TOELICHTING VERSIE januari 2013 Deze toelichting moet u zien als een aanreiking. Mocht u evenwel nadere uitleg wensen over het een of ander, dan vernemen wij dat uiteraard graag van u.
TOELICHTING WERKZAAMHEDEN BIJ EEN AKTE VAN LEVERING
I. Werkzaamheden bij een akte van levering. Bij een overdracht van een woning zijn de volgende gebruikelijke werkzaamheden onder het 'basis'tarief (exclusief BTW) begrepen:
-
-
-
-
het bestuderen van de aangereikte koopovereenkomst en het aan de hand daarvan zo nodig contact opnemen met de makelaar en de koper en verkoper; het opvragen/controleren van de persoonsgegevens van verkoper en koper; onderzoek naar de burgerlijke staat (ongehuwd, gehuwd of geregistreerd partnerschap); het onderzoeken van de eigendomsverkrijging van de verkoper voor zover dit blijkt uit het eigendomsbewijs van de eigenaar; controle en onderzoek in het Kadaster naar (verdere of eventuele) hypotheken en/of beslagen bij ontvangst opdracht; dit onderzoek zal worden herhaald vlak voor het tekenen van de akte bij de notaris én bij de inschrijving in het Kadaster; het éénmalig opvragen van de (hoogte van de) hypothecaire geldlening die door verkoper moet worden afgelost bij de levering van de woning (de zgn. "aflossingsnota's"); zonodig het vragen van toestemming ex. art. 1:88 van het Burgerlijk Wetboek van echtgeno(o)t(e) van verkoper, voor zover deze in de akte verschijnt; onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (zoals kettingbedingen, algemene voorwaarden, mandeligheden etc.) voor zover deze blijken uit het eigendomsbewijs, alsmede opname daarvan in de leveringsakte; het opmaken van de leveringsakte zelf op basis van de gegevens in de koopovereenkomst, aangevuld met de gegevens die het eigen onderzoek heeft opgeleverd; het toezenden vooraf van het ontwerp van de leveringsakte aan de verkoper, koper en ieders makelaar; het (ambtshalve) uitleg geven over de inhoud van de leveringsakte en de gevolgen van de overdracht van de woning; indien overeengekomen de verrekening van (jaarlijkse) zakelijke lasten, alsmede de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting en het innen daarvan; het opmaken en toezenden van de nota's van afrekening aan koper en verkoper; het desgewenst toesturen van de nota van afrekening van de cliënt aan diens makelaar; het toezicht houden op de afwikkeling van het geldverkeer rondom de overdracht: a. controle van tijdige betaling/overboeking van: de eventuele waarborgsom (of op de afgifte van een bankgarantie); de volledige koopsom (of het eindbedrag) en de eventuele hypotheeksom. b. het uitbetalen van de verkoopopbrengst en het eventueel aflossen van bestaande hypothecaire leningen; vóór/bij het ondertekenen van de akte: controle van de identiteit van de verkoper/koper, aan de hand van identiteitspapieren (paspoort, rijbewijs of identiteitskaart);
blad 1 van de toelichting: Oidtmann ▪ Meijer ▪ Dijkstra notarissen
-
-
-
-
-
vóór/bij het ondertekenen van de akte nogmaals controleren of aan alle vereisten is voldaan om tot passeren van de akte over te kunnen gaan, (ook in verband met tussentijdse veranderingen); waaronder begrepen het voor de 2e maal "rechercheren" bij het Kadaster op de dag van het passeren van de akte; het passeren van de akte, waarbij tevens mondelinge toelichting op de akte wordt gegeven en eventuele (alsnog gerezen) vragen worden beantwoord; het aanbieden van een afschrift van de leveringsakte en de overige bescheiden aan het Kadaster ter inschrijving, ter voltooiing van de eigendomsoverdracht; N.B.: Dit aanbieden bij het Kadaster geschiedt door ons kantoor – ter voorkoming van eventuele extra vertraging (van de overboeking van de gelden) – via een digitale verbinding met het Kadaster. na deze inschrijving en de ontvangstbevestiging van het Kadaster, volgt het 3e kadasteronderzoek ter controle van de eigendomsverhoudingen, hypothecaire en verdere beslagleggingen; na controle van de inschrijving bij het Kadaster worden de onder de notaris gedeponeerde gelden uitbetaald, zoals de koopsom, de hypothecaire aflossingen, eventueel: de makelaarscourtage, etc; het aan de koper toezenden van een afschrift van de akte van levering (ook wel genaamd: "het eigendomsbewijs"); het verrichten van alle verdere werkzaamheden conform de wettelijke voorschriften, zoals: het aanbieden van de originele akte aan de Registratie (Belastingdienst); het bijhouden van het 'repertorium' (een soort notariële agenda, waarin alle akten moeten worden geregistreerd); het deugdelijk en brandvrij bewaren van de akte; het 'doorbetalen' van de overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst.
II. Voor wiens rekening?/keuze notaris De wet geeft aan dat in principe de kosten van de levering voor rekening van de koper komen. Daarom zal in het algemeen de koper de notariële kosten voor de hiervoor beschreven werkzaamheden moeten betalen ('kosten koper'). In het verlengde daarvan heeft hij ook in beginsel de keuze van de notaris. III. Extra of vervolgwerkzaamheden Naast de hiervoor beschreven (gebruikelijke) werkzaamheden kan er sprake zijn van extra werkzaamheden en dus van extra kosten. Bovendien kunnen ook de 'gebruikelijke' werkzaamheden vervolgwerkzaamheden meebrengen die niet onder de 'basis'-offerte van OMD notarissen vallen. De extra of vervolgwerkzaamheden, niet behorende tot de hiervoor opgesomde gebruikelijke werkzaamheden, worden daarom afzonderlijk gedeclareerd. De extra kosten die deze extra werkzaamheden meebrengen zijn bovendien voor rekening van die partij aan wiens zijde deze werkzaamheden noodzakelijk zijn om tot de volledige uitvoering van de koopovereenkomst of de leveringsakte te komen. Voor bepaalde extra werkzaamheden hanteren wij een vooraf bepaald tarief, welke hieronder zijn aangegeven. Voor zover geen tarief is aangegeven, worden deze extra werkzaamheden op basis van bestede uren bij u in rekening gebracht. De door de notaris bij derden te maken kosten worden apart in rekening gebracht o.a. kadaster, Gemeentelijke Basisadministratie, Verificatie Identificatie Systeem, curateleregister, faillissementsregister.
blad 2 van de toelichting: Oidtmann ▪ Meijer ▪ Dijkstra notarissen
Als extra werkzaamheden en/of vervolgwerkzaamheden worden aangemerkt: onderlinge afspraken over de financiering tussen beide kopers; een eventuele schuldigerkenning tussen kopers (vanaf € 138,00 exclusief BTW); het opmaken/opnemen van bedingen tussen (diverse) partijen: zoals: aanbiedingsverplichtingen; winstdelingsregelingen; voorkeursrechten; etc; nieuwe erfdienstbaarheden; verblijvingsbedingen (€ 97,00 exclusief BTW en exclusief leges inschrijving Centraal Testamenten Register à € 7,50 per persoon); het "doorhalen" (royeren) van de afgeloste hypotheek bij het Kadaster door middel van een notariële akte, deze extra werkzaamheden zijn in beginsel kosten voor de verkoper (€ 189,00 exclusief BTW); kosten Elektronische Communicatie Hypotheken (o.a. Rabobank) (€ 7,50 exclusief BTW); werkzaamheden in verband met het opvragen gegevens van een eventueel beslag waarbij de doorhaling door de deurwaarder wordt verzorgd, deze extra werkzaamheden zijn in beginsel kosten voor de verkoper (€ 75,00 exclusief BTW); werkzaamheden die te maken hebben met onderzoeken en controleren van echtscheidingen, nalatenschappen en overige relaties; het voortgezet onderzoek bij het Kadaster indien het eigendomsbewijs niet de huidige eigendomssituatie aangeeft. Voor dit uitgebreid onderzoek is het veelal noodzakelijk oude eigendomsakten bij het Kadaster op te vragen. De werkzaamheden van dit voortgezet onderzoek, alsmede de extra (kadastrale) kosten die het opvragen van die akten met zich meebrengen, worden afzonderlijk gedeclareerd; de extra werkzaamheden ten gevolge van het feit dat vijf werkdagen vóór de passeerdatum van de akte(n) de reeds eerder opgevraagde aflossingsnota(‘s) nog niet in het bezit is (zijn) bij het notariskantoor; een afzonderlijke toestemmingsverklaring; indien de echtgeno(o)t(e) (van de verkoper) niet bij het ondertekenen van de leveringsakte verschijnt en ten gevolge daarvan een afzonderlijke toestemmingverklaring moet worden opgesteld, dan zullen deze extra werkzaamheden afzonderlijk worden gedeclareerd (€ 44,00 exclusief BTW); het opstellen van onderhandse (€ 65,00 exclusief BTW) en notariële (€ 210,00 exclusief BTW) volmachten; voortgezet onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (zoals kettingbedingen, algemene voorwaarden, mandeligheden etc.) indien dit niet blijkt uit het eigendomsbewijs en opname daarvan in de akte; het opvragen van akten bij het kadaster, tenzij de eigenaar de eigendomsakte(n) aan het notariskantoor verstrekt; – wel moet die akte zijn voorzien van een kadastrale stempel die het kadastrale deel en nummer vermeldt; een erfdienstbaarhedenonderzoek bij het Kadaster - het verrichten van dit onderzoek zal alleen geschieden in overleg met de eigenaar/cliënt; onderzoek naar eventueel uit het Kadaster blijkende belemmeringen (zoals kunnen volgen uit de Belemmeringenwet Privaatrecht, Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Monumentenwet, Natuurschoonwet, Wet Bodembescherming, etc.); ingeval van overdracht van appartementsrechten: het opvragen van eventuele achterstallige/lopende financiële verplichtingen t.a.v. service kosten bij de Vereniging van eigenaars (€ 45,00 exclusief BTW); het aflossen van kredieten, onderhandse leningen, overbruggingsleningen en overige financieringen niet zijnde een hypothecaire financieringen (€ 49,00 exclusief BTW per eerste aflossing, elke volgende aflossing € 39,00 exclusief BTW);
blad 3 van de toelichting: Oidtmann ▪ Meijer ▪ Dijkstra notarissen
-
-
-
-
-
werkzaamheden ter bevestiging van de ontvangst van de waarborgsom of bankgarantie door de notaris op de overeengekomen datum en het (aangetekend) retour zenden van de bankgarantie (€ 65,25 exclusief BTW); werkzaamheden indien de waarborgsom of bankgarantie niet op de overeengekomen datum in het bezit is van de notaris (€ 35,75 exclusief BTW per aanmaning); werkzaamheden als gevolg van het feit dat om 09.00 uur op de dag van passeren van de leveringsakte(n) de benodigde gelden nog niet op één van de rekeningen van het notariskantoor zijn bijgeschreven; werkzaamheden in verband met gelden die in depot blijven bij het notariskantoor (opstellen depotakte € 77,25 exclusief BTW; administratiekosten € 45,00 exclusief BTW per kwartaal); werkzaamheden in verband met naheffingsaanslagen door de belastingdienst; werkzaamheden in verband met verzoek tot vermindering/restitutie aan de belastingdienst; werkzaamheden in verband met vertragingen voor of tijdens het passeren van de akte(n) welke niet zijn te wijten aan het notariskantoor; werkzaamheden in verband met het uit stellen van de akte(n) (€ 85,00 exclusief BTW per akte); wijzigingen in de akte(n) als gevolg van wijzigingen in de aangeleverde stukken, bijvoorbeeld de koopovereenkomst, hypotheekopdracht en wijzigingen als gevolg van het feit dat partij(en) anders besluiten of overeenkomen; werkzaamheden die bestaan uit het aanleveren van stukken en verstrekken van informatie aan andere notariskantoren; het uitgeven van extra afschriften; passeren van de akte buiten de gebruikelijke kantoortijden (slechts i.o.m. behandelende notaris). Indien (de) cliënt(en) (naar het oordeel van de notaris) de Nederlandse taal niet voldoende machtig zijn, wordt per akte € 75,00 exclusief BTW extra in rekening gebracht te vermeerderen met de kosten die de tolk/vertaler in rekening brengt; indien (de) cliënt(en) niet meerderjarig is/zijn of onder bewind of curatele is/zijn gesteld en hiervoor toestemming dient te worden aangevraagd bij de Kantonrechter (€ 123,00 exclusief BTW per aangevraagde toestemming).
IV Spoed Indien vijf werkdagen vóór de passeerdatum de koopovereenkomst en/of andere voor het opstellen van de akte(n) noodzakelijke stukken door het kantoor nog niet zijn ontvangen, houdt het kantoor zich het recht voor om de werkzaamheden die binnen deze vijf werkdagen moeten worden verricht met de factor 1.5 te vermenigvuldigen. V Diversen Alle verschotten worden afzonderlijk in rekening gebracht; Onder verschotten vallen onder meer de kadastrale kosten, de kosten van de kamer van Koophandel, de leges van de overheid, kosten van het Centraal Testamenten Register, kosten van gerechtelijke instanties; Een tussentijdse verhoging van de verschotten door de desbetreffende instantie zal aan de cliënt worden doorberekend; indien de opdracht tot dienstverlening door de cliënt wordt beëindigd voorafgaand aan het passeren van de akte(n), worden de door ons reeds verrichte werkzaamheden op basis van tijd alsmede de verschotten bij u in rekening gebracht; in het geval een akte niet op het afgesproken tijdstip kan passeren en binnen een periode van 2 weken het passeren niet alsnog kan plaatsvinden, worden de tot op dat moment verrichte werkzaamheden in rekening gebracht; alle betalingen dienen voorafgaand aan het passeren van de akte op één van onze rekeningen te zijn bijgeschreven. Bedragen tot twee duizend twee honderd euro (€ 2.200,00) kunnen contant of per pin- of chipbetaling worden voldaan.
blad 4 van de toelichting: Oidtmann ▪ Meijer ▪ Dijkstra notarissen
-
in deze toelichting is uitgegaan van het huidige BTW-tarief van 21%. Mocht het BTW-tarief verhoogd worden, zal het hogere BTW-tarief in rekening worden gebracht.
blad 5 van de toelichting: Oidtmann ▪ Meijer ▪ Dijkstra notarissen
