ANNEXUM
BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ GRONDFONDS I B.V. JAARBERICHT 2013
Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam
2
Jaarbericht - 2013
INHOUDSOPG AVE
Inhoudsopgave
2
Verslag van de directie over 2013
3
Jaarrekening
9
Balans per 31 december 2013
10
Winst- en verliesrekening over 2013
11
Kasstroomoverzicht over 2013
12
Toelichting op de jaarrekening
13
Overige gegevens
23
Bijlage
24
3
Jaarbericht - 2013
VERSLAG VAN DE DIRECTIE OVER 2013
Algemeen De besloten vennootschap Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is een Nederlandse vennootschap die indirect belegt (door middel van een verstrekte winstdelende lening aan Grondfonds I B.V.) in grondposities onder starterwoningen. Enerzijds biedt beleggers dit de mogelijkheid een aantrekkelijk rendement te realiseren tegen aanvaardbare risico’s, anderzijds is het voor starters op de woningmarkt eenvoudiger een woning te kopen. Zij betalen in eerste instantie alleen voor de woning; de grond wordt in erfpacht aan hen uitgegeven. De vennootschap is opgericht op 30 augustus 2007. De vennootschap is (statutair) gevestigd in Zeist en is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 30229577. Zij houdt kantoor aan de Strawinskylaan 485 te Amsterdam. Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. heeft aanvankelijk 650 certificaten van aandelen uitgegeven ter grootte van € 10.000. Medio 2008 heeft een inkoop van 40 certificaten plaatsgevonden, waarmee het totaal aantal uitstaande certificaten na inkoop 610 bedraagt. De directie van het fonds wordt gevoerd door Annexum Beheer B.V. Doelstelling De doelstelling van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is het behalen van een aantrekkelijk rendement tegen aanvaardbare risico’s. Resultaat Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. heeft in het boekjaar 2013 een resultaat gerealiseerd van € 340.210 (2012: € 352.910). Dividend Het dividendbeleid is erop gericht om minimaal het fiscaal resultaat uit te keren. In 2013 hebben de volgende bruto-uitkeringen plaatsgevonden:
Vast dividend Winstdeling Terugbetaling kapitaal
Medio juni €
Medio december €
Totaal
170.575 30.000
169.635 190.000
340.210 220.000
200.575
359.635
560.210
€
Op alle uitgekeerde bedragen is 15% dividendbelasting door het fonds afgedragen. Structuur van de belegging Door middel van een aanpassing in de structuur in 2009 zijn de grondposities die gefinancierd worden door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. afgescheiden van grondposities die op een andere wijze worden gefinancierd. De grondposities die door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. worden gefinancierd, zijn uitgezakt naar de vennootschap Grondfonds I B.V.
4
Jaarbericht - 2013
Certificaathouders certificaten
Stichting Administratiekantoor Grondfonds
Grondfonds B.V.
100%
Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V.
Grondfonds I B.V. (grondposities) Winstdelende lening
Woningeigenaren Erfpacht canon
Winstdelende lening Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. belegt door middel van een winstdelende lening in Grondfonds I B.V. Met de gelden van deze winstdelende lening financiert Grondfonds I B.V. haar portefeuille grondposities. De voorwaarden waaronder de lening is verstrekt zijn in hoofdzaak als volgt samen te vatten: vaste jaarlijkse rente van 6,25% over de uitstaande hoofdsom; de vaste rentevergoeding is gegarandeerd door de drie grootaandeelhouders van Grondfonds B.V. zijnde Annexum Deelnemingen B.V., Giesbers Groep B.V. en Wieringerwaard Invest VII B.V.; de lening geeft recht op 50% van de door Grondfonds I B.V. gerealiseerde winst behaald uit een door Grondfonds I B.V. gerealiseerde eventuele verkoopwinst op de grond of woning; de winstdelende lening heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost; de winstdelende lening kent geen hypothecaire zekerheden; de door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Stichting Administratiekantoor Grondfonds gemaakte kosten worden doorbelast aan Grondfonds I B.V. De oorspronkelijke leningovereenkomst (tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds B.V.) van de winstdelende lening is opgenomen in bijlage VII van het prospectus van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. van september 2007. Deze leningovereenkomst blijft na de herstructurering onverkort van kracht tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds I B.V. Stand van zaken van de erfpachtprojecten van Grondfonds I B.V. Van de van oorsprong 7 erfpachtprojecten heeft Grondfonds I B.V. op dit moment nog grondposities in 6 projecten. Als gevolg van verkopen heeft Grondfonds I B.V. sinds eind 2012 geen grondposities meer in bezit in het project ‘De Bloemist’ te Nijmegen. Gedurende de verslagperiode zijn er 19 grondposities verkocht. Daarvan zijn er 12 verkocht in het project ‘De Poort van Nimwegen’ te Beuningen, 3 in het project ‘Het Wielsem’ te Den Bosch, 2 in het project ‘Overasselt’ te Heumen en 2 in het project ‘Stadsheren’ te Arnhem. In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de mutaties in de verslagperiode.
5
Jaarbericht - 2013
Naam De Kersentuin, Arnhem De Poort van Nimwegen, Beuningen Het Wielsem, Den Bosch Olympia, Lelystad Overasselt, Heumen Stadsheren, Arnhem Totaal
Ultimo 2012 33 35 18 9 4 12 111
Mutaties 0 12 3 0 2 2 19
Ultimo 2013 33 23 15 9 2 10 92
Van de ultimo 2013 resterende grondposities in de projecten ‘De Kersentuin’ te Arnhem en ‘Stadsheren’ te Arnhem hebben de eigenaren van de opstallen geen gebruik gemaakt van hun recht tot aankoop van de grondposities. Voor deze posities ontvangt Grondfonds I B.V. vanaf het moment dat de koopoptie afloopt een erfpachtcanon. De erfpachtcanon wordt jaarlijks geïndexeerd. Winstdeling De totale gerealiseerde winstdeling op de verkochte gronden was circa € 3.024 wat neerkomt op circa € 4,96 bruto per certificaat. De winstdeling zal worden uitbetaald tegelijk met de dividend uitkering in juni 2014. De grondposities zijn in alle gevallen door de woningeigenaren bijgekocht. Hoofdsom verstrekte lening aan Grondfonds I B.V. In de periode van 2009 tot en met 2012 is door Grondfonds B.V. en Grondfonds I B.V. in totaal € 641.600 afgelost op de winstdelende lening. Medio 2013 heeft een aflossing van € 30.000 door Grondfonds I B.V. plaatsgevonden. Het betrof de afrekening van de verkoop van 3 grondposities eind 2012. Van de 19 grondposities die gedurende 2013 zijn verkocht, heeft medio december 2012 voor alle 19 posities een afrekening plaatsgevonden, waarbij € 190.000 is afgelost aan de beleggingsmaatschappij. In totaal is door Grondfonds B.V. en Grondfonds I B.V. per 31 december 2013 € 861.600 afgelost op de winstdelende lening. Op basis van de situatie bij Grondfonds I B.V. heeft de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. diverse scenario’s uitgewerkt om vast te stellen of er sprake zou moeten zijn van een eventuele voorziening op de lening aan Grondfonds I B.V. De directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds B.V. is van mening op basis van deze scenario’s dat er op dit moment geen reden is om een voorziening op te nemen op de lening aan Grondfonds I B.V. en dat de verwachting van deze scenario’s is dat Grondfonds I B.V. de hoofdsom en eventuele rente zal kunnen voldoen. Grondfonds I B.V. De aangekochte gronden worden door de vennootschap in erfpacht uitgegeven aan de kopers van de daarop gebouwde appartementen en woningen welke bestemd zijn voor starters op de woningmarkt. De kopers beschikken over een koopoptie om de grond tegen een vooraf vastgesteld bedrag te kopen van Grondfonds I B.V. Deze optie kan voor een deel van de projecten worden uitgeoefend na exact 6 jaar en voor een deel van de projecten na exact 10 jaar. Voor en na het zesde respectievelijk het tiende jaar is Grondfonds I B.V. gerechtigd tot het berekenen van 25% van de gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond en woning.
6
Jaarbericht - 2013
Continuïteit Grondfonds I B.V. In de bijlage (zie pagina 24 e.v.) treft u een samenvatting aan van het resultaat en de financiële positie van Grondfonds I B.V. over 2013. De accountant van Grondfonds I B.V. heeft in zijn verklaring een toelichtende paragraaf opgenomen inzake de continuïteit van Grondfonds I B.V. De volledige jaarrekening kunt u bij de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. opvragen. De directie van Grondfondse I B.V. schrijft hierover het volgende: Het eigen vermogen van de vennootschap is nagenoeg nihil. De vennootschap heeft betalingsverplichtingen jegens voornamelijk haar leningverstrekker. Alle betalingsverplichtingen tot en met 2013 zijn voldaan. De 3 grootste aandeelhoudsters van de vennootschap, te weten Wieringerwaard Invest VII B.V, Giesbers Groep B.V. en Annexum Deelnemingen B.V. garanderen de nakoming van de renteverplichtingen jegens de leningverstrekker. Aan alle overige betalingsverplichtingen kan de vennootschap in 2014 voldoen. De directie denkt hiermee de continuïteit van de vennootschap minimaal tot en met 2014 gewaarborgd te hebben. De mogelijkheid van Grondfonds I B.V. om de door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. verstrekte lening terug te betalen zal in grote mate afhangen van de waarde van de resterende grondposities bij afwikkeling van de financiering en de mogelijkheid de resterende grondposities op dat moment te verkopen of te herfinancieren. Verloop intrinsieke waarde Per balansdatum 31 december 2013 bedraagt het eigen vermogen van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. € 5.238.400 (2012: € 5.458.400). Het aantal uitstaande certificaten bedraagt 610. De intrinsieke waarde per certificaat is € 8.588. Het verloop van het eigen vermogen over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is als volgt: Eigen vermogen €
Waarde per certificaat €
Stand per 1 januari 2013 Resultaat over 2013 Terugbetaling kapitaal 2013 Dividend 2013
5.458.400 340.210 (220.000) (340.210)
8.948 558 (360) (558)
Stand per 31 december 2013
5.238.400
8.588
Vergelijking met het prospectus In het prospectus wordt aangegeven dat er een verwacht minimaal rendement behaald wordt van 6,25%. Daarnaast geeft de winstdelende lening recht op 50% van de gerealiseerde winst uit verkopen. Voor de periode 2013 gaat het prospectus per certificaat uit van € 585 vast rendement, € 35 dividend uit winstdeling en € 5.585 terugbetaling kapitaal. De daadwerkelijke verkopen van grond en aflossing vinden echter zeer variabel plaats, hetgeen invloed heeft op het rendement en een vergelijking bemoeilijkt. Ten opzichte van de aannames in het prospectus hebben in 2013 minder eigenaren van de opstallen gebruikgemaakt van de aankoopmogelijkheid (na exact 6 jaar) van de grondposities en is minder afgelost op de winstdelende lening.
7
Jaarbericht - 2013
De uitkering bedroeg voor het gehele verslagjaar circa € 918 per certificaat, bestaande uit circa € 558 vast dividend en circa € 360 aan terugbetaling kapitaal. In 2013 hebben 19 verkopen van grondposities plaatsgevonden. Alle 19 verkopen zijn in december 2013 door Grondfonds I B.V. afgerekend, hetgeen inhoudt dat in december 2013 een terugbetaling van kapitaal van € 190.000 (ca. € 311 per certificaat) aan de certificaathouders is betaald. De afrekening met betrekking tot de 3 verkopen eind 2012 heeft medio juni 2013 plaatsgevonden. Medio juni 2013 is totaal € 30.000 aan kapitaal terugbetaald aan de certificaathouders (ca. € 49 per certificaat). Solvabiliteit De solvabiliteit, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen van € 5,2 miljoen en het totaal vermogen van € 5,3 miljoen van het fonds, is circa 98% (ultimo 2012 was dit circa 98%). Autoriteit Financiële Markten De Autoriteit Financiële Markten heeft op 6 september 2007 Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. als beleggingsinstelling opgenomen in het register als bedoeld in artikel 1:107 Wet op het financieel toezicht. Risicomanagement De activiteiten van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. brengen diverse financiële risico’s met zich mee: restwaarderisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten debiteuren, liquide middelen en crediteuren. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening. Risicomanagement wordt uitgevoerd door de directie om de risico’s voor de vennootschap tot een minimum te beperken. Restwaarderisico Dit is het risico dat de waarde van de grond en/of de woningen in de toekomst daalt. Een tegenvallende groei van de economie kan een afname van de vraag naar woonruimte met zich meebrengen en daarmee lagere grondprijzen/huizenprijzen veroorzaken. Ook is het mogelijk dat het aanbod groter wordt. Indien het aanbod van grond c.q. woningen groter is dan de vraag kan de prijs ervan dalen. In de erfpachtcontracten is bepaald dat de woningeigenaar een minimale waarde verschuldigd is bij verkoop van de woning. Hierdoor is er ook bij daling van de waarde van de grond en/of de woning zekerheid over de minimale opbrengst bij verkoop. Indien de woning niet wordt verkocht, is de woningeigenaar 6 of 10 jaar na oplevering een vaste geïndexeerde jaarlijkse erfpachtcanon over de grond verschuldigd. Aflossingsrisico De tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds I B.V. gesloten winstdelende lening heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. Indien de uiteindelijke aflossing afwijkt van de aanvankelijk verwachte aflossingen heeft dit gevolgen voor het door de certificaathouders te ontvangen contante dividendrendement, zoals begroot in het prospectus. Interne beheersingssysteem De directie beschikt krachtens de Wet op het financieel toezicht voor de vennootschap over een beschrijving van de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem. De
8
Jaarbericht - 2013
directie verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren. Fiscale beleggingsinstelling Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. voldoet met ingang van 30 augustus 2007 aan de vereisten van een fiscale beleggingsinstelling, waardoor het vennootschapsbelastingtarief van 0% van toepassing is. Een van de vereisten is dat zij binnen 8 maanden na afloop van het verslagjaar het fiscale resultaat als dividend uitkeert. Lopende kosten factor (voorheen Total expense ratio) De Lopende kosten factor is berekend als de totale algemene kosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar de algemene kosten worden doorbelast aan Grondfonds I B.V. is de Lopende kosten factor nihil (2012: nihil). De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten verband houdend met het in- en uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2012, 30 juni 2013 en 31 december 2013, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding 0,5:1:0,5. De Total Expense Ratio van Grondfonds I B.V. waarbij uitgegaan is van 2 meetmomenten is 209,72% positief (2012: 410,29% negatief). Stichting Administratiekantoor Grondfonds Stichting Administratiekantoor Grondfonds heeft tot doel de belangen van de certificaathouders te behartigen. De stichting heeft de aandelen verkregen tegen toekenning van certificaten en beheert deze. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door N.V. Nederlandsche Administratie- en Trustkantoor, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Amsterdam. Vooruitzichten Wij kunnen nog geen verwachting uitspreken over het aantal verkopen van grondposities in 2014. Voor 2014 wordt uitgegaan van een rendementsverwachting van 6,25% en een minimale winstdelingsuitkering van € 4,96 per certificaat. Amsterdam, 18 april 2014 De directie: Annexum Beheer B.V.
H.W. Boissevain
R.P. van Gool
9
Jaarbericht - 2013
JAARREKENING
Balans per 31 december 2013 Winst- en verliesrekening over 2013 Kasstroomoverzicht over 2013 Toelichting op de jaarrekening
10
Jaarbericht - 2013
BALANS PER 31 DECEMBER 2013
(Voor winstbestemming) (Bedragen in euro’s) Noot
31-12-2013 €
31-12-2012 €
Actief Overige financiële beleggingen Winstdelende lening Grondfonds I B.V.
1
5.238.400
5.458.400
Vorderingen Vorderingen en overlopende activa
2
11.409
34.751
Overige activa Liquide middelen
3
79.675
74.658
5.329.484
5.567.809
Passief Eigen vermogen Gestort en geplaatst kapitaal Agio reserve Overige reserves Onverdeelde winst
Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva
4 18.300 4.758.644 121.246 340.210
5
18.300 4.978.644 108.546 352.910 5.238.400
5.458.400
91.084
109.409
5.329.484
5.567.809
11
Jaarbericht - 2013
WINST- EN VERLIESREKENING O VER 2013
(Bedragen in euro’s)
Noot Opbrengsten uit beleggingen Financiële baten Doorbelasting kosten
6 7
2013 € 340.210 81.910
2012 € 352.713 81.972
422.120 Bedrijfslasten Algemene bedrijfslasten
Resultaat voor belasting Belasting Resultaat na belasting
8
(81.910)
434.685
(81.775) (81.910)
(81.775)
340.210
352.910
-
-
340.210
352.910
12
Jaarbericht - 2013
KASSTROOMOVERZICHT OVER 2013
(Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro’s) Note
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Nettowinst Aflossing winstdelende lening Mutatie werkkapitaal Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten
1 2,5
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Terugbetaling kapitaal Dividend Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten
4 4
Netto kasstroom
3
Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december Mutatie geldmiddelen
2013 €
2012 €
340.210 220.000 5.017
352.910 200.000 34.576
565.227
587.486
(220.000) (340.210)
(200.000) (352.715)
(560.210)
(552.715)
5.017
34.771
74.658 79.675 5.017
39.887 74.658 34.771
13
Jaarbericht - 2013
TOELICHTING OP DE JAARREKENING
ALGEMEEN Oprichting vennootschap Bij notaris mr. J.F.V.N. Verploegen van Bruggink en Van Beek notarissen te Wijchen is op 30 augustus 2007 de akte van oprichting van de besloten vennootschap Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V., gevestigd te Zeist, verleden. De vennootschap houdt kantoor aan Strawinskylaan 485 te Amsterdam. Boekjaar Het boekjaar 2013 is gelijk aan het kalenderjaar 2013. Doel Het doel van de vennootschap is het beleggen in vermogenstitels. Directie Per 25 november 2009 is de directie van het fonds door Bakkenist & Emmens Management B.V. overgedragen aan Annexum Beheer B.V. Vanaf voormelde datum worden alle beheeractiviteiten door Annexum Beheer B.V. uitgevoerd. Verbonden partijen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. heeft de volgende verbonden partijen: Stichting Administratiekantoor Grondfonds, de directie, Annexum Deelnemingen B.V. en Grondfonds I B.V. Annexum Deelnemingen B.V. is een 100%-dochter van Annexum Groep B.V. Annexum Deelnemingen B.V. is voor 33% aandeelhouder in Grondfonds B.V. Grondfonds I B.V. is een 100%-dochter van Grondfonds B.V. Inschrijving handelsregister De vennootschap is in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam ingeschreven onder nummer 30229577. ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING Algemeen De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. De jaarrekening is opgesteld in euro’s. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost ander wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
14
Jaarbericht - 2013
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per jaarrekeningpost. Continuïteit Grondfonds I B.V. De aangekochte gronden worden door de vennootschap in erfpacht uitgegeven aan de kopers van de daarop gebouwde appartementen en woningen welke bestemd zijn voor starters op de woningmarkt. De kopers beschikken over een koopoptie om de grond tegen een vooraf vastgesteld bedrag te kopen van Grondfonds I B.V. Deze optie kan voor een deel van de projecten worden uitgeoefend na exact 6 jaar en voor een deel van de projecten na exact 10 jaar. Voor en na het zesde respectievelijk het tiende jaar is Grondfonds I B.V. gerechtigd tot het berekenen van 25% van de gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond en woning. Continuïteit In de jaarrekening 2013 van Grondfonds I B.V. is de volgende toelichting opgenomen inzake de continuïteitsveronderstelling: Het eigen vermogen van Grondfonds I B.V. nagenoeg nihil. De vennootschap heeft betalingsverplichtingen jegens voornamelijk haar leningverstrekker Alle betalingsverplichtingen tot en met 2013 zijn voldaan. De 3 grootste aandeelhouders van de vennootschap, te weten Wieringerwaard Invest VII B.V, Giesbers Groep B.V. en Annexum Deelnemingen B.V. garanderen de nakoming van de renteverplichtingen jegens de leningsverstrekker. Aan alle overige betalingsverplichtingen kan de vennootschap in 2013 voldoen. De directie denkt hiermee de continuïteit van de vennootschap minimaal tot en met 2014 gewaarborgd te hebben. Op basis van de huidige prognoses van Grondfonds I B.V. en de rentegarantie van de drie grootste aandeelhouders is de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. van mening dat de rentebetalingen op de winstdelende lening gewaarborgd zijn. De mogelijkheid van Grondfonds I B.V. om de door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. verstrekte lening terug te betalen zal in grote mate afhangen van de waarde van de resterende grondposities bij afwikkeling van de financiering en de mogelijkheid de resterende grondposities op dat moment te verkopen of te herfinancieren.
15
Jaarbericht - 2013
GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Overige financiële beleggingen De overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs, die gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn opgenomen tegen de nominale waarde verminderd met de noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd op de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Kortlopende schulden De kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van ten hoogste een jaar. GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. De kosten voor de directievoering van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. worden door Grondfonds I B.V. gedragen. Voor de directievoering van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. wordt door Annexum Beheer B.V. een vergoeding in rekening gebracht van € 18.079 per kwartaal (exclusief btw), jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex, reeks Alle huishoudens (2000 = 100). De directievergoeding wordt voldaan door Grondfonds I B.V. Ook de algemene kosten (waaronder kosten als bestuurskosten voor de Stichting Administratiekantoor Grondfonds, kosten voor toezichthouders als Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank, externe adviseurs zoals accountant, en fiscalist) en de overige kosten van de Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. worden door Grondfonds I B.V. gedragen. Belastingen De besloten vennootschap Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. is belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Als grondslag voor de belasting wordt uitgegaan van het gerealiseerde resultaat met inachtneming van algemene fiscale faciliteiten. Met ingang van 30 augustus 2007 voldoet de vennootschap aan de vereisten van een fiscale beleggingsinstelling, waardoor zij 0% vennootschapsbelasting verschuldigd is. De vennootschap keert via haar aandeelhouder Stichting Administratiekantoor Grondfonds aan de certificaathouders dividend uit onder inhouding van dividendbelasting. De certificaathouders kunnen deze ingehouden dividendbelasting verrekenen met hun aangifte inkomstenbelasting c.q. vennootschapsbelasting.
16
Jaarbericht - 2013
GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
17
Jaarbericht - 2013
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDENDE POSTEN VAN DE BALANS 1. Overige financiële beleggingen Het verloop van de post overige financiële beleggingen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Aflossing per 15 juni Aflossing per 15 december Boekwaarde per 31 december
2013 €
2012 €
5.458.400 (30.000) (190.000) 5.238.400
5.658.400 (30.000) (170.000) 5.458.400
Oorspronkelijk is deze lening door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. verstrekt aan Grondfonds B.V. Eind december 2009 is de structuur van de belegging door de directie aangepast. Grondfonds B.V. heeft zowel de portefeuille grondposities, bestaande uit een zevental erfpachtprojecten Arnhem (De Kersentuin en Stadsheren), Nijmegen (De Bloemist), Lelystad (Olympia), Overasselt, ’s-Hertogenbosch (Het Wielsum) en Beuningen (De Poort van Nimwegen), die door de Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. worden gefinancierd als de verstrekte winstdelende lening bij notariële akte uit laten zakken in de nieuw opgerichte vennootschap Grondfonds I B.V. De winstdelende lening is (in hoofdzaak) verstrekt onder de volgende condities:
vaste rente van 6,25% per jaar over de uitstaande hoofdsom;
de vaste rentevergoeding is gegarandeerd door de drie grootaandeelhouders van Grondfonds B.V. zijnde: Annexum Deelnemingen B.V., Giesbers Groep B.V. en Wieringerwaard Invest VII B.V.;
de lening geeft recht op 50% van de door Grondfonds I B.V. gerealiseerde winst behaald uit een door Grondfonds I B.V. gerealiseerde meerwaarde boven een vastgestelde drempel bij eventuele verkoop van de grond of de grond en de woning;
de winstdelende lening, die per september 2007 is verstrekt heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost;
de winstdelende lening kent geen hypothecaire zekerheden;
de door Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Stichting Administratiekantoor Grondfonds gemaakte kosten worden doorbelast aan Grondfonds I B.V.
De exacte voorwaarden van de oorspronkelijke winstdelende lening (tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds B.V.), die overigens na notariële uitzak onverkort van kracht blijven, zijn opgenomen in het prospectus van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. van september 2007 onder bijlage VII. Op basis van de situatie bij Grondfonds I B.V. heeft de directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. diverse scenario’s uitgewerkt om vast te stellen of er sprake zou moeten zijn van een eventuele voorziening op de lening aan Grondfonds I B.V. De directie van Beleggingsmaatschappij Grondfonds B.V. is van mening op basis van deze scenario’s dat er op dit moment geen reden is om een voorziening op te nemen op de lening aan
18
Jaarbericht - 2013
Grondfonds I B.V. en dat de verwachting van deze scenario’s is dat Grondfonds I B.V. de hoofdsom en eventuele rente zal kunnen voldoen. Informatie inzake de investering op basis van artikel 124 Bgfo: De meest recente jaarrekening en het jaarverslag van Grondfonds I B.V. zijn opgenomen op de website www.annexum.nl. Grondfonds I B.V. staat niet onder toezicht. Het relatieve belang van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. in Grondfonds I B.V. is nihil (31-122012: nihil), derhalve is de intrinsieke waarde van de rechten nihil (31-12-2012: nihil). De beleggingsportefeuille van Grondfonds I B.V. bestaat per jaareinde uit 92 grondposities (3112-2012: 111 grondposities). Het beleggingsresultaat van Grondfonds I B.V. bestaat uit direct en indirect beleggingsresultaat (direct resultaat betreft erfpacht en indirect resultaat betreft waardeveranderingen van de grondposities). 2. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn als volgt gespecificeerd: 31-12-2013 €
31-12-2012 €
3.328 8.081 11.409
24.051 10.700 34.751
Debiteuren Door te belasten kosten
De bedragen onder overige vorderingen en overlopende activa vervallen binnen 1 jaar. 3. Liquide middelen De liquide middelen staan vrij ter beschikking van de vennootschap. 4. Eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 97.500 verdeeld in 3.250 gewone aandelen ad € 30 elk. Het geplaatst en volgestort aandelenkapitaal bedraagt € 18.300. Er zijn geen mutaties in het aantal geplaatste (certificaten van) aandelen in 2013. Gewone aandelen
Geplaatst op 1 januari 2013 Emissie Geplaatst op 31 december 2013
610 610
19
Jaarbericht - 2013
De mutaties in het eigen vermogen over 2013 zijn als volgt gespecificeerd:
Stand op 31 december 2012 Resultaatbestemming Terugbetaling kapitaal Resultaat boekjaar Dividend Stand op 31 december 2013
Gestort en geplaatst kapitaal
Agioreserve
Overige reserves
Onverdeelde winst
Totaal
€
€
€
€
€
18.300
4.978.644
108.546
352.910
5.458.400
-
-
352.910
(352.910)
-
-
(220.000)
-
-
(220.000)
-
-
(340.210)
340.210 -
340.210 (340.210)
18.300
4.758.644
121.246
340.210
5.238.400
De intrinsieke waarde per certificaat bedraagt per 31 december 2013 € 8.588. De winst per aandeel over het verslagjaar bedraagt € 558. Op de dividenduitkeringen en terugbetaling van kapitaal is 15% dividendbelasting ingehouden. In 2013 is er per certificaat een bedrag van € 360 terugbetaald uit de agioreserve. Overzicht intrinsieke waarde per aandeel:
Intrinsieke waarde Aantal uitstaande aandelen Intrinsieke waarde per aandeel
31-12-2013
31-12-2012
31-12-2011
€ 5.238.400 610 € 8.588
€ 5.458.400 610 € 8.948
€ 5.658.205 610 € 9.276
5. Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt gespecificeerd:
Advieskosten Stichting Administratiekantoor Grondfonds Crediteuren Nog te betalen accountantskosten Te betalen dividendbelasting Overige overlopende passiva
31-12-2013 €
31-12-2012 €
2.750 25.202 5.000 53.996 4.136 91.084
4.000 1.500 44.120 4.700 51.883 3.206
109.409
20
Jaarbericht - 2013
TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING 6. Financiële baten
Vaste rentebaten winstdelende lening Grondfonds I B.V. Variabele rentebaten winstdelende lening Grondfonds I B.V.
2013 €
2012 €
340.210 340.210
352.713 352.713
De vaste rentebaten betreffen de rentebaten op grond van de winstdelende lening over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. De variabele rentebaten betreffen de rentebaten met betrekking tot winstdeling van de verkopen. Er hebben 19 verkopen plaatsgevonden in 2013, waarvan 19 zijn afgerekend in 2013, waarop geen winstdeling van toepassing was. Op de drie verkopen van eind 2012, die medio 2013 zijn afgerekend, was eveneens geen winstdeling van toepassing. 7. Doorbelasting kosten
Diverse doorbelaste kosten
8. Algemene bedrijfslasten
Beheerkosten Vergoeding Stichting Administratiekantoor Grondfonds Advieskosten Accountantskosten *) Overige algemene kosten
2013 €
2012 €
81.910 81.910
81.972 81.972
2013 €
2012 €
(72.315) (1.500) (2.000) (5.000) (1.095) (81.910)
(70.807) (1.500) (4.000) (4.700) (768) (81.775)
*) Het totaal van de ten laste van het resultaat van het boekjaar gebrachte honoraria voor werkzaamheden uitgevoerd door Deloitte Accountants B.V. bedraagt € 5.000 excl. btw (2012: € 4.700 excl. btw). Dit bedrag heeft betrekking op de controlewerkzaamheden van de jaarrekening. 9. Personeel De vennootschap heeft geen personeel in dienst. 10. Lopende kosten factor (voorheen Total expense ratio) De Lopende kosten factor is berekend als de totale algemene kosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar de algemene kosten worden doorbelast aan Grondfonds I B.V. is de Lopende kosten factor nihil (2012: nihil). De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten verband houdend met het in- en uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen. Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2012, 30 juni 2013 en 31 december 2013, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding 0,5:1:0,5.
21
Jaarbericht - 2013
De Total Expense Ratio van Grondfonds I B.V. waarbij uitgegaan is van 2 meetmomenten is 209,72% positief (2012: 410,29% negatief). 11. Meerjarenprognose prospectus Conform artikel 123 Bgfo dient er een vergelijking gemaakt te worden tussen de meerjarenprognose zoals opgenomen in het prospectus en het werkelijk geboekt rendement/ gemaakte kosten. In het prospectus wordt aangegeven dat er een verwacht minimaal rendement behaald wordt van 6,25%. Daarnaast geeft de winstdelende lening recht op 50% van de gerealiseerde winst uit verkopen. Voor de periode 2013 gaat het prospectus per certificaat uit van € 585 vast rendement, € 35 dividend uit winstdeling en € 5.585 terugbetaling kapitaal. De daadwerkelijke verkopen van grond en aflossing vinden echter zeer variabel plaats, hetgeen invloed heeft op het rendement en een vergelijking bemoeilijkt. De uitkering bedroeg voor het gehele verslagjaar circa € 918 per certificaat, bestaande uit circa € 558 vast dividend en circa € 360 aan terugbetaling kapitaal. 12. Vergoedingen en transacties met gelieerde partijen Transacties met verbonden partijen vinden plaats onder marktconforme voorwaarden. Winstdeling lening 50% van de gerealiseerde winst behaald uit een eventuele verkoopwinst op de grond of woning (zonder grond) plus een eventueel financieringsvoordeel op de grond bij verkoop vóór het zesde jaar komt op basis van de winstdelende lening toe aan Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. De looptijd van de winstdelende lening bedraagt maximaal 10 jaar met de mogelijkheid om tussentijds geheel of gedeeltelijk af te lossen. De aflossing geschiedt al naar gelang het aantal verkopen van de woningen c.q. verkopen van grond aan de huiseigenaren en voor zover de liquiditeit van de vennootschap dat toelaat. Mochten aan het einde van de looptijd niet alle grondposities verkocht zijn dan zullen de resterende grondposities worden verkocht dan wel zal het hiervoor benodigde bedrag worden geherfinancierd. Bij herfinanciering zal middels een onafhankelijke taxatie de vrije verkoopwaarde worden bepaald. De winstdeling zal op basis van deze waarde worden berekend. Directievergoeding Voor de directievoering van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. wordt door Annexum Beheer B.V. een vergoeding in rekening gebracht van € 18.079 per kwartaal (exclusief btw), jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex, reeks Alle huishoudens (2000 = 100). De directievergoeding wordt voldaan door Grondfonds I B.V. Stichting Administratiekantoor Grondfonds Het bestuur van de stichting wordt gevormd door N.V. Nederlandsch Administratie- en Trustkantoor. De vergoeding aan N.V. Nederlandsch Administratie- en Trustkantoor bedraagt € 1.500 per jaar. Transacties met direct belanghebbenden Stichting Administratiekantoor Grondfonds en de directie van de vennootschap hadden gedurende 2013 geen persoonlijke belangen in de beleggingen van de vennootschap. 13. Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de aan de financiële instrumenten verbonden risico's toegelicht.
22
Jaarbericht - 2013
Risicomanagement De activiteiten van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. brengen diverse financiële risico’s met zich mee: restwaarderisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten debiteuren, liquide middelen en crediteuren. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening. Risicomanagement wordt uitgevoerd door de directie om de risico’s voor de vennootschap tot een minimum te beperken. Restwaarderisico Dit is het risico dat de waarde van de grond en/of de woningen in de toekomst daalt. Een tegenvallende groei van de economie kan een afname van de vraag naar woonruimte met zich meebrengen en daarmee lagere grondprijzen/huizenprijzen veroorzaken. Ook is het mogelijk dat het aanbod groter wordt. Indien het aanbod van grond c.q. woningen groter is dan de vraag kan de prijs ervan dalen. In de erfpachtcontracten is bepaald dat de woningeigenaar een minimale waarde verschuldigd is bij verkoop van de woning. Hierdoor is er ook bij daling van de waarde van de grond en/of de woning zekerheid over de minimale opbrengst bij verkoop. Indien de woning niet wordt verkocht, is de woningeigenaar 6 of 10 jaar na oplevering een vaste geïndexeerde jaarlijkse erfpachtcanon over de grond verschuldigd. Aflossingsrisico De tussen Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. en Grondfonds I B.V. gesloten winstdelende lening heeft een looptijd van maximaal 10 jaar, waarbij tussentijds geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. Indien de uiteindelijke aflossing afwijkt van de aanvankelijk verwachte aflossingen heeft dit gevolgen voor het door de certificaathouders te ontvangen contante dividendrendement, zoals begroot in het prospectus. Reële waarde financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten benaderen de boekwaarde. Ondertekening van de jaarrekening Amsterdam, 18 april 2014 De directie: Annexum Beheer B.V.
H.W. Boissevain
R.P. van Gool
23
Jaarbericht - 2013
OVERIGE GEGEVENS
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJK E ACCOUNT ANT
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. STATUT AIRE WINSTBEST EMMINGSREGELING
Artikel 34 van de statuten van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V. bepaalt de verdeling van de winst die in enig boekjaar is behaald. De tekst van artikel 34 luidt als volgt: 1. Van de winst die in enig boekjaar is behaald, zal de directie zoveel kunnen reserveren als de directie wenselijk acht, maar ten hoogste een zodanig gedeelte als op grond van het fiscale regime voor beleggingsinstellingen in de zin van de Wet op vennootschapsbelasting 1969 of een daarvoor in de plaats getreden regeling is toegestaan. 2. De voor uitkering vatbare winst wordt uitgekeerd op de aandelen. 3. Uitkering van winst geschiedt na vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 4. De vennootschap kan ingevolge een besluit de directie uit de winst over het lopende boekjaar een interim-dividend uitkeren, onverminderd het bepaalde in artikel 35 lid 1.
RESULTAATBESTEMMING
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 De jaarrekening 2012 is vastgesteld in de algemene vergadering gehouden op 26 april 2013. De algemene vergadering heeft de bestemming van resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 Van het resultaat na belasting over 2013 van € 340.210 stelt de directie voor € 340.210 toe te voegen aan de overige reserve.
24
Jaarbericht - 2013
BIJLAGE
SAMENVATTING RESULTAAT EN FINANCIËLE POSITIE GRONDFONDS I B.V. GRONDFONDS I B.V. BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (na verwerking van het resultaat)
ACTIVA BELEGGINGEN Gronden VORDERINGEN Debiteuren Vordering op groepsmaatschappijen Belastingen Overige vorderingen en overlopende activa
31-12-2013 €
31-12-2012 €
4.204.710
5.032.130
19.430 374.431 8.318
11.164 352.406 -
5.821
5.821 408.000
369.391
637.632
195.769
5.250.342
5.597.290
865
112.979
5.238.400
5.458.400
OVERIGE ACTIVA Liquide middelen
PASSIVA EIGEN VERMOGEN
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen o/g KORTLOPENDE SCHULDEN Crediteuren Belastingen Overige schulden en overlopende passiva
708 -
3.637
10.369
22.274 11.077
25.911
5.250.342
5.597.290
De cijfers van Grondfonds I B.V. zijn gecontroleerd door VWGNijhof registeraccountants B.V. Hierop is geen accountantscontrole uitgevoerd door Deloitte Accountants B.V.
25
Jaarbericht - 2013
GRONDFONDS I B.V. WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
€
Opbrengsten uit beleggingen Opbrengsten uit beleggingen Rentebaten
2013 €
292.207 22.025
€
2012 €
418.597 17.406 314.232
436.003
Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopresultaat vastgoed in exploitatie Overige baten/ lasten
(10.121) 43.549
(3.866) 295.507
Som der bedrijfsopbrengsten
347.660
727.644
Kosten Rentelasten Overige bedrijfskosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen
340.395 119.379
352.887 100.036 459.774
452.923
(112.114)
274.721
-
-
(112.114)
274.721
De cijfers van Grondfonds I B.V. zijn gecontroleerd door VWGNijhof registeraccountants B.V. Hierop is geen accountantscontrole uitgevoerd door Deloitte Accountants B.V.
26
Jaarbericht - 2013
CONTROLEVERKLARING V AN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNT ANT
Aan: de Aandeelhouders en Certificaathouders van Beleggingsmaatschappij Grondfonds I B.V.
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Beleggingsmaatschappij Grondfonds 1 B.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
27
Jaarbericht - 2013
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Beleggingsmaatschappij Grondfonds 1 B.V. per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 18 april 2014 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: drs. J. Holland RA
