Bijlage 3 bij: Adviesnota Evaluatie programma wijkeconomie
Evaluatie Wijk Potentieel Prognose
Afdeling EZA C. Mels April 2012
Evaluatie Wijk Potentieel Prognose In de detailhandelsnota, die op 14 december 2006 door de raad is vastgesteld, is een aantal winkelstrips opgesomd waarvan de winkelfunctie dermate gering is dat zij zonder betekenis zijn binnen de Eindhovense structuur. Er dient beleidsmatig niet te worden ingezet op behoud van de winkelfunctie. Er moeten keuzen worden gemaakt voor toekomstig gebruik, mede afhankelijk van de ligging en kwaliteit van de bebouwing en de potentie in de omgeving. Het betreft 16 winkelstrips verdeeld over de verschillende wijken van Eindhoven. In het kader van wijkeconomie is een tweetal winkelstrips geselecteerd waarvoor een Wijk Potentieel Prognose is opgesteld, te weten de Tinelstraat in de wijk De Bennekel en de Jan van Riebeecklaan in de wijk Doornakkers. Voor de Jan van Riebeecklaan is door derden een WPP opgesteld. A. Tinelstraat De Tinelstraat heeft twee winkelstrips die in het onderzoek zijn betrokken. Het betreft de Tinelstraat 2 t/m 22 en de aan de overzijde gelegen winkelpanden Tinelstraat 5, 5a en 7a.
1.1
Na een eerste inventarisatie van de aanwezige winkels met de daarbij behorende eigenaren en huurders alsmede de vigerende bestemmingsplanvoorschriften, is aangehaakt aan mogelijke initiatieven uit de omgeving die invloed zouden kunnen hebben op de ontwikkelingsvisie van de twee winkelstrips. Daarbij is geconstateerd dat er in het verleden een initiatief tot het oprichten van een multifunctioneel gezondheidscentrum op de plaats van een voormalige supermarkt (Tinelstraat 22) niet verder in procedure is gebracht. De reden hiervan lag hoofdzakelijk in het exploitabel maken van dit gezondheidscentrum, waarin de ontwikkelingskosten een belangrijke rol speelden. Het bouwvoornemen gaat uit van de herontwikkeling van de locatie Tinelstraat 22 te Eindhoven. Het plan houdt in sloop van een voormalige supermarkt, nieuwbouw van een multifunctioneel centrum met een apotheek op de begane grond, een praktijk voor fysiotherapie op de eerste verdieping en nog nader in te vullen ruimte op de tweede etage. Het huidige pand staat al sinds een groot aantal jaren leeg en is door achterstallig onderhoud een bron van verpaupering van de oude winkelstrip. Sloop en realisatie van nieuwbouw is een
belangrijk middel om verdere verpaupering tegen te gaan en een begin te kunnen maken met de transformatie van de winkelstrip. De nieuwbouw sluit aan bij de behoefte van de wijk en past in de recent ontwikkelde visie ten aanzien van de clustering van zorg- en gezondheidsvoorzieningen van de Tinelstraat. Met de gemeente waren reeds verschillende intakegesprekken gevoerd welke niet tot het gewenste resultaat hadden geleid. Omdat dezerzijds werd verwacht dat de realisering van nieuwbouw op de hoek van de winkelstrip tevens kansen zou kunnen bieden tot revitalisering voor de rest van de winkels, is meermaals contact geweest met de initiatiefneemster en haar architect. Vervolgens is contact gelegd met de Stichting Middenstands- en Bedrijfshuisvesting (SMB) teneinde de subsidiemogelijkheden voor de nieuwbouwkosten te onderzoeken. Immers het SMB Investeringsfonds investeert normaliter uitsluitend in verbouwingskosten en niet in nieuwbouw. Het eindresultaat is dat de aanvraag van de initiatiefneemster in aanmerking komt voor een bijdrage uit het Investeringsfonds. Voorts is een eerder toegezegde bijdrage van de gemeente ten bedrage van € 12.000,- t.b.v. de reconstructie van de trottoirs ter plaatse van de geplande nieuwbouw (zie correspondentie) veiliggesteld uit het budgetoverschot. Deze reconstructie is noodzakelijk omdat de huidige parkeersituatie moet worden gewijzigd teneinde voor de geplande nieuwbouw noodzakelijkerwijs meer parkeerplaatsen te creëren. De financiële bijdrage van de gemeente wordt betaald uit de middelen wijkeconomie 2011. Voor de aanpak van de verloederde winkelstrips is immers een totaalbedrag van € 50.000,- uitgetrokken, m.a.w. € 25.000,- per locatie. Feitelijk was dit bedrag bedoeld voor het vervaardigen van een Wijk Potentieel Prognose. Omdat deze opdracht voor de Tinelstraat intern is uitgevoerd is dit bedrag niet uitgegeven en is aldus sprake van een overschot op het door u beschikbaar gestelde budget. Een en ander heeft er in geresulteerd dat het nieuwbouwplan opnieuw is vlotgetrokken en het bouwinitiatief als conceptaanvraag WABO in procedure is gebracht. Vanwege de katalysatorfunctie die wordt verwacht van deze nieuwbouwontwikkeling voor de rest van de winkels van de winkelstrips, is dit bouwinitiatief ook gepresenteerd tijdens een informatiebijeenkomst op 22 november 2011. Voor deze bijeenkomst waren alle eigenaren en huurders van de winkels uitgenodigd. De opkomst van de eigenaren was groot. Van de huurders was daarentegen niemand aanwezig. Het doel van deze bijeenkomst was primair het draagvlak van de eigenaren te onderzoeken om te investeren in de revitalisering van hun pand waarbij door een gezamenlijke aanpak een gemeenschappelijke uitstraling en herkenbaarheid kan worden bereikt. Behalve de presentatie van de nieuwbouwontwikkeling is ook uitleg gegeven over de herinrichting van de openbare ruimte ter plaatse van de winkelstrips. Via sfeerimpressies is inzicht gegeven naar de toekomstige inrichting van de openbare ruimte (zie onderstaand plaatje). Belangrijke ontwikkeling hierbij is dat de trottoirs zijn versmald vanwege de realisering van dwars parkeren i.p.v. langs parkeren. Ook is duidelijk gecommuniceerd over de functie van het winkelpand. In feite zijn alle functies op de begane grond toegestaan behalve de woonfunctie.
De onderstaande sfeerimpressie geeft een beeld van de toekomstige inrichting van de openbare ruimte.
Ook de Stichting Middenstands- en Bedrijfshuistvesting en Qredits hebben een toelichting gegeven op respectievelijk het eventueel verkrijgen van subsidie en het verschaffen van een krediet. Medio december 2011 heeft een individuele terugkoppeling plaatsgehad met de eigenaren van de winkelpanden. De panden Tinelstraat 5, 5a en 7a zijn eigendom van één eigenaar. Deze eigenaar heeft aangeven het initiatief tot investeren over te laten aan zijn huurders. De huurder van de grootste winkel, Tinelstraat 7a, heeft te kennen gegeven geen medewerking te willen verlenen aan een extra investering aan het winkelpand. Het grootste deel van de eigenaren van de winkelpanden Tinelstraat 2 t/m 20 heeft positief gereageerd op een gezamenlijk revitaliseringplan waardoor de uitstraling als geheel wordt verbeterd. Zij laten de investeringen aan hun winkelpanden afhangen van de realisering van het bouwinitiatief van het multifunctionele gezondheidscentrum. Daarom moeten er verschillende varianten met diverse kostenbegrotingen aansluitend en passend aan de toekomstige nieuwbouw nader worden uitgewerkt. Uit deze varianten zal door de eigenaren een keuze gemaakt moeten worden. Een te verwachte subsidie van de SMB zal in deze varianten ingecalculeerd dienen te worden. Resteert de vraag wat te doen met de panden waar de eigenaar niet wenst mede te werken aan een extra investering. Een van de opties is om een derde partij te benaderen (woningbouwcorporatie, belegger) en de interesse te peilen om het winkelpand aan te kopen. Vooral de panden Tinelstraat 16, 18 en 20 zijn in die zin problematisch. Advies Gelet op het bovenstaande wordt geadviseerd om een vervolgtraject op te starten teneinde een fysiek structurele en geïntegreerde aanpak voor de winkelstrips aan de Tinelstraat te entameren. De kosten voor deze begeleiding en onderzoek kunnen worden gedekt uit het Bestedingsdossier 2012 (meerjarenraming krachtwijken) van de sector Gebiedsontwikkeling. Een bedrag van € 12.000,ware te reserveren voor de ontwikkeling van de nieuwbouwlocatie Tinelstraat 22.
B. Jan van Riebeecklaan De wijk Doornakkers ligt in het stadsdeel Tongelre en bestaat uit drie delen; Doornakkers Oost, Doornakkers West en de nieuwbouwwijk Tongelrese Akkers (Berckelbosch). In het bestaande deel van de wijk Doornakkers bevinden zich van oudsher twee winkelzones te weten de Tongelresestraat, de verbindingsweg tussen Tongelre en de binnenstad, en de Jan van Riebeecklaan. De Jan van Riebeecklaan 1 t/m 15 en 70 t/m 78 is een winkelstrip in het hartje van de wijk Doornakkers. Tot begin jaren ‘90 vormde deze winkelplint het hart van de wijk, met winkels die aansloten bij de dagelijkse behoeften in de wijk. Sindsdien treedt een steeds grotere verschraling op van het winkelaanbod, is er sprake van leegstand en van verpaupering van het vastgoed. Een kenmerkend fenomeen van kleinere winkelstrips in wijken. De afgelopen 25 jaar is er nauwelijks meer geïnvesteerd in het gebied met uitzondering van de rioolvervanging in 2009.
Jan van Riebeecklaan 1 t/m 15
Jan van Riebeecklaan 70 t/m 78
In de Wijk Potentieel Prognose van de hierboven genoemde winkelstrips is als uiteindelijke doelstelling gekozen voor een geïntegreerde aanpak van de winkelstrips waarbij voor deze locaties een haalbare en passende functie voor de wijk in relatie tot de overige ontwikkelingen gevonden kan worden. Het behoud van de winkelfunctie hoeft niet het streven te zijn. In samenwerking met eigenaren, ondernemers en de wijk wordt gezocht naar een passende, aantrekkelijke en vitale aanpak. In het plan van aanpak worden de mogelijkheden van aanpak, potentiële investeerders, participatie van eigenaren/huurders en verbetertrajecten aan de panden en omgeving onderzocht en beschreven. Wijkvisie Doornakkers 2030 De verbinding en samenhang tussen de oude en nieuwe buurt moet nog groeien. Hieraan zal het nog gedeeltelijk in ontwikkeling zijnde voorzieningencluster De Toeloop een bijdrage gaan leveren. Het gezamenlijke streven is dat er een natuurlijke verbinding ontstaat door de nieuwe functies in nieuwbouw De Toeloop en de vrijkomende locaties in het oude Doornakkers. Deze verbinding wordt ook de Omloop genoemd. De demografische samenstelling van de inwoners is met name ook van belang voor de sociale samenhang in de leefgebieden. Een grotere diversiteit biedt meer perspectief voor een gevarieerd aanbod van (winkel) voorzieningen. Qua demografische ontwikkeling vinden in Doornakkers in de nabije toekomst diverse veranderingen plaats. Door de realisatie van de nieuwbouwwijk Tongelrese Akkers komen nieuwe huishoudens in het koopsegment in de wijk. De bestaande wijk is met zijn sociale woningvoorraad een aantrekkelijke markt voor starters en lagere inkomensgroepen. Daardoor ontstaat een afname van de oude oorspronkelijke bewoners (leeftijd en doorgroeien naar grotere (koop) woningen. De samenstelling van de wijk betreft de oorspronkelijke bewoners, de eerste generatie allochtone inwoners en een toename van lang wonende ouderen, van tweede en derde generatie inwoners met allochtone afkomst en van jonge, nieuwe stedelingen. In het gebiedsprogramma Tongelre worden de volgende belangrijke kansen voor de wijk genoemd: b de vrijkomende locaties in Doornakkers; b een woonvorm voor allochtonen senioren; b een bedrijvencentrum voor ZZP-ers (zelfstandigen zonder personeel); b een fietsverbinding over het kanaal; b het inzetten op goede bereikbaarheid en ontsluiting van Tongelre b het inzetten op groenstructuren en; b het inzetten op bewonersparticipatie. Uit verschillende eerder ingestelde onderzoeken blijkt dat de situatie voor de winkelstrips aan de Jan van Riebeecklaan kritiek is. Voor het behoud van de detailhandelsfunctie wordt gevreesd. Of het lukt om overige bedrijvigheid aan te trekken is nog de vraag. Een belangrijke voorwaarde voor een succesvolle invulling van de winkelstrips is het vermogen van de buurtbewoners, ondernemers en eigenaren om actief deel te nemen aan het veranderingsproces. Echter het geval is dat in het verleden de Jan van Riebeecklaan diverse malen aangemerkt is voor een intensieve aanpak. In de jaren ’90 zijn de winkelstrips opgenomen in het wijkplan Doornakkers. Tot tweemaal toe is door de gemeente besloten geen aanpak te ontwikkelen voor dit gebied. Het vertrouwen van eigenaren is daarmee dusdanig dun en de vraag is terecht of het huidige onderzoek
en ontwikkelingen vanuit de wijkvisie wel zullen resulteren in een aanpak en verbetering van dit gebied. De wijkvisie Doornakkers biedt een uitgebreid kader voor extra aandacht en middelen voor de wijk. Vanuit de gemeente en Woonbedrijf worden er namelijk wel investeringen in de wijk gepleegd die zorgen voor nieuwe kansen in het gebied. Ook de demografische ontwikkelingen in de wijk bieden kansen voor een andere invulling van de winkelstrips. Ook zijn er aanvullende (financiële) mogelijkheden voor de aanpak van winkelstrips: b SMB fonds (subsidie die tegemoet komt in kosten die gemaakt worden voor verbetering van het pand). b Qredits (microfinanciering van ondernemers). b Herbestemmen Cultureel Erfgoed ten behoeve van winkelstrip nummers 70 t/m 78. b Het beschikbaar stellen van de ondernemerscoach voor gratis ondersteuning van ondernemers
Gesprekken met ondernemers Met alle ondernemers binnen het onderzoeksgebied heeft een gesprek plaatsgevonden. Dit om inzicht te krijgen in het type ondernemer, de perspectieven die ze zien en hebben en om te achterhalen hoe de verstandhouding is met de eigenaar. Voor de ondernemers is gekozen om de uitwerking gedetailleerd per ondernemer weer te geven in tegenstelling tot de uitwerking voor de vastgoedeigenaren. Dit is gedaan omdat voor de ondernemers geldt dat een individuele aanpak en waarschijnlijk ook een unieke aanpak per ondernemer wenselijk is. Bij de vastgoedeigenaren is het streven om een collectieve, gezamenlijke aanpak teweeg te brengen.
Type bedrijven/ondernemers Hieronder een overzicht van de adressen waar bedrijvigheid plaatsvindt met daarbij de branche waarin ze actief zijn. Jan van Riebeecklaan
Bestemming
Onderneming
Branche
1
Wonen met bedrijvigheid Wonen met bedrijvigheid Wonen met bedrijvigheid Wonen met bedrijvigheid Bedrijvigheid (detailhandel) Wonen met bedrijvigheid
Gemeente Eindhoven, loket
Overige dienstverlening
Apotheek Doornakkers
Overige dienstverlening
Bedrijvigheid (kantoor) Wonen met bedrijvigheid
Bewoond
3 5 7 9 11
13a 15
Leegstand Cafetaria Jan
Horeca: Fastservice sector
Bewoond Gesloten (Theehuis SEM)
Babylon
Voormalige horeca en ontmoeting Turkse gemeenschap
Horeca: Fastservice sector
Tabel : Bestemming en type ondernemer, nummer 1 t/m 15 Van de acht adressen hebben er zes de bestemming bedrijfsruimte. Slechts in vier gevallen is daadwerkelijk een bedrijf gehuisvest. Opvallend is dat op twee adressen gewoond wordt terwijl hier de bestemming anders is dan wonen. Voor de Jan van Riebeecklaan 70 t/m 78 min of meer hetzelfde. Alle drie de ruimtes zijn gekenmerkt als een bedrijfsruimte maar slechts één van deze ruimtes is daadwerkelijk ingevuld als zodanig. Een tweede volgt mogelijk medio 2012. Jan van Riebeecklaan
Bestemming
Onderneming
70-72
Bedrijvigheid (detailhandel) Wonen met bedrijvigheid Bedrijvigheid (horeca)
Leegstand
74-76 78
Branche
Mogelijke huurder in beeld
Detailhandel: kappers
Cafetaria De Griek
Horeca: Fastservice sector
Tabel : Bestemming en type ondernemer, nummer 70 t/m 78
Perspectief ondernemers Elke ondernemer heeft een bepaalde kijk op de toekomst. Sommigen willen nog investeren, anderen vinden het prima zo en er is ook altijd een groep die de situatie van dag tot dag bekijkt.
Samenvattend kan het volgende over de bevindingen van de gesprekken met de ondernemers het volgende gezegd worden: 1. De ondernemers zijn verdeeld over de toekomst en mogelijkheden in de Jan van Riebeecklaan; 2. Twee ondernemers hebben het moeilijk maar willen wel investeren; 3. Een ondernemer wil mogelijk verhuizen. Het pand Jan van Riebeecklaan 1 is verhuurd aan de gemeente t/m 2014 ten behoeve van Doornakkers Actief 4. De ondernemers hebben veel overlast ervaren door SEM en constateren een achteruitgang in de kwaliteit van de omgeving mede door de overlast. 5. Het contact tussen de eigenaar en huurder is functioneel. Er is nauwelijks sprake van sterke betrokkenheid van de eigenaren met de situatie van de huurder of met de wijk. Gesprekken met eigenaren Er zijn diverse redenen om vastgoed in beheer te hebben. In het kader van het onderzoek is er contact opgenomen met alle vastgoedeigenaren. Het vastgoed is verdeeld over twaalf eigenaren. Ieder huisnummer heeft een andere eigenaar echter bij huisnummers 13 en 13a is er sprake van splitsing waardoor er twee eigenaren zijn. Eén pand staat momenteel te koop en er is contact geweest met makelaardij Kramer. Met de eigenaar van het pand nummer 13a is het niet gelukt om vooraf contact te krijgen. Van de elf gesproken eigenaren hebben twee gesprekken telefonisch plaatsgevonden maar met de overige negen eigenaren heeft een persoonlijk gesprek plaatsgevonden. Omdat een gezamenlijke aanpak nagestreefd wordt is gekozen voor een uitwerking van de bevindingen op onderwerp en niet op individueel niveau. Typering eigendom De eigendomsverhouding in de Jan van Riebeecklaan is gemengd en eigenaren hebben uiteenlopende redenen voor het hebben van bezit in de straat. Er is geen partij die meerdere panden bezit in de beide winkelstrips. Er zijn hier drie categorieën eigenaren te onderscheiden: 1. Particulier eigendom (niet woonachtig) met één pand in beheer; 2. Zakelijk eigendom, (niet woonachtig) meerdere panden in beheer als beleggingsobjecten; 3. Woningcorporatie. Het pand op huisnummer 1 is in het bezit van Stichting Woonbedrijf. Samenvatting Resumerend kan worden geconcludeerd dat het merendeel van de eigenaren aan de Jan van Riebeecklaan particuliere eigenaren zijn. De reden voor het hebben van vastgoed is divers: b Zij hebben het pand in bezit omdat ze er zelf gewoond hebben; b Zij hebben ter plaatse een bedrijf gehad en verhuren het pand nu en beschouwen dit pand als een investering voor later. De meeste eigenaren zijn slechts gedeeltelijk op de hoogte van de ontwikkelingen in het gebied. De meeste eigenaren zijn positief over het initiatief om een impuls c.q. versterking te geven aan de Jan van Riebeecklaan. Ze erkennen ook de noodzaak van investeren in het vastgoed en de directe omgeving. Tegelijkertijd stellen een aantal eigenaren de vraag of de gemeente Eindhoven daadwerkelijk overgaat tot een toekomstgerichte aanpak, mede door de negatieve ervaringen uit het verleden. Eigenaren zijn onder voorwaarden bereid om collectief het vastgoed en de winkelplinten aan te pakken. Dit moet wel binnen beheersbare financiële kaders kunnen plaatsvinden. Daarbij verwachten zij een actieve bijdrage vanuit de gemeente en woningcorporatie. Bijeenkomsten met de eigenaren Er zijn twee bijeenkomsten georganiseerd voor de pandeigenaren. Er is gekozen om de eigenaren van de twee winkelstrips voor aparte bijeenkomsten uit te nodigen. Dit omdat voor de Jan van Riebeecklaan nummer 70 t/m 78 geldt dat er voor deze winkelstrip een extra financieringsmogelijkheid is doordat er een subsidiemogelijkheid is in het kader van
“herbestemmen cultureel erfgoed”. Tevens betreft dit complex slechts drie eigenaren die wellicht in een kleinere setting sneller tot afspraken komen. Het doel van de beide bijeenkomsten is hetzelfde namelijk: Op welke wijze zijn eigenaren en ondernemers bereid te participeren in een toekomstige verbetering van de omgeving en de winkelstrip? Hieronder wordt in het kort aangegeven wat de bijeenkomsten hebben opgeleverd. Bijeenkomst Jan van Riebeecklaan 1 t/m 15 Deze avond is georganiseerd op maandag 28 november. Alle negen eigenaren waren aanwezig. Naast het doel en terugkoppeling van de gevoerde gesprekken heeft op deze avond de ondernemerscoach uitleg gegeven over haar rol in de eventuele uitvoering van het project. Martine Jurriëns heeft namens het SMB fonds uitgelegd wanneer een ondernemer/eigenaar in aanmerking komt voor de gelden uit dit fonds. Tot slot zijn er afspraken gemaakt over hoe er nu verder gegaan wordt. De bijeenkomst met de eigenaren heeft de volgende resultaten opgeleverd: b Alle eigenaren waren vertegenwoordigd tijdens de bijeenkomst; b De eigenaren zijn geïnformeerd over de ontwikkelingen in Doornakkers, de wijkvisie en de deelprojecten in het gebied rondom de Jan van Riebeecklaan; b De eigenaren zijn geïnformeerd over de financiële mogelijkheden en ondersteuningsmogelijkheden vanuit het SMB fonds, het verstrekken microkredieten door Qredits en de rol van de ondernemerscoach; b De mogelijkheden voor de fysieke aanpak zijn doorgesproken. Alle eigenaren geven aan vanuit financieel oogpunt de voorkeur te hebben voor een cosmetische ingreep. Vraagtekens zijn er wel. Zal de investering op termijn wel renderen? Heeft een cosmetische ingreep een positief effect op het aantrekken van nieuwe huurders/ondernemers? Wat is het economisch perspectief op lange termijn; b Collectieve aanpak daar waar mogelijk wordt ondersteund, zeker op het gebied van gevelreiniging, schilderwerk, dakherstel en aanpak betonnen afdak boven de ingangen. Een collectieve aanpak van de etalagestructuur wordt als lastiger ervaren i.v.m. individuele wensen, participatie van zittende ondernemers en financiële investeringen; b Voor het vervolg is afgesproken dat er een offerte/ kostenraming voor drie varianten van cosmetische ingrepen opgesteld wordt. Tevens is afgesproken dat een aanvullende analyse naar economisch perspectief voor nieuwe ondernemers gedaan wordt. Dit om een keuze te kunnen maken of en in welke vorm een investering realistisch is; b Vanuit eigenaren zijn vragen gesteld over de mogelijkheid voor omzetting bestemmingsplan naar woonfunctie als blijkt dat bedrijvigheid geen economisch perspectief biedt. Eveneens is besproken bij geen economisch rendement of er mogelijkheden en/of bereidheid is voor het overnemen van vastgoed door bijvoorbeeld een corporatie of projectontwikkelaars en vastgoedbeheerders.
Bijeenkomst Jan van Riebeecklaan 70 t/m 78 Deze bijeenkomst heeft plaatsgehad op dinsdagmiddag 14 december. Alle eigenaren waren aanwezig. De eigenaren van de nummers 74-76 en 78 alsook de makelaar van nummer 72. Naast het doel en terugkoppeling van de gevoerde gesprekken heeft deze middag als extra doel gehad om de partijen met elkaar in contact te brengen in de hoop dat ze meteen tot afspraken kunnen komen. Ook nu zijn de financieringsmogelijkheden uitgelegd en de plannen die de gemeente heeft met betrekking tot visie Doornakkers 2030.
Winkelstrip Jan van Riebeecklaan 1 t/m 15
De bijeenkomst met eigenaren van nummer 70 tot en met 78 heeft de volgende resultaten opgeleverd: b Alle eigenaren, alsmede de makelaar namens een van de eigenaren, waren vertegenwoordigd tijdens de bijeenkomst; b De eigenaren zijn geïnformeerd over de ontwikkelingen in Doornakkers, de wijkvisie en de deelprojecten in het gebied rondom de Jan van Riebeecklaan; b De eigenaren zijn geïnformeerd over de financiële mogelijkheden en ondersteuningsmogelijkheden van SMB fonds, Qredits en de ondernemerscoach; b De eigenaren zijn geïnformeerd over de betekenis van het “Herbestemmen Cultureel Erfgoed”. Het voor dit project beschikbare geld kan gebruikt worden voor een onderzoek naar de mogelijkheden, echter niet voor de maatregelen zelf. Ook betekent dit niet dat het pand een monumentaal pand wordt; b De mogelijkheden voor fysieke aanpak zijn doorgesproken. Alle eigenaren geven aan vanuit financieel oogpunt de voorkeur te hebben voor een cosmetische ingreep. Het kostenplaatje is doorslaggevend en ze willen het allemaal doen of niet. Dus gezamenlijk investeren als de kosten niet te hoog zijn;
b b b
b b
b b b
Onder de collectieve maatregelen vallen gevelreiniging, schilderen kozijnen, dak herstel en pui in originele staat terugbrengen en dubbelglas inzetten (m.u.v. nummer 70-72); De eigenaren geven aan dat als ze akkoord gaan de ingrepen vóór de zomer 2012 afgerond willen hebben. Ze hebben belang bij een voortvarend proces; Eigenaar van nummer 74-76 is bereid nog een half jaar te wachten met het verhuren van de ruimte om zodoende de ingrepen in een bouwstroom te kunnen uitvoeren zonder rekening te hoeven houden met een eventuele huurder; De mogelijkheid tot oprichten van een VVE constructie is bespreekbaar maar niet beslist noodzakelijk; Voor het vervolg is afgesproken dat er een offerte/ kostenraming voor drie varianten van cosmetische ingrepen opgesteld wordt. Als deze offerte er ligt vindt men het verstandig alsnog een aanvullende offerte op te vragen; De haalbaarheid van een soort Kruidenhuis-Buurtrestaurant wil men onderzoeken. Er wordt contact opgenomen om een vervolgafspraak te maken om met elkaar de kosten door te spreken. Voor pand 72 is een bod uitgebracht, maar de vertegenwoordigende makelaar houdt een slag om de arm met betrekking tot achtergrond van de bieder. Tijdens het overleg heeft eigenaar van pand 72 – 74 aangegeven mogelijk interesse te hebben in pand nummer 70 en hij ontvangt van de makelaar een richtprijs. Mogelijke maatregelen en effecten Een succesvolle aanpak van de verpauperde winkelpanden wordt mede mogelijk gemaakt door de beschikbare middelen, kaders en investeringsmogelijkheden. Onderstaand wordt vanuit vier invalshoeken, te weten fysiek, sociaal, economisch en overige relevante ontwikkelingen, de mogelijke maatregelen beschreven voor de winkelstrips aan de Jan van Riebeecklaan. Fysiek Beide winkelstrips zijn onderhevig aan achterstallig onderhoud en enkele panden hebben een verloederde uitstraling met een negatief effect op de hele winkelstrip. Uitgaande van een fysieke ingreep als maatregel om de kwaliteit en de uitstraling van deze winkelstrips te verbeteren leidt een en ander tot de volgende drie mogelijke maatregelen: 1. Cosmetisch ingrijpen Ingrepen die de uitstraling van het pand doen verbeteren. Hoofdzakelijke ingrepen aan de buitenkant van het pand. Er zijn verschillende gradaties in de mate van cosmetisch ingrijpen. 2. Transformatie Bij transformeren gaat het om structurele fysieke veranderingen aan een gebouw ten behoeve van een nieuwe functie voor het gebouw. Er zijn twee soorten transformatie te onderscheiden: b Strategisch ingrijpen. Ingrepen die duurzaam, ingrijpend en relatief kostbaar zijn. Te denken valt aan renovatie, casco aanpassingen etc. Dit kan zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde van het pand plaatsvinden. b Herontwikkeling/ herstructurering. Slopen en nieuwbouw. Gezien de crisis in de bouwsector is dit op korte termijn geen optie. 3. Niets doen Er bestaat ook de mogelijkheid om niets te doen. Het vastgoed blijft dan in de huidige staat en mogelijk doet alleen de gemeente een investering in het openbaar gebied. Dit is echter voor alle partijen niet wenselijk. Er blijft echter een reële kans bestaan dat deze mogelijkheid werkelijkheid wordt. De eigenaren zijn erg afwachtend ook al streeft niemand een individuele aanpak na.
Eigenaren voor beide complexen hebben aangegeven dat de meest haalbare mogelijkheid voor een fysieke aanpak het cosmetisch ingrijpen betreft. Onder cosmetisch ingrijpen t.b.v. de winkelstrip huisnummer 1 t/m 15 wordt verstaan: gevelreiniging of de gevel een uniforme kleur
geven, het verbeteren van de kozijnen en het terugbrengen van een uniforme uitstraling van de etalages. Strategisch ingrijpen is door de crisis (financieel) niet haalbaar op korte termijn maar misschien wel een optie voor de lange termijn. Een definitieve keuze voor een cosmetische aanpak kan gemaakt worden op basis van een offerte. Woonbedrijf heeft het initiatief genomen voor het aanvragen van een offerte voor beide complexen. De offerteaanvraag is gedaan op basis van een uitgebreide cosmetische ingreep. Hiermee wordt inzichtelijk gemaakt wat de kosten voor een maximale ingreep zijn. Door middel van het keuzemenu kunnen onderdelen wel of niet uitgevoerd worden. Twee eigenaren hebben aangegeven dat in het verleden de gemeente de intentie heeft gehad voor een herstructurering namelijk sloop en nieuwbouw. Eén eigenaar heeft aangegeven daar nog steeds de voorkeur voor te hebben. De winkelstrip aan de Jan van Riebeecklaan 70 tot en met 78 is in aanmerking gekomen voor herbestemming Cultureel Erfgoed. De inzet van dit programma betreft het weer in originele staat terugbrengen van de gevelstructuur. Dit betreft voornamelijk het terugplaatsen van de originele etalagestructuur in twee panden. De gevelaanpak kan volstaan met een grondige gevelreiniging en het opnieuw schilderen van de kozijnen en/of plaatsing van HR-glas. Eigenaren hebben aangegeven dat middels een collectieve aanpak en binnen beheersbare investeringskosten zij bereid zijn om de panden aan te pakken. Fysiek ontwikkelingsperspectief Op basis van de definitieve keuze van de aanpak zijn investeringen mogelijk op korte termijn en (middel)lange termijn. Uitgaande van het scenario dat eigenaren, gemeente en partners kiezen voor een cosmetische ingreep, betekent dit een aanpak voor de korte termijn. Voor het gebied is tevens gekozen voor het ontwikkelen van een plan van aanpak voor het gehele gebied. Hierbij zullen ook ontwikkelingen voor de (middel)lange termijn opgenomen worden. Korte termijn (looptijd tot 2 jaar): b Cosmetische aanpak van de gevelstructuur b Invulling van leegstaand winkelvastgoed. b Aanpak van de openbare ruimte en groen. Middellange/ lange termijn (looptijd 4 tot 10 jaar): b Ontwikkeling woonvorm Turkse Senioren op voormalig basisschool locatie St. Franciscus b Aanpak garageboxen en bedrijfslocatie Gerard Davidstraat en achterzijde winkelstrip Jan van Riebeecklaan. b Onderzoeken mogelijkheden voor sloop/nieuwbouw garageboxen naar woningen. b Onderzoeken mogelijkheden transformatie winkelstrip over 10 jaar en later. Sociaal ontwikkelingsperspectief Het sterk verloederde straatbeeld van de Jan van Riebeecklaan zorgt voor een doodse en onaantrekkelijke straat om te verblijven. Door het ontwikkelen van een geïntegreerde aanpak van de winkelstrip en openbare ruimte wordt ingezet op het versterken van het sociale profiel van de straat. Deze aanpak dient in samenhang met wijkvisie Doornakkers plaats te vinden (in de wijkvisie zijn de ambities voor de sociale wijk opgenomen). De aanpak van de sociale structuur bestaat uit een combinatie van maatregelen. Onder andere in het wijkactieplan staat een groot aantal maatregelen die zullen worden ingezet, maar wel met de kanttekening dat het ‘onrealistisch’ is om te denken dat over tien jaar de sociaaleconomische achterstand is opgelost.
Drie thema's staan daarbij centraal: 1. De bestrijding van de werkloosheid: door het verbeteren van de infrastructuur van de wijkeconomie (incl. thuiswerkers), het actief benaderen van niet-werkenden en het creëren van directe werkgelegenheid (klussendiensten, samenwerking met DAF). 2. De aanpak van problemen achter de voordeur via signalering en een out-reachende aanpak voor doelgroepen (wijkzorgteam). 3. De aanpak van slechte gezondheid via nieuwe voorzieningen en activiteiten. Op het gebied van veiligheid zorgt de sluiting van Stichting SEM voor meer rust en veilig gevoel in de buurt. Een deel van de bezoekers zorgden voor veel overlast voor omwonenden en bezoekers van de zittende ondernemers. Ondernemers en eigenaren geven aan dat de veiligheid sterk verbeterd is sinds de sluiting. Met betrekking tot de leefbaarheid is het ook wenselijk dat er het een en ander gebeurt. De huidige inrichting van de openbare ruimte is sober en niet uitnodigend. In 2009 is de riolering vervangen en daarmee ook de bestrating vervangen. De nieuwe inrichting is echter sober. De groenstructuur is behouden gebleven maar beperkt zich tot bomen en een grasstrook in de middenberm. Voor het realiseren van een aantrekkelijke openbare ruimte waar mensen graag komen en verblijven dient een grondige revitalisatie van het gebied plaats te vinden. Een aantrekkelijke openbare ruimte met kwalitatief hoogwaardig groen nodigt uit tot een prettig verblijf en bevordert de sociale samenhang. Op dit moment wordt er niet gehandhaafd op het ongeoorloofd verhuren van bedrijfsruimte als woonruimte. Op de Jan van Riebeecklaan gebeurt dit vermoedelijk in één pand op de begane grond. Een ander pand staat inmiddels leeg maar ook hier is een illegale woonfunctie in het nabije verleden aan de orde geweest. Het bestemmingsplan geeft duidelijk aan dat wonen op de begane grond niet toegestaan; er kan dus worden gehandhaafd door de gemeente. Bij de eigenaren is echter wel behoefte aan de mogelijk voor wonen op de begane grond en het kunnen splitsen van de woningen als er geen perspectief is voor commerciële verhuur van het vastgoed. Een heroverweging van de bestemmingsplannen is dan ook wenselijk. Economisch ontwikkelingsperspectief Het perspectief voor commercieel vastgoed is verslechterd. Winkelstrips als deze hebben niet kunnen meegaan met trends als schaalvergroting en branchevervaging.. De winkels en horeca in de winkelstrips behalen hun omzet voor een groot deel uit bestedingen van inwoners uit de wijk zelf. De ondernemers merken dus de gevolgen van de achteruitgang van de buurt in de bestedingen van de inwoners. Het bevorderen van het ondernemerspotentieel is een van de speerpunten uit het krachtwijken programma en de wijkvisie 2030 van Doornakkers. Doelstelling in beide programma’s is het bevorderen van de wijkeconomie in brede zin en het verbeteren van het ondernemersklimaat en betaalbare bedrijfshuisvesting. De locatie Jan van Riebeecklaan biedt mogelijkheden om een bijdrage te leveren aan deze doelstellingen. De aanwezigheid van Doornakkers Actief in het complex kan actief ingezet worden in het opsporen van potentieel startende ondernemers en de ondernemerscoach kan gevestigde (goede) ondernemers ondersteunen in hun bedrijfsvoering. Het behoud van de winkelstrip voor de wijk betekent een actieve bijdrage aan de wijkeconomie, mits een passende en goede Invulling gevonden wordt (aansluiten op de behoefte van voorzieningen in de wijk). Een goede invulling betekent ook meer bezoekers uit de wijk en omgeving, wat bijdraagt aan meer beweging, economische groei en levendigheid in het gebied.
De ondernemerscoach heeft een belangrijke rol in het stimuleren van het ondernemerschap. De taken van de ondernemerscoach zijn: b Begeleiding en ondersteuning zittende ondernemers b Ondersteuning (potentieel) startende ondernemers b Nieuwe ondernemers aantrekken b Verzamelen actuele economische en sociale informatie over de wijk b Conceptontwikkeling nieuwe bedrijvigheid b In kaart brengen en houden van beschikbare bedrijfsruimten en bedrijvenaanbod in de wijk Voor het versterken van het economisch perspectief in de Jan van Riebeecklaan heeft de ondernemerscoach een belangrijke taak naar de toekomst. Enerzijds zal de extra inzet plaats moeten vinden op het opsporen en begeleiden van ondernemers naar de leegstaande bedrijfsruimtes in de Jan van Riebeecklaan. Dit kan op basis van de eigen contacten in het netwerk en tijdens de Open Coffee bijeenkomsten. Aanvullend kan vanuit het de communicatie & marketingstrategie Doornakkers een wervingscampagne ontwikkeld worden voor het aantrekken van ondernemers voor deze locatie. In samenwerking met de communicatieadviseurs van Gemeente Eindhoven en Woonbedrijf kan dit traject ontwikkeld worden. Anderzijds kan de ondernemerscoach in samenwerking met eigenaren en bv Doornakkers Actief onderzoeken of er mogelijkheden bestaan voor startende ondernemers. Bovenstaande inzet is van kracht bij het continueren van het behoud van de winkelstrip ten behoeve van ondernemerschap. Mogelijke varianten voor invulling van de panden Op basis van de onderzoekgesprekken met ondernemers, eigenaren en partners/organisaties in het gebied en een analyse van de potenties, is een overzicht gemaakt van mogelijke varianten voor invulling van de winkelstrip. In combinatie met het ontwikkelen en uitvoeren van een integrale aanpak voor het hele gebied worden deze varianten verder uitgewerkt en getoetst op haalbaarheid. Variant 1: In Doornakkers is Vitalis met het wooncomplex Berckelhof voor senioren een belangrijke partner en doelgroep. Berckelhof heeft ruim 300 appartementen voor senioren. Op het voormalige basisschool complex aan de Jan van Riebeecklaan 2, gaat Woonbedrijf een woonvorm voor Turkse senioren ontwikkelen. Door deze ontwikkeling kan nader onderzocht worden of een nieuwe branchering van zorg en dienstverlening aansluit op de behoefte van bewoners en instellingen zoals Vitalis Berckelhof (senioren en zorgwoningen) en de Turkse seniorenappartementen met zorgpakket van Zuidzorg. Variant 2: Er bestaat behoefte aan betaalbare bedrijfsruimtes in de dienstverlenende sector voor startende of kleinschalige ondernemers zoals de creatieve sector. In samenwerking met de ondernemerscoach en Stichting Ruimte kan de vraag naar – en aanbod van – bedrijfsruimte voor ondernemers nader onderzocht en met elkaar verbonden worden. Deze mogelijke invulling creëert wel een andere toekomstige doelgroep in de buurt. Variant 3: Als alternatief wordt genoemd het omzetten van het bestemmingsplan naar een woonfunctie op de begane grond. Deze variant wordt pas realiseerbaar op het moment dat er geen economisch perspectief meer bestaat voor invulling door ondernemers. Eigenaren geven aan dat dit wel een wens is als blijkt dat ondernemerschap in de Jan van Riebeecklaan geen haalbaar resultaat oplevert.
Naast de varianten voor mogelijke invulling van de beschikbare bedrijfsruimtes is een kort onderzoek gedaan naar de behoefte aan bedrijfsruimtes en het aanbod van potentiële ondernemers uit de wijk en omgeving. Op basis van de inzet van de ondernemerscoach is een overzicht gemaakt van ondernemers/zzpers die in het netwerk bekend zijn en zoeken naar een geschikt bedrijfspand. Deze lijst is als bijlage opgenomen
Overige relevante ontwikkelingen Doornakkers is een wijk in ontwikkeling. Vanuit de wijkvisie Doornakkers zijn meerdere aandachtsgebieden benoemd waar een ontwikkeling of investering plaats gaat vinden. Enkele van deze ontwikkelingen zullen van invloed zijn op de aanpak in de Jan van Riebeecklaan. Per gebied wordt beschreven wat de (mogelijke) ontwikkelingen zijn en welke invloed zij kunnen hebben op de aanpak in de Jan van Riebeecklaan. Centrumgebied De Toeloop In de Toeloop werd in oktober 2011 een nieuw winkelcentrum geopend. Het centrum biedt voldoende ruimte voor een supermarkt en overige winkeleenheden voor dagelijkse levensbehoeften. Op dit moment zijn de Plus supermarkt en het Kruidvat geopend in het nieuwe winkelcentrum. Hiermee is voor Doornakkers naar de toekomst voldoende detailhandel voorhanden om de inwoners te voorzien. Dat maakt het noodzakelijk om voor de winkelstrip aan de Jan van Riebeecklaan een andere invulling te geven. Kansen Door een duidelijke profilering en invulling van het nieuwe winkelcentrum de Toeloop, winkels ten behoeve van de dagelijkse levensbehoeften, kan een nieuwe invulling van de Jan van Riebeecklaan een aanvulling betekenen voor het voorzieningenniveau in de wijk. Er ontstaat geen concurrerende maar een aanvullende invulling. Hierdoor wordt ook meer beweging gestimuleerd in de wijk door de grotere variatie en aanbod van voorzieningen. Het voorziet in een duidelijke en onderscheidende profilering. Bedreigingen Het nieuwe winkelcentrum beschikt over 10 winkeleenheden. De schaalgrote van het nieuwe centrum is daarmee ruimschoots voldoende zijn voor het voorzieningenniveau in de wijk. Op dit moment zijn nog niet alle winkeleenheden ingevuld. Door de leegstand ontstaat een grotere keuzemogelijkheid en de daarmee gepaard gaande concurrentie voor de leegstand in de Jan van Riebeecklaan. Tevens vormt de nieuwbouw op het niveau van kwaliteit, clustering en schaalgrootte een bedreiging voor een invulling en verhuur op de Jan van Riebeecklaan. ZZP-centrum Tongelaar Op de locatie van de voormalige basisschool De Tongelaar is voor de duur van 2 jaar een pilot gestart voor het realiseren van een ZZP centrum voor lokale (startende) ondernemers. Stichting Ruimte is als partner verantwoordelijk voor de invulling van het buurtcentrum. Op dit moment zijn de ruimtes in de school verhuurd aan ondernemers. Voornamelijk betreft het ondernemers in de creatieve en dienstverlenende sector. De voormalige VTA De Fontein, welke ook via Stichting Ruimte verhuurd wordt is op dit moment nog beschikbaar. Op dit moment zijn er gesprekken gaande voor een tijdelijke verhuur aan Aygun Thuiszorg. In het vervolg van deze nota zal aan dit project ruimschoots aandacht worden gegeven. Kansen: Op basis van gelijkwaardige en in zelfde branche werkende zzp-ers is een onderzoek wenselijk of zij kunnen willen werken vanuit het concept het Nieuwe Werken / office sharing
Bedreigingen: De bedreiging voor het huisvesten van de ondernemers in de winkelstrips op de Jan van Riebeecklaan zit voornamelijk in 2 onderdelen. De vierkante meter prijs is te hoog, vooral voor de zzp-er die minder fysieke en financiële ruimte ter beschikking heeft. Het aanzien van de huidige staat van de panden en omgeving is pover en niet aantrekkelijk voor ondernemers om zich ter plaatse te huisvesten. Tongelrese straat en omgeving De Tongelrese straat is van oudsher de verbindingsroute tussen het centrum van Eindhoven en de dorpskern van Oud Tongelre. In de wijk Lakenlopen is het winkelgebied Haagdijk gerealiseerd met een breed aanbod van diverse winkels. Vanaf de kruising Jeroen Boschlaan tot en met de spoorwegovergang is een gemêleerd aanbod van winkeleenheden. De afgelopen jaren is toename van leegloop ontstaan in de Tongelrese straat. Vanuit de Detailhandelsnota is aangegeven dat de Tongelresestraat geen aandacht meer heeft als winkelstraat. Naar de toekomst is het wenselijk om een gerichte aanpak te realiseren in deze straat. De aanpak dient zich te richten op het realiseren van een toekomstperspectief waarbij aandacht besteedt wordt aan o.a. de mogelijkheid voor een gedeeltelijke ontheffing van het geldende bestemmingsplan en de concentratie op het versterken van de kopzijdes bij de Jeroen Boschlaan en de spoorweg overgang. Kansen Door een aanpak te ontwikkelen gericht op leegstaand, herprofilering en clustering ontstaat een nieuw perspectief voor de Tongelrese straat. Hiermee wordt verdere leegstand voorkomen, het aanbod van overtollig leegstaand winkelvastgoed neemt af en een duidelijk profiel en kopversterking kan een meerwaarde betekenen voor de straat en de wijk. Door een herprofilering in afstemming met centrumgebied De Toeloop en Jan van Riebeecklaan, wordt het concurrerende element verminderd. Bedreigingen Geen investeringen in de Tongelresestraat betekent een verdere dreigende verloedering en groeiende leegstand. Deze dreigende ontwikkeling heeft een negatief effect op de straat zelf maar tevens op de overige ontwikkelingen en het algemene imago van de wijk. Een aanpak op middellange termijn zou zeer wenselijk zijn ten behoeve van de algemene versterking van de wijk.
Samenwerking en vitale coalities Uitgangspunt voor de Jan van Riebeecklaan is dat het een succesvolle aanpak dient te zijn. Gezien de complexiteit is het noodzakelijk om te komen tot effectieve samenwerking. De uiteindelijke aanpak kan met behulp van verschillende ondersteunende instrumenten worden uitgevoerd. Er zijn drie thema’s van mogelijke samenwerking te onderscheiden, te weten: 1. Samenwerking t.b.v. de renovatie c.q. collectieve aanpak; 2. Samenwerking t.b.v. revitalisatie ondernemerschap/economisch profiel; 3. Samenwerking t.b.v. gebiedsgerichte aanpak. Ad. 1: Samenwerking t.b.v. de renovatie c.q. collectieve aanpak. Basis voor de aanpak van de renovatie zou het Alliantiemodel in Doornakkers kunnen zijn. Dit model berust op een samenwerking tussen gemeente Eindhoven en Woonbedrijf waarbij beide partijen gezamenlijk de verantwoordelijk nemen voor de wijkvernieuwingsopgave. Deze opgave maakt deel uit van de wijkvisie Doornakkers. Bij het aangaan van de revitaliseringopgave, enerzijds gericht op de twee winkelstrips, anderzijds gericht op de directe omgeving en onderliggende deelprojecten, kan de Alliantie opdrachtgever zijn.
De aanpak van iedere wooneenheid afzonderlijk zal kunnen geschieden in opdracht en in overeenstemming met de betreffende eigenaar en is noodzakelijk in verband met de aanvraag bij het SMB fonds. Een reden hiervoor is dat de eigenaar individueel zeggenschap heeft om renovatie al dan niet te laten uitvoeren. De tweede reden is dat iedere eigenaar op individuele basis verantwoordelijk is voor de financiering van de aanpak. Voor de winkelstrip Jan van Riebeecklaan 1 t/m 15 wordt een collectieve aanpak van de noodzakelijke verbetering voorgesteld ten behoeve van de winkelgevel. De collectieve aanpak brengt ten opzichte van een individuele uitvoering kostenvoordelen met zich mee. De specifieke kosten en ingrepen per wooneenheid worden nader uitgewerkt en in offertes gespecificeerd. (zie bijlage). Het Woonbedrijf zal met een voorstel komen tot het oprichten van een Vereniging van Eigenaren (VVE). De VVE wordt opdrachtgever voor de uitvoering van de algehele aanpak. Het Woonbedrijf onderzoekt momenteel of via hen de hele aanpak kan worden voorgefinancierd en waarbij de leden van de VVE middels een periodieke bijdrage terugbetalen aan de VVE en daarmee aan het Woonbedrijf. Voor winkelstrip Jan van Riebeecklaan 70 t/78 78 dient nader te worden onderzocht of de collectieve aanpak door eigenaren in onderling overleg zelf uitgevoerd kan worden. Bij besluitvorming tot een collectieve aanpak vragen de eigenaren procesondersteuning aan de Alliantie ten behoeve van de renovatie en nader onderzoek naar de mogelijkheden van herbestemming voor de winkelpanden op de begane grond. Een van de onderzoeksvragen zal betrekking hebben op het samenvoegen van de winkeleenheden ten behoeve van een nieuwe bestemming met een grotere vloeroppervlakte. Optionele invulling hierbij is het ontwikkelen van een buurtrestaurant. Ad.2: Samenwerking ten behoeve van revitalisatie ondernemerschap economisch profiel. In de visie Doornakkers is het stimuleren van ondernemerschap een van de belangrijke ambities in de wijkvernieuwingsopgave. Goede en gevarieerde winkel- en bedrijfsplinten dragen bij aan het versterken van bestaande en nieuwe ondernemerschap in de wijk. Het maakt de straat en omgeving aantrekkelijker voor bezoekers/klanten en draagt bij aan het verbeteren van de wijkeconomie. De Jan van Riebeecklaan is onderhevig aan leegstand en heeft een matige kwaliteit van ondernemerschap. Het huidige aanbod beperkt zich tot horeca/fastfood, en een apotheek. Voor het verbeteren van de economische kwaliteit en het werven van nieuwe ondernemers (die bijdragen aan het voorzieningsniveau in de wijk) zal extra geïnvesteerd moeten worden. Het transformeren van de winkelstrip naar een dienstverlenende invulling, aansluitend op de behoefte in de wijk, is een mogelijkheid. Op dit moment zijn gesprekken met zorgaanbieders, Vitalis Berckelhof en Zuidzorg gaande over de mogelijkheden. Aanvullend zal in samenwerking met de ondernemerscoach een actieve marketingstrategie ontwikkeld moeten worden voor het werven van nieuwe ondernemers. Speciale aandacht dient te worden gegeven aan het toetsen van de huurprijzen per m2, m.a.w. zijn de huidige huurprijzen marktconform in relatie tot de economische crisis? Tevens zal de vraag naar bedrijfsruimte zoals die bekend is bij de ondernemerscoach, Stichting Ruimte en het Ondernemersplein, afgestemd moeten worden op het vestigen in Doornakkers.
Belangrijkste partners in de aanpak zijn: b Gemeente Eindhoven (sector GBO, Sector Economische Zaken) b Woonbedrijf b Vitalis b Stichting Ruimte b Ondernemerscoach Doornakkers b Huidige actieve ondernemers Ad.3: Samenwerking ten behoeve van een gebiedsgerichte aanpak In de wijkvisie Doornakkers zijn drie ontwikkellocaties opgenomen waar een integrale gebiedsgerichte aanpak ontwikkeld gaat worden. Een van de locaties is de Jan van Riebeecklaan. De aanleiding voor een integrale gebiedsaanpak vormen de diverse deelprojecten in dit gebied: b Ontwikkeling woonvorm Turkse Senioren door Woonbedrijf. b Aanpak complex winkelstrip Jan van Riebeecklaan 1 t/m15. b Aanpak complex winkelstrip Jan van Riebeecklaan 70 t/m 78, inclusief Herbestemming Cultureel Erfgoed. b Aanpak openbare ruimte en groen van Jan van Riebeecklaan en Gerard Davidstraat en omgeving, inclusief Interreg 4B LICI programma. b Eventuele aanpak garageboxen (op middellange termijn) aan de Jan van Riebeecklaan. De integrale aanpak zet in op het verbeteren van de fysieke kwaliteit van de panden en het omliggend openbaar gebied aangevuld door sociale en economische maatregelen ter bevordering van de leefkwaliteit, veiligheid, economisch klimaat voor ondernemers. Tevens dient dit op de lange termijn een waardestijging van het vastgoed teweeg te brengen. Actuele ontwikkelingen en samenwerking in dit gebied: In het kader van de ontwikkeling woonvorm Turkse senioren op de locatie van de voormalige basisschool St. Franciscus gaan Woonbedrijf, Vitalis en Zuidzorg een samenwerkingsconvenant opstellen. Mogelijke samenwerkingspartners ten behoeve van aanpak Jan van Riebeecklaan: b Gemeente Eindhoven (sector GBO, sector ROVM) b Woonbedrijf b Hermes Openbaar Vervoer b VitalisBerkelhof Mogelijke toekomstige partners (afhankelijk van planontwikkeling en investeringspotenties): b Trudo b Hurks Vastgoed
Conclusies en aanbevelingen 1.
2.
3.
4.
5. 6.
7.
8.
Het beleid geeft ruimte voor een nieuwe invulling die niet direct gericht is op detailhandel. Om invulling hieraan te geven zal de gemeente bereid moeten zijn om een voortrekkersrol op zich te nemen. Woonbedrijf en Vitalis kunnen als direct belanghebbende een actieve bijdrage leveren aan het ontwikkelproces; De winkelstrips hebben hun oorspronkelijke functie verloren en een duurzame alternatieve invulling is uitgebleven. Hierdoor is er verpaupering opgetreden, wat een slecht effect heeft op de leefbaarheid en veiligheid in de buurt. Een aanpak is noodzakelijk om verdere teruggang van de fysieke, sociale en economische kwaliteit te voorkomen. De detailhandelsfunctie behouden voor beide winkelstrips is niet realistisch. Dit heeft te maken met de realisatie van het centrumgebied De Toeloop en daar gerealiseerde winkeleenheden voor detailhandel. Tevens zijn in de directe omgeving diverse voorzieningen aanwezig zoals het zzp centrum, Tongelresche straat en Haagdijk. Deze vormen een directe bedreiging voor de verdere invulling van de Jan van Riebeecklaan indien er geen goede en inhoudelijke afstemming plaatsvindt naar de toekomst. Er is lang gewacht om vanuit de lokale overheid met een plan van aanpak voor Jan van Riebeecklaan te komen en de kans is aanwezig dat het te laat is. Dit heeft als resultaat dat een aantal eigenaren teleurgesteld zijn in de gemeente en terughoudend zijn in het huidige onderzoek en mogelijke aanpak. Er zijn eigenaren die liever een functiewijziging willen in wonen in plaats van bedrijvigheid en wonen op de verdieping. Er is bereidheid tot een gezamenlijke aanpak van het vastgoed. Hier worden door de eigenaren wel de volgende voorwaarden aan gesteld: b Het is een collectieve aanpak, iedereen doet mee. b Het gaat om cosmetische ingrepen ter verbetering van de uitstraling van het pand. b De economische effecten voor het vastgoed in kaart worden gebracht. b Het kostenplaatje voor de ingrepen zal doorslaggevend zijn of het collectief aangepakt wordt. b Een derde partij (de Alliantie) dient de aanpak te ontwikkelen en coördineren. De haalbaarheid van andere vormen van bedrijvigheid is mede afhankelijk van de betrokkenheid van de overige actoren in de omgeving. Dit betreft de kwaliteit van de openbare ruimte, de ontwikkelingen aan de overzijde bij St. Franciscus, de huidige crisis en de recente ontwikkelingen en nieuwe mogelijkheden op het gebied van digitalisering (denk aan webwinkels maar ook aan eenvoudig vanuit thuis werken). Om te komen tot een collectieve aanpak dient de Alliantie de verantwoordelijkheid te nemen om in samenwerking met de ondernemers en vastgoedeigenaren tot een integrale aanpak en verdere uitwerking van de voorgestelde oplossingen.
Slotaanbeveling De Jan van Riebeecklaan en omgeving is in de wijkvisie Doornakkers opgenomen als belangrijke ontwikkellocatie. Aanleiding vormt de ontwikkeling van de woonvorm voor Turkse Senioren op de locatie van de voormalige basisschool St. Franciscus. Deze ontwikkeling betekent een impuls versterking voor het gebied. Aansluitend is de Jan van Riebeecklaan het oude hart van de wijk en de centrale verbindingsader van gebiedsvisie De Omloop tussen de bestaande wijk en locatie Tongelaar en het nieuwe centrumgebied De Toeloop. Niet investeren in dit gebied betekent verdere terugloop van de omgevingskwaliteit en de fysieke staat van het aangrenzende vastgoed. Met als verdere gevolg weinig tot geen perspectief voor ondernemerschap. Voor een kwalitatief goede en perspectief biedende toekomst dient op meerdere onderdelen duurzaam geïnvesteerd worden. In 2012 dient gestart te worden met de ontwikkeling van een integraal plan van aanpak voor het gehele gebied. Projectonderdelen vormen onder andere
ontwikkeling St. Franciscus, vervolg aanpak winkelstrips en inzet herbestemming Cultureel Erfgoed, aanpak openbare ruimte (met ondersteuning van Europees programma LivelyCities) en het actief betrekken van de complexen van Woonbedrijf (garageboxen en bedrijfsruimte Gerard Davidstraat en wooncomplex Jan van Riebeecklaan 50 t/m 68). Projectonderdelen nader gespecificeerd: Aanpak Jan van Riebeecklaan nr 1 t/m 15 en nr. 70 t/m 78: Voorstel voor de aanpak is beschreven in dit rapport. De verdere uitwerking zal plaatsvinden op basis van besluitvorming door de eigenaren met betrekking tot de collectieve aanpak en de besluitvorming door gemeente en Woonbedrijf ten aanzien van de voorgestelde aanpak en investeringen. Bij positieve besluitvorming kan in maart gestart worden met de verdere uitwerking van de offertes, planvoorbereiding en uitvoering. Woonbedrijf heeft het aanbod gedaan voor de verdere ontwikkeling en projectuitvoering de projectleider te leveren, waarbij de VVE constructie als basis kan dienen. Herontwikkeling St. Franciscus tot woonvorm Turkse senioren (28 appartementen), 10 reguliere appartementen en 5 grondgebonden woningen: Woonbedrijf heeft in december 2011 de aanvraag voor de herontwikkeling St. Franciscus ingediend bij de gemeente Eindhoven, Verwacht wordt dat in februari goedkeuring wordt gegeven voor de aanvraag. In het plangebied is de huidige parkeervoorziening opgenomen. Het huidige gebruik voor parkeren wordt in het plangebied op andere wijze ingevuld en de bestaande parkeervoorziening zal heringericht worden met openbaar groen en ontmoeting. De herinrichting van de huidige parkeervoorziening staat in directe relatie met het LICI programma. Aanpak openbare ruimte en groen in Jan van Riebeecklaan en Gerard Davidstraat: In 2011 is de gemeente Eindhoven met de wijk Doornakkers gestart in het Europees Interreg 4 programma LICI (LivelyCities). Doelstelling van dit programma is het op innovatieve wijze herontwikkelen van de openbare wijze, zodat burgers en omringende bedrijven/voorzieningen weer actief gebruik gaan maken van de ruimte en de programmering van de ruimte en voorzieningen aansluit op de behoefte van de gebruikers. De Jan van Riebeecklaan en Gerard Davidstraat is opgenomen in dit project. Met de diverse ontwikkelingen, doelgroepen en voorzieningen wordt dit project een onderdeel van de integrale aanpak. Met het starten van de projectgroep Jan van Riebeecklaan kan gelijktijdig de werkgroep openbare ruimte opgestart worden. Voor dit onderdeel kan gebruik gemaakt worden van de aanbevelingen uit het rapport Atelier Rijksbouwmeester (bureau 5F10). Aanpak garageboxen en bedrijfsgebouw aan Gerard Davidstraat en achterzijde Jan van Riebeecklaan (vanaf 2015): Investeren aan de voorzijde is niet voldoende. De huidige kwaliteit van de garageboxen en bedrijfsruimte aan de achterzijde geeft een sterk verloederd aanzien. Woonbedrijf is eigenaar van het betreffende vastgoed. Op dit moment zijn alle garageboxen en bedrijfsruimte verhuurd. Op dit moment zijn er geen concrete plannen voor de toekomst. Wel is aangegeven dat het gebied naar de toekomst herontwikkeld dient te worden. Vanuit de projectgroep kan een start gemaakt worden met een analyse en potentieonderzoek voor herontwikkeling. Een van de mogelijkheden betreft transformatie tot wonen. Mogelijke aanpak wooncomplex Jan van Riebeecklaan (lange termijn over 10 jaar en later) Woonbedrijf heeft in de Jan van Riebeecklaan (tussen de St Franciscus en complex nr. 70 t/m 78) een wooncomplex met kleine naoorlogse gezinswoningen. Op dit moment is de kwaliteit voldoende en staat het complex op de nominatie voor planmatig onderhoud. Echter voor een hoogwaardige, duurzame investering naar de toekomst kan het complex nader onderzocht worden op kwaliteit en waardevermeerdering voor het gebied. Een haalbaarheidsstudie dient aan te tonen of behoud of sloop/nieuwbouw de meeste wenselijke optie is op lange termijn (vanaf 10 jaar).
Procesvoorstel: Vanuit de Alliantie is overeengekomen dat Woonbedrijf voor het ontwikkelen van een plan van aanpak voor het gehele gebied de projectleider levert. Voor de periode tot en met juni 2012 is dit geborgd. Voor de doorontwikkeling, planvoorbereiding en uitvoering van de aanpak van de beide winkelstrips dient besluitvorming plaats te vinden. Dit deelproject dient in de beginperiode extra procesondersteuning te krijgen. Deze investering wordt voorgesteld om deels uit het budget herbestemming cultureel erfgoed te dekken. Partners: Het opdrachtgever schap voor de ontwikkeling van Plan van Aanpak wordt gedaan door de Alliantie Doornakkers (Gemeente Eindhoven en Woonbedrijf). Voor de ontwikkeling van een integrale aanpak van de Jan van Riebeecklaan is samenwerking en partnerschap van cruciaal belang. De stakeholders analyse geeft de volgende partners aan die actief betrokken dienen te worden bij de ontwikkeling; Gemeente Eindhoven (sector GBO, EZ, ROVM), Woonbedrijf, Vitalis, Stichting Ruimte, vertegenwoordiging eigenaren vastgoed. Tot de sharehoulders behoren de volgende partners; Hurks Vastgoed BV (i.v.m. mogelijke investeringspartner), ondernemers, huurders, Trudo. Mogelijke fasering / planning: Februari 2012: - Presentatie offertes aan eigenaren t.b.v. besluitvorming overgaan tot een collectieve aanpak - besluitvorming over vervolg aanpak Cosmetische ingreep winkelstrips door gemeente Eindhoven en Woonbedrijf - start samenstelling projectgroep aanpak Jan van Riebeecklaan - vaststellen aanvraag bij gemeente met betrekking tot indienen plan St. Franciscus door Woonbedrijf
-
Maart 2012: Stake- en sharehoulders analyse Opstellen samenwerkingsconvenant Installeren werkgroepen voor diverse deelprojecten Start voorbereidingen samenspraakprocedure
April 2012 en verder: - Uitwerken stappenplan - Uitwerking fasering - Uitwerking mogelijkheden herbestemming Cultureel Erfgoed Advies Resumerend wordt geadviseerd om een vervolgtraject op te starten waarbij het Woonbedrijf met een voorstel komt tot een collectieve aanpak tot revitalisering van de winkelstrips Jan van Riebeecklaan 1 t/m 15 en 70 t/m78. Voor het afronden van het project op pandnivo wordt behalve van het Woonbedrijf tevens een inzet en begeleiding verwacht vanuit de gemeente. Voorgesteld wordt om hiervoor een bedrag van € 5.000,- uit te trekken.
C. Mels April 2012
