Bijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven
Datum
Referentie
Behandeld door
13 december 2011
20111278-07
P. Smoor/LSC
1
Inleiding
Het wijkcomplex “Maria van Bourgondiëlaan” te Eindhoven bestaat uit 165 woningen, waarvan 54 koopwoningen. De huurwoningen zijn in bezit van woningcorporatie Trudo. De woningen zijn gebouwd in de jaren ’60. De woningen hebben een totaal gebruiksoppervlak van 16.900 m2, een gemiddeld gebruiksoppervlak van 102,4 m2 per woning. De Trajectaanpak Energiesprong Woningbouw omvat twee fases, waarbij in fase 1 minimaal 30 woningen op ambitieniveau 1 en in fase 2 minimaal 30 woningen op ambitieniveau 2 moeten worden gerealiseerd. Deze ambitieniveaus hebben een energiereductie van het totale energieverbruik van en binnen de woning met 60% en 80%. Voor de technische haalbaarheid van deze ambitie wordt verwezen naar het rapport 20111278-02. Op basis van de energiebesparende maatregelen en de benodigde investering kan voor de verschillende energieconcepten een woonlastenberekening worden gemaakt. De woonlastenberekening kan worden meegenomen in de afweging voor de definitieve keuze voor de haalbaarheid van de ambitie en het toe te passen energieconcept. 2
Investering energiebesparende maatregelen
Voor het behalen van de ambitie moeten een aantal investeringen gedaan worden: - investering in het bouwkundig casco; - investering in de installaties; - investering in zonnepanelen; - investering in huishoudelijke apparatuur.
2.1
Investering in het bouwkundig casco
Alle concepten worden vanuit stap 1 van de trias energetica voorzien van een energiezuinig casco. Er is rekening gehouden dat de woningen maar gedeeltelijk zijn voorzien van een kruipruimte, waardoor maar circa 50% van de begane grondvloer kan worden geïsoleerd: Rc gevel
5,0
m²K/W
*
5,0
m²K/W
Rc dak
5,0
m²K/W
U raam**
0,8
W/m²K
U deur
2,0
W/m²K
Rc vloer
luchtdoorlatendheid
dm3/sm²
0,625
* Onder de helft van de begane vloer bevindt zich kruipruimte. Alleen hier kan de vloer nageïsoleerd worden. ** Drievoudig glas en passiefhuis kozijnen.
Voor het behalen van een goede gevelisolatie zonder koudebruggen heeft een prefab voorzetgevel en dak de voorkeur. Bijkomend voordeel is dat de gevel daarmee ook esthetisch kan worden verbeterd. Ook is er een minimale overlast voor de bewoners, de gevels en daken kunnen in 5 werkdagen geplaatst worden. De aanneemsom voor de investering in het bouwkundig casco bedraagt circa € 50.000,-- exclusief BTW. 2.2
Investering in installaties
Naast de verbetering van het bouwkundig casco moet ook de VR-ketel vervangen worden en een nieuw ventilatiesysteem worden geplaatst. De VR-ketel kan worden vervangen door een HR-ketel, een bodemwarmtepomp of een houtpelletketel. In het geval van een bodemwarmtepomp moet de woning verwarmt worden met lage temperaturen. Dit systeem werkt het beste met vloerverwarming. Ook kan de warmtepomp via de vloerverwarming de woning koelen. Het vloerverwarmingssysteem is meegenomen in de totale investering. Dit geldt ook voor de gesloten bodemwisselaars en de transportleidingen van de bodemwisselaars naar de warmtepomp. Het ventilatiesysteem wordt een natuurlijk ventilatiesysteem met natuurlijke ventilatieaanvoer en mechanische afvoer. In de gevel komen energiezuinige zelfregelende roosters. Het ventilatiesysteem wordt uitgebreid met aanwezigheidsturing met CO2 sensoren. Om warm tapwater te besparen tijdens het douchen worden alle woningen tevens voorzien van een douchebuis WTW. In tabel 2.1 staan de totale investeringen in de installaties exclusief BTW per energieconcept. Tabel 2.1: investeringen in installaties per energieconcept.
Investering exclusief BTW
Hr ketel
Bodemwarmtepomp
Houtpelletketel
€ 11.000,--
€ 29.500,--
€ 23.500,--
Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven
20111278-07 13-12-2011 Pagina 2
2.3
Investering in zonnepanelen
Om aan de ambities van de Energiesprong te kunnen voldoen zijn aanvullend op het energieconcept ook zonnepanelen nodig. In tabel 2.2 staan de investeringen per energieconcept. Tabel 2.2: investeringen in zonnepanelen per energieconcept.
2
Zonnepanelen m
Investering exclusief BTW
2.4
Hr ketel
Bodemwarmtepomp
Houtpelletketel
11
7
0
€ 4.400
€ 2.800
€0
Investering in huishoudelijke apparatuur
De investering in huishoudelijke apparatuur is voor de eindgebruiker. De investering wordt pas gedaan als de apparatuur kapot is, verouderd is of voor de eerste keer wordt aangeschaft. Een consument zal nooit in een keer alle huishoudelijke apparatuur vervangen. Dit proces zal geleidelijk gaan. Van belang is dat de consument inzicht krijgt in de mogelijke energiebesparing, zodat de consument bewust kiest voor energiezuinige apparatuur bij aanschaf. In het technisch haalbaarheidsrapport is dit inzichtelijk gemaakt. De investering in huishoudelijke apparatuur wordt om bovengenoemde redenen niet meegenomen in dit haalbaarheidsonderzoek. 3
Economische haalbaarheid
De duurzame energiemaatregelen hebben hoge investeringskosten. Echter verlagen ook de totale jaarlijkse energielasten. Voor een eigenaar van een koopwoning en is de Energiesprong economisch haalbaar als de totale jaarlijkse lasten gelijk blijven of lager zijn als zij kiezen voor de grootschalige renovatie. Voor de woningcorporatie is de Energiesprong economisch haalbaar als de investeringskosten van de duurzame maatregelen kunnen worden verrekend in de huurprijs. In deze notitie wordt op basis van een woonlastenberekening beoordeeld of de energiesprong economisch haalbaar is en welk energieconcept economisch het meest rendabel is. Daarbij zijn de volgende zaken van belang: - investering; - financieringskosten; - energiegebruik en energiekosten; - eventuele vastrecht kosten; - onderhoud; - vervangingskosten.
Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven
20111278-07 13-12-2011 Pagina 3
4
Investeringskosten en financiering
Een indicatie van de investeringskosten inclusief BTW en 8% managementkosten staan in figuur 4.1 en zijn berekend op basis van het totale maatregelenpakket.
Investering Energiesprong € 120.000 € 100.000 € 80.000 € 60.000 € 40.000 € 20.000 €Hr ketel
Bodemw armtepomp
houtpelletketel
Figuur 4.1: Totale investeringskosten Energiesprong per woning.
5
Energieverbruik en energiekosten
Op basis van het technisch haalbaarheidsonderzoek kunnen voor de verschillende energieconcepten de totale energielasten per jaar per woning worden berekend. Ook de opbrengst van de zonnepanelen worden meegenomen. In tabel 5.1 staan de energieprijzen waarmee is gerekend. Tabel 5.1: energieprijzen prijspeil juli 2011 Elektraprijs per kWh
€
0,23
Gasprijs per m3
€
0,61
tarief houtpellets per kg
€
0,24
Vastrecht: Elektra per jaar
€
240,--
Gasaansluiting per jaar
€
180,--
Ten slotte is het interessant om de totale energielasten te vergelijken met die van een gemiddelde bestaande woning in Nederland. Deze verbruikt 3480 kWh (gemiddeld huishouden) en 1550 m3 gas per jaar. In tabel 5.1 staan de gemiddelde energielasten per woning weergegeven. Op basis van de investeringskosten en energielasten kan worden geconcludeerd dat het energieconcept met een Hr ketel het meest economisch rendabel is bij de renovatie van de woningen.
Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven
20111278-07 13-12-2011 Pagina 4
Dit concept heeft de laagste investeringskosten en samen met de bodemwarmtepomp de laagste energielasten. Voor de economische haalbaarheid wordt dit energieconcept daarom verder uitgewerkt. Tabel 5.1: gemiddelde energielasten per woning
Energielasten na energiebesparende maatregelen € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500 €Bestaand
vastrecht 6
Hr ketel
Bodemw armtepomp
gasrekening
houtpelletketel
elektrarekening
houtpellets
Economische haalbaarheid koopwoningen
Op basis van het de financieringskosten, de energielasten en de jaarlijkse onderhoudskosten kan worden berekend of de investeringen economisch haalbaar zijn voor de eigenaren van de koopwoningen. Daarbij is uitgangspunt dat de eigenaren de renovatie kunnen financieren met de hypotheek van de woning. De volgende uitgangspunten zijn genomen voor financiering: - aflossingsperiode 30 jaar - hypotheekrente koper 5,5% - belastingschijf 42% Omdat de investeringen in huishoudelijke apparatuur niet is meegenomen in de investeringskosten, wordt de energiebesparing ook niet meegenomen bij het bepalen van de economische haalbaarheid. De onderhoudskosten van de installatie zijn bij het energieconcept met een Hr ketel gelijk. De totale energiebesparing op gas is gemiddeld circa € 600,- per jaar. De 11 m2 zonnepanelen wekken circa € 315,-- aan energie op per jaar. De totale besparing op de energielasten zijn daarmee gemiddeld circa € 915,-- per woning per jaar. Op basis hiervan kunnen eigenaar bewoners in theorie circa € 20.000,-- lenen bij de bank, uitgaande van gelijke woonlasten. Hiermee kunnen de investeringskosten van circa € 85.000,- inclusief BTW per woning bij lange na niet worden gefinancierd. Voor de eigenaren van de koopwoningen is de Energiesprong daarom economisch niet haalbaar. Een eventuele subsidie van maximaal circa € 6.000,-- per woning, uitgaande van renovatie van 60 woningen, heeft weinig effect.
Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven
20111278-07 13-12-2011 Pagina 5
7
Economische haalbaarheid huurwoningen
Op basis van het de financieringskosten, de energielasten, de jaarlijkse onderhoudskosten en de mogelijke huurprijsstijging kan worden berekend of de investeringen economisch haalbaar zijn voor de woningcorporatie. De volgende uitgangspunten zijn genomen voor financiering: - aflossingsperiode - rente
30 jaar 3,0%
De totale gemiddelde besparing op de totale energielasten zijn voor huurder gelijk aan die van de eigenaren van de koopwoningen. De totale besparing op de energielasten zijn daarmee gemiddeld circa € 915,-- per woning per jaar. De huur zou in theorie dus ook verhoogd kunnen worden met hetzelfde bedrag. Dit is juridisch ook toegestaan omdat door het nieuwe woningwaarderingstelsel de woningen 44 huurpunten extra krijgen, uitgaande dat de woningen een labelsprong maken van G naar A++. Hiermee mag in theorie de huur worden verhoogd met circa € 2.600,-- per woning per jaar. Op basis van een hogere huur van circa € 915,- per woning per jaar kan een woningcorporatie circa € 18.000,-- per woning investeren. Op basis van een hogere huur van € 2.600,-- per woning per jaar kan een woningcorporatie circa € 51.000,- per woning investeren. Hiermee kunnen de investeringskosten van circa € 85.000,-- inclusief BTW per woning bij lange na niet worden gefinancierd. Voor de huurwoningen is de Energiesprong daarom economisch niet haalbaar. Een eventuele subsidie van maximaal circa € 6.000,-- per woning, uitgaande van renovatie van 60 woningen, heeft ook hier weinig effect.
Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven
20111278-07 13-12-2011 Pagina 6
8
Conclusie
De ambitie van de Energiesprong woningbouw is hoog. Het energieconcept met de HR-ketel is economisch het meest rendabel. De investeringskosten met dit energieconcept zijn circa € 85.000,-inclusief BTW per woning. Als wordt gekozen alle woningen te renoveren is een totale investering van circa € 14 miljoen inclusief BTW nodig. Voor de particuliere eigenaren is het economisch niet rendabel om een investering te doen van € 85.000,-- in de woning. Een eventuele subsidie van maximaal circa € 6.000,-- per woning, uitgaande van renovatie van 60 woningen, heeft weinig effect. Ook voor de corporatie is de investering economisch niet rendabel, zelfs niet als de huur maximaal kan worden verhoogd conform het woningwaarderingstelsel. Vooral de investering in het bouwkundig casco is zeer hoog. Daarom wordt geadviseerd om de investering in het bouwkundig casco economisch te optimaliseren. Hierdoor zal geen aanspraak kunnen worden gemaakt worden op de subsidie maar kan wel een energiesprong gemaakt worden. Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs BV
ir. E.M.M. Willems
Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven
20111278-07 13-12-2011 Pagina 7
