Bouwgrondexploitatie Rapportage 3e kwartaal 2010
1
Inleiding Naar aanleiding van de bespreking van het rapport van bevindingen van de accountant over de controle van de jaarrekening 2009 heeft het audit committee geadviseerd over de informatievoorziening rondom grondexploitaties. Door de grondexploitaties per kwartaal te actualiseren kan nadrukkelijker de vinger aan de pols gehouden worden. Hiermee kan dan ook invulling gegeven worden aan de informatiebehoefte van de raad over de risico's die de gemeente loopt over de grondposities die op basis van het actieve grondbeleid de afgelopen jaren zijn ingenomen. Deze eerste kwartaalrapportage is de invulling van het advies van het audit committee. Omdat per kwartaal wordt gerapporteerd ligt een compacte uitzonderingsrapportage voor de hand, waarin alleen afwijkingen worden gerapporteerd. Deze eerste kwartaalrapportage is iets uitgebreider, om de uitgangspunten en de manier van werken duidelijk te maken. Het vinden van een goed format kostte ook iets meer tijd dan ingeschat. Daarom zijn in deze rapportage de cijfers bijgewerkt tot en met medio november. We vertrouwen er op met deze opzet van de kwartaalrapportages invulling te geven aan de bewaking van de risico's binnen ons grondbeleid door de raad.
December 2010 Het college van Maasdriel
2
Grondbeleid Binnen het grondbeleid van de gemeente Maasdriel maken we onderscheid tussen: • Aankopen binnen de actieve grondpolitiek • Grondexploitaties in voorbereiding • In exploitatie genomen grond Aankopen binnen de actieve grondpolitiek Om een grondpositie te verwerven ten behoeve van toekomstige ruimtelijke ontwikkeling worden op verschillende locaties percelen aangekocht. Over deze aankopen zijn de volgende afspraken gemaakt: • De aankoopprijs ligt niet hoger dan de taxatiewaarde; • Binnen de rode contouren zonder limieten per transactie of per periode; • Buiten de rode contouren tot een bedrag van € 1 miljoen per transactie en tot een bedrag van € 3 miljoen in de periodes tussen de bestuursrapportages. Het gaat hierbij dus alleen om de aankoop van grond en bijkomende advies- en overige kosten. Grondexploitaties in voorbereiding Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan zijn verschillende onderzoeken noodzakelijk en moet een financiële doorrekening gemaakt worden. Hiervoor wordt per initiatief een voorbereidingskrediet door de raad vastgesteld. De kosten van dit voorbereidingskrediet worden uiteindelijk in de grondexploitatie verwerkt en daarmee gedekt door de toekomstige grondopbrengsten. Wanneer de grondexploitatie uiteindelijk niet haalbaar blijkt te zijn komen de kosten ten laste van de reserve bouwgrondexploitatie. Voorafgaand aan de voorbereidingsfase zit een verkennende fase (initiatief, definitie en ontwerpfase). Door het voeren van actieve grondpolitiek is het aantal exploitaties in deze verkennende fase fors toegenomen. Om te voorkomen dat voor elk initiatief een krediet moet worden aangevraagd bij de raad is een jaarlijks werkbudget essentieel. Ingeschat wordt dat een jaarlijks algemeen werkbudget van € 200.000 afdoende is. Voor 2010 is uitgegaan van € 100.000 (voor een half jaar). Deze bedragen zijn in de 2e bestuursrapportage 2010 verwerkt. In exploitatie genomen grond Een grondexploitatie is een begroting waarin de (financiële) beleidsuitgangspunten voor een bepaald grondbeleidproject zijn opgenomen. Tot die uitgangspunten behoren onder andere het (woning)bouwprogramma, de aankoopprijs voor de grond, de gronduitgifteprijs en de planning van de werkzaamheden. Een grondexploitatie wordt door de gemeenteraad vastgesteld. In Maasdriel is het in exploitatie nemen van bouwgrond tot nu toe een impliciet proces geweest. Met het vaststellen van een bestemmingsplan c.q. exploitatieplan wordt geacht dat de raad instemt met de financiële consequenties en worden hiermee de exploitatiebudgetten beschikbaar besteld. Recente voorbeelden hiervan zijn Kerkdriel Noord (april 2010) en het Caeciliaplein Ammerzoden Voorstraat-Van Milstraat (oktober 2009). Tot nu toe werden deze exploitaties jaarlijks geactualiseerd en gerapporteerd in de jaarrekening. Met ingang van deze rapportage gebeurt dit per kwartaal. Voor nieuwe grondexploitaties wordt de raad nadrukkelijker betrokken bij het budget voor de grondexploitaties. Nadat de resultaten van de grondexploitatie in voorbereiding aan de raad zijn voorgelegd wordt het voorbereidingskrediet afgesloten en wordt een uitvoeringskrediet door de raad vastgesteld. Dit uitvoeringskrediet is dan de basis voor de rapportage in de kwartaalrapportages. Samenvattend De hierboven beschreven werkwijze moet nog verder worden uitgewerkt en vastgesteld, maar komt samenvattend qua budgetten op het volgende neer: 1. Initiatieffase vanuit het algemeen werkbudget 2. Aankoop grond via de werkwijze van de actieve grondpolitiek 3. Voorbereiding bestemmingsplan via voorbereidingskrediet 4. Grondexploitatie via uitvoeringskrediet
3
Verantwoording 3e kwartaal 2010 Aankopen binnen de actieve grondpolitiek en initiatieven in de verkennende fase Voor deze gebieden hebben zich de volgende mutaties voorgedaan ten opzichte van de rapportage in de jaarrekening 2009 (rente, aankopen, advies- en overige kosten en eigen uren). De projecten met een boekwaarde onder de € 20.000 zijn opgenomen onder de overige projecten. In de kolom eigendom is weergegeven of er sprake is van een grondpositie. Wanneer dat niet het geval is zijn alleen nog maar advieskosten gemaakt. Aankopen/kosten binnen actieve grondpolitiek Velddriel - Klompenmakershof II Ammerzoden - De Haar II Kerkdriel Zuid Kerkdriel Centrumplan Rossum - W eteringshoek Hedel - Drielseweg 21 Ammerzoden Noord Kerkdriel - Kerkstraat/Ipperakkeren Ruilgrond Grondexploitatie algemeen Overige projecten
31-12-09 64.857 51.101 49.433 3.240.393 23.910 1.071.573 653.515 137.089 258.381 141.475 142.204
Boekwaarde Mutatie 19.015 26.651 2.282 1.077.747 4.722 69.515 31.232 143.278 8.119 284.954 18.328
Eigendom 18-11-10 83.872 77.751 51.715 4.318.140 28.632 1.141.088 684.747 280.368 266.500 426.429 160.532
Grond Gebouwen Grond Grond Grond Grond Grond -
Centrumplan Kerkdriel In de tweede bestuursrapportage is de verantwoording opgenomen over de aankopen binnen de afspraken van de actieve grondpolitiek. Voor alle aankopen binnen het centrumplan geldt dat de totale kosten, inclusief rente en ambtelijke begeleiding door de Woningstichting Maasdriel worden betaald, wanneer zij de gebouwen en gronden overnemen. Drielseweg 21 Voor onze grond aan de Drielseweg 21 zijn afspraken vastgelegd over de verkoop wanneer het bestemmingsplan is gerealiseerd. Kerkstraat/Ipperakkeren De ophoging van de boekwaarde hangt samen met de terugbetaling van de subsidiebedragen die in 2009 werden ontvangen. Anders dan rente zijn er geen kosten gemaakt op dit project. Grondexploitatie algemeen Het saldo tussen de kosten voor bouwregie, programmamanagement 2020+ en de projectleider leefbaarheid worden, na verrekening van de bijdragen uit de reserves, aan het einde van de jaar aan de projecten toegerekend c.q. gedekt uit de reserve grondexploitatie. Grondexploitaties in voorbereiding Voor de volgende grondexploitaties is een voorbereidingskrediet verstrekt en zijn via de actieve grondpolitiek aankopen gedaan c.q advieskosten gemaakt. Grondexploitatie in voorbereiding Kerkdriel - De Akker Hedel - De Winkels/Triangel Ammerzoden - Bufferzone Uilecoten II Hurwenen - Wielewaallaan
Voorbereidingskrediet Boekwaarde Krediet Besteding Verschil grond 227.344 296.936 -69.592 593.229 104.571 2.724 101.847 18.511 50.000 80.366 -30.366 6.156 30.000 50.880 -20.880 711.527
Kerkdriel - De Akker Voor deze grondexploitatie is besloten de ontwikkeling na 2020 uit te voeren. Doordat gronden voor een lage prijs zijn aangekocht kunnen de aankopen inclusief rente bij verkoop terugverdiend worden. Dit voorbereidingskrediet wordt in de jaarrekening 2010 afgesloten en op de boekwaarde van de grond bijgeschreven.
Hedel - De Winkels/Triangel In tegenstelling tot de verwachting bij het aanvragen van dit voorbereidingskrediet in 2004 is ontwikkeling uitgebleven. Dit gebied wordt in ontwikkeling genomen na afronding van de Kampen Noord. Dit voorbereidingskrediet wordt in de jaarrekening 2010 afgesloten en op de boekwaarde van de actieve grondpolitiek bijgeschreven. Ammerzoden - Bufferzone Uilecoten II Naar aanleiding van overleg met de omwonenden wordt met deze omwonenden gezocht naar een aangepaste invulling van dit gebied. In het 4e kwartaal 2010 wordt hiervoor een aangepast projectplan gemaakt, op basis waarvan een ophoging van het voorbereidingskrediet kan worden gevraagd. Hurwenen - Wielewaallaan De planontwikkeling wacht op de verwerving van een deel van het plangebied. Er is overeenstemming bereikt maar de overeenkomst is nog niet getekend ontvangen. Er wordt gekoerst op levering van de grond per 3-1-2011 waarna de planontwikkeling kan worden vervolgd. Dat betekent dat dan een conceptvoorontwerp bestemmingsplan wordt afgerond. Daarmee kan een ophoging van het voorbereidingskrediet worden gevraagd. Wanneer het voorontwerpbestemmingsplan gereed is wordt zo snel mogelijk (streven is 2e kwartaal 2011) het vooroverleg gestart. Het vaststellen van het plan is gepland voor 4e kwartaal 2011. Uiteraard is dat mede afhankelijk van de vooroverlegreacties en zienswijzen die binnenkomen. In exploitatie genomen grond Het begrote resultaat van een grondexploitatie is de overkoepelende financiële prestatie waarop wordt gestuurd. Het resultaat van een grondexploitatie kan op verschillende manieren worden berekend: • Het nominale saldo: zonder rekening te houden met prijsstijgingen en rente • Het reële saldo: hierbij wordt rekening gehouden met prijsstijgingen, maar niet met rente • De eindwaarde: hierbij wordt rekening gehouden met prijsstijgingen en rente en wordt het saldo aan het einde van het project berekend. • De contante waarde: hierbij wordt rekening gehouden met prijsstijgingen en rente en wordt het saldo teruggerekend naar de begindatum van het project. Elke berekeningsmethode heeft zijn voor- en nadelen. De contante waarde van een grondexploitatie wordt vaak gebruikt om de economische haalbaarheid van een bestemmingsplan aan te tonen. Omdat alle lasten en baten teruggerekend worden naar het begin van een project zijn verschillende plannen, ook al hebben ze een verschillende looptijd, goed met elkaar te vergelijken. De eindwaarde geeft het resultaat weer aan het einde van de looptijd van een exploitatie. Dit resultaat sluit het meest aan bij het boekhoudkundige saldo van een grondexploitatie, zoals dat binnen de verslaggevingsvoorschriften in de jaarrekening wordt bepaald. De eindwaarde van de verschillende grondexploitaties vormt dan ook het uitgangspunt van de kwartaalrapportages. De volgende gronden zijn op dit moment in exploitatie. In exploitatie genomen gronden Rossum Noord Kerkdriel - Bibliotheekterrein Velddriel - Sint Antoniusstraat - Klompenmakershof I Hedel - Kampen Noord Ammerzoden - Caeciliaplein Kerkdriel Noord
Vorige rapportage Eindwaarde Jaar -51.657 2010 9.568 2010 180.031 2010 622.343 2010 27.116 2010 2.705.411 2019
Deze rapportage Eindwaarde Jaar -51.657 2010 9.568 2010 180.031 2010 521.253 2015 27.116 2010 841.306 2019
Afwijking 0 0 0 -101.090 0 -1.864.105
De cijfers in de kolom "vorige rapportage" komen uit de jaarrekening 2009, voor het Caeciliaplein uit de exploitatieberekening bij het bestemmingsplan en voor Kerkdriel Noord uit het vastgestelde exploitatieplan. Af te sluiten exploitaties in 2010 Van de vier projecten die in 2010 afgesloten worden vindt de eindafrekening in de jaarrekening 2010 plaats. Op dit moment is er geen aanleiding om de verwachte resultaten van deze projecten aan te passen.
5
Hedel - Kampen Noord Het vorige bestemmingsplan, om te komen tot ontwikkeling van het bedrijventerrein "Kampen Noord", is vastgesteld door de raad op 14 augustus 2007, goedgekeurd door gedeputeerde staten op 14 maart 2008 en uiteindelijk vernietigd door de raad van state op 28 januari 2009. Door het ontbreken van geurbeleid bleek het onmogelijk om dit bestemmingsplan daarna direct aan te passen. Inmiddels heeft een doorstart van dit bestemmingsplan plaatsgevonden en is de exploitatie geactualiseerd. In deze nieuwe exploitatie wordt rekening gehouden met een onherroepelijk bestemmingsplan in 2011 en uitgifte van kavels in de periode 2012-2014. Door de noodzakelijke extra onderzoeken, het bijstellen van het bestemmingsplan en de rente over de reeds gemaakte kosten moet het verwachte eindresultaat met € 101.090 naar beneden worden bijgesteld. Kerkdriel Noord Het exploitatieplan van Kerkdriel Noord is op 29 april 2010 vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan (en daarmee ook het exploitatieplan) is beroep ingesteld bij de raad van state. Hiermee is het exploitatieplan dan ook nog niet onherroepelijk. De afwijking in deze rapportage wordt veroorzaakt door het vaststellen van de nota bovenwijkse voorzieningen in de raad van juni 2010. In deze nota is een bijdrage opgenomen ten laste van Kerkdriel Noord voor de Hoorzik en de Veersteeg van € 1.437.500. Op de eindwaarde van dit project heeft dit een negatieve invloed van € 1.864.105 (kosten inclusief 6 jaar rente).
6
