wonenetc. 16 eigen huis magazine mei 2014
eigen huis magazine mei 2014 17
Veertig jaar geleden werd Vereniging Eigen Huis opgericht, opdat de woningkoper niet meer alleen zou staan tegenover grote marktpartijen. Bouwers, makelaars, notarissen vonden dat meteen ‘weinig sympathiek.’ TEKST SANDER VAN DER PLOEG EN GONNIE OUSSOREN OPENINGSBEELD RON DE GRUIJL PORTRETFOTO'S ED VAN RIJSWIJK
H
et was met twaalf graden vrij koud voor de tijd van het jaar, toen in Nieuwspoort in Den Haag op 11 juni 1974 de eerste persconferentie van Vereniging Eigen Huis werd belegd. Glazen met sigaretten en sigaren stonden klaar voor de aanwezige journalisten. Aan een lange tafel zat het zeskoppige bestuur van de vereniging, die statutair al een maand eerder werd opgericht. Maar waarom? Op dat antwoord zaten de journalisten te wachten. ‘De vereniging moet u zien als een combinatie van de Consumentenbond en de ANWB’, zei oprichter Henny van Herwijnen. ‘Zowel een consumen-
tenorganisatie als service-instituut.’ Dat was hard nodig, vond hij. ‘Iedereen op de woningmarkt is georganiseerd: makelaars, bouwers, notarissen, architecten, noem maar op. Daar te-
‘Onze bouwkundigen werden in de begindagen van het terrein verjaagd’
genover staat die ene persoon, de consument, op het moment van wellicht de duurste aankoop van zijn leven; zijn huis. Het is een bij voorbaat verloren wedstrijd – als Feyenoord 1 tegen een ploeg uit de derde klasse zaterdagamateurs.’ De kranten reageerden vrij lauw. ‘Aan de al gigantische woudreus van het Nederlandse verenigingsleven, zit een nieuwe loot die zal opkomen voor de consumentenbelangen van bewoners van een eigen huis’, schreef De Telegraaf. Het Vrije Volk was nog kritischer: ‘Het initiatief is gekomen van Bouwfonds. (...) Toch pretendeert de vereniging onafhankelijk te zijn.’ Het klopt dat het initiatief uitging
1974
1975
1977
1979
Oprichting Vereniging Eigen Huis.
Vereniging Eigen Huis schrijft tienduizendste lid in.
Koopgekte op de huizenmarkt. Prijzen exploderen.
Economie belandt in een recessie door de tweede oliecrisis. Huizenprijzen gaan onderuit.
18 eigen huis magazine mei 2014
Rinus Bernaerts ( 62) werd in 2013 lid vanwege de Collectieve Inkoop Energie
‘Ik geloof in solidariteit’
‘Mijn zoon wees mij op de Collectieve Inkoop Energie, hij deed er zelf ook aan mee. Ik stimuleerde al mijn drie kinderen om een eigen huis te kopen. Het is de makkelijkste manier van kapitaalopbouw en je houdt grip op de kosten. Als je huurt, ben je aan de goden overgeleverd. Ik heb nu twee keer meegedaan met de collectieve inkoop en behalve een aantrekkelijk energieaanbod heeft dat mij ook een lidmaatschap op Vereniging Eigen Huis opgeleverd. Stom hè, ik raadde mijn kinderen wel aan een eigen huis te kopen, maar niet om lid te worden van de vereniging. In beide gevallen bleek de winnaar van de collectieve inkoop energie onze huidige energieleverancier te zijn. Hij moest nu zijn aanbod aan ons verlagen. Wat ik vooral mooi vind aan de collectieve inkoop is de solidariteitsgedachte. Daar geloof ik in. Nederland laat dat in rap tempo los en daar worden we niet beter van. Samen met wijkbewoners hebben we ook gezamenlijk bezwaar ingediend tegen de onroerendezaakbelasting. Of dat iets opgeleverd heeft? Eh, nee, dat niet. Of eigenlijk wel: het goede gevoel dat we er samen voor zijn gegaan.’
van het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten – destijds een semi-overheidsinstelling die verantwoordelijk was voor de bouw van goedkope koopwoningen. Het Bouwfonds verstrekte het startkapitaal in de vorm van een renteloze lening van 1,5 miljoen gulden. Bovendien kwam Van Herwijnen er vandaan. Hij was districtsdirecteur van het Bouwfonds. ‘Het fonds had destijds niet zo’n slechte naam als het later kreeg’, zegt Van Herwijnen nu. ‘Mijn toenmalige werkgever was vooral geïnteresseerd in bouwen, niet zozeer in geld.’ Van Herwijnens verleden bij de bouwer was juist een voordeel voor de vereniging, denkt hij. Vanwege zijn
functie kende hij de mores van alle partijen op de woningmarkt. ‘Zij verleenden uitsluitend diensten aan zichzelf. Kopers werden op alle denkbare manieren uitgeknepen.’ De vereniging kon ook kritisch zijn op de aanvankelijke geldschieter. ‘De vereniging heeft geen enkele binding met het Bouwfonds’, aldus het toenmalig bestuur in het Nieuwsblad van het Noorden in 1980. ‘Wij dagen iedereen uit om in het openbaar te tonen dat wij, behalve de lening, banden onderhouden met het Bouwfonds. Wij hebben het Bouwfonds zelfs enkele malen moeten afkraken als er iets niet deugde bij de oplevering van koopwoningen.’ Een van de eerste zaken
die de vereniging oppakte, was een technische keuring van nieuwbouwhuizen. ‘Nieuwbouwkopers waren aan de grillen van bouwers overgeleverd’, zegt Van Herwijnen. ‘Bij opleveringsgebreken was het credo betalen en niet zeuren.’ Veel bouwers waren dan ook niet blij met de bemoeienis van de vereniging. ‘Onze bouwkundigen werden in de begindagen van het bouwterrein verjaagd’, zegt Van Herwijnen. ‘Bij één bouwer moesten we zelfs de toegang tot de bouwplaats bij de rechter afdwingen.’ De keuringen bleken in een behoefte te voorzien. In 1976 beschikte de vereniging nog over een bouwkundige die halve dagen werkte, twee jaar
1982
1983
1984
Akkoord van Wassenaar – politiek, werkgevers en werknemers maken afspraken over loonmatiging.
De dubbele courtage van makelaars wordt afgeschaft.
Het beroep op de Gemeentegarantieregeling, voorloper van de NHG, bereikt met 2.500 schadeclaims een triest record. Huizenbezitters die kampen met werkloosheid en arbeidsongeschiktheid vormen speerpunt voor de vereniging.
eigen huis magazine mei 2014 19
Dennis Hartlooper (52) werd in 2012 lid vanwege Hypotheekservice
‘Het gaat niet alleen om de prijs’
‘Ik had al een gesprek gehad met een hypotheekverstrekker. Dat was prima hoor, maar ik dacht: een second opinion kan geen kwaad. Bij de hypotheekadviseur van Eigen Huis Hypotheekservice had ik een nóg beter gevoel. Hij nam de tijd, informeerde naar het huis en vroeg ook naar persoonlijke zaken in relatie tot het huis. Zo ging ik op hetzelfde moment een geregistreerd partnerschap aan en had ik ook nog een woning die moest worden verkocht. De adviseur heeft daar goed met me over gepraat en alle mitsen en maren besproken om me voor problemen te behoeden. Natuurlijk is het mooi dat je geen provisiekosten hoeft te betalen. Een adviseur mag er heus wel wat aan verdienen. Hij doet tenslotte iets voor je. Maar het is goed dat er kritisch wordt gekeken of een prijs reëel is. Bij een advies gaat het overigens niet alleen om de beste prijs, maar ook om het nakomen van beloftes. Daar hou ik van. En bij Eigen Huis Hypotheekservice kon ik daar van op aan. Ik werk zelf als sales- en productmanager en weet hoe belangrijk dat is.’
later waren dat er 22 die op jaarbasis bijna zesduizend keuringen verrichtten. Nu wordt ruim zestig procent van alle nieuwbouwwoningen door de vereniging gekeurd. Dat blijkt noodzakelijk. Vanaf halverwege de jaren tachtig doet de vereniging geregeld onderzoek naar opleveringsgebreken. Gemiddeld werden er twintig geconstateerd per woning en dat aantal is in de loop der jaren opmerkelijk stabiel gebleven. Ook, en misschien wel vooral, de makelaars ontkwamen niet aan kritiek van de vereniging. En ook in deze beroepsgroep viel het gedrag van de vereniging niet goed. ‘De eerste uitingen van de nieuwe vereniging wekken weinig sympathie’, schreef het toenmalige vakblad voor makelaars. ‘De vereniging lijkt zich nog veel ster-
ker te bezondigen aan overdrijving, versluiering en misleiding dan degenen aan wie de vereniging deze feiten met zoveel klem verwijt.’ Vereniging Eigen Huis vond de makelaars op haar pad omdat die destijds bij de verkoop van een huis voor zowel de koper als de verkoper konden werken. Zo streek de makelaar van beide partijen courtage op. Wiens belang hij nu verdedigde, was zo onmogelijk na te gaan. ‘We verzetten ons vanaf dag één tegen deze dubbele courtage’, zegt Van Herwijnen. ‘Dat ging er fel aan toe. We zijn zelfs door de makelaars voor de rechter gedaagd wegens smaad. We noemden de dubbele courtage een vorm van oplichting. Dat pikten de makelaars niet.’ De vereniging verloor de zaak, maar de toon was gezet. In het jaar 1977
bracht de vereniging het boekje Zelf je huis (ver)kopen uit, bedoeld om consumenten wegwijs te maken bij de aan- en verkoop van een woning om zo de makelaar te kunnen passeren. ‘Dat boekje ging meer dan 75 duizend keer over de toonbank’, zegt Van Herwijnen. ‘Als je een misstand niet meteen door pressie kan oplossen, moet je een alternatief bieden.’ Deze actie bleef niet onopgemerkt in de pers. Het doorgaans kritische, socialistische dagblad Het Vrije Volk schreef in een redactioneel commentaar uit 1979 dat ‘we de stellige indruk hebben dat Vereniging Eigen Huis een flink stuk eer kan opeisen voor wat betreft het stimuleren van zelf-onderzoek in de makelaarswereld.’ De krant erkende dat de vereniging consequent hamerde op de dubbele courtage. ‘Met
1985
1986
1988
1989
Vereniging Eigen Huis komt in het verweer tegen de hoge, vaste notaristarieven.
Huizenprijzen stijgen voor het eerst sinds jaren. Vereniging Eigen Huis telt 200 duizend leden.
Vereniging Eigen Huis raadt de spaarhypotheek als veilig en voordelig alternatief aan. Een oversluitgolf volgt.
Uit onderzoek van de vereniging blijkt dat notarissen bij een op de vier akten steken laten vallen.
eigen huis magazine mei 2014 21
Henk Ronner (69) is lid sinds 1974 vanwege de advisering
‘We hadden geen zak met geld’
‘Begin jaren zeventig hadden mijn vrouw en ik een doorsnee rijtjeshuis met een kleine voor- en achtertuin op het oog. Prima voor starters als wij. We hadden alleen geen zak met oud geld achter de hand en de woning kostte 75.000 gulden. Er was dus geen geld beschikbaar voor ook nog eens dubbele courtage voor de makelaar, wat in die tijd normaal was. In het te koop staande huis woonde een medewerker van een kinderkledingbedrijf. De woning stond op naam van de directeur van het bedrijf. Ik besloot rechtstreeks contact met de bewoner te zoeken in de hoop een deal te kunnen sluiten buiten de makelaar om. Zo konden we allebei veel kosten besparen. Via de bewoner kwam ik bij de directeur terecht en uiteindelijk mochten we het huis onderhands kopen. Toen moesten we nog een hypotheek regelen. We hebben drie banken benaderd. Geen wilde een lening verstrekken, omdat mijn vrouw en ik te weinig verdienden. Ik zocht contact met Vereniging Eigen Huis. Daar werd me geadviseerd toch met een makelaar in zee te gaan om zo de boel financieel rond te krijgen. Dat behoorde toen ook tot zijn takenpakket. We vonden een makelaar die een hypotheek voor ons kon regelen. Onze beide ouders moesten wel garant staan. En over zijn courtage hebben we scherp onderhandeld.’
name de Nederlandse Makelaars Bond (voorloper van de huidige NVM, red.) is er veel aan gelegen om de kritiek van de vereniging voor te zijn, of op z’n minst terechte kritiek te laten volgen door daden.’ Toch zou het nog drie jaar duren voordat de dubbele courtage door het kabinet Lubbers I in 1983 werd afgeschaft. Van Herwijnen is niet verbaasd over de media-aandacht voor de vereniging in die tijd. ‘We kaartten zaken aan die voorheen nooit aandacht kregen. Media smulden daarvan omdat ze geen idee hadden over wat de makelaars flikten, de krankzinnige tarieven van notarissen, de ondoorzichtige hypo-
theekmarkt of de falende bouwkwaliteit in dit land.’ Nu, veertig jaar later, richt de vereniging nog steeds haar pijlen op dezelfde marktpartijen om vaak dezelfde problemen. Is in al die tijd dan
‘De financiële sector bleef doof. We zijn het zelf gaan doen’
niets verbeterd voor de huizenkopers en -bezitters? ‘Natuurlijk wel’, zegt algemeen directeur Marlies Pernot. Zij nam in 2000 de taken van Van Herwijnen over. ‘Maar gewone mensen begeven zich op de woningmarkt nog steeds in een mijnenveld. Ook mondige en hoogopgeleide mensen, het maakt niet uit hoe slim je bent. Je hebt geen idee hoe het spel wordt gespeeld tussen aannemers, installateurs en architecten – ze spelen onder één hoedje.’ Pernot ontdekte het toen ze zelf een huis kocht en grondig liet verbouwen. Neem hypotheken. De meeste kopers vinden het leuk uitgebreid te
1991
1993
1994
1995
De vereniging doorbreekt de barrière van 300 duizend leden.
Vereniging Eigen Huis verhuist naar een nieuw, eigen pand aan de Displayweg in Amersfoort.
Huizenprijzen stijgen met 9 procent. Het eerste Paarse kabinet treedt aan. De vaste tarieven van makelaars worden afgeschaft.
Vereniging Eigen Huis richt samen met het Kadaster Koophuisnet op, een voorloper van Funda.
eigen huis magazine mei 2014 23
Loes Dekkers (62) werd in 1978 lid vanwege de opleveringskeuring
‘Zijn aannemers nu eigenlijk nog zo brutaal?’ ‘In 1978 kochten mijn man en ik een nieuwbouwwoning en we wilden zekerheid over wat we hadden gekocht. Vandaar de opleveringskeuring. Als leek laat je je toch gemakkelijk door een aannemer met een kluitje in het riet sturen. In het opleveringsrapport werden de gebreken genoteerd die de bouwkundige signaleerde. De aannemer moest die binnen zes weken herstellen. Zo wisten beide partijen waar ze aan toe waren. Wat ons vooral is bijgebleven, is dat de bouwkundige met zijn wijsvinger tegen een ruitje tikte, een ander geluid hoorde en constateerde dat er een barst in het glas zat. Ook opvallend was dat er toentertijd meerdere huizen werden opgeleverd en dat onze gebrekenlijst drie keer zo lang was als die van diegenen die geen ondersteuning hadden bij de oplevering. Ik weet trouwens niet of de aannemers van nu nog net zo brutaal zijn als aannemers toen waren. Er zat een barst in ons fonteintje in het toilet. Vroeg de aannemer aan mij of ik de sleutel had van het huis van de buren. Hij wilde het fonteintje gaan omwisselen met die van hen. Daar heb ik een stokje voor gestoken. Uiteindelijk heb ik een nieuw fonteintje gekregen.’
zoeken naar een passende woning. Maar aan het regelen van de financiering beleven de meeste kopers een stuk minder plezier. Zeker voor de uitbraak van de crisis in 2008 was de Nederlandse hypotheekmarkt verre van doorzichtig met talloze hypotheekvormen. Zie dan maar eens de goede te kiezen tegen betaalbare maandlasten. Die opgave was voor veel kopers ondoenlijk. Geen wonder dat het hypotheekadvies wordt uitbesteed. In vroeger dagen aan de makelaar, vanaf begin jaren negentig aan de hypotheekadviseur. Maar wie het ook was, de koper had nooit de zekerheid dat
het advies echt objectief was. Makelaars en adviseurs raadden jarenlang de hypotheken aan van geldverstrekkers die hen de beste provisie boden. Het belang van de klant deed er nauwelijks toe. Ook deze misstand werd door de vereniging vanaf de begindagen aangekaart. Het zou een van de meest langslepende dossiers in haar bestaan blijken. In 1988 pleitte de vereniging nog voor een uniform beloningssysteem voor iedere geldverstrekker en voor elke hypotheekvorm. ‘Als een bemiddelaar voor elke hypotheek eenzelfde beloning ontvangt, zal hij niet meer voor de keuze komen te
1996
1997
1999
Vereniging Eigen Huis dient een klacht in bij de Europese Commissie over de hoge notaristarieven. De Wet Onroerende Zaakbelasting (WOZ) wordt ingevoerd. De vereniging waarschuwt huizenkopers voor risicovolle beleggingshypotheken.
Nieuwe gekte op de huizenmarkt, zeker nu het tweede inkomen volledig mag meetellen voor de hypotheek.
Premier Kok waarschuwt voor een oververhitte huizenmarkt. De huizenprijzen stijgen met bijna 20 procent.
staan tussen het eigenbelang en dat van de consument’, schreef de vereniging in De Woonconsument, zoals dit magazine destijds heette. De politiek en de financiële sector bleven doof voor het pleidooi. ‘Er was te veel onwil om er echt wat aan te doen’, zegt directeur Strategie & Belangenbehartiging Rob Mulder. Een brochure uitbrengen om kopers wegwijs te maken op de hypotheekmarkt om ze daarmee provisiegedreven adviseurs te laten omzeilen, was gezien de complexe materie een te groot risico. ‘Dan moesten we het maar zelf doen’, zegt Mulder. ‘Dat was het begin van Eigen Huis Hypotheekservice –
eigen huis magazine mei 2014 25
een echt onafhankelijk hypotheekadvies, los van provisie.’ Achter de schermen ging de strijd gewoon door. Waar de vereniging eerst nog pleitte voor een uniforme beloning, verschoof het pleidooi naar een algeheel provisieverbod. In 2013, 39 jaar na de oprichting van de vereniging, was het zover. Meerdere onderzoeken van de overheid en een aantal affaires zoals de zogenoemde Woekerpoliskwestie, maakten duidelijk dat financieel advies ‘perverse prikkels’ bevatten – iets dat de vereniging ook altijd heeft beweerd. ‘We zaten aan de onderhandelingstafel met de banken en verzekeraars over het ver-
bod, we hebben het niet helemaal zelf voor elkaar gekregen’, zegt Mulder. ‘Maar het bewijst wel ons gelijk en toont aan welke invloed een krachtige vereniging kan uitoefenen.’ De vereniging besloot de afgelopen jaren haar invloed te laten gelden op
‘Klanten die nooit zijn overgestapt noemen ze captives, gevangenen’
een vrij nieuw terrein: de energiemarkt. Vanaf begin jaren negentig nam de aandacht voor energiebesparende maatregelen toe, maar de invloed van de energiemaatschappijen bleef lang buiten beschouwing. Tot de markt in 2004 werd opengebroken en consumenten niet langer afhankelijk waren van hun regionale energieboer en konden overstappen naar een goedkopere concurrent. Maar voor een goed functionerende energiemarkt was grover geschut nodig. Veel consumenten deinsden terug voor een overstap, al dan niet ingegeven door spookverhalen van hun energieleverancier.
2000
2001
2003
2006
Oprichter en hoofddirecteur Henny van Herwijnen gaat met pensioen. Hij wordt opgevolgd door Marlies Pernot.
De makelaarstitel wordt afgeschaft. Iedereen mag zich nu makelaar noemen.
De tarieven van notarissen worden vrijgegeven met meer concurrentie tot gevolg.
Aanpak van de woekerpolissen wordt een belangrijk strijdpunt van de vereniging.
26 eigen huis magazine mei 2014
Wieger Apperloo (56) is lid sinds 1980 vanwege de doelstelling
‘Omdat er iemand aan uw kant moet staan’ ‘Ik sta achter de doelstelling van Vereniging Eigen Huis: omdat er iemand aan uw kant moet staan. Ze ondersteunt mensen met een eigen huis. Ik kocht mijn eerste huis eind jaren zeventig en wilde objectief advies over hypotheken en informatie over de aankoop van een huis. Ik liet een opleveringskeuring doen en maakte gebruik van de juridische dienstverlening, vanwege een geschil over de grond bij mijn woning. De vereniging heeft mij in alles goed bijgestaan. Nu maak ik gebruik van de kortingen op de verzekeringen van FBTO en ben ik blij dat de vereniging opkomt voor onze belangen in Den Haag. Denk bijvoorbeeld aan de discussie over de hypotheekrenteaftrek. Ik moet eerlijk zeggen dat ik wel eens heb overwogen mijn lidmaatschap op te zeggen. Er verschenen opeens advertenties in het maandblad. Als onafhankelijk instituut moet je je daar niet aan wagen, vind ik. Ook al is het niet zo, mensen kunnen denken dat de vereniging haar naam verbindt aan de adverteerders en hun producten. Dat werkt verwarrend. Ik zou dan eerder de contributie hebben verhoogd. Toch ben ik lid gebleven voor de algemene ondersteuning en de informatieve artikelen. Zo blijf ik goed op de hoogte. En dat aspect weegt toch zwaarder.’
‘Weet je hoe energiemaatschappijen klanten noemen die nog nooit zijn overgestapt? Captives, gevangenen’, zegt Pernot. De vereniging zette in 2009 de Collectieve Inkoop Energie op, waarmee zij potentiële klanten levert voor de beste aanbieder. ‘Meer dan 280 duizend huishoudens betalen hierdoor maandelijks minder voor hun energie’, zegt Pernot, ‘maar overstappen stimuleren alleen is niet genoeg.’ Vanaf 2012 publiceerde de vereniging in dit blad geregeld over misstanden in de energiesector. Want de concurrentie op de markt leverde de consument wel geld op, maar toch
blijft de rekening te hoog. Meer dan de helft van de rekening bestaat uit btw en netbeheerkosten waar de markt geen grip op heeft. De overheid en nutsbedrijven blijven zich verrijken aan elementaire behoeften van woningbezitters. De zaak is daarom nog niet gesloten. Het energiedossier toont volgens Pernot aan dat de vereniging constant zoekt naar nieuwe, relevante strijdpunten. ‘Dat betekent dat je je constant moet aanpassen, je uitgangspunten moeten actueel blijven.’ Ook de komende jaren is nog voldoende te doen. Ruim een miljoen huishoudens staan onder water: hun hypotheek is
hoger dan de waarde van hun huis. Minimaal negentigduizend woningbezitters kampen door de crisis met acute betalingsproblemen met hun hypotheek. Ondanks een flexibele arbeidsmarkt, komen mensen met een tijdelijk arbeidscontract of zzp’ers nog moeilijk aan een hypotheek. En nog dagelijks ontdekken bouwkundigen van de vereniging gebreken aan nieuwbouwhuizen. ‘Pas als de positie van de eigenwoningbezitter riant is, kunnen we onszelf opheffen’, zegt Pernot. ‘Ik ben alleen bang dat dit moment nooit aanbreekt. Er is nog zoveel te doen.’
2008
2009
2014
De Bankspaarhypotheek wordt ingevoerd. Verenging Eigen Huis heeft hiervoor gepleit. De economische crisis begint.
Vereniging Eigen Huis organiseert voor de eerste keer de Collectieve Inkoop Energie.
1,4 miljoen huishoudens staan ‘onder water’. Ruim 92 duizend huishoudens hebben een serieuze betalingsachterstand op de hypotheek. Betalingsproblematiek en aanpak van restschuld zijn speerpunten voor de vereniging.
eigen huis magazine mei 2014 27
