Bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven- Tolsteeg

Kadernota Bestemmingsplan Watervogelbuurt-HoogravenTolsteeg

mei 2009

StadsOntwikkeling

Afdeling Stedenbouw en Monumenten Sectie juridische zaken

StadsOntwikkeling

1

StadsOntwikkeling

Samenvatting Het doel van deze Kadernota is het vastleggen (door de gemeenteraad) van de kaders voor het bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg. De raad geeft met de vaststelling van deze kadernota formeel de opdracht aan het college om binnen deze kaders het bestemmingsplan op te stellen. De directe aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan is de wettelijke plicht om een actueel bestemmingsplan voor het gebied te hebben. Actualisatie is ook nodig, omdat de

huidige bestemmingsplanregelingen verouderd en niet meer actueel zijn. Voor het gebied

gelden bovendien negen verschillende bestemmingsplannen, waardoor het juridisch kader erg versnipperd is. Een eenduidige en actuele regeling voor het plangebied is dan ook zeer

wenselijk. De ontwikkelingen waar het gebied nu en in de toekomst mee te maken heeft en zal hebben, zoals in Rotsoord of het Station Vaartsche Rijn, zijn ondergeschikt aan de

actualiseringslag. Dit betekent dat de voortgang van het bestemmingsplan en de planning niet wordt uitgesteld vanwege deze ontwikkelingen. Alleen indien de ontwikkelingen voldoende

uitgekristalliseerd zijn, worden deze in het bestemmingsplan meegenomen. Vertraging van het actualiseringsproces wordt daarmee voorkomen. De kaders voor het bestemmingsplan komen voort uit: -

knelpunten in de vigerende planregeling;

-

het vigerend beleid;

-

de te beschermen ruimtelijke kwaliteiten en de beperkingen van het gebied;

-

een werkwijze over hoe om te gaan met ontwikkelingen in het gebied en deze door te

-

vertalen in het bestemmingsplan;

de onderzoeksvragen: vragen die in het kader van het opstellen van het

bestemmingsplan moeten worden beantwoord (ter motivering van het plan).

De snelle lezer wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deze nota waarin de kaders zijn beschreven. Planning is dat eind 2009 het voorontwerpbestemmingsplan klaar is. Dit wordt vervolgens ter inzage gelegd voor inspraak. Na het verwerken van de inspraakreacties en de vooroverlegreacties van instanties stemt het college begin 2010 in met het ontwerpbestemmingsplan.

Daarna wordt het plan ter visie gelegd voor het geven van zienswijzen. Na de zomer van 2010 wordt het definitieve bestemmingsplan met de nota van zienswijzen ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg- Kadernota

2

StadsOntwikkeling

3

StadsOntwikkeling

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

5

6

Inleiding

6

1.1

6

Aanleiding en doel

Begrenzing en vigerende regelingen

7

2.1

Het plangebied

7

2.2

Vigerende regelingen in het plangebied

8

2.3

Functioneren vigerende bestemmingsplannen

9

Algemene beleidsuitgangspunten

10

3.1

Inleiding

10

3.2

Wetgeving en Rijksbeleid

10

3.3

Provinciaal en regionaal beleid

10

3.4

Gemeentelijk beleid

11

3.5

Juridisch-planologisch kader

16

Gebiedsbeschrijving

17

4.1

Inleiding

17

4.2

Historische achtergrond

17

4.3

Cultuurhistorische en archeologische waarden

18

4.4

Ruimtelijke hoofdstructuur

19

4.5

Functionele kenmerken

22

4.6

Ruimtelijke visies deelgebieden

22

De kaders van het bestemmingsplan

26

5.1

Inleiding

26

5.2

Uitgangspunten per gebied

27

Organisatie en planning

32

6.1

Bestuurlijke organisatie

32

6.2

Proces

32

6.3

Planning op hoofdlijnen

33

Bijlage: 1.

Overzicht oranje en rode ontwikkelingen.


4

StadsOntwikkeling

5

StadsOntwikkeling

1 Inleiding 1.1

Aanleiding en doel

Actualiseringopgave bestemmingsplannen

De actualisatie van de verouderde bestemmingsplannen heeft voor de gemeenteraad hoge prioriteit. In november 2003 heeft de raad de opdracht gegeven voor het actualiseren van een

groot

aantal

bestemmingsplannen,

waaronder

het

bestemmingsplan

Watervogelbuurt-

Hoograven-Tolsteeg. In het raadsbesluit is tot doel gesteld om voor 2011 de gehele gemeente Utrecht te voorzien van actuele bestemmingsplannen. Voor de haalbaarheid van deze actualiseringopgave is het van belang dat vooraf duidelijke kaders worden aangegeven.

Omdat actualisering van het bestemmingsplan van groot belang is, worden ontwikkelingen, waar het gebied nu mee te maken heeft en in de toekomst nog mee te maken zal hebben, in

beginsel niet meegenomen in het bestemmingsplan. De voortgang van het bestemmingsplan en de planning wordt niet uitgesteld om ontwikkelingen (alsnog) mee te kunnen nemen in het nieuwe bestemmingsplan. Alleen indien de ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn,

worden deze in het bestemmingsplan meegenomen. Niet-uitgekristalliseerde ontwikkelingen worden middels een apart planologisch traject gefaciliteerd.

Afbakening bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg In de voorliggende nota worden de kaders van het bestemmingsplan Watervogelbuurt-

Hoograven-Tolsteeg

aangegeven.

Deze

nota

stelt

de

raad

voorafgaand

aan

het

bestemmingsplanproces vast. Door het vaststellen geeft de gemeenteraad opdracht aan het college om de actualisering van het bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg op te starten. De bestemmingsplanopgave wordt hiermee duidelijk afgebakend. De kaders van het bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg bestaan uit: a. knelpunten in de vigerende planregeling (hoofdstuk 2);

b. vigerend beleid dat sturing geeft aan het bestemmingsplan (hoofdstuk 3);

c. te beschermen ruimtelijke kwaliteiten en de beperkingen van het plangebied (hoofdstuk 4); d. ontwikkelingen die doorvertaald kunnen worden naar een juridische regeling (hoofdstuk 5);

e. onderzoeksvragen, die in bij het opstellen van het bestemmingsplan beantwoord zullen worden (hoofdstuk 5). Het bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg richt zich op het beheer van de (huidige) ruimtelijke en functionele structuur van het gebied én de actualisatie van het ruimtelijk kader van het plangebied.


6

StadsOntwikkeling

2 Begrenzing en vigerende regelingen 2.1

Het plangebied

Het plangebied is hoofdzakelijk een woongebied in het zuidoosten van de stad Utrecht en omvat globaal gezien de wijken Watervogelbuurt, Hoograven en Tolsteeg. Het plangebied wordt begrensd door de Kromme Rijn aan de noordzijde, de Vaartsche Rijn en de Vaartse straat aan de westzijde, de rijksweg A12 aan de zuidzijde en de Waterlinieweg en de noord-zuid lopende spoorlijn (Hilversum-Culemborg) aan de oostzijde (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1 begrenzing plangebied Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg

7

StadsOntwikkeling

2.2

Vigerende regelingen in het plangebied

In figuur 2.2. en tabel 2.1 is een overzicht opgenomen van de vigerende bestemmingsplannen

gelegen binnen het plangebied. Bij inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vervangt dit bestemmingsplan deze plannen voor zover gelegen binnen het plangebied.

Figuur 2.2: vigerende bestemmingsplannen

bestemmingsplan

college-

besluit GS

Voorschriften voor de Bebouwde Kom 1958 (= VBK)

27-03-1958

14-07-1985

Kerksteeg- Abstederdijk bouwverbod

27-10-1960

13-02-1961

Tolsteeg uitbreidingsplan i.o.

17-11-1960

06-03-1961

Hoograven II

29-12-1960

23-10-1961

Rubenslaan bouwverbod Doortrekking

29-03-1962

27-10-1962

Hoograven I 1e algemene herziening

16-04-1964

10-03-1965

Hoograven- Tolsteeg

02-02-1979

29-04-1980

inclusief de 1e (1962), 2e (1966) en 3e herziening (1974)

raadsbesluit

Woonwagenstandplaatsen (Facet bestemmingsplan)

03-09-1998

01-12-1998

Lunetten

28-08-1974

18-03-1975

Tabel 2.1: Vigerende bestemmingsplannen


8

StadsOntwikkeling

2.3

Functioneren vigerende bestemmingsplannen

Watervogelbuurt

In het deelgebied De Watervogelbuurt zijn de VBK (1958), de Algemene Leefmilieuverordening (2006) en de bouwverordening (1999) van toepassing. De VBK bevatten geen regels over het bouwen en gebruik. Daarom worden bouwplannen in de VBK-gebieden getoetst aan de

voorschriften van de bouwverordening. Deze voorschriften zijn ruim en een specifieke stedenbouwkundige afweging bij ieder verzoek is telkens noodzakelijk. Dit kost veel tijd. Een

bestemmingsplan met een integrale stedenbouwkundige afweging waarbij aandacht is besteed aan de kenmerkende elementen en gebruiken in het gebied is dan ook wenselijk. Hoograven- Tolsteeg In de wijken Hoograven en Tolsteeg is voor het overgrote deel het bestemmingsplan

"Hoograven-Tolsteeg" van toepassing. Aan enkele deelgebiedjes van het bestemmingsplan is goedkeuring onthouden. Hier gelden nog de eerdere opgestelde bestemmingsplannen. De overige kleine plannen zijn recenter vastgesteld en betreffen plannen die zijn gericht op de ontwikkeling van een deelgebied(je). Daarnaast is er een parapluplan gemaakt voor de

woonwagenlocaties in Utrecht. Twee van de aangewezen locaties - te weten in de Vaartserijnstraat en Musketierlaan - liggen in dit plangebied.

Het bestemmingsplan "Hoograven-Tolsteeg" dateert uit 1985. De overwegende functie in het

gebied is wonen. In het gebied zijn zowel etagewoningen, wonen boven bedrijven als

eengezinshuizen met diepe tuinen aanwezig. Aan de westelijke randzone van het plan is met betrekking tot de bestemmingen Industrie I en BB2 goedkeuring onthouden. Ontwikkelingen van locaties met deze bestemmingen zijn veelal ten behoeve van woningbouw ingevuld middels partiële herzieningen. Ook de onderwijslocaties in het gebied zijn inmiddels achterhaald en ten behoeve

van

woningbouw

ingevuld.

Ondanks

de

vele

partiële

herzieningen

is

het

bestemmingsplan nog goed toepasbaar, al laat de ouderdom zich langzamerhand gelden. Het bestemmingsplan is erg gedetailleerd opgesteld, waarbij diverse gebruiksfuncties specifiek zijn

aangeduid. De vele partiële herzieningen in het gebied hebben er in geresulteerd dat het overzicht van de gebruiksmogelijkheden in het gebied ondoorzichtig is. Bij de actualisatie van

het bestemmingsplan is een goede inventarisatie van de aanwezige bedrijven met hun

milieucategorieën noodzakelijk. In het gebied zijn tenslotte veel verschillende soorten

dakopbouwen, dakkapellen, dakterrassen aanwezig. Dit komt de kwaliteit in het gebied niet ten goede. Er is behoefte aan een eenduidige visie hierover per deelgebied. Conclusie De bestaande bestemmingsplannen zijn 10 tot 50 jaar oud. Zij zijn over het algemeen nog

bruikbaar, maar zeer verouderd. Het is gewenst de verouderde regelingen te vervangen door een modern, toekomstgericht bestemmingsplan. In het nieuw op te stellen bestemmingsplan zal vanwege het behoud van de ruimtelijke kwaliteit terughoudend worden omgegaan met het opnemen van binnenplanse vrijstellingen, bijvoorbeeld voor het optrekken van de achtergevel.

Er zal dan ook voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan duidelijk standpunt moeten worden ingenomen over het al dan niet toelaten van extra bouwmogelijkheden. Zie hiervoor ook de onderzoeksvragen in hoofdstuk 5.

9

StadsOntwikkeling

3 Algemene beleidsuitgangspunten 3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op relevante wetgeving en rijks- provinciaal en gemeentelijk beleid: geen uitgebreide samenvattingen, maar een inventarisatie van wat relevant is voor het opstellen van een bestemmingsplan.

3.2

Wetgeving en Rijksbeleid

Een veelheid aan wetten zorgt voor de regelgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening. Bij het opstellen van het bestemmingsplan dient aan deze wetten voldaan te worden: −

Wet ruimtelijke ordening 2008;

−

Natuurbeschermingswet 1998;

−

Wet Milieubeheer 2008 (behelst o.a. milieusectoren water, lucht, bodem en geluid);

−

Nota Ruimte;

−

Wet op de archeologische monumentenzorg 2007;

−

Nota Mobiliteit;

−

Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen 2004;

−

Flora- en Faunawet 2002;

−

Randstad 2040.

3.3

Provinciaal en regionaal beleid

Streekplan Utrecht 2005-2015 1 ) en Regionaal structuurplan 2005-2015

Het plangebied Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg bestaat uit "stedelijk gebied" (zie figuur 3.1). Het noordwestelijk deel van het plangebied valt tevens binnen de inbreidingslocatie van de

binnenstad. Door middel van intensivering of functieverandering en/of stedelijke vernieuwing kunnen extra woningen worden gebouwd. Het accent komt meer en meer te liggen op bouwen

in hoge dichtheden. Aandacht voor behoud van de aanwezige specifieke waardevolle kwaliteiten blijft hierbij essentieel. De provincie geeft daarbij aan dat het mogelijk is te verdichten en toch

een ontspannen stad te houden met voldoende groen en ruimte. De vermenging van functies maakt de stad leefbaar.

1)

Het streekplan van de provincie Utrecht is op 1 juli 2008, bij de inwerkingtreding van de Wro, beleidsneutraal omgezet van streekplan naar een provinciale structuurvisie. Het streekplan heeft daarmee de status van een provinciale structuurvisie gekregen.

10

StadsOntwikkeling

Figuur 3.1 Uitsnede Streekplankaart

Figuur 3.2: Uitsnede Regionaal Structuurplan

Het Regionaal Structuurplan gaat in op kansen en bedreigingen die het beste op regionaal

niveau zijn op te pakken of te bestrijden. Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg bestaat voor een klein deel uit "stedelijk milieu" en voor het grootste deel uit "groen stedelijk/suburbaan

milieu" (zie figuur 3.2). Het "stedelijk milieu" staat voor een milieu met menging van functies met een sterk accent op wonen. Voorzieningen zijn vooral wijkgeoriënteerd. Het gebied heeft

een hoge dichtheid (40 woningen per hectare) en de bereikbaarheid via openbaar vervoer is

goed. In het "groen stedelijk/suburbaan milieu" heeft de woonfunctie een dominante rol en

bestaat er een relatief lage graad van functiemenging. Er zijn veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting aanwezig. Dichtheden variëren tussen 25 en 40 woningen per hectare. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, evenals het openbaar vervoer. Ter plaatse van de driehoek is een randstadspoorstation beoogd.

3.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030

De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en

de

Binnentuinen.

Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg

behoort

grotendeels

tot

de

Binnentuinen. Begraafplaats Soestbergen en het groen aan de Kromme Rijn maken deel uit van het Podium. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is: −

het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;

−

het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;

−

het zorg dragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De opgave voor de binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijk structuren. De woonfunctie domineert. Elementen van rust, sociale cohesie

en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hiervoor

leidend. Voor iedere wijk is een basispakket aan voorzieningen nodig (welzijnsvoorzieningen, winkelaanbod en speel- en recreatiezones). Kleinschalige functiemenging is mogelijk. Verkeer

11

StadsOntwikkeling

wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen afgehandeld. De ontwikkelingsrichting naar 2015 is vertaald in figuur 3.3. Te zien is dat Hoograven-Tolsteeg bestaat uit "stedelijk- groenstedelijk milieu" (geel). Dit woongebied kent een lage graad van functiemenging, waarbij het voorzieningenpakket is afgestemd op de wijk. Eventuele herstructurering vindt plaats met de oorspronkelijke maat en schaal als uitgangspunt.

De Watervogelbuurt is aangeduid als "gemengd stedelijk milieu". Dit woongebied kent meer functiemenging. Karakteristiek zijn de voorzieningenlinten op stedelijk niveau langs de belangrijke vervoersassen. Deze linten zijn de levendige aders in de rustige woonwijken.

Figuur 3.3: Uitsnede ontwikkelingsbeeld 2015

Wonen De beleidskaders voor wonen zijn vastgelegd in de nota Wonen naar Wens (2001) en de Visie Wonen 2030 (2003), waarin onder meer prioriteit wordt gegeven aan de woningproductie. De kwantitatieve woningbouwopgave is geformuleerd in het Actieprogramma Wonen. Het is van

belang dat het gebied aantrekkelijk blijft om in te wonen door gedifferentieerde woningen aan te bieden. Voor alle doelgroepen moet het mogelijk zijn om een passende woning te vinden:

betaalbare huurwoningen moeten in stand worden gehouden, terwijl tweeverdieners en vitale ouderen een passende woning moeten kunnen vinden. Bij nieuwe projecten moet worden

gekeken hoe deze kunnen bijdragen aan een betere balans in het woningaanbod. Hierbij dient ook het voorzieningenniveau aan te sluiten. Het actieprogramma Utrechtse Koopstarters uit

2006 toont aan dat het aanbod voor starters structureel laag is. Jaarlijks zijn 400 woningen nodig voor koopstarters. In de nota Bouwen aan Wonen (2006) en in het collegeprogramma is

vastgelegd dat van de totale nieuwbouw in de stad 40% sociale huur- en koop gerealiseerd dient te worden.

Monumenten Het gemeentelijk monumentenbeleid "Beheer van de chaos der eeuwen" (2004) is gebaseerd op

drie pijlers. De eerste pijler betreft het stimuleren van restauratie en onderhoud van de beschermde monumenten, de tweede het gebruikmaken van de cultuurhistorische waarden bij het maken van ruimtelijke plannen in de stad en tot slot is er het beheer van de archeologische ondergrond en de bekostiging van archeologisch onderzoek. Met name de tweede en derde

pijler zijn voor het bestemmingsplan van belang: het monumentenbeleidsplan geeft aan dat


12

StadsOntwikkeling

cultuurhistorische en archeologische waarden in de besluitvorming een duidelijke plek moeten houden in de ruimtelijke ordening. Archeologie

Doel is het beschermen van het archeologisch erfgoed in een vroeg stadium van de ruimtelijke ordening. De initiatiefnemer van een project waarbij bodemverstoring plaatsvindt moet rekening

houden met de aanwezige archeologische waarden. Hij is verantwoordelijk voor het archeologisch onderzoek, moet hiervoor een gespecialiseerd bureau inschakelen onder het principe 'de veroorzaker betaalt'. Voorafgaand aan de bodemingreep gaat de gemeente na wat de archeologische status is van de locatie en welke verplichtingen/vervolgstappen hieraan zijn verbonden. In het bestemmingsplan worden de archeologische waarden als zodanig bestemd.

Volgens de IKAW-kaart (= Indicatieve Kaart Archeologische Waarden) liggen in het plangebied

gebieden met 'te verwachten archeologische waarde' en 'te verwachten hoge archeologische waarde'. Onderzocht zal worden hoe hiermee precies in het bestemmingsplan wordt omgegaan.

Figuur 3.4 Indicatieve kaart: archeologische verwachting, archeologische monumenten

Detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels', 2000

Bewoners willen het liefst op één plek alle boodschappen doen. Om voor alle bewoners winkels bereikbaar en de kwaliteit toereikend te houden kiest de gemeente ervoor om de detailhandel zoveel mogelijk te concentreren op een beperkt aantal, verspreid over de stad liggende,

locaties. Deze locaties zijn hiërarchisch van opzet: het stadscentrum vormt qua omvang en verscheidenheid

in

aanbod

én

bovenregionale

functie

de

top.

Daaronder

liggen

de

stadsdeelcentra, de wijkcentra en de buurtcentra (kleinschalig, aanbod gebaseerd op dagelijkse

voorzieningen en bedoeld voor direct omwonenden). Nieuwe detailhandelsvoorzieningen buiten de genoemde centra staat de gemeente niet toe, omdat dit het draagvlak voor de centra afzwakt waardoor hun voortbestaan wordt bedreigd. In het plangebied is een wijkwinkelcentrum en een

buurtwinkelcentrum aanwezig, respectievelijk Smaragdplein en 't Goylaan. Nieuwe centra zijn niet gepland.

13

StadsOntwikkeling

Horeca Recentelijk is het ‘Ontwikkelingskader Horeca’ opgesteld. Het doel hiervan is het formuleren van de richting waarop en de kaders waarbinnen de horecasector zich kan ontwikkelen. De oosterwesterkade is een poortgebied naar de binnenstad. Langs deze kade sieren cafés, restaurants

en winkels het straatbeeld. Het gebied is aantrekkelijk voor verschillende horeca en nieuwe concepten.

Bij

deze

entreezone

past

een

begeleidend

voorzieningenaanbod.

Het

Ontwikkelingskader geeft tevens aan dat er ruimte is voor versterking van de horecafunctie in de wijk-, buurtwinkelcentra en voorzieningenstrips.

De nota ‘Weltrusten, Hotelnota Utrecht 2000-2004’ concludeert dat de hotellerie in Utrecht goed functioneert, maar te eenzijdig is. Het duurdere en luxere segment (4-5 sterren) is in

vergelijking tot de andere grote steden oververtegenwoordigd. Dit heeft als gevolg dat een deel van de toeristen geen toereikend hotel kan vinden. De gemeente wil daarom ook inzetten op de ontwikkeling van 1-3 sterrenhotels. In het plangebied biedt het deelgebied de Vaartsche Rijn

een goede locatie voor dit soort ontwikkelingen. In 1998 heeft het college besloten om Bed & Breakfast binnen de woonfunctie onder een aantal voorwaarden toe te staan. De gemeente is

gestart met het opstellen van nieuw hotelbeleid voor de periode tot 2015. In de hotelbeleidsvisie wordt de ambitie geformuleerd om de vestigingsmogelijkheden voor bed & breakfast-gelegenheden verder te verruimen. Zaalverhuur in historische panden met een maatschappelijke functie

In Utrecht bevinden zich enkele panden met historische waarden waar - ten behoeve van de exploitatie van een gebouw (o.a. onderhoud) - naast de hoofdfunctie, soms ook zaalverhuur voor horeca-achtige activiteiten aan bedrijven en particulieren plaatsvindt. Er zal worden bezien

of in de monumentale gebouwen in het plangebied dergelijke nevenfuncties ook toegelaten

kunnen worden. Alleen gebouwen die op dit moment één van de volgende hoofdfuncties hebben komen hiervoor in aanmerking: − − −

openbare dienst (overheidsgebouwen);

culturele bestemming (onder andere musea); godsdiensthuizen (waaronder kerken die op dit moment geen directe religieuze functie meer

hebben); −

universiteitsbestemming.

De horeca-achtige activiteiten waarvoor zaalruimte wordt verhuurd betreffen uitsluitend zakelijke bijeenkomsten, vergaderingen, productpresentatie (waaronder modeshows), diners,

recepties en andere particuliere bijeenkomsten in besloten kring. Grootschalige en luidruchtige feesten passen hier niet in. Groenstructuurplan Utrecht (2007)

Het Groenstructuurplan heeft tot doel het behoud en de ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen. Tot 2011 liggen de prioriteiten bij het aanleggen van recreatiegebieden aan de

rand van de bebouwde kom, de realisatie van de 1e fase van het Leidsche Rijn Park en het versterken van de groenstructuur in wijken van het Grote Steden Beleid. In het plangebied worden de twee begraafplaatsen als bestaand en te behouden stedelijk groen beschouwd. Langs

de Vaartsche Rijn (bestaande hoofdverbinding) is de ambitie om nieuw wandel- en fietsverbindingen aan te leggen om de bereikbaarheid van groen in en om Utrecht te vergroten. Ook wordt de inrichting en vormgeving van het groen langs deze waterweg verbeterd. Water

Met het opstellen van het Waterplan Utrecht is afgesproken te streven naar een watersysteem voor de toekomst, dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts

grondgebied. Er zijn afspraken gemaakt voor het terugdringen van de verontreiniging van het


14

StadsOntwikkeling

oppervlaktewater en de veranderde waarden van het water voor de stad beter te benutten. Uit de visie "Duik in Utrecht" (2009) blijkt dat het gewenst is om aan de Oosterkade een

afmeer/opstapplaats voor de recreatievaart te realiseren. Ook gaat de visie in op "waterspots": locaties aan het water waar horecaondernemingen een terras aan het water kunnen leggen, zodat boten kunnen aanmeren en gebruik maken van de voorzieningen langs de Oosterkade. Welstandsnota Utrecht, 2004 In de 'Welstandsnota Utrecht, 2004' worden onder andere de te behouden kwaliteiten per deelgebied aangegeven. Daarnaast worden in de welstandsnota gebieden aangewezen die

'behouden' moeten worden en gebieden aangewezen die met 'respect' moeten worden behandeld. De twee begraafplaatsen in het plangebied zijn aangewezen als te 'behouden' gebieden. De gebieden die met respect worden behandeld zijn de Ooster- en Westerkade, de

groenstructuur in Hoograven en een aantal kenmerkende bouwblokken. Met respect behandelen betekend dat het behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek centraal staat. Discussienota Binnenstad Medio 2007 is de discussienota Binnenstad door de raad vastgesteld. In deze discussienota

wordt een aantal dynamische deelgebieden onderscheiden. Een van deze deelgebieden is deelgebied zuid (zie afbeelding). Een mix van relatief kleinschalige functies is een belangrijk

kenmerk van dit gebied. Door de aanleg van station Vaartserijn en de ontwikkeling van Rotsoord komt er naar verwachting meer druk op dit gebied en worden met name de Ooster- en Westerkade naar verwachting intensiever benut. Dit heeft consequenties voor de functies die in dit gebied zouden moeten worden toegestaan.

Figuur 3.5: Discussienota Binnenstad, deelgebieden

15

StadsOntwikkeling

Overige beleidstukken: -

Nota Woonbotenbeleid 2006

-

Parkeren, een kwestie van Kiezen 2003

-

Beleidsnota externe veiligheid

-

Milieubeleidsplan

-

nota Speelruimte "Geef jeugd de ruimte" 2009

-

3.5

Parkeernormen 2004

strategisch kader functiemenging en kleinschalige bedrijfshuisvesting 2000 Geluidsnota

Waterplan Utrecht

Juridisch-planologisch kader

Wet ruimtelijke ordening De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen

waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) richtlijnen (in vorm van bindende afspraken) waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi. Grondexploitatie Uit de wet ruimtelijke ordening vloeit voort dat de gemeente verplicht is kostenverhaal toe te passen. Er zal daarom moeten worden overlegd met de afdeling Grondzaken om na te gaan op welke wijze de grondexploitatie een plaats krijgt in het bestemmingsplan. Dat kan door een

overeenkomst te sluiten over kostenverhaal met de initiatiefnemer of door het opstellen van een exploitatieplan. Bij de keuze voor een overeenkomst zal deze gesloten moeten zijn voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Als een exploitatieplan moet worden opgesteld, zal dat tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage moeten worden gelegd en ook gelijktijdig met het bestemmingsplan moeten worden vastgesteld door de raad. Overige wetgeving Het bestemmingsplan is een besluit van een bestuursorgaan dat naast de specifieke eisen

ingevolge de Wro en het Bro, ook moet voldoen aan eisen die de Algemene wet bestuursrecht stelt. Dit betekent een zorgvuldige voorbereiding, een draagkrachtige motivering, inzicht in de uitkomsten van de vereiste belangenafweging en voldoende rechtszekerheid. Handboek bestemmingsplannen gemeente Utrecht De gemeente Utrecht hanteert het Handboek bestemmingsplannen gemeente Utrecht. Het

Utrechtse Handboek is een dynamisch handboek dat op basis van praktijkervaringen en nieuwe inzichten

(jurisprudentie,

wetgeving)

wordt

aangepast.

Het

geeft

de

opbouw

van

bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting aan. Daarnaast werkt de gemeente Utrecht met 'de Utrechtse Leest'. In dit handboek zijn modelvoorschriften opgenomen.


16

StadsOntwikkeling

4 Gebiedsbeschrijving 4.1

Inleiding

Om een goed beeld te krijgen van het plangebied Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg zal in de onderstaande paragraaf een korte toelichting worden gegeven op de ruimtelijke historie van

het plangebied. In het plangebied is een aantal deelgebieden te onderscheiden op basis van specifieke ruimtelijke en functionele kenmerken. Dit hoofdstuk gaat nader in op deze specifieke ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten van deze deelgebieden. Daarnaast wordt een doorkijk gegeven naar de beoogde ontwikkeling van het plangebied.

4.2

Historische achtergrond

Figuur 4.1: Gebiedsindeling

Tot 1940

Utrecht groef na verkrijgen van de stadsrechten, in 1148 een nieuwe verbinding met de Lek: de Vaartsche Rijn. De Vaartsche Rijn sloot aan op de Oudegracht en de stadsbuitengracht. Op dit punt kwamen meerdere belangrijke routes bijeen. Net buiten de stadspoort was een ruim plein,

het Ledig Erf, gelegen. Voor de stadspoort ontstond een voorstad die huisvesting bood aan

stedelijke functies als overslag, horeca en wonen. De Vaartsche Rijn was een uitstekende aanvoerroute voor agrarische producten en bouwmaterialen voor de stad. Toen in de 19e eeuw

Utrecht sterk begon te groeien waren het de steenbakkerijen langs de Vaartsche Rijn die de stad van bouwstenen voorzagen. Zo kwam hier al vroeg de industrie in ontwikkeling. In samenhang

17

StadsOntwikkeling

met de ontwikkeling van bedrijfsgebouwen langs de Vaartsche Rijn, worden vele kleine arbeiderswoningen gebouwd. Als antwoord op de dichtbebouwde arbeidersbebouwing worden in

het noordelijk deel van het plangebied diverse hofjes gebouwd. De Gansstraat was een belangrijke uitvalsweg en bestond uit eenlaagse woningen, horeca en blekerijen. De

begraafplaatsen en de gevangenis werden in de 19e eeuw direct buiten de stad gevestigd. De spoorlijnen Utrecht-Den Bosch (1868) en Utrecht – Arnhem (1845) kwamen op de grens van de

middeleeuwse voorstad en het (dan nog) achterliggende platteland. De singelrand transformeert pas in het derde kwart van de 19e eeuw tot een aaneengesloten bebouwing van luxe

herenhuizen. In de jaren '20 en '30 van de 20e eeuw ontwikkelde de Westerkade zich tot een winkelgebied. Met de verhoging van de spoorlijn werd de huidige wijk Watervogelbuurt visueel afgescheiden met de rest van het plangebied. Tussen de spoorlijn en de Gansstraat werd in de jaren '30 de woonbuurt Watervogelbuurt aan weerszijde van de Albatrosstraat gebouwd. In Oud Hoograven worden in deze periode maar liefst 2.800 woningen gerealiseerd (zie figuur 4.1). Naoorlogse periode Nieuw Hoograven en Tolsteeg zijn vlak na de oorlog gerealiseerd. Tot 1954 maakten de wijken

Hoograven en Tolsteeg deel uit van de toenmalige gemeente Jutphaas. Tussen 1954 en 1960 werd het gebied in vrij snel tempo met woningen volgebouwd. Na de bouw van Hoograven werd

de Albatrosstraat via een brug over de Kromme Rijn verbonden met de Venuslaan. De diversiteit aan functies in de Watervogelbuurt verdween: de kleinschalige nijverheid van de achterterreinen aan de Oosterkade, en met name de Gansstraat raakte zijn grote diversiteit aan winkels, horeca en maatschappelijke functies kwijt. Het Ledig Erf werd steeds meer alleen nog een verkeerssleuf.

4.3

Cultuurhistorische en archeologische waarden

Door de rijke historie zijn in het plangebied monumenten, cultuurhistorische en archeologische locaties te vinden. MIP-panden en monumenten

Er bevinden zich diverse MIP(Monumenten Inventarisatie Project)-panden in het plangebied. Deze panden zijn niet wettelijk beschermd, maar hebben wel cultuurhistorische waarde waar zorgvuldig mee omgesprongen moet worden. De rijksmonumenten zijn geconcentreerd in de Watervogelbuurt. De gemeentelijke monumenten zijn verspreid over het gehele plangebied. Beschermd stadsgezicht

De kades van de stadsbuitengracht (de noordwesthoek van het plangebied) vallen onder de beschermingszone van het beschermd stadsgezicht. De aanwijzing trad in 1976 in werking en dient om de historische stedenbouwkundige structuur en het historische stadsbeeld zo goed mogelijk te beschermen. Archeologische waarden

Voor het noordelijk, westelijk deel en een strook door het zuidelijk deel van het plangebied moet rekening worden gehouden met de archeologische waarden. Bij de Oosterkade zijn in 2004 vondsten van middeleeuwse pottenbakkers gedaan. In Oud Hoograven zijn sporen van de Oude

Hollandse Waterlinie terug te vinden. De langgerekte groenstrook aan de Julianaweg in Oud Hoograven, was voorheen een inundatiekanaal. Het inundatiekanaal werd gebruikt om militair

tactische redenen. Langs de Vaartsche Rijn ligt een strook waar de verwachtingswaarde hoog is.

Daarnaast is in het zuiden van het plangebied een steenovenruïne (eind 19e eeuw) en een oude Romeinse route gelegen.


18

StadsOntwikkeling

4.4

Ruimtelijke hoofdstructuur

Het plangebied kent een aantal "hoofddragers" van bovenwijksniveau, de Vaartsche Rijn, de oostwest gelegen spoorlijn, de Catharijnesingel en 't Goylaan. Daarnaast zijn de Westerkade, de Albatrosstraat, de Gansstraat, de Kromme Rijn, de Briljantlaan, de Diamantweg, de W.A. Vultostraat en de Constant Erzeijstraat belangrijke dragers van het plangebied (zie figuur 4.2).

Er zijn een drietal barrières; de autosnelwegen met flinke groenstroken aan de oost en zuidzijde

en de oostwest gelegen spoorlijn tussen de Watervogelbuurt en Tolsteeg. Door de snelwegen is er weinig direct contact met de aangrenzende gebieden. Het spoor vormt een barrière tussen de Watervogelbuurt en Tolsteeg.

Figuur 4.2: Hoofddragers plangebied

Figuur 4.1: Gebiedsindeling in vlakken

Het plangebied is onderverdeeld in vijf gebieden: 1. Watervogelbuurt, 2. Oud Hoograven, 3. Nieuw Hoograven en Tolsteeg, 4. Vaartsche Rijn strook en 5. Rijksweg A12 (zie figuur 4.3). 1. Watervogelbuurt

In dit gebied zijn zes eenheden te onderscheiden (zie figuur 4.4). 1. Het deel rond de Vaartsche Rijn, waar het verkavelingpatroon is verbonden met de oude structuren. De verkaveling wordt

gekenmerkt door diepe percelen van diverse breedte en diversiteit in de bouwvolumes. Dit gebied kenmerkt zich door een menging van bebouwing en functies aan de kades en de kop van de Gansstraat en de stegen naar de achterterreinen. 2. De Watervogelbuurt uit de jaren '30

kenmerkt zich door gesloten bouwblokken en de rustige woonstraten deels met voortuinen. 3. De stadsvernieuwing- en stedelijke invullingen langs de kromme Rijn, waarvan de randen het

karakter van de lange lijnen Gansstraat en Kromme Rijn ondersteunen. Deze deelgebieden zijn

naar binnen gekeerd met elk hun eigen karakter. 4. De stadsvernieuwing aan de Bleekstraat is een bouwblok rond een openbaar binnenterrein. 5. De begraafplaats met zijn Lommerrijke sfeer. 6. Het Oude Houtense pad, een vroegere lange lijn, kenmerkt zich door losse bebouwing die varieert van bijzondere functies tot hovenierswoningen en arbeiderswoningen.

19

StadsOntwikkeling

Figuur 4.4: Watervogelbuurt

Figuur 4.5: Oud Hoograven

2. Oud Hoograven Oud

Hoograven

(zie

figuur

4.5)

bestaat

uit

langgerekte

gesloten

bouwblokken

van

eengezinswoningen met kap. De eengezinswoningen zijn gesitueerd langs de rechte noordzuid gerichte straten: de Julianaweg, de Burgemeester Hooft Graaflandstraat, de Constant Erzeijstraat,

de W.A. Vultostraat en enkele kortere straten ten zuiden van het Smaragdplein. De Julianaweg is de centrale openbare ruimte in deze buurt. De groene middenberm is het gedempte inundatiekanaal. Op veel plaatsen worden de woonhuizen gebruikt als winkel, klein bedrijf of

beroep aan huis. Veelal zijn de achtererven daarbij bebouwd. Oorspronkelijk zijn de

dwarsstraten hiervoor bedoeld, de panden op de kopse kanten van de gesloten bouwblokken waren voorzien van winkel- en bedrijfsruimten. 3. Nieuw Hoograven en Tolsteeg

Nieuw Hoograven en Tolsteeg bestaan uit clusters van eengezinswoningen en gestapelde woningen met relatief veel semi-openbaar groen (zie figuur 4.6). Het gaat hier voornamelijk om

zogenaamde "stempels" van naoorlogse woningbouw. Dit zijn samenhangende composities van verschillende typen bebouwing (zowel eengezinswoningen in rijtjes als meergezinswoningen in portieketagewoningen) die herhaald worden tot één groter geheel. De meergezinswoningen hebben vaak open, gemeenschappelijke tuinen, maar soms is er sprake van privé tuinen bij de

benedenwoningen. De stempels zijn min of meer als losse eenheden neergelegd, aangevuld met

bebouwingsvelden, en van elkaar gescheiden door infrastructuur en de groenstructuur. Deze groenstructuur bestaat uit een singel, en de overgangszone naar de Waterlinieweg (waarin zich ook een grote begraafplaats bevindt). De stempels zijn door verschillende architecten uitgewerkt en hebben daardoor een verschillend uiterlijk en karakter. Ondanks de verschillende

architectuurstijlen oogt de buurt als een eenheid. De bebouwingsvelden bestaan enerzijds uit voorzieningen die gegroepeerd zijn, anderzijds uit een aantal woonbuurtjes met een afwijkend

karakter. Dit zijn de flats aan het Tolsteegplantsoen, de Bokkenbuurt, de woningen rondom het Looplantsoen en de laagbouw ten zuiden van het Kastelenplantsoen.


20

StadsOntwikkeling

Figuur 4.6: Nieuw Hoograven en Tolsteeg

Figuur 4.7: Vaartsche Rijnstrook

4. Vaartsche Rijnstrook In de Vaartsche Rijn strook is eveneens sprake van clusterbouw. Hier zijn, in tegenstelling tot

Nieuw Hoograven-Tolsteeg, in zich zelf gekeerde eilanden met geringe samenhang met hun omgeving te vinden (zie figuur 4.7). Het gaat hier om bebouwing met een grote mate van variatie in typologie en functie. Er zitten zowel woningen als bedrijven, voorkanten en achterkanten en veel verschillen in maat en schaal. De functies worden afgewisseld door

plantsoenen. Dit zijn de plekken waar de oever ook toegankelijk wordt, meestal is de oever slechts bereikbaar vanaf het terrein van de afzonderlijke functies. Het noordelijke deel van de Vaartsche Rijnstrook staat bekend als Rotsoord. Dit gebied heeft een lange cultuurhistorische

geschiedenis en vormt daarmee een eigen ruimtelijke eenheid binnen de Vaartsche Rijnstrook.

Het is een gebied met een eigen karakter, door de bijzondere bebouwing en groenelementen (dierenweide, boomgaard, vogelopvang en volkstuinen. 5. Rijksweg A12

Het deel van de Rijksweg A12 ten zuiden van

Hoograven

valt

binnen

de

gemeentegrens en is daarmee het vijfde deelgebied. Hiertoe behoort de snelweg en zijn bermen.

Figuur 4.8: Rijksweg A12

21

StadsOntwikkeling

4.5

Functionele kenmerken

Watervogelbuurt

Deze buurt is voornamelijk een woonbuurt, waarvan de Watervogelbuurt met boven- en benedenwoningen uit de jaren '30 nog steeds zeer geliefd is. De Gansstraat was van oudsher een straat met verschillende functies naast wonen. Dit komt weer terug. Hier zijn eveneens bijzondere

functies

gevestigd

zoals

observatiekliniek Pieter Baan Centrum.

begraafplaats

Soestbergen

en

de

psychiatrische

Het deel rond de Vaartsche Rijn is zich aan het ontwikkelen als uitloopgebied van de binnenstad. Dit gebied kenmerkt zich door een menging van bebouwing en functies (waaronder detailhandel, horeca, ambachtelijke bedrijven en wonen) aan de kades en de kop van de Gansstraat. Oud Hoograven

Oud Hoograven is voornamelijk een woonbuurt. Het relatief aantrekkelijke woonmilieu wordt bepaald door eengezins-koopwoningen met een karakteristieke erkeruitbouw. Niettemin

veroorzaken de geringe afmetingen van deze woningen, waardoor ze door de meeste gezinnen te klein worden bevonden, een grote doorstroming. Op veel plaatsen worden de woningen gebruikt als winkel, klein bedrijf of werken aan huis. Nieuw Hoograven/Tolsteeg Net als Oud Hoograven is Nieuw Hoograven / Tolsteeg een woonbuurt. Afwijkend gebruik van de woningen komt hier zelden voor. De woningbouw in dit deel van Zuid is hoofdzakelijk het werk

van corporaties en bevat veel sociale huurwoningen. De voorzieningen in de wijk zijn clusters

van winkels, zorg/maatschappelijke voorzieningen of scholen. Waarbij winkels en zorg gecombineerd worden met wonen erboven. Vaartsche Rijnstrook

In de Vaartsche Rijnstrook worden woonbuurtjes afgewisseld met bedrijvigheid en openbaar groen. De bereikbaarheid van de bedrijven aan de Vaartsche Rijnstrook is vanwege de smalle woonstraten zeer matig. Daarnaast zijn er een sporthal, sportvelden, een school (ROC) en een roeivereniging te vinden. Rijksweg A12

Dit is de snelweg met zijn bermen. Deze rijksweg heeft zowel een plaatselijke, regionale als landelijke functie.

4.6

Ruimtelijke visies deelgebieden

Voor een groot deel van het plangebied zijn relevante ruimtelijke visies opgesteld: Visie watervogelbuurt, Beeldkwaliteitplan Hoograven, Visie Vaartsche Rijnstrook en Ruimtelijke visie

Rotsoord. De visies vormen een kader voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het betreffende deelgebied. De voorgestelde ontwikkelingen of ontwikkelingsrichtingen worden enkel

vertaald

in

het

(actualisering)bestemmingsplan

waneer

deze

voldoende

zijn

uitgekristalliseerd. Hier wordt nader op ingegaan in hoofdstuk 5. Visie Watervogelbuurt (2001)

De visie concentreert zich op het versterken van de historische lange lijnen. Door het gebied loopt een aantal lange (historische) lijnen (Gansstraat, Vaartsche Rijn en Kromme Rijn) van buiten

de stad naar binnen. Deze lijnen zorgen eveneens voor de verbinding van het plangebied aan

22

StadsOntwikkeling

zijn omgeving. Ze bepalen heel sterk het karakter van het gebied. Daarnaast wordt gestreefd naar het versterken van de leefbaarheid in het gebied. In het gebied vinden een drietal veranderingen plaats als gevolg van de groei van de stad. -

De Ooster- en Westerkade veranderen langzaam in een binnenstedelijk gebied. In dit gebied

zal de functiemenging steeds groter worden met het station boven de Vaartsche Rijn als beëindiging. Het is hiervoor nodig te zorgen voor een goede bereikbaarheid met de auto en

de fiets. In dit deel is het ook van groot belang dat de historische structuur met stegen naar het achtergebied wordt versterkt. -

Het Ledig Erf krijgt zijn positie weer terug als plein. Het is een unieke plek waar alle lange

lijnen bij elkaar komen. Tevens vormt deze plek de overgang van de oude voorstad naar de

binnenstad en visa versa. Het vergroten van de verblijfswaarde van het Ledig Erf is van essentieel belang voor zowel een goede aanhechting van de wijk aan zijn omgeving als voor het functioneren van het gebied als uitloper van de binnenstad. Hiervoor dient het Ledig Erf

verkeersluwer en heringericht te worden. Dit is mede mogelijk omdat de HOV-bussen over de busbaan langs het spoor gaan rijden. -

De geplande bundel van infrastructuur (Randstadrail en Hoogwaardig Openbaar Vervoer

baan) heeft een behoorlijke impact om zijn omgeving. Belangrijk is dat deze goed wordt ingepast in de wijk.

Figuur 4.7: Watervogelbuurt, gewenste ruimtelijke opbouw en ontwikkelingen.

Beeldkwaliteitplan Hoograven

Het beeldkwaliteitplan doet, naast een morfologische analyse van de wijk en de samenhang tussen bebouwing en openbare ruimte, uitspraken over versterking van de hoofdstructuren (Vaartsche Rijnstrook en de 't Goylaan) en over de gewenste beeldkwaliteit van de ontwikkellocaties uit het Wijkontwikkelingsplan (WOP). Om het contrast met de oever aan de

overzijde (Rivierenwijk) te behouden zou de open structuur van de Vaartsche Rijnstrook

gehandhaafd moeten blijven (geen wandvorming). De oever van de Vaartsche Rijn zou zo veel mogelijk openbaar toegankelijk moeten zijn, met name ten zijden van de "t Goylaan (fietsverbinding met Nieuwegein). De 't Goylaan is de hoofdentree van de wijk, maar ook een

drager van bovenwijkniveau, die scheidend werkt tussen noord en zuid Hoograven. De weg doorkruist de drie gebieden in Hoograven (Vaartsche Rijnstrook, Oud Hoograven en Nieuw Hoograven / Tolsteeg) wat een gefragmenteerd beeld oplevert. Deze twee aspecten zouden

opgelost kunnen worden door de weg als één geheel (ruimtelijk en functioneel) in te richten. Een

23

StadsOntwikkeling

functioneel knooppunt bevordert de samenhang tussen noord en zuid, en één duidelijk profiel gaat de fragmentering in oost-west richting tegen. Visie Vaartsche Rijnstrook (2003)

In de visie is de gewenste hoofdstructuur aangegeven. Deze structuur vormt het raamwerk waarbinnen de veranderingen kunnen plaats vinden.

Figuur 4.8: Vaartsche Rijnstrook, gewenste hoofdstructuur.

Van belang zijn een zestal aspecten: 1. de route naar de stad zichtbaar maken door verkleining van de bebouwingskorrel: hoe dichter bij de binnenstad, hoe kleiner de korrel;

2. handhaven van (historische) dwarsrelaties tussen het water en de wijk,

3. versterking van de identiteit aan het water en de relatie met het achtergebied, 4. versterken pluriform karakter,

5. behoud historische structuren en elementen, 6. samenhang tussen water en groen en het zoeken naar recreatief medegebruik. Er zijn zeven gebieden omschreven waarvan er drie consoliderend zijn en waar er bij vier naar ontwikkeling binnen de hoofdfunctie wordt gestreefd (zie figuur 4.9). Consoliderend zijn de

gebieden ten zuiden van Rotsoord (2), rondom de sporthal (3) en het Hamerplantsoen (5). In Rotsoord (1) wordt een sterk gevarieerd functiepatroon nagestreefd, multifunctioneel en intensief. Rondom de Brasemstraat (gebied 4) is een ontwikkeling wenselijk met functies die recht doen aan de ligging aan de entree van de wijk. Ten zuiden van Hamersplantsoen (6)

openbaar maken van oevers en maatschappelijke functies toevoegen en tot slot gebied 7 het Liesbospark versterken van de sportfunctie.


24

StadsOntwikkeling

Visie Rotsoord (2006) Door ontwikkeling van het station Vaartsche Rijn heeft dit stuk veel potentie. Bij de ontwikkelingen in deze strook is het van groot belang dat het industrieel erfgoed zichtbaar blijft.

Met de toekomstige ruimtelijke structuur komt Rotsoord weer aan de Vaartsche Rijn te liggen. Het gebied moet de culturele en creatieve hotspot van Utrecht worden. Een curve verbindt de strook die direct aan de Vaartsche Rijn ligt met de strook aan de Tolsteegzijde. De curve is een combinatie van de hoofdontsluiting en verblijfsgebied met plek voor parkeren en groen. De

structuur is aan het water meer geleed en geschikt voor functiemenging. Aan de Tolsteegzijde is de structuur minder geleed en meer geschikt voor de functie wonen in combinatie met groen. Er

wordt een recreatieve en functionele route naar de binnenstad gemaakt. Het contact met het water moet worden gemaakt door het openbaar maken van de oever in de vorm van een stenen kade.

Figuur 4.9: Ruimtelijke structuur Rotsoord

Visie Liesboschpark De visie geeft geen ruimtelijke aanwijzingen, maar sport en recreatie dienen in het Liesboschpark versterkt te worden.

25

StadsOntwikkeling

5 De kaders van het bestemmingsplan 5.1

Inleiding

Het bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg is een actualiseringplan. Het bestemmingsplan richt zich namelijk op het beheer en het vastleggen van de bestaande situatie

en de functionele en ruimtelijke structuur. Door middel van deze kadernota wordt duidelijkheid verschaft ten aanzien van: -

omgang met en eventuele bruikbaarheid van de vigerende bestemmingsregeling;

-

de beleidsstukken;

-

het uitgangspunt ten aanzien van ontwikkelingslocaties;

-

de te beschermen en versterken kwaliteiten van het gebied; een aantal onderzoeksvragen. Dit zijn kaders die nog nader onderzocht moeten worden.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de uitgangspunten (bouwstenen) uit deze kadernota voor het op te stellen bestemmingsplan. Deze bouwstenen worden gebruikt voor de uitleg en motivering van de keuzes die gemaakt zijn bij de bestemminglegging. Ontwikkelingen

Met behulp van het beslismodel (zie figuur 5.1) wordt onderscheid gemaakt in drie type ontwikkelingen: groene, oranje of rode. Toetsingscriteria zijn zowel stedenbouwkundig als juridisch-planologisch van aard. Groene ontwikkelingen worden direct doorvertaald in het bestemmingsplan. De oranje ontwikkelingslocaties kunnen in de loop van het planproces nog worden

doorvertaald

in

het

bestemmingsplan

via

een

directe

bestemming,

wijzigingsbevoegdheid of uit te werken bestemming. De 'rode' ontwikkelingslocaties worden

bestemd conform de vigerende bestemmingslegging of de bestaande/ legale situatie. Hiervoor zal

een

zelfstandig

bestemmingsplanproces

juridisch te

traject

voorkomen.

worden Gezien

doorlopen

het

relatief

om

vertraging

lange

tijdpad

van

van

het de

bestemmingsplanprocedure kunnen bepaalde ontwikkelingen tijdens het proces "verkleuren". In

paragraaf 5.1 zijn alleen de "groene" ontwikkelingen nader toegelicht. In bijlage 1 staan de "oranje" en "rode" ontwikkelingen.

Figuur 5.1: beslismodel en toetsingscriteria


26

StadsOntwikkeling

De locaties van alle ontwikkelingen in het plangebied zijn weergegeven in figuur 5.2, de overzichtskaart. De nummers in de figuur corresponderen met de nummers in de weergegeven uitgangspunten in paragraaf 5.2..

Groene ontwikkelingen 1. Van der Lindenterrein 2. Gansstraat 143 3. Onyxweg

4. Briljantlaan/ Diamantweg 5. Vicona

6. 't Hart van Hoogravennoord

7. Smaragdplein 8. Opaalweg/ Baden Powellweg

9. Groenplan

10. Hagesteinstraat 11. Diamantweg

12. Liesboschpark 14. Ledig Erf 5:

figuur 5.2: Ontwikkelingen in Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg

5.2

Uitgangspunten per gebied

A. Algemeen

Bruikbaarheid van de vigerende planregeling Het is gewenst de verouderde regelingen te vervangen door een modern, toekomstgericht bestemmingsplan. Er zal vooraf aan het opstellen van het bestemmingsplan duidelijk standpunt moeten worden ingenomen over het al dan niet toelaten van extra bouwmogelijkheden. Juridisch-planologisch (wijze van bestemmen) −

Het bestemmingsplan moet voldoen aan de wetgeving, waaronder de RO-standaarden 2008 (SVBP-, IMRO- en STRI2008). Daarnaast zal het handboek van de gemeente Utrecht en de Utrechtse Leest gehanteerd worden;

−

In de welstandsnota zijn gebieden aangewezen die 'behouden' moeten worden en gebieden

aangewezen die met 'respect' moeten worden behandeld. Voor de overige gebieden kan een meer flexibele regeling worden opgenomen; Aandachtspunten van het plangebied −

Milieu-impact (geluid en lucht) van onder meer A12, Waterlinieweg, W.A. Vultostraat en Constant ER Zeijestraat op het plangebied. (Actieplan Lucht Utrecht);

27

StadsOntwikkeling

−

Milieu-impact van het ten zuiden van het plangebied gelegen bedrijventerrein Liesbosch en BEFU;

−

Spanning tussen hoofdinfrastructuur en ontsluiting van de wijk, met daaraan gekoppeld de leefbaarheid van de wijk;

−

Parkeerdruk in Tolsteeg en Watervogelbuurt;

−

Kwaliteit van de net na de oorlog (WOII) gerealiseerde woningen (herstructureringsopgave).

Onderzoeksvragen −

Welke bouwhoogten worden leidend: uit het vigerende plan of nieuwe inventarisatie?

−

Hoe gaan we om met binnenplanse vrijstellingen waaronder het optrekken van de achtergevel?. Laten we extra bouwmogelijkheden toe, waardoor functies en bebouwing bewust toegelaten of uitgesloten worden?;

−

Waar in het plangebied is in stedenbouwkundig opzicht ruimte voor extra bouwlagen?

−

Wat is het standpunt ten aanzien van dakopbouwen en dakterrassen per deelgebied?

−

In welke deelgebieden mag eventueel woningsplitsing en -omzetting (bijvoorbeeld ten behoeve van studenten) plaatsvinden en wat is de ruimtelijke impact hiervan? En op welke schaal is dit al dan niet mogelijk?

−

In welke gebieden zijn de cultuurhistorische waarden dermate hoog, dat aanvullende, beschermende regels in het bestemmingsplan moeten worden opgenomen?

−

Zijn er (openbare) gebouwen waar in de toekomst een functieverandering wordt verwacht en gewenst is (evt. qua gebruik breder bestemmen)?

−

Hoe kan de groenstructuur in het plangebied versterkt worden?

−

Hoe regelt het bestemmingsplan bescherming voor de groene binnenterreinen?

−

Is het gewenst zaalverhuur in historische panden met een maatschappelijke functie toe te

staan? −

In het gebied zitten tussen de woonlocaties horecabedrijven die zich mogelijk niet verhouden

tot de omgeving. Moet gekozen worden voor een uitsterfregeling? −

Op welke wijze wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan zeker

gesteld (grondexploitatie)? −

Is het gewenst om locatie-eisen op te nemen waarin een % sociale woningvoorraad

−

Hoe wordt voldaan aan de nota Speelruimte 2009, in het bijzonder hoe voorziet het

kopgenomen kan worden op basis van de Wro?

bestemmingsplan in voldoende speelruimte in de wijk?

B. Watervogelbuurt Vigerend beleid dat sturing geeft aan het bestemmingsplan Door

middel

van

functiemening,

herontwikkeling

en

verdichting

zal

het

deelgebied

Watervogelbuurt (vooral de Ooster- en Westerkade) gaan fungeren als overgangszone tussen de

binnenstad en de achterliggende wijken. Daarbij worden ook nieuwe functies mogelijk gemaakt. Aandacht voor behoud van de aanwezige kwaliteiten, waaronder de historische structuur, is hierbij essentieel.

Te beschermen huidige ruimtelijke kwaliteiten −

de MIP-panden en monumenten waaronder de begraafplaats;

−

de kades van de Stadsbuitengracht (beschermd stadsgezicht);

−

de nog zichtbare oude structuren, waaronder de vroegere lange lijnen;

−

vooroorlogse boven-benedenwoningen uit de jaren ’30;

−

de dorpse sfeer aan het Oude Houtensepad;

−

hofjes en stegen in de Watervogelbuurt.


28

StadsOntwikkeling


Hoe gaan we om met de bouwvolumes en het al dan niet mengen van functies aan de Oosteren Westerkade (aansluiting bij regeling functiemenging van bestemmingsplan Binnenstad)?

−

In welke deelgebieden en waar moet ruimte worden geboden voor het ontwikkelen van horeca?

−

Is het gewenst om ruimte te bieden aan Bed&Breakfast en hotels ter versterking van de binnenstad? En zo ja waar en hoeveel?

−

Hoe lossen we de parkeerdruk op?

−

Hoe gaan we om met de behoefte aan bouwen van terrassen op het water?

−

Zijn er binnenterreinen in het plangebied waar terughoudend (terughoudender dan de

normale erf- en tuinregeling) moet worden omgegaan met de bebouwingsregeling (afweging bestemming Wonen zonder bouwvlak of specifieke bestemming Tuin ter plaatse van hof/binnenplaats)?

−

Welke deelgebieden behoeven specifieke regels ten aanzien van de afdekking, bijzondere bouwlagen of kap?

−

Hoe gaan we de verschillen tussen de woonbuurten versterken?

−

Hoe kan de rommelige structuur rondom de IJsvogelbuurt worden verbeterd?

−

Hoe geven de karakteristiek van de stegen vorm?

−

Voor het woongebied van de Watervogelbuurt kan enigszins aansluiting worden gezocht op de bestemmingsregeling van de naastgelegen woonwijk Oudwijk. De woningen zijn namelijk vooral beneden-bovenwoningen. Welke regeling wordt opgesteld?

−

Hoe regelt het plan de bescherming van de archeologische waarden en de kades van de Stadsbuitengracht die binnen de aanwijzing ‘Beschermd Stadsgezicht’?

−

Worden het Pieterbaancentum en de begraafplaats specifiek bestemd?

Ontwikkelingen 1. Van der Lindenterrein: Een nieuw aantrekkelijk binnenstedelijk woningbouwlocatie ter plaatse

van de Weidesteeg, Mantelmeeuw-, Zeemeeuw-, Visarend-, Stormvogel- en Zeekoethof.

2. Gansstraat 143: Op basis van particulier initiatief wordt ter plaatse van het schoonmaakbedrijf

woningbouw in combinatie met parkeren mogelijk gemaakt. 14.

Ledig

Erf

5:

nieuwbouw

ter

plaatse

van

monument.

bestemmingsplan. Bouwvergunning wordt binnenkort aangevraagd.

Dit

past

binnen

vigerend

C. Oud Hoograven

Vigerend beleid dat sturing geeft aan het bestemmingsplan In Oud-Hoograven staat behoud van de vooroorlogse woonbebouwing en de groenstructuur voorop. Aandacht zal worden geschonken aan de mogelijkheden voor functiemenging. Bij de

bestemminglegging (ook ten aanzien van de nieuwe ontwikkelingen) is behoud van de groene setting essentieel.


groenstructuur met historische achtergrond (oud inundatiekanaal, Hollandse Waterlinie);

−

vooroorlogse laagbouw (jaren ’30);

−

eengezinswoningen met karakteristieke erkeruitbouw;

−

functiemenging in het woongebied.


Hoe gaan we om met parkeren in (privé) voor- en zijtuinen?

−

In welke deelgebieden moet ruimte worden geboden voor functiemenging?

−

Hoe gaan we om met het optrekken van achtergevels?

29

StadsOntwikkeling

−

Hoe regelt het bestemmingsplan het behoud van de groenstructuren?

−

Op veel plaatsen worden de woningen gebruikt als winkel, klein bedrijf of werken aan huis.

Op welke manier wordt het beroep-aan-huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten geregeld?

Ontwikkelingen

10. Hagesteinstraat: Op deze locatie worden grondgebonden woningen (vrije sector) en gestapelde starterswoningen ontwikkeld door AM Wonen. De bouw is begonnen. De straat

Hagesteinstraat maakt plaats voor woningbouw.

D. Nieuw Hoograven en Tolsteeg

Vigerend beleid dat sturing geeft aan het bestemmingsplan In Hoograven en Tolsteeg is stedelijke vernieuwing aan de orde. Hier is sprake van veel

naoorlogse bebouwing waar aandacht zal worden besteed aan herstructurering en transformatie. Bij de bestemminglegging (ook ten aanzien van de nieuwe ontwikkelingen) is behoud van de groene setting essentieel.


relatief veel openbare groene ruimte tussen de clusters en bouwblokken met volwassen boomstructuur;

−

samenhangende composities van verschillende typen bebouwing;

−

de Rietveld woningen;

−

clustering van voorzieningen.

Onderzoeksvragen − −

Hoe gaan we om met parkeren in (privé) voor- en zijtuinen?

Zijn er binnenterreinen in het plangebied waar terughoudend (terughoudender dan de normale erf- en tuinregeling) moet worden omgegaan met de bebouwingsregeling (afweging bestemming Wonen zonder bouwvlak of specifieke bestemming Tuin ter plaatse van hof/binnenplaats)?

−

In hoeverre moet meer ruimte worden geboden voor horeca en detailhandel in bestaande buurt- en wijkwinkelcentra?

−

Hoe gaan we de verschillen tussen de woonbuurten behouden dan wel versterken?

−

In de welstandsnota is een aantal te behouden deelgebieden opgenomen, waaronder de door

Rietveld ontworpen woningen. Hoe beschermen we deze karakteristieke elementen in het plangebied? −

Wordt de begraafplaats specifiek bestemd?

−

Een regeling voor het behoud van de (hoofd)groenstructuur?

Ontwikkelingen

6. 't Hart van Hoograven-noord: In het noordelijk deel van 't Hart van Hoograven worden winkel- en wijkvoorzieningen met daarboven woningen gerealiseerd. 7. Smaragdplein: recentelijk gerealiseerd.

8. Tijdelijke studentenwoningen: De vergunning van de tijdelijke studentenhuisvesting aan de Opaalweg

en

Baden-Powellweg

loopt

af

op

18

oktober

2009

(BV

2042550).

studentenwoningen zullen plaatsmaken voor groenvoorzieningen.

De

9. Groenplan: medio 2009 start aanleg van de parkstrook tussen singel en Oud Wulvenlaan beginnen.


30

StadsOntwikkeling

E. Vaartsche Rijnstrook en Rotsoord Vigerend beleid dat sturing geeft aan het bestemmingsplan

Door middel van functiemening, herontwikkeling en verdichting zal het deelgebied Rotsoord fungeren als overgangszone tussen de binnenstad en de achterliggende wijken. Daarbij komen

mogelijk ook nieuwe functies kijken. Aandacht voor behoud van de aanwezige kwaliteiten, waaronder de historische structuur, is hierbij essentieel. Te beschermen huidige ruimtelijke kwaliteiten −

de historische achtergrond van de Vaartsche Rijn en de aanliggende bebouwing;

−

industrieel erfgoed van Rotsoord;

−

minimale bebouwingsafstand tot Vaartsche Rijn;

−

grote mate van variatie in afmetingen en functies van gebouwen.


Is er behoefte aan fysieke uitbreiding van onderwijsgebouwen of andere openbare gebouwen?

−

Hoe kan de (groene) doorsteek van omliggend gebied naar de Vaartsche Rijn verbeterd worden?

−

In de Vaartsche Rijnstrook liggen tussen de woonlocaties nog zwaardere bedrijven die zich

(mogelijk) niet verhouden tot de omgeving. Kiezen we voor een uitsterfregeling of worden de bedrijven positief bestemd?

−

Hoe kan de wandelroute worden bestemd conform visie Rotsoord?

Ontwikkelingen De planvorming van gebied Rotsoord is op dit moment in ontwikkeling. Het is goed mogelijk dat de bestemminglegging gedurende het planproces (op het tweede ijkmoment) voor dit deelgebied veranderd (bijvoorbeeld voor het Prozee-terrein);

3. Onyxweg: Ter plaatse van het voormalig ROC ontwikkelt Compaan 104 woningen. Hiervoor is

bouwvergunning verleend via artikel 19 procedure. De bouwwerkzaamheden zijn inmiddels

gestart.1)

4. De Steenhouwer: op de hoek Briljantlaan/Diamantweg. Mitros ontwikkelt nieuwbouw van 59 huurwoningen. Bouwplan is verleend via artikel 19. De bouw is inmiddels begonnen.

5. Vicona: Veevoeder bedrijf Vicona maakt plaats voor 44 woningen, 50 parkeerplekken en 3.500m2 kantoren. De bouwvergunning zal naar verwachting begin 2009 worden verleend.

11. Kiss & Ride zone aan de Diamantweg: mogelijk moet het bestemmingsplan hierop worden afgestemd.

12. Liesboschpark: Het Liesboschpark is ontwikkeld t/m fase 3. Fase 4 (de locatie van de Driewerf) zal worden bestemd conform huidige situatie.

1)

Mogelijk moet de bestemminglegging van de openbare ruimte aan de noordzijde van deze nieuwbouw ook worden aangepast ten aanzien van het vigerende bestemmingsplan.

31

StadsOntwikkeling

6 Organisatie en planning 6.1

Bestuurlijke organisatie

Zowel het college als de raad hebben een belangrijke rol in het bestemmingsplanproces. De raad geeft door middel van de kadernota in de voorfase van het bestemmingsplan de kaders aan

waarbinnen het bestemmingsplan opgesteld moet worden. Het college gaat vervolgens aan de slag. Zij stelt het bestemmingsplan op en draagt zorg voor het doorlopen van de wettelijke

procedure. Aan het eind hiervan komt de raad weer in beeld. Zij horen de indieners van eventuele zienswijzen, nemen door middel van een raadsbesluit een beslissing over de zienswijzen en stellen het bestemmingsplan vast.

6.2

Proces

De raad heeft er eind 2005 mee ingestemd dat bij de totstandkoming van bestemmingsplannen een zestal fases wordt onderscheiden. Vanwege het vervallen van de goedkeuring bij de

provincie in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening bestaat de procedure nu uit 5 fases. Per fase is

aangegeven wat de rol is van het college, de commissie en de raad. Daarnaast is aandacht geschonken aan de inbreng van de wijkraad, die omwille van hun locale gebiedskennis een rol speelt bij de totstandkoming van het bestemmingsplan. De kadernota maakt deel uit van fase 1:

de formele start van het bestemmingsplan. De raad geeft hiermee opdracht geeft aan het college

om het bestemmingsplan op te gaan stellen binnen de door de raad aangegeven beleidsuitgangspunten. fase

actie

rol B&W, Cie, raad

rol wijkraad

Max. wett.

Fase 1

Kadernota

De kadernota wordt

- informele advisering

Geen

door de raad

over conceptkadernota

het bestemmingsplan

college aangeboden ter

college wordt de

- Na vaststelling van de

behandeling.

kadernota nogmaals

- vastleggen van de

beleidsuitgangspunten voor

vastgesteld en aan het

Fase 2

- Na besluit van het

kadernota kennisgeving

aangeboden aan de

doen van het voornemen tot

wijkraad.

het opstellen van een

- als klankbord be-

bestemmingsplan

termijn

trekken tot aan fase 3

Voorontwerp-

- college stemt in en

bestemmingsplan

geeft plan vrij voor de

-

Geen

Geen

inspraak. - start vooroverleg na Staf WSO. Fase 3

Ontwerpbestemmingsplan

Besluitvorming door

Het voorontwerp wordt

met daarin verwerkt

het college voordat dit

nadat het plan is

resultaten uit fase 1 en 2:

wordt vrijgegeven voor

vrijgegeven door het

Inspraak en inspraakavond/

tervisielegging.

college, tevens voor

Overleg wettelijke

inspraak voorgelegd

overlegpartners

aan de wijkraad.


32

StadsOntwikkeling

Fase 4

Vaststelling

- (hoorzitting en)

bestemmingsplan door

advies aan raad door

gemeenteraad.

Cie.

geen

-6 weken

- Bekendmaking - Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan - Indienen zienswijzen - Opstellen vaststellingsrapport (beantwoording zienswijzen) - Vaststelling van het

- vaststelling door de

-binnen12

bestemmingsplan en het

raad

weken na

vaststellingsrapport

terinzage-

- Bekendmaking besluit tot

- binnen 2

vaststelling

tot 7 weken

bestemmingsplan

na vast-

- Terinzagelegging

- 6 weken

legging Fase 5

stelling

vastgestelde bestemmingsplan - Beroep bij de Afd.

- Binnen 12

bestuursrechtspraak Raad

maanden

van State en uitspraak.

6.3

Planning op hoofdlijnen

Omdat de grenzen van het bestemmingsplan worden bepaald door de actualisatieslag is er een groot en complex plangebied ontstaan. Om de procedure geen onnodige vertraging op te laten lopen is het belangrijk dat de voortgang van het bestemmingsplan de belangrijkste en doorslaggevende factor moet zijn bij het nemen van beslissingen over bijvoorbeeld mee te

nemen ontwikkelingen en overige onderwerpen. Uitgangspunt is het bestemmingsplan binnen de daarvoor gebruikelijke looptijd van 1,5 jaar vast te stellen. Op basis van het voorgaande

wordt gesteld dat complexe ruimtelijke plannen in beginsel dan ook een eigen juridischplanologisch spoor volgen. Wanneer tijdens het traject op basis van het beslismodel duidelijk

wordt dat een ontwikkeling als voldoende uitgekristalliseerd beschouwd kan worden, zal deze vertaald zal worden in het actualiseringsplan. Vanwege eerder door de raad gestelde prioriteiten

of andere belangen worden besloten om "mogelijke ontwikkelingen" en "niet-concrete

ontwikkelingen" vooruit te trekken kunnen deze conform het beslismodel meegenomen worden in

het

versnelde

traject

van

het

bestemmingsplan.

De

globale

bestemmingsplan Watervogelbuurt Hoograven Tolsteeg ziet er als volgt uit:

planning

voor

het

1.

Kadernota gereed

2.

Besluitvorming door college

april 2009

3.

Behandelen kadernota in de raad

juli 2009

4.

Voorontwerp bestemmingsplan gereed

najaar 2009

5.

Besluitvorming door het college

januari 2010

6.

Inspraak en verzending artikel 3.1.1 Bro-overleg

januari-februari 2010

7.

Ontwerpbestemmingsplan gereed

april 2010

8.

Besluitvorming door het college

mei 2010

9.

Start tervisielegging

juni-juli 2010

10.

Vaststelling door de gemeenteraad

najaar 2010

33

maart 2009

StadsOntwikkeling

Bijlage 1

Overzicht oranje en rode ontwikkelingen

B1.1. Mogelijke ontwikkelingen (oranje) 21 Oosterkade / Albatrosstraat / Westerkade: De plannen om de Wester- en Oosterkade te betrekken bij binnenstad en diversiteit bevorderen sluit aan de historische achtergrond

van het gebied. In het nieuwe bestemmingsplan kan qua functiemenging worden aangesloten op de bestemminglegging van bestemmingsplan Binnenstad.

23 bestemmingsplan Rotsoord: voor het deelgebied Rotsoord zal een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan worden opgesteld. Aangezien het proces van bestemmingsplan Rotsoord waarschijnlijk parallel gaat lopen aan het bestemmingsplan WatervogelbuurtHoograven-Tolsteeg is afstemming van beide plannen een vereiste.

24 Stadswerken: Stadwerken aan de Vaartsche-Rijnstraat bestaat uit reiniging en inzameling. Er wordt mogelijk programma toegevoegd. De bestemming zal hiervoor verruimt moeten worden.

25 Plettenburg: Gemeente is deels eigenaar van gronden. Uitbreiding van kinderdagverblijf Harlekijn.

Ten

westen

van

dit

kinderdagverblijf

sloop

en

nieuw

bouw

gezondheidscentrum met wonen erboven en een gymzaal. Het wordt een gemengd gebied

met:

Zorgcomplex,

school,

kinderdagverblijf

"De

Plettenburg",

BSO,

hoed/huisartsenpraktijk. Hiervoor is al een Stedenbouwkundig plan van Eisen (SPvE) opgesteld.

25 SU (Katholieke Scholenstichting Utrecht) en DMO: locatie St. Jan de Dooper zal worden uitgebreid. Zowel op de begane grond als op de 1e verdieping wordt oppervlak toegevoegd voor meer lesruimte, een aula, docentenkamer(s), etc.

26 rozee: Ontwikkelaar Lithos ontwikkeld 110 woningen en lichte horeca ter plaatse van het huidig bedrijf Prozee. De verwachting is dat eind 2009 de Nota van Uitgangspunten wordt vastgesteld.

27 Ledig Erf: bouwvergunning vernietigd. Nieuwe onderzoeken (o.a. luchtkwaliteit) Locatie en functie navragen bij Marjon van Caspel.

28 elikaanstraat: extra bouwmogelijkheden ter compensatie van de overlast van de HOVlijn. [PM is dit een concrete toezegging van de wethouder?]

1

StadsOntwikkeling

B1.2. Niet concrete ontwikkelingen (rood) 22. Middengebied Rotsoord: Voor het midden gebied van Rotsoord is een visie opgesteld. Deze visie moet nog worden uitgewerkt tot een concreet plan. De financiële uitvoerbaarheid is nog niet aangetoond.

31. Ledig erf/Catharijnesingel in combinatie met HOV: De aanleg van HOV-baan parallel aan spoor, verkeersluw maken van Ledige erf / Catharijnesingel en het vergroten van de verblijfskwaliteit van het Ledige erf, dubbelgrondgebruik ter plaatse van de HOV.

32. Gansstraat: Verkeersmaatregelen, opwaarderen openbare ruimte door wijzigen profiel, oplossingen parkeren.

33. Station Vaartsche Rijn: visiestadium. 34. Dutch Design Centrum / Pastoe: het productiegedeelte van de meubelfabriek maakt plaats voor de "Cultuurfabriek". De Cultuurfabriek biedt ruimte voor creativiteit, horeca, wonen, een congrescentrum, detailhandel, tentoonstellingen en onderwijs. Het aspect onderwijs wordt in

samenwerking met de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht ontwikkeld. De visie en financiën zijn nog niet rond.

35. Citroën garage aan de Baden-Powellweg, particulier initiatief. 36. Villa in Rotsoord. De visie en financiën zijn nog niet rond.

37. Romal: Ontwikkelaar Compaan heeft plannen voor ontwikkeling van woningen ter plaatse van de huidige bedrijvigheid.

38. Ridderlaan:

MPO (Masterplan Primair Onderwijs). Quickscan naar herontwikkeling

drie

scholen opgesteld. "Forumschool". De planontwikkeling is nog niet concreet genoeg.

39. Opaalweg: braakliggend terrein waar circa 38 starterwoningen worden ontwikkeld. Gemeente is eigenaar van gronden. Bouwfonds is ontwikkelaar. Maatschappelijk gevoelig, dus buiten dit actualiseringplan opnemen.

40. "t Hart van Hoograven-Zuid: ontwikkelingslocatie. Nieuwbouw van 91 sociale woningen

(Mitros) en 2.500 m2 maatschappelijke voorzieningen. Het stedenbouwkundig plan voor het zuidelijk deel is nog in ontwikkeling. Het programma is al wel bekend, maar programma past

niet binnen het huidig stedenbouwkundig ontwerp. Indien een nieuw stedenbouwkundig ontwerp wordt opgesteld, zal de uitvoerbaarheid (economisch, milieutechnisch) opnieuw

moeten worden aangetoond. De onderwijsfunctie ten zuiden van 't Hart van Hoograven verdwijnt.

41. Duurstedelaan: locatie van drie scholen. Gemeente is eigenaar van gronden en heeft een prijsvraag uitgeschreven voor een nieuwe stedelijk visie. Masterplan Primair Onderwijs (MPO).

42. Emanuëlkerk: mogelijk in toekomst nieuwe ontwikkeling.

43. Bevu: is nu braakliggend terrein. Grond is in handen van gemeente. Misschien nieuwe locatie voor waterbouwkundige aannemer "van Hees" (trekt veel verkeer/vrachtwagens aan) of nieuwe clubgebouw van roeiverenigingen, zodat van Hees naar de huidige locatie van de roeiverenigingen kan worden verplaatst.

44. Liesboschpark fase 4, de Driewerf: particulier eigendom. Roeivereniging is toe aan een nieuw clubgebouw Æ misschien de Bevu-locatie.

45. Oude Geinlaan: op dit moment renovatie. Op langer termijn sloop en nieuwbouw. 46. Groenplan: aanleg van de parkstrook tussen singel en Weijnesteinlaan staat nu gepland voor medio 2012.

2

Bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven- Tolsteeg

Recommend Documents