college van burgemeester en schepenen Zitting van 26 februari 2016

beraadslaging/proces verbaal Kopie

college van burgemeester en schepenen Zitting van 26 februari 2016 Besluit A-punt

GOEDGEKEURD stadsontwikkeling / vergunningen

Samenstelling de heer Bart De Wever, burgemeester de heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heer Claude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen; mevrouw Nabilla Ait Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepen de heer Roel Verhaert, stadssecretaris Iedereen aanwezig, behalve: de heer Philip Heylen, schepen

28

2016_CBS_01442

Aanvraag stedenbouwkundige vergunning. Reguliere procedure - 20152678 - district Antwerpen - Jacob Jordaensstraat 3, Jacob Jordaensstraat 7, Jacob Jordaensstraat 5, Jacob Jordaensstraat (Charlottalei) 1, Charlottalei (Jacob Jordaenstraat 1-7) 10 - Weigering

Motivering Aanleiding en context Aanvragers: De aanvraag omvat: Dossiernummer:

LOTTA bouwen van een woongebouw met 24 appartementen en 3 ondergrondse lagen parking AN3/B//20152678

Juridische grond De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten. Regelgeving: bevoegdheid Artikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om de beslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Openbaar onderzoek

Ja Argumentatie

1 / 17

Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen [email protected]

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat als bijlage bij dit besluit is gevoegd. Financiële gevolgen Nee

Besluit

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij:  de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het bijgevoegd verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;  het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie. Artikel 2

Het college beslist de stedenbouwkundige vergunning te weigeren. Artikel 3

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.

Bijlagen 1. Verslag_GSA_20160222_162416_1.pdf

2 / 17


Verslag van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar Voorgeschiedenis In toepassing van artikel 4.7.18 §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient het college de beslissing te nemen binnen 75 dagen na de ontvankelijkheids- en volledigheidsverklaring. Voor de aanvragen waarvoor een openbaar onderzoek vereist is neemt het college een beslissing binnen 105 dagen. Indien de aanvraag wegeniswerken omvat waarover de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft dan neemt het college een beslissing binnen 150 dagen.

Feiten en context Aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure. Aanvragers: LOTTA bvba, Mechelsesteenweg 34 bus 101, 2018 Antwerpen Ligging van het perceel: Charlottalei (Jacob Jordaenstraat 1-7) 10, 2018 Antwerpen, Jacob Jordaensstraat 3, 2018 Antwerpen, Jacob Jordaensstraat 5, 2018 Antwerpen, Jacob Jordaensstraat 7, 2018 Antwerpen en Jacob Jordaensstraat (Charlottalei) 1, 2018 Antwerpen. Kadastrale gegevens: (afd. 6) sectie F 1442 K2, (afd. 6) sectie F 1442 H2, (afd. 6) sectie F 1442 E2, (afd. 6) sectie F 1442 G2 en (afd. 6) sectie F 1442 M2. De aanvraag omvat: bouwen van een woongebouw met 24 appartementen en 3 ondergrondse lagen parking. Ontvangst aanvraag: 15 oktober 2015. Dossiernummer: 20152678.

Fasering Procedurestap Ontvangst aanvraag Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs Opening openbaar onderzoek Afsluiten openbaar onderzoek

Datum 15 oktober 2015 15 november 2015 23 november 2015 23 december 2015

Juridische grond De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing. Het ministerieel besluit van 19 juni 2008 waarbij werd vastgesteld dat de stad Antwerpen voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 193, §1 van het decreet van 18 mei 1999. Dit besluit werd op 8 juli 2008 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

3 / 17


Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) Gemeentelijke verordeningen De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014, goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014 en van kracht sinds 25 oktober 2014. Watertoets Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Mer-screening Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. Andere voorschriften Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1997.

Adviezen Op 17 november 2015 werd advies gevraagd aan brandweer/risicobeheer/preventie. Zij brachten advies uit op 7 december 2015 met referentie BW/KP/2015/G.00939.A7.0005. Het advies is ongunstig.

4 / 17


Op 17 november 2015 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie (SW/OE/A). Zij brachten advies uit op 8 december 2015 met referentie AA1201. Het advies is gunstig. Op 17 november 2015 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ ontwerp en uitvoering/ waterbeheer (SW/O&U/UIT). Het advies werd niet uitgebracht binnen een termijn van 30 kalenderdagen waardoor aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan. Op 17 november 2015 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/mobiliteit (SW/MOB). Zij brachten advies uit op 27 november 2015 met referentie Cosmo 1501108. Het advies is voorwaardelijk gunstig. Op 7 november 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ team stadsbouwmeester welstandscommissie. Zij brachten advies uit op 7 november 2014 met referentie WSC / 2014 / 1010. Het advies is voorwaardelijk gunstig.

Argumentatie Openbaar onderzoek Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag Overeenkomstig het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering, zoals gewijzigd, betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsaanvragen, moet de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning openbaar gemaakt worden als de werken en/of handelingen betrekking hebben op: artikel 3, § 3, 4°: het oprichten van gebouwen of constructies met een bruto volume van meer dan 2000 kubieke meter; het verbouwen van kleinere gebouwen en constructies waardoor deze hetzelfde volume bereiken, het uitbreiden van gebouwen of constructies met meer dan 2000 kubieke meters. Deze verplichting geldt niet in een industriegebied in de ruime zin, gebied voor ambachtelijke en kleine en middelgrote ondernemingen, regionaal bedrijventerrein of lokaal bedrijventerrein. De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd openbaar gemaakt van 23 november 2015 tot 23 december 2015. Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van 8 januari 2016. Inventaris van de bezwaarschriften Er werden twee bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over: 1. De ondergrondse bouwlagen: 3 ondergrondse lagen is extreem, hier in de nabijheid. Er is vrees voor grondverzakking. De veiligheid tegen grondverzakking moet gegarandeerd worden en de werken kunnen enkel door een zeer gespecialiseerde firma met voldoende referenties en waarborgen uitgevoerd worden. Gezien de verklaring van het college in 2010 dat de parkeerbehoeften niet op elk perceel kan voorzien worden en dat er voldoende openbaar vervoer in de buurt is, zal de stad oordelen dat twee ondergrondse bouwlagen voldoende is.

5 / 17


2. De ingang van de garagepoort ligt te dicht tegen het pand Charlottalei 12 en dit zo lawaaihinder met zich kunnen meebrengen. Zowel garagepoort en lift moet uitgerust worden met lawaaiwerende instellingen. 3. De identiteit van de aanvrager: de eigenaardige juridische constructie van de bvba Lotta, de aanvrager, dat enkel een postadres is, zaait twijfel over de financiële draagkracht van de aanvrager. Men wenst vooraf een grondig onderzoek, door het college, van de pas opgerichte firma. Het is al te gemakkelijk om bij grote problemen achteraf, zoals grondverzakking bij het uitgraven van 3 lagen, een faillissement uit te lokken. Waar moet de bezwaarindiener zich dan tegen keren? 4. Het volume van de nieuwbouw: het gabarit van de nieuwe aanvraag is groter dan de gebouwen in de omgeving. Bij een vorig aanvraagdossier geeft de welstandscommissie aan dat 7 bouwlagen het maximale is. Het naburige pand wordt volledig ingesloten door hoogbouw. Dit pand kan door zijn erfgoedwaarde namelijk niet hetzelfde volume krijgen. 5. De levenskwaliteit van de naburige woning gaat omlaag. Door de hoge scheidingsmuur wordt de lichthoeveelheid dat binnenvalt beperkt. Ook de luchtverversing wordt beïnvloed. Beide elementen doen de levenskwaliteit in de woning dalen. 6. De privacy van het naburig pand wordt nadelig beïnvloed. Er is inkijk in de tuin en op de achterkant van de woning. Bespreking van de bezwaarschriften 1. Eventuele grondverzakking en veiligheid hiertegen tijdens de uitvoeringswerken zijn aspecten van burgerrechtelijke aard. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. De aanvrager dient zijn project wel uit te voeren zonder schade te berokkenen aan derden en hij wordt geacht alles volgens de regels van de kunst uit te voeren. Het college oordeelde in 2010 inderdaad dat niet op elk perceel eigen parkeervoorziening kan zijn, vooral met een uitgebreid netwerk van openbaar vervoer vlakbij. Ondertussen is er bouwcode gewijzigd en is er een parkeerparagraaf met bijhorende parkeerplicht opgenomen in de voorschriften. Vanuit het advies mobiliteit kunnen we uitmaken dat de parkeerbehoefte op dit terrein 30 plaatsen is, waarvan er hier 24 ondergronds zijn. Door het weglaten van een ondergrondse laag, zou de parkeergarage nog minder voldoen aan de parkeerbehoefte. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kunnen de 3 ondergrondse bouwlagen. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond. 2. De garagepoort ligt inderdaad tegen de scheidingsmuur van het naburig pand Charlottalei 12. Er is echter geen andere mogelijkheid om de poort te voorzien. Omwille van verkeersveiligheid ligt de poort best zo ver mogelijk van een kruispunt. Omwille van de beperkte diepte van het perceel langs de Jacob Jordaensstraat is het niet mogelijk om hier een lift te voorzien. Bovendien betreft het een meergezinswoning in stedelijk gebied, waar autoverkeer tot het dagelijkse leven behoort, dus ook het bijhorend in- en uitrijden van wagens. Weliswaar dient de lawaaihinder onder de algemene normen te blijven. Dit is echter een aspect van toezicht en handhaving. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond. 3. De finaniciële draagkracht van een aanvrager is een burgerrechterlijk aspect, waar de stad niet in tussenkomt. Ook de vraag waar de bezwaarindieners zich naar kunnen richten moesten er zich uitvoeringsproblemen voordoen is geen stedenbouwkundig

6 / 17


aspect. De stad kan geen onderzoeken doen naar de achtergrond van de aanvragers. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond. 4. De nieuwbouw sluit zich met zijn hoogte en bouwdiepte aan bij het kenmerkende in de straat. De voorgestelde bouwhoogte van de nieuwbouw sluit aan op de bouwhoogte van Charlottalei 14-16; enkel de kroonlijst ligt iets hoger om als borstwering te dienen voor het terras van de teruggetrokken bouwlaag. Bovenop wordt een teruggetrokken daklaag voorzien, langs alle zijden teruggetrokken. Het nieuwe volume sluit op deze manier ook aan op het hoekpand langs rechterzijde. De bouwdiepte van de hoek is 17 meter, wat eveneens aansluit op de kenmerkende diepte van de Charlottalei; zoals ook beschreven in datzelfde verslag van de welstandscommissie. Het inventarispand is de vreemde eend in de bijt en zal inderdaad door zijn erfgoedwaarden wenselijk te behouden zijn. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond. 5. Het klopt dat de lichtinval van het naburige pand zal verminderen. De nieuwbouw sluit echter aan op het kenmerkende bouwvolume in de straat, zoals hierboven beschreven. De verhoging van de scheidingsmuur gebeurt langs de noordzijde waardoor de wegname van zonlicht beperkt zal blijven. Het pand blijft voldoende gevrijwaarde van enige ingeslotenheid om te kunnen spreken over negatieve daling van verse lucht. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond. 6. Door het optrekken van de scheidingsmuur worden de nieuwe achtergevels van het zicht ontrokken van het naastliggende pand. Alle terrassen zijn op zulke manier ontworpen dat ze de privacynormen bewaken. Het klopt wel dat er vanop de nieuwe terrassen in de naastliggende tuin kan gekeken worden. De nieuwbouw is echter een hoekpand en de buur ligt ook zeer dicht tegen de hoek. In een stedelijk gebied is het onmogelijk te vermijden om vanop verdiepingen niet binnen te kijken in tuinen. Dit hoort bij een stedelijke omgeving. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond. Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestplan. De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode. Het ontwerp voldoet hier niet aan: Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen §1

Parkeer- en stallingsnormen: 1°

Er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen: i)

Bij een woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging naar een woonfunctie en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft.

Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor enkel een vermeerdering van het aantal woongelegenheden dienen enkel de bijkomende woongelegenheden aan de normen van onderdeel 2° te voldoen.

7 / 17


ii)

Bij functies anders dan wonen: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging of een volume-uitbreiding ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft.

Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor enkel een volumeuitbreiding en/of functiewijziging naar een andere functie dan wonen dient enkel de oppervlakte die wordt toegevoegd of van functie wordt gewijzigd in rekening te worden gebracht voor de berekening van het aantal fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen.

2°

In toepassing van §1, 1° van dit artikel gelden per functiecategorie volgende minimaal aantal te realiseren fietsstal- en fietsparkeerplaatsen:

Functie

Fietsstalplaatsen voor bewoners, personeel of leerlingen

Fietsparkeerplaatsen voor bezoekers

Wonen

1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats

-

Kamerwoning/ studentenkamer

1 plaats per kamerwoning

-

Kantoren

1,25 plaats / 100m² BVO*

-

Bedrijven en groothandel


-

Diensten, detailhandel en horeca


2 plaatsen / 100m² BVO* van de publiek toegankelijke delen

Scholen

-

- kleuteronderwijs: - 3 plaatsen / klaslokaal - lager onderwijs:

- 9 plaatsen / klaslokaal

- secundair onderwijs

- 20 plaatsen / 100m² BVO*

Andere functies, waaronder: hoger onderwijs,

Parkeernorm per bouwaanvraag op basis van het aantal bezoekers, de

8 / 17

Parkeernorm per bouwaanvraag op basis van het aantal


volwassenenonder schaal, het type van gebruik wijs, en de capaciteit van de zorginstellingen, openbare ruimte sportcomplexen, socio-culturele instellingen, gemeenschapsvoor zieningen,…

bezoekers, de schaal, het type van gebruik en de capaciteit van de openbare ruimte

(*BVO = bruto-vloeroppervlakte) Er wordt afgerond naar beneden indien het cijfer na de komma lager is dan 0,50. Er wordt afgerond naar boven indien het cijfer na de komma groter of gelijk is aan 0,50.

§2

3°

Op gemotiveerd verzoek kan de vergunningverlenende overheid afwijkingen toestaan op de bepalingen zoals vermeld in §1, 2° van dit artikel.

4°

Indien een gebouw voor diensten, detailhandel, restaurant en/of café een brutooppervlakte van minder dan 500 vierkante meter heeft, en het geen voor- of zijtuin heeft moeten er geen fietsparkeerplaatsen voorzien worden.

Inrichtingsprincipes: 1°

Een fietsstalplaats en een fietsparkeerplaats hebben elk een afmeting van minimaal 1,5 vierkante meter per fiets, inclusief circulatieruimte. Bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de fietsstalplaatsen en/of fietsparkeerplaatsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal. Uit de plannen moet blijken dat de gekozen indeling en ruimte het aantallen stal- en parkeerplaatsen, opgelegd in §1, 2°, kan realiseren. Type 1: Loodrecht richtinggeven A d

B C

D

1 laag, 1 niveau

0,6 m /

1,7 m (dubbel systeem) 1,8 m (enkele rij)

1,7 m

1 laag, hooglaag

0,4 m /


1,7 m

9 / 17


2 lagen, hoog- 0,5 m / laag


1,7 m

Bij een dubbel systeem/dubbele rij worden de fietsen kop op kop geplaatst alsook de voorwielen aan beide rijen op één rij geplaatst.

Type 2: Hoek van 45° richtinggev A end

B

C

D

1 niveau

0,90 m

0,60 m

1,60 m

1,60 m

hoog-laag

0,50 m

0,40 m

1,60 m

1,60 m

Type 3: Hoek van 60° richtinggev A end

B

C

D

1 niveau

0,60 m

1,60 m

1,50 m

1,40 m

10 / 17


hoog-laag

0,90 m

0,40 m

1,60 m

1,50 m

2°

De stalplaatsen en parkeerplaatsen voor fietsen kunnen ingepast worden binnen het bouwvolume, in een specifieke constructie, een bijgebouw of in de tuinen en zijn conform Artikel 12 “Levendige plint”, Artikel 27 “Open ruimte” en Artikel 28 “Minimale oppervlakte buitenruimte”.

3°

Indien de stal- en parkeerplaatsen ondergronds gerealiseerd worden moeten deze via een goed toegankelijke helling, een trap met fietsgoot of een lift bereikbaar zijn.

4°

Vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Indien het aantal te voorziene fietsstalplaatsen van 30 of meer fietsplaatsen opgedeeld wordt in verschillende ruimten dient in elk van deze ruimten een elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn.

Er zijn slechts 48 fietsstalplaatsen in plaats van de vereiste 74. Ook is er geen elektrisch oplaadpunt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. De aanvraag is tevens (echter niet) in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening. De gewestelijke hemelwaterverordening is niet van toepassing op de aanvraag. De aanvraag werd getoetst aan de Vlaamse gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Het ontwerp wijkt af op volgend punt:  Artikel 27 de voorziene aangepaste parkeerplaats voldoet niet aan de opgelegde normen. De aanvraag is in overeenstemming met de regelgeving betreffende de toegankelijkheid van gebouwen voor personen met een verminderde beweeglijkheid.

11 / 17


De aanvraag is in overeenstemming met de regelgeving betreffende het decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1997. Parkeerparagraaf Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). De parkeernormen uit de bouwcode (tabel) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 30 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op basis van de grootte van de appartementen die zijn gelegen in centrumgebied. Er zijn 3 appartementen < 60m² met parkeernorm 1.05, 8 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 en 13 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.35. Voor de appartementen is de parkeerbehoefte 30 (((3 x 1.05) + (8 x 1.2) + (13 x 1.35)) = 30.3  30)

De plannen voorzien in 24 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 24. De configuratie van het perceel laat niet toe om binnen het nieuwbouwvolume nog 6 extra plaatsen te voorzien. Er worden momenteel reeds 3 ondergrondse lagen voorzien. Een vierde ondergrondse bouwlaag opleggen staat niet in verhouding tot het aantal ontbrekende plaatsen. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 15 december 2014. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 6 plaatsen.

Artikel 30 van de bouwcode: “Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen” §1 Parkeer- en stallingsnormen: 1° Bij gebouwen met een voorgevelbreedte

van meer dan 8 meter (zie ook: Artikel 12 “Levendige plint” §3, 1°) moeten autostal- en autoparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen:

12 / 17


i)

Bij woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor enkel een vermeerdering van het aantal woongelegenheden dienen enkel de bijkomende woongelegenheden aan de normen van onderdeel 2° te voldoen.

ii)

Bij functies anders dan wonen: indien het een nieuwbouw, een herbouw en/of een volume-uitbreidingen ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Indien een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd voor een volume-uitbreiding of functiewijziging dient enkel de oppervlakte die wordt toegevoegd of van functie wordt gewijzigd in rekening te worden gebracht voor de berekening van het aantal autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen.

§2 In toepassing van §1, 1° van dit artikel gelden per functiecategorie volgende minimaal aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen:

Woonproject met maximaal 5 wooneenheden Woon- of gemengd project met meer dan 5 wooneenheden: - woningen > 90m² - woningen (60m² t/m 90 m²) - woningen < 60m² Sociale koopwoning Sociale huurwoning Kamerwoning / studentenkamer Assistentiewoning Woonzorgcentrum Kantoor niet in stationsomgeving Kantoor in stationsomgeving

centrumgebied

centrumschil

overig gebied

1 / woning

1 / woning

1 / woning

aandeel bezoekers per functie (inbegrepen in norm) 0,3 0,3

- 1,35 / woning - 1,2 / woning - 1,05 / woning



1 / woning 1 / woning 1 / woning 0,6-0,9 / woning 0,6-0,9 / woning 0,75-0,9 / woning 0,15 / kamer 0,25 / kamer 0,25 / kamer

0,3 0,3

0,4 / kamer 0,6 / wooneenheid 1,10 / 100m2 bvo

0,3 60%

0,2

1 / kamer 1,1 / kamer 0, 6 / 0,6 / wooneenheid wooneenheid 1,55 / 100m² bvo 1,65 / 100m² bvo

- A’penCentraal: 0,6 / 100 m² - A’penBerchem: 0,8 / 100m²

5% 5%

13 / 17


- A’pen-Zuid: 1 / 100m² Detailhandel (< 500m² bvo) Detailhandel (500m² bvo t/m 1.500m² bvo) Detailhandel (> 1.500m² bvo) horeca

op maat op maat op maat 3,3 / 100 m2 bvo 4,3 / 100m² bvo 4,7 / 100m² bvo

89% 94%

4,7 / 100m² bvo 5,3 / 100m² bvo 6,0 / 100m² bvo

84%

op maat

op maat

op maat

Crèche (> 500m² bvo) Basisonderwijs Secundair onderwijs

0,6 / 100m2 bvo 0,75 / leslokaal 3,3 /100 leerlingen op maat

0,7 / 100m2 bvo 0,75 / leslokaal 4,0 /100 leerlingen op maat

0,9 / 100m² bvo 0,75 / leslokaal 4,3 /100 leerlingen op maat

hotel 74% restaurant 80% café 90% 95%

Hoger onderwijs

11% hogeschool 72% 95% 96%

Volwassenenonderwijs op maat op maat op maat Sporthal 1,45 / 100m² bvo 2,0 / 100m² bvo 2,65 / 100m² bvo Andere functies Op maat Op maat Op maat (*BVO = bruto-vloeroppervlakte) Er wordt afgerond naar beneden indien het cijfer na de komma lager is dan 0,50. Er wordt afgerond naar boven indien het cijfer na de komma groter of gelijk is aan 0,50.

2° Wettelijke regeling compensatie: Indien het verplichte aantal autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen zoals opgelegd in §1, 2° van dit artikel niet gerealiseerd kunnen worden, moet per niet-gerealiseerde autostal- en/of autoparkeerplaats hiervoor een financiële compensatie betaald worden. 3° Overgangsbepaling: Voor de stedenbouwkundige vergunningsaanvragen kan op gemotiveerd verzoek de vergunningverlenende overheid afwijkingen toestaan op het aantal gevraagde autostaanplaatsen en/of autoparkeerplaatsen zoals vermeld in §1, 2°. §3 Inrichting 1° Een autostalplaats

en een autoparkeerplaats dient bepaalde minimumdimensies te hebben die het beoogde gebruik en aantal (zoals bepaald in §1, 2°) garanderen. Bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal.

14 / 17


2°

Het stallen en parkeren van auto’s (naar aanvragen bepaald in Artikel 30, §1, 1°en naar aantal bepaald in Artikel 30,§1, 2°) is toegelaten op volgende wijze, opgesomd in volgorde van voorkeur: i) Ondergronds binnen het bouwvolume ii) Bovengronds binnen het bouwvolume, rekening houdend met Artikel 12 “Levendige plint” iii) Ondergronds onder tuinen indien een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter wordt voorzien iv) Bovengronds in open lucht, met uitzondering van percelen met een woonfunctie van meer dan 2 wooneenheden en/of kantoorfunctie, en rekening houdend met Artikel 27 “Open ruimte” en Artikel 28 “Minimale oppervlakte buitenruimte” en binnen de draagkracht van het gebied. Parkeerplaatsen in open lucht moeten worden ingericht in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal zoals grasdallen, gewapend gras of verharding met kleinschalige elementen met open voegen die tellen voor minimaal 30% van de oppervlakte. Een uitzonderingsregel is mogelijk voor parkeerplaatsen van mindervaliden om de maximale toegankelijkheid te garanderen.

3°

De in- en uitritten van en naar de garage moeten steeds inpandig worden geconcipieerd. De eerste 5 meter ervan, vanaf de openbare weg, mag maximaal een helling hebben van 4%.

4°

Bij grootschalige projecten, anders dan wonen, moet er minstens één voetgangerstoegang tot de parking rechtstreeks vanaf het openbaar domein bereikbaar zijn.

5°

Vanaf 30 autostalplaatsen dient er een elektriciteitsvoorziening met voldoende vermogen voorzien te worden ten behoeve van elektrisch oplaadpunten voor wagens.

Beoordeling De aanvraag betreft het bouwen van een appartementsgebouw met 3 ondergrondse bouwlagen waarin parkeergelegenheid wordt voorzien en 9 bovengrondse bouwlagen waarin 24 appartementen worden ingericht.

15 / 17


Het gebouw wordt op de hoek Jacob Jordaensstraat en de Charlottalei ingeplant. Aan de Jacob Jordaensstraat wordt het deels opgetrokken over een breedte van 12,00m tot een kroonlijsthoogte van 15,55m waarin 5 bouwlagen worden voorzien waarbij het nieuwe gebouw aansluit aan het naastliggend gebouw. Aan de Charlottalei worden 9 bouwlagen voorzien tot een kroonlijsthoogte van 25,20m en waarbij de teruggetrokken dak verdieping een kroonlijsthoogte van 27,40m heeft. Ondergronds worden over het gehele perceel 3 bouwlagen voorzien waarbij op elke bouwlaag telkens 8 parkeerplaatsen worden ingericht. Tevens wordt telkens op elke ondergrondse bouwlaag een aangepaste parkeerplaats voorzien. Op verdieping -1 wordt eveneens een gemeenschappelijke fietsenberging ingericht voor 48 fietsen. Op de gelijkvloerse verdieping worden 2 wooneenheden voorzien. De toegang tot de wooneenheid aan de rechterzijde werd voorzien aan de Jacob Jordaensstraat. Deze toegang is enkel toegankelijk voor deze woning. De woning wordt ingericht met 3 slaapkamers, badkamer en een leefruimte. Aansluitend wordt een terras en een tuin aangelegd. Aan de linkerzijde wordt een woning ingericht met 3 slaapkamers, badkamer en een leefruimte aansluitend wordt een terras aangelegd. De toegang tot deze woning gebeurt via de inkomhal ingericht aan de straatzijde Charlottalei, tevens de toegang tot de bovenliggende appartementen. Op de 1ste verdieping worden vier appartementen ingericht met telkens buitenruimte tussen 6m² en 11m². Op de 2de verdieping worden drie appartementen ingericht met een buitenruimte tussen 4m² en 19m². Op de 3de en 4de verdieping worden vier appartementen ingericht met telkens een buitenruimte tussen 4m² en 11m². Op de 5de, 6de en 7de verdieping worden telkens twee appartementen ingericht met telkens een buitenruimte van 12m² aan de voorzijde en 13m² aan de appartementen aan de achterzijde. Op de teruggetrokken dak verdieping wordt een appartement voorzien met een buitenruimte van 60m². De buitenruimte wordt aan de straatkant aangelegd. De gevelafwerking wordt voorzien in beige natuursteen en het schrijnwerk in aluminium. De stedenbouwkundige geschiktheid van het ontwerp dient aan de hand van de geldende en verordenende voorschriften te worden beoordeeld. De aanvraag is niet in overeenstemming met de bouwcode. Het vereiste aantal fietsstalplaatsen wordt niet voorzien. In de ondergrondse parking is 1 fietsenberging ingericht waar 48 fietsen gestald zouden kunnen worden. Op de plannen staan geen maten, en is de fietsenstalling niet ingericht met rekken of andere systemen. Bijkomende kleine (fiets)bergingen en stalplaatsen die gelegen zijn achter geparkeerde auto’s worden niet mee gerekend. Ze zijn niet vlot bereikbaar (achter geparkeerde auto’s, te veel deuren), en worden eerder gebruikt als berging. De fietsenberging moet groter zijn zodat 74 fietsen vlot gestald kunnen worden. Hierbij moet voldaan worden aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode (tussenafstanden, achteruitrij afstanden, oppervlakte,…) De aanvraag voldoet eveneens niet aan de Vlaamse gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. De aangepaste parkeerplaatsen in de ondergrondse parking voldoen niet aan artikel 27 van de verordening. De parkeerplaatsen voldoen niet aan de normen opgenomen in bovenvermeld artikel. Bij het beoordelen van de aanvraag behoort het tevens tot de autonome bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid of het aangevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid

16 / 17


en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Uit de lezing van de plannen kan besloten worden dat voorgestelde bebouwing op voldoende wijze rekening houdt met de kenmerken van de bebouwing in de omgeving. De voorgestelde bouwdieptes en –hoogtes staan in verhouding met de dimensies van het volledige bouwblok en zijn in dit opzicht in harmonie met de voorkomende korrel in de onmiddellijke en ruimere omgeving. Voorafgaandelijk werd het plan ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie, die dit ontwerp voorwaardelijk gunstig beoordeelde. Deze voorwaarden worden in de voorliggende aanvraag opgelost. Gezien de mogelijk grote impact van dit project op de riolering werd advies gevraagd aan de dienst waterbeheer. Dit advies is voorwaardelijk gunstig. Volgende voorwaarden worden in het advies opgelegd.  Een bufferbekken dient geplaatst te worden met een minimaal functioneel volume van 8,7 m3 voor de opvang van het hemelwater van de groendaken en verharde oppervlakten op eigen terrein.  Het groendak dient een waterbergend vermogen te hebben van minstens 35 liter per m2.  Aansluitingen op de openbare riolering gebeuren op voorwaarden van de openbare rioolbeheerder Rio-link. Standaard aansluiting ligt niet dieper dan 80 cm onder straatniveau met een buisdiameter van 160 mm of kleiner. Meer info bij Rio-link: www.rio-link.be / tel: 078.35.35.09  Ondergrondse constructies dienen (grond-)waterdicht te zijn en mogen niet voorzien worden van een permanente drainage voor de afvoer van het grondwater.  Indien noodzakelijk voor het droogleggen van de bouwkuip, dienen bronbemalingen tijdens de bouwwerf kortstondig en ondiep geplaatst te worden. Gelet op de nabijheid van het stadspark en parkvijver dienen negatieve gevolgen van een grondwaterverlaging zoveel als mogelijk vermeden te worden. De bouwaanvraag werd voorgelegd aan de brandweer voor advies. Dit advies is ongunstig omwille van de vele en belangrijke conceptuele tekortkomingen. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies van de brandweer wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. Conclusie Aan het college wordt voorgesteld om de stedenbouwkundige vergunning te weigeren. Datum:22/02/2016 Helia Dezhpoor gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar

An Godderis architect

17 / 17


college van burgemeester en schepenen Zitting van 26 februari 2016

Recommend Documents