Van: Aertsen makelaars Datum: 6/03/2007 11:01:56 Aan: 'alex segers' Onderwerp: RE: Perceel landbouwgrond Geachte, De vraagprijs bedraagt € 40.000/ha. Met vriendelijke groeten, Liliane Gysen.
C 6b
C 5f
C 5c
C 5d
Aertsen makelaars Burg. J.V.Looverenplein 2 2990 Loenhout www.aertsen.be Van: alex segers [mailto:
[email protected]] Verzonden: dinsdag 6 maart 2007 9:39 Aan:
[email protected] Onderwerp: Perceel landbouwgrond
Wuustwezel Te Koop : PERCEEL LANDBOUWGROND Prijs te bevragen Ligging: ter streke Duinenstraat,Wuustwezel Beschikbaarheid: vrij van pacht vanaf 1/11/2007 Oppervlakte: 1ha 58a Indeling: Gekadastreerd wijk F nummer 77/G/2 Gelieve bijkomende info, prijs, perceelsafmetingen e.d. door te mailen Een ander voorbeeld dat betrokken zone niet meer interessant is voor de landbouw toont volgende openbare verkoop van midden 2010 aan:
Notaris Jan MICHOEL te Hoogstraten en notaris Tom COPPENS te Vosselaar, zullen openbaar verkopen: Lot 1 Een perceel bouwland, gelegen te 2990 Wuustwezel, ter streke Westdoornscheheide, kadastraal bekend volgens titel en thans volgens kadastrale legger van 19 augustus 2009 onder sectie F nummers 43/F/3/deel en 43/X/13/deel, met een oppervlakte volgens meting van 2 hectare 11 aren 47 centiaren. verkocht voor 20.000 € of 0,95 €/m² Lot 2 Een perceel wei –en bouwland, gelegen te 2990 Wuustwezel, ter streke Westdoornscheheide, Westdoornheide en Bleke Heide, kadastraal bekend volgens titel en thans volgens kadastrale legger van 19 augustus 2009 onder sectie E nummers 43/E/3/deel, 43/F/3/deel, 43/P/deel en 89/A/deel, met een oppervlakte volgens meting van 2 hectare 75 aren 55 centiaren. verkocht voor 31.000 € of 1,12 €/m² Lot 3 Een perceel wei –en bouwland, gelegen te 2990 Wuustwezel, ter streke Westdoornscheheide, Westdoornheide en Bleeke Heide en Duinenstraat, kadastraal bekend volgens titel en thans volgens kadastrale legger van 19 augustus 2009 onder sectie E nummers 43/E/3/deel, 43/F/3/deel, 43/X/13/deel en 43/W/13/deel, met een oppervlakte volgens meting van 1 hectare 24 aren 67 centiaren. verkocht voor 30.000 € of 2,41 €/m²
Lot 4 Een perceel weiland, gelegen te 2990 Wuustwezel, ter streke Westdoornscheheide, Westdoornseheide en Bleke Heide, kadastraal bekend volgens titel en thans volgens kadastrale legger van 19 augustus 2009 onder sectie E nummers 43/L/15/deel, 43/P/deel en 89/A/deel, met een oppervlakte volgens meting van 2 hectare 42 aren 89 centiaren. verkocht voor 231.000 € of 1,28 €/m²
gemiddelde verkoopsprijs 1,44 €/m² daar landbouwgrond normaal 5,00 à 6,00 €/m² dient te behalen in onze regio STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE Alle kopen zijn volgens het plannenregister volledig gelegen in natuurgebieden, geen stedenbouwkundige vergunningen of verkavelingsvergunningen afgeleverd, geen recht van voorkoop zoals bedoeld in artikel 2.4.1 VCRO (afgebakende zones in een definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan) van toepassing is, geen dagvaarding overeenkomstig artikel 6.1.1 en 6.1.41 tot en met 6.1.43 VCRO (herstelmaatregel) en/of stedenbouwkundige misdrijven gekend.
INGENOTTREDING Voorschreven goederen sub 1 tot en met 4 zijn verpacht als volgt: *de loten 1 en 2 aan mevrouw VAN AERT Maria Catharina Cornelia Dymphna, geboren te Kalmthout op 13 november 1954, en haar echtgenoot, de heer VAN LOOVEREN Jozef Leo Maria, geboren te Wuustwezel op 23 september 1956, wonende te 2990 Wuustwezel, Hoofdbaan Watering 11, voor een derde pachtperiode, mits betaling van een pachtprijs van driehonderd euro (€ 300,00) per hectare, ieder jaar te betalen uiterlijk op 1 november voor het afgelopen jaar (vervaldag 1 november). *lot 3 aan de heer VAN AERT Theo Antonius Cornelius Maria, geboren te Wuustwezel op 20 juni 1956, en zijn echtgenote, mevrouw VAN HOOIJDONK Elisabeth Anna Maria, geboren te Zundert (Nederland) op 2 november 1956, samen wonende te 2990 Wuustwezel, Reebokdreef 50, voor een derde pachtperiode sedert Kerstmis 2005, mits betaling van een pachtprijs van driehonderd euro (€ 300,00) per hectare, ieder jaar te betalen op 1 november voor het afgelopen jaar (vervaldag 1 november). *lot 4 aan de heer VAN DEN BERGH Alphonsius Cornelius Joannes, geboren te Wuustwezel op 9 februari 1953, en zijn echtgenote, mevrouw MICHIELSEN Cornelia Johanna Maria, geboren te Chaam (Nederland) op 25 augustus 1956, samen wonende te 2990 Wuustwezel, Kleinenberg 28, voor een derde pachtperiode, mits betaling van een pachtprijs van driehonderd euro (€ 300,00) per hectare, ieder jaar te betalen op 1 november voor het afgelopen jaar (vervaldag 1 november). Bij afzonderlijke toewijzing van de loten dient de pachtprijs te worden opgesplitst a rato van de verpachte oppervlakte. De koper treedt in het genot van het aan hem toegewezen lot door het innen van de pachtgelden vanaf de eerste van de maand die volgt op de datum waarop de verkoping definitief is geworden, mits volledige betaling van de aankoopprijs en de kosten evenals van alle bijkomende lasten en desgevallend van de nalatigheidsintresten. De lot 5 is vrij van pacht of huur en de koper zal het genot bekomen door het eigen gebruik vanaf de eerste van de maand die volgt op de datum waarop de verkoping definitief is geworden, mits volledige betaling van de aankoopprijs en de kosten evenals van alle bijkomende lasten en desgevallend van de nalatigheidsintresten.
ENIGE ZITDAG : toewijzing onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod op dinsdag 11 mei 2010 om 15 uur in Café Victoria gelegen te 2321 Hoogstraten/Meer, Meerleseweg 4
PLANS EN INLICHTINGEN te bekomen op het kantoor van de verkopende notarissen Gehuwde liefhebbers huwelijkskontrakt.
dienen
beiden
aanwezig
te
zijn
voorzien
van
BIJZONDERE VERKOOPSVOORWAARDEN Onroerende voorheffing
trouwboekje
en
De onroerende voorheffing is ten laste van de kopers vanaf de eerste van de maand die volgt op de datum waarop de verkoping definitief is geworden. Onkosten van de verkoping: te betalen binnen de 5 dagen na de definitieve toewijzing: - 19,5 % 16,5 % 15,5 % 14 % 13,5 % 12 %
op de eerste schijf van 1 tot 25.000 €. op de volgende schijf van 25.001 €. tot 50.000 €. op de volgende schijf van 50.001 €. tot 75.000 €. op de volgende schijf van 75.001 €. tot 125.000 €. op de volgende schijf van 125.001 €. tot 250.000 €. op het bedrag boven 250.000 €.
( - 5 % ingeval van klein beschrijf) - Indien er een tweede zitdag moet worden gehouden ten gevolge van het uitbrengen van een hoger bod zullen voormelde barema’s respectievelijk met 2% worden verhoogd. - voor roeploon : 40 euro per lot - plan en meetloon: *voor lot 1: achthonderdvierentwintig euro vijftien cent (€ 824,15); *voor lot 2: negenhonderdzeventig euro vijfentwintig cent (€ 970,25); *voor lot 3: zeshonderdzesentwintig euro vijfentwintig cent (€ 626,25); *voor lot 4: achthonderdvijfennegentig euro negenenzeventig cent (€ 895,79); *voor lot 5: duizend honderdachtentachtig euro zevenenzeventig cent (€ 1.188,77); Koopprijs: te betalen binnen de maand na de definitieve toewijzing. - verwijlintresten: 10 % in geval van laattijdige betaling
Recht van hoger bod volgens artikel 1592 Ger.Wetboek: "Eenieder heeft gedurende vijftien dagen na de toewijzing het recht een hoger bod te doen. Het meer gebodene mag niet lager zijn dan één/tiende van de hoofdprijs van de toewijzing; het mag evenwel niet lager zijn dan € 250 en het moet niet hoger zijn dan € 6.200." "Dit bedrag moet op het kantoor van de notaris in consignatie worden gegeven op het tijdstip van het hoger bod, dat bij deurwaardersexploot aan de notaris moet worden betekend; dit exploot wordt de koper aangezegd. De toewijzing ten gevolge van een hoger bod wordt gehouden door dezelfde notaris en op dezelfde wijze als de eerste toewijzing die voor eenieder openstaat; deze is definitief."
Om U een beeld te geven van de waarde van de gronden voor landbouw gaf ik U reeds een overzicht van de verkoopsprijzen van de gronden te midden van de huidige weekendzone Bleeke Heide, zijnde gemiddeld 1,44 €/m² bij openbare verkoop. Op de zelfde dag en op dezelfde wijze werden er ook landbouwgronden te koop aangeboden op de grens tussen Wuustwezel en Hoogstraten, deze werden verkocht tegen gemiddeld 5,59 €/m². Zoals U merkt is er een enorm groot verschil tussen beide prijzen/m². Merk tevens op dat het hier om aanzienlijke percelen gaat van enkel hectaren en cluster 6 is opgedeeld in perceeltjes van slechts 1000m². Dit toont nogmaals aan dat landbouw te midden van de onderzochte clusters geen toekomst heeft. Cluster 6 herbevestigen als zijnde waardevol agrarisch is dan ook fundamenteel in strijd met de realiteit.
Deze stellingen worden ondersteund door onderstaand cijfermateriaal aangaande de landbouwgronden in België en het Vlaamse Gewest. Bodemgebruik (1980-2007) België Absolute cijfers (oppervlakte in km²) Totale oppervlakte Grondoppervlakte Landbouwgronden
Vlaams Gewest Totale oppervlakte Totale landbouwgronden
1980
1990
2000
2006
30.519 30.528 30.528 30.269 30.278 30.278 19.092 18.302 17.653
2007
30.528 30.528 30.278 30.278 17.393 17.352
Evolutie 2006-2007 = = -41
1980
1990
2000
2006
2007
13.511,43
13.522,25
13.522,25
13.522,25
13.522,25
9.335,60
8.865,84
8.473,90
8.321,87
8.298,47
Het is opmerkelijk dat we mogen lezen in de hogere beleidsplannen zoals het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) dat inzake de gemeentelijke ruimtelijke structuur van het buitengebied (waaronder Wuustwezel) ondermeer wordt gesteld dat het Vlaams Gewest de gebieden van de natuurlijke agrarische structuur zal afbakenen. De oppervlakte van de bestemming agrarisch gebied wordt daartoe op 750 000 ha zijnde 7500 km² gebracht en in het gewestelijk RUP afgebakend alszijnde ruimtelijk bestemd voor beroepslandbouw. Als we dan zien dat er momenteel nog 8298,47 km² of 829 847 ha landbouwgrond is dient deze verder afgebouwd te worden wil men het RSV respecteren. Het herbestemmen van de ruilverkaveling is in dit opzicht zeker ruimtelijk verantwoord daar de lokale landbouwers
hiervan geen gevolgen zullen ondervinden daar het gebied reeds jaren verloren is voor deze sector. Uit eerder aangehaalde brief van het ruilverkavelingcomité staat letterlijk dat betrokken gronden waardeloos zijn voor landbouw, herbestemmen naar landbouw is hierdoor niet aangewezen.
Volledige brief eerder in dit bezwaarschrift terug te vinden.
Het herbevestigen van cluster 6 als zijnde landbouwgebied impliceert dat op termijn de huidige diversiteit aangaande de vegetatie niet behouden zal en kan blijven. Deze zal stelselmatig omgevormd worden tot eenzijdig grasland voor hobbydieren daar moderne landbouw niet rendabel kan zijn gezien de perceelsconfiguratie en de bodemstructuur. Dit resultaat zal mijn inziens in schril contrast staan met de doelstellingen van de provincie. Het mee omvormen van cluster 6 met randvoorwaarden ifv bebossing met streekeigen soorten zal mijn inziens op termijn de ecologische meerwaarde enkel ten goede komen. Dit wordt verder nog ondersteund in Uw memorie van toelichting waar U op pag 1213 stelt dat cluster 6 slechts matig scoort op het gebied van landbouwwaardering. Dit wordt bv verklaard op pag 18 (memorie) Punt 3.2.2. waarbij cluster 6 wordt omschreven als een gebied met kleinschalige weide- en boscomplex. Door mijn voorstel te aanvaarden kan men dit boscomplex (niet geschikt voor landbouw) nog versterken anders zal dit op termijn vervagen. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
In Wuustwezel is 7586 ha van de 8937 ha grondgebied als groen ingevuld. Wuustwezel heeft in zijn GRS een duidelijke visie naar voor geschoven waar de nadruk ligt op het behoud van dit groene en landelijke karakter, maw het gemeentebestuur heeft een duidelijke toekomstvisie aangaande het groen karakter. In zijn GRS heeft het bestuur eveneens een duidelijk voorstel tot afbakening en differentiatie van zijn agrarische gebieden. Het bereiken van deze cijfers kon en kan enkel doordat de gemeente een eerlijk en rechtlijnig beleid heeft gevoerd aangaande haar RO en planning in het verleden en het heeft hier mee bewezen een betrouwbare partner te zijn van de gehele groene sector. Als we deze kerncijfers vergelijken binnen onze regio kunnen we niet ontkennen dat Wuustwezel naar groen reeds zeer vergaande inspanningen heeft geleverd en zich verder engageert om deze te blijven leveren.
Zo werden recentelijk nog enkel ha weidelanden nadat de pachtovereenkomst verliep aangepland door ANB om alzo het Noordheuvelbos verder uit te breiden en dit aansluitend aan de weekendzone (later WBK) Bleeke Heide.
Door deze realisatie werd niet enkel het Noordheuvelbos en het gemeentelijk bos De Cuijck uitgebreid maar werd als het ware een ecologische verbinding gecreëerd waardoor de Pastoorsbossen worden ontsloten. Onderstaand kaartje bevestigt dit. 1. Pastoorbos
2. 3. 4. 5.
Domein Noordheuvel / gemeentebos De Cuijck Nieuw gerealiseerde bossen Prive bos Door gemeente aangekochte bos ism vzw Kempisch Landschap
1
5
Cluste r c 06
4
2
3
3
3 2
4
4
Ecologische netverbinding
5
Als we dit reflecteren naar een groter geheel geeft dit volgend beeld.
Ecologische netwerkverbindingen Deelcluster C 06
Desondanks de reeds vele geleverde inspanning van de gemeente Wuustwezel zal deze blijvend investeren in zijn ruimtebalans. Het omvormen van cluster 6 tot WBK zal hierbij een positieve bijdrage leveren. In het RSV Vlaanderen heeft men het objectief van 13.664 ha bijkomende bossen naar voor geschoven (769 ha/jaar). Mijn inziens mag men dit niet te eng benaderen. Door cluster 6 te herbevestigen zal de duidelijk andere structuur tov de landbouw er om heen op termijn vervagen. Door cluster 6 mee op te nemen als Woongebied met Bosrijk Karakter (WBK) zal de bosstructuur op termijn versterkt worden. Hierdoor zal er op termijn ook meer bosecologie, bosfauna en -flora in dit gebied ontstaan. Dit is niet letterlijk hetzelfde als bijkomend bos maar is mijn inziens wel een aanvulling op de doelstelling van het RSV, het gaat immers om woongebied met BOSRIJK karakter. Dit lijkt me perfect mogelijk voor cluster 6 gezien er geen boscompensatievergoedingen werden betaald (was ook niet mogelijk op landbouwgrond) voor het oprichten van constructies. Binnen dit kader kan het zinvol zijn in dit gebied (deelcluster C06) een bosgordel op te leggen zoals beschreven op pag 31 van het eindvoorstel voorstudie pilootclusters WE-verblijven Wuustwezel. Uiteraard zal hierbij het bosdecreet integraal van toepassing dienen te worden op betrokken cluster. Anderzijds dienen we aanvullend te benadrukken dat betrokken cluster niet het voorwerp uitmaakt van enige voorlopige of definitieve stedenbouwkundige beschermingsmaatregel als landschap. Het omvormen van cluster C06 tot WBK met voorwaarden (bosgordel) lijkt in deze context dan ook ruim aanvaardbaar. Het omschrijven van betrokken gebied (en zijn omgeving) in de voorstudie alszijnde kwetsbaar gebied is manifest in strijd met de definitie van kwetsbare gebieden. Deze werden volledig opgelijst in de Vlaamse Codex RO,
(waardevol) agrarische gebieden behoren niet tot deze lijst! Hierdoor wordt (bewust ?) een foutief beeld opgehangen, dit mede door het gebruik van de geselecteerde foto’s in het dossier die een vertekend beeld weergeven van betrokken deelcluster waardoor de eindconclusie gebaseerd is op een foutief beeld dat wordt opgehangen over dit gebied. Een herziening van deze conclusies gebaseerd op desinformatie lijkt dan ook noodzakelijk. Bij omvorming van deelcluster C06 tot woongebied (met voorwaarden) zullen de eigenaars gezien de decretale bepalingen planbaten verschuldigd zijn. Deze zullen anders zijn dan voor de omvorming van recreatie naar wonen. Hierdoor heeft ook deze omvorming een draagvlak daar er decretale wetgeving voorzien is. Compensatie van de 14,8ha van cluster 6 is niet aan de orde daar de VCRO voorziet dat omzetting van weekendverblijven (al dan niet zonevreemd) niet leid tot compensatie elders. De VCRO bepaald namelijk op pag 108 onder Hoofdstuk IV. Aanpak permanente bewoning weekendverblijven. Afdeling 2. Planologisch oplossingskader. Art 5.4.2. dat: Planologische omzettingen van op het ogenblik van de voorlopige vaststelling van het bestemmingsplan bestaande en al dan niet permanent bewoonde weekendverblijven naar en zone waar permanent verblijf is toegelaten is, worden niet aangerekend op de gemeentelijke woonquota, zoals bepaald door het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Zij worden evenmin meegerekend in de berekening van de woonbehoeften in het kader van de structuurplanning. De tekst maakt geen onderscheid tussen vergunde of onvergunde weekendverblijven. Als ook de ligging tov van het Gewestplan wordt niet weerhouden als argument wat maakt dat ook voor weekendverblijven die zonevreemd gelegen zijn deze clausule integraal van toepassing. Gezien het hier om een pilootproject gaat is dit punt uitermate belangrijk daar vele clusters van weekendverblijven in de praktijk niet gelegen zijn in recreatiegebied zoals bepaald door de Gewestplannen. Wil men dit pilootproject exporteren naar de rest van de Provincie dan dient men de stelling te volgen dat compensatie niet nodig is voor zonevreemde weekendverblijven daar anders vele duizenden weekendverblijven niet behandeld zullen worden. En was het niet de bedoeling om met dit pilootproject de problematiek van de weekendverblijven in onze provincie voor eens en altijd uit te klaren? Ook deze die zonevreemd gelegen zijn. Dit moet mijn inziens toch de ambitie van het provinciaal bestuur zijn?
Een bevestiging en bestendiging als WBK is derhalve verantwoord wetende dat het gebied verkaveld is en voorzien werd van nutsvoorzieningen. Het is eigenlijk een bestendiging van de huidige situatie. Zoals U kan opmerken ligt de ruilverkaveling mooi integreerbaar in de huidige weekendzone Bleeke Heide (later woonzone). Daar het veelal om percelen van zo’n 1000m² gaat, telkens van verschillende eigenaars. Dit in combinatie met de specifieke vegetatie dewelke hier ontstaan is geeft dat dit gebied eigenlijk reeds lang onbruikbaar is voor de moderne landbouw, maar veeleer een bewoonbaar karakter heeft. Op de luchtfoto is duidelijk de ruimtelijke structuur vast te stellen. Deze is aansluitend bij die van de erkende weekendzone Bleeke Heide en onderscheid zich duidelijk van de landbouwgronden erom heen. Vanwege de aangelegde wegenis met nutsvoorzieningen is het voor buitenstaanders bijna onmogelijk het onderscheid te zien met de erkende weekendzone.
