Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. 5 woningen Anne Frankstraat Den Burg. Nota van Zienswijzen. Team Dienstverlening: D. Hendriks

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 5 woningen Anne Frankstraat Den Burg

Nota van Zienswijzen

Team Dienstverlening: D. Hendriks 3 april 2014

Behoort bij besluit van Burgemeester en Wethouders van Texel, WHZ-2013-0168 zaaknummer: kenmerk document: Bijlage 14 van 14 Burgemeester en Wethouders van Texel, namens dezen, de manager Dienstverlening a.i., de heer R.H.F.H.M. Booms

Inhoudsopgave 1. 2. 3.

Inleiding ................................................................................................................ 5 Algemene visie ontwikkeling Den Burg West ...................................................................... 7 Zienswijzen............................................................................................................11

3/18

Nota van zienswijzen, CPO 5 woningen Anne Frankstraat

4/18

1. Inleiding Op 17 juli 2013 heeft vereniging CPO Den Burg 1 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van 5 woningen aan de Anne Frankstraat. In de periode tussen de datum van indiening en de datum van ter inzage leggen is er met de aanvrager contact geweest over het in eerste instantie compleet maken van de aanvraag en later een aanpassing om het plan te laten voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken is op 29 november 2013 gepubliceerd en met ingang van 3 december 2013 ter inzage gelegd. Vanaf 3 december 2013 tot en met 13 januari 2014 is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan kenbaar te maken. Er zijn 9 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn beoordeeld, waarbij is nagegaan óf en hóe het plan bijgesteld moet worden. In deze Nota van beantwoording van zienswijzen zijn de zienswijzen met betrekking tot het plan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) 5 woningen Anne Frankstraat Den Burg samengevat en geeft de gemeente een reactie op die zienswijzen. Voorafgaande aan de behandeling van de individuele zienswijzen is in hoofdstuk 2 een algemene visie op de ontwikkeling in den Burg West weergegeven. In hoofdstuk 3 worden de individuele zienswijzen behandeld. Voor elk van de zienswijzen heeft de gemeente een reactie geformuleerd. Voor elk van de zienswijzen is ook aangegeven of en op welke wijze het planologische besluit wordt aangepast. De indieners van zienswijzen zijn voorafgaande aan besluitvorming in de gelegenheid gesteld hun zienswijze toe te lichten en een reactie te geven op het concept van de Nota van beantwoording van zienswijzen.

5/18


6/18

2. Algemene visie ontwikkeling Den Burg West In Den Burg heeft de gemeente een stuk grond in exploitatie genomen dat ligt in een gebied dat aan de westkant begrensd wordt door het stukje van de Pontweg tussen de rotonde Akenbuurt en de rotonde Emmalaan. In dit gebied is een belangrijk deel van de grond nog in eigendom bij de gemeente.

2.1

Aanpassing bestemmingsplan Den Burg Het geldende bestemmingsplan is vastgesteld in 2005. Het plan heeft een geprojecteerde realisatietijd van 10 jaar. Binnen die tijd zouden alle kavels zijn uitgegeven en het openbare gebied ingericht. De intentie van het geldende bestemmingsplan was om met de bestemming ‘maatschappelijk’ een combinatie van ‘wonen’ en ‘werken’ tot stand te brengen. In de aanloop naar de ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan voor heel Den Burg is het met de nieuwe RO standaarden (2012) niet meer mogelijk om de huidige bestemming ‘maatschappelijk’ in deze vorm voort te zetten. De gemeente moet dus een scherper onderscheid maken tussen de functies ‘maatschappelijk’ en andere functies. Het geldende bestemmingsplan zou in 2015 gerealiseerd moeten zijn. In de praktijk is de uitvoering van het bestemmingsplan vertraagd. In de jaren dat de vastgoedmarkt nog goed was bleek dat potentiële kopers van bouwgrond de planologische kaders als te zeer beperkend zagen. Zowel de bestemming (voornamelijk ‘maatschappelijk’ met ‘wonen’ als ondergeschikte functie), als de bouwmogelijkheden (klein bouwblok op een relatief grote kavel) bleken onvoldoende toegesneden op de marktbehoefte. De kavels waren geprijsd aan de hand van een vaste prijs per vierkante meter die jaarlijks werd geïndexeerd. Een fundamentele herziening van de grondexploitatiebegroting werd onontkoombaar toen de vastgoedmarkt stagneerde en de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in het geding kwam. De gemeente is daarop in gesprek gegaan met potentiële afnemers van de grond om te verkennen op welke punten het plan gewijzigd zou kunnen worden. Geconstateerd is dat de prijsstelling niet aansluit bij de huidige marktomstandigheden. Daarnaast is er een behoefte aan meer flexibiliteit ten aanzien van de functie van het vastgoed. Meer specifiek: er is meer behoefte aan ruimte voor wonen dan voor maatschappelijke functies en de bouwmogelijkheden op de kavels dienen te worden verruimd. Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de grondexploitatiebegroting fundamenteel herzien. De herziene grondexploitatiebegroting is door de gemeenteraad op 3 juli 2013 vastgesteld. De looptijd van de grondexploitatie is verlengd tot en met 2017.

2.2

Plannen voor het gebied Inmiddels zijn er plannen voor de verschillende delen van het plangebied. Aan de Verzetstraat wordt gewerkt aan de realisatie van woningen. Aan de Anne Frankstraat zijn er plannen voor de realisatie van een hospice en een kleinschalig woon-zorgcomplex. Deze nota van zienswijzen heeft betrekking op het plan voor de realisatie van 5 woningen aan de Anne Frankstraat door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De gemeente volgt actief het rijks- en provinciaal beleid ten aanzien van collectief particulier opdrachtgeverschap. De bouw van energie-0 seniorenwoningen aan de Verzetstraat (Woonstede Nesland) is hier een voorbeeld van, maar uiteraard ook het voor deze nota relevante initiatief van de Vereniging CPO Den Burg 1.

7/18


2.3

Bouwblokken en groenstructuur Voor de realisatie van woningen aan de Anne Frankstraat is in 2012 een principeverzoek ingediend voor woningbouw in Den Burg West. Het college van B&W besloot op 30 oktober 2012 in principe medewerking te verlenen aan dit verzoek conform de huidige stedenbouwkundige structuur en de maximale bouwhoogte uit het geldende bestemmingsplan. In reactie op deze ontwikkeling en om te komen tot een nieuwe grondexploitatiebegroting is er een conceptvisie (afbeelding 01) ontwikkeld voor de gehele ontwikkellocatie aan de Anne Frankstraat. Zodat de (mogelijk) afzonderlijke ontwikkelingen structuur krijgen in een breder verband. Daarbij is het nodig om de verkaveling terug te brengen naar kleinere kavels omdat er voor de grote kavels niet of nauwelijks vraag blijkt te zijn.

01 (Start) concept visie woningbouw Anne Frankstraat De concept visie is geen vaststaand stedenbouwkundig plan voor de hele situatie, maar een basis welke structuur geeft voor de toekomst. De toekomstige ontwikkelingen staan namelijk nog niet vast. Het uitgangspunt blijft dat ontwikkelingen in dit gebied zoveel mogelijk blijven aansluiten bij de stedenbouwkundige uitgangspunten van het geldende bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Dit in contrast met bijvoorbeeld de aanpak bij het CPO project Woonstede Nesland aan de Verzetstraat, waarbij juist is gekozen voor een hele andere stedenbouwkundige structuur. De ingediende zienswijzen hebben aanleiding gegeven om de situatie van de toegangsweg en het parkeren aan te passen, zie afbeelding 02.

8/18


02 Aangepaste concept visie (2) woningbouw Anne Frankstraat n.a.v. de zienswijzen in deze nota

03 Vergelijking concept visie (2) met het geldende bestemmingsplan Het belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunt in Den Burg West is het model van de groene hoven die een verbinding vormen tussen Den Burg en het omliggende open landschap. Deze groene hoven blijven gehandhaafd. De groene hoven vormen de stedenbouwkundige groenstructuur en functioneren daarbij als wadi’s voor de berging van oppervlaktewater.

9/18


03 Beeldkwaliteitsplan Den Burg West Verder worden de bouwvlakken van het geldende plan zoveel als mogelijk gevolgd. Door het definiëren van kleinere kavels zullen de bouwvolumes en de plaatsing van deze volumes enigszins wijzigen. Echter, de hoofdstructuur van bouwvlakken en voorgevelrooilijnen blijft gerespecteerd en ook blijven de goot- en bouwhoogte, resp. 4,5 en 9,0 meter, ongewijzigd.

2.4

Parkeren en groenstructuur Met het CPO project worden 5 woningen gerealiseerd, dit brengt met zich mee dat er 6,5 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. De parkeerplaatsen waren in eerste instantie aan de zuidzijde van de woningen gesitueerd (afbeelding 01). In deze situatie zou er aan de voorzijde langs de wadi alleen een pad voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) komen. Door het parkeren aan de ‘achterzijde’ te situeren verplaatst het bouwblok 4 meter uit de oorspronkelijke rooilijn richting de wadi. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen heeft het college besloten om de parkeerplaatsen en de ontsluitingsweg niet achter de te bouwen woningen te realiseren maar aan de voorzijde van de woningen. Op deze wijze wordt de parkeer- en verkeerssituatie in dezelfde lijn doorgezet met de parkeerplaatsen in de huidige situatie van de Anne Frankstraat (afbeelding 02).

10/18

3. Zienswijzen Zienswijze 1

Zienswijze 1. Is het niet eens met het ontwerp. Plan voldoet niet aan de uitgangspunten van het oorspronkelijke beeldkwaliteitsplan. Voorgevelrooilijn is 6 meter naar voren gehaald. 2. Vraagt of er in het ontwerp rekening is gehouden met realisatie rabatstrook. Reactie gemeente Ad 1. Het ontwerp van de 5 woningen past inderdaad niet exact in het bouwblok en niet in de bestemming van het geldende plan. Deze uitgebreide planologische procedure wordt gevoerd om de wijziging ten opzichte van het geldende bestemmingsplan mogelijk te maken. In reactie op de ingediende zienswijzen hebben wij in hoofdstuk 2 van de Nota van beantwoording van zienswijzen uiteengezet wat de aanleiding en visie is voor de wijziging van het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft het standpunt dat met de wijziging de stedenbouwkundige structuur niet wezenlijk verandert. De structuur van de geldende bouwvlakken komt op dezelfde wijze terug in de conceptvisie van de nieuwe verkaveling (zie afb. 03). Door het opdelen in kleinere kavels zal de situering van de bouwvolumes iets wijzigen. De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijzen de positie van de parkeerplaatsen en de ontsluiting heroverwogen en aangepast door deze aan de voorzijde te situeren. Met het realiseren van parkeerplaatsen aan de voorzijde wordt de voorgevelrooilijn in lijn gebracht met de huidige bebouwing van de Anne Frankstraat. Ad 2. De inrichting van de weg wordt niet op de tekeningen aangegeven omdat de weg geen onderdeel uitmaakt van deze procedure. Maar voor de doorgaande weg langs het woonblok is meer ruimte gereserveerd dan in het oorspronkelijke plan, waardoor er op dit moment in het ontwerp van de weg twee rabatstroken zijn opgenomen in plaats van één. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het voorgenomen planologische besluit met betrekking tot de situering van de parkeerplaatsen en de positie van de voorgevels van de nieuw te bouwen woningen

Zienswijze 2 I Zienswijze 1. Ligging woningen en voordeuren van de 5 CPO woningen ten opzichte van de bestaande woningen in de Anne Frankstraat is niet in lijn. Beter is het de parkeerplaatsen aan de voorkant te situeren. 2. Er is geen ruimte opgenomen voor de aanleg van een speelterreintje. 3. Let op aantal parkeerplaatsen. 4. Opmerking/tip over het straatwerk en de wens om de putten minder ver uit te laten steken in de eindsituatie. 5. De afwatering van de Wadi verdient aandacht om mogelijke gevaarlijke situaties met kinderen en een te hoge waterstand in de Wadi’s te voorkomen.

11/18


Reactie gemeente Ad 1. De oriëntatie van de voorgevelrooilijn en daarmee de ‘voordeuren’ is niet gewijzigd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Bij de bestaande woningen aan de Anne Frankstraat zijn de voordeuren ook naar het ‘groene hof’ georiënteerd. De verhouding en de grenzen van de groenstructuur blijven ook ongewijzigd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Hierdoor zal op dezelfde wijze worden geprofiteerd van het uitzicht en de structuur van de ‘groene hoven’ zoals is voorgeschreven in het beeldkwaliteitsplan. De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijzen de positie van de parkeerplaatsen en de ontsluiting heroverwogen en aangepast door deze aan de voorzijde te situeren. Met het realiseren van parkeerplaatsen aan de voorzijde wordt de voorgevelrooilijn in lijn gebracht met de huidige bebouwing van de Anne Frankstraat. Ad 2. De aanleg van een speelterrein valt buiten het plan voor 5 woningen. In het oorspronkelijke plan voor Den Burg West is geen rekening gehouden met een speelterrein. De gemeente inventariseert in 2014 het huidig gebruik van speeltoestellen in Den Burg en de behoefte aan het (ver)plaatsen van speeltoestellen. Bij het maken van het ontwerp van de openbare ruimte aan de Anne Frankstraat zal de gemeente de aanleg van een speelvoorziening in het openbaar groen overwegen. In 2014 zal hierover nadere afstemming zijn met de bewoners van de Anne Frankstraat. Ad 3. In het plan voor de realisatie van 5 woningen is rekening gehouden met parkeerbehoefte. De oplossing voldoet aan de parkeernorm. Ad 4. De inrichting van de openbare ruimte valt buiten het plan voor 5 woningen. De gemeente zal in 2014 een deel van de Anne Frankstraat woonrijp maken en een ander deel repareren zodat oneffenheden worden opgelost. Ad 5. De hemelwaterafvoer en de waterberging vallen buiten het plan voor 5 woningen. De wadi heeft een functie als tijdelijk waterberging. Tijdens en na regenval kan er in de wadi een laag water staan. Een te hoge waterstand wordt voorkomen door de aanleg van een overstort richting de sloot die langs de Pontweg loopt. Het verbeteren van de waterbeheersing is onderdeel van de inrichting van de openbare ruimte. Hierover wordt nog nader overleg gepleegd. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het voorgenomen planologische besluit met betrekking tot de situering van de parkeerplaatsen en de positie van de voorgevels van de nieuw te bouwen woningen.

Zienswijze 3 I Zienswijze 1. ziet noodzaak voor indienen zienswijze om voor tegemoetkoming in planschade in aanmerking te komen. 2. Verplaatsing voorgevels nieuwe woningen levert een beduidende beïnvloeding van het zichtsveld op. 3. Een gewijzigde bestemming levert een minder aantrekkelijk en verkoopbaar huis op. Dit sluit onvoldoende aan bij het verwachtingspatroon dat de heer Van de Knaap had bij de oorspronkelijke ontwikkelingsvisie voor dit gebied. 4. De heer Van de Knaap verzoekt om betrokken te worden bij de verdere ontwikkeling van de percelen aan de zuidzijde van zijn kavel en van een eventueel speeltuintje. 12/18


Reactie gemeente Ad 1. Het indienen van een claim voor een tegemoetkoming in de planschade kan pas plaatsvinden als het planologisch besluit van kracht is geworden. Ad 2. In reactie op de ingediende zienswijzen hebben wij in hoofdstuk 2 van de Nota van beantwoording van zienswijzen uiteengezet wat de aanleiding en visie is voor de wijziging van het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft het standpunt dat met de wijziging de stedenbouwkundige structuur niet wezenlijk verandert. De structuur van de geldende bouwvlakken komt op dezelfde wijze terug in de conceptvisie van de nieuwe verkaveling (zie afb. 03). Door het opdelen in kleinere kavels zal de situering van de bouwvolumes wel iets wijzigen. De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijzen de positie van de parkeerplaatsen en de ontsluiting heroverwogen en aangepast door deze aan de voorzijde te situeren. Met het realiseren van parkeerplaatsen aan de voorzijde wordt de voorgevelrooilijn in lijn gebracht met de huidige bebouwing van de Anne Frankstraat. Ad 3. Inderdaad is er sprake van een voornemen om af te wijken van het geldende bestemmingsplan. De oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur blijft herkenbaar in de nieuwe conceptvisie Anne Frankstraat. Het is de vraag of de functiewijziging leidt tot vermogensschade. Een eventuele planschadeprocedure zal dat moeten uitwijzen. Ad 4. De aanleg van een speelterrein en de ontwikkeling van het perceel ten zuiden van het perceel aan de Anne Frankstraat 21 vallen buiten het plan voor 5 woningen. De gemeente inventariseert in 2014 het huidig gebruik van speeltoestellen in Den Burg en de behoefte aan het (ver)plaatsen van speeltoestellen. Bij het maken van het ontwerp van de openbare ruimte aan de Anne Frankstraat zal de gemeente de aanleg van een speelvoorziening in het openbaar groen overwegen. In 2014 zal hierover nadere afstemming zijn met de bewoners van de Anne Frankstraat. Als de ontwikkeling van de kavel ten zuiden van het perceel aan de Anne Frankstraat vorm krijgt zal de gemeente dit afstemmen met belanghebbenden. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het voorgenomen planologische besluit met betrekking tot de situering van de parkeerplaatsen en de positie van de voorgevels van de nieuw te bouwen woningen.

Zienswijze 4

Zienswijze 1. Aanpassing van bouwperceel c.q. de ligging van de nieuwe woningen is ongewenst vanwege beperking uitzicht vanuit de woning. De aanpassing zal leiden tot een verlaging van de waarde van de eigen woning. 2. Parkeerplaatsen aan de achterzijde van de nieuw te bouwen woningen zijn ongewenst ten opzichte van de oorspronkelijke opzet. Het uitzicht vanuit bestaande woningen wordt minder, zo ook het zicht op de wijk vanaf de Pontweg. Bij parkeren aan de voorkant zal er minder parkeerdruk ontstaan als gevolg van bezoekers op de bestaande parkeerplaatsen dan in de situatie van de voorgenomen wijzing. 3. We zijn tegen de goedkope uitstraling van de nieuw te bouwen woningen zeker in relatie tot de eisen die aan onze woning zijn gesteld bij de nieuwbouw. 4. De gemeente meet met twee maten voor wat betreft ondermeer de afname van grond voor een achterpad en de uitstraling van de nieuw te bouwen woningen in relatie tot bijvoorbeeld de bestaande tussenwoningen aan de Anne Frankstraat.

13/18


Reactie gemeente Ad 1. In reactie op de ingediende zienswijzen hebben wij in hoofdstuk 2 van de Nota van beantwoording van zienswijzen uiteengezet wat de aanleiding en visie is voor de wijziging van het geldende bestemmingsplan. De structuur van de geldende bouwvlakken komt op dezelfde wijze terug in het nieuwe concept bij de nieuwe verkaveling (zie afb.03). Door het opdelen in kleinere kavels zal de situering van de bouwvolumes iets wijzigen. De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijzen de positie van de parkeerplaatsen en de ontsluiting heroverwogen en aangepast door deze aan de voorzijde te situeren. Met het realiseren van parkeerplaatsen aan de voorzijde wordt de voorgevelrooilijn in lijn gebracht met de huidige bebouwing van de Anne Frankstraat. De garage van de Anne Frankstraat 37 is vrij dicht op het profiel van de weg gebouwd. Om meer ruimte te creëren wordt de openbare weg tussen de 5 woningen en het perceel Anne Frankstraat 37 ten opzichte van het geldende bestemmingsplan twee meter breder gemaakt. Het is de vraag of de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan leidt tot vermogensschade. Een eventuele planschadeprocedure zal dat moeten uitwijzen. Ad 2. Met het CPO project worden 5 woningen gerealiseerd, dit brengt met zich mee dat er 6,5 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. Voor het ontwerp van de openbare ruimte gaat de gemeente uit van de aanleg van voldoende parkeerplaatsen. De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijzen de positie van de parkeerplaatsen en de ontsluiting heroverwogen en aangepast door deze aan de voorzijde te situeren. Ad 3. Het ontwerp van de woningen is beoordeeld en akkoord bevonden door de Welstandscommissie, en er zijn voorwaarden gesteld aan de uitstraling. Ad 4. De 5 woningen worden aan de zuidzijde ontsloten met een ‘achterpad’. De gemeente is als privaatrechtelijke partij betrokken in de onderhandeling met de afnemers van bouwgrond. Het is mogelijk dat dezelfde constructie zal worden gehanteerd als elders in de Anne Frankstraat. De situatie is echter niet helemaal vergelijkbaar vanwege de bestaande vrijstaande woning. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het voorgenomen planologische besluit met betrekking tot de situering van de parkeerplaatsen en de positie van de voorgevels van de nieuw te bouwen woningen.

Zienswijze 5

Zienswijze 1. Het gaat slechts om een klein deel van het totale plan. Er is geen overzicht en dus geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. 2. Indiener zienswijze is tegen de steeds verdergaande verdichting van de voorgestelde bebouwing. 3. De waterhuishouding in het gebied is niet optimaal. 4. Door een negatief migratiesaldo passen de woningen qua aantallen niet in de Woonvisie. 5. Voor wat betreft de toetsing aan de redelijke eisen van Welstand geldt dat het gebied wel degelijk aan de dorpsrand ligt. 6. Door het loslaten van het gebruikelijke parkeerbeleid komt er extra druk op de gemeentelijke financiën. 7. De voorgestelde woningen passen niet in de stedenbouwkundige opzet voor Den Burg West. De in de ruimtelijke onderbouwing opgenomen tekst hierover is misleidend. 14/18


8.

Indiener zienswijze pleit voor de handhaving van de huidige bestemming in combinatie met een prijsaanpassing. Dit om te voorkomen dat er in het gebied minder bedrijvigheid voor zal komen en ondermeer het open karakter verloren gaat.

Reactie gemeente Ad 1. In reactie op de ingediende zienswijzen hebben wij in hoofdstuk 2 van de Nota van beantwoording van zienswijzen uiteengezet wat de aanleiding en visie is voor de wijziging van het geldende bestemmingsplan. Het college stelt zich op het standpunt dat met de wijziging de stedenbouwkundige structuur niet wezenlijk verandert. Ad 2. De structuur van de geldende bouwvlakken komt op dezelfde wijze terug in de conceptvisie van de nieuwe verkaveling (zie afb. 03). Door het opdelen in kleinere kavels zal de exacte situering van de bouwvolumes iets wijzigen. Echter, de hoofdstructuur van bouwvlakken en voorgevelrooilijnen blijft gerespecteerd en ook blijven de goot- en bouwhoogte, resp. 4,5 en 9,0 meter, ongewijzigd. Ad 3. De waterhuishouding wordt geregeld in het openbare gebied. In overleg het met Hoogheemraadschap zal de waterhuishouding worden verbeterd. De gemeente werkt in 2014 een ontwerp voor de inrichting van het openbare gebied uit en zal verbeteringen aanbrengen in de infrastructuur. Ad 4. Er wordt in Den Burg West niet voor leegstand gebouwd. Er is klaarblijkelijk behoefte aan de realisatie van dit type woningen. Het plan sluit aan bij de ambitie meer ruimte te maken voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Ad 5. Het ontwerp van de woningen is beoordeeld en akkoord bevonden door de Welstandscommissie. Ad 6. Het plan voldoet aan de parkeernormen. De kosten voor aanleg van openbare parkeerplaatsen worden gecompenseerd door een hogere grondprijs voor bouwrijpe kavels. Ad 7. De stedenbouwkundige structuur is niet wezenlijk gewijzigd. De structuur van de geldende bouwvlakken komt op dezelfde wijze terug in de conceptvisie van de nieuwe verkaveling (zie afb. 03). Ad 8. De gemeenteraad heeft de looptijd van de grondexploitatie verlengd voor een beperkte tijd. Het college opereert binnen de door de gemeenteraad gestelde kaders. Standpunt De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het voorgenomen planologische besluit.

Zienswijze 6

Zienswijze 1. Indiener zienswijze is van plan een planschadeclaim in te dienen. 2. De gemeente biedt met dit plan kavels aan tegen dumpprijzen. 3. Het plan wijkt af van de situatie ten tijde van de aankoop van onze woning. 4. De gemeente zou zich in moeten zetten voor de bestaande bewoners. 15/18


5.

De gemeente zou kunnen overwegen de parkeerplaatsen aan de westzijde van het project te creëren.

Reactie gemeente Ad 1. Het indienen van een claim voor planschade kan pas plaatsvinden als het planologisch besluit van kracht is geworden. Het is de vraag of de functiewijziging leidt tot vermogensschade. Een eventuele planschadeprocedure zal dat moeten uitwijzen. Ad 2. In de grondexploitatiebegroting en in de grondafnameovereenkomsten worden marktconforme grondprijzen gehanteerd. Ad 3. Het ontwerp van de 5 woningen past inderdaad niet exact in het bouwblok en de bestemming van het geldende plan. Deze uitgebreide planologische procedure wordt gevoerd om de wijziging ten opzichte van het geldende bestemmingsplan mogelijk te maken. Ad 4. De gemeente zet zich in voor alle belanghebbenden bij de ontwikkeling van Den Burg West. De huidige bewoners zijn een belangrijke groep belanghebbenden. Ad 5. Met het CPO project worden 5 woningen gerealiseerd, dit brengt met zich mee dat er 6,5 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. Als de parkeerplaatsen aan de westzijde zouden worden gerealiseerd, dan zou het woonblok ‘te dicht’ op de ontwikkeling aan de oostzijde komen te staan, langs de Pontweg. Dit zou stedenbouwkundig geen goede invulling zijn. Zij zou tevens tot grotere afwijkingen van het geldende bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan leiden dan het voorliggende plan. De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijzen de positie van de parkeerplaatsen en de ontsluiting heroverwogen en aangepast door deze aan de voorzijde te situeren. Op deze manier wordt aangesloten bij de bestaande parkeer- en verkeerssituatie. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het voorgenomen planologische besluit met betrekking tot de situering van de parkeerplaatsen en de positie van de voorgevels van de nieuw te bouwen woningen.

Zienswijze 7

Zienswijze 1. Het gaat in dit plan niet om starterwoningen gelet op het formaat van de woningen (12 meter diep) 2. Ik heb moeite met de toekomstige verkeerssituatie en verwacht onveilige situaties. Ik wens een rustig toegangspad met een medegebruiker en een groene uitstraling. 3. De uitstraling van dit aangepaste plan (schuurtjes) wijkt af van het oorspronkelijke plan en het daaraan voor mij gekoppelde woongenot. 4. Door de afwatering van het plan verwacht ik meer wateroverlast. Ik heb geen zin in extra wateroverlast die ik vanuit dit project wel verwacht. 5. Ik heb moeite met het hoogte verschil tussen mijn huis en de nieuwbouw, dat ontstaat door het hoogteverschil in het terrein. 6. Ik wens niet verstopt te worden achter een groot bouwblok omringd met geparkeerde auto’s.

16/18


Reactie gemeente Ad 1. Het initiatief van de Vereniging CPO Den Burg 1 behelst de bouw van woningen voor starters op de woningmarkt. Ad 2. De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijzen de positie van de parkeerplaatsen en de ontsluiting heroverwogen en aangepast door deze aan de voorzijde te situeren. Op deze manier wordt aangesloten bij de bestaande parkeer- en verkeerssituatie. Ad 3. Inderdaad is er sprake van voortschrijdend inzicht waar het gaat om de ontwikkelmogelijkheden in de wijk. Het is de vraag of de functiewijziging leidt tot vermogensschade. Een eventuele planschadeprocedure zal dat moeten uitwijzen. Ad 4. De waterhuishouding wordt geregeld in het openbare gebied. In overleg het met Hoogheemraadschap zal de waterhuishouding worden verbeterd. De gemeente werkt in 2014 een ontwerp voor de inrichting van het openbare gebied uit en zal verbeteringen aanbrengen in de infrastructuur. Ad 5. In het bestemmingsplan is geen regeling getroffen voor de peilhoogtes. Bij de start van de bouw zal de peilhoogte worden uitgezet waarbij het niveau van de infrastructuur leidend uitgangspunt is. Ad 6. De parkeervoorzieningen worden aan de voorkant van de woningen gesitueerd. De goot- en bouwhoogte, resp. 4,5 en 9,0 meter blijven ongewijzigd. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het voorgenomen planologische besluit met betrekking tot de situering van de parkeerplaatsen en de positie van de voorgevels van de nieuw te bouwen woningen.

Zienswijze 8

Zienswijze 1. Door voor dit project een aparte procedure te voeren ontbreekt er een visie op het totale gebied. 2. Het te bebouwen oppervlak (329 m2) wijkt met 30% af van het geldende bestemmingsplan (250 m2). We zien graag dat dit wordt aangepast. Immers, de woningen kunnen nog met een aanbouw van maximaal 3 meter breed worden uitgebreid. 3. We hebben moeite met het verdwijnen van de bestaande zichtlijnen. We stellen voor dat wordt vastgehouden aan het bouwvlak van het geldende bestemmingsplan en het parkeren aan de voorzijde te situeren. 4. Het plan gaat uit van een omzetting van bestemming van maatschappelijk naar wonen, maar het is onduidelijk hoe de voorzieningen voor het wonen in de wijk, zoals veilige voetpaden en groenvoorzieningen worden ingepland. 5. Onduidelijkheid over diverse ontwikkelingen in het gebied maakt dat er onvoldoende inzicht is in hoe de behoefte aan woongenot voor de bestaande bewoners geborgd wordt. 6. We hebben moeite met de gevolgen van dit project door de beperking van het uitzicht voor mevrouw Ellen.

17/18


Reactie gemeente Ad 1. In reactie op de ingediende zienswijzen hebben wij in hoofdstuk 1 van de Nota van beantwoording van zienswijzen uiteengezet wat de aanleiding en visie is voor de wijziging van het geldende bestemmingsplan. Het college stelt zich op het standpunt dat met de wijziging de stedenbouwkundige structuur niet wezenlijk verandert. Ad 2. Het ontwerp van de 5 woningen past inderdaad niet exact in het bouwblok en de bestemming van het geldende plan. Deze uitgebreide planologische procedure wordt juist gevoerd om de wijziging ten opzichte van het geldende bestemmingsplan mogelijk te maken. In reactie op de ingediende zienswijzen hebben wij in hoofdstuk 2 van de Nota van beantwoording van zienswijzen uiteengezet wat de aanleiding en visie is voor de wijziging van het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft het standpunt dat met de wijziging de stedenbouwkundige structuur niet wezenlijk verandert. De structuur van de geldende bouwvlakken komt op dezelfde wijze terug in de conceptvisie van de nieuwe verkaveling (zie afb.03). Door het opdelen in kleinere kavels zal de situering van de bouwvolumes iets wijzigen. De opzet van de groenstructuur blijft ongewijzigd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Hierdoor zal op dezelfde wijze worden geprofiteerd van het uitzicht en de structuur van de ‘groene hoven’ zoals is voorgeschreven in het beeldkwaliteitsplan. Een vergelijking in vierkante meters zegt onvoldoende over het beeld en de massa welke wordt gerealiseerd. In een vergelijking van het volume (in kubieke meters) van het geldende bestemmingsplan ten opzichte van het nieuwe plan dan zou de nieuwe ontwikkeling er voordeliger uitkomen, aangezien er een lagere goothoogte wordt toegepast dan er in het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Ad 3. Met het CPO project worden 5 woningen gerealiseerd, dit brengt met zich mee dat er 6,5 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijzen de positie van de parkeerplaatsen en de ontsluiting heroverwogen en aangepast door deze aan de voorzijde te situeren. Met het realiseren van parkeerplaatsen aan de voorzijde wordt de voorgevelrooilijn in lijn gebracht met de huidige bebouwing van de Anne Frankstraat. Ad 4. Het onderhavige plan heeft geen betrekking op de openbare ruimte. De gemeente is bezig met het ontwerp van de openbare ruimte en zal dit ontwerp bespreken met belanghebbenden. Ad 5. De gemeente voert overleg met belanghebbenden over de ontwikkelingen in het gebied. Dat overleg betreft de realisatie van vastgoed, maar ook de inrichting van het openbare gebied. Binnen de kaders die door de gemeenteraad worden gesteld zal de gemeente rekening houden met bestaande belangen en wensen ten aanzien van woongenot. Ad 6. De gemeente en de initiatiefnemers voor de realisatie van 5 starterswoningen houden rekening met de situatie van mevrouw T. Ellen. Standpunt De reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het voorgenomen planologische besluit met betrekking tot de situering van de parkeerplaatsen en de positie van de voorgevels van de nieuw te bouwen woningen. 18/18

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. 5 woningen Anne Frankstraat Den Burg. Nota van Zienswijzen. Team Dienstverlening: D. Hendriks

Recommend Documents