RAPPORT Grondfonds II B.V. te Druten inzake jaarrekening 2012
INHOUDSOPGAVE Pagina
1
Fiscale positie
1
JAARREKENING 1
Balans per 31 december 2012
2
2 3 4 5
Winst-en verliesrekening over 2012 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Toelichting op de balans per 31 december 2012 Toelichting op de winst-en verliesrekening over 2012
4 5 8 13
OVERIGE GEGEVENS 1 2
Statutaire regeling winstbestemming Verwerking van het verlies 2012
15 15
FISCALE POSITIE 1.1
Fiscale eenheid
Grondfonds II B.V. vormt tezamen met Grondfonds B.V. en Grondfonds I B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting bij de dochtermaatschappijen wordt berekend alsof zij zelfstandig belastingplichtig zijn. Voor een inzicht in de fiscale positie van de fiscale eenheid wordt verwezen naar het rapport van Grondfonds B.V.
- 1
G r o n d f o n d s I I B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
1 BALANS P E R 31 D E C E M B E R 2012 (na verwerking van het verlies)
31 december 2011
31 december 2012
ACTIVA BELEGGINGEN Gronden
.793.233
(1)
1.825.923
VORDERINGEN Vorderingen
(2)
1.426
Belastingen O V E R I G E ACTIVA VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa
(3)
80.000
Kosten van oprichting Financiële vaste activa
(4)
Liquide middelen
(5)
90.000 977
-2-
2.302
1.220
1.875.535
1.919.546
31 december 2012
31 december 2011
18.000 65.000 80.000 -259.505
18.000 65.000 90.000 -235.065
PASSIVA EIGEN VERMOGEN
(6)
Geplaatst kapitaal Agio Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves
LANGLOPENDE SCHULDEN
-62.065
1.923.810
1.878.360
48.230
103.251
1.875.535
1.919.546
(7)
Leningen o/g KORTLOPENDE SCHULDEN
-96.505
(8)
Overige schulden en overlopende passiva
Grondfonds I I B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
WINST- E N V E R L I E S R E K E N I N G O V E R 2012
2011
2012
Opbrengsten uit beleggingen Opbrengsten uit beleggingen
125.937
(9)
Kosten Rentelasten Afschrijvingen immateriële vaste activa Overige bedrijfskosten
(10)
134.992
98.765
10.000 14.408
12.095
C') (12)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (13)
159.400
110.860
-33.463
-110.860
-977 -34.440
Resultaat na belastingen
•4-
10.860
Grondfonds I I B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
3
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
ALGEMEEN De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. De jaarrekening is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt, voor zover niet anders is vermeld, tegen geamortiseerde kostprijs. De geamortiseerde kostprijs is gelijk aan de nominale waarde, tenzij sprake is van agio en/of disagio. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Daar waar nodig zijn de vergelijkende cijfers ten behoeve van het inzicht in de jaarrekening aangepast.
Activiteiten De activiteiten van Grondfonds II B.V. bestaan voornamelijk uit de verkrijging, het beheer, de exploitatie en de vervreemding van onroerende zaken. Groepsverhoudingen De vennootschap maakt deel uit van een groep, waarvan Grondfonds B.V. te Druten aan het hoofd staat. Bestuur Per balansdatum wordt de directie gevoerd door Wieringerwaard Invest V I I B.V. Continuïteitsverondersteliing Het eigen vermogen van de vennootschap is negatief De vennootschap heeft betalingsverplichtingen jegens voornamelijk haar leningverstrekker. Voor de nakoming van de verplichtingen jegens de Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V. is Stichting Rentegarantiefonds opgericht. Aan alle overige betalingsverplichtingen kan de vennootschap in 2013 voldoen. De directie denkt hiermee de continuïteit van de vennootschap minimaal tot en met 2013 gewaarborgd te hebben.
Grondfonds I I B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
G R O N D S L A G E N V O O R D E W A A R D E R I N G VAN A C T I V A E N PASSIVA
Gronden De grond wordt gewaardeerd tegen reële waarde. Deze reële waarde wordt bepaald aan de hand van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Waardeveranderingen, al dan niet gerealiseerd, worden rechtstreeks verantwoord in de winst- en verliesrekening Het aan houders van de obligatielening toekomend deel wordt bij realisatie toegevoegd aan de obligatielening.
Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen wegens oninbaarheid. Immateriële vaste activa Deze zijn gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, verminderd met een lineaire afschrijving. Afschrijving vindt plaats over de duur van de lening o/g Belegginsmaatschappij Grondfonds N.V. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING
Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het boekjaar waarop deze betrekking hebben, ongeacht het tijdstip waarop zij tot ontvangsten c.q. uitgaven hebben geleid. Winsten worden slechts genomen voor zover zij per balansdatum in transacties met derden als gerealiseerd zijn te beschouwen. Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar, worden in aanmerking genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Afschrijvingen De afschrijvingen op de immateriële vaste activa zijn berekend door middel van vaste percentages van de verkrijgingsprijs respectievelijk de kosten van onderzoek en ontwikkeling. Overige bedrijfskosten De overige bedrijfskosten betreffen onder andere huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegekend aan de exploitatiekosten.
Grondfonds I ! B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
Belastingen De besloten vennootschap Grondfonds II B.V. is belastingplichtig voor de Nederlandse vennootschapsbelasting Als grondslag voor de belasting wordt uitgegaan van het gerealiseerde fiscale resultaat met inachtneming van algemene fiscale faciliteiten.
Grondfonds I I B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
4
T O E L I C H T I N G OP DE BALANS P E R 31 D E C E M B E R 2012
ACTIVA
BELEGGINGEN 1. Gronden 31- 12-2012
31-12-2011
€
€
Gronden Grond Grond Grond Grond
Stadslaenen te Arnhem Zuivelweg te Dreumel Hof van Achterlo te Wijchen Julianaplein te Beuningen
Veronderstelde actuele waarde per 1 januari 2012 Mutaties Mutaties 2012 Veronderstelde actuele waarde per 31 december 2012
Grond Stadslaenen te Arnhem
Grond Zuivelweg te Dreumel
€
€
268.590
196.000
23.310 291.900
196.000
291.900 196.000 1.126.333 179.000
268.590 196.000 1.182.333 179.000
1.793.233
1.825.923
Grond Grond Hof Julianaplein van te Achterlo te Beuningen Wijchen €
€
1.182.333
179.000
-56.000
_
1.126.333
179.000
De gronden zijn in 2009 gekocht en geactiveerd tegen de verkrijgingsprijs die gebaseerd is op de eindwaarde. De eindwaarde is de som van de met de erfpachters contractueel overeengekomen koopsom voor de grond. De reële waarde is de contante waarde van de eindwaarde. Gezien de rente ter financiering van de gronden door de Stichting Rentegarantiefonds grotendeels is gegarandeerd, is de gehanteerde rekenrente op nihil gesteld. Hierbij wordt om praktische redenen van inflatie geabstraheerd. Hierdoor is de reële waarde gelijk aan de eindwaarde. Mocht de erfpachter besluiten de grond niet te willen kopen, wordt geen kasstroom door verkoop van de grond gerealiseerd. Echter, als de erfpachter de grond niet koopt, dient hij de contractueel bepaalde canon te betalen, wat tevens leidt tot een kasstroom. De contante waarde van de som van de contractueel afgesproken canon is hoger dan de contante waarde van de toekomstige kasstromen als gevolg van verkoop van gronden.
Grondfonds 11 B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
2. Vorderingen 31-12-2012
31-12-2011
Belastingen Omzetbelasting
-
1.426
OVERIGE ACTIVA 3. Immateriële vaste activa Kosten van oprichting
Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen
90.000
90.000 Mutaties Afschrijvingen
-10.000
Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen
90.000 -10.000 80.000
Dit betreffen de geactiveerde kosten die zijn besteed voor de oprichting en structurering van het fonds. Afschrijvingspercentages
^
Kosten van oprichting 31-12-2012
31-12-2011
4. Financiële vaste activa Actieve belastinglatentie
-
-9-
977
Grondfonds I I B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
31-12-2012
31-12-2011
5. Liquide middelen Rabobank
2.302
1.220
18.000
18.000
PASSIVA 6. Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Het geplaatst kapitaal bedraagt € 18.000, verdeeld in: 180 gewone aandelen van nominaal € 100,00 Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000. 2012
2011
€
€
Agio Stand per 1 januari
65.000
65.000
Stand per 3 1 december
65.000
65.000
90.000 -10.000
90.000
80.000
90.000
Ter versterking van het kapitaal heeft er in 2010 een agiostorting plaatsgevonden. Wettelijke en statutaire reserves Reserve voor kosten van oprichting Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december
Grondfonds I I B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
2012
2011
€
€
Overige reserves Stand per 1 januari Resultaatbestemming boekjaar
-235.065 -34.440
-34.205 -110.860
Mutatie wettelijke reserve
-269.505 10.000
-145.065 -90.000
Stand per 31 december
-259.505
-235.065
7. Langlopende schulden 31-12-2012
31-12-2011
€
€
Leningen o/g Lening o/g Grondfonds B.V. Lening o/g Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V.
703.810 1.220.000
658.360 1.220.000
1.923.810
1.878.360
2012
2011
€
€
Lening o/g Grondfonds B. V. Stand per 1 januari Opgenomen gelden Aflossing
658.360 45.450
1.825.923
-
-1.167.563
Langlopend deel per 31 december
703.810
658.360
Omtrent aflossing, zekerheden en rente is niets nader overeengekomen. De mutaties betreffen: - correctie gronden Hof van Achterlo € 56.000 (-); - correctie gronden Stadslaenen €23.310; -rente 201 1 €64.314; - overige € 13.825.
11
-
Grondfonds I I B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
2012
Lening o/g Beleggingsmaatschappij
2011
Grondfonds N. V. 1.220.000
Stand per 1 januari Opgenomen gelden
1.220.000
Langlopend deel per 3 1 december
.220.000
1.220.000
Het rentepercentage bedraagt 7,5%. De looptijd van deze lening betreft maximaal 10 jaar. De lening kan tussentijds geheel of gedeeltelijk worden afgelost. De lening is niet tussentijds opeisbaar. De geldgever heeft naast de rente recht op 50% van de winst die Grondfonds II B.V. realiseert bij de verkoop van de gronden. De exacte berekening ten behoeve van het bepalen van de winst is opgenomen in bijlage XII van het prospectus Belegginsmaatschappij Grondfonds N.V. (januari 2011).
8. Kortlopende schulden 31-12-2012
31-12-2011
€
€
Overige schulden en overlopende passiva Accountantskosten Rente lening o/g Grondfonds B.V. Rente lening o/g Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V.
4.650 43.580 -
4.500 64.314 34.437
48.230
103.251
Niet in de balans opgenomen verplichtingen Fiscale eenheid Grondfonds II B.V. maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Grondfonds B.V. en Grondfonds I B.V. Op grond daarvan zijn de vennootschappen hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. Niet in de balans opgenomen
rechten
Bij de aankoop van de gronden is destijds tevens de garantie verkregen dat de rente op de obligatielening wordt betaald uit de speciaal hiervoor opgerichte Stichting Rentegarantiefonds. De verkopende partij heeft namelijk een storting in de Stichting Rentegarantiefonds gedaan, dat inclusief rendement toereikend zou moeten zijn om de rente op de obligatielening te kunnen voldoen.
Grondfonds 11 B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
T O E L I C H T I N G OP DE WINST- EN V E R L I E S R E K E N I N G O V E R 2012 2012
201
9. Opbrengsten uit beleggingen 125.937
Opbrengsten uit beleggingen
Opbrengsten uit beleggingen Dekking Stichting Rentegarantiefonds inzake lening o/g Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V. 2012 Dekking Stichting Rentegarantiefonds inzake lening o/g Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V. 2011
91.500 34.437 125.937
10. Rentelasten Rente lening o/g Grondfonds B.V. Rente lening o/g Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V. Rente en bankkosten
43.580 91.500 -88
64.314 34.437 14
134.992
98.765
Personeelsleden Bij de vennootschap waren in 2012, evenals 2011 geen werknemers werkzaam. I I . A f s c h r i j v i n g e n immateriële vaste activa 10.000
Kosten van oprichting ,
12. Overige bedrijfskosten Algemene kosten
Algemene
14.408
12.095
4.621 7.855 750 1.055 127
3.850 7.500 600
14.408
12.095
kosten
Accountantskosten Administratiekosten Advieskosten Notariskosten Overige algemene kosten
De directievergoeding is begrepen in de rentevergoeding aan Beleggingsmaatschappij Grondfonds N.V.
- 13
145
Grondfonds I ! B . V . te Druten Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
2012
201
13. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie voorziening belastingen
-977
- 14-
Grondfonds I I B . V . te D m t e n Behorende b i j rapport d.d. 4 maart 2013
OVERIGE GEGEVENS 1
Statutaire regeling winstbestemming
Artikel 20 van de statuten van Grondfonds II B.V. bepaalt de verdeling van de winst die in enig boekjaar is behaald. De tekst van artikel 20 luidt als volgt: 1 de winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering; 2 de vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden; 3 uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is; 4 bij de berekening van de winstverdeling tellen de aandelen die de vennootschap in haar eigen kapitaal houdt niet mede, tenzij deze aandelen belast zijn met een vruchtgebruik of pandrecht of daarvan certificaten zijn uitgegeven ten gevolge waarvan het winstrecht toekomt aan de vruchtgebruiker, de pandhouder of de houder van die certificaten; 5 certificaten die de venootschap houdt of waarop de vennootschap een beperkt recht heeft op grond waarvan zij gerechtigd is tot de winstuitkering, tellen bij de berekening van de winstverdeling eveneens niet mee; 6 de vennootschap mag tussentijds slechts uitkeringen doen, indien aan het vereiste van lid 2 is voldaan.
2
Verweri^ing van het verlies 2012
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen is het verlies ad € 34.440 over 2012 in mindering gebracht op de overige reserves. Dit is reeds in de jaarrekening verwerkt.
15 •
Berg en Dalseweg 105 | Postbus 1074 | 6501 BB Nijmegen | 7,024 - 365 09 65
vwgnijllof
C O N T R O L E V E R K L A R I N G VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan:
de directie en aandeelhouder
Wij hebben de jaarrekening 2012 van Grondfonds 11 B.V. te Druten gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. W i j hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat w i j voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat w i j onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
i11 f b . n i i m c g e n @ V w e n i i l i o f . n 1 | HR 10020986 | Beconnummer
126135
O p al onze diensten zijn van toepassing onze algemene voorwaarden welke zijn gedeponeerd ter g r i f ï ï e van de Rechtbank te A m h e i n onder nummer 2010/39 V i a S R A International lid van I N A A G R O U P (international network o f accountants and auditors)
vwgnijhof
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. W i j zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Grondfonds II B.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Benadrukking onzekerheid omtrent de continuïteit W i j vestigen de aandacht op de paragraaf continuïteitsveronderstelling in hoofdstuk 3 grondslagen voor waardering en resultaatbepaling, waarin uiteengezet is dat het eigen vermogen van de vennootschap negatiefis. Dit negatieve vermogen en resultaat (nu uitsluitend lasten en vanaf 2014 met realisatie van opbrengsten uit erfpachten) kan duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. In hoofdstuk 3 is tevens vermeld dat de verplichtingen aan de leningverstrekker worden gegarandeerd door Stichting Rentegarantiefonds, welke haar gelden belegd heeft in leningen verstrekt aan Wieringerwaard Holding B.V. en Annexum Deelnemingen B.V. Dit zijn vennootschappen die actief zijn in commercieel vastgoed. Gegeven voorgaande garantiestelling worden eventuele negatieve kasstromen in de toekomst gecompenseerd. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Nijmegen, 4 maart 2013 V W G N i j h o f registeraccountants
w.g. Th. Verwoert RA
