Een eigen
huis
www.lindenotarissen.nl
Inhoudsopgave Een eigen huis
3
Woonhuis, de akte van levering
4
De Hypotheek
5
Samenlevingscontract
7
Testament
8
Een eigen huis U leest dit boekje waarschijnlijk omdat u een huis heeft gekocht of een huis gaat kopen. In dit boekje staat veel informatie over de juridische kant van de aan- of verkoop van een huis en het afsluiten van een hypotheek. Omdat het kopen van een huis vaak samen gaat met samenwonen is er ook informatie over een samenlevingscontract opgenomen. Tenslotte kan het belangrijk zijn om een testament te maken. Dat is het laatste onderwerp van dit boekje. Voor het kopen van een huis moet u naar de notaris. Niet alleen om het huis over te dragen (leveringsakte), maar ook om er een hypotheek op te vestigen (hypotheekakte). Ook voor een samenlevingscontract en een testament moet u bij de notaris zijn. Vaak worden deze zaken in één keer geregeld door mensen die voor het eerst een huis gaan kopen. Het maken van deze 5 akten (levering, hypotheek, samenlevingscontract en twee testamenten) is veel werk. Wij hebben te maken met uw wensen, met die van de bank, de wettelijke regels, het testamentenregister, het kadaster, etc. Het is echter wel zo dat het maken van meer akten voor dezelfde personen sneller en makkelijker kan dan een enkele akte. Vandaar dat wij voor starters aantrekkelijke tarieven hanteren. Onder starters verstaan wij mensen die voor het eerst een huis kopen of in een soortgelijke positie verkeren. Bent u starter? een gesprek met ons wordt dat duidelijk.
2
Linde Notarissen heeft een sterke positie in Overijssel. Met ongeveer 30 medewerkers zijn wij een van de grotere kantoren van de regio. Ons kantoor werkt zowel voor het MKB en de agrarische sector als voor de particuliere markt. In dit boekje proberen wij zo duidelijk mogelijk uit te leggen wat wij voor u kunnen betekenen, wat er in de akten komt te staan en waarvoor u ons nodig heeft. Het is vaak verhelderend om voordat u beslissingen neemt over kopen, lenen of samenwonen een gesprek te hebben met een van onze medewerkers. Als u ook een en ander weet van juridische gevolgen kunt u vaak betere beslissingen nemen.
Een nieuw
geluk
Voor vragen, contact en een offerte kunt u kijken op: www.lindenotarissen.nl.
Graag tot ziens!
3
Woonhuis, de akte van levering
4
De Hypotheek
Bij de aankoop van een woonhuis moet u de risico’s zo klein mogelijk houden. Een juridisch degelijke koopovereenkomst en akte van levering vormen een juiste basis om problemen in de toekomst te voorkomen. Wij regelen dit graag voor u.
In de hypotheekakte wordt geregeld dat u geld krijgt in ruil voor het recht van hypotheek. Dit maakt de bank geen eigenaar, maar geeft de bank wel een aantal rechten. Welke rechten dit zijn staat in de hypotheekakte.
Heeft u uw huis verkocht? Of heeft u een huis gekocht? Het is dan wettelijk verplicht dat er een (voorlopige) koopovereenkomst wordt opgesteld. Zonder deze schriftelijke koopovereenkomst is uw koop niet geldig. Meestal stelt de verkopende makelaar de koopovereenkomst op, maar de notaris kan dit ook voor u doen. In de overeenkomst worden de mondeling gemaakte afspraken vastgelegd. Uiteraard komen er meer dingen bij kijken dan alleen het vastleggen van de koopprijs en de datum van overdracht.
De meeste mensen hebben voor de aankoop van een woning een bank nodig om de koopsom te financieren. Het afsluiten van een hypothecaire geldlening voor de aankoop van een woning is eigenlijk niets bijzonders. Vrijwel iedereen heeft een hypotheek nodig om een huis te kopen.
Denkt u bijvoorbeeld aan het volgende: • is koper een waarborgsom verschuldigd? • wie draagt het risico van (bodem) verontreiniging of asbest? • wat zijn de gevolgen van de boetebepalingen indien koper of verkoper hun verplichtingen niet nakomen? • is er sprake van ontbindende voorwaarden (“voorlopig”) wegens financiering of het niet-verkopen van de eigen woning, of is de koopovereenkomst definitief? Verdere vragen kunnen zijn: • moet de koopakte worden ingeschreven bij het kadaster? • mag de verkoper nog een andere koper zoeken indien de eigen woning van de koper nog niet is verkocht? • zo ja, hoe wordt dat dan afgesproken? • hoe zit het met de wettelijke bedenktijd van de koper? Nadat de notaris de koopovereenkomst heeft ontvangen, zal de notaris controleren of de verkoper bevoegd is voor verkoop. Problemen kunnen aanwezig zijn indien er sprake is van niet afgewikkelde echtscheidingen of nalatenschappen, of wanneer niet alle rechthebbenden bij de koopovereenkomst zijn betrokken. Bij de eigendomsoverdracht wordt door de notaris gecontroleerd of de financiële verplichtingen zowel door koper (financiering) als door verkoper (aflossing oude hypotheek) zijn nagekomen. Indien koper en verkoper zonder tussenkomst van een makelaar overeenstemming hebben bereikt, kunnen onze medewerkers een koopovereenkomst voor u opstellen. U komt dan als koper en verkoper samen bij ons op kantoor om de koopovereenkomst te bespreken en te ondertekenen. Uiteraard niet eerder dan dat alle partijen gedegen zijn voorgelicht over alle relevante punten.
Mensen zeggen: “Ik neem een hypotheek” of “het huis is van de bank”. Deze uitspraken zijn juridisch onjuist. Hypotheek geven is in feite het huis in onderpand geven. U als koper geeft het recht van hypotheek aan de bank en de bank leent u een geldbedrag om een huis te kunnen aankopen. Het huis is in volledig eigendom bij u als koper. De bank heeft - zolang u aan uw verplichtingen voldoet - geen beschikkingsbevoegdheid over uw huis. Kort gezegd houdt het recht van hypotheek het volgende in: “Indien u niet betaalt, verkoopt de bank uw huis” Met andere woorden: als u gewoon aan uw rente en aflossingsverplichtingen voldoet, heeft u van de bank geen last. Bij een gedwongen verkoop wordt eerst aan de bank betaald en dan pas worden andere schulden voldaan. De bank zal in de hypotheekakte bepaalde voorwaarden voorschrijven. Deze hebben voornamelijk tot doel het onderpand (uw huis) in de waarde te laten zoals die is. U moet dan denken aan het verbod tot verhuur en verbod tot afbraak zonder toestemming van de bank. Daarnaast zijn er allerlei bepalingen die tot doel hebben de bank zo min mogelijk risico te laten lopen. Denkt u hierbij bijvoorbeeld aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het voordeel bij de NHG is dat de rente lager is voor u. Op deze manier snijdt het mes aan twee kanten. Tenslotte: als u de lening gebruikt voor aankoop, verbouwing of verbetering van uw eigen woonhuis, zijn de kosten voor de hypotheekakte meestal fiscaal aftrekbaar. Uiteraard is het van belang om te controleren of dit voor uw persoonlijke situatie ook geldt.
5
Samenlevingscontract In een samenlevingscontract worden een aantal afspraken tussen u en uw partner vastgelegd. Bijvoorbeeld over de kosten van de huishouding, de aansprakelijkheid voor schulden en pensioenrechten. Een samenlevingscontract is soms verplicht om van bepaalde fiscaal voordelige regelingen gebruik te kunnen maken. Eindelijk samenwonen. U bent uitgeklust in uw nieuwe huis en woont nu samen. Maar moet er dan verder nog iets geregeld worden? Het antwoord is: Ja. Immers, in de wet staan allerlei voorzieningen voor de gehuwden en de geregistreerde partners, maar voor de samenwoners onder ons is niets geregeld. Samenwoners moeten zelf allerlei regelingen treffen. Dat moet in een notarieel samenlevingscontract.
6
Nu eindelijk
samen
In het samenlevingscontract staan onder andere regelingen over de volgende onderwerpen: • Hoe worden de kosten van de huishouding voldaan? Hoe groot is het aandeel van ieder van de samenwoners in het betalen van die huishoudelijke kosten? • Hoe zit het met de aansprakelijkheid van schulden, die door één van de samenwoners wordt aangegaan. • Wat gebeurt er als de samenwoners het samenwonen niet meer zien zitten? In het samenlevingscontract staat een regeling, die een handleiding geeft hoe dan te handelen. • Door het samenlevingscontract kunt u uw partner recht geven op een nabestaandenpensioen. Veel pensioenfondsen stellen de eis van een notarieel samenlevingscontract. • Bij overlijden van uw samenwonende partner kunt u een regeling opnemen, dat aan de langstlevende samenwoner het gemeenschappelijk vermogen toekomt. Dit kan fiscale voordelen opleveren ten aanzien van het successierecht (belasting die moet worden betaald over een erfenis). • Ten aanzien van het successierecht moeten samenwoners, om te vallen onder dezelfde voordelige regeling als gehuwden, voldoen aan een aantal voorwaarden, zoals: minimaal een half jaar samenwonen; het hebben van een notarieel samenlevingscontract; ingeschreven staan bij de gemeente op hetzelfde adres; vanaf 1 januari 2010 is ook voor het fiscaal partnerschap in de IB een notarieel samenlevingscontract vereist. Om deze en nog meer redenen is het aan te raden een bezoek te brengen aan een van onze kantoren voor een gesprek over een samenlevingscontract.
7
alles goed
Testament Samenwoners willen eigenlijk altijd de partner als enig erfgenaam, maar de wet regelt dit niet. Dit moet worden geregeld bij testament. In een testament staat verder wat er moet gebeuren indien partners vlak na elkaar overlijden. U geniet van het leven en denkt niet aan de dood. Het is echter aan te raden om eens stil te staan aan wie u uw bezittingen nalaat. Voor gehuwden is het in de wet geregeld dat de nalatenschap toekomt aan de langstlevende echtgenoot en na diens overlijden alleen aan de familie van de langstlevende.
8
Samenwoners willen dit natuurlijk ook voor hun partner goed regelen. Noodzakelijk is het dan om een testament op te stellen, waarbij u uw partner tot erfgenaam benoemt. Veel mensen realiseren zich niet dat wanneer de langstlevende partner overlijdt, het totale vermogen naar de erfgenamen van de langstlevende partner gaat. De schoonfamilie van de eerst overledene dus. Dit kan heel onredelijk uitwerken, vooral wanneer de tijd tussen het eerste en tweede overlijden kort is. Voorbeeld: U gaat samen met uw partner naar vrienden voor een gezellige avond, onderweg vindt er een frontale botsing plaats. U overlijdt en uw partner overlijdt tengevolge van het ongeluk een maand later. Uw familieleden zijn ontroostbaar, maar worden daarnaast geconfronteerd met het feit dat uw vermogen naar de familieleden van uw partner gaat. Hoe voorkomt u dit? Maak een testament waarin een regeling is opgenomen dat in eerste instantie het vermogen vererft naar uw langstlevende partner, maar waarin tevens een regeling is opgenomen dat wanneer uw partner komt te overlijden, het door uw partner geërfde vermogen,
of het restant daarvan, in tweede instantie toekomt aan uw naaste familieleden. Het kan natuurlijk ook zijn dat u niet gaat samenwonen maar alleen gaat wonen. Wat gaat er dan met uw bezittingen gebeuren als u overlijdt? Naar de familie of naar een goed doel? Wie wikkelt de nalatenschap af en regelt uw begrafenis? Zaken om eens over na te denken en via een testament te regelen. Vragen De informatie in dit boekje is algemeen. Voor vragen over uw persoonlijke situatie kunt u contact opnemen met een van onze kantoren. Voor een oriënterend gesprek brengen wij geen kosten in rekening. Kosten Voor het maken van de leveringsakte, de hypotheekakte, het samenlevingscontract en de testamenten worden kosten in rekening gebracht. Linde Notarissen hanteert altijd betaalbare tarieven. Wij hebben geen actie, bonus, basis of huistarief, maar altijd lage tarieven voor iedereen. Daarnaast begrijpen wij dat mensen geen verrassingen achteraf willen. Veel kantoren rekenen extra geld voor werkzaamheden waar u geen invloed op heeft, wij doen dit niet. Zijn er buitengewone omstandigheden, zoals bijvoorbeeld een echtscheiding, dan rekenen wij wel extra kosten, maar nooit zonder dit met u te communiceren. Onze offerte met uitgebreide toelichting geeft u daar duidelijkheid in.
Een offerte aanvragen kan via www.lindenotarissen.nl/offerte.
geregeld 9
Dedemsvaart
Kampen
Vriezenveen
Postbus 80 7700 AB Dedemsvaart
Postbus 331 8260 AH Kampen
Postbus 210 7670 AE Vriezenveen
Egelantier 61 7701 NP Dedemsvaart T 0523 613 342 F 0523 616 055
Meeuwenweg 17 8261 VZ Kampen T 038 33 37 051 F 038 33 37 505
Kerkplein 2 7671 HM Vriezenveen T 0546 569 922 F 0546 569 632
www.lindenotarissen.nl
