1/5
Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case
Business case modelcasus Inleiding De Business case geeft antwoord op de vraag of het financiële resultaat over de gehele levensduur van het project voldoende is om de initiële investeringskosten te dekken. In een Business case worden toekomstige kasstromen (kosten en opbrengsten) vertaald naar een huidige waarde. Naast een weergave van de financiële haalbaarheid van een project geeft de Business case inzicht in de belangrijkste projectkeuzes, onzekerheden, risico’s en optimalisaties. Bij de vormgeving van het project kan daardoor rekening worden gehouden met de financiële haalbaarheid. Bovendien weten besluitvormers welke onzekerheden en risico’s het project kent. Voor het opstellen van de Business case is gebruik gemaakt van het volgende stappenplan: I. II. III. IV. V. VI.
Identificatie van opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten; Raming en waardering van opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten; Vaststellen meest realistische financieringsstructuur; Vervaardiging van een financieel model; Vaststellen van de projectwaarde; Varianten- en risicoanalyse.
Stap I: Identificatie van opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten De eerste stap in het opstellen van de Business Case betreft het in kaart brengen van alle opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten. In de afgelopen periode is al voorzichtig gerekend aan de verschillende planonderdelen van het project ‘Behoud Van Bleek fabriek’, vooralsnog gefragmenteerd, dus niet in één integrale analyse. Het totaaloverzicht van financiële kosten en opbrengsten maakt onderscheid tussen: a. Opbrengsten b. Operationele kosten c. Investeringen Kosten / Opbrengsten Ø
Beschrijving
Opbrengsten
Inkomsten zandverkoop
Zand, dat door afgraving van de jachthaven vrijkomt, zal verkocht worden.
Inkomsten havengelden
Voordat de jachthaven volledig opgeleverd is en wordt overgedragen aan de gemeente, zal deze al in gebruik worden genomen en enige inkomsten opleveren.
Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding ‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.
2/5
Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case
Kosten / Opbrengsten
Beschrijving
Verkoop haven
De verkoop van de jachthaven betreft de juridische overdracht vanuit ‘de gezamenlijkheid’ naar de gemeente.
Verkoop appartementencomplex
De verkoop van het appartementencomplex betreft de juridische overdracht vanuit ‘de gezamenlijkheid’ naar Duitenberg Projectontwikkeling II BV.
Verkoop winkels en horeca
De verkoop van het cluster winkels en horeca betreft de juridische overdracht vanuit ‘de gezamenlijkheid’ naar een geïnteresseerde belegger.
Verkoop cultuurcluster
De verkoop van het cultuurcluster betreft de juridische overdracht vanuit ‘de gezamenlijkheid’ naar de gemeente.
Eventuele bijdrage gemeente
Op voorhand is niet uitgesloten dat de gemeente een extra financiële bijdrage levert
Eventuele bijdrage provincie
Er wordt uitgegaan van een bijdrage van de provincie voor het realiseren van de woningopgaven en recreatieve functies en voor het behoud van cultuurhistorische waarden.
Ø Operationele kosten Bijdrage bovenwijkse voorzieningen
De gemeente vraagt gedurende de periode dat de objecten niet zijn overgedragen aan de uiteindelijk beoogde eigenaren een bijdrage voor de bovenwijkse voorzieningen.
Beheerkosten tot overdracht
Tot het moment dat alle objecten en gebieden zijn overgedragen aan de uiteindelijk beoogde eigenaren zijn er beperkte beheerkosten.
Ø Investeringen Plankosten • Apparaatskosten • Inhuur externe adviseurs
De plankosten komen voor een deel (kosten gemaakt vanaf ondertekening van de intentieovereenkomst) ten laste van de Business Case. Deze bevatten tevens alle ontwerpkosten van de individuele planonderdelen.
Grondverwerving
De meeste grond is in handen van Duitenberg Projectontwikkeling. Deze wordt op een vastgelegd moment tegen vastgelegde kosten ten laste van de Business Case gebracht.
Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding ‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.
3/5
Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case
Kosten / Opbrengsten
Beschrijving
Realisatie jachthaven
De kosten van realisatie van de jachthaven: • Kosten voor afgraven • Kosten voor storten vervuilde grond • Kosten voor aanleg kademuren • Kosten voor aanleg havenmeubilair
Weginfrastructuur ontsluiting jachthaven en textielfabriek
De kosten van aanleg van weginfrastructuur (raming conform standaard GWW-opbouw): • Directe kosten • Indirecte kosten • Bijkomende kosten • VAT-kosten
Nutsvoorzieningen resp. kabels en leidingen
De kosten die nutsbedrijven rekenen voor aanleg van nieuwe kabels en leidingen en verwijderen van oude kabels en leidingen.
Inrichting openbaar gebied / GIOS
De kosten voor het inrichten van het openbaar gebied, met een beperkte investering in groen in en om de stad (GIOS).
Herontwikkeling textielfabriek • Appartementencomplex o Bouwkundig o Installaties o Overig • Winkels en horeca o Bouwkundig o Installaties o Overig • Cultuurcluster o Bouwkundig o Installaties o Overig
De kosten voor het herontwikkelen van de textielfabriek, onder te verdelen in de drie clusters. De grootste kostenposten zijn de bouwkundige kosten en de kosten van installaties. Deze kosten zijn hoger dan in een regulier bouwproject, omdat het monumentale karakter van de fabriek om extra ingrepen vraagt.
Belangrijk punt is de scope van de Business case. Deze bepaalt welke kosten en opbrengsten wel en niet worden meegenomen. Zo maken de investeringen van Duitenberg Projectontwikkeling in de acht 2 onder-1-kap woningen weliswaar onderdeel uitvan het plangebied, maar zij zijn geen onderdeel zijn van de gezamenlijke Business case. Ook de interne plankosten van individuele partijen vallen niet onder de scope van de Business case: partijen zijn in de Intentieovereenkomst immers overeengekomen dat ieder deze voor eigen rekening neemt.
Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding ‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.
4/5
Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case
Stap II: Raming en waardering van opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten Voor de raming en waardering van opbrengsten maakt is gebruik gemaakt van de meest actuele externe marktanalyses. Vervolgens zijn de kostenramingen die al zijn opgesteld verzameld en hebben deskundigen ramingen opgesteld voor de planonderdelen waarvoor deze nog ontbreken.
Stap III: Vaststellen van de meest realistische financieringsstructuur De financieringsstructuur en de financieringskosten hebben een doorslaggevende invloed op de financiële haalbaarheid van een project. Daarom is de verwachte financieringsstructuur in kaart gebracht. Als gevolg van het uitwerkingsniveau waarin het project in deze fase erkeert, is de risicoverdeling tussen partijen nog onvoldoende uitgekristalliseerd; ‘financial engeneering’ is dan 1 nog niet erg zinvol. Voor het in beeld krijgen van de financieringskosten in deze fase volstaat de wat grovere benadering, te weten de tijdswaarde van geld en de premie voor onzekerheid, via een realistische en marktconforme disconteringsvoet. Deze marktconforme en realistische disconteringsvoet is bepaald op basis van voorgaande projecten en een actuele inschatting van de risicovrije marktrente. De disconteringsvoet bedraagt 8,25% nominaal.
Stap IV: Vervaardiging van een financieel model De opbrengsten, investeringen en (beheer)kosten zijn verwerkt in een eenvoudig financieel model. Het verwerken in een financieel model vereist niet alleen inzicht in de omvang van alle opbrengsten en kosten, maar ook in de timing van deze opbrengsten en kosten. Voor de verwachte prijsontwikkeling is uitgegaan van een meerjarig historisch gemiddelde van de gangbare indices. [Zie: Business case Financieel model Van Bleek, Microsoft Excel file]
Stap V: Vaststellen van de projectwaarde De meest relevante waarde in het project is de Netto Contante Waarde. Als deze positief is, is het project financieel rendabel. Bij de huidige uitgangspunten is dit niet het geval en kent het project een tekort. Stap VI: Varianten- en risicoanalyse Op verzoek van de provinciale projectleider is met het model een aantal scenario’s doorgerekend. Omwille van de presentatie aan de betrokken besluitvormers zijn de belangrijkste scenario’s en resultaten opgenomen in een overzichtelijke ‘cockpit’ in het financieel model.
1
Zie (theoretische) beschrijving Financieringsstructuren op website
Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding ‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.
5/5
Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case
De provinciale projectleider onderkent scenario’s voor zaken die door de projectorganisatie zelf beïnvloed kunnen worden (endogene scenario’s) en scenario’s voor risico’s die niet te beheersen en niet of nauwelijks te waarderen zijn in het kader van de risicoanalyse (exogene scenario’s). Twee endogene scenario’s zijn: • de omvang van het winkelprogramma • de fasering van de aanleg van de infrastructuur. Met name de omvang van het winkelprogramma blijkt flinke invloed te hebben op de financiële haalbaarheid van het plan. Drie exogene scenario’s zijn: • het moment van verkrijging van de vrijstelling van het bestemmingsplan • de vraag naar appartementen • de overdracht van het cluster winkels en horeca aan een (institutionele) belegger. Door een vertraagde verkrijging van de vrijstelling van het bestemmingsplan schuiven niet alleen de investeringen in het project naar achteren, maar ook de opbrengsten hieruit. Omdat de activiteiten per saldo rendabel zijn, heeft de vertraging een negatief effect op de projectwaarde. De vraag naar appartementen is in eerste instantie een zaak van Duitenberg Projectontwikkeling II BV, die het appartementencomplex overneemt. Echter, dit heeft ook direct effect op de verkoopwaarde van het complex, die via de overnamesom in de Business case vloeit. In het financieel model is een exploitatieberekening gemaakt vanuit het perspectief van Duitenberg Projectontwikkeling II BV om dit effect inzichtelijk te maken. Tenslotte is de afzet van het cluster winkels en horeca nog niet rond. Mocht de verkoop vertragen, dan heeft dat uiteraard een negatief effect op de projectwaarde. Onzekere factoren zijn verder de mogelijke bijdrage(n) van provincie en gemeente. Uiteraard kunnen deze bijdragen een positief effect hebben op de projectwaarde, wat ook blijkt uit de Business case. Besluit Het opstellen van de Business case geeft een gestructureerd inzicht in de financiële effecten van het project. Duidelijk wordt dat het project in zijn huidige vorm financieel niet haalbaar is. Ook is duidelijk geworden dat het project nog een aantal grote risico’s kent. Met deze kennis kunt u de komende tijd proberen de risico’s te beperken, bijvoorbeeld door alvast een geïnteresseerde belegger voor het cluster winkels en horeca te zoeken en met de gemeente af te stemmen over de benodigde vrijstelling van het bestemmingsplan. Op basis van de Business case wordt zichtbaar dat er nog keuzevrijheid hebt, bijvoorbeeld ten aanzien van flexibiliteit in de scope en de fasering van het project, waarmee tegenvallers opgevangen zouden kunnen worden. De Business case geeft u zicht op de mate waarin de individuele planonderdelen bijdragen aan de financiële haalbaarheid van het plan. Zo is duidelijk geworden dat uitbreiding van het winkelprogramma de financiële haalbaarheid ten goede komt. Dit document is een voorbeeld bij de casus ‘Textielfabriek Emmelerbroek’, welke deel uitmaakt van de handleiding ‘Financiering van Cultuurhistorische Projecten’ van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.
