Symposium Eigenbouw – Kansen voor corporaties
Bewoners die trots zijn op eigen huis en buurt Een betere locatie had het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie van BZK niet kunnen kiezen voor het symposium ‘Eigenbouw – Kansen voor corporaties’. Het door het ministerie van BZK en Agentschap NL georganiseerde symposium vond op 4 oktober 2012 plaats in Café en Theater Vrijburcht op het Steigereiland in IJburg (Amsterdam). Dit theater maakt onderdeel uit van een multifunctioneel woon- en werkcomplex met veel gemeenschappelijke en maatschappelijke voorzieningen. Het complex is gerealiseerd door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) door de toekomstige bewoners, samen met Woningstichting De Key, gemeente Amsterdam en de Rabobank. Dat CPO er echt voor zorgt dat mensen trots zijn op hun huis en op hun buurt, bleek bij de rondleiding door het complex die werd verzorgd door drie bewoners. In 2007 was de officiële opening van Vrijburcht en de bewoners zijn nog steeds zichtbaar blij met hun woning, maar zeker ook met de gezamenlijke voorzieningen en de buurt. En Vrijburcht is niet het enige succesverhaal bleek 4 oktober.
Dat ook woningcorporaties daarbij een rol kunnen spelen blijkt uit het onderzoek (C)PO ‘kansen voor corporaties van de DSP-groep. Het onderzoek dat werd uitgevoerd in opdracht van het ministerie BZK, brengt een gevarieerd palet van (C)PO-projecten in beeld, waarbij op de een of andere manier een corporatie betrokken was. Het gaat om nieuwbouw van individuele panden, collectieve wooncomplexen en renovatie in de bestaande voorraad. Ook zijn er voorbeelden van concepten waarbij een koopwoning bereikbaar wordt voor mensen met een midden- of lager inkomen die zelf hun nieuwe huis willen ontwerpen en (laten) bouwen. “Al die projecten liepen zeker niet vanaf het begin tot het eind soepel”, vertelt Mia Dieters van de DSP-groep. “Maar de verhalen over die heel uiteenlopende projecten hebben wel iets gemeenschappelijks. Er is in al die gevallen sprake van mooie woningen met tevreden bewoners en een sterke sociale cohesie die een positieve uitwerking op de hele buurt heeft.” Nog niet te springen De uitdagingen van dit soort projecten zijn volgens Dieters een goede voorbereiding, sturing op kosten, een duidelijke taakverdeling tussen de betrokken partijen en de financiering. De rol van de corporatie bij deze projecten kan heel verschillend zijn. Op de voorgrond als initiatiefnemer en projectleider. Of op de achtergrond als achtervang en adviseur en toetser van plannen. Welke rol de corporatie ook kiest, volgens Dieters is het belangrijk om voor ogen te houden dat (C)PO geen doel op zich is, maar een middel. Het past heel goed bij de trend bij veel corporaties om meer vraaggestuurd te gaan ontwikkelen. De toekomstige bewoners komen daarbij veel eerder in beeld. En dat geldt niet alleen bij nieuwbouw, want de komende jaren zal de nadruk steeds meer komen te liggen op woningverbetering en herbestemming van bestaande niet-woongebouwen. Ook daar zijn projecten met (C)PO mogelijk. Dieters ziet dat nog niet heel veel corporaties dit soort projecten oppakken. “Ook leiden eerste ervaringen niet automatisch tot vervolg.” Volgens één van de deelnemers klopt het dat de meeste corporaties nog niet staan te springen om hiermee aan de slag te gaan. “Er zitten ook risico’s aan en lastige kanten. Maar het is wel iets dat past bij de nieuwe tijdsgeest en waar we als corporaties mee aan de slag moeten. Hoe we dat moeten doen, daar zoeken we nog naar. Kennisuitwisseling is daarbij noodzakelijk.” Voortvarend initiatief Bernard Smits van Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) heeft veel ervaring met (C)PO met haar huurders. Als voorbeeld vertelt hij over een pand in hun eigendom dat wordt bewoond door een groep mensen, In dat pand wordt ook een theaterzaal, een drukkerij en een expositieruimte geëxploiteerd. De bewoners wilden verandering in de activiteitensfeer en niet zozeer in hun woonruimte. Ze maakten zelf een plan waarmee ze naar de gemeente gingen die € 1,5 ton subsidie gaf voor de uitvoering van de plannen. Vervolgens gingen de bewoners in overleg met WBVG. “Wij hebben ook € 1,5 ton beschikbaar gesteld voor de plannen. Daarna zijn de bewoners aan de slag gegaan en die laten zich door niets en niemand tegenhouden. Vol enthousiasme en met creativiteit onderhouden en verbeteren ze het pand. Hoewel ze het pand van ons huren, voelen ze zich echt eigenaar en nemen ze voortvarend initiatief voor veranderingen en verbeteringen.” Een beetje gek Dat bewoners als groep veel voor elkaar kunnen krijgen, weet ook Bert Kaiser van Domein. Voor de Bloemenbuurt-Zuid in Eindhoven is door bewoners, gemeente en Domein gewerkt aan een vernieuwingsplan dat tussen 2007 en 2014 gerealiseerd wordt. Het gaat daarbij om 325 woningen. “Zes jaar geleden besloten we bij de vernieuwing de opdrachtgeverrol aan de bewoners te geven.
Dat gaf in onze eigen organisatie wel weerstand, want je haalt wel wat overhoop. Je moet dus wel een beetje gek zijn om dan door te willen gaan.” Toen na de eerste fase bleek dat de plannen het budget met zes miljoen euro overstegen, heeft Kaiser zich ook wel eens afgevraagd waar hij aan begonnen was. Maar inmiddels is de derde fase afgerond en werken kopers en huurders enthousiast mee aan verbetering van hun buurt. Zij zijn tevreden over het resultaat. “Ons motief voor CPO was dat we huurders keuzemogelijkheden wilden geven. Het is hun huis en hun buurt. We gaan de ontwikkelingsvereniging nu omzetten in een beheerdervereniging. Op die manier blijven de bewoners gezamenlijk verantwoordelijk voor de leefbaarheid in de buurt.” Aanpak verloederde wijken An Huitzing, projectleider van de Rotterdamse klushuizen, geeft aan dat de uitgangspositie in Rotterdam niet zo rooskleurig was. Een aantal wijken in Rotterdam verloederden de afgelopen decennia steeds meer. Bij de collegewisseling in 2002 kwam het startsein voor een andere koers. Die bestond uit de aanpak van wijken waar veel criminaliteit was, de huizen slecht waren en waar mensen zeer ontevreden waren. Straat voor straat en huis voor huis werden eigenaren aangeschreven dat ze hun huis moesten aanpakken. Daar waren ISV-gelden voor beschikbaar. De gemeente kocht zelf ook woningen op met het idee die te verbeteren en te verkopen. Maar omdat de huizen in wijken lagen met een slechte reputatie, waren er weinig kopers die daar in een huis wilden investeren. Huitzing: “Een architect met wie we werkte stelde toen voor om de huizen te verkopen aan mensen die dat zelf wilden opknappen.” Leuke mensen in leuke buurten “We bekeken per pand wat de kosten zouden zijn voor renovatie en wat de waarde na het opknappen zou zijn. Het verschil tussen die twee werd de aankoopprijs van de woning. Dus een huis dat voor twee ton opgeknapt moest worden en na oplevering ook twee ton waard zou zijn, ging voor 0 euro van de hand. En op dat aanbod kwamen mensen af waarvan wij als gemeente nooit hadden gedacht dat die in zo’n buurt wilden wonen. Er wonen nu hele leuke mensen in die buurten die prachtige huizen hebben gerealiseerd. Ontwikkelaars hadden dat nooit op deze manier kunnen doen.“ Het verkopen met verbeterplicht trekt volgens Huitzing heel ondernemende mensen aan. Die mensen willen een leuk huis in een leuke buurt. En daar zorgen ze zelf voor. Strenge eisen Belangrijk is wel om hele strenge eisen te stellen wat betreft financiering en het programma van eisen. Ook wordt in het koopcontract vastgelegd dat de koper zelf minimaal drie jaar in het pand moeten blijven wonden. Bij overtreding van de regels worden hoge boetes opgelegd. Een vergunningscoach van de gemeente kijkt naar de plannen en of het goed en volgens de regels wordt uitgevoerd. Van 540 woningen die de aflopen jaren als klushuis zijn verkocht zijn inmiddels 240 nieuwe woningen gemaakt. Huitzing ziet ook kansen voor corporaties om met klushuizen aan de slag te gaan. In Rotterdam en Arnhem zijn dit soort projecten al uitgevoerd. Amsterdamse corporaties hebben verschillende projecten in voorbereiding. “Misschien kunnen de bewoners wel veel meer dan u voor elkaar kunt krijgen. Het geeft echt nieuwe impulsen in oude wijken.” Kanttekening daarbij is wel volgens één van de aanwezigen dat dit vooral een oplossing is in grote steden waar jonge en creatieve mensen die stap durven te wagen. In andere delen van Nederland heeft de corporatie te maken met een heel ander soort doelgroep.
Koophuizen voor starters In Almere werd een (C)PO-project opgezet voor starters op de woningmarkt die nog niet genoeg verdienen om een woning te kopen. Het project Ik Bouw Betaalbaar in Almere (IBBA)ging vier jaar geleden van start en inmiddels zijn er 200 woningen gerealiseerd. “We hebben zeker geleerd van dit project”, vertelt Rienk Postuma, projectontwikkelaar van De Key. Zo is de financieringsconstructie aangepast. Daardoor is de regeling nu niet alleen in Almere toe te passen, maar ook in de rest van Nederland. In Almere mag de koper niet meer verdienen dan 36.500 per jaar. Hij/zij moet minimaal 60% zelf kunnen financieren volgens de normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG ) waarbij consumptief krediet niet is toegestaan. Voor dit bedrag wordt een hypotheek bij een bank afgesloten. Voor het ontbrekende deel van de financiering wordt een tweede hypotheek afgesloten via Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlands (SVN). Over die tweede lening krijgt de koper 100% rentekorting. Na drie, zes, tien en vijftien jaar wordt het inkomen getoetst. Als de bewoner meer inkomen heeft, gaat de rentekorting omlaag. Op die manier wordt scheefwonen voorkomen. Bij verkoop van de woning wordt de winst of het verlies gedeeld door De Key en de bewoner. Het gemiddeld inkomen van de deelnemers aan IBBA is 27.000 euro. Door deze constructie kunnen ze een huis betalen waarvan de verwervingskosten 180.000 euro zijn en de taxatiewaarde al bij oplevering 196.000 euro is. Woningcorporaties mogen kopers in principe niet helpen bij de financiering, maar dat geldt niet als zoals bij IBBA die financiering is verbonden aan eigen projectontwikkeling. De corporatie participeert voor 20% in de leningen die via SVN worden versterkt. Het ministerie en de belastingdienst hebben deze manier van financieren inmiddels goedgekeurd. Bouwboek en bouwbegeleiding Architecten en aannemers konden intekenen om deel uit maken van het project. Dat leverde een bouwboek op voor kopers, waarin aannemers en architecten zich presenteren. Bewoners konden op die manier elementen kiezen uit 50 bouwplannen met een grote variëteit aan exterieur en interieur. “Dat bouwboek heeft zeker de verkoop van kavels bevorderd”, weet Posthuma. Uit de evaluatie blijkt dat bewoners heel enthousiast zijn. “Het bouwboek en de bouwbegeleiding waren essentieel in het hele proces. De woningen zijn groter dan wij vooraf hadden gedacht. En er is sprake van een hele gunstige prijs-kwaliteit verhouding. De waardesprong bij oplevering is zes tot tien procent.” Voor starters op de arbeidsmarkt is dit een kans op een nieuwe en betaalbare woning. Ruim 85% van de bewoners is tevreden tot zeer tevreden over hun huis en buurt en ongeveer driekwart van de bewoners raadt hun vrienden aan om ook op die manier een woning te kopen. “En ook niet onbelangrijk”, vertelt Postuma. “Wij faciliteren deze doelgroep zonder dat het ons tekorten oplevert.” De corporatie kiest in dit project voor een bescheiden rol en laat de woningbouwmarkt zijn werk doen. Opzoek naar creativiteit (C)PO geeft corporaties dus kansen voor tevreden kopers en huurders die niet alleen trots zijn op hun eigen huis, maar ook op hun buurt en die bereid zijn om daar moeite en energie in te stoppen. Marc Calon, voorzitter van Aedes, ziet die voordelen en is ook voorstander van (C)PO. “Maar ik ga corporaties niet vertellen hoe ze dat moeten doen. Dat weten ze zelf het beste.” Het past volgens Calon bij de trend dat mensen steeds meer eisen stellen aan hun woning, ook als dat een huurwoning is. Daarbij is er een bepaald percentage van mensen die zelf hun ding willen doen. Volgens het WoOn onderzoek dat BZK periodiek laat uitvoeren, ligt dat percentage al jarenlang rond de 30%. Die 30% is in principe de doelgroep die geschikt is voor CPO-projecten. “Die mensen kun je
als corporatie faciliteren. Dan moet je niet denken dat het maar om een klein percentage gaat en het daarom de moeite niet waard is.” Op zoek naar de randen en naar de creativiteit, is zijn devies, dan gaan er spannende dingen gebeuren. Niet snel genoeg Meindert Smallenbroek, directeur woningbouw van het ministerie van BZK, legt uit dat het wat hem betreft niet snel genoeg gaat met (C)PO. De overheid heeft ooit 30% (C)PO als doel gesteld, maar dat is nooit gehaald. Het blijft rond de tien procent hangen. Volgens Smallenbroek komt dat ook doordat gemeenten en corporaties voortdurend het wiel zelf uit zitten te vinden, in plaats van te leren van elkaars ervaringen. Het Expertteam Eigenbouw is juist in het leven geroepen om die kennis op een goede manier uit te wisselen. “Corporaties en gemeenten kunnen op dit gebied meer dan ze denken”, stelt Smallenbroek. Roelof Bleker, ambassadeur van het Expertteam Eigenbouw, heeft als wethouder van Enschede bij de wederopbouw van de wijk Roombeek veel ervaring met (C)PO opgedaan. Hij wijst op de grote kwaliteit die met je eigenbouw kan bereiken en ziet voor corporaties reële perspectieven in de stadsvernieuwing. De discussie over corporaties en (C)PO staat nog maar aan het begin. Er zijn veel nog vragen, onder andere over verkaveling, financiering, sloop versus renovatie en hoe je mensen kunt betrekken. Maar er zijn zeker kansen vinden de deelnemers aan het symposium. “Jullie zijn daarbij de voorlopers”, hield Calon de aanwezige corporaties voor. “Laat je niet ontmoedigen of frustreren, maar zoek elkaar op en laat de goede voorbeelden zien. Dan komen we samen vooruit.”
