VvE belang!
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar
Jaarverslag 2013
www.vvebelang.nl
VvE Belang
Jaarverslag 2013
|
inhoud
INHOUD 4
Algemeen Koers in 2014 Terugblik 2013
8
Over VvE Belang • Wie wij zijn • Onze doelen • Onze activiteiten • In de media
10
Cijfers en groei
14
Rondom de VvE • De woningmarkt • De positie van de VvE • Energie • Onderhoud
21
De organisatie VvE Belang • Inleiding • Governance • Directie/bestuur/Raad van Advies/Raad van Aangeslotenen
3
‘
Hoe meer VvE’en wij vertegenwoordigen, hoe groter onze zichtbaarheid. Daardoor weegt onze stem zwaarder in de politiek, bij gemeenten, bij ministeries
Van het bestuur
Koers in 2014
’
In 2014 bestaat VvE Belang vijftien jaar. Dat is een mijlpaal en die 4
mogen we vieren. In al die jaren hebben we hard gewerkt om de belangen van VvE’en te behartigen. De afgelopen jaren hebben we veel doelstellingen bereikt. Zo hebben we de VvE’en een stem gegeven in gemeenten, we hebben belangen van de aangeslotenen gediend en zijn als organisatie geprofessionaliseerd. Het woonbeleid van de overheid concentreert zich niet meer alleen op huiseigenaren en huurders, maar steeds nadrukkelijker ook op eigenaren van appartementen.
Nu we deze mijlpalen hebben bereikt, richten we onze blik op nieuwe doelen. VvE Belang wil groeien. Het percentage appartementseigenaren (via de VvE) dat wij vertegenwoordigen willen wij laten stijgen van de huidige dertig procent naar 45 procent in de komende jaren. In 2014 gaan we de contacten met gemeenten intensiveren. Zo’n tachtig procent van alle VvE’en zijn actief in de veertig grote gemeentes. Door de verkoop van appartementen door woningcorporaties neemt het aantal VvE’en verder toe. Omdat er vaak achterstallig onderhoud is en de VvE’en niet altijd toereikend budget hebben voor onderhoud, is het belangrijk om de
VvE Belang
belangen van VvE’en ook hier voor het voetlicht te brengen. Hoe meer VvE’en wij vertegenwoordigen, hoe groter onze zichtbaarheid. Daardoor weegt onze stem zwaarder in de politiek, bij gemeenten en bij ministeries. We worden uitgenodigd voor overleg en onze adviezen worden gevraagd. Niet alleen door de grotere achterban vallen wij meer op, maar ook door onze daadkracht. Overheden zien dat wij een deel van hun beleid uitvoeren en daar goede resultaten mee bereiken. Of het nu gaat om energiebesparing of om onderhoud, zowel de overheden als de VvE’en genieten aantoonbaar voordeel.
Jaarverslag 2013
|
Koers in 2014
Anticiperen op ontwikkelingen in de woningmarkt doen wij niet alleen door aan tafel te zitten met gemeenten, politici en ministeries, maar ook door steeds nieuwe diensten te ontwikkelen voor VvE’en. We blijven vernieuwen, we blijven voordeel bieden voor onze aangeslotenen. Deze beleidskeuze heeft effect gehad het afgelopen jaar. We zijn erin geslaagd om VvE’en voordeel te bieden. De zichtbaarheid van de VvE is enorm vergroot, zowel in de politiek als in de media. Daarom gaan wij door op de ingeslagen weg. We zijn aanwezig waar het nodig is en zoeken proactief contacten in Den Haag. We zijn dienend voor wie wij vertegenwoordigen, versterkend voor overheden en informerend voor media en publiek.
Partner zijn van het woonbeleid is een voordeel voor alle VvE’en. De VvE’en Hebben circa 2 miljard euro beschikbaar in onderhoudsfondsen voor renovaties. Hoe beter wij worden gehoord, hoe meer wij in staat zijn om constructieve bijdrages te leveren aan projecten van de overheid die zich richten op onderhoud en leefbaarheid. Hier zijn alle partijen bij gebaat: de VvE’en kunnen de kwaliteit van appartementen verbeteren, waardoor de waarde van het vastgoed intact blijft of zelfs verbetert. De overheid realiseert doelstellingen op het gebied van woonkwaliteit en leefbaarheid, doelen die zij met behulp van VvE Belang beter kunnen realiseren. Fred Schuurs Voorzitter Stichting VvE Belang
Hans Schraders Secretaris Stichting VvE Belang
Dan Huesmann Penningmeester Stichting VvE Belang
5
Van de directie
2013: professionalisering en slagkracht De directie van VvE Belang heeft zich in 2013 ingespannen om belangenbehartiging voor VvE’en naar politiek en bestuurlijk niveau te tillen. Betere zichtbaarheid en verdere professionalisering van de organisatie vormden hiervoor de basis. Onze inspanningen leidden ertoe dat diverse ministeries VvE Belang hebben erkend als deskundige en constructieve partner. Zij zijn met ons in gesprek gegaan.
6
Dit heeft geleid tot praktische resultaten voor VvE’en, bijvoorbeeld op het gebied van energie en duurzaamheid, maar zeker ook op het terrein van wet- en regelgeving. Zo zijn er verschillende projecten gestart met als inzet het verbeteren van het functioneren van de VvE.
Kennis in huis
We konden deze resultaten bereiken dankzij professionalisering van VvE Belang. We hebben meer kennis in huis gehaald. Door wijzigingen binnen de juridische afdeling krijgen VvE’en sneller antwoord op hun vragen en de afhandeling van dossiers vindt sneller plaats. VvE Belang heeft haar partnerrol van de rijksoverheid versterkt
Ook hebben we de bestuurlijke structuur, de governance, versterkt. Het bestuur is versterkt met Dan Huesmann, voormalig topman
van Nuts Ohra. Daarnaast is in 2013 de Raad van Aangeslotenen (RvAG) opgericht. De RvAG fungeert als klankbord voor VvE Belang en is een belangrijke schakel met de achterban. Die bestaat uit VvE’en maar ook uit individuele appartementseigenaren, beheerders en een bijna honderd woningcorporaties die het VvE-beheer van appartementencomplexen uitvoeren. We verwachten dat RvAG kennis, ervaring en feedback zullen toevoegen aan VvE Belang.
In Den Haag aan tafel De VvE stond in 2013 volop op de politieke agenda. De rijksoverheid ziet hoe belangrijk goed functionerende VvE’en zijn voor de leefbaarheid in stedelijke gebieden. Goed onderhouden complexen zijn belangrijk voor het welzijn van de bewoners en voor het waardebehoud van panden.
VvE Belang
Jaarverslag 2013
|
2013: professionalisering en slagkracht
De aandacht hiervoor op diverse ministeries is ondubbelzinnig gebleken vorig jaar. De relatie tussen VvE Belang en de rijksoverheid is dan ook sterk aangehaald in 2013. Dat heeft al geleid tot besluitvorming in het voordeel van de VvE.
afgesproken: naar het kosteneffect voor de VvE als gevolg van de verplichte inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel. VvE Belang is uitgenodigd om een voorstel te doen over de uitvoering van deze onderzoeken.
In het eerste kwartaal van 2013 hebben wij contact gezocht met leden van de Tweede Kamer en met diverse ministeries. Deze contacten hebben geleid tot intensivering van de relaties tussen VvE Belang, politiek Den Haag en diverse ministeries. VvE Belang heeft haar partnerrol van de rijksoverheid versterkt.
Het eerste onderzoek, naar de modernisering van de wet- en regelgeving is gedaan door Mechteld van der Vleuten van de Open Universiteit en het tweede onderzoek naar het opschalen van kleine VvE’en door Bureau Companen. Het derde onderzoek heeft VvE Belang zelf opgezet en uitgevoerd. De rapporten waren 1 december 2013 in conceptfase gereed.
Doelstellingen gerealiseerd
Hiermee is een van de doelstellingen van VvE Belang voor 2013 gerealiseerd: de VvE top of mind maken in politiek en bestuurlijk Den Haag. In januari 2013 sprak VvE Belang als eerste met Raymond Knops, lid van de Tweede Kamer voor het CDA. We hebben ons Position Paper aangeboden aan de huidige minister voor Wonen, Stef Blok. Dit als voorbereiding op het Algemeen Overleg. Enkele weken later zat VvE Belang aan tafel bij de minister om kennis te maken en onze standpunten over het functioneren van VvE’en ter sprake te brengen.
7
Het ingezette beleid voor professionalisering en zichtbaarheid voor politieke stakeholders heeft zich in 2013 uitbetaald. VvE’en staan op de politieke agenda, hun belangen worden serieus genomen.
Algemeen Overleg Tweede Kamer Tijdens het Algemeen Overleg op 27 maart 2013 is in de algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst besloten om twee onderzoeken te houden over VvE’en: een naar de modernisering van de wet- en regelgeving en een naar het opschalen van kleine naar grotere VvE’en. In het voortgezette Algemeen Overleg in april 2013 in de Tweede Kamer werd een derde onderzoek Raymond Keulen Algemeen Directeur VvE Belang
Kees Oomen Directeur Organisatie en Public Affairs VvE Belang
Over VvE Belang Stichting VvE Belang is opgericht in september 1999 en inmiddels uitgegroeid tot grootste onafhankelijke belangenbehartiger voor Vereniging van Eigenaren (VvE’en). VvE Belang zet zich in voor het versterken van de positie van de VvE’en in Nederland en het opkomen voor hun belangen.
Belangenorganisatie voor de VvE 8
en appartementseigenaar
Wie wij zijn In 1999 begonnen met 175 VvE’en. Inmiddels kent VvE Belang circa 10.000 aangeslotenen en vertegenwoordigt ongeveer 250.000 appartementseigenaren, dertig procent van het totale aantal. VvE Belang komt op voor de collectieve belangen van VvE’en en appartementseigenaren bij politiek, overheden, brancheorganisaties en bedrijven. Om haar rol als collectieve belangenbehartiger goed uit te kunnen voeren is VvE Belang onder andere vertegenwoordigd in de Raad voor Onroerende Zaken en het Platform Bewoners en Duurzaam Bouwen. Op de cover omslag naast de rechter pagina vind u een overzicht van alle overlegvormen waar VvE Belang deel van uitmaakt.
Onze missie is bijdragen aan een beter functionerende VvE. We willen de kwaliteit van de VvE’en en van de appartementencomplexen optimaliseren en ervoor zorgen dat de VvE-bestuurders professionele ondersteuning krijgen.
‘
’
Onze missie: bijdragen aan een beter functionerende VvE
Naast collectieve belangenbehartiging kunnen VvE’en die zich verbinden met VvE Belang gebruikmaken van gespecialiseerde juridische en bouwkundige dienstverlening. VvE Belang organiseert voorlichtingsbijeenkomsten en verspreidt onder aangesloten VvE’en het vakblad VvE Magazine. Ook kunnen VvE’en rekenen op tal van kortingen op cursussen en andere relevante zaken. Daarmee is VvE Belang, naast collectieve belangenbehartiger, tevens een brede serviceorganisatie.
VvE Belang
Jaarverslag 2013
|
Over VvE Belang
Onze doelen VvE Belang heeft als doel om de economische en maatschappelijke belangen van de bij haar aangesloten appartementseigenaren en VvE’en te behartigen en hun positie op alle relevante fronten te versterken. De inspanningen hebben zo veel mogelijk betrekking op aangesloten VvE’en, maar niet zelden komen de inspanningen ook ten goede aan niet-aangesloten appartementseigenaren en VvE’en. VvE Belang draagt actief bij aan het realiseren van duurzame projecten bij de aangesloten VvE’en door het adviseren over verschillende toepassingen, financieringen, subsidies en het afsluiten van mantelcontracten met duurzame aanbieders.
Op 3 december vond het tweede VvE Belang Jaarcongres plaats, in het NBC in Nieuwegein. Sprekers waren onder andere prof. Dr. Paul Schnabel en André Kuipers, die hun visie op de toekomst gaven. Hier waren zo’n duizend mensen op af gekomen.
Onze activiteiten
In de media
Voorlichting aan VvE’en vormt een kernactiviteit van VvE Belang. De Stichting verzorgt opleidingen, verstuurt VvE Magazine onder aangesloten VvE’en en stelt een zelf-ontwikkelde boekenreeks over verschillende onderwerpen ter beschikking. Daarnaast is VvE belang vindbaar op verschillende social media: Twitter (@VvEBelang), Facebook en LinkedIn. VvE Belang heeft een drukke juridische adviespraktijk voor aangesloten VvE’en, die bijdraagt aan het ondersteunen van VvE’en in praktische aangelegenheden.
VvE Belang is in 2013 regelmatig in het landelijke nieuws geweest. Met onze lobby in juni voor de verlenging van de tijdelijke verlaging van de btw op arbeid bij onderhoud, renovatie en herstel, bereikten we de voorpagina van het AD, BNR Nieuwsradio, Cobouw en S.C. (Staats Courant). In november haalden we, naar aanleiding van de uitslag van de enquête over betalingsachterstanden bij VvE’en, de voorpagina’s van diverse regionale dagbladen en vastgoed- en facilitaire vakbladen zoals Facilitair & Gebouwbeheer, Vastgoed Aktueel en Vastgoedmarkt. Veel van deze artikelen zijn ook door andere nieuwssites en vakinhoudelijke sites overgenomen. Ook werd Kees Oomen geïnterviewd door BNR Nieuwsradio en RTL Z.
Om het functioneren van VvE’en te verbeteren, organiseert VvE Belang door het hele land grootschalige voorlichtingsbijeenkomsten, die door duizenden belangstellende worden bezocht. In 2013 bezochten ruim 5.000 mensen onze voorlichtingsbijeenkomst.
‘
Voorlichting aan VvE’en is een kernactiviteit
’
9
Cijfers en groei zichtbaarheid
Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom 1986-2012 (abloluut)
De zichtbaarheid van de VvE’en speelt zich af tegen het
5.000.000
stijgend aantal VvE’en. In januari 2013 zijn er circa 125.000
4.000.000
VvE’en. Het aantal stijgt doordat woningcorporaties delen
3.000.000
van hun bezit verkopen. Bijna driekwart van de VvE’en
2.000.000
bestaat uit minder dan tien appartementsrechten. Tezamen
1.000.000
45%
43%
51%
48%
54%
56%
59%
59%
10
kennen de VvE’en circa 1,2 miljoen appartementsrechten
0 1986
1990
1994
1998
die als woning worden gebruikt. Ruim 820.000 appartementen hiervan worden bewoond door de eigenaren Aantal koop
zelf; de rest wordt verhuurd.
Aantal huur % koop
Bron: rapport Wonen in ongewone tijden
2002
2006
2009
20012
VvE Belang
Kenmerken woningvoorraad 2012, Nederland
1+2 kamers
8,8%
3 kamers
19,4%
32,3%
5 kamers
39,5%
Bron: website Rijksoverheid
|
Cijfers en groei zichtbaarheid
Bouwjaar Vooroorlogs
Bouwjaar 1945-1970
Bouwjaar vanaf 1971
20,2%
26,1%
53,7%
100%
100% 4 kamers
Jaarverslag 2013
Aantal zelfstandige woningen 7.266.295
100%
70.7%
29,3%
eensgezins
meergezins
40,0%
huur
60,0%
koop
100% 11
Ultimo 2012 zijn er in Nederland dus ruim 7,2 miljoen woningen. 60% daarvan is een koopwoning, dat zijn circa 4,3 miljoen woningen. Nederland kent ongeveer 1,2 miljoen appartementen die eigendom zijn van particulieren. Dat betekent dat 25% van de particuliere woningvoorraad uit appartementen bestaat. Bij VvE Belang waren eind 2013 ongeveer 10.000 VvE’en en eigenaren aangesloten De organisatie vertegenwoordigt daarmee indirect ongeveer 250.000 appartementseigenaren, dertig procent van het totale aantal.
12
De aangeslotenen van VvE Belang betalen een jaarbijdrage. De som hiervan bedroeg in 2013 ruim 600.000 euro.
Groei In 2013 lag de focus op groei van het aantal aangeslotenen. Op vele manieren is VvE Belang onder de aandacht gebracht van de appartementseigenaren en VvE’en in Nederland die nog niet bij VvE Belang zijn aangesloten. Zo zijn samen met Centraal Beheer Achmea VvE’en benaderd, die nog niet bij VvE Belang zijn aangesloten, maar die wel een VvE-verzekeringsproduct bij Centraal Beheer afnemen. Deze VvE’en krijgen korting op de jaarlijkse bijdrage. In bijna alle landelijke en regionale kranten en in bekende huis-aan-huis-bladen hebben we geadverteerd om mensen uit te nodigen voor de voorlichtingsbijeenkomsten. Hiermee werden een paar miljoen adressen bereikt. Daarnaast stond VvE Belang in bijna alle Wegener-dagbladen en in een special in de Telegraaf.
‘ ’
Centraal Beheer Achmea heeft VvE’en benaderd die nog niet bij VvE Belang zijn aangesloten, maar die wel een VvE-verzekeringsproduct bij Centraal Beheer afnemen. Deze VvE’ en krijgen korting op de jaarlijkse bijdrage
VvE Belang
124.856 Totaal aantal VvE’en in Nederland, waarvan: 93.514 Aantal VvE’en kleiner dan 10 appartementsrechten 13.452 Aantal VvE’en met >10 en < 25 appartementsrechten 8.464 Aantal VvE’en met > 25 en < 50 appartementsrechten 5.563 Aantal VvE’en met > 50 en < 100 appartementsrechten 3.863 Aantal VvE’en met > 100 appartementsrechten 85.000 Aantal VvE’en ingeschreven in de Kamer van Koophandel 4.300.000 Aantal koopwoningen en -appartementen 1.136.140 Aantal appartementsrechten met huisnummer 25% Aandeel appartementen in particuliere woningvoorraad 5 grootste VvE Steden Den Haag: 21.733 VvE’en Amsterdam: 19.780 VvE’en Rotterdam: 11.585 VvE’en Utrecht: 5.916 VvE’en Groningen: 4.893 VvE’en 92% Van de VvE’en in Den Haag is ≤ 10 appartementen 63% Van de VvE’en in Utrecht is ≤ 2 appartementen
Jaarverslag 2013
|
Cijfers en groei zichtbaarheid
550 Aantal VvE Beheerkantoren 400.000 Aantal eenheden in beheer bij beheerder 36% Aantal VvE’en dat administratie aan beheerder uitbesteedt 87% Aantal VvE’en met een bankrekening 81% Aantal VvE’en met een reservefonds 35% Aantal VvE’en met een MJOP € 67,- Gemiddeld bedrag/maand reservering reservefonds/appartement 500 miljoen euro Tegoed dat VvE’en jaarlijks aan onderhoud besteden 1,5 -2,6 miljard euro Spaartegoed VvE’en voor toekomstig groot onderhoud
13
Rondom de VvE De woningmarkt
Nederland moet bezuinigen op publieke uitgaven. Dit leidt tot maatregelen bij tal van overheden. Die zijn voelbaar in de hele breedte van de samenleving. De economische crisis heeft ook een groot effect op de woningmarkt. Er is sprake van een investeringsstop in de bouw, de huizenmarkt zit op slot en de financieringsmogelijkheden en de daarbij behorende fiscale faciliteiten zijn behoorlijk afgenomen in vergelijking met de laatste tien jaar.
14
De VvE-markt is in hierin een stabiele markt die zelfs groei laat zien. Omdat de vastgoedmarkt sterk onder druk is komen te staan, richten steeds meer actoren binnen de vastgoedmarkt hun ogen op deze interessante markt. Van de 125.000 VvE’en zijn zo’n 45.000 tot 55.000 VvE’en goed georganiseerd. Vastgoedbeheer, de bouw, energiemaatschappijen, duurzaamheidspartijen maar ook allerlei flankerende activiteiten zoals training- en opleidingsbureau hebben in 2013 veel aandacht voor deze markt. In het zogeheten woonakkoord van februari 2013 is extra geld gereserveerd voor een revolverend fonds. Vanuit dit fonds kunnen woningeigenaren en verhuurders een lening krijgen om energiebesparende maatregelen aan hun woning te treffen. Ook de individuele appartementseigenaar kan een beroep doen op dit fonds. Het investeringsfonds heeft 150 miljoen euro en wordt aangevuld met middelen uit de markt, zodat het zal verviervoudigen tot 600 miljoen euro. Op 17 december 2013 is de Eerste Kamer akkoord gegaan met het wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 II. Hierdoor kunnen de afspraken uit het woonakkoord worden uitgevoerd.
‘
Steeds meer actoren binnen de vastgoedmarkt richten zich op de VvE-markt
de positie van de VvE
’
Collectieve belangenbehartiging: Onderzoek opschalen VvE’en Van de 125.000 VvE’en in Nederland zijn er ruim 93.000 kleiner dan tien appartementsrechten. Kleine VvE’en zijn vaak niet erg goed georganiseerd. Dat betekent dat zij tegen problemen aanlopen op het terrein van onderhoud en leefbaarheid. Deze kleinschalige VvE’en zijn veelal ontstaan uit de gewoonte om flatgebouwen per portiek op te delen in VvE’en. Zo is het mogelijk dat er in een flat met 36 appartementsrechten zes VvE’en zijn ontstaan met elk zes appartementsrechten. Het is goed denkbaar dat de kwaliteit van de VvE verbetert als deze zes VvE’en zouden samenwerken, of samengevoegd worden tot één VvE die alle appartementsrechten van het flatgebouw beheert. De schaalgrootte zal ook schaalvoordeel betekenen. Zo kan tegen een redelijke prijs per appartement een externe beheerder aangetrokken worden. Opschaling van VvE’en kan in twee fases gebeuren: Fase 1 Aan het opschalen van VvE’en zitten veel haken en ogen, met name van juridische en financiële aard. Deze moeten in kaart worden gebracht en er moeten oplossingen voor worden aangedragen. Daarnaast moeten de leden van de VvE overtuigd worden van het nut en de noodzaak van de opschaling.
VvE Belang
Fase 2 Indien er voldoende aanleiding is om de opschaling projectmatig op te pakken, zal dit gebeuren in de fase 2. Hierin vindt de werving van VvE’en en de daadwerkelijk implementatie plaats.
‘
De kwaliteit van de VvE verbetert bij schaalvergroting
’
Onderzoek positie VvE in wet- en regelgeving VvE Belang onderzocht in 2013 wat de mogelijkheden zijn om tot een grote uniformering van wet- en regelgeving binnen het appartementsrecht te komen. De uitkomsten van dit onderzoek zullen in 2014 bekend worden en kunnen de basis vormen voor een aanpassing van wetgeving. Die aanpassing komt het functioneren van de VvE ten goede. De wet- en regelgeving binnen het appartementsrecht is soms verouderd en bovendien versnipperd over uiteenlopende regelingen. Bovendien geldt bij het ene appartementsgebouw vaak andere regelgeving dan bij het andere, omdat dit afhankelijk is van het moment waarop het gebouw gesplitst is. Zo zijn er gebouwen met het splitsingsreglement uit 1973, terwijl verder op in de straat of in de wijk een gebouw staat waarop het reglement uit 2006 van toepassing is. Er zijn vier standaardsplitsingsreglementen, te weten uit 1973, 1983, 1992 en 2006. Voor 1973 werden de reglementen in de splitsingsaktes opgenomen.
Jaarverslag 2013
|
Rondom de VvE
Een modernisering van deze regels komt het functioneren van de VvE ten goede. Een voorbeeld: het splitsingsreglement 2006 is meer toegesneden op de eisen van de tijd. Zo is een Meerjaren Onderhoudsplanning (MJOP) verplicht. In alle andere reglementen is dat niet het geval. Een goed MJOP voorkomt onderhoudsproblemen in de toekomst. Door de gebrekkige wet- en regelgeving zijn er VvE’en waarvoor het MJOP wel verplicht is, terwijl er ook VvE’en zijn voor wie het MJOP niet verplicht is.
‘
De wet- en regelgeving binnen het appartementsrecht is verouderd en versnipperd
Energie
’
Collectieve belangenbehartiging: Het vraagstuk van verduurzaming en energiebesparing wordt in Nederland steeds groter. Het is ook relevant voor VvE’en. Naarmate er meer VvE’en komen in ons land, hebben duurzame maatregelen vanuit de VvE steeds meer impact op ons land. Energiebesparing in de gebouwde omgeving is een belangrijk nationaal thema, dat al een tijd lang op de duurzaamheidsagenda staat. Tot de gebouwde omgeving behoort ook de VvE, in de vorm van het appartementencomplex. Uit onderzoek van VvE Belang onder de eigen achterban is gebleken dat er een grote interesse bestaat voor zonnepanelen. De VvE heeft vaak een groot plat dak en er is daarmee voldoende gelegenheid om zonnepanelen te plaatsen.
15
Toch is er nog onvoldoende nagedacht over het feit dat een appartementseigenaar niet zelfstandig kan beslissen over zonnepanelen. Ook bestaat er ongelijkheid tussen de eigenaar van een grondgebonden woning en een appartementseigenaar. Bij de subsidie op zonnepanelen was men namelijk de VvE vergeten. De appartementseigenaar mocht de door de gezamelijke zonnepanelen opgewekte stroom niet salderen, de eigenaar van een eengezinswoning mag dit wel.
16
VvE Belang heeft met succes opgetreden tegen deze ongelijkheid. Inmiddels is de subsidieregeling vervallen en de salderingsregels zijn ook aangepast. In de nieuwe regels krijgt de appartementseigenaar een korting per 1 januari 2014 van 7,5 cent korting per opgewekt kWh op de energiebelasting. Overigens blijven de regels voor de appartementseigenaar nog steeds iets ongunstiger dan voor de eigenaar van een grondgebonden woning.
‘
Verduurzaming en energiebesparing zijn ook relevant voor VvE’en
Nationaal Energieakkoord
’
Begin september 2013 heeft op initiatief van de SER (Sociaal Economische Raad) een groot aantal partijen met de overheid een akkoord gesloten over het besparen van energie. VvE Belang nam op uitnodiging van de SER deel aan expertmeetings van Tafel 1, waarin aandacht was voor energiebesparing
in de gebouwde omgeving. Hierin werd gesproken over het financieren van energiebesparende maatregelen voor de gebouwde omgeving. Het Energieakkoord heeft als doel om alle gebouwen uiterlijk in 2030 te voorzien van label A. De opstellers van het akkoord denken dat er voldoende kansen zijn voor aanzienlijke energiebesparingen. Het uitgangspunt op dit onderdeel van het Energieakkoord is dat burgers en bedrijven zelf belang hebben bij energiebesparing. Vanuit dit belang nemen zij zelf de verantwoordelijkheid voor besparingen. Vanuit deze gedachte is gekozen voor een combinatie van voorlichting en bewustwording, ontzorging en financieringsondersteuning. Op het onderdeel van de financieringsondersteuning ondervinden VvE’en vaak een obstakel. Te lage financiële reserves leiden ertoe dat energiebesparende maatregelen niet genomen kunnen worden. Leningen en subsidies die deze maatregelen mogelijk kunnen maken, zijn eveneens moeilijk te krijgen. Die staan door de bezuinigingen van het rijk onder druk. Vanuit deze problematiek heeft VvE Belang onder de aandacht gebracht dat een kwart van de woningen in Nederland appartement zijn. Het is volgens ons belangrijk dat energiebesparende maatregelen ook rekening moeten houden met de appartementen, en niet alleen met vrijstaande woningen of rijtjeshuizen. De deelnemers aan Tafel 1, onder voorzitterschap van Lodewijk de Waal hebben de knelpunten van de VvE onderkend en daarover een aparte passage opgenomen in het Nationaal Energieakkoord. Ook op andere onderdelen van het SER Energieakkoord zal VvE Belang deelnemen aan werkgroepen.
VvE Belang
Nationaal Energieakkoord over VvE Belang Gezien de complexiteit en het specifieke karakter van de belemmeringen behoeft dit segment een specifieke en integrale aanpak. Hiertoe wordt een werkgroep in het leven geroepen, bestaande uit vertegenwoordigers van de belangen van eigenaars (VEH, VVE Belang), financiers, het Rijk en de uitvoerende partijen zoals de bouw, de installatiebranche (Uneto-VNI, Bouwend Nederland), DE-Koepel, VHG, NVKL, Netbeheer Nederland, Energie-Nederland en natuur- en milieufederaties. De werkgroep krijgt de volgende taken: 1. De knelpunten die energiebesparende maatregelen en/of toepassing van hernieuwbare energie voor VvE’en belemmeren (integraal) in kaart brengen. 2. De oplossingen verkennen en ontwikkelen. 3. Uiterlijk medio 2014 een aanpak implementeren die de geschetste problemen oplossen. In samenspraak met het Ministerie van Binnenlandse Zaken is afgesproken dat VvE Belang een voortrekkersrol zal gaan spelen in deze werkgroep.
Jaarverslag 2013
‘
|
Rondom de VvE
De knelpunten van de VvE zijn onderkend in het Nationaal Energie akkoord
’
Individuele belangenbehartiging Goedkopere energie VvE kon tot voor kort vanwege de verenigingsvorm niet meedoen aan consumententenders. Alleen individuele consumenten konden zich daarvoor inschrijven. Daardoor liep de VvE zelf inkoopvoordeel mis. VvE Belang heeft als antwoord op deze uitsluiting een samenwerkingspartner gezocht waarmee we VvE’en toch een betere energieprijs kunnen bieden. Eind 2013 zijn 500 VvE’en overgestapt naar VvE Energie Select, een samenwerking tussen VvE Belang en Hezelaer Energy uit Breda. Het VvE Energieloket Het VvE Energieloket is een gezamenlijk initiatief van VvE Belang en het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dit project is 1 januari 2013 gestart en heeft als doel energiebesparing in de gebouwde omgeving te stimuleren en te realiseren. Het VvE Energieloket geeft alle VvE’en en appartementseigenaars een duidelijk inzicht in de mogelijkheden van energiebesparing en duurzame energie. Op de website van VvE Belang is het Energieloket te vinden. Daaraan is een forum gekoppeld waar mensen online vragen kunnen stellen aan VvE Belang over energievraagstukken. Hiermee neemt VvE Belang een informatietaak waar die ook behoort tot het takenpakket van gemeenten. Door onze rol in het Energieloket ontzorgen wij gemeenten, waardoor onze rol als partner van lokale overheden sterker wordt.
17
Onderhoud Onderhoud is een van de kerntaken van de VvE. Omdat de eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het gebouw is het noodzakelijk dat er financiële middelen beschikbaar zijn voor onderhoud. Enerzijds het kort cyclische, dagelijks onderhoud, maar vooral ook het (toekomstig) groot onderhoud. De wetgever heeft sinds 2008, na een overgangsperiode van drie jaar, een verplicht reservefonds geïntroduceerd. Elke VvE dient geld te reserveren voor groot onderhoud. Hoewel nog lang niet alle VvE’en op een goede manier invulling aan deze verplichting hebben gegeven, zijn er al veel VvE’en die keurig maandelijks reserveren voor dit doel.
18
Onder andere uit onderzoek van VvE Belang uit 2013 blijkt dat de VvE’en in Nederland jaarlijks zo’n 500 miljoen euro aan onderhoud besteden. Daarnaast reserveren de VvE’en jaarlijks nog eenzelfde bedrag. Dat betekent dat er op de spaarrekening van de VvE’en in Nederland een bedrag van zo’n 2 miljard euro staat. Hiermee is het financiële belang van onderhoud ook meteen duidelijk. Voor onderhoud dient de VvE te sparen, maar niet in alle gevallen is dat mogelijk gebleken. Dat kan enerzijds het gevolg zijn van het feit dat de eigenaren niet over genoeg middelen beschikken, maar anderzijds kan ook een onderhoudspost zich voordoen, welke niet voorzien was. In dat geval zou financiering een oplossing bieden. Dit geldt ook voor het treffen van energiebesparende maatregelen.
‘
Uit onderzoek van VvE Belang uit 2013 blijkt dat de VvE’en in Nederland jaarlijks zo’n 500 miljoen euro aan onderhoud besteden
’
VvE Belang
Collectieve belangenbehartiging Rapport ‘Alternatieve financieringsvormen voor VvE’en’ Achterstallig onderhoud en verduurzaming in het goedkopere woonsegment zijn een zorgpunt in heel Nederland. Subsidies en gunstige leningen via de gemeenten en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) zijn niet altijd beschikbaar. VvE Belang heeft in 2013 bijgedragen om onderhoudsproblemen voor VvE’en te verbeteren. Hiervoor hebben we meegedaan aan een initiatief in Vlaardingen. In Westwijk was sprake van onderhoudsachterstand, slecht functionerende VvE’en en lage energielabels. De uitstraling van de wijk en de woonkwaliteit waren in gevaar. Deze situatie was aanleiding voor de gemeente Vlaardingen en Platform 31, de organisatie die is ontstaan na fusie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV, om alternatieve financieringsvormen voor de VvE te onderzoeken. Hiertoe heeft bureau Companen onderzocht hoe VvE’en en individuele eigenaren hun achterstallig onderhoud en verduurzaming kunnen financieren. VvE Belang en SVn hebben dit onderzoek mede gefinancierd. Conclusies en aanbevelingen voor VvE’en van dit rapport zijn: 1 Zorg voor een toereikend reservefonds. 2 Vraag VvE-leden bij een ontoereikend reservefonds om een extra bijdrage uit spaargeld, hypotheek of een krediet. 3 Als deze eerste twee opties niet realiseerbaar zijn, trek dan als VvE een lening aan. Hiervoor is een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig.
Jaarverslag 2013
|
Rondom de VvE
Het volledige rapport ‘Alternatieve financieringsvormen voor VvE’en’ van juni 2013 is te vinden op: www.issuu.com Een complicerende factor is de geringe expertise van banken met VvE’en. Banken hebben nog vrijwel geen ervaring met het verstrekken van leningen aan VvE’en. SVn heeft dit wel: de afgelopen jaren heeft SVn zo’n 30 miljoen euro geleend aan 191 VvE’en. Deze hebben allemaal voldaan aan hun plicht tot aflossing. Dit is overtuigende informatie om de banken van hun koudwatervrees af te helpen en VvE’en van leningen te voorzien. Het opzetten van een waarborgfonds voor VvE-leningen zou hun vertrouwen verder kunnen doen toenemen. Ook zou het investeringsfonds energiebesparende maatregelen uit het Woonakkoord een deel specifiek moeten inzetten voor VvE’en.
‘
Banken hebben vrijwel geen ervaring met het verstrekken van leningen aan VvE’en
’
19
Woonakkoord In het woonakkoord van februari 2013 is extra geld gereserveerd voor een revolverend fonds (uitgeleend geld wordt terugbetaald zodat het opnieuw kan worden ingezet). Vanuit dit fonds kunnen woningeigenaren (waaronder de appartementseigenaar) en verhuurders een lening krijgen om energiebesparende maatregelen aan hun woning te treffen. Het investeringsfonds bevat 150 miljoen euro en wordt aangevuld met middelen uit de markt, zodat het zal toenemen tot 600 miljoen euro. Het is nog in onderzoek hoe ook VvE’en als rechtspersoon hieraan kunnen deelnemen. Op 17 december 2013 is de Eerste Kamer akkoord gegaan met het wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 II. Hierdoor kunnen de afspraken uit het woonakkoord worden uitgevoerd. 20
Verlaging btw
De btw op arbeidskosten bij onderhoud en renovatie werd begin 2013 door staatssecretaris Weekers van Financiën verlaagd. Het tarief is van maart 2013 tot maart 2014 nog maar zes procent. De btw-verlaging is van groot belang om appartementseigenaren over te halen om te investeren in onderhoud en energiebesparing. VvE’en kunnen daar echter onvoldoende van profiteren. Besluitvorming over onderhoud en renovatie duurt veelal lang. VvE Belang wil dit onder de aandacht brengen en beleidmakers overtuigen om de maatregel langer te laten lopen voor VvE’en. Hiervoor hebben wij bureau Companen in 2013 opdracht gegeven een internetpeiling uit te voeren over deze tijdelijke btw-verlaging. De peiling bestond uit tien vragen met betrekking tot de bekendheid van de regeling, het oordeel er over en of men voornemens is er gebruik van te
maken. Ook zijn enkele vragen gesteld over het onderhoudsfonds van de VvE’en in het algemeen. Er hebben 333 VvE’en meegedaan aan de enquête. Ruim een derde van de VvE’en vindt de looptijd van een jaar die voor de regeling geldt, niet reëel. Circa één op de tien VvE’en mist een onderhoudsof renovatiepost in de regeling. De btw-verlaging is, mede door de actieve lobby en de persaandacht van VvE Belang, tot 1 januari 2015 verlengd.
‘
Btw-verlaging kan appartementseigenaren overhalen om te investeren in onderhoud en energiebesparing
’
Individuele belangenbehartiging Onderhoud is een belangrijk aandachtsgebied voor de VvE. VvE Belang heeft veel expertise opgebouwd in het verrichten en vastleggen van een MJOP (meerjarenonderhoudsplanning). Daarom neemt de MJOP een belangrijke plaats in binnen de bouwkundige dienstverlening. Daarnaast hebben we in 2013 vele bouwkundige keuringen en inspecties verricht. In 2013 is op instigatie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken een begeleidingscommissie met een rapportage gekomen over de aanpak van bouwkundig gevaarlijke galerijen (en balkons). Dit zijn de zogenaamde uitkragende betonconstructies. VvE Belang heeft voor deze problematiek binnen haar bouwkundige dienstverlening een speciaal product ontwikkeld.
VvE Belang
Jaarverslag 2013
|
De organisatie
De organisatie VvE Belang De grotere zichtbaarheid van de VvE speelt zich af tegen een verdergaande professionalisering van VvE Belang. Deze professionalisering krijgt vorm in de governance, de bestuurlijke inbedding. Die borgt de bestuurlijke kracht en kwaliteit van VvE Belang. 21
In 2013 is het bestuur versterkt met Dan Huesmann, voormalig topman van Nuts Ohra. Daarnaast is in 2013 de Raad van Aangeslotenen (RVaG) opgericht. De RvAG fungeert als klankbord voor VvE Belang en is een belangrijke schakel met de achterban. Die bestaat uit VvE’en maar ook uit individuele appartementseigenaren. Op 26 april is Fred Schuurs benoemd tot Ridder in de Orde van Oranje Nassau. De burgemeester van Oosterhout onderstreepte bij de uitreiking Schuurs’ bijdragen aan de totstandkoming van een krachtig en doelmatig woonbeleid.
Governance Vanuit de snelle groei die sinds de oprichting van VvE Belang is ontstaan en de toename van de activiteiten is een heroriëntatie op de organisatie en de structuur nodig geweest. VvE Belang heeft daarom in 2012 een aantal wijzigingen binnen haar organisatie doorgevoerd. Dit alles om de belangen van de aangesloten appartementseigenaren en VvE’en nog effectiever te kunnen behartigen en een nog beter servicepakket te kunnen bieden.
22
Begin 2012 zijn enkele structuurwijzigingen doorgevoerd: • De stichting en de service b.v. vallen onder de verantwoordelijkheid van het bestuur. Een Raad van Advies, bestaande uit drie externe leden adviseert het bestuur en de directie. • De stichting en de Raad van Advies werken conform een Governance Code.
Uitgangspunten De Stichting VvE Belang is een koepelvertegenwoordiging met als hoofddoelstelling het bieden van een efficiënte vertegenwoordiging van de belangen van VvE’en. Onder een efficiënte vertegenwoordiging wordt verstaan: een klantgerichte, optimale en in het bijzonder anticiperende aanpak op basis van een doelmatige en transparante bedrijfsvoering.
De belangenorganisatie werkt vanuit de maatschappelijke positie van de aangeslotenen en hanteert de volgende uitgangspunten: • de belangenorganisatie stelt de aangeslotenen en diens gerechtvaardigde wensen en behoeften bij de vertegenwoordiging centraal; • de vertegenwoordiging geschiedt zodanig dat de daartoe beschikbaar staande middelen zo effectief mogelijk worden aangewend; • de door de stichting geleverde diensten en/of producten voldoen aan eigentijdse kwaliteitseisen Het bestuur en de Raad van Advies zijn overeenkomstig hun statutaire taakverdeling verantwoordelijk voor de governance-structuur en de naleving van de code.
VvE Belang
Jaarverslag 2013
|
De organisatie
Borging
Aangesloten VvE’en
Bestuur recht
Samenwerking
Platform Zaandam
Raad van aangeslotenen
Stichting VvE belang
Raad van Advies
23
onderhoud
Platform Roosendaal
beheer Platform Sliedrecht
ii.directie/iii. bestuur/iv. Raad van Advies/v. Raad van Aangeslotenen
derectie
uitvoerings organisatie
Stichting VvE belang service bv
24
VvE Belang
Jaarverslag 2013
|
De organisatie
Directie
Raad van Advies
De directie is belast met de dagelijkse uitvoer van het beleid. De directie is verantwoordelijk voor de efficiënte uitvoering en overlegt periodiek met het bestuur. De directie rapporteert maandelijks over de voortgang en overlegt tenminste vier keer per jaar met het bestuur.
Deze raad is een klankbord voor het bestuur. De drie ervaren bestuurders geven het bestuur van de stichting op alle mogelijke terreinen advies.
Bestuur
Bij de samenstelling van de Raad van Advies is gekozen voor een vertegenwoordiging vanuit de belangrijkste domeinen voor de VvE: • Juridisch • Onderhoud • Beheer/financieel Het juridische domein wordt vertegenwoordigd door de heer mr. Richard de Laat, advocaat bij de Advocaten van Van Riet Het onderhoudsdomein wordt vertegenwoordigd door de heer Ruud Maas, voorzitter van OnderhoudNL. Het beheer en daarmee ook het financiële domein wordt vertegenwoordigd door de heer Ad Tielen, directeur van VP&A, een grote VvE (vastgoed) beheerder.
Het bestuur is eindverantwoordelijk voor en belast met het besturen van de koepelorganisatie. Dit houdt onder meer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de statutaire en andere doelstellingen van de koepelorganisatie. Zij toetst de strategie en beleid en draagt zorg voor een optimale uitvoering. Bij de vervulling van haar taak richt het bestuur zich naar het belang van de aangeslotenen. Het bestuur is verantwoordelijk voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten en voor de financiering. Het bestuur overlegt tenminste twee keer per jaar met de Raad van Advies, weegt de adviezen en neemt deze ter harte. Het bestuur draagt ervoor zorg dat de werknemers en anderen die in een contractuele relatie tot de koepelorganisatie staan, zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben vermeende onrechtmatigheden kunnen rapporteren aan het bestuur. Het bestuur stelt de omvang op basis van de zwaarte van de takenpakketten vast.
In 2013 is de Raad van Aangesloetenen opgericht. De RvAG fungeert als klankbord voor VvE Belang en is daarmee een belangrijke schakel tussen de organisatie en haar achterban. Die bestaat uit VvE’en maar ook uit individuele appartementseigenaren.
Het bestuur is verantwoordelijk voor benoeming, schorsing en ontslag, het verlenen van decharge, het vaststellen van een maatschappelijk, passende beloning van de directie en overige medewerkers.
In 2013 kwam de RvAG drie maal bijeen. Er werd onder andere gesproken over de ontwikkeling van lokale en regionale initiatieven om juridische en bestuurlijke kennis beschikbaar te stellen.
Raad van Aangeslotenen (RvAG)
25
26
VvE Belang Geschillen commissie VvE Management Gemeente Rotterdam Gemeente Utrecht Ministerie van binnenlandse zaken Ministerie van economische zaken Ministerie van veiligheid en justitie Onderhoud NL Platform 31 Platform bewoners en duurzaam bouwen ROZ VGM NL SER SKW certificering Stadsdeel Amsterdam West Stichting PCvB VvE Recht
UW VvE partner
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar
Jaarverslag 2013
Stichting VvE Belang Postbus 210 4900 AE Oosterhout Telefoon: 0162 - 469 120 Email:
[email protected]
www.vvebelang.nl
