Bijlage bij het besluit van het college van burgemeester wethouders d.d. 10 december 2013

10 december 2013 th/pt/2013035/130517.3 pagina 1 van 3

Bijlage bij het besluit van het college van burgemeester wethouders d.d. 10 december 2013 Overzicht van wijzigingen opgenomen in het ontwerp exploitatieplan Vlijmen 1e herziening 1.

Herziening hoofdstuk 1 Inleiding a.

In paragraaf 1.2, p. 6, wordt het woord “en” verwijderd en worden na het woord “Wonen” toegevoegd de woorden “en Bedrijf”.

b.

In paragraaf 1.3, p. 9, onder f wordt “hiervoor’’ verwijderd en “e en de onder g” vervangen door “met n”.

c.

In paragraaf 1.3, p. 9, wordt na “h” toegevoegd: i.

de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van de vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag.

2.

Herziening hoofdstuk 2 Toelichting op de kaarten en overige bijlagen a. In paragraaf 2.1, p. 15, wordt de tekst: “ca. 9.777 m² commerciële ruimte, voor zover de oppervlakte voorvloeit uit aangewezen bouwplannen. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer” als volgt gewijzigd: “ca. 11.641 m² commerciële ruimte. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook sloop en het oprichten van nieuwe hoofdgebouwen en uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer.” b. In paragraaf 2.1, p. 15, wordt het getal “7095” vervangen door “7327”. c.

In paragraaf 2.1, p.15, wordt het aantal “336” vervangen door “430”.

d. In paragraaf 2.2, p. 16, bijlage 3 Ruimtegebruikskaart, komt de volgende tekst te vervallen: “Op deze kaart is ook het nutstracé aangegeven. Dit tracé geeft aan de locatie waar de nieuwe nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd. De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, blijven gehandhaafd. Voor dit tracé heeft deze bijlage een bindende functie.” e. In paragraaf 2.2, p. 17, bijlage 14 Resultaten marktanalyse gronduitgifte, wordt de naam “Fakton” vervangen door “Stec Groep B.V.” 3.

Herziening hoofdstuk 3 Toelichting op de regels a.

In paragraaf 3.2.2, p. 21, vervalt de tekst: “Nutstracé Voor de nutsvoorzieningen geldt dat nieuwe nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in een specifieke daarvoor bedoelde tracé. De reden hiervan is dat op deze wijze het nieuwe grondgebruik op een efficiëntere wijze kan plaatsvinden, wat uiteraard voordeel heeft voor de beoogde herstructurering. De bedoelde strook grond is aangeduid op bijlage 3. De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, blijven gehandhaafd.”

b.

In paragraaf 3.2, p. 21: •

wordt het woord “tijdelijke” tussen haakjes geplaatst;


•

worden na “deze zijn” ingevoegd de woorden “in de eindsituatie”;

•

worden de woorden “vervangende parkeerplaatsen” vervangen door “beschikbare langparkeerplaatsen”.

c.

In paragraaf 3.2, p. 22 wordt het woord “bouwplannen” vervangen door “bouwactiviteiten”.

4.

Herziening hoofdstuk 4 Omschrijving van werken en werkzaamheden a.

In paragraaf 4,3, p. 23 vervalt de tekst: “De nieuw aan te leggen nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in een daarvoor bedoelde tracé (bijlage 3). De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, worden gehandhaafd.”

5.

Herziening hoofdstuk 5 De exploitatieopzet a.

De inhoud van hoofdstuk 5 (p. 25 tot en met 31) wordt vervangen door de nieuw in te voegen tekst van hoofdstuk 5 (p. 25 tot en met 32), zoals opgenomen in de tot dit besluit behorende bijlage Hoofdstuk 5 1e herziening.

6.

Herziening hoofdstuk 6 De regels a.

P. 32, artikel 1, lid 2, inhoudende “Voor de aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen geldt dat deze dienen te worden gerealiseerd in een specifieke daarvoor bedoelde strook grond, welke strook is aangeduid op de ruimtegebruikskaart, bijlage.” komt te vervallen.

7.

Herziening en toevoeging bijlagen exploitatieplan a.

Bijlage 3 Ruimtegebruikskaart wordt vervangen door de tot dit besluit behorende ‘Bijlage 3 Ruimtegebruikskaart 1e herziening’.

b.

Bijlage 8 Te slopen opstallen wordt vervangen door de tot dit besluit behorende ‘Bijlage 8 Te slopen opstallen 1e herziening’.

c.

Bijlage 9 Plankosten wordt vervangen door de tot dit besluit behorende ‘Bijlage 9 Plankosten 1e herziening’.

d.

Bijlage 11 Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet wordt vervangen door de tot dit besluit behorende ‘Bijlage 11 Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet 1e herziening’.

e.

Bijlage 12 Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet wordt vervangen door de tot dit besluit behorende ‘Bijlage 12 Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet 1e herziening’.

f.

Bijlage 13 Taxatierapport wordt aangevuld met de tot dit besluit behorende ‘Bijlage 13a Taxatierapport herziening inbrengwaarden’.

g.

Bijlage 14 Resultaten marktanalyse gronduitgifte wordt vervangen door de tot dit besluit behorende ‘Bijlage 14 Resultaten marktanalyse gronduitgifte 1e herziening’.

h.

Bijlage 15 Jaarschijven grondexploitatie wordt vervangen door de tot dit besluit behorende ‘Bijlage 15 Jaarschijven grondexploitatie 1e herziening’.

8.

Overgangsbepalingen a.

Voor een voor de datum van inwerkingtreding van dit besluit ingediende aanvraag tot verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen op gronden binnen het


exploitatiegebied waarop voor de datum van inwerkingtreding van dit besluit nog niet is beslist, blijft het Exploitatieplan Centrum Vlijmen zoals dit gold voor de inwerkingtreding van dit besluit, van toepassing. 9.

Inwerkingtreding en citeertitel a.

Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag, volgende op die van de bekendmaking.

b.

Dit besluit kan worden aangehaald als ‘Exploitatieplan Centrum Vlijmen 1e herziening’.

MEMO RAAD

Aan: Van: Datum: Onderwerp: Doel: Aanleiding: Aard informatie:

de leden van de raad wethouder Van der Poel 16 december 2013 nieuwe ambtshalve wijziging en procedure exploitatieplan te betrekken bij de behandeling van raadsbesluit tot vaststelling exploitatieplan Centrum Vlijmen 1e herziening antwoord op vragen van raadslid Musters openbaar

Aanleiding Op 10 december jl. heeft u een memo ontvangen waarin een aantal ambtshalve wijzigingen op het e exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 herziening waren opgenomen. Bijgaand een nieuwe memo met nog eens twee wijzigingen in toegestuurde documenten. In het raadsvoorstel is abusievelijk een verkeerde tekst opgenomen onder “Procedure, vervolgstappen”. Daarnaast is in het voorgenomen besluit een verschrijving geconstateerd. Beide worden met onderhavige memo hersteld. Informatie Tekst raadsvoorstel e In het raadsvoorstel tot vaststelling van het exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 herziening dat op de site is geplaatst, is de volgende tekst zichtbaar onder Procedure, vervolgstappen: “Het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de voorgestelde wijzigingen. Uw raad stelt het bestemmingsplan dan ook gewijzigd vast. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan moet geschieden binnen zes weken na de vaststelling. Omdat voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, moet het vastgestelde bestemmingsplan nogmaals aan de provincie Noord-Brabant worden toegezonden, zodat deze kan beoordelen of geen provinciale belangen worden geschaad. Na publicatie wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter visie gelegd. In deze periode kan beroep tegen het bestemmingsplan worden ingesteld.” e

Dit is een foutieve tekst, onderhavig besluit betreft het exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 herziening en niet het bestemmingsplan. Het college heeft op 26 november jl. de volgende (correcte) tekst vastgesteld in het raadsvoorstel: “Het exploitatieplan eerste herziening wordt niet aangepast naar aanleiding van de zienswijzen op het ontwerp. U stelt het exploitatieplan eerste herziening dan ook ongewijzigd vast. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan eerste herziening moet geschieden binnen zes weken na de vaststelling. Na publicatie wordt het exploitatieplan eerste herziening voor een periode van zes weken ter visie gelegd. In deze periode kan beroep tegen het exploitatieplan eerste herziening worden ingesteld.” In de memo van 10 december jl. heeft het college echter voorgesteld in te stemmen met de ambtshalve wijzigingen, waardoor er uiteindelijk wel sprake is van een gewijzigde vaststelling. Dit was echter ten tijde van het vaststellen van het raadsvoorstel op 26 november jl. nog niet bekend.

Ambtshalve wijziging Verder is nog een technische fout geconstateerd die we in de vast te stellen herziene versie willen herstellen. Deze ambtshalve wijziging heeft geen verdere gevolgen voor het exploitatieplan. Paragraaf 5.9, pagina 29 van de Bijlage bij het besluit van het college van burgemeester wethouders 2 d.d. 10 december 2013: “een appartement” wordt vervangen door “1 m brutovloeroppervlakte met een winkel- of detailhandelbestemming”. Verderop wordt “…vermenigvuldigd met het aantal m² van het betreffende type.” vervangen door “…vermenigvuldigd met de gewichtsfactor van het betreffende type.”. Hetzelfde wordt in de geconsolideerde versie van het exploitatieplan aangepast.

HOOFDSTUK 5 1E HERZIENING

pagina 25

5.

DE EXPLOITATIEOPZET 1E HERZIENING

5.1.

Inleiding

Dit hoofdstuk gaat over de exploitatieopzet. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatiegebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat de exploitatieopzet uit: •

een raming van de inbrengwaarde van de gronden;

•

een raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie;

•

een raming van de opbrengsten van de exploitatie;

•

een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;

•

een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;

•

de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Tot de kosten die voor verhaal in aanmerking komen, behoren niet de kosten die betrekking hebben op bouwen. Deze kosten zijn dan ook niet in de exploitatieopzet verwerkt. Een uitzondering hierop is de te bouwen parkeergarage, die (gedeeltelijk) als openbare voorziening dient te worden aangemerkt en waarvan een gedeelte van de kosten voor verhaal in aanmerking komt (bijlage 11 1e herziening). Op grond van artikel 6.13, vierde lid Wro geldt voor het exploitatieplan de fictie dat de gemeente het gehele gebied exploiteert. Dit betekent dat de gemeente de kosten en opbrengsten raamt als ware zij de enige exploitant in het exploitatiegebied.

5.2.

Parameters

In het exploitatieplan worden de volgende algemene gegevens gehanteerd: •

startdatum van de grondexploitatie:1 januari 2013;

•

looptijd exploitatie: 10 jaar na onherroepelijk worden bestemmings- en exploitatieplan;

•

verwachte einddatum van de grondexploitatie: 31 december 2023;

•

rente: 4%. Dit rentepercentage is de rente die de gemeente als interne rekenrente hanteert.

•

jaarlijkse stijging kosten: voor de jaren 2013 en 2014: 0% en daarna: jaarlijks 2%;

•

jaarlijkse stijging opbrengsten: voor de jaren 2013 en 2014: 0% en daarna: jaarlijks 1%;

•

datum prijspeil: 1 april 2013;

•

de kosten zijn geraamd per valutadatum 1 juli van ieder jaar;

•

alle bedragen in de exploitatieopzet zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven.

pagina 26

5.3.

Ruimtegebruik

Uit de ruimtegebruikskaart blijkt dat 40,8% of 7327 m2 wordt gebruikt voor openbare ruimte binnen het exploitatiegebied. Als uitgeefbaar terrein geldt 59,2% of 10.653 m2. De hier vermelde oppervlakten hebben betrekking op het beganegrondniveau. Daarnaast is er in dit exploitatieplan sprake van realisatie van een ondergrondse parkeergarage en bouwmogelijkheden op de verdieping. De totale omvang van het exploitatieplangebied bedraagt daarmee 17.980 m2. De omvang van het totale bestemmingsplangebied bedraagt 47.663 m2. In paragraaf 1.4 is aangegeven op grond van welke overwegingen plandelen tot het exploitatiegebied zijn gerekend. Een belangrijk deel van de aan dit exploitatieplan toe te rekenen kosten van ingrepen in de openbare ruimte wordt gerealiseerd buiten het exploitatieplan. Het gaat daarbij vooral om ingrepen in de openbare ruimte zonder dat daar sprake is van functiewijzing. De samenhang van deze gronden en de kosten die hierop worden gemaakt, zijn toegelicht in de paragrafen 1.4 en 4.5 en bijlage 11 1e herziening.

5.4.

Programma

Het programma binnen het exploitatiegebied bestaat uit: •

maximaal 48 woningen, te realiseren op de gronden met de bestemming C2;

•

maximaal 11.641 m² commerciële ruimte. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook sloop en het oprichten van nieuwe hoofdgebouwen en uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer. De oppervlakte van commerciële ruimten buiten het exploitatieplan is niet in genoemd aantal vierkante meters opgenomen.

•

7327 m² te herinrichten openbare ruimte;

•

ca. 430 parkeerplaatsen, waarvan 210 in parkeergarage.

Zoals uit de ruimtegebruikskaart blijkt, is 10.653 m2 aan te merken als uitgeefbaar terrein, op begane grond niveau. Dit uitgeefbare terrein is beschikbaar voor de maximaal 48 woningen en commerciële ruimten.

5.5.

Kosten

In onderstaand overzicht is per kostenpost het totaal van de kosten vermeld dat in de exploitatieopzet is opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is de kostensoortenlijst zoals deze voortvloeit uit de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Een uitwerking van de individuele kostenposten is per kostenpost opgenomen in bijlage 11 1e herziening. In deze bijlage is per kostenpost nagegaan in hoeverre er sprake is van profijt, causaliteit en proportionaliteit van kosten. Bij het onderdeel proportionaliteit is een onderscheid gemaakt tussen de aan het exploitatiegebied toe te rekenen kosten, de aan het binnen het

pagina 27

bestemmingsplan maar buiten het exploitatieplan gelegen eigendommen toe te rekenen kosten, alsmede aan andere kostendragers toe te rekenen kosten. Met andere kostendragers worden onder meer bedoeld de buiten het bestemmingsplan gelegen gronden, maar ook niet voor verhaal in aanmerking komende kosten, zoals vervanging van bijvoorbeeld riolering voor zover dit is te beschouwen als kosten van onderhoud en vervanging. Tenzij anders vermeld, worden de ramingen weergegeven tegen contante waarde per 1 januari 2013. Artikel Bro

Aard kosten

Bedrag in €

6.2.3 a en b

inbrengwaarde gronden en opstallen

6.2.3 c

kosten vrijmaken van gronden

6.2.3 d

sloopkosten

225.345

6.2.4 a

onderzoek

165.000

6.2.4 b

bodemsanering

6.2.4 c

voorzieningen binnen plangebied

2.685.748

6.2.4 e

voorzieningen buiten plangebied

1.670.241

6.2.4 f

kosten van maatregelen

6.2.4 g t/m j

plankosten

1.121.001

11.314

658.443 1.718.961

Totaal

5.6.

10.819.605

€ 19.075.658

Opbrengsten

In onderstaand overzicht zijn de opbrengsten opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is artikel 6.2.7 Bro, waarin de opbrengsten zijn vermeld die in een exploitatieopzet kunnen worden opgenomen. Artikel Bro

Aard opbrengst

6.2.7 a

gronduitgifte

6.2.7 b

subsidies

Totaal

Bedrag in € 11.406.901 11.406.901

De raming is weergegeven tegen contante waarde per 1 januari 2013. Er worden geen subsidies geraamd voor dit plan.

5.7.

Gemeentelijke bijdrage

De gemeente heeft een bedrag ter grootte van € 10,9 miljoen per 1 januari 2013 (€ 10,0 miljoen, prijspeil 1 januari 2009) gereserveerd ter dekking van het saldo van de exploitatie, bestaande uit niet-verhaalbare kosten.

pagina 28

5.8.

Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten

De maximaal te verhalen kosten worden begrensd door het niveau van de te verwachten toerekenbare opbrengsten; dit als gevolg van de zogenaamde macroaftopping (artikel 6.16 Wro). Als de toerekenbare kosten lager zijn dan de opbrengsten, worden de toerekenbare kosten volledig verhaald. Is dat niet het geval, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot het niveau van de opbrengsten. Omschrijving

Bedrag in €

Toerekenbare kosten

19.075.658

Toerekenbare opbrengsten

11.406.901

Maximaal te verhalen kosten

5.9.

11.406.901

Omslagmethode

De kosten worden omgeslagen over eigenaren in het exploitatiegebied aan de hand van het opbrengstpotentieel van de door hen te realiseren bouwplannen. tabel artikel 6.18 Wro Type koopappartementen (inclusief

Bestemming

Opp. uitgeef-

Grond-

baar in bvo

prijs in €

Factor

Gewogen eenheden

C2

2.950

190

0,125

368

C2

2.860

4,55

0,003

9

totaal woningen

C2

5.810

winkels

C2

2.000

1.525

1,000

2.000

horeca

C2

450

835

0,548

246

supermarkt

C2

1.900

1.725

1,131

2.149

winkels noord

C2

525

1.525

1,000

525

parkeerplaats) huurappartementen (inclusief parkeerplaats)

totaal C2 niet-woningen

4.875

koopappartementen

C1

372

270

0,177

66

kantoren

C1

2.234

95

0,062

139

detailhandel

C1

924

1.525

1,000

924

supermarkt

C1

1.374

1.725

1,131

1.554

overige

C1

2.234

400

0,262

586

totaal C1 Totaal gewogen eenheden

7.138 8.566

De te verhalen kosten bedragen € 1.331,67 per gewogen eenheid (contante waarde per 1 januari 2013).

pagina 29

Het bedrag van de ‘uitbreiding overige centrumfuncties’ is een rekeneenheid voor de verzameling van mogelijk te realiseren functies in het centrum. Het bestemmingsplan staat immers meerdere functies binnen één bestemming toe. De rekeneenheid voorziet in functies als: maatschappelijke en culturele voorzieningen en dienstverlening. Of en in welke mate een bepaalde functie aan de orde is, blijkt echter pas op het moment dat de aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend. Deze mogelijkheid ontstaat in 2017, omdat dan (gelet op de regel met betrekking tot fasering) de omgevingsvergunning voor de hiervoor bedoelde centrumfuncties pas kan worden verleend. De verwachting is dat er tegen die tijd meer duidelijkheid zal zijn over de gewenste functie is en daarmee ook de bijbehorende exploitatiebijdrage kan worden vastgesteld. In de herzieningen van het exploitatieplan zal een en ander voortdurend worden afgestemd. Om deze reden wordt de exploitatiebijdrage pas definitief vastgesteld op het moment dat de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend en daarmee door de aanvrager wordt aangegeven welke functie zal worden gerealiseerd. Omdat voor de functies die mogelijk zijn verschillende opbrengsten gelden, is ervoor gekozen om een zo realistisch mogelijke eenheidsprijs te kiezen, zodat ook op basis van dit exploitatieplan al een berekening kan worden gemaakt. Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in het advies van Stec Groep B.V. in paragraaf 2.6 (bijlage 14 1e herziening) is voor de overkoepelende bestemming ‘Overige centrumfuncties’ een gemiddelde uitgifteprijs van € 400,-- per m2 bvo gehanteerd. Bovenstaande tabel is een uitwerking van artikel 6.18 Wro, waarin is aangegeven op welke wijze de kosten dienen te worden omgeslagen. De gronden met bouwmogelijkheden in het exploitatiegebied zijn aangegeven in de kolommen ‘Type’ en ‘Bestemming’. De kolom ‘Opp. uitgeefbaar bvo’ geeft aan hoeveel m² brutovloeroppervlakte van het desbetreffende type uitgeefbaar is. Om de verhouding van de hierbij behorende opbrengsten tot uitdrukking te brengen, zijn gewichtsfactoren (kolom ‘Factor’) gehanteerd, waarbij de gehanteerde factor is afgeleid van de verhouding tussen de grondprijzen (zie kolom ‘Grondprijs in €’). Als basis is de prijs van een appartement gehanteerd, dus deze prijs geldt als factor 1 en de overige factoren zijn hiervan afgeleid op basis van de bijbehorende grondprijs. Vervolgens is het aantal m² per type vermenigvuldigd met het aantal m² van het betreffende type. Het resultaat hiervan is te vinden in de kolom ‘Gewogen eenheden’. Het totaal van laatstvermelde kolom is gedeeld op het totaal van de verhaalbare kosten, waardoor er een bedrag per gewogen eenheid ontstaat. Dit bedrag wordt gebruikt om de exploitatiebijdrage te berekenen.

5.10.

Bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom

Het bestemmingsplan biedt binnen de bestemming Centrum 1 uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande winkels; deels in de vorm van in totaal maximaal 700 m² detailhandel op de begane grond en deels in de vorm van een extra bouwlaag op de huidige panden waar alle functies binnen de bestemming Centrum 1 zijn toegestaan, behalve detailhandel. Voor zover de eigendommen de bestemming Centrum 2 kennen en deze eigendommen (nog) niet in gemeentelijk bezit zijn, betreft dit niet-zelfstandig te realiseren bouwplannen. Er is sprake van een

pagina 30

complexe binnenstedelijke integrale gebiedsontwikkeling, waarbij in samenhang bouwplannen worden gerealiseerd op de begane grond, ondergronds en op verdiepingsniveau. Het bouwprogramma vormt een gegeven, maar binnen de gegeven bestemming en de overige gestelde kaders is er nog ruimte voor een nadere uitwerking. Per ingediende aanvraag om omgevingsvergunning zal worden getoetst hoeveel m² bvo het plan bevat en van welke categorie. De verhaalbare kosten die aan de aangevraagde omgevingsvergunning worden toegerekend, worden berekend door het hiervoor bepaalde maximaal te verhalen bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met het aantal m² bvo van een bepaalde uitgiftecategorie en met de bijbehorende factor, een en ander gerelateerd aan de brutovloeroppervlakte van de ingediende aanvraag om omgevingsvergunning. Afhankelijk van het moment waarop de bijdrage wordt betaald, wordt het berekende bedrag gecorrigeerd voor rente en kosten- en opbrengstenstijgingen. Voor de aangewezen bouwplannen geldt dat de berekening van de exploitatiebijdrage tot de volgende resultaten leidt. Hierbij is uitgegaan van de indiening van aanvragen om omgevingsvergunning voor het maximale aantal m² bebouwing die in dit exploitatieplan zijn gehanteerd.

pagina 31

Voorbeeldberekening 1

Referentie:

bijdrage per bouwplan: oppervlakte bouwaanvraag met betrekking tot: woningen 293 kantoren 581 detailhandel 924 overige voorzieningen 581 totaal verschuldigde bijdrage af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage Voorbeeldberekening 2

€ € € €

1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67

0,177 0,062 1,000 0,262

te betalen bijdrage € € € € € € €

69.081,16 48.197,88 1.230.467,16 202.938,45 1.550.684,65 1.102.000,00 448.685

eenheid m2 m2 m2 m2

bedrag per gewogen eenheid € € € €

1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67

factor 0,177 0,062 1,000 0,262


54.917,38 231.231,07 286.148,45 286.148

eenheid m2 m2 m2 m2

bedrag per gewogen eenheid € € € €

1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67

factor 0,177 0,062 1,131 0,262


18.626 82.210 2.069.684 346.148 2.516.668 1.893.000 623.668

Referentie: Gemeente

bijdrage per bouwplan: oppervlakte bouwaanvraag met betrekking tot: woningen (koop) 2.950 woningen(sociale huur) 2.860 kantoren detailhandel 2.525 horeca 450 supermarkt 1.900 overige voorzieningen totaal verschuldigde bijdrage af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage

Totaal 1 t/m 4

m2 m2 m2 m2

factor

Referentie: Fitters (Emté)

bijdrage per bouwplan: oppervlakte bouwaanvraag met betrekking tot: woningen 79 kantoren 991 supermarkt 1.374 overige voorzieningen 991 totaal verschuldigde bijdrage af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage Voorbeeldberekening 4

eenheid

bedrag per gewogen eenheid

Referentie: A.J. Investments (Hema/Bakker Bart)

bijdrage per bouwplan: oppervlakte bouwaanvraag met betrekking tot: woningen kantoren 662 detailhandel overige voorzieningen 662 totaal verschuldigde bijdrage af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage Voorbeeldberekening 3

Van der Heijden Vastgoed BV

eenheid m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

bedrag per gewogen eenheid € € € € € € €

1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67

factor 0,125 0,003 0,062 1,000 0,548 1,131 0,262

te betalen bijdrage € € € € € € € € € €

489.445 11.352 3.362.478 328.116 2.862.008 7.053.399 9.300.300 -2.246.901

Totaal

bijdrage per bouwplan: oppervlakte bouwaanvraag met betrekking tot: woningen 372 woningen (koop) 2.950 woningen(sociale huur) 2.860 kantoren 2.234 detailhandel 3.449 horeca 450 supermarkt 3.274 overige voorzieningen 2.234 totaal verschuldigde bijdrage 17.823 af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage

eenheid

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

bedrag per gewogen eenheid € € € € € € € €

1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67 1.331,67

factor 0,177 0,125 0,003 0,062 1,000 0,548 1,131 0,262

te betalen bijdrage € € € € € € € € € € €

87.707 489.445 11.352 185.325 4.592.945 328.116 4.931.692 780.318 11.406.901 12.295.300 -888.399

pagina 32

Alle bedragen contante waarde per 1 januari 2013.

5.11.

Percentage gerealiseerde kosten

Op grond van artikel 6.2.8 Bro dient de exploitatieopzet inzicht te geven in de reeds gerealiseerde kosten. Dit percentage bedraagt minder dan 1% (grondslag exclusief inbrengwaarden en plankostenscan).

BIJLAGE 3

LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens

Openbare ruimte Verkeer en Verkeers-Verblijfsgebied Uitgeefbaar terrein Uitgeefbare grond

Bijlage 3 Ruimtegebruikskaart 1e herziening

projectnr.:

Bijlage 03

schaal:

1:1500

datum:

02-10-2013

De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

BIJLAGE 8

LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens te slopen panden

Bijlage 8 Te Slopen Opstallen 1e herziening

projectnr.:

Bijlage 08

schaal:

1:1500

datum:

02-10-2013

De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

BIJLAGE 9

Vragenlijst Plankostenscan Grondexploitatiewet Maximering plankosten! Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Aantal werkweken per jaar

Testmodel II voor VNG/VVG/NEPROM/NVB

3-10-2013 Heusden Centrumplan Vlijmen 1-1-2013 13 42

1

Algemeen Wat is de looptijd van het project vanaf moment vaststellen bestemmingsplan?

10

jaren

2

Wat is de grootte van het exploitatiegebied (bruto)

2

ha

3

Waar ligt het exploitatiegebied?

4

Betreft het een herstructureringsopgave?

Eigendomsituatie Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden? waarvan percelen (onbebouwd) waarvan woningen waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren waarvan bijzondere objecten

16 3 2 11 0

totaal stuks stuks stuks stuks

Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake?

10

stuks

0 0

stuks stuks

5 a b c d 6 7

centrum binnenstedelijk rand uitleg

Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) a zo ja voor hoeveel eigenaren? b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ?

8

Wordt of is een Wvg gevestigd?

9

Beoogde stedenbouwkundige invulling Wat is het beoogde programma?

10a 10b 10c 10d

Is een MER benodigd ? Is het een verdachte locatie qua luchtkwaliteit ? Is het een verdachte locatie qua archeologie ? Is het een verdachte locatie qua zware bodemvervuiling ?

11 12 13a 13b

Ruimtelijke ordeningsprocedures Wordt een wijzigingsbesluit genomen? Wordt een projectbesluit genomen ? Dient het bestemmingsplan aangepast te worden? zo ja wat voor een type wordt het?

woningen bedrijvigheid commercieel/retail maatschappelijk recreatie

14

15

Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten?

16 Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? 16a Wordt er integraal of partieel opgehoogd?

Aantal

0

Slecht Normaal Goed

€

Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken ?

18 a b c d e f

Gronduitgifte hoeveel uitgiftecontracten woningbouw verwacht u? hoeveel uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u ? hoeveel uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u ? hoeveel uitgiftecontracten maatschappelijke voorzieningen verwacht u ? hoeveel vrije kavels worden uitgegeven ? hoeveel uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u ?

239.000

integraal partieel

16b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? 16c Wat is de te verwachten zettingstijd? 16d Wat is de hoogte van de voorbelasting? 17

aantal m2 uitgeefbaar m2 bvo m2 bvo m2

globaal met uitwerkingsplicht gedetailleerd

13c Indien sprake is van een bp met uitwerkingsplicht, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u? Civiele en cultuurtechniek Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?

48 0 11641 0 0

0 0 0 €

deelplan/fase jaar m1

2.896.676

0 0 3 0 0 0

stuks stuks stuks stuks stuks stuks

Produkten cq activiteiten Plankostenscan Grondexploitatiewet Testmodel II

Maximering plankosten!

Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer

invullen!

3-10-2013 Heusden Centrumplan Vlijmen 0

Datum prijspeil Looptijd project in jaren

Produkt / Activiteit

1-1-2008 13

Produkt/activiteit

Verwerving 1.1 Aankoop onroerende zaak percelen woningen (ook huur/pachtontbindingen) agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor byzonder object 1.2 Onteigenen van objecten administratief gerechtelijk 1.3 Wvg Uren voor vestiging

Stedenbouw 2.1 Programma van Eisen basis maatschappelijk programa 2.2 Prijsvraag 2.3 Masterplan uur per woning uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw 2.4 Beeldkwaliteitsplan uur per woning uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw 2.5 Stedenbouwkundig plan uur per woning uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw maatschappelijk programa 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte uur per woning uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw

Ruimtelijke ordening 3.1 Opstellen bestemmingsplan uur per wijzigingsbesluit uur per bestemmingsplan met uitwerkingsplicht uur per uitwerkingsplan uur per gedetailleerd bestemmingsplan uur per projectbesluit (incl gedetaill bp)

Civiele en cultuur techniek 4.1 Planontwikkeling

uur per week

4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering % over sloopkosten ophogen/voorbelasten % over bouw en woonrijpmaken

Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal

uur per week

Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement Uur per week kosten gemid per jaar woningbouw kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel

Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten uur per contract woningbouw uur per contract bedrijvigheid uur per contract commercieel vastgoed uur per contract maatschappelijke voorzieningen uur per vrije kavel uur per contract gemengde uitgiften

Management 8.1 Projectmanager

uur per week

8.2 Projectassistent

uur per week

Planeconomie 9.1 Planeconoom

uur per week

NO II

Resultaat Plankostenscan Grondexploitatiewet

testmodel II

Maximering plankosten! Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Produkt/activiteit

3-10-2013 Heusden Centrumplan Vlijmen 0 1-1-2013 13

Verwerving

Programma van Eisen Prijsvraag Masterplan Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan Openbare ruimte

Ruimtelijke Ordening 3.1 Opstellen bestemmingsplan

Civiele en cultuur techniek 4.1 Planvoorbereiding 4.2 Voorbereiding en toezicht

Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement

Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten

Management 8.1 Projectmanagement 8.2 Projectmanagementassistent

Planeconomie 9.1 Planeconomie

totaal

euro's in % 12% 12% 0% 0%

3 3

€ € € €

1.195 148 370 140 77 330 130

2 0 1 0 0 1 0

€ € € € € € €

140.912 17.449 43.623 16.529 9.090 38.869 15.351

8% 1% 2% 1% 1% 2% 1%

686 686

1 1

€ €

80.927 80.927

4% 4%

1.893 1.893

3 3

€ € €

642.564 193.722 448.841

35% 11% 25%

167 167

0 0

€ €

15.324 15.324

1% 1%

757 757

1 1

€ €

347.889 347.889

19% 19%

180 180

0 0

€ €

21.222 21.222

1% 1%

2.332 1.333 999

4 2 2

€ € €

270.637 178.692 91.945

15% 10% 5%

666 666

1 1

€ €

78.553 78.553

4% 4%

9.786

18

€

1.823.216

-

-

5.1 Kaartmateriaal

139%

euro's 225.189 225.189 -

1.910 1.910 -

Stedenbouw 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

gemiddeld uren/week

uren

1.1 Aankoop onroerende zaken 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 1.3 Wvg

Complexiteit

9.786

plankosten exclusief civiele techniek (4.2)

7.893

plankosten exclusief 4.2 gemiddeld per jaar: aantal eenheden plankosten per eenheid

Vertrouwelijk

€

1.374.374

€

105.721

€

11.089

164

3-10-2013

Pagina 3

100%

BIJLAGE 11

BIJLAGE 11 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN KOSTEN EXPLOITATIEOPZET 1E HERZIENING Algemeen

In deze bijlage zijn de kosten opgenomen die voor verhaal in aanmerking komen en in de exploitatieopzet zijn opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is de kostensoortenlijst zoals deze voortvloeit uit de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Voor het vaststellen van de te verhalen kosten dienen per kostenpost drie criteria te worden toegepast. Deze criteria zijn: •

Profijt: de locatie moet voordeel hebben van de werken, werkzaamheden en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt.

•

Causaliteit: er moet een causaal verband zijn tussen de kosten en de gebiedsontwikkeling; de kosten zouden niet zijn gemaakt zonder de beoogde gebiedsontwikkeling. Kosten die op een andere wijze worden gefinancierd, zoals bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, komen niet voor verhaal in aanmerking.

•

Proportionaliteit: als meerdere locaties (bestaande, in ontwikkeling zijnde, of nog te ontwikkelen) profijt hebben van een werk, werkzaamheid of maatregel, moeten de desbetreffende kosten naar evenredigheid over deze profijt hebbende locaties worden verdeeld.

Alle kosten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, voldoen aan de gestelde criteria. De in deze bijlage opgenomen ramingen betreffen nominale bedragen; er is hier geen rekening gehouden met kostenstijgingen in de uitvoeringsperiode en ook niet met rente-effecten. In bijlage 15 wordt het effect van fasering van kosten en opbrengsten berekend; daar wordt wel rekening gehouden met kostenstijgingen en rente-effecten. Via een eindwaardeberekening leidt dat tot de netto contante waarde van kosten en opbrengsten bij de start van de looptijd van dit plan, zoals die zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van dit plan. Inbrengwaarde

De inbrengwaarde is een bedrag ter grootte van nominaal € 12.534.300. Dit bedrag is samengesteld uit een drietal elementen die ook worden onderscheiden in artikel 6.2.3 Bro: •

a en b: de waarde van gronden en de waarde van de te slopen opstallen € 11.141.000;

•

c: de kosten van het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten etc. € 1.154.300;

•

d: sloopkosten € 239.000.

Sloopkosten c.a.

Op grond van artikel 6.2.3 Bro, onder d komen de volgende kosten voor kostenverhaal via een exploitatieplan in aanmerking: kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, funderingen, kabels en leidingen, alles in samenhang met het exploitatiegebied. Om het bestemmingsplan te kunnen realiseren is sloop van een aantal winkels en woningen noodzakelijk. Het betreft de volgende percelen: •

Plein 4 tot en met 24a (even nummers);

•

Plein 11, 11a, 13;

•

Plein 21, 25 en 27;

•

Akkerstraat 1;

•

Akkerstraat 6/8;

•

Garage van De Akker 76;

•

Schuur Julianastraat 10;

•

Monseigneur Van Kesselstraat 1, 2 en 3.

Onderzoek

Op grond van artikel 6.2.4 Bro, onder a kunnen de kosten van onderzoeken die voor het plan zijn gemaakt, worden verhaald. Voor dit plan zijn de volgende onderzoeken verricht c.q. nog te verrichten. Tabel 1 Onderzoek

Gerealiseerde kosten

Marktscan Onderzoek parkeergarage Archeologisch onderzoek (verkennende bureaustudie) Archeologisch onderzoek (aanvullend, al dan niet incl. graven proefsleuven)

Nog te maken kosten €

€

9.134

€

3.950

Totaal

3.700

€

20.000 €

€

3.700

€

9.134

€

23.950

80.000

€

80.000

Bodemonderzoek

€

15.478

€

15.478

Watertoets

€

3.150

€

3.150

Natuurtoets / Flora & Fauna Aanvullend vleermuizenonderzoek

€

1.650

€

1.650

€

-

Verkeerstoets / Mobiliteitstoets en Parkeertoets/parkeerbalans Onderzoek geluid wegverkeerslawaai/ geluid parkeergarage + laden/lossen en onderzoek luchtkwaliteit Onderzoek externe veiligheid Onderzoek explosieven (bureaustudie)

€

11.108

€

11.108

€

10.040

€

10.040

€

-

€

5.700

€

4.000

€

4.500

€

-

€

5.700

Explosieven (analyse uitkomsten en oplossingsaanwijzingen)

€

Planschadeanalyse Bezonning en windhinder

n.v.t. €

4.500

KLIC-melding / inventarisatie kabels en leidingen Totaal

4.000

€ € 64.710

-

€ 107.700

€ 172.410

Kosten van bodemsanering

Op grond van artikel 6.2.4 Bro, onder b komen de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewater, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven, voor kostenverhaal via het exploitatieplan in aanmerking. De kosten van bodemsanering worden geraamd op € 12.000. Dit betreft de locaties Akkerstraat 6/8 en 10. Voorzieningen binnen het plangebied

In het algemeen geldt dat alle voorzieningen voortvloeien uit en direct samenhangen met het exploitatieplan. Er worden geen kosten geraamd die zouden kunnen worden beschouwd als vernieuwing of vervanging van bestaande voorzieningen, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Binnen het exploitatiegebied worden een aantal voorzieningen gerealiseerd. Op grond van artikel 6.2.4 Bro, onder c kunnen de kosten van de aanleg van deze voorzieningen in het exploitatiegebied worden verhaald. Het bestemmingsplan voorziet in een totaalaanpak van het winkelgebied in het centrum van Vlijmen. Na sloop van verschillende panden worden er nieuwe (autovrije) winkelstraten aangelegd, met daarin woningen boven (nieuwe) winkels. In de huidige situatie vormt het exploitatiegebied nog een belangrijke spil in de verbinding tussen de wijken en ook veel doorgaand verkeer passeert nu het centrum. In de nieuwe situatie wordt het doorgaande verkeer met een ruime boog om het centrum geleid en ook het bestemmingsverkeer wordt om het centrum naar nieuw aan te leggen parkeervoorzieningen (gebouwd en ongebouwd) geleid. De aanleg van de gebouwde parkeervoorziening neemt een belangrijke plaats in in de plannen. Daarnaast worden veel winkelstraten nieuw aangelegd en huidige toegangswegen afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Het betreft de volgende kosten. Tabel 2 Voorzieningen binnen het exploitatiegebied artikel kwaliteit c hoog c hoog Totaal c h hoog Totaal h Eindtotaal

fase

omschrijving

eenheid

aantal

prijs

Woonstraat op dak Trappen bij woonstraat op dak

m2 st

880 2

132,60 99.450,00

Gebouwde parkeervoorziening

st

162

41.928,00

totaal 116.688 198.900 315.588 6.792.336 6.792.336 7.107.924

proportionaliteit, toerekenbaar aan: rest exploitatieanders profijt causaliteit bestemmingsplan plan ja ja 100% ja ja 100% ja

ja

38%

62%

totaal toerekenbaar aan EP 116.688 198.900 315.588 2.581.088 2.581.088 2.896.676

De gebouwde parkeervoorziening heeft een capaciteit van 210 parkeerplaatsen. De gebouwde parkeervoorziening is nodig voor het optimaal functioneren van het winkelcentrum en is noodzakelijk om de bewoners van het centrum voldoende parkeergelegenheid te bieden. De garage zal voornamelijk worden gebruikt door winkelend publiek dat het exploitatiegebied bezoekt en bewoners van exploitatiegebied. Bij de 48 woningen boven de parkeergarage behoort een parkeerplek in de parkeergarage; bij de toerekening van de kosten is hiermee rekening gehouden door slechts de kosten van de 162 openbare parkeerplaatsen te ramen. Het ondergronds parkeren draagt bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte, omdat op deze wijze veel parkeerplaatsen in de openbare ruimte kunnen worden gesaneerd. De parkeergarage is –

behalve ’s nachts – openbaar toegankelijk. Parkeren is gratis. De maximale parkeerduur bedraagt twee uur; de gemeente treedt handhavend op bij overschrijding van de maximale parkeerduur. De gemeente heeft met een ontwikkelaar een ORO gesloten, waarin onder meer geregeld is dat de gemeente de aanleg van de parkeergarage volledig betaalt. Hiermee voldoet de parkeergarage aan de vereisten op grond van artikel 6.2.5 Bro, onder h, op grond waarvan de kosten van gebouwde parkeervoorzieningen kunnen worden betrokken in het kostenverhaal via een exploitatieplan. Maatregelen

De kosten van tijdelijke maatregelen (woon- en winkelunits) ter overbrugging van de bouwperiode bedragen € 709.200. Voorzieningen buiten het plangebied

In het algemeen geldt dat alle uit te voeren en hierna te noemen werken en werkzaamheden rechtstreeks voortvloeien uit en direct samenhangen met deze gebiedsontwikkeling. Er worden geen kosten geraamd die zouden kunnen worden beschouwd als vernieuwing of vervanging van bestaande infrastructuur, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Een groot gedeelte van de kosten wordt gemaakt aan werken en werkzaamheden buiten het exploitatiegebied. Deze werken en werkzaamheden hangen echter nadrukkelijk samen met het exploitatiegebied. In de paragrafen 1.4 en 4.5 is deze samenhang expliciet beschreven. Op grond van artikel 6.2.4 Bro, onder e kunnen kosten met betrekking tot grond buiten het exploitatiegebied in het kostenverhaal worden betrokken. In het onderhavige plan is sprake van een aantal verkeersmaatregelen en aanpassingen van de fysieke infrastructuur in de omgeving van het exploitatiegebied, die noodzakelijk zijn voor een goede afhandeling van het verkeer in het exploitatiegebied. Het betreft de volgende kostenposten.

Tabel 3 Voorzieningen buiten het exploitatiegebied artikel kwaliteit

fase

omschrijving

eenheid

aantal

prijs

totaal

a a a a

BRM BRM BRM BRM

Aansluit kosten Essent openbare verlichting per lichtmast. Aanleg geluidsinstallatie en kerstverlichting Voorzieningen kermis/weekmarkt Verplaatsen K&L

st PM PM PM

70 1 1 1

455,00 32.500,00 13.000,00 520.000,00

31.850 32.500 13.000 520.000

a Totaal a

BRM

Aanleg glasvezel netwerk van mantelbuizen

m1

635

42,25

26.829 624.179

b

hoog

BRM

b

hoog

BRM

b

hoog

BRM

b nvt Totaal b

BRM

c

BRM

nvt

c

laag

BRM

c

laag

BRM

c

hoog

BRM

c

BRM

c

laag

BRM

c c

laag

BRM BRM

c c c

BRM BRM

c c c c c

BRM basis

BRM

BRM hoog WRM hoog WRM

c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c c

c Totaal c d Totaal d Eindtotaal

hoog hoog hoog hoog hoog hoog

WRM WRM WRM WRM WRM WRM

L&A DWA-riool D= 250 vanaf Bakker Bart naar De Akkerstraat L&A HWA -riool D 315 van gebouw richting park L&A DWA-riool D= 400 vanaf v Kesselstr naar De Akkerstraat 6 Verwijderen riolering voor winkels plein 2 t/m32 even en oneven Opbreken 8000 m2 verharding 't Plein incl. Kloosterpad en Kesselstraat, circa 80 gebakk maten Herinrichting De Akkerstraat, schuinparkeren excl.. opbreken, nuts en riool Tijdelijk opbreken park tbv plaatsen tijdelijke winkelunits L&A HWA -riool D =600 vanaf De Akker richting Park via Kloosterpad L&A HWA -riool D 315 van zuidelijke hellingbaan richting HWA D=600 Akkerstraat Realiseren as-verspringing tbv bereikbaarheid zuidelijke ingang P-garage Diverse maatregelen verkeersstructuur in de omgeving centrumplan Opbreken restant Akkerstraat 't Plein Uitbreiden en aanleg tijdelijk parkeerplaatsen lang parkeren circa 126 parkeerplaatsen in koffer a € 1545/st excl. Middels It-kratten € 2200/st Tijdelijke aansluiting realiseren Tijdelijke noodverharding van vrijkomende BSS parkeerterrein Kloosterpad rijbaan 6 m en trottoir 2m onverhard parkeerterrein gemeente huis verharden, circa 50 bestaande P-plaatsen Kosten opschonen terrein voor tijdelijke woonunits. woonrijpmaken, herstellen schades woonrijpmaken Opbreken en afvoeren tijdelijke bestrating H2 en H3A woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken

laag WRM woonrijpmaken Herstellen park woonrijpmaken Verwijderen tijdelijk parkeerterrein Em-Te woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken woonrijpmaken In CP Vlijmen, afvalbakken, banken, fietsen hoog WRM rekken hoog WRM afval app ondergrond hoog WRM glasbak en textiel

hoog hoog hoog hoog laag laag laag hoog hoog laag laag laag

WRM WRM WRM WRM WRM WRM WRM WRM WRM WRM WRM WRM

oppervlakkige waterberging in park, circa 590 hoog WRM m3 in een wadi van 1200 m 2 helling 1:3 diverse maatregelen aanpassing OV-routes WRM ivm centrumplan

m1

57

130,00

7.410

m1

60

429,00

25.740

m1

180

429,00

77.220

m1

330

24,00

7.920 118.290

m2

5.000

-19,50

-97.500

1.100

26,00

28.600

m2

1.000

13,00

13.000

m1

200

780,00

156.000

m1

110

429,00

47.190

m2

1.344

104,00

139.776

stelpost m2

1 1.500

322.920,00 2,60

322.920 3.900

93

2.008,50

186.791

2.796 173

78,00

280.000 13.494

st

m2

979

78,00

76.362

822

149,50

122.889

m2 m2

1.200 2.796 173

13,00 19,50 175,50

15.600 54.522 30.362

m2 m2 m2 m2 m2 m2

1.200 979 4.200 1.195 430 312

26,00 175,50 175,50 234,00 175,50 175,50

31.200 171.815 737.100 279.630 75.465 54.756

m2

1.637

104,00

170.248

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

1.200 117 1.793 20 17 55 736 69 1.260 540 88 483

32,50 175,50 26,00 175,50 104,00 104,00 104,00 175,50 175,50 104,00 104,00 104,00

39.000 20.534 46.618 3.510 1.768 5.720 76.544 12.110 221.130 56.160 9.152 50.232

PM st st

1 1 2

130.000,00 13.000,00 13.000,00

130.000 13.000 26.000

m3

590

260,00

153.400 3.778.996

stelpost

364.000 364.000 4.885.464

profijt

causaliteit

proportionaliteit, toerekenbaar aan: rest exploitatiebestemmingsanders plan plan

totaal toerekenbaar aan EP

ja

ja

13%

62%

25%

4.141

ja ja ja

ja ja ja

13% 13% 38%

62% 62% 62%

25% 25%

4.225 1.690 197.600

ja

ja

38%

62%

10.195 217.850

ja

ja

38%

62%

2.816

ja

ja

38%

62%

9.781

ja

ja

38%

62%

29.344

ja

ja

38%

62%

3.010 44.950

ja

ja

38%

62%

-37.050

ja

ja

38%

62%

10.868

ja

ja

38%

62%

4.940

ja

ja

38%

62%

59.280

ja

ja

38%

62%

17.932

ja

ja

38%

62%

53.115

ja

ja

38%

62%

122.710

ja

ja

38%

62%

1.482

ja

ja

38%

62%

70.980

ja

ja

38%

62%

106.400

ja

ja

38%

62%

5.128

ja

ja

38%

62%

29.018 46.698

ja

ja

38%

62%

ja

ja

38%

62%

5.928

ja ja

ja ja

38% 38%

62% 62%

20.718 11.537

ja

ja

38%

62%

11.856

ja ja ja ja ja

ja ja ja ja ja

38% 38% 38% 38% 38%

62% 62% 62% 62% 62%

65.290 280.098 106.259 28.677 20.807

ja

ja

38%

62%

64.694

ja

ja

38%

62%

14.820

ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja

ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja

38% 38% 38% 38% 38% 38% 38% 38% 38% 38% 38%

62% 62% 62% 62% 62% 62% 62% 62% 62% 62% 62%

7.803 17.715 1.334 672 2.174 29.087 4.602 84.029 21.341 3.478 19.088

ja

ja

38%

62%

49.400

ja ja

ja ja

38% 38%

62% 62%

4.940 9.880

ja

ja

38%

62%

58.292 1.436.018

ja

ja

28%

62%

10%

101.920 101.920 1.800.739

Zonder bovengenoemde maatregelen is planrealisatie niet mogelijk; er is een causaal verband tussen deze maatregelen en de realisatie van het bestemmingsplan en het exploitatiegebied. Eigenaren in het exploitatiegebied hebben profijt van deze maatregelen. Het is niet mogelijk om deze kosten proportioneel volledig aan het exploitatiegebied toe te rekenen. Immers, ook eigenaren en functies binnen het plangebied van het bestemmingsplan maar buiten de grenzen van het exploitatiegebied profiteren van de maatregelen in en om het centrum. Een gedeeltelijke toerekening van deze kosten is wel gerechtvaardigd. Op basis van verdeelsleutel ‘oppervlakte’ wordt 38% toegerekend aan het onderhavige exploitatieplan. Dit is gebaseerd op de verhouding

tussen de oppervlakte van het exploitatieplan (17.980 m2) ten opzichte van het bestemmingsplan (47.663 m2). Tevens is er rekening mee gehouden dat een deel van de kosten moet worden toegerekend aan functies buiten het bestemmingsplan dan wel dat de kosten deels kunnen worden beschouwd als vervangingsinvesteringen. Dergelijke situaties zijn tot uitdrukking gebracht in de kolom ‘anders’. Plankosten

Op grond van artikel 6.2.4 Bro, onder g, h, i en j komen voor kostenverhaal door middel van een exploitatieplan in aanmerking: •

kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering;

•

de kosten van het opstellen van ruimtelijke plannen;

•

de kosten van ontwerpcompetities;

•

de (andere) kosten van het gemeentelijke apparaat.

Voor de raming van de kosten wordt de zogenaamde plankostenscan gehanteerd. Hoewel deze plankostenscan geen formele status heeft, wordt deze in het algemeen en in de jurisprudentie gehanteerd als een acceptabele, geaccepteerde ramingsmethode. De plankostenscan levert voor het onderhavige plan het volgende resultaat op: Bijlage 9 bevat de invulformulieren en het resultaat van de plankostenscan. Op grond van deze berekening worden de plankosten geraamd op nominaal € 1.823.216. Planschade

Op grond van artikel 6.2.4 Bro, onder l kunnen kosten van planschade worden verhaald via een exploitatieplan. Op basis van een voorlopige inschatting worden de kosten geraamd op nihil, omdat het nieuwe bestemmingsplan in meeste gevallen ruimere bouwmogelijkheden kent dan het huidige planologisch regime, te weten voor het overgrote deel van het bestemmingsplangebied de Bouwverordening. De macroaftopping

Voor gegevens over de macroaftopping wordt verwezen naar paragraaf 5.8 van dit exploitatieplan. Percentage gerealiseerde kosten

Voor het percentage gerealiseerde kosten wordt verwezen naar paragraaf 5.11 van dit exploitatieplan.

BIJLAGE 12

BIJLAGE 12 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN OPBRENGSTEN EXPLOITATIEOPZET 1E HERZIENING De grondopbrengsten worden op basis van een residuele berekeningsmethode als volgt geraamd (nominale opbrengsten; prijspeil 1 januari 2013). Tabel 4

Type koop (inclusief parkeerplaats) huur (inclusief parkeerplaats) totaal woningen

aantal Bestemming woningen C2 22 C2 26 C2 48

m2 bvo/ won. 134 110

oppervlakte uitgeefbaar 2.950 2.860 5.810

Eenheid m2 bvo m2 bvo m2 bvo

prijs/eenheid excl. BTW € 190 € 4,55

opbrengst ex btw € 560.500 € 13.000 € 573.500

detailhandel horeca supermarkt winkels noord totaal C2 niet-woningen

C2 C2 C2 C2

2.000 450 1.900 525 4.875

m2 m2 m2 m2 m2

bvo bvo bvo bvo bvo

€ € € €

1.525 835 1.725 1.525

€ € € € €

3.050.000 375.750 3.277.500 800.625 7.503.875

Wonen - koop Kantoren Detailhandel Supermarkt Overige totaal C1 niet-woningen

C1 C1 C1 C1 C1

372 2.234 924 1.374 2.234 7.138

m2 m2 m2 m2 m2 m2

bvo bvo bvo bvo bvo bvo

€ € € € €

270 95 1.525 1.725 400

€ € € € € €

100.440 212.230 1.409.100 2.370.150 893.600 4.985.520

€

13.062.895

totaal

17.823

Bij deze berekeningen is uitgegaan van de in het bestemmingsplan maximaal toegestane plancapaciteit. Het bedrag van de ‘uitbreiding overige centrumfuncties’ is een rekeneenheid voor de verzameling van mogelijk te realiseren functies in het centrum. Het bestemmingsplan staat immers meerdere functies binnen één bestemming toe. De rekeneenheid voorziet in functies als: maatschappelijke en culturele voorzieningen en dienstverlening. Of en in welke mate een bepaalde functie aan de orde is, blijkt echter pas op het moment dat de aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend. Deze mogelijkheid ontstaat in 2017, omdat dan (gelet op de regel met betrekking tot fasering) de omgevingsvergunning voor de hiervoor bedoelde centrumfuncties pas kan worden verleend. De verwachting is dat er tegen die tijd meer duidelijkheid zal zijn over de gewenste functie is en daarmee ook de bijbehorende exploitatiebijdrage kan worden vastgesteld. In de herzieningen van het exploitatieplan zal een en ander voortdurend worden afgestemd. Om deze reden wordt de exploitatiebijdrage pas definitief vastgesteld op het moment dat de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend en daarmee door de aanvrager wordt aangegeven welke functie zal worden gerealiseerd. Omdat voor de functies die mogelijk zijn verschillende opbrengsten gelden, is ervoor gekozen om een zo realistisch mogelijke eenheidsprijs te kiezen, zodat ook op basis van dit exploitatieplan al een berekening kan worden gemaakt. Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in het advies van Stec Groep B.V. in paragraaf 2.6 (bijlage 14 1e herziening) is voor de overkoepelende bestemming ‘Overige centrumfuncties’ een gemiddelde uitgifteprijs van € 400,-- per m2 bvo gehanteerd.

Subsidies

Voor deze gebiedsontwikkeling zijn geen subsidies beschikbaar.

BIJLAGE 13a

BIJLAGE 14

GRONDPRIJSADVIES 1E HERZIENING EXPLOITATIEPLAN CENTRUM VLIJMEN Stec Groep aan gemeente Heusden

Stec Groep B.V. Erik de Leve, Rien Ramerman en Desirée Uitzetter 1 oktober 2013

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Uw situatie 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

3 3 3 4

2.

ADVIESGRONDPRIJZEN VOOR CENTRUMPLAN VLIJMEN 2.1 Reken voor kantoren op een grondwaarde van € 90 tot € 100 per m² BVO 2.2 Reken voor koopappartementen op € 260 – € 270 per m² BVO ex parkeren 2.3 Houd bij sociale huurwoningen rekening met enkele uitpondscenario’s 2.4 Houd bij realisatie van parkeerplaatsen voor appartementen rekening met de onrendabele top 2.5 Reken voor horeca, retail en winkels op een waarde van € 830 tot € 1.750 per m² BVO 2.6 Reken voor overige voorzieningen op grondprijzen van € 350 – € 450 per m² BVO

5 5 7 8 10 10 13

REKEN RESIDUEEL

15

3.

BIJLAGE A: BEHOEFTERAMING NAAR (NIEUWE) KANTOORRUIMTE 17 Reken op zeer beperkte nieuwbouwbehoefte aan kantoren van circa 2.000 tot 3.000 m² vvo tot 2020 in Heusden 17

Grondprijsadvies 1e herziening exploitatieplan Centrum Vlijmen Stec Groep aan gemeente Heusden 13.230 - concept

2

1. INLEIDING In dit hoofdstuk gaan we in op uw situatie en vraag aan ons, onze aanpak en vindt u de leeswijzer.

1.1 Uw situatie De gemeente Heusden heeft behoefte aan een gedegen oordeel over de grondprijzen die worden opgenomen in het 1e herziene exploitatieplan voor het centrumplan in Vlijmen. Het centrumplan Vlijmen omvat onder andere de sloop en nieuwbouw van een aantal locaties en uitbreiding. In het plan is ruimte voor zowel wonen, kantoren, detailhandel, winkels en overige centrumvoorzieningen zoals bezoekersruimte en medische voorzieningen.

1.2 Onze aanpak Om u met bovenstaande te adviseren, volgden we samen met u een aanpak in drie stappen: Stap 1: bepalen parameters residuele grondwaarde In deze stap kijken we naar de parameters die van invloed zijn op de residuele grondwaarde in uw gemeente en regio. Op basis van beschikbare informatie hanteren we parameters die bruikbaar zijn voor het centrumplan Vlijmen. Stap 2: bepalen residuele grondwaarde In deze stap bepalen we residueel de waarde van de grond voor de verschillende functies die komen in het gebied. We rekenen hierbij met de parameters uit voorgaande stap. Stap 3: bespreking en rapportage Tot slot vertalen we bovenstaande resultaten in dit rapport.


3

Figuur 1: bestemmingsplan

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u ons advies en de onderbouwing voor de grondprijzen voor de verschillende functies. Daarna gaan we in op de ruimtelijke plannen van sloop, nieuwbouw en uitbreiding en de effecten hiervan voor de grondwaarde. In het tweede hoofdstuk gaan we in op de residuele rekenmethodiek die we hebben gebruikt om ons grondprijsadvies te geven.


4

2. ADVIESGRONDPRIJZEN VOOR CENTRUMPLAN VLIJMEN In dit hoofdstuk leest u onze adviezen over de grondprijzen voor het centrumplan Vlijmen.

2.1 Reken voor kantoren op een grondwaarde van € 90 tot € 100 per m² BVO In deze paragraaf gaan we in op de onderbouwing voor het grondprijsadvies voor kantoren van 90 tot 100 per m² BVO, met een gemiddelde van € 95 per m² BVO. De gerealiseerde huurprijzen in de gemeente Heusden liggen rond € 110 per m² BVO De gemiddelde huurwaarde op basis van bestaande transacties ligt in Vlijmen en de regio op € 111 per m². We hebben hiervoor gebruikgemaakt van de transacties die weergegeven zijn in onderstaande tabel. Deze transacties komen uit de periode 2010 – 2013 en zijn verspreid over de regio. Tabel 1: de gerealiseerde huurprijzen van kantoorruimte in de regio Heusden in 2010 - 2013 naar bouwperiode kantoorruimte voor 1980

naar oppervlak

aantal 5

Huurprijs per m² Kantoorruimte € 111 <100

aantal 1

Huurprijs per m² € 111

1980-1990

4

€ 105

100-250

9

€ 115

1990-2000

8

€ 106

250-500

8

€ 127

na 2000

5

€ 103

500-1000

9

€ 89

nieuwbouw

4

€ 90

1000-2500

1

€ 118

28

€ 111

Totaal 28 € 111 Totaal Bron: vastgoedjournaal 2013, bewerking Stec Groep 2013

De gemiddelde huurprijzen in de regio Den Bosch – Tilburg liggen ook in deze range In onderstaand overzicht zijn de gemiddelde huurprijzen van kantoren in de regio weergegeven en uitgesplitst naar verschillende locaties. Het betreft hier voornamelijk bestaande bouw.


5

Tabel 2: huurprijzen in landsdeel Zuid

Bron: DTZ 2013

Reken voor Vlijmen op een BAR van circa 8% Naast de huurprijzen is een andere parameter van belang. Het bruto aanvangsrendement (BAR) geeft weer in hoeverre beleggers een investering in vastgoed zien als risicovol. Een hogere BAR duidt op een hogere risico-inschatting. Het BAR geeft feitelijk inzicht in hoeveel jaar een belegger zijn investering terugverdient wil hebben (1/BAR). Voor Vlijmen vinden we een BAR van 8% marktconform.

Tabel 3: Bruto Aanvangsrendementen in landsdeel Zuid (BAR)

Bron: DTZ 2013

Residueel komen we op grondwaarden van € 90 - € 100 per m² BVO Voor kantoren in het centrum van Vlijmen komen we met de uitgangspunten in tabel 4 tot de volgende grondprijzen. We gaan hierbij vanuit dat de kantoren boven de winkels worden gerealiseerd. Tabel 4: adviesgrondprijzen voor kantoren type kantoren

huurprijs per m² VVO BAR € 110

8,0%

residueel per m² BVO € 90 - € 100


6

Tabel 5: input bouwkosten voor kantoren referentiebeeld

kenmerken  Omschrijving: kantoren boven winkels  Vormfactor: 85%  Bouwkosten: € 900  Bijkomende kosten: € 180 (20%)  Bouwkosten totaal: € 1.080

Bron: bouwkostenkompas 2013, bewerking Stec Groep 2013

2.2 Reken voor koopappartementen op € 260 – € 270 per m² BVO ex parkeren In deze paragraaf gaan we in op de onderbouwing voor het grondprijsadvies voor koopappartementen. We gaan hierbij vanuit dat de appartementen boven winkels worden gerealiseerd en dat de prijs exclusief parkeerplaats en/of parkeerkelder is. Gemiddeld rekenen we op een grondprijs van € 270 per m² BVO. De verwachte transactieprijs ligt gemiddeld op circa € 2.450 VON per m² gbo In Vlijmen hebben we gekeken naar de vraagprijzen van het recente aanbod. We hebben hier onderscheid gemaakt naar grootteklasse. Bovenop de gemiddelde vraagprijs, hanteren we een opslag ter compensatie van nieuwbouwkwaliteit (veel aanbod is namelijk verouderd) en een afslag om te komen van de vraagprijs naar de transactieprijs. Hiermee benaderen we indicatief de VON-prijs voor nieuwbouwappartementen. Tabel 6: de vraagprijzen van appartementen naar grootteklasse rijlabels aantal cases gemiddelde vraagprijs per m² verwachte VON-transactieprijs te koop 34 € 2.283 € 2.500 tot 80 m² gbo 18 € 2.415 € 2.660 80 tot 90 m² gbo 12 € 2.123 € 2.340 90 tot 110 m² gbo 4 € 2.168 € 2.390 verkocht 6 € 1.971 € 2.170 90 tot 110 m² gbo 3 € 1.733 € 1.910 groter dan 110 m² gbo 3 € 2.209 € 2.430 totaal 40 € 2.236 € 2.460 Bron: Funda 2013, bewerking Stec Groep 2013 Grondprijsadvies 1e herziening exploitatieplan Centrum Vlijmen Stec Groep aan gemeente Heusden 13.230 - concept

7

Residueel komen we op grondwaarden van € 260 - € 270 per m² BVO, exclusief parkeerplaats Voor de appartementen in Vlijmen komen we met voorgaande uitgangspunten tot de volgende grondprijzen: Tabel 7: adviesgrondprijzen voor appartementen woningtypen

GBO

BVO

appartement koop ex pp 107 m² 134 m²

prijs per m² GBO VON prijs € 2.200

€ 235.900

beleggers waarde

residuele grondwaarde totaal per m² BVO € 35.000 € 260 - € 270

Tabel 8: uitgangspunten referentieappartementen referentiebeeld kenmerken    



Omschrijving: wonen boven winkels Vormfactor: 80% Bouwkosten: € 1.000 Bijkomende kosten: € 200 (20%) Bouwkosten totaal: € 1.200

2.3 Houd bij sociale huurwoningen rekening met enkele uitpondscenario’s Reken voor socialehuurappartementen een grondwaarde van € 0 bij doorexploiteren door de corporatie. Bij uitponden vanaf jaar 10 kunt u een grondwaarde hanteren van € 21.000 voor appartementen. Dit is een gemiddelde grondwaarde van € 10.000 voor een appartement zonder parkeerplaats. Reken voor een parkeerplaats circa € 5.000 tot € 10.000 aan extra verkoopopbrengsten. Dit is gemiddeld een plus van € 7.500 op de verkoopopbrengst (realisatiekosten van de parkeerplaatsen zijn hier (nog) niet in meegenomen).


8

Tabel 9: Sociale huurwoningen oppervlak type Appartement zonder garage Doorexploiteren 50 jaar

huurprijs

residuele grondwaarde ex btw

Gbo

per m²

totaal

doorexploiteren

uitponden vanaf jaar 10

88 m²

€ 6,25

€ 550

€0

€ 21.000

Voor het berekenen van de residuele grondwaarde voor sociale huurappartementen zonder parkeerplaats hanteren we onderstaande uitgangspunten. Tabel 10: uitgangspunten sociale huurappartement (maximale huur € 550 / mnd) parameteromschrijving oppervlakte (kale)huur per maand Verkoopopbrengst per woning onderhoudskosten per jaar per woning beheerskosten verhuurderheffing overige lasten disconteringsvoet mutatiegraad per jaar

1 2 3 4

waarde (incl. btw) 88 m2 GBO € 550 € 180.000

indexatie1 nvt 2,0% 1,75%

€ 900

3,0%

€ 700 € 700 € 200 4,75%

2,0% 2,0% 2,0% nvt

verzekeringen en belastingen gemiddelde vermogenskostenvoet: 4,10% voor vreemd vermogen4 en 6,20% voor eigen vermogen op basis van referentiecorporaties

8%

bron: CfV indexatie bronnen: NVM en Funda bron: www.exploitatiewijzer.nl bron: www.zanders.nl: 20 jrs. IRS + 60 bps


opmerkingen courante maat berekende huur gebaseerd op € 2.000 per m2 GBO2 conform vastgoedexploitatiewijzer3

9

De regels van het spel zijn aangepast, maar de gevolgen nog niet precies bekend De regels voor het exploiteren van sociale huurwoningen zijn recentelijk aangepast. Zo zijn corporaties beperkt in het exploiteren van huurwoningen boven de sociale huurprijsgrenzen, moeten de corporaties een bijdrage per woning opbrengen vanwege de financiële problemen bij collega-corporatie Vestia en is de maximumhuur in de sociale huursector begrensd tot 4,5% van de WOZ-waarde van een huurwoning, waardoor de jaarlijkse huurprijsstijging beperkt is. De precieze gevolgen hiervoor voor de grondprijzen in uw regio zijn nog niet bekend (ook niet binnen de corporatiesector). We hebben daarom ‘voorzichtig’ gerekend met een (sociale) richthuurprijs van € 500 of € 600. We hebben ook al gerekend met € 700 verhuurderheffing per woning: hierdoor daalt de grondwaarde ongeveer met € 20.000 na doorexploiteren bij 50 jaar. Dit betekent dat de grondwaarde zelfs nul wordt of licht negatief.

2.4 Houd bij realisatie van parkeerplaatsen voor appartementen rekening met de onrendabele top Op basis van enkele gegevens hebben we een doorrekening gemaakt voor de onrendabele top op ondergrondse parkeerplaatsen in een parkeergarage in het centrum van Vlijmen. We rekenen hier in totaal, zoals al eerder is aangegeven, met een verhoogde opbrengst van € 5.000 tot € 10.000 (gemiddeld € 7.500). De bouwkosten per parkeerplaats bedragen echter € 17.000. Dit betekent een onrendabele top van gemiddeld circa € 9.500 (negatief) per parkeerplaats. Over de grondwaarde van appartementen (sociale huur en koop) kunt u dus nog een afslag doen van gemiddeld € 9.500, indien deze met parkeerplaats in de garage worden opgeleverd. Voor koopappartementen met parkeerplaats komt de residuele grondwaarde dan gemiddeld op € 25.500. Voor sociale huurappartementen met parkeerplaats komt de residuele grondwaarde dan gemiddeld op € 500 (positief).

2.5 Reken voor horeca, retail en winkels op een waarde van € 830 tot € 1.750 per m² BVO In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten voor de residuele grondwaardeberekening van verschillende retail- en horecavoorzieningen opgenomen. We gaan hierbij vanuit dat er geen voorzieningen op een verdieping worden gerealiseerd, vanwege de omvang van het plan. Gemiddeld komen de grondwaarden voor detailhandel op € 1.525 per m² GBO, voor horeca op € 835 en voor een supermarkt op € 1.725.


10

Tabel 11: uitgangspunten en grondprijsadvies retail en horeca kenmerk huurniveau (per m² vvo per jaar) vormfactor BAR5 bouwkosten (per m² BVO)6 bijkomende kosten (20%) residuele grondprijs

detailhandel € 230 90% 8% € 900 € 180 € 1.500 – € 1.550 per m2 bvo Bron: bouwkostenkompas, bewerking Stec Groep 2013

horeca € 170 90% 8% € 900 € 180 € 830 – € 840 per m2 bvo

supermarkt € 200 90% 7% € 700 € 140 € 1.700 – € 1.750 per m2 bvo

Voor retail hanteren we een BAR van 8% in Vlijmen In onderstaande figuur zijn de BAR-ren weergegeven voor geheel Nederland. Op basis van onze kennis van de markt en ervaring met projecten in de regio, vinden we een BAR van 8% voor retail en een BAR van 7% voor een supermarkt marktconform. Figuur 2: uitgangspunten en grondprijsadvies retail en horeca

Bron: DTZ

5 6

Bruto aanvangsrendement Bouw- en bijkomende kosten (per m² bvo). Bron: bouwkostenkompas (2013).


11

De grondprijzen voor horeca zijn op hoofdlijn vergelijkbaar met grondprijzen voor winkelgebieden De grondprijzen voor horeca kunnen ook residueel worden bepaald. De huurprijzen liggen iets lager dan voor retail, maar de bouwkosten liggen gelijk voor vastgoedobjecten voor detailhandel en horeca op vergelijkbare locaties. Aandachtspunt is dat in geval van horecavestigingen het type horeca invloed heeft op het bruto aanvangsrendement. Een gemiddeld bruto aanvangsrendement van cafés is vergelijkbaar met het bruto aanvangsrendement van winkels. Echter het bruto aanvangsrendement van bijvoorbeeld vestigingen van fastfoodrestaurants zal gemiddeld 0,2 tot 0,3% lager zijn dan van cafés en dat van restaurants gemiddeld 0,2 tot 0,3% hoger. Huurprijzen voor retail liggen in Vlijmen centrum rond de 220 – 240 per m² In onderstaande figuur zijn de gemiddelde huurprijzen per locatie en type straat in het centrum van Vlijmen weergegeven. Deze huurprijzen komen grofweg overeen met de huurprijzen die we verwachten in het centrumplan van Vlijmen. Figuur 3: referentiehuurprijzen in centrum Vlijmen

Bron: WPM Groep, 2013


12

De referentiehuurprijzen in figuur 3 geven inzicht in de hoogte van actuele huurprijzen in winkelgebieden voor een standaard winkelunit (100 - 200 m² bvo). De referentiehuurprijs is de huurprijs die men praktisch gesproken als maximum kan aanhouden. Voor grotere panden betaalt men een lagere meterprijs, voor kleinere een hogere. Ter indicatie: als het pand 50 - 100 m² bvo is, ligt de referentiehuurprijs 15% hoger dan voor een standaardunit. Ligt deze tussen 200 - 500 m² bvo, dan kan de huurprijs 15% lager zijn. In de modebranche liggen de referentiehuren vaak lager. En als het pand minder zichtbaar is vanaf de belangrijkste loopstromen liggen de huren fors lager dan in de directe zichtbaarheid van passantenstromen. Huurprijzen voor retail in de regio liggen rond de 165 per m² In onderstaande tabel zijn de gemiddelde huurprijzen per grootteklasse weergegeven. Zoals te zien, ligt de gemiddelde prijs per m² lager naarmate het winkeloppervlak groter is. Tabel 12: huurtransacties retail in regio winkeloppervlak

aantal

huurprijs

<100

7

€ 280

100-250

15

€ 160

250-500

7

€ 140

500-1000

4

€ 84

1000-2500

3

€ 90

totaal 36 € 165 Bron; vastgoedjournaal 2013, bewerking Stec Groep 2013

2.6 Reken voor overige voorzieningen op grondprijzen van € 350 – € 450 per m² BVO In tabel 12 geven we ons grondprijsadvies voor de overige voorzieningen. De uitgangspunten die we hierbij hanteren zijn opgenomen in deze tabel. De gemiddelde grondprijzen liggen op € 400 per m² BVO.


13

Tabel 13: grondprijsadvies en uitgangspunten overige voorzieningen

huurniveau (per m² vvo per jaar) vormfactor BAR7 B & B (per m²)8 residuele grondprijs per m² BVO

medische dienstverlening € 130 - € 140 90% 7,5% 1.200 € 340 - € 360

maatschappelijke/culturele voorzieningen € 130 – € 140 90% 8,5% 1.200 € 440 – € 460

Box: onderscheid tussen maatschappelijk en commercieel maatschappelijk Het onderscheid tussen maatschappelijk en commercieel maatschappelijk is niet altijd makkelijk te maken. Het belangrijkste onderscheid is of de organisatie wel of geen winstoogmerk heeft. Een non-profitorganisatie heeft geen winstoogmerk en heeft als doelstelling de ondersteuning van private of publieke aangelegenheden voor nietcommerciële, maatschappelijke doeleinden. Dit kan gaan over een grote variatie aan zaken, zoals kunst, educatie, politiek, onderzoek of ontwikkelingshulp. Politie, brandweer, onderwijs of sportvelden hebben geen winstoogmerk maar een huisartsenpraktijk, zorgwoningen of een kinderdagverblijf wel.

7 8

Bruto aanvangsrendement Bouw- en bijkomende kosten (per m² bvo)


14

3. REKEN RESIDUEEL In dit hoofdstuk gaan we in op de residuele grondprijsmethodiek. We werken hier de methodiek en de vooren nadelen uit. Hoe wordt een genormeerd residuele grondprijs berekend? Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt berekend op basis van de markthuur en is daarnaast afhankelijk van het (bruto) aanvangsrendement (BAR)9 dat op een project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouwen bijkomende kosten van het object. De residuele grondprijs kan als volgt worden berekend: Grondwaarde = commerciële waarde – bouwen bijkomende kosten10 Waarbij: commerciële waarde = (huurniveau*vormfactor11)/BAR of bij koopwoningen VON-prijs.

9

bronnen: DTZ, Jones Lang Lasalle, FGH bank, Dynamis en expertise Stec Groep inclusief winst en risico 11 verhouding m2 VVO / BVO 10


15

De voordelen van de residuele methode zijn:  De grondprijzen zijn marktconform; er bestaat een nauwkeurige relatie tussen de grondwaarde en de vastgoedwaarde.  Er is transparantie, vooral naar marktpartijen, omdat de residuele methode ook door marktpartijen wordt gebruikt.  De onderhandelingspositie met marktpartijen wordt beter inzichtelijk. Het wordt duidelijk aan welke knoppen gedraaid kan worden. Nadelen van de residuele methode:  Men moet kennis hebben van de methodiek, de input en de gevoeligheden van de berekening. Een complicerende factor tijdens het onderhandelen is dat de grondwaarde in de residuele benadering sterk beïnvloed wordt door de bouwkosten van een project. In een marktconform grondprijsbeleid zullen discussies met marktpartijen ontstaan, met name over de hoogte en aard van de bouwkosten.  Elke situatie is anders, bij elke uitgiftecategorie en berekening is kennis van de markt noodzakelijk.  De rekenmethode is in verhouding tot bijvoorbeeld de comparatieve methode relatief complex en daardoor ook arbeids- en tijdsintensief.


16

BIJLAGE A: BEHOEFTERAMING NAAR (NIEUWE) KANTOORRUIMTE In deze bijlage gaan we in op de beperkte behoefte aan kantoorruimte in Heusden en Vlijmen. Bestaande voorraad kantoren naar schatting circa 25.000 m² bvo Omdat de exacte omvang van de kantorenvoorraad in de gemeente Heusden (en kern Vlijmen) niet beschikbaar is, maken we een inschatting gebaseerd op onderstaande formule: werkgelegenheid Heusden

x

aandeel werkzaam in kantoren

x

kantoorquotiënt

kantorenvoorraad Heusden

De totale werkgelegenheid in Heusden bedraagt zo’n 13.000 banen12. Naar schatting zo’n 10% van de werkgelegenheid in Heusden is kantoorgebonden. Dit komt neer op in totaal zo’n 1.300 kantoorbanen. We gaan voor Heusden uit van een gemiddeld kantoorquotiënt (aantal vierkantemeters per werknemer) van circa 20 m² vvo per persoon. De totale kantorenvoorraad in Heusden komt daarmee op (afgerond) een totaal van zo’n 25.000 m² vvo. Reken op zeer beperkte nieuwbouwbehoefte aan kantoren van circa 2.000 tot 3.000 m² vvo tot 2020 in Heusden De provincie Noord-Brabant (exclusief Eindhoven) heeft in de periode 2010-2020 een nieuwbouwvraag van zo’n 349.000 m² vvo kantoorruimte (bron: EIB, 2012). De gemeente Heusden beschikt over een aandeel van zo’n 0,8% van de totale kantorenvoorraad in de provincie. Daarmee komt de vraag naar kantoorruimte in Heusden uit op zo’n 2.000 tot 3.000 m² vvo tot 202013. De vraag bestaat zowel uit uitbreidingsvraag (als gevolg van groei van werkgelegenheid) als uit vervangingsvraag als gevolg van onttrekking van bestaand aanbod (zoals transformatie of sloop). De vervanging betreft naast onttrekking, ook vervanging van panden 12

Wijkatlas Heusden, 2011 De behoefteraming voor de provincie rekent vanaf 2010. Wanneer een correctie voor de periode 2010-2013 wordt toegepast, moet voor Heusden worden gerekend met de onderkant van de bandbreedte. 13


17

door sloop-nieuwbouw op dezelfde locatie. Naar schatting meer dan 70% van de behoefte in Heusden bestaat uit vervangingsvraag. Vervangingsvraag zorgt per saldo niet voor een toename van de kantorenvoorraad. Vooral kleinschalige kantoorgebruikers in Heusden De markt in Heusden wordt gekenmerkt door veel kleinschalige transacties. Het gaat dan om kantoorruimte van 200 tot 500 m² vvo. De opname van bestaande kantoorruimte in Heusden is relatief laag. Er wordt tussen de 300 en 500 m² vvo per jaar opgenomen (bron: PropertyNL, 2013). Kleinschalige kantoorgebruikers hebben vooral behoefte aan kantoorpanden met voldoende eigen identiteit. Denk aan kleinschalige kantoorvilla’s (van circa 500 tot 1.000 m² vvo) voor één of meerdere gebruikers. Met mogelijk een baliefunctie op de begane grond (voor dienstverleners zoals banken, verzekeraars, notaris of hypotheekadviseur) en slechts enkele etages hoog. We zien weinig toekomstpotentie voor grootschalige kantoorontwikkeling in Heusden. Multitenant kantoorpanden met een omvang van meer dan 2.000 m² vvo zijn risicovol; dit type middelgrote panden heeft het momenteel lastig in de moeilijke kantorenmarkt. Voor de kern Vlijmen zien we slechts zéér beperkt ruimte voor nieuwe kantoorruimte. Wanneer u kiest voor nieuwe ontwikkelingen, moet het vooral gaan om kleinschalige kantoorvilla’s op een aantrekkelijke locatie, die goed bereikbaar zijn (auto en OV), bij voorkeur in een multifunctionele omgeving (nabijheid van functies die aanvullend zijn op de kantoorfunctie). Voor kantoren onder een appartementencomplex of kantoren boven detailhandel zien we weinig toekomst: de uitstraling van dit type kantoorpanden sluit waarschijnlijk onvoldoende aan bij de wensen van uw gebruikers, zo schatten we in.


18

BIJLAGE 15

BIJLAGE 15

Jaarschijven grondexploitatie

* Rente 4,0% Kostenstijging 2,0% Opbrengstenstijging 1,0% Eindwaardefactor Start looptijd 1-1-2013 Einde looptijd 31-12-2023 Valutadatum 1-jul Juridische grondslag Wro Bro Bro

per jaar per jaar (vanaf 2015) per jaar (vanaf 2015)

Fasering in % Omschrijving

nominale ramingen

2013

2014

Inbrengwaarde (zie specificatie) 6.13.1.c.1 6.2.3.a 6.13.1.c.1 6.2.3.b 6.13.1.c.1 6.2.3.c 6.13.1.c.1 6.2.3.d

inbrengwaarde gronden waarde te slopen opstallen (inclusief gronden) vrijmaken gronden sloop, verwijdering en verplaatsing

€ € € €

11.141.000 1.154.300 239.000

75% 75% 75%

25% 25% 25% 100%

6.13.1.c.2

Onderzoek (zie specificatie)

€

172.410

38%

62%

bodemsanering

€

12.000

6.13.1.c.2

6.2.4.b

Voorzieningen IN het exploitatiegebied 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.a Aanleg nutsvoorzieningen, niet via verbruikstarieven 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.b Riolering met bijbehorende werken en bouwwerken 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Infrastructuur (zie specificatie) € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.d openbaar vervoersvoorzieningen, niet via gebruikerstarieven 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.e groenvoorzieningen 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.f openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.g Straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.h Gebouwde parkeervoorzieningen, niet via gebruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.i noodzakelijke voorzieningen milieuhygiene, archeologie en volksgezondheid 6.13.1.c.2

6.2.4.d

Kosten van maatregelen

315.588

referentie: planning ORO 2015

20%

60%

20%

2.581.088

15%

70%

15%

20%

€

709.200

40%

40%

Aanleg nutsvoorzieningen, niet via verbruikstarieven € Riolering met bijbehorende werken en bouwwerken € Infrastructuur (zie specificatie) € openbaar vervoersvoorzieningen, niet via gebruikerstarieven € groenvoorzieningen openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen Straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten Gebouwde parkeervoorzieningen, niet via gebruikstarieven noodzakelijke voorzieningen milieuhygiene, archeologie en volksgezondheid

217.850 44.950 1.436.018 101.920

25% 25% 15% 50%

75% 75% 70%

6.13.1.c.2

6.2.4.f

Kosten voor toekomstige locaties (in dit plan niet van toepassing)

6.13.1.c.2 6.13.1.c.2 6.13.1.c.2 6.13.1.c.2 6.13.1.c.2 6.13.1.c.2 6.13.1.c.2 6.13.1.c.2

6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Voorbereiding, toezicht en uitvoering (zie plankostenscan) Opstellen ruimtelijke plannen (zie plankostenscan) Ontwerpcompetities (zie plankostenscan) Gemeentelijke apparaatskosten (zie plankostenscan) Tijdelijk beheer Raming planschade Niet terugvorderbare BTW Rente

plankosten op basis van de plankostenscan 6.13.1.c.2 verwerving 6.13.1.c.2 stedenbouw 6.13.1.c.2 ruimtelijke ordening 6.13.1.c.2 civiele en cultuurtechniek 6.13.1.c.2 Landmeten en vastgoedinformatie 6.13.1.c.2 communicatie 6.13.1.c.2 gronduitgifte 6.13.1.c.2 management 6.13.1.c.2 planeconomie

€ € € € € € € € €

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

100%

Kosten BUITEN exploitatiegebied 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.a 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.b 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.c 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.d 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.e 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.f 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.g 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.h 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.i

€ € € € € € € €

2016

50%

15% 100%

-

225.189 140.912 80.927 642.564 15.324 347.889 21.222 270.637 78.553

bijdragen

€

TOTALE INVESTERINGSKOSTEN nominaal TOTALE INVESTERINGSKOSTEN incl kostenstijgingen effect kostenstijgingen contante waarde Investeringen per 1-1-2013

€ € €

19.948.542 20.071.165 -122.623

opbrengst woningbouw (C2) opbrengst niet-woningen (C2) opbrengst overige bouwmogelijkheden (C1) subsidies duuurzaam veilig TOTALE OPBRENGSTEN nominaal TOTALE OPBRENGSTEN incl. opbrengstenstijging effect opbrengstenstijging contante waarde opbrengsten per 1-1-2013 resultaat incl kosten en opbrengstenstijging rente boekwaarde per 31 december

€ € €

573.500 7.503.875 4.985.520

€ € €

13.062.895 13.425.483 362.588

€ € €

-6.645.682 -5.162.289 11.807.971

RESULTAAT NOMINAAL saldo op eindwaarde 31 december 2023

€

-6.885.647 -11.805.701

contante waarde per 1 januari 2013

€

-7.668.758

50% 100% 100% 25% 100% 25%

50%

25%

25%

25%

25% 25% 25% 60%

25% 25% 25% 10%

25% 25% 25% 10%

25% 25% 10%

10%

-

2024 Totaal

100% 100% 100% 100% 0% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 100% 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0%

Opbrengsten 100% 100% 12,5%

12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% ####

100% 100% 100%

BIJLAGE 15

Rente 4,0% Kostenstijging 2,0% Opbrengstenstijging 1,0% Eindwaardefactor Start looptijd 1-1-2013 Einde looptijd 31-12-2023 Valutadatum 1-jul Juridische grondslag Wro Bro Bro Inbrengwaarde (zie specificatie) 6.13.1.c.1 6.2.3.a 6.13.1.c.1 6.2.3.b 6.13.1.c.1 6.2.3.c 6.13.1.c.1 6.2.3.d



1 1 10,5

100,0% 100,0% 9,5

102,0% 101,0% 8,5

104,0% 102,0% 7,5

106,1% 103,0% 6,5

108,2% 104,1% 5,5

110,4% 105,1% 4,5

112,6% 106,2% 3,5

114,9% 107,2% 2,5

117,2% 108,3% 1,5

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

119,5% 109,4% 0,5

Ramingen inclusief prijs- en opbrengststijging Omschrijving

2013


€ € € € € 6.13.1.c.2 Onderzoek (zie specificatie) € € 6.13.1.c.2 6.2.4.b bodemsanering € € Voorzieningen IN het exploitatiegebied € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.a Aanleg nutsvoorzieningen, niet via verbruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.b Riolering met bijbehorende werken en bouwwerken € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Infrastructuur (zie specificatie) € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.d openbaar vervoersvoorzieningen, niet via gebruikerstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.e groenvoorzieningen € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.f openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.g Straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.h Gebouwde parkeervoorzieningen, niet via gebruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.i noodzakelijke voorzieningen milieuhygiene, archeologie en volksgezondheid € € 6.13.1.c.2 6.2.4.d Kosten van maatregelen € € Kosten BUITEN exploitatiegebied € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.a Aanleg nutsvoorzieningen, niet via verbruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.b Riolering met bijbehorende werken en bouwwerken € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.c Infrastructuur (zie specificatie) € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.d openbaar vervoersvoorzieningen, niet via gebruikerstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.e groenvoorzieningen € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.f openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.g Straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.h Gebouwde parkeervoorzieningen, niet via gebruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.i noodzakelijke voorzieningen milieuhygiene, archeologie en volksgezondheid € € 6.13.1.c.2 6.2.4.f Kosten voor toekomstige locaties (in dit plan niet van toepassing) € € 6.13.1.c.2 6.2.4.g Voorbereiding, toezicht en uitvoering (zie plankostenscan) € 6.13.1.c.2 6.2.4.h Opstellen ruimtelijke plannen (zie plankostenscan) € 6.13.1.c.2 6.2.4.i Ontwerpcompetities (zie plankostenscan) € 6.13.1.c.2 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten (zie plankostenscan) € 6.13.1.c.2 6.2.4.k Tijdelijk beheer € 6.13.1.c.2 6.2.4.l Raming planschade € 6.13.1.c.2 6.2.4.m Niet terugvorderbare BTW € 6.13.1.c.2 6.2.4.n Rente € € plankosten op basis van de plankostenscan € 6.13.1.c.2 verwerving € 6.13.1.c.2 stedenbouw € 6.13.1.c.2 ruimtelijke ordening € 6.13.1.c.2 civiele en cultuurtechniek € 6.13.1.c.2 Landmeten en vastgoedinformatie € 6.13.1.c.2 communicatie € 6.13.1.c.2 gronduitgifte € 6.13.1.c.2 management € 6.13.1.c.2 planeconomie € bijdragen

€

TOTALE INVESTERINGSKOSTEN nominaal TOTALE INVESTERINGSKOSTEN incl kostenstijgingen effect kostenstijgingen contante waarde Investeringen per 1-1-2013

€ € €

opbrengst woningbouw (C2) opbrengst niet-woningen (C2) opbrengst overige bouwmogelijkheden (C1) subsidies duuurzaam veilig TOTALE OPBRENGSTEN nominaal TOTALE OPBRENGSTEN incl. opbrengstenstijging effect opbrengstenstijging contante waarde opbrengsten per 1-1-2013 resultaat incl kosten en opbrengstenstijging rente boekwaarde per 31 december

€ € € € € € €

8.355.750 865.725 64.710 63.118 50.960 112.595 140.912 80.927 160.641 15.324 86.972 9.997.634 9.997.634 -

2014

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2.785.250 288.575 239.000 107.700 12.000 189.353 387.163 283.680 54.463 11.238 215.403 50.960 112.595 160.641 86.972 5.306 67.659 47.132 5.105.088 5.105.088 -

2015

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

63.118 1.806.761 283.680 163.388 33.713 1.005.213 160.641 86.972 5.306 67.659 7.855 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

387.163 141.840 215.403 160.641 86.972 5.306 67.659 7.855 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

5.306 67.659 7.855

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

2023 Totaal

7.855

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

11.141.000 1.154.300 239.000 172.410 12.000 315.588 2.581.088 709.200 217.850 44.950 1.436.018 101.920 225.189 140.912 80.927 642.564 15.324 347.889 21.222 270.637 78.553

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

€

€ € €

3.684.306 3.757.992 -73.686

€ € €

1.072.839 1.116.182 -43.343

€ € €

80.820 85.767 -4.947

€ € €

7.855 8.503 -648

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

-

€ € €

19.948.542 20.071.165 -122.623

-

€ € € € € € €

573.500 7.503.875 8.077.375 8.158.149 80.774

€ € € € € € €

623.190 623.190 635.716 12.526

€ € € € € € €

623.190 623.190 642.073 18.883

€ € € € € € €

623.190 623.190 648.494 25.304

€ € € € € € €

623.190 623.190 654.979 31.789

€ € € € € € €

623.190 623.190 661.529 38.339

€ € € € € € €

623.190 623.190 668.144 44.954

€ € € € € € €

623.190 623.190 674.825 51.635

623.190 623.190 681.574 58.384

€ € € € € € €

573.500 7.503.875 4.985.520 13.062.895 13.425.483 362.588

€ € €

4.400.157 -544.504 -11.957.026

€ € €

-480.466 -487.890 -12.925.383

€ € €

556.306 -505.889 -12.874.965

€ € €

639.991 -502.199 -12.737.173

€ € €

654.979 -496.387 -12.578.581

€ € €

661.529 -489.913 -12.406.965

€ € €

668.144 -482.916 -12.221.737

€ € €

674.825 -475.373 -12.022.284

€ 681.574 € -467.260 € -11.807.971

€ €

-6.645.682 -5.162.289

Opbrengsten

RESULTAAT NOMINAAL saldo op eindwaarde 31 december 2023 contante waarde per 1 januari 2013

-

€ -9.997.634 € -199.953 € -10.197.586

€ € € € € € € € € €

-5.105.088 -510.005 -15.812.680

€ € € € € € €

BIJLAGE 15

Rente 4,0% Kostenstijging 2,0% Opbrengstenstijging 1,0% Eindwaardefactor Start looptijd 1-1-2013 Einde looptijd 31-12-2023 Valutadatum 1-jul Juridische grondslag Wro Bro Bro Inbrengwaarde (zie specificatie) 6.13.1.c.1 6.2.3.a 6.13.1.c.1 6.2.3.b 6.13.1.c.1 6.2.3.c 6.13.1.c.1 6.2.3.d



Omschrijving

contante waarde eindwaarde 1-1-2013 31-12-2023


€ € € € € 6.13.1.c.2 Onderzoek (zie specificatie) € € 6.13.1.c.2 6.2.4.b bodemsanering € € Voorzieningen IN het exploitatiegebied € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.a Aanleg nutsvoorzieningen, niet via verbruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.b Riolering met bijbehorende werken en bouwwerken € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Infrastructuur (zie specificatie) € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.d openbaar vervoersvoorzieningen, niet via gebruikerstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.e groenvoorzieningen € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.f openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.g Straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.h Gebouwde parkeervoorzieningen, niet via gebruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.i noodzakelijke voorzieningen milieuhygiene, archeologie en volksgezondheid € € 6.13.1.c.2 6.2.4.d Kosten van maatregelen € € Kosten BUITEN exploitatiegebied € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.a Aanleg nutsvoorzieningen, niet via verbruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.b Riolering met bijbehorende werken en bouwwerken € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.c Infrastructuur (zie specificatie) € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.d openbaar vervoersvoorzieningen, niet via gebruikerstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.e groenvoorzieningen € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.f openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.g Straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.h Gebouwde parkeervoorzieningen, niet via gebruikstarieven € 6.13.1.c.2 6.2.4.e 6.2.5.i noodzakelijke voorzieningen milieuhygiene, archeologie en volksgezondheid € € 6.13.1.c.2 6.2.4.f Kosten voor toekomstige locaties (in dit plan niet van toepassing) € € 6.13.1.c.2 6.2.4.g Voorbereiding, toezicht en uitvoering (zie plankostenscan) € 6.13.1.c.2 6.2.4.h Opstellen ruimtelijke plannen (zie plankostenscan) € 6.13.1.c.2 6.2.4.i Ontwerpcompetities (zie plankostenscan) € 6.13.1.c.2 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten (zie plankostenscan) € 6.13.1.c.2 6.2.4.k Tijdelijk beheer € 6.13.1.c.2 6.2.4.l Raming planschade € 6.13.1.c.2 6.2.4.m Niet terugvorderbare BTW € 6.13.1.c.2 6.2.4.n Rente € € plankosten op basis van de plankostenscan € 6.13.1.c.2 verwerving € 6.13.1.c.2 stedenbouw € 6.13.1.c.2 ruimtelijke ordening € 6.13.1.c.2 civiele en cultuurtechniek € 6.13.1.c.2 Landmeten en vastgoedinformatie € 6.13.1.c.2 communicatie € 6.13.1.c.2 gronduitgifte € 6.13.1.c.2 management € 6.13.1.c.2 planeconomie € bijdragen TOTALE INVESTERINGSKOSTEN nominaal TOTALE INVESTERINGSKOSTEN incl kostenstijgingen effect kostenstijgingen contante waarde Investeringen per 1-1-2013

€

10.819.605 1.121.001 225.345 165.000 11.314 298.793 2.386.955 658.443 202.441 41.771 1.328.010 98.019 216.570 138.176 79.355 603.228 15.026 326.592 19.440 247.908 72.668 -

16.656.284 1.725.729 346.908 254.010 17.418 459.978 3.674.607 1.013.642 311.649 64.304 2.044.410 150.896 333.399 212.715 122.164 928.642 23.132 502.774 29.926 381.642 111.869 29.366.100

€

19.075.658

€ € € €

525.136 6.871.058 4.010.707 -

€

11.406.901

Opbrengsten opbrengst woningbouw (C2) opbrengst niet-woningen (C2) opbrengst overige bouwmogelijkheden (C1) subsidies duuurzaam veilig TOTALE OPBRENGSTEN nominaal TOTALE OPBRENGSTEN incl. opbrengstenstijging effect opbrengstenstijging contante waarde opbrengsten per 1-1-2013 resultaat incl kosten en opbrengstenstijging rente boekwaarde per 31 december RESULTAAT NOMINAAL saldo op eindwaarde 31 december 2023 contante waarde per 1 januari 2013

808.422 10.577.678 6.174.299 17.560.399

-11.805.701 -7.668.758

Bijlage bij het besluit van het college van burgemeester wethouders d.d. 10 december 2013

Recommend Documents