college van burgemeester en schepenen Zitting van 5 juni 2015

beraadslaging/proces verbaal Kopie

college van burgemeester en schepenen Besluit A-punten

Zitting van 5 juni 2015 GOEDGEKEURD stadsontwikkeling

Samenstelling De heer Bart De Wever, burgemeester De heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heer Claude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen; mevrouw Nabilla Ait Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepen De heer Roel Verhaert, stadssecretaris

Iedereen aanwezig

234

2015_CBS_04778

Berchem Stadion, district Berchem. Opstart planproces - Principebeslissing - Goedkeuring

Motivering Gekoppelde besluiten 2012_CBS_07440 - Ontwikkelingskader - Sportpark het Rooi - Goedkeuring 2012_CBS_09098 - Sportconcessies - Nieuwe overeenkomst Koninklijke Berchem Sport 2004 Goedkeuring Aanleiding en context In het sportpark Het Rooi bevindt zich grenzend aan de Roderveldlaan en de Berchemstadionstraat de infrastructuur van voetbalclub Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw. De site huisvest enerzijds het stadion voor het eerste elftal die vandaag in derde klasse speelt en anderzijds de infrastructuur voor de jeugdwerking van de club. In 2012 werd door de bedrijfseenheid stadsbeheer een deepscan uitgevoerd die verschillende gebreken aangaf aan de infrastructuur. In afwachting van een grondige renovatie werd door AG VESPA een concessie afgesloten voor een periode van één jaar aan Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw , die aanvang heeft genomen op 1 augustus 2012 en die stilzwijgend te verlengen is met periodes van één jaar. Gezien de slechte staat van de door de stad opgerichte gebouwen valt daarbij het onderhoud uitzonderlijk ten laste van de stad Antwerpen. Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw heeft nu een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd voor de ontwikkeling van een nieuwe sportinfrastructuur, waarbij deze gecombineerd wordt met andere voorzieningen om tot een gesloten financieel geheel te kunnen komen zonder de inbreng van stedelijke financiële middelen. Het project bestaat uit een stadion met een toeschouwerscapaciteit van 7816 plaatsen, nieuwe voorzieningen voor de jeugdwerking van de voetbalclub, een dienstencentrum, 101

1 / 10

Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen [email protected]

assistentiewoningen, een commercieel programma van +/- 3500m² waarbij men als mogelijke invulling denkt aan een supermarkt en een fitnesscentrum en de herlocatie van de bestaande lokalen van twee jeugdbewegingen. Argumentatie Naar aanleiding van de slechte resultaten van de deepscan van de infrastructuur werd de vernieuwing van de site van het stadion mee opgenomen als project in het proces voor de opmaak van een ontwikkelingskader voor het Rooi dat op vraag van het district Berchem en de sportdienst werd opgemaakt door de bedrijfseenheid stadsontwikkeling. Het ontwikkelingskader werd goedgekeurd op 13 juni 2012 en vormt een ruimtelijk kader voor alle programma’s die zijn gehuisvest in het Rooi en moet zorgen dat het openparkkarakter van het gebied versterkt wordt. Ondertussen zijn een tweede sporthal, korfbalinfrastructuur en een kunstgrasveld gerealiseerd, werd het basketbalveld geherlokaliseerd in het sportpark en is een overdekte tennisinfrastructuur in aanbouw. De renovatie van het stadion werd nog niet opgestart en is niet opgenomen in de meerjarenbegroting van de legislatuur 2013-2018. Het initiatief van de concessiehouder Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw biedt de mogelijkheid om in samenwerking met de private markt een antwoord te geven op de slechte staat van de bestaande infrastructuur en het gehele sportpark het Rooi te voltooien en dit zonder financiering vanwege de stad. De combinatie van nieuwe sportinfrastructuur met bijkomende commerciële en gemeenschapsvoorzieningen moet zorgen voor een gesloten financieel project.. Het programma dat wordt voorgesteld op de site naast de sportinfrastructuur biedt tevens een antwoord op tekorten in voorzieningen op wijkniveau, die werden onderzocht in een omgevingsanalyse uitgevoerd door de stad Antwerpen. In deze studie werden onder andere een supermarkt, assistentiewoningen, een dienstencentrum, jeugdwerking en een fuifruimte aangeduid als tekorten op voorzieningenniveau. De stad Antwerpen wil daarom zijn medewerking verlenen aan het initiatief van de concessiehouder en wenst een planproces Berchem Stadion op starten. Op korte termijn zullen daarin met alle betrokken actoren volgende sleutelkwesties onderzocht worden: Eigendomsstructuur. De stad Antwerpen is vandaag eigenaar van de grond en de infrastructuur op de site en heeft een concessie afgesloten met Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw. De dienst stadsbeheer/vastgoed zal onderzoeken binnen welke structuur en voorwaarden het bouwinitiatief kan gerealiseerd worden. Ruimtelijk kader. De huidige bestemming van de site wordt vastgelegd in het Gewestplan en is vandaag gebied voor dagrecreatie. De ambitie om een gemengde ontwikkeling te realiseren met een bijkomend programma dat er voor moet zorgen een financieel sluitend project te realiseren, maakt de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP) noodzakelijk. Als basis voor de opmaak van het RUP zal door de dienst stadsontwikkeling/ruimte voorafgaandelijk ontwerpend onderzoek worden uitgevoerd, dat samen met de ambities van Berchem Sport, de resultaten van de omgevingsanalyse en een mobiliteitsstudie de onderbouwing zal vormen voor het te realiseren programma. Participatie en communicatie. Parallel met het planproces zal door het stedelijk wijkoverleg in samenwerking met het district Berchem een participatie- en communicatietraject opgesteld worden. Financiële gevolgen Nee

2 / 10


Adviezen Advies jeugddienst Bijlagen:

1. Bijlage bij dit besluit:Advies jeugddienst.pdf

Advies jeugddienst bijlage 1. Bijlage bij dit besluit:Advies jeugddienst bijlage grondplan terrein roderveltlaan.pdf

Bijlagen:

Advies sportdienst Bijlagen:

1. Bijlage bij dit besluit:Advies sportdienst.pdf

Advies Huisvestingscommissie Bijlagen:

1. Bijlage bij dit besluit:advies_huisvestingscommissie.pdf

Besluit Artikel 1 Het college keurt de opstart van het planproces Berchem Stadion goed. Artikel 2 Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen. Artikel 3 Het college geeft opdracht aan: Dienst

Taak

SW/R

opstarten van het planproces Berchem Stadion in voorbereiding van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan, uitvoeren van ontwerpend onderzoek en initiëren van een overlegstructuur met de bedrijfseenheden verantwoordelijk voor de realisatie van de programmaonderdelen, district en Koninklijk Berchem Sport 2004 vzw

SW/MOB

aanbesteden en coördineren van de mobiliteitsstudie in overleg met district en de aangrenzende bedrijven

SB/V/O

onderzoek naar structuur en voorwaarden waarbinnen het bouwinitiatief kan gerealiseerd worden

3 / 10


CS/SR

ondersteuning en coördinatie sportprogrammatie en integratie van bestaande en nieuwe sportinfrastructuur

CS/JEU

ondersteuning en coördinatie programma jeugdbewegingen

OS/BI

ondersteuning en coördinatie bijkomend programma commerciële voorzieningen

BE-SL/WO/SWO

opmaak participatie- en communicatietraject

Bijlagen bij adviezen

4 / 10


Advies jeugddienst De plannen voor een mogelijk nieuw voetbalstadion in Berchem hebben, zoals ze nu zijn uitgetekend, een grote impact op twee erkende jeugdverenigingen. Op de locatie waar ze nu zitten, zouden er nieuwe gemeenschapsvoorzieningen gebouwd worden. De jeugddienst vind het enorm belangrijk dat jeugdverenigingen (en dus ook deze twee scoutsgroepen) goed gehuisvest zijn. Wij ijveren permanent voor voldoende fysieke ruimte, speelruimte en degelijke en brandveilige jeugdlokalen. Daarnaast waken wij ook over het behoud van bestaande jeugdlokalen. Jeugdverenigingen hebben een grote meerwaarde in de vrije tijd van kinderen en jongeren, maar ook voor de buurt en het district zijn ze van onschatbare waarde. Samen met de twee scoutsgroepen willen wij in overleg gaan wat voor hen de beste opties zijn voor een eventuele nieuwe locatie en nieuwe jeugdlokalen. Wij vertrekken vanuit hun noden en wensen en willen hen gedurende het gehele proces van nabij betrekken. De mogelijke herhuisvesting van de twee scoutsgroepen moet opgenomen in de sociale lasten van de toekomstige projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar zal dus moeten opdraaien voor alle kosten die verbonden zijn aan de herhuisvesting van de twee scoutsgroepen. De scoutsgroepen hebben begin 2015 een nieuwe concessieovereenkomst getekend. De voorwaarden uit deze overeenkomst moeten ten allen tijde worden nageleefd – o.a. mbt de opzegging van de overeenkomst. De groepen hebben op dit moment elk een lokaal van ongeveer 400 m² ter beschikking. Samen hebben ze een ledenaantal van 330 aangesloten leden. Het terrein waarover ze op dit moment beschikken (en dat ook in de concessie is opgenomen) is 4106 m² groot. (ZIE BIJLAGE)

5 / 10


6 / 10


Advies sportdienst: We gaan uit van het voorliggende projectvoorstel:      



Een nieuw stadion met twee zittribunes van telkens 3368 plaatsen aan de lange zijdes van het veld en twee staantribunes van telkens 540 plaatsen aan de korte zijdes van het veld. Totale capaciteit van het nieuwe stadion is 7816 plaatsen. Voor de jeugdwerking worden 8 kleedkamers, 1 cafetaria, twee duiveltjesvelden en een tribune met staanplaatsen voorzien. Nieuwe gebouwen voor de club en ruimte voor horeca en congres. Daarnaast commerciële ontwikkeling in de vorm van 101 assistentiewoningen en dienstencentrum, retail, sportgerelateerde functies. Een geraamd investeringsbudget van 9.985.000,00 euro voor de tribunes, de clubgebouwen en het jeugdcentrum. Dit bedrag is exclusief BTW, erelonen, studiekosten, onvoorziene meerkosten, … Dit bedrag is eveneens niet voor de realisatie van de assistentiewoningen, het dienstencentrum, de ruimte voor retail en dergelijke. Men gaat ervan uit dat de kosten voor de tribunes, de clubgebouwen en het jeugdcentrum gedekt kunnen worden via de opbrengsten van het commercieel programma. Van de stad wordt enkel de inbreng van de grond gevraagd (via erfpacht?)

Advies: 1. Het stadion dat door Berchem Sport wordt gebruikt is in zeer slechte staat. Dit stadion is eigendom van de stad en in concessie gegeven aan Berchem Sport. Het eigenaarsonderhoud is echter nog altijd ten laste van de stad. Het is heel positief dat er momenteel een project wordt uitgewerkt waarbij het oude stadion vervangen wordt door een nieuw stadion zonder dat hiervoor budget van de stad nodig is. 2. Het voorzien van een jeugdcentrum met twee bijkomende duiveltjesvelden is heel positief. Dit zal ervoor zorgen dat de jeugdwerking van Berchem Sport verder uitgebouwd kan worden. 3. De voorziene capaciteit met 7816 plaatsen is volgens de stedelijke sportdienst zeer hoog. Dit is een capaciteit voor een club in eerste klasse. Club Brugge, Standard, Anderlecht, Genk, AA Gent, KV Mechelen, Lokeren en Zulte Waregem hebben een gemiddeld bezoekersaantal dat hoger ligt dan 7900. De gemiddelde bezoekcijfers van Kortrijk, Lierse, Cercle Brugge, Oostende, Charleroi, Westerlo, Waasland Beveren en Moeskroen liggen onder de 7900 toeschouwers. In tweede klasse liggen de gemiddelde bezoekcijfers nog lager. Slechts zes clubs halen gemiddeld meer dan 2000 toeschouwers. Alle andere clubs hebben gemiddelde bezoekcijfers tussen 2000 en 427 toeschouwers. Berchem Sport heeft traditioneel een laag bezoekersaantal. Een totale capaciteit van bijvoorbeeld 2000 zitplaatsen en 1000 staanplaatsen zou meer dan voldoende moeten zijn. Een kleiner stadion dat goed gevuld is, is ook interessanter voor de beleving dan een groot stadion dat bijna leeg is. 4. Een groot stadion brengt veel kosten met zich mee (onderhoud, poets, nutskosten, onroerende voorheffing, verzekeringen, sabam, …). Indien de bezoekersaantallen laag kunnen deze kosten door de club onmogelijk betaald worden. Dit zou de club in financiële en sportieve problemen kunnen brengen. Indien de club het stadion moet huren van een private partner is het de vraag of de club deze huur zal kunnen betalen.

7 / 10


5. Het aantal kleedkamers voor het jeugdcentrum (8) is vermoedelijk onvoldoende. Berchem Sport zou voor de jeugdtrainingen en wedstrijden kunnen beschikken over twee duiveltjesvelden en vier voetbalvelden. Deze capaciteit kan niet benut worden met slechts 8 kleedkamers. 6. De tribunes uit het voorgestelde project zijn dezelfde als de nieuwe tribunes van het Olympisch stadion. De achterkant van deze tribunes bieden weinig beeldkwaliteit. 7. Bij de verdere uitwerking van heel het project moet er rekening gehouden worden met de bepalingen van de het KB van 6 juli 2013 betreffende de veiligheid in voetbalstadia 8. De realisatie van de assistentiewoningen is voorzien op grond die momenteel gebruikt wordt door twee actieve jeugdverenigingen. Er dient dus een valabel alternatief (nieuwe locatie, nieuwe lokalen) voorzien te worden voor deze jeugdverenigingen.

8 / 10


CS Sport | het Rooi | ter beschikking stelling Berchem sport

Advies huisvestingscommissie De huisvestingscommissie adviseert op 1 juni 2015 gunstig op de vraag van sportclub Berchem Sport om grond met huidige opgerichte infrastructuren gelegen te Berchemstadionstraat, kadastraal gekend • 221 A 332 L2 met oppervlakte 1113 m² • 332 K2 met oppervlakte 1689 m² • 332 H2 met oppervlakte 27178 m² en gelegen te Roderveltlaan, kadastraal gekend • 331 T met oppervlakte 3017 m² • 332 C2 met oppervlakte van 417 m² • 332 E2 met oppervlakte van 376 m² in erfpacht te krijgen, om hierop een nieuw stadion en bijhorende sportinfrastructuur te ontwikkelen met randprogramma voor commerciële functies, mits volgende voorwaarden: • Erfpacht voor een periode van 35 jaar, conform de beleidsrichtlijn. • Grond met bestaande gebouwen in de staat waarin het zich bevindt. • De hoofdbestemming van de site voetbalstadion, zal ten allen tijde behouden blijven. • Indien de erfpachtnemer een bouwprogramma wenst te realiseren, zal hij zelf instaan voor de nodige vergunningen en indien nodig de kosten voor bestemmingswijziging op zich nemen. • Alle administratieve kosten transactiekosten, aanvragen attesten ,… zijn ten laste van de erfpachtnemer. • De erfpachtnemer staat in voor alle eigenaarskosten incl. onroerende voorheffing • Aan het einde van de overeenkomst worden de opgerichte gebouwen eigendom van de erfpachtgever, zonder dat enige vergoeding verschuldigd is. • De grondwaarde wordt residueel bepaald (cf. integrale grondexploitatie). Deze residuele grondwaarde ligt aan de basis van de jaarlijks te indexeren canon. Indien het toegelaten programma (in meer of in min) wijzigt, wijzigt bijgevolg de residuele grondwaarde. • Voor de herlocatie van de jeugdverenigingen voorziet de erfpachtnemer een eenmalige vergoeding van € 450.000 De huisvestingscommissie adviseert aan Stadsbeheer om in samenwerking met CS/Sport om de exploitatielasten (onderhoudsverplichtingen, nutskosten, verzekeringen en belastingen, …) ten laste van de sportclub vooraf duidelijk in beeld te brengen. De club moet zich er op voorhand van vergewissen hieraan te kunnen voldoen. De huisvestingscommissie neemt op 1 juni 2015 kennis van de marktconforme waardes:

Grondwaarde actueel toegelaten programma Resterende waarde na het in mindering brengen van het

Eenmalig bedrag

Corresponderende canon

9 800 000 €

352 000 €/jaar

4 920 000 €

175 300 €/jaar

9 / 10

• •

•

35 jaar jaarlijks te indexeren restvergoeding 0 €


opnemen van de bouw van het stadion en nevenfuncties door de ontwikkelaar Het voorliggende voorstel gaat uit van het programma: –

een stadion met 7816 plaatsen (waarvan 636 zitplaatsen) bevatten en bijhorende sportinfrastructuur met bijhorend randprogramma congrescentrum

–

commerciële ontwikkeling ‘retail’ heeft een maximale footprint van 1800m² en maximaal BVO van 3491 m²

–

woonfunctie heeft een maximale footprint van 3000m² en maximaal BVO van 12000 m².

In geval van erfpacht voor 35 jaar bedraagt het jaarlijks canon € 175.300 rekening houdend met deze ontwikkeling. In geval het toegelaten programma wijzigt, dient dit de vergoeding herbekeken te worden. De huisvestingscommisie merkt op dat de ter beschikkingstelling aan de sportclub moet gebeuren via oproep zodat het gelijkheidsbeginsel gerespecteerd wordt en beveelt aan te onderzoeken of de erfpacht niet rechtstreeks met de promotor af te sluiten is.

10 / 10


college van burgemeester en schepenen Zitting van 5 juni 2015

Recommend Documents