Business case Labourhotel

Business case Labourhotel

Versie 15 oktober 2012

Business case

Labour Hotel

Tijdelijk logiesgebouw voor de huisvesting van arbeidsmigranten

Tempohousing Ltd. Versie: 15 oktober 2012

Het is derden niet toegestaan de informatie in dit document te gebruiken, te bewerken, te verspreiden te kopiëren en/ of te vermenigvuldigen zonder daarvoor schriftelijk toestemming te hebben verkregen van Tempohousing Ltd. De informatie in dit document mag alleen gebruikt worden voor doelen aangegeven door Tempohousing. Misbruik van het bovenstaande zal onherroepelijk leiden tot vervolging wegens inbreuk op nationaal en/of internationaal auteursrecht. Overtreders zijn volledig aansprakelijk voor alle hieruit voortvloeiende kosten en schades. Ondanks dat de informatie in dit document met grote zorg en nauwkeurigheid samengesteld kan het voorkomen dat de informatie incorrecte gegevens bevat. In geen enkel geval is Tempohousing aansprakelijk voor eventuele schades welke als gevolg van gebruik van de informatie in dit document heeft kunnen ontstaan.

©2012 Tempohousing ltd. | Vertrouwelijk Tempohousing ltd. kantoor HJE.Wenckebachweg 49a, NL-1096 AK Amsterdam post adres PO Box 43, NL-1000 AA Amsterdam +31 20 46 83 393 [email protected] www.tempohousing.com

Pagina 1 van 17



Inleiding Tempohousing is een projectontwikkelaar en ontwerper / leverancier van geprefabriceerde woonunits. Eén van de bouwsystemen is die van de woningen en hotelkamers gebaseerd op 40 ft zeecontainers: 2,5 meter breed, 2,7 meter hoog en 12 meter lang. Het grote voordeel van dit bouwsysteem zijn de standaard maten en –eigenschappen, waardoor ze simpel te vervoeren en op te bouw zijn en ook over een grotere restwaarde beschikken omdat ze voor internationaal transport geschikt zijn en dus voor export over de hele wereld. Units op basis van zeecontainers zijn eigenlijk ‘over gedimensioneerd’ dat wil zeggen ze zijn robuuster en zwaarder dan eigenlijk nodig maar daardoor beschikken ze over een langere levensduur. Een omgebouwde 40 ft containerwoning weegt ongeveer 9000 kg, waarvan 3500 kg voor de staalconstructie. Naast dit zeecontainer prefab systeem, kan Tempohousing ook andere systemen leveren, die heel geschikt zijn als veelvuldige verplaatsing niet nodig is. Prefab bouwen kent vele voordelen, maar de belangrijkste zijn wel dat de snelheid van bouwen groter wordt, terwijl de kwaliteit van de units ook hoger is, aangezien deze in een gecontroleerde fabrieksomgeving onafhankelijk van de weersomstandigheden voortdurend getoetst wordt. De prefab units zijn te gebruiken voor vele doeleinden van huisvesting, vooral omdat ze vrij indeelbaar zijn en zeer degelijk van constructie. In dit document wordt een ‘business case’ gepresenteerd voor het oprichten van een tijdelijk ‘Labour hotel’ voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Zo’n Labour hotel is razendsnel te bouwen en kan na 5 jaar weer worden gedemonteerd, verwijderd en hergebruikt worden.


Pagina 2 van 17



De business case Tempohousing kan een compleet Labour Hotel te koop aanbieden en te huur aanbieden. In beide gevallen biedt Tempohousing ook aan om de complete engineering van het gebouw uit te voeren, dat wil zeggen de tekeningen voor het project op de gewenste lokatie, het indienen van de bouwvergunning aanvraag en overige diensten die daarbij horen. In beginsel biedt Tempohousing niet het beheer van de gebouwen aan. Indien van huur sprake is, wordt door Tempohousing het gebouw na het einde van het project weer gedemonteerd en verwijderd. Tempohousing heeft vaak een aantal units in voorraad staan. Deze business case is gebaseerd op de units in voorraad per oktober 2012. Indien deze voorraad er niet meer is, kunnen andere units gezocht worden of nieuwe units geproduceerd worden; dit heeft wel gevolgen voor de cijfers die in deze business case gepresenteerd worden. Bij een gebouw van 20 tot 50 units, geplaatst in een rij en voorzien van trappen aan weerszijden en een gevel, zijn de volgende bedragen van toepassing:

Koop units: 11.250 Euro per stuk (zonder inventaris pakket, dat nader vastgesteld moet worden. De kosten daarvan zijn doorgaans rond de 1500 Euro ). Deze prijs is inclusief levering op de bouwplaats (af chassis). Afbouwkosten voor een compleet gebouw 20 tot 50 units: 8.851 Euro, terug gerekend voor kosten per unit. In deze kosten zit de complete afbouw inclusief dak, fundering, trappenhuizen, installaties. Deze kosten zijn indicatief en hangen af van het exacte ontwerp van het project. Aanvullende diensten Tempohousing: 1.624.14 Euro, dit omvat bouwleges, adviseurs en aansluitingen op riolering, gas en elektra. Deze kosten zijn indicatief, de exacte kosten zijn lokatie afhankelijk. Totale kosten voor een gebruiksklare unit: 21.725,14 Euro. Indien gewenst kan Tempohousing een terugkoop optie in het contract opnemen: na 5 jaar worden de units teruggekocht voor 30 tot 50% van de aanschafwaarde van 11.000 Euro.


Pagina 3 van 17



Huur units:

Indien het gebouw wordt verhuurd door Tempohousing, zijn de volgende condities van toepassing: -

-

Huur van 45,50 per week per unit (1,2 of 3 bedden) van 30 m2 bruto. Minimale termijn is 5 jaar. 1e jaar huur dient vóóruit betaald te worden, daarna betaling per kwartaal vooruit. Borg: 3 maanden. Minimale gebouwgrootte: 20 units in twee lagen. Andere configuraties kunnen tot prijs aanpassingen leiden. De huurvergoeding is gebaseerd op een compleet gebruiksklaar gebouw, exclusief inventaris. Kosten van energie, water, TV en vergelijkbare diensten en gemeentelijke of overheidsheffingen heffingen (aan gebruikerszijde) zijn niet inbegrepen. Kosten van de grond zijn niet inbegrepen. De huurbedragen worden jaarlijks geïndexeerd op grond van de gebruikelijke indexen voor deze sector. De huur van het gebouw is gebaseerd op gebruik van 60 maanden aanééngesloten. Bouw en demontage zijn daarin niet inbegrepen, maar de grond dient daarvoor wel ter beschikking te zijn, alsmede de vergunningvoorwaarden. De opdrachtgever is verantwoordelijk voor alle vergunningen die vereist zijn voor de bouw en het gebruik van het gebouw.

Geen twee gebouwen in Nederland zijn hetzelfde en dat geldt ook voor gebouwen zoals hierboven beschreven. Dit houdt in dat eigenlijk ieder project maatwerk is, al hebben we hierboven ‘algemene’ standaard bedragen opgegeven. Deze bedragen dienen opgevat te worden als behoorlijk nauwkeurige indicaties op grond van onze ervaring met eerdere vergelijkbare projecten. De exacte bedragen zullen in de praktijk afhangen van vele factoren die verband houden met de lokatie van het gebouw, de eisen van de omgeving en van de vergunnende gemeente / overheid / brandweer en van de eisen die aan de inrichting van het gebouw worden gesteld (exacte interieur, uitrusting, kleuren, materialen, voorzieningen enzovoort). In verband met nieuwe wetgeving is het mogelijk dat de termijn van semi permanente gebouwen wordt gewijzigd van 5 jaar in 10 jaar. Op dit moment is het uitgangspunt echter dat het gebouw na 5 jaar weer verwijderd moet worden. Alle bedragen zijn exclusief 21% BTW.


Pagina 4 van 17



Foto’s en impressies van een Labour hotel De foto’s zijn gemaakt in units van projecten die reeds in gebruik zijn. De 3D impressies geven een voorbeeld van een gebouw weer waarbij deze zo economisch mogelijk is opgebouwd. Het aantal lagen van het gebouw maar ook de façade en de dakopbouw zijn slechts voorbeelden waarvan er vele variaties mogelijk zijn in stijl, kleur en materialen. Als optie is een zonnepanelendak getoond, waarmee kosten op de energierekeningen kunnen worden bespaard. Het is mogelijk de units te plaatsen als rijen (verbonden met trappenhuizen) of in een L of U vorm of als carré opstelling met een binnenplaats. De individuele unit waarvan in het gebouw gebruik is gemaakt, is een op basis van een zeecontainer frame omgebouwde hotelkamer, model “Professor” die in twee varianten wordt geleverd: a. Als unit zonder binnenwanden, waarbij er 1 of 2 bedden zijn opgesteld aan één zijde, een badkamer in het midden en aan één zijde keuken en gezamenlijke zitruimte. Totale oppervlakte netto 28 m2. b. Als unit met 2 binnenwanden, waardoor er twee aparte kamers ontstaan van ieder ongeveer 12 m2. In het midden is de gezamenlijke badkamer. Er is geen kookgelegenheid opgenomen. Alle units zijn gebouwd volgens Nederlands Bouwbesluit en beschikken over een groepenkast (4 groepen) met 2 aardlekschakelaars, centrale verwarming aan te sluiten op een externe ketelinstallatie, dubbel glas en houten kozijnen, warmte en geluidsisolatie rondom alsmede brandwerende wanden rondom. De binnenmaten zijn 2,3 m breed, 12 meter lang en 2,3 m hoog. Daarmee voldoen zijn aan de eisen van “semi permanente” bouw in de Nederlandse bouwregelgeving. De hier getoonde gebouwontwerpen omvatten 20 units en een capaciteit van 40 bedden. Op eenvoudige wijze zijn de gebouwen groter te maken voor een grotere capaciteit. Het dak, trappenhuizen en galerijen worden op de bouwplaats aangebracht.


Pagina 5 van 17




Pagina 6 van 17




Pagina 7 van 17



Interieur foto’s en plattegrond

Op de plattegrond zijn de optioneel te leveren tussendeuren in de units getoond. In de standaard levering zitten geen tussendeuren. Indien gewenst kunnen beide kamers identiek worden uitgevoerd (dus zonder keuken voorziening).


Pagina 8 van 17




Pagina 9 van 17




Pagina 10 van 17




Pagina 11 van 17




Pagina 12 van 17




Pagina 13 van 17



Foto’s van enkele gerealiseerde projecten


Pagina 14 van 17



Labour hotel Diemen (5 bouwlagen) : 50 units van ieder 30 m2. Totale capaciteit 130 bedden. Gebouw is volledig voorzien van een ‘thermische schil’ aan de buitenzijde, dat wil zeggen een facade systeem met isolatie. Aan de korte zijde zijn dat sandwichpanelen met PU schuim gevuld, aan de raam zijde zijn dat houten panelen met steenwol isolatie. De kleuren in dit project zijn aangepast aan de huisstijl van de opdrachtgever (OTTO uitzendbureau). Aan weerszijde van het gebouw zijn trappenhuizen aangebracht. De galerijen zijn in beton uitgevoerd.


Pagina 15 van 17



Leger des Heils (3 bouwlagen): 60 units verdeeld over 3 losstaande gebouwen. De begane grond is in dit project traditioneel uitgevoerd: betonnen kolommen waarop de 1e en 2e verdieping met de containerwoningen. De begane grond is daardoor één grote open ruimte (van 300 m2 in dit geval, per gebouw) die vrij is in te delen en verschillende functies zijn daarin mogelijk: kantoren, parkeerdek, retail of sociale ruimten.


Pagina 16 van 17



Algemene bouwwijze

De units worden compleet omgebouwd en voorbereid in een produktie lokatie en per truck vervoerd naar de bouwplaats. Daar worden ze met een standaard bouwkraan op hun positie geplaatst. De wijze van funderen hangt af van gebouwontwerp en geofysische eigenschappen van de ondergrond. Doorgaans is in Nederland voor 2 bouwlagen geen paalfundering nodig: gebruik van bijvoorbeeld stelconplaten volstaat. Apart wordt er op de bouwplaats ook een dak geplaatst, de galerijen en de trappenhuizen. In een aparte ‘installatie-unit’ komen de centrale verwarming ketels, hoofdverdeelkast (elektra) en voorzieningen als internet, TV en telefonie verdeelkasten. Desgewenst worden de gevels van een facade systeem voorzien. Tussen de units komen speciale koppelstukken om de units onderling vast te zetten en om het gebouw extra stabiliteit te geven. De galerijen kunnen in beton, hout of staal worden uitgevoerd. Een gebouw van 20 tot 40 kamers wordt, na aankomst van de units vanuit de fabriek op de bouwplaats, doorgaans in ongeveer 8 weken afgebouwd tot een compleet gebruiksklaar gebouw.


Pagina 17 van 17

Business case Labourhotel

Recommend Documents