EEN EIGEN HUIS, EEN BETER LEVEN?

EEN EIGEN HUIS, EEN BETER LEVEN?

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

Een eigen huis, een beter leven?

VOORWOORD

Wat doet kopen met mensen? Kennissen in mijn straat bleven er wonen omdat ze gebruik maakten van het Te Woon aanbod. Ze hadden al bijna een koopwoning in Naaldwijk aangeschaft, maar konden met Koopgarant hun huurwoning kopen en verbouwen. Voor mijn zoon betekende het in ieder geval het behoud van een belangrijk vriendje. Of het hen ook empowerd heeft? Ik had niet geweten hoe ik dat had moeten onderzoeken.

In 2002 rapporteerde de SEV de zegeningen van het verkopen van huurwoningen (De effecten van de verkoop van huurwoningen, SEV, 2002). Dit onderzoek lichtte een tipje van de sluier op: de kopende huurders gingen vanwege de aankoop meer werken en werden naar eigen zeggen ook actiever in de buurt. Ook buurt en corporatie werden er beter van.

Dertien corporaties hadden de behoefte om hier meer zicht op te krijgen. Zij gaven samen met de SEV het OTB opdracht om diepgaand te onderzoeken hoe het zit met de empowerment van de huurder die zijn huis koopt. Hoe je dat moet onderzoeken, wist het OTB gelukkig wel. Het leerde ons te spreken in termen van eigenwaarde, controle en woninggerelateerde emancipatie.

De hoofdconclusie is dat er geen directe aanwijzingen zijn dat kopen leidt tot empowerment. Het blijken de al meer empowerde huurders (in termen van ‘controle’) te zijn, die kopen. Dat is te verklaren op basis van hun hogere opleiding en inkomen. Wel verbetert kopen het financieel perspectief. En, meer geld vergroot in ieder geval de financiële zelfredzaamheid en keuzevrijheid.

Het onderzoek in 2002 was een opsteker voor koopvarianten omdat bleek dat MGE-kopers zich net zo gedroegen als gewone kopers en er onder hen nog sterker sprake was van toegenomen arbeidsparticipatie. Dat laatste kon nu niet bevestigd worden, maar ook nu blijken koopvarianten weer een bijzonder effect te hebben. We wisten al dat de korting een financiële opstap biedt. Maar het blijkt ook een belangrijke psychologische opstap. Want deze kopers die qua inkomen en opleiding, maar ook qua (minder) vertrouwen op huurders lijken, durven de stap wel aan met een beschermde koop.

Een andere opsteker is de positieve houding van de huurders die blijven huren. Zij zijn in meerderheid blij met de keuzemogelijkheid. Zij zijn bewuste huurders geworden en vinden ook dat de buurt er door de verkoop op vooruit gaat. Maar liefst 20 procent van de huurders geeft aan koop toch nog te overwegen, zowel van de eigen woning als van een andere koopwoning. Dat reservoir kan wellicht nog aangeboord worden met een persoonlijke benadering, het versterken van het vertrouwen in de buurt en aanvullende producten die inspelen op de financiële drempels of risico’s.

Wonderen moeten we niet verwachten van het eigen woningbezit. Maar het aanbieden van keuzemogelijkheden op zich doet al veel goed. De voor empowerment belangrijke positieve keuzevrijheid (wat dat is, kunt u ook lezen in dit rapport) kan bovendien vergroot worden met Koopgarant, Sociale Koop of andere instrumenten, omdat daarmee kopen voor diverse huurders een haalbare keuze wordt.

3

Alle reden dus om, met de nodige nuance in de argumentatie, verkoopprogramma’s aan huurders te blijven aanbieden.

Leeswijzer Het onderzoek is in twee fases uitgevoerd. Eerst zijn de kopers benaderd met de onderzoeksvraag of kopen leidt tot empowerment. De bevindingen zijn weergegeven in deel 1. De uitkomsten van het onderzoek onder huurders en de vergelijking van de huurders en kopers zijn opgenomen in deel 2. De samenvatting vooraf geeft een kort overzicht over de belangrijkste bevindingen.

Maarten Vos Programmabegeleider SEV

4


SAMENVATTING

Conclusies De veronderstelling dat het kopen van een huis mensen zelfredzaam maakt en meer keuzevrijheid oplevert, klopt niet. Er is nauwelijks sprake van een stijging van opleidingsniveau of inkomen bij huurders die hun huurhuis kopen. Evenmin nemen het gevoel van eigenwaarde en de ervaren controle over het eigen leven toe door het kopen van het eigen huurhuis. Van empowerment door het verkrijgen van een koopwoning is dus geen sprake. Het is eerder zo dat empowerde huurders overgaan tot het kopen van hun huurwoning, is de conclusie van het onderzoek ‘Een eigen huis, een beter leven?’.

Er zijn drie empowermenteffecten gevonden die wel van belang zijn voor het verkoopbeleid van corporaties. Kopers gaan er financieel op vooruit, zowel in eigen ervaring als in een rekenkundige analyse. Kopers ervaren meer vrijheid en veiligheid in de woning. Ten slotte is de keuzevrijheid bij huurders toegenomen, omdat zij door het aanbod echt het gevoel hebben voor een huurwoning te hebben gekozen.

‘Een koophuis is goed voor een mens’, is de gedachte achter de verkoopprogramma’s van een aantal woningcorporaties. Zij gaan ervan uit dat het kopen van een huis mensen in staat stelt meer zeggenschap en controle over hun leven te verkrijgen. In opdracht van 13 corporaties en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting heeft onderzoeksinstituut OTB onderzocht of dat ook inderdaad zo is. Daartoe zijn in twee fasen enquêtes afgenomen. In oktober 2007 werden 535 kopers van huurwoningen in Nederland bevraagd. Daarvan waren 286 mensen marktconforme kopers en 249 mensen niet-marktconforme kopers: mensen die bijvoorbeeld gebruik hebben gemaakt van Koopgarant of Sociale Koop. In juni 2008 volgde een enquête onder 602 mensen die weliswaar het aanbod kregen om hun woning te kopen, maar toch besloten deze te blijven huren. Aan de hand van de respons van beide groepen is vervolgens onderzocht of de stelling klopt dat corporaties daadwerkelijk aan empowerment van mensen bijdragen door woningen te verkopen.

Dimensies van empowerment In het onderzoek worden drie dimensies van empowerment onderscheiden. In de eerste plaats gaat het om keuzevrijheid. Als je zelf mag kiezen of je koopt of huurt, is de keuzevrijheid toegenomen. Zeggenschap over de eigen woning is ook een voorbeeld van grotere keuzevrijheid: je mag nu je keuken vervangen, een muur uitbreken en je deuren verven in de kleur die jij verkiest – keuzes die je als huurder (meestal) niet mocht maken. Je kunt daardoor in de woning volledig jezelf zijn. Een tweede dimensie van empowerment is sociale stijging of positieverbetering. De verwachting is namelijk dat het stimuleren van keuzevrijheid er ook toe leidt dat mensen vooruitkomen in het leven. Bovendien kan het kopen van een huis leiden tot een verbetering van de economische positie, bijvoorbeeld omdat er vermogen wordt opgebouwd door de waardestijging van de woning en de aflossing van de hypotheek. Daardoor ontstaat meer financiële ruimte, wat op velerlei manieren iemands positie kan versterken.

5

De derde dimensie van empowerment is de emancipatiegraad. Dit heeft betrekking op de mate van zeggenschap en controle die mensen zeggen te hebben in verschillende facetten van het dagelijks leven. Naarmate iemand beter erin slaagt richting te geven aan zijn leven, zal hij eerder tevreden zijn over wie hij is en wat hij kan. Hij voelt zich zelfstandig en in control, en dat kan weer van invloed zijn op de kansen voor sociale stijging en het benutten van keuzemogelijkheden.

Dimensie 1: keuzevrijheid De veronderstelling is dat kopers, omdat zij eigenaar van hun woning zijn, meer keuzevrijheid ervaren dan huurders wordt niet gesteund door de uitkomsten van het onderzoek. Ongeveer de helft van de respondenten vindt dat kopers meer keuzevrijheid hebben dan huurders, de andere helft meent juist van niet. Er is geen verschil tussen kopers en huurders. Dit kan worden verklaard door het feit dat er verschillende dimensies van keuzevrijheid zijn. Op de ene dimensie, de vrijheid om te doen met de woning wat je wilt, scoren kopers hoger. Er is echter ook een andere interpretatie van keuzevrijheid mogelijk: de vrijheid om te verhuizen. Dit is een vorm van vrijheid die bij huurders juist groter is. Deze verschillende interpretaties van keuzevrijheid hebben ertoe geleid dat er geen verschillen zijn in de ervaren keuzevrijheid tussen huurders en kopers. Het aanbod om hun woning te kopen, heeft echter wel bij de huurders die besloten niet te kopen geleid tot een groter gevoel van keuzevrijheid.

Dimensie 2: sociale stijging Uit de enquêtes blijken slechts in zeer geringe mate effecten op te treden op de arbeidparticipatie, uitbreiding van het sociale netwerk en verhoging van status. Het belangrijkste effect van koop was voor de respondenten de veranderde financiële situatie. Het merendeel van hen was van mening dat kopen financieel de meest verstandige keuze is. Er werd vermogen opgebouwd en het zou uiteindelijk voordeliger kunnen zijn dan huren. Dat blijkt ook uit een rekenkundige analyse op basis van de zogenaamde ‘gebruikskosten’. Kopers zijn uiteindelijk financieel beter af, uitgaande van een waardestijging conform inflatie. Bovendien had de aankoop van de woning mensen ingewijd in de wereld van hypotheken en hen alert gemaakt op economische ontwikkelingen. Dit kunnen indicaties zijn van empowerment. Maar het zijn niet meer dan indicaties.

Dimensie 3: emancipatiegraad In het kader van dit onderzoek is ook gekeken of kopers meer geëmancipeerd zijn dan huurders. Dit werd gemeten aan de hand van drie zogeheten emancipatieschalen: het gevoel bij de geënquêteerden van hun eigenwaarde, de mate waarin zij controle over het leven ervaren en de mate van vrijheid in en controle over de woning. Een vergelijking van de scores op het gebied van eigenwaarde, bracht inderdaad verschillen tussen kopers en huurders aan het licht. Deze zijn echter anders dan verwacht, want juist de huurders blijken hoger te scoren dan de kopers. Zowel marktconforme als niet-marktconforme kopers scoren significant lager dan huurders op het gebied van eigenwaarde. Kopers scoren wel hoger als het gaat om de controle die mensen ervaren in het leven. Dit verschil tussen kopers en huurders kan echter worden verklaard uit de achtergrondvariabelen. Kopers ervaren meer controle omdat zij een hoger inkomen en een hogere opleiding hebben. Dit duidt op een mogelijk omgekeerde relatie. Het is niet zo dat zij meer controle ervaren door het kopen van een huis, maar degenen die meer controle over hun leven ervaren, zijn eerder geneigd om te kopen.

6


Zoals te verwachten viel, scoren kopers ook hoger als hen wordt gevraagd in hoeverre zij vrijheid en veiligheid in hun woning ervaren. Dit betreft vooral ook de vrijheid die zij ervaren om met de woning te kunnen doen wat ze willen. De verklaring daarvoor is dat de woning nu hun eigendom is en niet langer dat van de verhuurder. Lager opgeleiden scoren hier significant hoger dan hoger opgeleiden. Ook blijkt dat er sprake is van een samenhang met de controle die mensen ervaren. Hoe lager de ervaren controle over het leven, hoe hoger de ervaren vrijheid. Blijkbaar is de ervaren vrijheid en veiligheid groter voor mensen die in de rest van hun leven minder controle ervaren. Het eigen huis als veilige haven in een oncontroleerbare wereld.

Motieven om niet te kopen Het onderzoek gaat ook in op de vraag of huurders het aanbod om te kopen naar hun eigen idee serieus hadden afgewogen. En zo niet, waarom zij dat dan niet gedaan hadden. De belangrijkste motieven om er überhaupt niet over na te denken, betroffen de hoge leeftijd, de technische staat, ontevredenheid met de woonomgeving en een voorgenomen verhuizing. Een totaalanalyse laat verder zien dat alleenstaanden beduidend vaker dan andere typen huishoudens het aanbod om te kopen niet in overweging te nemen. Verder blijkt dat degenen die wel overwogen om te kopen, hoger scoren op de emancipatieschaal ‘controle’ en vaker informatie inwonnen over het kopen van een huis. Dus naarmate huurders meer controle ervaren over hun leven, hebben zij ook vaker overwogen om op het koopaanbod in te gaan. De kopers verschillen in veel opzichten van degenen die niet kochten. Zo hebben de kopers een hoger inkomen en een hogere opleiding. Verder blijkt dat ook de woningen van de kopers verschillen van die van degenen die blijven huren: de woningen van de kopers zijn groter, van een aantrekkelijker woningtype en hebben een relatief gunstige koopprijs in verhouding tot de huur. Als rekening wordt gehouden met al deze verschillen in huishouden en woning, blijft nog steeds de mate van emancipatie van belang: kopers ervaren een lagere eigenwaarde en een hogere woninggerelateerde emancipatie.

Empowerment van niet-marktconforme kopers Kopers van niet-marktconforme woningen voelen zich ‘gewone’ kopers, zo is ook uit eerder onderzoek gebleken. De enquête toont aan dat niet-marktconforme kopers net als ‘gewone kopers’ geen empowermenteffecten ervaren. Ze zijn ook niet minder geëmancipeerd dan de gewone kopers. Er blijken overigens wel degelijk verschillen te zijn. Kopers van niet-marktconforme woningen gaven aan minder vaak vertrouwen in andere mensen te hebben. Bovendien hadden zij een lagere opleiding, waren ze ouder en vaker in een huurhuis opgegroeid. Verder ervoeren zij het kopen vaker dan de andere kopers als een risico en kozen zij vaker een hypotheek met een lager risicoprofiel. In vele opzichten blijken de niet-marktconforme kopers erg veel op huurders te lijken. Het kopen van een huis geeft deze groep een groter gevoel van vrijheid in de woning, vooral voor degenen die in de rest van hun leven weinig controle ervaren.

7

EEN EIGEN HUIS, EEN BETER LEVEN? Onderzoeksrapport 1

Effecten van de verkoop van corporatiewoningen aan huurders

Auteurs: Marja Elsinga Talja Blokland Gerard van Bortel Christien Klaufus m.m.v. Cor Lamain

2


INHOUDSOPGAVE

Inhoudsopgave .................................................................................................................................................. 3 1.

Samenvatting en conclusies ....................................................................................................................... 5 1.1

De centrale vraag............................................................................................................................ 5

1.2

Keuzevrijheid .................................................................................................................................. 6

1.3

Sociale stijging: grotere arbeidsparticipatie..................................................................................... 6

1.4

Sociale stijging: netwerk en status .................................................................................................. 7

1.5

Sociale stijging: financiële vooruitgang op het woonvlak ................................................................ 7

1.6

Sociale stijging: meer kennis en financiële controle........................................................................ 8

1.7

Emancipatie: gemeten in schalen ................................................................................................... 9

1.8

Niet-marktconforme kopers zijn anders, maar voelen zich niet anders......................................... 10

1.9

Emancipeert een koopwoning?..................................................................................................... 10

2.

Inleiding .................................................................................................................................................... 13

3.

Onderzoeksopzet...................................................................................................................................... 15

4.

5.

6.

3.1

Empowerment, keuzevrijheid en positieverbetering...................................................................... 15

3.2

Uitwerking ..................................................................................................................................... 16

3.3

Onderzoekspopulatie en steekproef ............................................................................................. 18

3.4

Respons........................................................................................................................................ 20

Kennismaking met de kopers in het onderzoek ....................................................................................... 25 4.1

Inleiding ........................................................................................................................................ 25

4.2

Woonsituatie ................................................................................................................................. 25

4.3

Kenmerken van de huishoudens .................................................................................................. 27

4.4

Werk en inkomen .......................................................................................................................... 29

4.5

Bekendheid met de koopwoning ................................................................................................... 32

4.6

Oriëntatie op kopen....................................................................................................................... 33

4.7

Koopprijs en marktwaarde ............................................................................................................ 35

4.8

Advisering en financiering............................................................................................................. 35

4.9

Conclusies .................................................................................................................................... 38

Leidt kopen tot meer keuzevrijheid? ......................................................................................................... 39 5.1

Inleiding ........................................................................................................................................ 39

5.2

Koopmotieven ............................................................................................................................... 39

5.3

Investeringen in de woning ........................................................................................................... 42

5.4

Betrokkenheid ............................................................................................................................... 44

5.5

Besluit ........................................................................................................................................... 45

Draagt kopen bij aan sociale stijging? ...................................................................................................... 47 6.1

Inleiding ........................................................................................................................................ 47

6.2

Belangrijke veranderingen na het kopen....................................................................................... 47

6.3

Arbeidsparticipatie ........................................................................................................................ 47

6.4

Sociaal netwerk en status ............................................................................................................. 49

6.5

Financiële vooruitgang op het woonvlak? ..................................................................................... 50

3

7.

6.6

Kennis van risico’s en financiële wereld........................................................................................ 52

6.7

Conclusies .................................................................................................................................... 57

Kopen, emancipatie en vertrouwen .......................................................................................................... 59 7.1

Inleiding ........................................................................................................................................ 59

7.2

Emancipatieschalen...................................................................................................................... 59

7.3

Wat vertellen de scores? .............................................................................................................. 62

7.4

Emancipatie, vertrouwen en de eigen woning .............................................................................. 65

7.5

Emancipatie en koopeffecten........................................................................................................ 67

7.6

Conclusie ...................................................................................................................................... 68

Bijlage 1

Toelichting op de telefonische enquêtes ........................................................................................ 69

Bijlage 2

Toelichting gebruikte statistische bewerkingen .............................................................................. 71

Bijlage 3

Toelichting op de diverse verkooparrangementen ......................................................................... 75

Bijlage 4

De definiëring van gebruikskosten ................................................................................................. 77

Bijlage 5

Verkoopprogramma’s deelnemende corporaties ........................................................................... 79

Bijlage 6

Geraadpleegde literatuur ............................................................................................................... 93

4


1. SAMENVATTING EN CONCLUSIES

1.1 De centrale vraag Een eigen huis, een beter leven? Een koophuis is goed voor een mens, is de gedachte achter het verkoopprogramma van een aantal woningcorporaties. Hun veronderstelling is dat het kopen van een huis of een eigen woning mensen empowert; anders gezegd, dat een koopwoning zorgt voor meer zelfredzaamheid en keuzevrijheid. Deze stelling staat centraal in deze rapportage over 535 enquêtes die zijn afgenomen bij mensen die hun huurhuis hebben gekocht. We hebben ons gebogen over de vragen wat empowerment nu eigenlijk is, hoe je dat zou kunnen meten, en of de veronderstelling gegrond is dat een eigen woning empowert.

Op basis van een literatuurstudie hebben we het begrip empowerment nader uitgewerkt in drie dimensies van empowerment: •

Een eerste dimensie is keuzevrijheid. In hoeverre ervaren kopers van een woning nu meer keuzevrijheid dan toen zij nog huurder waren? En leidt het verkoopbeleid van corporaties tot meer keuzevrijheid bij huurders van de corporatie?

•

Een tweede dimensie is sociale stijging. Leidt kopen tot een positieverbetering voor de kopers? Gaan zij er bijvoorbeeld in financiële zin op vooruit? Gaan ze meer verdienen door meer te werken? Of is het kopen van de huurwoning een financiële vooruitgang omdat er vermogensopbouw plaatsvindt? Daarnaast gaat het om andere vormen van positieverbetering. Leidt kopen tot een uitbreiding van het sociale netwerk en verhoogt kopen de statuspositie van mensen?

•

De derde dimensie is de mate waarin mensen zich zelfredzaam weten en controle over hun leven ervaren, gemeten aan de hand van emancipatieschalen. Hierbij hebben we onderscheid gemaakt tussen zelfredzaamheid en controle in het dagelijks leven in het algemeen en de geborgenheid, autonomie en status die specifiek de woning kan verschaffen.

Het onderzoek heeft plaatsgevonden in oktober 2007 bij mensen die in de periode 2005-2007 hun huis hebben gekocht. Op twee onderwerpen hebben we de uitkomsten van het onderzoek systematisch vergeleken, omdat zij direct met vrijheid en zelfredzaamheid samenhangen. De eerste is de koopvorm: gaat het om een gewone koopwoning of is er sprake van een ‘niet-marktconforme’ koopvorm (= Koopgarant of Sociale Koop), waarbij de koper zijn woning koopt met korting, een terugkoopgarantie en een winst- en verliesdelingsregeling (Koopgarant), of waarbij de koper voor een zelf gekozen deel van de woning een renteloze lening ontvangt. Deze koopvormen resulteren in lagere woonuitgaven en minder risico (zie bijlage 3). Deze koopvormen verlagen zowel de financiële als psychologische drempel naar de koopmarkt. Een tweede onderwerp waarop we de resultaten vergeleken hebben, betreft het karakter van de buurten: is er sprake van huur- of koopgedomineerde gebieden? In gebieden waar eigenwoningbezit het meest voorkomt, heeft het kopen van een huis wellicht andere effecten dan in gebieden waar het gewoon is om een huis te huren. Wat normaal gevonden wordt, kan immers ook normstellend worden – zo hoor je het te doen – waardoor vrijheid en zelfstandigheid in de wooncarrière van mensen zowel bevorderd als beknot kan worden.

5

1.2 Keuzevrijheid Een eerste dimensie van empowerment die onderzocht is, is woonkeuzevrijheid. Een koophuis geeft je de vrijheid je huis aan te passen aan je eigen smaak, vond de overgrote meerderheid van de kopers. Een groot deel van hen ging ook daadwerkelijk aan de slag met de woning. Kopers hadden niet meer te maken met regels van verhuurders en voorwaarden voor zelf aangebrachte voorzieningen. Echter, deze regels vormden niet altijd een belemmering. Ongeveer de helft van de kopers had ook al in de woning geïnvesteerd toen zij nog huurder waren. Een koophuis geeft ook meer keuzevrijheid in de zin dat een niet-marktconforme koopvorm een woning betaalbaar maakt voor mensen die anders niet zouden kunnen kopen. Wanneer hun echter werd gevraagd of kopers meer keuzevrijheid hebben dan huurders, bleken de meningen verdeeld: ruim 40 procent deelde die mening, rond de 45 procent niet. De geïnterviewden vonden dus niet dat een koopwoning meer keuzevrijheid bood. We kunnen uit deze scores niet afleiden wat de respondenten precies in gedachten hadden bij keuzevrijheid. Wellicht brengt een koopwoning zorgen over het onderhoud met zich mee, kun je minder gemakkelijk verhuizen en loop je het risico dat je je huis niet kwijtraakt wanneer je het wilt verkopen. Het aanbieden van markconforme en niet-marktconforme koopvormen vergroot kortom, de keuzevrijheid voor huurders. Het maakt kopen mogelijk voor een groep die anders niet gekocht zou hebben. Toch vinden de respondenten in het algemeen niet dat kopers méér keuzevrijheid hebben dan huurders.

1.3 Sociale stijging: grotere arbeidsparticipatie Sociale stijging is de tweede dimensie van empowerment die we onderscheiden. Een koopwoning heeft een positief effect op de arbeidsparticipatie van mensen, zo luidt de uitkomst van een onderzoek onder kopers van corporatiewoningen in Rotterdam, Winterswijk en Emmen (Papa et al. 2002). Maar liefst 21 procent van de kopers in Rotterdam ging meer werken om een woning te kunnen kopen. In Winterwijk en Emmen bleek rond de 10 procent van de kopers meer te gaan werken. Meer arbeidsparticipatie kan duiden op empowerment, omdat mensen er een groter gevoel van eigenwaarde en controle aan kunnen ontlenen, en ze ook op de sociale ladder kunnen stijgen. Ons onderzoek kent echter andere uitkomsten. Slechts een zeer gering aantal respondenten werd door het kopen van een huis actiever op de arbeidsmarkt. En degenen die meer gingen werken, waren hierover niet altijd positief. De helft ervoer het meer moeten werken eerder als molensteen dan als een verrijking. Het kopen van een huis had voor de mensen die hun huurhuis kochten nauwelijks effecten op de arbeidsparticipatie en als die effecten er al waren, duiden die niet altijd op empowerment. Hoe kan het nu dat dit onderzoek ander uitkomsten heeft dan het voorgaande onderzoek? Een verklaring is dat er sprake is van een andere onderzoeksgroep. In dit onderzoek gaat het alleen om mensen die hun eigen huurhuis kochten, dus om mensen die niet verhuisden. In het andere onderzoek was sprake van een mix van mensen die hun eigen huurhuis kochten en buitenstaanders die een voormalige huurwoning kochten. Bij de 1 kopers van woningen in de vorm van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, waarvan 42 procent meer ging

werken, ging het voor het merendeel om kopers van buiten af. Deze mensen verhuisden dus naar een nieuwe

1

6

Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) is vergelijkbaar met kooparrangementen zoals Koopgarant en Garantkoop (zie bijlage 3).


woning en gingen meer werken om dit mogelijk te maken. In dit onderzoek was daar geen sprake van. De zittende bewoners konden óf blijven huren, óf kiezen voor de aankoop van hun woning en het afsluiten van een hypotheek. Een meerderheid van de niet-marktconforme kopers uit ons onderzoek gaf bovendien aan dat zij denken met de koop van hun woning goedkoper uit te zijn. Voor deze groep was er dus geen aanleiding om meer te gaan werken. In het andere onderzoek is de financiële situatie van zittende bewoners niet onderzocht. Daarover kunnen we dus geen uitspraken doen.

1.4 Sociale stijging: netwerk en status Sociale stijging is echter niet alleen een kwestie van werk en inkomen, maar ook van sociaal kapitaal in de vorm van een sociaal netwerk. Een groter netwerk betekent dat je toegang hebt tot meer mensen, waar je op kunt terugvallen voor hulp of advies. Dat is dus ook een vorm van positieverbetering. Het kopen van een huis kan daaraan bijdragen doordat een koper lid wordt van nieuwe netwerken. Voorlichtingsavonden, het buurtcomité of de Vereniging van Eigenaren vormden bij slechts 8 procent van de kopers aanknopingspunten voor uitbreiding van het sociale netwerk. Van uitbreiding van het sociale netwerk was dus nauwelijks sprake. Positieverbetering kan ook ervaren worden doordat mensen merken dat ze een hogere sociale status hebben gekregen. Een koophuis kan dan als symbool voor succes worden beschouwd. Zo wordt een koophuis in de VS vaak omschreven als the American Dream ofwel als een symbool voor succes (Ronald 2008). Het kopen van een huis wordt beschouwd als een overstap van de ‘losers’ naar de winnaars. Nederland vertoont echter vele verschillen met de VS, zeker qua woningmarkt en woonbeleid. Lange tijd waren huurders in Nederland in de meerderheid en de huursector vormt een serieus alternatief voor een koopwoning. Echter, langzaam maar zeker klinkt ook in het Nederlandse woonbeleid de stelling door dat kopen beter is dan huren, zoals blijkt uit de nota Wonen (VROM 2000) van staatssecretaris Remkes en de woningmarktvisie (VROM 2006) van minister Dekker. In beide nota’s is het motto: hoe meer kopers, hoe beter. Kopers worden vooral gezien als betrokken mensen die verantwoordelijk zijn voor hun woonomgeving en die aan vermogensopbouw doen. We vroegen de kopers in het onderzoek of zij van mening waren dat kopen bijdroeg aan een hogere sociale status. De overgrote meerderheid van de kopers bleek het oneens met stellingen die suggereerden dat een koophuis een symbool voor succes was. In de literatuur hadden we vergelijkbare resultaten gevonden. Een koophuis werd alleen als statusverhogend gezien door mensen die naar een betere woning of betere buurt verhuisd waren. Het woningbezit op zichzelf speelde daar geen duidelijke rol in (Kearns et al. 2000; Hiscock et al. 2001: 60). Omdat wij alleen zittende bewoners onderzocht hebben, is dit resultaat dus niet verrassend.

1.5 Sociale stijging: financiële vooruitgang op het woonvlak De financiële positie van kopers kan verbeteren door een grotere arbeidsmarktparticipatie, maar ook door een financieel voordeliger woonsituatie. We staan daarom stil bij de vraag hoe de kopers de veranderde financiële positie ervoeren. Bij de afweging tussen blijven huren of kopen, bleken de woonuitgaven het belangrijkst: meer dan 70 procent van de kopers van een niet-marktconforme woning was van mening dat zij als huurder duurder uit geweest

7

zouden zijn. Vooral deze groep kopers gaf aan dat kopen voor hen voordeliger was. Waarschijnlijk betrof het hier een vergelijking van de huuruitgaven met de uitgaven voor een hypotheek, maar het is ook mogelijk dat de koper rekening hield met de waardestijging van de woning in de toekomst. Het onderzoek geeft hierover geen uitsluitsel. Het rendement op de woning als gevolg van koopprijsstijgingen werd overigens door 50 procent van de kopers eveneens belangrijk gevonden. Om uitsluitsel te kunnen geven over de verhouding tussen de woonuitgaven bij huur en koop is het noodzakelijk de gebruikskosten van het huren of het kopen van een woning uit te rekenen. Deze gebruikskosten kijken niet alleen naar de uitgaven voor de bewoners, maar nemen ook de investeringskant van de koper mee in de vergelijking. Immers, je zou een koper kunnen beschouwen als iemand die verhuurder en huurder in een is. Hij leent doorgaans geld en genereert inkomsten. We hebben een raming gemaakt van de gebruikskosten voor de kopers in ons onderzoek. Hieruit blijkt dat voor zowel marktconforme als niet-marktconforme kopers de gebruikskosten in de koopsituatie beduidend lager zijn dan in de huursituatie. Er is dus sprake van financiële positieverbetering in de woonsituatie. Deze resultaten sluiten aan bij bevindingen uit andere Nederlandse onderzoeken (Groot 2007; Elsinga&Conijn 2001). Maar huizenprijzen kunnen ook dalen, zo blijkt in de Verenigde Staten sinds de kredietcrisis. Maar ook dichterbij valt een dergelijke ontwikkeling te bespeuren: in grote delen van Duitsland heeft men te maken met een daling van de koopprijzen. Kopers lopen dus risico terwijl huurders zich geen zorgen hoeven te maken dat ze hun huis kwijtraken of dat de waarde van de woning daalt. Dit risico is groter voor marktconforme dan voor niet-marktconforme kopers.

1.6 Sociale stijging: meer kennis en financiële controle Met het kopen van een huis wordt de huurder een investeerder. Een investeerder behaalt rendement en loopt risico. In de literatuur wordt wel verondersteld dat de status van investeerder of houder van een investering verstrekkende gevolgen heeft: ‘Money feeds the stomach but assets change the mind’ (Groves et al. 2007). Ook deze gevolgen kunnen als indicatie van empowerment omschreven worden. Een koper, zo is de veronderstelling in deze literatuur, is zelfstandig, doet aan financiële planning en is zich bewust van de risico’s die hij loopt. Hoe kijken de respondenten in ons onderzoek tegen deze investering aan? Beschouwt de koper een woning ook als een investering en gaat de koper zich ook daadwerkelijk gedragen als een risicobewuste investeerder? Het kopen van een huis heeft zeker effect gehad op het financiële bewustzijn van de kopers. Een ruime meerderheid van de kopers lette voortaan meer op financiële ontwikkeling. Zij volgden de rente en de koopprijzen. Maar ook waren zij zich bewuster van hun eigen financiële situatie. Algemeen gesteld: door het kopen van een huis ga je meer nadenken over je pensioen en je financiële toekomst. Een koper loopt meer risico dan een huurder; de waarde van het huis kan dalen, de rente kan stijgen en het onderhoud kan tegenvallen. Op grond hiervan zou je verwachten dat mensen kopen meer risicovol vinden dan huren. Van de respondenten in dit onderzoek vond de helft dat huurders minder risico liepen dan kopers, de andere helft vond juist het tegenovergestelde. Voorts blijkt uit de redenen om voor een koopwoning te kiezen dat veel respondenten van mening waren dat de huren steeds maar blijven stijgen. Mogelijk werd dan juist het huren van een woning als risicovol ervaren. De veronderstelling is dat kopers zelfredzaam zijn en dat zij hun eigen risico’s goed kunnen schatten (Groves et al. 2007). Ze maken rendement, lopen risico en ontwikkelen zich tot verantwoordelijke burgers. De

8


resultaten laten zien dat kopers zich meer dan voorheen bezig hielden met financiële ontwikkelingen en dat ze zich bewust waren van risico’s zoals de ontwikkeling van de hypotheekrente en van de koopprijzen. Dit kan een signaal van sociale stijging zijn. Maar het feit dat 80 procent van de kopers meende dat ‘het kiezen van een hypotheek een kwestie van het kiezen van een goede adviseur is’, kan erop wijzen dat kopers te veel vertrouwen op één of een beperkt aantal adviseurs en dus helemaal niet empowerd zijn. Ongeveer de helft van de kopers vond marktrisico’s als rentestijging of koopprijsdaling belangrijk. Echter, het allergrootste risico dat de kopers zagen, was een lastenstijging als gevolg van het verminderen van de hypotheekrenteaftrek. Het overheidsbeleid bleek de grootste bron van zorg. De koop van een huurwoning betekende voor kopers dat zij zich losmaakten van de regels en de huurverhogingen van de verhuurder, maar zich tegelijk wel afhankelijk voelden van het fiscale beleid van de overheid.

1.7 Emancipatie: gemeten in schalen ‘In hoeverre zijn mensen geëmancipeerd?’ is de derde dimensie van empowerment die we aan de orde 2 stelden. We hebben dit gemeten aan de hand van emancipatieschalen. We hanteerden drie, op

wetenschappelijke literatuur gebaseerde schalen: een voor eigenwaarde, een voor controle en een voor de woninggerelateerde vormen van emancipatie die wijzen op autonomie, geborgenheid en statusverhoging. Kopers scoorden hoog op alle emancipatieschalen en waren in het bijzonder positief over hun zeggenschap en controle. Mensen die een niet-marktconforme koopwoning kochten, doen daarin niet voor anderen onder: zij waren even positief als mensen die een gewone koopwoning kochten. De mate van algemene emancipatie blijkt samen te hangen met de mate waarin mensen vertrouwen hadden in de maatschappij: als mensen meer vertrouwen hadden in anderen, hadden ze ook hogere scores op de algemene emancipatieschalen voor ‘controle’ en ‘eigenwaarde’. Er bleek echter geen samenhang te zijn tussen deze algemene emancipatieschaal voor ‘controle’ en de woninggerelateerde emancipatieschaal. Er was slechts een zwak verband tussen de algemene emancipatieschaal voor ‘eigenwaarde’ en de woninggerelateerde schaal. De ervaring van bewoners dat hun woning geborgenheid, autonomie en statusverhoging bood, hangt niet samen met meer controle in de rest van het dagelijks leven. Een gevoel van veiligheid en zeggenschap in de woning kan samengaan met een lage algemene emancipatie en andersom kan een lage emancipatie in de woning samengaan met een hoge emancipatie in brede zin. Dit is dus in tegenspraak met de veronderstelling dat het kopen van een huis leidt tot meer controle in andere aspecten van het dagelijks leven of een positiever zelfbeeld. Uit de literatuur is gebleken dat mensen zich geborgen voelen in hun woning en er tevreden mee zijn, als ze het idee hebben dat ze er bewust voor gekozen hebben. Dat gevoel van empowerment is sterker als bewoners menen dat ze door de koop financieel beter af zijn (Sommerville 1998; Rohe et al. 2002). Hoe dat precies doorwerkt in de overige aspecten van het sociale functioneren, is ook niet eenduidig in de literatuur te vinden. Onderzoekers stellen dat overige persoonskenmerken zoals de gezondheid en het beschikken over vaardigheden (klussen in huis) daar ook een rol bij spelen (Hiscock et al. 2001; Rohe et al. 2002; Nettleton & Burrows 1998).

2

Hoewel deze schalen in de Angelsaksische literatuur als empowerment scales worden aangeduid, noemen wij ze emancipatieschalen om begripsverwarring met onze definitie van empowerment te voorkomen.

9

Onze resultaten laten zien dat mensen die in het dagelijks leven een laag zelfbeeld hebben en weinig controle over hun leven ervoeren, zich in elk geval in hun eigen huis wel veilig en geborgen voelden. Het zou relevant zijn te weten of ze daarin verschillen van huurders die onzeker in het leven staan.

1.8 Niet-marktconforme kopers zijn anders, maar voelen zich niet anders In navolging van Papa et al. (2002) constateren wij dat kopers van niet-marktconforme woningen zich ‘gewone’ kopers voelen. In hun overwegingen om te kopen, wijken zij niet af van andere kopers. Zelf gaven zij aan dat zij hun niet-marktconforme koopwoning als een ‘echte’ koopwoning beschouwden. Hun motieven om te kopen zijn vergelijkbaar met die van marktconforme kopers. Het enige verschil met andere kopers is dat zij de korting op de koopprijs en de terugkoopgarantie noemden in hun overwegingen om tot koop over te gaan. Is het nu zo dat deze groep meer dan andere kopers, empowerd wordt door het kopen van een huis? De emancipatiescores van niet-marktconforme kopers en andere kopers verschilden niet significant van elkaar. Niet-marktconforme kopers waren dus niet minder geëmancipeerd dan gewone kopers. Er waren echter ook verschillen, kopers van niet-marktconforme woningen hadden minder vaak vertrouwen in andere mensen. Bovendien hadden zij een lagere opleiding, waren ze ouder en vaker in een huurhuis opgegroeid. Verder ervoeren zij het kopen vaker dan de andere kopers als een risico en kozen zij vaker een hypotheek met een veiliger risicoprofiel. Het lijkt erop dat het gaat om een meer kwetsbare groep. Corporaties bieden hun, zo lijkt het, een mogelijkheid stappen te zetten – het kopen van een woning – die zij mogelijk niet zouden zetten als zij volledig op de vrije markt moesten vertrouwen. Dat vertrouwen hadden zij niet: zij scoorden lager dan markt-conforme kopers op een standaardvraag naar algemeen sociaal vertrouwen. Niet-marktconforme koopvormen verlagen dus op twee manieren de drempel om te kopen. Allereerst wordt de financiële drempel lager door de korting op de koopprijs. Daarnaast wordt ook de psychologische drempel lager: de terugkoopgarantie verlaagt het risico. Niet-marktconforme koop opent een deur naar de koopsector die zonder dit product gesloten zou zijn gebleven.

1.9 Emancipeert een koopwoning? Leidt een eigen huis tot een beter leven is de vraag die centraal staat in dit onderzoek. Ofwel: kan iemand zich emanciperen via de woningmarkt? Wetenschappers, vooral in housing studies, houden zich al geruime tijd bezig met deze vraag, vanuit uiteenlopende theoretische perspectieven over hoe mensen macht, status en posities verwerven. Rex en More (1967) startten in de jaren zestig hun onderzoek naar ‘housing classes’ en vroegen zich af of mensen via het kopen van een huis de overstap naar een andere klasse kunnen maken. Sindsdien zijn er veel onderzoeken verricht, vooral in Angelsaksische landen. Dit zijn landen die in de housing literatuur wel ‘home owning countries’ worden genoemd (Kemeny 1995). Sommige resultaten ondersteunen de stelling dat een koopwoning emancipeert, andere niet. Niet onbelangrijk is de methode waarmee deze moeilijke vraag is onderzocht (zie Elsinga & Hoekstra 2004).

Wij onderzochten de vraag onder 535 kopers van huurwoningen in Nederland. Om de vraag te onderzoeken, hebben we onderscheid gemaakt in drie dimensies van empowerment. De scores op de emancipatieschalen

10


laten zien dat kopers over het algemeen zeer geëmancipeerd waren. De vraag is of het kopen van een huis heeft bijgedragen aan empowerment of dat zij ook als huurders al empowerd waren. We hebben geen gegevens over de huurperiode en kunnen de laatste vraag niet beantwoorden. Dit onderzoek richt zich vooral op de effecten van de koop van een woning. Het gaat om effecten die verband houden met empowerment. We vonden slechts zeer geringe effecten van de aankoop van de woning op de arbeidparticipatie, uitbreiding van het sociale netwerk en verhoging van status. Keuzevrijheid wordt in de volkshuisvesting vaak in verband gebracht met de mogelijkheden die een bewoner heeft om te kiezen in welke woning hij wil wonen, hoe de woningindeling is en in welke smaak die is ingericht; minder beperkingen of regels betekenen dan een grotere keuzevrijheid. De resultaten hier laten zien dat de kopers niet van mening waren dat kopers in het algemeen meer keuzevrijheid hebben dan huurders. Niet het eigenwoningbezit op zichzelf vergroot de keuzevrijheid. Wel draagt het aanbod van de corporatie om een huis, al dan niet als niet-marktconforme koopvorm, te kopen bij aan keuzevrijheid. Niet-marktconforme koop maakt kopen mogelijk voor een groep die wellicht geen marktconforme woning zou kunnen of willen kopen. In de literatuur wordt dit resultaat ook vermeld: tevreden zijn over de mogelijkheid om te kiezen en tevreden zijn over de gemaakte keuze, is voor empowerment belangrijker dan het woningbezit op zichzelf (Sommerville 1998).

Het belangrijkste effect van koop was voor de respondenten de veranderde financiële situatie. Het merendeel van hen was van mening dat kopen financieel de meest verstandige keuze is: er werd vermogen opgebouwd en het zou uiteindelijk voordeliger zijn dan huren. De gebruikskostenanalyse laat zien dat kopen ook daadwerkelijk voordeliger was. Bovendien had de aankoop van de woning mensen ingewijd in de wereld van hypotheken en alert gemaakt op economische ontwikkelingen. Dit kunnen indicaties zijn van empowerment. Maar het zijn niet meer dan indicaties. Alles overziend concluderen we dat er steekhoudende argumenten zijn om huurwoningen te koop aan te bieden, al dan niet marktconform. Het geeft mensen meer keuze, zij kunnen er financieel op vooruitgaan en wellicht ook nuttige kennis opdoen tijdens het koopproces. Niet-marktconforme koop maakt kopen mogelijk voor een groep die waarschijnlijk geen marktconforme koopwoning gekocht zou hebben. Echter, wat betreft het empoweren van mensen, is het verstandig geen al te hoge verwachtingen te koesteren.

11

12


2. INLEIDING

Draagt de koop van een huurwoning bij aan het empowerment van mensen die aan de koopprogramma’s van corporaties deelnemen? Dit onderzoek heeft tot doel na te gaan of dit het geval is, en zo ja op welke wijze een eigen huis empowerend werkt.

Het idee dat mensen moeten kunnen wonen naar hun wensen, wint aan draagvlak. Dit betekent onder meer dat de opvatting terrein wint dat niet alleen hogere inkomensgroepen moeten kunnen kiezen tussen huur of eigendom. Daarom zijn er naast het aanbod van reguliere koopwoningen, verschillende nieuwe producten, zoals Koopgarant, Sociale Koop en nieuwe vormen van voorraadbeheer, zoals het ‘Te woon’ aanbieden van woningen, die bedoeld zijn mensen keuzevrijheid te bieden (voor toelichting op de arrangementen, zie bijlage 3). Alle corporaties die deelnamen aan dit onderzoek, onderschreven dat zij woningen verkochten om mensen keuzevrijheid te bieden. Uit het maatschappelijke debat blijkt echter ook, dat de verwachtingen geregeld wat verder gaan dan het bieden van zo’n keus alleen: een koopwoning zou empowerment bieden, een begrip dat veelal vaag omschreven wordt als een soort combinatie van keuzevrijheid, zelfstandigheid, zelfredzaamheid en vertrouwen in het eigen kunnen.

Nu blijven de meeste begrippen in maatschappelijke discussies natuurlijk losjes gedefinieerd. In het alledaagse spraakgebruik kan er onder empowerment dus van alles vallen. Maar om zo goed mogelijk te kunnen vaststellen of, en zo ja hoe, het kopen van een huis van een corporatie aan empowerment bijdraagt, is een nauwkeurige definiëring nodig. Zo kunnen we een scherper beeld krijgen waarom het kopen van een huis precies positief is, ook wanneer zulke effecten niet direct over empowerment gaan.

In dit onderzoek hebben we dat brede begrip empowerment opgesplitst in drie dimensies. De eerste dimensie heeft betrekking op de ervaren keuzevrijheid. De tweede dimensie betreft sociale stijging, dat wil zeggen, of de aankoop van een woning ook in bredere zin tot een positieverbetering heeft geleid. De derde dimensie betreft de psychosociale ervaringen van bewoners. We hebben gekeken hoe zij in het leven staan en of ze zich thuis geborgen en prettig voelen, dus of het gezegde ‘my home is my castle’ van toepassing is.

Om de vraag naar de empowermenteffecten van een koopwoning te beantwoorden, hebben we met 535 mensen gesproken die in de afgelopen drie jaar hun huurwoning van een van de 14 deelnemende corporaties kochten. Zij werden eigenaren van zowel reguliere woningen als van woningen die ze kochten via speciale constructies, zoals Sociale Koop en Koopgarant. In het vervolg van onze studie zullen we deze onderscheiden 3 als marktconforme en niet-marktconforme woningen. Omdat de invloed van de sociale omgeving mede

bepaalt wat mensen een normale of gewenste situatie vinden, hebben we ook onderscheid gemaakt naar gebieden waar huren de norm is, en gebieden die door eigenwoningbezit gedomineerd worden. Op die manier kunnen we genuanceerdere uitspraken doen over de ervaren statusverhoging.

3

Een woning waarbij meer dan 10 procent korting is gegeven op de koopprijs, wordt beschouwd als niet-marktconform

13

14


3. ONDERZOEKSOPZET

3.1 Empowerment, keuzevrijheid en positieverbetering In de stelling dat een koopwoning empowerment kan bieden, liggen drie idealen verscholen die in het maatschappelijke debat over volkshuisvesting nogal eens door elkaar lopen: het ideaal dat iedereen op de woningmarkt keuzealternatieven moet hebben; het ideaal dat mensen hun positie in de maatschappij kunnen verbeteren (‘sociale stijging’) door het hebben van een eigen huis; en het ideaal dat mensen meer zelfredzaam worden, doordat ze niet meer afhankelijk zijn van een huisbaas. We hebben empowerment, keuzevrijheid, sociale stijging en emancipatiegraad als volgt gedefinieerd:

Empowerment is het best te omschrijven als het proces waarin mensen hun zeggenschap en controle over hun leven vergroten (Zimmerman & Rappaport 1988: 726). Daardoor kunnen ze op democratische wijze meedoen in de samenleving. Of individuen in staat zijn controle over hun leven uit te oefenen en zichzelf te ontplooien, wordt mede bepaald door persoonlijke kenmerken zoals zelfvertrouwen, lef en kennis van de sociale en politieke situatie, maar ook door de toegankelijkheid van bestaansbronnen. In een sociaal ingestelde samenleving helpt de maatschappij individuen actief om hun ontplooiingsmogelijkheden te vergroten, zodat ze daardoor beter in staat zijn mee te doen en vooruit te komen (H. Blokland 1995: 257). Deze actieve bemoeienis wordt in de literatuur ‘positieve vrijheid’ genoemd: de vrijheid om weloverwogen keuzes te maken. Als de maatschappij helemaal niets doet, heeft het individu weliswaar een ‘negatieve vrijheid’, want hij kan ongestoord zijn gang gaan, maar hij zal daardoor niet vooruit komen in het leven. Omdat een basisvoorwaarde voor deze vorm van zelfontplooiing is dat mensen zich ergens veilig, geborgen en ‘in control’ voelen, wordt in de sociale wetenschappen empowerment in verband gebracht met eigenwoningbezit (Saunders 1990; Hiscock et al. 2001). Het bezit van een huis kan het gevoel versterken dat mensen zelf aan het roer van hun leven staan. Die mate van empowerment kan het vermogen vergroten om ook op andere vlakken in het leven weloverwogen keuzes te maken, bij voorbeeld bij het financieel plannen van de toekomst, bij het maken van keuzes op de arbeidsmarkt of in aanvullende opleidingen. De drie bovengenoemde idealen die achter het begrip empowerment schuil gaan, noemen we in dit onderzoek de dimensies van empowerment.

Keuzevrijheid betreft vooral de ‘negatieve’ vrijheid: het vrij zijn van beperkingen door anderen om de eigen voorkeuren te kunnen optimaliseren. Het aanbieden van keuzemogelijkheden schept die ruimte: individuen zijn vrijer om hun preferenties te verwezenlijken omdat ze iets te kiezen hebben, maar aan die preferenties verandert verder niets. Als je zelf mag kiezen of je koopt of huurt, is de keuzevrijheid toegenomen. Zeggenschap over de eigen woning is ook een voorbeeld van grotere keuzevrijheid: je mag nu je keuken vervangen, een muur uitbreken en je deuren verven in de kleur die jij verkiest – keuzes die je als huurder (meestal) niet mocht maken. Je kunt daardoor in de woning volledig jezelf zijn (Hiscock et al. 2001).

Sociale stijging of positieverbetering hangt eveneens met empowerment samen. De verwachting van de maatschappij is immers dat het stimuleren van ‘positieve vrijheid’ er ook toe leidt dat mensen vooruitkomen in

15

het leven (H. Blokland 1995: 23). Sociale stijging kan dus een nastrevenswaardig doel van het verkopen van huurwoningen zijn, wanneer de corporatie verwacht dat de koper zijn economische positie kan verbeteren, bijvoorbeeld doordat hij (meer) gaat werken of minder gaat uitgeven aan het wonen. Dat kan leiden tot een hoger inkomen, en een hoger inkomen kan op velerlei wijzen iemands positie versterken. Sociale stijging kan ook de vorm aannemen van meer kennis, meer status of een groter sociaal netwerk. Die positieverbetering kan meer mogelijkheden tot empowerment bieden, maar economische positieverbetering is geen synoniem voor empowerment.

Emancipatiegraad heeft betrekking op de mate van zeggenschap en controle die mensen zeggen te hebben in verschillende facetten van het dagelijks leven. In de psychometrie zijn schalen ontwikkeld om de emancipatiegraad te meten (Zimmerman 1995). Kortweg komt het er op neer dat naarmate je er beter in slaagt richting te geven aan je leven, je eerder tevreden zult zijn over wie je bent en wat je kunt. Dan ben je meer geëmancipeerd. Je voelt je zelfstandig en ‘in control’, en dat kan weer van invloed zijn op de kansen voor sociale stijging en het benutten van keuzemogelijkheden.

Het is te beargumenteren dat zowel ‘vrij zijn om’ als ‘vrij zijn van’ aan een betere maatschappelijke positie kunnen bijdragen, maar we moeten daar niet te gemakkelijk over denken: de keuze om niet ‘op maandagmorgen te hangen in de lussen van de bussen naar fabrieken en kantoren enkel om erbij te horen’ (H. Jekkers, Maandagmorgen) leidt niet tot sociale stijging, maar kan wel degelijk een gevolg zijn van empowerment (het proces immers, waarin mensen controle en zeggenschap verwerven over hun eigen leven op basis van reële keuzealternatieven). Omgekeerd kan gaan werken om een koophuis te betalen mensen economisch zelfstandig maken, en die zelfstandigheid kan men om politiek-normatieve redenen nastrevenswaardig vinden, maar deze positieverandering is niet noodzakelijk empowerment.

De varianten van kopen die corporaties aanbieden kunnen dus: 1.

De keuzevrijheid van mensen vergroten, zowel aan de voorkant (kunnen kiezen tussen kopen of huren) als aan de achterkant (keuzevrijheid ten aanzien van inrichting, onderhoud, binnenkant, investeringen).

2.

De sociale stijging van mensen bevorderen omdat het hebben van een eigen woning positief samenhangt, zo blijkt uit ander onderzoek, met het vergroten van levenskansen van mensen – ook wanneer mensen zichzelf niet noodzakelijk als meer empowerd dan voorheen zien. Concreet denken we bij het vergroten van levenskansen aan: een inkomensgroei, vermogensopbouw en stijging van het opleidingsniveau of toename van kennis, en het uitbreiden van het sociale netwerk met contacten die toegang tot alternatieve hulpbronnen kunnen bieden.

3.

Het vermogen van mensen om weloverwogen richting te geven aan hun leven vergroten, door het vergroten van kennis, competenties, het vermogen tot plannen, het kennismaken met alternatieven die voorheen buiten het blikveld vielen. Eigenaarschap kan bovendien een gevoel van controle geven, zonder dat deze ervaring zich verder concreet vertaalt in veranderingen in het alledaagse leven.

3.2 Uitwerking Het ervaren van zeggenschap en controle kan op twee manieren doorwerken via het kopen van een huis. In de eerste plaats kan het koopproces zelf een proces van empowerment zijn, in de tweede plaats kan het

16


bewonen van de eigen woning vrijheid bieden. We lichten dat hier wat verder toe en laten dan zien, tot welke deelvragen deze mogelijke doorwerkingen leiden.

Koopproces en financiering Wie altijd braaf zijn huur betaalde, heeft nu de onrust, maar ook de zeggenschap mogen ervaren van het zelf afwegen van verschillende alternatieven voor de financiering van het huis, en van de daarmee samenhangende financiële planning. Menigeen heeft moeten nadenken over het al dan niet veranderen van een uitgavenpatroon om een woning te betalen, of over het wel of niet kiezen voor meer arbeidsuren. Het maken van zulke afwegingen, en het besef dat je daar best uit kunt komen en dat het minder ingewikkeld bleek dan het aanvankelijk leek, kan een voormalige huurder een stevig gevoel van controle geven, wellicht zelfs zo, dat men ook in het algemeen robuuster in het leven komt te staan.

Mechanismen en processen laten zich maar zeer beperkt met enquêtes onderzoeken. Ons doel was dan ook bescheidener: konden we met een enquête onder een relatief grote groep kopers nagaan, of er aanleidingen zijn te denken dat het koopproces zelf er inderdaad voor empowerment toe doet. Zouden we daarop een positief antwoord geven, dan zou eerst in vervolgonderzoek kunnen worden nagegaan welke mechanismen daaraan precies bijdragen door mensen meer te laten vertellen over het kopen van hun huis. We onderzochten daarom:

1.

De redenen en aanleidingen die mensen hadden om te kopen.

2.

Hoe mensen de woning kochten: wie vroegen ze om advies, welke informatie kregen ze van de corporatie en naar welke informatie gingen ze zelf op zoek?

3.

De inschatting die kopers maakten over de risico’s die zij met het kopen van de woning aangingen en de kennis die zij tijdens het verkoopproces verkregen over het kopen en financieren van een woning en de rol van banken, verzekeraars en corporaties.

De gevolgen van het eigenaar bewoner zijn De tweede manier waarop een koophuis met empowerment zou kunnen samenhangen, is het eigenaarschap zelf: iets van jezelf hebben kan immers bijdragen aan een beleving van onafhankelijkheid en zelfstandigheid, terwijl men zich als huurder van een corporatie misschien juist afhankelijk voelt. Zo zou een huurder beperkingen ten aanzien van verbouwingen in een woning als betutteling van de corporatie kunnen ervaren en blij kunnen zijn eindelijk alle muren ongestoord te kunnen uitbreken. Of huurders zouden zich door het gebrek aan responsiviteit dat sommige corporaties kenmerkt wel eens niet helemaal serieus genomen kunnen voelen (‘Wat zegt U? Is die lekkage nog niet doorgegeven? Maar ik heb al vijf keer eerder gebeld!’) en die afhankelijkheid doorbroken zien op het moment dat zij eigenaren werden.

Wie omringd wordt door mensen die allemaal een eigen huis hebben, zou zich minder dan anderen thuis kunnen voelen in een huurhuis. Wie in een kring van allemaal huurders leeft zou het idee kunnen hebben juist iets heel aparts, en daarmee zelfstandigs en eigengereids, te doen door het kopen van een huis. Als je tussen woningeigenaren woont, kan het gebeuren dat ze druk op je gaan uitoefenen om ook te kopen. Als het merendeel van je buren huurders zijn, kan juist het omgekeerde gebeuren, namelijk dat ze vinden dat je boven je stand gaat leven als je een woning koopt. Daarom hebben we op buurtniveau gekeken of huur of juist koop overheerst.

17

Maar wie meer is gaan werken om een hypotheek te kunnen betalen en wakker ligt van het risico op werkeloosheid of op een verandering in inkomen (en daarmee in belastingtarief en bijgevolg een verandering in woonlasten), of onverwacht met een scheiding te maken krijgt en de hypotheek niet meer kan betalen, kan door een koopwoning ook buitengewoon onrustig worden en zich beklemd in plaats van bevrijd weten. Kortom: met de gevolgen van het eigenaarschap kan het vele kanten op. Opnieuw kunnen we de precieze mechanismen niet achterhalen, maar wel globaal vaststellen of mensen gevolgen van het eigenaar-zijn ervaren, en hoe de ervaren gevolgen samenhangen met de door ons gedefinieerde dimensies van empowerment. We behandelen de volgende mogelijke effecten van koop. We kijken naar de vraag of de arbeidsparticipatie is toegenomen; of mensen door de koop van hun woning hun sociale netwerk hebben kunnen uitbreiden; of ze wellicht een hogere sociale status hebben verworven; of ze er financieel en qua kennis op vooruitgegaan zijn; en of ze meer keuzevrijheid ervaren. Tevens kunnen we nagaan of de marktconforme en niet-marktconforme deelnemers onderling verschillen in de wijze waarop de effecten van koop ervaren worden.

1.

Verandering in arbeidsparticipatie.

2.

Veranderingen in het sociale netwerk en de ervaren status.

3.

Verandering van woonlasten, kennis en inzicht.

4.

De mate waarin mensen meer keuzevrijheid ervaren.

Kenmerken van kopers en hun woning Ideeën van mensen en hun handelwijzen kunnen niet los van de context gezien worden. Of een hypotheek een molensteen is of niet, hangt af van de prijs van het huis in relatie tot het inkomen en eigen vermogen, en die prijs hangt weer met het type woning samen. Of een woning een vrijplaats is, kan ook variëren. In een gehorige etagewoning is dat wellicht minder snel het geval dan in een goed geïsoleerde eengezinswoning. Wie met zijn vijven hutje-mutje met peuters en kleuters op een bovenwoning zit, kijkt ook weer anders tegen wonen aan dan eenzelfde gezin op 120 vierkante meter. Daarnaast weten we uit de sociale wetenschappen dat op de beleving van vrijheid, geluk, vertrouwen en controle persoonlijke achtergrondkenmerken als leeftijd, gender, etniciteit, inkomen en opleiding van invloed zijn. We hebben dus tevens vragen gesteld over:

1.

Kenmerken van de gekochte woning zoals type, grootte en koopprijs.

2.

Kenmerken van het huishouden, zoals huishoudengrootte en -type, leeftijd, inkomen, en opleidingsniveau.

3.3 Onderzoekspopulatie en steekproef Voor het onderzoek is het belangrijk dat de aankoop van de woning, en het proces dat daarbij werd doorlopen, nog vers in het geheugen van de geënquêteerden ligt. Het onderzoek is daarom gehouden onder zittende huurders die relatief kort geleden, in de periode 2005, 2006 en de eerste helft van 2007, hun woning van een van de deelnemende corporaties hebben gekocht. De gegevens zijn door de opdrachtgevende woningcorporaties aangeleverd.

18


Bij het samenstellen van de steekproef, hebben we rekening gehouden met twee variabelen waarvan we verwachtten dat deze van invloed zouden zijn op de uitkomsten van het onderzoek: 1) de situatie op de woningmarkt en 2) de eigenschappen van de koopovereenkomst. Aan de hand van de resultaten van de voorstudie is de voorgestelde indeling nader ingevuld. Wij zullen dit nader toelichten.

De situatie op de woningmarkt In een ontspannen woningmarkt in een landelijk gebied zijn er meer koopwoningen en zijn de prijzen van woningen in de regel lager dan in stedelijke gebieden. Dan is kopen makkelijker en kan het kopen van een huis sneller ‘de norm’ worden: iets waarvan gezegd wordt dat ‘iedereen’ in de regio dat doet, en al op jonge leeftijd. Landelijke gebieden hebben daarnaast simpel gezegd soms een ander ‘type’ bewoners: terwijl jonge mensen nog wel eens naar de Randstad en meer stedelijke regio’s vertrekken met het idee dat ze er tijdelijk heen gaan om ‘later’ nog eens terug te keren naar de landelijke regio waaruit ze afkomstig zijn, blijkt ‘later 4

soms te laat al lang begonnen.’

De culturele en maatschappelijke context waarin mensen in stedelijke en minder stedelijke gebieden dus afwegingen over het kopen van een huis maken, zijn niet identiek. Daarom hebben wij voor enkele analyses de onderzoekspopulatie verdeeld in twee groepen: een groep eigenaar-bewoners van woningen in gebieden waar koopwoningen in de meerderheid zijn en een groep eigenaar-bewoners in gebieden waar huurwoningen dominant zijn. Deze splitsing hebben wij aangebracht door per verkochte woning op het niveau van viercijferige postcodegebieden het percentage koopwoningen te bepalen. Vervolgens hebben we berekend wat de mediaan (50 procent van de resultaten is hoger en 50 procent is lager) van het percentage koopwoningen was. Die mediaan lag bij 53 procent koopwoningen. In de analyses zullen we daarom, waar dat van belang is, de bewoners van huizen in gebieden met minder dan 53 procent koopwoningen vergelijken met die in gebieden met meer dan 53 procent koopwoningen. We duiden dat aan met een onderscheid tussen koopgedomineerd en huurgedomineerd.

De eigenschappen van de koopovereenkomst Het onderzoek omvat zowel marktconforme koopwoningen als niet-marktconforme kooparrangementen die gericht zijn op lagere inkomensgroepen. Bij die specifieke koopvormen spreken de kopers met de betrokken woningcorporatie af dat de kopers een korting krijgen op de koopprijs en dat het risico op winst en verlies bij verkoop verdeeld worden. Wij maken in het vervolg van de rapportage onderscheid tussen marktconforme en niet-marktconforme koopwoningen. Onder niet-marktconform verstaan wij verkooparrangementen waarbij sprake is van een korting op de koopprijs van 10 procent of meer en waarbij eventueel sprake is van een terugkoopgarantie. In de meeste gevallen betreft het Koopgarant of soortgelijke producten, waarbij sprake is van een korting op de koopprijs van rond de 25 procent en een terugkoopgarantie in combinatie met een winst/verlies deling (zie bijlage 3). De koopvorm kan van invloed zijn op de ervaren keuzevrijheid, zeggenschap en controle. In de rapportage zullen wij daarom bij veel analyses een splitsing maken tussen marktconform en niet-markconform gekochte woningen.

4

H. Jekkers / L. Smit & K. Meinderts, Later is Al Lang Begonnen. Op cd ‘Het beste van het klein orkest’’, Polydor 1982.

19

3.4 Respons Op basis van het adressenbestand, dat 1.643 door de corporaties aangeleverde adressen bevatte, hebben wij 535 geslaagde enquêtes kunnen afnemen. We hebben 325 adressen niet bereikt omdat de telefoon na meerdere pogingen niet werd opgenomen, of omdat het telefoonnummer niet bleek te kloppen. Vooral deze laatste groep was met 192 adressen vrij groot. Wanneer we de daadwerkelijk bereikte adressen als uitgangspunt nemen, hebben we een respons van 40,6 procent gerealiseerd.

Tabel 3.1 Respondenten naar verkoopvorm en woningmarktgebied Marktconform

Totaal

Ja aantal

Koop gedomineerde woningmarkt

Nee %

aantal

%

aantal

%

Ja

163

57,0%

110

44,2%

273

51,0%

Nee

123

43,0%

139

55,8%

262

49,0%

Totaal

286

100,0%

249

100,0%

535 100,0%

Tabel 3.2 Respondenten per corporatie Marktconform Respons %

Totaal

Ja aantal

Nee %

aantal

%

aantal

%

Com.wonen

43,8%

6

85,7%

1

14,3%

7 100,0%

De Veste

39,7%

24

50,0%

24

50,0%

48 100,0%

Dudok Wonen

47,1%

5

31,3%

11

68,8%

16 100,0%

In

43,8%

7

100,0%

0

0,0%

7 100,0%

Parteon

42,0%

1

2,7%

36

97,3%

37 100,0%

Sité

41,4%

25

43,1%

33

56,9%

58 100,0%

Volkshuisvesting Arnhem

47,3% 61

100,0%

0

0,0%

61 100,0%

Wonen Limburg

36,6%

37

100,0%

0

0,0%

37 100,0%

Woonbron

40,1%

25

17,4%

119

82,6%

144 100,0%

Woonconcept

18,2%

6

100,0%

0

0,0%

6 100,0%

Woonwaard

51,2%

11

50,0%

11

50,0%

22 100,0%

Corporatieholding Friesland

30,3% 8

80,0%

2

20,0%

10 100,0%

De Woonplaats

40,6%

63

100,0%

0

0,0%

63 100,0%

De Nieuwe Unie

38,0%

7

36,8%

12

63,2%

19 100,0%

Totaal

40,6%

286

53,5%

249

46,5%

535 100,0%

Ongeveer 46 procent van de respondenten was afkomstig uit koopgedomineerde gebieden. Deze bevinden zich vooral in het noorden, oosten en zuiden van Nederland (zie tabel 3.1). De huurgedomineerde gebieden zijn vooral te vinden in Arnhem, Hilversum, Leeuwarden en Rotterdam.

20


Om representativiteit van onze respondenten te controleren, hebben we enkele kenmerken vergeleken met vergelijkbare respondenten uit het WoON 2006-onderzoek die na 2003 hun huurwoning gekocht hebben (VROM 2007b). De leeftijd van de respondenten hebben wij ook vergeleken met het gegevensbestand dat wij van de deelnemende corporaties hebben ontvangen. Onder de respondenten uit WoON 2006 bevonden zich ook woningeigenaren die de woningen niet huurden voordat zij die kochten. Dit is zichtbaar in figuur 3.1. Uit die figuur blijkt dat de respondenten uit WoON een stuk jonger zijn dan personen die aan het ‘Van eigen huis naar beter leven’-onderdoek deelnamen. De leeftijden van onze respondenten uit het steekproefbestand sluiten goed aan bij die van alle respondenten, dat wil zeggen van alle zittende huurders die hun woningen kochten.

Figuur 3.1

Verdeling huishoudens naar leeftijdsgroep

60%

WoON 2006

50%

Respondenten Steekproefbestand

40%

30%

20%

10%

0% t/m 24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75 jaar of meer

21

Figuur 3.2

Verdeling huishoudenstype WooN 2006

Van eigen huis naar beter leven

60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Single / alleenstaand

Echtpaar/vaste partners Echtpaar/vaste partners zonder thuiswonende met thuiswonende kind(eren) kind(eren)

Andere samenstelling

De vergelijking met de respondenten in het WoON 2006-onderzoek hebben we in het bijzonder gemaakt om na te gaan of allochtone huishoudens wellicht zijn ondervertegenwoordigd in ons onderzoek. Dit blijkt niet het geval te zijn. Het aandeel mensen in ons onderzoek dat niet in Nederland is geboren of waarvan de ouders niet in Nederland zijn geboren, komt exact overeen met het aandeel allochtone respondenten in het WoON 2006 onderzoek, namelijk 13,9 procent.

22


Tabel 3.3 Overzicht aantal respondenten per plaats Plaats

Koopgedominieerd

Huurgedomineerd

Totaal

35

0

35

AALTEN ALKMAAR

9

4

13

APPELSCHA

1

0

1

ARNHEM

6

55

61

BALKBRUG

5

0

5

BUSSUM

0

1

1

CAPELLE AAN DEN IJSSEL

0

4

4

DEDEMSVAART

21

0

21

DOETINCHEM

16

25

41

1

0

1

GAANDEREN

17

0

17

GROENLO

19

0

19

2

5

7

DRACHTEN

GRONINGEN HARKEMA

1

0

1

HEERENVEEN

1

0

1

HEERHUGOWAARD

8

0

8

HEMELUM

1

0

1

HEMPENS

1

0

1

HILVERSUM

3

11

14

HOOGVLIET/ROTTERDAM

0

48

48

KOEDIJK

1

0

1

KOUDUM KROMMENIE

1

0

1

37

0

37

LEEUWARDEN

0

3

3

LEUNEN

9

0

9

MEERLO

1

0

1

MEPPEL

1

4

5

MERSELO

4

0

4

NAARDEN

1

0

1

OIRLO

2

0

2

21

0

21

5

0

5

17

101

118

OMMEN OOSTRUM ROTTERDAM SMAKT

0

1

1

STEENWIJK

1

0

1

VENRAY

10

0

10

WINTERSWIJK

9

0

9

WITHAREN

1

0

1

IJSSELSTEIN TOTAAL

5

0

5

273

262

535

23

24


4. KENNISMAKING MET DE KOPERS IN HET ONDERZOEK 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk maken we kennis met de 535 kopers die telefonisch geënquêteerd zijn. We beschrijven hoe ze ten tijde van de enquête woonden en wat hun persoonlijke kenmerken waren. We staan daarna stil bij de mate waarin zij bekend waren met koopwoningen en de wijze waarop zij informatie hadden ingewonnen. Ten slotte gaan we in op de wijze waarop zij de woning hebben gefinancierd. Bij alle kenmerken gaan we telkens na of er sprake was van significante verschillen tussen marktconforme en niet-marktconforme kopers en tussen huur- en koopgedomineerde gebieden.

4.2 Woonsituatie De kopers in dit onderzoek woonden verspreid over heel Nederland, in zowel landelijke als uitgesproken stedelijke gebieden. Bijna driekwart van de kopers woonde in een rijtjeshuis en 16 procent in een appartement. Veel reguliere koopwoningen (ruim 11 procent) behoorden tot het type twee-onder-een-kap. Dit type werd vooral buiten de Randstad verkocht. Beneden-/bovenwoningen maakten slechts een klein deel uit van de verkochte woningtypen. In de huurgedomineerde gebieden was een derde van de gekochte woningen gestapeld (een galerijwoning, portiekwoning of boven-/benedenwoning). In de koopgedomineerde gebieden die we onderzochten, kwamen gestapelde woningen vrijwel niet voor. Dit verschil is te verklaren uit het feit dat onder de huurwoningen in de stedelijke gebieden een groter aandeel gestapelde woningen was (zie figuur 4.1).

25

Figuur 4.1

Het woningtype van de woning waarin de respondenten wonen, naar marktconform en niet-marktconform

Marktconform

Niet-marktconform

Anders

Een boven- of benedenwoning / portiekwoning

Een twee onder een kap woning

Een rijtjeshuis

Een flat of appartement

0%

20%

40%

60%

80%

100%

De verkochte woningen beschikten in de regel over een flink aantal kamers, 54 procent heeft 4 kamers en 32 procent had er 5 of meer. Slechts 14 procent had minder dan 4 kamers. De onderzochte kopers waren niet bepaald starters op de woningmarkt. Ongeveer 60 procent woonde al 10 jaar of langer in de woning die ze hadden gekocht. Niet-marktconforme kopers woonden gemiddeld langer in de woning (zie figuur 4.2).

Figuur 4.2

De woonduur van de respondenten, naar marktconform en niet-marktconform

Hoeveel jaar woont u in deze woning? 50% 45% 40% 35% 30%

Marktconform

25%

Niet-marktconform

20% 15% 10% 5% 0%

0 tot 5 jaar

26

5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 jaar jaar jaar jaar jaar

30 of meer


4.3 Kenmerken van de huishoudens De gemiddelde leeftijd van kopers van reguliere woningen was circa 44 jaar en van niet-marktconforme koopwoningen 48 jaar. De langere woonduur van de laatste groep hing dus voor een deel samen met hun hogere leeftijd.

Van de groep niet-marktconforme kopers was 23 procent ouder dan 55 jaar, bij reguliere koopwoningen was dit slechts 15 procent. Omgekeerd was bij niet-marktconforme koopwoningen slechts 13 procent jonger dan 35 jaar, terwijl dat percentage bij de reguliere koopwoningen 23 procent was (zie figuur 4.3).

Het leeuwendeel van de kopers (50 procent) bestond uit huishoudens met kinderen. Bij de niet-marktconforme koopwoningen was deze groep sterker vertegenwoordigd dan bij de reguliere koopwoningen (zie figuur 4.4). Tweepersoonshuishoudens hadden in de kopersgroep een aandeel van 29 procent. Deze groep is wat vaker terug te vinden bij de reguliere koopwoningen. Dit geldt ook voor de relatief kleine groep (15 procent) eenpersoonshuishoudens die een woning had gekocht. Eenoudergezinnen kwamen maar beperkt voor onder de kopers (4 procent).

Figuur 4.3

De leeftijd van de respondenten, naar marktconform en niet-marktconform Leeftijd kopers (marktconform Ja/Nee)

40%

35%

30%

25% Marktconform

20%

Niet-marktconform

15%

10%

5%

0% tot 25 jaar

25-35 jaar

35-45 jaar

45-55 jaar

55-65 jaar

meer dan 65 jaar

27

Figuur 4.4

Het soort huishouden waarvan de respondent deel uitmaakt, naar marktconform en nietmarktconform Soort huishouden Marktconform

Niet-marktconform

Andere samenstelling Eén ouder met thuisw onende kind(eren) en met ander(en) Eén ouder met thuisw onende kind(eren)

Echtpaar/vaste partners met ander(en) Echtpaar/vaste partners met thuisw onende kind(eren) en met andere(n) Echtpaar/vaste partners met thuisw onende kind(eren) Echtpaar/vaste partners zonder thuisw onende kind(eren) Single / alleenstaand 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Huishoudens van reguliere koopwoningen bestonden in 50 procent van de gevallen uit drie of meer personen. Bij de niet-marktconforme koopwoningen was dit aandeel 60 procent. Dit komt doordat er verhoudingsgewijs meer huishoudens met kinderen in de laatste groep zaten. De gemiddelde leeftijd van de niet-marktconforme kopers was ook hoger dan die van de marktconforme kopers.

Kopers van niet-marktconforme koopwoningen hadden significant vaker (39 procent) een lager opleidingsniveau (geen opleiding, lagere school of VMBO) dan de kopers van reguliere woningen (32 procent). Kopers van een reguliere woning hadden vaker een HBO of universitaire opleiding (30 procent) dan kopers van niet-marktconforme koopwoningen (24 procent) (zie figuur 4.5).

28


Figuur 4.5

De hoogst afgeronde opleiding van de respondenten, naar marktconform en nietmarktconform

Wat is uw hoogste afgeronde opleiding? Marktconform

Niet-marktconform

Anders, opleiding in Nederland

Anders, opleiding in het buitenland

Univeriteit

HBO

VWO, HBS, Gymnasium, Lyceum

HAVO, MMS

MBO

MAVO, MULO, VMBO-theoretische leerweg LBO (LTS, LEAO, LHNO, Ambachtsschool, Huishoudschool etc.), Lager school, basisschool/8e klas

Geen

0% 5%

10 %

15 %

20 %

25 %

30 %

35 %

40 %

45 %

50 %

4.4 Werk en inkomen Vrijwel alle kopers beschikten over inkomen uit arbeid (80 procent). Bij huishoudens bestaande uit twee of meer volwassenen, werd het inkomen in 35 procent van de gevallen door één persoon binnengebracht, 62 procent van deze huishoudens had twee of meer inkomens uit arbeid. De overige huishoudens (3 procent) 5 hadden geen inkomsten uit arbeid .

De meeste kopers waren in loondienst. Kopers van marktconforme woningen hadden vaker een inkomen uit loon of salaris of inkomsten uit eigen bedrijf dan niet-marktconforme kopers. Eigenaren van niet-marktconform verkochte woningen hadden vaker een inkomen uit pensioen of AOW (zie figuur 4.6).

5

Als ijkpunt hebben we betaalde arbeid van meer dan 20 uur per week aangehouden.

29

Figuur 4.6

De belangrijkste bron van inkomsten van de respondenten, naar marktconform en nietmarktconform

Wat is uw belangrijkste bron van inkomsten Geen inkomen Anders

Niet-marktconform Marktconform

Bijstand Studiebeurs of bijbaan WAO Pensioen of AOW Inkomsten eigen bedrijf Loon of salaris van w erkgever 0,0% 10,0 20,0 30,0 40,0 % % % %

50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 % % % % %

Kopers hadden gemiddeld een arbeidsverleden van 11 jaar en werkten ongeveer 9 jaar in hun huidige functie. Van de werkende kopers had 88 procent een vast arbeidscontract, 84 procent van de partners had een vast contract. Die partners hadden gemiddeld 5 jaar gewerkt waarvan 4,5 jaar in de huidige functie.

Wanneer de partner van een niet-marktconforme koper eigen inkomsten had, dan was dat vaker een pensioen of AOW (11 procent). Slechts 4 procent van de partners van marktconforme kopers had een pensioen of AOW. Gemiddeld 79 procent van de partners in loondienst werkte meer dan 20 uur per week. Er is daarbij geen significant verschil tussen marktconforme en niet-marktconforme kopers.

Wel significant is het resultaat dat partners van niet-marktconforme kopers vaker geen eigen inkomsten hadden. Van de marktconforme kopers had 10,8 procent van de partners geen eigen inkomen, van de nietmarktconforme kopers was dat aandeel 21,3 procent. Ook als we onderscheid maken tussen kopers in koopgedomineerde en huurgedomineerde gebieden doet zich een verschil voor: partners in koopgedomineerde gebieden hadden vaker inkomsten uit loondienst. De partners van kopers in huurgedomineerde gebieden hadden vaker inkomsten uit een eigen bedrijf.

Ruim 63 procent van de kopers had een netto maandinkomen van meer dan € 2.000. Er waren op dit punt geen verschillen tussen marktconforme en niet-marktconforme kopers (zie figuur 4.7).

30


Figuur 4.7

Het netto maandinkomen van het huishouden waarvan de respondenten deel uitmaken, naar marktconform en niet-marktconform

Netto maandinkomen per huishouden 30%

Marktconform

25%

Niet-marktconform 20%

15%

10%

5%

0% Minder dan € 1.000

€ 1.000 € 1.500

€ 1.500 € 2.000

€ 2.000 - € 2.500 € 2.500 € 3.000

€ 3.000 € 3.500

€ 3.500 - Meer dan € 4.000 € 4.000

Om een beeld te krijgen van de culturele achtergrond van kopers hebben wij gevraagd naar het land waar zijzelf, hun partner en hun vader en moeder geboren zijn. Het overgrote deel (86 procent) van de kopers is in Nederland geboren. De restgroep komt uit een grote verscheidenheid van vooral niet-Westerse landen, vooral kopers geboren in Turkije en in Suriname zijn in deze groep goed vertegenwoordigd (zie figuur 4.8).

Figuur 4.8

Het geboorteland van de respondenten Anders

Spanje Voormalig Joegoslavië: Bosnië, Kosovo, Kroatië, Servië, etc. Italië

Kaap Verdische Eilanden

Suriname Nederlandse Antillen: Aruba, Bonaire, Curaçao, Saba, St. Maa Marokko

Turkije

Nederland 0%

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

31

De woningen in koopgedomineerde gebieden hadden significant vaker een eigenaar die in Nederland is geboren (93 procent) dan woningen in huurgedomineerde gebieden (79 procent). Dit verschil zien we ook terug als wij kijken naar de ouders van de kopers. Dit resultaat is toe te schrijven aan het feit dat huurwoningen vooral voorkomen in verstedelijkte gebieden, en dat zijn tevens de gebieden waar ook meer allochtone bewoners te vinden zijn (VROM 2007a).

4.5 Bekendheid met de koopwoning Is een koopwoning iets waar kopers in het onderzoek mee vertrouwd zijn, bijvoorbeeld omdat zij lange tijd in een koopwoning hebben gewoond, of is een koopwoning iets wat geheel nieuw en onbekend is? Wij hebben de kopers gevraagd of zij in een koopwoning zijn opgegroeid of niet. Figuur 4.9 laat zien dat de meeste kopers in een huurwoning zijn opgegroeid. Er is een significant verschil tussen kopers van marktconforme en van e

niet-marktconforme woningen. Kopers van niet-marktconforme woning zijn vaker mensen die tot hun 18

alleen gehuurd hebben. Dit zijn dus vaker mensen die minder bekend waren met kopen en wellicht daarom ook bewust kozen voor een niet-marktconforme koopwoning. e Woonduur van de respondenten in een koopwoning voor het 18 jaar, naar marktconform en niet-marktconform

Figuur 4.9

Hoelang heeft u voor uw 18e in een koopwoning gewoond? 80% 70%

Marktconform

60%

Niet-marktconform

50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 jaar

1 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar

10 tot 15 jaar

15 tot 18 jaar

18 jaar

Daarnaast is het interessant om na te gaan of kopers wellicht via familieleden bekend zijn geraakt met het bezit van een eigen woning. We hebben de kopers hiernaar gevraagd. De kopers in dit onderzoek hadden veel andere kopers in hun persoonlijke omgeving. Van de meest naaste familieleden had 70 procent een koopwoning. Dit ligt aanzienlijk boven het landelijke aandeel van koopwoningen in de woningvoorraad dat in 2006 55,9 procent bedroeg (VROM 2007a). We hebben ook gevraagd naar het aandeel woningeigenaren in de vriendenkring van kopers; 68 procent had vooral vrienden met een koopwoning. Veel respondenten (43 procent) hadden vrienden of naaste familieleden die eveneens een woning van een corporatie hebben gekocht.

32


Het kopen van de woning is voor een overgrote meerderheid van de eigenaren een positieve ervaring gebleken, 83 procent zou ook familie en vrienden aanraden om hun huurwoning te kopen als zij daartoe de kans krijgen. Marktconforme en niet-marktconforme kopers waren hierover even positief. Overigens was deze vraag voor een groot deel van de kopers hypothetisch omdat veel familieleden en vrienden al een koopwoning hadden.

Figuur 4.10 Naast familieleden van de respondenten in een koopwoning, naar marktconform en nietmarktconform Hebben uw meest naaste familieleden zelf een koopwoning? 100% 90% 80% Marktconform

70%

Niet-marktconform

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ja, de meeste hebben een koopwoning

Nee, het is ongeveer Nee, de meeste gelijk verdeeld mensen hebben een tussen huur en koop huurwoning

4.6 Oriëntatie op kopen Het aanbod van de corporatie om de woning te kopen, kan mensen op het idee brengen om te kopen. Echter, het merendeel van de respondenten (circa 70 procent) had al eerder nagedacht over het kopen van een woning en ruim de helft heeft ook de aankoop van andere woningen overwogen. Andere respondenten zeiden dat ze bewust de eigen woning hadden gekocht omdat de woning of de buurt hen beviel. Er zijn op dit punt geen significante verschillen tussen marktconforme en niet-marktconforme koopwoningen.

Van de kopers had circa 53 procent iemand buiten de leden van het eigen huishouden om advies gevraagd (zie figuur 4.11). Op deze vraag was meer dan één antwoord mogelijk. Vooral andere familieleden en – in mindere mate - vrienden werden geraadpleegd. Minder vaak vroeg men advies aan mensen die men kende van het werk of in de buurt. Kennissen van anderen (familie, vrienden, buren of collega’s) vroeg men vrijwel nooit om advies. Kopers zochten het advies dus vooral bij mensen in hun directe omgeving, en dan vooral bij mensen die al eerder nuttig advies gaven. In literatuur over hoe kennis en kunde over lastige beslissingen zich onder mensen verspreidt, gaat men er veelal van uit, dat voor de toegang tot informatie over nieuwe kwesties

33

de via-via contacten van mensen er meer toe doen dan directe relaties in de krappe eigen kring van familie en goede vrienden. Wellicht komt de afwijkende uitkomst van ons onderzoek voort uit een opvatting onder respondenten dat het kopen van een woning te belangrijk is om te vertrouwen op via-via contacten. Daarnaast hadden veel kopers ook in hun directe omgeving huiseigenaren, waardoor het kopen van een woning misschien niet als een ‘nieuwe kwestie’ werd gezien (zie ook paragraaf 4.5). Vergelijking met huurders zou nodig zijn om te kijken of dat bij de koop van een huis anders is, maar de data suggereren dat de kopers binnen hun sociale netwerken vooral de mensen met we ze nauwe banden hebben om advies vroegen en mensen met wie ze lossere contacten onderhouden veel minder.

Figuur 4.11 Door de respondent geraadpleegde personen over de aankoop van de woning, naar marktconform en niet-marktconform

Aan wie heeft u advies gevraagd?

Anders

Kennis van een bekende uit de buurt of van het werk Kennis van een vriend of familielid

Niet-Marktconform Marktconform

Mensen die ik ken van het werk

Mensen die ik in de buurt ken

Vrienden

Familieleden

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Kopers zeiden in 77 procent van de gevallen iets aan het gevraagde advies gehad te hebben. 70 procent van de kopers benaderde de betreffende persoon omdat die eerder goede adviezen over andere onderwerpen had gegeven. Mensen waaraan advies was gevraagd hadden vaak ook zelf een koopwoning (84 procent).

Kopers hadden in 58 procent van de gevallen zelf informatie opgevraagd bij de corporatie of bij banken of hypotheekverstrekkers. Zij waren meestal tevreden over informatie die zij (gevraagd en ongevraagd) van de corporatie ontvingen (80 procent was tevreden). Als reden voor de eventuele ontevredenheid werden diverse oorzaken genoemd. Onvoldoende informatie over de onderhoudstoestand was een van de meest genoemde redenen.

34


4.7 Koopprijs en marktwaarde ` De gemiddelde verkoopprijs van de woningen lag op circa € 132.000. Marktconform verkochte woningen waren gemiddeld € 20.000 duurder dan de niet-marktconforme koopwoningen. Voor woningen in huurgedomineerde gebieden was dit verschil het grootst, en betaalden kopers € 32.000 meer voor een marktconforme woning (zie tabel 4.1). De gemiddelde marktwaarde (dus zonder de korting) lag op circa € 148.000. Niet-marktconforme woningen in gebieden met overwegend koopwoningen hadden de hoogste marktwaarde; bijna € 160.000 (zie tabel 4.2).

Tabel 4.1 Koopprijs verkochte woningen (op basis van steekproefbestand corporaties) Koopgedomineerd

6

Huurgedomineerd

Totaal

Marktconform

€ 140.872

€ 142.977

€ 141.968

Niet-marktconform

€ 124.291

€ 110.767

€ 118.583

Totaal

€ 132.909

€ 130.627

€ 131.819

Tabel 4.2 Marktwaarde verkochte woningen (op basis van steekproefbestand corporaties) Koopgedomineerd

Huurgedomineerd

Totaal

Marktconform

€ 142.232

€ 147.183

€ 144.891

Niet-marktconform

€ 159.615

€ 142.654

€ 151.146

Totaal

€ 151.076

€ 145.050

€ 147.951

4.8 Advisering en financiering Kopers benaderden vooral onafhankelijke adviseurs voor informatie over hypotheekvormen en rentestanden; 40 procent van de kopers ging bij hen te rade (zie figuur 4.12). Daarnaast speelden de hypotheekadviseurs van de bank een belangrijke rol. Tot de makelaar en de corporatie wendden mensen zich veel minder vaak.

6

De berekening in deze tabellen is gebaseerd op 1.450 woningen in het steekproefbestand. Voor een aantal woningen beschikten wij niet over de exacte gegevens over de verleende korting. De gegevens van deze woningen zijn niet opgenomen in de tabellen 4.1 en 4.2. Het verschil tussen de koopprijs en de marktprijs van marktconforme woningen wordt veroorzaakt door de kortingen van minder dan 10% op de koopprijs.

35

Figuur 4.12 Door de respondenten geraadpleegde personen en instanties over hypotheek en rente, naar marktconform en niet-marktconform Hoe heeft u zich over hypotheekvormen, de rentestand e.d. laten informeren Martkconform

Niet-marktconform

Anders

Via de makelaar

Via iemand van de w oningcorporatie

Via hypotheekadviseurs van mijn bank

Via onaf hankelijke hypotheekadviseurs of f inancieel adviseurs

Via schrif telijke inf ormatie, f olders en w ebpagina s

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Woningeigenaren financierden in vrijwel alle gevallen hun woning geheel of gedeeltelijk met een hypotheeklening. Ongeveer 10 procent van de kopers gebruikte eigen geld, in combinatie met een hypotheek, om de koopsom op te brengen. Slechts 2 procent van de respondenten was door anderen (bijvoorbeeld familie) financieel geholpen om de woning te kunnen kopen. Die hulp bestond in de regel uit een lening, gift of erfenis. In enkele gevallen was hierdoor het afsluiten van een hypotheek niet nodig om de woning te kopen.

Kopers sloten een hypotheek af die gemiddeld 7 procent boven de koopprijs lag. De overfinanciering bij marktconforme kopers lag op 8,7 procent en bij niet-marktconforme kopers op 4,6 procent. Het verschil is deels toe te schrijven aan het feit dat een deel van de niet-marktconforme woningen ‘vrij-op-naam’ werd verkocht, waardoor de mee te financieren bijkomende kosten lager waren dan bij verkoop op basis van ‘kosten koper’.

Marktconforme kopers gebruikten wat vaker eigen geld, maar het verschil met de niet-marktconforme koopwoningen is niet groot genoeg om statistisch significant te zijn. Maar als marktconforme kopers eigen geld inzetten, dan ging dat wel om hogere bedragen: gemiddeld € 68.000 per woning. Niet-marktconforme kopers die eigen geld gebruikten, investeerden gemiddeld € 22.000. Koopsubsidie ontbrak vrijwel geheel als financieringsbron.

We hebben kopers gevraagd welke hypotheekvormen zij gebruikten om de aankoop van hun woning te financieren. Het was mogelijk om meer dan één hypotheekvorm op te geven. Kopers bleken hun woning vooral gefinancierd te hebben met aflossingsvrije en spaarhypotheken. De traditionele annuïteitenhypotheek

36


werd slechts in 10 procent van de gevallen genoemd. Er was geen verschil tussen marktconforme en nietmarkconforme kopers in de gekozen hypotheekvormen.

Figuur 4.13 Samenstelling van de hypotheek van de respondenten, naar marktconform en nietmarktconform

Anders

Spaarhypotheek

Beleggingshypotheek

Annuïteitenhypotheek

Aflossingsvrije hypotheek

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Het merendeel van de kopers had een hypotheek met een rentevastperiode tussen de 6 en de 10 jaar. Kopers van niet-marktconforme woningen hadden significant vaker voor een rentevastperiode van 15 jaar of meer gekozen. Dit is een aanwijzing dat niet-marktconforme kopers meer prijs stelden op zekerheid dan andere kopers.

Figuur 4.14 De rentevast periode van de belangrijkste hypotheek, naar marktconform en nietmarktconform

37

4.9 Conclusies Wanneer je het profiel schetst van de modale koper in ons onderzoek, dan is dat een gezin met kinderen, waar beide partners de 50 naderden, een vaste baan hadden en beiden al een flinke tijd in hun huidige functie werkten. Zij woonden in de regel al meer dan 10 jaar in de door hun gekochte woning die meestal een ruime eengezinswoning was. Hun sociale omgeving bestond vooral uit mensen die ook een koopwoning hadden. Die omgeving was vaak ingeschakeld bij de oriëntatie op het kopen van de woning. De kopers zochten professioneel advies vooral bij een onafhankelijke hypotheekadviseur. De corporatie of de verkopende makelaar speelde vrijwel geen rol in de advisering. De corporatie of makelaar speelde wel een rol bij de informatievoorziening waarover men overwegend positief was. De kopers betaalden de woning vooral via een hypotheeklening; slechts 10 procent gebruikte eigen geld. Vooral de spaarhypotheek en aflossingsvrije hypotheekvormen waren populair.

Dit is het globale beeld, maar er zijn op enkele punten verschillen tussen marktconforme en nietmarktconforme kopers. De laatste groep was in de regel wel wat ouder, en had vaker kinderen die niet meer thuis woonden. Eigenaren van niet-marktconforme koopwoningen waren vaker lager opgeleid, maar hun inkomen was niet lager. Ook kwam het meer voor dat het inkomen van niet-marktconforme kopers door slechts één partner werd binnengebracht of dat een pensioen of AOW de belangrijkste vorm van inkomen was. Het wonen in een eigen huis was hun ook minder met de paplepel ingegoten. Ruim tweederde van deze groep had de gehele jeugd in een huurwoning doorgebracht. Eigenaren van niet-marktconforme woningen kozen ook vaker voor zekerheid als het om hun hypotheek ging, wat blijkt uit hun keuze voor een langere rentevastperiode.

Er zijn niet zoveel verschillen gevonden tussen de kopers in huur- en koopgedomineerde gebieden. Als er al verschillen waren, zijn deze vooral toe te schrijven aan de verschillen tussen verstedelijkte en nietverstedelijkte gebieden. In de verstedelijkte, huurgedomineerde gebieden troffen we vaker gestapelde woningen en allochtone kopers aan (ook al was dat een kleine minderheid).

38


5. LEIDT KOPEN TOT MEER KEUZEVRIJHEID?

5.1 Inleiding De eerste dimensie van empowerment die onderzocht is, is woonkeuzevrijheid. Het streven naar meer keuzevrijheid voor de woonconsument neemt een belangrijke plaats in het huidige woonbeleid in. Ook bij de verkoop van huurwoningen speelt het streven naar meer keuzevrijheid een belangrijke rol. Vooral het concept Te Woon, waarbij corporaties woningen te huur of te koop of in een bijzondere koopvorm aanbieden, is bedoeld om de keuzevrijheid te vergroten. Maar het gaat niet alleen om de vrijheid te kiezen voor huur of koop zelf. Het kopen van een huis kan voor een bewoner een manier zijn om zijn keuzevrijheid over de inrichting van het huis te vergroten. Hij heeft nu immers niets meer te maken met regels van de verhuurder, maar kan zijn huis naar eigen smaak inrichten. In dit hoofdstuk staan we stil bij diverse vormen van keuzevrijheid. We gaan na welke overwegingen mensen hadden bij het kopen van een huis, welke opties zij overwogen en in hoeverre een streven naar meer keuzevrijheid daarbij een rol speelde.

5.2 Koopmotieven We hebben kopers gevraagd wat voor hen de belangrijkste reden was om hun eigen huurhuis te kopen. We deden dit allereerst via een open vraag omdat de bewoner daarmee alle ruimte krijgt zijn eigen motivatie te geven.

Tabel 5.1 De motieven om te kopen (open vraag)

Financiële redenen Aanbod door de corporatie Tevredenheid met de woning en buurt Gedane investeringen

Marktconform

Niet-marktconform

52,1%

57,9%

4,6%

5,7%

18,9%

17,5%

7,5%

4,5%

Zeggenschap

8,8%

5,3%

Geen huurverhoging

3,9%

4,4%

Overig

4,2%

4,7%

Totaal

100,0%

100,0%

Op deze open vraag antwoordde ongeveer 52 procent van eigenaren van reguliere koopwoningen dat zij de woning vooral uit financiële overwegingen hadden gekocht (zie tabel 5.1). Bij de niet-marktconforme koopwoningen lag dit percentage op 58 procent. Kopers noemden verschillende financiële redenen om de woning te kopen, zoals lagere maandlasten, maar ook het vaste karakter van de maandlasten werd belangrijk gevonden.

39

De tevredenheid met de woning en met de buurt was voor circa 18 procent van de bewoners een reden om hun huurwoning te kopen. Deze mensen gaven dus vooral aan waarom zij hun huidige woning kochten en geen andere. Zij maakten blijkbaar de afweging ‘kopen we deze woning of gaan we verhuizen’. Verder speelden de zeggenschap over de woning en de wens eigenaar van de woning te willen zijn een rol voor 9 procent van de kopers van marktconforme woningen en voor 5 procent van de niet-marktconforme kopers. Zeggenschap en eigenaar willen zijn, zijn typisch zaken die te maken hebben met keuzevrijheid; de vrijheid om in de woning te doen en te laten wat je wilt. Overigens had een deel van de respondenten als huurder al geïnvesteerd in de woning en vormden juist deze investeringen de reden om de huurwoning te kopen. Gedane investeringen in de woning was voor 7,5 procent van marktconforme kopers hét motief om te kopen, bij niet-marktconforme koopwoningen was dit 4,5 procent. Een relatief klein gedeelte van de kopers (circa 4 procent) gaf het ontlopen van de jaarlijkse huurverhoging als koopmotief. Ook de gegeven korting op de koopsom werd door enkele kopers van niet-marktconforme koopwoningen genoemd als motief. Eventuele door de corporatie gegeven garanties (zoals een terugkoopgarantie) werden slechts een enkele keer genoemd.

40


Figuur 5.1

De motieven om te kopen (gesloten vraag), naar marktconform en niet-marktconform

Koopmotieven die kopers belangrijk vonden Marktconform

Niet-marktconform

Ik heb de garantie dat de corporatie mijn huis tegen een redelijke prijs terugkoopt. Ik kon mijn huis met korting kopen. De wereld om mij heen wordt steeds onzekerder, een eigen huis betekent zekerheid voor mij. Als ik nu een huis koop, kan een van mijn kinderen er straks in wonen. Als we zo n huis als dit zouden huren, waren we duurder uit. Een koophuis geeft meer status dan een huurhuis. Bij een koophuis nemen de maandlasten af in de tijd, zo heb ik lage lasten als ik ouder ben. De prijzen van koopwoningen zullen blijven stijgen en ik word er uiteindelijk dus rijker van. De huren zullen steeds maar blijven stijgen. Als ik koop betaal ik minder belasting door de hypotheekrente aftrek. Kopen is een manier van sparen. Een koophuis kan ik aanpassen en verbouwen naar mijn eigen smaak. 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Een open vraag heeft als voordeel dat mensen kunnen aangeven wat zij belangrijk vinden, zonder dat de onderzoekers de mogelijk belangrijke zaken van tevoren hebben bedacht. Het nadeel is dat mensen dan komen met vrij algemene antwoorden zoals ‘financiële overwegingen’. Achter zo’n begrip kunnen geheel verschillende motivaties schuilgaan, zoals het fiscale voordeel of de gedachte dat een eigen huis een goede spaarpot is. Een gesloten vraag met verschillende opties geeft de respondent de mogelijkheid om de verschillende motieven met elkaar te vergelijken, met het risico dat hun werkelijk belangrijke motieven niet bij de onderzoekers zijn opgekomen. In figuur 5.1 hebben we de antwoorden op de gesloten vraag naar koopmotieven weergegeven. Men kon meer dan één antwoord kiezen.

41

Opmerkelijk is dat het vermijden van huurstijgingen als een van de belangrijkste motieven naar voren kwam, terwijl dit motief bij de open vraag een minder belangrijke rol speelde. Bewoners van niet-marktconforme woningen vonden vooral de korting op de koopprijs en de garantie dat de corporatie bereid is de woning terug te kopen tegen een afgesproken prijs heel belangrijk.

Marktconforme kopers vonden het belastingvoordeel door de hypotheekrenteaftrek significant minder belangrijk dan de kopers van niet-marktconforme koopwoningen: respectievelijk 54 procent en 66 procent vond dit belangrijk. Ook de lagere lasten van kopen ten opzichte van huren woog voor marktconforme kopers minder zwaar (52 procent vond dit belangrijk tegen 73 procent voor niet-marktconforme kopers).

Een ander koopmotief dat in de literatuur genoemd wordt (Saunders 1990; Gurney 1999), zou kunnen zijn dat mensen vinden dat een eigen woning meer status geeft dan een huurwoning. Figuur 5.1 laat echter zien dat de status van een koopwoning onder de respondenten niet erg belangrijk werd gevonden: ruim 70 procent vond dit onbelangrijk. Uit de literatuur waarin de status van huurwoningen en koopwoningen met elkaar is vergeleken, kwam eveneens naar voren dat een koophuis alleen als statusverhogend wordt gezien door mensen die naar een betere woning of betere buurt verhuisd zijn. Het woningbezit op zichzelf speelde daar geen duidelijke rol in (Kearns et al., 2000; Hiscock et al., 2001: 60). Omdat wij alleen zittende bewoners onderzocht hebben, is dit resultaat dus niet verassend.

Verder blijkt uit de literatuur dat een koophuis door mensen als een veilige haven kan worden beschouwd. Dit bleek voor een beperkte groep van de kopers in dit onderzoek het geval. Het kopen van de woning als bron van zekerheid in een onzekere wereld werd door 30 procent genoemd als een belangrijk koopmotief. Een zelfde percentage kopers vond het belangrijk dat hun kinderen straks in de gekochte woning zouden kunnen wonen.

Financiële motieven, de gunstige regelingen voor de koop van niet-markconforme koopwoningen en de zeggenschap over de woning bleken de belangrijkste motieven voor de respondenten om de huurwoning te kopen. Dit sluit naadloos aan bij de bevindingen uit de evaluatie van het Te Woon programma (Provoost & Forschelen-Jansen 2007).

5.3 Investeringen in de woning Veel benaderde kopers hadden in hun woning geïnvesteerd. Een deel van de respondenten (zie figuur 5.2) deed dat al toen zij de woning huurden. In de periode dat men nog huurde, had circa 34 procent van de huurders ingrijpende veranderingen aan of in de woning aangebracht. Ongeveer 54 procent van de eigenaren gaf aan ná de koop in de woning te hebben geïnvesteerd. Marktconforme kopers brachten vaker veranderingen aan, maar het verschil met de niet-marktconforme kopers is niet groot genoeg om statistisch significant te zijn.

42


Figuur 5.2

Investeringen in de woning voor en na het kopen van de woning, naar marktconform en niet-marktconform Veranderingen aan de woning als eigenaarbewoner

Veranderingen aan de woning als huurder Marktconform 100% 80%

66%

67%

60% 34%

40%

33%

20% 0% Nee

Marktconform

Niet-marktconform 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Ja

Niet-marktconform

56% 44%

52%

48%

Nee

Ja

Veranderingen tijdens de huurperiode hadden vooral betrekking op de binnenkant van de woning, zoals het vervangen van keuken en sanitair, het betegelen van vloeren of het leggen van laminaatvloeren (zie figuur 5.2). Ook het uitbreiden van het aantal slaapkamers werd genoemd. De gemiddelde investering tijdens de huurperiode bedroeg € 8.500. Er waren op dit punt geen verschillen tussen reguliere koopwoningen en nietmarktconforme koopvormen. Ook na de koop knapte men vooral de binnenzijde van de woning op. Verbeteringen aan de buitenkant van de woning en de tuin vonden wel vaker plaats dan toen men nog huurde. Er werden ook meer ingrijpende veranderingen doorgevoerd, zoals het plaatsen van serres en andere aanbouwen, het slopen van binnenmuren en het bewoonbaar maken van zolders door het plaatsen van vaste trappen, het aanleggen van verwarming en het isoleren van daken. De gemiddelde investering ligt met € 15.500 aanzienlijk boven het bedrag dat men tijdens het huren investeerde.

Het kopen van de woning stimuleerde eigenaren van marktconforme woningen meer tot investeren dan kopers van niet-marktconforme woningen. Van ‘reguliere’ kopers die investeerden toen zij de woning nog huurden, had ruim 65 procent ook na de koop in de woning geïnvesteerd. Bij kopers van sociale woningen lag dit percentage significant lager, namelijk op 46 procent.

43

Figuur 5.3

Veranderingen in de woning, naar marktconform en niet-marktconform

Soorten veranderingen aan de woning als huurder Marktconform 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Niet-marktconform

Marktconform

56%61%

16%21%

Inrichting van de tuin / nieuw e schuur

Soorten veranderingen aan de woning als eigenaar-bewoner

14%

13%13%

Buitenkant van de w oning

Binnenkant van de w oning

5%

Anders

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Niet-marktconform

53%56%

12%15%

Inrichting van de tuin / nieuw e schuur

21%22%

Buitenkant van de w oning

14%

Binnenkant van de w oning

7%

Anders

5.4 Betrokkenheid Is het eigendom van de woning aanleiding om meer interesse en inzet te tonen? We hebben de respondenten ook gevraagd naar hun betrokkenheid bij de verenigingen van eigenaren (VvE) en bij de buurt. Hiermee wilden we achterhalen of de kopers doordat zij eigenaar werden, ook betrokken waren bij hun vereniging van eigenaren en bij hun buurt.

Van de ondervraagde kopers hadden er 93 (17,4 procent) een woning die onderdeel was van een Vereniging van Eigenaren, meestal waren dit appartementen. Van deze eigenaren was 38 procent (35 respondenten) actief betrokken bij de VvE: 12 respondenten waren actief in het bestuur van de VvE, 14 bezochten (bijna) altijd de vergaderingen van de VvE en 9 deden dit soms. Er is geen verband tussen de emancipatieschalen en het al dan niet actief zijn in een VvE. 29 respondenten (5,5 procent) zeiden dat zij actiever in de buurt werden na de koop van de woning. De manier waarop woningeigenaren actiever werden, was heel divers. Zij noemden onder andere het beter onderhouden van de tuin, het opruimen van rommel op straat, het lezen van de buurtkrant of een kopje koffie drinken bij de buren. Het kopen van een huis veranderde dus weinig aan de inzet van bewoners in de buurt. De inzet in de buurt hing blijkbaar niet af van het al dan niet eigenaar zijn van de woning.

44


Figuur 5.4

Activiteit in de buurt sinds de aankoop van de woning

Bent u actiever geworden in uw buurt sinds u uw huis heeft gekocht? 100% 90% 80% 70% 60%

Marktconform

50%

Niet-marktconform 40% 30% 20% 10% 0%

ja

nee

5.5 Besluit Ten slotte hebben we de respondenten de volgende stelling voorgelegd: ‘Mensen met een koophuis hebben meer keuzevrijheid dan mensen met een huurhuis. Ruim 40 procent was het met deze stelling eens; 45 procent was het met deze stelling oneens. Er was geen significant verschil tussen de antwoorden van marktconforme en niet-marktconforme kopers.

Tabel 5.2 Mening over de keuzevrijheid van kopers en huurders

Mensen met een koophuis hebben meer keuzevrijheid dan mensen met een huurhuis.

Zeer mee eens

Mee eens

Mee eens noch mee oneens

Mee oneens

Zeer mee oneens

7,0%

34,7%

11,6%

43,2%

3,4%

Dit antwoord is strijdig met onze verwachting dat een koopwoning de respondenten meer keuzevrijheid biedt. We kunnen uit deze scores niet afleiden wat de respondenten precies in gedachten hadden bij ‘keuzevrijheid’. Waarschijnlijk hangt de reactie samen met het feit dat een koopwoning zorgen over het onderhoud met zich meebrengt, dat je minder gemakkelijk kunt verhuizen en dat je het risico loopt dat je je huis niet kwijtraakt wanneer je het wilt verkopen.

Keuzevrijheid kent vele dimensies. Een koper ervaart meer vrijheid om zijn huis aan te passen aan zijn eigen smaak en maakt vaak gebruik van die vrijheid. Er is ook meer keuzevrijheid in de zin dat het nietmarktconforme koopprogramma een woning betaalbaar maakt voor mensen die anders niet zouden kunnen

45

kopen. Het bieden van koopvormen vergroot de keuzevrijheid en maakt nieuwe keuzes mogelijk. Toch vonden de respondenten in het algemeen niet dat kopers méér keuzevrijheid hadden dan huurders.

46


6. DRAAGT KOPEN BIJ AAN SOCIALE STIJGING?

6.1 Inleiding Sociale stijging ofwel positieverbetering, is een tweede element van empowerment dat we in deze studie onderzoeken. We hebben de respondenten verschillende vragen voorgelegd die verband houden met sociale stijging. Allereerst is mensen gevraagd of ze meer zijn gaan werken om de woning te kunnen kopen. Eerder onderzoek wees namelijk uit dat de verkoop van huurwoningen een positief effect had op de arbeidsparticipatie. Naast inkomensstijging kan er ook sprake zijn van een toegenomen status of van een uitbreiding van het netwerk en daarmee vergroting van de toegang tot hulpbronnen. Ook deze twee zaken komen in het vervolg van dit hoofdstuk voor. Financiële positieverbetering kan ook plaats vinden via de woningmarkt. Het kopen van een huis kan een financiële verbetering zijn als de woonlasten van kopen lager zijn dan die van huren. We gaan na in hoeverre dat het geval is voor de respondenten in dit onderzoek. Het kopen van een huis kan ook bijdragen aan de kennis van hypotheken en financiële markten. Dit kan nieuwe perspectieven bieden voor de kopers van een huis. Het gaat dan dus om een positieverbetering door kennis van de mogelijkheden, maar ook van de risico’s van het kopen van een huis.

6.2 Belangrijke veranderingen na het kopen Wat doet het kopen van een huurhuis met een mens? Doet het wel iets? We hebben de kopers gevraagd wat voor hen de belangrijkste verandering was die het kopen van de woning veroorzaakt had. En wat blijkt, bijna de helft van de kopers (47 procent) vond dat er helemaal geen belangrijke veranderingen hadden plaatsgevonden. Circa 20 procent noemde de maandlasten als belangrijkste verandering. Bij sommigen waren de maandlasten gestegen en bij anderen juist gedaald. Ruim 10 procent van de kopers noemde de status van eigenaarbewoner als belangrijkste verandering; 3,5 procent noemde ook de nieuwe verantwoordelijkheid voor de woning en het onderhoud als een belangrijke en minder positieve verandering. Enkele kopers noemden de verbeteringen aan de woning als belangrijkste verandering. Anderen noemden persoonlijke factoren zoals dat ze waren gaan samenwonen als belangrijkste verandering.

6.3 Arbeidsparticipatie Een koopwoning heeft een positief effect op de arbeidsparticipatie van mensen, zo luidde de uitkomst van een onderzoek onder kopers van corporatiewoningen in Rotterdam, Winterswijk en Emmen (Papa et al. 2002). Maar liefst 21 procent van de kopers in Rotterdam ging meer werken om een MGE-woning te kunnen kopen. In Winterwijk en Emmen bleek rond de 10 procent van de kopers meer te gaan werken. Meer

47

arbeidsparticipatie kan duiden op empowerment, omdat mensen er een groter gevoel van eigenwaarde en controle aan kunnen ontlenen, en ze vaak ook op de sociale ladder stijgen. Ons onderzoek kent echter andere uitkomsten. Uit figuur 6.1 blijkt dat zeer weinig kopers (meer) gingen werken om de woning te kunnen kopen. Hetzelfde geldt voor partners of andere huisgenoten.

Figuur 6.1

Arbeidsparticipatie na de aankoop van de woning, naar marktconform en nietmarktconform

Bent u (meer) gaan werken om de woning te kunnen kopen? 100% 90% 80% 70%

Marktconform 60%

Niet-marktconform

50% 40% 30% 20% 10% 0% Nee

Ja, gaan w erken

Ja, meer gaan w erken

Het kopen van een woning kan bijdragen aan sociale stijging als het eigendom en de bijbehorende verplichtingen bewoners stimuleert tot bijvoorbeeld het zoeken van werk of het uitbreiden van het aantal uren dat men werkt. Gevraagd naar hoe dit (meer) gaan werken werd ervaren, zei 2/3 dit ‘normaal’ of ‘prettig’ te vinden; 1/3 was minder positief en gebruikte termen als ‘knap beroerd’ en ‘slechte zaak’.

De conclusie is dat slechts een zeer gering aantal respondenten door het kopen van een huis actiever is geworden op de arbeidsmarkt. Het kopen van een huis had voor de mensen die hun huurhuis kochten nauwelijks effecten op de arbeidsparticipatie en als die effecten er al waren, duidden die lang niet altijd op empowerment. Hoe kan het nu dat dit onderzoek andere uitkomsten oplevert dan het voorgaande onderzoek? Een verklaring is dat er sprake is van een andere onderzoeksgroep. In dit onderzoek gaat het alleen om mensen die hun eigen huurhuis kochten, dus om mensen die niet verhuisden. In het andere onderzoek was sprake van een mix van mensen die hun eigen huurhuis kochten en buitenstaanders die een voormalige huurwoning kochten. Bij de MGE-kopers, waarvan 42 procent meer ging werken, ging het voor het merendeel om kopers van buiten af. Deze mensen verhuisden dus naar een nieuwe woning en gingen meer werken om dit mogelijk te maken. In dit onderzoek was daar geen sprake van. De zittende bewoners konden óf hun huurcontract verlengen, óf kiezen voor de aankoop van hun woning en het afsluiten van een hypotheek. Een meerderheid van de nietmarktconforme kopers uit ons onderzoek gaf bovendien aan dat zij dacht met de koop van hun woning goedkoper uit te zijn. Voor deze groep was er dus geen aanleiding om meer te gaan werken. In het andere onderzoek is de financiële situatie van zittende bewoners niet onderzocht. Daarover kunnen we dus geen uitspraken doen.

48


6.4 Sociaal netwerk en status Van de respondenten ontmoette ruim 8 procent tijdens het koopproces mensen die vrienden of kennissen zijn geworden. Deze ontmoetingen vonden onder andere plaats bij voorlichtingsavonden over de verkoop, doordat de koper lid werd van een buurtcomité of doordat andere mensen advies gaven over de koop van de woning. De uitbreiding van het sociale netwerk door koop was dus beperkt. Kopers die wel nieuwe vrienden of kennissen kregen, scoorden niet anders op de emancipatieschalen.

Een koophuis wordt wel gezien als statussymbool. Een koophuis staat voor maatschappelijk succes. In de Verenigde Staten wordt een koophuis wel omschreven als the American Dream en wordt een koophuis beschouwd als symbool voor succes (Ronald 2008). Onderzoek in Engeland laat zien dat een koophuis de norm is en dat een huurhuis wordt ervaren als een afwijking van de norm (Gurney 1999). We hebben de respondenten daarom een aantal vragen voorgelegd die betrekking hebben op de status van huurders en kopers.

De meeste kopers waren het niet eens met de stelling dat mensen met een koophuis succesvoller in het leven zijn of meer reden hebben om trots te zijn (zie tabel 6.1). Ook waren weinig kopers het eens met de stelling dat mensen in de buurt en familie en vrienden meer respect voor je hebben als je huiseigenaar bent. Wellicht komt dit omdat de huiseigenaren zelf lange tijd huurder zijn geweest. Het ondersteunen van zo’n stelling houdt immers ook in dat je vindt dat de buren die niet gekocht hebben, een lagere status zouden hebben. De verschillen tussen marktconforme en niet-marktconforme kopers zijn statistisch niet significant.

Tabel 6.1 Stellingen over de status van een koopwoning

Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

Mensen met een koophuis zijn succesvoller in hun leven dan mensen die in een huurhuis wonen.

1,5%

13,4%

7,6%

64,9%

12,6%

Mensen met een koophuis hebben meer reden om trots op hun woning te zijn dan mensen die in een huurhuis wonen.

3,0%

20,5%

9,5%

56,3%

10,6%

Familie en vrienden hebben meer respect voor je als je huiseigenaar bent.

1,3%

15,2%

7,2%

63,9%

12,4%

Mensen in de buurt hebben meer respect voor je als je huiseigenaar bent.

1,7%

12,0%

10,3%

66,5%

9,4%

Ondanks de garanties/terugkoopregeling van de corporatie vind ik dat ik in een echte koopwoning woon. * 10,3% 68,8% 7,6% 12,1% 1,3% * De vraag over garanties en terugkoopregelingen is alleen gesteld aan de kopers van niet-marktconform verkochte woningen.

49

In dit onderzoek is sprake van marktconforme en niet-marktconforme koopwoningen. In het laatste geval is er sprake van een korting op de koopprijs en in veel gevallen is er ook sprake van een terugkoopregeling. De vraag is of zo’n koopwoning met hulp van de corporatie door bewoners werd gezien als ‘echte koopwoning’. Circa 80 procent van de kopers van niet-marktconform gekochte woningen was het ‘eens’ of ‘zeer eens’ met de stelling dat zij in een echte koopwoning wonen. Deze bevinding sluit aan bij die van Papa et al. (2002).

6.5 Financiële vooruitgang op het woonvlak? Zijn de kopers er financieel op vooruit gegaan door de aankoop van de woning? We hebben deze vraag aan de kopers voorgelegd (zie figuur 6.3). Op deze vraag gaf 33 procent. van de kopers aan dat hun lasten zijn gestegen en 31 procent dat hun lasten zijn gedaald. Marktconforme kopers zijn significant vaker van mening dat de lasten gestegen zijn dan de niet-marktconforme kopers (zie figuur 6.3).

Figuur 6.2

Mening van de respondenten over de verandering van de woonlasten, naar marktconform en niet-marktconform

Zijn uw woonlasten gewijzigd nadat u de woning heeft gekocht? 45% 40% 35% 30% 25%

Marktconform

20%

Niet-marktconform

15% 10% 5% 0% Gestegen

Gedaald

Ongeveer gelijk gebleven

Figuur 6.2 geeft de perceptie van de verandering van de woonlasten weer. Maar zijn kopers er ook daadwerkelijk financieel op vooruit gegaan? Om echt te kunnen vaststellen of kopers in de huidige situatie voordeliger uit zijn dan in de huursituatie, is een vergelijking van de maandelijkse uitgaven niet voldoende. Immers, de koper heeft niet alleen uitgaven, hij bouwt ook vermogen op. Dat vermogen speelt een belangrijke rol bij het antwoord op de vraag of de koper nu voordeliger uit is. Door bet berekenen van de gebruikskosten van de kopers is het wel mogelijk een financiële vergelijking te maken tussen de huur- en de koopsituatie (Elsinga en Conijn, 2001). In de gebruikskosten wordt ook rekening gehouden met de waardestijging van de woning. We hebben voor de kopers in dit onderzoek deze gebruikskosten berekend. Om de berekening te kunnen maken, was het noodzakelijk een aantal veronderstellingen te maken. Deze veronderstellingen zijn terug te vinden in bijlage 4.

50


Figuur 6.3

Gebruikskosten in de koopsituatie en huursituatie, drie varianten voor waardestijging, naar marktconform en niet-marktconform (=Koopgarant en Garantkoop)

1200 1000

gebruikskosten per maand

800

Woonwaarde index, Kadaster 1993-2007: 9,1% Index NVM - 1%,1965-2004: 3,65 Inflatie: 1974-2007 (CPB)

600 400

Slecht weer scenario: -3% 200 Huur (exclusief huursubsidie)

0 marktconform

niet-marktconform

-200 -400 -600

De resultaten van de berekening zijn te zien in figuur 6.3. De eerste staaf in de diagram geeft de resultaten van de berekening die uitgaat van de Woonwaarde-index van het Kadaster. Het gaat hier om een van kwaliteit geschoonde index voor de periode 1993-2006. Hieruit blijkt dat kopers zeker voordeliger uit zijn dan huurders, de marktconforme kopers nog in veel sterkere mate dan de niet-marktconforme kopers. Voor zowel de marktconforme als de niet-markconforme kopers is de woning een bron van inkomsten. Maar, de koopprijzen zijn in de afgelopen 14 jaar historisch gezien erg sterk gestegen. Behaalde resultaten uit het verleden bieden ook op de woningmarkt geen garantie voor de toekomst. We vragen ons daarom af hoe het resultaat eruit ziet als we uitgaan van de gemiddelde prijsstijging over de afgelopen 35 jaar. Deze periode omvat koopprijscrisis van begin jaren 80. De tweede staaf in figuur 6.4 geeft de resultaten op basis van deze veronderstelling weer. 7 Ook in dit geval is het resultaat dat de kopers aanzienlijk voordeliger uit zijn dan de huurders . Opnieuw zijn

marktconforme kopers aanzienlijk voordeliger uit dan niet-marktconforme kopers. Er is geen significant verschil tussen koop- en huurgedomineerde gebieden. Een soortgelijke conclusie geldt voor het scenario waarbij wordt verondersteld dat de prijsstijging gelijk is aan de gemiddelde inflatie in de periode 1974-2007. Deze resultaten sluiten in grote lijnen aan bij bevindingen uit andere Nederlandse onderzoeken (Groot, 2007; Elsinga en Conijn, 2001). Ten slotte hebben we een slechtweerscenario met een prijsdaling van 3 procent doorgerekend. Hieruit blijkt dat de kopers in de huidige situatie aanzienlijk slechter uit zijn dan ze in de huursituatie zouden zijn geweest. Het effect van verliesdeling bij niet-marktconforme kopers wordt hier ook zichtbaar; voor hen zijn de gebruikskosten lager dan voor de marktconforme kopers. De resultaten laten zien dat kopen op lange termijn 7

Eventueel ontvangen huurtoeslag blijft hier buiten beschouwing.

51

een financiële vooruitgang is. Echter, kopen is een risico en een prijsdaling zorgt ervoor dat de gebruikskosten aanzienlijk hoger zijn dan in de huursituatie.

6.6 Kennis van risico’s en financiële wereld Het kopen van een huis is een investering die gepaard gaat met risico’s. Hoe ervaren de kopers van een huurwoning dat en zijn er aanwijzingen dat zij hierdoor hun financiële toekomst beter gaan plannen? Is er iets terug te vinden van Sherradens bewering dat ‘assets change the mind’ (Sheraden 1991; cf. Groves et al. 2007). We gaan allereerst na of de kopers in het onderzoek de koop van een woning als risico beschouwen. Het merendeel van de kopers was van mening dat zij geen risico hadden genomen. Wat zij hier precies mee bedoelden, kunnen we niet uit de enquête afleiden. Het zou echter twee dingen kunnen betekenen. Een eerste mogelijkheid is dat zij van mening waren dat ze een verstandige keuze gemaakt hadden en geen (onverantwoord) risico hadden genomen. Een tweede mogelijkheid is dat zij het risico van de investering niet onderkenden. Er blijkt een significant verschil tussen de kopers van marktconforme en de kopers van nietmarktconforme woningen. Deze bevinding is logisch als we bedenken dat de risico’s voor kopers van nietmarktconforme woningen ook lager zijn door de korting op de koopprijs en de eventuele terugkoopgarantie.

Figuur 6.4

Mening over de koopwoning als risico, naar marktconform en niet-marktconform

Vindt u dat u met het kopen van uw woning een risico heeft genomen? Marktconform

Niet-marktconform

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Ja

Nee

We hebben de respondenten vervolgens de stelling ‘Mensen met een huurhuis lopen minder risico dan mensen met een koophuis’ voorgelegd. De helft was het hiermee eens, 15 procent was neutraal en ruim 30 procent was het hier niet mee eens (zie tabel 6.2). Deze uitkomst is opmerkelijk. Het kopen van een huis kent diverse risico zoals het renterisico, het waarderisico en het onderhoudsrisico. Op basis daarvan zou je verwachten dat kopers huren als minder risicovol zouden zien. Dit was niet het geval; de meningen waren

52


verdeeld. Dit roept de vraag op of de kopers die het niet met de stelling eens waren, de risico’s van kopen gering vonden of dat zij juist de risico’s van huren (bijvoorbeeld huurstijging) even groot of groter vonden.

Tabel 6.2 Stelling over risico’s van kopers en huurders

Mensen met een huurhuis lopen minder risico dan mensen met een koophuis.

Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

4,0%

47,4%

14,7%

30,7%

3,2%

Welke risico’s die samenhangen met de woning zagen de kopers eigenlijk? We hebben ze een aantal stellingen voorgelegd en het resultaat is te zien in figuur 6.5. Kopers zagen vooral de afschaffing van hypotheekrenteaftrek als belangrijk risico. Ze waren dus het meest bang voor een verandering in het beleid van de overheid. Met het kopen van een huis, waren zij af van de afhankelijkheid van de corporaties en van het huurbeleid van de overheid. Tegelijk werden zij afhankelijk van het overheidsbeleid ten aanzien van eigenwoningbezit: juist een mogelijke verandering in dat beleid vormde de grootste bron van zorg voor de kopers. Verder was de meerderheid van de kopers van mening dat je zeker moet weten dat je aan het werk blijft als je een woning koopt. Slechts een gering aandeel van de kopers gaf aan dat zij het belangrijk vonden dat je minder gemakkelijk kunt verhuizen of minder gemakkelijk een andere baan kunt zoeken. Het merendeel van de kopers voelde zich niet beperkt in zijn mobiliteit op de arbeidsmarkt of de woningmarkt.

53

Figuur 6.5

Mening over de risico’s van een koopwoning, naar marktconform en niet-marktconform

Percentage kopers dat dit risico "belangrijk" vindt Marktconform

Niet-marktconform

Als ik de hypotheeklasten niet meer kan betalen, moet ik mijn huis uit. W anneer de hypotheekrente stijgt, stijgen ook mijn woonlasten. W anneer de regering de hypotheekrenteaftrek afschaft, wordt mijn huis minder waard. W anneer de regering de hypotheekrenteaftrek afschaft, stijgen mijn maandlasten. Als je een woning koopt en de prijzen gaan dalen krijg je minder voor je huis terug. Als je een w oning koopt kun je minder makkelijk een andere baan nemen of minder gaan werken. Als je een woning koopt w eet je nooit voor w elke onderhoudskosten je komt te staan. Als je een woning koopt kun je minder makkelijk verhuizen dan als je in een huurhuis w oont. Als je een w oning koopt moet je zeker w eten dat je aan het werk blijft. 0% 10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 100 % %

Op de meeste vragen gaven kopers van niet-marktconforme koopwoningen en eigenaren van reguliere woningen vergelijkbare antwoorden, maar niet-marktconforme kopers vonden de onverwachte onderhoudskosten een belangrijker risico, terwijl marktconforme kopers meer belang hechtten aan het risico dat men de hypotheeklasten niet meer kan betalen en het huis uit moet. Deze bevinding valt goed te verklaren uit het feit dat de niet-marktconforme koper lagere woonlasten heeft en dus ook minder risico loopt dat hij de woonlasten niet kan betalen. Bovendien heeft de niet-marktconforme koper vaak een terugkoopgarantie.

We hebben gekeken of huiseigenaren in door huurwoningen gedomineerde gebieden andere risico’s zagen dan eigenaren in gebieden waar koopwoningen dominant zijn. Dit was voor een aantal stellingen het geval. Eigenaren in huurgedomineerde gebieden vonden verschillende soorten risico’s belangrijker dan eigenaren in koopgedomineerde gebieden. Ze hechtten een groter belang aan het risico dat je niet meer zo gemakkelijk kan verhuizen als je een woning koopt; dat je nooit weet voor welke onderhoudskosten je komt te staan; en dat de woonlasten stijgen wanneer de hypotheekrente stijgt. Vermoedelijk waren de kopers in de huurgedomineerde gebieden minder vertrouwd met de risico’s van een koophuis dan kopers in koopgedomineerde gebieden.

54


Figuur 6.6

Mening over de risico’s van een koopwoning, naar koopgedomineerde en huurgedomineerde gebieden

Percentage kopers dat dit risico "belangrijk" vindt Verkoopgedomineerd

Niet-verkoopgedomineerd

Als ik de hypotheeklasten niet meer kan betalen, moet ik mijn huis uit. Wanneer de hypotheekrente stijgt, stijgen ook mijn woonlasten. Wanneer de regering de hypotheekrenteaftrek afschaft, wordt mijn huis minder waard. Wanneer de regering de hypotheekrenteaftrek afschaft, stijgen mijn maandlasten. Als je een woning koopt en de prijzen gaan dalen krijg je minder voor je huis terug. Als je een woning koopt kun je minder makkelijk een andere baan nemen of minder gaan werken. Als je een woning koopt weet je nooit voor welke onderhoudskosten je komt te staan. Als je een woning koopt kun je minder makkelijk verhuizen dan als je in een huurhuis woont. Als je een woning koopt moet je zeker weten dat je aan het werk blijft. 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Naast de risico’s die wij in de gesloten vraag hebben genoemd, zag 18 procent van de kopers nog andere risico’s die met het kopen van de woning samenhingen. In het bijzonder de gevolgen van overlijden, echtscheiding, werkloosheid of arbeidongeschiktheid. Ook onvoorziene onderhoudsuitgaven werden genoemd, evenals verpaupering van de buurt. Enkele kopers noemden wateroverlast en overstroming als mogelijk risico.

Het afsluiten van een hypotheek betekent een verandering in de financiële situatie van de koper. Voor het afsluiten van een hypotheek is het nodig dat de koper kennis verzamelt over hypotheken en mogelijke vooren nadelen daarvan. De verwachting was dan ook dat kopers meer kennis hadden gekregen van hypotheken en meer geïnteresseerd zouden zijn in financiële ontwikkelingen. Deze veranderingen kunnen immers gevolgen hebben voor de verdere financiële planning van de koper. Er kan vermogen opgebouwd worden als aanvullend pensioen, vervroegd pensioen of voor noodgevallen. We hebben de kopers een aantal stellingen voorgelegd om te achterhalen in welke mate dit het geval is.

55

Tabel 6.3 laat zien dat kopers grote waarde hechtten aan een goede adviseur. Maar liefst 85 procent van de kopers was het eens met de stelling dat het kiezen van een goede hypotheek vooral een kwestie is van kiezen voor een goede adviseur. Een meerderheid van de kopers was het eens tot zeer eens met de stelling dat je door het afsluiten van een hypotheek meer gaat nadenken over je pensioen en je financiële toekomst in het algemeen. Ruim een kwart was het echter niet eens met deze stelling en was blijkbaar van mening dat er niets veranderd was door het afsluiten van een hypotheek. Een hypotheek leidde bij de meeste wel, maar ook bij een substantiële groep niet tot een ander perspectief op de financiële positie. Een meerderheid van de kopers (56 procent) had - naar eigen zeggen - door het kopen een beter beeld gekregen van banken en verzekeraars en 47 procent van de kopers volgde de economische ontwikkelingen na de koop meer dan vroeger. Bij geen van de stellingen is er sprake van significante verschillen tussen marktconforme en niet-marktconforme kopers of tussen huur- of koopgedomineerde gebieden.

Tabel 6.3 Stellingen over de (gevolgen van) de financiering van de woning Zeer mee eens

Mee eens

Noch mee eens noch mee oneens

Mee oneens

Zeer mee oneens

25,2%

61,3%

6,2%

6,4%

0,9%

Door het afsluiten van een hypotheek krijg je een beter beeld van hoe banken en verzekeraars werken.

8,5%

47,4%

15,0%

27,3%

1,9%

Door het afsluiten van een hypotheek, ga je meer nadenken over je pensioen en je financiële toekomst in het algemeen.

9,8%

47,7%

13,3%

26,9%

2,3%

Door het hebben van een hypotheek volg je de huizenprijzen en de rente meer dan vroeger.

7,7%

40,0%

9,0%

38,3%

4,9%

Het afsluiten van een goede hypotheek is vooral een kwestie van het kiezen van de goede adviseur.

Tweederde van de kopers had een hypotheek met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afgesloten. NHG is een product dat verstrekt wordt door het Waarborgfonds Eigen Woningen, dat ervoor zorgt dat een koper meer kan lenen en dat hij tegen een lagere rente kan lenen. Bovendien zorgt dit product voor een vermindering van het risico in het geval dat de waarde van de woning zou dalen. Als een koper buiten zijn schuld om te maken krijgt met een restschuld, doordat de waarde van de woning lager is dan de hypotheek, dan wordt die restschuld niet gevorderd door het WEW. We zijn nagegaan in hoeverre de kopers in het onderzoek zo’n risicobeperkende NHG hebben aangevraagd. Tweederde van de kopers bleek een hypotheek met NHG te hebben afgesloten. Er is een duidelijk verschil tussen niet-marktconforme kopers en marktconforme kopers. In de eerste groep koos 80 procent voor NHG, in de tweede groep 55. Overigens is het afsluiten van NHG niet altijd een teken van risicobesef. Ongeveer 60 procent van de eerste groep nam de NHG omdat de verkopende corporatie dit als voorwaarde stelde. Van de marktconforme kopers koos een derde voor de NHG omdat zij dit zelf belangrijk vonden, terwijl 48 procent koos voor NHG omdat hun dit werd geadviseerd.

56


6.7 Conclusies Sociale stijging is de tweede dimensie van empowerment die we onderscheiden. Een koopwoning heeft een positief effect op de arbeidsparticipatie van mensen, zo luidt de uitkomst van een onderzoek onder kopers van corporatiewoningen in Rotterdam, Winterswijk en Emmen (Papa et al. 2002). Ons onderzoek kent echter andere uitkomsten. Slechts een zeer gering aantal respondenten is door het kopen van een huis actiever geworden op de arbeidsmarkt. En degenen die meer gingen werken, waren hierover niet altijd positief. Een verklaring is dat er sprake is van een andere onderzoeksgroep. In dit onderzoek gaat het alleen om mensen die hun eigen huurhuis kochten, dus om mensen die niet verhuisden. In het andere onderzoek was sprake van een mix van mensen die hun eigen huurhuis kochten en buitenstaanders die een voormalige huurwoning kochten. Bij de MGE-kopers waarvan 42 procent meer ging werken, ging het voor het merendeel om kopers van buitenaf. Deze mensen verhuisden dus naar een nieuwe woning en gingen meer werken om dit mogelijk te maken. In dit onderzoek was daar geen sprake van. De zittende bewoners konden óf blijven huren, óf kiezen voor de aankoop van hun woning en het afsluiten van een hypotheek. Een meerderheid van de nietmarktconforme kopers uit ons onderzoek gaf bovendien aan dat zij dachten met de koop van hun woning goedkoper uit te zijn. Voor deze groep was er dus geen aanleiding om meer te gaan werken. In het andere onderzoek is de financiële situatie van zittende bewoners niet onderzocht. Daarover kunnen we dus geen uitspraken doen.

Sociale stijging is echter niet alleen een kwestie van werk en inkomen, maar ook van sociaal kapitaal in de vorm van een sociaal netwerk. Een groter netwerk betekent dat je toegang hebt tot meer mensen, waar je op kunt terugvallen voor hulp of advies. Dat is dus ook een vorm van positieverbetering. Het kopen van een huis kan daaraan bijdragen. De resultaten later echter zien dat van uitbreiding van het sociale netwerk nauwelijks sprake is.

Positieverbetering kan ook ervaren worden doordat mensen merken dat ze een hogere sociale status hebben gekregen. Een koophuis kan dan als symbool voor succes worden beschouwd. We vroegen de kopers in het onderzoek of zij van mening waren dat kopen bijdraagt aan een hogere sociale status. De overgrote meerderheid van de kopers bleek het oneens te zijn met stellingen die suggereren dat een koophuis een symbool voor succes is. Dit sluit aan de bevinding dat een koophuis alleen als statusverhogend wordt gezien door mensen die naar een betere woning of betere buurt verhuisd zijn. Het woningbezit op zichzelf speelt geen duidelijke rol (Kearns et al. 2000; Hiscock et al. 2001: 60). Omdat wij alleen zittende bewoners onderzocht hebben, is dit resultaat dus niet verrassend.

De financiële positie van kopers kan verbeteren door een grotere arbeidsmarktparticipatie, maar ook door een financieel voordeliger woonsituatie. We hebben daarom stilgestaan bij de vraag hoe de kopers de veranderde financiële positie ervaren. Bij de afweging tussen blijven huren of kopen, bleken de woonuitgaven het belangrijkst: meer dan 70 procent van de kopers van een sociale woning was van mening dat zij als huurder duurder uitgeweest zouden zijn. Vooral de kopers van niet-marktconforme koopvormen gaven aan dat kopen voor hen voordeliger was. Om uitsluitsel te kunnen geven over de verhouding tussen de woonuitgaven bij huur en koop is het noodzakelijk de gebruikskosten van het huren of het kopen van een woning uit te rekenen. Deze gebruikskosten kijken niet alleen naar de uitgaven voor de bewoners, maar nemen ook de investeringskant

57

van de koper mee in de vergelijking. Immers, je zou een koper kunnen beschouwen als iemand die verhuurder en huurder in een is. Hij leent doorgaans geld en genereert inkomsten. We hebben een raming gemaakt van de gebruikskosten voor de kopers in ons onderzoek. Hieruit blijkt dat voor kopers de gebruikskosten van een koopwoning inderdaad lager waren dan de huur (huurtoeslag is niet meegerekend) die zij betaalden. Er is dus sprake van financiële positieverbetering in de woonsituatie. Dit sluit aan bij bevindingen uit andere onderzoeken zoals Elsinga en Conijn (2001) die de gebruikskosten voor huurders en kopers voor Nederland in beeld brachten. En het sluit aan bij de recente conclusie van Groot (2007) dat kopers veel voordeliger uit zijn. Maar huizenprijzen kunnen ook dalen zo weten ze in Duitsland al lang en in de VS ook sinds de kredietcrisis. Kopers lopen dus risico terwijl huurders zich geen zorgen hoeven te maken dat ze hun huis kwijtraken of dat de waarde van de woning daalt.

Hoe keken de respondenten in ons onderzoek tegen de woning als investering aan? Beschouwde de koper een woning ook als een investering en ging de koper zich ook daadwerkelijk gedragen als een risicobewuste investeerder? De resultaten laten zien dat het kopen van een huis effect had op het financiële bewustzijn van de kopers. Een koper loopt meer risico dan een huurder; de waarde van het huis kan dalen, de rente kan stijgen en het onderhoud kan tegenvallen. Op grond hiervan zou je verwachten dat mensen kopen meer risicovol vinden dan huren. Van de respondenten in dit onderzoek vond de helft dat huurders minder risico lopen dan kopers, de andere helft vond juist het tegenovergestelde. Voorts blijkt uit de redenen om voor een koopwoning te kiezen dat veel respondenten van mening waren dat de huren steeds blijven stijgen. Mogelijk werd dan juist het huren van een woning als risicovol ervaren. Ongeveer de helft van de kopers vond marktrisico’s als rentestijging of koopprijsdaling belangrijk. Echter, het allergrootste risico dat de kopers zagen, was een lastenstijging als gevolg van het verminderen van de hypotheekrenteaftrek. Het overheidsbeleid bleek de grootste bron van zorg. De koop van een huurwoning betekende voor kopers dat zij zich losmaakten van de regels en de huurverhogingen van de verhuurder, maar zich tegelijk wel afhankelijk voelden van het fiscale beleid van de overheid.

58


7. KOPEN, EMANCIPATIE EN VERTROUWEN

7.1 Inleiding De emancipatie van bewoners zoals zij die zelf beleven, hebben we gemeten met drie, op wetenschappelijke literatuur gebaseerde schalen: een schaal voor eigenwaarde, een voor controle, en een voor woninggerelateerde vormen van emancipatie die wijzen op vrijheid, geborgenheid en statusverhoging. Hoewel ze in de literatuur empowerment scales genoemd worden, zullen wij ze schalen van emancipatie noemen om begripsverwarring met het voorafgaande te voorkomen. In dit hoofdstuk lichten we de schalen toe en presenteren we de resultaten van de meting. Vervolgens laten we zien wat deze bevindingen betekenen.

7.2 Emancipatieschalen Om een indicatie te krijgen of kopers geëmancipeerd zijn, hebben wij op basis van de studies van Kleit en Rohe (2005) en Kearns et al. (2000) drie schalen gehanteerd. Deze psychometrische schalen bestaan uit een reeks stellingen, waar de respondent op antwoordt door te zeggen in welke mate hij het met de stelling eens is (cf. Zimmerman 1995; Zimmerman & Rappaport 1988). Zulke schalen worden in sociaal-psychologisch onderzoek gebruikt om na te gaan of een verandering in iemands leven (zoals bij ons het kopen van een woning) van invloed is op emancipatie. De eerste schaal die we gebruiken, meet of de woning zelf de bewoner een gevoel van vrijheid (vooral in de zin van privacy, vgl. H. Blokland 2001: 126), geborgenheid en status geeft. De twee andere schalen meten respectievelijk in welke mate mensen controle over hun eigen leven zeggen te hebben en of zij een positief zelfbeeld schetsen. Dat is lastig te meten materie, omdat de mate waarin mensen bereid zijn zichzelf als niet de baas over hun eigen leven voor te stellen in de Westerse cultuur, sterk aanloopt tegen de dominantie van individualisme als ideaal. Hoewel elk onderzoek met sociale wenselijkheid te maken krijgt, lopen we daar bij het meten van complexe begrippen als zelfbeeld extra tegenaan: het geloof in eigen kunnen kan daarom gemakkelijk worden overschat. Bovendien liggen opvattingen en praktijk ook hier vaak uit elkaar. Onderzoek heeft aannemelijk gemaakt dat mensen die de mogelijkheid krijgen om hun talenten maximaal tot ontwikkeling te brengen, doorgaans harder proberen een ongunstige situatie te verbeteren. Tegelijkertijd is gebleken dat mensen die over de benodigde competenties bezitten om hun lot te verbeteren, hun eigen optreden vaak helemaal niet als succesvol ervaren (Akey et al. 2000). Hoe mensen tegen zichzelf aankijken, komt dus niet noodzakelijk overeen met hun maatschappelijk succes. Met de schalen meten we de reactie van de respondenten op onze stellingen, en moeten we ervan uitgaan dat we daarmee in de richting van hun perceptie komen. Met de vragen over de gevolgen van het koopproces, kunnen we nagaan of de respondenten anders zijn gaan handelen (bijvoorbeeld door meer te gaan werken of politiek actiever te worden). Die antwoorden brengen we vervolgens met elkaar in verband.

59

De drie schalen geven dus inzicht in: 1.

Woninggerelateerde emancipatie

2.

Controle

3.

Eigenwaarde

Tabel 7.1 Emancipatiestellingen 8

Woninggerelateerde emancipatie Ik voel me veilig in mijn huis.

Ik vind dat ik privacy heb in mijn huis. Ik kan in mijn huis aan alle zorgen ontsnappen. Ik kan IN mijn huis doen wat ik wil, wanneer ik wil. Ik kan MET mijn huis alles doen wat ik wil, wanneer ik wil. De meeste mensen zouden zo’n huis als dat van mij willen. Mijn huis geeft me het gevoel dat ik het goed doe in mijn leven. Controle Mijn leven wordt hoofdzakelijk bepaald door mensen die het voor het zeggen hebben. Als ik krijg wat ik wil, is dat meestal omdat ik geluk heb. Mijn leven wordt voor een groot deel bepaald door toevallige gebeurtenissen. Ik heb het gevoel dat wat er in mijn leven gebeurt grotendeels bepaald wordt door machtige personen. Eigenwaarde Ik denk dat ik een goed mens ben, of ten minste niet slechter dan anderen. Ik vind dat ik in de meeste dingen niet erg succesvol ben. Ik denk dat ik verschillende goede kwaliteiten bezit. Ik vind dat ik weinig heb om trots op te zijn. Ik heb een positieve houding ten opzichte van mezelf. Ik zou willen dat ik meer respect voor mezelf had. Over het algemeen ben ik tevreden met mezelf. Ik voel me vaak nutteloos. Ik kan dingen net zo goed als de meeste andere mensen. Vaak denk ik dat ik nergens goed voor ben.

In tabel 7.2 tot en met tabel 7.4 hebben wij de reacties op de stellingen weergegeven. Kopers konden op iedere stelling kiezen uit vijf antwoordcategorieën, lopend van ‘zeer mee eens’ tot ‘zeer mee oneens’.

De woning blijkt vooral een plaats te zijn waar men zich veilig voelt en privacy geniet (85 procent (zeer) eens). Men kan er aan alle zorgen ontsnappen (69 procent is het hier ‘(zeer) mee eens’). De meeste kopers vonden ook dat ze in hun huis kunnen doen wat en wanneer zij willen, maar waren het minder eens met de stelling dat men met het huis kan doen wat men wil; 28 procent was het hier ‘mee oneens’ of ‘zeer mee oneens’ terwijl slechts 7,5 procent het ‘oneens’ of ‘zeer oneens’ was met de stelling over de vrijheid om in de woning te doen wat men wil. Tabel 7.2 Woninggerelateerde emancipatie van kopers

8

60

De schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’ bestond oorspronkelijk uit negen stellingen. Na beantwoording hebben we de interne samenhang van de schaal getoetst, zoals in de statistische procedures van schaalconstructies vereist is. Dit heeft er toe geleid dat we voor de vervolganalyses twee items uit de schaal hebben verwijderd om de interne validiteit te vergroten (lees voor een nadere toelichting bijlage 2).


Zeer mee oneens

Mee oneens

Noch mee eens nog mee oneens

Mee eens

Zeer mee eens

Ik voel me veilig in mijn huis.

0,2%

2,3%

2,7%

75,4%

19,5%

Ik vind dat ik privacy heb in mijn huis.

0,4%

2,7%

2,8%

74,1%

20,1%

Ik kan in mijn huis aan alle zorgen ontsnappen.

0,9%

17,6%

12,1%

57,3%

12,0%

Ik kan in mijn huis doen wat ik wil, wanneer ik wil.

1,1%

6,4%

10,4%

67,4%

14,6%

Ik kan met mijn huis alles doen wat ik wil, wanneer ik wil.

3,8%

24,1%

18,2%

47,3%

6,6%

De meeste mensen zouden zo’n huis als dat van mij willen.

0,6%

20,0%

26,0%

46,8%

6,7%

Mijn huis geeft me het gevoel dat ik het goed doe in mijn leven.

2,7%

19,9%

14,0%

57,2%

6,3%

De scores op de vragen van de schaal ‘controle’ (zie tabel 7.3) wijzen allemaal in dezelfde richting: de meeste kopers vonden dat zij veel controle hadden over wat er in hun leven gebeurde. Er blijft echter bij elk van de items ook tussen de 20 en ruim 30 procent over die daarvan minder overtuigd was.

Tabel 7.3 Emancipatieschaal ‘controle’

9

Zeer mee oneens

Mee oneens


Mee eens

Zeer mee eens

Mijn leven wordt hoofdzakelijk bepaald door mensen die het voor het zeggen hebben.

9,7%

68,2%

8,1%

11,9%

2,1%

Als ik krijg wat ik wil, is dat meestal omdat ik geluk heb.

5,7%

64,9%

12,5%

15,0%

1,9%

Mijn leven wordt voor een groot deel bepaald door toevallige gebeurtenissen.

6,1%

61,9%

13,3%

16,5%

2,3%

Ik heb het gevoel dat wat er in mijn leven gebeurt grotendeels bepaald wordt door machtige personen.

9,3%

63,8%

12,5%

12,5%

1,9%

De kopers gaven in de regel antwoorden waarin zij zichzelf weergaven als mensen met een sterk gevoel van eigenwaarde (zie tabel 7.4). Rond de 90 procent was het ‘eens’ of ‘zeer eens’ met stellingen die getuigen van eigenwaarde, zoals ‘over het algemeen ben ik tevreden met mezelf.’ Eveneens 90 procent was het ‘oneens’ tot ‘zeer oneens’ met stellingen die wijzen op gebrek aan eigenwaarde, zoals: ‘ik vind dat ik weinig heb om trots op te zijn’. Een iets afwijkend beeld heeft de stelling ‘ik wou dat ik meer respect voor mezelf had’. Met deze uitspraak was 20 procent van de kopers het ‘eens’ of ‘zeer eens’. Tabel 7.4 Schaal ‘eigenwaarde’

9

De schaal ‘controle’ bestond oorspronkelijk uit zeven stellingen. Na beantwoording hebben we de interne samenhang van de schaal getoetst, zoals in de statistische procedures van schaalconstructies vereist is. Dit heeft er toe geleid dat we voor de vervolganalyses drie items uit de schaal hebben verwijderd om de interne validiteit te vergroten (lees voor een nadere toelichting bijlage 2).

61

Zeer mee oneens

Mee oneens


Mee eens

Zeer mee eens

Ik denk dat ik een goed mens ben, of ten minste niet slechter dan anderen.

0,6%

3,6%

3,6%

74,1%

18,1%

Ik vind dat ik in de meeste dingen niet erg succesvol ben.

1,7%

6,6%

7,4%

73,2%

11,0%

Ik denk dat ik verschillende goede kwaliteiten bezit.

0,8%

3,6%

3,2%

78,9%

13,5%

18,4%

70,2%

3,2%

6,6%

1,5%

1,7%

3,2%

6,8%

73,4%

14,8%

10,7%

62,5%

6,7%

17,5%

2,7%

Ik vind dat ik weinig heb om trots op te zijn. Ik heb een positieve houding ten opzichte van mezelf. Ik zou willen dat ik meer respect voor mezelf had. Over het algemeen ben ik tevreden met mezelf. Ik voel me vaak nutteloos. Ik kan dingen net zo goed als de meeste andere mensen. Vaak denk ik dat ik nergens goed voor ben.

1,5%

2,1%

4,4%

75,9%

16,2%

17,7%

72,6%

2,7%

5,1%

1,9%

2,7%

7,4%

11,6%

66,7%

11,6%

19,6%

72,4%

2,1%

4,2%

1,7%

De groepen marktconforme en niet-marktconforme kopers verschillen op geen enkele schaal of stelling significant. Er zijn ook geen relevante verschillen tussen huur- en koopgedomineerde gebieden.

7.3 Wat vertellen de scores? We hebben met de schalen drie dimensies van emancipatie gemeten, waarvan er één direct aan de eigen woning was gekoppeld. Een vergelijkbare schaal zou je je voor kunnen stellen voor andere sectoren waarover mensen meer te zeggen hebben gekregen, zoals het zorgstelsel, waar keuzevrijheid eveneens een kernbegrip geworden is, of de levering van elektriciteit, waar de burger ook allerlei vrijheid heeft gekregen. Of zulke consumenten-keuzevrijheid mensen het gevoel geeft meester over het eigen leven te zijn, is de vraag. Als keuzevrijheid in consumptie bijdraagt aan de ervaring van controle en zeggenschap, zou dat bij uitstek moeten gelden op de woningmarkt. Immers, de woning is veel meer een onderdeel van wie we zijn dan onze zorgverzekering of de keuze van de specialist. Deze verbinding tussen waar we wonen en hoe we ons zelf zien (onze sociale identiteiten) maakt de woning en de woonomgeving zo belangrijk. Het vermogen om uiting te geven aan wie we zijn, wordt ingeperkt als we onze keuken niet mogen verbouwen, en vergroot op het moment dat we zelf mogen bepalen in welke kleur we onze kozijnen verven. Als de positie van de consument er ergens toe doet, dan is het dus op de woningmarkt. Daar heeft het product – de woning – een directe relatie met het uitdrukken van een leefstijl. Terwijl we ons wel van anderen onderscheiden door het merk auto dat we rijden en het huis waarin we wonen, of zelfs de buurt waar dat huis staat, doen we dat niet door aan anderen te vertellen waar we onze zorgverzekering hebben ondergebracht. Kortom, naast andere consumptie is woonconsumptie zonder meer een centraal element in het uitdrukken wie we zijn en het identificeren met anderen, of juist het afstand nemen van anderen (zie De Wijs 1999). Nu de vrijheid om te zijn wie je wilt, tegenwoordig vooral gezien wordt als de

62


vrijheid om te consumeren wat je wilt, is de stap klein naar de gedachte dat het kiezen tussen de koop of huur van een woning centraal verbonden is met emancipatie.

Belangrijk blijft daarbij, dat wie hoogt scoort op de schaal voor eigenwaarde ook hoog scoort op de schaal van controle en andersom (er bestaat, met andere woorden, een vrij sterke samenhang tussen deze scores, zie bijlage 2) terwijl scores op de woninggerelateerde emancipatieschaal weliswaar significant, maar slechts zwak samenhangen met de scores op de schaal ‘eigenwaarde’. Of je dus vrijheid en geborgenheid geniet in je eigen woning, hangt maar ten dele samen met een sterk gevoel van eigenwaarde. Als je een positief zelfbeeld hebt, is de kans wel vrij groot dat je je ook baas voelt over je eigen leven. Met dat in gedachte suggereert het materiaal een drietal patronen.

In de eerste plaats zien we dat de kopers uiterst positief zijn over hun controle en eigenwaarde. Mensen die woningen met korting kochten, doen daarin niet voor anderen onder: zij zijn even positief als mensen die de volle marktprijs betaalden. Vooral in het al dan niet kopen van een marktconforme woning hadden we op voorhand wel verschil verwacht; ook hadden we verschillen verwacht tussen mensen met verschillende achtergrondkenmerken. We vonden die verschillen echter niet. De vraag is of de bevinding dat uiteenlopende kopers niet verschilden op de algemene schalen betekent dat wellicht iedereen die een huis koopt zichzelf als geëmancipeerd ziet (wanneer we daar aan de telefoon naar vragen). Misschien verschillen zij daarin precies van mensen die geen huis kopen. Uit een Schotse studie is gebleken dat huurders en kopers vergelijkbare scores lieten noteren op de woninggerelateerde schaal. Het bezit van een eigen woning werkte alleen door als de kopers naar een betere woning (bijvoorbeeld van een appartement naar een vrijstaande woning) of naar een betere buurt verhuisd waren (Kearns et al. 2000). Daar we echter slechts een zwakke relatie vinden tussen aan de woning verbonden emancipatie en algemene emancipatie, blijft de mogelijkheid bestaan dat kopers bij voorbaat al andere mensen zijn dan de mensen die blijven huren. Kort gezegd: mensen met zeggenschap over hun leven en eigenwaarde kopen huizen, maar het kopen zelf emancipeert dan niet. Voor beleid van corporaties betekent dat overigens, dat het aanbieden van keuzevrijheid – en niet zonder meer het verkopen van een deel van de woningvoorraad – de consumenten het meest tegemoet komt in het vinden van een woonvorm die past bij wie zij zijn. •

Onze eerste interpretatie is dus dat er aanwijzingen zijn dat een koopwoning zelf voormalige huurders niet emancipeert in psychosociale zin, maar dat keuzevrijheid mensen wel in staat stelt een woonvorm te kiezen die aansluit bij hun zelfbeeld en de ervaren zeggenschap in de rest van hun leven. Zij kunnen zich immers als consument in een markt opstellen, en in aansluiting bij de maatschappelijke trend hun identiteit door woonconsumptie uitdrukken.

Tevens is het mogelijk dat de gemiddelde Nederlander al zo geëmancipeerd is, of gelooft dat te moeten zijn, dat statistiek geen ongeëmancipeerde mensen boven water krijgt, ofwel omdat het om een kleine minderheid gaat, ofwel omdat mensen met weinig eigenwaarde en controle verborgen blijven in de non-respons van een enquêteonderzoek, ofwel omdat het type vraag zich moeilijk met deze methode laat onderzoeken (in geluksonderzoek, bij voorbeeld, blijkt ook telkens de standaarddeviatie rondom het gemiddelde gering, en het geluksgevoel al tijden betrekkelijk stabiel gemiddeld – een zeventje voor elk leventje). In de psychologie constateert men wel, dat mensen hun verhalen over wie ze zijn sterk aanpassen aan de situatie waarin zij zijn beland. Ook sociologen hebben erop gewezen dat onze overwaardering van het individu ons begrip van

63

sociale situaties en processen in de weg zit (cf. Tilly 1984; Sorokin 1947). Als autonomie en emancipatie niet alleen gaan over ‘vrij van’, maar ook over het ‘vrij om’ dat sociale stijging teweeg moet brengen, dan nopen deze beide vragen tot aanvullend onderzoek: om meer reliëf aan te brengen in wat emancipatie in relatie tot het kopen betekent, zouden we huurders met kopers moeten vergelijken en bovendien de verhalen achter de scores in beeld moeten brengen. Het verdient daarom ook aanbeveling specifiek in gesprek te gaan met mensen die lager scoren op de schalen.

In de tweede plaats stuitten we op één achtergrondkenmerk met een duidelijke invloed. Allochtone huiseigenaren (14 procent van de respondenten) scoorden belangrijk lager op de schalen ‘controle’ en ‘eigenwaarde’. Daarnaast hadden die scores een grotere spreiding. Of men allochtoon of autochtoon was, had geen invloed op de score voor de schaal van ‘woninggerelateerde’ emancipatie. Dat allochtonen minder het gevoel hebben greep te hebben op hun bestaan in Nederland dan autochtonen, komt wellicht niet als een verassing. Deels zou het kunnen gaan om culturele verklaringen, maar het verschil daar zonder meer aan toeschrijven zou te snel zijn; het gaat hier immers niet om een homogene culturele groep. Allochtonen krijgen, zo staat vast, ongeacht hun culturele positie vaker te maken met discriminatie en racisme. Ze kunnen er niet zonder meer vanuit gaan dat zij niet op basis van etniciteit worden behandeld, en lopen een grotere kans negatief tegemoet getreden te worden door autochtone Nederlanders dan andersom (RMO 2005). Bovendien hebben zij minder goede toegang tot netwerken waarin bijvoorbeeld banen worden verdeeld, zodat hun ervaring van afhankelijkheid van de goodwill van ‘bruggen’ naar delen van de samenleving waar hulpbronnen te halen zijn, misschien niet meer is, maar wel eens explicieter als afhankelijkheid zou kunnen worden ervaren. Juist voor allochtonen heeft de woning dan een belangrijke waarde: terwijl hun maatschappelijke positie barrières opwerpt om zich in andere opzichten te emanciperen, slagen zij daarin als het om wonen gaat net zo goed als autochtonen. Vervolgonderzoek is nodig om dit patroon verder te onderzoeken.

Dat de koopwoning ‘ertoe doet’ voor ervaren emancipatie is ook om een andere reden waarschijnlijk. Maatschappelijk gemarginaliseerde groepen hebben minder mogelijkheden aan een maatschappelijke positie eigenwaarde te ontlenen – dezelfde opleiding levert minder op, de kans op een baan blijft geringer, de kans op promotie blijft beperkter voor etnische minderheden, ook wanneer zij hun talenten proberen te ontplooien. Dat we bij controle en zeggenschap dus wel een relatie met etniciteit vinden en geen relatie bij woongerelateerde emancipatie, geeft dus aan dat de allochtonen in ons onderzoek op het gebied van wonen net zo genoten van positieve vrijheid om hun woonsituatie te beïnvloeden en via hun woning hun thuis en identiteit uit te drukken als autochtonen. Of zij daartoe beter in staat zijn dan allochtonen die huren kan alleen met onderzoek onder huurders worden vastgesteld. •

Dit betekent dus, dat de emancipatie gerelateerd aan het wonen in het bijzonder van belang is voor maatschappelijk gemarginaliseerde groepen. Het goed bereiken van etnische minderheden met informatie over huisvestiging en de mogelijkheden van keuzevrijheid daarbinnen, is daarom van belang. Dit brengt op de termijn waarover onze respondenten konden spreken maar zeer beperkt andere veranderingen teweeg, maar precies daarom heeft deze keuzevrijheid een extra belang.

In de derde plaats zien we dat woninggerelateerde emancipatie, de mate waarin mensen hun eigen woning als een domein ervaren waar ze vrij van interventies zichzelf kunnen zijn, ook over de hele linie groot is. Dit

64


bleek al uit een Schots onderzoek: op de meeste mensen heeft een eigen woning psychosociaal positieve effecten (Kearns et al. 2000). Met eigenwaarde en controle houdt dat gevoel van emancipatie echter maar zeer zwak verband. De psychosociale rust die de eigen woning biedt, vertaalt zich klaarblijkelijk niet naar algemene emancipatie. Dat we zo’n verband niet hebben aangetroffen relativeert het maatschappelijk debat over emancipatie via de eigen woning. Immers, hoewel we nog niet weten of kopers meer geëmancipeerd zijn in de eigen woning dan huurders (dat moeten we nog onderzoeken), beperkt zich die emancipatie vermoedelijk tot de woning. Net zoals in de zorgsector of andere sectoren wordt ook in de volkshuisvesting keuzevrijheid wel eens voorgesteld als een ontworsteling aan het juk van de controle van een ‘Grote Partij’ (de overheid, de staat, de corporatie, de zorgverzekeraar). De burger zou zich beter voelen omdat de moderne mens mondig is en graag aan het eigen leven richting geeft. Het wordt als vanzelfsprekendheid aangenomen dat ‘markt’ en ‘vrijheid’ aan elkaar gelijk staan. Het zwakke verband tussen woninggerelateerde emancipatie en bredere emancipatie laat zien dat keuzevrijheid, privacy en autonomie niet aan elkaar gelijk staan, maar drie dimensies van emancipatie zijn. Nu kan men ervoor kiezen om keuzevrijheid voor consumenten te stimuleren en om de ervaring van privacy van mensen te verhogen – en vervolgonderzoek moet uitwijzen of de koopwoning zelf bij dat laatste doorslaggevend is. Echter, de verbinding met sociale stijging en zelfredzaamheid die in het maatschappelijke debat gemakkelijk wordt gemaakt, ligt ingewikkelder. •

De aan de woning gerelateerde emancipatie dekt, kortom, vooral de dimensies van keuzevrijheid en privacy van het begrip van emancipatie, en de woning blijkt een veilige haven, ook voor mensen met minder sterke eigenwaarde.

7.4 Emancipatie, vertrouwen en de eigen woning Kopers met veel vertrouwen in andere mensen in het algemeen, scoren significant hoger op de schalen van controle en eigenwaarde. Met andere woorden, mensen die maatschappelijk, sociaal en emotioneel stevig in het zadel zitten, scoren hoger op dezelfde algemene vertrouwensvraag. Wie sterk het gevoel heeft richting te kunnen geven aan het eigen leven stelt meer vertrouwen in anderen. Vertrouwen doet er voor het woonbeleid en voor woningbouwcorporaties in het bijzonder toe, omdat vertrouwen in de buurt een belangrijke basis is gebleken voor zowel de regie in de buurt bij vernieuwing als voor de leefbaarheid en het sociaal klimaat van wijken (WRR 2005). Er is geen relatie tussen ‘woninggerelateerde emancipatie’ en ‘het vertrouwen in andere mensen’. Zelfs voor mensen die de wereld als bedreiging zien, lijkt de eigen woning een plek te bieden waar men zich baas in eigen huis kan voelen. Er lijkt zich een positie af te tekenen van ‘my home is my castle’: brede empowerment biedt de woning niet, maar een stevige thuisbasis waarin men autonomie ervaart, biedt de woning wel, en daarmee is het een van de weinige levenssferen waarover mensen zich ongeacht hun verdere kenmerken meester voelen. Of de positie van huiseigenaar relevant is, kunnen we pas weten als we deze uitkomsten met die van huurders vergelijken.

Kopers van marktconforme koopwoningen vinden significant vaker dat je andere mensen kunt vertrouwen (43 procent). Kopers van niet-marktconforme koopwoningen vinden slechts in 35 procent van de gevallen dat je anderen kunt vertrouwen (zie figuur 7.1). Klaarblijkelijk zijn mensen die een niet-marktconforme woning kopen

65

van een ander slag. Zij zouden wellicht de keuze voor een gewone koopwoning niet maken, ook als ze het zich financieel konden veroorloven, omdat ze in het algemeen minder vertrouwen in andere hebben. Het speciale kooparrangement biedt hun keuzevrijheid. Zij kunnen nu een keuze maken die voorheen niet mogelijk was. Wie daarop staat, kan stellen dat zij tevreden zijn over de mogelijkheid om te kunnen kiezen, en dat tevreden zijn over de gemaakte keuze óók een onderdeel is van empowerment (Sommerville 1998). Dat mensen met relatief gering algemeen vertrouwen dankzij de bijzondere koopvormen toch overgaan tot het kopen van een woning van hun corporatie, biedt twee mogelijke kansen. In de eerste plaats zijn deze mensen net zo positief over hun aan de woning gerelateerde emancipatie als reguliere kopers. Het is opportuun na te gaan of ze daarin van huurders verschillen. Verschillen mensen met weinig algemeen vertrouwen die huren van mensen met eenzelfde laag algemeen vertrouwen die kopen in de mate waarin zij zich via hun woning hebben geëmancipeerd, dan slagen we er door de speciale koopvarianten klaarblijkelijk in algemene onzekerheden van mensen buiten de deur te houden - een proces waar de vrije markt op zichzelf niet zomaar toe in staat is. Dat brengt ons bij de specifieke rol van de corporatie. Kopers verschillen onderling niet in de mate waarin zij vertrouwen hebben in de corporatie, en in het algemeen doen de corporaties het bijzonder goed (75 procent). Kopers hebben wat minder vertrouwen (60 procent) in banken en verzekeraars. Op dit punt is er geen verschil tussen marktconforme en niet-marktconforme kopers (zie figuur 7.2). Mensen die weinig algemeen vertrouwen hebben en op de emancipatieschalen zelfbeeld en controle minder scoren, hebben evenveel vertrouwen in de corporatie als mensen met veel algemeen vertrouwen. Dat betekent dus dat de corporatie zich voor de emancipatie van bewoners in een bijzondere positie bevindt. Terwijl mensen zich door de buitenwereld bedreigd weten, maken zij van hun woning een veilig domein waarin zij zich autonoom weten. Door het vergroten van keuzevrijheid, draagt de corporatie aan die autonomie bij. Die autonomie staat los van hoeveel vertrouwen men in de samenleving als geheel heeft. Het staat los van wat voor beeld men van zichzelf heeft, en is maar zwak verbonden met de mate waarin men denkt het eigen leven richting te kunnen geven. Men kan dat in de woning en rond de woning in ieder geval wel. Het vertrouwen dat men in de corporatie heeft, onderscheidt zich daarbij positief van hun vertrouwen in andere instituties.

66


Figuur 7.1

Vertrouwen in andere mensen

vindt u dat u mensen elkaar in het algemeen kunnen vertrouwen of dat u niet voorzichtig genoeg kunt zijn Marktconform

Niet-marktconform

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ja, je kunt andere Dat hangt ervan af Nee, je kunt niet mensen vertrouwen voorzichtig genoeg zijn

Figuur 7.2

Vertrouwen in woningcorporaties, banken en verzekeraars Vindt u dat u banken en verzekeraars in het algemeen kunt vertrouwen?

Vindt u dat u uw woningcorporatie kunt vertrouwen? Marktconform

Niet-marktconform

Marktconform

100% 90%

Niet-marktconform

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ja

nee

ja

nee

7.5 Emancipatie en koopeffecten Kopers van marktconforme en niet-marktconforme woningen zijn over het algemeen geëmancipeerd volgens de schalen die wij hanteerden. Er is echter wel sprake van enige spreiding (zie bijlage 2). De vraag is nu of er een relatie is tussen de mate van emancipatie en de mate waarin er sprake is van de in hoofdstuk 4 en 5 beschreven toename van keuzevrijheid en sociale stijging. Ervaren mensen met een hoge score op de emancipatieschalen meer keuzevrijheid en sociale stijging als gevolg van hun woning? Kunnen we dus concluderen dat het kopen heeft bijgedragen aan die hoge score? Of is het zo dat er bij mensen met een hoge score geen enkel spoor is dat het kopen van het huis hierin een rol heeft gespeeld? We hebben gezocht naar

67

verband tussen de drie schalen en de verschillende effecten van het kopen van een huis. Er is geen statistisch significant verband gevonden. We kunnen dus niet concluderen dat effecten van het kopen samengaan met een hoge score.

7.6 Conclusie Samenvattend hebben we dus gezien, dat er aanwijzingen zijn dat een koopwoning zelf voormalige huurders niet emancipeert in psychosociale zin, maar dat keuzevrijheid mensen wel in staat stelt een woonvorm te kiezen die aansluit bij hun zelfbeeld en ervaren zeggenschap in de rest van hun leven. Zij kunnen zich als consumenten in een markt opstellen, en in aansluiting bij de maatschappelijke trend hun identiteit door woonconsumptie uitdrukken. Dat huisvesting zulke keuzeruimte biedt, is belangrijker dan de keuzeruimte in andere sectoren waarin zich verschuivingen naar een marktmodel voordoen, omdat het consumeren van een woning er ook daadwerkelijk toe doet voor hoe we ons zelf zien en onszelf aan anderen presenteren. Of die consumentenvrijheid ook kan worden doorvertaald naar zelfredzaamheid en autonomie, in de zin van aan het roer staan van je eigen leven en je talenten optimaal kunnen ontwikkelen, bijvoorbeeld uitgedrukt in sociale stijging, is daarmee niet gezegd.

We hebben ook gezien dat de emancipatie gerelateerd aan het wonen in het bijzonder van belang is voor maatschappelijk gemarginaliseerde groepen. Corporaties kunnen daaraan beleidsconsequenties verbinden. Immers, wonen blijkt een arena waarin mensen privacy en zelfcontrole in hun eigen woning kunnen ervaren terwijl zij daarover in de rest van hun leven heel wat minder optimistisch zijn. We zagen specifiek dat bij etnische minderheden de scores op de schalen anders samenhingen dan bij autochtonen: we constateerden wel een relatie tussen of men allochtoon is en controle en zelfbeeld, maar niet met emancipatie gerelateerd aan de woning. Daarin genieten zij klaarblijkelijk dezelfde vrijheid als autochtonen. Het goed bereiken van etnische minderheden met informatie over huisvestiging en de mogelijkheden van keuzevrijheid daarbinnen, is daarom van belang. Dit brengt op de termijn waarover onze respondenten konden spreken maar zeer beperkt andere veranderingen teweeg, maar precies daarom heeft deze keuzevrijheid een extra belang.

De aan de woning gerelateerde emancipatie dekt kortom, vooral de dimensies van keuzevrijheid en privacy van het begrip van emancipatie, en de woning blijkt een veilige haven, ook voor mensen met minder sterke eigenwaarde. Voor het creëren van die mogelijkheid om het thuis zo te ervaren, is de corporatie van bijzonder belang. Dat maktconforme kopers immers meer vertrouwen hebben in de algemene samenleving, en nietmarktconforme kopers minder algemeen vertrouwen hebben, maar beide groepen wel hetzelfde scoren op de vraag naar vertrouwen in de corporatie geeft aan, dat de corporatie voor deze groep een specifieke positie inneemt. Niet alleen in financiële zin, maar ook door als institutie die vertrouwd wordt mensen met weinig vertrouwen een koophuis aan te bieden, lijken deze koopvormen keuzevrijheid te creëren voor mensen die in de ‘gewone’ markt van koopwoningen vermoedelijk met minder vertrouwen zo’n beslissing zouden nemen, of er misschien in het geheel wel vanaf zouden zien.

68


BIJLAGE 1 TOELICHTING OP DE TELEFONISCHE ENQUÊTES

De enquêtes voor het onderzoek ‘Van eigen huis naar beter leven’ zijn in de periode van maandag 8 tot en met maandag 22 oktober 2007 afgenomen in een voor dergelijke onderzoeken ingericht call-center bij Onderzoeksinstituut OTB in Delft. De gesprekken zijn gevoerd door een groep van circa 15 enquêteurs die via een specialiseerde afdeling van Randstad zijn aangetrokken. Vrijwel allemaal hadden zij ervaring met het afnemen van telefonische enquête.

De enquêtes zijn met behulp via een Computer Assisted Telephonic Interviewing systeem (CATI) afgenomen en verwerkt. Dit maakte het mogelijk om de volgorde en de voor te leggen vragen aan te passen aan de gegeven antwoorden.

Alle enquêteurs hebben een week voor de start van de enquêtes een training van een dagdeel doorlopen waarin zijn kennis hebben gemaakt met het onderzoek, de vragenlijst, CATI-programma. Tevens hebben zij geoefend met het afnemen van de vragenlijst. Alle enquêteurs kregen een documentatiemap met informatie over het onderzoek, de vragenlijst en aanvullende gegevens informatie waarmee zij vragen van respondenten over het onderzoek konden beantwoorden.

Ongeveer een week voor het afnemen van de enquêtes, hebben kopers in de steekproef van het OTB een brief met toelichting op het onderzoek ontvangen. Enkele deelnemende corporaties hebben mét deze brief of separaat een toelichtend schrijven gestuurd. Enkele kopers hebben vooraf aangegeven niet aan het onderzoek te willen deelnemen, of doorgegeven dat zij juist wél wilden participeren maar op een specifiek tijdstip. Deze gegevens zijn in het computersysteem verwerkt.

De respondenten werden tijdens werkdagen gebeld tussen 16.00 en 21.00 uur. De te bellen telefoonnummers werden door het computersysteem gegenereerd en op het beeldscherm van de enquêteurs doorgeven.

Na een toelichting op het doel van het onderzoek werden kopers gevraagd of zij wilden deelnemen aan het onderzoek. Indien dit het geval was, vroeg de enquêteur of dit een geschikt moment was om de enquête van 30 à 45 minuten af te nemen. Wanneer de respondent wél wilde deelnemen maar op een ander moment, werd een afspraak gemaakt en in het computersysteem vastgelegd. Het systeem zorgde er dan automatisch voor dat de persoon op het afgesproken moment door een enquêteur werd teruggebeld. Wanneer de telefoon niet werd opgenomen, zorgde het CATI-systeem ervoor dat dit telefoonnummer meerdere malen en op verschillende dagen en tijdstippen opnieuw werd gebeld om de kans op contact zo groot mogelijk te maken.

69

70


BIJLAGE 2 TOELICHTING GEBRUIKTE STATISTISCHE BEWERKINGEN

1. Inleiding Belangrijk doel van ons onderzoek is het achterhalen van mogelijke verbanden tussen het kopen van een woning en de empowerment van kopers. Hiervoor hebben wij diverse statistische analysemethoden toegepast die wij voor de leesbaarheid niet in het rapport zelf hebben uitgelegd. Die uitleg staat samengevat in deze bijlage. Voor de analyses hebben wij gebruik gemaakt van het statistische programma SPSS.

2. Emancipatieschalen Emancipatie is een van de drie dimensies van empowerment. In ons onderzoek hebben wij op basis van de literatuurstudie de emancipatie van kopers in beeld proberen te brengen met drie emancipatieschalen: woninggerelateerde emancipatie, controle en eigenwaarde. Elke schaal bestaat uit een aantal vragen waar respondenten konden kiezen uit 5 antwoordcategorieën, van zeer mee eens tot zeer mee oneens.

Om de betrouwbaarheid van de drie emancipatieschalen te meten hebben we Crohnbach’s alfa berekend (Carmines & Zeller 1979). Hoe hoger de score hoe hoger de betrouwbaarheid. Wanneer één of meer vragen binnen een emancipatieschaal een afwijkend patroon hebben, kan men besluiten deze vraag weg te laten om de betrouwbaarheid van de hele schaal te verbeteren. In dit onderzoek hebben wij dit gedaan bij de emancipatieschaal ‘controle’ door 3 van de 7 vragen te verwijderen. Dit heeft geleid tot emancipatieschalen met de volgende Crohnbach Alfa scores: •

woninggerelateerde emancipatie (Crohnbach Alfa: 0,53);

•

controle (Crohnbach Alfa: 0,62);

•

eigenwaarde (Crohnbach Alfa: 0,73).

De verwijderde vragen en de antwoorden op deze vragen staan hieronder vermeld.

Tabel 1 Woninggerelateerde emancipatie van kopers Zeer mee oneens

Mee oneens


Mee eens

Zeer mee eens

Ik maak me zorgen dat ik mijn huis kwijtraak.

19,5%

65,0%

3,8%

8,7%

3,0%

Mijn huiselijk leven heeft een vast patroon.

1,5%

11,6%

7,6%

69,9%

9,5%

71

Tabel 2 Stellingen die uit de emancipatieschaal controle zijn verwijderd Zeer mee oneens

Mee oneens


Mee eens

Zeer mee eens

Er is vaak geen manier om me voor tegenvallers te beschermen.

2,9%

47,8%

19,8%

26,5%

3,0%

Ik kan meestal goed voor mezelf opkomen.

0,4%

3,8%

5,3%

71,2%

19,3%

Ik kan min of meer bepalen wat er in mijn leven gebeurt.

2,1%

15,7%

13,8%

61,9%

6,4%

3. Samenhang tussen de emancipatieschalen Voordat we de relatie tussen emancipatie en andere variabelen onderzochten, hebben wij eerst de samenhang tussen de verschillende emancipatieschalen statistisch getoetst met behulp van de Pearson Correlatie Coëfficiënt. Wanneer deze coëfficiënt 1 bedraagt, is er sprake van een perfecte lineaire samenhang tussen twee variabele. Bij een coëfficiënt van 0 is er helemaal geen verband tussen beide variabelen. De correlatiecoëfficiënt geeft de striktheid van het lineaire verband tussen twee variabelen. Voor de emancipatieschalen vonden we de volgende verbanden:

Tabel 3 Correlaties tussen emancipatieschalen

Schaal Pearson Correlatie woninggerelateerde Significantie (2emancipatie tailed) Aantal (N) Schaal controle

Schaal controle

Schaal eigenwaarde

1,000

-0,075

0,166

0,000

0,087

0,000

525

524

522

-0,075

1,000

0,511

0,087

0,000

0,000

524

527

523

Pearson Correlatie

0,166

0,511

1,000

Significantie (2tailed)

0,000

0,000

0,000

522

523

524

Pearson Correlatie Significantie (2tailed) Aantal (N)

Schaal eigenwaarde

Schaal woninggerelateerde emancipatie

Aantal (N)

Tussen de schalen ‘controle’ en ‘eigenwaarde’ bestaat een correlatiecoëfficiënt van 0,511. Dit duidt op een duidelijk positief verband al is deze niet perfect lineair. De significatie, ook wel p-waarde genoemd, vermeldt de kans dat het verband dat wij bij de ondervraagde kopers vonden niet is terug te vinden in de steekproef van alle door corporaties aangeleverde adressen. Deze kans is voor het verband tussen ‘controle’ en ‘eigenwaarde’ met een p-waarde van 0,000, dus heel klein. Hetzelfde geldt voor het verband tussen ‘woninggerelateerde emancipatie’ en ‘eigenwaarde’, alleen is het verband zeer zwak (0,166). In het onderzoek gebruiken wij een significantieniveau van 0,050, verbanden met een hogere waarde beschouwen wij als niet significant.

72


In figuur 1 hebben wij het verband tussen de schalen ‘controle’ en ‘eigenwaarde’ in een puntenwolk weergegeven. Hieruit valt ook grafisch af te lezen dat er een verband is tussen beide schalen, maar dat dit verband niet perfect lineair verloopt.

Figuur 1

Verband tussen emancipatieschalen ‘eigenwaarde’ (y-as) en ‘controle’ (x-as) Schaal Eigenwaarde

35,00

scale_eigenwaarde

30,00

25,00

20,00

15,00

10,00

Schaal Controle

De Pearson Correlatie Coëfficiënt kun je alleen gebruiken voor interval of ratio variabelen. Veel variabelen in ons onderzoek zijn ordinaal. Voor dergelijke variabelen hebben we de Spearman's rho als analysemethode gebruikt om de lineaire samenhang tussen twee variabelen te meten.

4. Verschillen tussen groepen In ons onderzoek zijn we op zoek naar significante verschillen tussen groepen. Hiervoor gebruikten we Pearson Chi-Kwadraat-toets. Deze analysemethode is geschikt voor nominale variabelen, zoals koopvorm (marktconform / niet-marktconform) en woningmarktgebied (koop-gedomineerd / huurgedomineerd). De ChiKwadraat-toets gaat ervan uit dat er geen verband bestaat tussen twee variabelen, bijvoorbeeld tussen de koopvorm en de mate waarin kopers actief in de buurt zijn. Bij het uitvoeren van de statistische analyses gaan we ervan uit dat groepen niet van elkaar verschillen. In statistisch jargon noemen we dat de nulhypothese. In ons onderzoek toetsen wij of we deze nulhypothese kunnen weerleggen.

Wij concluderen bijvoorbeeld in ons onderzoek dat eigenaren van marktconform en niet-marktconform verkochte woningen significant van elkaar verschillen in hun vertrouwen in andere mensen. Kopers van nietmarktconforme koopwoningen hebben namelijk minder vertrouwen in andere mensen. De p-waarde 0,031 (ofwel 3,1 procent) geeft de kans dat we ten onrechte concludeerden dat beide groepen van elkaar verschillen. Deze waarde is kleiner dan 0,050 (ofwel 5 procent), dus kunnen we de nulhypothese verwerpen

73

en constateren we dat kopers van markconforme woningen op het punt van algemeen vertrouwen wel degelijk verschillen van de kopers van niet-marktconforme woningen.

Bij de analyse van onderzoeksresultaten zijn we nagegaan of de resultaten van marktconforme kopers significant verschillen van die van de kopers van niet-marktconforme kopers. Datzelfde hebben we gedaan voor woningen in huurgedomineerde en koopgedomineerde gebieden.

Om te beoordelen of groepen significant van elkaar verschillen hebben we ook gebruik gemaakt van ANOVA variantieanalyses. Bij een ANOVA variantieanalyse wordt gekeken of de gemiddelden van groepen aan elkaar gelijk zijn. Hebben kopers die actief zijn in de Vereniging van Eigenaren (VvE) bijvoorbeeld gemiddeld dezelfde score op de emancipatieschaal ‘eigenwaarde’ als mensen die niet actief zijn in de VvE? De variantie is een maat om de spreiding van uitkomsten rondom het gemiddelde te bepalen. De ANOVA variantieanalyse toetst of de variantie binnen een groep significant groter is dan de variatie tussen groepen.

Je kunt de verschillen ook grafisch weergeven. In figuur 2 hebben we bij wijze van voorbeeld de waarden van de emancipatieschaal ‘controle’ afgezet tegen de mate waarin kopers vertrouwen hebben in anderen. De figuur geeft de door SPSS berekende 95 procent betrouwbaarheidsinterval; de 5 procent meest extreme waarden zijn verwijderd. Uit deze figuur blijkt dat de scores van mensen die vinden dat je andere mensen kunt vertrouwen, altijd hoger zijn dan die van mensen die zeggen dat je met anderen niet voorzichtig genoeg kunt zijn’. (let op bij het ‘lezen’ van de grafiek: hoe lager de waarde hoe hoger de emancipatie).

Figuur 2 Emancipatieschaal ‘controle’ en de relatie met vertrouwen in andere mensen Empowermentschaal "controle" en de relatie met vertrouwen in andere mensen 11,50

11,00

10,50 10,3 10,1

10,00

9,9 9,7

9,50

9,00

Bovengrens 9,5

9,4 9,1

9,2

8,8 8,50

8,00 Ja, je kunt Dat hangt ervan Nee, je kunt niet andere mensen af voorzichtig vertrouw en genoeg zijn

74

Ondergrens

Gemiddelde


BIJLAGE 3 TOELICHTING OP DE DIVERSE VERKOOPARRANGEMENTEN De deelnemende corporaties in dit onderzoek hebben in hun verkoopprogramma’s naast de reguliere marktconforme verkoop diverse kooparrangementen met extra garanties, kortingen en voorwaarden. In de voorgaande hoofdstukken duiden wij al deze vormen aan als niet-marktconforme koopwoningen In deze bijlage geven we een samenvatting van deze kooparrangementen, zoals Koopgarant, Sociale koop en diverse andere koopvormen.

1. Koopgarant Bij Koopgarant koopt de koper een woning met een korting op de marktwaarde Bij vertrek dient de kopers de woning aan de corporatie aan te bieden. De corporatie heeft een terugkoopplicht en koopt de woning gegarandeerd binnen 3 maanden terug. De waardeontwikkeling (negatief of positief) wordt afhankelijk van de gegeven korting verdeeld tussen koper en corporatie. Dit met uitzondering de waardeontwikkeling die het gevolg is van de verbeteringen die door de koper zijn aangebracht. De hoogte van de korting is door de corporatie te bepalen, bij de corporaties in dit onderzoek bedraagt de korting meestal 25 procent, bij dit kortingspercentage is de verdeling van de waardeontwikkeling tussen corporatie en koper meestal fifty-fifty.

2. Sociale Koop Bij Sociale Koop bepaalt de koper zelf welk deel van de koopprijs (marktwaarde) hij betaalt. De rest betaalt hij pas bij doorverkoop van de woning. De hoogte van de resterende koopsom groeit mee met de waardeontwikkeling van het vastgoed in de regio. De koper dient minimaal 50 procent van de waarde van de opstal te betalen, de waarde van de grond wordt dus van de marktwaarde afgetrokken. Kopers kunnen als zij dat willen tussentijds, bijvoorbeeld bij een stijging van het inkomen, een groter aandeel in hun woning kopen.

3. Overige kooparrangementen Koop Goedkoop De prijs van een Koop Goedkoopwoning is opgebouwd uit twee elementen: de koopsom van de woning en de prijs voor de grond waarop de woning is gebouwd. Bij Koop Goedkoop koopt men de woning en huurt de bewoner de grond van de corporatie. De huur van de grond bedraagt 5 procent van de marktwaarde, maar in het eerste jaar bedraagt de huur 0 procent en wordt jaarlijks in stappen van 10 procent verhoogd. Hiermee word een financieel voordeel behaald van 20 tot 30 procent ten opzichte van een traditionele koopwoning. Evenals bij andere koopwoningen is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar. Maar ook de betaalde grondhuur is aftrekbaar. Bij vertrek heeft de koper een aanbiedingsplicht aan de corporatie, maar deze heeft niet de

75

verplichting om de woning terug te kopen. Als de corporatie de woning terugkoopt dan betaalt deze de marktwaarde, de waardevermeerdering is dus geheel voor de koper.

Koopcomfort Koopcomfort woningen worden zonder korting verkocht. De koper heeft wel de plicht om de woning bij verkoop aan de corporatie aan te bieden. Corporatie In (Groningen) koopt ook in dit arrangement de woning altijd terug, Woonbron (Rotterdam) niet. De corporatie betaalt ook hier de gehele marktwaarde, inclusief de waardevermeerderingen die voortkomen uit verbeteringen door de bewoner.

Diverse kortingen op de koopprijs Enkele corporaties geven kortingen op de koopprijs, soms afhankelijk van het aantal jaren dat een bewoner de woning heeft gehuurd. Een ander voorbeeld is het verkopen van de woning vrij op naam (v.o.n.) waarbij de corporatie de overdrachtsbelasting, de kosten van notaris en Kadaster voor haar rekening neemt.

76


BIJLAGE 4 DE DEFINIËRING VAN GEBRUIKSKOSTEN

De gebruikskosten van een woning zijn de kosten, en dus niet de uitgaven, die een eigenaar-bewoner maakt voor zijn woning. Het gaat hierbij om de kosten de kosten van vermogen (zowel eigen vermogen als vreemd vermogen), de kosten van management (onderhoud, belasting, verzekering), de afschrijving van de woning, maar ook om de opbrengsten (de waardestijging van de woning) die in mindering worden gebracht op de kosten. Deze gebruikskosten van de eigen woning bieden een goede basis om een financiële vergelijking te maken met de huursector (Elsinga en Conijn, 2001). Voor de huurder zijn de kosten gelijk aan de uitgaven. In de berekening wordt verondersteld dat kopers geen eigen geld inbrengen.

De gebruikskosten voor kopers van marktconforme koopwoningen zijn berekend volgens de formule: GK = r*W + OH + OZB + OPV + T+ ew – ra + a – w*W waarbij geldt: GK gebruikskosten r rente : 5% W koopprijs: bestand corporaties OH onderhoud voor eigenaar bewoner: 1% van W OZB OZB, % van WOZ-waarde per gemeente, WoON OPV opstalverzekering: 0,08% van W T transactiekosten: 0,95 % van W ew eigen woningforfait: 0,55% van W*marginaal tariefinkomstenbelasting1 ra renteaftrek: marginaal tarief inkomstenbelasting1 *r a afschrijving : 0,83% van W w waardeontwikkeling: 1. Woonwaarde-index, Kadaster, periode 1993-2006 2. NVM-koopprijzen, 1969-2004 –1% kwaliteitskorting 3. inflatie 1974-2007, CPB 4. slecht weer scenario: -3%

De gebruikskosten voor kopers van Koopgarant en Garantkoop zijn berekend volgens de formule: GK = r*(0,75*W) + OH + OZB + OPV + T+ ew – ra + a – 0,5 w*W waarbij geldt: GK gebruikskosten r rente : 5% W koopprijs: bestand corporaties OH onderhoud voor eigenaar bewoner: 1% van W OZB OZB, % van WOZ-waarde per gemeente, WoON OPV opstalverzekering: 0,08% van W T transactiekosten: 0,95 % van W ew eigen woningforfait: 0,55% van W*marginaal tariefinkomstenbelasting1 ra renteaftrek: marginaal tarief inkomstenbelasting1 *r a afschrijving : 0,83% van W w waardeontwikkeling: 1. Woonwaarde-index, Kadaster, periode 1993-2006 2. NVM-koopprijzen, 1969-2004 –1% kwaliteitskorting 3. inflatie 1974-2007, CPB 4. slecht weer scenario: -3% 1

Het marginaal belastingtarief is geschat op basis van het netto-inkomen

77

78


BIJLAGE 5 VERKOOPPROGRAMMA’S DEELNEMENDE CORPORATIES Deze bijlage bevat een overzicht van verkoopprogramma’s van corporaties die deelnemen aan het project ‘Van eigen huis naar beter leven. Corporaties hebben uiteenlopende motieven om woningen te verkopen en ook de aanpak van de verkoop is niet voor iedere corporaties hetzelfde. In figuur 1 hebben we de door corporaties genoemde verkoopmotieven op een rij gezet. In tabel 2 geven we voor de schillende verkooparrangementen de verkoopaantallen en verkoopprijzen. Tabel 3 bevat een overzicht van de verkoopprogramma’s en de verkoopaanpak.

Figuur 1

Aantal malen door corporaties genoemde als verkoopmotieven 14 12 10 8 6 4 2

R

ea l is

er en

fin an St ci ël im e ul op er br e Em n en Ve e po gs rg ig e ro w te n er n te w m n on en w i o n t/ gb ni ng ve ez di rg Ve it ffe ro rg t re ro en nt te ze ia n tie l fr be e t dz Be ro aa kk ho en m ud he h ei dr id d aa b gk ew ra on ch er ti g s e be w on er s in Ke de uz st ev ad ri j he id bi ed en

0

Opmerking: de motieven ‘behoud draagkrachtige bewoners in de stad’ en ‘klanten keuzevrijheid’ beiden waren niet in de vragenlijst opgenomen, maar zijn door enkele corporaties genoemd als verkoopmotief.

79

Tabel 1

Verkoopprijzen en verkoopaantallen marktconforme verkoop in 2006

Marktconforme verkoop Laagste prijs in 2006 in euro’s

Aantal

Hoogste prijs in 2006 in euro’s

EW

APP

EW

APP

Com.wonen

44

104

108.000

110.500

189.000

197.500

Corporatieholding Friesland

??

??

95.000

65.000

150.000

130.000

De Nieuwe Unie

19

190

n.b.

53.000

n.b.

255.720

De Woonplaats

340

353

68.900

58.500

219.300

167.500

In

6

78

120.000

86.500

250.000

159.000

Sité Woondiensten

3

5

153.000

110.000

159.000

147.500

Volkshuisvesting Arnhem*

79

63

110.000

100.000

235.000

297.000

Wonen Venray

34

-

97.200

-

169.900

Woonbron

60

26

115.000

33.000

237.000

165.000

Woonconcept

28

-

128.000

-

170.000

-

222.500

159.000

Woonwaard 69 32 100.000 97.000 n.b. = niet bekend, EW = eengezinswoning, APP= appartement *

EW

APP

Bij de categorie appartementen van Volkshuisvesting Arnhem zijn 23 nieuwbouwwoningen inbegrepen die eerst zijn verhuurd of na oplevering enige tijd hebben leeggestaan en die pas later zijn verkocht (deels aan zittende huurders).

Tabel 2

Verkoopprijzen en verkoopaantallen woningen met bijzondere bepalingen (2006)

Te Woon Koopgarant / Garantkoop / Verkoop onder voorwaarden Laagste prijs in 2006 in euro’s

Aantal EW

APP

Corporatieholding Friesland*

38

De Nieuwe Unie**

29

EW

APP 60.000

Hoogste prijs in 2006 in euro’s EW

APP 85.000

In

4

-

118.000

-

145.000

-

Parteon

14

-

132.000

-

235.000

-

Sité Woondiensten

50

-

109.875

-

130.500

-


52

14

112.000

105.000

190.000

140.000

Woonbron

299

188

69.750

41.750

183.750

138.750

Woonwaard*** 28 108.750 143.400 * Corporatieholding verkoopt woningen via Garantkoop ** De Nieuwe Verkoopt woningen op basis van Fair Value In dit overzicht zijn alleen de woningen opgenomen die aan zittende huurders zijn verkocht. Op basis van de aangeleverde gegevens kon voor De Nieuwe Unie geen verdeling worden gemaakt naar woningtype. *** Woonwaard biedt woningen niet Te Woon aan maar als Koopgarant woning

80


Te Woon Koopconform / Vrije verkoop met korting Laagste prijs in 2006 in euro’s

Aantal

Hoogste prijs in 2006 in euro’s

EW

APP

EW

APP

EW

APP

De Veste

57

-

87.500

-

210.000

-

Sité Woondiensten

41

-

110.000

-

147.500

-

Woonbron

44

46

118.000

71.000

237.000

300.000

Koop Goedkoop Aantal EW Dudok Wonen

APP

7

Laagste prijs in 2006 in euro’s EW

APP

135.000

Hoogste prijs in 2006 EW

APP

175.000

Noot: in 2006 zijn nog geen woningen op basis van Sociale Koop verkocht. Anders (nieuw gebouwde koopwoningen) Aantal EW

APP

Laagste prijs in 2006 in euro’s EW

APP

De Veste 20 131.000 Noot: in 2006 zijn nog geen woningen op basis van Sociale Koop verkocht.

Hoogste prijs in 2006 EW

APP

160.000

81

Tabel 3 Verkoopmotieven, aanpak en verkoopaantallen Wat de verkoopdoelen van uw corporaties?

Hoe pakt uw corporatie de verkoop aan?

Verkoopprotefeuille en verkoop aantallen

Selectiecriteria kopers Voorlichting aan kopers

Zie figuur 1 voor een overzicht van de verkoopdoelen

Com.wonen, Rotterdam

Corporatieholding Friesland, Grou

Welke huishoudens kopen?

Com.wonen wil met haar verkoopprogramma zowel financiële opbrengsten genereren als het eigen woningbezit stimuleren en de woningdifferentiatie vergroten. Het vergroten van zelfredzaamheid en creëren van empowerment effecten behoren eveneens tot de doelstellingen van de corporatie.

Com.wonen verkoopt zowel aan zittende huurders als bij mutatie. Bij complexgewijze aanbiedingen wordt het complex in zijn geheel getaxeerd. Bij mutatie en bij Koopgarant gebeurt dat per woning.

Corporatieholding Friesland is met de verkoop van huurwoningen begonnen om leegstand in haar woningbezit te voorkomen, later werd ook om financiële redenen verkocht. De laatste jaren is de keuzevrijheid voor klanten een belangrijk verkoopargument geworden.

Bij Corporatie Holding Friesland krijgen zittende huurders als eerste de mogelijkheid om de woning te kopen. Wanneer de huurder niet wil kopen, wordt de woning bij mutatie verkocht, soms als Te Woon. De corporatie heeft binnen Te Woon de verkoopformule Garantkoop (lijkt sterk op Koopgarant).

Com.wonen heeft in 2005 en 2006 287 woningen marktconform verkocht, hiervan zijn 52 (18%) gekocht door zittende huurders. In de komende 5 jaar wil de corporatie 925 woningen op deze wijze verkopen, waarvan naar schatting 625 (68%) aan zittende huurders. Com.wonen heeft een verkoopportefeuille van 400 Koopgarant woningen, waarvan zij er in 2007 en 2008 jaarlijks 100 wil verkopen, waarvan 80 aan zittende huurders. Daarnaast verwacht Com.wonen in 2007 121 woningen via Sociale Koop af te zetten. Zittende huurders krijgen bij marktconforme verkoop 10% korting op de taxatiewaarde, in combinatie met een antispeculatie beding.

Com.wonen heeft geen selectiecriteria. Verkoop is niet gericht op specifieke doelgroepen. De corporatie stelt zittende huurders in de gelegenheid om hun woning te kopen. Vervolgens worden woningen bij mutatie verkocht.

Corporatieholding Friesland beschikte in de afgelopen 5 jaar over een reguliere (marktconforme) verkoopportefeuille van circa 8.000 woningen. Hiervan zijn er inmiddels ruim 1.700 verkocht. De komende jaren wil de corporatie nog eens 1.500 woningen via vrije verkoop verkopen. Hiertoe zal de verkoopportefeuille nog vergroot worden.

De Corporatieholding Friesland heeft geen selectiecriteria voor kopers.

Com.wonen informeert belangstellenden via de makelaar en een verkoopbrochure.

Corporatie Holding Friesland informeert belangstellenden via de (huis-) makelaar. De Corporatieholding Friesland schetst het beeld van haar kopers als volgt: ‘modaal inkomen of iets daarboven,


Wat de verkoopdoelen van uw corporaties?





De Nieuwe Unie, Rotterdam

De Nieuwe Unie vindt alle genoemde verkoopmotieven relevant, dit met nadruk op het realiseren van financiële opbrengsten en het vergroten van de woningdifferentiatie. Vanaf 2003 totdat het huidige verkoopbeleid werd vastgesteld was het begrip ‘empowerment’ nog niet zo bekend en speelde het derhalve geen rol als verkoopmotief. Dit gaat wel spelen bij het bepalen van het nieuwe verkoopbeleid van fusiecorporatie Woonstad Rotterdam.


De Nieuwe Unie heeft twee vormen van verkoop: tegen marktwaarde of verkoop met korting op de marktwaarde in combinatie met een winstdelingsregeling (Fair Value). Voor de verkopen met voorwaarden (MGE/Fair Value) wordt 15% of 20% korting op de marktwaarde geven.

In 2005 is de Corporatieholding gestart met Garantkoop (25% korting/terugkoopplicht). Momenteel bestaat de verkoopportefeuille uit 475 Garantkoopwoningen. Hiervan zijn er in 2005 en 2006 78 verkocht. Vanaf 2008 wordt deze portefeuille stapsgewijs uitgebreid tot 4.500 woningen in 2011.

tweepersoonshoudens (met of zonder kinderen).

De Nieuwe Unie had in 2005 ongeveer vijftien procent van haar woningen een verkooplabel gegeven. Gemiddeld heeft De Nieuwe Unie de afgelopen jaren 220 woningen per jaar verkocht, waarvan het merendeel appartementen. Voor de komende jaren verwacht De Nieuwe Unie circa 150 woningen per jaar te verkopen.

De Nieuwe Unie onderscheidt een aantal klantgroepen en verwacht vooral te verkopen aan dynamische individualisten, welgestelde gezinnen, welgestelde senioren en buurtgerichten. Alleen de laatste groep heeft overwegend een beneden-modaal inkomen. Er worden verder geen selectiecriteria gebruikt.

Ouderen, alleenstaanden (met of zonder kinderen) en huishoudens met een inkomen lager dan modaal kopen minder snel’.

De Nieuwe Unie werkt voor nietmarktconforme verkopen met verkoopbrochures. Voor de reguliere verkopen heeft zij dit traject aan een huismakelaar uitbesteed: Atta makelaars doet dit hele voortraject. Nieuwe Unie ziet geen bijzondere verschillen tussen kopers en niet-kopers. Sommige geïnteresseerden krijgen door een laag inkomen de hypotheek niet rond. Er is ook onderscheid naar wijken.

83







Bijvoorbeeld in Oosterflank en het DWLterrein (beiden jaren-80 wijken) is de koopgeneigdheid groot, terwijl in andere wijken dit minder is (opmerkelijk ook centrumlocaties). De Veste, Ommen

De Veste legt de nadruk op het bieden van keuzevrijheid voor haar klanten. ‘Corporaties zijn er om mensen te helpen’, vindt De Veste, ‘’maar hulp is een tijdelijk begrip. Mensen die vinden dat ze die hulp niet nodig hebben, moeten daarvan kunnen afzien door het eigendom van de woning over te nemen’.

De Veste biedt al haar huurders het recht om op elk moment naar keuze de woning te kopen. Verkoop vindt plaats tegen taxatiewaarde minus een korting van 1% per -in de te verkopen woning- gewoond jaar. De maximale korting bedraagt 30%.

De Veste had in de periode 2002 t/m 2006 een Te Woon portefeuille van circa 2.800 woningen. Hiervan zijn in 5 jaar 454 woningen verkocht, allemaal aan zittende huurders. In de periode 2007 t/m 2011 bedraagt de Te Woon portefeuille 2.750 woningen, waarvan er jaarlijks naar verwachting 35 worden verkocht, allemaal aan zittende huurders. Daarnaast bouwt De Veste jaarlijks circa 20 nieuwe verkoopwoningen.

De Veste verkoopt bestaande huurwoningen aan een gemengde doelgroep. Een deel bestaat uit oudere huurders die al lang in de woning wonen en deze met hoge korting kunnen kopen. Een andere belangrijke doelgroep bestaat uit jonge mensen die na een paar jaar huren besluiten om hun woning te kopen. De gemiddelde bewoningsduur bij verkoop is 14 jaar. Nieuwe koopwoningen worden vooral gekocht door jonge één- en tweepersoonshuishoudens met inkomens tot circa € 39.000,--. De Veste laat de wijze van informeren over de financiering vooral over aan de keuze van de klant.

De Woonplaats, Enschede

84

De Woonplaats heeft alle doelen in het keuzelijstje geselecteerd.

De Woonplaats koppelt verkoop aan het lidmaatschap van Gold Service. Na 3 jaar lidmaatschap kunnen huurders de woning kopen. Een aantal complexen zijn uitgezonderd, maar de meeste huurders kunnen hun woning kopen wanneer zij aan de voorwaarden voldoen.

De Woonplaats had in 2006 een verkoopportefeuille van 6.500 woningen, per 2007 is dit aantal vergroot naar 11.000 woningen. De corporatie heeft in de periode 20022006 ongeveer 2.400 woningen verkocht. In de komende 5 jaar verwacht De Woonplaats nog eens 3.000 woningen te verkopen.

Bij De Woonplaats kunnen zittende huurders die drie jaar lid zijn van Gold Service een woning kopen. Bij verkoop bij mutatie geldt deze voorwaarde niet. De Woonplaats heeft in de Achterhoek een verkoopmedewerker die mensen thuis adviseert. In Enschede wordt via makelaarskantoren verkocht.








De Woonplaats heeft voor Gold Card leden bij de Rabobank een rentekorting bedongen. Voor bewoners in de wijk Pathmos is er een speciaal verkooparrangement. Er is geen gedwongen winkelnering, klanten wordt geadviseerd op bij verschillende hypotheekaanbieders te kijken en te vergelijken.

Woningen worden tegen marktwaarde verkocht, met uitzondering van een aantal woningen in het experiment ‘Een eigen huis? Maak er werk van!’, waarbij De Woonplaats huurders naar werk begeleidt en als extra stimulans 10% korting op de koopprijs in het vooruitzicht stelt. De Woonplaats kent verder weinig extra arrangementen: ‘je ben óf huurder óf koper’, aldus de corporatie.

Dudok Wonen, Hilversum

Dudok Wonen vindt alle doelen van belang, maar het vergroten van de zelfredzaamheid op de woningmarkt is het allerbelangrijkste.

Dudok Wonen verkoopt vanaf 2002 huurwoningen. Zij is begonnen met vrije verkoop. In 2003 is gestart met Koop Goedkoop, in 2007 wordt hier Sociale Koop aan toegevoegd.

Dudok Wonen heeft in de afgelopen 5 jaar circa 24 woningen marktconform verkocht, waarvan 46% aan zittende huurders. Het aantal woningen in de verkoopportefeuille bedroeg gemiddeld 80 woningen. Vanaf 2003 is Dudok Wonen gestart met een verkoopportefeuille van 130 Koop Goedkoop woningen. Hiervan zijn er inmiddels 29 verkocht, waarvan 18 aan zittende huurders. Vanaf 2007 gaat Dudok Wonen de verkoopportefeuilles voor Koop Goedkoop en Sociale Koop samenvoegen. Koop Goedkoop wordt bij mutatie aangeboden,

Dudok Wonen richt haar Koop Goedkoop product op huishoudens die niet in staat zijn om een reguliere koopwoning te kopen. Er worden geen inkomenseisen gesteld, ook geen andere eisen. Ook voor Sociale Koop worden geen aanvullende eisen gesteld bij de aanbieding aan zittende huurders. Dudok Wonen stuurt in de aanbieding van Sociale Koop ook twee aanbiedingen mee van banken en van de NHG. Voor verdere informatie wordt verwezen naar de makelaars en de betreffende banken. Dudok Wonen heeft verder geen rol in de informatievoorziening over financiering.

85







Sociale Koop aan zittende huurders. Het aantal woningen in de verkoopportefeuille zal in de komende jaren stijgen tot 3.500. Daarnaast beschikt Dudok Wonen over een aantal reguliere verkoopcomplexen met 150 woningen, waarvan er de komende 5 jaar naar verwachting 60 verkocht worden.

In, Groningen

86

In heeft alle doelen in de keuzelijst als relevant gemarkeerd.

In wil in beginsel alle woningen in haar woningbezit Te Woon aanbieden, met uitzondering van sloopcomplexen en woningen voor bijzondere doelgroepen. Momenteel is haar verkoopportefeuille nog een stuk kleiner. Vrije verkoop vindt plaats in wijken met eenzijdig bezit of in wijken waar In weinig woningen heeft.

Dudok Wonen weet uit onderzoek uit 2004 dat Koop Goedkoopwoningen worden gekocht door mensen met een inkomen dat niet toereikend is voor gewone koop. Kopers zijn geen mensen met een minimum inkomen, daarvoor is Koop Goedkoop nog steeds te duur. Een groot deel laat een huurwoning achter. Het betreft meestal mensen die jonger zijn dan 35 jaar. Dudok Wonen vindt het lastig om op basis van de beschikbare informatie uitspraken te doen over verschillen tussen huishoudens die wél en huishoudens die niet kopen. Veel huurders kopen niet, maar wat het verschil is blijft onduidelijk. Misschien inkomen? Jongere mensen kopen sneller dan wat oudere mensen.

In heeft in de afgelopen 5 jaar circa In heeft geen selectiecriteria voor haar 300 woningen in vrije verkoop koopwoningen, ook niet bij Te Woon, het verkocht, waarvan 8% aan zittende enige vereiste is dat men een hypotheek huurders. De verkoopportefeuille kan krijgen. voor marktconforme verkoop bedraagt in 2007 1.100 woningen. In heeft een brochure over financiering De komende 5 jaar verwacht In nog opgesteld en met 3 hypotheekverstrekkers 360 woningen in vrije verkoop te afspraken gemaakt, maar financiering is vrij verkopen. In 2006 zijn voor het eerst te kiezen. 49 woningen Te Woon aangeboden, hiervan zijn er inmiddels 4 verkocht. Het aantal Te Woon-woningen zal de heeft geen scherp beeld van de huishoudens die haar woningen kopen. De verkoop loopt komende jaren groeien tot 4.000. In via de makelaar. Er zijn wel een aantal heeft geen prognose gemaakt van doelgroepen aan te wijzen die op voorhand woningen die zij via Te Woon denkt geen interesse lijken te hebben voor Te te verkopen.








Woon, met name ouderen, alleenstaanden met kinderen. Deze doelgroepen zijn wel positief over het Te Woon concept, maar vinden het niet passen bij hun persoonlijke situatie. Parteon, Zaanstad

Sité Woondiensten, Doetinchem

Parteon is vrij recent ontstaan uit een fusie. De beleidsmotieven voor verkoop waren niet bij alle fusiecorporaties gelijk. Beleidskeuzes voor de periode na 2007 moeten nog worden gemaakt.

Sité Woondiensten heeft vooral sociale doelen geformuleerd: empowerment, vergroten van bewonersbetrokkenheid en keuzevrijheid. De overige doelen zijn secundair.

Parteon biedt woningen Te Woon aan. Prijsindicaties worden gegeven op basis van een geveltaxatie. Wanneer een huurder wil kopen, volgt een individuele taxatie. Onderdeel van Te Woon is Koopgarant met een korting van 25%. Woningeigenaren kunnen meeliften bij het uitvoeren van planmatig onderhoud door de corporatie.

Parteon had in 2006 421 eengezinswoningen in haar Te Woon portefeuille. Dit aantal is in 2007 uitbreid tot 990. Beleidskeuzes voor latere jaren moeten nog gemaakt worden. In 2006 zijn 14 woningen via de Koopgarant-formule verkocht, alle aan zittende huurders. Verkoopaantallen zijn exclusief de projecten Perim en Pharus. In 2004 en 2006 zijn in beide projecten circa 100 woningen verkocht.

Parteon biedt de keuzemogelijkheden van het Te Woon-concept allereerst aan haar zittende huurders aan. Woningzoekenden kunnen reageren op leegkomende woningen volgens de geldende criteria van het toewijzingssysteem.

Sité Woondiensten biedt sinds 2003 haar woningen Te Woon aan. De klant kan kiezen uit verschillende huur- en koopvarianten, waaronder Koopgarant met een korting van 25% op de verkoopprijs. Er zijn geen aanvullende verkooparrangementen. Verkoop is voor Sité geen doel op zichzelf. De corporatie heeft naast Te Woon nog een oud verkoopprogramma dat stamt van vóór 2003.

Sité Woondiensten heeft in de periode 2003-2006 2111 huishoudens een Te Woon aanbod gedaan. Hiervan hebben 127 huishoudens (6,0%) gekozen voor Koopgarant en 99 huishoudens (4,7%) voor reguliere koop (in totaal 10,7%). Sité verwacht in de komende 5 jaren circa 150 Koopgarantwoningen te verkopen. Daarnaast start Sité in 2007 met een (SEV-) experiment Sociale Koop. 125 huishoudens krijgen de mogelijkheid om hun woning voor 35% van de marktwaarde te kopen.

Sité Woondiensten geeft eerst de zittende huurders de kans om de woning te kopen. Bij mutatie worden de woningen via het woonruimteverdelingsysteem als Te Woon aangeboden. Alle doelgroepen komen in aanmerking voor het Te Woon aanbod. Voor het experiment Sociale Koop hanteert de corporatie een maximale inkomensgrens van 33.000 euro.

Parteon informeert haar klanten door middel van folders en mondeling advies door woonconsulenten. Er zijn geen afspraken gemaakt met makelaars of andere adviseurs.

Sité Woondiensten verwijst in gesprekken met klanten naar goed bekend staande financieel adviseurs.

87







Naar verwachting zal 25% van de huurders op dit aanbod ingaan.

Sité geeft globale informatie over woonlasten en financieringsmogelijkheden maar geeft geen hypotheekadvies. Volgens Sité Woondiensten ligt het verschil tussen kopers en niet-kopers vooral op financieel gebied. Mensen met een inkomen vanaf 25.000 euro kunnen kopen met Koopgarant. Mensen van 55 jaar of ouder kopen niet of nauwelijks, vanwege ongunstige financieringsvoorwaarden.

Volkshuisvesting Arnhem, Arnhem

Volkshuisvesting Arnhem heeft alle doelen gemarkeerd en aanvullend het ‘vergroten van keuzemogelijkheden voor huurders’ als doel opgenomen. De corporatie gaat haar verkoopbeleid in 2007/2008 herzien. Het belang van empowerment zal in het nieuwe beleid meer nadruk krijgen, evenals betere kortingsregelingen, verschillende eigendomsvormen en financieringswijzen.

Volkshuisvesting Arnhem biedt fasegewijs al haar huurders een koopvoorstel. Huurders behouden na ontvangst van het voorstel altijd het recht om de woning te kopen. Bij getoonde interesse wordt een individuele taxatie uitgevoerd. Huurders kochten tot en met 2006 vrij op naam.

In de afgelopen 5 jaar is de verkoopportefeuille van Volkshuisvesting Arnhem toegenomen van 1.165 woningen in 2002 tot 1.985 in 2007. In die periode zijn ruim 500 woningen verkocht, waarvan ruim 200 (40%) aan zittende bewoners. Volkshuisvesting Arnhem verwacht in de komende 5 jaar ongeveer 650 woningen marktconform te verkopen, waarvan 14% aan zittende bewoners. In 2003 heeft Volkshuisvesting Arnhem de Keuzewoning (een concept dat sterk lijkt op Te Woon) geïntroduceerd. Een deel van de marktconforme verkoopvoorraad is omgezet in Keuzewoning.

88

Volkshuisvesting Arnhem heeft geen beperkingen bij verkoop. Wel vindt een toets plaats op het huurverleden (overlast en huurschuld). De corporatie beschikt over een bijdrageregeling voor huishoudens met een inkomen tot € 27.000,-- . Volkshuisvesting Arnhem beschikt over een brochure voor belangstellenden. Daarnaast is op initiatief van de klant een adviesgesprek mogelijk met de huismakelaar.








In 2007 beschikt de corporatie over een Te Woon-portefeuille van 3.631 woningen. Ook deze portefeuille is in de afgelopen jaren sterk gestegen (2002: 1.415 woningen). De komende jaren worden naar verwachting 381 woningen uit deze portefeuille via Koopgarant of Koopcomfort verkocht, waarvan 97% aan zittende huurders. Volkshuisvesting Arnhem heeft in 2006 92 woningen geselecteerd voor verkoop via de Sociale Koop formule. Hiervan zijn nog geen woningen daadwerkelijk verkocht. Wonen Venray, Venray

Wonen Venray vindt alle verkoopdoelen relevant en laat zich bij het formuleren van haar verkoopbeleid zowel leiden door de klantvraag als door organisatiedoelstellingen.

Wonen Venray biedt allereerst haar huurders de mogelijkheid om de eigen woning te kopen. Wanneer zij niet op het aanbod ingaan worden de woningen bij mutatie verkocht. Medio 2007 start Wonen Venray met een bijzondere verkoopformule waarbij mensen die voor het eerst een huis kopen en een huishoudeninkomen van maximaal € 34.425,-- hebben, een korting krijgen van 10%, 20%, of 30% van de koopprijs, kosten koper. De corporatie bepaalt per te verkopen woning het kortingspercentage.

Wonen Venray had in 2007 een verkoopportefeuille van 718 bestaande huurwoningen. In de periode 2002-2006 heeft de corporatie 238 woningen marktconform verkocht, waarvan 161 (68%) aan zittende huurders. Nieuwbouwwoningen worden op de vrije markt verkocht. Trouwe huurders van Wonen Venray (en andere vestigingen van Wonen Limburg) krijgen per gehuurd jaar een maand korting op de koopprijs met een maximum van 10 maanden, de zogehete Huurmiles.

Wonen Venray hanteert geen specifieke selectiecriteria voor de kopers van haar woningen. Wonen Venray heeft afspraken gemaakt met haar huismakelaar over de informatievoorziening rondom de financiering van de koopprijs.

89






Woonbron, Rotterdam.

90

Woonbron heeft alle doelen gemarkeerd en heeft daarnaast nog het behoud van draagkrachtige bewoners en het bieden van keuzevrijheid als doel genoemd. Zij wil dit combineren met een blijvende betrokkenheid bij de woningvoorraad en de mogelijkheid om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen in de vraag naar huur- en koopwoningen.


De korting heeft het karakter van een uitgestelde betaling. De koper kan zelf bepalen wanneer zij de korting (verhoogd met een prijsindex) aan de corporatie terugbetaald, dit dient in iedere geval bij verkoop van de woning te gebeuren.

De korting wordt berekend op basis van de laatst betaalde kale maandhuur.

Woonbron wil haar aandeel Te Woon woningen geleidelijk uitbreiden van 33% (14.000 woningen) van de voorraad nu, tot circa 70% in de nabije toekomst. Woonbron heeft Koopcomfort en Koopgarant als verkoopmodellen. Koopcomfort omvat marktconforme verkoop. De Koopgarant-formule biedt een korting van 25%.

Woonbron wil op termijn vrijwel haar gehele woningvoorraad Te Woon aanbieden. Momenteel heeft zij 14.000 woningen als Te Woon gelabeld. Dat is 33% van haar woningvoorraad. De komende jaren zal dit aantal groeien naar 30.000 woningen: 70% van haar voorraad. Daarnaast heeft Woonbron nog een beperkt aantal MGE-complexen (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) en vrije verkoop. Woonbron heeft in 2005 en 2006 ruim 1.000 woningen verkocht, waarvan 85% Koopgarant. De overige woningen zijn Koopcomfort woningen.

Wonen Venray wil met ingang van 2008 haar verkoopportefeuille uitbreiden naar 1.500 woningen en daaruit jaarlijks 50 woningen verkopen waarvan de helft aan zittende huurders. Tevens verwacht zijn 15 woningen op basis van de Kopen dichterbij formule te verkopen, waarvan 30% aan zittende huurders. Woonbron heeft een breed werkgebied. De vorm waarin koopwoningen worden aangeboden verschilt per gebied. In Rotterdam en Delft worden woningen zonder criteria via de reguliere woonruimteverdeling aangeboden. Klanten worden geselecteerd op basis van loting. In een aantal gebieden geldt Lokaal Maatwerk, waarbij werk uit inkomen gevraagd wordt. Dordrecht heeft een eigen woonruimteverdelingsmodel (POL) waarbij via loting wordt geselecteerd. Spijkenisse en woningen in andere gemeenten die niet Te Woon zijn, worden via inschrijfduur toegewezen met zo min mogelijk aanvullende voorwaarden.







Woonconcept, Meppel

Woonconcept wil met haar verkoopprogramma een bijdrage leveren aan het realiseren van financiële opbrengsten, stimulering van het eigen woningbezit en het vergroten van de woningdifferentiatie.


Woonconcept geeft bij een nieuw verkoopcomplex eerst de zittende huurders de mogelijkheid om de woning te kopen. Vervolgens worden woningen bij mutatie te koop aangeboden. De verkoopprijs wordt vastgesteld door een onafhankelijk taxateur en de woning wordt tegen marktwaarde verkocht. Woonconcept geeft geen kortingen op de koopprijs. Huurders kunnen bij serieuze belangstelling een bouwkundig keuringsrapport van de woning krijgen met een garantverzekering, aangevuld met een abonnement voor één jaar op het onderhoudscontract bij Hometeam, het onderhoudsbedrijf van Woonconcept en enkele andere corporaties.

Vrijwel alle woningen (95%) zijn verkocht aan zittende huurders. In de periode 2002-2006 heeft Woonbron nog 500 woningen verkocht in vrij verkoop of als af te stoten bezit.

Woonbron organiseert informatieavonden en huisgesprekken waarbij een financieel adviseur of makelaar aanwezig is.

Woonconcept heeft in de periode 2005-2006 57 woningen verkocht, waarvan 8 aan zittende huurders. De verkoopportefeuille bevatte in die periode ongeveer 600 woningen. In de komende 5 jaar wil Woonconcept jaarlijks gemiddeld 90 woningen verkopen uit een verkoopportefeuille die in 2007 1.371 woningen omvat.

Woonconcept hanteerde tot op heden geen doelgroepcriteria. Binnenkort gaat dit veranderen. Woningen die beschikbaar zijn voor verkoop worden bij mutatie eerst aangeboden aan starters.

Woonbron heeft de indruk bestaat dat er minder wordt gekocht door ouderen, jongeren en lagere inkomens. Er wordt meer gekocht door gezinnen, dit zijn klanten die nu al een relatief hoge huurprijs betalen en klanten die in een eengezinswoning wonen.

Bij Woonconcept wordt de verkoop afgehandeld door de makelaars. Deze verzorgen ook de informatie over de financiering. Woonconcept stelt dat haar woningen in de regel niet door senioren worden gekocht, verder heeft de corporatie geen scherp beeld van haar kopers. De mogelijkheid om de koop te financieren is een belangrijk maar ook vanzelfsprekend selectiecriterium.

91






Woonwaard NoordKennemerland, Alkmaar

92

Woonwaard legt de nadruk op het realiseren van financiële opbrengsten, vergroten van de woningdifferentiatie en het stimuleren van bewonersbetrokkenheid.


Woonwaard verkoopt zowel aan zittende huurders als vrije verkoop bij mutatie. Huurders krijgen 3% korting op de getaxeerde verkoopprijs. Daarnaast worden sinds eind 2005 in een aantal complexen woningen met 25% korting verkocht via KoopGarant.

Woonwaard heeft in de afgelopen 5 jaar ongeveer 800 woningen marktconform verkocht, waarvan 18% aan zittende huurders. In 2006 zijn 28 woningen verkocht via Koopgarant, waarvan 68% aan zittende huurders. De komende jaren wil Woonwaard haar verkoopaantallen aanzienlijk uitbreiden en beschikt zij in 2007 over een verkoopportefeuille van 5.200 woningen, waarvan 55% Koopgarant. In de komende 5 jaar verwacht Woonwaard hiervan 1.450 woningen te verkopen (28%), waarvan 1.025 in Koopgarant.

Woonwaard hanteert geen selectiecriteria, anders dan de mogelijkheid van de koper om de financiering te realiseren. Voor zowel vrije verkoop als Koopgarantverkoop is bij Woonwaard informatie over financiering een taak van de makelaar of de tussenpersoon van de koper. De koopwoningen van Woonwaard trekken een diverse klantengroep, van startende tweeverdieners tot gezinnen met een modaal inkomen.


BIJLAGE 6 GERAADPLEEGDE LITERATUUR

Akey, T. M., Marquis, J. G., & M. E. Ross (2000) Validation of scores on the Psychological Empowerment Scale: A measure of empowerment for parents of children with a disability, Educational and Psychological Measurement, 60(3), 419-438.

Blokland, H. (1995) Wegen naar vrijheid: Autonomie, emancipatie en cultuur in de westerse wereld, Amsterdam/Meppel, Boom.

Carmines, G. & A. Zeller (1979) Reliability and validity assessment. Newbury Park, California: Sage University Paper.

De Wijs-Mulkes, E. (1999) Wonen op Stand: Lifestyles en landschappen van de culturele en economische elite. Amsterdam: Het Spinhuis.

Elsinga, M. & J. Conijn (2001) Woonuitgaven en woonkosten van huishoudens, Delft, DUP.

Elsinga, M. & J. Hoekstra (2004) De betekenis van eigenwoningbezit, Achtergrondstudie bij het advies Op eigen kracht: Eigen woningbezit in Nederland, Den Haag, Vrom-raad.

Groot, L. (2007) ‘Huren is voor de dommen’, Economisch Statistische Berichten, 92 (4516), 24 augustus 2007, 484-487.

Groves, R., A. Murie & C. Watson (2007) ‘From Tenants to Home-Owners: Change in the Old Welfare States’, in R. Groves, A. Murie & C. Watson (eds.) Housing and the New Welfare State: Perspectives from East Asia and Europe, pp. 177-193, Aldershot, Ashgate.

Gurney, C. (1999) ‘Pride and prejudice: Discourses of Normalisation in Public and Private Accounts of Home Ownership’, in Housing Studies 14(2), 163-183.

Hiscock, R., A. Kearns, S. Macintyre & A. Ellaway (2001) ‘Ontological security and Psycho-Social Benefits from the Home: Qualitative Evidence on Issues of Tenure’, Housing, Theory and Society 18 (1-2), 50-66.

Kearns, A., R. Hiscock, A. Ellaway & S. Macintyre (2000) ‘‘Beyond Four Walls’: The Psycho-social benefits of Home: Evidence from West Central Scotland’, Housing Studies 15(3), 387-410.

Kemeny, J. (1995) From public housing to the social market: rental policy strategies in comparative perspective, London, Routledge.

Kleit, R.G. & W. Rohe (2005) ‘Using Public Housing to Achieve Self-Sufficiency: Can We Predict Success?’, Housing Studies 20(1), 81-105.

Nettleton, S. & R. Burrows (1998) ‘Mortgage debt, insecure home ownership and health: an exploratory analysis’, Sociology of Health and Illness 20(5), 731-753.

Papa, O., N. Bosch & M. Ket (2002) De effecten van verkoop van sociale huurwoningen, Rotterdam, SEV.

Provoost, R. & V. Forschelen-Jansen (2007) Onderzoek Evaluatie Te Woon, USP Marketing consultancy.

Rex, J. & R. More (1967) Race, community and c onflict, London (Oxford University Press.

RMO (2005) Niet langer met de ruggen naar elkaar Den Haag: SDU.

Rohe, W.M., S. van Zandt & G. McCarthy (2002) ‘Home Ownership and Access to Opportunity’, Housing Studies 17(1), 51-61.

Ronald, R. (2008) The ideology of home ownership: home owner societies and the role of housing, Palgrave Macmillan.

Saunders, P. (1990) A Nation of Homeowners, London, Unwin Hyman.

Sherraden, M. (1991) Assets and the Poor: A New American Welfare Policy, New York, M.E. Sharpe.

Somerville, P. (1998) ‘Empowerment through Residence’, Housing Studies 13(2), 233-257.

Sorokin, P.A. (1947) Society, Culture, and Personality: Their Structure and Dynamics, a System of General Sociology, New York, Harper.

Tilly, C. (1984) Big Structures, Large Processes, Huge Comparsions New York: Russell Sage Foundation.

VROM (2007a) Cijfers over Wonen 2006: Feiten over mensen, wensen, wonen, Den Haag, Ministerie van VROM.

VROM (2007b) WoON 2006: Woononderzoek Nederland, databestand, release 1.2, Den Haag, Ministerie van VROM.

VROM (2006) Ruimte geven bescherming bieden; een visie op de woningmarkt, Den Haag, Ministerie van VROM. ste

VROM (2000) Mensen Wensen Wonen: Wonen in de 21

eeuw, Den Haag, Ministerie van VROM.

WRR (2005) Vertrouwen in de buurt, Den Haag, WRR.

Zimmerman, M. (1995) Psychological empowerment: Issues and illustrations, American Journal of Community Psychology, 23(5), 581-599.

94


Zimmerman, M. & J. Rappaport (1988) ‘Citizen participation, perceived control and psychological empowerment’, American Journal of Community Psychology 16(5), 725-750.

95

EEN EIGEN HUIS, EEN BETER LEVEN? Onderzoeksrapport 2 Effecten van verkoop van huurwoningen; kopers en huurders vergeleken

Auteurs: Marja Elsinga Reinout Kleinhans Sake Zijlstra Talja Blokland m.m.v. Cor Lamain

2


INHOUDSOPGAVE

Inhoudsopgave .................................................................................................................................................. 3 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Inleiding ...................................................................................................................................................... 5 1.1

De aanleiding voor dit onderzoek..................................................................................................... 5

1.2

Empowerment: toelichting op het begrip .......................................................................................... 6

1.3

Onderzoeksopzet ............................................................................................................................. 8

Kennismaking met de huurders in het onderzoek.................................................................................... 11 2.1

Inleiding.......................................................................................................................................... 11

2.2

Woonsituatie .................................................................................................................................. 11

2.3

Kenmerken van de huurders.......................................................................................................... 13

2.4

Werk en inkomen ........................................................................................................................... 15

2.5

Samengevat................................................................................................................................... 18

Koopaanbod en afwegingsproces............................................................................................................. 19 3.1

Inleiding.......................................................................................................................................... 19

3.2

Koopaanbod................................................................................................................................... 19

3.3

Redenen om niet te kopen ............................................................................................................. 21

3.4

Afwegingsproces en raadgevers.................................................................................................... 24

3.5

Aangeboden en opgevraagde informatie ....................................................................................... 28

3.6

Kopen in de toekomst? .................................................................................................................. 30

3.7

Samengevat................................................................................................................................... 31

Emancipatie en vertrouwen ...................................................................................................................... 33 4.1

Inleiding.......................................................................................................................................... 33

4.2

Emancipatieschalen en hun onderliggende stellingen ................................................................... 33

4.3

De scores op de emancipatieschalen ............................................................................................ 38

4.4

Vertrouwen, emancipatie en de eigen woning ............................................................................... 41

4.5

Conclusies ..................................................................................................................................... 44

Keuzevrijheid: huurders en kopers vergeleken ........................................................................................ 47 5.1

Inleiding.......................................................................................................................................... 47

5.2

Ervaren huurders (meer) keuzevrijheid door het koopaanbod? ..................................................... 47

5.3

Keuzevrijheid en risico: kopers en huurders vergeleken ................................................................ 49

5.4

Conclusie ....................................................................................................................................... 50

Beleving van de woonsituatie ................................................................................................................... 53 6.1

Inleiding.......................................................................................................................................... 53

6.2

Gepercipieerde statusverschillen tussen huurders en kopers........................................................ 53

6.3

Huurders over de veronderstelde effecten van verkoop................................................................. 55

6.4

Investeringen in de woning ............................................................................................................ 56

6.5

Actieve betrokkenheid bij de buurt ................................................................................................. 56

6.6

Kopen: een aanrader? ................................................................................................................... 57

3

7.

Koopoverweging en koopbeslissing.......................................................................................................... 59 7.1

Inleiding.......................................................................................................................................... 59

7.2

Overweging van het koopaanbod .................................................................................................. 59

7.3

Wat onderscheidt kopers van huurders?........................................................................................ 61

Bijlage 1

Toelichting op de telefonische enquêtes ........................................................................................ 65

Bijlage 2

Toelichting statistische bewerkingen.............................................................................................. 69

Bijlage 3

Geraadpleegde literatuur ............................................................................................................... 77

Colofon

....................................................................................................................................................... 79

4


1. INLEIDING

1.1 De aanleiding voor dit onderzoek Een eigen huis, een beter leven… Een koophuis is goed voor een mens, is de gedachte achter de verkoopprogramma’s van een aantal woningcorporaties. Hun veronderstelling is dat het kopen van een huis mensen empowert; anders gezegd, dat een koopwoning zorgt voor meer zelfredzaamheid en keuzevrijheid. Wetenschappers, vooral in housing studies, houden zich al geruime tijd bezig met deze vraag, vanuit uiteenlopende theoretische perspectieven over hoe mensen macht, status en posities verwerven. Rex en More (1967) startten in de jaren zestig hun onderzoek naar ‘housing classes’ en vroegen zich af of mensen via het kopen van een huis de overstap naar en andere klasse kunnen maken. Sindsdien zijn er vele onderzoeken verricht, vooral in Angelsaksische landen. Dit zijn landen die in de housing literatuur wel ‘home owning countries’ worden genoemd (Kemeny 1995). Sommige resultaten ondersteunen de stelling dat een koopwoning emancipeert, andere niet. Niet onbelangrijk is de methode waarmee deze moeilijke vraag is onderzocht (zie Elsinga & Hoekstra 2004). Wij onderzochten de vraag in eerste instantie onder 535 kopers van huurwoningen in Nederland. Om de vraag te onderzoeken, hebben we onderscheid gemaakt in drie dimensies van empowerment. De scores op de emancipatieschalen laten zien dat kopers over het algemeen zeer geëmancipeerd waren. De vraag is of het kopen van een huis heeft bijgedragen aan empowerment of dat zij ook als huurders al empowerd waren. We hadden geen gegevens over de huurperiode en konden daarom de laatste vraag niet beantwoorden. Ons eerdere onderzoek richtte zich vooral op de effecten van de koop van een woning. Het gaat om effecten die verband houden met empowerment. We vonden slechts zeer geringe effecten van de aankoop van de woning op de arbeidparticipatie, uitbreiding van het sociale netwerk en verhoging van status. Keuzevrijheid wordt in de volkshuisvesting vaak in verband gebracht met de mogelijkheden die een bewoner heeft om te kiezen in welke woning hij wil wonen, hoe de woningindeling is en in welke smaak die is ingericht; minder beperkingen of regels betekenen dan een grotere keuzevrijheid. De resultaten hier laten zien dat de kopers niet van mening waren dat kopers in het algemeen meer keuzevrijheid hebben dan huurders. Niet het eigenwoningbezit op zichzelf vergroot de keuzevrijheid. Wel draagt het aanbod van de corporatie om een huis te kopen, al dan niet als niet-marktconforme koopvorm, bij aan keuzevrijheid. Niet-marktconforme koop maakt kopen mogelijk voor een groep die wellicht geen marktconforme woning zou kunnen of willen kopen. In de literatuur wordt dit resultaat ook vermeld: tevreden zijn over de mogelijkheid om te kiezen en tevreden zijn over de gemaakte keuze is voor empowerment belangrijker dan het woningbezit op zichzelf (Sommerville 1998). Het belangrijkste effect van koop was voor de respondenten de veranderde financiële situatie. Het merendeel van hen was van mening dat kopen financieel de meest verstandige keuze is: er werd vermogen opgebouwd en het zou uiteindelijk voordeliger zijn dan huren. De gebruikskostenanalyse laat zien dat kopen ook daadwerkelijk voordeliger was. Bovendien had de aankoop van de woning mensen ingewijd in de wereld van

5

hypotheken en alert gemaakt op economische ontwikkelingen. Dit kunnen indicaties zijn van empowerment. Maar het zijn niet meer dan indicaties. Alles overziend concludeerden we in de eerste fase van dit onderzoek dat er steekhoudende argumenten waren om huurwoningen te koop aan te bieden, al dan niet marktconform.1 Het geeft mensen meer keuze, zij kunnen er financieel op vooruitgaan en wellicht ook nuttige kennis opdoen tijdens het koopproces. Nietmarktconforme koop maakt kopen mogelijk voor een groep die waarschijnlijk geen marktconforme koopwoning gekocht zou hebben. Echter, wat betreft het empoweren van mensen, was nog onduidelijk in hoeverre kopers van huurders verschilden. Dat was de aanleiding voor de tweede fase van dit project. In deze fase, waarover we hier rapporteren, stond de vraag centraal in hoeverre huurders en kopers in hun emancipatie en vertrouwen verschilden van kopers in het algemeen en van marktconforme en nietmarktconforme kopers, en of zij meer keuzevrijheid ervaarden. In dit inleidend hoofdstuk brengen we nog eens in herinnering wat we met emancipatie bedoelen, en vatten we de belangrijkste conclusies uit de tweede fase van het onderzoek samen.

1.2 Empowerment: toelichting op het begrip In de stelling dat een koopwoning empowerment kan bieden, liggen drie idealen verscholen, die in het maatschappelijke debat over volkshuisvesting nogal eens door elkaar lopen: het ideaal dat iedereen op de woningmarkt keuzealternatieven moet hebben; het ideaal dat mensen hun positie in de maatschappij kunnen verbeteren (‘sociale stijging’) door het hebben van een eigen huis; en het ideaal dat mensen meer zelfredzaam worden, doordat ze niet meer afhankelijk zijn van een huisbaas. Voor huurders die na een aanbod om hun woning te kopen zijn blijven huren, doet de dimensie van sociale stijging door eigenwoningbezit er uiteraard niet toe. We hebben empowerment, keuzevrijheid, sociale stijging en emancipatie als volgt gedefinieerd: Empowerment is het best te omschrijven als het proces waarin mensen hun zeggenschap en controle over hun leven vergroten (Zimmerman & Rappaport 1988: 726). Daardoor kunnen ze op democratische wijze meedoen in de samenleving. Of individuen in staat zijn controle over hun leven uit te oefenen en zichzelf te ontplooien, wordt mede bepaald door persoonlijke kenmerken zoals zelfvertrouwen, lef en kennis van de sociale en politieke situatie, maar ook door de toegankelijkheid van bestaansbronnen. In een sociaal ingestelde samenleving helpt de maatschappij individuen actief om hun ontplooiingsmogelijkheden te vergroten, zodat ze daardoor beter in staat zijn mee te doen en vooruit te komen (H. Blokland 1995: 257). Deze actieve bemoeienis vergroot wat in de literatuur ‘positieve vrijheid’ wordt genoemd: de vrijheid om weloverwogen keuzes te maken, waarvoor kennis over en toegang tot beschikbare alternatieven een voorwaarde is. Als de maatschappij helemaal niets doet, heeft het individu weliswaar een grote ‘negatieve vrijheid’, want hij kan min of meer ongestoord door anderen zijn gang gaan, maar die vrijheid blijft leeg zolang

1

6

Dit is het onderscheid of het gaat om een gewone koopwoning of dat er sprake is van een “niet-marktconforme” koopvorm (= Koopgarant of Sociale koop), waarbij de koper zijn woning koopt met een korting, een terugkoopgarantie en een winst- en verliesdelingsregeling (Koopgarant), of waarbij de koper een zelf gekozen deel van de woning uiterlijk bij doorverkoop betaalt, verhoogd met een indexatie conform de koopprijsontwikkeling. Deze koopvormen resulteren in lagere woonuitgaven en minder risico (zie bijlage 3). Deze koopvormen verlagen zowel de financiële als psychologische drempel naar de koopmarkt.


er geen keuzealternatieven bestaan. Omdat een basisvoorwaarde voor deze vorm van zelfontplooiing is dat mensen zich ergens veilig, geborgen en ‘in control’ voelen, wordt in de sociale wetenschappen empowerment in verband gebracht met eigenwoningbezit (Saunders 1990; Hiscock et al. 2001). Het bezit van een huis kan het gevoel versterken dat mensen zelf aan het roer van hun leven staan. Die mate van empowerment kan het vermogen vergroten om ook op andere vlakken in het leven weloverwogen keuzes te maken, bij voorbeeld bij het financieel plannen van de toekomst, bij het maken van keuzes op de arbeidsmarkt of in aanvullende opleidingen. De idealen (waaronder ook het hier niet besproken ideaal van sociale stijging) die achter het begrip empowerment schuil gaan, noemen we in dit onderzoek de dimensies van empowerment. Keuzevrijheid betreft vooral de ‘negatieve’ vrijheid: het vrij zijn van beperkingen door anderen om de eigen voorkeuren te optimaliseren. Het aanbieden van keuzemogelijkheden schept die ruimte: individuen zijn vrijer om hun preferenties te verwezenlijken omdat ze iets te kiezen hebben, maar aan die preferenties verandert verder niets. Als je zelf mag kiezen of je koopt of huurt, is de keuzevrijheid toegenomen. Zeggenschap over de eigen woning is ook een voorbeeld van grotere keuzevrijheid: je mag nu je keuken vervangen, een muur uitbreken en je deuren verven in de kleur die jij verkiest – keuzes die je als huurder (meestal) niet mocht maken. Je kunt daardoor in de woning volledig jezelf zijn (Hiscock et al. 2001). Emancipatie heeft betrekking op de mate van zeggenschap en controle die mensen zeggen te hebben in verschillende facetten van het dagelijks leven. In de psychometrie zijn schalen ontwikkeld om de emancipatiegraad te meten (Zimmerman 1995). Kortweg komt het erop neer dat naarmate je er beter in slaagt zelfstandig richting te geven aan je leven, je leven eerder in overeenstemming is met je vermogens en talenten, die je optimaal hebt kunnen ontplooien. Dan ben je meer geëmancipeerd. Je bent zelfstandig en ‘in control’, en dat kan weer van invloed zijn op de kansen voor sociale stijging en het benutten van keuzemogelijkheden. Tevreden of gelukkig hoef je er niet van te worden: juist reflexiviteit op het eigen leven betekent dat men ook ziet welke wegen worden afgesloten door het maken van keuzen. Hierbij hebben we onderscheid gemaakt tussen zelfredzaamheid en controle in het dagelijks leven in het algemeen en de geborgenheid, autonomie en status die specifiek de woning kan verschaffen. Het is te beargumenteren dat zowel ‘vrij zijn om’ als ‘vrij zijn van’ aan een betere maatschappelijke positie kunnen bijdragen, maar we moeten daar niet te gemakkelijk over denken: de keuze om niet ‘op maandagmorgen te hangen in de lussen van de bussen naar fabrieken en kantoren enkel om erbij te horen’ (H. Jekkers, Maandagmorgen) leidt niet tot sociale stijging, maar kan wel degelijk een gevolg zijn van empowerment (het proces, immers, waarin mensen controle en zeggenschap verwerven over hun eigen leven op basis van reële keuzealternatieven). Omgekeerd kan gaan werken om een koophuis te betalen, mensen economisch zelfstandig maken, en die zelfstandigheid kan men om politiek-normatieve redenen nastrevenswaardig vinden, maar deze positieverandering is niet noodzakelijk empowerment. En het vasthouden aan een huurhuis om niet meer te gaan werken, leidt wellicht niet tot sociale stijging, maar kan toch een uitdrukking zijn van empowerment: in een bewust afwegingsproces van reële keuzealternatieven is juist de zelfstandige keuze, ongeacht wat om politiek-normatieve redenen of economische argumenten wenselijk gevonden wordt, doorslaggevend voor de emancipatie. Corporaties die huurders hun koopwoning aanbieden, kunnen dus, ongeacht de vraag of de huurders ook gaan kopen:

7

1.

De keuzevrijheid van mensen vergroten aan de voorkant (kunnen kiezen tussen kopen of huren).

2.

Het vermogen van mensen om weloverwogen richting te geven aan hun leven vergroten, door het vergroten van kennis, competenties, het vermogen tot plannen, het kennismaken met alternatieven die voorheen buiten het blikveld vielen. Ook wanneer zij uiteindelijk niet kopen, kan de keuze voor huren een daadwerkelijke keuze worden in een afgewogen proces, terwijl men eerder niet over alternatieven beschikte.

Corporaties die huurders hun koopwoning aanbieden, kunnen bijdragen aan de empowerment van degenen die daadwerkelijk kopen door: 3.

Sociale stijging te bevorderen, in de vergelijking tussen huurders en kopers verder buiten beschouwing gelaten.

4.

Eigenaarschap te laten bijdragen aan een gevoel van controle (ongeacht of deze ervaring zich verder concreet vertaalt in veranderingen in het alledaagse leven), en, gezien de maatschappelijke status van een koopwoning, aan hun ervaring van sociale status en maatschappelijk succes.

5.

De keuzevrijheid te vergroten aan de achterkant (keuzevrijheid ten aanzien van inrichting, onderhoud, binnenkant en investeringen).

1.3 Onderzoeksopzet In deze tweede fase van het onderzoek staan de huurders centraal. In juni 2008 is een enquête gehouden onder 603 huurders (zie ook bijlage 1). In deze fase stonden de volgende onderzoeksvragen centraal: 1.

In welke opzichten verschillen de kopers van de huurders?

2.

Hoe komen huurders tot hun beslissing om te blijven huren?

3.

Scoren kopers hoger op de emancipatieschalen dan de huurders?

4.

Ervaren kopers meer keuzevrijheid dan huurders?

Bij de selectie van de te enquêteren huurders is een drietal uitgangspunten gehanteerd. Een eerste uitgangspunt was dat de uitgangssituatie van de huurders zo veel mogelijk moest lijken op die van de kopers. Immers, het gaat ons erom waarom mensen in vergelijkbare omstandigheden beslissen om hun woning te kopen of dat juist niet te doen. We hebben er daarom voor gekozen om de buren van de kopers te enquêteren. Ofwel de deelnemende corporaties hebben huurders geselecteerd die in dezelfde woningcomplexen wonen als de kopers uit fase 1. Een tweede uitgangspunt was, net als in fase 1, dat het aanbod om te kopen nog enigszins vers in het geheugen moet liggen. Net als in fase 1 hebben we huishoudens geselecteerd die in de periode 2005-2008 een aanbod van hun corporatie kregen om een woning te kopen. Een derde uitgangspunt was dat we huishoudens in koopgedomineerde gebieden willen vergelijken met huishoudens in niet-koopgedomineerde gebieden. We hebben daarom bij de steekproef een evenredige verdeling gemaakt tussen deze twee soorten gebieden. Dit in de veronderstelling dat het bij de beslissing om al dan niet te kopen wellicht uitmaakt of kopen min of meer de norm is of juist niet.

8


Bij het opstellen van de vragenlijst voor de huurders is er zo veel mogelijk voor gekozen om vergelijkbare vragen te stellen als aan kopers. Dit was eenvoudig waar het gaat om huishoudenskenmerken, emancipatieschalen en de houding van mensen ten opzichte van kopen en huren. Echter, daar waar het gaat om de afwegingen om te kopen of juist niet en over de gevolgen van deze keuze, was het onvermijdelijk om de vragen aan te passen aan de situatie van de huurder. Dit betekent dat de antwoorden op deze vragen niet een op een te vergelijken zijn voor kopers en degenen die besloten niet te kopen. In deze rapportage maken we waar mogelijk een vergelijking tussen de kopers en de huurders. Daar waar de vragen aan de huurders verschillen van de kopers, geven we alleen de resultaten voor de huurders weer.

9

10


2. KENNISMAKING MET DE HUURDERS IN HET ONDERZOEK 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk stellen we de huurders die telefonisch geënquêteerd zijn aan u voor. Eerst gaan we kort in op de respons op de enquête. Vervolgens staan we stil bij hun woonsituatie en de kenmerken van hun huishouden. Daarna gaan we in op hun werk en inkomen. Deze kenmerken geven een beeld van de mate waarin zij verschillen van de kopers uit fase één van het onderzoek. Omdat mensen die verschillen wellicht ook andere keuzes maken, nemen we deze kenmerken mee in de analyses in de volgende hoofdstukken.

2.2 Woonsituatie De huurders in dit onderzoek wonen verspreid over Nederland: van Groningen tot Venray en van Heerhugowaard tot Aalten. 64 procent van de geënquêteerden woont in een rijtjeshuis, 23 procent in een appartement, zeven procent in een boven- of benedenwoning en vijf procent in een twee-onder-eenkapwoning. Tabel 2.1 Woningtype van kopers en huurders, in procenten Indicator

Kopers

Huurders

Totaal

Een flat of appartement

15,3

22,9

19,3

Een rijtjeshuis

63,7

64,1

63,9

Een twee-onder-een-kapwoning

7,3

5,0

6,1

Een boven- of benedenwoning/portiekwoning

2,1

6,8

4,6

Anders

11,6

1,2

6,1

Totaal

100

100

100

Tabel 2.1 laat zien dat huurders veel vaker in een appartement wonen dan kopers. Het merendeel van de huurders (72 procent) woont in een drie- of een vierkamerwoning. Een enkeling woont in een tweekamerwoning en ongeveer een vijfde woont in een woning met vijf of meer kamers. Ook in de omvang van hun woning verschillen kopers en huurders significant.

11

Tabel 2.2 Aantal kamers in de woning, in procenten Indicator

Kopers

Huurders

Totaal

0,2

0,3

0,3

1 kamer 2 kamers

2,8

3,8

3,3

3 kamers

10,8

23,1

17,3

4 kamers

54,2

48,7

51,3

5 kamers

27,5

21,8

24,5

6 of meer kamers

4,5

2,3

3,3

Totaal

100

100

100

Kopers

Huurders

Totaal

0,2

0,7

0,4

1 tot 5

17,0

15,6

16,3

5 tot 10

23,7

17,5

20,4

10 tot 15

20,4

14,8

17,4

15 tot 20

12,5

11,0

11,7

20 tot 25

9,2

11,1

10,2

25 tot 30

6,4

6,8

6,6

30 tot 35

6,4

7,8

7,1

35 tot 40

3,2

7,0

5,2

40 tot 45

0,9

5,7

3,4

45 tot 50

0,4

1,2

0,8

Langer dan 50 jaar

0,0

1,2

0,6

Totaal

100

100

100

Tabel 2.3 Woonduur van kopers en huurders, in procenten Indicator Korter dan 1 jaar

We gaan vervolgens na of huurders pas in hun woning zijn komen wonen of dat zij al sinds jaar en dag in de huidige woning wonen. Gemiddeld wonen de huurders 17 jaar in hun huurwoning. De helft van alle huurders woont korter dan 15 jaar in de woning en 60 procent woont langer dan tien jaar in de huidige woning. De woonduur van de huurders hangt samen met de leeftijd van de bewoners: hoe ouder de huurders des te hoger de woonduur. De gemiddelde woonduur van de kopers is met drie jaar significant korter dan die van huurders, dus 14 in plaats van 17 jaar. Om de verhuisgeneigdheid onder de huurders te bepalen is hen gevraagd hoe lang ze nog verwachten te blijven wonen in de huidige woning. 83 procent van de respondenten verwacht langer dan vijf jaar in de huidige woning te blijven wonen. 14 procent van de huurders denkt korter dan vijf jaar te blijven wonen. Zeven procent van de respondenten (dus 42 huurders) denkt binnen twee jaar te verhuizen en kan hiermee aangeduid worden als verhuisgeneigd. Zij willen vooral verhuizen om redenen die samenhangen met de woning en de gezinssituatie. 36 procent van de verhuisgeneigden noemt zaken die met de woning te maken hebben als reden voor hun verhuiswens. 26 procent van de redenen om te verhuizen, is gelegen in de

12


huishoudensituatie. De overige antwoorden zijn buurtgerelateerd: de geënquêteerden vinden de buurt ongeschikt voor kinderen, onveilig of ervaren overlast. Tabel 2.4 Redenen om te verhuizen onder verhuisgeneigde huurders, aantal respondenten Indicator

Aantal

Leeftijd, gezondheid of behoefte aan zorg

4

Vanwege (ander) werk of reisafstand tot werk

3

Huwelijk, samenwonen of scheiding

2

Geboorte kind(eren)

2

Totaal huishoudensituatiegerelateerd

11

De woning wordt te klein

5

De woning voldoet niet meer (onderhoud, comfort)

4

Ik wil alsnog een woning kopen

4

Ik wil een (grotere) tuin of balkon

2

Totaal woninggerelateerd

15

Geen goede buurt om kinderen op te laten groeien

3

Overlast van buren of andere buurtbewoners

3

Onveilige woonomgeving, criminaliteit

2

Totaal buurtgerelateerd

8

Anders

8

Totaal

42

2.3 Kenmerken van de huurders We gaan vervolgens na hoe oud de huurders zijn en hoe hun huishoudens eruit zien. 40 procent van de respondenten is man en 60 procent vrouw. De gemiddelde leeftijd van de huurders is 57 jaar. Dit verschilt significant van de gemiddelde leeftijd van de kopers; zij zijn gemiddeld bijna tien jaar jonger. Meer dan de helft van de huurders is 55 jaar of ouder, terwijl dit bij de kopers maar een kwart is. Tabel 2.5 Leeftijdsklasse van huurders en kopers, in procenten Indicator

Kopers

Huurders

Totaal

t/m 24 jaar

0,4

1,3

0,9

25-34 jaar

14,0

8,0

10,9

35-44 jaar

25,0

12,5

18,4

45-54 jaar

35,3

20,9

27,7

55-64 jaar

19,1

26,6

23,0

65-74 jaar

5,4

18,9

12,5

75 jaar en ouder

0,7

11,7

6,5

Totaal

100

100

100

13

Tabel 2.6 geeft een overzicht van het huishoudentype van de kopers en de huurders. Ook hier verschillen zij significant. De huurders (34 procent) zijn aanzienlijk vaker alleenstaand dan de kopers (15 procent). Bij het huishoudentype ‘Paar met kinderen’ zijn de kopers (49 procent) veel sterker vertegenwoordigd dan de huurders (17 procent). Tabel 2.6 Huishoudensamenstelling van huurders en kopers, in procenten Indicator

Kopers

Huurders

Totaal

Single/alleenstaand

15,0

34,4

25,3

Echtpaar/vaste partners zonder thuiswonende kind(eren)

29,2

33,6

31,5

Echtpaar/vaste partners met thuiswonende kind(eren)

48,6

17,3

32,0

Echtpaar/vaste partners met thuiswonende kind(eren) en met anderen

0,7

2,0

1,4

Echtpaar/vaste partners met ander(en)

0,7

0,2

0,4

Eén ouder met thuiswonende kind(eren)

4,3

11,6

8,2

Eén ouder met thuiswonende kind(eren) en met ander(en)

0,2

0,2

0,2

Andere samenstelling

1,3

0,7

1,0

Totaal

100

100

100

Afkomst en opleidingsniveau Ruim vier vijfde van de huurders is geboren in Nederland (82 procent van de respondenten en 83 procent van de partners). De ouders van zowel de respondenten als de partners zijn ook meestal in Nederland geboren. Een tweede groep die zich aftekent is geboren in Suriname en ook hun ouders zijn meestal in Suriname geboren (drie procent van de respondenten). Alle andere groepen zijn met twee procent of minder vertegenwoordigd in de enquête. Tabel 2.7 Opleidingsniveau van huurders en kopers, in procenten Indicator

Kopers

Huurders

Totaal

Geen

1,3

5,4

3,5

lagere school, basisschool/8e klas

3,0

11,2

7,3

lbo (lts, leao, lhno, ambachtsschool, huishoudschool etc.)

15,9

23,9

20,1

mavo, mulo, vmbo-theoretische leerweg

14,2

16,8

15,6

Mbo

29,4

20,3

24,6

havo, mms

5,1

3,4

4,2

vwo, hbs, gymnasium, lyceum

2,1

3,9

3,0

Hbo

24,9

12,2

18,2

Universiteit

2,8

2,2

2,5

Anders, opleiding in het buitenland

0,4

0,7

0,5

Anders, opleiding in Nederland

0,8

0,0

0,4

Totaal

100

100

100

14


Een overzicht van het opleidingsniveau is te vinden in tabel 2.7. Hieruit blijkt dat veel huurders een lboopleiding (24 procent) of een mbo-opleiding (20 procent) hebben afgerond. Kopers zijn significant hoger opgeleid dan huurders. Voor 24 procent van alle respondenten (kopers en huurders samen) is een mboopleiding de hoogst genoten opleiding. Bij de huurders is dit percentage aanzienlijk lager (20 procent) dan bij de kopers (29 procent). Voor 20 procent is een lbo-opleiding de hoogst genoten opleiding. Bij de huurders is dit percentage aanzienlijk hoger (23 procent) dan bij de kopers (16 procent). 18 procent van de respondenten is hbo-geschoold. Kopers zijn dit aanzienlijk vaker (25 procent) dan huurders (twaalf procent). In totaal heeft 14 procent van de huurders een hbo- of universitaire opleiding genoten. Bij de kopers bedraagt dit percentage het dubbele: 28 procent. Het verschil in opleiding tussen kopers en huurders is significant. Kopers zijn duidelijk hoger opgeleid dan huurders. Ook tussen de marktconforme kopers en niet-marktconforme kopers bestaat er een significant verschil: marktconforme kopers zijn hoger opgeleid dan niet-marktconforme kopers. Over het geheel gezien zijn huurders significant lager opgeleid dan niet-marktconforme kopers en zij op hun beurt zijn significant lager opgeleid dan marktconforme kopers.

2.4

Werk en inkomen

Tenslotte bespreken we de inkomenssituatie van de respondenten: de bron van inkomsten en de hoogte van het inkomen. Tabel 2.8 laat zien dat 38 procent van de huurders pensioen ontvangt als belangrijkste inkomstenbron. 37 procent ontvangt salaris van een werkgever. Van de werknemers verricht bijna driekwart betaalde arbeid voor meer dan 20 uur per week. Ruim 60 procent van hen doet dit in vast dienstverband. Tabel 2.8 Belangrijkste inkomensbron van huurders en kopers, in procenten Indicator

Kopers

Huurders

Totaal

75,5

36,5

54,9

4,7

2,7

3,7

Pensioen of AOW

9,7

37,7

24,5

WAO/WIA

3,0

7,6

5,5

Studiebeurs of bijbaan

0,4

0,2

0,3

Bijstandsuitkering

0,2

6,8

3,7

Anders

1,3

1,2

1,3

Geen inkomen

5,1

7,4

6,3

Totaal

100

100

100

Loon of salaris van werkgever Inkomsten eigen bedrijf/freelancer

Het verschil in inkomensbronnen tussen kopers en huurders is significant. Kopers werken veel vaker in loondienst dan huurders. Huurders hebben significant vaker een bijstandsuitkering, pensioen of AOW en WAO/WIA. Een vijfde van de huurders werkt korter dan een jaar in de huidige functie en twaalf procent net een jaar. Het gemiddeld aantal jaren dat iemand werkt is acht jaar en in de huidige functie gemiddeld zeven jaar. 66 procent van de huurders werkt twee jaar of langer bij de huidige werkgever.

15

Het beeld van de partners is vergelijkbaar. Het percentage pensioenontvangers (37 procent) en het percentage dat salaris van een werkgever ontvangt, (39 procent) is vergelijkbaar met die van de respondent. Tabel 2.9 geeft een overzicht van het netto-huishoudeninkomen, dus het inkomen van de respondent en de eventuele partner samen. Kopers hebben een significant hoger inkomen dan de huurders. Onder kopers en huurders verdient een kwart van de respondenten tussen de 1500 en 2000 euro per maand. In de lagere inkomensgroepen (onder de 1500 euro per maand) vinden we meer huurders: 48 procent huurders tegen twaalf procent kopers. In de hogere inkomensgroepen (boven de 2000 euro) zien we juist meer kopers: 63 procent kopers tegen 25 procent huurders. Tabel 2.9 Netto-huishoudeninkomen van huurders en kopers, in procenten Indicator Minder dan € 1.000

Kopers

Huurders

Totaal

1,7

17,8

10,0

€ 1.000 - € 1.500

10,4

29,9

20,4

€ 1.500 - € 2.000

24,4

26,9

25,7

€ 2.000 - € 2.500

22,7

13,6

18,0

€ 2.500 - € 3.000

21,0

6,0

13,3

€ 3.000 - € 3.500

12,3

3,8

7,9

€ 3.500 - € 4.000

5,3

1,2

3,2

Meer dan € 4.000

2,1

0,8

1,4

Totaal

100

100

100

Ondanks de relatief lage inkomens ontvangt 60 procent van de ondervraagden géén huurtoeslag. Daartegenover staat dat bijna een vijfde (23 procent) van de huurders meer dan 100 euro huurtoeslag ontvangt. Tabel 2.10 laat duidelijk zien dat er ook in de laagste inkomensgroepen huurders te vinden zijn die geen huurtoeslag ontvangen. Deze bewoners zouden op basis van de door hun verstrekte gegevens hiervoor wel in aanmerking komen. Het beeld in de tabel van de huurtoeslagontvangers is voorts redelijk in overeenstemming met de verwachting: lage inkomens ontvangen meer huurtoeslag dan hogere inkomens2.

2

16

Het is overigens opmerkelijk dat zeven respondenten met een huishoudensinkomen van meer dan € 2.500 aangeven huurtoeslag te ontvangen. Naar objectieve maatstaven is dat onwaarschijnlijk. De oorzaak voor de discrepantie tussen inkomen en huurtoeslag in deze gevallen is onbekend.


Tabel 2.10 Huurtoeslagontvangers naar inkomensgroep, in aantal Indicator Nettohuishoudensinkomen

Ontvangt u huurtoeslag? Nee

Heb ik aangevraagd, maar is nog niet toegekend

Ja, 0 tot 50 euro

Ja, 50 tot 100 euro

Ja, meer dan 100 euro

Ja, maar ik weet niet hoeveel

Totaal

Minder dan € 1.000

26

0

2

8

43

10

89

€ 1.000 - € 1.500

58

0

11

13

57

8

147

€ 1.500 - € 2.000

105

1

4

6

13

5

134

€ 2.000 - € 2.500

60

0

0

4

4

0

68

€ 2.500 - € 3.000

26

0

1

0

2

1

30

€ 3.000 - € 3.500

17

0

0

0

2

0

19

€ 3.500 - € 4.000

4

0

0

0

2

0

6

Meer dan € 4.000

4

0

0

0

0

0

4

300

1

18

31

123

24

497

Totaal

Ten slotte buigen we ons over de verhouding tussen de huur van de woning en de koopprijs. De verwachting is dat huurders eerder geneigd zijn om te kopen als de koopprijs relatief laag is in verhouding tot de huur. We hebben voor huurders en kopers het verhoudingsgetal berekend tussen de huurprijs en de WOZ-waarde. Dit getal komt tot stand door de jaarhuur (netto-maandhuur maal 12) te delen door de WOZ-waarde. Deze waarde vermenigvuldigd met 100 geeft een hanteerbaar verhoudingsgetal. Bij het berekenen van het verhoudingsgetal voor de kopers is gebruik gemaakt van de marktprijs, omdat de WOZ-waarde van hun woning niet bekend was. We hebben het dan over de huurprijs in relatie tot de marktwaarde van de woning, ongeacht in welke vorm de huurwoning verkocht is. Aangezien er bij de niet-marktconforme woningen sprake is van een korting op de marktprijs, hebben de verkoopprijs in deze gevallen vermenigvuldigd met 1,33. De aldus verkregen waarde komt zeer dicht bij de marktprijs. Kortom, het verhoudingsgetal is de jaarhuur als percentage van de WOZwaarde, respectievelijk verkoopprijs van de woning. In algemene zin geldt: hoe hoger het verhoudingsgetal is, hoe kleiner het verschil tussen huurprijs en de marktwaarde van de woning, des te aantrekkelijker is het om de woning te kopen. Bij de huurders vinden we een spreiding van de verhoudingsgetallen tussen de 1,03 procent tot 6,84 procent. Het gemiddelde voor de huurder ligt bij 3,45 procent. De spreiding in het verhoudingsgetal voor de kopers loopt van 2,14 procent tot 7,95 procent. Het gemiddelde voor de kopers ligt op 3,63 procent. Het verschil in het verhoudingsgetal tussen huurders en kopers is significant. Ook het verschil tussen marktconforme en niet marktconforme kopers blijkt significant. Bij marktconforme kopers is het gemiddelde 3,56 procent; bij nietmarktconforme kopers 3,72 procent. De marktprijs voor de niet-marktconforme kopers ligt dus dichter bij de huur dan voor de marktconforme kopers.

17

2.5 Samengevat We hebben een enquête gehouden onder de hurende buren van de kopers uit fase één van het onderzoek. De kennismaking met de huurder in dit hoofdstuk laat zien dat er aanzienlijke verschillen zijn tussen de kopers en de huurders. De huurders zijn vaak oudere mensen die lang in hun huidige woning wonen en weinig verhuisgeneigd zijn. De leeftijd van de huurders is met 57 jaar gemiddeld tien jaar hoger dan die van de kopers. Ook de huishoudensamenstelling laat duidelijke verschillen zien tussen kopers en huurders. Kopers zijn vaker dan huurders ouders met thuiswonende kinderen en huurders zijn vaker alleenstaande ouders of een paar zonder kinderen. Verder blijkt dat de kopers significant hoger zijn opgeleid en ook een hoger inkomen hebben. Ten slotte verschillen de woningen van de huurders significant van de woningen van de kopers. Huurders wonen vaker in gestapelde woningen dan kopers. En de kopers hebben een grotere woning dan de huurders. Het verhoudingsgetal tussen de huurprijs en de WOZ-waarde, respectievelijk marktprijs is voor kopers hoger dan voor de huurders. Dit betekent dat het verschil tussen koopprijs en de betaalde huur kleiner is voor de kopers dan voor de huurders. De huurders betalen relatief een lage huurprijs voor de woning en de kopers betaalden juist relatief veel, waardoor kopen (eerder) een aantrekkelijk alternatief was.

18


3. KOOPAANBOD EN AFWEGINGSPROCES

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op het koopaanbod en het afwegingsproces dat de huurders gemaakt hebben. We staan stil bij enkele kenmerken van het aanbod zelf, de mate waarin huurders dat al dan niet overwogen hebben, en de redenen om niet tot koop over te gaan. Daarbij schenken we ook aandacht aan de relatie tussen de motieven om niet te kopen, en de serieuze overweging die huurders al dan niet gemaakt hebben ten aanzien van het koopaanbod. Vervolgens gaan we in op diverse facetten van het afwegingsproces zelf, zoals de mate waarin en wijze waarop zij advies hebben gevraagd, en wie zij daarvoor benaderd hebben. Op deze punten maken we ook een vergelijking met de kopers. Voorts staan we stil bij de vraag in hoeverre kopers en huurders zelf informatie hebben verzameld, en om wat voor informatie het daarbij ging. Ten slotte staan we stil bij eventuele toekomstige koopplannen.

3.2 Koopaanbod Bijna een kwart van de huurders geeft aan dat hun woning in 2005 of eerder te koop aangeboden is. Dat wijkt af van het criterium dat wij aan de corporaties gegeven hebben, namelijk dat de aanbodjaren 2006 en 2007 moesten zijn.3 Om inzicht te verkrijgen in het afwegingsproces van het aanbod is de huurders gevraagd of ze het recente koopaanbod serieus in overweging hebben genomen. Circa 43 procent van de huurders antwoordt hier positief op. Ruim de helft van de huurders heeft er naar eigen zeggen niet serieus over nagedacht. Daarnaast hebben we gevraagd of huurders eerder, dus voorafgaand aan het recente aanbod, de koop van een woning overwogen hebben. Bijna een derde heeft dat wel gedaan, de rest (68 procent) niet. Dit roept de vraag op of mensen die eerder koop hebben overwogen, vaker interesse in het recente aanbod hebben getoond.

3 Enkele deelnemende corporaties moesten hun populatie vergroten omdat zij weinig of geen woningen aangeboden hadden in 2006 en 2007. Dat verklaart echter niet de grote omvang van de groep die aangeeft voor 2006 een aanbod te hebben gehad. Sommige huurders zouden zich kunnen vergissen in het jaar waarin zij menen het koopaanbod te hebben gehad, maar ook dat is geen afdoende verklaring.

19

Tabel 3.1 Eerdere en huidige interesse van huurders in een koopwoning, in procenten Heeft u eerder al de koop van een woning overwogen?

Indicator

Heeft u het recente koopaanbod overwogen?

Ja

Nee

Totaal

Ja

18,7

24,2

42,9

Nee

13,2

43,9

57,1

Totaal

31,9

68,1

100,0

Uit tabel 3.1 blijkt dat 19 procent van alle huurders zowel eerder als recent koop van een (huur)woning serieus overwogen. Zij hebben dus al wat langer koopoverwegingen. Zo’n 13 procent had in het verleden al wel overwogen om een woning te kopen maar heeft nu niet serieus over het aanbod van de corporatie nagedacht. Verder zien we dat bijna een kwart van alle huurders nog niet eerder koop overwogen had, maar dat naar aanleiding van het recente aanbod wel serieus overwogen heeft. Voor hen is dit mogelijk de eerste keer dat zij de koop van een woning overwegen. De resterende 44 procent heeft eerder noch recent koop overwogen. De verschillen tussen de eerdere en recente afwegingen zijn significant. Met andere woorden, de huurders die serieus nagedacht hebben over het recente aanbod, gaven vaker (19 om 13 procent) blijk van een eerdere interesse in de aankoop van een woning dan degenen die recent het aanbod zonder overweging naast zich hebben neergelegd. Daarnaast kunnen we concluderen dat 24 procent van alle huurders eens goed nagedacht heeft over koop van de huurwoning waar zij dat klaarblijkelijk nog niet eerder hadden gedaan. Prijsstelling en taxatie Voor de huurders was de prijsstelling van de woning natuurlijk een belangrijke kwestie. Wij vroegen de respondenten naar de aard van het prijsaanbod dat de corporatie hen gedaan had. In 56 procent van alle gevallen was er volgens de respondenten een vaste verkoopprijs door de corporatie vastgesteld. Bijna een vijfde van de respondenten gaf aan dat er een richtprijs was die met een taxatie definitief gemaakt moest worden. Maar liefst een kwart gaf aan dat de corporatie in het geheel geen prijs noemde. Uit de aangeleverde informatie over aanbiedingsprocessen, blijkt dat bijna alle corporaties een prijs noemden bij het aanbod. In veel gevallen is het een indicatie gebaseerd op een geveltaxatie, soms ondersteund met steekproeftaxatie in woningen. Vier woningcorporaties noemen een ‘prijsbandbreedte’, anderen geven een maximale afwijking van de richtprijs aan. Eén corporatie noemt bij haar aanbod om de woning te mogen kopen geen prijs. Deze wordt pas bepaald als de huurder interesse toont in het aanbod. In de antwoorden van de huurders is wel een verschil te bemerken met de verkregen aanbodgegevens van de woningcorporaties. Huurders en corporatie verschillen in de interpretatie van verkregen en gegeven informatie. Het is opvallend dat een kwart van de huurders meent dat er geen prijs genoemd was bij het aanbod maar dat slechts één corporatie dit ook werkelijk niet doet, althans, als we kijken naar de informatie die de corporaties ons gegeven hebben over het aanbodbeleid. Waardoor dit verschil ontstaat, is niet duidelijk. Natuurlijk hebben bewoners de mogelijkheid om zelf (ook) een taxatie uit te laten voeren door een onafhankelijke derde. Dat kan bijvoorbeeld als zij twijfels hebben bij de prijs die de corporatie genoemd heeft. Van alle huurders heeft echter maar vier procent (oftewel 22 huurders) zelf een taxatie van de woning laten uitvoeren. Drie respondenten gaven aan dat ze zelf geen aparte taxatie aangevraagd hadden, maar dat ze

20


wel de taxatiekosten van de corporatie (gedeeltelijk) moesten betalen toen ze na de taxatie van de corporatie besloten om de woning niet te kopen. Een paar corporaties laten de huurder, indien zij na precieze taxatie afzien van de koop, gedeeltelijk bijdragen aan de taxatiekosten of vragen een volledige vergoeding voor de taxatiekosten.

3.3 Redenen om niet te kopen Een van de meest cruciale vragen in de enquête betrof het belangrijkste motief van de huurders om niet in te gaan op het koopaanbod van hun corporatie. We deden dit allereerst via een open vraag, omdat respondenten daarmee alle ruimte kregen om de eigen motivatie ook in hun eigen woorden te formuleren. Een open vraag heeft bovendien als voordeel dat mensen kunnen aangeven wat zij belangrijk vinden, zonder dat de enquêteurs hen zaken in de mond konden leggen. De open vraag heeft een grote diversiteit aan antwoorden opgeleverd. Wij hebben deze gecodeerd in een twintigtal vaker voorkomende categorieën, zodat er een rangorde gemaakt kon worden. Twee categorieën steken er met kop en schouders bovenuit: ‘financieel niet haalbaar’ en ‘leeftijd’ (respectievelijk 29 en 27 procent). Het leeftijdsargument werd niet alleen aangevoerd door ouderen, maar bijvoorbeeld ook enkele huurders van midden en eind veertig. Op de derde plaats staat de reden ‘te duur/aanbod niet goed’ (tien procent). In deze categorie treffen we de huurders aan die de prijs van het koopaanbod te hoog vinden, waarbij vaak expliciet de koppeling wordt gelegd met de kwaliteit, woontechnische staat en omvang van het huis. Met andere woorden, de prijs-kwaliteitverhouding is volgens de respondenten niet goed (genoeg). Op de vierde plaats staat ‘technische staat/achterstallig onderhoud’ (zeven procent). Als vijfde meest voorkomende reden duikt ontevredenheid over de woonomgeving en/of de buurt op (vier procent). Alle overige categorieën worden door minder dan drie procent van de respondenten genoemd.

21

Tabel 3.2 Belangrijkste motief van huurders om niet tot koop over te gaan Motief

Percentage

aantal

Financieel niet haalbaar

28,9

173

Leeftijd (te oud)

27,0

162

Te duur/aanbod niet goed

10,2

61

Technische staat/achterstallig onderhoud

6,5

39

Ontevredenheid woonomgeving/buurt

3,8

23

Ik wil/ga verhuizen

2,8

17

Gezondheidsredenen

1,8

11

Ik kon geen hypotheek krijgen

1,8

11

Te veel gedoe

1,7

10

Combinatie leeftijd en financieel

1,5

9

Huren makkelijker, geen verantwoordelijkheid onderhoud)

1,5

9

Woning niet passend bij huishoudengrootte

1,3

8

Geen interesse om te kopen/huren bevalt prima

1,3

8

Instabiele werksituatie (geen vast contract)

1,3

8

Woning te klein

1,0

6

Huren geeft lagere lasten dan koop

0,8

5

Bij verkoop moet je eerst aanbieden aan corporatie

0,7

4

Ik wilde geen erfpachtsituatie

0,3

2

Relatieproblemen

0,3

2

Ik was/ben student, kon niet kopen

0,3

2

Andere reden

4,8

29

100,0

599

Totaal

Noot: meest genoemde redenen als antwoord op de open vraag, na hercodering van antwoorden. Hoe verhouden deze motieven zich tot de mate waarin huurders het aanbod van de corporatie wel of niet serieus overwogen hebben? Tabel 3.3 geeft hier duidelijkheid over. De belangrijkste motieven om van koop af te zien zoals leeftijd, de technische staat, ontevredenheid met de woonomgeving en een voorgenomen verhuizing zijn directe redenen zijn om het aanbod niet serieus in overweging te nemen. Mensen die financiële onhaalbaarheid en ‘te duur/aanbod niet goed’ als reden opgaven om niet te kopen, hebben vaker dan gemiddeld het aanbod wel overwogen. Tabel 3.3 Belangrijkste motief om niet te kopen, naar serieuze overweging, in procenten Motief

Wel overwogen

Niet overwogen

Aantal

Financieel niet haalbaar

47,4

52,6

173

Leeftijd (te oud)

32,7

67,3

162

Te duur/aanbod niet goed

60,0

40,0

60

Technische staat/achterstallig onderhoud

25,6

74,4

39

Ontevredenheid woonomgeving/buurt

26,1

73,9

23

Ik wil/ga verhuizen

17,6

82,4

17

Andere reden

51,7

48,3

29

22


De vervolgvraag gaf een reeks van redenen aan, waarbij respondenten konden aangeven of die reden wel of niet had meegespeeld. De inzichten die voortvloeien uit tabel 3.2 en 3.3 worden hierin bevestigd; leeftijd en financiële onhaalbaarheid zijn de dominante motieven om niet tot koop over te gaan. Andere redenen die voor een aanzienlijk deel van de respondenten hebben meegespeeld, zijn:

Ik heb altijd al gehuurd en dat bevalt me prima.

Onaantrekkelijke maandlasten van koop t.o.v. huur.

Ik wil niet zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud.

Kopen is veel financieel gedoe.

Deze overwegingen om niet te kopen, geven soms een indicatie van geëmancipeerd zijn en soms juist van niet geëmancipeerd zijn. De antwoorden dat het kopen ‘te veel gedoe’ met zich meebrengt, of het eens zijn met de stelling ‘ik heb altijd gehuurd en dat bevalt me prima’ kunnen een indicatie zijn van het laatste. Deze antwoorden wijzen er immers niet op dat er grondig kennis is genomen van het koopaanbod, althans in relatie tot het recente koopaanbod van de corporatie. Dat is wel het geval bij huurders die aangaven dat het aanbod niet goed was of dat zij niet verantwoordelijk willen zijn voor het onderhoud. Tabel 3.4 Motieven die meespeelden om niet over te gaan, onderscheiden voor wel/niet serieus overwogen, in procenten Motief

Wel serieus overwogen

Niet serieus overwogen

Dit speelde mee

Dit speelde mee

Mijn leeftijd (te oud om nog te kopen)

51.0

57.1

Ik kon geen hypotheek krijgen om deze woning te kopen

34.3

30.0

De koopprijs was te hoog voor de staat van het huis

52.3

46.6

Ik heb altijd al gehuurd en dat bevalt me prima

63.8

74.2

Ik maak me zorgen over mijn inkomen in de komende jaren

36.6

33.8

De maandelijkse woonlasten van koop zijn voor mij niet aantrekkelijk vergeleken met huren

49.0

46.1

Achterstallig onderhoud in of rondom het huis

37.0

37.0

De bevolkingssamenstelling van de buurt

23.0

24.0

Het onderhoud van de woonomgeving is niet goed

18.3

22.8

Als je koopt, kun je minder makkelijk verhuizen

35.0

36.1

Ik wil niet zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van de woning

38.9

54.0

Het huis zelf bevalt me niet genoeg om het te kopen

19.2

30.2

Als je een woning koopt, kun je minder makkelijk een andere baan nemen of minder gaan werken

21.6

21.5

Als je een woning koopt en de prijzen gaan dalen, krijg je minder voor je huis terug

37.1

32.5

Kopen is veel financieel gedoe

49.8

53.7

De mate waarin verschillende motieven (om af te zien van koop) meespelen in de vraag of een huurder het aanbod serieus overweegt, verschillen nauwelijks. Heel duidelijk is het dat sommige motieven belangrijker zijn dan andere. Alle in tabel 4.4 genoemde motieven worden van belang geacht en hebben niet direct een invloed op de overweging. Er zijn maar twee motieven waarop de verschillen tussen het wel en niet serieus afwegen significant zijn. Deze motieven zijn ‘het huis zelf bevalt me niet genoeg om het te kopen’ en ‘ik wil niet zelf

23

verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van de woning’. Deze twee motieven leiden er vaak toe dat het aanbod niet serieus overwogen is, omdat het voor de desbetreffende huurders meteen al duidelijk was wat ze wel of niet wilden. Opgegroeid in huur of koop? We hebben de respondenten gevraagd naar hun achtergrond in een koopwoning en ervaring met het wonen e in een koopwoning. Daarbij ging het specifiek om hoeveel jaar ze voor hun 18 levensjaar in een koopwoning

gewoond hadden. Deze vraag hebben we in de eerste fase van het onderzoek ook aan de kopers voorgelegd, zodat we nu een directe vergelijking kunnen maken. Tabel 3.5 Achtergrond in koopwoning voor 18e levensjaar, in procenten Indicator

Altijd in huur

Marktconforme kopers

Nietmarktconforme kopers

Huurders

Totaal

51,5

71,8

71,9

66,3

Deels in huur deels in koop

19,2

12,8

10,6

13,4

Altijd in koop

29,3

15,4

17,5

20,3

Totaal

100

100

100

100

De huurders hebben voor het overgrote deel in hun jeugdjaren in een huurwoning gewoond (72 procent). 18 procent van de huurders is opgegroeid in een koopwoning en elf procent van de huurders heeft gedeeltelijk tijdens hun jeugd in een koopwoning gewoond. Er bestaat een significant verschil tussen de achtergronden van marktconforme kopers en niet-marktconforme kopers. Marktconforme kopers hebben (significant) vaker e en langer in een koophuis gewoond voor hun 18 levensjaar. Tussen huurders en niet-marktconforme kopers

is er geen sprake van een significant verschil. Marktconforme kopers hebben dus significant vaker een achtergrond in een koopwoning dan huurders en dan niet-marktconforme kopers.

3.4 Afwegingsproces en raadgevers Om inzicht te krijgen in het afwegingsproces van de huurders, hebben wij hen gevraagd wie de beslissing genomen heeft om te blijven huren. Zo’n 45 procent van de respondenten heeft de beslissing samen met de partner genomen. 17 procent van de huurders antwoordde ‘ikzelf’. Vier procent zei dat ‘de partner alleen’ die beslissing had genomen.

4

Vervolgens is de huurders gevraagd of ze iemand buiten hun huishouden om advies hebben gevraagd bij het maken van de afweging. Bijna driekwart van de huurders heeft dit niet gedaan en heeft uitsluitend alleen of met de partner de beslissing genomen. Ruim een kwart van de huurders heeft wel advies ingewonnen.

4 Alleenstaanden (34 procent van alle huurders) kregen deze vraag logischerwijs niet voorgelegd. In combinatie met de 17 procent die ‘ikzelf” heeft geantwoord, betekent dit dat ongeveer de helft van de respondenten een individuele beslissing heeft genomen.

24


Wanneer we de kopers met de huurders vergelijken (zie tabel 3.6), is duidelijk dat de kopers significant vaker om advies gevraagd hebben dan de huurders. De marktconforme en niet-marktconforme kopers verschillen niet op dit punt. Tabel 3.6 Vragen om advies buiten het huishouden, in procenten Indicator

Heeft u iemand buiten uw huishouden om advies gevraagd, voordat u ging kopen?



Huurders

Ja

53,4

53,9

27,2

Nee

46,6

46,1

72,8

(307)

(228)

(599)

Totaal (absolute aantallen)

De logische vervolgvraag is: aan wie hebben kopers en huurders advies gevraagd? Circa een derde van de 163 betrokken huurders heeft zich voor advies gewend tot financieel adviseurs en andere professionals. Bij de kopers heeft de overgrote meerderheid zich op een of meer momenten in het koopproces tot financieel adviseurs en andere professionals gewend. Dat is dus veel vaker gebeurd dan bij de huurders en ligt ook voor de hand. Veel interessanter is om te kijken in hoeverre de sociale netwerken van huurders en de kopers een rol gespeeld hebben (zie tabel 3.7). Tabel 3.7 Aan wie binnen de eigen sociale netwerken advies gevraagd, in procenten Indicator


Nietmarktconforme kopers aantal

%

Huurders

aantal

%

aantal

%

Familieleden

99

60,0

79

64,2

94

57,7

Vrienden

60

36,4

53

43,1

37

22,7

Mensen die ik in de buurt ken

14

8,5

10

8,1

10

6,1

Mensen die ik ken van het werk

13

7,9

11

8,9

4

2,5

Kennis van een vriend of familielid

3

1,8

4

3,3

3

1,8

Kennis van een bekende uit de buurt of van het werk

7

4,2

4

3,3

3

1,8

Totaal aantal keren advies gevraagd

196

118,8

161

130,9

151

92,6

Totaal aantal respondenten

(165)

(123)

(163)

Noot: het totale percentage telt soms op tot meer dan 100 procent omdat respondenten meerdere antwoorden konden geven. Uit tabel 3.7 kunnen we een aantal conclusies trekken. Ten eerste hebben de kopers veel vaker dan huurders (ook) in hun eigen sociale netwerken mensen om advies gevraagd. Dat geldt vooral voor de nietmarktconforme kopers. Ten tweede zien we dat voor zowel kopers als huurders familie en vrienden verreweg de belangrijkste vraagbaak zijn voor advies over het al dan niet kopen van de huurwoning. Veel minder vaak gevraagd, maar niet onbelangrijk, zijn mensen die men in de buurt kent of van het werk. Ten derde blijkt dat indirecte kennissen, die men via vrienden, familieleden, het werk of bekenden uit de buurt kent, nauwelijks

25

een rol van betekenis spelen. Kennelijk benaderen mensen bij grote beslissingen als het kopen van een huis vooral personen die ze goed kennen. Om de waarde van de adviezen vast te stellen, is alle respondenten gevraagd naar de aard en waardering van de adviezen. Allereerst wilden we weten in hoeverre de 163 betrokken huurders naar eigen zeggen iets aan de adviezen van anderen hebben gehad. Bijna twee derde van hen antwoordt ‘ja’ op de vraag of er mensen zijn aan wiens advies ze veel hebben gehad. Ter vergelijking: bij de 287 kopers antwoordde minstens driekwart bevestigend op deze vraag. Kortom, de kopers geven significant vaker aan dat er mensen zijn aan wiens advies zij veel hebben gehad (zie tabel 3.8). De marktconforme en niet-marktconforme kopers verschillen wederom niet op dit punt. Tabel 3.8 Waardering van het advies, in procenten Marktconforme kopers


Huurders

Ja

79,3

75,6

64,4

Nee

20,7

24,4

35,6

(164)

(123)

(163)

Indicator

Zijn er mensen aan wiens advies u veel heeft gehad? Totaal (absolute aantallen)

Wat was dan de strekking van de adviezen, en welke raadgevers werden ‘geselecteerd’ voor advies? We legden de huurders de stelling voor: ‘Mensen met wie ik erover heb gepraat koos ik omdat ze me eerder goede adviezen over andere dingen gaven.’ Driekwart is het met deze stelling eens. De raadgevers worden klaarblijkelijk uitgekozen op basis van goede ervaringen met eerdere vragen om advies. We legden vervolgens drie stellingen voor over de strekking van het advies. De eerste luidde: ‘Mensen met wie ik erover gepraat heb, wezen mij vooral op de nadelen en gevaren van kopen.’ 57 procent van de geadviseerde respondenten is het eens met deze stelling, ruim een kwart is het hier mee oneens. Een gerelateerde stelling luidde: ‘Mensen met wie ik erover heb gepraat, waren vooral enthousiast en zeiden dat ik zeker moest kopen’. Deze kan op veel minder steun rekenen. Bijna 60 procent van de huurders die advies heeft gevraagd, is het (zeer) oneens met deze stelling. Een vijfde onderschreef deze stelling en had dus te maken met raadgevers die positief gestemd waren over koop. De volgende stelling over de inhoud van het advies was: ‘Mensen met wie ik erover gepraat heb vertelden vooral dat ik het zelf moest weten.’ 56 procent van de huurders die advies gevraagd hadden, is het met deze stelling eens. Een kwart van de respondenten was het hiermee oneens. Naast de inhoud van het advies kan ook de achterliggende mening van de adviesgever een rol spelen. De huurders die advies vroegen, is de stelling voorgelegd of de raadgevers vonden dat mensen met een koopwoning op stand wonen. Maar liefst 87 procent is hiermee (zeer) oneens. Onze respondenten hebben klaarblijkelijk niet het gevoel dat hun adviesgevers het hebben van een koophuis echt op een voetstuk plaatsen.

26


Tabel 3.9 De strekking van het gegeven advies, volgens huurders, in procenten Stellingen

Zeer mee eens

Mee eens

Mee eens noch oneens

Mee oneens

Zeer mee oneens

1. Mensen met wie ik erover heb gepraat koos ik uit omdat ze me eerder goede adviezen over andere dingen gaven.

8,8

65,7

8,8

15,7

1,0

2. Mensen met wie ik erover heb gepraat, wezen mij vooral op de nadelen en gevaren van kopen.

6,7

50,0

15,4

26,0

1,9

3. Mensen met wie ik erover heb gepraat, waren vooral enthousiast en zeiden dat ik zeker moest kopen.

1,9

19,2

19,2

53,8

5,8

4. Mensen met wie ik erover heb gepraat, vertelden vooral dat ik het zelf moest weten.

3,8

51,9

19,2

23,1

1,9

5. Mensen met wie ik erover heb gepraat, vonden dat je op stand woont als je een koophuis hebt.

0,0

2,9

10,6

72,1

14,4

Kortom, we zien dat de huurders te rade zijn gegaan bij mensen die hen al eerder terzijde hebben gestaan. Zij wezen de huurders vooral op nadelen en gevaren van het kopen van een woning. Er bestaat onder de raadgevers wel enig enthousiasme, maar er werd over de gehele linie niet zo vaak gezegd dat men moet kopen; de nadruk ligt op het overwegen van nadelen en gevaren. De keuze wordt (uiteraard) aan de huurder zelf gelaten; ze moeten het ‘zelf weten’. Kopen wordt door de raadgevers niet gezien als ‘wonen op stand’. Het oordeel van kopers over gegeven adviezen De kopers hebben dezelfde stellingen voorgelegd gekregen. Hieronder gaan we in op de mate waarin hun oordeel verschilt van dat van de huurders. Op de eerste, vierde en vijfde stelling in tabel 3.9 verschillen zij niet wezenlijk van huurders in hun oordeel. Anders is dat bij de tweede en derde stelling (zie tabel 3.10). Tabel 3.10 De strekking van het gegeven advies, volgens kopers, in procenten Stellingen

Mensen met wie ik erover heb gepraat, wezen mij vooral op de nadelen en gevaren van kopen. Mensen met wie ik erover heb gepraat, waren vooral enthousiast en zeiden dat ik zeker moest kopen.

Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

3,1

25,6

15,7

52,9

2,7

13,0

65,5

11,2

10,3

0,0

Uit de vergelijking kunnen we de volgende conclusies trekken. Huurders werden significant vaker dan kopers op nadelen en gevaren gewezen dan kopers en aanzienlijk minder vaak enthousiast benaderd met het advies dat men ‘zeker moest kopen’. Kortom, kopers rapporteren veel vaker adviezen die in de richting van koop wezen. Nu weten we achteraf nooit precies in hoeverre de adviezen een rol hebben gespeeld in de afweging om wel of niet te kopen. Het kan zijn dat de herinnering aan het adviesgesprek enigszins gekleurd is door de

27

eigen beslissing om te kopen. Maar voor zover de adviezen een rol hebben gespeeld, is het positieve effect daarvan bij kopers duidelijk zichtbaar, net als het ‘negatieve’ effect (niet kopen) bij de huurders. Achtergrond van de raadgevers De hierboven beschreven verschillen roepen de vraag op of de achtergrond van raadgevers van invloed is op de gegeven adviezen. We hebben zowel aan de kopers als de huurders gevraagd of hun raadgevers vooral huurden of vooral kopers waren. Voor zowel huurders als kopers geldt dat de raadgevers zelf (meestal) een koopwoning hebben (in ruim 80 procent van de gevallen). Er is geen significant verschil. Met andere woorden: de kopers en huurders lijken niet te rade te gaan bij groepen die wezenlijk van elkaar verschillen qua eigendomsvorm van de woning. Aan de huurders is voorts gevraagd of er in hun directe omgeving mensen zijn (familie, vrienden of naaste buren) die hun huurwoning gekocht hebben. Bijna 48 procent van de huurders antwoordde bevestigend op deze vraag, voor de rest gold dat niet. Bij de kopers antwoordde 44 procent bevestigend op deze vraag. Een en ander wil uiteraard niet zeggen dat er in de directe omgeving geen huurwoningen verkocht zijn, maar ruim de helft van de huurders en de kopers heeft kennelijk geen mensen op het netvlies die wel gekocht hebben.

3.5 Aangeboden en opgevraagde informatie Het koopaanbod van de corporatie ging vergezeld van de nodige informatie. Dat neemt echter niet weg dat mensen aanvullende informatie wilden opvragen. Om daar enig zicht op te krijgen, hebben wij zowel huurders als kopers gevraagd naar hun tevredenheid met de door de corporatie verstrekte informatie en of zij aanvullende informatie hebben gezocht. Tabel 3.11 Zelf informatiemateriaal over kopen aangevraagd of niet, in procenten Indicator

Heeft u zelf informatiemateriaal over het kopen van uw woning opgevraagd of opgezocht? Totaal (absolute aantallen)



Huurders

Ja

59,2

56,6

13,9

Nee

40,8

43,4

86,1

(306)

(228)

(599)

We zien in tabel 3.11 dat 86 procent van de huurders zelf géén aanvullende informatie gezocht of opgevraagd heeft nadat zij het aanbod gekregen hadden. Bij de kopers is dat aandeel significant lager. Met andere woorden, kopers hebben veel vaker dan de huurders wel pro-actief informatie vergaard over het kopen van hun woning. Om wat voor soort opgevraagde informatie ging het dan? Tabel 3.12 geeft hier een overzicht van. Uit deze analyse kunnen we aantal conclusies trekken. Ten eerste zien we dat de kopers veel vaker en ook over meer zaken informatie opgevraagd hebben dan huurders. Daarbij gaat het vooral om informatie over kopen in het algemeen en over kortingen en garanties van de corporaties. Kopers en huurders hebben in vrijwel gelijke mate informatie opgevraagd over de financieringsmogelijkheden. Over de buurt hebben beide categorieën maar beperkt informatie opgevraagd. Dat wordt hoogstwaarschijnlijk verklaard door het feit dat het

28


koopaanbod gedaan is aan zittende huurders, die hun eigen buurt dus al goed kennen. In de categorie ‘anders’ zijn zeer uiteenlopende zaken genoemd, waarbij er niet een aspect is dat er echt uitspringt. Tabel 3.12 Inhoud van de opgevraagde informatie, in procenten. Type

Kopers (n=310) aantal

Over kopen in het algemeen Over kortingen en garanties van de woningcorporatie Over financiering/hypotheek

%

Huurders (n=83) aantal

%

200

64,5

45

54,2

99

31,9

10

12,0

160

51,6

40

48,2

Over de onderhoudstoestand van de woning

46

14,8

8

9,6

Over de buurt

13

4,2

7

8,4

Over de prijs van vergelijkbare koopwoningen

39

12,6

8

9,6

Anders

33

10,6

8

9,6

Totaal

590

190,2

126

151,6

Noot: respondenten konden bij deze vraag meer antwoorden geven, waardoor de totalen groter zijn dan 100 procent. Daarnaast is er natuurlijke sprake van informatie die door de woningcorporaties is aangeboden, als onderdeel van het koopaanbod. Dit wordt door alle respondenten over het algemeen goed beoordeeld. 84 procent van de huurders is tevreden over de verkregen informatie van de corporatie, 16 procent was dat niet. Nadere analyse maakt duidelijk dat de marktconforme en niet-marktconforme kopers onderling niet verschillen in tevredenheid. Wel valt op dat de niet-marktconforme kopers significant lager scoren dan de huurders, al zijn de verschillen niet heel groot (zie tabel 3.13). Tabel 3.13 Tevredenheid over de door corporaties aangeboden informatie, in procenten Indicator

Bent u tevreden over de informatie die de corporatie gegeven heeft bij het koopaanbod? Totaal (absolute aantallen)



Huurders

Ja

81,3

78,0

84,0

Nee

18,8

22,0

16,0

(304)

(227)

(586)

Hoewel het aandeel ontevreden respondenten niet zo groot is, is het toch interessant om nog even te kijken naar de oorzaken van hun ontevredenheid. In een vervolgvraag hebben we dit nader bestudeerd (zie tabel 3.14).

29

Tabel 3.14 Oorzaken ontevredenheid over de aangeboden informatie, in procenten. Type

Kopers (n=107)

Huurders (n=103)

aantal

%

aantal

%

De informatie was te moeilijk of onduidelijk opgeschreven

30

28,0

25

24,3

Er was niemand bij de corporatie of makelaar die mijn vragen goed kon beantwoorden

17

15,9

15

14,6

8

7,5

21

20,4

Er ontbrak informatie die ik graag gehad had

32

29,9

31

30,1

Anders

49

45,8

32

31,1

Totaal

136

127,1

124

120,5

De informatie sloot niet aan bij mijn eigen situatie

Noot: respondenten konden bij deze vraag meer antwoorden geven, waardoor de totalen groter zijn dan 100 procent. De ontevredenheid wordt volgens respondenten vooral toegeschreven aan onduidelijke of te moeilijk opgeschreven informatie, het gebrek aan een aanspreekpunt dat de vragen kon beantwoorden, het gegeven dat bepaalde informatie ontbrak, en zaken die onder de noemer ‘anders’ vallen. In grote lijnen is het aandeel van bepaalde redenen hetzelfde bij kopers en huurders. Uitzonderingen zijn de categorie ‘anders’ en de reden ‘de informatie sloot niet aan bij mijn eigen situatie’. Die laatste reden is door huurders verhoudingsgewijs veel vaker genoemd. Bij degenen die ontbrekende informatie als reden opgaven, is gevraagd welke specifieke informatie zij misten. Dit heeft een ‘waslijst’ met zeer uiteenlopende zaken opgeleverd, waarbij er niet een aspect is dat er echt uitspringt.

3.6 Kopen in de toekomst? Vrijwel alle enquêtevragen die aan de huurders voorgelegd zijn, hebben betrekking op het recente koopaanbod van de corporatie. Het onderscheidende kenmerk van de huurders is dat zij niet op dit aanbod ingegaan zijn. Dat wil echter niet zeggen dat zij helemaal niet (meer) geïnteresseerd zijn in koop. Over eventuele koopplannen in de toekomst hebben wij twee vragen gesteld. Ten eerste de vraag of huurders overwegen om in de toekomst alsnog hun huidige huurwoning te kopen. Ruim een vijfde van de huurders denkt daar inderdaad over na, 78 procent overweegt dit helemaal niet. Vier respondenten geboren in 1934 overwegen in de toekomst nog wel hun huurwoning te kopen. Het zijn dus niet alleen de jongere kopers die het kopen van hun huurwoning nog overwegen. Ten tweede de vraag of huurders overwegen om in de toekomst een andere woning te kopen. Ook hier geldt: ruim een vijfde van de huurders denkt daar inderdaad over na, 78 procent overweegt dit helemaal niet. We hebben de antwoorden op beide vragen afgezet tegen de motieven om niet in te gaan op het recente koopaanbod (zie tabel 3.2 in paragraaf 3.3). We beginnen met de vraag of huurders overwegen om in de toekomst alsnog hun huidige huurwoning te kopen. De respondenten die deze vraag ontkennend beantwoorden, wezen bij het recente aanbod vooral op leeftijd (34 procent), financiële onhaalbaarheid (24 procent) en in mindere mate op technische staat/achterstallig onderhoud (zes procent) en ‘te duur/aanbod niet goed’ (negen procent).

30


Bij de respondenten die mogelijk wel alsnog hun huurwoning willen kopen, speelde leeftijd geen rol van betekenis in de recente afweging, de financiële aspecten des te meer. Het is dus niet ondenkbaar dat een verbetering van hun financiële positie deze groep alsnog over de streep zou kunnen trekken. Een sterk vergelijkbaar beeld zien we bij de antwoorden op de vraag of huurders overwegen een andere woning te kopen. Bij degenen die dat wel doen, speelde leeftijd geen rol van betekenis in de recente afweging, de financiële overwegingen des te meer. Daarnaast zien wij dat zij relatief vaak de technische staat/achterstallig onderhoud en ‘te duur/aanbod niet goed’ opvoerden als weigeringsmotief bij het recente aanbod. Zij zijn dus ook om woninggerelateerde redenen geneigd naar een andere koopmogelijkheid te kijken. We zien al met al dat leeftijd voor veel huurders een reden is om zowel nu als in de toekomst geen koop van een woning te overwegen. Een verbetering van hun financiële positie zou een aanzienlijke groep huurders mogelijk in staat stellen om koop van de huidige of een andere woning serieus te overwegen. Maar ook in dat geval zal een deel van de respondenten niet zozeer naar de huidige woning kijken, maar op grond van kwaliteitsoverwegingen vooral het vizier op andere woningen richten. Ten aanzien van toekomstige koopplannen is het relevant om te weten dat het recente koopaanbod van de corporaties in principe een blijvend aanbod is. We hebben gevraagd of huurders dat ook wisten. Zo’n 46 procent van de huurders is van dit feit op de hoogte en weet dus dat ze op een later moment hun woning alsnog kunnen kopen als ze dat graag willen. Opvallend is echter dat 54 procent dit niet wist. Uit de door de corporaties aangeleverde informatie over het aanbiedingsbeleid blijkt echter dat niet alle corporaties (al dan niet bewust) ook expliciet duidelijk maken wat de geldigheidsduur van het aanbod is. De kennis over de geldigheidsduur van het aanbod, of het gebrek aan kennis, mondt echter niet uit in verschillende overwegingen voor de toekomst. Met andere woorden, de wetenschap dat het aanbod blijvend is, leidt niet tot een significant grotere groep huurders die koop van de huidige woning alsnog overweegt dan huurders die dat niet doen.

3.7 Samengevat In dit hoofdstuk zijn we ingegaan op het koopaanbod en het afwegingsproces dat de huurders gemaakt hebben. Op een aantal punten konden we een vergelijking maken met de kopers. Van de huurders heeft 43 procent het koopaanbod serieus overwogen. Bijna een derde heeft al eens eerder over koop nagedacht. Huurders die serieus nagedacht hebben over het recente aanbod, gaven vaker blijk van een eerdere interesse in de aankoop van een woning dan degenen die recent het aanbod zonder overweging naast zich hebben neergelegd. Per corporatie zijn er verschillen in de prijsstelling en het gebruik van taxaties. Wat opvalt, is dat huurders en corporaties nog al eens verschillen in de interpretatie van verkregen en gegeven informatie, bijvoorbeeld over de vraag of er al dan niet een prijs genoemd was bij het aanbod. Waardoor dit verschil ontstaat, is niet duidelijk.

31

De belangrijkste redenen om niet tot koop over te gaan, zijn leeftijd, financiële onhaalbaarheid, ‘te duur/aanbod niet goed’ en de technische staat en (achterstallig) onderhoud van de woning. Huurders die financiële onhaalbaarheid en ‘te duur/aanbod niet goed’ als reden opgaven om niet te kopen, hebben vaker dan gemiddeld het aanbod serieus overwogen, maar dus niet tot aankoop besloten. In het onderzoek hebben we uiteenlopende vragen gesteld over verschillende facetten van het afwegingsproces. De uitkomsten roepen een beeld op waarin de kopers op veel, zo niet alle fronten, proactiever geweest zijn dan huurders. Zo blijkt allereerst dat kopers veel vaker iemand buiten hun eigen huishouden om advies gevraagd hebben. Vaak gaat het hierbij om financieel adviseurs, maar niet uitsluitend. Kopers, met name niet-marktconforme kopers, hebben ook veel vaker dan huurders (ook) in hun eigen sociale netwerken mensen om advies gevraagd. Familie en vrienden zijn verreweg de belangrijkste vraagbaak voor advies over het al dan niet kopen van de huurwoning. Voorts geven de kopers significant vaker aan dat er mensen zijn aan wiens advies zij veel hebben gehad. Ten aanzien van de strekking van de adviezen geldt dat huurders significant vaker dan kopers op nadelen en gevaren gewezen werden en aanzienlijk minder vaak enthousiast benaderd werden met het advies dat men ‘zeker moest kopen’. Voor zowel huurders als kopers geldt dat de raadgevers zelf (meestal) een koopwoning hebben (in ruim 80 procent van de gevallen). Met andere woorden, de kopers en huurders lijken niet te rade te gaan bij groepen die wezenlijk van elkaar verschillen qua eigendomsvorm van de woning. Voorts hebben wij zowel huurders als kopers gevraagd naar hun tevredenheid met de door de corporatie verstrekte informatie en of zij aanvullende informatie hebben gezocht. Kopers (57 procent) hebben veel vaker dan huurders (14 procent) pro-actief informatie vergaard over het kopen van hun woning. Tegelijkertijd zijn de huurders niet ontevredener over de informatie die de corporatie hen verstrekt heeft bij het koopaanbod. Sterker nog, de niet-marktconforme kopers zijn op dit punt significant minder vaak tevreden dan de huurders. De beperkte mate waarin de huurders zelf informatiemateriaal opgevraagd hebben (slechts 14 procent deed dat, terwijl 42 procent koop serieus overwogen heeft), lijkt erop te wijzen dat de huurders sneller tot de conclusie kwamen dat ze niet in wilden gaan op het aanbod van de corporatie en/of de huurders sneller dan de kopers genoegen namen met de aangeboden informatie. Overigens is globaal 80 procent van de huurders en kopers tevreden over de informatie die corporaties verstrekt hebben als onderdeel van het koopaanbod. De beperkte ontevredenheid is vooral toe te schrijven aan onduidelijke of te moeilijk opgeschreven informatie, het gebrek aan een aanspreekpunt dat de vragen kon beantwoorden en het ontbreken van bepaalde informatie. Ten slotte hebben wij geïnformeerd naar eventuele koopplannen in de toekomst. Het gegeven dat huurders niet op het recente aanbod van corporaties zijn ingegaan, wil immers niet zeggen dat zij helemaal niet (meer) geïnteresseerd zijn in koop. Zo blijkt dat iets meer dan een vijfde van de huurders overweegt om in de toekomst alsnog de huidige woning of een andere woning te kopen. Zoals al eerder bleek, is leeftijd voor veel huurders een reden om zowel nu als in de toekomst geen koop van een woning te overwegen. Daarentegen zou een verbetering van hun financiële positie een aanzienlijke groep huurders mogelijk in staat stellen om koop van de huidige of een andere woning serieus te overwegen, aangezien zij niet zozeer leeftijd, maar andere, vooral financiële, belemmeringen genoemd hebben. Een deel van deze respondenten zal dan niet zozeer naar de huidige woning kijken, maar op grond van kwaliteitsoverwegingen vooral het vizier op andere woningen richten.

32


4. EMANCIPATIE EN VERTROUWEN

4.1 Inleiding Een eigen huis, een beter leven… Een koophuis is goed voor een mens, is de gedachte achter het verkoopprogramma van een aantal woningcorporaties. Hun veronderstelling is dat het kopen van een huis mensen empowert. Anders gezegd, dat een koopwoning zorgt voor meer zelfredzaamheid en keuzevrijheid. Empowerment heeft dus goed beschouwd twee dimensies. Enerzijds gaat het om de vraag in hoeverre mensen ongestoord door anderen hun gang kunnen gaan en zich in die zin vrij voelen (negatieve vrijheid of ‘vrij van’ belemmeringen). Anderzijds gaat het om de kwestie of mensen zelfstandig richting kunnen geven aan hun bestaan (positieve vrijheid of ‘vrij om’, vgl. H. Blokland 2001). In de komende twee hoofdstukken keren we geregeld naar dit onderscheid terug. De veronderstelling dat het kopen van een huis mensen empowert, stond centraal in het vorige onderzoek. Daar zijn geen aanwijzingen voor. De voorliggende rapportage concentreert zich op de resultaten van de enquête onder huurders en de directe vergelijking tussen kopers en huurders. De vraag daarbij luidt: zijn kopers meer geëmancipeerd dan huurders? De emancipatie van bewoners zoals zij die zelf beleven, hebben we gemeten met drie, op wetenschappelijke literatuur gebaseerde schalen: een schaal voor eigenwaarde, een voor controle en een voor woninggerelateerde vormen van emancipatie die wijzen op vrijheid, geborgenheid en statusverhoging. Hoewel ze in de literatuur empowerment scales genoemd worden, zullen wij ze schalen van emancipatie noemen om begripsverwarring te voorkomen. In dit hoofdstuk lichten we de schalen toe en presenteren we de resultaten van de meting onder de huurders. Vervolgens vergelijken we deze resultaten op alle punten met de resultaten van de kopers en laten we zien wat deze bevindingen betekenen.

4.2 Emancipatieschalen en hun onderliggende stellingen Om een indicatie te krijgen of huurders en kopers geëmancipeerd zijn, hebben wij op basis van de studies van Kleit en Rohe (2005) en Kearns et al. (2000) drie schalen gehanteerd. Deze psychometrische schalen bestaan uit een reeks stellingen, waar de respondent op antwoordt door te zeggen in welke mate hij het met de stelling eens is (cf. Zimmerman 1995; Zimmerman & Rappaport 1988). Zulke schalen worden in sociaalpsychologisch onderzoek gebruikt om na te gaan of een verandering in iemands leven, zoals bij ons het kopen van een woning, van invloed is op emancipatie. De eerste schaal die we gebruiken, meet of de woning zelf de bewoner een gevoel van vrijheid (vooral in de zin van de ‘negatieve vrijheid’ om ongestoord door anderen te kunnen doen en laten wat men wil, vgl. H. Blokland 2001: 126), geborgenheid en status geeft. De twee andere schalen meten respectievelijk in welke mate mensen controle over hun eigen leven zeggen te hebben en of zij een positief zelfbeeld schetsen. Dat is lastig te meten materie, omdat de mate waarin mensen bereid zijn zichzelf als niet de baas over hun eigen leven voor te stellen, gering is in de Westerse cultuur met de dominantie van individualisme als ideaal. Hoewel elk onderzoek met sociale wenselijkheid te maken krijgt,

33

lopen we daar bij het meten van complexe begrippen als zelfbeeld extra tegenaan: het geloof in eigen kunnen kan daarom gemakkelijk worden overschat. Bovendien liggen opvattingen en praktijken ook hier vaak uit elkaar. Onderzoek heeft aannemelijk gemaakt dat mensen die de mogelijkheid krijgen om hun talenten maximaal tot ontwikkeling te brengen, doorgaans harder proberen een ongunstige situatie te verbeteren. Tegelijkertijd is gebleken dat mensen die over de benodigde competenties bezitten om hun lot te verbeteren, hun eigen optreden vaak helemaal niet als succesvol ervaren (Akey et al. 2000). Hoe mensen tegen zichzelf aankijken komt dus niet noodzakelijk overeen met hun maatschappelijk succes. Met de schalen meten we de reactie van de respondenten op onze stellingen, en moeten we ervan uitgaan dat we daarmee in de richting van hun perceptie komen. Samenvattend: de drie schalen geven inzicht in: 1.

Woninggerelateerde emancipatie (WGE)

2.

Controle (C)

3.

Eigenwaarde (E)

Werkwijze Bij de schaalconstructie voor huurders zijn we hetzelfde te werk gegaan als bij kopers. Niet alleen zijn dezelfde vragen gesteld, we hebben ook gekeken in hoeverre de voor de kopers ontwikkelde emancipatieschalen ook bruikbaar zijn voor de huurders. Met een enkele kleine aanpassing ten opzichte van fase 1 van het onderzoek is dat inderdaad het geval. Wel constateren we dat de betrouwbaarheid van de schalen ‘woninggerelateerde emancipatie’ en ‘controle’ statistisch gezien niet helemaal aan de eisen voldoet (zie bijlage 2). De verklaring ligt mogelijk in het gegeven dat de schalen gebaseerd zijn op buitenlands onderzoek, waardoor allerlei culturele factoren ervoor zorgen dat de samenhang tussen de afzonderlijke stellingen in bijvoorbeeld Engeland groter is dan in Nederland. Het klakkeloos gebruiken van de scores van de emancipatieschalen WGE en C is dus niet zonder risico. We ondervangen dit door niet uitsluitend naar de scores op de schalen te kijken (zie volgende paragraaf), maar ook naar de afzonderlijke stellingen bij de schalen WGE en C (zie tabel 5.1). Op die manier vergelijken we de stellingen een-op-een voor de huurders en de kopers, om te achterhalen in hoeverre er sprake is van verschillen tussen beide groepen. Daarbij splitsen we de groep kopers niet verder uit. In het kopersonderzoek bleek immers al dat de marktconforme en niet-marktconforme kopers op geen enkele emancipatiestelling significant verschillen. De derde schaal, ‘eigenwaarde’ (E), voldoet wel aan de eisen. Daar laten we de analyse van de afzonderlijke stellingen dus achterwege. Tabel 4.1 Emancipatiestellingen Woninggerelateerde emancipatie (WGE) Ik voel me veilig in mijn huis. Ik vind dat ik privacy heb in mijn huis. Ik kan in mijn huis aan alle zorgen ontsnappen. Ik kan IN mijn huis doen wat ik wil, wanneer ik wil. Ik kan MET mijn huis alles doen wat ik wil, wanneer ik wil. De meeste mensen zouden zo’n huis als dat van mij willen. Mijn huis geeft me het gevoel dat ik het goed doe in mijn leven.

34


Controle (C) Mijn leven wordt hoofdzakelijk bepaald door mensen die het voor het zeggen hebben. Als ik krijg wat ik wil, is dat meestal omdat ik geluk heb. Mijn leven wordt voor een groot deel bepaald door toevallige gebeurtenissen. Ik heb het gevoel dat wat er in mijn leven gebeurt, grotendeels bepaald wordt door machtige Eigenwaarde (E) Ik denk dat ik een goed mens ben, of ten minste niet slechter dan anderen. Ik vind dat ik in de meeste dingen niet erg succesvol ben. Ik denk dat ik verschillende goede kwaliteiten bezit. Ik vind dat ik weinig heb om trots op te zijn. Ik heb een positieve houding ten opzichte van mezelf. Ik zou willen dat ik meer respect voor mezelf had. Over het algemeen ben ik tevreden met mezelf. Ik voel me vaak nutteloos. Ik kan dingen net zo goed als de meeste andere mensen.

In tabel 4.2 en 4.3 hebben wij de reacties van de huurders op de stellingen weergegeven. Net als de kopers konden de huurders op iedere stelling kiezen uit vijf antwoordcategorieën, lopend van ‘zeer mee eens’ tot ‘zeer mee oneens’. 5 Tabel 4.2 Woninggerelateerde emancipatie van huurders, in procenten

Huurders

Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

1. Ik voel me veilig in mijn huis.

20,9

72,2

3,5

2,7

0,7

2. Ik vind dat ik privacy heb in mijn huis.

20,1

74,4

2,0

3,2

0,3

3. Ik kan in mijn huis aan alle zorgen ontsnappen.

9,7

62,6

11,4

15,4

0,8

4. Ik kan IN mijn huis doen wat ik wil, wanneer ik wil.

14,2

74,2

4,2

7,4

0,0

5. Ik kan MET mijn huis alles doen wat ik wil, wanneer ik wil. ***

3,5

29,9

10,2

51,0

5,4

6. De meeste mensen zouden zo’n huis als dat van mij willen. ***

9,6

59,5

15,5

13,8

1,5

7. Mijn huis geeft me het gevoel dat ik het goed doe in mijn leven. ***

7,0

65,9

12,2

14,1

0,7

*** Significant verschil tussen huurders en kopers. Cronbach’s α = 0,60.

Voor de huurders is hun woning duidelijk een plek van veiligheid, geborgenheid en privacy. Ruim 93 procent voelt zich veilig in het eigen huis en vindt dat ze in huis privacy hebben. Iets minder respondenten kunnen naar eigen zeggen in hun huis alles doen wat ze willen (88 procent) of aan alle zorgen ontsnappen (72

5

De schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’ (WGE) bestond oorspronkelijk uit negen stellingen. Na beantwoording hebben we de interne samenhang van de schaal getoetst, zoals in de statistische procedures van schaalconstructies vereist is. Dit heeft ertoe geleid dat we voor de vervolganalyses de eerste twee stellingen uit de schaal hebben verwijderd om de interne validiteit te vergroten (zie bijlage 2).

35

procent). En bijna driekwart van de huurders onderschrijft stelling 7, dat hun huis ze het gevoel geeft dat ze het goed doen in het leven. Dat is significant vaker dan de kopers, van wie 64 procent deze stelling onderschrijft en 23 procent juist niet (versus 15 procent bij de huurders). Bij de eerste vier stellingen in tabel 4.2 is geen sprake van significante verschillen tussen kopers en huurders. Een heel ander beeld zien we bij stelling 5: ‘Ik kan MET mijn huis alles doen wat ik wil, wanneer ik wil’. Slechts een derde van de huurders kan zich in deze stelling vinden, ruim 55 procent is het er juist niet mee eens. Met andere woorden, veiligheid en vrijheid worden vooral ervaren in de woning, maar er is veel minder sprake van vrijheid om met de woning te doen wat men wil. Dit is niet zo vreemd, omdat de woning nog altijd in eigendom van de corporatie is. Het ‘eigendomsgevoel’ van huurders strekt zich in beperkte mate uit naar zeggenschap over wat men met de woning kan doen. De kopers zijn hier, zoals verwacht, veel positiever over; ruim de helft van de kopers onderschrijft de stelling. Kortom, eigenwoningbezit vergroot inderdaad het gevoel van vrijheid om te doen en laten met de woning wat je wilt. Ten slotte zien we dat ruim twee derde van de huurders zich kan vinden in stelling 6: ‘De meeste mensen zouden zo’n huis als dat van mij willen.’ Circa 15 procent is het daar niet mee eens, 16 procent stelt zich neutraal op. Opmerkelijk genoeg zijn de kopers hier significant minder uitgesproken over. Van hen is 54 procent het eens tot zeer eens met de stelling (versus 69 procent bij de huurders), een vijfde is het ermee oneens. Men kan veronderstellen dat de kopers door hun bezit vaker dan huurders denken dat hun woning voor veel anderen een begerenswaardig object is. Het tegendeel is echter het geval. Dat wordt wellicht verklaard door een veranderde referentiegroep. Toen zij nog huurders waren, vergeleken kopers zich vermoedelijk vooral met andere huurders. Hun woning vergeleken zij met woningen in de huursector. Nu is hun referentiegroep die van kopers geworden, en zetten zij hun woning tegen andere koopwoningen af. Zaten zij voorheen in het betere deel van de huurmarkt, nu staan hun woningen aan de onderkant van de koopmarkt (zie ook Rohe & Stegman, 1994). 6 Tabel 4.3 Emancipatieschaal ‘controle ’, huurders, in procenten

Huurders

Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

1. Mijn leven wordt hoofdzakelijk bepaald door mensen die het voor het zeggen hebben.

1,5

12,8

8,1

65,5

12,1

2. Als ik krijg wat ik wil, is dat meestal omdat ik geluk heb. ***

1,9

23,3

17,9

52,6

4,4

3. Mijn leven wordt voor een groot deel bepaald door toevallige gebeurtenissen. ***

1,4

23,4

13,7

55,8

5,8

4. Ik heb het gevoel dat wat er in mijn leven gebeurt grotendeels bepaald wordt door machtige personen.

1,0

15,9

7,4

64,9

10,8

*** Significant verschil tussen huurders en kopers. Cronbach’s α = 0,53.

6

36

De schaal ‘controle’ (C) bestond oorspronkelijk uit zeven stellingen. Na beantwoording hebben we de interne samenhang van de schaal getoetst, zoals in de statistische procedures van schaalconstructies vereist is. Dit heeft ertoe geleid dat we voor de vervolganalyses drie stellingen uit de schaal hebben verwijderd om de interne validiteit te vergroten (lees voor een nadere toelichting bijlage 2).


De scores op de vragen van de schaal ‘controle’ wijzen allemaal in dezelfde richting: de meeste huurders vinden dat zij de nodige controle hebben over wat er in hun leven gebeurt. Dat patroon zagen we ook al bij de kopers. Circa driekwart van de huurders is het oneens met de stellingen dat hun leven vooral door invloedrijke ‘anderen’ bepaald worden (stelling 1 en 4 in tabel 4.3). Een kwart is daar minder van overtuigd. Dat impliceert dat zij in hun eigen perceptie een beperkte controle over hun eigen leven hebben. Op beide controlestellingen in tabel 4.3 is geen sprake van significante verschillen tussen kopers en huurders. Als het gaat om de invloed van geluk en toevallige gebeurtenissen zijn de meningen wat meer verdeeld. ‘Als ik krijg wat ik wil, is dat meestal omdat ik geluk heb’, is een stelling die door 57 procent niet wordt onderschreven, maar door een kwart van de huurders juist wel. Vergelijkbare scores zien we bij de invloed van toevallige gebeurtenissen (stelling 3). Een kwart vindt dat die hun leven voor een groot deel bepalen; 62 procent denkt daar heel anders over en is het oneens met deze stelling. Kortom, een kwart van de huurders schrijft een aanzienlijk deel van haar levensloop toe aan toevallige gebeurtenissen en niet te beheersen factoren. Dat is significant meer dan bij kopers, van wie 17 respectievelijk 19 procent de genoemde stellingen onderschrijft. Tegelijkertijd is 71 procent van de kopers het níet eens met stellingen over de geluksfactor en de rol van toevallige gebeurtenissen, tegenover 61 procent van de huurders. Samengevat: de huurders hebben sterker dan de kopers het gevoel dat hun levensloop door toeval en geluk bepaald wordt. De kopers ervaren meer controle over wat er in hun leven gebeurt, in de zin dat ze zich minder afhankelijk voelen van geluk en toeval dan de huurders. Empowerment gaat, zoals gezegd, niet alleen om het ongestoord door anderen je gang kunnen gaan. Zoals we in de literatuurstudie reeds aangaven, behelst het ook de veelomvattender betekenis van vrijheid: autonomie, te weten ‘het vermogen van mensen om zelfstandig richting te geven aan hun leven, of meester te zijn over het eigen bestaan.’ Het verlangen naar autonomie wordt in de politiek-sociale filosofie als universeel menselijk beschouwd: zelf kunnen kiezen en ‘de gemaakte keuzen kunnen rechtvaardigen door te verwijzen naar eigen doelen (...), de wens dus om iemand te zijn en niet zomaar iedereen.’ (H. Blokland 2001: 19-20). Uit de analyses blijkt dat kopers meer dan huurders autonomie ervaren: meer dan huurders achten zij zich meester over hun eigen leven. Autonomie heeft nog een dimensie in de literatuur. Negatieve vrijheid betekent dat mensen hun preferenties kunnen actualiseren zonder daarbij gehinderd te worden door anderen: Te Woon is een goed praktijkvoorbeeld, omdat het mensen vrij laat om koop of huur te preferen. Deze vrijheid betreft echter bestaande preferenties. Maar zulke voorkeuren komen tot stand in een bepaalde context. Er bestaan wensen, en een koopwoning bezitten zou zo’n wens kunnen zijn, die mensen zouden verkiezen boven hun bestaande preferenties als zij over voldoende bekendheid met deze alternatieven zouden beschikken (vgl. H. Blokland 2001: 22). Daarom gaan we in paragraaf 5.4 na of kopers en huurders over dezelfde reële keuzealternatieven beschikten. Met andere woorden, hebben zij toegang gehad tot dezelfde informatie en adviezen, zodat zij in dezelfde mate tot een voorkeur voor huur of koop konden komen? Voor we dat doen bekijken we in paragraaf 4.3 eerst de samenhang tussen de schalen onderling; daarnaast gaan we in op de vraag of de scores op de schalen van koop of huur afhangen, of dat kopers en huurders misschien om andere redenen verschillend antwoorden. Invloed van het aandeel koopwoningen in de buurt In het kopersonderzoek constateerden we dat er bij geen enkele stelling sprake was van een significant verschil tussen huur- en koopgedomineerde gebieden. Met andere woorden, de antwoorden van de kopers

37

verschilden niet wezenlijk van elkaar in gebieden waar veel of juist weinig huurwoningen staan. Voor de huurders geldt hetzelfde. Bij geen enkele stelling is er een verschil tussen huur- en koopgedomineerde gebieden.

4.3 De scores op de emancipatieschalen Aan het begin van dit hoofdstuk legden we uit dat de gehanteerde schalen drie dimensies van emancipatie meten. Daarom gaan we in deze paragraaf na in hoeverre er samenhang tussen de drie emancipatieschalen bestaat. Voor de duidelijkheid: het gaat per emancipatieschaal dan om een optelsom van alle stellingen die ten grondslag liggen aan de desbetreffende schaal. Zo bleek in de vorige paragraaf dat bij de afzonderlijke stellingen in de schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’ de huurders de ene keer hoger scoren, en de kopers juist bij andere stellingen. Deze verschillen kunnen elkaar in de optelsom versterken, maar ook opheffen. Zoals gezegd gaan we hieronder in op de ‘totaalplaatjes’ van elk van de emancipatieschalen. Vervolgens vergelijken we de scores per schaal voor de kopers en de huurders, gecorrigeerd voor een reeks sociaaleconomische kenmerken. Samenhang tussen de schalen Voor zowel kopers als huurders hebben we gekeken naar de enkelvoudige correlaties tussen de drie emancipatieschalen. Tussen woninggerelateerde emancipatie en controle blijkt geen samenhang te bestaan als je alleen deze twee schalen met elkaar vergelijkt. Daarentegen hebben we tussen de schalen ‘controle’ en ‘eigenwaarde’ een positief verband gevonden (zie bijlage 2). Hoge scores op de ene schaal gaan dus vaak samen met hoge scores op de andere schaal en andersom. Het verband is bij kopers wat sterker dan bij 7 huurders .

De scores op de woninggerelateerde emancipatieschaal correleren significant, maar slechts zwak met scores op de schaal ‘eigenwaarde’. Dit geldt voor kopers en huurders. Met andere woorden, of je vrijheid en geborgenheid geniet in je eigen woning, hangt maar beperkt samen met een sterk gevoel van eigenwaarde. Maar als je een positief zelfbeeld hebt, is de kans wel vrij groot dat je je ook baas voelt over je eigen leven en de nodige controle kan uitoefenen. Dat laatste blijkt voor kopers iets sterker op te gaan dan voor huurders. Het simpele gegeven dat huurders en kopers van elkaar verschillen bij de stellingen (zie vorige paragraaf) en op de schalen, vormt echter nog geen verklaring voor de gevonden verschillen zelf. We weten niet of het ‘huurder zijn’ of het kersverse eigenwoningbezit een oorzaak is van de gevonden verschillen. Om daar meer zicht op te krijgen, zullen we ook de rol van allerlei andere sociaaleconomische factoren moeten meewegen, en ons niet beperken tot enkelvoudige correlaties. Dat levert meer informatie op over factoren die van belang zijn voor emancipatie, maar het stelt ons helaas niet in staat om oorzaak en gevolg aannemelijk te maken. Verschillen tussen kopers en huurders: achtergrondkenmerken Een cruciale kwestie is de mate waarin marktconforme kopers, niet-marktconforme kopers en huurders van elkaar verschillen in de gemiddelde scores op de drie emancipatieschalen. Als kopers meer empowered zijn dan huurders, zou dat in principe tot uiting moeten komen in hogere scores op de drie emancipatieschalen dan de scores van respondenten die bleven huren. Bovendien zou dat verschil overeind moeten blijven na

7

38

Correlatiecoëfficiënten: 0,48 voor de kopers en 0,35 voor de huurders.


correctie voor allerlei andere sociaaleconomische factoren. Bekend is immers dat huurders en kopers over het algemeen op veel punten kunnen verschillen, zoals het inkomen. In zogenaamde regressieanalyses (zie bijlage 2) hebben we onderzocht in hoeverre de scores op de drie emancipatieschalen bepaald wordt door eigendomscategorie (huurder, marktconforme of niet-marktconforme koper) als we rekening houden met geslacht, leeftijd, huishoudenssamenstelling, opleidingsniveau, huishoudensinkomen, etniciteit, verschil tussen verkoop- en huurgedomineerde gebieden en de woongeschiedenis voor het 18e levensjaar8. Bij elke emancipatieschaal hebben we ook de andere twee schalen in de analyse meegenomen, omdat eerder al bleek dat deze deels samenhangen. De resultaten zijn in tabel 4.4 weergegeven. In de tabel zijn – tekens en + tekens opgenomen. Een – teken wijst op een negatief verband tussen de factor in de eerste tabelkolom en de emancipatieschaal. Een + teken duidt een positief verband tussen een factor en de emancipatieschaal aan. Als er geen teken staat, is er geen sprake van een significant verband. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de factoren geslacht, leeftijd en ‘verkoopgedomineerd of niet’. Tabel 4.4 Respondentkenmerken die positief of negatief correleren met de schaalscores Factoren


Controle

Eigenwaarde

Geslacht Leeftijd Huishouden met thuiswonend(e) kind(eren)

–

Middenopleiding* (vergeleken met laag opgeleid)

–

Hoog opgeleid, hbo+ (vergeleken met laag opgeleid)

–

+

Netto-huishoudensinkomen per maand

+

In het buitenland geboren

–

+

Marktconforme kopers (vergeleken met huurders)

+

–

Niet-marktconforme kopers (vergeleken met huurders)

+

–

Verkoopgedomineerd (vergeleken met huurgedomineerd) Voor 18e jaar deels/altijd in een koopwoning gewoond Schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’

+ n.v.t.

–

+

Schaal ‘controle’

–

n.v.t.

+

Schaal ‘eigenwaarde’

+

+

n.v.t

* Middenopleiding = mbo, havo, vwo, hbs, mms.

De uitkomsten in tabel 4.4 moeten met enige voorzichtigheid geïnterpreteerd worden. De scores op de drie 9 emancipatieschalen worden slechts gedeeltelijk verklaard door de gebruikte verklaringsfactoren (zie eerste

kolom in tabel 5.4). Sommige factoren laten zich prima meten in enquêtes, andere in het geheel niet. Hoewel 8

9

Deze variabele geeft weer of respondenten voor hun 18e levensjaar alleen in een huurwoning gewoond hebben, of gedeeltelijk/geheel in een koopwoning. Het is immers denkbaar dat deze ‘ervaring’ van invloed is op percepties en opvattingen op latere leeftijd. In statistische termen: de verklaarde variantie van de regressiemodellen is relatief laag: acht procent bij ‘woninggerelateerde emancipatie’ en 23 procent bij ‘controle’ en ‘eigenwaarde’.

39

we niet alle relevante verklaringsfactoren te pakken hebben, werpen de uitkomsten meer licht op de rol van allerlei andere sociaaleconomische factoren naast de factor koper/huurder. We lopen per schaal de belangrijkste factoren af. 1.


Zowel marktconforme als niet-marktconforme kopers scoren hier significant hoger op dan huurders, gecorrigeerd voor alle andere sociaal-economische factoren. Dit wordt vooral verklaard doordat eigenaren veel meer vrijheid hebben en ook ervaren in wat ze MET hun woning kunnen doen (zie vorige paragraaf). Net als bij de enkelvoudige correlaties zien we opnieuw een significant verband met eigenwaarde. Met andere woorden, of je vrijheid en geborgenheid geniet in je eigen woning, hangt samen, zij het beperkt, met een sterk gevoel van eigenwaarde. Huishoudens mét thuiswonende kinderen blijken lager te scoren dan huishoudens zonder kinderen. Dat wordt waarschijnlijk vooral verklaard doordat de eerstgenoemden thuis wellicht moeilijker aan zorgen kunnen ontsnappen en niet zomaar kunnen doen wat ze willen en wanneer ze dat willen. Midden- en hoger opgeleiden scoren minder hoog dan laag opgeleiden. Zij ontlenen minder vrijheid, geborgenheid en privacy aan het huis zelf dan laag opgeleiden. Dat wil uiteraard niet zeggen dat midden- en hoger opgeleiden in het algemeen minder vrijheid, geborgenheid en privacy ervaren. Wellicht ontlenen zij deze aspecten meer aan andere zaken dan aan hun eigen huis en geven zij vooral op andere terreinen uitdrukking aan wie zij zijn. In onderzoek naar de betekenis van buurten voor mensen is opgemerkt dat de symbolische betekenis van de buurt voor mensen met stevig gevestigde maatschappelijke posities anders van aard is dan de betekenis die mensen aan de onderkant van de maatschappelijke ladder daaraan geven (Blokland 2003, 2008). Iets vergelijkbaars lijkt op te gaan voor de woning zelf. Laag opgeleiden en mensen met een laag inkomen hebben relatief onstabiele posities op de arbeidsmarkt (vgl. Sennett, 2007). Meer dan mensen met betere opleidingen en hogere inkomens staan mensen aan de onderkant van de samenleving bovendien onder de supervisie van anderen, bij voorbeeld op hun werk (vgl. Willis 1977). Voorts is hun ruimte om ‘zichzelf’ te zijn ook in consumptie en vrije tijd meer beperkt. De woning wint daardoor aan betekenis als domein waarin zij vrijheid, geborgenheid en privacy ervaren. Niet omdat zij daar meer van hebben dan mensen met betere posities, maar omdat zij in de rest van hun leven minder negatieve vrijheid en zekerheid hebben. 2.

Controle

Bij deze schaal vinden we aanwijzingen voor een klasse-effect. Opleiding en inkomen dragen positief bij aan de mate van ervaren controle over het eigen leven. Ook het gegeven of je een deel van of je hele jeugd in een koopwoning hebt gewoond, heeft een positief effect, rekening houdend met andere sociaaleconomische kenmerken. Daarentegen ervaren respondenten die in het buitenland geboren zijn, minder controle dan ‘geboren Nederlanders’. Haaks op de eerdere bevindingen duikt er nu wel een significant zwak verband tussen woninggerelateerde emancipatie en controle op. Met andere woorden, meer vrijheid, geborgenheid en privacy in de eigen woning gaat in sommige gevallen samen met minder ervaren controle. Als je minder ‘grip’ op de buitenwereld denkt te hebben, kan je huis juist belangrijker worden als veilige haven waar je wel meer greep op hebt. Dit strookt met onze interpretatie in het bovenstaande. Mensen die feitelijk meer in hun doen en laten worden beknot, ervaren minder autonomie. Het belang van de woning voor autonomie, die voor iedereen belangrijk is

40


om ‘iemand en niet zomaar iemand’ te zijn, neemt daarom toe. Het eerder gevonden verband tussen controle en eigenwaarde wordt hier bevestigd. 3.

Eigenwaarde

Een goed gevulde portemonnee kan helpen om het gevoel van eigenwaarde te verhogen. Des te opmerkelijker is het dat zowel marktconforme als niet-marktconforme kopers lager scoren op eigenwaarde dan huurders, ook als we rekening houden met andere sociaaleconomische kenmerken. Het is lastig om deze bevinding te verklaren. Wij vermoeden dat het samenhangt met de woningmarktpositie van de gekochte huurwoningen, zoals we reeds aangaven in paragraaf 5.2. Deze woningen zitten aan de onderkant van de koopmarkt, waardoor het statusverhogende effect voor de nieuwbakken kopers mogelijk beperkt is (zie ook Rohe & Stegman, 1994; Rohe & Basolo, 1997; Kearns et al., 2000). Huurders hebben daar uiteraard niets mee van doen. Aanwijzingen voor ons vermoeden vinden we bij de onderliggende stellingen in de schaal woninggerelateerde emancipatie (zie paragraaf 5.2). Daar constateerden we dat bij huurders hun huis significant vaker dan bij kopers het gevoel geeft dat ze het goed doen in het leven. Ook vinden huurders vaker dan kopers dat de meeste mensen zo’n huis als dat van henzelf willen bewonen. De eerder gevonden verbanden met woninggerelateerde emancipatie, controle en eigenwaarde, worden hier dan ook opnieuw bevestigd. Veiligheid, geborgenheid en privacy, respectievelijk een zekere mate van controle over het eigen leven gaan vaak samen met een goed gevoel van eigenwaarde.

4.4 Vertrouwen, emancipatie en de eigen woning Gevoelens van eigenwaarde en controle over het eigen leven komen niet in een sociaal vacuüm tot stand, maar in relatie tot andere mensen en ‘de maatschappij’. De eigen opvattingen en handelwijze van individuen worden gedeeltelijk beïnvloed door opvattingen en gedrag van anderen, en de interpretaties die we daaraan, op basis van onze eerdere ervaringen, geven. Met een algemene vraag naar vertrouwen meet men in de politicologie en sociale wetenschappen wat we een ‘grondhouding’ tegenover de samenleving zouden kunnen noemen. Zulk algemeen vertrouwen hangt weer samen met hoe we de risico’s die eigen zijn aan het leven bezien, en beïnvloedt de keuzes die we maken over belangrijke kwesties. Wie in het leven voortdurend op zijn hoede denkt te moeten zijn, kan daardoor geneigd zijn de onzekerheden in beslissingen zwaarder te laten wegen dan de kansen die een nieuwe situatie bieden kan. Men laat dan liever alles bij het oude en koopt bijvoorbeeld niet, zelfs al zou het eigenwoningbezit om allerlei andere redenen iemands situatie verbeteren. Daarnaast spelen bij grote beslissingen, zoals de koop van een woning, bepaalde instanties (corporaties, banken, verzekeraars) een grote rol. Wij veronderstellen dan ook dat de percepties van huurders die een koopaanbod hebben gekregen, gedeeltelijk worden bepaald door de manier waarop zij andere mensen en bepaalde instanties beoordelen. Immers, het nemen van een beslissing die met risico’s gepaard gaat, zoals het kopen van een woning, wordt vergemakkelijkt wanneer we erop vertrouwen dat de partijen waarmee we te maken hebben er niet op uit zijn ons een loer te draaien (Sztompka 1999). In deze paragraaf kijken we eerst naar het algemeen vertrouwen van onze respondenten in andere mensen en hoe dit inwerkt op de emancipatieschalen. Vervolgens kijken we naar het vertrouwen in instanties die voor hen belangrijk zijn bij de eventuele koop van hun huurwoning.

41

Algemeen vertrouwen onder kopers en huurders Net als bij de kopers hebben we huurders gevraagd naar hun algemeen vertrouwen in andere mensen, in de woningcorporatie en in banken en verzekeraars. Hier blikken we terug op opvattingen van zowel marktconforme als niet-marktconforme kopers en vergelijken deze vervolgens met de huurders (zie tabel 4.5). Kopers van marktconforme koopwoningen vinden significant vaker dat je andere mensen kunt vertrouwen (43 procent). Kopers van niet-marktconforme koopwoningen vinden slechts in 35 procent van de gevallen dat je anderen kunt vertrouwen. Klaarblijkelijk zijn mensen die een niet-marktconforme woning kopen, van een ander slag. Zij zouden wellicht de keuze voor een gewone koopwoning niet maken, ook als ze het zich financieel konden veroorloven, omdat ze over het algemeen minder vertrouwen in andere mensen hebben. Door het speciale kooparrangement konden zij een keuze maken die voorheen niet mogelijk was. Tabel 4.5 Vindt u dat mensen elkaar in het algemeen kunnen vertrouwen, of dat men niet voorzichtig genoeg kan zijn in de omgang met anderen? (in procenten). Markconforme kopers


Huurders

Ja, je kunt andere mensen vertrouwen

42,9

35,1

30,7

Dat hangt ervan af

32,7

30,2

36,7

Nee, je kunt niet voorzichtig genoeg zijn

24,4

34,7

32,7

(303)

(225)

(597)

Vertrouwen

Totaal (absoluut)

Vergeleken met de beide categorieën kopers scoren de huurders zelfs nog iets lager op algemeen vertrouwen. ‘Slechts’ 31 procent van de huurders vindt dat je andere mensen kunt vertrouwen. Die score verschilt significant van die van marktconforme kopers, maar verschilt níet significant van de score van nietmarktconforme kopers. Met andere woorden, de marktconforme kopers scoren hoger op algemeen vertrouwen dan niet-marktconforme kopers én huurders. Qua algemeen vertrouwen lijken de nietmarktconforme kopers en de huurders redelijk veel op elkaar. Naast leeftijd en financiële motieven (zie paragraaf 4.3) zou vertrouwen wel eens een belangrijke rol kunnen spelen in de beslissing van huurders om 10 tot de niet-marktconforme koop over te gaan of geheel van koop af te zien en te blijven huren . Hun lagere

vertrouwen in anderen leidt in dit geval tot een grotere behoefte aan bescherming, zoals de garanties in de niet-marktconforme koopconstructies, die de onzekerheden van de nieuwe situatie verminderen. Zo geeft de variant van de niet-conforme koopwoning de mensen met weinig algemeen vertrouwen toch de mogelijkheid van een koopwoning. Kopers, ongeacht de vorm, blijken vervolgens positiever over hun negatieve vrijheid. Het hebben van een eigen huis vergroot het gevoel van vrijheid en geborgenheid in dat huis. We weten niet wat nu precies bepaalt dat sommige huurders wel tot niet-marktconforme koop overgaan en andere huurders niet. Wat we wel kunnen constateren is, dat niet-marktconforme koopvarianten daadwerkelijk de vrijheid van mensen vergroten en in die zin een emanciperende betekenis hebben. Enerzijds vergroot de niet-marktconforme koopmogelijkheid de positieve vrijheid van mensen omdat ze nu een preferentie kunnen ontwikkelen die ze, in de weg gezeten door hun gebrek aan algemeen vertrouwen (dat

10

In hoofdstuk 8 komen we bij de verschillen tussen kopers en huurders op deze kwestie terug.

42


overigens zeer legitiem kan zijn!) in de markt niet kunnen ontwikkelen. Anderzijds vergroot het hun negatieve vrijheid, omdat een koopwoning vervolgens bijdraagt aan de ervaring te kunnen doen en laten wat men wil in de eigen woning. Vertrouwen en emancipatie De volgende vraag is dan: hangt algemeen vertrouwen samen met de drie emancipatieschalen, als we tevens corrigeren voor sociaaleconomische kenmerken en andere relevante achtergrondvariabelen? Om deze vraag te beantwoorden, zijn we uitgegaan van de analyses in de vorige paragraaf, waaraan we de variabele vertrouwen toegevoegd hebben. We geven de resultaten op dezelfde manier weer, zie tabel 4.6. Tabel 4.6 De relatie tussen vertrouwen en de emancipatieschalen Factoren


Controle

Eigenwaarde

Geslacht Leeftijd Huishouden met thuiswonend(e) kind(eren)

–

Middenopleiding* (vergeleken met laag opgeleid)

–

Hoog opgeleid, hbo+ (vergeleken met laag opgeleid)

–

+

Netto-huishoudensinkomen per maand

+

In het buitenland geboren

–

+

Marktconforme kopers (vergeleken met huurders)

+

–

Niet-marktconforme kopers (vergeleken met huurders)

+

–

Verkoopgedomineerd (vergeleken met huurgedomineerd) Voor 18e jaar deels/altijd in een koopwoning gewoond Schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’

+ n.v.t.

–

+


–

n.v.t.

+

Schaal ‘eigenwaarde’

+

+

n.v.t

+

+

Vertrouwen in andere mensen * Middenopleiding = mbo, havo, vwo, hbs, mms.

Uit de regressieanalyses blijkt dat het hebben van vertrouwen in andere mensen positief correleert met controle en eigenwaarde. Met andere woorden, kopers en huurders die vinden dat je anderen in het algemeen kan vertrouwen, hebben doorgaans ook een beter zelfbeeld. Daarnaast hebben respondenten die positief scoren op vertrouwen, doorgaans ook het gevoel dat ze meer controle uitoefenen over hun leven dan respondenten met weinig algemeen vertrouwen. Dit komt overeen met de literatuur over vertrouwen, controle en eigenwaarde.

43

Vertrouwen in instanties Naast hun algemeen vertrouwen hebben we de respondenten ook gevraagd naar hun vertrouwen in een drietal instanties, namelijk de woningcorporatie, banken en verzekeraars en de gemeente. Zoals gezegd zijn dit, behalve de gemeente, instanties die voor de respondenten belangrijk zijn bij de eventuele aankoop van hun huurwoning. Het eerste dat opvalt (zie tabel 5.7), is dat de woningcorporatie hoog scoort op vertrouwen, zeker in vergelijking tot banken, verzekeraars en de gemeente. De kopers verschillen onderling niet in de mate waarin zij vertrouwen hebben in de woningcorporatie. Daarentegen zijn de huurders significant positiever over de woningcorporatie dan de kopers (beide categorieën). Uit het onderzoek naar de kopers weten we dat het vertrouwen in de corporatie an sich geen doorslaggevende reden is geweest om tot de koop over te gaan. Bij de huurders geldt hetzelfde ten aanzien van de beslissing om te blijven huren. Tabel 4.7 Algemeen vertrouwen in diverse instanties, in procenten Markconforme kopers


Huurders

Ja

76,8

76,0

82,2

Nee

23,2

24,0

17,8

Ja

60,3

59,2

64,4

Nee

39,7

40,8

35,6

Ja

-

-

74,9

Nee

-

-

25,1

Instantie

Vertrouwen in woningcorporatie:

Vertrouwen in banken/verzekeraars:

1 Vertrouwen in de gemeente :

1

Deze vraag is niet gesteld aan de kopers.

Zowel de kopers als huurders hebben wat minder vaak vertrouwen in banken en verzekeraars. Er is echter géén significant verschil tussen de drie groepen respondenten. Kopers en huurders hebben dus in gelijke mate vertrouwen in banken en verzekeraars. Tot slot het vertrouwen in de gemeente. Driekwart van de huurders is hier positief over, een score die dus wat lager is dan van de woningcorporatie, maar hoger dan de score ten aanzien van banken en verzekeraars. Er is dus, kortom, geen sprake van wantrouwen ten opzichte van de betrokken partijen dat een besluit om te kopen in de weg zou kunnen staan.

4.5 Conclusies In dit hoofdstuk hebben we de relatie tussen het hebben van een huur- of een koopwoning en emancipatie besproken. Daarbij hanteerden we drie schalen (woninggerelateerde emancipatie, controle en eigenwaarde) in de vragenlijst, maar zijn we om technische redenen in de analyse teruggevallen op het afzonderlijk bekijken van de items van de schalen woninggerelateerde emancipatie en controle. We kunnen daaruit een aantal conclusies trekken.

44


In de eerste plaats hebben we vastgesteld dat de woning voor huurders een plek is waaraan zij veiligheid, geborgenheid en privacy ontlenen. De woning biedt hun die veilige haven, maar geeft weinig ruimte om ongestoord door anderen met de woning te doen en laten wat men wil. Die vrijheid schatten kopers aanmerkelijk hoger in. Eigenwoningbezit versterkt dus dat gevoel van zeggenschap, en versterkt dat gevoel bij uitstek in een domein waaraan laag opgeleiden en mensen met geringe inkomens het meeste hechten. Immers, hoger opgeleiden scoorden minder hoog op het ontlenen van vrijheid en geborgenheid aan hun huis. Hoog opgeleiden en mensen met meer geld hadden sterker het idee dat ze greep hebben op hun leven. Het waren juist de laag opgeleiden en mensen met lagere inkomens die dat gevoel van controle minder hadden. Mensen met minder controle beleefden de eigen woning weer sterker als veilige haven. Niet-marktconforme kopers weken in de ervaring van zeggenschap over wat te doen en laten met de woning niet van andere kopers af; zij leken echter in andere opzichten meer op huurders, zodat de koopwoning voor hen daadwerkelijk een verandering in hun ervaring van vrijheid te weeg lijkt te hebben gebracht. In de tweede plaats hebben we gezien, dat kopers geen hogere, maar juist lagere scores lieten noteren op de schaal van eigenwaarde dan huurders. Ook wanneer we mensen met vergelijkbare sociaaleconomische posities uit koop- en huurwoningen met elkaar vergeleken, vonden we geen verschil. We hebben daarover opgemerkt, dat dit vermoedelijk een gevolg is van een verschuivende referentiegroep. Huurders vergelijken de status die hun huurwoning hen geeft met andere huurwoningen. De nieuwe kopers horen nu bij de huiseigenaren, en zullen daarom eerder geneigd zijn hun woning met die van andere kopers te vergelijken en zo hun status in te schatten. Daar hun woningen zich nu aan de onderkant van de hiërarchie bevinden, worden zij niet positiever (zie ook Rohe & Stegman, 1994; Rohe & Basolo, 1997; Kearns et al., 2000). De ervaring van controle ligt, in de derde plaats, bij kopers hoger dan bij huurders, maar dat verschil wordt niet verklaard door het kopen zelf. Immers, wanneer we mensen met vergelijkbare sociaaleconomische posities onder huurders en kopers met elkaar vergelijken, verschillen hun scores op de vragen over controle niet. Dat we zo kunnen corrigeren voor sociaaleconomische achterstand betekent echter niet, dat er geen verschillen tussen huurders en kopers zijn. Die zijn er wel: het betreft duidelijk andere groepen, waarbij de marktconforme kopers meer op de huurders lijken dan de kopers die de marktprijs betaalden. We komen daarop in het volgende hoofdstuk nog terug. In de vierde plaats hebben we gezien, dat algemeen vertrouwen een onderscheidend kenmerk is tussen marktconforme kopers enerzijds en niet-marktconforme kopers en huurders anderzijds. Wie weinig algemeen vertrouwen heeft, gaat anders om met risico’s – men gaat er immers voortdurend van uit voorzichtig te moeten zin. We zien dan ook dat algemeen vertrouwen positief correleert met de ervaring van controle, ook na correctie voor sociaaleconomische kenmerken en andere achtergrondvariabelen. De vraag is echter niet of we risico lopen, zoals we in het volgend hoofdstuk bespreken, want dat doen we allemaal. De vraag echter is met hoeveel vertrouwen we risico’s durven nemen. Dat niet-marktconforme kopers even weinig algemeen vertrouwen hebben (of evenveel) als huurders duidt erop, dat deze koopvariant klaarblijkelijk een gat in de markt heeft gevonden. Deze variant maakt een koopwoning een reëel keuzealternatief voor mensen die om wat voor reden dan ook belemmerd worden in de markt te kopen omdat ze weinig vertrouwen in de wereld hebben. Daarmee vergroot dit aanbod hun positieve vrijheid. Zij hebben immers meer keuzealternatieven die ook daadwerkelijk realiseerbaar zijn en niet slechts meer mogelijkheden tot kiezen op papier. Het vergroot voorts hun negatieve vrijheid, omdat, eenmaal eigenaar van de eigen

45

woning, de ervaring van vrijheid om met het huis te doen en laten wat men wil, ongestoord door anderen, significant toeneemt. Dat komt er dus op neer, dat er enig emanciperend effect uitgaat van het aankopen van een woning voor een specifieke groep mensen in de huursector, te weten mensen met weinig maatschappelijk vertrouwen. Terwijl vertrouwen geen verband houdt met woninggerelateerde emancipatie, bestaat er wel een verband met eigenwaarde en controle. Dat betekent uiteindelijk dat wie minder sterk in zijn schoenen denkt te staan en wie minder het gevoel heeft meester te zijn over het eigen leven – en dus minder autonoom is - ook minder algemeen vertrouwen heeft. De barrière die dat opwerpt voor het kopen van een woning kan in zekere mate met de niet-marktconforme koop worden beslecht. Wat we met de huidige gegevens echter niet kunnen vaststellen is, of de emancipatie van de kopers een direct gevolg is van het koopproces, of dat zij voordat zij hun woning kochten al autonomer waren. Bovendien zou het wenselijk zijn nog veel preciezer inzicht te verkrijgen in het keuzeproces zelf. Wanneer huidige huurders immers direct tevreden waren met de geboden informatie en onmiddellijk besloten dat kopen niks voor hen was, is de emancipatie wellicht nog niet geheel geslaagd. Immers, positieve vrijheid of het vermogen zich meester te weten over het eigen leven vergt actieve afwegingen en daadwerkelijke keuzes. Het lijkt erop dat een deel van de huurders al heel snel tot de conclusie kwam dat kopen hun interesse niet had. Dat iets ons niet interesseert, is echter net zo vaak een uitdrukking van ervaren afstand. Lang hielden delen van de arbeidersklasse vol dat ze geen interesse hadden voor bijvoorbeeld de universiteit. In sociologische studies is geregeld geconstateerd dat de ervaring van uncommunity met instituties die ver verwijderd stonden van hun eigen alledaags bestaan leidde tot een impliciete zelfselectie aan de poort, terwijl eenmaal aan de studie begonnen ook de praktijken van het studentenleven nog eens voor uitval zorgden. Het is niet onwaarschijnlijk dat er voor een deel van de huurders iets vergelijkbaars geldt. De hypothese is dat zij ervan uitgaan dat een koopwoning niet voor hun soort mensen is, en voor zover men al aan het proces van het afwegen begint, ervaart men dat proces zelf als dusdanig vervreemdend dat deze positie nogmaals bevestigd wordt. Klopt deze stelling, dan zijn de kopers van meet af aan vermoedelijk geëmancipeerder geweest – meer meester over het eigen leven – dan huurders, en blijft de niet-marktconforme variant openingen bieden tot emancipatie. Echter, dan zouden we wel preciezer moeten weten hoe en bij wie, en onder welke brugcondities.

46


5. KEUZEVRIJHEID: HUURDERS EN KOPERS VERGELEKEN 5.1 Inleiding De verkoopprogramma’s van woningcorporaties hebben onder meer tot doel om huurders meer keuzevrijheid te bieden in de eigendoms- en financieringsvormen. Uit het kopersonderzoek in de eerste fase is gebleken dat keuzevrijheid vele dimensies kent. Een koper is vrijer om zijn huis aan te passen aan zijn eigen smaak en maakt vaak gebruik van die vrijheid. Zeker voor mensen voor wie de woning het domein bij uitstek is waar zij waarden als geborgenheid, privacy en zelfbeschikking moeten realiseren omdat hun maatschappelijke positie daar in de buitenwereld minder mogelijkheden toe biedt, is die keuzevrijheid van groot belang. Kunnen doen wat je wilt in brede zin wordt aanmerkelijk makkelijker gemaakt door een goed gevulde portemonnee. Verkoopprogramma’s van huurwoningen kunnen daar niet direct aan bijdragen. Zij kunnen echter wel de keuzevrijheid vergroten door met niet-marktconforme koopprogramma’s woningen betaalbaar te maken voor mensen die anders niet zouden kunnen kopen. Terwijl de vrijheid binnen de eigen woning vooral gaat om het wegnemen van beperkingen, gaat het bij de keuze van huur of koop vooral om het betekenisvol vergroten van mogelijkheden (zie Blokland 1995: 124). In navolging van Goodin stelt Hans Blokland dat de mogelijkheid te kiezen uit verschillende alternatieven ‘pas werkelijk betekenis [krijgt] wanneer de opties reëel en niet alleen op papier bestaan. Negatieve vrijheden op zich – ‘opportunities without the means of making use of them’’ – zijn zonder enige waarde.’ Het bieden van nieuwe tussenvormen voor koop en huur vergroot de werkelijke opties voor een deel van de doelgroep. Vergroting van het aantal opties wil echter nog niet zeggen dat er in vrijheid gekozen kan worden. Immers, de woning is maar een van de uitgavenposten in een huishouden, en de prijs maar een van de factoren die ertoe doen. Naast mogelijkheden en voorkeuren hebben huishoudens ook te maken met beperkingen op individueel- en huishoudensniveau (bijvoorbeeld een beperkt inkomen, beperkte kennis of beperkte bewegingsvrijheid) en beperkingen vanuit de maatschappelijke of woningmarktcontext, zoals slechte economische omstandigheden en een stijgende hypotheekrente. Bovendien, zo zagen we in het vorige hoofdstuk, vergt het gebruikmaken van mogelijkheden een actieve houding. Wie onmiddellijk besluit dat iets niet ‘voor ons soort mensen’ is, maakt doorgaans geen afgewogen, geïnformeerde keuze. De inschatting van het risico – is kopen een risico dat men met vertrouwen kan nemen of vol van gevaren zodat men er maar beter niet aan kan beginnen – speelt daarbij ook een rol. Kortom, een verruiming van de opties om een woning te kopen of te huren hangt niet per definitie samen met ervaren keuzevrijheid. De ervaren keuzevrijheid van huurders en kopers is onderwerp van dit hoofdstuk.

5.2 Ervaren huurders (meer) keuzevrijheid door het koopaanbod? De doelstelling om huurders meer keuzevrijheid te bieden in de eigendoms- en financieringsvormen, impliceert dat de keuze ook kan vallen op blijven huren in plaats van kopen. De mogelijkheid van koop heeft dan de keuzevrijheid vergroot, maar zonder dat we dat terugzien op de woningmarkt. We zijn daarom

47

nagegaan of huurders (die bleven huren) het koopaanbod als een verruiming van hun keuzevrijheid hebben ervaren. Daartoe hebben we hen vier stellingen voorgelegd. Tabel 5.1 Ervaren keuzevrijheid door huurders, in procenten Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

11,4

74,5

7,7

5,4

1,0

2. Er is helemaal geen sprake van keuzevrijheid, ik kan toch niet kopen

4,7

35,1

9,9

45,7

4,7

3. Sinds het koopaanbod van de corporatie heb ik echt het gevoel dat ik voor huren gekozen heb

9,1

57,7

9,1

23,0

1,2

4. Ik ben teleurgesteld dat ik de woning niet kon kopen, dat was zeer confronterend voor mij

2,2

16,1

6,0

57,7

18,1

Stelling

1. Het is zeer positief dat ik kon kiezen tussen huren en kopen

De resultaten leveren een ambivalent beeld op (zie tabel 5.1). Bij de eerste stelling is de score nog hoog; 86 procent van de huurders vindt het zeer positief dat ze konden kiezen tussen huren en kopen; zes procent is het daar niet mee eens. Dat betekent steun op zich voor het beleid dat mensen keuzevrijheid geeft. Maar dat betekent nog niet dat men ook persoonlijk zulke vrijheid ervaart. Bij de tweede stelling zijn de meningen veel sterker verdeeld. Bijna 40 procent onderschrijft de stelling dat er helemaal geen sprake was van keuzevrijheid, omdat men toch niet kon kopen. De helft van de huurders is het niet met de stelling eens en is milder gestemd over de ervaren mate van keuzevrijheid. Nadere analyse (niet afgebeeld) laat zien dat deze stelling significant vaker ondersteund is door huurders die vanwege leeftijd en financiële (on)haalbaarheid inderdaad niet konden kopen. We zien hier bevestigd dat het vergroten van mogelijkheden allerminst hetzelfde is als het wegnemen van beperkingen. Huurders die andere motieven hadden om niet te kopen, waren het juist vaker oneens met de stelling dat er helemaal geen sprake was van keuzevrijheid. Ruim twee derde van de huurders is het eens met de (derde) stelling dat ze sinds het koopaanbod van de corporatie echt het gevoel hebben dat ze voor huren gekozen hebben. Bijna een kwart is het hier juist niet mee eens. Voor zover mensen om financiële of andere redenen dus geen beperkingen hadden om te kopen, betekent de kans om te kopen dat zij op het domein van wonen meer meester over hun eigen leven zijn geworden, juist daar waar zij eerder niet konden kiezen. Opvallend is dat huurders die het aanbod van de corporatie naar eigen zeggen NIET overwogen hebben, de genoemde stelling significant vaker onderschrijven dan huurder die wel serieus over het aanbod nagedacht hebben. Mogelijk wil een deel van de mensen die koop serieus hebben overwogen, nog altijd een koopwoning, alleen niet deze woning, niet nu, of niet voor deze prijs. Zij hebben dan dus niet ‘echt’ voor huren gekozen. Stelling vier over keuzevrijheid luidt: ‘Ik ben teleurgesteld dat ik de woning niet kon kopen, dat was zeer confronterend voor mij’. Ruim drie kwart van de ondervraagde huurders is het hier mee oneens; slechts 18 procent kon zich er wel in vinden. Uit nadere analyse (niet afgebeeld) blijkt dat de ‘teleurgestelden’ significant

48


vaker aangegeven hebben dat ze de woning niet konden kopen of niet wilden kopen, omdat ze het aanbod niet goed of te duur vonden.

5.3 Keuzevrijheid en risico: kopers en huurders vergeleken Belangrijke kwesties bij de verkoop van huurwoningen zijn de vraag of kopers in algemene zin ook meer keuzevrijheid ervaren dan huurders, en de vraag in hoeverre kopers van huurders verschillen in hun opvattingen over het risico van koop. Immers, vrijheid gaat niet alleen over belemmeringen (te weinig inkomen) of mogelijkheden, zoals het bestaan van betaalbare varianten van een koophuis. Wie kiest, sluit wegen. Mogelijkheden blijven ongebruikt; de gedroomde wereldreis komt met een hypotheek niet dichterbij. Vrijheid brengt dus dilemma’s met zich mee (H. Blokland 2001: 107) en vereist het overwinnen van die dilemma’s. Wie niet kiest, en geen afwegingen maakt, is, kort gezegd, niet vrij. Daarnaast komen beperkingen en kansen niet alleen vanuit ‘de samenleving’. Politiek en sociaal filosofen spreken ook van interne belemmeringen of intramenselijke belemmeringen. Angst, zoals angst voor het onzekere en angst dat een eenmaal gemaakte keus, negatief uit zal pakken – en daarom dan maar liever niet gekozen en alles bij het oude gelaten – kan een belemmering vormen. In de huidige risicosamenleving is maar weinig zeker. Daarvan getuigt de financiële crisis, waar vertrouwen, centraal in het omgaan met risico’s, bepalender lijkt dan wat dan ook. De manieren waarop uiteenlopende mensen met risico’s omgaan, zijn mede van invloed op hun keuzevrijheid. Over beide aspecten kregen zowel kopers als huurders een stelling voorgelegd. We vergelijken hieronder de resultaten uit het kopersonderzoek met die onder de huurders. Allereerst kijken we naar de algemene keuzevrijheid. De voorgelegde stelling is dat mensen met een koophuis meer keuzevrijheid hebben dan mensen met een huurhuis. Circa 42 procent van de kopers onderschrijft deze stelling, 46 procent deed dat niet (zie tabel 5.2). Er was geen significant verschil tussen de antwoorden van marktconforme en niet-marktconforme kopers. Hoewel de huurders deze eerste stelling iets minder vaak onderschrijven (36 procent mee eens, 50 procent mee oneens), is het verschil met de kopers niet significant. Met andere woorden, de meeste respondenten vinden in het algemeen níet dat kopers meer keuzevrijheid hebben dan huurders. Bovendien hebben huurders en kopers nagenoeg gelijk verdeelde opvattingen over deze kwestie. Tabel 5.2 Ervaren keuzevrijheid en risico, in procenten Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

- Kopers

7,0

34,7

11,6

43,2

3,4

- Huurders

4,4

32,0

13,7

45,4

4,6

- Kopers

4,0

47,4

14,7

30,7

3,2

- Huurders

5,4

63,4

12,1

18,2

0,8

Stelling

Mensen met een koophuis hebben meer keuzevrijheid dan mensen met een huurhuis

Mensen met een huurhuis lopen minder risico dan mensen met een koophuis

49

Vooral het antwoord van de kopers ging tegen onze verwachting in dat een koopwoning de respondenten meer keuzevrijheid biedt. We kunnen uit deze scores niet afleiden wat de respondenten precies in gedachten hadden bij ‘keuzevrijheid’11. Waarschijnlijk hangt de reactie ermee samen dat een koopwoning zorgen over het onderhoud met zich meebrengt, dat men minder gemakkelijk kan verhuizen en dat men het risico loopt dat men zijn huis niet kwijtraakt wanneer men het wil verkopen. Daarnaast speelt vermoedelijk een rol, dat het maken van een keuze ook het afsluiten van alternatieve invullingen betekent. Meer praktisch is het mogelijk dat de situatie op de woningmarkt, die zich kenmerkt door een krap aanbod en geringe betaalbaarheid, ertoe leidt dat zowel huurders als kopers in dat opzicht menen dat de woningmarkt te weinig mogelijkheden biedt. Daarmee komen we op de inschatting van het risico van koop: de stelling dat mensen met een huurhuis minder risico lopen dan mensen met een koophuis. Ruim de helft van de kopers is het met deze stelling eens, een derde van de kopers niet (zie tabel 6.2). Wederom was er geen significant verschil tussen de antwoorden van de marktconforme en de niet-marktconforme kopers. Huurders zijn significant vaker van mening dat ze minder risico lopen dan kopers; 69 procent van de huurders onderschrijft deze stelling, bijna een vijfde doet dat niet. De huurders wegen kennelijk de risico’s van de koop van een huurwoning anders dan de kopers zelf. Kopers waren van mening dat zij het heft van hun leven meer in eigen hand hebben dan huurders. Juist omdat zij in die zin meer geëmancipeerd zijn, zouden kopers risico’s wellicht meer zien als uitdagingen die zij zelf mede in de gewenste richting kunnen duwen, terwijl huurders die minder controle over hun eigen leven ervaren, uit zorgen over risico’s blijven waar ze zitten: in een huurhuis.

5.4 Conclusie We hebben in dit hoofdstuk allereerst gezien, dat het bieden van een optie (namelijk kunnen kopen of huren) op zichzelf nog niet betekent dat mensen keuzevrijheid ervaren. Terwijl men het in het algemeen een goede zaak kan vinden dat zo’n mogelijkheid om te kiezen bestaat, wil dat allerminst zeggen dat men in de eigen situatie het kopen als een reëel keuzealternatief ziet. De optie ‘op papier’ blijft dan verder zonder waarde. Kopers zien minder risico’s in een koophuis dan huurders. Dat kan betekenen dat kopers meer bereid zijn tot kiezen en het afsluiten van alternatieve wegen, en in die zin vrijer zijn dan huurders. Daar staat tegenover dat een aanzienlijk deel van de huurders aangaf door de keuzevrijheid ook een bewustere keuze voor huren te hebben gemaakt, al gold dat voor ruim 30 procent niet. Huurders onderschreven in grote meerderheid de stelling dat kopers meer risico’s liepen. De angst om risico’s te lopen, vormt voor huurders meer een belemmering om een vrije keuze te maken, zo zou men kunnen stellen. Omdat huurders zich minder uitvoerig lieten informeren tijdens het koopproces (zie hoofdstuk 4), maakten zij ook zelf van de koopmogelijkheid geen reëel keuzealternatief, onder meer ingegeven door hun gebrek aan algemeen vertrouwen (zie paragraaf 4.4).

11

Dat is ook de reden dat we deze indicator niet goed kunnen opnemen in de verklarende analyses van de emancipatieschalen in hoofdstuk 5. Anders dan de emancipatieschalen meet deze indicatie van keuzevrijheid de perceptie of kopers in het algemeen meer keuzevrijheid hebben dan huurders. Dat zegt niet zonder meer iets over de persoonlijk ervaren keuzevrijheid van de individuele respondent die deze vraag beantwoordde.

50


Wie weinig algemeen vertrouwen heeft, gaat er eerder vanuit dat anderen je een loer zullen draaien, of dat je niet weet of dat zal gebeuren (Sztompka 1999). Dat sommige mensen met vergelijkbare sociaaleconomische posities als huurders wel tot de koop van niet-marktconforme huizen overgingen terwijl zij toch weinig vertrouwen hadden, geeft aan dat inschattingen van risico’s en algemeen vertrouwen op complexe wijze samenhangen Kortom, de koopprogramma’s met niet-marktconforme koopprijzen lijken een cruciale betekenis te hebben voor mensen met weinig vertrouwen. Hoewel zij weinig vertrouwen hebben en daarom niet snel risico zullen nemen, zorgt de koopvariant er klaarblijkelijk voor dat zij die stap toch zetten, en de risico’s die ermee gepaard gaan vervolgens niet groter achten dan kopers. De niet-marktconforme variant biedt hen dus een optie die, binnen de mogelijke beperkingen van angst voor risico’s, een reëel keuzealternatief is geworden daar waar een koopwoning op de gewone markt dat niet zou kunnen doen. Onduidelijk blijft echter waarom zij dat voor sommige mensen met vergelijkbare achtergrondkenmerken wel doen, en voor andere niet. Daarop kan alleen een meer intensieve onderzoeksmethode antwoord geven.

51

52


6. BELEVING VAN DE WOONSITUATIE

6.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de beleving van de woonsituatie centraal. Allereerst gaan we in de op vraag wat huur of koop betekent voor de ervaren status van onze respondenten. Vervolgens komen de huurders aan het woord over de mogelijke effecten die verkoop in hun beleving kan hebben. Daarbij leggen wij hen veelgehoorde stellingen voor over bijvoorbeeld de effecten voor de buurt en verschillen in onderhoud. Vervolgens gaan we in op de vraag in welke mate huurders en kopers geïnvesteerd hebben in hun woning, en om welke bedragen het gaat. Daarna beschrijven we kort de mate waarin en de manier waarop huurders actief participeren in buurtaangelegenheden en contacten met andere buurtbewoners aangaan. Ten slotte gaan we in op de vraag of zowel huurders als kopers aan anderen het kopen van hun huurwoning zouden aanraden of niet, en waar eventuele verschillen door verklaard worden.

6.2 Gepercipieerde statusverschillen tussen huurders en kopers Een koophuis wordt wel gezien als statussymbool. Een koophuis staat voor maatschappelijk succes. In de Verenigde Staten wordt een koophuis wel omschreven als the American Dream en wordt een koophuis beschouwd als symbool voor succes (Ronald 2008). Onderzoek in Engeland laat zien dat een koophuis de norm is en dat een huurhuis wordt ervaren als een afwijking van de norm (Gurney 1999). We hebben zowel de kopers als huurders een aantal vragen voorgelegd die betrekking hebben op de status van beide groepen. Eerst blikken we even terug op de kopers. De meeste kopers (bijna 78 procent) waren het niet eens met de stelling dat mensen met een koophuis succesvoller in het leven zijn of meer reden hebben om trots te zijn (zie tabel 6.1). Ook waren weinig kopers het eens met de stelling dat familie en vrienden, respectievelijk mensen in de buurt meer respect voor je hebben als je huiseigenaar bent. Wellicht komt dit omdat de huiseigenaren zelf lange tijd huurder zijn geweest. Het ondersteunen van zo’n stelling houdt immers ook in dat je vindt dat de buren die niet gekocht hebben een lagere status zouden hebben.

53

Tabel 6.1 Statusverschillen volgens de kopers, in procenten Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

1. Mensen met een koophuis zijn succesvoller in hun leven dan mensen die in een huurhuis wonen

1,5

13,4

7,6

64,9

12,6

2. Mensen met een koophuis hebben meer reden om trots op hun huis te zijn dan mensen die in een huurhuis wonen

3,0

20,5

9,5

56,3

10,6

3. Familie en vrienden hebben meer respect voor je als je huiseigenaar bent

1,3

15,2

7,2

63,9

12,4

4. Mensen in de buurt hebben meer respect voor je als je huiseigenaar bent

1,7

12,0

10,3

66,5

9,4

Stellingen

Bovendien hebben de kopers zich ‘ingekocht’ in de onderste segmenten van de koopmarkt, waardoor de onderscheiding van de huursector waarschijnlijk niet groot genoeg is om de opvatting van succes substantieel te wijzigen of mensen veel trotser op hun huis te maken. De antwoorden van de huurders laten een zeer vergelijkbaar beeld zien (zie tabel 6.2). Ook zij zijn het meestal niet eens met de stelling dat mensen met een koophuis succesvoller in het leven zijn (80 procent oneens) of meer reden hebben om trots te zijn (60 procent oneens). Hetzelfde geldt voor de stelling dat familie, vrienden en mensen in de buurt meer respect voor je hebben als je huiseigenaar bent. Tabel 6.2 Statusverschillen volgens de huurders, in procenten Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

1. Mensen met een koophuis zijn succesvoller in hun leven dan mensen die in een huurhuis wonen

1,0

11,0

7,9

67,9

12,2

2. Mensen met een koophuis hebben meer reden om trots op hun huis te zijn dan mensen die in een huurhuis wonen

2,4

29,6

8,4

52,4

7,3

3. Familie en vrienden hebben meer respect voor je als je huiseigenaar bent

0,5

11,7

7,8

64,4

15,6

4. Mensen in de buurt hebben meer respect voor je als je huiseigenaar bent

0,3

11,7

9,8

66,6

11,5

Stellingen

Toch is er wel een verschil in opvatting tussen huurders en kopers, namelijk bij de scores op de tweede stelling, die vet gedrukt zijn. Nadere analyse (niet afgebeeld) laat zien dat huurders het significant vaker eens zijn met de stelling dan kopers. Per saldo vinden huurders dus vaker dat mensen met een koophuis meer

54


reden hebben om trots te zijn op hun woning dan mensen die in een huurhuis wonen. Voor de overige drie stellingen geldt dat de verschillen tussen huurders en kopers niet significant zijn.

6.3 Huurders over de veronderstelde effecten van verkoop In het verlengde van de stellingen over statusverschillen tussen beide groepen hebben we alleen aan de huurders nog een aantal aanvullende stellingen voorgelegd over hun opvattingen ten aanzien van de effecten van verkoop (zie tabel 7.3). Bij de eerste vier stellingen zijn de respondenten duidelijk in twee kampen verdeeld. Er zijn bepaald geen eenduidige opvattingen over het effect van verkoop van huurwoningen voor de buurt, de zorg die kopers aan hun huis besteden (meer dan huurders), de mate waarin je als mens verandert door de aankoop van een woning en de vraag of kopers zichzelf belangrijker vinden dan huurders. Zo onderschrijft de helft van de huurders de stelling dat verkoop van huurwoningen een positief effect op de buurt heeft. Ruim een kwart is het daar niet mee eens. Per saldo vinden iets meer huurders dat kopers beter voor hun woning zorgen; 46 procent is het hiermee eens, 40 procent niet. Wederom de helft van de huurders onderschrijft de stelling dat je als mens niet verandert door koop. Tegelijkertijd is 41 procent het hier niet mee eens; zij denken kennelijk dat koop mensen wel verandert. De stelling dat het net lijkt alsof kopers zichzelf belangrijker vinden (dan huurders) zorgt eveneens voor twee vrijwel even grote kampen; 38 procent mee eens versus 42 procent niet mee eens. Ten slotte blijkt dat de huurders het in ruime meerderheid oneens zijn met de stelling dat in hun buurt een vervelend verschil tussen kopers en huurders bestaat. Tabel 6.3 Overige verschillen koop-huur, volgens de huurders, in procenten Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

5. Verkoop van huurwoningen heeft een positief effect op de buurt

2,4

47,6

22,1

24,8

3,1

6. Kopers zorgen beter voor hun woning dan huurders

4,6

40,9

15,0

36,5

3,0

7. Een mens verandert als mens niet door een woning te kopen

7,1

42,9

8,8

38,5

2,7

8. Het lijkt net alsof de kopers zichzelf belangrijker vinden

1,7

36,1

20,0

39,5

2,7

9. Het is vervelend dat er in de buurt een verschil is tussen huurders en kopers

1,2

16,3

15,8

62,1

4,6

10. Het maakt voor mij geen verschil dat ik mijn woning kon kopen en dat er woningen verkocht worden in mijn buurt

5,8

55,6

9,7

27,5

1,5

Stellingen

55

Al met al kunnen we constateren dat veel huurders positief zijn over de (veronderstelde) positieve effecten van verkoop van huurwoningen, vooral ten aanzien van de buurt en het onderhoud aan de woning zelf. Daarnaast zien we dat de verkoop tot nu toe in de ogen van de meeste huurders niet tot vervelende verschillen tussen huurders en kopers in hun buurt geleid heeft.

6.4 Investeringen in de woning In fase 1 van dit onderzoek bleek dat veel kopers in hun huis hadden geïnvesteerd. Een deel van de kopers deed dat nog voordat de koop zelf gesloten werd. In de periode dat de kopers nog huurden, had circa 34 procent van hen ingrijpende veranderingen aan of in de woning aangebracht. Ongeveer 54 procent van de eigenaren gaf aan ná de koop in de woning te hebben geïnvesteerd. Bij bewoners die bleven huren, is het beeld duidelijk anders. Maar liefst 78 procent heeft niets ingrijpend in of aan de woning veranderd. De resterende 22 procent die wel veranderingen heeft doorgevoerd, heeft met name de binnenkant van de woning aangepakt. De inrichting van de tuin, respectievelijk de buitenkant van de woning zijn door een kleine minderheid onder handen genomen. Van de 124 huurders die een of meer ingrijpende veranderingen hebben doorgevoerd, heeft 65 procent (n=81) dat in de afgelopen tien jaar gedaan. Uit het bovenstaande blijkt dat de (aspirant-)kopers veel actiever zijn geweest in het aanbrengen van grote wijzigingen in en om de woning dan huurders die niet ingegaan zijn op het koopaanbod van de corporatie. Bij de huurders loopt het geïnvesteerde bedrag grofweg uiteen van 50 tot 40.000 euro. Het gemiddelde is 6455 euro, maar dit aantal is sterk beïnvloed door de sterke spreiding in de genoemde bedragen. In 23 procent van de besproken gevallen is een geïnvesteerd bedrag van 10.000 euro of meer genoemd. Het gemiddelde geïnvesteerde bedrag van 6455 euro (huurders) is aanmerkelijk lager dan het gemiddelde bedrag dat de kopers in hun woning geïnvesteerd hebben. Ten aanzien van de kopers moeten we onderscheid maken in tussen de periode als huurder en als eigenaar-bewoner. Hun gemiddelde investering tijdens de huurperiode bedroeg 8.500 euro, de gemiddelde investering na de koop was maar liefst 15.500 euro. In het kopersonderzoek zagen we dat dit voor een deel van deze groep een reden was om de huurwoning te kopen. Gedane investeringen in de woning waren voor bijna acht procent van marktconforme kopers hét motief om de huurwoning te kopen; bij niet-marktconforme koopwoningen was dit bijna vijf procent. Al met al kunnen we concluderen dat kopers (zowel voor als na de aankoop) meer in hun woning geïnvesteerd en gewijzigd hebben dan de huurders, en dat dit een rol speelde bij de afweging om al dan niet in te gaan op het koopaanbod van de woningcorporatie.

6.5 Actieve betrokkenheid bij de buurt Net als bij de kopers hebben we de huurders gevraagd naar de mate waarin en de manier waarop zij actief participeren in buurtaangelegenheden. Een directe vergelijking tussen huurders en kopers is echter niet mogelijk, omdat bij de kopers gevraagd is of zij door de koop actiever geworden zijn. Bij de huurders kon dat uiteraard niet.

56


In algemene zin geeft ruim een vijfde van de huurders (22 procent) aan dat zij actief zijn in hun buurt. De manier waarop dit tot uiting komt, is heel divers. Het meest genoemde voorbeeld is het maken van een praatje of groeten van onbekenden (58 keer genoemd). Naast dit doorgaans oppervlakkige contact valt het meer intensieve sociale contact ‘koffie drinken met de buren’ op (51 keer genoemd). Andere veel genoemde vormen van participatie zijn het lezen van het wijk-/buurtkrantje (40 keer), meedoen aan straat- of buurtfeesten (30 keer), het bezoeken van informatieavonden over veranderingen in de buurt (25 keer) en rommel op straat opruimen (22 keer). Een specifieke vorm van actieve betrokkenheid is het lidmaatschap van een bewonerscommissie of huurdersvereniging. Ruim 14 procent van de huurders geeft aan lid te zijn of te zijn geweest. Van die 85 actieve respondenten was bijna een derde actief als bestuurslid en nog eens een vijfde bezocht (bijna) altijd de vergaderingen van de bewonerscommissie of huurdersvereniging.

6.6 Kopen: een aanrader? Eerder in dit rapport is duidelijk geworden dat kopers en huurders heel verschillende beelden en opvattingen hebben over het kopen van een huurwoning. In hoeverre werkt dat door in hun mogelijke adviezen aan anderen? Aan huurders en kopers hebben wij de vraag voorgelegd of zij familie en vrienden zouden aanraden om hun huurwoning te kopen als zij daar de kans voor krijgen (zie tabel 7.4). Tabel 6.4 Positief advies aan familie of vrienden, in procenten Advies

Kopers

Huurders

Ja

83,0

47,1

Nee

17,0

41,0

0

11,9

523

586

Anders Totaal (aantal)

Het verschil tussen beide groepen is opvallend groot. De kopers zouden familie of vrienden veel vaker positief adviseren dan huurders. Dit statistisch significante verschil is op zichzelf geen grote verrassing. De kopers hebben een heel bewuste keuze gemaakt en staan daar in overgrote meerderheid nog steeds achter. Toch zou nog altijd 47 procent van de huurders familie of vrienden positief adviseren. Is het dan zo dat de huurders die niet konden of wilden kopen, ook om die reden andere mensen adviseren om niet tot koop van hun huurwoning over te gaan? Nadere analyse (niet afgebeeld) maakt duidelijk dat er geen samenhang bestaat tussen het advies van huurders aan anderen, respectievelijk hun eigen redenen om niet te kopen. Het is dus bijvoorbeeld niet zo dat respondenten die koop financieel onhaalbaar vonden, om die reden ook vaker anderen afraden om hun huurwoning te kopen. Kortom, de persoonlijke redenen om de huurwoning niet te kopen, spelen niet of nauwelijks door in het advies aan familie of vrienden.

57

58


7. KOOPOVERWEGING EN KOOPBESLISSING

7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is veel geschreven over verschillen tussen kopers en huurders, vooral ten aanzien van de emancipatieschalen, algemeen vertrouwen en de onderlinge samenhang van al deze factoren. Er staan nu nog twee vragen open, die beide te maken hebben met de afweging die is gemaakt om al dan niet tot koop over te gaan. De eerste vraag is: wat zijn de achtergronden bij de beslissing van huurders om het koopaanbod van de corporatie serieus in overweging te nemen of juist niet? In hoofdstuk 4 zijn we ingegaan op de redenen die huurders opgaven om niet tot koop over te gaan, maar daarmee is nog niets bekend over de rol van achtergrondvariabelen als sociaaleconomische en woningkenmerken. De tweede vraag is: welke kenmerken verhogen de kans op koop? Of beter gesteld: wat onderscheidt de kopers van de mensen die zijn blijven huren?12 In dit hoofdstuk geven we op beide vragen antwoord. We doen dat op een vergelijkbare wijze als in hoofdstuk 5. In zogenaamde logistische regressieanalyses (zie bijlage 2) hebben we onderzocht in hoeverre de serieuze overweging van het koopaanbod, respectievelijk daadwerkelijke koop van de huurwoning bepaald worden door een combinatie van sociaaleconomische en woninggebonden kenmerken, algemeen vertrouwen, verschil tussen verkoop- en huurgedomineerde gebieden, de woongeschiedenis voor het 18e levensjaar en het vragen van advies en aanvullende schriftelijke informatie over koop. In paragraaf 7.2 gaan we in op de eerste vraag, in paragraaf 7.3 komt de tweede vraag aan bod.

7.2 Overweging van het koopaanbod In paragraaf 3.2 lieten we zien in welke mate de huurders serieus nagedacht hebben over het koopaanbod dat de corporaties gedaan hebben. Hoewel de uitkomst van de overweging voor de huurders bekend is, is het belangrijk om te weten in hoeverre de huurders het aanbod serieus in overweging hebben genomen. Gebleken is dat 43 procent van de huurders dat inderdaad heeft gedaan, de resterende 57 procent niet. Bij de kopers is een dergelijke vraag (uiteraard) niet gesteld, omdat zij per definitie de aankoop serieus overwogen hebben op betaalbaarheid, hypotheekvorm, enzovoorts. In tabel 7.1 analyseren we welke onderliggende factoren samenhangen met de genoemde tweedeling onder de huurders. In de tabel zijn – tekens en + tekens opgenomen. Een – teken wijst op een negatief verband tussen de factor in de eerste tabelkolom en het al dan niet serieus overwegen van het koopaanbod. Een + teken duidt een positief verband tussen een factor en de overweging. Als er geen teken staat, is er geen

12

Omdat we achteraf de beslissing om wel of niet te kopen analyseren, kan er strikt genomen niet gesproken worden van ‘de kans op koop’.

59

sprake van een significant verband. Dat is in tabel 7.1 het geval bij de meeste factoren. Welke factoren doen er dan wel toe? Tabel 7.1 Factoren die samenhangen met het al dan niet serieus overwegen van koop van de huurwoning, alleen voor huurders Factoren

Significant verband

Leeftijd Huishoudenssamenstelling (vergeleken met alleenstaande): - Echtpaar/vaste partners zonder thuiswonend(e) kind(eren)

+

- Echtpaar/vaste partners met thuiswonend(e) kind(eren)

+

- Een ouder met thuiswonend(e) kind(eren)

+

- Andere samenstelling Hoogst afgeronde opleiding (vergeleken met lage opleiding): - Middenopleiding (mbo, havo, vwo, hbs, mms) - Hoog opgeleid (hbo of universiteit) Netto-huishoudensinkomen (vergeleken met laag inkomen): - Middeninkomen (€1500 tot €3000 per maand) - Hoog inkomen (meer dan €3000 per maand) In het buitenland geboren Voor 18e jaar deels/altijd in een koopwoning gewoond Woningtype (vergeleken met flat of appartement): - Rijtjeshuis - Twee-onder-een-kapwoning - Beneden-/bovenwoning - Ander woningtype Aantal kamers in de woning Verhoudingsgetal huurprijs – WOZ-waarde Koopgedomineerd gebied (vergeleken met huurgedomineerd gebied) Buiten eigen huishouden iemand om advies gevraagd

+

Zelf informatiemateriaal opgevraagd

+

Schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’ Schaal ‘controle’

+

Schaal ‘eigenwaarde’ Vertrouwen in andere mensen (vergeleken met ‘nee, geen vertrouwen’): - Dat hangt ervan af - Ja, je kunt andere mensen vertrouwen De belangrijkste bevinding is dat de mate van ervaren controle samenhangt met de overweging om al dan niet te kopen. Naarmate huurders sterker het gevoel hebben dat ze controle over hun eigen leven hebben, hebben ze ook vaker het koopaanbod serieus overwogen. Ten tweede blijkt dat paren zonder kinderen en (eenouder)gezinnen met kinderen significant vaker dan alleenstaanden serieus nagedacht hebben over koop. Kennelijk zien zij meer mogelijkheden en redenen, bijvoorbeeld honkvastheid, om dat te doen. Voorts zien we dat het vragen van advies en het verzamelen van informatiemateriaal positief samenhangen met het serieus overwegen om te kopen. Dit ligt voor de hand, aangezien beide acties als essentieel 60


onderdeel gezien kunnen worden van een serieuze overweging. Huurders die het koopaanbod niet hebben overwogen, zijn minder pro-actief geweest op deze punten. Wellicht vonden ze die inspanningen nu niet de moeite waard voor het maken van de afweging. Het kan ook zijn dat ze deze acties in het verleden al eens ondernomen hebben, en bij het recente koopaanbod terugvielen op de indertijd gemaakte afweging. Met de beschikbare gegevens kunnen we dat echter niet nagaan.

7.3 Wat onderscheidt kopers van huurders? In deze paragraaf staan we stil bij de vraag: Wat onderscheidt de kopers van de mensen die bleven huren? De resultaten zijn in tabel 7.2 weergegeven.

61

Tabel 7.2 Factoren die samenhangen met de daadwerkelijke koop van de huurwoning, gemeten voor kopers en huurders. Factoren

Significant verband

Leeftijd

–

Huishoudenssamenstelling (vergeleken met alleenstaande): - Echtpaar/vaste partners zonder thuiswonend(e) kind(eren)

+

- Echtpaar/vaste partners met thuiswonend(e) kind(eren)

+

- Een ouder met thuiswonend(e) kind(eren)

–

- Andere samenstelling Hoogst afgeronde opleiding (vergeleken met lage opleiding): - Middenopleiding (mbo, havo, vwo, hbs, mms) - Hoog opgeleid (hbo of universiteit)

+

Netto-huishoudensinkomen (vergeleken met laag inkomen): - Middeninkomen (€1500 tot €3000 per maand)

+

- Hoog inkomen (meer dan €3000 per maand)

+

In het buitenland geboren e Voor 18 jaar deels/altijd in een koopwoning gewoond

Woningtype (vergeleken met flat of appartement): - Rijtjeshuis - Twee-onder-een-kapwoning

+

- Beneden-/bovenwoning - Ander woningtype

+

Aantal kamers in de woning

+

Verhoudingsgetal huurprijs – koopprijs*

+

Koopgedomineerd gebied (vergeleken met huurgedomineerd gebied)

+

Buiten eigen huishouden iemand om advies gevraagd

+

Zelf informatiemateriaal opgevraagd

+

Schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’

+

Schaal ‘controle’ Schaal ‘eigenwaarde’

–

Vertrouwen in andere mensen (vergeleken met ‘nee, geen vertrouwen’): - Dat hangt ervan af - Ja, je kunt andere mensen vertrouwen * Bij dit verhoudingsgetal hebben we voor de huurders de WOZ-waarde genomen; zie ook tabel 7.1.

Het grootste verschil met tabel 7.1 is dat er nu veel meer factoren een significant verband met de daadwerkelijke koop van de huurwoning laten zien. Naarmate respondenten ouder zijn, hebben zij minder vaak gekocht. Tweepersoonshuishoudens met en zonder kinderen hebben juist significant vaker gekocht, in vergelijking tot alleenstaanden. Nadere analyse maakt duidelijk dat dit gedeeltelijk wordt veroorzaakt door het hebben van twee inkomens in één huishouden. Eenoudergezinnen hebben, waarschijnlijk om die reden, significant minder vaak gekocht. Opleiding en inkomen doen er eveneens toe. Vooral hoger opgeleiden en respondenten in de midden- en hogere inkomensgroepen hebben hun huurwoning gekocht.

62


Woningkenmerken spelen eveneens een belangrijke rol. Zo zien we dat voormalige huurders van twee-ondereen-kapwoningen en van ‘ander woningtype’ significant vaker gekocht hebben dan bewoners van een flat of appartement. In de categorie ‘ander woningtype’ treffen we vooral respondenten in eengezinswoningen aan. Zoals verwacht zijn het dus vooral de doorgaans aantrekkelijkere woningtypen die gekocht worden. De grootte van de woning, gemeten naar kameraantal, heeft eveneens een positief effect. Hetzelfde geldt voor het verhoudingsgetal tussen de huurprijs en de marktprijs (zie ook paragraaf 3.5). Hoe hoger dit getal, des te duurder is huren ten opzichte van kopen. Het ligt dus voor de hand dat een stijgend verhoudingsgetal positief en significant samenhangt met het kopen van de huurwoning. Opvallend is dat respondenten in koopgedomineerde gebieden vaker gekocht hebben dan respondenten in huurgedomineerde gebieden. Bij de analyses van de emancipatieschalen (hoofdstuk 5) was er nergens sprake van een significant effect. Nu is daar wel sprake van. Aan de raadgevers van zowel de huurders en kopers zal dat hoogstwaarschijnlijk niet liggen. In paragraaf 3.4 zagen we dat de raadgevers van zowel huurders als kopers in de meeste gevallen in een koopwoning wonen, en dat het verschil tussen huurders en kopers ook niet significant is. Andere omgevingsfactoren, zoals de ervaren kwaliteit van de buurt (mede bepaald door een hoog aandeel woningbezitters), kunnen een verklaring vormen, maar we kunnen dat aan de hand van de beschikbare gegevens niet nagaan. Voorts zien we dat het vragen van advies en het verzamelen van informatiemateriaal samenhangt met de aankoop. Gezien de resultaten uit tabel 7.1 ligt dat voor de hand, aangezien beide acties als essentieel onderdeel gezien kunnen worden van een serieuze overweging, met de beslissing om te kopen als eindresultaat. Ten slotte de emancipatieschalen. We zien hier alle correlaties uit hoofdstuk 4 wederom bevestigd. Woninggerelateerde emancipatie, oftewel de ervaring van vrijheid en geborgenheid in de eigen woning, hangt positief samen met aankoop van de woning. Controle is hier niet significant, maar we zagen in hoofdstuk 4 al dat dit veroorzaakt wordt door de hogere opleidingsniveaus en inkomens bij de kopers, vergeleken met de huurders. Kopers ervaren meer controle dan huurders omdat zij een hoger inkomen en een hogere opleiding hebben. Ook zien we wederom dat een hogere eigenwaarde negatief samenhangt met de aankoop van de woning. De mogelijke verklaringen voor dit verband zijn uitgebreid in hoofdstuk 4 toegelicht. Kort samengevat hebben we daarover opgemerkt dat dit vermoedelijk een gevolg is van een verschuivende referentiegroep. Het kan ook zijn dat kopers terughoudender geweest zijn in hun beantwoording van de vragen, of dat de gebruikte schaal van eigenwaarde tevredenheid met jezelf meet, en niet zozeer eigenwaarde. Ten slotte merken we op dat vertrouwen in andere mensen niet samenhangt met de daadwerkelijke aankoop van een woning, als we rekening houden met alle andere factoren in tabel 7.2.

63

64


BIJLAGE 1 TOELICHTING OP DE TELEFONISCHE ENQUÊTES

De enquêtes voor de tweede fase van het onderzoek ‘Een eigen huis, een beter leven’ zijn in juni 2008 afgenomen in een voor dergelijke onderzoeken gespecialiseerd veldwerkbureau: Labyrinth in Utrecht. Zij hebben enquêteurs ingezet uit de ‘pool’ van vaste enquêteurs, die allemaal ervaring hebben met het afnemen van telefonische interviews. De enquêtes zijn met behulp via een Computer Assisted Telephonic Interviewing systeem (CATI) afgenomen en verwerkt. Dit maakte het mogelijk om de volgorde en de voor te leggen vragen aan te passen aan de gegeven antwoorden. Alle enquêteurs hebben kort voor de start van de enquêtes een training van een dagdeel doorlopen waarin zijn kennis hebben gemaakt met het onderzoek, de vragenlijst en het CATI-programma. Tevens hebben zij geoefend met het afnemen van de vragenlijst. Alle enquêteurs kregen een documentatiemap met informatie over het onderzoek, de vragenlijst en aanvullende gegevens informatie waarmee zij vragen van respondenten over het onderzoek konden beantwoorden. Ongeveer een week voordat het afnemen van de enquêtes startte, hebben alle huurders in de populatie een brief met toelichting op het onderzoek ontvangen van hun corporatie. Deze brief was vrijwel identiek voor alle corporaties. De door het OTB gemaakte basistekst hebben zij in hun eigen opmaak en stijl gegoten. Naar aanleiding van deze brief hebben enkele tientallen huurders vooraf aangegeven niet aan het onderzoek te willen deelnemen, of doorgegeven dat zij juist wél wilden participeren maar op een specifiek tijdstip. Deze gegevens zijn in het computersysteem verwerkt. Daarnaast zijn in tweede instantie een aantal adressen van huurders uit de populatie gehaald, omdat zij geen koopaanbod hebben gehad. Dat is bij twee corporaties het geval geweest. De respondenten werden tijdens werkdagen gebeld tussen 16.00 en 21.00 uur. Daarbij is in de enquêteperiode rekening gehouden met het EK voetbal. De te bellen telefoonnummers werden door het computersysteem gegenereerd en op het beeldscherm van de enquêteurs doorgeven. Na een toelichting op het doel van het onderzoek werden huurders gevraagd of zij wilden deelnemen aan het onderzoek. Indien dit het geval was, vroeg de enquêteur of dit een geschikt moment was om de enquête van 30 à 45 minuten af te nemen. Wanneer de respondent wél wilde deelnemen maar op een ander moment, werd een afspraak gemaakt en in het computersysteem vastgelegd. Het systeem zorgde er dan automatisch voor dat de persoon op het afgesproken moment door een enquêteur werd teruggebeld. Wanneer de telefoon niet werd opgenomen zorgde het CATI-systeem ervoor dat dit telefoonnummer meerdere malen en op verschillende dagen en tijdstippen opnieuw werd gebeld om de kans op contact zo groot mogelijk te maken Respons Op basis van het adressenbestand, dat 5.887 door de corporaties aangeleverde adressen bevatte, hebben wij 602 geslaagde enquêtes onder huurders kunnen afnemen. We hebben ruim 1.000 adressen niet bereikt, omdat de telefoon na meerdere pogingen niet werd opgenomen, of omdat het telefoonnummer niet bleek te

65

kloppen. Vooral deze laatste groep was met 324 adressen groot, zeker ook in vergelijking tot het kopersonderzoek. Als we de daadwerkelijk bereikte adressen (1.452) als uitgangspunt nemen, hebben we een respons van 41,5 procent gerealiseerd. Dat is een fractie meer dan in het kopersonderzoek (40,6 procent). Tabel B1.2 maakt duidelijk dat de respons ook evenredig is met de getalsmatige verhoudingen tussen de door de corporaties aangeleverde populaties. Voorts hebben we in tabel B1.1 de respons van de huurders naast de kopers gezet. Duidelijk wordt dat de huurders veel vaker in huurgedomineerde gebieden wonen dan de kopers. Tabel B1.1 Respondenten naar categorie en woningmarktgebied. Markconforme kopers


Huurders

Aantal

Procent

Aantal

Procent

Aantal

Procent

Ja

163

57,0

110

44,2

210

34,9

Nee

123

43,0

139

55,8

392

65,1

Totaal

286

100,0

249

100,0

602

100,0

Koopgedomineerde woningmarkt

Omdat het aantal beschikbare adressen veel groter was dan in het kopersonderzoek (1.643 adressen), is de werkwijze iets anders geweest. Op basis van de relatieve inbreng van elke corporatie in het totale adressenbestand (5.887 adressen), hebben we per corporatie een streefaantal bepaald, rekening houdend met de verdeling over koop- versus huurgedomineerde postcodegebieden. Binnen de grenzen van deze quotering zijn de interviewers aselect gaan bellen. De respons komt daardoor nagenoeg volledig overeen met het relatieve aandeel van elke corporatie in het totale adressenbestand. In het kopersonderzoek waren uiteindelijk alle beschikbare adressen nodig om tot een acceptabele respons te komen; in het huurdersonderzoek niet. Tabel B1.2 Onderzoekspopulatie en respons per corporatie en woningmarktgebied Corporatie

Com.wonen

Populatie, verkoopgedomineerd of niet

Respons, verkoopgedomineerd of niet

Nee

Ja

Totaal

Procent

Nee

Ja

Totaal

Procent

93

0

93

1,6

10

0

10

1,7

Dudok Wonen

314

21

335

5,7

34

2

36

6,0

In

183

91

274

4,7

19

9

28

4,7

Parteon

16

267

283

4,8

2

28

30

5,0

Sité

278

86

364

6,2

28

9

37

6,1


931

0

931

15,8

Wonen Limburg

55

606

661

11,2

94

0

94

15,6

5

65

70

11,6

Woonbron

639

190

829

14,1

65

15

80

13,3

Woonconcept

369

334

703

11,9

41

37

78

13,0

Woonwaard

87

240

327

5,6

9

24

33

5,5

De Woonplaats

397

208

605

10,3

41

21

62

10,3

De Nieuwe Unie

482

0

482

8,2

44

0

44

7,3

3844

2043

5887

100,0

392

210

602

100,0

Totaal

66


Naast de verdeling van respondenten over de corporaties, is het ook aardig om de ruimtelijke verdeling over verschillende steden en dorpen te zien (zie tabel B1.3). Dit maakt duidelijk dat er een grote spreiding is in de omvang van de woonplaatsen. Zowel kleine dorpjes als grote steden, en alles daar tussenin zijn vertegenwoordigd. Tabel B1.3 Overzicht aantal respondenten (huurders) per plaats Plaats

Koopgedomineerd

Huurgedomineerd

Totaal

ALKMAAR

12

9

21

ARNHEM

0

94

94

CAPELLE AAN DEN IJSSEL

0

3

3

CASTENRAY

1

0

1

9

28

37

21

41

62

DOETINCHEM ENSCHEDE GEIJSTEREN

1

0

1

GRONINGEN

9

19

28

12

0

12

HILVERSUM

2

34

36

HOOGEVEEN

3

7

10

HEERHUGOWAARD

KOOG AAN DE ZAAN

9

0

9

KROMMENIE

18

0

18

LEUNEN

12

0

12

MEERLO

2

0

2

MEPPEL

5

32

37

MERSELO

6

0

6

NOORDSCHESCHUT

1

0

1

OIRLO

6

0

6

OOSTRUM LB

3

0

3

ROTTERDAM

15

116

131

STEENWIJK

28

2

30

VENRAY

21

5

26

VEULEN

2

0

2

WANSSUM

6

0

6

IJSSELSTEIJN (LB)

5

0

5

ZAANDAM TOTAAL

1

2

3

210

392

602

De respondenten die in koopgedomineerde gebieden wonen, treffen we vooral aan in de kleinere steden, zoals Heerhugowaard, Krommenie, Steenwijk en Venray. De huurgedomineerde gebieden zijn vooral te vinden in Arnhem, Hilversum, Meppel en Rotterdam.

67

68


BIJLAGE 2 TOELICHTING STATISTISCHE BEWERKINGEN

Een belangrijk doel van ons onderzoek is het achterhalen van mogelijke verbanden tussen het kopen van een woning en de empowerment van kopers. Hiervoor hebben wij diverse statistische analysemethoden toegepast die wij voor de leesbaarheid niet in het rapport zelf hebben uitgelegd. Die uitleg staat samengevat in deze bijlage. Voor de analyses hebben wij gebruikgemaakt van het statistische programma SPSS. Emancipatieschalen en hun betrouwbaarheid Emancipatie is een van de drie dimensies van empowerment. In ons onderzoek hebben wij op basis van de literatuurstudie de emancipatie van kopers in beeld proberen te brengen met drie emancipatieschalen: woninggerelateerde emancipatie, controle en eigenwaarde. Elke schaal bestaat uit een aantal vragen waar respondenten konden kiezen uit vijf antwoordcategorieën, van zeer mee eens tot zeer mee oneens. Bij de schaalconstructie ten aanzien van de huurders zijn we op dezelfde wijze te werk gegaan als bij de kopers. Niet alleen zijn dezelfde vragen gesteld, we hebben ook gekeken in hoeverre de voor de kopers ontwikkelde emancipatieschalen ook bruikbaar zijn voor de huurders.13 Om de betrouwbaarheid van de drie emancipatieschalen te meten hebben we Crohnbach’s alfa (α) berekend (Carmines & Zeller 1979). Hoe hoger de score, hoe hoger de betrouwbaarheid. Wanneer één of meer vragen binnen een emancipatieschaal een afwijkend patroon hebben, kan men besluiten deze vraag weg te laten om de betrouwbaarheid van de hele schaal te verbeteren. In dit onderzoek hebben wij dat op twee manieren onderzocht. Ten eerste hebben we gekeken hoe we voor zowel de huurders als de kopers afzonderlijk betrouwbare schalen konden samenstellen. De bijbehorende waarden van Crohnbach’s alfa (α) staan vermeld in tabel B2.1. Vervolgens hebben dat ook gedaan voor de totale groep respondenten. Beide exercities leiden tot een vergelijkbaar resultaat, waarbij het bij twee schalen nodig was om bepaalde vragen weg te laten om de betrouwbaarheid van de hele schaal te verbeteren. Tabel B2.1 Waarden van Crohnbach’s alfa (α) voor de emancipatieschalen Crohnbach’s alfa (α)

Kopers

Huurders

Totale respons

Schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’

0,57

0,60

0,57


0,62

0,53

0,57

Schaal ‘eigenwaarde

0,68

0,70

0,69

Strikt genomen voldoet de betrouwbaarheid van de schalen ‘woninggerelateerde emancipatie’ en ‘controle’ niet aan de eisen. Vuistregel in de statistiek is dat Crohn-bach’s alfa (α) een waarde van ongeveer 0,7 of meer moet hebben, al wordt in de praktijk ook vaak een ondergrens van 0,6 gebruikt. In het literatuuronderzoek zagen we dat in andere situaties de Crohnbach’s alfa (α) doorgaans wel aan de genoemde eis voldoet. De verklaring voor dit verschil ligt mogelijk in het gegeven dat de schalen gebaseerd

13

Door een programmeerfout is één stelling die in het kopersonderzoek is gebruikt, per abuis niet voorgelegd aan de huurders. Het gaat om de laatste stelling in het blok ‘Empowerment’ in de vragenlijst: ‘Vaak denk ik dat ik nergens goed voor ben’. Deze stelling is in de analyses van de kopers alsnog verwijderd. Dat verklaart waarom scores van de kopers in dit rapport in sommige gevallen afwijken van het afzonderlijke kopersrapport. Zie bijvoorbeeld de correlaties tussen de emancipatieschalen.

69

zijn op buitenlands onderzoek, waardoor allerlei culturele factoren ervoor zorgen dat de samenhang tussen de gebruikte stelling in de schaal in bijvoorbeeld Engeland groter is dan in Nederland. We ondervangen dit probleem door, met uitzondering van de schaal ‘eigenwaarde’, niet alleen naar de totaalscores van de eerste twee schalen te kijken, maar ook naar de afzonderlijke stellingen daarbij (zie hoofdstuk 4). We vergelijken deze één-op-één voor de huurders en de kopers, om te achterhalen in hoeverre er sprake is van verschillen tussen beide groepen. De verwijderde stellingen en de antwoorden van respondenten staan hieronder vermeld. Tabel B2.2 Verwijderde stellingen uit de schaal ‘woninggerelateerde emancipatie’ Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

Ik maak me zorgen dat ik mijn huis kwijtraak. ***

3,0

8,7

3,8

65,0

19,5

Mijn huiselijk leven heeft een vast patroon. ***

9,5

69,9

7,6

11,6

1,5

Ik maak me zorgen dat ik mijn huis kwijtraak. ***

0,5

5,5

2,3

69,3

22,3

Mijn huiselijk leven heeft een vast patroon. ***

8,7

77,7

3,4

9,1

1,2

Categorie

Kopers:

Huurders:

*** Significant verschil tussen huurders en kopers.

Een overgrote meerderheid van de respondenten maakt zich geen zorgen dat ze hun huis kwijtraken. Voor een relatief kleine groep is dat wel een kwestie. De kopers onderschrijven de stelling significant vaker (twaalf procent) dan huurders (zes procent). De stelling ‘Mijn huiselijk leven heeft een vast patroon’ kan eveneens op instemming rekenen van een ruime meerderheid. In dit geval zien we dat huurders het significant vaker ‘eens’ of ‘zeer eens’ zijn (86 procent) met de stelling dan kopers (79 procent).

70


Tabel B2.3 Verwijderde stellingen uit de emancipatieschaal ‘controle’, in procenten Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

3,0

26,5

19,8

47,8

2,9

19,3

71,2

5,3

3,8

0,4

6,4

61,9

13,8

15,7

2,1

2,0

25,6

21,2

49,7

1,5

Ik kan meestal goed voor mezelf opkomen. ***

26,3

65,4

4,2

3,4

0,7

Ik kan min of meer bepalen wat er in mijn leven gebeurt.***

10,6

63,6

9,6

15,3

0,8

Categorie

Kopers: Er is vaak geen manier om me voor tegenvallers te beschermen. Ik kan meestal goed voor mezelf opkomen. *** Ik kan min of meer bepalen wat er in mijn leven gebeurt. *** Huurders: Er is vaak geen manier om me voor tegenvallers te beschermen.

*** Significant verschil tussen huurders en kopers.

Bij twee van de drie verwijderde stellingen is er sprake van een significant verschil tussen kopers en huurders. Zo zijn huurders het vaker dan kopers ‘zeer eens’ met de stelling: ‘Ik kan meestal goed voor mezelf opkomen’. Per saldo is het aandeel respondenten dat deze stelling onderschrijft (91 procent), even groot bij huurders en kopers. We zien echter dat de huurders vaker de bovenkant van de schaal kiezen en dus in positieve zin uitgesprokener zijn. Van de kopers vindt ruim twee derde dat ze min of meer kunnen bepalen wat er in hun leven gebeurt. Bij de huurders onderschrijft echter bijna driekwart deze stelling. Kortom, de huurders vinden significant vaker dan kopers dat ze min of meer kunnen bepalen wat er in hun leven gebeurt. Als laatste komen we nog even terug op de emancipatieschaal ‘eigenwaarde’. Zoals hiervoor opgemerkt is de interne validiteit van deze schaal wel voldoende om ons te beperken tot een analyse van alleen de schaal en niet de verschillen tussen kopers en huurders op de individuele onderliggende stellingen. Voor de volledigheid geven de we uitkomsten voor de huurders wel weer in tabel B2.4.

71

Tabel B2.4 Emancipatieschaal ‘eigenwaarde’, huurders, in procenten Zeer mee eens

Mee eens


Mee oneens

Zeer mee oneens

1. Ik denk dat ik een goed mens ben, of tenminste niet slechter dan anderen.

20,3

74,1

3,7

1,5

0,3

2. Ik vind dat ik in de meeste dingen niet erg succesvol ben.

1,0

11,6

9,4

70,0

7,9

16,4

77,7

2,9

2,9

0,2

1,0

6,8

5,4

71,1

15,7

19,6

71,1

5,2

3,9

0,2

2,0

17,5

10,1

61,2

9,1

29,7

63,6

3,7

2,5

0,5

0,0

4,7

4,6

65,4

25,3

11,5

67,8

9,3

10,8

0,7

Huurders

3. Ik denk dat ik verschillende goede kwaliteiten bezit. 4. Ik vind dat ik weinig heb om trots op te zijn. 5. Ik heb een positieve houding ten opzichte van mezelf. 6. Ik zou willen dat ik meer respect voor mezelf had. 7. Over het algemeen ben ik tevreden met mezelf. 8. Ik voel me vaak nutteloos. 9. Ik kan dingen net zo goed als de meeste andere mensen. Cronbach’s α = 0,70.

Net als de kopers gaven de huurders in de regel antwoorden waarin zij zichzelf neerzetten als mensen met een sterk gevoel van eigenwaarde. Ruim 90 procent was het ‘eens’ of ‘zeer eens’ met stellingen die getuigen van eigenwaarde, zoals stelling 7: ‘over het algemeen ben ik tevreden met mezelf’ (zie stellingen 1, 3 en 5 in tabel B2.4). Ongeveer 90 procent was het ‘oneens’ tot ‘zeer oneens’ met stellingen die wijzen op gebrek aan eigenwaarde, zoals stelling 4 en 8: ‘Ik vind dat ik weinig heb om trots op te zijn’ en ‘Ik voel me vaak nutteloos’. Wat lagere scores vinden we terug bij de stellingen over succes en vaardigheden. Tegen de 80 procent kan zich niet vinden in de stelling ‘Ik vind dat ik in de meeste dingen niet erg succesvol ben’ (stelling 2). Een zelfde aandeel is het niet eens met stelling 9: ‘Ik kan dingen net zo goed als de meeste andere mensen’. Dit impliceert dat circa een op de acht huurders niet zo’n hoge dunk van zichzelf heeft als het gaat om succes en vergelijking van de eigen kunde en vaardigheden met die van anderen. Een iets afwijkend beeld heeft stelling 6: ‘Ik zou willen dat ik meer respect voor mezelf had’. Met deze uitspraak is 20 procent van de huurders het ‘eens’ of ‘zeer eens’, wat wijst op een beperkte eigenwaarde en zelfrespect. Samenhang tussen de emancipatieschalen Voordat we de relatie tussen emancipatie en andere variabelen onderzochten, hebben wij eerst de samenhang tussen de verschillende emancipatieschalen statistisch getoetst met behulp van de Pearson Correlatie Coëfficiënt. Wanneer deze coëfficiënt 1 bedraagt, is er sprake van een perfecte lineaire samenhang tussen twee variabele. Bij een coëfficiënt van 0 is er helemaal geen verband tussen beide variabelen. De correlatiecoëfficiënt geeft de striktheid van het lineaire verband tussen twee variabelen. Voor de emancipatieschalen vonden we voor de kopers, respectievelijk de huurders de volgende verbanden:

72


Tabel B2.5 Correlaties tussen de emancipatieschalen bij de kopers Schalen


Controle

Eigenwaarde

Woninggerelateerde

Pearson correlatie

1

-0,075

0,171

Emancipatie


-

0,087

0,000

525

524

522

-0,075

1

0,481

0,087

-

0,000

524

527

523

Pearson correlatie

0,171

0,481

1


0,000

0,000

-

522

523

524


Controle

Eigenwaarde

Aantal (N) Controle

Pearson correlatie Significantie (2tailed) Aantal (N)

Eigenwaarde

Aantal (N)

Tabel B2.6 Correlaties tussen de emancipatieschalen bij de huurders Schalen Woninggerelateerde

Pearson correlatie

1

-0,032

0,135

Emancipatie


-

0,437

0,001

590

584

584

-0,032

1

0,346

0,437

-

0,000

584

588

585

Pearson correlatie

0,135

0,346

1


0,001

0,000

-

584

585

588

Aantal (N) Controle

Pearson correlatie Significantie (2tailed) Aantal (N)

Eigenwaarde

Aantal (N)

Tussen de schalen ‘controle’ en ‘eigenwaarde’ bestaat een correlatiecoëfficiënt van 0,481 bij de kopers en 0,346 bij de huurders. Dit wijst vooral bij de kopers op een duidelijk positief verband, al is deze niet perfect lineair. De significatie, ook wel p-waarde genoemd, vermeldt de kans dat het gevonden verband niet is terug te vinden in de steekproef van alle door corporaties aangeleverde adressen. Deze kans is voor het verband tussen ‘controle’ en ‘eigenwaarde’ met een p-waarde van 0,000, dus heel klein. Hetzelfde geldt voor het verband tussen ‘woninggerelateerde emancipatie’ en ‘eigenwaarde’, alleen is het verband zwak: 0,171 bij de kopers en 0,135 bij huurders. In het onderzoek gebruiken wij een significantieniveau van 0,05. Verbanden met een hogere waarde beschouwen wij als niet significant. De Pearson Correlatie Coëfficiënt kun je alleen gebruiken bij interval- of ratiovariabelen. Veel variabelen in ons onderzoek zijn ordinaal. Voor dergelijke variabelen hebben we de Spearman's rho als analysemethode gebruikt om de lineaire samenhang tussen twee variabelen te meten.

73

Verschillen tussen groepen In ons onderzoek zijn we op zoek naar significante verschillen tussen groepen. Hiervoor gebruikten we Pearson Chi-Kwadraat-toets. Deze analysemethode is geschikt voor nominale variabelen, zoals koopvorm (marktconform/niet-marktconform) en woningmarktgebied (koopgedomineerd/huurgedomineerd). De ChiKwadraat-toets gaat ervan uit dat er geen verband bestaat tussen twee variabelen, bijvoorbeeld tussen de koopvorm en de mate waarin kopers actief in de buurt zijn. Bij het uitvoeren van de statistische analyses gaan we ervan uit dat groepen niet van elkaar verschillen. In statistisch jargon noemen we dat de nulhypothese. In ons onderzoek toetsen wij of we deze nulhypothese kunnen weerleggen. Wij concluderen bijvoorbeeld in het onderzoek onder de kopers dat eigenaren van marktconform en nietmarktconform verkochte woningen significant van elkaar verschillen in hun vertrouwen in andere mensen. Kopers van niet-marktconforme koopwoningen hebben namelijk minder vertrouwen in andere mensen. De pwaarde 0,031 (ofwel 3,1 procent) geeft de kans dat we ten onrechte concludeerden dat beide groepen van elkaar verschillen. Deze waarde is kleiner dan 0,05 (oftewel vijf 5 procent), dus kunnen we de nulhypothese verwerpen en constateren we dat kopers van markconforme woningen op het punt van algemeen vertrouwen wel degelijk verschillen van de kopers van niet-marktconforme woningen. Zoals eerder opgemerkt zijn veel variabelen in ons onderzoek ordinaal. Veel vragen zijn in de vorm van een stelling geformuleerd, waarbij respondenten konden kiezen uit vijf antwoordcategorieën, van zeer mee eens tot zeer mee oneens. In veel gevallen willen we graag weten of kopers en huurders van elkaar verschillen in hun antwoorden op bepaalde stellingen. We hebben hiervoor de zogenaamde Mann-Whitney-toets gebruikt. De Mann-Whitney-toets gaat uit van dezelfde veronderstellingen als de reeds besproken Chi-Kwadraat-toets, maar is krachtiger en nauwkeuriger dan de Chi-Kwadraat-toets als er ordinale variabelen vergeleken worden. In het onderzoek gaan we elke keer uit van de nulhypothese dat kopers en huurders niet van elkaar verschillen. Vervolgens wordt per stelling getoetst of deze nulhypothese weerlegd kan worden. Bij de analyse van de totaalscores van de emancipatieschalen zijn we nagegaan of de resultaten van marktconforme kopers significant verschillen van die van de niet-marktconforme kopers en de huurders. Om te beoordelen of groepen significant van elkaar verschillen, hebben we gebruik gemaakt van variantieanalyses (ANOVA). Bij een variantieanalyse wordt gekeken of de gemiddelden van drie of meer groepen aan elkaar gelijk zijn. De variantie is een maat om de spreiding van uitkomsten rondom het gemiddelde te bepalen. De variantieanalyse toetst of de variantie binnen een groep significant groter is dan de variatie tussen groepen. Het resultaat voor dit onderzoek is hieronder (gedeeltelijk) afgebeeld.

74


Tabel B2.7 Gemiddelde scores op de emancipatieschalen, per bewonerscategorie Schalen Woninggerelateerde Emancipatie

Controle

Eigenwaarde

Categorie

Aantal

Gemiddelde

Minimum

Maximum


300

16,223

7,0

30,0

Niet-marktconforme kopers

225

16,093

7,0

24,0

Huurders

590

16,186

7,0

28,0

Totaal

1115

16,178

7,0

30,0


303

9,419

4,0

20,0


224

9,652

4,0

20,0

Huurders

588

9,813

4,0

17,0

Totaal

1115

9,674

4,0

20,0


299

18,679

9,0

31,0


225

18,836

9,0

30,0

Huurders

588

18,391

9,0

35,0

Totaal

1112

18,558

9,0

35,0

Noot: vet gedrukt zijn de gemiddelden die volgens de variantieanalyse significant van elkaar verschillen (p<0,05). Hoe hoger de gemiddelde waarde op een schaal, des te ‘slechter’ scoort een respondent.

De bovenstaande analyse is vervolgens nog verfijnd door gebruik te maken van lineaire regressieanalyses. In dit type analyse wordt het verband tussen één afhankelijke variabelen en diverse onafhankelijke variabelen onderzocht. Met andere woorden, je probeert de waarden van een bepaalde variabele correct te voorspellen door te kijken in hoeverre een combinatie van andere factoren samenhangt met deze centrale variabele. In dit onderzoek analyseren we in hoeverre de eigendomsvorm van de woning (kopers versus huurders) samenhangt met de score op de emancipatieschalen als tegelijkertijd allerlei sociaaleconomische kenmerken van de kopers en huurders worden meegenomen (zie paragraaf 5.3). Een variant op de lineaire regressieanalyse is de logistische regressieanalyse. Het belangrijkste verschil is dat de afhankelijke variabele slechts uit twee categorieën bestaat, waar bij lineaire regressieanalyse sprake is van een afhankelijke variabele die een reeks waarden kan aannemen. In dit rapport hebben we logistische regressieanalyse twee keer gebruikt, namelijk bij de analyse van kenmerken die de kans op koop van de huurwoning onderzoekt, en de analyse van de huurders die verklaart welke factoren samenhangen met het serieus in overweging nemen van het koopaanbod. Het voordeel van regressieanalyses ten opzichte van enkelvoudige correlaties is dat ze rekening houden met de invloed van andere factoren (dan alleen koop/huur). Daar waar correlatieanalyse een samenhang tussen koop/huur en de emancipatieschaal zou kunnen aanwijzen, kan regressieanalyse duidelijk maken of die samenhang door andere verschillen dan eigendomsvorm bepaald wordt (bijvoorbeeld inkomens- of opleidingsverschillen), of dat het onderscheid koop-huur een zelfstandig effect heeft op de emancipatieschaal. Met andere woorden, regressieanalyses leveren meer informatie op over factoren die van belang zijn voor emancipatie. Ze stellen ons echter niet in staat om aan te geven in hoeverre er sprake is van causale verbanden.

75

76


BIJLAGE 3 GERAADPLEEGDE LITERATUUR

Akey, T. M., Marquis, J. G., & Ross, M. E. (2000) Validation of scores on the Psychological Empowerment Scale: A measure of empowerment for parents of children with a disability, Educational and Psychological Measurement, 60(3), 419-438. Blokland, H. (1995) Wegen naar vrijheid: Autonomie, emancipatie en cultuur in de westerse wereld. Amsterdam/Meppel, Boom. Blokland, T. (2003) Urban Bonds. Cambridge, UK: Polity. Blokland, T. (2008) Oog voor elkaar. Amsterdam: Amsterdam University Press. Elsinga, M. & J. Hoekstra (2004) De betekenis van eigenwoningbezit, Achtergrondstudie bij het advies Op eigen kracht: Eigen woningbezit in Nederland. Den Haag, VROM-Raad. Groves, R., A. Murie & C. Watson (2007) ‘From Tenants to Home-Owners: Change in the Old Welfare States’, in R. Groves, A. Murie & C. Watson (eds.) Housing and the New Welfare State: Perspectives from East Asia and Europe, pp. 177-193. Aldershot, Ashgate. Gurney, C. (1999) ‘Pride and prejudice: Discourses of Normalisation in Public and Private Accounts of Home Ownership’, Housing Studies, 14(2), 163-183. Hiscock, R., A. Kearns, S. Macintyre & A. Ellaway (2001) ‘Ontological security and Psycho-Social Benefits from the Home: Qualitative Evidence on Issues of Tenure’, Housing, Theory and Society, 18 (1-2), 50-66. Kearns, A., R. Hiscock, A. Ellaway & S. Macintyre (2000) ‘‘Beyond Four Walls’: The Psycho-social benefits of Home: Evidence from West Central Scotland’, Housing Studies, 15(3), 387-410. Kemeny, J. (1995) From public to social market: rental policy strategies in comparative perspective. London, Routledge. Kleit, R.G. & W. Rohe (2005) ‘Using Public Housing to Achieve Self-Sufficiency: Can We Predict Succes?’ Housing Studies, 20(1), 81-105. Papa, O., N. Bosch & M. Ket (2002) De effecten van verkoop van sociale huurwoningen. Rotterdam, SEV. Rex, J. & R. Moore (1967) ‘Race, Community and Conflict’. London, Oxford University Press. Ronald, R. (2008) ‘The ideology of home ownership: home owner societies and the role of housing’. London, Palgrave Macmillan.

77

Saunders, P. (1990) A Nation of Homeowners. London, Unwin Hyman. Sennett, R. (2007) The Culture of the New Capitalism. New Haven: Yale University Press. Somerville, P. (1998) ‘Empowerment through Residence’, Housing Studies, 13(2), 233-257. Sztompka, P. (1999) Trust: A Sociological Theory. Cambrigde, Massachusets: Cambridge University Press. Turner, J.F.C. (1982) ‘Issues in self-help and self-managed housing’, in P. Ward (ed.) Self-help Housing: A Critique. London, Mansell Publishing, pp. 99-113. Ward, C. (1976) Housing: An Anarchist Approach. London, Freedom Press. Willis, P. (1977/1981), Learning to Labour. How Working Class Kids Get Working Class Jobs. Farnborough, Hants: Saxon House, 1977 / New York: Columbia University Press, 1981. Zimmerman, M. (1995) Psychological empowerment: Issues and illustrations, American Journal of Community Psychology, 23(5), 581-599. Zimmerman, M. & J. Rappaport (1988) ‘Citizen participation, perceived control and psychological empowerment’, American Journal of Community Psychology, 16(5), 725-750.

78


Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van •

SEV, Rotterdam

•

Com.wonen, Rotterdam

•

WoonFriesland, Grou

•

De Nieuwe Unie, Rotterdam

•

De Woonplaats, Enschede

•

Dudok Wonen, Hilversum

•

In, Groningen

•

Parteon, Zaandam

•

Sité, Doetinchem

•

Volkshuisvesting Arnhem, Arnhem

•

Wonen Venray, Venray

•

Woonbron, Rotterdam

•

Woonconcept, Meppel

•

Woonwaard, Alkmaar

COLOFON Een verkenning in opdracht van SEV Uitgave

SEV

Auteurs

Marja Elsinga, Talja Blokland, Gerard van Bortel, Christien Klaufus (fase 1) Marja Elsinga, Reinout Kleinhans, Sake Zijlstra, Talja Blokland (fase 2) m.m.v. Cor Lamain Eric Harms: Samenvatting

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

Freya Zwartewaalsloot, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Rotterdam, december 2008.

79

EEN EIGEN HUIS, EEN BETER LEVEN?

Recommend Documents