BLAUWDRUK 2 COÖPERATIES IN DE BOUW LEVANTO VZW ESF OPROEP 258 COÖPERATIEF ONDERNEMEN FEBRUARI 2014

BLAUWDRUK 2 COÖPERATIES IN DE BOUW -

CVBA DE BOUWERIJ 1.0. CVBA-VSO DE BOUWERIJ 2.0.

LEVANTO VZW

ESF OPROEP 258 COÖPERATIEF ONDERNEMEN

FEBRUARI 2014

Met dank aan:

BEKNOPTE SAMENVATTING Levanto vzw wil samen met enkele partners co-creatief inzetten op het kruispunt wonen & werken. Samen streven we ernaar een blauwdruk te ontwikkelen die aan de volgende visie zal beantwoorden: (1) Er wordt via de coöperatieve onderneming ingezet op het gefaseerd ontsluiten van renovatiemogelijkheden en het realiseren van kleinschalige bouwprojecten in de regio Antwerpen. (2) De renovatieprojecten creëren stageplaatsen & werkgelegenheid voor de doelgroepwerknemers van Levanto, die binnen de organisatie een opleiding bouw volgen.

Hoofdstuk: Beknopte samenvatting

(3) Deze opgeknapte panden zullen worden aangeboden bij voorkeur op de sociale huurmarkt via de sociale verhuurkantoren (SVK’s).

ii

WOORD VOORAF Deze blauwdruk betreffende de cvba’s Bouwerij 1.0. en 2.0. situeert zich binnen ESF oproep 258 coöperatief ondernemen, gelanceerd op 29 juni 2012. Deze oproep had als doel nieuwe blauwdrukken te creëren binnen bepaalde prioritaire niches (waaronder sociale economie) voor vernieuwende organisatie- en financieringsmodellen voor coöperatief ondernemen. Levanto had als idee om samen met partners co-creatief in te zetten op het kruispunt van wonen en werken en een coöperatieve blauwdruk te ontwikkelen die binnen de regio Antwerpen enerzijds renovatiemogelijkheden en kleinschalige bouwprojecten zou ontsluiten en anderzijds stageplaatsen en werkgelegenheid zou creëren voor doelgroepwerknemers. De opgeknapte panden zouden tot slot aangeboden worden op de sociale huurmarkt via sociale verhuurkantoren. Een blauwdruk uitdokteren vraagt veel inzet, geduld en engagement. Er komt veel bij kijken en onderweg komen onverwachte meevallers, maar ook hindernissen tevoorschijn. Het is dan ook dankzij de inzet van en de interactie met verschillende organisaties dat deze blauwdruk tot stand is kunnen komen. Vooreerst willen we Minister Van den Bossche en het ESF Agentschap bedanken om ons de kans te geven dit project te kunnen uitwerken. Verder zouden we graag de volgende organisaties en personen willen bedanken voor hun specifieke bijdrage in dit project: CESOC, Coopburo, Curia advocaten, I-Propeller, Katrol architecten, alsook onze medewerker Conny Geerts voor haar inzet en opvolging van dit project. Ook willen we alle geïnterviewden bedanken die tijd voor ons vrijmaakten om ons ter woord te staan en hun ervaringen met ons wilden delen: SVK Wonen en Werken/Habito vzw, SVK Kontich, Stad Antwerpen, Emmaüs Jeugdzorg Antwerpen, SVK De Poort vzw/Ethimmo cvba-vso, POM Antwerpen, Thuiszorg Antwerpen, PPJ, AG Kinderopvang, Psychiatrisch verzorgingstehuis MIN Antwerpen, SLO Antwerpen, Sinergiek en AG Vespa. Tot slot willen we onze partners, SVKA en CAW Metropool danken voor hun input om Bouwerij 2.0. concreet vorm te geven. Wij hopen ook van harte dat deze blauwdruk als inspiratie zal dienen voor gelijkaardige initiatieven.

Levanto vzw

Levanto hoofdzetel Clara Snellingsstraat 47 2100 Deurne T: 03 270 34 00 www.levanto.be

Hoofdstuk: Woord vooraf

Februari 2014

iii

INHOUD Beknopte samenvatting ...........................................................................................................................................ii Woord vooraf .......................................................................................................................................................... iii Inhoud ..................................................................................................................................................................... iv Lijst van afkortingen ................................................................................................................................................ vi Inleiding................................................................................................................................................................... 1 De initiatiefnemers.......................................................................................................................................... 2 1.1. 1.1.1.

Levanto vzw ....................................................................................................................................... 2

1.1.2.

Activiteiten ........................................................................................................................................ 2

1.1.3.

Historiek Levanto vzw ....................................................................................................................... 3

1.2.

Sociaal ondernemen.......................................................................................................................... 4

1.2.2.

Initiatief nemende afdelingen binnen Levanto ................................................................................. 4 Situering initiatief voor de CVBA-VSO Bouwerij 2.0. ............................................................................ 5

Het probleem .................................................................................................................................................. 6 2.1.

3.

Situering initiatief voor de CVBA 1.0. .................................................................................................... 4

1.2.1.

1.3. 2.

Levanto vzw ........................................................................................................................................... 2

Situering van de uitdagingen ................................................................................................................. 6

2.1.1.

Sociale Tewerkstelling: de afstand tot de arbeidsmarkt verkleinen ................................................. 6

2.1.2.

Sociale dumping: concurrentie op de arbeidsmarkt ......................................................................... 6

2.1.3.

Van sociale organisatie naar sociale onderneming ........................................................................... 7

2.1.4.

Betaalbaar wonen (cvba-vso Bouwerij 2.0.)...................................................................................... 7

Het coöperatieve idee ..................................................................................................................................... 9 3.1.

CVBA Levanto Bouwerij 1.0. .................................................................................................................. 9

3.1.1.

Missie en visie ................................................................................................................................... 9

3.1.2.

Activiteiten ...................................................................................................................................... 10

3.1.3.

Geografische afbakening ................................................................................................................. 10

3.1.4.

Vennoten ......................................................................................................................................... 10

3.1.5.

Argumentatie .................................................................................................................................. 11

3.2.

CVBA – VSO De Bouwerij 2.0. .............................................................................................................. 12

3.2.1.

Missie en visie ................................................................................................................................. 12

3.2.2.

Activiteiten ...................................................................................................................................... 14

3.2.3.

Geografische afbakening ................................................................................................................. 15

3.2.4.

Vennoten ......................................................................................................................................... 15

3.2.5.

Argumentatie .................................................................................................................................. 18

3.3.

Overzicht.............................................................................................................................................. 19

Hoofdstuk: Inhoud

1.

iv

Bouwstenen voor een business plan ............................................................................................................ 20 4.1.

Projectnetwerk en aanpak................................................................................................................... 20

4.2.

Stakeholderanalyse ............................................................................................................................. 22

4.2.1.

Wat betreft de cvba 1.0 .................................................................................................................. 22

4.2.2.

Wat betreft de cvba-vso 2.0. ........................................................................................................... 25

4.3.

Corporate Governance ........................................................................................................................ 29

4.4.

Marketing en communicatie ............................................................................................................... 33

4.4.1.

Welke markt wensen we te bedienen? ........................................................................................... 33

4.4.2.

Marketingmix .................................................................................................................................. 35

5.

HRM .............................................................................................................................................................. 37

6.

Financiele haalbaarheid ................................................................................................................................ 40 6.1. 6.1.1.

Structuur en verdeling ..................................................................................................................... 40

6.1.2.

De haalbaarheid van nettowinsten binnen de cvba 1.0. ................................................................. 40

6.2.

7.

8.

Financiele haalbaarheid van de cvba 1.0. ............................................................................................ 40

Financiele haalbaarheid van cvba-vso 2.0. .......................................................................................... 44

6.2.1.

Structuur en verdeling ..................................................................................................................... 44

6.2.2.

De haalbaarheid van nettowinsten binnen de cvba-vso 2.0. .......................................................... 45

Evaluatie van de coöperatieve werking ........................................................................................................ 52 7.1.

Link met de ICA definitie...................................................................................................................... 52

7.2.

Link met de ICA principes .................................................................................................................... 53

7.2.1.

Vrijwillig en open lidmaatschap ...................................................................................................... 53

7.2.2.

Democratische controle door de leden........................................................................................... 54

7.2.3.

Economische participatie door de leden ......................................................................................... 55

7.2.4.

Autonomie en onafhankelijkheid .................................................................................................... 55

7.2.5.

Onderwijs, vorming en informatieverstrekking .............................................................................. 55

7.2.6.

Coöperatie tussen coöperaties ....................................................................................................... 56

7.2.7.

Aandacht voor de gemeenschap ..................................................................................................... 56

Bouwstenen van deze blauwdruk ................................................................................................................. 57 8.1.

Kansen ................................................................................................................................................. 57

8.2.

Knelpunten .......................................................................................................................................... 57

8.2.1.

Wat betreft de cvba 1.0. ................................................................................................................. 57

8.2.2.

Wat betreft de cvba-vso 2.0. ........................................................................................................... 58

8.3.

Hoofdstuk: Inhoud

4.

Randvoorwaarden ............................................................................................................................... 59

Bibliografie ............................................................................................................................................................ 60 Bijlagen ......................................................................................................................................................................

v

LIJST VAN AFKORTINGEN Arbeiders CAT: De minimumlonen van de bouwvakarbeiders zijn afhankelijk van de graad van beroepsbekwaamheid van de arbeider. De cao onderscheidt 6 categorieën van arbeiders. Alleen de werkgever oordeelt de graad van beroepsbekwaamheid van ieder bij hem in dienst zijnde arbeider. De werkgever bepaalt ook het hiermee overeenstemmende loon op grond van de schaal der regelingslonen. CAW: Het Centrum voor Algemeen Welzijnswerk is een hulp- en dienstverleningsorganisatie die volwassenen en jongeren met vragen en/of problemen wil verder helpen. IBO: Een opleidingsmaatregel die het aanwerven van een minder ervaren werkloze aantrekkelijk maakt. Sluit je een IBO-contract af met je werknemer, dan volgt eerst een opleiding van 1 à 6 maanden op de werkvloer. Tijdens deze opleiding moet je geen loon of RSZ betalen, enkel een productiviteitspremie. NEC: Normaal economisch circuit. PC: Paritair Comité. SVK: Sociaal verhuur kantoor. SW: sociale werkplaats TBS: Terbeschikkingstelling. VSO: Vennootschap met sociaal oogmerk. WEP: Het programma biedt langdurige werkzoekenden een begeleide competentieversterkende leerervaring op één of meerdere werkplekken aan gedurende maximaal 18 maanden. De competentieversterking is gericht op één of meerdere beroepsprofielen afhankelijk van de werkplekcontext. Werkervaring bestaat uit een werkervaring module en een inschakelingmodule die gericht is op de duurzame uitstroom van de doelgroepwerknemer naar de reguliere arbeidsmarkt, (ook het NEC genoemd).

Hoofdstuk: Lijst van afkortingen

VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. De VMSW is binnen het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (RWO) een extern verzelfstandigd agentschap dat instaat voor de ondersteuning van actoren en beleid op de sociale huisvestingsmarkt; zoals sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, sociale woonlening.

vi

INLEIDING We hebben binnen dit project gewerkt aan de ontwikkeling van twee modellen, omdat na onderzoek duidelijk werd dat onze doelstellingen (zie 1.3) niet in één model konden beantwoord worden. Een eerste model is de CVBA – Levanto Bouwerij 1.0.; een coöperatieve vennootschap die de bouwmarkt opgaat en waarbij de focus op sociale tewerkstelling ligt. Deze vennootschap bestaat uit Levanto entiteiten en is specifiek op maat van onze organisatie. Het tweede model is de CVBA-VSO Bouwerij 2.0. geworden, waarmee we ons koppelen aan stakeholders op het terrein van sociaal wonen en wonen voor kwetsbare groepen. Dit model is naar opschaalbaarheid en verspreiding interessanter voor de andere organisaties die intenties hebben om iets gelijkaardigs te doen. Daarom zal het zwaartepunt van onze blauwdruk bij de CVBA-VSO 2.0. liggen, maar we laten het niet na om voor de volledigheid ook alles te beschrijven van de CVBA 1.0.

Met de twee vennootschappen kunnen we de volgende doelstelling behalen: (1) Er wordt via de coöperatieve onderneming cvba-vso Bouwerij 2.0. ingezet op het gefaseerd ontsluiten van renovatiemogelijkheden en het realiseren van kleinschalige bouwprojecten in de regio Antwerpen. Dit innovatief business concept zal een hefboom betekenen voor doorgedreven renovaties. Met deze coöperatieve geloven we in ‘getting things done’ door krachten te bundelen. (2) De renovatieprojecten creëren stageplaatsen & werkgelegenheid voor de doelgroepwerknemers van Levanto, die binnen de organisatie een opleiding bouw volgen. De werken zullen bij voorkeur uitgevoerd worden door de nieuwe vennootschap cvba Bouwerij 1.0. De uitbouw van deze coöperatieve nemen we ook op in de blauwdruk.

Hoofdstuk: Inleiding

(3) Deze opgeknapte panden zullen worden aangeboden bij voorkeur op de sociale huurmarkt via de sociale verhuurkantoren (SVK’s).

1

1. DE INITIATIEFNEMERS 1.1.

LEVANTO VZW

1.1.1. Levanto vzw 1

De initiatiefnemer is Levanto vzw . Levanto is een sociale onderneming die inzet op het versterken van werkzoekenden en werknemers in het ontdekken en ontwikkelen van hun arbeidskansen via begeleiding, opleiding, werkervaring en bemiddeling. Voor werkgevers is Levanto een partner in hun zoektocht naar deskundige medewerkers en kwaliteitsvolle begeleiding van kwetsbare groepen op hun werkvloer. Als onderneming bieden we zeer diverse diensten aan in verschillende sectoren. We stimuleren individuen, bedrijven, publieke actoren en verenigingen gebruik te maken van onze dienstverlening. Werkzoekenden kunnen bij ons aan de slag voor de uitvoering van deze diensten. ‘Iedereen kan iets’, dat is onze overtuiging. We geloven dat ieder mens, hoe kwetsbaar ook, het vermogen heeft te groeien. Elke werkzoekende/werknemer van vandaag is én blijft een waardevolle werknemer van morgen. ‘Samen bereiken we meer’, dat is ons vertrekpunt. We ontwikkelen partnerschappen, omdat we onze missie enkel samen met anderen kunnen realiseren.

1.1.2. Activiteiten Jaarlijks maken zo’n 1970 mensen gebruik van een Levanto-traject waarvan o.a. 222 in een werkervaringstraject, 35 in ons dienstenchequebedrijf, een 50-tal in onze sociale werkplaats en 50 in een artikel 60-statuut, 438 in een opleiding van enkele maanden, 600 werkzoekenden in een intensieve trajectbegeleiding en 350 werknemers in loopbaanbegeleiding.

Hoofdstuk: De initiatiefnemers

Er staan 526 medewerkers op de payroll. Zo’n 165 daarvan zijn omkaderende medewerkers. We werken met een budget van € 16,8 miljoen waarvan zo’n 6 miljoen eigen inkomsten. De overige middelen komen van onze partners.

Figuur 1. Levanto trajecten

1

Maatschappelijke zetel: Clara Snellingsstraat 47, Deurne.

2

Activiteit



Huishoudhulp Bouw, decoratie, renovatie Schoonmaak



Alle bouwen renovatiewerken



Fietshaven

 

Schoonmaak voor kantoor, gespecialiseerde reiniging en glaswas Fietspunten Fietsverhuur stations Antwerpen Centraal en Berchem Herstel & onderhoud Regulatie Vélo’s Reiniging en deskundige herstelling van ons beeldenpatrimonium Verhuisopdrachten en volledige ontruimingen van inboedel tot strippen van gebouwen Besparingsmaatregelen doorvoeren voor gas en elektriciteit dankzij de energiescan Aanleg en onderhoud van groenparken en bos Distributie en opslag, transport, koerierdienst Scheepsonderhoud & matroos De jongeren in de proeftuin bouw doen ervaring op in de bouw, maar werken daarnaast ook in de ‘Houterij’: een schrijnwerkatelier dat meubels maakt van gerecupereerd materiaal. Tegelbakken, groenten kweken, houtbewerking Leerwerkbedrijf is een participatie van Levanto, Atel en Werkvormm, en zet in op de begeleiding van WEP’ers bij externe organisaties Jongeren werkwijzer WIJ Levanto Loopbaancentrum Opleiding logistiek assistent Schoonmaak in zorginstellingen

Monumentenzorg

  

Verhuis en ontruimingen



Energiescansnoeiers Groendienst



Logistiek



Matroos Jongeren

 

Arbeidszorg



Leerwerkbedrijf



Coaching

   

Logistiek assistent Zorg

Werkvorm / Traject



      

Tewerkstelling dienstencheques Sociale Werkplaats Fixit Opleidingen Werkervaring (wep+) Sociale Werkplaats Fixit Werkervaring (wep+) Lokale diensteneconomie Sociale inschakelingseconomie (Siné)



Sociale Werkplaats Fixit



Sociale Werkplaats Fixit



Lokale Diensteneconomie



Werkervaring



Werkervaring

 

Werkervaring Werkervaring



Arbeidszorg



Werkervaring (wep+)

   

Trajectcoaching Loopbaancoaching Opleidingen Werkervaring (wep+) Hoofdstuk: De initiatiefnemers

Service line

Tabel 1. Levanto activiteiten

1.1.3. Historiek Levanto vzw In augustus 2005 leidde een operationele fusie tussen vzw Buurt Ontwikkeling Maatschappij, vzw Vitamine W en vzw Bouwerij tot Levanto vzw. Het werd een operationele eenheid waarin de werkingen samen gingen. Zo ontstond de groep Levanto met vier clusters: Zorg & Schoonmaak, Logistiek, Trajectbegeleiding en Bouw & Milieu, gerugsteund door een centrale groep van ondersteunende diensten. Dit was de doorstart nadat duidelijk was dat de drie moeder vzw’s geen financiële mogelijkheden meer hadden om hun werking afzonderlijk verder te zetten. Levanto vzw werd juridisch opgericht op 1 januari 2009.

3

1.2.

SITUERING INITIATIEF VOOR DE CVBA 1.0.

1.2.1. Sociaal ondernemen Ondanks een toenemende krapte van de arbeidsmarkt en een groeiend aantal zogenaamde ‘knelpuntberoepen’ blijven met name de steden kampen met een hardnekkig werkloosheidsprobleem. Steden zijn immers bij uitstek een aantrekkingspool voor de sociaal zwakkeren in de maatschappij, die vaak een grote afstand tot de arbeidsmarkt vertonen. Dit probleem is niet nieuw, maar steeds nadrukkelijker verschuift deze maatschappelijke rol de voorbije jaren naar de sociale economie bedrijven. Echter, de druk op de sociale economie zal naar alle verwachting de komende jaren toenemen omwille van krimpende overheidsbudgetten, wijzigende regelgeving in lijn met Europese richtlijnen, en een toenemende vraag naar doorstroming van mensen uit de sociale economie naar reguliere ondernemingen. Dankzij de toenemende maturiteit van de sociale-economiesector wordt de grens met het ‘normaal economisch circuit’ steeds dunner, ontstaan gaandeweg meer voorbeelden van samenwerking tussen ‘reguliere’ en ‘sociale’ economie, en wordt er vaak ook ingezet op innovatie en ontwikkeling om stand te kunnen houden binnen deze nieuwe context. Sociale organisaties worden sociale ondernemingen. Verwacht mag worden dat de nogal kunstmatige opdeling tussen ‘sociaal’ en ‘regulier’ de komende jaren steeds meer zal vervagen.

1.2.2. Initiatief nemende afdelingen binnen Levanto De afdeling Bouw & Milieu huisvest de opleidingen bezetten, het Bouwbad en het project werkervaring Bouw (WEP). Daarnaast bestaat er ook de Sociale Werkplaats Fixit vzw. Deze projecten bezitten een erkenning als aannemer in bouw en een klasse 1 erkenning. Hierdoor konden we regelmatig samen werken met private welzijns vzw’s zoals CISO (Centrum voor Integratie en Samenleving Opbouw) of het verzelfstandigd vastgoed agentschap VESPA van de stad Antwerpen. Al snel bleek dat onze klasse 1 een te beperkte optie was voor de activiteiten die deze klanten ontwikkelden. Daarvoor was een klasse 2 erkenning onontbeerlijk; het werd een duidelijke voorwaarde voor verdere samenwerking met onze partners. Daarnaast realiseerden we ook dat deze klasse verhoging ook op het educatief en pedagogische vlak meer mogelijkheden bood voor onze mensen in opleiding. Gelet op de omvang en complexiteit van de klasse 2 werken zou dit zeker ook ons leerprogramma ten goede komen.


In samenwerking met het advocatenbureau Curia zijn we dan beginnen bouwen aan een dossier om onze klasse 2 erkenning te verkrijgen. Na een procedure van 1,5 jaar waarbij alle stukken verzameld werden en waar we ook een hoorzitting hebben moeten bijwonen bij de erkenningscommissie van de FOD Economie te Brussel, merkten we dat vzw’s geen toegang hadden tot een klasse 2 erkenning. Hoewel dit wettelijk nergens geregeld was werd snel duidelijk dat de bouwsector zich in de erkenningscommissie onbuigzaam opstelde. Dit was de situatie einde 2010. Ondertussen was er onder invloed van de Europese regelgeving ook de wet voor openbare aanbesteding in voege getreden. Dat betekende striktere selectievoorwaarden en ook minder mogelijkheden om voor sociale ondernemingen als Levanto om in te schrijven op openbare aanbestedingen omwille van de concurrentiewetgeving. Dit maakte het speelveld vele malen beperkter voor ons. We hebben nood aan een verbreding van ons werkveld om onze sociale tewerkstelling in de bouw te kunnen blijven garanderen. Door het collectiviseren van Levanto entiteiten binnen de afdeling Bouw, hopen we dit te bereiken.

4

1.3.

SITUERING INITIATIEF VOOR DE CVBA-VSO BOUWERIJ 2.0.

Daarnaast groeide langzaam de idee binnen de organisatie en in overleg met partners om een collectieve vennootschap op te richten om onze bouwactiviteiten te verankeren. Dit omdat we niet ‘zomaar’ willen bouwen, maar ons willen verbinden aan een partner met een vergelijkbare sociale missie. Enerzijds de tewerkstelling activering die we als Levanto voorstaan alsook het bouwen en renoveren van panden tot sociale woningen en of transitwoningen. Vanuit deze gedeelde visie ontstond de idee om tot een versterkt samenwerkingsmodel te komen.


Bij aanvang gingen we ervan uit dat we deze twee missies met 1 coöperatieve vennootschap een antwoord zouden bieden. Maar gaandeweg werd duidelijk dat deze twee missies het best gediend waren met een eigen vennootschapsstructuur.

5

2. HET PROBLEEM Met de coöperatieven zetten we in op een kruispunt van de problematieken wonen & werken. We hebben toegewerkt naar twee coöperatieve modellen, om deze op een zo efficiënt mogelijke manier te kunnen beantwoorden. 2



CVBA Bouwerij 1.0 . Het eerste model vertrekt vanuit de bundeling van krachten binnen Levanto. We streven naar de oprichting van een vennootschap, waarbinnen we via IBO trajecten en vaste aanwerving van arbeiders uit onze doelgroep inzetten op de verdere ontwikkeling van hun competenties. Het eerste doel van deze coöperatieve is om als volwaardige vennootschap op de bouwmarkt grotere opdrachten te mogen uitvoeren (klasse 2). In ons groeiscenario streven we er op termijn naar om een maatwerkafdeling te kunnen oprichten.



CVBA-VSO Bouwerij 2.0. Het tweede model is een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk, waarbij we ons willen verbinden aan maatschappelijk gelijkgezinde partners, om samen krachten te bundelen en op een innovatieve manier kapitaal aan te trekken om zo renovaties te kunnen doorvoeren van panden die momenteel leegstaan of verkrot zijn. Op deze manier doen we aan opwaardering van patrimonium, waarna we de panden opnieuw openstellen voor de kapitaal minder krachtige huurder-/koper.

2.1.

SITUERING VAN DE UITDAGINGEN

2.1.1. Sociale Tewerkstelling: de afstand tot de arbeidsmarkt verkleinen Werkloosheid veroorzaakt economische en sociale problematieken, op micro- (individu), meso- (community) en macro- (maatschappij) vlak. Ondanks een toenemende krapte van de arbeidsmarkt en een groeiend aantal zogenaamde ‘knelpuntberoepen’ blijven in het bijzonder de steden kampen met een hardnekkig werkloosheidsprobleem. Steden zijn immers bij uitstek een aantrekkingspool voor de sociaal zwakkeren in de maatschappij, die vaak een grote afstand tot de arbeidsmarkt vertonen.

2.1.2. Sociale dumping: concurrentie op de arbeidsmarkt

Hoofdstuk: Het probleem

Binnen de Europese Unie geldt er een vrij verkeer van personen, diensten, goederen en kapitaal. Werknemers kunnen op die manier gedetacheerd worden en tijdelijk in een ander Europees land aan de slag gaan. Zo kan een Pools bedrijf bijvoorbeeld medewerkers naar België sturen om daar bepaalde opdrachten uit te voeren. Deze werknemers moeten dan volgens de Belgische loonvoorwaarden betaald worden, maar blijven wel onderhevig aan het Poolse sociale zekerheidsrecht. Het principe van vrij verkeer leidt helaas ook tot potentiële fraude en misbruik. Zo komt het soms voor dat Belgen in het buitenland fictieve bedrijven oprichten en werknemers uit dat land naar België detacheren, om hier aan minimumlonen te komen werken. Vaak worden deze buitenlandse werkkrachten zelfs zwaar

2

CVBA Bouwerij 1.0 en CVBA-VSO Bouwerij 2.0 zijn voorlopige naamgevingen.

6

onderbetaald (ver onder het vereiste Belgische minimumloon) en moeten ze werken in bijwijlen mensonterende omstandigheden. Deze wanpraktijken zorgen er bovendien voor dat Belgische werknemers, kleine zelfstandigen en bonafide ondernemers uit de markt worden geprijsd, omdat ze niet langer kunnen concurreren tegen de bedrijven die beroep doen op buitenlandse gedetacheerde medewerkers.

2.1.3. Van sociale organisatie naar sociale onderneming De vraag naar activering is niet nieuw, maar steeds nadrukkelijker verschuift deze maatschappelijke rol de voorbije jaren naar de sociale economie bedrijven. Echter, de druk op de sociale economie zal naar alle verwachting de komende jaren toenemen omwille van krimpende overheidsbudgetten, wijzigende regelgeving in lijn met Europese richtlijnen en een toenemende vraag naar doorstroming van mensen uit de sociale economie naar reguliere ondernemingen. Dankzij de toenemende maturiteit van de sociale-economiesector wordt de grens met het ‘normaal economisch circuit’ steeds dunner, ontstaan gaandeweg meer voorbeelden van samenwerking tussen ‘reguliere’ en ‘sociale’ economie, en wordt er vaak ook ingezet op innovatie en ontwikkeling om stand te kunnen houden binnen deze nieuwe context. Sociale organisaties worden sociale ondernemingen. Verwacht mag worden dat de nogal kunstmatige opdeling tussen ‘sociaal’ en ‘regulier’ de komende jaren steeds meer zal vervagen.

2.1.4. Betaalbaar wonen (cvba-vso Bouwerij 2.0.) Een volumemarkt voor woningrenovaties De duurzame en energetisch doorgedreven renovatie van het bestaande patrimonium van residentiële gebouwen in Vlaanderen, zowel appartementsgebouwen als woningen, op een betaalbare manier, vormt een 3 sociaal-maatschappelijke prioriteit. Om de huidige renovatiegraad van 1% per jaar (incl. vervangende nieuwbouw) op termijn te kunnen opkrikken naar 2,5% in 2050, vormt innovatie een essentiële factor. Hefbomen naar een volumemarkt voor doorgedreven renovaties kunnen pas tot stand komen via technologische vernieuwingen, innovatieve business concepten en 4 diensten. Dit moet leiden tot nieuwe oplossingen voor een prangende nood . Er is een tekort aan betaalbare woningen, in het segment van de sociale verhuur en verkoop De Vlaamse steden zijn vandaag erg in trek als woonlocatie. Stadswoningen zijn een gegeerd goed. Dat blijkt alleen al uit de prijzen die vandaag voor een gemiddelde stadswoning betaald worden. Het laatste decennium wordt de stad opnieuw beschouwd als een aantrekkelijke plek om te leven en te wonen.

3

Bron: Het Stedenfonds: ‘zaaien op beton’. Bron: Vlaamse Confederatie Bouw : ‘Tijd, geld en ruimte’ 5 Bron: interview met Woonregie, Stad Antwerpen, dd. 13/05/2013 4


Behalve uit de prijs van de woningen blijkt het succes van de stad ook uit het feit dat de bevolking niet meer daalt. Toch is er nog altijd sprake van stadsvlucht, vooral dan van gezinnen met opgroeiende kinderen. Die 5 selectieve stadsvlucht wordt door veel steden als een belangrijke bedreiging gezien . De stedelijke bevolking blijft op peil dankzij een grote instroom van nieuwkomers uit het buitenland. Vaak zijn deze migrantengezinnen ook kroostrijker. Die demografische evoluties, die zich vooral in de grootsteden voordoen, leggen echter een aantal knelpunten bloot voor het wonen in de stad. Zo zijn de zwakkere migrantengroepen

7

vooral aangewezen op de onderzijde van de woningmarkt, die veelal bestaat uit ondermaatse, meestal private 6 huurwoningen . In steden zoals Antwerpen waar de groei van appartementen nog redelijk is (11%), zien we dat er maar weinig woningen bijkomen (2% in Leuven en Gent) of dat het aantal woningen zelfs lichtjes afneemt (Antwerpen en 7 Oostende). Ook de sociale verhuurmarkt geeft te kennen dat er een groot tekort is aan gezinswoningen. De in het sociaal objectief (grond en pandendecreet, GPD) ingeschreven groei voor de SVK‐woningen bedraagt 6.000 bijkomende SVK‐woningen tegen 2020, waarbij het aantal van 31/12/2007 als referentie wordt gebruikt (=3.868 woningen). Hier gaat men dus uit van een jaarlijks gemiddelde groei van net geen 7,5%. In de 4 jaar GPD‐periode realiseerden de SVK’s 1.882 bijkomende woningen, of jaarlijks gemiddeld +10,4%. In de volgende 9 jaar moet dus nog een groei met minimaal 4.118 eenheden worden neergezet. 8

Daarnaast is het aantal verkrotte woningen binnen de stad Antwerpen groot. De strijd tegen de verkrotting van huurwoningen is al jaren een aandachtspunt van de stad Antwerpen. Het beleid van woonkwaliteitscontroles werpt zijn vruchten af. Toch zijn er panden die leeg blijven staan en verder verwaarloosd worden. Om deze woningen te renoveren en opnieuw op de huurmarkt te krijgen, maakt de stad gebruik van het sociaal beheersrecht. Het sociaal beheersrecht is een onderdeel van de Vlaamse wooncode, de grondwet van het Vlaamse woonbeleid. De stad kan een hele reeks maatregelen nemen om eigenaars aan te zetten tot het renoveren van hun verwaarloosde woning. Als ze dat niet doen, dan kan de stad dat via het sociaal beheersrecht in hun plaats doen. De eigenaars krijgen eerst de kans om het beheer van hun woning vrijwillig over te dragen. Reageren ze niet, dan legt de stad het sociaal beheersrecht eenzijdig op. Na de renovatie verhuurt de stad de woning tot de kosten van de renovatie zijn terugverdiend. Een pand in sociaal beheer wordt voor minimaal 9 jaar aan de eigenaar onttrokken. Sociaal beheer heeft ingrijpende gevolgen voor de eigenaars. Daarom selecteert de stad de panden op basis van weloverwogen criteria. Zo onderzoekt de stad of de eigenaar nog andere panden bezit en in welke staat ze verkeren. Daarnaast wordt er gekeken naar het aantal jaren van verwaarlozing en de ernst van de woonkwaliteitsproblemen. Tot slot houdt de stad rekening met de hinder dat het pand veroorzaakt voor de omwonenden. In het kader van het Stedenfonds wordt er ingegaan op drie aspecten van de stedelijke woonproblematiek. Sommige acties gaan op zoek naar betaalbare en kwalitatieve gezinswoningen om middengroepen in de stad te houden, andere zijn gericht op woonbegeleiding en kwaliteitsverbetering van het onderste segment van de 9 woningmarkt en nog andere spelen in op de vergrijzing en de gezinsverdunning.


Met onze coöperatieve cvba-vso 2.0. zetten we als eerste in op de kwaliteitsverbetering van het onderste segment van de woningmarkt, maar kijken we ook naar de opwaardering van de gezinswoningen voor de middengroep. We werken dus op de lijnen die uitgezet zijn door het beleid.

6

P 8&9 Bron: Het Stedenfonds: ‘Zaaien op beton’ interview SVKA, dd. 07/05/2014, Zie ook het SVK jaarrapport 2011, gepubliceerd door VMSW, http://www.vmsw.be/Portals/0/objects/VMSW/SVK/SVK_jaarrapport2011.pdf (106p.) 8 Zie Inventaris Vlaams Gewest, april 2013, krotten, Antwerpen (37p.).; 7

8

3. HET COÖPERATIEVE IDEE 3.1.

CVBA LEVANTO BOUWERIJ 1.0. 10

1. 2. 3.

Vzw Levanto Levanto Sociale Werkplaats Fixit vzw Bom vzw

3.1.1. Missie en visie: Hoe zal jouw onderneming bijdragen om deze maatschappelijke uitdagingen aan te gaan? De missie van de Levanto Bouwerij 1.0. is eenduidig: tewerkstelling of activering van langdurig werklozen. We zetten in op sociale tewerkstelling in de bouw, dit om de uitstroom van de doelgroep beter af te stemmen op de private bouwmarkt. We gebruiken een innovatieve (sociale) ondernemingsvorm die de kans op het aantal werkplekken doet toenemen, alsook het duurzaamheidkarakter ervan zal versterken. We geloven daarbij in sociaal ondernemen. Dit betekent dat we streven naar geïntegreerde business modellen, 11 waarbij we people, planet en profit evenwaardig gaan inschalen. We hanteren hiervoor een toetsingskader , en kunnen op basis hiervan een opdracht weigeren of aanvaarden. 

Tewerkstelling, kwantitatief Toename aantal werkplekken. We kunnen een antwoord bieden op deze problematiek door meer werk te genereren voor de doelgroep. Deze doelgroep wordt tewerkgesteld binnen het Levanto bouwbedrijf. Tewerkstelling is per definitie de kerntaak van de sociale economie en dus ook van sociale werkplaats Fixit, die als partner opgenomen wordt in deze cvba.



Tewerkstelling, kwalitatief

10

Ontwerpstatuten in bijlage (bijlage 1: Bouwerij 1.0. cvba & bijlage 2: Bouwerij 2.0. cvba-vso). Onder andere: soort klant, educatieve waarde niet te complex/niet te eenvoudig) + redelijke ROI (10-15%) + we kunnen de kwaliteit halen die van ons verwacht wordt. 11

Hoofdstuk: Het coöperatieve idee

We verhogen de duurzaamheid van de werkervaring door de WEP’ers de mogelijkheid te bieden om via IBO een verlengd traject te laten doorlopen. In concreto betekent dit dat tewerkstelling binnen de Bouwerij een verlenging kan betekenen van hun opleidingstraject dat ze bij Levanto doorlopen. Dit zal de kans op effectieve tewerkstelling in het NEC vergroten. We bekijken verder het scenario of we ons kunnen aanbieden als ‘voortraject’ voor aannemers. Ook terbeschikkingstelling (TBS) zal maken dat personen in opleiding de kans gaan krijgen om ervaring op te doen op een grote werf. Vanuit de Sociale Werkplaats kan er in onderaanneming gewerkt worden en doen de arbeiders eveneens aan competentieversterking, die hun kans op doorstroom zal versterken.

9

3.1.2. Wat zijn de activiteiten van de coöperatie?  

De CVBA Levanto Bouwerij 1.0. voert activiteiten uit in de bouw Sociale tewerkstelling

De CVBA heeft als doel het creëren en bevorderen van tewerkstelling in de bouwsector voor laaggeschoolde werklozen en doelgroepen binnen de sociale werkplaats alsook het versterken van de competenties van deze doelgroepen met het oog op een duurzame tewerkstelling op de arbeidsmarkt. De CVBA zet in op het opwaarderen van patrimonium en dit door het uitvoeren van bouwwerkzaamheden in de meest ruime zin. Daartoe kan de CVBA de volgende activiteiten ondernemen:       

de aanneming en de uitvoering van alle bouwwerken, zowel ruwbouw als afwerking; het uitvoeren van diverse onderhoudstaken en karweitaken van alle aard, waaronder grote afbraakwerken, werfopruiming en schoonmaak; de coördinatie van alle aannemingen en onderaannemingen, het aansturen van bouwprojecten en werven; het organiseren en realiseren van allerhande opleidingen, werktrainingen en herscholingen; het uitoefenen van de functie van bestuurder of analoge functies in vennootschappen en andere rechtspersonen; het samenwerken met, participeren in, of op gelijk welke wijze, rechtstreeks of onrechtstreeks, belangen nemen in bestaande of nog op te richten vennootschappen of verenigingen; het toestaan van leningen en kredietopeningen aan vennootschappen of particulieren, onder om het even welke vorm; in dit kader kan zij zich ook borgstellen of haar aval verlenen, in de meest ruime zin aan depositobanken, houders van deposito’s op korte termijn, spaarkassen, hypotheekmaatschappijen en kapitalisatie-ondernemingen.

De CVBA kan alle commerciële, industriële, financiële, roerende of onroerende handelingen verrichten en activiteiten ontplooien die met hoger vermelde doelstelling in verband staan, daaruit voortvloeien of daartoe bevorderlijk kunnen zijn en die rechtstreeks of onrechtstreeks kunnen bijdragen tot de verwezenlijking ervan.

3.1.3. Geografische afbakening We kiezen als geografische afbakening de Stad Antwerpen + een radius van 40 kilometer.

3.1.4. Vennoten 

Levanto vzw:

De stukadoorsopleiding gaat tweemaal per jaar door en is een mix van NT2 en beroepsopleiding. Na een opleiding van vijf maanden begeleiden we de mensen naar een vaste baan door o.a. modulaire training in solliciteren en hulp in het zoeken van vacatures.


Omvat de cluster Bouw & Milieu. Op jaarbasis volgen 600 mensen een oriënterende opleiding of een beroeps – opleiding binnen deze cluster.

Een zeer specifieke opleiding die twee maanden duurt en drie maal per jaar doorgaat is een oriënterende opleiding voor mensen met een profiel van 1.1 Nederlands. Dit betekent dat Nederlands voor deze mensen

10

In samenwerking met VDAB organiseren we Bouwbad; een screeningsmodule in 14 bouwberoepen. Deze screening maakt het mogelijk om de deelnemers een inzicht te bieden in de essentie en dus de complexiteit van deze beroepen. De screening heeft de bedoeling om een betere en meer gerichte toeleiding te verzekeren voor de opleidingen in het competentiecentrum van VDAB.

moeilijk is op conversatie niveau. De opleiding combineert een doorgedreven taal begeleiding – NT2 (van 160 uren) met 160 uren ruwbouw. Daarnaast is er een werkervaringsproject bouw waar jaarlijks 40 langdurige werklozen een opleiding tot handlanger bouw doorlopen. 

Sociale Werkplaats Fixit vzw:

Omvat onder meer een afdeling decoratie (15 medewerkers en twee instructeurs) en een afdeling renovatie (8 medewerkers en twee instructeurs). Alle decoratiewerken zijn van toepassing op vloerbekleding en parket tot fijn schilderwerk en textiel (bv. Brandbestendige gordijnen). Met de groep renovatie doen we nagenoeg alle renovatiewerken. Dit kan gaan over zachte renovaties en kleine herstellingen tot ergonomische aanpassingen (instapdouches) tot volledige ruwbouw renovaties. Bijkomend is deze groep ook gespecialiseerd in isolatie werken. De sociale werkplaats Fixit is erkend als aannemer in de bouw klasse 1 en kan werken in onderaanneming uitvoeren voor de cvba Bouwerij 1.0. Hierdoor doen de werknemers die tewerkgesteld zijn binnen de sociale werkplaats ook extra werkervaring op. Daarnaast kan de sociale werkplaats Fixit inschrijven op opdrachten met sociale clausule. Een criterium is daarbij of Fixit erkend is in een voldoende klasse / categorie om deel te mogen nemen aan de opdrachten. Als dat zo is, zal zij de opdracht in onderaanneming kunnen toevertrouwen aan de CVBA 1.0. 

De Bom vzw:

Buurt Ontwikkeling Maatschappij is een van de moeder organisaties van Levanto. Ze was actief vanaf einde jaren ’80 en combineerde opleiding en werk met buurtontwikkelingsprojecten in de stad Antwerpen. Alle activiteiten van Bom vzw werden in 2005 overgedragen aan Levanto vzw. Om aansprakelijkheidsredenen en toegekende concessies bestaat ze als juridische eenheid nog steeds.

3.1.5. Argumentatie

Mogelijkheid om te werken onder PC Bouw. Dit vergroot de kans van de cvba Levanto Bouwerij om een klasse 2 bouw te verkrijgen.



Als zelfstandige vennootschap kan de cvba ook voor privé-klanten werk leveren. Op deze manier creëren we meer werkplekken voor de deelnemers.



Doordat de vennoten zusterbedrijven zijn van Levanto, zullen de belangen van alle aandeelhouders op één lijn liggen. Daarom hebben we afgezien van de piste om hier externe vennoten in te laten participeren. Dit omdat we wel voluit en ongemoeid voor tewerkstelling willen blijven gaan.



De mogelijkheid bestaat om met de constructie CVBA nog altijd extern kapitaal aan te trekken.

Tabel 2. Argumentatie coöperatieve samenwerking

Zwaktes 

Financiering van dit extra traject, komt voor het grootste deel nog altijd uit de eigen kas. In het geval van een zelfstandige vennootschap kunnen we niet meer op de subsidies rekenen die Levanto vzw ontvangt.



Dit betekent een andere manier van werken; we moeten ons meer als onderneming gaan gedragen om te overleven in de economische realiteit van de bouw.


Sterktes 

11

3.2.

CVBA – VSO DE BOUWERIJ 2.0. 12

Figuur 2. Samenwerkingsmodel

3.2.1. Missie en visie: Hoe zal jouw onderneming bijdragen om deze maatschappelijke uitdagingen aan te gaan? Unique Selling Proposition

Met de innovatieve methode van CVBA 2.0. zetten we in op sociale tewerkstelling binnen maatschappelijk verantwoorde projecten, waarbij we geloven in ‘getting things done’ door krachten te bundelen. Dit met partners die net als ons een meerwaarde willen creëren in onze maatschappij. Levanto levert hierbij voornamelijk de kennis en arbeidskrachten om zaken te realiseren. De eigenheid van de coöperatieve vennootschap, maakt dat kapitaal aantrekken voor dit sociale project een mogelijkheid wordt. De missie van de CVBA-VSO Levanto Bouwerij 2.0.: het creëren en bevorderen van woongelegenheid voor personen en gezinnen met beperkte toegang tot de reguliere woonmarkt. De CVBA-VSO Bouwerij 2.0. zal een actieve speler worden op de huurmarkt door eigen patrimonium op te bouwen, te renoveren en ter beschikking te stellen van organisaties die inzetten op recht op wonen voor iedereen. De CVBA 2.0. wil betaalbare huurwoningen aanbieden aan Sociale Verhuurkantoren (SVK’s), eventueel via een CAW. We beschouwen dit als een bijzonder partnership en een instrument om

12

Zie ook de ontwerpstatuten in bijlage.




12

samenwerkingsverbanden aan te gaan. Dit kan op lange termijn evengoed ook andere activiteiten omvatten naast de bouw. We kunnen de maatschappelijke impact als volgt beschrijven:

Impact op maatschappelijke niveau’s Micro: huurders en doelgroepmedewerkers:  Tewerkstelling: versterken van competenties  Wonen: drempel tot wonen verlagen, verbeteren van levensomstandigheden Meso: community & organisatie  Community change door opwaardering van patrimonium op individueel- of wijkniveau  Sociaal ondernemen als nieuwe vorm van ondernemen  Organisaties in beweging Macro: op maatschappelijk niveau  Activering en verandering in de arbeidsmarkt en sociale huisvestingsmarkt door sociaal ondernemerschap  Aanbod sociale huisvesting

People  We spreken mensen aan die moeite hebben om een kwaliteitsvolle woning te vinden. Het hebben van een degelijke woning is een voorwaarde voor een minimum aan levenskwaliteit.  Tewerkstelling biedt een inkomen en het versterken van competenties zet in op een betere kans op doorstroom naar een job in het NEC. Planet  Renovatie van woningen in slechte staat  Verbeteren van gezonde levensomstandigheden Profit  Maatschappelijk: Betaalbaar werk en wonen/bouwen. Uitstraling en sfeer van de wijk verbeteren, opwaarderen van de wijk.  Monetair: Investeerders dragen bij in het project en krijgen recht op bescheiden profit: < 6% . Herinvesteren van surplus in de sociale doelstelling. Opwaardering van patrimonium: meerwaarde op patrimonium realiseren. Tabel 3. Maatschappelijke Impact


Impact People-Planet-Profit

13

3.2.2. Activiteiten 

Sociaal oogmerk

De CVBA-VSO heeft als sociaal oogmerk het creëren en bevorderen van woongelegenheid voor personen en gezinnen met beperkte toegang tot de reguliere woonmarkt. Bovengenoemd sociaal oogmerk zal mede worden gerealiseerd in samenwerking met ondernemingen [waaronder Bouwerij 1.0.] die laaggeschoolde werklozen en andere specifieke doelgroepen tewerkstellen en de duurzame inschakeling van deze personen in de reguliere arbeidsmarkt tot doel hebben. 

Activiteiten

De concrete activiteiten waarmee de CVBA-VSO dit sociaal oogmerk zal realiseren, betreffen, zonder exhaustief te zijn, de volgende activiteiten: Het aankopen, inrichten, omvormen, ombouwen, heropbouwen, verbouwen en valoriseren van onroerende goederen in het algemeen en van verkrotte woningen, met het doel deze na renovatie te (laten) verhuren of deze te verkopen; b) Het uitvoeren van allerhande herstellings- en veranderingswerken met betrekking tot of aansluitend bij de voorgaande activiteiten; c) Het verstrekken van diensten en adviezen, alsook de bemiddeling inzake de bovenstaande activiteiten; d) Het patrimonium van de CVBA-VSO te beheren in de ruimste zin van het woord, en oordeelkundig uit te breiden, alle beschikbare middelen te beleggen of weder te beleggen, zowel in roerende als in onroerende goederen. Binnen dit kader: o Overgaan tot het aankopen, onderschrijven, beheren, verkopen, omruilen voor eigen rekening van aandelen, deelbewijzen en/of effecten allerlei van vennootschappen eender welke, alsmede van andere roerende en/of onroerende waarden, tegoeden en/of vorderingen; o Overgaan tot het aankopen, verkopen, opschikken, uitrusten, valoriseren, bouwen, verhuren, onderverhuren, in huur nemen of leasen van onroerende goederen, al dan niet gemeubeld; e) Het uitoefenen van de functie van bestuurder of analoge functies in vennootschappen en andere rechtspersonen; f) Het samenwerken met, participeren in, of op gelijk welke wijze, rechtstreeks of onrechtstreeks, belangen nemen in bestaande of nog op te richten vennootschappen of verenigingen; g) Het toestaan van leningen en kredietopeningen aan vennootschappen of particulieren, onder om het even welke vorm; in dit kader kan zij zich ook borgstellen of haar aval verlenen, in de meest ruime zin aan depositobanken, houders van deposito’s op korte termijn, spaarkassen, hypotheekmaatschappijen en kapitalisatie-ondernemingen. De CVBA-VSO kan alle handelingen verrichten en activiteiten ontplooien die met hoger vermelde ideële nietwinstgevende doelstelling in verband staan, daaruit voortvloeien of daartoe bevorderlijk kunnen zijn en die rechtstreeks of onrechtstreeks kunnen bijdragen tot de verwezenlijking ervan. De activiteiten alsook het sociaal oogmerk van de CVBA-VSO kunnen zowel intern door de CVBA-VSO zelf als extern door andere organisaties waarmee de CVBA-VSO samenwerkt onder gelijk welke vorm, worden verwezenlijkt.


a)

14

3.2.3. Geografische afbakening Bij voorkeur zal de geografische werking van Bouwerij 2.0. de regio Antwerpen zijn. Deze perimeter kan echter wel verlegd worden op basis van de mogelijke opportuniteiten.

3.2.4. Vennoten13 Tabel 4. Overzicht vennoten Vennoot

CAW

Patrimoniumvzw 1 Patrimoniumvzw 2 Patrimoniumvzw 3 Levanto vzw

 





13

Opportuniteit Verwerven van panden voor verhuur / gedeeld beheer van panden / dividendgerechtigd Verwerven panden voor verhuur / gedeeld beheer van panden / dividendgerechtigd Gedeeld beheer van panden / dividendgerechtigd Gedeeld beheer van panden / dividendgerechtigd Gedeeld beheer van panden / dividendgerechtigd Toegang tot werk / dividendgerechtigd

Werknemer cvba-vso Bouwerij 2.0.

Dividendgerechtigd

Investeerder

Dividendgerechtigd

bijdrage Gegarandeerde huurafname

categorie A (optioneel)

Gegarandeerde huurafname

A (optioneel)

Inbreng kapitaal (id vorm van panden of gelden) Inbreng kapitaal (id vorm van panden of gelden) Inbreng kapitaal (id vorm van panden of gelden) Inbreng kapitaal (id vorm van grond of gelden)

A A A A

B

Inbreng kapitaal

C

Vennoten Categorie A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting --> Levanto entiteiten, SVKA/CAW Metropool, Patrimonium vzw’s gelinkt aan SVKA en CAW Metropool Vennoten Categorie B zijn de personeelsleden van de CVBA-VSO die overeenkomstig artikel 12.2 van de statuten de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. Elke vennoot Categorie B kan maximum één aandeel verwerven. Vennoten Categorie C zijn de personen niet-personeelsleden van de CVBA-VSO die na de oprichting van de CVBA-VSO de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. --> Investeerders We hebben geopteerd om de eindgebruikers, namelijk de sociale huurders, niet op te nemen als vennoot in Bouwerij 2.0. Vanuit een empowerment perspectief zou het zinvol kunnen zijn om hen mee bestuurdersverantwoordelijkheid te geven en mee een stukje eigenaar te maken. We hebben dit echter afgewogen tegen de praktische uitwerking daarvan. Het kan het dagelijks bestuur bemoeilijken, wanneer de huurders een stem krijgen in operationele zaken omdat dit zou kunnen zorgen voor belangenvermenging en rolverwarring. Ook voor kapitaalopbouw is het ook niet opportuun om op deze groep te rekenen, gezien ze per definitie minder kapitaal krachtig zijn. Hen opnemen in een adviesraad of gebruikersgroep bekijken we in een later stadium..

Bron: Afgenomen interviews & gesprekken tijdens voorjaar-najaar 2013 (zie bijlagen).


SVKA

15

Levanto vzw: (zie hoger wat de organisatie betreft) SVKA De Sociale Verhuurkantoren Antwerpen (SVKA) is een samenwerkingsinitiatief tussen Huurdersunie vzw, het Antwerps Sociaal Verhuurkantoor (ASVK vzw) en Woonunie vzw. Dit zijn drie erkende en gesubsidieerde sociaal verhuurkantoren(svk). De Huurdersunie stond in 1978 samen met het Woonfonds Gent aan de wieg van de Sociaal verhuurkantoren in Vlaanderen. Het ASVK is ontstaan uit diverse welzijnsorganisaties en het opbouwwerk in Antwerpen. Om de kleinschaligheid en versnippering tegen te gaan, werd in 1999 besloten om de krachten te bundelen en een samenwerkingsinitiatief op te starten. Woonunie is ontstaan op initiatief van 2 vrijwilligers. Zij richtten zich voornamelijk op de huisvesting van alleenstaande mannen. Tegenwoordig delen de Huurdersunie, het ASVK en sinds begin 2010 de Woonunie hetzelfde bureel en is er op verschillende gebieden een verregaande samenwerking. Dit samenwerkingsinitiatief is beter bekend onder de naam Sociale Verhuurkantoren Antwerpen (SVKA). SVK’s werken aan het recht op wonen voor iedereen. In het bijzonder voor de groep van mensen die het moeilijk hebben om op eigen kracht een degelijke en betaalbare woning te vinden. Het Vlaams Gewest maakt het mogelijk dat een SVK voor haar werking kan worden erkend of zelfs gesubsidieerd. Hiervoor dient het SVK de volgende vier taken uit te voeren: o

o o o

Woningen op de private huurmarkt huren of in erfpacht nemen om ze, zo nodig na aanpassingswerken en met aandacht voor het bieden van woonzekerheid, aan een redelijke huurprijs onder te verhuren aan personen op de wachtlijst. De huurders inspraak- en participatiemogelijkheden bieden. Hen begeleiden en vertrouwd maken met hun rechten en plichten als huurder en hen stimuleren tot het dragen van verantwoordelijkheid. Samen werken met lokale huisvestings- en/of welzijnsactoren en in het bijzonder zelf het initiatief nemen tot het opzetten van lokale samenwerkingsverbanden met deze actoren. Openstaan voor alle kandidaat-huurders die voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden.

1. Antwerpen (district) 2. Berchem 3. Berendrecht-Zandvliet-Lillo


Dit is het werkingsgebied van het SVKA:

16

4. Borgerhout 5. Deurne 6. Ekeren 7. Hoboken 8. Merksem 9. Wilrijk 14

Enkele cijfers Aantal wooneenheden in huur op 07/10/2010: Appartementen: 263 Studio’s: 88 Eengezinswoningen: 32 De SVK’s kennen zelf een nood, met name een nood aan verhuurbare panden, vooral eengezinswoningen. Bijgevolg zijn ze vragende partij om hier op een creatieve manier aan te geraken. Hun wens is aanvullend aan die van Levanto. Zij krijgen de panden die binnen de CVBA-VSO opgenomen en gerenoveerd zijn, aangeboden om te verhuren. CAW Metropool Het Centrum voor Algemeen Welzijnswerk Metropool - korter CAW Metropool - is een hulp- en dienstverleningsorganisatie die volwassenen én jongeren met vragen en/of problemen wil verder helpen. In principe kan iedereen met zijn of haar hulpvraag bij CAW Metropool terecht. In de praktijk richten zij zich in de eerste plaats op maatschappelijk kwetsbare groepen uit Groot-Antwerpen. Het zijn mensen die getroffen of bedreigd worden door sociale uitsluiting. Het is de groep cliënten die hun hulp -en dienstverlening het meest nodig hebben. Concreet betekent dit dat CAW Metropool in de stad actief is voor daken thuislozen, slachtoffers van intra-familiaal geweld, druggebruikers, jongeren, allochtonen en (ex)-gedetineerden.

Patrimonium vzw’s Hebben panden die niet verhuurbaar zijn, omdat er nog te veel ingrepen moeten gebeuren om het pand bewoonbaar te maken en er is geen geld beschikbaar. Ze hebben dus nood aan middelen om renovatiewerken door te voeren. Hun inbreng zal kunnen bestaan uit huizen / panden (via erfpacht, zelf gekocht, schenkingen, sociaal beheer,…)

14

Bron: Website www.svka.be


CAW beschikt over eigen woningen. De woningen zijn in hun eigen werking opgenomen. Kleine renovatiewerken zijn nodig, maar ze zijn vooral op zoek naar bijkomende panden. Ze willen deze woningen zelf ook graag aanbieden aan minder gegoede burgers of aan een SVK.

17

3.2.5. Argumentatie CVBA-VSO Bezwaren Potentiële evidentie?

investeerders

Opportuniteiten aantrekken,

een

Combinatie wonen + werk + sociale innovatie bestaat nog niet in Antwerpen

Geen optimale periode voor avontuur

Maar wel een groot potentieel aan panden

Verwerving van panden is geen evidentie

Enthousiasme van aanbieders

Onbekendheid van beslissingssnelheid

de

Gelijkaardige concepten bewijzen dat het concept kan werken

gefinancierd

Vennootschap met sociaal oogmerk komt in aanmerking in maatwerkdecreet

Andere gelijkaardige initiatieven hebben nood aan personeel om actief te blijven.

PPP alternatief voor organisaties die werken willen laten doen: marketing

Beheer en renovatiewerken zijn twee verschillende taken: wie doet wat? Rollen & verantwoordelijkheden moeten duidelijk zijn.

Levanto kan inzetten op samenwerking met 15 bouwbedrijven (via sociale clausule)

Aankoop worden.

en

formule

renovatie

vertraagt

moeten

Op lange termijn kunnen er andere diensten aangeboden worden zoals groen, schoonmaak… Levanto heeft een goed zicht op de komende werken en kan rekenen op een aanbod van opdrachten. Het aantrekken van kapitaal op een innovatieve manier is mogelijk.

Het voordeel van de CVBA als rechtsvorm is dat deze zeer flexibel is. Behoudens enkele wettelijke bepalingen kan zeer veel in de statuten naar goeddunken van de oprichters geregeld worden. SO kenmerk: Leveren van werk en diensten hebben voorrang op winst en kapitaal. Ook kan in een cvba kapitaal op een eenvoudige manier verhoogd en verminderd worden doordat er naast het vast kapitaal ook een variabel gedeelte van het kapitaal bestaat. In een bvba bijvoorbeeld dient voor elke kapitaalverhoging- / vermindering

15

Zie bijlage 3. Leidraad sociale clausule


Er ontstaat een bevoorrechte relatie, waaruit beide partijen een voordeel kunnen halen. Zij hebben snel en flexibel toegang tot een renovatieaannemer.

18

een notariële akte te worden verleden. In een cvba is dit niet het geval, wat een aanzienlijke kostenbesparing kan inhouden. Indien een vennoot niet langer vennoot wenst te blijven is het niet vereist zijn aandelen te verkopen of over te dragen; deze verdwijnen (worden uitgeboekt). Voorts wordt een CVBA gekenmerkt door een vlotte toe- en uittreding van de aandeelhouders (door een vast en variabel gedeelte van het kapitaal). Tabel 5. Argumentatie cvba-vso 2.0

OVERZICHT

Tabel 6. Het coöperatief idee achter cvba Bouwerij 1.0. en cvba-vso Bouwerij 2.0.


3.3.

19

4. BOUWSTENEN VOOR EEN BUSINESS PLAN 4.1.

PROJECTNETWERK EN AANPAK

De participatieladder, zoals we ze hebben gebruikt binnen dit project:

 Meebeslissen (Stuurgroep) Betreft de experten, die mee input geven over inhoud, vorm, uitvoering, financieel aspect,… Permanente opvolging en evaluatie van het project via een maandelijkse stuurgroep. Vorm: Maandelijks Wie: Levanto heeft expertise rond opleidingen en bouwwerkzaamheden, Curia heeft expertise rond het juridisch kader, Astrid Coates (lid RvB) brengt expertise in rond sociaal en coöperatief ondernemen. Daarnaast brengen op dit niveau ook de financieel experten (I-Propeller) hun input in, afhankelijk van de periode van hun aanstelling.  Coproduceren of meedoen (Interviews) De stuurgroep werkt op basis van de input van deze actoren (SVK, CAW, …) toe naar de ‘deliverable’ (blauwdruk). Er wordt dus samen een blauwdruk opgemaakt die begrijpbaar, bruikbaar en op maat is voor opschaling. We beschouwen hen immers als de toekomstige ‘gebruikers’ van de blauwdruk. De stuurgroep neemt de beslissing maar verbindt zich hierbij aan de overeengekomen keuzes. Vorm: (1) Ze worden elk geïnterviewd; het interview focust op de noden van de gesprekspartner mbt coöperatief ondernemen. (2) Verzamelen in een gebruikersgroep. Deze gebruikersgroep komt drie keer samen : Eerste keer: Polsen naar interesse & planning en elementen van de blauwdruk Tweede keer: Analyse van inbreng en van welke rechten en plichten elke groep stakeholders zou hebben Derde keer: Toetsen uitgewerkte blauwdruk, gepland lente 2014 Wie: Eenmalige gesprekken met verschillende partners, waaronder SVK’s, CAW, SHMs, RVT, Zorg, …,

Hoofdstuk: Bouwstenen voor een business plan

 Uitwerken (Projectteam) Projectmedewerkers die de blauwdruk ontwikkelen en de acties ondernemen die nodig zijn om aan alle nodige input te geraken. Vorm: Tweewekelijks Wie: Veerle Spaepen (projectontwikkelaar), Hans Van Hoeydonck (financieel directeur), Jan Bal (manager cluster Bouw & Milieu), Astrid Coates (projectmedewerker, expertise in sociaal en coöperatief ondernemen).

20

Na de SWOT analyse van de mogelijke partners, beschouwen we de voorkeurpartners als ‘gebruikersgroep’. Datum

Organisatie

Regio

17/4

Habito vzw

Leuven

19/4

SVK Kontich

Kontich

6/5

SVKA

Antwerpen

13/5

Stad Antwerpen

Antwerpen

15/5

Emmaüs Jeugdzorg

Antwerpen

22/5

De Poort vzw

Kortrijk

22/5

POM Antwerpen

Antwerpen

27/5

Thuiszorg Antwerpen

Antwerpen

29/5

CAW Metropool

Antwerpen

6/6

PPJ

Antwerpen

1/7

AG Kinderopvang

Antwerpen

1/7

Psychiatrisch verzorgingstehuis MIN

Antwerpen

19/7

AG Vespa

Antwerpen

12/8

Kanaal 127/Sinergiek

Kortrijk

Tabel 6: Overzicht van de geraadpleegde actoren

 Adviseren of meedenken (1 à 2 rondetafels) Actoren die geconsulteerd zullen worden over een specifiek aspect; (1) Architectenbureau voor technische haalbaarheid; Katrol architecten, (2) Financieel expert voor financiële haalbaarheidsstudie; I-Propeller, (3) Juridisch expert voor de juridische uitwerking van de coöperatieve vennootschappen; Curia. (4) begeleiding van de SWOT vanuit hun expertise rond coöperatieven; Coopburo. Naargelang de ontwikkelingsperiode, worden deze experten uitgenodigd op de stuurgroepvergaderingen. Vorm: deelname aan workshop, naargelang het thema en onderwerp van onderzoek.  Raadplegen Open en vrijblijvend gesprek; wijzelf informeren ons bij deze actoren, maar beslissen zelf wat we hiermee doen. We vragen aan organisaties die belang hebben bij of te maken hebben met de ontwikkeling: beleidsmakers, belangengroepen,… het is echter geen actieverbintenis. Wie: (1) Stad Antwerpen, (2) VMSW, (3) Provincie (4) Immo makelaars (5) AG Vespa (5) Zorgsector ~afhankelijk van de SWOT (6) Reguliere bouwbedrijven  Informeren of mee-weten We zetten een rondetafel op voor uitwisseling met organisaties die met een gelijkaardige vennootschapsvorm inspelen op bovenstaande uitdagingen. We denken hierbij vooral aan Livingstones cvba (Brussel en VlaamsBrabant) en Ethimmo cvba-vso (Kortrijk).


Lokale actoren van Deurne uit de (jeugd)zorgsector werden ook aangeschreven, maar er was weinig respons. Diegenen die terug contact opnamen vonden het project wel interessant, maar het nut werd te klein bevonden op dit moment (Residentiële jeugdzorg De Vlieger en Home Boeckenberg). Zorgbedrijf Antwerpen liet verder ook weten geen interesse te hebben om in het kader van dit project samen te zitten.

21

4.2.

STAKEHOLDERANALYSE

Welke zijn je stakeholders bij de coöperatie en wat betekenen jullie voor elkaar?

4.2.1. Wat betreft de cvba 1.0 16

Vennoten:   

Levanto vzw Sociale Werkplaats Fixit vzw: werken uit te voeren voor de Bouwerij 1.0. De Bom vzw

De opdrachtgevers of klanten: 

(semi-) publieke organisaties, overheden, AG Vespa, ….

Organisaties die gebonden zijn aan de wet op overheidsopdrachten en die diensten of goederen wensen aan te kopen, moeten hiervoor een specifieke procedure volgen.

17

Deze procedure is er om de beste prijs-kwaliteit

verhouding te realiseren en om neutraliteit en objectiviteit in aankopen te garanderen. Door in de aanbesteding specifieke criteria in te bouwen, streeft de organisatie ernaar om aanbieders op de markt gelijke kansen te geven om hun producten en diensten aan te bieden. Via een sociale clausule is het mogelijk dat voor een beperkt aantal producten en diensten de prijsvraag beperkt te houden tot aanbieders uit de sociale economie, of dat aanbieders beroep doen op organisaties uit de sociale economie. Bedoeling hiervan is om

Figuur 3 : samenwerkingsmogelijkheden binnen de wet op overheidsopdrachten

16 17

Zie p 10-11 voor duiding bij deze vennoten Zie bijlage 3 voor duiding rond de sociale clausule


meer beroep te doen op bedrijven uit de sociale economie.

22

Fixit is erkend om deel te nemen aan klasse 1 opdrachten. Daarnaast voldoet zij als sociale werkplaats aan de criteria om in te tekenen op een mogelijke sociale clausule. Fixit kan de opdracht dan in onderaanneming toevertrouwen aan de cvba 1.0. Cvba 1.0. kan in eerste instantie niet deelnemen aan opdrachten klasse 2, totdat ze een erkenning voor de uitvoering van deze werken krijgt. Tot dan is er een voorlopige oplossing mogelijk, namelijk de oprichting van 18

een tijdelijke vennootschap . De Cvba 1.0. kan in eerste instantie niet intekenen op de sociale clausules. In de toekomst kan dit veranderen, wanneer de cvba 1.0. een maatwerkbedrijf zou worden. 

Private opdrachtgevers.

Opdrachtgevers die NIET gebonden zijn aan de wet op overheidsopdrachten, kunnen werken uitbesteden aan aannemers en overeenkomsten aangaan volgens het privaat recht. Deze opdrachtgevers kunnen zijn: particulieren, architecten, andere aannemers, projectontwikkelaars, …

Figuur 4 : verkrijgen van opdrachten

18

Zie bijlage 4. Nota tijdelijke vennootschap inde bouw


De uitbesteding van de werken is hier veel eenvoudiger.

23



De CVBA-VSO 2.0. als opdrachtgever:

Indien de CVBA-VSO voor meer dan 50% van haar werkingsmiddelen overheidsfinanciering krijgt, zal zij mogelijk een aanbestedende overheid zijn. Ook financiering ontvangen van een entiteit die geen klassieke overheid is maar wel een aanbestedende overheid op grond van dezelfde 3 criteria, wordt beschouwd als overheidsfinanciering. Wanneer de CVBA-VSO echter haar middelen hoofdzakelijk verwerft via de uitoefening van haar activiteit (aankopen, renoveren, verkopen), dan heeft zij geen overwegende overheidsfinanciering. Ook wanneer zij financiële middelen krijgt van een aanbestedende overheid, maar dit is in ruil voor een tegenprestatie, kan dit niet als overheidsfinanciering worden beschouwd. Het is de bedoeling dat de CVBA-VSO overwegend zelfbedruipend zal zijn, hetgeen impliceert dat zij voor haar werking niet overwegend ondersteund moet worden door een aanbestedende overheid. Indien de CVBA-VSO toch onderworpen zou zijn aan de wetgeving overheidsopdrachten, dan zou kunnen worden gedacht aan een sociale clausule die in de bestekken wordt opgenomen. Gelet op het bovenstaande, gaan we hier voorlopig niet van uit. Mocht blijken dat er via het financieringscriterium toch overwegende overheidsinvloed zou zijn, kunnen we de mogelijkheid en de praktische modaliteiten van de sociale clausule verder bekijken. Concurrenten In geval van een sociale clausule, zullen er andere sociale-economie organisaties kunnen intekenen op de uitvoering van deze werken. In het geval er geen sociale clausule uitgeschreven wordt, zijn alle bouwbedrijven met dezelfde erkenning in principe een concurrent. Mogelijke partners In geval van een tijdelijke vennootschap, moeten we op zoek gaan naar partners die met ons zo’n tijdelijke vennootschap willen aangaan en mee willen inschrijven op deze opdrachten. Andere: Doelgroepwerknemers van de Sociale Werkplaats Fixit


Doelgroepwerknemers van de Werkervaring Bouw

24

4.2.2. Wat betreft de cvba-vso 2.0.

Vennoten:  



19

19

Vennoten Categorie A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting.  Levanto entiteiten, SVKA/CAW Metropool, Patrimonium vzw’s gelinkt aan SVKA en CAW Metropool Vennoten Categorie B zijn de personeelsleden van de CVBA-VSO die overeenkomstig artikel 12.2 van de statuten de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. Elke vennoot Categorie B kan maximum één aandeel verwerven. Vennoten Categorie C zijn de personen niet-personeelsleden van de CVBA-VSO die na de oprichting van de CVBA-VSO de hoedanigheid van vennoot verkrijgen.  Investeerders

Zie ook p 15. voor een grondige beschrijving van de vennoten


Tabel 7. Stakeholders cvba-vso Bouwerij 2.0.

25

Opdrachtgevers of klant: Hierbij stellen we de vraag: voor wie renoveren we dit patrimonium? 

SVKA

De SVK’s kennen zelf een nood, met name een nood aan verhuurbare panden, vooral eengezinswoningen. Bijgevolg zijn ze vragende partij om hier op een creatieve manier aan te geraken. Hun wens is aanvullend aan die van Levanto. Zij krijgen de panden die binnen de CVBA-VSO opgenomen en gerenoveerd zijn, aangeboden om te verhuren. De huurinkomsten komen terecht in het kapitaal van de cvba-vso. 

CAW

In de praktijk richt het CAW zich in eerste plaats op maatschappelijk kwetsbare groepen uit Groot-Antwerpen. Concreet betekent dit dat CAW Metropool in de stad actief is voor daken thuislozen, slachtoffers van intrafamiliaal geweld, druggebruikers, jongeren, allochtonen en (ex)-gedetineerden. CAW beschikt over eigen woningen. De woningen zijn in hun eigen werking opgenomen. Kleine renovatiewerken zijn nodig, maar ze zijn vooral op zoek naar bijkomende panden. Ze willen deze woningen zelf ook graag aanbieden aan hun eigen doelgroep of aanbieden via het SVK. 

Patrimonium vzw’s

De patrimoniumvzw’s waarvan sprake hebben panden in eigendom. Deze zijn deels verhuurbaar, maar kleine ingrepen zijn nodig. Hun inbreng zal kunnen bestaan uit huizen / panden (via erfpacht, zelf gekocht, schenkingen, sociaal beheer,…) en/of gelden. Instappen in de cvba en patrimonium inbrengen betekent een oplossing voor zij die zelf niet over de nodige fondsen beschikken om een nieuwbouw/renovatie volledig voor te financieren. Levanto cvba 1.0.

Is een klant in die zin dat de werken die nodig zijn, bij voorkeur uitgevoerd worden door de cvba 1.0.. We verwijzen hierbij naar het hoofdstuk ‘de cvba-vso 2.0. als opdrachtgever’ op p24 voor duiding. Via de oprichting van een CVBA VSO 2.0. door Levanto en een externe partner wil Levanto de samenwerking met de externe partners verankeren.

Concurrenten: Wie voert gelijkaardige activiteiten uit als de cvba–vso 2.0.? 

Sociale Huisvestingsmaatschappijen

We kijken hierbij in de eerste plaats naar de Sociale Huisvestingsmaatschappijen, die de maatschappelijke opdracht gekregen hebben om woningen aan te bieden op de sociale huurmarkt. 

AG Vespa

AG Vespa voert in principe dezelfde activiteiten uit als de cvba-vso 2.0, in het kader van het Grond- en pandenbeleid. Het grond- en pandenbeleid heeft tot doel zichtbaar in te grijpen in woonwijken waar men te kampen heeft met verloedering en leegstand. Verwaarloosde panden, die niet interessant zijn voor private investeerders, worden door het bedrijf aangekocht met middelen uit het rollend fonds. Met diezelfde middelen




26

worden de panden volledig gerenoveerd of gesloopt en vervangen door een nieuwbouw. Daarna worden de (ver)nieuw(d)e woningen aan betaalbare, marktconforme prijzen verkocht aan particulieren. De opbrengsten van de verkoop worden op hun beurt terug in het rollend fonds gestoken, waarmee opnieuw verwaarloosde panden kunnen worden opgekocht. Deze projecten betekenen een belangrijke meerwaarde qua leefbaarheid en verfraaiing van het straatbeeld in bepaalde woonwijken. We kunnen dus stellen dat de activiteiten gelijken op de activiteiten binnen de cvba-vso 2.0., maar dat focus op de doelgroep verschilt (particulieren, jonge gezinnen vs. sociale huurders)

Lokaal bestuur (stad Antwerpen) 

Verkrottingsbeleid:

De strijd tegen de verkrotting van huurwoningen is al jaren een aandachtspunt van de stad Antwerpen. Het beleid van woonkwaliteitscontroles werpt zijn vruchten af. Toch zijn er panden die leeg blijven staan en verder verwaarlozen. Om deze woningen te renoveren en opnieuw op de huurmarkt te krijgen, maakt de stad gebruik van het sociaal beheersrecht. Het sociaal beheersrecht is een onderdeel van de Vlaamse Wooncode, de grondwet van het Vlaamse woonbeleid. De stad kan een hele reeks maatregelen nemen om eigenaars aan te zetten tot het renoveren van hun verwaarloosde woning. Als ze dat niet doen, dan kan de stad dat via het sociaal beheersrecht in hun plaats doen. De eigenaars krijgen eerst de kans om het beheer van hun woning vrijwillig over te dragen. Reageren ze niet, dan legt de stad het sociaal beheersrecht eenzijdig op. Na de renovatie verhuurt de stad de woning tot de kosten van de renovatie zijn terugverdiend. Een pand in sociaal beheer wordt voor minimaal 9 jaar aan de eigenaar onttrokken. Sociaal beheer heeft ingrijpende gevolgen voor de eigenaars. Daarom selecteert de stad de panden op basis van weloverwogen criteria. Zo onderzoekt de stad of de eigenaar nog andere panden bezit en in welke staat ze verkeren. Daarnaast wordt er gekeken naar het aantal jaren van verwaarlozing en de ernst van de woonkwaliteitsproblemen. Tot slot houdt de stad rekening met de hinder dat het pand veroorzaakt voor de omwonenden. 

Saneringscontracten :

20

De eigenaar verbindt zich tot het renoveren van een woning, een studentenkamer of het wijzigen van een handelsruimte naar een woning of studentenkamer en de renovatie ervan, met de bedoeling ze te verhuren aan particulieren, al of niet via een sociaal verhuurkantoor (SVK). De aanvrager is een natuurlijke persoon. Een rechtspersoon kan ook indien het gaat om verhuur via een SVK of voor studentenkamers. De aanvrager dient eigenaar te zijn van het pand of heeft een vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht op dit pand, maar mag er niet zelf in wonen.


21

Dit betreft een financiering vanuit het federaal grootstedenbeleid . Het doel van dit fonds is de sociale verhuurmarkt vergroten & samenwerking stimuleren met de sociale economie. Deze ondersteuning is te krijgen op grondgebied van de stad Antwerpen. Het betreft een overeenkomst tussen de eigenaar van een pand en de stad Antwerpen.

20

Zie ook bijlage 4. voor de reglementering rond deze contracten. We kregen de bevestiging PvdH van de Stedelijke Woondienst dat de cvba-vso 2.0 ook in aanmerking komt om deze premie aan te vragen . 21 De toekomst hiervan is echter wat onduidelijk wegens de toekomstige decentralisering van de woonfondsen. Blijft deze pot bestaan, en/of dezelfde? Bron: interview met Stad Antwerpen dd 13/05/2013

27

De werken worden uitgevoerd door erkende sociale tewerkstellingsinitiatieven of door geregistreerde aannemers of door een combinatie van beiden. De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning (50% renovatiekosten), anderzijds een technische en administratieve begeleiding (architect). Het minimumbedrag van de uit te voeren werken bedraagt 2 500 EUR, inclusief BTW per woning. Voor studentenkamers bedraagt dit minimum 1 250 EUR (per kamer) inclusief BTW. De stedelijke toelage bedraagt 50% van de totale kostprijs (inclusief BTW) van de uitgevoerde werken, met een maximum van 6 000 EUR tot 9 000 EUR per gesaneerde woning. Voor studentenkamers bedraagt de maximum toelage 1 500 EUR. Dit bedrag wordt in verhouding verhoogd met telkens maximum 1 000 EUR: - per aanvraag en per pand, indien de aanvrager een beroep doet op een privé-architect - per aanvraag en per pand, indien de uitvoering of een gedeelte ervan geschiedt door een erkend sociaal tewerkstellingsinitiatief De stedelijke toelage kan gecumuleerd worden met een andere subsidie tot een maximum van 100% van de kostprijs van de saneringswerken. 

Renovatiecontracten

In de wijken Kronenburg, Conforta en Ten Eeckhove (Deurne Noord) bestaat er een variant op de saneringscontracten. In dit geval kan de eigenaar de woning verhuren of zelf bewonen en hoeft hij deze NIET door te verhuren in sociale verhuur. Voor de rest gaat het om dezelfde voorwaarden als saneringscontracten: De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning (50% renovatiekosten), anderzijds een technische en administratieve begeleiding (architect).

Investeerders

Bij stopzetting van de activiteiten van de CVBA-VSO 2.0. kan het netto-actief van de cvba volgens het aandelen percentage van de vennoten vloeien naar de vennoten.

Eindgebruikers  

Sociale huurders Minder kapitaalkrachtige gezinnen

We hebben geopteerd om de eindgebruikers niet op te nemen als vennoot in Bouwerij 2.0. Vanuit een empowerment perspectief zou het zinvol kunnen zijn om hen mee bestuurdersverantwoordelijkheid te geven en mee een stukje eigenaar te maken. We hebben dit echter afgewogen tegen de praktische uitwerking daarvan. Het kan het dagelijks bestuur bemoeilijken, wanneer de huurders een stem krijgen in operationele zaken omdat dit zou kunnen zorgen voor belangenvermenging en rolverwarring. Ook voor kapitaalopbouw is het ook niet opportuun om op deze groep te rekenen, gezien ze per definitie minder kapitaal krachtig zijn. Hen opnemen in een adviesraad of gebruikersgroep zou een alternatief kunnen zijn.


Er wordt gekozen voor een cvba-vso met beperkte winstuitkering (het maximaal uit te keren dividend aan de vennoten bedraagt 6% op het werkelijk gestort bedrag van de aandelen. We voorzien aandelen à rato €1000).

28



Vormgeving samenwerking:

Figuur 2 : samenwerkingsmodel cvba-vso Bouwerij 2.0. 

Welke stakeholders hebben een verzekerde plaats in de Raad van Bestuur en wat is daarbij de win-win voor stakeholder en coöperatie?

4.3. 

CORPORATE GOVERNANCE

Welke aspecten kunnen beslist worden door de Algemene Vergadering en welke verantwoordelijkheden worden doorgeschoven naar de Raad van Bestuur?

In artikel 19 van de statuten van cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 worden de taken van de raad van bestuur als volgt opgesomd: De bestuurders kunnen alle handelingen verrichten die nodig of dienstig zijn voor de verwezenlijking van het doel van de CVBA–VSO, behoudens die waarvoor volgens de wet of deze statuten alleen de Algemene Vergadering bevoegd is. In het bijzonder is de raad bevoegd om: 

Het personeel van de vennootschap te benoemen en te ontslaan, alsook hun bezoldigingen te bepalen.


Zie hieromtrent het luik over corporate governance (4.3.).

29

 

22

Huishoudelijke reglementen uit te vaardigen die zij nodig acht en nuttig oordeelt . Een persoon aan te duiden die met het dagelijks bestuur wordt belast, indien de raad van bestuur dit nodig acht.

De bevoegdheden van de algemene vergadering worden in de statuten in artikel 26 opgesomd:       

het wijzigen van de statuten de benoeming en afzetting van de bestuurders de benoeming en afzetting van de commissarissen en het bepalen van hun bezoldiging de kwijting aan de bestuurders en de commissarissen de goedkeuring van de jaarrekening de vrijwillige ontbinding van de vennootschap en de bestemming van het netto actief de bestemming van de reserves conform artikel 663 W.Venn. indien de cvba-vso niet langer de bepalingen naleeft van artikel 661 W.Venn. en alle gevallen waarin de wet of deze statuten het vereisen (in het kader van cvba-vso 2.0).

De raad van bestuur is verder bevoegd voor alle andere aangelegenheden die niet toegewezen zijn aan de algemene vergadering.



Hoe organiseer je je vennotenmanagement?

Wie zijn de vennoten? Volgens artikel 12 van de statuten van cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 zijn de vennoten: De personen die vennoot werden bij de oprichting van de cvba(-vso). De natuurlijke personen of rechtspersonen die na de oprichting werden aanvaard als vennoten door de algemene vergadering met een twee derde meerderheid van de stemmen, op voorstel van de raad van bestuur. Dezelfde meerderheid van stemmen dient te worden behaald binnen de op de vergadering aanwezige of vertegenwoordigde Categorie A vennoten.

Wat betreft de cvba 1.0 maken alle vennoten deel uit van de Levanto familie, er zijn (momenteel) dus geen externe vennoten binnen de cvba 1.0. Voorlopig wordt er bijgevolg niet gewerkt met verschillende aandeelhouderscategorieën, maar moest er een externe financier toetreden, zou dit wel kunnen worden aangepast. Wat betreft de cvba-vso 2.0, maken we hier wel een onderscheid, met verschillende categorieën aandeelhouders als volgt:  

22

Vennoten Categorie A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting Levanto entiteiten, SVKA/CAW Metropool, Patrimonium vzw’s Vennoten Categorie B zijn de personeelsleden van de CVBA-VSO die overeenkomstig artikel 12.2 van de statuten de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. Elke vennoot Categorie B kan maximum één aandeel verwerven.

Deze bevoegdheid kan echter ook aan de algemene vergadering worden toegewezen.


 

30



Vennoten Categorie C zijn de personen niet-personeelsleden van de CVBA-VSO die na de oprichting van de CVBA-VSO de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. Investeerders

Uittreding Er wordt voor de cvba-vso 2.0 verder ook een stand-still clausule in de statuten bepaald. Volgens artikel 14.2 is het gedurende een periode van X-aantal jaren (het exact aantal jaren moet nog blijken uit de onderhandelingen met de partners), met ingang vanaf de oprichting van de cvba-vso, voor geen van de vennoten A en C, met uitzondering van de werknemers, toegelaten om vrijwillig uit te treden uit de cvba-vso, hetzij volledig, hetzij gedeeltelijk. De vennoten-werknemers zijn hieraan immers op basis van het wetboek vennootschappen niet onderworpen: zij dienen immers uiterlijk één jaar na hun uitdiensttreding de kans te krijgen om uit te treden als vennoot. Indien per vastgoedproject een cvba-vso wordt opgericht, dan kan de duur van de stand-still bepaling op het specifieke karakter van het betreffende project worden afgestemd. Een vennoot kan vrijwillig uittreden gedurende de eerste zes maanden van het boekjaar op eenvoudig schriftelijk verzoek gericht aan de raad van bestuur. De raad van bestuur mag de uittreding weigeren of beperken indien zij de ontbinding van de CVBA-VSO tot gevolg zou hebben of haar bestaan in het gedrang brengt. Raad van bestuur & dagelijks bestuur Eventueel kan er ook voorzien worden in een voordrachtregeling van bestuurders per categorie van aandeelhouders en kan worden bepaald dat beslissingen van de raad van bestuur een meerderheid binnen de categorie A bestuurders vereisen. Een alternatief zou zijn om te werken met een vetorecht van deze categorie A bestuurders voor bepaalde beslissingen. Indien gewenst kan ook beslist worden dat een dagelijks bestuurder steeds een werknemer van een categorie A vennoot dient te zijn.

Iedere vennoot kan worden uitgesloten in één van de hierna vermelde gevallen conform de dwingende wettelijke bepalingen van artikel 370 van het Wetboek van Vennootschappen die gelden inzake uitsluiting van vennoten: - wanneer een vennoot zelf zijn vrijwillig ontslag neemt als werknemer van de CVBA–VSO; - wanneer daartoe andere gegronde redenen bestaan, zoals ernstige handelingen gesteld in strijd met de belangen van de CVBA–VSO. Het besluit tot uitsluiting wordt genomen door de Algemene Vergadering met een meerderheid van [twee derde (2/3)] van de stemmen. Dezelfde meerderheid van stemmen dient te worden behaald binnen de op de vergadering aanwezige of vertegenwoordigde Categorie A vennoten. De vennoot van wie uitsluiting wordt gevraagd heeft geen stemrecht op de Algemene Vergadering waarop over zijn uitsluiting wordt beslist. Algemene Vergadering


Uitsluiting

Stemrecht

31

Tot slot wordt in artikel 35 van de statuten bepaald dat ieder aandeel recht geeft op één stem. Bij de cvba-vso 2.0 mag evenwel niemand aan de stemming in de algemene vergadering deelnemen met meer dan één tiende van de stemmen verbonden aan de op de vergadering vertegenwoordigde aandelen en zelfs niet met meer dan één twintigste van de stemmen indien één of meer vennoten de hoedanigheid hebben van personeelslid van de cvba-vso. Quorum Opdat de Algemene Vergadering geldig zou kunnen beraadslagen en besluiten, dient minstens de helft van het maatschappelijk kapitaal op de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd te zijn. Voorts kan de Algemene Vergadering over wijzigingen in de statuten alleen op geldige wijze beraadslagen wanneer de voorgestelde wijzigingen bepaaldelijk zijn aangegeven in de oproepingen en wanneer de aanwezigen tenminste twee derden van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen. Onverminderd hetgeen voorafgaat, dient minstens de helft van de Categorie A vennoten aanwezig of vertegenwoordigd te zijn om geldig te kunnen beraadslagen en besluiten. Ingeval de hierboven vermelde quorumvereisten niet zijn vervuld, dan dient een tweede Algemene Vergadering plaats te vinden met dezelfde agenda. Deze tweede Algemene Vergadering beraadslaagt op geldige wijze ongeacht het door de aanwezige of vertegenwoordigde vennoten vertegenwoordigde deel van het maatschappelijk kapitaal. Besluiten In de Algemene Vergadering worden de besluiten genomen bij gewone meerderheid van stemmen, uitgezonderd de wijzigingen aan de statuten die genomen worden met drie vierden (3/4) van de stemmen, de doelwijziging die genomen wordt met vier vijfden (4/5) van de stemmen en alle andere gevallen waarin deze statuten een strengere meerderheidsvereiste voorzien (o.a. toetreding en uitsluiting van vennoten).

De onthoudingen of blancostemmen en de nietige stemmen worden bij de berekening van de meerderheid niet meegerekend, tenzij in geval van stemming over een statutenwijziging in welk geval onthoudingen, blanco stemmen en nietige stemmen worden beschouwd als tegenstemmen. 

Hoe verzeker je een effectieve controle op het management van de coöperatie?

Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van het management moeten duidelijk worden afgebakend en omschreven. Tevens moet er verzekerd worden dat de afspraken worden opgevolgd en moeten er afspraken zijn over het interne communicatiebeleid en over de informatiestromen binnen de organisatie. Voldoende contactmomenten tussen het management en de raad van bestuur moeten worden ingepland. Voor de cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 zal er concreet een delegatiereglement opgesteld worden met contractuele afspraken, waarin de bevoegdheden worden bepaald, hoe door het management aan de RvB zal gerapporteerd worden, etc. opdat de raad van bestuur het management degelijk kan controleren. In het geval van de cvba 1.0 zullen de leden van de raad van bestuur ook via comités (financieel comité, HRcomité, comité sociaal ondernemen) nauw samenwerken met het management bij de uitwerking van het


Bovendien zal een beslissing enkel worden geacht geldig te zijn genomen indien voormelde meerderheden van stemmen eveneens worden bereikt binnen de op de vergadering aanwezige of vertegenwoordigde Categorie A vennoten.

32

beleid van de cvba. Het is alvast belangrijk om ervoor te zorgen dat er een vaste kern is per domein om continuïteit en afstemming te garanderen. 

Hoe verzeker je een kwaliteitsvolle samenstelling van de Raad van Bestuur?

Er moet hier worden stilgestaan bij het feit of de raad van bestuur evenwichtig is samengesteld en dat er een redelijke mix van competenties aanwezig is binnen de raad van bestuur. Er kan ook nagedacht worden over onafhankelijke bestuurders in de raad te laten zetelen: zij kunnen ongebonden nadenken over de toekomst van de cvba (-vso). Er wordt alvast in de statuten van de cvba 1.0 uitdrukkelijk het mechanisme voorzien dat minstens één bestuurder het profiel van expert in de bouw zal hebben, dat verder uitgewerkt zal worden in het huishoudelijk reglement. 

Hoe verzeker je een effectieve controle op de Raad van Bestuur door de Algemene Vergadering?

Hier is het belangrijk om te garanderen dat er een verschillende samenstelling is van de algemene vergadering en van de raad van bestuur, opdat een effectieve controle mogelijk is (en het dus niet gaat om exact dezelfde personen, die zichzelf dan moeten ‘controleren’). Verder moet er aandacht worden besteed aan de geletterdheid van de leden van de algemene vergadering: ze moeten immers in staat zijn om de raad van bestuur te kunnen controleren en moeten bijgevolg de vereiste (financiële) kennis kunnen verwerven om dit degelijk uit te voeren.

4.4.

MARKETING EN COMMUNICATIE

4.4.1. Welke markt wensen we te bedienen?

 Ons ideale project: Heeft een educatieve waarde, dwz dat de werken overeenkomstig zijn met de competenties die de deelnemers aangeleerd krijgen. Daarbij moeten de werken van een dusdanig niveau zijn, dat we ze kwaliteitsvol kunnen afleveren (‘overpromise’ is een valkuil). Te hoog gegrepen betekent daarnaast ook stress voor de cursisten, en maakt dat de instructeur in de praktijk veel werk zelf zal moeten doen. We houden rekening met een capaciteit van 6 kleine werven per jaar, of 2 grote. Onze competenties: -

De ruwbouwactiviteiten (metsel-, beton- of sloopwerken) => beton & sloop: manueel werk De stukadoor, afhankelijk van de moeilijkheidsgraad Wanden & plafonds /gyproc Cementeer- en dekvloeractiviteiten Tegelen Marmer- en natuursteenactiviteiten => plaatsen indien manueel mogelijk. De dakdekkers- en waterdichtingsactiviteiten worden uitbesteed tenzij kleine werken platte daken.


 Onze ideale klant: Hecht belang aan onze sociale missie, is flexibel. Indien we dezelfde prijs hanteren als onze concurrenten zou de sociale missie een doorslaggevend argument moeten zijn. Snelheid is minder van belang.

33

-



De schrijnwerken => eenvoudige schrijnwerken zelf, andere enkel plaatsen. De eindafwerkingsactiviteiten (schilder- en behangwerken en het plaatsen van soepele vloerbekleding) => wordt uitbesteed aan Fixit vzw. De installatie activiteiten voor centrale verwarming, klimaatregeling, gas => enkel eventueel trekken van leidingen indien nodig => wordt vnl. uitbesteed aan een specialist. Plaatsen sanitair De elektrotechnische activiteiten => enkel eventueel trekken van leidingen, plaatsen van stopcontacten, etc. => wordt voornamelijk uitbesteed aan een specialist.

Vervolgens toetsen we onze eigen verwachtingen af bij mogelijke klanten / stakeholders.

We stelden hen de vraag; hoe zou jij de volgende criteria scoren van 1 tot 6, (waarbij 1 = van allergrootst 23 belang, tot 6 = niet van belang) ? Prijs

Snelheid

Sociale missie / clausule

Communi catie

Andere opmerkingen?

3

Bekendhe id (vertrouw en) 4

Respondent privé/particulier

1

2

5

Respondent publiek/sociaal

1

5

4

3

2

Goede communicatie en flexibiliteit zijn van groot belang. Ook kort op de bal kunnen spelen is van belang, waarbij ‘elkaar kennen’ een voordeel is.

Het moet van de eerste keer goed zijn, kwaliteit is topprioriteit, niet veel marge op snelheid.

De publieke organisaties die ons kenden van vorige samenwerkingen, gaven aan dat ze sterk geloven in goede communicatie en flexibel kunnen inspelen op noden. Indien er snel iets moet uitgevoerd worden, zouden ze graag een soort ‘rode telefoon’ hebben waarbij onze afdelingen een klus hier of daar kunnen uitvoeren. Dit is minder van toepassing voor de particuliere spelers. Zij hechten daarentegen veel belang aan snelheid. Dit is voor ons een moeilijk punt: we werken immers met een doelgroep, waar we niet de snelheid van kunnen garanderen die in de profit sector van doorslaggevend belang is. Alle spelers kijken in de eerste plaats naar prijszetting. We vinden deze publieke organisaties terug in het segment sociale verhuur - kwetsbare groepen, mensen met een lager inkomen. Ook openbare aanbestedingen zijn voor ons ideale opportuniteiten, alsook opdrachten van andere vzw’s in het sociale middenveld. Het soort opdrachten dat we bijgevolg selecteren zullen zich in de categorie klasse 1 en 2 bevinden. Dit betreft vooral ‘kleinere’ werken zoals de renovaties van eengezinswoningen, appartementen, of kleine nieuwbouw. Om opdrachten via openbare aanbestedingen binnen te halen zullen we werken via sociale clausules.

23 24

24

Wegens vertrouwelijkheid publiceren we de identiteit van de respondenten niet. Deze informatie kan echter opgevraagd worden. Zie p.22 en 23 of bijlage 3 voor meer uitleg over werken met sociale clausule


Tabel 9 : respondenten

34

4.4.2. Marketingmix 

Hoe is de marketing mix (product, prijs, plaats en promotie) samengesteld?

Wat betreft cvba 1.0.

Plaats:

Prijs:

Promotie:

Het soort opdrachten dat we doen bevinden zich in de categorie klasse 1 en in de toekomst ook in klasse 2. Dit betreft vooral ‘kleinere’ werken zoals de renovaties van eengezinswoningen, appartementen, of kleine nieuwbouw. Klanten regio Antwerpen + 40km. We vinden deze klanten via:  Openbare aanbestedingen  Eigen netwerk van vzw’s en andere sociale organisaties  Architecten  Netwerk sociale economie  Netwerk van de Raad van Besturen  Stad Antwerpen – stadsontwikkeling, POM, patrimoniumbeheer… We mikken op marktconforme prijzen, maar we moeten wel concurrentiële prijzen kunnen hanteren om overheidsopdrachten binnen te kunnen halen. We zijn schijnbaar goedkoper, daar zijn vooroordelen over. We moeten ons hiervan bewust zijn, om dit telkens mee in de communicatie op te nemen. Dit om geen valse verwachtingen te voeden. USP naar buiten brengen: We zetten in op sociale tewerkstelling in de bouw. We gebruiken daarvoor een innovatieve (sociale) ondernemingsvorm die de kans op het aantal werkplekken doet toenemen, alsook het duurzaamheidkarakter ervan zal versterken.  Website  Bedrijfsbezoeken van de salesmanager  Contacten met architect  Flyers  VMSW: spreken op een symposium  Netwerken  Verschijnen in een blad (bv. Confederatie Bouw, Bouwunie e.a.; maar dan focus op verlengde opleidingen)

Wat betreft cvba-vso 2.0. Product

Panden voor sociale verhuur, die gerenoveerd werden via sociale tewerkstelling.

Plaats:

Komt overeen met het werkveld van SVKA en CAW (zie p 16&17)

Prijs:

We zijn gebonden aan de prijszetting voor sociale verhuur of verkoop. De eerste optie is verhuur, in tweede instantie kan verkoop overwogen worden om een fonds in gang te zetten. De derde instantie is private verkoop. We weten dat de prijs van sociale verhuur 30% onder de marktprijs ligt, maar door de contracten van de SVK zijn we wel zeker van inkomsten.

Promotie:

USP naar buiten brengen: De CVBA-VSO heeft als sociaal oogmerk het creëren en bevorderen van woongelegenheid voor personen en gezinnen met beperkte toegang tot de reguliere woonmarkt. Bovengenoemd sociaal oogmerk zal mede worden gerealiseerd in samenwerking met ondernemingen die laaggeschoolde werklozen en andere specifieke doelgroepen tewerkstellen en de duurzame inschakeling van deze personen in de reguliere arbeidsmarkt tot doel hebben.


Product

35

 

Pers Eigen website over project Via fondsenwerking Via bestaand netwerk Actief op zoek gaan naar panden --> bekendmaking nodig, “wij zijn op zoek naar” (oproep lanceren via pers, publieke campagne) Via ESF event Website via financiers


    

36

5. HRM 

Hoe groot is de geplande betaalde tewerkstelling en over welke profielen gaat het daarbij?

Wat betreft de cvba 1.0: -

-

Aanwerving 1 ploegbaas en 1 geoefende arbeider CATIII de Bij een tweede werf (na 6 maanden) een 2 arbeider CATIII Verdere uitbreiding kan via: o TBS Wep: Terbeschikkingstelling. De werkervaringsdeelnemer kan via deze maatregel extern tewerk gesteld worden (non– profit en profit), zo ook bij de cvba 1.0. o IBO Wep: Een IBO is een opleidingsmaatregel die het aanwerven van een minder ervaren werkloze aantrekkelijk maakt. Sluit je een IBO-contract af met hem, dan volgt hij eerst een opleiding op je werkvloer van 1 à 6 maanden. Tijdens die opleiding hoef je geen loon of RSZ betalen, enkel een productiviteitspremie. o Onderaanneming via de Sociale Werkplaats o Uitvoering van werken door Levanto vzw. o Groeiscenario: Opstart van maatwerkafdelingen binnen de cvba 1.0. Dit scenario wordt verder onderzocht. Hiervoor moeten we de evoluties in het nieuwe Maatwerkdecreet afwachten. In eerste instantie worden er nog geen aanwervingen van bedienden voorzien, aangezien verwacht wordt dat de werfleider zaken op zich zal nemen als het opmaken van offertes, opmaken van planningen en dergelijke. Qua HR en boekhoudkundige ondersteuning kunnen we rekenen op de bestaande administratieve afdelingen van Levanto vzw.

-

-

-

We denken hierbij dat het noodzakelijk zal zijn een persoon aan te stellen om de werking van de Bouwerij 2.0. te garanderen. Gezien de partners aangeven dat deze coördinatie niet zomaar een taak is die erbij te nemen valt, denken we hierbij aan een extra personeelslid. Zijn of haar taken zullen zijn (deeltijds):  Op zoek gaan naar interessante panden,  Calculatie uitvoeren van de geschatte renovatiekosten en inschatten van de haalbaarheid en mogelijke return on investment.  Op zoek gaan naar (extra) financiering voor dat specifieke project.  Coördinatie van de werken ism de hoofdaannemer die de werken uitvoert.  Beheren van het patrimonium dat in eigendom is van de Bouwerij 2.0.  Onderhouden van de contacten met mogelijke stakeholders en andere sociale partners.  Onderhouden van contacten met de media.  Onderhouden van contacten met de bouwwereld.  Onderhouden van contacten met de stad en de provincie.  Actief meewerken aan het doen groeien van de naambekendheid. Het is een mogelijkheid om dit personeelslid in dienst te nemen van een vzw die als ondersteuning opgezet wordt voor de cvba Bouwerij. Deze vzw kan op andere financieringsmiddelen beroep doen, en kan op die manier minder afhankelijk zijn van de (onzekere) inkomsten van de werken van de cvba 2.0. Dit om de continuïteit van de Bouwerij 2.0. in zijn vroegste stadia niet in het gedrang te brengen door deze grote kost.

Hoofdstuk: HRM

Wat betreft de cvba-vso 2.0.:

37



Welk verloningsbeleid kan je daarbij hanteren en hoe kadert dat in een breder rekruterings-, retentieen/of doorstroomverhaal?

Wat betreft de cvba 1.0.:

Figuur 4 : Samenwerking binnen Cvba Bouwerij 1.0. De kernploeg van de cvba 1.0. zal bestaan uit 2 vaste arbeiders (1 ploegbaas en 1 arbeider cat III). Deze vallen onder paritair comité PC 124 en worden volgens gepaste barema’s ingeschaald.

Uurkost arbeider CAT I Uurkost arbeider CAT II Uurkost arbeider CAT III Uurkost ploegbaas

UURLOON OP BRUTO=Kost-prijs PLUS Marge PLUS APK FACTUUR BAREMA 13,31 25,80544957 28,38599452 40,74599452 40,74599452 14,189 26,08278694 28,69106563 41,05106563 41,05106563 15,09 27,68963162 30,45859478 42,81859478 42,81859478 16,599 30,56695124 33,62364636 45,98364636 45,98364636

In dienst - KOSTPRIJS Uurkost arbeider CAT I Uurkost arbeider CAT II Uurkost arbeider CAT III Uurkost ploegbaas

BRUTO=Kost-prijs DAGPRIJS BAREMA JAARPRIJS AANTAL 13,31 25,80544957 206,4435965 45211,14764 14,189 26,08278694 208,6622955 45697,04271 15,09 27,68963162 221,5170529 48512,23459 16,599 30,56695124 244,5356099 53553,29857

TOTAAL 0 0 1,5 1

0 0 72768,35189 53553,29857 126321,6505

-

Indien in de toekomst bedienden aangeworven worden, zullen zij vallen onder PC 218 en volgens de gepaste barema’s worden ingeschaald.

-

In het kader van IBO neemt men een minder ervaren werkloze aan. Per werkdag die tijdens de opleiding valt, wordt een productiviteitspremie betaald. De werknemer krijgt deze premie bovenop z'n uitkering die gewoon verder loopt. Op die manier heeft hij een inkomen dat ongeveer gelijk is aan het loon dat hij zal verdienen als je hem een contract van onbepaalde duur geeft. Men sluit voor de medewerker een verzekering in gemeen recht af die dezelfde dekking en waarborgen voorziet als de arbeidsongevallenverzekering die voor andere personeelsleden afgesloten werd. De arbeidsongevallenverzekering die is afgesloten voor je andere personeelsleden is immers niet van toepassing op deze medewerker. Men betaalt de verplaatsingsonkosten van de medewerker. De kosten worden berekend volgens de voorschriften van de CAO die geldt in het bedrijf. In alle andere gevallen gelden de voorschriften van CAO 19 van de NAR (indien de afstand naar het werk meer

Hoofdstuk: HRM

-

38

-

-

-

bedraagt dan 5 km). Men voorziet daarnaast nog een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering voor je medewerker. In het kader van terbeschikkingstelling (of TBS) kan in overleg tussen de promotor, het leerwerkbedrijf, de deelnemer en de werkgever-gebruiker, de deelnemer tijdens zijn werkervaring ter beschikking gesteld worden bij de werkgever-gebruiker onder de voorwaarden vermeld in het koninklijk besluit van 19 februari 2003 tot vaststelling van de voorwaarden waaronder werknemers ter beschikking kunnen worden gesteld van gebruikers in het kader van doorstromingsprogramma's. Ervaring leert dat TBS de doorstroming verhoogt en vooroordelen wegneemt en dat TBS de 25 competentieversterking verhoogt. De maximale duur van de periode van terbeschikkingstelling bedraagt in totaal zes maanden. De promotor, het leerwerkbedrijf, de deelnemer en de werkgever-gebruiker sluiten voorafgaand aan de terbeschikkingstelling een overeenkomst. De werknemer heeft minstens recht op het loon dat hij zou genieten mocht hij bij de werkgever tewerkgesteld zijn. In dit geval: volgens de barema’s van PC 114. Voor de eerste 3 aanwervingen kunnen werkgevers in de privé-sector een forfaitaire vermindering van de patronale basisbijdragen voor de sociale zekerheid (400 tot 1.500 EUR/kwartaal) genieten tijdens een aantal kwartalen verspreid over een periode van 20 kwartalen vanaf het kwartaal van aanwerving. Er zullen werken kunnen uitgevoerd worden door Levanto vzw, waardoor de WEPers die werkervaring moeten opdoen, in staat zullen zijn om mee te draaien op de werf. Er zullen een groot aantal werken uitgevoerd kunnen worden door de deelnemers van de Sociale Werkplaats Fixit. In het kader van maatwerkafdelingen is later wellicht het volgende mogelijk:  Loonpremies  Omkaderingspremies  Premies voor aanpassingswerken

Wat betreft de cvba-vso 2.0.: -



De medewerker zal onder het PC 229 vallen en wordt volgens de gepaste barema’s ingeschaald. De functie zal in eerste instantie een deeltijdse betrekking zijn. Indien de medewerker op de loonlijst staat van de cvba 2.0., zal deze persoon toegang krijgen tot aandeelhouderschap categorie B in de cvba 2.0.

Is er sprake van vrijwilligers? Welke rol hebben zij, wat is hun profiel en hoe bouw je een vrijwilligerswerking uit rondom je coöperatie? Sta ook stil bij wettelijke mogelijkheden en beperkingen terzake.

Hoofdstuk: HRM

Dit is voor ons project niet van toepassing.

25

Bron: workshop TBS – netwerkevent Werkervaring, 27 nov 2012

39

6. FINANCIELE HAALBAARHEID 6.1.

FINANCIELE HAALBAARHEID VAN DE CVBA 1.0.

6.1.1. Structuur en verdeling 

Het kapitaal:

Het maatschappelijk kapitaal van de cvba is onbeperkt. Het omvat een vast gedeelte en een veranderlijk gedeelte. Het vaste gedeelte bedraagt 18.600 euro. 18.550 euro is het vereiste minimumkapitaal, maar aangezien dat niet deelbaar is door 3, is momenteel 18.600 euro voorzien. Het vaste gedeelte van het kapitaal kan alleen worden verhoogd of verlaagd bij besluit van de algemene vergadering genomen met de inachtneming van de regels vastgelegd voor een statutenwijziging. Het veranderlijk gedeelte wordt verhoogd, respectievelijk verminderd, door toetreding, respectievelijk uittreding of uitsluiting van vennoten, bij storting of terugneming van inbrengen. Deze verrichtingen kunnen geschieden zonder statutenwijziging. 

De aandelen:

Het maatschappelijk kapitaal is verdeeld in een aantal veranderlijk aantal aandelen op naam, met een nominale waarde van 100 euro. Bij oprichting is het totale aantal aandelen gelijk aan 186. Dit betekent dat elke vennoot 62 aandelen ontvangt. Elk aandeel in ondeelbaar. De cvba erkent slechts 1 eigenaar per aandeel. Er is nog ruimte om te voorzien in een opdeling tussen vennoten, bijvoorbeeld bij toetreding van externe financiers. In dit geval kunnen de Levanto vzw’s vennoot A zijn, en de externe financier vennoot categorie B. De winsten:

Het boekjaar van de cvba gaat in op 1 januari en eindigt op 31 december van datzelfde kalenderjaar. Op het einde van elk boekjaar maakt de Raad Van Bestuur een inventaris, alsook de jaarrekening op. Als blijkt uit de jaarrekening dat er sprake is van nettowinst, wordt er minstens vijf ten honderd voorafgenomen voor in het wettelijk reservefonds. (Dit is niet meer verplicht als het reservefonds 10% van het vaste kapitaal heeft bereikt). Het saldo van de nettowinst wordt dan ter beschikking gesteld van de algemene vergadering die over de bestemming zal beslissen. Hieronder lichten we de haalbaarheid toe van het creëren van nettowinsten.

6.1.2. De haalbaarheid van nettowinsten binnen de cvba 1.0. In bijlage kan u de financiële parameters terugvinden die het model cvba 1.0. ondersteunen. Hier in deze blauwdruk lichten we de haalbaarheid toe volgens deze gehanteerde parameters. We hebben deze canvas laten opmaken om te kunnen schuiven met de invulling hiervan. Zo zijn we er in het begin vanuit gegaan dat we een werfleider gingen tewerkstellen, daarna hebben we de oefening gemaakt met 2 ploegbazen en 1 arbeider om vervolgens de berekening te doen met een bezetting van 2,5 VTE; nl. 1 ploegbaas + 1 arbeider cat III + 1 arbeider cat III via TBS bij aanvang werf 2. Het is met deze parameters dat we de denkoefening hieronder aantonen. Let wel: dit is geen financieel plan, we spreken hier echter van een model om een haalbaarheidsstudie mee uit te voeren, die ons in staat stelt de parameters eruit te lichten die onderdeel zijn van de financiële gezondheid van een onderneming. Indien bepaalde parameters doorslaggevend lijken binnen een mogelijk winst- of verlies

Hoofdstuk: Financiele haalbaarheid



40

verhaal, geeft deze redenering ons de kans om op zoek te gaan naar juiste, betere of andere invullingen van de parameters. 26

Uitgangspunten :  De gepresteerde uren van de medewerkers (de directe arbeidskosten)  De aanrekening van het aandeel in de algemene kosten (algemene productiekosten)  De verwerkte materialen in het kader van de opdracht (de directe materialen) en andere gemaakte kosten voor deze specifieke opdracht (specifieke bouwplaatskosten) (1) De gepresteerde uren van de medewerkers (de directe arbeidskosten) -

de werknemers worden ingeschaald onder het PC van de bouw, en de daarbij horende barema’s. We starten met een minimale bezetting van 2 vaste arbeiders (1 ploegbaas en 1 werknemer cat III) De loonkost van deze twee arbeiders bedraagt op jaarbasis een € 102.065,53 Voor de tweede werf nemen we een tweede arbeider in dienst via TBS.

In dienst - KOSTPRIJS Uurkost arbeider CAT I Uurkost arbeider CAT II Uurkost arbeider CAT III Uurkost ploegbaas

BRUTO=Kost-prijs DAGPRIJS BAREMA JAARPRIJS AANTAL 13,31 25,80544957 206,4435965 45211,14764 14,189 26,08278694 208,6622955 45697,04271 15,09 27,68963162 221,5170529 48512,23459 16,599 30,56695124 244,5356099 53553,29857

TOTAAL 0 0 1,5 1

0 0 72768,35189 53553,29857 126321,6505

De totale loonkost bedraagt nu € 126.321,65 op jaarbasis. Productieve dagen: 217 dagen Productieve uren (*2,5VTE): 4.340 Dit betekent dat er gemiddeld € 29,10 in de calculatie van de uurprijs vervat zit, om de loonkost te dekken. De aanrekening van het aandeel in de algemene kosten (algemene productiekosten)

APK op jaarbasis : € 53.650 / jaar Productieve dagen: 217 --> productieve uren: 4340 Dit betekent dat er € 12,36 in de calculatie van de uurprijs vervat zit, dit om de APK te dekken van het bedrijf.

26

Bron: Starten in de bouwsector, powerpointpresentatie, Bouwunie, 23-27 april 2013


(2)

41

(3)

De verwerkte materialen in het kader van de opdracht (de directe materialen) en andere gemaakte kosten voor deze specifieke opdracht (specifieke bouwplaatskosten)

Hier lijsten we de kosten op die werfafhankelijk zijn. De berekeningen die hier gemaakt worden sluiten aan op de 60% / 40% die gehanteerd wordt bij renovatiewerken. (waarbij 60% arbeid en 40% materiaal). Bij nieuwbouw zullen we werken met de parameter 50%/50%.

(4)

Conclusies:

Redenering 1) De loonkost (gemiddeld € 29,10 zoals berekend in (1)) of beschouwd in tabel hieronder) We tellen daarbij de APK, verdeeld over de productieve uren. Daarbij nemen we nog een marge van 10%.

Bij deze redenering, waarbij de kosten van de werven doorgerekend worden naar de klant, lijkt het model HAALBAAR.

27

Zie ook: starten in de bouwsector, Bouwunie, Powerpoint, 23-27 april 2013


Dit komt op te factureren uurprijzen rond de 43€. 27 Dit komt overeen met de gehanteerde gemiddelde uurkost, beschreven door de Bouwunie.

42

Redenering 2) Verwachting: 309.489,15 euro op jaarbasis 28 Indien we 2 maal een grote renovatieopdracht toegewezen krijgen a rato € 150.000 per keer, dan kunnen we onderstaande conclusie hanteren:



 

 

28

We hebben nog geen rekening gehouden met de mogelijkheden van de tewerkstellingsmaatregelen zoals IBO. Deze maatregel zou ervoor kunnen zorgen dat we een arbeidsplaats via TBS kunnen vervangen door een arbeidsplaats via IBO, wat een minderkost oplevert. Echter, het is wel zo dat het financiële voordeel bij IBO slechts van tijdelijke aard is. Na een duur van 6 maanden wordt er overgegaan tot indienstneming. Dit verbetert onze financiële situatie er dus niet op vanaf jaar 2. Nu staan de werven voor 100% op renovatie. Ook met deze variabele kunnen we nog kijken wat het effect is om de resultatenrekening. (verdeelsleutel 40/60 tgo 50/50 voor nieuwbouw). Werken met medewerkers van SW Fixit vzw of Levanto vzw, kan ook wat ruimte opleveren; de uurkost van de lonen ligt lager, wat een minderkost oplevert aan de kostenkant. Daarenboven betekent dit, dat door extra ploegen in te schakelen, we meer productiviteit zullen kennen en meer kunnen presteren. Dit zal de verhouding productieve uren/kost per uur doen toenemen. Deze redenering sluit helemaal aan dat we door samenwerking met SW Fixit en Levanto vzw, de deelnemers extra werkervaring willen laten opdoen. We kijken in de toekomst naar de mogelijkheid om maatwerkafdelingen op te richten. We kunnen kritisch gaan kijken naar onze vaste kosten. Dit kan de toeslag van de APK drukken. - Huurkosten: indien we onze werking kunnen inschalen bij een bestaande afdeling en geen extra ruimte moeten huren, kan deze kost gedrukt worden. - Indien de werkelijke administratieve kosten lager liggen dan we nu ingeschaald hebben (nu € 16.000 op jaarbasis), ontstaat er ook ademruimte. - We moeten ook kritisch kijken naar de voorziene kosten voor sales en marketing. Deze kunnen bijvoorbeeld toegewezen worden aan de vennoten; kan Levanto vzw of SW Fixit vzw deze kost dragen, door bijvoorbeeld de cvba een plaats te geven op de bestaande website? Of door de salesmanager van Levanto vzw in te schakelen?

Op basis van calculaties gedaan door architectenbureau Katrol, waarbij we een werf beschouwen van €150.000


We kunnen dus stellen dat onze parameters een redelijk haalbare uitkomst geven. Om zekerder te zijn, geloven we dat er nog aanpassingen moeten gebeuren in onze redenering:

43

6.2.

FINANCIELE HAALBAARHEID VAN CVBA-VSO 2.0.

6.2.1. Structuur en verdeling

Figuur 5 : kapitaalstructuur cvba-vso Bouwerij 2.0. Kapitaal

Dit kapitaal is verdeeld in een veranderlijk aantal aandelen op naam, met nominale waarde 1000 euro (voorlopige keuze). De vennoten kunnen gelden of patrimonium inbrengen, in ruil voor aandelen. Het totale aantal aandelen en het bijhorende bedrag is nog niet vastgelegd, maar zal een benadering zijn van het bedrag dat in de financiële haalbaarheidsstudie naar voren komt als ‘nodige eigen inbreng’. Aandelen We voorzien drie categorieën:   

vennoten A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting vennoten B zijn de personeelsleden van de cvba-vso. Vennoten C zijn de investeerders


Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap is onbeperkt. Het omvat een vast gedeelte en een variabel gedeelte. Het vast gedeelte bedraagt 6.150 euro en kan enkel verhoogd of verlaagd worden bij besluit van de algemene vergadering en vastgelegd worden binnen een statuutwijziging. Het veranderlijke gedeelte van het kapitaal wordt verhoogd, respectievelijk verminderd, door toetreding of uitsluiting van vennoten, bij storting of terugneming van inbrengen. Deze verrichtingen kunnen gebeuren zonder statutenwijziging.

44

Een vennoot kan zijn aandeel overdragen aan een derde, op voorwaarde dat die derde werd aanvaard als vennoot door de algemene vergadering. Winsten Het boekjaar van de cvba gaat in op 1 januari en eindigt op 31 december van datzelfde kalenderjaar. Op het einde van dit boekjaar wordt naast een inventaris en de jaarrekening, ook een verslag opgemaakt waarin een passende toelichting gegeven wordt op welke wijze de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociale oogmerk van de cvba-vso te bevorderen. Het saldo van de nettowinst wordt besteed overeenkomstig de beslissing van de Algemene Vergadering en wordt aangewend tot verwezenlijking van zowel het sociale oogmerk van de cvba-vso als de activiteiten van de cvba-vso. De winst die niet onmiddellijk kan worden besteed overeenkomstig het sociale oogmerk en de activiteiten, zal worden geplaatst op een beschikbare reserverekening. Er kan een beperkt dividend worden uitgekeerd op het gestorte bedrag van de aandelen. Dividenden kunnen enkel uitgekeerd worden indien er een nettowinst geregistreerd wordt. We doen hieronder de berekening of deze nettowinsten haalbaar zijn binnen deze coöperatieve.

6.2.2. De haalbaarheid van nettowinsten binnen de cvba-vso 2.0. Aankoop: Het is noodzakelijk om de panden op een innovatieve manier te verwerven. Panden worden gekocht of geschonken via de stad, bisdom, onbeheerde nalatenschappen,…of ingebracht via de huidige patrimoniumvzw’s. Indien de cvba-vso zich op de private koopmarkt moet gaan begeven om panden te verwerven, is de kans klein dat er opportuniteiten gevonden worden waarbij kosten (aankoop & renovatie) gedekt kunnen worden met inkomsten (sociale verhuur).

Om de aankoop en renovatie voor te financieren, kijken we vooral naar instellingen die een beroep kunnen doen op het investeringsfonds SIFO. 

SIFO: De Vlaamse regering keurde op 12 december 2008 de oprichting goed van een Vlaams Sociaal Investeringsfonds (SIFO) Dit heeft tot doel tegemoet te komen aan de vraag van de sector van de sociale economie naar financiële middelen aan voordelige tarieven onder de vorm van kredieten. Het SIFO is een cofinancieringsfonds. Het levert trekkingsrechten aan instellingen die door het SIFO erkend zijn. Aanvragen tot erkenning kunnen doorlopend ingediend worden. Deze trekkingsrechten geven de erkende instellingen het recht om financiële middelen te krijgen van het SIFO met het oog op financiering, in combinatie met eigen middelen, van dossiers die aan bepaalde voorwaarden voldoen. Het SIFO draagt maximum 100.000 euro bij in een dossier.


Indien er te weinig panden gevonden worden via alternatieve wegen, kan er wel overwogen worden om over te gaan tot een hybride aankoop. Hiermee bedoelen we de aankoop van twee panden, waarbij één pand zal ingezet worden op de sociale verhuurmarkt, en het andere na renovatie opnieuw zal aangeboden worden op de markt. Zo zal de verkoop van het tweede pand de financiële ruimte creëren om pand 1 in sociale verhuur aan te bieden, namelijk door een rollend fonds op gang te brengen.

Voorbeelden van deze instellingen zijn:

45



Netwerk Rentevrij: de aandeelhouders kiezen bewust voor maatschappelijk rendement en zijn niet op zoek naar hoog rendement. Het principe is eenvoudig: voor elke euro die de organisatie rentevrij bij de eigen achterban kan verzamelen, stelt Netwerk Rentevrij er twee ter beschikking.



Hefboom wil bijdragen tot een sociale en duurzame samenleving. Dat doet ze door financiële middelen van individuele personen en organisaties te investering in reële projecten in de sociale en duurzame economie. Ze bieden oa de mogelijkheid tot aangepaste kredieten met rentevoet lager dan de marktprijzen.

Voorbeeld van andere fondsen zijn: 

Het Betlehemfonds werd opgericht in samenwerking met de Koning Boudewijnstichting. De inkomsten van dit fonds zullen worden aangewend om sociale huisvesting te promoten, de problematiek te bestuderen en initiatieven te ondersteunen die bijdragen tot een kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van de sociale huisvesting. Het fonds zal onder meer voorzien in middelen voor de renovatie van gebouwen, met de bedoeling eigenaars (organisaties en individuen) aan te sporen hun niet-gebruikte eigendommen ter beschikking te stellen van de sociale huisvesting via de tussenkomsten van sociale verhuurkantoren. Bij aanvang is het Fonds actief in Brussel, maar het actieterrein kan worden uitgebreid.



Het Domusfonds is eveneens opgericht in de schoot van de Koning Boudewijnstichting. Het is een filantropisch initiatief geweest, waarbij de bestemming van de woningen voorbehouden werd voor daklozen. CAW heeft met dit fonds het vroegere Wotepacomplex kunnen aankopen. De financiering werd aangevuld met Vipa-middelen. Het CAW engageert zich verder tot de begeleiding van de bewoners en het beheer en onderhoud van het gebouwencomplex.

Renovatie: We proberen zoveel mogelijk beroep te doen op premies- en subsidies in het veld van renovatie, energiepremies ed. 

Saneringscontracten

-

-

Financiering vanuit het federaal grootstedenbeleid –> de toekomst hiervan is echter onzeker wegens decentralisering van de woonfondsen. Doel: vergroten sociale verhuurmarkt & samenwerking stimuleren met de sociale economie. Ondersteuning op grondgebied van de stad Antwerpen. Overeenkomst tussen eigenaar pand en stad Antwerpen. Renoveren van een woning, een studentenkamer of het wijzigen van een handelsruimte naar een woning of studentenkamer en de renovatie ervan, met de bedoeling ze te verhuren aan particulieren, al of niet via een sociaal verhuurkantoor (SVK). De aanvrager is een natuurlijke persoon. Een rechtspersoon kan ook indien het gaat om verhuur via een SVK of voor studentenkamers. De aanvrager dient eigenaar te zijn van het pand of heeft een vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht op dit pand De werken worden uitgevoerd door erkende sociale tewerkstellingsinitiatieven of door geregistreerde aannemers of door een combinatie van beiden.


Een saneringscontract geldt voor heel Antwerpen en is bedoeld voor een woning die verhuurd zal worden aan een gelimiteerde prijs en de eigenaar mag er zelf niet in wonen.

46

-

-

De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning (50% renovatiekosten), anderzijds een technische en administratieve begeleiding (architect). Het minimumbedrag van de uit te voeren werken bedraagt 2 500 EUR, inclusief BTW per woning. Voor studentenkamers bedraagt dit minimum 1 250 EUR (per kamer) inclusief BTW. De stedelijke toelage bedraagt 50% van de totale kostprijs (inclusief BTW) van de uitgevoerde werken, met een maximum van 6 000 EUR tot 9 000 EUR per gesaneerde woning. Voor studentenkamers bedraagt de maximum toelage 1 500 EUR. Dit bedrag wordt in verhouding verhoogd met telkens maximum 1 000 EUR: - per aanvraag en per pand, indien de aanvrager een beroep doet op een privé-architect - per aanvraag en per pand, indien de uitvoering of een gedeelte ervan geschiedt door een erkend sociaal tewerkstellingsinitiatief

De stedelijke toelage kan gecumuleerd worden met een andere subsidie tot een maximum van 100% van de kostprijs van de saneringswerken.



Renovatiecontracten  In de wijken Kronenburg, Conforta en Ten Eeckhove (Deurne Noord) kan de eigenaar de woning verhuren of zelf bewonen. In voorkomend geval gaat het over renovatiecontracten.  Je moet NIET doorverhuren. Voor de rest gaat het om dezelfde voorwaarden als saneringscontracten.  De ondersteuning bestaat uit twee delen: enerzijds een financiële ondersteuning (50% renovatiekosten), anderzijds een technische en administratieve begeleiding (architect).

Verhuur

Haalbaarheid We brengen parameters die behoren bij een specifiek pand in in het financiële rekenmodel dat voor de cvbavso Bouwerij 2.0. opgemaakt werd. Het is de bedoeling, dat wanneer een opportuniteit zich voordoet, we dit rekenmodel gaan gebruiken om na te gaan of het over een degelijk en haalbaar project gaat. Een voorbeeld:


Daarna worden deze panden verhuurd aan de SVK, die deze zal doorverhuren aan sociale huurders, volgens de gekende huurprijzen.

47

(1) Rekenredenering 1.

29

Renovatie van een pand, omvorming van een eengezinswoning naar twee appartementen. De kosten voor deze 30 werken worden geraamd op € 147.050,77 euro. Aanname: het betreft een eigendom van de patrimoniumvzw. Dit pand wordt ingebracht in de cvba-vso. Wanneer een onroerend goed wordt ingebracht dat geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning, is een registratierecht van 10% verschuldigd. De huidige waarde wordt geschat op 200.000 euro. We noteren dus: aankoopkosten 20.000 euro. Deze renovatie komt in aanmerking voor de volledige saneringspremie, ten bedrage van 9.000 euro. We voorzien verhuring vanaf 01 september 2014, aan een totale huurprijs van 860 euro. (twee appartementen aan 430 euro per maand). Deze inkomsten dekken de kosten van de lopende lening. Andere kosten zijn vastgoedkosten: de onroerende voorheffing en brandverzekering. De modaliteiten van de leningen zijn als volgt: bedrag lening: 110.000 euro, rentevoet 4%, looptijd 15 jaar, Dit betekent een inkomstenbron van 10320€ per maand, wat bovenvermelde kosten zal dekken.


We hebben voor dit project nog een eigen financiering nodig van 41.000 euro. Dit kapitaal zal voorzien moeten worden door de vennoten, de financiers, investeerders, of kan uit fondsen komen.

29

Het rekenmodel ligt ter inzage bij Levanto. Op basis van berekeningen Katrol architecten. Deze raming ligt ter inzage bij Levanto. Disclaimer Katrol : Deze raming is gemaakt op basis van de aangeleverde gegevens, met name plannen, lastenboek en meetstaat. KATROL kan niet aansprakelijk gesteld worden voor eventuele fouten in de meting, ontbrekende elementen of leemtes in deze gegevens. 30

48

Berekening haalbaarheid (rekenmodel I-Propeller)

Cash In

2014 1/03/2014 20.000,00 150.000,00

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

9.000,00 0

1

2

3

4

5

6

7

8

3.440,00 180 2 90

10.533,52 180 2 90

10.751,46 180 2 90

10.973,91 180 2 90

11.200,97 180 2 90

11.432,72 180 2 90

11.669,26 180 2 90

11.910,70 180 2 90

12.157,14 180 2 90

1.030,08 1,00 180,00

1.030,08 1,00 180,00

659,25 1,00 180,00

659,25 1,00 180,00

659,25 1,00 180,00

659,25 1,00 180,00

659,25 1,00 180,00

659,25 1,00 180,00

120.000,00

115.527,41

109.355,57

102.936,86

96.261,41

89.318,93

82.098,76

74.589,77

66.780,43

41.000,00 3.503,44 4.472,59 7.976,04

4.462,88 6.171,84 10.634,71

4.216,01 6.418,71 10.634,71

3.959,26 6.675,46 10.634,71

3.692,24 6.942,48 10.634,71

3.414,54 7.220,17 10.634,71

3.125,73 7.508,98 10.634,71

2.825,37 7.809,34 10.634,71

2.513,00 8.121,71 10.634,71

-4.536

-1.311

-1.093

-500

-273

-41

195

437

683

20.000,00 20.000,00

9.000,00

9.000,00

4 1/09/2014 860,00 180 2 90 515,04 1.030,08 1,00 180,00 41.640,00 161.000,00 0,00 120.000,00 4,00% 15 1/04/2014 41.000,00


INVESTERING - Project UITB Aankoopdatum Aankoopkosten Renovatiekosten Cash out bouwen renovatiekosten Saneringspremie Renovatiepremies Energiepremies Gevelpremies Totale som subsidies & premies HUURINKOMSTEN Maanden huur in eerst jaar Verhuurd vanaf Tot. Huur / maand Aantal m² Aantal woningen Aantal m² / woning Vastgoedkosten Onr Voorheffing per woning Onr Voorheffing Totaal Brandverzekering per m² Totaal brandverzekering Brandverzekering te betalen vanaf FINANCING Financiering Inkomsten uit verkoop Bedrag Lening Rentetarief Looptijd lening in jaren Datum van eerst betaling Financiering met eigen middelen Rente betaling Afbetaling Kapitaal lening Totaal Kosten Lening

49

(2) Voorbeeldproject 2. We voorzien de bouw van een pand, op een bestaande bouwgrond. Deze werken worden geraamd op een 31 428.000 euro . We voorzien de bouw van 4 appartementen 2SLK. De bouwgrond betreft een eigendom van Levanto vzw. Deze grond kan worden ingebracht in de cvba-vso, aan 0%. Deze bouw komt als nieuwbouwproject niet in aanmerking voor een saneringspremie, renovatiepremie, … Kosten: 

Vastgoedkosten omvatten: de onroerende voorheffing en brandverzekering.

De modaliteiten van de leningen zijn als volgt: Bedrag lening: 100.000 euro, rentevoet 4%, looptijd 15 jaar. Dit betekent een aflossing van 8.862,26 euro op jaarbasis. We gaan in dit model voor de hybride aanbieding:  

We voorzien verhuring van 2 appartementen vanaf 01 januari 2015, aan een totale huurprijs van 860 euro. (430 euro per 2-SLK appartement per maand) 32 We voorzien de verkoop van 2 appartementen 150.000 euro per appartement.

Op deze manier hebben we voor dit project nog een eigen financiering nodig van 28.000 euro. Dit kapitaal zal voorzien moeten worden door de vennoten, de financiers, investeerders, of kan uit fondsen komen. We kunnen stellen dat er dan een positieve cash in op te tekenen valt vanaf 2015.


Gezien de ondertussen gekende interesse van mogelijke investeerders, kunnen er van uitgaan dat dit scenario HAALBAAR is.

31 32

Op basis van berekeningen Katrol architecten, op basis van de simulatietabel van de VSMW. Ter inzage bij Levanto. Uittreksel in de tekst. Bron: livios: volgens de rekenwaarde voor m2 prijs nieuwbouw en bij inschatting door de architecten

50

Berekening maximumprijs / type appartement (rekenmodel VMSW, ingevuld door Katrol architecten)

MAXIMUMPRIJS / TYPE

Index-Coëfficient

PRIJS-Coëfficient

Invulbouw verhoging %

Centrumstad / Vlabinv

Meerkost NEB 0,00

Basisprijscoëfficient

prijscorr. / m² 40,00

REF. PRIJS / m²

POSTEN + / (commentaar) plaatfundering

Cf - Energie

40

NEB (kWh/m2)

E-peil

K-peil

WO METING

m² berging

m² surplus

# PERS

60

Enk el gek leurde velden invullen

Woningtypes type 3 - app

# SLPK

BESTEMMING K

TYPE (A / B / D / E)

SOORT WERK NB

OMSCHRIJVING

# STUK

VMSW MAXIMUM KOSTPRIJS- & OPPERVLAKTESIMULATIE - BOUW & RENOVATIE

VMSW - Afdeling ProjectRealisatie

A

2

4

1

0

0,00

82,60

70,00 1,000

1.143,00 100% 7% 5% 1,120 1,014 € 107.221,59

Berekening haalbaarheid (rekenmodel I-Propeller)

Cash In

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

0

1

2

3

4

5

6

7

10.320,00 328 4 82

10.533,52 328 4 82

10.751,46 328 4 82

10.973,91 328 4 82

11.200,97 328 4 82

11.432,72 328 4 82

11.669,26 328 4 82

11.910,70 328 4 82

1.030,08

1.030,08

1.030,08

1.030,08

1.030,08

1.030,08

1.030,08

1.030,08

100.000,00

97.527,43

92.434,42

87.137,68

81.629,08

75.900,13

69.942,03

63.745,60

57.301,31

28.000,00 1.958,56 2.472,57 4.431,13

3.769,25 5.093,01 8.862,26

3.565,53 5.296,73 8.862,26

3.353,66 5.508,60 8.862,26

3.133,32 5.728,95 8.862,26

2.904,16 5.958,10 8.862,26

2.665,83 6.196,43 8.862,26

2.417,98 6.444,29 8.862,26

2.160,20 6.702,06 8.862,26

-4.431

428

641

859

1.082

1.309

1.540

1.777

2.018

1/07/2014 428.000,00 €

12 1/01/2015 860,00 328 4 82 515,04 1.030,08 1/01/2015 428.000,00 300.000,00 100.000,00 4,00% 15 1/07/2014 28.000,00


INVESTERING - Project DIL Aankoopdatum Bouwkosten HUURINKOMSTEN Maanden huur in eerst jaar Verhuurd vanaf Tot. Huur / maand (2 appartementen) Aantal m² Aantal woningen Aantal m² / woning Vastgoedkosten Onr Voorheffing per woning Onr Voorheffing Totaal Voorheffing te betalen vanaf FINANCING Financiering Inkomsten uit verkoop op plan (2 appartementen) Bedrag Lening Rentetarief Looptijd lening in jaren Datum van eerst betaling Financiering met eigen middelen Rente betaling Afbetaling Kapitaal lening Totaal Kosten Lening

51

7. EVALUATIE VAN DE COÖPERATIEVE WERKING 7.1.

LINK MET DE ICA DEFINITIE

Volgens de ICA definitie vertoont een coöperatie de volgende kenmerken:    

Coöperaties zijn ondernemingen die zich richten op het vervullen van de gemeenschappelijke behoeften van hun leden Deze leden zijn eigenaar van hun coöperatie Deze leden controleren hun coöperatie op een democratische manier

Het onderlinge dan wel maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstellingen van de vennoten

Het onderlinge karakter van de gemeenschappelijke doelstelling van de vennoten van de cvba 1.0, namelijk Levanto vzw, Levanto vzw FIXIT en de Bom vzw, is om door middel van de oprichting van een cvba, een klasse 2 erkenning als aannemer te verkrijgen. Dit betekent dat er meer tewerkstelling kan gerealiseerd worden binnen de activiteit bouw voor de doelgroepwerknemers (langdurig werklozen). Het maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstelling van de cvba-vso 2.0 is om samen als partners maatschappelijk verantwoorde projecten te realiseren. In deze specifieke case willen we door middel van een patrimoniumvennootschap het aanbod aan betaalbare sociale woningen in de regio Antwerpen vergroten. Het is duidelijk geworden dat er wel potentiële panden zijn, maar dat er tot nu toe een gebrek is aan financiering en aan tijd voor opvolging en coördinatie om alles in goede banen te leiden. De cvba zal een actieve speler worden op de huurdersmarkt door eigen patrimonium op te bouwen, dit patrimonium te renoveren en dit vervolgens ter beschikking te stellen van sociale organisaties die inzetten op het recht op wonen voor iedereen (hier meer concreet van een sociaal verhuurkantoor (SVK) en/of een CAW). 

De drievoudige relatie van de vennoten met haar coöperatie (gebruik, eigendom en controle)



 

De 3 Levanto vzw’s streven een gemeenschappelijke behoefte na, namelijk het creëren van meer tewerkstelling voor de doelgroepwerknemers (langdurig werklozen) door bouwactiviteiten via een cvba te ontplooien, die in een hogere klasse (als aannemer klasse 2) mag werken. Via de cvba 1.0. verkrijgen de Levanto vzw’s meer tewerkstelling voor hun doelgroepwerknemers en worden zij bijgevolg gebruiker van de cvba. Alle 3 brengen kapitaal in de cvba in en worden zo eigenaar van de cvba 1.0. Qua stemrecht is in de statuten bepaald dat ieder aandeel recht geeft op één stem. Aangezien het hier om 3 Levanto entiteiten gaat en dus nog geen externen toetreden, werd gekozen om kapitaalinbreng en zeggenschap niet van elkaar los te koppelen omdat er hier minder gevaar bestaat dat er zou afgeweken worden van de noden van de gebruikers.

Wat betreft de cvba-vso 2.0: 

De maatschappelijke organisaties die voor deze specifieke case mee instappen in de cvba-vso 2.0 hebben een gemeenschappelijke behoefte, namelijk het creëren van meer betaalbare sociale woningen in de regio Antwerpen. Ieder heeft een specifieke rol te spelen binnen de cvba-vso en is als gebruiker verbonden. De Levanto entiteiten kunnen de verschillende panden renoveren, wat betekent dat er meer tewerkstelling

Hoofdstuk: Evaluatie van de coöperatieve werking

Wat betreft de cvba 1.0:

52

 

kan gerealiseerd worden voor de doelgroepwerknemers. Een SVK/CAW kan vervolgens over meer panden beschikken en deze panden op hun beurt verkopen en/of verhuren. Alle partners brengen een inbreng (financieel of in natura) in de cvba-vso in en worden zo eigenaar van de cvba-vso 2.0. Kapitaalinbreng en zeggenschap worden losgekoppeld om te vrijwaren dat de cvba-vso zich blijft richten op het vervullen van de noden: hoewel volgens de statuten ieder aandeel recht geeft op één stem, legt de vso-label op dat niemand aan de stemming in de algemene vergadering mag deelnemen met meer dan één tiende van de stemmen verbonden aan de op de vergadering vertegenwoordigde aandelen en zelfs niet met meer dan één twintigste van de stemmen indien één of meer vennoten de hoedanigheid hebben van personeelslid van de cvba-vso.

7.2.

LINK MET DE ICA PRINCIPES

7.2.1. Vrijwillig en open lidmaatschap Het lidmaatschap van cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 is vrijwillig en open om vennoten te kunnen aantrekken. Er wordt in de juridische structuur bijgevolg gezocht naar een eenvoudig systeem van toe- en uittreden. Wat betreft cvba 1.0: 

Toetredingsvoorwaarden: de vennoten zijn (1) de personen die vennoot werden bij de oprichting van de cvba en (2) de natuurlijke personen of rechtspersonen die na oprichting werden aanvaard als vennoten door de algemene vergadering met een 2/3 meerderheid van de stemmen, op voorstel van de raad van bestuur.



Uittredingsvoorwaarden: Een vennoot kan vrijwillig uittreden gedurende de eerste zes maanden van het boekjaar op eenvoudig schriftelijk verzoek gericht aan de raad van bestuur.



Scheidingsaandeel: ten belope van een bedrag dat bepaald wordt als volgt: (a) terugbetaling van de door de betrokken vennoot gestorte inbreng (de reserves worden niet in aanmerking genomen) (b) x% van de gecreëerde meerwaarde van de vennootschap tussen het ogenblik van toetreding van de betrokken vennoot en het ogenblik van uittreding van de betrokken vennoot, waarbij x gelijk is aan het aandelenpercentage van de scheidende vennoot. Is de meerwaarde negatief, dan is er geen gecreëerde meerwaarde en blijft het scheidingsaandeel beperkt tot het bedrag voorzien in de statuten.

Wat betreft cvba-vso 2.0: 

Toetredingsvoorwaarden: de vennoten zijn (1) de personen die vennoot werden bij de oprichting van de cvba-vso en (2) de natuurlijke personen of rechtspersonen die na oprichting werden aanvaard als vennoten door de algemene vergadering met een 2/3 meerderheid van de stemmen, op voorstel van de raad van bestuur. Dezelfde meerderheid van stemmen dient te worden behaald binnen de op de vergadering aanwezige of vertegenwoordigde Categorie A vennoten.


Er is in dit geval geen stand-still clausule voorzien, omdat er bij oprichting enkel Levanto entiteiten vennoot zullen zijn.

53

Er worden verder verschillende categorieën van aandeelhouders voorzien: Vennoten categorie A zijn de personen die vennoot werden bij oprichting, vennoten categorie B zijn de personeelsleden van de CVBA-VSO die overeenkomstig artikel 12.2 van de statuten de hoedanigheid van vennoot verkrijgen (elke vennoot Categorie B kan maximum één aandeel verwerven). Vennoten categorie C zijn de personen niet-personeelsleden van de CVBA-VSO die na de oprichting van de CVBA-VSO de hoedanigheid van vennoot verkrijgen. 

Uittredingsvoorwaarden: Er wordt hier ter bescherming een stand-still clausule ingebouwd. Gedurende een periode van x-aantal jaren (nog te bepalen met de partners) met ingang vanaf de oprichting van de cvba-vso, is het voor geen van de vennoten, met uitzondering van de vennoten- werknemers, toegelaten om vrijwillig uit te treden uit de cvba-vso, hetzij volledig, hetzij gedeeltelijk. De vennoten-werknemers (categorie B) zijn hier immers op basis van het Wetboek Vennootschappen niet aan onderworpen. Zij dienen immers uiterlijk 1 jaar na hun uitdiensttreding de kans te krijgen om uit te treden als vennoot. Indien per vastgoedproject een cvba-vso wordt opgericht, dan kan de duur van de stand-still bepaling op het specifieke karakter van het betreffende project worden afgestemd. Een vennoot kan, onverminderd hogerstaande paragraaf, vrijwillig uittreden gedurende de eerste zes maanden van het boekjaar op eenvoudig schriftelijk verzoek gericht aan de raad van bestuur. Scheidingsaandeel: Er wordt een scheidingsaandeel uitbetaald ten belope van een bedrag: (a) dat gelijk is aan de tegenwaarde van de aandelen van de betrokken vennoot, zoals die blijkt uit de goedgekeurde rekeningen van het lopende boekjaar (met uitzondering van de reserves), maar (b) dat nooit hoger mag zijn dan het bedrag dat door de uittredende of uitgesloten vennoot effectief werd gestort bij de onderschrijving van zijn aandelen. De uitkering van het scheidingsaandeel zal onderworpen zijn aan de wettelijke inhoudingen volgens de op dat ogenblik van toepassing zijnde fiscaliteit. De uittredende of uitgesloten vennoot kan ten opzichte van de vennootschap geen enkel ander recht laten gelden, dan zijn recht op het bekomen van een scheidingsaandeel berekend op basis van de hiervoor vermelde bepalingen. Het scheidingsaandeel zal worden vastgesteld en betaalbaar gesteld binnen de 30 dagen na de goedkeuring door de algemene vergadering van de resultaatsbestemming van het boekjaar waarin de vennoot is uitgetreden of uitgesloten.

7.2.2. Democratische controle door de leden Wat betreft cvba 1.0: Bij de cvba 1.0 zijn alleen de Levanto entiteiten vennoot. Men gaat er bijgevolg van uit dat controle door de leden in dit geval gemakkelijker zal zijn, omdat er geen externen toetreden. Het stemrecht is bijgevolg niet aangepast en volgt de regel neergelegd in het wetboek vennootschappen, namelijk ‘één aandeel, één stem’. Er wordt hier niet gewerkt met verschillende aandelencategorieën met verschillende rechten en plichten. Wat betreft de cvba-vso 2.0: Bij de cvba-vso 2.0 bestaan de vennoten uit Levanto entiteiten samen met externe partners. Hier moet er dus meer evenwicht in de statuten worden ingebouwd om ervoor te zorgen dat missie en visie beschermd worden en dus lokale verankering betonneren door controle aan de oprichters te garanderen.




54

De optie werd gekozen om te werken met verschillende categorieën van aandelen (A, B en C). De inspraak wordt geregeld door de stemrechten op de algemene vergadering los te koppelen van de kapitaalinbreng. Hoewel volgens de statuten ieder aandeel recht geeft op één stem, legt de vso-label op dat niemand aan de stemming in de algemene vergadering mag deelnemen met meer dan één tiende van de stemmen verbonden aan de op de vergadering vertegenwoordigde aandelen en zelfs niet met meer dan één twintigste van de stemmen indien één of meer vennoten de hoedanigheid hebben van personeelslid van de cvba-vso. Verder kan er gewerkt worden met een voordrachtregeling van bestuurders per aandelencategorie. Dit zal mogelijke patstellingen voorkomen. De oprichters categorie A krijgen ook zekerheid dat de missie wordt beschermd door het inbouwen van een dubbel quorum en een dubbele meerderheid bij beraadslaging en besluiten van de algemene vergadering in het voordeel van de oprichterscategorie. Zo is een bijzondere meerderheid ook nodig van de categorie A aandeelhouders bij besluit tot uitsluiting. Verder kan bepaald worden dat er een voordrachtregeling is per categorie aandeelhouders van bestuurders en dat beslissingen binnen de raad van bestuur ook een meerderheid binnen de categorie A bestuurders vereisen. Een alternatief is om te werken met een vetorecht van deze categorie A bestuurders voor bepaalde beslissingen.

7.2.3. Economische participatie door de leden De leden van de coöperatie participeren economisch door het aandelenkapitaal van de coöperatie. Ledentrouw door oplegging van een transactieplicht voor de vennoten of met een ristorno is in deze context echter niet van toepassing. Wel zijn de vennoten zowel eigenaar als gebruiker op verschillende manieren in de cvba (-vso); de gebruikerswaarde primeert hier dan ook. Voor de cvba 1.0 is er gebruik voor de Levanto entiteiten omdat de cvba meer tewerkstelling kan creëren voor de doelgroepwerknemers. Voor de cvba-vso 2.0 is er gebruik voor alle vennoten: de Levanto entiteiten zullen het patrimonium renoveren en het SVK/CAW zal de woningen verhuren of verkopen aan hun respectievelijke doelgroep(en).

7.2.4. Autonomie en onafhankelijkheid

Bij cvba 1.0 zijn er geen externe investeerders die zullen toetreden. Bij de cvba-vso 2.0 zal dit wel het geval zijn. Om de autonomie en onafhankelijkheid te garanderen en om ervoor te zorgen dat de leden-gebruikers de koers blijven bepalen, zullen de externe investeerders een aparte aandeelhoudercategorie vormen, met andere rechten en plichten dan de oprichters. Zo kunnen de oprichters bijvoorbeeld de meerderheid van de bestuurders aanduiden en is bepaald dat er een dubbel quorum en dubbele meerderheid vereist is bij beraadslaging en besluiten van de algemene vergadering.

7.2.5. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking Dankzij de voorbije ESF begeleidende vormingssessies heeft Levanto vzw de kans gekregen om zich grondig in te werken en zich te vormen rond de aspecten van het coöperatief ondernemen. Het zal een belangrijk aandachtspunt zijn ervoor te zorgen dat de financiële en coöperatieve geletterdheid van alle leden (dus ook de externe maatschappelijke partners die zullen toetreden in de cvba-vso 2.0) te garanderen (en te onderhouden), des te meer omdat er in het verleden telkens vanuit een vzw context en dus vanuit een andere situatie werd gewerkt. Vanuit een context van sociaal ondernemerschap moet begrepen worden dat aandelen in een coöperatieve vennootschap risicokapitaal zijn en dat wegens een complexere besluitvorming wegens meer


De cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 is in handen van de vennoten, die eigenaar zijn en controle uitoefenen.

55

partners, er voldoende gemonitord moet kunnen worden door alle gebruikers-leden om onaangename verrassingen te vermijden. Ook moet duidelijk gemaakt worden dat dit een gemeenschappelijk project betreft, met verschillende partners, waarbij het gemeenschappelijk belang blijft primeren.

7.2.6. Coöperatie tussen coöperaties Concreet zal er met de Levanto entiteiten een cvba 1.0 tot stand komen en met externe partners, een cvba-vso 2.0 (in deze case zal het om de realisatie van meer betaalbare sociale woningen in de regio Antwerpen gaan). Het is in ieder geval de bedoeling dat de cvba 1.0 en cvba-vso 2.0 nauw samenwerken, vooral wat de creatie van renovatiemogelijkheden en dus van meer tewerkstellingsmogelijkheden voor de doelgroepwerknemers 33 van Levanto betreft. Ook is het niet uitgesloten dat op termijn samen wordt gewerkt met andere cvba’s die rond maatschappelijke projecten werken, namelijk in het kader van Community land trusts (CLT’s), Cohousing,… Aangezien het hier nog steeds om innovatieve pilootprojecten gaat in het kader van sociaal ondernemerschap, hebben de verschillende coöperatieve projecten (over verschillende sectoren heen) er alle belang bij om nauw samen te werken en om ervaringen en nuttige informatie uit te wisselen (bijvoorbeeld via leer- en netwerkmomenten, …). Dit kan dan op zijn beurt leiden tot nieuwe samenwerkingen.

7.2.7. Aandacht voor de gemeenschap We zetten met de cvba 1.0. in op het creëren van tewerkstelling voor de doelgroepwerknemers binnen Levanto.

De lokale verankering van controle en eigenaarschap moet om dit tot een goed einde te brengen gegarandeerd worden. Bij de toetreding van externe investeerders zullen de oprichters de controle behouden door te werken met een aparte aandelencategorie met verschillende rechten en plichten en door te werken met een dubbele quorum en een dubbele meerderheid bij beraadslaging en besluiten van de algemene vergadering.

33

Zie ook de beschrijving op p 22 - 23


Met de cvba-vso 2.0. zetten we in op de gemeenschappelijke doelstelling van de leden-coöperanten en gebruiken de cvba-vso als hefboom om een concreet maatschappelijke verandering teweeg te brengen; namelijk het uitbreiden van betaalbare en kwalitatieve sociale woningen in de regio Antwerpen. Dit gaat samen met de maatschappelijke doelstelling om duurzame tewerkstelling van kansengroepen te faciliteren dankzij het renovatieluik binnen het project (via de cvba 1.0).

56

8. BOUWSTENEN VAN DEZE BLAUWDRUK 8.1.   

8.2.

KANSEN Tewerkstelling verzekeren door je structureel te verbinden aan partijen die je diensten nodig hebben. Kapitaal aantrekken en hierdoor een rollend fonds opzetten. Meer woningen renoveren en zo het sociale aanbod vergroten.

KNELPUNTEN

Hier beschrijven we de voornaamste knelpunten, zoals we ze enerzijds zelf zijn tegengekomen, maar ook halen 34 we de knelpunten aan van collega’s die een gelijkaardig initiatief opgestart zijn.

8.2.1. Wat betreft de cvba 1.0.

-

-

  -

-

34

Hoge loonkosten tegenover een scherpe concurrentie: De keuze om als onderaannemer te gaan werken voor grotere firma’s, kan op de lange termijn een spanning opleveren. Bij een invoegbedrijf (als je dat zou willen worden) dalen de subsidies immers gradueel en de doelgroepwerknemers blijken niet altijd in staat om productief te zijn in een onderaannemingsituatie. Zeker ook vermijden om fel op concurrentiele gebieden in te zetten, zoals plaatsen van gyproc platen; dit is immers erg competitief werk. Daarbij komt ook een loonkostprobleem: Wanneer doelgroepwerknemers starten, ontvangen ze een loon als ongeschoolde arbeider in de bouw. Echter, na 6 maanden is men meer en meer geschoold in de bouw. Hoe hoger het loon, hoe moeilijker het is om mensen te handhaven, tenzij dit gecompenseerd wordt door subsidies. Er is dus een spanning tussen de vrij hoge loonkost (globale kost statuut bouw) en het feit dat je werkt met mensen die niet altijd in staat zijn om daar marge bovenop te creëren. Attitude en bouwveiligheidsaspecten binnen de sector vragen ook veel inspanningen. Conclusie: de hoge loonkost en de hoge competitiviteit blijven een probleem. Het blijft zoeken naar een balans tussen Sociaal & Ondernemen Organisaties hebben elk een eigen realiteit, met eigen bezorgdheden en knelpunten, waardoor beslissingen niet altijd snel genomen kunnen worden. Bv fusie proces Bv begrotingsperiode die toekomst zal uitmaken Het politieke klimaat rond sociale economie schept onzekerheid Maatwerkdecreet zal nog veranderingen teweeg brengen. Bvb. Krijgen de maatwerkbedrijven een apart paritair comité? Het is in ieder geval makkelijker om te werken weg van de barema’s van de bouw. De overdracht van het woonbeleid naar Vlaanderen zorgt voor onduidelijkheid. Er is nog geen zicht op de gevolgen voor het beleid van de stadsbestuur, en de bestemming en omvang van de fondsen in de toekomst. Afnemende subsidies

Clarus, SW Constructief vzw en Ethimmo (Kortrijk) en Livingstones (Brussel)

Hoofdstuk: Bouwstenen van deze blauwdruk

 -

57

 -

-

-

-



Subjectieve factoren: Wantrouwen tegenover sociale economie vanuit de bouwsector. Het is geen gemakkelijke relatie gebleken omdat er zoveel wantrouwen heerst. De Confederatie Bouw heeft de erkenning en registratie als aannemer laten aanslepen, wellicht uit vrees voor oneerlijke concurrentie door de sociale economie. Onbekend… Weinig notie van de coöperatieve vennootschap als ondernemingsvorm en het label vso. Zo werd bijvoorbeeld door Clarus ook de beslissing genomen om een VSO te worden. Bij de wijziging van de statuten was er echter opnieuw veel wantrouwen omdat de Confederatie het vehikel van de VSO niet kende. Verwachtingen tegenover sociale economie: De klanten – vaak binnen een bepaald netwerk – verwachten vaak een lagere prijs (omwille van het ongemak dat het werk vaak langer duurt). Maar we kunnen de werken niet aan een lagere prijs uitvoeren. Daarom moeten we een goede selectie maken van de werken die we aanvangen: hebben we juiste mensen voor deze werken? Zowel voor de werknemers als voor de opdrachtgevers is dit een goede zaak. Het is mogelijk om veel te realiseren door het samenspel van de verschillende spelers. Door je te linken kan er veel gerealiseerd worden. Het is duidelijk dat organisaties binnen het netwerk van publieke en semi-publieke organisaties toleranter zijn qua uitvoering door kansengroepen. Het blijkt dus belangrijk gebleken om een netwerk uit te bouwen in de semi-publieke sector en zo te mikken op terugkerende klanten. Voor de privé moet je veel reclame maken en op de markt staan. Ook scholen zijn dus zeker een optie. Rendabiliteit: het model zoals hier beschreven, en collega- initiatieven zijn rendabel. Een gewone aannemer zou echter geen interesse hebben in de beperkte winst die het opbrengt.

 -

-

 -

-

Rendabiliteit: De groei blijft beperkt als er geen personeel is. Dit blijkt echt van belang wanneer woningen aangeboden worden, maar er is niemand die er tijd kan insteken om dit project te ontwikkelen. De winstmarges zijn echter klein en maakt dat er weinig ruimte is om een zakelijk coördinator te plaatsen. Er is daarom een voortdurende nood aan kapitaal. Zo moeten andere organisaties per woning een 25% zelf inbrengen. Ook voor onze cvba-vso 2.0. blijkt dit zo te zijn. Er zit bvb in Brussel meer overheidsgeld om renovatieprojecten te ondersteunen. In Antwerpen zijn de initiatieven die opengesteld worden voor renovatie van patrimonium, minder talrijk. Vereniging met sociaal oogmerk Wanneer men aandeelhouders aantrekt om kapitaal inkomsten te genereren, kan het belangrijk zijn om een vso-label aan te nemen. Het beschermt immers de oorspronkelijke missie en zorgt ervoor dat je de oorspronkelijke cultuur kan bewaren, ook wanneer externe aandeelhouders medezeggenschap krijgen. Naar de buitenwereld toe (aandeelhouders, filantropen, Sifo,…) moet men ook duidelijk maken dat het een sociale onderneming betreft, die inzet op MVO (maatschappelijk verantwoord ondernemen). Bij bepaalde financieringsbronnen is dit zelfs een vereiste om toegang te krijgen tot fondsen.


8.2.2. Wat betreft de cvba-vso 2.0.

58

8.3.



 



Kies alleen voor een échte match. Het is belangrijk om op dezelfde lijn te zitten met je partners. Willen we hetzelfde doel bereiken, zitten we op dezelfde golflengte wat betreft de vennoten; wie wil je betrekken? Negeer deze zaken niet want voor je het weet ben je weken in gesprek en blijkt het toch onverzoenbaar. Vaak is dat om dat je altijd toch graag ergens wil geraken samen. Zorg ervoor dat iedereen er evenveel ‘goesting’ in heeft. Als de win voor jezelf beperkt is, is het dan de moeite om zelf volledige trekkersrol op jou te nemen? Zorg dat taken, verantwoordelijkheden, en wins in evenwicht zijn. Neem voldoende tijd om een goed financieel plan uit te werken. Laat dit niet één keer, niet twee keer, maar drie keer nakijken. Reken jezelf niet rijk!! Onderschat het belang van je regio niet; dit kan een groot verschil in premies betekenen. Ook het beleid van je stad kan je ondersteunen en zelfs een boost geven. Ga op zoek naar de gemeenschappelijke meerwaarde en probeer op basis daarvan constructieve gesprekken te voeren. Zo kan je uiteindelijk een krachtige medestander aan je zijn krijgen. Het kan zijn dat je model aangeeft dat je plan haalbaar is, mits je x% kapitaal vindt. Dat betekent echter niet vanzelf dat je een GO kent. Denk goed na of je dit kapitaal ook werkelijk kan ophalen bij de partners en/of investeerders.




RANDVOORWAARDEN

59

BIBLIOGRAFIE Publicaties: Jacobs, L. & Van Opstal, W. (2013), Wat is coöperatief ondernemen? Samenleving en Politiek 4/2013: 44-49. Sienap, G. & Schelfaut, H. & Jacques, A. (2011), Wonen, In: thuis in de stad (red.), Stadsmonitor 2011: een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden, pp 180-216 Van Opstal, W. & Ruttens, K. (2014), Het coöperatief financieren en beheren van zorgvastgoed. Kansen, knelpunten en aanbevelingen. Tijdschrift voor Welzijnswerk 38 (337): 27-38. Van Opstal, W. & Jacobs, L. (2012), Hoe missie en visie bewaken met een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk? In: Verso (red.), Social Profit Jaarboek 2012-2013, Berchem: WPG Uitgevers pp 107-111. Vlaamse Confederatie Bouw (2013), Tijd, geld en ruimte: Hoe versneld duurzame, compacte, leefbare en betaalbare projecten realiseren? Visierapport 2013, Zonhoven, (191p.). Beleidsinstrumenten: Paritair Comité voor het bouwbedrijf (PC 124), (82p.) Ryckewaert, M.(2011), Betaalbaar en kwalitatief wonen in de stad. In: Zaaien op beton en 106 andere recepten voor de stad. Stedenfonds in Vlaanderen, Agentschap binnenlands Bestuur (red.) pp 15-21 Van Den Bossche, F. (2009) Wonen, Beleidsnota 2009-2014, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie (red.), (70p.). Internetbronnen: Stad Antwerpen in cijfers, (2007) aandeel woningen in verwaarloosde inventaris statistiekenbank, buurtmonitor http://www.antwerpen.buurtmonitor.be/ Inventaris Vlaams Gewest, (2014), krotten Antwerpen (37p.). http://www.antwerpen.be/docs/Stad/Bedrijven/Sociale_zaken/SZ_Woon/Inventaris_Vlaams_Gewest_januari2 014.pdf Kadaster.be, (2014), immoprijzen http://www.kadaster.be/Belgie/Antwerpen/Antwerpen/Immo_prijzen

FOD Economie, K.M.O., Middenstand en Energie Contact Center, erkenning der aannemers, http://economie.fgov.be/nl/ondernemingen/specifieke_domeinen/kwaliteit_bouw/Agreation_entrepreneur/ Overige documenten: Atel (2013) Terbeschikkingstelling: een goede maatregel? Powerpointpresentatie Bouwunie, (2013) starten in de bouwsector, Powerpointpresentatie

Hoofdstuk: Bibliografie

Kenniscentrum Vlaamse Steden. (2011) ANTWERPEN: Rapport van de Visitatiecommissie Stedenfonds 2011. http://www.kenniscentrumvlaamsesteden.be/kennisbank/Documents/visitatierapport-antwerpen-OK[1].pdf

Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw (2011), SVK jaarrapport 2011, 106p.

60

BIJLAGEN

Bijlage 1. Ontwerpstatuten Bouwerij 1.0. cvba Bijlage 2. Ontwerpstatuten Bouwerij 2.0. cvba-vso Bijlage 3. Leidraad sociale clausule Bijlage 4. Tijdelijke vennootschap in de bouw Bijlage 5. Reglementering sanerings- en renovatiecontract

Hoofdstuk: BijlagenBibliografie

    

Hoofdstuk: BijlagenBibliografie

Met dank aan:

BLAUWDRUK 2 COÖPERATIES IN DE BOUW LEVANTO VZW ESF OPROEP 258 COÖPERATIEF ONDERNEMEN FEBRUARI 2014

Recommend Documents