Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen Persoonlijk Wonen
Bouwfonds Wonen magazine # 1 Persoonlijk Wonen
Persoonlijk Wonen
Klant kan kiezen Eind 1998 introduceerde Bouwfonds Persoonlijk Wonen, een concept om de woonconsument meer invloed te geven op het ontwerp, de inrichting en het afwerkingniveau van zijn woning. De afgelopen twee jaar heeft Bouwfonds hiermee enkele experimenten uitgevoerd. In dit dossier worden de belangrijkste ervaringen gepresenteerd en de lijn voor de toekomst uitgezet. De komende jaren wordt Persoonlijk Wonen de standaard voor onze totale nieuwbouwproductie. Voor alle betrokken partijen heeft dit grote consequenties. Bouwfonds zelf is op dit moment bezig met de ontwikkeling van nieuwe methoden en technieken. De organisatie zal ingrijpend worden aangepast. Dit alles heeft als doel de klant van morgen nog beter te kunnen bedienen. Motto: beter luisteren naar de woonconsument.
Consumentgericht ontwikkelen is in. Staatssecretaris Remkes heeft de zeggenschap van de burger in zijn nota Wonen uitgeroepen tot speerpunt van beleid. Ontwikkelaars en bouwers zoeken allemaal naar methoden om in te spelen op de wensen van de woonconsument. De roep om consumentgericht ontwikkelen komt dan ook niet uit de lucht vallen. De woningmarkt zal de komende jaren steeds meer veranderen van een aanbodmarkt in een vragersmarkt. De tijden dat kopers en huurders allang blij waren met een dak boven hun hoofd zijn voorgoed voorbij. De kritische, mondige consument van vandaag en morgen wil kwaliteit en keuzevrijheid. Gemeenten, ontwikkelaars en andere spelers in het bouwproces – van bouwers en architecten tot toeleveranciers – zullen hiervoor een open oog en oor moeten hebben. Luisteren ze niet, dan verliezen ze de strijd om de consumentengulden.
22
persoonlijk wonen
De consument heeft voldoende alternatieven om zijn geld te besteden: aan een sfeervolle woning in de bestaande voorraad, aan een nieuwe auto of aan zijn tweede of derde vakantie in verre landen. Consumentgericht ontwikkelen is echter makkelijker gezegd dan gedaan. De afgelopen twee jaar heeft Bouwfonds aan den lijve ondervonden dat een mooi verhaal niet voldoende is. Er komt veel meer bij kijken, zéker in de seriematige bouw met beperkte budgetten en partijen die vaak een ingesleten manier van werken hebben. In dit dossier maakt Bouwfonds de balans op aan de hand van de experimenten in Bloemveld (Bennebroek), Benning (Ouderkerk aan de Amstel), Brandevoort (Helmond), Middelaar (Hoevelaken) en De Geer (Wijk bij Duurstede). Zoals blijkt uit de projectbeschrijvingen elders in dit nummer,
hadden deze experimenten alle een ander karakter. In Bennenbroek lag het accent op de scheiding ruwbouw-afbouw en was er een aparte aannemer voor de ruwbouw en een voor de afbouw. Bij het plan Middelaar werd ook de ruwbouw- en afbouwfase gescheiden, maar werd er met één aannemer gebouwd. In Brandevoort werd en wordt gewerkt met klantenpanels, terwijl in De Geer met name de inzet van interactieve media tijdens het ontwerp werd geëxperimenteerd. Filosofie Deze voorbeelden laten zien dat Persoonlijk Wonen voor Bouwfonds geen standaard methode is. Het is in de eerste plaats een ontwikkelingsfilosofie. Hieronder worden de belangrijkste uitgangspunten op rij gezet. Deze uitgangspunten zijn gedurende de afgelopen twee jaar recht overeind gebleven en vormen ook voor de toekomst de basis voor
consumentgericht ontwikkelen. De concrete uitwerking en invulling ervan wordt vanzelfsprekend aan de hand van nieuwe ervaringen, technieken en productiemethoden voortdurend aangepast. Inspelen op de wensen van de individuele woonconsument, nu en in de toekomst: dat is de kern van het verhaal. Dat betekent dat de woning niet alleen moet worden afgestemd op de behoeften van de eerste koper, maar ook rekening moet worden gehouden met de wensen van de tweede en derde koper. Flexibel en duurzaam bouwen is een belangrijk uitgangspunt. Daarmee wordt zowel recht gedaan aan de persoonlijke wensen van ieder individu als aan de collectieve belangen van de samenleving. Persoonlijk Wonen richt zich verder primair op de seriematige of projectmatige bouw. Dáár ligt voor ons de uitdaging; hoe kunnen ook
‘Optimale communicatie belangrijk bij consumentgericht ontwikkelen’ huishoudens met een krappe portemonnee meer zeggenschap krijgen over hun woning. De komende jaren zal Persoonlijk Wonen standaard onderdeel vormen van onze totale woningbouwproductie: van duur en middelduur tot goedkoop. En dat niet alleen bij de nieuwbouw op Vinexlocaties of andere uitbreidingswijken, maar ook in herstructureringsgebieden. Juist in dit soort wijken biedt Persoonlijk Wonen interessante perspectieven. Door een grotere diversiteit in het aanbod kan naadloos ingespeeld worden op de wensen van de zittende bewoners en tegelijk de aantrekkelijkheid voor kandidaten van buiten de wijk worden vergroot. Persoonlijk Wonen betekent niet dat alles altijd en overal kan. Alles heeft zijn prijs en projectmatige bouw heeft zijn eigen beperkingen. Het is daarom belangrijk de koper vooraf optimaal te informeren over de speelruimte. Voorkomen moet worden dat er valse verwachtingen worden gewekt, met alle irritaties en frustraties van dien. Voor ieder woningtype wordt daarom van tevoren een aantal opties uitgewerkt met stuk voor stuk een duidelijk prijskaartje. Dit biedt kopers de gelegenheid de gepresenteerde opties te vergelijken met het aanbod van andere ontwikkelaars of leveranciers. Overigens blijft er ook naast de officiële opties ruimte bestaan voor aanvullende wensen van de koper, met name in de sfeer van het interieur. Laatste uitgangspunt is dat kopers de tijd krijgen om te
bepalen wat zij nu eigenlijk echt willen om vervolgens een goede beslissing te kunnen nemen. Zo heeft de koper bij het sluiten van het koopcontract nog geen aandacht voor de definitieve kleur van de badkamertegels. Dit betekent dat de verschillende opties gefaseerd aangeboden moeten worden. Daarom krijgt de koper na het sluiten van een koopaannemingscontract ruim de tijd om definitieve keuzes te maken. Daarbij is ook de keuze voor 0opties mogelijk, bijvoorbeeld het weglaten van de keuken of het sanitair. In principe kan de koper zelfs kiezen voor een kaal casco dat hij na oplevering op eigen houtje invult. Bouwfonds gaat er echter vanuit dat dit slechts voor een kleine groep bewoners interessant is. Eigenlijk vinden we het ook een zwaktebod. De kunst is om als ontwikkelaar de klant optimaal te bedienen door een breed scala aan mogelijkheden, producten en afwerkingniveaus aan te bieden. Communicatie Wat zijn nu de belangrijkste lessen van de experimenten in de afgelopen twee jaar? Les nr. 1: een optimale communicatie met de koper vormt een van de belangrijkste faal- of succesfactoren bij consumentgericht ontwikkelen. Onze ervaring is dat kopers gedurende het hele bouwtraject behoefte hebben aan één vaste contactpersoon. Wisselende contactpersonen leidt tot ruis en onduidelijkheid. Onze ervaring is ook dat dit contact beter niet kan verlopen via de aannemer. De aan-
nemer is dit niet gewend en heeft te veel andere belangen, zoals de voortgang, zijn inkoop, capaciteitsinzet, etcetera. Direct contact met de klant is ook noodzakelijk vanwege onze verantwoordelijkheid als contractpartner (kopers spreken de ontwikkelaar aan op problemen). Bovendien kunnen we op deze manier de eigen marktkennis op peil houden.Bouwfonds zal deze regie in de toekomst dan ook volledig naar zich toe halen en de eigen organisatie erop afstemmen. Tegen die achtergrond zijn wij bezig een nieuw soort functionaris op te leiden, de ‘Persoonlijk Wonen Adviseur’. Deze adviseur is als het ware de spin in het web en vormt tevens de bindende schakel tussen de klant enerzijds en het eigen bedrijf (de back office) en externe partijen anderzijds. Elders in dit dossier staat een interview met een van onze eerste nieuwe adviseurs. Voorwaarde voor een goede communicatie met de klant vormt verder de inzet van geschikte middelen. In dit verband is Bouwfonds samen met andere bedrijven bezig ondersteunende software (driedimensionaal en virtual reality) te ontwikkelen om betere kopersinformatie te verschaffen. Wij verwachten dat in de nabije toekomst de informatie-overdracht
consequenties van zijn wensen. Zo werkt Bouwfonds in Wijk bij Duurstede met een 3D CAD-pakket van de firma All Plan, waarmee zowel 3D tekeningen als bestekken en kostencalculaties gemaakt kunnen worden. Voorlopig zal de traditionele verkoopbrochure die ook een juridische status heeft, nog wel dienst blijven doen. Om de klant inzicht te geven in het proces, zal Bouwfonds in alle verkoopbrochures tot slot een stappenplan opnemen met informatie over de procedure rond Persoonlijk Wonen. Bouwtechniek Essentieel voor het realiseren van Persoonlijk Wonen is de scheiding ruwbouw-afbouw. Deze scheiding vormde dan ook een van de centrale uitgangspunten bij de experimenten in Bennebroek, Hoevelaken en Wijk bij Duurstede. Dit maakt het mogelijk om binnen een seriematige aanpak tijdens de afbouw in te spelen op de individuele wensen van de koper. Overigens is ook het casco zélf van belang voor de directe of latere uitbreidings- en indelingsmogelijkheden. Bouwfonds onderzoekt op dit moment de mogelijkheden voor een optimaal, flexibel casco. Een interessant aanknopingspunt hierbij vormen de principes van het IFD (de methodiek van Industrieel,
‘Wisselen van contactpersonen leidt tot ruis en onduidelijkheid’ naar de klant vooral digitaal zal verlopen, ofwel via een interactieve Cd-rom óf via Internet. Essentieel bij deze informatieoverdracht is dat de koper snel inzicht krijgt in de financiële
Flexibel en Demontabel bouwen), die naadloos aansluiten op de principes van Persoonlijk Wonen. Zo blijken leidingen en installaties een zeer grote hinderpaal. Er is daarom behoefte aan een
persoonlijk wonen
23
leidingloos casco of nieuwe vloersystemen waarbij leidingen in een zeer laat stadium kunnen worden aangebracht. Ook valt te denken aan een grotere verdiepingshoogte in combinatie met leidingen onder de vloer (verlaagde systeemplafonds) of op de vloer (computervloer). Aan al deze mogelijkheden zijn meerkosten verbonden, maar die wegen volgens ons op tegen de grotere flexibiliteit en de extra woonkwaliteit die samenhangt met een ruimere verdiepingshoogte. In een pilotproject is Bouwfonds hiermee bezig, samen met Slokker, ERA en Panagro. In Wijk bij Duurstede loopt er een ander experiment met flexibele VBI-vloeren.
zien dat de regelgeving nog steeds een belangrijke belemmering vormt voor consumentgericht ontwikkelen. De Woningwet (bouwvergunningen, welstand) en het Bouw-besluit staan een klantvriendelijke benadering in de weg. Versoepeling van de regelgeving heeft overigens hoge prioriteit bij staatssecretaris Remkes. Binnen Bouwfonds heeft een speciale werkgroep zich het afgelopen jaar intensief beziggehouden met de regelgeving, bijvoorbeeld met zaken als het koopaannemingscontract, het GIW en burenrecht. Een van onze conclusies is dat het zinvol is bij een bouwaanvraag meteen het
‘In vroeg stadium klant in huis halen’ Een andere les die geleerd kan worden uit de experimenten is dat individueel meerwerk geen invloed mag hebben op de voortgang van de bouw. De ervaring leert dat de schoen daar geregeld wrikt. Onze conclusie is dat het daarom soms noodzakelijk is de tijd tussen de start van de verkoop en de start van de bouw op te rekken. De extra renteverliezen zijn te overzien en wegen niet op tegen de voordelen: een betere klantafhandeling en bouwvoorbereiding. De experimenten laten
24
persoonlijk wonen
maximum aantal relevante uitbreidingsmogelijkheden voor een heel project in procedure te brengen. De toetsing (bestemmingsplan, welstand, bouwtoezicht) van de basiswoning en van de uitbreidingsopties kan dan in een keer worden afgehandeld en hoeft niet steeds opnieuw bij iedere woning herhaald te worden. Hierdoor wordt ook voorkomen dat er voor wijzigingen op het goedgekeurde bouwplan voortdurend vrijstellingen moeten worden aangevraagd via artikel 19, lid 1.
Dit leidt tot grote onzekerheid. Goedgekeurde bestemmingsplannen geven in dit verband veel meer zekerheid over de haalbaarheid van uitbreidingsmogelijkheden, zowel voor de koper als de ontwikkelaar. Naar gebiedsgerichte aanpak De experimenten met Persoonlijk Wonen waren de afgelopen twee jaar voornamelijk gericht op de individuele woning; hoe kunnen kopers hierover meer zeggenschap krijgen dan in het verleden? Wonen houdt echter niet op bij de eigen voordeur. Uit marktonderzoek blijkt dat de woonconsument steeds meer kijkt naar de kwaliteit van het openbaar gebied, de bereikbaarheid en de voorzieningen in een wijk. Het is derhalve van groot belang consumentgericht ontwikkelen op een hoger schaalniveau te tillen dan de individuele woning en directe woonomgeving. De uitdaging is om in die sfeer concepten te ontwikkelen die tegelijk innovatief en marktconform zijn. Nieuwe methoden van marktonderzoek en productontwikkeling spelen hierbij een belangrijke rol. De kunst is nieuwe leefstijlen en gedragspatronen te identificeren en deze op een creatieve en intelligente manier te vertalen in nieuwe woonconcepten. Brainstormsessies, klantenpanels en databasemarketing via Internet vormen hierbij uitstekende
instrumenten. In een artikel elders in dit dossier ‘Persoonlijk Wonen, Samen Wonen’ wordt op dit onderwerp nader ingegaan. De komende jaren zal het accent bij Persoonlijk Wonen dan ook steeds meer verschuiven van de individuele woning naar de hele buurt en wijk. In het verleden heeft Bouwfonds laten zien in deze sfeer het experiment niet te schuwen. Voorbeelden van een gebiedsgerichte benadering zijn projecten als Brandevoort in Helmond, het kastelenlandgoed Haverleij in Den Bosch, de binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen De Batauwe in Tiel en De Mariaplaats in Utrecht. De ontwikkeling van dit soort nieuwe concepten en producten luistert heel nauw. Locatie-ontwikkeling gaat gepaard met grote investeringen en risico’s, zowel voor de ontwikkelaar als voor de gemeente. Naarmate de druk op de woningmarkt afneemt en de concurrentie tussen locaties toeneemt, zullen die risico’s toenemen. Daarom is het zaak continu feeling te houden met de veranderingen in de markt en hierop in te spelen. Dit kan alleen door in een zeer vroeg stadium de klant ‘in huis’ te halen, via marktonderzoek én persoonlijk. Luisteren naar de woonconsument – het motto van dit artikel – krijgt zo een geheel nieuwe, uitdagende dimensie.
Directeur Persoonlijk Wonen, Hans Rosenhart
‘Culturele Revolutie’ Sinds anderhalf jaar is Hans Rosenhart directeur Persoonlijk Wonen bij Bouwfonds. Bij zijn komst was zijn eerste taak de ervaringen met de lopende experimenten in kaart te brengen, deze te evalueren en consequenties te trekken voor de toekomst. De experimenten met Persoonlijk Wonen waren, aldus Rosenhart, uiterst leerzaam: ‘We hadden natuurlijk van tevoren een filosofie en bepaalde doelen, maar voor een groot deel was het toch een sprong in het diepe. Nieuwe methoden uittesten en kijken of het werkt.’ Bij een aantal projecten leidde dit tot felle discussies, zowel met de kopers als met de bedrijven met wie werd samengewerkt. Rosenhart: ‘Van een project als Bennebroek hebben we geleerd dat we heel zorgvuldig met kopers moeten omgaan. Je moet hen helpen bij het eigen bewustwordingsen keuzeproces. Dat lukt alleen als je een duidelijke procedure hebt, met heldere spelregels. Verder is het van belang dat je zelf de touwtjes in handen houdt en het contact met de klant verzorgt. Je kunt dit niet aan de aannemer of architect overlaten.’
‘Vooral aannemerij heeft moeite met ander rollenspel’
Trekker Een van de kernpunten van PW, zoals Rosenhart het noemt, is de scheiding tussen ruwbouw en afbouw. ‘Persoonlijk Wonen is iets anders dan een op een een huis bouwen voor een specifieke particuliere opdrachtgever. Je praat dan over een totaal andere context en budgetten. Persoonlijk Wonen is een methode om, binnen een projectmatige aanpak, de consument toch een optimale vrijheid te geven. Dit geldt dan dus niet alleen voor de koper met een dikke portemonnee, maar ook voor de modale koper. Dit betekent dat je seriematig moet werken en binnen een bouwsysteem ruimte openlaat voor individuele keuzes.’ De scheiding drager-inbouw doet een beetje denken aan de filosofie van professor Habraken, die in de jaren zestig het boek ‘De drager en de mensen’ publiceerde, en de activiteiten van de Stichting Architecten Research. Rosenhart: ‘Er zijn zeker overeenkomsten. Een duidelijk overeenkomstig
punt is bijvoorbeeld dat op het niveau van het casco de beeldkwaliteit van de woning wordt vastgelegd, zodat individuele keuzes niet ten koste gaan van de collectieve, ruimtelijke kwaliteit. Individuele bewoners kunnen sleutelen aan dat casco, bijvoorbeeld door te kiezen voor een erker, dakkapel of uitbouw, maar wel binnen een vast stramien en volgens bekende spelregels.’ Naar aanleiding van de experimenten is binnen Bouwfonds een discussie ontstaan over de organisatie van het bouwproces bij een scheiding van drager en inbouw. Moet je werken met een hoofdaannemer die vervolgens afbouwers inhuurt of werk je met losse afbouwbedrijven onder je eigen verantwoordelijkheid? Rosenhart wijst in dit verband ook op de toenemende invloed van de installaties in de woning. ‘Bovendien krijgen we in de nabije toekomst te maken met allerlei domoticasystemen. Deze systemen bepalen steeds meer de speelruimte om consumentenwensen te realiseren. Dat heeft gevolgen voor de organisatie van je proces.’ Nieuwe partners Met name de aannemerij heeft moeite met een ander rollenspel. Tegenover de scepsis van de traditionele aannemerij staat, aldus Rosenhart, echter het enthousiasme van andere bedrijven. ‘Denk aan partijen uit de afbouwsector, zoals keukenleveranciers en sanitairbedrijven, die nu direct met de consument aan de praat kunnen en niet via de band van de aannemer. Het is toch ridicuul dat we de koper nog steeds dwingen bepaalde zaken af te nemen die hij er vervolgens meteen uitsloopt en
persoonlijk wonen
25
vervangt door nieuwe in zijn eigen smaak. Het bekende voorbeeld is de keuken, maar hetzelfde geldt voor het sanitair en bijvoorbeeld de voordeur.’ Een interessante nieuwe partner vormt ook de ICTwereld. Rosenhart: ‘In deze branche worden pogingen gedaan op creatieve wijze nieuwe software te ontwikkelen voor een directe interactie met de klant, via Cdrom en Internet. Ook dit zal overigens heel goed begeleid moeten worden. Je kunt fantastische plaatjes draaien op de computer, maar het moet wel mogen en kunnen. In de gesprekken met kopers over Persoonlijk Wonen heb je mensen nodig met een brede kennis van zowel het bouwproces en de bouwtechniek als de regelgeving.
‘Meeste internetsites stellen weinig voor’ Tot nu toe is Bouwfonds niet opvallend aanwezig met Internet als medium om met de klant te communiceren. Vanwaar deze keuze voor relatieve afwezigheid in de wereld van de nieuwe economie? Rosenhart: ‘Wij hebben bewust gekozen voor een zekere terughoudendheid. Natuurlijk hebben we onze eigen
Bouwfonds-site en participeren we in verschillende locatie-sites. Alle verhalen van concurrenten ten spijt, vinden we dat de meeste internetsites, of portals zoals ze sjiek heten, in de praktijk nog maar erg weinig voorstellen. Je kunt op je computer bijvoorbeeld zogenaamd wat schuiven met wanden en meubels en gebruik maken van de ‘babbelbox’ . Met professionele klantbegeleiding heeft dit echter naar ons idee nog weinig te maken. Echte interactie met de klant kan pas plaats vinden als de interne organisatie ingesteld staat om ‘realtime’ te reageren op de te verwachten stroom aan vraag naar kopersinformatie via Internet. Bouwfonds heeft met name aan die achterliggende automatiseringsopgave prioriteit gegeven. Netwerkorganisatie De terughoudendheid bij de inzet van een nieuw medium als Internet, heeft volgens Rosenhart nog een andere reden: ‘Directe en snelle communicatie met de klant vraagt heel veel van je eigen organisatie. In feite gaat het om een organisatorische en culturele revolutie. Bij Bouwfonds zijn we druk bezig om die revolutie in goede banen te leiden. Zo hebben kopers met de Persoonlijk Wonen Adviseur straks nog maar één aan-
spreekpunt vanaf het moment van de koop van hun woning. In feite betekent dit dat je een front office maakt richting consumenten, bestaande uit de afdeling verkoop of de makelaar die het eerste contact heeft met de klant, en de PWadviseurs die de klant in het hele verdere ontwerp- en bouwproces begeleiden.
‘Iedereen moet meewerken anders wordt het niets’ Die PW-adviseur vormt straks als het ware de spin in het web in een nieuw soort netwerkorganisatie. Die bestaat uit het back office met je eigen projectleiders en marketingmensen, maar ook uit het back office met mensen van externe bedrijven, zoals de architect of de aannemer.’ Met Persoonlijk Wonen krijgt Bouwfonds verder te maken met nieuwe informatiestromen en dus met de noodzaak hiervoor een structuur te bedenken. Rosenhart: ‘Om adequaat met de koper te kunnen communiceren, moet je snel toegang hebben tot een enorme hoeveelheid informatie over het project. Ook de veranderende ideeën en keuzes van de kopers
moeten in een informatiesysteem worden opgeslagen en bovendien toegankelijk zijn voor onszelf, maar soms ook voor de architect, aannemer, toeleverancier en consument. Tot slot willen we de informatie ook nog eens gebruiken voor onze marketing en productontwikkeling. Denk aan het monitoren van woningtypen of financiële gegevens, maar ook aan het identificeren van nieuwe trends en gedragspatronen die we weer gebruiken voor de ontwikkeling van nieuwe concepten en producten. Het managen en creatief gebruiken van deze informatie is een uiterst ingewikkelde klus met allerlei haken en ogen: technisch, procedureel, ethisch – denk even aan de privacy - en cultureel. Je eigen organisatie en je comakers moeten allemaal willen meewerken, anders wordt het niets. Persoonlijk Wonen is dus niet zomaar een leuk verhaal of een swingende website, maar heel wat meer dan dat. Bouwfonds heeft inmiddels een aantal stappen gezet om Persoonlijk Wonen binnen afzienbare tijd bij alle projecten een succes te laten worden. Of we hierin slagen? Dat bepaalt uiteindelijk de klant.’
Van persoonlijk praten tot persoonlijk koken Eind november vorig jaar organiseerde Bouwfonds Wonen in Amsterdam de eerste Persoonlijk Wonen Parade. Uit een enquête onder de ruim duizend deelnemers bleek dat er zeer grote belangstelling voor het thema bestaat. Het programma en de activiteiten die zich in de voormalige fabriekshallen van Werkspoor afspeelden, beoordeelden de bezoekers als zeer positief. De Persoonlijk Wonen Parade werd vooral bezocht door vertegenwoordigers van gemeenten (84%) en corporaties (8%). Enkele opvallende onderdelen van het programma vormden de discussies over architectuur, beleid en zeggenschap onder leiding van journalist Jan Tromp en publicist Maarten van Rossem.
26
persoonlijk wonen
Serieuze programma-onderdelen werden afgewisseld door meer luchtige activiteiten als Persoonlijk Koken met Joop Braakhekke en een rondvaart door het IJ-oevergebied. Gezien het succes is Bouwfonds van plan de Parade een keer per jaar te organiseren, met telkens een ander centraal thema. Uit de enquête blijkt dat de aanwezigen vooral geïnteresseerd zijn in de thema’s stedelijke vernieuwing (64%), ruimtelijke ordening & 5e nota (61%), combinatie wonen en werken (48%) en duurzame stedenbouw (42%).
Patrick Adema, projectleider automatisering:
‘Informatiestroom eist een gestroomlijnde aanpak’ ‘Door Persoonlijk Wonen ontstaat er per woning bijna een explosie van informatie. Want feitelijk wordt elk huis een op zichzelf staand project. Die informatiestroom moeten we goed ondersteunen en dat moet vooral ook slim en efficiënt gebeuren. Maar, ik geef toe, dat is een worsteling en we staan wat dat betreft nog in de kinderschoenen.’ Patrick Adema is projectleider automatisering van Bouwfonds Wonen en als zodanig nauw bij Persoonlijk Wonen betrokken. Immers, Persoonlijk Wonen eist een gestroomlijnde aanpak die verder gaat dan het op een fraaie manier visualiseren van de keuzemogelijkheden die een koper heeft. ‘Automatisering begint bij de kwaliteit van het totale proces’, benadrukt Adema. ‘We zijn met Persoonlijk Wonen begonnen om de consument optimaal te kunnen bedienen. Stel nu dat we de eerste stappen in ons proces niet goed uitvoeren. Bijvoorbeeld dat een vergunning niet klopt waardoor de bouw uitgesteld moet worden. Of er zit een fout in de bouwtekening die pas op de bouwplaats wordt ontdekt, met als gevolg dat het bouwproces stagneert. Als dit soort calamiteiten gebeuren, dan maakt het niet meer uit hoe goed de verkopers en de kopersbegeleiding zijn in hun communicatie en informatieverstrekking. Deze kopers krijg je nooit meer tevreden, en het vertrouwen in ons loopt een flinke deuk op.’ Om dit dus te voorkomen moet, volgens de projectleider
automatisering, de interne organisatie goed geregeld zijn. Totaalconcept Adema: ‘Hiervoor hebben we een totaalconcept uitgedacht dat simpel gesteld uit vier hoofdelementen bestaat. Als eerste hebben we het primaire proces waar we het huis driedimensionaal kunnen modelleren. Dit 3d-model kan gebruikt worden voor de klant, de werktekeningen voor de aannemer en als basismodel voor de brochuretekening en als discussiestuk in het projectteam, met de gemeente en met de klant. Het resultaat is dus een perfect model van de woning zoals de klant die heeft besteld en wat vervolgens kan worden gebruikt voor het maken van bestekken, calculaties en EP-berekeningen.’ De volgende stap is dat al deze informatie in een centrale database wordt gestopt. Deze database kan in principe alle informatie bevatten van het project en van de klant, voor zowel de projectleider, als voor de kopersadviseur. ‘Je zou’, verduidelijkt Adema, ‘deze database kunnen zien als een vervanging van de archiefkast.
Het voordeel ten aanzien van de archiefkast is dat iedereen tegelijkertijd toegang heeft tot de informatie vanaf elke werkplek op elke locatie. De gegevens in deze database zullen ook voor de klant via internet toegankelijk zijn.’ Derde onderdeel in het totaalconcept vormt het huidige Bouwfonds Informatie Systeem (BIS) waarin alle financiële administratie is opgeslagen. De gegevens in dit systeem vormen in de visie van Adema het fundament voor de centrale database. Als vierde en laatste stap geldt de zogenoemde gebruikersapplicaties om de consument via het internet toegang te geven tot de database waarin hij zijn specifieke informatie kan ophalen. Adema geeft toe dat een dergelijke aanpak niet van vandaag op gisteren is gerealiseerd. ‘Het gaat stapje voor stapje maar hierdoor maak je de complexiteit van Persoonlijk Wonen wel beheersbaar. Alle elementen van de creatie van de informatie tot en met het beschikbaar stellen van de informatie grijpen in elkaar.’ Allplan Bouwfonds Wonen gebruikt voor de automatisering van Persoonlijk Wonen de softwarepakketten van Allplan. Het van oorsprong Duitse merk is volgens Adema kwalitatief zeer hoogstaand. ‘De mensen van Allplan die ons ondersteunen zijn
over het algemeen ook ingenieurs en architecten. Specialisten dus die ook fouten uit een tekening kunnen halen en daarover rechtstreeks contact hebben met de architect’. Inmiddels is er al flink wat ervaring opgedaan met het gebruik van Allplan in verschillende Persoonlijk Wonen-projecten. Kopers konden bijvoorbeeld door middel van driedimensionale tekeningen, in één oog opslag zien wat de gevolgen van hun keuzes betekende voor de woning. Een ideaal hulpmiddel, vooral voor hen die moeite hebben met het lezen van tekeningen. Nieuwe speerpuntprojecten zijn in ontwikkeling waar dit systeem wordt verfijnd door de keuzemogelijkheden te koppelen aan een calculatieprogramma. Adema: ‘Zo krijgt de klant direct een inzicht in de kosten van zijn keuze. Daarnaast kunnen ze zelf de plattegronden ophalen en met een eenvoudig programmaatje hun woning virtueel inrichten. Dat zijn voor hen de leuke mogelijkheden van het systeem. Kijk’, zegt Adema , ‘als je het goed regelt aan de voorkant, dus richting klant, en goed aan de achterkant, dus intern, dan staat de toekomst voor niets.’
persoonlijk wonen
27
Kopers leven zich uit met dakkapellen en garages PLAN BENNING, OUDERKERK AAN DE AMSTEL
Een vergaande keuzevrijheid kenmerkt het Persoonlijk Wonenproject in Ouderkerk aan de Amstel. Resultaat is dan ook een wijk met veel variatie. Elke woning is aangepast aan de individuele wensen van de klant. Het project in Ouderkerk aan de Amstel bij Amsterdam, betreft de vierde en laatste fase van het plan Benning. De 100 woningen - in het duurdere prijssegment - waren al verkocht toen het project als Persoonlijk Wonen-pilot werd aangewezen. Terwijl de kopers dachten dat ze een complete woning gekocht hadden, kregen ze alsnog allerlei keuzemogelijkheden voor de indeling en afbouw van hun huis. Het casco van de woningen in Ouderkerk is gemaakt door middel van het gietbouwsysteem. Wanden en vloeren worden met deze methode als één geheel in beton gegoten. Omdat pas laat bekend werd dat dit project als PW-pilot in aanmerking kwam, zorgde deze manier van bouwen voor een aantal organisatorische problemen. Er was vooral meer tijd nodig. Zo moest van alle kopers bekend zijn waar ze de leidingen wilden hebben, voordat er gegoten kon worden. Er moesten dus eerst individuele gesprekken gevoerd worden. En omdat kopers onverwacht allerlei keuzes konden maken, was ook bedenktijd nodig. Bovendien vroegen veel kopers om een totaaloverzicht van de werkzaamheden, inclusief kostenplaatje. Pas daarna konden de vloeren gegoten worden. Het besluit om dit project als pilot aan te wijzen, vergde dus aanpassingen bij alle partijen. Zo trok Bouwfonds een extra architect aan, die de kopers adviseerde bij gewenste veranderingen, zowel binnen als buiten de woning.
Ontwerpen voor uitbouwen en aanpassingen aan de buitengevel gingen overigens terug naar de oorspronkelijke architect van de woning. Ook deze had dus extra werk. De aannemer kreeg een heel ander takenpakket dan hij gewend was, en moest extra krachten aantrekken om het werk gedaan te krijgen. Wat de kopers betreft: zij kregen veel vrijheid, zowel aan de binnenals de buitenkant van de woning. Alles wat volgens het bestemmingsplan en het Bouwbesluit mogelijk was, mocht gebouwd worden. Resultaat is een grote variatie aan uitbouwen, dakkapellen, garages en in volume en hoogte aangepaste ruimtes. Alleen het materiaal- en kleurgebruik aan de buitenkant stond vast, hier mocht niet aan worden getornd. Ervaringen Naast veel positieve reacties gaven de kopers achteraf ook een aantal verbeterpunten aan. Als minpunt hebben de kopers de enorme papierwinkel ervaren, als gevolg van de vele offertes en calculaties. Er werd gewerkt met één aannemer, die zelf onderaannemers inschakelde. De kosten van alle werkzaamheden van de onderaannemers moesten in offertes opgevraagd worden. En omdat de kopers meer dan eens met nieuwe vragen en ideeën kwamen, moest alles steeds weer opnieuw berekend worden. Met als gevolg dat de offertes wat langer op zich lieten wachten. Het
grote aantal verschillende woningtypes en de vrijheid in uitbreidingsmogelijkheden zorgde er bovendien voor dat niet één offerte gelijk was. Werkelijk niets was standaard. Weinig praktisch was verder dat voor elke aanpassing een aparte bouwvergunning moest worden aangevraagd. De bouwtijd heeft hierdoor langer geduurd dan gewenst. Maar er zat ook een voordeel aan het uitstel van de bouw. En dat was dat het in veel gevallen nog mogelijk bleek om leidingen en installaties per woning op de juiste plek aan te leggen. Kopers hebben het verder als zeer positief ervaren dat ze onverwacht hun woning vrij mochten indelen en veel inspraak hadden op de afbouw. Ze waren vaak verbaasd over de mogelijkheden. Al snel werd overigens wel duidelijk dat ze hierbij begeleid moesten worden en vaak gewezen moesten worden op de verschillende opties. Behalve een betere begeleiding zijn er nog een aantal leerpunten te trekken uit deze pilot. Bij volgende projecten is het beter om alles waarvoor een bouwvergunning nodig is in één keer meenemen in de bouwaanvraag, inclusief prijs. Een ander punt waarop tijdwinst geboekt kan worden is standaardiseren. In Ouderkerk was alles mogelijk. Door de opties beter voor te bereiden en de prijzen van tevoren bekend te hebben, kun je sneller werken en kan het plan beter beoordeeld worden. De kwaliteit van het plan en met name de communicatie met de koper kunnen daarmee verbeterd worden.
LOCATIE
Plan Benning, Ouderkerk aan de Amstel AANTAL WONINGEN
100 PRIJSKLASSE GROEP 5
24 2-onder-1 kapwoningen van f 680.000, 11 vrijstaande woningen van f 1.175.000, GROOSMAN PARTNERS
22 rijwoningen van f 259.000, 10 2-onder-1kapwoningen van f 610.000, ARCHITECTENBUREAU ROY GELDERS
6 2-onder-1kapwoningen van f 679.000, 27 vrijstaande woningen van f 920.000, tot f 1.085.000, ARCHITECTEN
Groep 5, Rijswijk Groosman Partners, Rotterdam Architectenbureau Roy Gelders, Amsterdam START VERKOOP
december 1998 /4e fase PW START BOUW
oktober 1996/1e fase OPLEVERING
december 2000
Experimenteren met goedkopere woningen DE GEER, WIJK BIJ DUURSTEDE Met de bouw van dertig eengezinswoningen in de goedkopere prijsklasse is in Wijk bij Duurstede gekozen voor een specifieke doelgroep: starters op de woningmarkt. In dit project is geëxperimenteerd met flexibele leidingvloeren en een driedimensionaal presentatieprogramma. In Plan De Geer zijn ruwbouw en afbouw strikt gescheiden. Er is gewerkt met twee aannemers, één voor het casco en één voor de afbouw. Begin 2001 is het eerste blok met tien woningen overgedragen aan het afbouwbedrijf. Kopers kregen diverse keuzemogelijkheden voor de indeling en het gevelbeeld van hun woning. Zo konden zij kiezen voor een tuin- of straatgerichte woning en opties als een erker, uitbouw of dakkapel. Dit alles was tevoren ontworpen door de architect en, om de keuze te vergemakkelijken, hing er ook gelijk een prijskaartje aan. Bouwfonds heeft voor de afwerking van de woningen geko-
zen voor een nieuw bedrijf met een aparte constructie: Afbouwbedrijf Nederland. Ondernemingen uit alle takken van de afbouw- en installatiebranche kochten zich in en werden zo partner in de onderneming. Zo is het bedrijf niet alleen verantwoordelijk voor elektra, loodgieterswerk en CV, maar ook voor het stukadoors-, timmer- en schilderwerk. Later zijn zelfs een hovenier, een meubelzaak en een specialist in zonwering ingeschakeld. Deze constructie biedt vele voordelen. Werknemers zien elkaar steeds weer op de werkvloer en gaan rekening met elkaar houden. Ze werken minder langs elkaar
heen. Het belang om samen te werken is immers groter omdat ze partners zijn. Gevolg is dat het heel rustig en overzichtelijk is op de bouw. Terwijl Bouwfonds nog wel betrokken was bij de gesprekken met de bewoners over de ruwbouwfase, nam het afbouwbedrijf de gesprekken in de tweede fase geheel voor haar rekening. Deze gesprekken vonden deels plaats in de showroom waar meteen de keuken, de badkamer en het tegelwerk uitgezocht konden worden. Ook de offertes zijn rechtstreeks met het afbouwbedrijf afgehandeld. Deze manier van werken is goed bevallen voor alle partijen. Offertes waren steeds binnen twee weken klaar en de communicatie gedurende de bouw verliep soepel. Het afbouwbedrijf heeft zelfs een informatiekeet op de bouw neergezet, waar kopers terechtkunnen met al hun vragen en opmerkingen. Ondanks enige scepsis vooraf, heeft de scheiding van ruw- en
afbouw goed gewerkt. De bouw heeft tot nu toe geen vertraging opgelopen ten opzichte van een ‘normaal’ bouwproces. Zeker is ook dat de werksfeer op de bouw beter is. Experimenten Het experiment in Wijk bij Duurstede had nog twee opvallende elementen. Zo werd gewerkt met een nieuw vloersysteem en met een driedimensionaal computerprogramma. In De Geer is met speciale vloeren gewerkt om flexibele inpassing van leidingen mogelijk te maken: VBI-leidingvloeren. Het gaat hier om betonnen platen, waarin sleuven uitgespaard zijn, zodat er later de leidingen in weggewerkt kunnen worden. Helaas vertoonde dit systeem nog een aantal kinderziektes. Het tweede experiment was het werken met Allplan, een computerprogramma waarmee de
Stapelen met staal leidt tot bonte mix DE ZEVEN HEMELS, ROTTERDAM Aan de Sint Jobshaven in Rotterdam gaat medio 2002 de bouw van een uniek appartementengebouw van start. Elk van de zeven woonverdiepingen krijgt een aparte gevel, waardoor een bonte mix van sferen ontstaat. Dé kans om de filosofie van Persoonlijk Wonen te vertalen naar gestapelde bouw. Per verdieping wordt een architect aangetrokken, die samen met de kopers de indeling en de afwerking van de woningen verder uitwerkt. De toekomstige bewoner kiest voor een woning op een specifieke verdieping, waarvoor dor de architecten meerdere basisontwerpen zijn vastgelegd. Behalve de zeven verdiepingen, met maximaal negentien appartementen, is op de begane grond ruimte voor een atelierachtige functie. De opzet van het project komt voort uit een idee van Blue Horse Games and Formats, de Rotterdamse mediaproducent, die aan het thema anders wonen een docusoap voor televisie wilde wijden.
Het idee was om een aantal van de toekomstige bewoners van de makelaar tot en met de verhuizing en de aanschaf van meubilair met de camera te volgen. Deze vorm van individueel opdrachtgeverschap paste goed in de filosofie van het Persoonlijk Wonen van Bouwfonds. De aantrekkelijke locatie aan de Jobshaven is bij uitstek geschikt voor stedelijk wonen in een inspirerende omgeving. Door gebrek aan financiële middelen is de samenwerking helaas beëindigd en lijkt de kans op een tv-productie rond dit project verkeken. Bouwfonds voert de plannen echter door. Om flexibiliteit van indeling en afwerking te garanderen, worden
drager en inbouw volledig gescheiden. Voor het appartementengebouw is een speciaal bouwsysteem ontwikkeld dat bestaat uit een stalen hoofdconstructie en betonnen plaatvloeren. Creativiteit Grote overspanningen maken een flexibele indeling mogelijk. De installaties worden in een verhoogd vloerpakket verwerkt, zodat kabels en leidingen naar ieder gewenst punt van de woning geleid kunnen worden. Met deze constructie doet Bouwfonds een aanzet tot een nieuwe manier van bouwen. In december 2000 heeft het project dan ook de SEVdemonstratie status voor industrieel, flexibel en demontabel bouwen (IFD) ontvangen. Doel van dit project is niet alleen het gebruik van nieuwe technieken, maar ook het verkennen van de grenzen van creativiteit. Braafheid is taboe. Het Rotterdamse architectenbureau
bbvh heeft in overleg met de (staal)bouwers en Bouwfonds een eerste aanzet gegeven voor een uitdagend ontwerp. Vervolgens is de bedoeling om voor elke verdieping een ander, jong architectenbureau te selecteren. Een jury, onder leiding van Carel Weeber, gaat de ontwerpen van de architecten beoordelen. Een van de aspecten waarop de bureaus geselecteerd worden, is hun talent om de plannen te visualiseren; een belangrijk punt in het Persoonlijk Wonen-concept. Zodra de geselecteerde architecten hun ontwerpen voltooid hebben, gaat de verkoop van start. De appartementen worden verkocht in het hogere marktsegment. Toekomstige bewoners gaan vervolgens met de ontwerper en de aannemer (Volker Bouwmaatschappij Rotterdam) onder regie van Bouwfonds om tafel om de indeling, geveluitwerking en afwerking verder uit te werken. De uitvoerende partijen, onder leiding van de aannemer, moeten
woning en de uitbreidingsopties driedimensionaal bekeken kunnen worden. Bij een drietal woningen is het programma als schaduwproject toegepast. In een volgend project zal dit driedimensionale tekenprogramma ook gekoppeld worden aan een calculatieprogramma, zodat ‘real time’ offertes gemaakt kunnen worden. Opvallend Ondanks het feit dat de achtertuinen op het noorden liggen, hebben bijna alle kopers gekozen voor een tuingerichte woning – met de zithoek aan de tuin. Opvallend is dat er weinig gebruik gemaakt is van de vele opties en keuzemogelijkheden voor uitbreidingen. Dit is deels te verklaren door de doelgroep. Starters hebben nog niet zoveel woonervaring en weten minder goed wat ze willen. Bovendien hebben ze vaak ook minder te
thuis zijn in de nieuwe technieken, die hier gebruikt worden. De indeling van de appartementen is volledig flexibel, uitgezonderd de plaats van de voordeur en de stijgkoker met installaties. Met het oog op procesbeheersing en tijdafbakening – onder meer in verband met de te volgen R.O.procedures (artikel 19) - is ervoor gekozen om de architecten twee basisplattegronden te laten maken, waarbinnen vervolgens aanpassingen mogelijk zijn. Ook aan de buitenkant zijn meerdere opties mogelijk. Elke woning heeft standaard een balkon. Kopers kunnen kiezen of ze het balkon willen uitbreiden, een tweede balkon willen of liever een loggia. In de verkoopdocumentatie zullen de prijzen van de verschillende opties vermeld worden. Naar verwachting gaat de bouw in september 2002 van start.
LOCATIE
De Geer, Wijk bij Duurstede besteden. Onder de kopers zijn ook een paar doorstromers; zij hebben wel voor meer opties gekozen. Voor de kopers bestaat overigens de mogelijkheid om na de oplevering alsnog een uitbouw of dakkapel te plaatsen. Het volgende voorbeeld illustreert dat het voor de kopers niet altijd eenvoudig is om met de keuzevrijheid om te gaan. Bouwfonds bood de klanten de
mogelijkheid om de voordeur in een andere kleur te leveren. Hier heeft slechts één koper gebruik van gemaakt. Sterker nog: andere kopers lieten per brief weten dat ze het hier absoluut niet mee eens waren. Zij pleitten juist voor eenheid en samenhang. De vrijheid wordt dus niet door iedereen gewaardeerd!
AANTAL WONINGEN
30 PRIJSKLASSE
f 225.000, - tot f 345.000, ARCHITECTEN
Ir. Joost Dolhain Design, AmersfoortSTART START VERKOOP
mei 2000START BOUW START BOUW
oktober 2000 OPLEVERING
juli 2001
LOCATIE
De Zeven Hemels, Rotterdam AANTAL WONINGEN
19 PRIJSKLASSE
Nog niet bekend ARCHITECTEN
Bbvh architecten en stedenbouwkundigen, Rotterdam START VERKOOP
Naar verwachting februari 2002 START BOUW
september 2002 OPLEVERING
medio 2003 LOCATIE
Iedereen z’n eigen gevel BRANDEVOORT, HELMOND
De wijk Brandevoort in Helmond wordt vaak aangehaald als hét voorbeeld van Persoonlijk Wonen. Bijzonder zijn vooral de grote variatie in het gevelbeeld en de bewonersparticipatie tijdens het ontwerpproces. In Brandevoort worden in totaal 6.000 woningen gebouwd in allerlei types en prijsklassen. Eigenlijk ontstaat hiermee aan de rand van Helmond een heel nieuw dorp. De wijk bestaat uit de Veste – het hart van het nieuwe dorp - en daaromheen de Buitens. In de Veste wordt in hoge dichtheden gebouwd: herenhuizen in ‘grachtenpandenstijl’, terwijl de Buitens weer ruimer van opzet zijn. Momenteel zijn ruim honderd woningen in de Veste en 350 woningen in één van de Buitens in aanbouw. Voor de wijk als totaal is een planconcept ontwikkeld, dat onder meer uitgaat van individuele expressie. Zoals het in de brochure van de gemeente Helmond verwoord wordt: ‘de bewoners moeten in Brandevoort een eigen, individuele plek kunnen vinden om te wonen, zich thuis te voelen en zich geborgen te weten.’ Gevelbeeld Deze individualiteit uit zich in de enorme variatie in het gevelbeeld. In principe is geen enkel pand gelijk aan het aangrenzende. Om al die verschillende gevelbeelden te ontwerpen, wordt er in ieder deelplan met meerdere architectenbureaus gewerkt. Elke architect ontwerpt zijn eigen gevel(s). De meeste gevels worden meerdere malen gebruikt en komen dus terug verderop in de straat of de wijk. Een koper kiest vervolgens het huis van een bepaalde architect in een bepaalde gevelsteen. De beelden liggen wel vast. Om de
straatbeelden in balans te houden, kun je bij een dergelijk gedifferentieerd en omvangrijk plan ook niet anders. Met de keuze voor een bepaalde gevel kan de bewoner al iets eigens laten zien aan de buitenwereld. Net als bij andere pilotprojecten beperkt de keuzevrijheid zich niet tot de buitenkant. Indeling en afwerking van het interieur kunnen door de koper bepaald worden, mits het inpasbaar is in het bouwproces. In bijna alle woningen zijn de verdiepingen overigens hoger dan standaard. Woonpanels Interessant aan dit project is verder de ‘bewonersparticipatie’. In het voortraject heeft Bouwfonds uitputtend met kandidaat-kopers en geïnteresseerden gesproken in zogeheten Woonpanels. De potentiële bewoners konden zo meedenken en –schetsen met de ontwerpers. De tijdens deze bijeenkomsten opgedane ervaringen zijn vervolgens zo veel mogelijk vertaald naar de te ontwikkelen woningen. Deze consultatie is eigenlijk de eerste stap in het Persoonlijk Wonen-proces in Brandevoort. De keuze van de gevel en de indeling en afwerking van de woning zijn dan de tweede en derde stap. In de communicatie met de kopers in Brandevoort is gebruik gemaakt van internet. Op een speciale site van Brandevoort konden zij informatie vinden over het project. Ook is er bij de verkoop een video uit-
gegeven. Door middel van een driedimensionale animatie konden kopers alvast een virtuele wandeling door de wijk maken en zelfs een kijkje nemen in de woningen. Hoewel het grootste gedeelte van de wijk nog gebouwd moet worden, is Brandevoort nu al een succes. Het project staat volop in de aandacht bij de bouwwereld en de media. Het gevarieerde aanbod in combinatie met de gekozen bouwstijl slaat aan bij een grote groep consumenten. Kopers ervaren de ontwerpen als een verademing in een tijd van moderne, ‘saaie’, eentonige Vinexlocaties. Voordeel van de verschillende gevels is dat bewoners hun eigen woning goed kunnen duiden. Tegen bezoekers leggen ze simpelweg uit dat ze wonen in het huis met de gele kozijnen of in het huis met het torentje. De andere kant van de medaille is dat de grote variatie in het gevelbeeld af en toe logistieke problemen met zich meebrengt. Ingewikkeld Op de bouwplaats is het soms ingewikkeld om de aanvoer en opslag van materialen te coördineren. Voor elke woning zijn immers ander metselwerk, andere kozijnen en andere dakpannen nodig. Vooral voor de aannemers is dit een extra belasting. Dit is echter ook een kwestie van wennen en het aanpassen van het logistieke proces op deze bouwwijze. De eerste bewoners hebben inmiddels hun nieuwe huis betroken en zijn zeer tevreden met het resultaat. Voor het vervolgtraject van Brandevoort is deze werkwijze dan ook zeker te herhalen.
LOCATIE
Brandevoort, Helmond AANTAL WONINGEN
Totaal 1e fase 1000. Momenteel in aanbouw 67 woningen in de Buitens (deelplan Schutsboom) en 109 woningen in de Veste. PRIJSKLASSE
Van f 350.000, - tot f 900.000, ARCHITECTEN
Onder meer: Krier & Kohl,Berlijn Bedaux De Brouwer, Goirle Mulleners & Mulleners, Amsterdam De Twee Snoeken, Den Bosch Mark Tuerlings Architekten, Amsterdam Breitman Architecture, Parijs Arch. Teering – van der Vliet, Den Bosch Franz C. Demblin, Wenen START VERKOOP
Voorjaar 1999 START BOUW
oktober 2000 OPLEVERING
1e woningen laatste kwartaal 2001
Leren van gemaakte fouten BLOEMVELD, BENNEBROEK
Bij de bouw van 32 woningen in het duurdere prijssegment in Bennebroek is een strikte scheiding gemaakt tussen ruwbouw en afbouw. Voor elk van de processen was dan ook een aparte aannemer verantwoordelijk. Bloemveld in Bennebroek behoort samen met Benning in Ouderkerk aan de Amstel tot de eerste projecten waar Bouwfonds met Persoonlijk Wonen heeft geëxperimenteerd. Terwijl in Ouderkerk sprake was van vergaande keuzevrijheid, beperkte de vrijheid zich in Bennebroek tot de indeling en de inrichting van de woning. Optioneel kon voor uitbouwen, dakkapellen en erkers gekozen worden. De ontwerpen voor deze uitbreidingen lagen echter van tevoren vast. Aangezien de woningen door één architect ontworpen zijn en de uitbreidingen voorbereid waren, was er als vanzelf sprake van stedenbouwkundige eenheid. Het project verschilt op het eerste oog dan ook niet van seriematige bouw. De architect heeft gekozen voor de jaren dertig-stijl met brede goten en overstekken. Scheiding Belangrijkste kenmerk van dit project is de scheiding tussen ruwbouw en afbouw. Deze scheiding heeft vooral als voordeel dat de tijd, benodigd voor de ruwbouwfase, besteed kon worden om met de kopers alle afbouwwijzigingen door te nemen en uit te werken. In Bennebroek is dan ook gekozen voor twee aannemers: de een was verantwoordelijk voor de ruwbouw, de ander voor de afbouw. Daarnaast is veel aandacht besteed aan communicatie met de klant. De woningen zijn van tevoren niet
als Persoonlijk Wonen-project gepromoot. Kopers hebben dus niet specifiek voor dit concept gekozen. Mede door het schaarse aanbod van koopwoningen in Bennebroek - en de hele regio Haarlem - was de vraag hoe dan ook overweldigend: er waren 700 geïnteresseerden. Op de verkoopdag kregen de potentiële kopers naast het gebruikelijke verkoopmateriaal een video mee. Door middel van een animatie konden kopers een idee krijgen hoe de wijk eruit zou komen te zien en wat de (uitbreidings)mogelijkheden voor de woningen waren. Kiezen De ruwbouwfase verliep goed, onder meer omdat er van tevoren veel vastgelegd was. Kopers konden kiezen voor bijvoorbeeld een uitbouw of een dakkapel en de prijzen van de verschillende opties stonden van tevoren vast. Door deze manier van werken kon snel met de bouw worden begonnen. De vrijheid die de kopers kregen bij de indeling en inrichting van hun huis, hebben ze goed benut. Zij zijn hierin ook goed begeleid. Tijdens gesprekken met een interieurarchitect werd speciaal voor het project ontwikkelde software gebruikt. Elke woning werd als driedimensionaal model in de computer gezet, zodat de kopers goed konden zien wat er gebeurt als je bijvoorbeeld een wand verplaatst. Ook kon er in het virtuele model geschoven worden
met meubels. Enige nadeel van het gebruikte programma was dat de aansluiting op bestaande software - zoals het door architecten veel gebruikte Autocad – ontbrak. Om een flexibele indeling mogelijk te maken, zijn voor installaties en leidingen speciale voorzieningen getroffen. De elektra is achteraf ingeboord in de betonnen muren, zodat de kopers in een laat stadium konden bepalen waar de lichtpunten moesten komen. Voor mechanische ventilatie en riolering zijn standaardvoorzieningen aangebracht, waar je op verschillende plekken bij kan komen. Op deze manier was het ook mogelijk om bijvoorbeeld twee badkamers te maken in plaats van één. De keuzevrijheid voor wat betreft de indeling van de woning, en de beheersbaarheid van het proces, werden door de kopers als positief ervaren. Van tevoren was hier goed over nagedacht en belangrijk was ook dat alle opties en prijzen meteen bekend waren. Problemen Pas bij de afbouw ontstonden enkele problemen. Zo liet de begeleiding van de kopers vaak te wensen over. Dit had deels ook te maken met onwennigheid en gebrek aan ervaring, maar ook met commitment van de afbouwaannemer. Kopers moesten veel te lang wachten op offertes voor de afbouw. De aannemer bleek nog niet goed geoutilleerd voor het Persoonlijk Wonen-concept. Daarnaast ontbrak de regie. Dit heeft helaas tot irritaties geleid bij de kopers én bij Bouwfonds. Naar aanleiding van deze pilot heeft Bouwfonds dan ook besloten om
de ervaringen met verschillende aannemers breed te evalueren. Aan de hand hiervan zou je een aantal goede partijen kunnen selecteren, waarmee vervolgens duidelijke afspraken gemaakt kunnen worden. Belangrijk is dat, naast competentie, vooral ook de wil en de spirit bij de aannemer aanwezig zijn. Het pilot-project is wel met alle betrokken partijen in voorbereiding en uitvoering geëvalueerd, maar nog niet met de kopers. Duidelijk is wel dat de bewoners over het algemeen zeer tevreden zijn met hun woning, maar dat de organisatie van het bouwproces en de begeleiding beter konden. Het aanstellen van een aanspreekpunt bij Bouwfonds, die optreedt als intermediair voor de koper, lijkt hiervoor een goede oplossing.
LOCATIE
Bloemveld, Bennebroek AANTAL WONINGEN
32 PRIJSKLASSE
14 rijwoningen van f 350.000, - tot f 420.000, 14 geschakelde 2-onder-1kap van f 725.000, - tot f 755.000, 4 vrijstaande woningen van f 835.000, - tot f 995.000, ARCHITECT
Klous + Brandjes, Haarlem START VERKOOP
februari 1999 START BOUW
april 1999 OPLEVERING
oktober 2000
Zelf kiezen als basis voor een droomhuis Doel was om met deze werkwijze In Hoevelaken, bekend als de PLAN MIDDELAAR, HOEVELAKEN
Vergaande individuele keuzevrijheid is het belangrijkste kenmerk van het Persoonlijk Wonen-project in Hoevelaken. Onder verantwoordelijkheid van één hoofdaannemer verrijzen hier dertig luxe villa’s Poort naar de Veluwe, worden in het plan Middelaar twaalf vrijstaande woningen en achttien door een garage geschakelde villa’s gebouwd. De woningen vallen in het duurdere prijssegment. Het idee was in eerste instantie om in dit project de ruwbouw en de afbouw te scheiden. Toch is ervoor gekozen om - anders dan in de eerdere pilot-projecten in Bennebroek en Wijk bij Duurstede – met één hoofdaannemer te werken. Een totaal-afbouwbedrijf en een totaal-installateur werken in opdracht van de hoofdaannemer.
in de praktijk ervaring op te doen. Bij de verkoop van de woningen is gebruik gemaakt van traditionele communicatiemiddelen. In de verkoopbrochure is beknopte informatie over Persoonlijk Wonen opgenomen én een overzicht van de belangrijkste uitbreidingsmogelijkheden en de bijbehorende kosten. Kopers van een villa in Middelaar kregen door de vergaande keuzevrijheid de kans om hun eigen droomhuis te realiseren. Aan de buitenkant van de woning was het mogelijk om allerlei aanpassingen te doen, zolang
ze maar aan de achterzijde plaatsvonden. Binnen was alles toegestaan, mits het binnen de regels van het Bouwbesluit viel. Om leidingen weg te werken wilde Bouwfonds in eerste instantie met verlaagde plafonds werken. Dit bleek echter te ingewikkeld en te duur. Daarom is ervoor gekozen om de leidingen in te storten in de (verdiepings)vloeren. Jammer genoeg is dit in een te vroeg stadium gebeurd. Namelijk op een moment dat nog niet alle kopers individueel de indeling van de woning bepaald hadden. Met ingestorte vloeren is het immers niet mogelijk om achteraf veranderingen aan te brengen. Net als bij andere Persoonlijk Wonen-projecten was dit een belangrijk knelpunt. Er wordt in het hele land volop geëxperimenteerd met innovatieve flexibele vloeren waar achteraf leidingen in
verwerkt kunnen worden, maar een echt goede oplossing is er nog niet. Klantvriendelijke aannemer De afbouwfase van de woningen is momenteel nog in volle gang. In de praktijk is de scheiding tussen ruw- en afbouw niet strikt doorgevoerd. Deze niet volledige scheiding bevalt tot nu toe goed. Vooral omdat er met een goede hoofdaannemer wordt gewerkt, die alle touwtjes strak in handen heeft. Ook de uitvoerende partijen functioneren goed. De aannemer heeft speciaal voor grotere bedrijven gekozen; zowel de afbouwer als de installateur zijn goed toegerust op de opgave, kunnen goed coördineren én de klanten adviseren. Het contact met de kopers is in dit project voor een belangrijk deel rechtstreeks met de hoofdaannemer verlopen, echter wel onder
Kopers mailen met de aannemer Het plan Middelaar in Hoevelaken is één van de eerste Persoonlijk Wonen projecten van Bouwfonds Wonen. Rond een centraal meer worden drie klasse woningen gebouwd. Mevrouw Borgman en de heer Van Trotsenburg zijn twee kopers in het duurderde segment, de vrijstaande woningen. ‘Wij hebben Persoonlijk Wonen toegepast zonder het te weten, maar wij zijn erg blij met het resultaat!’. We lopen door de wijk in aanbouw. De eerste bewoners zijn al gearriveerd en nemen hun intrek in de met mediterrane kleuren geschilderde huizen langs het water. De Renaults en Opels staan al netjes geparkeerd, maar de weg is nog opgebroken. De bouwketen zin inmiddels flink onderhanden genomen door graffiti artiesten. De persoonlijke ervaringen met het nieuwbouwproject komen aan bod in een gesprek met de heer Van Trotsenburg, toekomstig bewoner van het eerste uur en mevrouw Borgman. Haar familie behoort tot de allerlaatste kopers. De redenen om naar deze wijk te
verhuizen zijn divers. Gezinsuitbreiding, de voorkeur voor een vrijstaand huis en de wens om de woning naar persoonlijk inzicht in te vullen. Bij de voorlichtingsbijeenkomst van de gemeente Hoevelaken, in het voorjaar van 1999, werd het plan aan de geïnteresseerden gepresenteerd. De projectrealisatoren waren hierbij aanwezig, maar het onderwerp Persoonlijk Wonen werd vooralsnog niet aangeroerd. Niet dat het de kopers iets uitmaakten, de inschrijving was even massaal als bij andere gelijksoortige nieuwbouwprojecten. Pas later werd duidelijk dat het hier een
Persoonlijk Wonen project van Bouwfonds Wonen betrof. Bij de eerste intakegesprekken met de kopers waren, behalve Bouwfonds, de architect en de aannemer aanwezig. Sommige bewoners waren al zeer tevreden met de bestaande indeling en wensten slechts enkele aanpassingen. Een verandering in het aantal slaapkamers, een grotere woonkamer of een kleinere hal. Kortom, ‘eenvoudige’ aanpassingen in de ruwbouw. Andere kopers gingen creatiever aan de slag en hebben meer mogelijkheden benut. Een compleet ingebouwd computernetwerk, vloerverwarming, een open haard en, als het toch allemaal mogelijk is, een dakterras. Persoonlijke wensen met een persoonlijke motivatie. Zo wilde bijvoorbeeld huismoeder Borgman, veel ruimte voor haar jonge kinderen. Terwijl Van Trotsenburg, in het dagelijks leven business con-
sultant IT, op zijn beurt zijn zinnen had gezet op een keuken op het Noorden. Aanpassingen waarbij hij niet over één nacht ijs ging; ‘Mijn vrouw en ik hebben zes maanden lang gemaild met de aannemer’. Initiatief van de kopers Opmerkelijk is dat veel aanpassingen in de ruwbouw niet door Bouwfonds Wonen aangegeven werden maar door de kopers zelf geïnitieerd zijn. Zij zijn dan ook vol lof over de aannemer; Bouwbedrijf Nikkels. In soms zeer intensief contact tussen de partijen werd alles tot in detail doorgenomen. De eerste initiatieven werden ook weer gebruikt door latere kopers. Borgman: ‘Wij hadden niet gedacht aan een tuinkamer maar toen wij aan de beurt waren, was deze al bijna standaard’. In de afbouwfase waren de aange-
strakke regie en in overleg met Bouwfonds. Doelstelling was om steeds na een gesprek met het bedrijf binnen twee weken de offerte in huis te hebben. Dit is in bijna alle gevallen gelukt. Alle eer is in dit geval aan de aannemer toe te schrijven. De kopers zijn overigens van het begin af aan intensief begeleid door zowel Bouwfonds als de aannemer. Vanaf het eerste gesprek werd een individueel dossier van de woning gemaakt, met per bouwnummer een tekening met alle plattegronden en gevels. Belangrijk is dat er niet meer per type gewerkt wordt, maar per bouwnummer. Het proces is op deze manier veel beter in de hand te houden; je houdt steeds het overzicht. Later, in de afbouwfase, heeft de hoofdaannemer onder meer per e-mail met de klanten gecommuniceerd.
In dit specifieke geval was de aannemer hier goed op toegerust. Bij volgende projecten zal dit een taak van de Adviseur Persoonlijk Wonen van Bouwfonds worden. In Hoevelaken wordt momenteel een enquête gehouden, waarin Bouwfonds de kopers vraagt hoe zij het hele proces ervaren heb ben. De eerste geluiden zijn positief. Duidelijk is verder dat enkele kopers niet goed raad wisten met alle mogelijkheden die ze aangeboden kregen. Het is dan ook aan te bevelen om in de toe komst te benadrukken dat het voor de koper een intensief proces is. Je moet immers veel zelf doen: plannen maken, overleggen, schetsen en steeds maar weer keuzes maken. Het blijkt best een opgave om dit te combineren met werk en andere bezigheden.
LOCATIE
Plan Middelaar, Hoevelaken AANTAL WONINGEN
30 PRIJSKLASSE
18 geschakelde woningen van f 525.000, - tot f 780.000, 12 vrijstaande woningen van ca. f 950.000, ARCHITECTEN
De Boer De Witte Van der Heijden, Enschede START VERKOOP
oktober 1999START BOUW START BOUW
maart 2000 OPLEVERING
Najaar 2001
familie Borgman
dragen keuzemogelijkheden via Bouwfonds veel groter voor bijvoorbeeld de keuken en badkamer. Toch werd hier slechts mondjesmaat gebruik van gemaakt. De kopers vonden de keuzemogelijkheden ruim genoeg, maar hadden duidelijk eigen kwaliteitseisen ‘…wij wilden al jaren een Villeroy en Boch badkamer, nu de kans er eindelijk is, hebben we die dan ook aangegrepen’. De bekendheid met afbouwproducten is over het algemeen ook groter dan de bekendheid aan mogelijkheden in de ruwbouwfase. Woonplezier Dat de aanpassingen soms lang duurde, kon het toekomstig woonplezier niet bederven. ‘We hebben op veel winteravonden de nodige voorpret gehad met het indelen van ons huis’, zegt Van Trotsenburg. In een enkel geval
gebeurde dit zelfs met de toekomstige buren. Hierbij past wellicht een enkel aandachtspunt. De kopers konden soms moeilijk voorstellen hoe de toekomstige situatie eruit zou komen te zien. ‘Een virtuele rondleiding was helaas nog niet mogelijk…’ Gemotiveerd door zijn eigen branche vervolgt Van Trotsenburg zijn verhaal ‘…Een chatbox of nieuwsgroep voor de toekomstige bewoners zou ideaal zijn om ervaringen en ideeën uit te wisselen’. Aandachtspunten dus voor toekomstige projecten.
familie van Trotsenburg
Persoonlijk Wonen
op stapel PROJECTEN IN ONTWIKKELING Hengelo, plan Het Broek In Hengelo is een begin gemaakt met een project van zestien tweeonder-een-kap woningen en 36 vrijstaande woningen in het plan Het Broek dat onderdeel is van de Vinex-locatie Slangenbeek te Hengelo. De gemeente Hengelo ziet Persoonlijk Wonen als een goede uitwerking van het individueel opdrachtgeverschap, omdat hierbij wordt ingespeeld op de wensen van de individuele klant zonder de samenhang van de woonomgeving uit het oog te verliezen. DAAD Architecten BV uit Borger voert momenteel een studie uit naar de plattegrond- en volumemogelijkheden van de beschikbare kavels. Dit zal naar verwachting enkele tientallen plattegronden opleveren met de nodige aanpassingen aan de gevels. Uiteindelijk zal dit leiden tot een aantrekkelijk woonmilieu waar het aangenaam wonen wordt. Hoogeveen, plan Erflanden Met architect Peter van Gerwen uit Amersfoort ontwikkelt Bouwfonds Wonen onder de noemer Persoonlijk Wonen dertig zogenaamde ‘levensfase’-woningen in het plan Erflanden in Hoogeveen. De woningen vallen in het middendure segment en zijn aanpasbaar aan wijzigende omstandigheden en wensen van de bewoners. De kopers hebben de vrije hand in de indeling van de woningen en ze
kunnen kiezen uit een groot scala aan uitbreidingsmogelijkheden. De verkoop van dit project start naar verwachting in juni van dit jaar. Overigens staat hier de scheiding tussen ruw- en afbouw nog ter discussie. Sneek, plan Duinterpen III In Sneek gaat Bouwfonds Wonen negentien vrijstaande woningen en twee twee-onder-een-kap woningen volgens de Persoonlijk Wonen filosofie ontwikkelen. Architectenbureau ARTès uit Groningen heeft hiervoor de ontwerpen gemaakt. Er is gekozen voor een stabiel casco waardoor er over de gehele gevelbreedte uitbreidingsmogelijkheden zijn. Verder onstaat er door de verdiepingshoogte van maar liefst drie meter, naast extra kwaliteit, meer flexibiliteit voor kanalen en leidingen.Ook kunnen de toekomstige bewoners door gebruik te maken uit het ruime aanbod van verschillende materialen en kleuren het gevelbeeld van hun woning bepalen. De start van de verkoop is rond juni 2001 gepland. Schinnen Schinnen wordt hét nieuwste Persoonlijk Wonen pilotproject van regio Zuid. Het gaat om een project bestaande uit zeven vrijstaande woningen in de midden en hogere prijsklasse. Het digitale Allplansysteem draait gedurende het hele bouwproces mee. Al bij de archi-
tectenselectie is de keuze gemaakt om met een bureau te gaan werken dat haar ontwerpen in Allplan maakt. Hierdoor is al vanaf de ontwerpfase alles digitaal beschikbaar ook voor promotiemateriaal, brochure en website. Naast het basistype woning, worden in Allplan ook een groot aantal indelings-/uitbreidingsvarianten uitgewerkt, om de koper op weg te helpen naar een Persoonlijke Woning. Heeft de koper daarnaast nog andere individuele wensen dan zijn deze bespreekbaar in een individueel gesprek. Met het calculatiepakket van Allplan is het ook mogelijk om snel de financiële consequenties te laten zien. Verwachte verkoop eind 2001. Den Haag, Wateringse Veld, Park Oosteinde. Dit project in regio Zuid-West betreft een plan met vijftig vrijstaande woningen in het topsegment. Er is hier gekozen voor een concept waarbij middels een keuze-matrix de koper een combinatie kan kiezen van een kavel en een woningtype. Hiervoor zijn 18 woningtypes ontwikkeld, allen vanuit dezelfde basis maar met uiteenlopende uitstraling en grootte. Naast de combinatie van kavel en woning, zullen voor de verschillende types extra uitbreidingsvarianten worden aangeboden,. Deze variëren van een dakkapel tot aan een volledige praktijkvleugel. Voor de indelingsvarianten zullen we in de verkoopstukken suggesties doen. Daarnaast krijgt de koper de mogelijkheid met een interieurarchitect zijn indeling te bepalen. Een compleet interieuradvies (meubilair, stoffering, kleuren en verlichting) is bij de koopsom inbegrepen. Verwachte start verkoop van de 1e fase in het laatste kwartaal van 2001. Hilversum, Vermeerlaan 13 Bouwfonds Wonen start in Hilversum een opvallend Persoonlijk Wonen plan. Eén van de voormalige panden van het Dudok-college wordt ontwikkeld tot ‘Smart Apartment Building’. De zestien appartementen en maisonettes worden in nauwe samenwerking met de toekomstige bewoners tot stand gebracht. De bewoners bekijken eerst samen met de architect welke multimedia-voorzieningen gewenst zijn. Aan de
hand daarvan worden de ruimtes bepaald. Een ontwerpsystematiek, waarbij dus de multimedia leidend is. Het complex gaat zich in de loop van de tijd dynamisch ontwikkelen. Door continue nieuwe technieken toe te voegen aan de bestaande technieken groeit het pand op organische wijze. De gemeente en de betrokken partijen kunnen zo deze proeftuin in de tijd blijven monitoren. Zoetermeer, plan Kreekrug. In april 2001 hebben Bouwfonds en de gemeente Zoetermeer een convenant ondertekend. Hierbij verplichten de partijen zich in samenwerking met de toekomstige bewoners circa veertig nieuwbouwwoningen te realiseren, waarbij zowel op buurtniveau als op woningniveau maximaal rekening wordt gehouden met duurzaamheidsprincipes en bewonerswensen. De verwachte start van de verkoop is medio 2002. Wijchen In Wijchen is begonnen met de verkoop van 44 rijen-woningen met het Persoonlijk Wonen label. Ook hier dus veel individuele keuzevrijheden in de goedkopere sector. De woningen zijn ontworpen door Franke Architecten BV uit Sliedrecht. Er wordt in Wijchen een stringente scheiding aangebracht tussen de ruwbouw en de afbouw, waarbij wordt geëxperimenteerd met een nieuwe leidingvloer, een combinatie van beton en staal met een houten afdekplaat. Ook hier wordt gewerkt met een ruwbouwafnemer en een afbouwaannemer. Het Afbouwbedrijf Nederland (een combinatie van een tiental onderaannemers) neemt de afbouwfase voor zijn rekening. Deze, vorig jaar opgerichtte, onderneming heeft ook de afbouw verzorgd voor het Persoonlijk Wonen project van dertig woningen in Wijk bij Duurstede. Apeldoorn, plan Woudhuis-Oost In Apeldoorn start in de 2e helft van dit jaar de verkoop van 22 vrijstaande woningen met het Persoonlijk Wonen label. De woningen in Woudhuis-Oost zijn ontworpen door de Belgische architect Jo Crepain. Bouwfonds werkt in dit project nauw samen
met de firma Allplan. Hierdoor worden de keuzemogelijkheden driedimensionaal in beeld gebracht. Ook koppelt Allplan het calculatiepakket aan dit project. Het is de bedoeling om via een interactieve website met de kopers te communiceren. De koper kan via Internet zijn individuele tekeningen, 3D-animaties en offertes ophalen en bekijken. De klant heeft zo direct toegang tot een voor hem relevant gedeelte van de achterliggende administratieve organisatie. Er wordt in dit project een scheiding aangebracht tussen de ruwbouw en de afbouw waarbij met twee comakers wordt samengewerkt. Breukelen, plan Broeckland In Breukelen worden in de wijk Broeckland 32 vrijstaande en geschakelde woningen onder de noemer van Persoonlijk Wonen aan de klant aangeboden. Bouwfonds Wonen werkt in dit project samen met Architectenburo A3 Atelier uit Amersfoort. Voor de uitvoering verleent Bouwfonds Wonen na de ruwbouw opdracht aan een totaalafbouwbedrijf, die hier als hoofdaannemer opereert en tevens de installaties meeneemt. Hierdoor heeft de koper meer tijd om een keuze uit de diverse afwerkingsmogelijkheden te maken. Zo kan men bijvoorbeeld kiezen uit houten vloeren, wandafwerking, beveiliging, verlichting, deuren en een breed assortiment tegelwerk en sanitair. Een speciaal geselecteerde keukenstudio verzorgt individuele gesprekken om advies te geven rond de persoonlijke keukenwensen van de toekomstige bewoners. De kopers krijgen gedurende het gehele traject intensieve individuele begeleiding. Hiervoor heeft de koper binnen Bouwfonds één aanspreekpunt; de Persoonlijk Wonen Adviseur. Geïnteresseerden krijgen op de verkoopmanifestatie een 3D-presentatie mee naar huis waarin zowel het exterieur als het interieur van de woningtypen worden gevisualiseerd. Daarnaast komt er een interactieve site voor de kopers.
Bouwfonds Wonen stimuleert creativiteit Bouwfonds Wonen wil de creativiteit en vindingrijkheid van personen en instellingen prikkelen om ideeën te leveren die kunnen bijdragen aan het consumentgericht ontwikkelen en realiseren van woningen. Als initiatiefnemer van Persoonlijk Wonen heeft Bouwfonds Wonen hiervoor het Fonds Persoonlijk Wonen in het leven geroepen. Zoals bekend krijgen individuele woon- en kwaliteitswensen van de consument een belangrijkere plaats in de woningbouw. Het is dan ook zaak veel extra tijd en energie vrij te maken om de woonconsument optimaal te bedienen. Voor Bouwfonds Wonen alle reden om initiatieven die daar een bijdrage aan leveren financieel te ondersteunen. Uit het fonds worden financiële bijdragen uitgekeerd aan personen en instellingen die praktische ideeën en tastbare oplossingen aandragen voor een nadere invulling van Persoonlijk Wonen. De belangstelling gaat vooral uit naar oplossingen voor bijvoorbeeld communicatieve vraagstukken, de fasering in de besluitvorming en de organisatie van het proces rondom Persoonlijk Wonen. Inmiddels zijn al twee bijdragen uitgekeerd. Het ging hierbij om inzendingen voor het maken van een woonbelevings- en een ‘wonen in de toekomst’-onderzoek. Het Fonds Persoonlijk Wonen staat open voor ideeën van particulieren, bedrijven, universiteiten en hogescholen, overheidsinstanties en onderzoeksbureaus. Voorop staat dat hun onderzoek of de ontwikkeling van methoden de zeggenschap en invloed van consumenten bij de koop van een woning dienen te vergroten. Daarnaast moet het onderzoek of idee uiteraard bijdragen tot een uiteindelijk realistisch plan. Oplossingen van alleen bouwtechnische aard vallen hier overigens buiten. Personen en instellingen die in aanmerking willen komen voor een bijdrage uit het Fonds Persoonlijk Wonen kunnen het inschrijfformulier en het reglement aanvragen bij: Bouwfonds Wonen, Secretariaat Fonds Persoonlijk Wonen, Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken, telefoon 033 253 92 16.
Zorgen voor tevreden bewoners Clarijn Bruning en Stef van Berkel hebben beide dagelijks contact met kopers van Bouwfonds woningen. Clarijn Bruning (30) werkt als ‘oude rot’ sinds vijf jaar op de afdeling Kopersinformatie bij het regiokantoor in Haarlem. Stef van Berkel (30) is een klein jaar de eerste ‘Persoonlijk Wonen adviseur’ van Bouwfonds. Vanuit de regio MiddenNederland is hij betrokken bij een project in Breukelen. Thema van dit tweegesprek vormt het contact met de klant en de verschillen tussen de ‘traditionele aanpak’ en Persoonlijk Wonen. De slotsom luidt: Persoonlijk Wonen zorgt voor tevreden kopers!
‘Mensen voldoende tijd geven om te kiezen’
Het belangrijkste verschil tussen de traditionele aanpak en Persoonlijk Wonen zit ’m in het directe, face-to-face contact met de klant. Clarijn Bruning: ‘De contacten van de afdeling Kopersinformatie met de klant lopen vanaf het moment van verkoop bij ons altijd telefonisch. Na het sluiten van de koopaannemingsovereenkomst kunnen kopers bij ons terecht met hun vragen en wensen. Veel vragen betreffen de interpretatie van de contractstukken. Het gaat vaak om praktische punten als wat is een anhydriet dekvloer, waar zitten de wandcontactdozen of wat soort ligbad krijg ik. Ook de datum van oplevering is een vast punt. Noodgedwongen kunnen wij daar vaak pas in een laat stadium definitief uitsluitsel over geven, omdat wij zelf van onder andere de aannemer en nutsbedrijven afhankelijk zijn.’ De klant heeft overigens wel face-to-face contact met de opzichter van Bouwfonds. Bruning: ‘Met de opzichter kan over meer- of minderwerk worden gesproken. Wij zorgen er dan voor dat de kopers offertes krijgen en afspraken contractueel worden vastgelegd.’ Hoewel Bruning de kopers nooit persoonlijk ontmoet, ontstaat er na verloop van tijd toch wel een persoonlijke band. ‘Kopers waarderen het zeer als je je probeert in te leven in hun vragen en problemen. Zeker als mensen voor de eerste keer een huis kopen.’ Over het algemeen loopt alles best soepel en zijn de meeste kopers,
‘Mentaliteit moet bij alle partijen veranderen’ aldus Bruning, heel tevreden. Problemen ontstaan vooral over meer- en minderwerk.’ Vaak realiseren de kopers zich pas in een laat stadium wat ze willen of dat ze iets anders willen dan is afgesproken. Bijvoorbeeld via kennissen, in de supermarkt of tegenwoordig steeds meer via een bewonerssite horen ze dan dat er meer mogelijkheden zijn. Vaak kan er op dat moment weinig of niets meer veranderen. Zo is het
heel lastig om duidelijk te maken dat een elektragroep op de zolder voor de wasmachine niet meer kan als de aannemer al op de eerste verdieping aan het werk is en het hele leidingensysteem vastligt. Een ander punt van irritatie is dat de aannemer een offerte voor meer- of minderwerk niet snel klaar heeft. Wij proberen daar zo flexibel mogelijk mee om te gaan, maar in een traditioneel, seriematig bouwproces is dat heel lastig.’ Vast aanspreekpunt Dit soort irritaties en gebrek aan flexibiliteit vormen dan ook de achtergrond voor de ontwikkeling van Persoonlijk Wonen. Stef van Berkel probeert dit concept sinds een klein jaar bij plan Broeckland in Breukelen concreet inhoud te geven. ‘Het grote verschil met de oude manier van werken zit ’m in het persoonlijke contact. Ik ben vanaf de koopaannemingsovereenkomst tot en met het moment dat de keuzes zijn gemaakt het vaste aanspreekpunt voor de koper. Na de individuele gesprekken met de klant nemen de afdelingen Voorbereiden Kopersservice en Klantenservice het contact over. Ik praat met de kopers zo snel mogelijk na het sluiten van de koopaannemingsovereenkomst over de verschillende opties en eventueel ander meerof minderwerk buiten de opties. In het eerste gesprek met de kopers wordt een toelichting gegeven op de hele procedure totdat ze de sleutel krijgen. We bespreken de optielijst en nemen veel tijd voor het bespreken van individuele aanpassingen en wensen. De architect is hierbij aanwezig en werkt deze direct voor de koper uit. Ik zorg vervolgens voor een offerte op maat en volg de kopers gedurende de bouwperiode. Verder maak ik ook afspraken met leveranciers van keukens en badkamers: kopers kunnen daar zélf uitzoeken wat ze willen.’ Een belangrijke voorwaarde om snel en flexibel te kunnen werken, vormt, zo stelt Van Berkel, een goede voorbereiding. ‘Door vooraf veel alternatieven uit te werken, kunnen we de klant in de gesprekken direct van dienst zijn. In Breukelen hebben wij verder een
duidelijke scheiding tussen ruwbouw en afbouw aangebracht met voor iedere fase een andere aannemer. De ruwbouw betreft het kale casco, maar ook mogelijkheden voor aan- of uitbouwen en het hele leidingensysteem. Op dit niveau worden de belangrijkste beslissingen genomen. De meeste opties die toekomstige bewoners hebben, hebben ook met die ruwbouw te maken. Het betreft dan bijvoorbeeld de plaats van de keuken of de badkamer, de exacte situering van wanden met leidingwerk, etcetera. Daar praat ik over met de kopers.’ Na het ruwbouwgesprek krijgen de kopers, aldus Van Berkel, een gesprek met de afbouwaannemer.
‘Kopers feitelijk met ideeën bombarderen’ De keuzes beperken zich dan niet alleen tot tegelwerk of sanitair, er kan ook worden gesproken over zaken als wandafwerking, houten vloeren, verlichting, beveiligingsinstallatie en binnendeuren. Van Berkel: ‘De mogelijkheden zijn legio. Alle keuzes blijven overigens lopen via Bouwfonds. Onze klant heeft daarom één aanspreekpunt. Dat gaat sneller en voorkomt ruis op de lijn.’ Prijskaartje Voor een goede communicatie met de klant is in Breukelen bij de contractstukken een uitvoerige lijst met meer- en minderwerkalternatieven opgenomen, met prijskaartje en al. Ook zit er een aantal varianten bij voor de keuken- of kamerindeling en een beschrijving van de hele procedure. Van Berkel: ‘Zo kunnen mensen vanaf het begin nadenken over hun wensen en is het makkelijker om met elkaar van gedachten te wisselen en keuzes te maken. Verder ben ik actief betrokken bij de ontwikkeling van een website. Op deze site willen we koper on line informeren en hen de gelegenheid geven 24 uur per dag via e-mail te reageren. Daarnaast is er voor Breukelen een Cd-rom gemaakt met artists impressions en varian-
ten. Onze kopers kunnen hiermee 3D door de woning lopen.’ Clarijn Bruning geeft aan dat ook bij de traditionele projecten steeds meer met uitgebreide optielijsten wordt gewerkt en met gedetailleerde informatie over de consequenties en kosten van meer- en minderwerk. ‘Ik denk dat het goed is kopers vanaf het begin met zoveel mogelijk ideeën en varianten te “bombarderen”. Dat voorkomt dat ze later denken iets te hebben gemist. Overigens moet je er wel voor waken geen overspannen verwachtingen te wekken. Je moet de kopers vanaf het begin duidelijk maken dat niet alles kan. Seriematige bouw heeft altijd zijn beperkingen, in keuzemogelijkheden en ook in de tijd: kopers kunnen niet eindeloos beslissingen uitstellen. Het is daarom belangrijk dat sluitingsdata worden opgerekt. Zo hebben kopers voldoende tijd om over alles na te denken en een goede beslissing te nemen.’ Mentaliteitsverandering Bruning en Van Berkel zijn het erover eens dat Persoonlijk Wonen een enorme stap vooruit is, maar dat het nog een tijd zal duren voordat iedereen zijn weg heeft gevonden. Van Berkel: ‘Het heeft grote gevolgen voor je hele organisatie én die van andere partijen. Mijn functie heeft veel overlap met andere disciplines en het werk van andere afdelingen. Maar ook de aannemer moet meedoen. Als die niet wil en niet snel kan inspelen op wensen van kopers, valt de bodem onder je verhaal weg. Kortom bij alle partijen is een mentaliteitsverandering nodig.’ Als laatste wil Bruning nog kwijt dat Persoonlijk Wonen voor Bouwfonds geen hobby is, maar absoluut noodzakelijk voor de continuïteit. ‘Door persoonlijk contact krijg je tevreden kopers. Mensen zijn heel blij als je hen helpt om hun eigen wensen en ideeën inzichtelijk te maken. En tevreden kopers komen later weer bij je terug. Tevreden kopers en een goed imago zijn ongelooflijk belangrijk als het straks wat minder gaat en de concurrentie toeneemt.’
persoonlijk wonen
41
Suburbaan leven in de toekomst
Persoonlijk Wonen, samen wonen Persoonlijk Wonen richt zich vooralsnog op de individuele woning: hoe kunnen kopers meer invloed krijgen op het ontwerp, de indeling en uitrusting van de eigen woning? Wonen is echter méér dan een dak boven je hoofd. Je woont niet alleen in een huis, maar ook in een wijk met andere mensen om je heen. Vorig jaar heeft Bouwfonds aan Rutten Communicatie-advies en Knapper Consultants gevraagd om een brainstormsessie te organiseren met als thema ‘Leven in een suburbane wijk in de toekomst’.
Doel was meer zicht te krijgen op belangrijke woontrends en de gevolgen daarvan voor het proces van locatie-ontwikkeling. Jan Rutten, directeur van Rutten Communicatie-advies, gaat in op de achtergronden en resultaten van de brainstormsessie. ‘Locatiekwaliteit wordt de komende jaren een belangrijke concurrentiefactor. Woonconsumenten willen niet alleen een goed huis en zeggenschap, maar ook een omgeving met een eigen karakter en identiteit. Veel fundamentele beslissingen die voor de woonkwaliteit van belang zijn, worden niet op woningniveau maar op gebiedsniveau genomen. Denk bijvoorbeeld maar aan de voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de beeldkwaliteit. Het is daarom van groot belang al in een vroeg stadium van de stedenbouwkundige planvorming meer te weten te komen over de wensen van de doelgroep. Hiermee verminder je het risico straks een product in de markt te zetten dat niet gewild is.’ Samen met marketeer Wouter
42
persoonlijk wonen
Knapper heeft Rutten een methodiek voor consumentgerichte gebiedsontwikkeling ontwikkeld. Rutten: ‘In bedrijfstakken als de levensmiddelen- en auto-industrie wordt continu onderzoek gedaan naar veranderende leefstijlen, smaken en gedragspatronen. Dat vormt de basis voor de ontwikkeling van nieuwe concepten en producten. Dit is totaal andere koek dan het meeste marktonderzoek in de bouw, waar vooral wordt gevraagd naar “Wat had u gehad willen hebben?”. Op zo’n manier was nooit het Mona-toetje of de Cd-rom uitgevonden.’ Creatieve brainstorm Een onderdeel van de methodiek van consumentgerichte gebiedsontwikkeling vormt de creatieve brainstorm. Daarmee kan in kort bestek een schat aan originele ideeën worden gegenereerd die vervolgens worden gewogen, vertaald in bruikbare concepten, uitgewerkt en getest. De brainstormbijeenkomst die Rutten en Knapper voor Bouwfonds organiseerden, leverde verrassende
resultaten op. Rutten: ‘Het bleek dat de deelnemers enorm belang hechtten aan juíst die collectieve dimensie van het wonen.
‘Suburbane wijk is in toekomst geen pure woonwijk’ De ideeën waren vaak heel concreet, zoals woningen naast elkaar in cirkels bouwen voor beter onderling contact, een toegangspoort bij de ingang van de wijk om het gevoel van gemeenschap te versterken en ouderen meer betrekken bij de opleiding en opvoeding van kinderen. Veiligheid was een populair thema. Daarbij gingen de gedachten niet zozeer uit naar meer politie op straat, maar meer naar een betere sociale controle en het voorkomen van irritaties en overlast door in een buurt vooral mensen met gelijke leefstijlen bij elkaar te laten wonen. Met politiek correcte verhalen als mengen van culturen en leefstijlen had men niet veel op.’ Eigenlijk willen de
deelnemers – aldus Rutten – in de nieuwbouwwijk van de toekomst het beste van twee werelden: zowel optimale ruimte voor de eigen individuele wensen als meer aandacht voor een soort gemeenschappelijkheid. Identiteit Rutten: ‘Dat bleek ook bij een thema als ‘identiteit’. Zo was er enerzijds behoefte aan zoveel mogelijk diversiteit; iedereen moet zijn eigen woning en erf kunnen inrichten zoals-ie zelf wil. Dus niks welstand en architectonische samenhang. Tegelijk is er een duidelijke roep om een gemeenschappelijke identiteit. Die identiteit komt echter niet tot uiting in een van bovenaf bepaalde architectuurstijl, maar meer in de vormgeving van het landschap en in projecten als een kasteel, een bos met hoogbouwtorens of de aanleg van artificiële dijken; in symbolen dus om je op wijkniveau mee te kunnen identificeren.’ De suburbane wijk van de toekomst is, aldus de brainstormers, zeker geen pure woonwijk, maar
een wijk waar ook wordt gewerkt en gerecreëerd. Rutten: ‘Een gedeelde mening was dat het verschil tussen deze activiteiten steeds meer verdwijnt door ICT, thuiswerken en eigen ondernemerschap. De eigen wijk wordt daardoor, net als de Middeleeuwse stad, de plek waar zich het grootste deel van je leven afspeelt. Je eigen voedsel verbouwen en op straat of op de markt verkopen: dát was het beeld. Vanuit die optiek vond men dat er in de suburb van de toekomst veel grote publieke ruimtes zouden moeten zijn; van veldjes, weilanden en pleinen tot multifunctionele overdekte hallen.’ Autovrij Een andere conclusie van de brainstorm was ook dat de suburb van de toekomst een autovrije moet zijn. Rutten: ‘Juist omdat alles zich in en rond de woning afspeelt, is er minder behoefte aan de auto. De mobiliteit is hoog, maar eerder virtueel dan fysiek: je gaat eropuit in de wereld via Internet. Parkeren doe je buiten,
bij de toegangspoort, net zoals nu al bij volkstuincomplexen en recreatieparken het geval is.’ Wat kunnen we nu met al dit soort wilde ideeën in de nuchtere wereld van de locatie-ontwikkeling? Is het allemaal nostalgisch geneuzel van moderne mensen die beter eens wat vaker hun oude moeder kunnen bezoeken of een praatje met de buurvrouw moeten maken? Kabouters Rutten: ‘Het klinkt inderdaad allemaal erg jaren zeventig, toen kabouters en ander langharig tuig ook gezellig van alles met elkaar wilden ondernemen. Toch denk ik dat we dit soort signalen serieus moeten nemen. Ze zijn uiting van een maatschappelijke onderstroom waarbij de interesse in de collectieve dimensie van wonen en leven toeneemt. Je ziet trouwens bij steeds meer nieuwbouwlocaties dat bewoners zich via Internet organiseren en via de website met elkaar, de ontwikkelaars, gemeente of andere bedrijven communiceren. Er zijn al een soort virtuele gemeenschappen aan het ont-
staan. Ook willen bewoners invloed hebben op de inrichting en het beheer van de openbare ruimte en de samenstelling van de buurt.’ Meer zeggenschap voor de woonconsument heeft ook grote invloed op de planvorming en de rollen van partijen. Volgens Rutten is de tijd voorbij dat in stedenbouwkundige plannen alles tot in detail wordt vastgelegd. ‘Niet alleen in de woning zelf, maar ook bij de inrichting van de wijk zal een ruime mate van flexibiliteit ingebouwd moeten worden. Niet alles volplannen dus, maar plekken openlaten die op een gegeven moment wel of niet een bestemming krijgen.’ De professionele
de eigen woning en op het aanbieden van allerlei diensten tijdens en na de oplevering. Hiermee verschuift het accent van projectontwikkeling naar het accommoderen van individuele en gemeenschappelijke behoeften. Naar het inrichten van een samenleving dus. Dan gaat het niet alleen om persoonlijk wonen, maar ook om samenwonen.’
‘Er op uit in de wereld via Internet’ partijen zullen volgens Rutten ook hun monopoliepositie moeten inruilen voor een meer facilitaire rol. ‘Ze moeten zich erop richten de bewoners te ondersteunen in het keuzeproces bij de bouw van
persoonlijk wonen
43
HOOFDKANTOOR
Bouwfonds Wonen B.V. Westerdorpsstraat 66 Postbus 15 3870 DA Hoevelaken Telefoon 033 253 91 11 Fax 033 253 96 85 Email
[email protected] REGIO NOORD-OOST
Grote Voort 45 Postbus 10054 8000 GB Zwolle Telefoon 038 425 44 40 Fax 038 425 44 41 Email
[email protected] REGIO MIDDEN-OOST
De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort Telefoon 033 453 41 11 Fax 033 453 41 90 Email
[email protected] REGIO NOORD-WEST
Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem Telefoon 023 530 66 03 Fax 023 536 63 94 Email
[email protected] REGIO ZUID-WEST
Poortweg 4 Postbus 75 2600 AB Delft Telefoon 015 268 08 08 Fax 015 262 33 63 Email
[email protected] REGIO ZUID
Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven Telefoon 040 265 98 59 Fax 040 246 40 40 Email
[email protected]
