college van burgemeester en schepenen Zitting van 9 september 2016

beraadslaging/proces verbaal Kopie

college van burgemeester en schepenen Zitting van 9 september 2016 Besluit A-punt

GOEDGEKEURD Stadsontwikkeling / Vergunningen

Samenstelling de heer Bart De Wever, burgemeester de heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heer Claude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen; mevrouw Nabilla Ait Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepen de heer Roel Verhaert, stadssecretarisde heer Sven Cauwelier, waarnemend stadssecretaris Iedereen aanwezig, behalve: de heer Philip Heylen, schepen; de heer Roel Verhaert, stadssecretaris

27

2016_CBS_07598

Aanvraag stedenbouwkundige vergunning. Reguliere procedure - 20161018 - district Antwerpen - De Keyserlei 1-9 - Goedkeuring

Motivering Gekoppelde besluiten  2016_CBS_06171 - Antwerp Tower, De Keyserlei 5, 2000 Antwerpen - Principebesluit opdracht onderhandeling stedenbouwkundige ontwikkelingskost - Goedkeuring Aanleiding en context Aanvragers: MATEXI PROJECTS De aanvraag omvat: Antwerp Tower : Renovatie en Herbestemming Dossiernummer: AN3/B/20161018 De aanvrager realiseert geen kinderopvangplaatsen op eigen terrein. De locatie van de Antwerp Tower ligt in cluster 3 (Centraal Station, Stadspark) voor het bepalen van kinderopvang. In deze cluster is actueel een tekort aan 96 kinderopvangplaatsen. Juridische grond De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten. Regelgeving: bevoegdheid Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Openbaar onderzoek

1 / 27

Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen [email protected]

Ja Argumentatie Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd. Financiële gevolgen Nee

Besluit

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie. Artikel 2

Het college beslist de stedenbouwkundige vergunning goed te keuren en af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is:  de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen strikt na te leven;  rekening houden met de bijgevoegde opmerkingen en voorwaarden in hoofdstukken B en C;  mits alle gevraagde afwijkingen met kenmerk P161687850-N2038-P16O688772 elk afzonderlijk gunstig wordt beoordeeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Er dient te worden voldaan aan de opgelegde voorwaarden;  mits het aantal personen per bouwlaag wordt beperkt tot 499 personen voor verdiepingen 1 tot en met 4;  flexibiliteit invoeren voor retailgedeelte zoals in advies omgeschreven wordt;  voorstel uitwerken voor een vernieuwend hotelconcept cfr hotelrapport 2016;  het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke logieseenheid te vergunnen of aan te melden volgens het Vlaamse logiesdecreet of het Toerisme voor Allen-decreet in het geval van een jeugdherberg of hostel. In dit concrete geval waarbij 5 verdiepingen ingericht worden als hotel is er een vergunningsplicht volgens het Vlaamse logiesdecreet;  ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst;  een verdere uitwerking van het van het in- en uitrijden van de parking;  de werfsituatie opnemen binnen het overleg omtrent “impactmanagement” voor grote Antwerpse werven, af te stemmen met de werf Brabo 2;  de voorgestelde omleiding voor af te stemmen op de fasering van Brabo 2;  het laden en lossen via de Van Ertbornstraat moet inpandig gebeuren, achteruit in- of uitrijden is niet toegelaten;  het laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de even zijde van de De Keyserlei (overkant van de straat);  laden en lossen op de rijbaan (Van Ertbornstraat en De Keyserlei) is niet toegelaten;

2 / 27


 bij de toekomstige heraanleg van de Van Ertbornstraat kan onderzocht worden of een laad- en loszone kan ingericht worden op openbaar domein;  de busbewegingen mogen ten alle tijden niet gehinderd worden;  dakterras: aandacht voor zorgvuldige integratie van afschermende constructies ifv windklimaat;  gevelmateriaal: aandacht voor detaillering;  RWA en DWA worden volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien;  nieuwe gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van de bebouwing (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de nioolbeheerder;  nieuwe aansluitingen dienen te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau;  een deel van de bebouwing wordt voorzien van een groendak. De resterende delen verharding sluiten aan op 2 hemelwaterputten met een totaal volume van 66.000 liter. Dit zal gebruikt worden voor toiletspoeling en besproeiing groendak;  het regenwater wordt in eerste instantie gebufferd op de dakoppervlakte (46 m³);  voldoende draaicirkel realiseren in de hotelaccommodaties conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;  de parkeerplaatsen voor mindervaliden dienen voorbehouden te worden en zo dicht mogelijk bij de lift geplaatst te worden conform artikel 31 van de verordening toegankelijkheid;  8 fietsstalplaatsen extra voor het hotel te voorzien;  56 fietsstalplaatsen apart te voorzien voor het personeel van de overige functies;  meer soorten fietsstallingen te voorzien, niet enkel het dubbel systeem;  de deuren naar de fietsstallingen automatisch open te laten gaan;  de goederenlift te gebruiken om naar de fietsenstalling van -3 te gaan;  de horeca-inrichting te voorzien van vetafscheiders conform artikel 44 van de bouwcode.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. Artikel 3

Het college beslist om volgende stedenbouwkundige lasten op te leggen waarvoor een overeenkomst moet afgesloten worden tussen de stad en de aanvrager of zijn gemachtigde uitvoerder, die aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. De stedenbouwkundige lasten zijn berekend overeenkomstig het collegebesluit van 8 juli 2016 (jaarnummer 6171). Het college beslist dan ook om kinderopvang als stedenbouwkundige last aan het project 'Antwerp Tower' op te leggen. De last zal worden uitgevoerd als stedenbouwkundige last. Ze zal dienen voor de realisatie van de 54 kindplaatsen in het stadspand in de Provinciestraat 55 en/of voor de realisatie van 54 kindplaatsen in de Keizerstraat. De kosten hiervoor worden volgens een forfaitair bedrag door de ontwikkelaar of zijn gemachtigd uitvoerder ter beschikking gesteld aan de stad.

3 / 27


Artikel 4

Het college legt op dat de aanvrager (of zijn gemachtigde uitvoerder) een overeenkomst met de stad Antwerpen dient af te sluiten betreffende de uitwerking van deze opgelegde stedenbouwkundige lasten. Artikel 5

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.

Bijlagen 1. 20161018.pdf

4 / 27


Verslag gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar De aanvraag Aanvragers: de heer Philip Rubbens namens MATEXI PROJECTS nv, Franklin Rooseveltlaan 180, 8790 Waregem Ligging van het perceel: De Keyserlei 1-9, 2018 Antwerpen. Kadastrale gegevens: (afd. 8) sectie H 1242 A5. Onderwerp: Antwerp Tower : Renovatie en Herbestemming. Dossiernummer: 20161018. Intern dossiernummer: AN3/B/ Type dossier: reguliere procedure.

Omschrijving aanvraag De inhoud van de aanvraag:            

herinrichten en uitbreiden Antwerp Tower; slopen niet-structurele elementen en gevels; uitbreiden bestaande torengedeelte langs de 4 zijden: langs OW-zijde 11,2 meter , langs de NZ-zijde ongeveer 7,4 meter ; uitbreiden van de bestaande toren met 2 bouwlagen van 87 meter naar 101 meter; ondergrondse parking ( -4 t.e.m. -1) voor 198 autostaanplaatsen, waarvan 9 aangepaste, en 677 fietsen; retail: -02, +00, +01, +02 en +03; restaurant en fitness: +04; een technisch bouwlaag op de +05; hotel: +06 t.e.m. +10; woonfunctie: +11 t.e.m. +26; gevelafwerking: gepolijste beton, wit-lichtgrijs buitenschrijnwerk: geanodiseerd champagnekleurig aluminium.

Relevante voorgeschiedenis:  11/10/1968: vergunning (18#51566) torengebouw met winkels en burelen en 73 woonentiteiten;  29/01/1971: vergunning (18#53894) toevoegen 3 verdiepingen kantoor + technische verdieping;  17/09/1976: vergunning (18#58245) wijzigen binnenindeling: sommige kelders omvormen naar winkel, toevoegen dokterskabinet en 5 woongelegenheden op de eerste verdieping. Laatst vergunde toestand:  Antwerp Tower: grotendeels kantoortoren;  ondergronds: 291 parkeerplaatsen;  winkelfunctie: gelijkvloers + deel kelder + tussenverdieping;  kantoorfunctie: alle verdiepingen;  dienst: dokterskabinet (1ste verd); 1

20161018

5 / 27


  

woonfunctie: 6 appartementen (+/- 66m²) (4de – 5de verd); woonfunctie: 72 studio’s (+/- 33 tot 35 m²) (1ste – 5de verd); technische verdieping: 25ste.

Bestaande toestand:  ondergrondse parkeergarage met 283 parkeerplaatsen (MOBER);  winkelsokkel: helft -1, gelijkvloers, mezannine;  kantoortoren: 1ste t.e.m. 24ste verdieping;  hotelfunctie: 1ste (5), 2de (10), 3de (10), 4de (9) en 5de (8) verdieping;  woonfunctie: 1ste (3), 2de (8), 3de (8), 4de (8) en 5de (8) verdieping;  technische verdieping: 25ste.

Advies aan college De conclusie Aan het college wordt voorgesteld om de stedenbouwkundige vergunning te verlenen onder voorwaarden. Voorwaarden  de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen strikt na te leven; o rekening houden met de bijgevoegde opmerkingen en voorwaarden in hoofdstukken B en C. o mits alle gevraagde afwijkingen met kenmerk P161687850-N2038-P16O688772 elk afzonderlijk gunstig wordt beoordeeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Er dient te worden voldaan aan de opgelegde voorwaarden. o mits het aantal personen per bouwlaag wordt beperkt tot 499 personen voor verdiepingen 1 tot en met 4.  Flexibiliteit invoeren voor retailgedeelte zoals in advies omgeschreven wordt  Het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke logieseenheid te vergunnen of aan te melden volgens het Vlaamse logiesdecreet of het Toerisme voor Allen-decreet in het geval van een jeugdherberg of hostel. In dit concrete geval waarbij 5 verdiepingen ingericht worden als hotel is er een vergunningsplicht volgens het Vlaamse logiesdecreet;  Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst;  De werfsituatie opnemen binnen het overleg omtrent “impactmanagement” voor grote Antwerpse werven, af te stemmen met de werf Brabo 2;  De voorgestelde omleiding voor af te stemmen op de fasering van Brabo 2;  Het laden en lossen via de Van Ertbornstraat moet inpandig gebeuren, achteruit in- of uitrijden is niet toegelaten;  Het laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de even zijde van de De Keyserlei (overkant van de straat);  Laden en lossen op de rijbaan (Van Ertbornstraat en De Keyserlei) is niet toegelaten;  Bij de toekomstige heraanleg van de Van Ertbornstraat kan onderzocht worden of een laad- en loszone kan ingericht worden op openbaar domein. 2

20161018

6 / 27


   



 

  

      

De busbewegingen mogen ten alle tijden niet gehinderd worden. dakterras: aandacht voor zorgvuldige integratie van afschermende constructies ifv windklimaat. gevelmateriaal: aandacht voor detaillering. RWA en DWA worden volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien. Nieuwe gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van de bebouwing (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder. Nieuwe aansluitingen dienen te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Een deel van de bebouwing wordt voorzien van een groendak. De resterende delen verharding sluiten aan op 2 hemelwaterputten met een totaal volume van 66.000 liter. Dit zal gebruikt worden voor toiletspoeling en besproeiing groendak. Het regenwater wordt in eerste instantie gebufferd op de dakoppervlakte (46 m³). voldoende draaicirkel realiseren in de hotelaccommodaties conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid; De parkeerplaatsen voor mindervaliden dienen voorbehouden te worden en zo dicht mogelijk bij de lift geplaatst te worden conform artikel 31 van de verordening toegankelijkheid; 8 fietsstalplaatsen extra voor het hotel te voorzien; 56 fietsstalplaatsen apart te voorzien voor het personeel van de overige functies; meer soorten fietsstallingen te voorzien, niet enkel het dubbel systeem; de deuren naar de fietsstallingen automatisch open te laten gaan; de goederenlift te gebruiken om naar de fietsenstalling van -3 te gaan. De horeca-inrichting te voorzien van vetafscheiders conform artikel 44 van de bouwcode. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Procedureverloop Procedurestap Ontvangst aanvraag Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs Opening openbaar onderzoek Afsluiten openbaar onderzoek Gemeenteraad voor wegenwerken Uiterste datum beslissing

Datum 1 mei 2016 29 mei 2016 6 juni 2016 6 juli 2016 geen 12 september 2016 3

20161018

7 / 27


Datum verslag GSA Gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar

5 september 2016 Dezhpoor Helia

Adviezen Extern Adviesinstantie

Datum advies gevraagd 6 juni 2016

Datum advies ontvangen

Digit - brandweer/ risicobeheer/ preventie Digit - Departement Mobiliteit en Openbare Werken Antwerpen

6 juni 2016

12 juli 2016

6 juni 2016

31 augustus 2016

Digit - FOD Binnenlandse Zaken ASTRID veiligheidscommissie

6 juni 2016

De Lijn autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Antwerpen Digit - FOD Mobiliteit en Vervoer - Dienst Luchtvaart

6 juni 2016 5 februari 2016

Digit - Vlaams gewest, Agentschap Wegen en Verkeer Antwerpen

21 juni 2016 5 februari 2016

6 juni 2016

Conclusie Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan. voorwaardelijk gunstig Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan. Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan. voorwaardelijk gunstig voorwaardelijk gunstig

Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan.

Intern Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Conclusie

4

20161018

8 / 27


stadsbeheer/ stadsreiniging sorteerstraatjes

6 juni 2016

stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg lokale politie/ verkeerspolitie (LP/VK/SE) stadsontwikkeling/ mobiliteit ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie DL adresbeheer (huisnummers)

6 juni 2016

13 juni 2016

het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan. gunstig

6 juni 2016

16 juni 2016

gunstig

6 juni 2016

3 augustus 2016

voorwaardelijk gunstig

6 juni 2016

5 juli 2016

voorwaardelijk gunstig

ondernemen en stadsmarketing/ visit Antwerpen stadsbeheer/ vastgoed/ ontwikkeling/ bouwprojecten

6 juni 2016

4 juli 2016

het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan. voorwaardelijk gunstig

stadsontwikkeling/ team stadsbouwmeester welstandscommissie

5 februari 2016

5 februari 2016

het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan. voorwaardelijk gunstig

6 juni 2016

6 juni 2016

Openbaar onderzoek Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag Overeenkomstig het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering, zoals gewijzigd, betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsaanvragen, moet de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning openbaar gemaakt worden als de werken en/of handelingen betrekking hebben op: artikel 3, § 3, 6°: het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie, met een bruto grondoppervlakte van meer dan 500 vierkante meter. 5

20161018

9 / 27


De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd openbaar gemaakt van 6 juni 2016 tot 6 juli 2016. Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van 26 juli 2016. De procedure is uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake de openbaarmaking.Bezwaarschriften: omschrijving en beoordeling Er zijn geen bezwaarschriften ontvangen

Toetsing voorschriften Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestplan. Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen Hemelwater: Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. De aanvraag is in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening. Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Het ontwerp wijkt af op volgende punten:  Artikel 25: Er wordt onvoldoende draaicirkel gerealiseerd in de hotelaccommodaties;

6

20161018

10 / 27




Artikel 27: De parkeerplaatsen voor mindervaliden dienen voorbehouden te worden en zo dicht mogelijk bij de lift geplaatst te worden;

Gemeentelijke verordeningen Bouwcode: De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014, goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014 en van kracht sinds 25 oktober 2014. De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode. Het wijkt af op de volgende punten:  Artikel 13: Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen De luifel langs de zijde van de Opera komt tot tegen de erfscheiding, met een diepte van 4 meter;  Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen Er dient een elektrisch oplaadpunt voorzien te worden bij de fietsstalplaatsen;  Artikel 44: Vetafscheiders en olieafscheiders De horeca-inrichting dient van een vetafscheider te worden voorzien; Andere regelgeving MER-screening: rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. Het ontheffingsdossier werd opgesteld in toepassing van artikel 4.3.3 §3 2° van het DABM1 en van het project-m.e.r.-besluit2. Het project is onderworpen aan de m.e.r.-plicht volgens rubriek 10 b van bijlage II van voormeld besluit. Bijgevolg kan de initiatiefnemer een gemotiveerd verzoek tot ontheffing indienen op grond waarvan de administratie geval per geval kan beslissen of een milieueffectenrapport al dan niet moet opgesteld worden. In de aanlegfase van het project wordt tevens een grondwaterbemaling voorzien waarvan het netto onttrokken debiet minder dan 2.500 m³³ per dag bedraagt. Hierdoor is rubriek 10 j van bijlage III eveneens van toepassing. De effecten van het bijlage III-project worden eveneens besproken in het ontheffingsdossier. De dienst Mer van de afdeling Algemeen Milieu-, Natuur- en Energiebeleid ontving de ontheffingsnota, opgemaakt door het studiebureau TECHNUM (Tractebel Engineering n.v.), op 17 juli 2015. Deze nota werd door de dienst Mer voor advies voorgelegd aan een aantal instanties. De opmerkingen van de Dienst Mer en van de adviesinstanties hebben geleid tot aanpassingen en aanvullingen aan de ontheffingsnota. Deze aanpassingen hadden betrekking op de projectbeschrijving, de hoogte van het gebouw, afstemming van het project met de werken op de Leien, onduidelijkheden/onvolledigheden bij een aantal disciplines en de formulering van de m.e.r.-plicht. De Dienst Mer ontving de aangepaste ontheffingsnota op 4 november 2015. De aangepaste ontheffingsnota (versie 4/11/2015) werd door de Dienst Mer opnieuw ter advies voorgelegd aan de instanties. In deze ontheffingsbeslissing wordt rekening gehouden met de geleverde adviezen, met de opmerkingen van de Dienst Mer op de eerste versie van de ontheffingsnota en met de 7

20161018

11 / 27


aanpassingen van de eerste ontheffingsnota op basis van de adviezen van adviesinstanties en de opmerkingen van de Dienst Mer. Het dossier inzake het verzoek tot ontheffing van de project-MER-plicht bevat voldoende informatie om het aspect milieu een volwaardige plaats te geven bij de besluitvorming. Bijgevolg wordt een ontheffing van de verplichting tot het opstellen van een project-MER toegekend voor Antwerp Tower te Antwerpen. Deze ontheffing wordt verleend voor een termijn van vier jaar. Deze beslissing over het verzoek tot ontheffing van de project-MER-plicht dient samen met de ontheffingsaanvraag deel uit te maken van de vergunningsaanvragen. Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Vlaamse Wooncode :Het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1997). De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode (Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1997).

Omgevingstoets Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening Beoordeling afwijkingen van de voorschriften: Via artikel 3 kan afgeweken worden van de maximale afmetingen van de luifels. Artikel 13 schrijft een afstand van de erfscheiding voor zodat luifels geen negatieve invloed kunnen hebben op het gebruik en de bezonning van naastgelegen panden. Het naastgelegen pand is echter het Operagebouw. Door de opbouw, de royale ornamentiek en de functie van dit monument hindert de luifel op geen enkele manier de bezonning of het gebruik. Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid: Door de uibreiding in hoogte en breedte van het bestaande volume wordt de mogelijke impact die zo’n gebouw kan hebben beoordeeld en afgewogen op basis van:  Criteria voor de locatiegeschiktheid zoals de impact op het stedelijk functioneren, het stadsbeeld, mobiliteit en milieueffecten  Criteria voor de architecturale geschiktheid zoals: beeldkwaliteit, de verblijfskwaliteit, keuze-architectuur en modal-split, duurzaamheid. 8

20161018

12 / 27


De Antwerp Tower is vandaag reeds een zeer beeldbepalen gebouw in zijn omgeving en behoudt deze eigenschap ook na de geplande werken. Door het verhogen van de sokkel sluit deze alzijdig beter aan op de omliggende bebouwing. Ook worden hierdoor de verdiepingshoogten verhoogd waardoor er toekomstig meer flexibiliteit kan zijn naar invulling toe. Functionele inpasbaarheid: Het projectgebied wordt vernoemd in het s-RSA. De beleidsvisies handelen over het verregaand transformeren van de omgeving centraal station tot een representatieve ruimte die een dynamisch geheel van functies en activiteiten bevat en het versterken van de as De Keyserlei-Meir-Wilde Zee als commercieel hart met een duidelijke bovenlokale uitstraling. “Het creëren van deze aangepaste representatieve ruimte wordt vanuit twee invalshoeken uitgewerkt: - Het verhogen van het verblijfskarakter van het openbaar domein. - Het stimuleren van attractieve stedelijke functies in het bebouwde weefsel.” De eerste invalshoek wordt in dit projectgebied deels ingelost door de heraanleg van de leien en het Operaplein. De tweede invalshoek wordt in deze aanvraag ingevuld door het toevoegen van hoogwaardige publieke functies in de sokkel. De voorgestelde functies: retail, restaurant, hotel en wonen zijn allen mogelijk op deze locatie. Zowel vanuit de dienst Visit Antwerpen en OS/BI/Invest worden voorwaardelijk gunstige adviezen gegeven. Ook voorafgaandelijk advies van verschillende stadsdiensten (ruimte en AGVespa) was positief: “Zowel de renovatie en verduurzaming van de Tower die een katalyserend effect op de omgeving heeft als de voorziene functiemix en functionele aanpassing (oa. Verbeteren sokkel ifv horeca en retail) in functie van de huidige behoeften en eisen is positief. Daarnaast wordt er gezocht naar een relatie met de opera (architecturaal als functioneel) en een versterking van het congresgebeuren in de stationsomgeving en wordt er aandacht besteed aan de relatie met het openbaar domein.” -

Detailhandel en horeca Het is positief te beoordelen dat er geen sprake is van een shoppingcenter maar dat er vijf winkelunits zijn, allen toegankelijk vanaf openbaar domein. De naburige grote shoppingcentra hebben vandaag vaak problemen met leegstand, vaak door een moeilijke interne circulatie en een beperkte zichtbaarheid. Wel wordt er gevraagd voldoende flexibiliteit in te bouwen voor de opdeelbaarheid van de winkels of het wijzigen naar een eventuele kantoorfuncties bij leegstand. Voldoende flexibiliteit met betrekking tot de opdeelbaarheid van de winkelunits of het omvormen naar andere functies zoals kantoren wanneer winkels niet verhuurd geraken. Doordat de vijf winkelunits toegankelijk zijn vanaf het gelijkvloers is heel wat circulatie nodig tussen de verdiepingen met veel roltrappen. Zo krijgt de retail unit 2 pas écht ruimte op de tweede verdieping waarbij de klant dus eerst twee verdiepen met de roltrap moet overbruggen. Dit kan voor klanten een barrière zijn en de huurprijzen voor deze unit 9

20161018

13 / 27


moeten dan ook in verhouding zijn. De meest interessante unit is retail unit 3 op de hoek met het Operaplein. Retail unit 1 die ondergronds gaat krijgt vrij snel ruimte op de eerste ondergrondse verdieping. Het groot gedeelte van deze winkelunit wordt echter ook voorzien op de -2. Dit is in het Antwerps winkelvastgoed tot op heden nog nooit gerealiseerd. Een omvorming naar een andere functie moet dus steeds ingecalculeerd worden om langdurige leegstand tegen te gaan. -

Hotelfunctie Voor wat betreft de bouwlagen hotelfunctie dient opgemerkt te worden dat uit het recent opgeleverde Strategisch Plan Antwerpen Toerisme 2016 blijkt dat er in de middencategorie 3 en 4 sterren geen bijkomende vraag is en dat de bezettingsgraad in deze categorieën voor hotels in het centrum tussen de 70 en 73 % schommelt. Er is daarentegen wél vraag naar vernieuwende hotelconcepten.

-

Kantoorfunctie OS/BI merkt op dat de Antwerp Tower gelegen is binnen de strategische kantoorlocatie Centraal Station en dat het gebouw wordt getransformeerd van een overwegende kantoorlocatie (>25.000m²) naar een gebouw voor gemengd gebruik zonder kantoren. Daar op deze plek aan twee wensen van ondernemingen kan worden beantwoord (multimodale bereikbaarheid en beschikbaarheid van grote oppervlaktes) en dat het district Antwerpen een lage beschikbaarheidgraad heeft in het segment nieuwe gebouwen wordt het ontwikkelingspotentieel van deze locatie hoog ingeschat. Een grondige renovatie van een gedeelte van de Antwerp Tower met behoud van de parkeergelegenheid zal de aantrekkelijkheid van de strategische kantoorlocatie Centraal Station en meer bepaald de De Keyserlei kunnen verhogen. OS/BI betreurt dan ook de beslissing van de aanvrager om geen kantoren meer te voorzien in het gebouw.

Uit de verschillende adviezen vloeien meerdere voorwaarden:  Flexibiliteit invoeren voor retailgedeelte zoals in advies omgeschreven wordt  Voorstel uitwerken voor een vernieuwend hotelconcept cfr hotelrapport 2016;  Het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke logieseenheid te vergunnen of aan te melden volgens het Vlaamse logiesdecreet of het Toerisme voor Allen-decreet in het geval van een jeugdherberg of hostel. In dit concrete geval waarbij 5 verdiepingen ingericht worden als hotel is er een vergunningsplicht volgens het Vlaamse logiesdecreet;  Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst; Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte): Parkeerparagraaf van toepassing Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar 10

20161018

14 / 27


domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). De parkeernormen uit de bouwcode (tabel in artikel 30 als bijlage) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 175 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijzigingen en uitbreiding van het aantal wooneenheden. 49 appartementen <60m² met parkeernorm 1.05  49 x 1.05 = 51.45 50 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2  50 x 1.2 = 60 71 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.35  71 x 1.35 = 95.85 Laatst vergunde toestand 72 studio’s met parkeernorm 1.05  72 x 1.05 = 75.6 6 appartementen parkeernorm 1.2  6 x 1.2 = 7.2 De parkeerbehoefte voor wonen is 125 (51.45 + 60 + 95.85 – 75.6 – 7.2 = 124.5  125) Op verschillende verdiepingen wordt retail voorzien. Hiervoor wordt de parkeernorm van 4.7/100m² gehanteerd. De parkeerbehoefte voor retail is 387. (8235m² x 4.7/100m² = 387.05  387) Er komt een 4 sterren hotel met 155 kamers. De parkeernorm hiervoor is 0.32 per kamer. 4 sterren  155 x 0.32 = 49.6  50 De parkeerbehoefte voor het hotel is 50. Ook wordt nog een restaurant en fitnessruimte voorzien. Deze functies worden waarschijnlijk samen bezocht met het hotel of de handelszaken. Hiervoor moeten geen bijkomende parkeerplaatsen voorzien worden. De parkeerbehoefte volgens de bouwcode is 562 (125 + 387 + 50 = 562) Voor wonen moet steeds de bouwcode gevolgd worden. Het POET-principe (parkeren op eigen terrein) wordt hier gevolgd. Voor de uitbreiding van het aantal wooneenheden is de parkeerbehoefte 125. Ook voor het hotel moet de parkeerbehoefte op eigen terrein ingevuld worden. De parkeerbehoefte voor het hotel is 50. 11

20161018

15 / 27


Gezien de ligging op de winkelsas Meir-De Keyserlei moeten voor retail geen parkeerplaatsen voorzien worden. Bezoekers combineren hun bezoek vaak met andere winkels in de buurt. Voor werknemers is een uitgebreid netwerk van openbaar vervoer en publieke parkings in de buurt aanwezig. De parkeerbehoefte voor retail is 0 De werkelijke parkeerbehoefte is de parkeerbehoefte van wonen + hotel = 125 + 50 = 175 De plannen voorzien in 208 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 175. Dit aantal is toereikend. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 15 december 2014. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen. Naast de parkeerbehoefte heeft het laden en lossen en het in-en uitrijden van de wagens op deze site een grote mobiliteitsimpact op de omliggende omgeving. Volgens het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering betreffende de dossiersamenstelling van een aanvraag met uitgebreide dossiersamenstelling dient een mobiliteitsstudie deel uit te maken van het aanvraagdossier. Deze studie en de bijhorende plannen werden ter advies voorgelegd aan verschillende adviesorganen. Uit de verschillende adviezen komt vooral naar voren dat verder onderzoek noodzakelijk is. De dienst OS/BI merkt het volgende op: “Er moet een duidelijk plan komen met betrekking tot belevering van de winkels. In de MOBER wordt vanuit gegaan dat er slechts drie vrachtwagens per dag komen. Dit is uiteraard nog moeilijk exact te voorspellen, maar dit aantal zal voor 10500m² retail verspreid over vijf grote winkels zeker hoger liggen. Grote winkels laden en lossen twee of meer maal per dag. Bovendien is de locatie van het laden en lossen (op het openbaar domein of een nader te bepalen inpandige laad- en loszone aan de Van Ertbornstraat) nog een groot vraagteken. Dit moet veel duidelijker gespecifieerd worden, gelet op de drukte op de centrumas De Keyserlei-Meir, die grotendeels autoluw wordt na de heraanleg.” Vanuit de expertise mobiliteit: het departement MOW en de stedelijke dienst komen volgende adviezen naar voren: “De mobiliteitsstudie brengt de effecten van het voorliggende project voldoende in beeld. Het dept. MOW is het op hoofdlijnen eens met de conclusies.

12

20161018

16 / 27


Wel is het project onvoldoende ingepast in het omliggende openbaar domein. Zo is het onduidelijk welke maatregelen worden genomen om de in- en uitrit van de parking op een verkeersveilige wijze aan te sluiten op de Van Ertbornstraat. Dit vraagt een verdere uitwerking. Hetzelfde geldt voor de laad- en losfaciliteiten. Deze zijn niet uitgewerkt, het dossier stelt enkel dat deze met de stedelijke diensten verder worden onderzocht. Van groot belang is dat bij de uitwerking hiervan de nodige aandacht wordt besteed aan de functie van de Van Ertbornstraat in het netwerk Openbaar vervoer en het fietsnetwerk. Wat dit laatste betreft toch een belangrijke aanvulling bij de mobiliteitsstudie, de Van Ertbornstraat is welliswaar een lokale functionele fietsroute, doch door de ligging parallel aan de bovenlokale route langsheen de Leien heeft deze as een zeer hoog fietspotentieel. Tot slot moet de werfsituatie worden opgenomen binnen het overleg omtrent ‘Impactmanagement’ voor de grote Antwerpse werven. Van groot belang is een zeer goede afstemming met het project Brabo 2. Zo moet er bv. maximaal gebruik worden gemaakt van dezelfde vrachtroutes en werftoegangen. Mogelijk moeten deze in de loop van het proces worden bijgestuurd, afgestemd op de fasering van Brabo 2. De ontwikkelaar moet zich bewust zijn van deze problematiek en de consequenties hiervan op het vlak van technieken, timing, enz.. In dit kader is het belangrijk om mee te geven dat de Van Ertbornstraat tijdens de ‘knip Operaplein’ een andere functie zal hebben, zowel voor (lokaal) autoverkeer als Openbaar vervoer. Dit heeft consequenties op eventuele innames op het openbaar domein tijdens de verbouwing. Dit geldt ook voor de voorzijde, het lijkt niet evident dat de ‘Via Sinjoor’ zomaar wordt omgeleid zoals wordt voorgesteld in het dossier. Ook dit moet op zijn beurt worden afgestemd op de fasering van het project Brabo 2.” “Leveringen voor hotel en horeca kunnen gebeuren via Van Ertbornstraat. Daar is een inpandige laad- en loszone voorzien. Er mag niet achteruit in- of uitgereden worden om de veiligheid van voetgangers te garanderen en het verkeer niet te hinderen. Laden en lossen kan hier niet op het openbaar domein gebeuren. Volgens artikel 24 van de wegcode is het verboden een voertuig te laten stilstaan of parkeren op elke plaats waar dit duidelijk een gevaar zou kunnen betekenen voor de andere weggebruikers of waar het hun onnodig zou kunnen hinderen. Ook de doorstroming van het vele busverkeer mag niet gehinderd worden. Bij een toekomstige heraanleg van Van Ertbornstraat kan onderzocht worden of een laad- en loszone kan ingericht worden op het openbaar domein. In de nota wordt beschreven dat de handelszaken langs De Keyserlei kunnen laden en lossen zoals op de Meir. Dit is echter niet mogelijk. De Keyserlei is geen voetgangerszone waar laden en lossen is toegelaten binnen venstertijden, zoals op de Meir wel het geval is. Laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de even zijde van De Keyserlei (overkant van de straat).” Het advies van De Lijn sluit hierop aan. Zij hebben geen bezwaar tegen de geplande werken, maar vragen wel rekening te houden met volgende opmerking: 13

20161018

17 / 27


“De Van Ertbornstraat , het wegvak tussen de Keyselei en de Franklin Rooseveltplaats verwerkt op één etmaal 598 bussen. De verwerking van al deze busbewegingen op dit wegvak mag niet gehinderd worden. De Lijn eist dat de doortochten van de bussen t.h.v. de werf Antwerp Tower storingvrij verlopen.” Volgende voorwaarden kunnen gelezen worden:  Een verdere uitwerking van het van het in- en uitrijden van de parking;  De werfsituatie opnemen binnen het overleg omtrent “impactmanagement” voor grote Antwerpse werven, af te stemmen met de werf Brabo 2;  De voorgestelde omleiding voor af te stemmen op de fasering van Brabo 2;  Het laden en lossen via de Van Ertbornstraat moet inpandig gebeuren, achteruit in- of uitrijden is niet toegelaten;  Het laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de even zijde van de De Keyserlei (overkant van de straat);  Laden en lossen op de rijbaan (Van Ertbornstraat en De Keyserlei) is niet toegelaten;  Bij de toekomstige heraanleg van de Van Ertbornstraat kan onderzocht worden of een laad- en loszone kan ingericht worden op openbaar domein.  De busbewegingen mogen ten alle tijden niet gehinderd worden. Dit komt ook naar voren vanuit het voorafgaandelijk advies dat opgenomen is in het verslag van de welstandscommisie omwille van de beoordeling van de architecturale geschiktheid van de uitbreiding van de Antwerp Tower: “Mobiliteit (planning & beleid): Er moet inzichtelijk worden gemaakt hoe de parkeerplaatsen die niet op eigen terrein worden voorzien (bezoekers, werknemers hotel en retail) worden opgevangen binnen huidige (over)capaciteit van autostalplaatsen in de omgeving. Het aantal auto- en fietsstalplaatsen moet berekend worden conform de Bouwcode en fietsparkeren gebeurt bij voorkeur gelijkvloers. De modalsplit (24%) die wordt aangenomen voor de nieuwe bewoners is onvoldoende onderbouwd. In overleg met de stad en de verkeerspolitie moet het laden en lossen verder worden uitgeklaard en er moet een afstemming gebeuren tussen de werf van de Antwerp Tower en de heraanleg van Operaplein en Brabo II. Mobiliteit (infrastructuur & projectregie): De positie van de lichtput is het resultaat van een technisch en ruimtelijk en organisatorisch onderzoek naar de beste inplanting voor het toegangsgebouw naar het premetrostation Opera en de nieuwe ondergrondse parking. Het is niet mogelijk om bijkomende windremmende elementen zoals bomen te voorzien op het Operaplein. Het Operaplein is een bewuste onderbreking van de robuuste groene NZ-as, de boulevard, door de stad die de Leien vormen. Er wordt rust en ruimte gecreëerd met een open plein voor de Opera, met de nodige grandeur en schaal die deze historische omgeving in het hart van de stad vraagt. Daarnaast is niet mogelijk om bomen op het dak van de parking aan 14

20161018

18 / 27


te planten zonder structurele wijziging van het volledige ontwerp van de parking en de tunnel.” Visueel-vormelijke elementen: Omwille van de grootschaligheid van het project en de omvang van de gevels in het straatbeeld is het ontwerp verschillende malen voorgelegd aan de welstandscommissie. Het laatste advies was voorwaardelijk gunstig. De kopse gevels vertonen nu een gelijkmatig ipv alternerend grid dat de structuur van het volume volgt en op die manier overgaat in de sokkel. Als gevelmateriaal wordt gekozen voor bekleding in lichtkleurige natuursteen (terrazzo), waarbij een naadloze plaatsing wordt nagestreefd ifv massiviteit. Enkele voorwaarden worden opgelegd in het advies:  dakterras: aandacht voor zorgvuldige integratie van afschermende constructies ifv windklimaat.  gevelmateriaal: aandacht voor detaillering. In het aanvraagdossier is de lichtkleurige natuursteen vervangen door gepolijst beton in witlichtgrijs. Belangrijk is dat deze naadloos wordt uitgevoerd om de massiviteit te bewaren. Bodemreliëf: Voorafgaandelijk aan de aanvraag heeft Rio-link een hydraulisch en technisch advies gegeven. Dit was voorwaardelijk gunstig:  RWA en DWA worden volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtsmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.  Nieuwe gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van de bebouwing (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.  Nieuwe aansluitingen dienen te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau.  Een deel van de bebouwing wordt voorzien van een groendak. De resterende delen verharding sluiten aan op 2 hemelwaterputten met een totaal volume van 66.000 liter. Dit zal gebruikt worden voor toiletspoeling en besproeiing groendak.  Het regenwater wordt in eerste instantie gebufferd op de dakoppervlakte (46 m³). Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen: De appartementen, retail voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De hotelfunctie voldoet echter niet aan toegankelijkheid waardoor niet kan gesteld worden dat de kamers voldoen aan diezelfde actuele eisen. -

Toegankelijkheid 15

20161018

19 / 27


De aanvrager heeft voorafgaandelijk aan de bouwaanvraag advies gevraagd bij een toegankelijkheidsbureau. Dit advies was ongunstig, hoewel de aanvrager voor bepaalde zaken een afwijking vraagt. Met name de draaicirkels vóór – en achter de toegangsdeuren van de hotelkamers, en de vrije en vlakke wand- en vloerbreedte aan de krukzijde van deze deuren. Gezien de gevraagde afwijkingen niet worden toegekend door het Agentschap Toegankelijkheid Vlaanderen dient het ontwerp te voldoen aan artikel 25 en 31 aan de Gewestelijke Verordening Toegankelijkheid:  voldoende draaicirkel realiseren in de hotelaccommodaties conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;  De parkeerplaatsen voor mindervaliden dienen voorbehouden te worden en zo dicht mogelijk bij de lift geplaatst te worden conform artikel 31 van de verordening toegankelijkheid; -

Gebruiksgenot: fietsvoorzieningen Aanvraag: o 51 appartementen met 1 slaapkamer  51 x 2 = 102 o 111 appartementen met 2 slaapkamers  111 x 3 = 333 o 7 appartementen met 3 slaapkamers  7 x 4 = 28 o 1 appartement met 4 slaapkamers  1 x 5 = 5 Laatst vergunde toestand: o 72 studio’s met 1 slaapkamer  72 x 2 = 144 o 6 appartementen  6 x 3 = 18 Voor wonen moeten 306 (102 + 333 + 28 + 5 – 144 - 18 = 306) fietsenstallingen voorzien worden. Voor het hotel, de retail, restaurant en fitness moeten ook fietsenstallingen voor het personeel voorzien worden op basis van de oppervlakte. Er moeten 96 fietsenstalling voorzien worden (hotel 6447m² x 0.6/100m² = 40, retail 8235m² x 0.6/100m² = 49, restaurant + fitness 1243m² x 0.6/100m² = 7) In totaal moeten 402 fietsenstallingen voorzien worden. (306 + 96 = 402) In de ondergrondse parking zijn op verdiep -1 543 fietsenstallingen voorzien. Hiervan zijn er 534 ingericht met een dubbeldek systeem en 9 plaatsen voor grotere fietsen zoals een bakfiets. De fietsenstallingen in de aparte bergingen worden niet meegerekend. Volgens de bouwcode zijn er voldoende fietsstallingen voorzien. Naar comfort toe moeten er echter meer gewone fietsenstallingen voorzien worden: niet alle fietsen kunnen gebruik maken van het dubbeldek systeem, bvb fietsen met manden, zakken en fietsstoeltjes, zware (elektrische) fietsen,… Op verdiep -3 is een aparte fietsenstalling voorzien voor het hotel voor 32 fietsen. 16

20161018

20 / 27


Dit is onvoldoende voor het hotel: 8 stalplaatsen te weinig voor personeel. Daarnaast zijn er geen aparte fietstallingen voorzien voor het personeel van de retail, het restaurant en de fitness. De fietsenstalling op -1 zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot naast de helling voor auto’s. De fietsenstallingen op -3 kunnen volgens de nota met de lift bereikt worden. Enkel de goederenlift is groot genoeg om met fietsen te kunnen gebruiken. De deuren naar de fietsenstallingen moeten automatisch open gaan. Gezien het totale aantal toereikend is, kan in voorwaarde opgelegd worden:  8 fietsstalplaatsen extra voor het hotel te voorzien;  56 fietsstalplaatsen apart te voorzien voor het personeel van de overige functies;  meer soorten fietsstallingen te voorzien, niet enkel het dubbel systeem;  de deuren naar de fietsstallingen automatisch open te laten gaan;  de goederenlift te gebruiken om naar de fietsenstalling van -3 te gaan. -

Veiligheid: brandweer De huidige plannen voldoen niet aan de basisnorm. De aanvrager heeft hierom een afwijkingsaanvraag ingediend bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken. De aanvraag wijkt af op volgende basisnormen: - Basisnorm Brandveiligheid voor hoge gebouwen - KB van 07-07-1994, bijlage 4/1 hoge gebouwen - §1 Inplanting en toegangswegen - Basisnorm Brandveiligheid voor hoge gebouwen - KB van 07-07-1994, bijlage 4/1 hoge gebouwen – §2 compartimentering en evacuatie. - Basisnorm Brandveiligheid voor hoge gebouwen - KB van 07-07-1994, bijlage 4/1 hoge gebouwen - §4 voorschriften inzake constructie van compartimenten en evacuatieruimten. - Basisnorm Brandveiligheid voor hoge gebouwen - KB van 07-07-1994, bijlage 4/1 hoge gebouwen - §5 Constructievoorschriften voor sommige lokalen en technische ruimten.

Er is echter nog geen beslissing genomen in de afwijkingsaanvraag door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Ondanks bovenstaande tekortkomingen legt de stedelijke dienst brandweer een voorwaardelijk gunstig advies voor:  

mits rekening gehouden wordt met de bijgevoegde opmerkingen en voorwaarden in hoofdstukken B en C. mits alle gevraagde afwijkingen met kenmerk P161687850-N2038-P16O688772 elk afzonderlijk gunstig wordt beoordeeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Er dient te worden voldaan aan de opgelegde voorwaarden.

17

20161018

21 / 27




mits het aantal personen per bouwlaag wordt beperkt tot 499 personen voor verdiepingen 1 tot en met 4.

De stedenbouwkundige ambtenaar heeft ernstige bedenkingen bij de uitvoerbaarheid van de af te leveren stedenbouwkundige vergunning gezien bovenvermelde afwijkingen, opgelegd als voorwaarden, die bovendien heden ten dage nog niet bekomen zijn. Desalniettemin kan een gunstig advies, gebonden aan de voorwaarden van de stedelijke dienst brandweer, afgeleverd worden, gezien er – buiten bovenvermelde voorwaarden van de stedelijke dienst brandweer –geen andere bezwaren zijn in dit dossier die een negatieve besluit zouden voortbrengen.

Bijlage artikel van de bouwcode, studentenkamers of toegankelijkheid Toegankelijkheid artikel 25 Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. Toegankelijkheid artikel 27 Als een constructie beschikt over één tot en met honderd eigen parkeerplaatsen, moet minstens zes procent van het totale aantal parkeerplaatsen, en minstens één parkeerplaats, een aangepaste parkeerplaats zijn. Vanaf vijf tot en met honderd eigen parkeerplaatsen, moeten de aangepaste parkeerplaatsen ook voorbehouden parkeerplaatsen zijn. Als een constructie beschikt over meer dan honderd eigen parkeerplaatsen, moet bovendien per extra schijf van vijftig parkeerplaatsen, telkens één parkeerplaats een aangepaste en voorbehouden parkeerplaats zijn. Als het totale aantal nieuw aan te leggen parkeerplaatsen minder bedraagt dan zes procent van het totale aantal parkeerplaatsen, beperkt de verplichting van het eerste en het tweede lid zich tot de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen. Een aangepaste parkeerplaats voldoet aan de volgende normen: 1. ze bevindt zich zo dicht mogelijk bij de toegankelijke ingang van de constructie of bij de voetgangersuitgang van de parkeervoorziening; 2. bij dwarsparkeren en schuinparkeren bedraagt de breedte van de aangepaste parkeerplaats minstens 350 cm en bij langsparkeren bedraagt de lengte van de aangepaste parkeerplaats minstens 600 cm; 3. het oppervlak van de aangepaste parkeerplaats helt niet meer dan twee procent. Om als voorbehouden parkeerplaats in aanmerking te komen, moet een parkeerplaats aan de bepalingen van de derde alinea voldoen en voorbehouden worden voor personen met een handicap, conform het koninklijk besluit houdende algemeen reglement op de 18

20161018

22 / 27


politie van het wegverkeer en van het gebruik van de openbare weg van 1 december 1975, en aangegeven volgens de bepalingen van het voormelde koninklijk besluit en het ministerieel besluit van 11 oktober 1976 waarbij de minimumafmetingen en de bijzondere plaatsingsvoorwaarden van de verkeerstekens worden bepaald. Bouwcode artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen Parkeer- en stallingsnormen: 1° Er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen: i) Bij een woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging naar een woonfunctie en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor enkel een vermeerdering van het aantal woongelegenheden dienen enkel de bijkomende woongelegenheden aan de normen van onderdeel 2° te voldoen. ii) Bij functies anders dan wonen: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging of een volume-uitbreiding ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor enkel een volumeuitbreiding en/of functiewijziging naar een andere functie dan wonen dient enkel de oppervlakte die wordt toegevoegd of van functie wordt gewijzigd in rekening te worden gebracht voor de berekening van het aantal fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen. §1

2°

In toepassing van §1, 1° van dit artikel gelden per functiecategorie volgende minimaal aantal te realiseren fietsstal- en fietsparkeerplaatsen:

Functie

Fietsstalplaatsen voor bewoners, personeel of leerlingen

Fietsparkeerplaatsen voor bezoekers

Wonen

1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats

-

Kamerwoning/ studentenkamer

1 plaats per kamerwoning

-

Kantoren

1,25 plaats / 100m² BVO*

-

Bedrijven en groothandel


-

Diensten, detailhandel en horeca


2 plaatsen / 100m² BVO* van de publiek toegankelijke delen

Scholen - kleuteronderwijs: - 3 plaatsen / klaslokaal - lager onderwijs: - 9 plaatsen / klaslokaal - secundair - 20 plaatsen / 100m² BVO* onderwijs

-

Andere functies,

Parkeernorm per

Parkeernorm per

19

20161018

23 / 27


Functie

Fietsstalplaatsen voor bewoners, personeel of leerlingen

waaronder: hoger bouwaanvraag op basis van onderwijs, het aantal bezoekers, de volwassenenonder schaal, het type van gebruik wijs, en de capaciteit van de zorginstellingen, openbare ruimte sportcomplexen, Socio-culturele instellingen, gemeenschapsvoor zieningen,… (*BVO = bruto-vloeroppervlakte)

Fietsparkeerplaatsen voor bezoekers bouwaanvraag op basis van het aantal bezoekers, de schaal, het type van gebruik en de capaciteit van de openbare ruimte

Er wordt afgerond naar beneden indien het cijfer na de komma lager is dan 0,50. Er wordt afgerond naar boven indien het cijfer na de komma groter of gelijk is aan 0,50. Op gemotiveerd verzoek kan de vergunningverlenende overheid afwijkingen toestaan op de bepalingen zoals vermeld in §1, 2° van dit artikel. 4° Indien een gebouw voor diensten, detailhandel, restaurant en/of café een brutooppervlakte van minder dan 500 vierkante meter heeft, en het geen voor- of zijtuin heeft moeten er geen fietsparkeerplaatsen voorzien worden. 3°

§2

Inrichtingsprincipes: 1° Een fietsstalplaats en een fietsparkeerplaats hebben elk een afmeting van minimaal 1,5 vierkante meter per fiets, inclusief circulatieruimte. Bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de fietsstalplaatsen en/of fietsparkeerplaatsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal. Uit de plannen moet blijken dat de gekozen indeling en ruimte het aantallen stal- en parkeerplaatsen, opgelegd in §1, 2°, kan realiseren. De stalplaatsen en parkeerplaatsen voor fietsen kunnen ingepast worden binnen het bouwvolume, in een specifieke constructie, een bijgebouw of in de tuinen en zijn conform Artikel 12 “Levendige plint”, Artikel 27 “Open ruimte” en Artikel 28 “Minimale oppervlakte buitenruimte”. 3° Indien de stal- en parkeerplaatsen ondergronds gerealiseerd worden moeten deze via een goed toegankelijke helling, een trap met fietsgoot of een lift bereikbaar zijn. 4° Vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Indien het aantal te voorziene fietsstalplaatsen van 30 of meer fietsplaatsen opgedeeld wordt in verschillende ruimten dient in elk van deze ruimten een elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. 2°

Bouwcode artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders

20

20161018

24 / 27


Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. §2 Alle niet-overdekte parkings moeten voorzien worden van een olieafscheider. §3 Alle delen van de afscheider dienen in verband met reinigingswerkzaamheden makkelijk toegankelijk te zijn. De uitlaat van de afscheider moet voorzien zijn van een stankafsluiter. Het is verboden afvoerleidingen van een WC of waterplaats, van mineraalhoudend afvalwater of van hemelwater op de afscheider aan te sluiten. §1

Bouwcode artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen Onder de openbare ruimte is het niet toegelaten kelders, autobergplaatsen, infiltratie- en buffervoorzieningen, hemelwater-, bezink- en andere putten die behoren tot een particulier perceel aan te leggen. Kelderopeningen zijn wel toegelaten. Zij mogen niet meer dan 0,30 meter uitspringen ten opzichte van het gevelvlak. §2 Onder de voortuinstrook is het niet toegelaten kelders aan te leggen. Kelderopeningen, toegangen tot een fietsenkelder, putten en reservoirs zijn wel toegelaten maar mogen het groene karakter van de voortuin niet aantasten zoals beschreven in Artikel 27 “Open ruimte”. §3 Bovengrondse geveluitsprongen moeten begrepen zijn tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding en de kroonlijst. Bijkomend mogen ze in geen geval een negatieve invloed hebben op het gebruik en de bezonning van naastof onderliggende woongelegenheden en buitenruimte. §1

§4

Geveluitsprongen die de binnenruimte vergroten: 1° Ze nemen minder dan de helft van de geveloppervlakte in. 2° Ze kragen niet meer uit dan 1,25 meter ten opzichte van het gevelvlak.

21

20161018

25 / 27


§5

Geveluitsprongen boven de openbare ruimte en de voortuin: 1° dienen zelfdragend te zijn vanaf de gevel en mogen dus geen bijkomende steun nemen door middel van kolommen 2° dienen op minstens 2,60 meter boven het peil van het voetpad gelegen te zijn, uitgezonderd van gewone geveluitsprongen (vensterbanken, deurdorpels, hemelwaterafvoerbuizen, ornamenten, …) die niet meer dan 0,15 cm uitkragen. 3° de uitkraging moet minstens 0,75 meter (horizontaal gemeten) van de voetpadrand verwijderd te blijven. Bij afwezigheid van een voetpadrand geldt de theoretische voetpadbreedte.

Gesloten geveluitsprongen aan de bouwvrije zone van zij- en achtertuinen zijn niet toegelaten. §7 Een gesloten horecaconstructie in de voortuinstrook en/of op het openbaar domein is slechts toegelaten indien deze voldoet aan volgende voorwaarden: 1° De constructie beslaat de hoek van een bouwblok of vormt een doorlopend lint van verschillende constructies met eenzelfde bouwdiepte. De horecaconstructie wordt zonder tussenruimte tegen de gevel gebouwd. Indien het een lint van constructies betreft dienen deze ook tegen elkaar gebouwd te worden tenzij tussen de constructies een ontsluiting gelegen is naar een bovenliggende verdieping. 2° Ze hinderen de circulatie op het openbaar domein niet en zijn ondergeschikt aan het openbaar domein. Bijgevolg dient er steeds een obstakelvrije voetpadbreedte van 1,80 meter gevrijwaard te blijven en is de diepte van de constructie beperkt tot 4 meter. §6

22

20161018

26 / 27


3°

4°

5°

6°

Waar de afmetingen en het huidige en/of toekomstige gebruik van het plein of de straat dit toelaten kan binnen een globale visie een grotere bouwdiepte worden overwogen. De constructie wordt zo ontworpen en geconstrueerd dat ze geen schade veroorzaakt aan de straatbevloering en ze geen constructieve wijzigingen aan de voorgevel van het pand vergt. Alle openbare nutsvoorzieningen moeten steeds bereikbaar blijven. De constructie reikt niet hoger dan: i) de onderkant van de vensterdorpel van de eerste verdieping, ofwel ii) 5 meter boven het aangrenzende maaiveld, indien er geen vensters op de eerste verdieping zijn, ofwel iii) de onderkant van de kroonlijst, indien het gebouw slechts één bouwlaag heeft. De constructie voldoet aan bepaalde kwalitatieve vereisten: i) maximaal voorzien van beglazing of ander doorzichtig materiaal, met een minimum van 75%; ii) het overige materiaal moet in harmonie zijn met het eigenlijke pand en de aangrenzende constructies. Geschrapt

23

20161018

27 / 27


college van burgemeester en schepenen Zitting van 9 september 2016

Recommend Documents