Bidbook “Blijf Zelf” Contouren voor zelfbeheer na renovatie Sint Mariastraat 140 -142 – 144 - 146
Rotterdam, December 2011 1
Aan Woonstad Rotterdam November 2011 hebben we de initiatiefgroep ‘Blijf Zelf’ geformeerd. Bestaande uit vaste en enkele tijdelijke huurders, die na renovatie willen blijven in de Sint Mariastraat. Wij pakken het aanbod van Woonstad op om een woonproject voor zelfbeheer op te richten. In dit Bidbook schetsen we de contouren waarlangs we het zelfbeheer project in overleg met Woonstad willen vormgeven. We stellen voor dat Woonstad Rotterdam deze contouren als vertrekpunt voor zelfbeheer honoreert. Vereniging in oprichting ‘Blijf Zelf’
Doel: betaalbare huren
‘Blijf Zelf’ gaat deze uitdaging aan als vereniging in oprichting. Niet alleen om haar leden betaalbare woonruimte te bieden, maar hopelijk ook als voorbeeldproject voor anderen die zijn aangewezen op lage huren. Wellicht stimuleert het Woonstad weer om deze variant dan elders te beproeven. Zelfbeheer biedt duidelijke voordelen om de woonlasten laag te houden: -‐ huur voor het hele zelfbeheercomplex wordt niet bepaald op basis van puntenwaardering en de maximaal redelijke huur; de huur die de vereniging betaalt ligt op voorhand vast -‐ de onderliggende doorberekening van de totaalhuur is een zaak van de vereniging zelf; landelijke regels inzake inkomenseisen en daaraan gerelateerde extra huurver-‐ hogingen zijn niet van toepassing -‐ we gaan ervan uit dat de totaalhuur de CBS-‐prijsindex volgt (in plaats van de jaarlijks van overheidswege vast-‐ gestelde toegestane huurverhoging) -‐ evenwel blijft de mogelijkheid bestaan om een beroep te doen op huurtoeslag, mits er sprake is van zelfstandige woonruimte. ‘Blijf Zelf’ hanteert als streven dat de woonlasten in de zelfbe-‐ heer variant maximaal €1500,-‐ per pand bedragen. Daarbij wordt uitgegaan van nieuwe fundering, nieuwe begane grond vloer, herstel gevels en daken, opnieuw inrichten van beneden-‐ woningen, de aansluiting op riolering en nutsvoorzieningen, en de veiligheid van gas-‐ en elektra installaties.
Woonstad Rotterdam wil voor de woningen in de Sint Maria-‐ straat 106 – 146 de funderingen herstellen. Het grootste deel van de woningen wordt daarna casco opgeknapt en als kluswo-‐ ningen verkocht. Voor huurders die willen blijven en/of terugkeren na renovatie worden slechts enkele panden bestemd. Bij het overleg over de renovatieplannen hebben bewoners steeds het handhaven van betaalbare huren vooropgesteld. Enerzijds omdat ze zelf qua inkomen zijn aangewezen op lage huren. Anderzijds omdat door stedelijke herstructurering en woningdifferentiatie steeds meer goedkope woningen verdwij-‐ nen. Hoewel klein, zijn deze woningen in de Sint Mariastraat juist vanwege hun lage huur aantrekkelijk voor de bewoners. Woonstad stelt evenwel voor de woningen na renovatie de gangbare huren te moeten vragen, te weten 90% van de maxi-‐ maal redelijke huur. Voor bewoners betekent dat al gauw een huurstijging van €200,-‐ per maand. Het goedkope karakter verdwijnt dan, waardoor de beperkte ruimte gelijk heel wat minder aantrekkelijk wordt. Om dit dilemma te doorbreken heeft Woonstad het aanbod ge-‐ daan om woningen in zelfbeheer te nemen. Dan kan worden af-‐ geweken van standaard renovatie aanpak en standaard huren.
3
Kans: zeggenschap over renovatie
Gemeenschappelijke voorzieningen
Een belangrijk aspect van deze zelfbeheer variant, is dat ‘Blijf Zelf’ mede sturing geeft aan de opknapbeurt die de woningen krijgen. We willen wat dat betreft aansluiten bij de schets gegeven in het rapport “St Maria Eigenwijs” van Bureau Tussenruimte (april 2011) over ‘zelfbeheer’ en ‘opknappen in eigen beheer’. In deze is de positie van ‘Blijf Zelf’ vergelijkbaar met die van ko-‐ pers van casco-‐opgeknapte kluswoningen. Dat betekent dat binnen het raam van geldende bouwvoorschrif-‐ ten kritisch gekeken wordt naar de noodzaak van bouwkundige ingrepen, met het oog op het laag houden van de woonlasten. Het kan ook betekenen dat afwerking in zelfwerkzaamheid ge-‐ beurt.
Tevens willen we ‘opknappen in eigen beheer’ benutten om te kijken naar mogelijk aan te brengen gemeenschappelijke voor-‐ zieningen, die vanuit oogpunt van kosten-‐ en/of ruimtebespa-‐ ring gewenst zijn. We denken aan: -‐ wasruimte, mogelijk kan in combinatie met funderings-‐ herstel een gedeeltelijke kelder worden aangebracht -‐ bergruimte, fietsenstalling -‐ gemeenschappelijke energievoorziening, mogelijk extra duurzaam -‐ gemeenschappelijk internet -‐ gemeenschappelijke tuin.
4
Sociaal in de buurt Het Oude Westen Pastoraat maakt doelgericht deel uit van ‘Blijf Zelf’. En het is bereid een actieve en mede-‐dragende rol te spelen binnen de vereniging voor zelfbeheer. Niet alleen omdat ook voor het pastoraat de noodzaak van goed-‐ kope werkruimte geldt. Bovenal omdat in de wijk nog immer een sociale opgave ligt. Die door het vestigen van een nieuwe publieksgroep in de straat wordt verbreed naar het slaan van bruggen tussen de verschil-‐ lende groepen. En ook omdat door deelname aan ‘Blijf Zelf’ het mogelijk wordt om een gemengde groep bewoners vastigheid te bieden in hun bestaan in deze straat. Een deel van de bewoners van ‘Blijf Zelf’ brengt z’n betrokken-‐ heid bij de buurt op uiteenlopende wijze tot uiting. Samen met het pastoraat vormen zij een sociaal ankerpunt. Het bedrijfspand van het pastoraat vervult daarbij zowel voor bewoners uit de buurt als voor de vereniging ‘Blijf Zelf’ de func-‐ tie van trefpunt en ontmoetingsruimte.
5
Nieuw cultureel kapitaal & sociale cohesie
‘Blijf Zelf’ als vereniging i.o. De vereniging heeft een groep van ‘dragers’ en overige (meer volgende) leden. Het is een kwestie van erkennen van verschil in toerusting, maar met een gezamenlijk belang. Het past geheel in een gemêleerde stadsbuurt met een zekere sociale betrokkenheid, waar een actieve groep zich inzet ook voor anderen. Uiteraard geldt dat in de ledensamenstelling gaandeweg nog veranderingen kunnen optreden. Ook naar gelang de uitwerking van de plannen zich uitkristalliseert. Tegen de tijd dat er contractuele verbintenissen worden aange-‐ gaan, zal de vereniging zich omvormen tot een met volledige rechtsbevoegdheid. Als bepaalde planuitwerking, financiële omstandigheden van leden en/of beheerkwesties dat wenselijk maken, kan ook om-‐ zetting naar een coöperatieve vereniging aan de orde zijn.
‘Blijf Zelf’ kiest er bewust voor om enkele tijdelijke huurders in haar gelederen op te nemen. Kenmerk van deze bewoners is dat zij een grote maatschappelij-‐ ke en sociale inzet hebben, grotendeels op vrijwillige basis, die bijgevolg gepaard gaat met bescheiden inkomsten. Zij zijn daar-‐ om aangewezen op goedkope woonruimte. Tegelijkertijd hebben ze hun omgeving dus veel te bieden. Ze vormen al enige tijd het nieuwe culturele kapitaal in de straat. Door hun inzet krijgt ‘Blijf Zelf’ mede-‐dragende krachten. Tegelijkertijd wordt de sociale functie in de buurt daardoor ver-‐ sterkt. Als we de sociale kwaliteit van de buurt op waarde schatten, vormt het ‘nieuwe culturele kapitaal’ een wezenlijk onderdeel.
6
Leden
Beoogde panden
De leden van de vereniging i.o. zijn: Aat de Groot (OWPa – tevens voorzitter) Katinka Broos (OWPa – tevens secretaris) Mariëtte Groot* (penningmeester) Nanda Akkerman* Muzaffer Durmaz Evelin Henschke Hinko Mayerholt Ed Mes & Alina Simoviciute* Jan van den Noort mevr. Örk Fam. Ouarssas Frank Post Sako Sugata + vaste huurder in beraad * = huishouden van tijdelijke bewoner(s)
‘Blijf Zelf’ heeft minimaal drie panden op het oog, waarvoor vooralsnog 12 kandidaten zijn geselecteerd en twee panden kunnen worden aangewezen140-‐142 of 142-‐144/146 In beginsel blijft de bestaande indeling in eenheden grotendeels gehandhaafd. De leden van ‘Blijf Zelf’ die reeds in deze panden wonen, blijven in beginsel in hun woning. Dat geldt ook voor het OWPa die te-‐ rugkomt op nummer 142 in 2 wooneenheden. Van de 12 eenheden zijn zo 9 bestemd voor vaste huurders. Voor zover wordt afgeweken van bestaande indeling in (woon)-‐ eenheden, is dat met inachtneming van effecten van overheids-‐ regelingen op de uiteindelijke woonlasten.
7
Planning vervolg
Benodigde ondersteuning
Nu Woonstad het starten van de bouw heeft opgeschoven tot na de bouwvakantie van 2012 ontstaat ruimte voor de uitwerking van dit zelfbeheer project gedurende de eerste helft van 2012. Onder meer de volgende stappen moeten worden gezet: -‐ akkoordverklaring Woonstad met het project 'Blijf Zelf en aangaan van een gezamenlijk ontwikkeltraject -‐ akkoordverklaring Woonstad met een huur van € 4500,-‐ ofte wel € 1500,-‐ per pand -‐ specificeren van de werkzaamheden door Woonstad -‐ we hebben nog vragen m.b.t. isolatie, kelder, terugbouw be-‐ gane grondeenheden, sloop bergingen achter 144-‐146 -‐ specificeren van de werkzaamheden door ‘Blijf Zelf’ -‐ onderzoeken welke onderdelen daarvan in zelfwerkzaam-‐ heid kunnen worden uitgevoerd -‐ berekenen van de huurlasten per wooneenheid en offerte aan kandidaat-‐bewoners (huurprijs en voorwaarden) -‐ leden werven -‐ bepalen rechtsvorm en opstellen statuten 'Blijf Zelf' -‐ tijdelijk onderdak voor Oude Wijken Pastoraat.
‘Blijf Zelf’ maakt graag gebruik van het aanbod van Woonstad om enige ondersteuning door haar bekostigd te krijgen. Een belangrijk deel van de procesbegeleiding zal worden gebo-‐ den door het Oude Westen Pastoraat. In aanvulling daarop doen we graag een beroep op de huidige bewonersadviseur inzake strategie en procesbewaking. En zo nodig het raadplegen van architect/bouwkundige alsook van een notaris inzake opstellen statuten. We ramen dit totaal op het equivalent van 8 uren per maand voor het eerste halfjaar van 2012, afgerond op 50 uren á €100,-‐ is €5000,-‐ ex BTW.
St. Mariastraat Rotterdam, 15 december 2011
8
