BZK-pilot ‘regionaal kiezen detailhandel’
Regio’s Kop van Noord Holland en West-Brabant
Stec Groep
Evert-Jan de Kort en Peter van Geffen 24 april 2014
Transitie: nieuwe realiteit retail
Minder draagvlak voor winkels door krimp en toenemend aanbod
Heden
Verhouding: 6 staat tot 3
2025
Verhouding: 5 staat tot 4
Uitbreiding?
Verandering in denken nodig
1
90% aandacht voor nieuw
90% aandacht voor bestaand
Kop van Noord-Holland
Nu al forse leegstand in bestaand en nog veel plannen Inwoners
M2 WVO
M2 WVO / inwoner
# winkelcentr a
Leegstand % oppervlak
Den Helder
57.403
113.210
2,0
8
14%
Hollands Kroon
47.595
70.121
1,5
10
10%
Schagen
46.409
80.416
1,7
9
6%
Texel
13.779
36.783
2,7
5
3%
• Planvoorraad 30.000 m2 wvo • = 10% van de huidige voorraad
Naar keuzes: toekomstwaarde centra A1. Gemiddelde WOZ-waarde A5. aandeel te koopstaande woningen
A. woningvoorraad D1. waardering woonomgeving
A6. plannen 2014 C. inwoners D. woonomgeving
D2. publieke ruimte
B1. gemiddeld inkomen per persoon D3. ontw. sociale samenhang B2. Prognose gemiddeld inkomen B. economie B5. werkzame beroepsbevolking E1. niveau voorzieningen B6. prognose beroepsbevolking E2. afstand tot huisartsenpost E3. afstand tot grote supermarkt E. voorzieningen E4. afstand tot treinstation C1. historische waarde E5. afstand hoofdverkeersweg C2. toegankelijkheid recreatieve voorzieningen C3. landschappelijke kwaliteit
C. omgevingskwaliteit
E6. afstand voortgezet onderwijs
Voorbeeld: Hollands Kroon 5 Hippolytushoef
4
Westerland
3
Den Oever
Breezand
2
Anna Paulowna
1
Slootdorp
6
7
Wieringerwerf
Wieringerwaard
8
Barsingerhorn
Middenmeer
Kolhorn Lutjewinkel Haringhuizen Zijdewind ‘t Veld
Winkel
9
10 Nieuwe-Niedorp Oude-Niedorp
sterk bovengemiddeld bovengemiddeld gemiddeld beneden gemiddeld sterk beneden gemiddeld
Kreileroord
Detailhandelconcentraties 1. Anna Paulowna Sluisplein 6.575m² Leegstand: 5% 2. Centrum Anna Paulowna 8.266 m² Leegstand: 5% 3. Centrum Breezand 2.156m² Leegstand: 23% 4. Centrum Hippolytushoef 4.507m² Leegstand: 7% 5. Centrum Den Oever 1.008 m² Leegstand: 7% 6. Centrum Wieringerwerf 6.989 m² Leegstand: 2% 7. Brink Slootdorp 786 m² Leegstand: onbekend 8. Brugstraat Middenmeer 2.449 m² Leegstand: 7% 9. Trambaan Nieuwe Niedorp 3.548 m² Leegstand: onbekend 10. Dorpsstraat Nwe Niedorp 3.768 m² Leegstand: onbekend
Leegstand en toekomstbestendigheid
Naar keuzes in De Kop: wat is nodig en verstandig? 1. Marktspanning is essentieel 2. Verminder plancapaciteit maximaal 3. Investeer alleen in toekomstbestendige locaties 4. Denk in kasstromen voor gebieden 5. Ontwikkel liefde voor bestaand vastgoed
Kiezen voor projecten Unieke winkels bovenlokale trekkracht
metafoor: denk in ecosystemen
Zeer lokale wijk/kerngebonden doelgroep
Nieuwe aanpak vanuit overheden Beleidsmatig
Inhoudelijk
•
bepaal de urgentie en het belang
•
versterk de bewustwording
•
geef richting in de detailhandelvisie
•
kies welke centra worden versterkt
•
kies heldere reële doelstellingen
•
kies welke centra gaan verkleuren
•
creëer marktschaarste
•
bepaal welke nieuwe functies kunnen
Proces & planning •
benoem de rol gemeente en markt
•
kies voor top-down / .?. / bottom-up
•
kies voor korte of lange doorlooptijd
•
benoem mijlpalen & “tussenstations”
Aanpak & instrumenten •
bepaal wat de gemeente bijdraagt in beleid, proces en/of financiën
•
kies instrumenten die worden ingezet
Relevante arrangementen 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Functie transformatie Wonen boven winkels Centrum management BIZ/ Tax Increment financing Stedelijke herverkaveling Gedeeld eigendom door fondsvorming
Criteria • Sluit het goed aan op de lokale retailproblematiek? • Is het arrangement uitvoerbaar bij deze problematiek en de specifieke belangen verdeling? • Is de verwachte impact van het arrangement groot? • Is de impact tijdelijk of permanent? • Vraagt het instrument grote of kleine overheidsinterventie?
Kansrijke arrangementen 1. 2. 3. 4.
Gedeeld eigendom Stedelijke herverkaveling Functie transformatie BIZ
• Overheid als aanjager, buiten publiekrechtelijke rol • Maar ook: creëren voorzienbaarheid • Nodig: overall beeld van ontwikkeling kernen en voorzieningen
Vervolg: pilot stedelijke herverkaveling
Investeringen Inbreng eigendom o.b.v. % huurinkomsten
Kosten herverkaveling & proces
Nieuwe huur inkomsten
West-Brabant
Focus op Westhoek & Zandgemeenten
Beoordeling toekomstwaarde (alias Kop)
MKBA: uitrekenen wat niks doen kost
op huidige voet doorgaan
• Economie • Financieel • Arbeidsmarkt • Ruimtelijke kwaliteit • Leefbaarheid
beetje kiezen
• Economie • Financieel • Arbeidsmarkt • Ruimtelijke kwaliteit • Leefbaarheid
maximaal kiezen
• Economie • Financieel • Arbeidsmarkt • Ruimtelijke kwaliteit • Leefbaarheid
MKBA overaanbod
Partij
Effecten
Winkelier
• minder bezoekers • minder omzet • huur lastiger op te brengen • hogere kosten marketing/ reclame
Eigenaar/ belegger
• dalende huurinkomsten • dalende vastgoedwaarde • oplopende beleggingsrisico’s • hogere financieringskosten • oplopende leegstand
Financier/ bank
• meer betalingsachterstanden • oplopende afschrijvingen op winkelvastgoed • oplopende financieringsrisico’s
MKBA overaanbod Partij
Effecten
Gemeente
• minder OZB inkomsten • leegstand • minder aantrekkelijk winkelgebied • minder aantrekkelijk woon/ leefklimaat en investeringsklimaat • dalende werkgelegenheid / stageplaatsen • meer concurrentie in regio
Inwoner
• minder winkels -> minder keus • onaantrekkelijke winkelgebieden • minder aantrekkelijk woon- en leefklimaat • sociale cohesie onder druk: voor ouderen zijn winkels een ontmoetingsplek. Maar ook door lagere OZB inkomsten kunnen minder voorzieningen in stand worden gehouden of wordt door belastingverhoging afgewenteld op winkeliers en inwoners.
MKBA: niks doen kost 100-en miljoenen
Waardedaling vastgoed €400 mln
Grondexploitaties €100 mln
Daling OZB inkomsten paar miljoen/jaar
ingrijpen = verlies beperken = nieuw verdienmodel
Nu bestuurlijk proces in: naar keuzes 1. MKBA huidige situatie Regionale structuurvisie detailhandel
2. Bestuurlijke sessie 1: ‘sense of urgency’
Regionale woonvisie
3. MKBA keuzescenario’s
Regionale aanpak leefbaarheid
4. Bestuurlijke werksessie 2: ‘kiezen’
5. Advies, leereffecten en handreiking
Sterk bestuurlijk proces? •
bestuurlijk proces centraal
•
kansen & schrappen = geen tegenstelling
•
doen wat nodig is (bustour, game, expertpanel, etc)
•
inspireren en leren van andere regio’s
•
sense of urgency; juiste mindset schrappen
•
criteria vooraf en in gezamenlijkheid bepalen
•
transparantie
•
out of the box-ideeën, niet boekhouden
•
menukaart financiële oplossingen
•
bestuurlijk boegbeeld
U aan het woord: de galerie
Galerie Loop in tweetallen langs de slides. Bespreek (per slide): - Welke slide raakt je het meeste voor jouw praktijk? En waarom? Zet de opmerkingen bij de slide. - Deel een AWARD uit: wat is voor jou de winnende slide/tip? Waar ga je morgen mee aan de slag?
