Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0

Eindrapport

Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0

Een kwantitatieve en kwalitatieve raming van de vraag naar bedrijventerreinen in de Regio Holland Rijnland in de periode 2010-2025

Uitgave STOGO onderzoek + advies Postbus 691 3430 AR Nieuwegein 030-2334342 [email protected] www.stogo.nl

Opdrachtgever Regio Holland Rijnland Gemeente Leiden

Opdrachtnemers Doorakkers Advies Jones Lang LaSalle STOGO onderzoek + advies

Datum Februari 2012

Versie Eindversie

Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie

2

INHOUDSOPGAVE 1. 2.

Inleiding .......................................................................................4 Conclusies en aanbevelingen ..............................................................8 2.1. Inleiding ....................................................................................8 2.2. De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen ...................................9 2.3. De vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen ........................... 10 2.4. Aanbevelingen........................................................................... 16 3. De regionale economie van Holland Rijnland ......................................... 19 3.1. Inleiding .................................................................................. 19 3.2. De regionaal economische structuur ................................................ 19 3.3. Ontwikkeling van de werkgelegenheid ............................................. 20 3.4. De bedrijfsmigratie..................................................................... 22 3.5. De drie clusters ......................................................................... 24 4. De markt voor bedrijventerreinen in Holland Rijnland ............................. 30 4.1. Inleiding .................................................................................. 30 4.2. Het areaal bedrijventerreinen ....................................................... 30 4.3. Uitgifte van bouwkavels ............................................................... 31 4.4. Het aanbod aan bouwkavels .......................................................... 33 4.5. Werkgelegenheid op bedrijventerreinen ........................................... 35 5. De markt voor bedrijfsruimten in Holland Rijnland ................................. 40 5.1. Inleiding .................................................................................. 40 5.2. De opname van bedrijfsruimten ..................................................... 40 5.3. Het aanbod aan bedrijfsruimten ..................................................... 43 5.4. Programma van eisen .................................................................. 47 5.5. Confrontatie Vraag – Aanbod ......................................................... 54 5.6. Vraagprofielen .......................................................................... 58 6. De vraag naar bedrijventerreinen op de lange termijn ............................. 62 6.1. Inleiding .................................................................................. 62 6.2. Trends en ontwikkelingen............................................................. 64 6.3. Effecten op huisvesting................................................................ 67 6.4. Uitbreidingsvraag ....................................................................... 68 6.5. Gevoeligheidsanalyses ................................................................. 74 6.6. Vervangingsvraag ....................................................................... 76 6.7. De vraag op de korte termijn......................................................... 80 6.8. Confrontatie tussen vraag en aanbod ............................................... 80 Bijlage 1 Lange termijn scenario’ s Centraal Planbureau .................................... 83 Bijlage 2 Sectorstudies Life Sciences, de Space Sector en greenportontwikkeling . . . .85


3

1.

Inleiding

Achtergrond De Regio Holland Rijnland heeft in november 2009 een regionale bedrijventerreinenstrategie vastgesteld1. Deze strategie bevat een: • indicatieve raming voor de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2020; • globaal programma voor te ontwikkelen bedrijventerreinen per segment; • uitwerking van de regionale herstructureringsopgave; • uitvoeringsprogramma. De regionale bedrijventerreinenstrategie geeft prioriteit aan het duurzaam herontwikkelen van bestaande bedrijventerreinen en aan het selectief uitbreiden door middel van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen: meer doen met minder ruimte. In het kader van haar economische structuurbeleid heeft de regio gekozen voor profilering als hoogwaardige economische regio met als speerpunten Life Sciences, de Space sector, de ontwikkeling van de greenports en recreatie & toerisme. De belangrijkste kwantitatieve uitgangspunten van de regionale bedrijventerreinenstrategie zijn: • een totale vraag naar bedrijventerreinen in de periode 2009-2020 van 172 hectare, bestaande uit 117 hectare uitbreidingsvraag en 55 hectare vervangingsvraag; • een programma voor nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen van 136 hectare; daarnaast is een soort ‘reserveprogramma’ opgenomen van circa 52 hectare; • een herstructureringsopgave die betrekking heeft op de revitalisering van 285 hectare bedrijventerrein en de transformatie van 56 hectare bedrijventerrein. In 2009 is een behoefteraming voor bedrijventerreinen opgesteld voor de Oude Rijnzone – Rijnstreek. De raming in deze bedrijventerreinenstrategie voor de periode 2008-2020 was als volgt 2: • Autonome ruimtevraag (uitbreidingsvraag): 55 hectare; • Transformatie: 25 hectare; • Overloop van buiten de ORZ – Rijnstreek: 25 hectare; • Herstructurering: 166 hectare. Na het uitkomen van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland is de regio door de toetreding van Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop uitgebreid van twaalf naar vijftien gemeenten. Voor deze drie gemeenten heeft de regionale planning en programmering bedrijventerreinen voor die tijd plaatsgevonden in het kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone – Rijnstreek 20082020.

1 Regio Holland Rijnland, Meer doen met minder ruimte; regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland. Leiden, november 2009. 2

Bron: Eindrapport bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone – Rijnstreek 2008 – 2020, ECORYS, 11 maart 2009. Opdrachtgever: projectbureau Oude Rijnzone.


4

Aanleiding De regio heeft aangegeven de raming van de vraag die ten grondslag ligt aan het uitvoeringsprogramma te willen actualiseren. Hiervoor zijn een aantal redenen gegeven, waaronder: • aan de raming voor de lange termijn liggen oude cijfers uit 2005 ten grondslag die slechts gedeeltelijk zijn geactualiseerd in 2009 (de bedrijventerreinenstrategie die de basis vormt van de Ontwikkelingsvisie Oude Rijnzone gaat eveneens uit van oude cijfers); • de (beide) ramingen hebben de schijn van een black box; • de regio Holland Rijnland is door de toetreding van Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop uitgebreid van 12 naar 15 gemeenten; • door de economische crisis lijkt de vastgoedmarkt structureel te zijn veranderd; • er is steeds meer discussie over de toenemende leegstand in bedrijfs- en kantoorgebouwen; • de (bestuurlijke) weerstand tegen de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen neemt toe; • het blijkt in de praktijk lastig te zijn om de regionale raming te vertalen naar de lokale situatie; • de verhouding tussen de actuele vraag op de korte termijn en het regionale programma voor de middellange en lange termijn is niet altijd duidelijk; • toepassing van de SER-ladder blijkt in de praktijk niet eenvoudig te zijn. Opzet Dit rapport doet verslag van het uitgevoerde onderzoek. Het onderzoek is uitgevoerd door Doorakkers Advies, Jones Lang LaSalle en STOGO onderzoek + advies. Het uitgevoerde onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen: • sectorstudies naar de toekomstige ontwikkelingen van drie belangrijke clusters in de regio (Life Sciences, Space sector en greenport) en de hieruit voortvloeiende vraag naar ruimte; • analyse van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de omvang en de samenstelling van de vraag naar bedrijfshuisvesting; deze analyse is gebaseerd op literatuurstudie en getoetst in een bijeenkomst met externe deskundigen; • raming van de vraag naar bedrijventerreinen op de korte, middellange en lange termijn die rekening houdt met gemeentelijke en regionale economische ambities en structurele veranderingen in de vraag naar bedrijfshuisvesting, locatievoorkeuren en ruimtegebruik; • analyse van de recente ruimtelijk-economische dynamiek, gericht op de vraag naar werklocaties in het afgelopen decennium; deze analyses zijn gebaseerd op gegevens uit het regionale bedrijvenregister voor Rijnmond en de Rijn- en Veenstreek; • analyse van vraag en aanbod naar bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen om inzicht te krijgen in de omvang en de samenstelling van de vraag en in de marktperspectieven van het bestaande aanbod; deze analyses zijn uitgevoerd op basis van databestanden van Jones Lang LaSalle;


5

• enquête onder recent verhuisde bedrijven om inzicht te krijgen in het programma van eisen dat verhuizers stellen aan hun nieuwe huisvesting en aan de locatie en in de belangrijkste motieven die ten grondslag liggen aan de verhuizing. De resultaten presenteren we voor de drie deelregio’s binnen Holland Rijnland (figuur 1.1): • Stedelijke as Leiden-Katwijk (Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Katwijk, Voorschoten en Zoeterwoude) • Bollenstreek (Hillegom, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen) • Rijn- en Veenstreek (Kaag en Braassem, Alphen a/d Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude) Waar relevant besteden we aandacht aan de verschillen tussen de gemeenten. Aangezien Boskoop vanaf 2014 door de gemeentelijke herindeling ook onder Holland Rijnland valt en deze gemeente van belang is voor de greenportambities is op een aantal onderdelen in het onderzoek ook aandacht besteed aan Boskoop. De gehanteerde methodiek, de trends en ontwikkelingen en de regionale dynamiek zijn in drie regiosessies besproken met vertegenwoordigers van het regionale bedrijfsleven en van de gemeenten. Tenzij anders vermeld hebben de oppervlaktegegevens over bedrijventerreinen betrekking op de netto oppervlakte.3 Figuur 1.1 Gemeenten in Holland Rijnland per subregio

3

Dit is het gedeelte van het terrein dat bestemd is voor bedrijfsvestiging. De bruto oppervlakte bevat daarnaast de openbare ruimte voor functies als wegen, fietspaden, groenstructuren, collectieve parkeerplaatsen, openbare laad- en loskaden en in toenemende mate ook waterberging. In Holland Rijnland is op de bedrijventerreinen gemiddeld 75 % van de oppervlakte bestemd voor bedrijfsvestiging en 25 % is openbare ruimte. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijke gemiddelde.


6

Opbouw van het rapport De belangrijkste conclusies en aanbevelingen van het onderzoek zijn opgenomen in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 2 vormt met hoofdstuk 1 de managementsamenvatting van het onderzoek. De hoofdstukken 3, 4 en 5 bevatten de resultaten van de uitgevoerde analyses. Hoofdstuk 3 gaat dieper in op de regionaal economische structuur en op de perspectieven van de clusters. In hoofdstuk 4 staat de situatie op de markt voor bedrijventerreinen centraal. Hoofdstuk 5 gaat dieper in op de vraag naar en aanbod van bedrijfsruimten. Hoofdstuk 6 presenteert de nieuwe raming en de confrontatie tussen vraag en aanbod.


7

2.

2.1.

Conclusies en aanbevelingen

Inleiding De markt voor bedrijventerreinen verkeert in onzekerheid. De ongunstige economische situatie heeft een sterke impact op de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten. Door de strengere eisen die banken stellen aan de financiering verschuift het accent van koop naar huur van vastgoed, een trend die overigens al voor de verslechtering van de economische situatie was ingezet. Daarnaast doet zich een aantal ontwikkelingen voor die naar verwachting de samenstelling van de vraag structureel zullen veranderen. Als gevolg van economische structuurveranderingen en demografische ontwikkelingen zal de groei van de werkgelegenheid en daarmee de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten structureel afnemen. Door de verdienstelijking van de economie en door de groei van het aantal ZZP'ers en kleine bedrijven zal de vraag naar kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten verder toenemen. De vraag naar grootschalig vastgoed zal afnemen. Er is vooral vraag naar kleinschalige kantoorruimten (tot 1.000 m2 v.v.o.) voor zakelijke dienstverleners en naar kleine en middelgrote bedrijfsruimten (tot 2.500 m2 v.v.o.) voor handelsbedrijven. Dit laat onverlet dat er incidenteel grootschalige kavels nodig blijven voor logistieke bedrijven en voor bedrijven in de hogere milieucategorieën die niet in of in de nabijheid van woonwijken zijn te vestigen. Kleinere bedrijven zullen zich in toenemende mate oriënteren op binnen de bebouwde kom gelegen informele locaties en op bestaande panden op oudere bedrijventerreinen die dicht bij de woonbebouwing zijn gelegen en waar de huurprijsniveaus lager zijn. Door de lagere milieucategorieën waarin deze (kleinschalige) bedrijven vallen zijn er bovendien meer mogelijkheden om functies te integreren in woongebieden en om andere functies toe te staan op bestaande bedrijventerreinen. De belangstelling voor monofunctionele (perifere) locaties zal daarom afnemen ten gunste van multifunctionele (centrum)gebieden. De trend dat het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen toeneemt, is voorbij. Bedrijventerreinen zullen in het komende decennium naar verwachting marktaandeel verliezen aan informele locaties. Ook in Holland Rijnland zal dit het geval zijn. De vraag naar bedrijventerreinen is vooral afkomstig van handelsbedrijven en zakelijke dienstverlening. Zoals in de conceptregionale kantorenstrategie voor Holland Rijnland is geformuleerd, gaan de gemeenten afspreken de verkantorisering van bedrijventerreinen tegen te gaan, met uitzondering van het Bio Science Park en het Space Business Park. Vooral vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen In de ramingen is een onderscheid gemaakt tussen de vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen en de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen. Bedrijven in de clusters Life Sciences en Space sector zijn de belangrijkste afnemers van hoogwaardige bedrijventerreinen. De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het hoge aandeel kantoorruimte dat de bedrijven in deze twee clusters nodig hebben. Er is buiten de op de Life Sciences en de Space sector


8

georiënteerde terreinen geen noodzaak hoogwaardige bedrijventerreinen aan te leggen. Uit de uitgevoerde analyses blijkt dat de vraag van de overige bedrijven is onder te brengen op modern gemengde bedrijventerreinen. Hoogwaardige uitstraling scoort voor de meeste bedrijven niet hoog als vestigingsplaatsfactor. Wel moet hier worden opgemerkt dat gemengde terreinen kwalitatief onderling aanzienlijk van elkaar kunnen verschillen, m.a.w. het ene gemengde terrein is het andere niet. Tevens zien we dat op nieuwe terreinen aan de bedrijfspanden die op bepaalde zones, veelal de zichtlocaties, gerealiseerd worden hogere eisen gesteld worden vooral betreffende uitstraling. Door de afname van specifieke eisen lijkt het vastgoed van bedrijven uit verschillende economische sectoren steeds meer op elkaar, zowel wat betreft aantal vierkante meters, als wat betreft de verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimten. Er is buiten de clusters Life Sciences en Space sector weinig vraag naar zogenaamde kantoorachtige bedrijfspanden. Dit zijn bedrijfspanden met 25 % kantoorruimte en 75 % bedrijfsruimte. De meeste bedrijfsruimtegebruikers vragen aanzienlijk minder dan 25 % kantoorruimte in hun pand. Deze bedrijven kunnen goed worden ondergebracht op modern gemengde bedrijventerreinen. De gevraagde uitstraling van de bedrijfspanden is voornamelijk functioneel. Bij greenportgerelateerde bedrijven gaat het vooral om handel, distributie, onderzoek en promotie. De eisen die de greenportgerelateerde bedrijven stellen, komen door de aard van de activiteiten sterk overeen met de eisen van reguliere bedrijfsruimtegebruikers. De greenportgerelateerde bedrijven kunnen daarom ook goed worden ondergebracht op modern gemengde bedrijventerreinen. Deze vraag zal daarom worden meegenomen bij de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen. In de praktijk blijken deze bedrijven overigens al vaak op modern gemengde terreinen gevestigd te zijn.

2.2.

De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen Holland Rijnland wil zich profileren als hoogwaardige economische regio. In dit kader stimuleert de regio de ontwikkeling van de Life Sciences en van de Space sector. Om deze sectoren een impuls te geven, richt de regio zich op clustering op hoogwaardige bedrijventerreinen: het Bio Science Park en het Space Business Park.4 Wat betreft Life Sciences is er binnen de bestaande plannen in Leiden en in Oegstgeest (Nieuw Rhijngeest) nog ruimte voor de realisatie van 350.000 m2 kantoor- en bedrijfsruimten voor op Life Sciences gerichte bedrijvigheid (research and development, laboratoria, kantoren, hoogwaardige distributie en productie) op 17 hectare netto bedrijventerrein. De plannen bieden daarmee ruimte voor de groei van ruim 12.000 4

Uit de interviews met deskundigen in de clusters is naar voren gekomen dat geen betrouwbare ramingen van de vraag op de lange termijn zijn te maken. De oorzaak hiervan is het specifieke karakter van de bedrijven, de relatief kleine omvang van de clusters ten opzichte van de totale regionale economie en de sterke afhankelijkheid van bedrijven van buiten de regio.


9

extra arbeidsplaatsen in de op Life Sciences gerichte bedrijvigheid (ongeveer drie maal het huidige aantal werknemers in de Life Sciences op het huidige Bio Science Park). Hiermee kunnen de economische ambities van de regio voor Life Sciences tot in ieder geval 2030 worden gerealiseerd. Of de plannen in 2030 volledig gerealiseerd zijn, is op dit moment niet vast te stellen. Als zou blijken dat er na 2030 extra ruimte nodig is, is de locatie Nieuw Valkenburg in Katwijk een goede optie. De Space sector is een relatief kleine sector. Het Space Business Park in Noordwijk richt zich zowel op bedrijven die kennisgericht zijn, als op bedrijven die productiegericht zijn. Tot de doelgroep behoren bedrijven die een duidelijke relatie hebben met ESAESTEC, bedrijven die ruimtevaarttechnologie ontwikkelen, bedrijven die gebruik maken van ruimtevaarttechnologie en overige technologische bedrijven. De doelgroep heeft evenals de doelgroep voor Life Sciences een specifieke vraag naar vastgoed die bestaat uit kantoren (bijvoorbeeld voor software-engineering en productontwikkeling), uit laboratoria (voor onderzoeken en testfaciliteiten), uit kennisinstituten en uit bedrijfsverzamelgebouwen. Van het Space Business Park is sinds 2008 1,6 hectare (netto) uitgegeven. Hierop is ongeveer 12.000 m2 v.v.o. kantoorruimte gerealiseerd. ESA heeft een optie genomen van 5 hectare op het ESTEC-gedeelte van het park. Er is nog een restcapaciteit van 5,5 hectare netto. Bij een f.s.i. van 0,75 (de huidige f.s.i. op het terrein) zou hier nog ruimte zijn voor de realisatie van ruim 40.000 m2 b.v.o. Deze vraag zal vooral bestaan uit kantoorruimten. Volgens de initiatiefnemers is de thans beschikbare capaciteit voldoende om minimaal tot 2025 te kunnen voorzien in de vraag. De ontwikkeling van kantoren en kantoorachtige bedrijfspanden op de hoogwaardige bedrijventerreinen voor de clusters past binnen de regionale kantorenstrategie van Holland Rijnland.

2.3.

De vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen De vraagraming voor de periode 2010-2025 is opgesteld door gebruik te maken van het vastgoedmodel van STOGO. Het model raamt de voor bedrijfsvestiging bestemde netto oppervlakte. Twee componenten staan hierin centraal: de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag komt voort uit de groei van de economie en daarmee samenhangend de groei van de werkgelegenheid. De vervangingsvraag is het gevolg van het transformeren van bedrijventerreinen en het in onbruik raken van verouderd incourant vastgoed. Doordat het Rijk, het IPO en de VNG in een convenant hebben afgesproken dat het Transatlantic Market (TM-)scenario van het CPB uitgangspunt moet zijn voor de regionale planning en de programmering van bedrijventerreinen, hebben wij dit scenario als basis gebruikt voor de ramingen. De onderliggende parameters zijn echter nadrukkelijk geactualiseerd op basis van regiospecifieke gegevens en trends en ontwikkelingen. Het TM-scenario gaat uit van een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Dit is aanzienlijk hoger dan de komende jaren is te verwachten. Door desondanks uit te gaan van een hoge economische groei wordt er voldoende ruimte gereserveerd voor een op


10

termijn weer aantrekkende economie en is er reservecapaciteit om planuitval te kunnen opvangen. Deze manier van plannen vraagt er wel om dat de daadwerkelijke aanleg van bedrijventerreinen wordt afgestemd op de actuele vraag uit de markt. Een goed systeem van monitoren is daarom van cruciaal belang voor de regionale planning en programmering. Uitbreidingsvraag Bij de raming van de uitbreidingsvraag spelen drie parameters een belangrijke rol: • groei van de werkgelegenheid; • binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur); • gemiddeld ruimtegebruik per werkzame persoon (terreinquotiënt). De aannames voor deze parameters zijn gebaseerd op de gesignaleerde veranderingen in de vraag naar bedrijfshuisvesting en op de geconstateerde regionaal economische dynamiek. De belangrijkste verschillen met de aannames die Ecorys deed voor de huidige regionale bedrijventerreinenstrategieën voor Holland Rijnland en voor de Oude Rijnzone zijn: • De nieuwe ramingen gaan uit van een lagere groei van de werkgelegenheid dan Ecorys deed. 5 In de ramingen zijn niet meegenomen de effecten van stimulerend beleid in de clusters Life Sciences en Space sector. • De nieuwe ramingen gaan uit van gelijkblijvende bindingspercentages per sector, terwijl Ecorys destijds in overeenstemming met de landelijke prognoses nog uitging van een stijging van het bindingspercentage. • De ramingen gaan uit van toenemend ruimtegebruik in de industrie, bouw, handel en transport als gevolg van een stijging van de arbeidsproductiviteit en van een afnemend ruimtegebruik in de financiële, zakelijke en overige diensten als gevolg van veranderingen in de werkprocessen. Ecorys ging destijds alleen uit van een stijgend ruimtegebruik in de industrie, bouw, handel en transport. Vervangingsvraag De ramingen van de uitbreidingsvraag gaan ervan uit dat het bestaande areaal volledig in gebruik blijft. Dit zal maar gedeeltelijk het geval zijn. Een deel van het areaal zal worden ontrokken door de transformatie naar woningbouw; een ander deel zal zodanig verouderen dat dit niet meer kan voorzien in het programma van eisen van moderne bedrijfsruimtegebruikers. De vervangingsvraag is de vraag die voortkomt uit het ontrekken van bedrijventerreinen aan hun functie of uit het in onbruik raken van vastgoed. De onttrekkingen zullen volledig neerslaan in vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Wat betreft de veroudering is dit afhankelijk van de mate waarin de vernieuwing van het vastgoed tot stand komt. Omdat er geen scan heeft plaatsgevonden van de courantheid van het bestaande vastgoed op bedrijventerreinen, is de omvang van de vervangingsvraag op dit moment alleen indicatief te benaderen. We veronderstellen in de ramingen dat de gemiddelde 5

De achtergrond hiervan is dat Ecorys destijds in overeenstemming met het provinciale beleid nog uitging van een scenario met een hogere economische groei dan het TM-scenario.


11

economische levensduur van bedrijfspanden circa veertig jaar bedraagt (gebaseerd op expertise van Jones Lang Lasalle). Na deze periode is voortgezet gebruik voor de huidige functie niet goed mogelijk zonder ingrijpende vernieuwingen. Daarbij kan het gaan om een grondige renovatie of om sloop gevolgd door nieuwbouw. Een deel van de vernieuwing zal tot stand komen, omdat de eigenaren investeren in hun pand om dit aan te passen aan de moderne eisen van bedrijfsvoering. Een deel van de eigenaren zal echter mikken op voortgezet gebruik in de huidige staat. Indicatief kan de veroudering van het vastgoed als volgt worden berekend: • Bij een gemiddelde levensduur van veertig jaar zal tussen 2010 en 2025 jaarlijks 2,5 % van de bestaande voorraad verouderen; bij een uitgegeven voorraad van 1.217 hectare in 2010 is dit 456 hectare (1.217 x 2,5 % x 15 jaar); • Hiervan zal volgens de huidige plannen 63 hectare worden onttrokken aan de functie bedrijventerrein; we gaan er van uit dat de regio terughoudend blijft met transformatie en dat er geen extra terreinen worden onttrokken; • Door een gebrek aan gegevens is niet vast te stellen welk deel van het resterende areaal van 393 hectare (456 min 63) dat tot 2025 zal verouderen daadwerkelijk zal worden vernieuwd. Om toch zicht te krijgen op de mate waarin het bestaande aanbod de vraag kan opvangen, hebben we het verouderde areaal geconfronteerd met de toekomstige vraag naar vastgoed (nieuwbouw + bestaande bouw). We gaan hierbij, evenals bij het ramen van de uitbreidingsvraag, uit van het TM-scenario (zie bijlage 1) met een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Op grond van de uitgevoerde migratieanalyses en de transactieanalyses concluderen we hier het volgende uit: • Er verhuizen tot 2025 ruim 7.000 bedrijven met 62.000 arbeidsplaatsen binnen Holland Rijnland naar of binnen bedrijventerreinen; • Deze bedrijven vragen 1,65 miljoen m2 bedrijfsruimte op circa 276 hectare bedrijfskavel (bij een bij een floor-space index van 0,6); • Van deze 276 hectare kan 86 hectare worden opgevangen op nieuwe bedrijventerreinen (uitbreiding van het areaal met 23 hectare en een voor transformatie te compenseren areaal van 63 hectare); er moet derhalve 190 hectare opgevangen worden op bestaande bedrijventerreinen; • Het resterend deel van het areaal dat zal verouderen (393 hectare-190 hectare= 203 hectare) zal in gebruik blijven bij de huidige functie al dan niet na vernieuwing van het vastgoed; • Indicatief gaan we er vanuit dat van de 190 hectare die op bestaande bedrijventerreinen moet worden opgevangen 50 % terecht komt op door de markt vernieuwd areaal en dat op de andere 50 % nog geen vernieuwing heeft plaatsgevonden, wat betekent dat er 95 hectare alsnog moet worden vernieuwd om de vraag binnen de bestaande voorraad te kunnen opvangen; • Om dit areaal van 95 hectare weer geschikt te maken voor opname door de markt, zal de herstructureringsopgave zich niet alleen moeten richten op de revitalisering van het openbare gebied, maar nadrukkelijk ook op de herontwikkeling van verouderd vastgoed;


12

• Gezien de complexiteit van de opgave en de aan de herontwikkeling verbonden kosten, gaan we er vanuit dat 75 % van de herontwikkelingsopgave (71 hectare) daadwerkelijk slaagt. Voor de resterende 25 % (24 hectare) is extra ruimte op nieuwe bedrijventerreinen nodig; • Als de geplande transformatie achterwege blijft zal de herontwikkelingsopgave oplopen. Aangezien het om verouderde terreinen gaat, waar geen substantiële investeringen in het vastgoed meer plaatsvinden, zal hier als alternatief voor de transformatie herontwikkeling van vastgoed moeten plaatsvinden; in dat geval zal de herontwikkelingsopgave (95 hectare) met 63 hectare toenemen tot 158 hectare; • Op basis van de hiervoor genoemde veronderstellingen kan de totale vervangingsvraag naar nieuwe bedrijventerreinen berekend worden op 87 hectare, te weten: - Formele onttrekkingen a.g.v. transformatie (63 hectare) - Informele onttrekkingen a.g.v. niet-succesvolle herontwikkeling (24 hectare) Deze 87 hectare moet worden opgeteld bij de hiervoor berekende uitbreidingsvraag van 23 hectare, waardoor de totale vraag 110 hectare bedraagt. Vraag naar nieuwe bedrijventerreinen neemt af De ramingen laten zien dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen substantieel lager zal liggen dan was geraamd in de Regionale Bedrijventerreinenstrategie (2009) en in het Ontwikkelstrategiekader Oude Rijnzone (2011). De nieuwe ramingen komen voor Holland Rijnland (inclusief Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude) voor de periode 2010-2025 uit op een vraag van 110 hectare (tabel 2.1). De achtergrond van de vraag zal bovendien fundamenteel anders van karakter zijn. De ramingen die de basis vormen voor het huidige beleid gingen er vanuit dat er tot 2020 nog een omvangrijke uitbreidingsvraag zou zijn. De nieuwe ramingen laten zien dat de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen minder groot zal zijn dan destijds is verondersteld en dat er per arbeidsplaats minder ruimte nodig zal zijn. Hierdoor zal er in de komende vijftien jaar in Holland Rijnland aanzienlijk minder uitbreidingsvraag zijn dan eerder werd verondersteld.


13

Tabel 2.1 Vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in Holland Rijnland1 (2010 - 2025) Stedelijke as LeidenKatwijk

Holland Rijnland

Bollenstreek

Rijn- en Veenstreek

Vraag 2010 - 2025 Uitbreidingsvraag Formele onttrekkingen Informele onttrekkingen Totaal vraag Aanbod Direct uitgeefbaar2

23

22

-3

4

63

40

16

7

24

7

6

11

110

69

19

22

24

2

3

19

242

90

47

105

Herontwikkeling

71

19

18

34

Vraag 2012 - 2016

24

5

4

15

Planvoorraad

1

2

Exclusief Life Sciences en Space sector Exclusief PCT-terrein voor boomteelt in Rijnwoude Bron: Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011

De vraag naar nieuwe bedrijventerreinen zal in de komende vijftien jaar vooral worden bepaald door vervangingsvraag (87 hectare = 63 + 24 hectare). Dit betekent dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in hoge mate afhankelijk is van de uitvoering van de herstructureringsopgave. De ramingen gaan uit van succesvol beleid. Dit betekent het transformeren van 63 hectare bedrijventerrein en het herontwikkelen van 71 hectare bedrijventerrein. Indien de transformatie niet of niet volledig van de grond komt, is op dit areaal herontwikkeling noodzakelijk omdat een groot gedeelte van het vastgoed op deze locaties verouderd is dan wel zal verouderen in de komende periode. Indien de herstructurering niet van de grond komt, zal de vervangingsvraag in het minst gunstige geval leiden tot een extra vraag van 71 hectare naar nieuwe bedrijventerreinen. De totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen zal in dat geval 181 hectare (110 hectare + 71 hectare) bedragen. Dit zal gepaard gaan met een explosieve stijging van de leegstand op bestaande bedrijventerreinen. De uitbreidingsvraag concentreert zich in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. In de Bollenstreek is de uitbreidingsvraag waarschijnlijk negatief. De vervangingsvraag zal het grootste zijn in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Doordat hier een relatief omvangrijk areaal wordt getransformeerd, blijven de informele onttrekkingen hier beperkt. Het aanwezige verouderde vastgoed komt immers niet leeg te staan en hoeft niet te worden herontwikkeld, dit omdat het bedrijventerrein zijn functie verliest c.q. wordt getransformeerd. In de Rijn- en Veenstreek is het omgekeerde zichtbaar. Hier wordt relatief weinig getransformeerd. Hierdoor is de herontwikkelingsopgave in deze subregio relatief groot. Het verouderde vastgoed moet worden aangepakt om het weer


14

geschikt te maken voor huisvesting van economische activiteiten. Het bedrijventerrein behoudt immers zijn huidige bedrijfsmatige bestemming. Onzekerheidsmarge De uitgevoerde gevoeligheidsanalyses laten zien dat de ramingen van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen een relatief grote onzekerheidsmarge bevatten. Dit hangt niet alleen samen met de onzekerheid over de economische conjunctuur (inclusief financieringsbereidheid van de banken) en met het succes van de aanpak van de herstructureringsopgave, maar ook met de onzekerheid over de voorkeur van het bedrijfsleven voor vestiging op bedrijventerreinen en over de ontwikkeling van het ruimtegebruik per werkzame persoon. Veel kleine bedrijven kunnen zich goed buiten bedrijventerreinen vestigen. De ligging en de kwaliteit van het aanbod aan bedrijventerreinen wordt dus steeds belangrijker. Indien dit niet of in onvoldoende mate aansluit op de vraag, zullen bedrijven in toenemende mate kiezen voor vestiging op informele locaties. Het direct beschikbare aanbod aan modern gemengde bedrijventerreinen is onevenredig over de regio verdeeld (tabel 2.1). In de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek is vrijwel geen grond meer beschikbaar. Het meeste direct beschikbare aanbod ligt in de Rijn- en Veenstreek en wel in de gemeenten Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop. De vraag-aanbodsituatie laat op het niveau van de subregio’s dan ook een tweedeling zien. Er is een urgent tekort aan bedrijventerreinen in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek. Dit tekort betekent dat er ook geen ruimte is voor vestiging van greenportgerelateerde bedrijven in deze subregio’s. In de Stedelijke as Leiden-Katwijk is al geruime tijd sprake van schaarste. In de Bollenstreek is in de afgelopen tien jaar sterk ingeteerd op het aanbod. Het is aannemelijk dat het schaarse aanbod in de twee subregio’s de gerealiseerde uitgifte negatief heeft beïnvloed. In de Rijn- en Veenstreek is er echter voor de korte en de middellange termijn voldoende aanbod. Op de langere termijn kunnen hier tekorten ontstaan, vooral als de herontwikkelingsopgave niet van de grond komt. Als uitgegaan zou worden van de in de regio aanwezige planvoorraad zou een ander beeld kunnen ontstaan. Vele plannen die onder deze categorie vallen zijn echter met grote onzekerheden omgeven. Via een adequaat monitoringssysteem zou de actuele vraag-aanbod situatie inzichtelijk gemaakt moeten worden. Pas dan kan, per subregio, zowel kwantitatief, maar vooral ook kwalitatief (inclusief de geografische component) inzichtelijk worden gemaakt welke plannen bij voorkeur gerealiseerd zouden moeten worden en in welke periode.


15

2.4.

Aanbevelingen Op basis van de confrontatie tussen vraag en aanbod doen wij de volgende aanbevelingen. Blijf ruimte reserveren voor het cluster Life Sciences Uit de analyses is gebleken dat er op de lange termijn (na 2030) mogelijk vraag is naar extra capaciteit voor Life Sciences. Het verdient daarom aanbeveling om in aanvulling op de gelande uitbreiding van het Bio Science Park op het grondgebied van de gemeenten Leiden en Oegstgeest extra capaciteit als strategische reservering voor de lange termijn op te nemen. Tekorten aan modern gemengd bedrijventerrein oplossen in de eigen subregio De uitgevoerde analyses laten zien dat het regionale bedrijfsleven een duidelijke voorkeur heeft voor hervestiging in de eigen gemeente dan wel in een aangrenzende gemeente in de eigen subregio. In het licht van deze voorkeur verdient het aanbeveling de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen waar mogelijk binnen de eigen gemeente, maar in ieder geval binnen de eigen subregio op te vangen. Vestig greenportgerelateerde bedrijven op modern gemengde bedrijventerreinen Voor de greenportgerelateerde bedrijven zijn nog enkele restkavels beschikbaar in Katwijk. Dit is onvoldoende om te voorzien in de vraag van de bedrijven uit dit cluster. Gezien de schaarse ruimte in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek en gezien het urgente tekort aan modern gemengde bedrijventerreinen verdient het aanbeveling bedrijventerreinen van een breed profiel te ontwikkelen, waar zich zowel greenportgerelateerde bedrijven als reguliere bedrijfsruimtegebruikers kunnen vestigen.6 Vanuit de vestigingseisen van greenportgerelateerde bedrijven bezien, is er naast het al geplande bedrijventerrein Delfweg, geen aanleiding voor het ontwikkelen van specifieke bedrijventerreinen voor deze doelgroep. Stedelijke as Leiden-Katwijk: urgente tekorten oplossen De grootste planningsopgave ligt de komende periode op de Stedelijke as LeidenKatwijk. Er is voldoende planvoorraad om de tekorten op te lossen. De onzekerheid over de daadwerkelijke aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is echter groot. Gezien het urgente tekort verdient het aanbeveling op korte termijn te starten met het ontwikkelen van een aantal locaties uit de planvoorraad. Locaties gelegen binnen de Stedelijke as sluiten het beste aan bij de voorkeur van het bedrijfsleven voor hervestiging binnen de eigen subregio: nabijheid als dominante vestigingsfactor. Bollenstreek: kies voor lokale opvang De omvang van de vraag in deze subregio is beperkt en kan naar onze mening goed worden geaccommodeerd op kleinschalige uitbreidingen, waarbij iedere gemeente zijn

6

Dit geldt niet voor de ontwikkeling van het PCT-terrein in Rijnwoude (88 hectare) dat een functie heeft voor de greenport Boskoop. Dit terrein is primair gericht op boomteelt.


16

eigen vraag opvangt. Op deze terreinen kunnen ook de greenportgerelateerde bedrijven worden opgevangen. Rijn- en Veenstreek: zorg voor een op de marktvraag gerichte fasering van aanbod In deze subregio is voldoende capaciteit om op de korte en de middellange termijn (tot 2015) te voorzien in de vraag. De vraag op de lange termijn is in deze subregio sterk afhankelijk van de voortgang van de herontwikkelingsopgave. Per saldo is er echter een overmaat aan plancapaciteit beschikbaar. Een zorgvuldige fasering op basis van de actuele vraag is daarom van groot belang. Leg nadruk op de herontwikkeling van verouderd vastgoed De ramingen gaan er van uit dat de regio er in slaagt een groot gedeelte van de vraag naar bedrijfsruimten op te vangen op de bestaande bedrijventerreinen. Dit is alleen mogelijk als de herstructureringsopgave nadrukkelijk wordt gericht op de herontwikkeling van verouderd vastgoed op deze bedrijventerreinen. Als dit niet of niet in voldoende mate van de grond komt, zal er extra vraag naar nieuwe bedrijventerreinen ontstaan. Tegelijkertijd zal de leegstand in incourant vastgoed op bestaande terreinen snel stijgen. Handhaaf de bestaande reserveringen Hoewel de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2025 lager zal zijn dan tot nu toe is verondersteld in de regionale planning en programmering, is er geen aanleiding geplande terreinen te schrappen. De onzekerheid over de toekomstige vraag en vooral ook het risico op planuitval vragen om het in stand houden van een ruime strategische reservering. De daadwerkelijke aanleg zal echter op maat moeten worden aangepast aan de actuele marktontwikkelingen. Dit vraagt wel om een flexibel systeem van planning en programmering dat zich zowel kan aanpassen aan een grotere vraag naar nieuwe bedrijventerreinen als aan een terugvallende vraag. Monitor vraag en aanbod Een flexibel systeem van planning en programmering vraagt om een gedegen systeem van monitoring. Belangrijke onderdelen van het monitoren zijn: • • • • • • • •

de gerealiseerde uitgifte van kavels en opname van bedrijfspanden; een periodieke inventarisatie van gebruikerswensen; een scan van de courantheid van het aangeboden vastgoed; de ontwikkeling van het aanbod (bouwkavels + panden); de stand van zaken bij de planvoorraad; de voortgang van de herstructureringsopgave; de voortgang van de transformatie van bedrijventerreinen; een analyse van de effecten van beleid.

Een koppeling is nodig met de bestuurlijke besluitvorming over eventuele aanpassing van de regionale planning en programmering. Hierbij kan het gaan om aanpassingen in de fasering, de segmentering en de locatiekeuzen. Specifiek aandachtspunt in 2012 vormen de eventuele gevolgen van de nieuwe provinciale raming van de vraag naar bedrijventerreinen. Zowel voor de regio als voor de individuele gemeenten is het van groot belang dat zij niet alleen streven naar het vestigen van het juiste bedrijf op de


17

juiste plaats maar ook naar het aanbieden van de juiste plaats voor het juiste bedrijf. De bedrijventerreinenmarkt is immers veranderd van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt!


18

3.

De regionale economie van Holland Rijnland

3.1.

Inleiding In dit hoofdstuk staat het regionaal economisch profiel van Holland Rijnland centraal. Hierbij krijgen de drie clusters Life Sciences, Space sector en greenport specifieke aandacht. Omdat de ontwikkeling van de werkgelegenheid mede bepalend is voor de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen, komt tevens de ontwikkeling van de werkgelegenheid per bedrijfstak aan de orde, evenals de achterliggende dynamiek. Ook is aandacht geschonken aan verschuivingen in de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen.

3.2.

De regionaal economische structuur De regionale economie van Holland Rijnland lijkt sterk op de landelijke structuur (figuur 3.1). De belangrijkste verschillen zijn terug te vinden in de zakelijke en de overige diensten. De zakelijke diensten zijn minder sterk vertegenwoordigd dan landelijk het geval is. De overige diensten zijn oververtegenwoordigd ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden bedrijfsklassen (industrie, bouw, groothandel en transport) zijn ondervertegenwoordigd. Het moge duidelijk zijn dat dit van invloed is op de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen. Naar verwachting zal het aandeel van de werkgelegenheid dat te vinden is op bedrijventerreinen dan ook lager zijn dan landelijk het geval is en in de toekomst eerder af- dan toenemen. Figuur 3.1 Werkgelegenheid per bedrijfstak in Holland Rijnland (2010) 2%

10% Landbouw

6%

Industrie Bouw

39%

Handel en horeca Transport

24%

Zakelijke diensten Overige diensten

15%

4% Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister

Tussen de drie deelregio’s bestaat een verschil in economische structuur. De economie in de Stedelijke as Leiden-Katwijk is sterk gericht op de overige diensten (50 % van de


19

werkgelegenheid). De sector handel en horeca is sterk vertegenwoordigd in de Bollenstreek en in de Rijn- en Veenstreek (respectievelijk 30 % en 26 % van de werkgelegenheid). Opvallend is de wat achterblijvende vertegenwoordiging van de zakelijke diensten in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Het aandeel van de industrie in de totale werkgelegenheid echter ligt in de Stedelijke as Leiden-Katwijk op het regionale gemiddelde. Figuur 3.2 Werkgelegenheid per bedrijfstak per deelregio in Holland Rijnland (2010) Landbouw

0%5% 3%

Industrie Bouw

4% 6%

10% 11% 10% 9%

Handel en horeca Transport

26%

17%

30%

5% 3% 4% 17% 14% 16%

Zakelijke diensten

28%

Overige diensten

50%

31%

0%

10% Bollenstreek

20%

30%

40%

Stedelijke as Leiden-Katwijk

50%

60%

Rijnstreek

Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister

3.3.

Ontwikkeling van de werkgelegenheid De werkgelegenheid in Holland Rijnland is in de periode 2000 t/m 2010 met circa 17.400 arbeidsplaatsen gegroeid tot 205.000; een groei van 9 % (figuur 3.3). De gerealiseerde groei lag nagenoeg op het landelijke niveau (+ 9 %). Na 2005 lag de groei van de werkgelegenheid op een wat hoger niveau (+5 %) dan in de eerste helft van het vorige decennium (+4 %). De invloed van de economische recessie is zichtbaar en blijkt uit de zich stabiliserende ontwikkeling na 2009.


20

Figuur 3.3 Werkgelegenheidsontwikkeling per deelregio in Holland Rijnland index 2000=100 (2000-2010) 115

110

105

100

95 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008


Bollenstreek

Rijn- en Veenstreek

Holland Rijnland

2009

2010


Het aantal vestigingen groeide in Holland Rijnland met ruim 4.200 (+24 %); veel sneller dan het aantal arbeidsplaatsen. De groei van het aantal vestigingen bleef echter achter bij de landelijke groei (+37 %). De regio laat, in overeenstemming met de landelijke ontwikkelingen, een toenemende kleinschaligheid zien. De gemiddelde omvang van de bedrijven liep terug van 10,8 werkzame persoon per vestiging naar 9,4 werkzame persoon. Deze afname van de gemiddelde bedrijfsomvang in termen van aantal werkzame personen is van invloed op de mate waarin deze bedrijven zich op bedrijventerreinen wensen te vestigen of een voorkeur hebben voor de zogenoemde informele locaties. Bovendien vallen de meer kleinschalige bedrijven veelal in een lagere milieucategorie waardoor de noodzaak om zich op een bedrijventerrein te vestigen in grote mate wegvalt en mogelijkheden biedt voor functiemenging. Daarnaast zien we dat er een duidelijke relatie is tussen de omvang van een bedrijf en het belang van nabijheid als vestigingsplaatsfactor: hoe kleiner een bedrijf hoe korter de afstand tussen woonomgeving en locatie van de bedrijfsvestiging. De groei van de werkgelegenheid vond voor een groot deel plaats in de Stedelijke as Leiden-Katwijk (+11.700 arbeidsplaatsen; +12 %). Binnen de Stedelijke as LeidenKatwijk waren Leiden en Leiderdorp de belangrijkste winnaars. In Leiderdorp is de winst overigens voor de helft toe te schrijven aan de verhuizing van de Stichting Groot Rijnland/ActiVite vanuit Leiden. De Bollenstreek kende maar een bescheiden groei (+ 1.900 arbeidsplaatsen; +5 %). Tot 2003 ging de ontwikkeling gelijk op met die in de twee andere deelgebieden. Daarna daalde de werkgelegenheid in de Bollenstreek. In deze subregio waren de winnaars Noordwijk en Teylingen. Lisse verloor bijna 1.000 arbeidsplaatsen. De Rijn- en Veenstreek nam een tussenpositie in (+ 3.700 arbeidsplaatsen; +8 %). De winst was het grootste in Alphen aan den Rijn. Relatief gezien was er ook in Nieuwkoop sprake van een sterke groei. De groei van de werkgelegenheid vond in Holland Rijnland, in overeenstemming met de landelijke ontwikkeling, plaats in de zakelijke en in de overige dienstverlening. De


21

overige dienstverlening groeide sneller dan landelijk. De groei van de zakelijke diensten bleef sterk achter bij de landelijke groei. De overige bedrijfstakken lieten een daling van de werkgelegenheid zien. In de sector handel en horeca was de ontwikkeling tegengesteld aan de landelijke ontwikkeling. Landelijk was er nog sprake van groei van de werkgelegenheid, terwijl in Holland Rijnland de werkgelegenheid terugliep. Vergeleken met het landelijke verlies bleef het verlies in de industrie relatief beperkt. Voor de periode 2005 - 2010 is het mogelijk de achterliggende componenten in beeld te brengen (tabel 3.1). Hieruit blijkt dat de groei van de werkgelegenheid vooral voor rekening komt van de starters (+22.681 arbeidsplaatsen) en van het gevestigde bedrijfsleven (+11.284 arbeidsplaatsen). Per saldo is het effect van bedrijfsmigratie negatief. Er was een vertrekoverschot (153 vestigingen; 173 arbeidsplaatsen). Tegenover de winst door het starten van bedrijven staat ook een fors verlies aan werkgelegenheid door opheffingen. De opgeheven bedrijven (4,9 werkzame persoon per vestiging) zijn gemiddeld aanzienlijk groter dan de gestarte bedrijven (2,9 werkzame persoon per vestiging). De schaalverkleining vindt daarmee zijn oorzaak in het grote aantal starters7. De trend van een groeiend aantal ZZP’ers is hierin zichtbaar. Tabel 3.1 Ontwikkeling vestigingen en werkzame personen Holland Rijnland 2005-2010 Vestigingen totaal 2005 Gevestigd van buiten de regio Vertrokken naar buiten de regio verplaatsingssaldo gestart gestopt presentiesaldo groei zittende bedrijven totaal 2010

Werkzame personen 19.011

213 366

194.919 1.365 1.538

-153 7.759

- 173 22.681

4.852

23.743 2.907

-1.062

21.765

11.284 204.968


3.4.

De bedrijfsmigratie Bij het proces van bedrijfsmigratie speelt nabijheid een steeds belangrijker rol. Bedrijven verhuizen overwegend over korte afstand binnen de gemeente waar het bedrijf al is gevestigd of naar een direct aangrenzende gemeente. Dit blijkt uit zowel de dynamiekanalyse als uit de enquête onder recent verhuisde bedrijven.

7 Starter is gedefinieerd als een starter op de vastgoedmarkt. Behalve een bedrijfseconomische starter kan dit ook de oprichting van een nevenvestiging zijn.


22

Figuur 3.4 Werkgelegenheid bij gemigreerde bedrijven naar bestemming in Holland Rijnland (2005-2010) 6% binnengemeentelijk interregionaal

26% naar buiten de regio

68%

Bron: Bedrijvenregister

Over het algemeen is het aantal bedrijfsmigraties dat de grenzen van een regio overschrijdt beperkt. Dit patroon is ook in Holland Rijnland zichtbaar. Van de 2.376 bedrijven met 20.731 arbeidsplaatsen uit Holland Rijnland, die in de periode 2005-2010 zijn verhuisd, vonden 1.521 bedrijven met 14.105 arbeidsplaatsen een nieuwe vestigingsplaats binnen de eigen gemeente. Dit betekent dat 64 % van de gemigreerde bedrijven en 68 % van de bij migratie betrokken werkgelegenheid een nieuwe vestigingsplaats vond binnen de eigen gemeente (figuur 3.5). Van de bedrijven die naar een andere gemeente binnen Holland Rijnland verhuisden, vond tweederde een nieuwe vestigingsplaats binnen de eigen subregio. Gemeten naar werkgelegenheid profiteerde Leiderdorp het meeste van de bedrijfsverplaatsingen binnen Holland Rijnland. Leiden was de grote verliezer. Dit komt hoofdzakelijk door de eerder genoemde verplaatsing van de Stichting Groot Rijnland/ActiVite. Daarnaast profiteerde Noordwijk door de komst van 24 bedrijven met 374 arbeidsplaatsen uit Katwijk en Alphen aan den Rijn door de komst van 5 bedrijven met 234 arbeidsplaatsen uit Leiden.


23

Figuur 3.5 Werkgelegenheid bij gemigreerde bedrijven naar bestemming in Holland Rijnland (2005-2010)

Bron: STOGO 2011

3.5.

De drie clusters In deze paragraaf vindt een korte beschrijving plaats van de drie clusters die een specifieke plaats innemen in het regionaal economisch beleid van Holland Rijnland. Uitvoerige informatie is gegeven in de drie sectorstudies die in de bijlagen zijn opgenomen. De informatie is verkregen via uitgebreide literatuurstudie en het voeren van gesprekken met zogenoemde stakeholders per cluster. De insteek daarbij was vooral gericht in het verkrijgen van inzicht in de huidige en de te verwachten toekomstige economische ontwikkelingen van de clusters en de ruimtelijke implicaties van deze ontwikkelingen tot 2025 met, indien mogelijk, een doorkijk naar 2040. Life Sciences De Life Sciences sector is één van de drijvende krachten achter de wereldwijde economie. Zowel grote multinationale organisaties als kleine ondernemingen zijn actief binnen deze sector. In Nederland heeft het toenmalige Ministerie van Economische Zaken (EZ) enkele jaren geleden het Actieplan Life Sciences opgezet, met als doel het Nederlandse innovatievermogen en de concurrentiekracht op het gebied van Life Sciences te versterken en de potentiële maatschappelijke baten maximaal te benutten. Als aanvulling daarop heeft de overheid de sector Life Sciences en Health in 2011 aangewezen als een van de topsectoren. Dit zijn sectoren waarin Nederland wereldwijd


24

sterk is. Hiermee tracht de overheid de Life Sciences sector in te zetten ten behoeve van een gezonde Nederlandse economie. De sector levert echter niet alleen in toenemende mate een belangrijke bijdrage aan de economie, maar is ook sterk afhankelijk van economische ontwikkelingen. Het aantal starters en de daarmee samengaande ruimtebehoefte laten een sterke correlatie zien met economische groei. Mede door deze sterke relatie is het aantal starters de afgelopen jaren afgenomen. Daarnaast is de vraag afhankelijk van de ontwikkelingen op de kredietmarkt. Voornamelijk startende partijen dienen bij aanvang risicovolle investeringen te doen, mede met behulp van vreemd vermogen. Door de huidige aanhoudende onrust op de financiële markten, is het aanzienlijk lastiger geworden om krediet verstrekt te krijgen. Dit heeft de groei van het aantal starters negatief beïnvloed. De huidige terughoudendheid van kredietverstrekkers is hopelijk van tijdelijke aard en zodra het vertrouwen in de financiële markten is herwonnen, wordt het ook voor startende ondernemingen naar verwachting weer eenvoudiger om vreemd vermogen aan te trekken. Bovendien is de vraag binnen de Life Sciences sector afhankelijk van het kunnen verkrijgen van subsidies. Het Actieplan Life Sciences van EZ voorziet in subsidies voor startende ondernemers, evenals in subsidies voor onderzoek op het gebied van Life Sciences. Dit heeft de laatste jaren een positief vliegwieleffect veroorzaakt, omdat starters meer mogelijkheden kregen hun onderneming op te starten en doordat onderzoek binnen de sector financieel gestimuleerd wordt. Dit effect zal de komende jaren naar verwachting verder toenemen. Uit het voorafgaande, evenals uit de expertinterviews, kan worden geconcludeerd dat de al gereserveerde ruimte voor Life Sciences en hieraan gerelateerde partijen voldoende is om de toekomstige vraag uit deze sector te accommoderen. Deze gereserveerde gronden liggen zowel in de gemeente Leiden (Bio Science Park) als in de naastgelegen gemeente Oegstgeest en mogelijk het bedrijventerrein Valkenburg in Katwijk. Deze uitbreidingsreservering zal de komende jaren voornamelijk ingevuld worden op het Bio Science Park door kleinschalige bedrijvigheid (starters) die zich hoofdzakelijk in het incubator concept zullen willen huisvesten. Space Sector De Space sector heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot een miljarden business, waarbij de in het dagelijks leven toegepaste producten en diensten niet meer weg te denken zijn. Technologieën die hun oorsprong vonden en vinden in de lucht- en ruimtevaart worden tegenwoordig over de volle breedte van verschillende industriële sectoren, de consumentenmarkt en in diverse onderzoeksgebieden toegepast. De sector is te verdelen in het upstream en het downstream segment. Bij upstream wordt gesproken over alles wat te maken heeft met (de aanleg van) ruimtevaartinfrastructuur, terwijl het downstream segment betrekking heeft op de diensten en producten die gebruik maken van deze ruimtevaartinfrastructuur.


25

Upstream segment In het upstream segment is de afgelopen jaren aanzienlijk geïnvesteerd door zowel publieke als private organisaties. Vanuit het perspectief van de levenscyclus van een sector, kan gezegd worden dat het upstream segment de grootste groei achter de rug heeft. Investeringen binnen de non-profit sector zullen voornamelijk plaatsvinden als gevolg van onderhoud, vervanging en vernieuwing van de infrastructuur. Hoewel budgetten in Nederland tot op heden op peil waren gebleven, is het inmiddels duidelijk dat door overheidsbezuinigingen deze terug zullen gaan lopen. Op de commerciële markt zal de groei voornamelijk zitten in commerciële launchers die in 2020 naar verwachting 90 % van de activiteiten binnen het upstream segment zullen vormen. Downstream segment Het downstream segment dat verantwoordelijk is voor alle Space gerelateerde producten en diensten, merkt momenteel het profijt van de investeringen die de afgelopen jaren zijn gedaan binnen het upstream segment. De grotere, gevestigde organisaties gaan steeds vaker allianties aan met startende ondernemers of MKBbedrijven. Door gebruik van bestaande (satelliet)data, in combinatie met bestaande en nieuwe technologieën, creëert dit nieuwe producten en diensten die dit segment de komende jaren een verdere impuls geven. Door enabling technologies wordt bovendien het speelveld geëgaliseerd, waardoor ook de kleinere bedrijven en startende ondernemers kunnen concurreren op voorheen voor hen onbereikbare gebieden. Gezien het kennisintensieve karakter van de Space sector, is gekwalificeerd arbeidspotentieel (hoogopgeleide medewerkers) van belang in de vestigingskeuze van organisaties. Een ander aspect dat van belang is, is de directe nabijheid van relaties (sectorale clustering en variëteit). De afgelopen jaren was dan ook de duidelijke trend waar te nemen dat hightech bedrijven zich clusterden op science parks en hightech campussen. Deze centralisatie van de hightech industrie brengt voordelen met zich mee als synergie, betere samenwerkingsovereenkomsten en productinnovatie. Daarnaast brengt centralisatie lagere exploitatiekosten met zich mee vanwege het gedeelde gebruik van diverse faciliteiten. Er wordt verwacht dat deze clusteringsbehoefte in de toekomst zal aanhouden, vooral ook vanwege de bezuinigingen. Hierdoor neemt ook de vraag naar huisvesting op Space parken verder toe. Het Space Business Park (SBP) is het enige space park in Nederland. Dit maakt het op nationaal niveau een unieke vestigingslocatie voor de Space sector. De Space sector is zeer internationaal en grensoverschrijdend georiënteerd, waardoor het SBP direct concurreert met Space parken in het buitenland. Kijkend naar de Space parken in Duitsland en Frankrijk, kan worden geconcludeerd dat deze parken qua omvang aanzienlijk groter zijn. Daarnaast hebben deze Space parken ook goede relaties met universiteiten. Een voordeel van het SBP is de sterke relatie met ESA-ESTEC, wat het concurrentieprofiel versterkt.


26

Het SBP in Noordwijk blijft een sterke locatie voor in Nederland gevestigde of nog te vestigen Space gerelateerde bedrijven, mede vanwege de clustering en de sterke relaties met ESA-ESTEC. Gezien het feit dat het LRN verwacht dat de sector de komende 10 jaar sterk gaat groeien, zal de clusteringsbehoefte sterk aanwezig blijven. Als we kijken naar de ruimtelijke implicatie hiervan kan worden gesteld dat naar verwachting de al gereserveerde ruimte op het Space Business Park in Noordwijk (zijnde 10 hectare) voldoende is om in ieder geval de uitbreidingsvraag tot 2025 en naar alle waarschijnlijk ook verder in de tijd te kunnen accommoderen. Greenports Greenports zijn gebieden waar de tuinbouw (teelt, productie, handel, verwerking, distributie, dienstverlening etc.) en de daaraan gerelateerde kennisinstellingen, logistieke en dienstverlenende bedrijvigheid zich ontwikkeld hebben tot clusters met een zeer sterke internationale concurrentiepositie. In deze clusters worden planten, bomen, bollen, bloemen en groenten geproduceerd en verhandeld. Zeer uiteenlopende bedrijven en organisaties maken onderdeel uit van het tuinbouwcluster. Naast teeltbedrijven, veilingen, handelshuizen, exporteurs en tuinbouwtoeleveranciers gaat het ook om kennisinstellingen die actief zijn in de tuinbouw en ook om dienstverleners, bedrijven in de verpakkingsindustrie en financiële instellingen. Behalve productie en handel is er dus sprake van een hele keten. De Greenports vertegenwoordigen daarom een grote economische waarde, ook internationaal gezien. In Nederland zijn de volgende hoofdclusters te onderscheiden: • Greenport Aalsmeer Een van oudsher belangrijke Greenport. Op een beperkt areaal zijn hier de sierteelt, de veredeling, vermeerdering, productie, de veiling en de handel geconcentreerd. Dat Schiphol praktisch in de achtertuin ligt, is natuurlijk logistiek gezien een groot voordeel. • Greenport Boskoop Wereldwijd bekend op het gebied van boom- en heesterteelt. Productie, handel en kennisinstellingen zijn hier gebundeld. • Greenport Duin- en Bollenstreek De Greenport met de grootste internationale bekendheid door de toeristische aantrekkingskracht van de bollenvelden en de Keukenhof. Het is een van de Greenports waar verschillende gebiedsfuncties, zoals wonen, werken en toerisme sterk met elkaar zijn verbonden. • Greenport Westland-Oostland Het grootste internationale glastuinbouwcluster van Nederland. Alle wereldspelers op het gebied van productie, handel, kennis, innovatie en logistiek zijn hier geconcentreerd.

• Greenport Venlo Een Greenport die sterk in opkomst is. De groeiende betekenis van de Greenport Venlo, het tweede tuinbouwgebied van Nederland, is vooral te danken aan de


27

strategische ligging, vlakbij belangrijke afzetgebieden als Duitsland en MiddenEuropa. Inmiddels is de Greenport Noord Holland Noord, ook wel Seed Valley genoemd, aan de hierboven genoemde hoofdclusters toegevoegd. De Greenports krijgen vanwege de nationale economie de komende jaren meer mogelijkheden om zich te ontwikkelen. Schaalvergroting, clustering en bundeling van bedrijven hebben grote voordelen als het gaat om economische vernieuwing en om duurzaamheid. Hierbij gaat het niet alleen om het teeltareaal, maar ook om de locaties waar be- en verwerking, handel en logistiek hun plek krijgen. Ruimtelijke herstructurering en modernisering zijn daarbij van groot belang. De historische verkaveling en infrastructuur staan de noodzakelijke herstructurering in de weg. In het kader van het huidige onderzoek zijn de ontwikkelingen in de Greenports Duin- en Bollenstreek en Boskoop relevant. De Greenport Duin- en Bollenstreek verzorgt bijna tweederde van de mondiale handel en export van bloembollen. Er ligt een grote herstructureringsopgave om te kunnen blijven overleven in de internationale concurrentiestrijd. Versnippering van het teeltareaal leidt tot een aantasting van de kwaliteit van het landschap, waardoor de aantrekkelijkheid vermindert. Tevens is ruimte nodig voor uitbreiding en voor het creëren van schuifruimte om het proces van herstructurering mogelijk te maken. De ruimteclaims overstijgen het voor de teelt beschikbare areaal. Politiek-bestuurlijk is echter vastgelegd dat uitbreiding van het teeltareaal niet aan de orde is. Een deel van de ruimtebehoefte zal daarom op termijn buiten de Duin- en Bollenstreek moeten worden gevonden. De ruimtedruk vraagt ook om zorgvuldig en efficiënt ruimtegebruik bij de uitbreiding van de greenport gerelateerde bedrijventerreinen. Belangrijk voor de Greenport Boskoop is dat Boskoop haar centrumfunctie voor de boom- en heesterteelt behoudt. Verdringingseffecten, door bijvoorbeeld woningbouw, moeten worden voorkomen. Het aantal bedrijven zal sterk afnemen, maar de omvang van de bedrijven zal sterk toenemen. Wanneer er behoefte is aan meer glas voor poten containerteelt dan de huidige regelingen toestaan, zal moeten worden uitgeweken naar andere greenports. De bomenteelt is verder sterk naar plaats gesegmenteerd. Binnen de Greenport sector is een sterke cross-over waarneembaar. Vooral de glastuinbouw heeft een sterke relatie met de Life Sciences sector. Dit vanwege de geneeskrachtige stoffen in diverse bollen. Deze speerpunt sectoren kunnen elkaar in de toekomst verder versterken. Uit het voorafgaande evenals uit de expertinterviews kan geconcludeerd worden dat verdere uitbreiding van het teeltareaal in de provincie Zuid-Holland niet mogelijk is. Het teeltareaal is begrensd, waardoor ondernemers nadrukkelijk op zoek moeten naar innovatieve oplossingen, gericht op intensivering van het ruimtegebruik binnen de greenports. Partijen die wel wensen uit te breiden, moeten op zoek naar ruimte elders in het land. Hierdoor zal een deel van de teelt buiten de greenports plaatsvinden. De aan de greenport gerelateerde bedrijven hebben wel uitbreidingsmogelijkheden, aanzien zij zich ook op reguliere formele bedrijventerreinen (kunnen) vestigen. Naast


28

het al geplande agrarische bedrijventerrein Delfweg is er vooralsnog dan ook geen behoefte aan andere agrarische bedrijventerreinen. De ruimtevraag die hiermee is gemoeid, maakt onderdeel uit van de berekening van de uitbreidingsvraag zoals die verderop in dit rapport wordt uitgewerkt.


29

4.

De markt voor bedrijventerreinen in Holland Rijnland

4.1.

Inleiding Bedrijventerreinen vormen een specifiek segment op de markt voor bedrijfsmatig vastgoed. Bedrijventerreinen bieden ondernemers de mogelijkheid om in eigen beheer bedrijfspanden te realiseren. Hiervoor kopen zij bouwrijpe kavels van gemeenten en andere vastgoedexploitanten. De markt voor bedrijfsruimten is vooral een nieuwbouwmarkt. De opname van de nieuwbouw vindt vooral plaats via de uitgifte van bouwkavels. Landelijk is dit 80 % van de totale opname. Hoeveel vierkante meter bruto vloeroppervlak (b.v.o.) er via de uitgifte van bouwkavels wordt gerealiseerd is alleen indicatief te benaderen via de floor-space index (f.s.i.). De f.s.i. geeft de verhouding tussen de oppervlakte van een perceel en de op dat perceel gerealiseerde hoeveelheid b.v.o. weer. Over de f.s.i. van bedrijfsruimten bestaan alleen globale indicaties die zijn gebaseerd op ervaringsfeiten (hoofdstuk 5). De gemiddelde f.s.i. van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen kan, behoudens uitschieters, variëren van 0,5 bij grootschalige bedrijven tot 0,8 bij kleine bedrijven. Dit is aanzienlijk lager dan bij kantoren waar de f.s.i. afhankelijk van de hoogte van een pand kan oplopen tot ver boven de 1,0. Als gemiddelde voor bedrijventerreinen hanteren we in dit hoofdstuk een f.s.i. van 0,6. Deze waarde kan niet worden toegepast op individuele locaties. De spreiding rond het gemiddelde kan groot zijn. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de markt van bedrijventerreinen in Holland Rijnland. We besteden aandacht aan het totale areaal bedrijventerrein (paragraaf 4.2), de recente uitgifte van bouwkavels (paragraaf 4.3), het aanbod aan bouwkavels (paragraaf 4.4) en ten slotte de ontwikkeling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen (paragraaf 4.5).

4.2.

Het areaal bedrijventerreinen Op 1 januari 2011 was er in de regio Holland Rijnland 1.754 hectare bruto bedrijventerrein aanwezig. Hiervan bestond 1.323 hectare uit bedrijfskavels (netto) en 431 hectare uit openbaar gebied voor infrastructuur, groen en dergelijke. Van de bedrijfskavels was 1.219 hectare al uitgegeven, zodat er nog 104 hectare nieuw bedrijventerrein beschikbaar was voor uitgifte. Bij een f.s.i. van 0,6 is er circa 7,3 miljoen m2 b.v.o. bedrijfsruimte aanwezig op de uitgegeven bedrijventerreinen in Holland Rijnland. Van het netto uitgegeven areaal bedrijventerreinen ligt 39 % in de Stedelijke as LeidenKatwijk, 35 % in de Rijn- en Veenstreek en 26 % in de Bollenstreek (figuur 4.1).


30

Figuur 4.1 Verdeling van het uitgeven areaal bedrijventerrein in Holland Rijnland 2010

35%

39%

Stedelijke as Leiden-Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek

26% Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

De bedrijventerreinen in Holland Rijnland zijn relatief oud. Op grond van de gerealiseerde uitgiften is de leeftijd van de uitgegeven voorraad in te schatten. Het voor 1985 uitgegeven areaal wordt geraamd op ruim 900 hectare (drie kwart van het in 2011 uitgegeven areaal).8 De omvang van het voor 1985 uitgegeven areaal is relatief groot in Holland Rijnland. Landelijk neemt dit areaal circa 55 % van de uitgegeven voorraad voor zijn rekening. Tabel 4.1 Voor 1985 uitgegeven areaal bedrijventerreinen in Holland Rijnland Uitgegeven Areaal 2011

Uitgifte 19852010

Voor 1985 uitgegeven areaal

Stedelijke as Leiden-Katwijk Bollenstreek

456 334

100 99

356 235

Rijn- en Veenstreek

430

105

325

1.220

304

916

Totaal

Bron: STOGO, 2011

Het feit dat de bedrijventerreinen in Holland Rijnland relatief oud zijn, blijkt ook uit de relatief grote omvang van de regionale herstructureringsopgave. In het regionale bedrijventerreinenprogramma Holland Rijnland is (inclusief te transformeren terreinen) een herstructureringsopgave opgenomen van 340 hectare. Hier komt nog 199 hectare voor de gemeenten Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop bij uit het Ontwikkelstrategiekader Oude Rijnzone.

4.3.

Uitgifte van bouwkavels Tussen 1 januari 2000 en 1 januari 2011 is in Holland Rijnland 111 hectare netto bedrijventerrein uitgegeven (gemiddeld 11 hectare per jaar). Bij een gemiddelde f.s.i. van 0,6 zou dit een opname betekenen van 660.000 m2 b.v.o. bedrijfsruimte, die buiten

8 Dit is het areaal dat in 2025 bij een economische levensduur van veertig jaar theoretisch verouderd zou zijn.


31

de vrije markt voor bedrijfsruimten om is gerealiseerd. De uitgifte fluctueert sterk van jaar tot jaar (figuur 4.2). Het gemiddelde wordt sterk beïnvloed door de hoge uitgifte in 2001 (27 hectare). Laten we deze uitgifte buiten beschouwing dan zakt de gemiddelde uitgifte terug naar 9 hectare per jaar. Figuur 4.2 Jaarlijkse uitgifte bedrijventerrein in Holland Rijnland 2001-2010 30 25 20 hectare

15 10 5 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

Figuur 4.3 Uitgifte bedrijventerrein per subregio 2001-2010 30%

Bollenstreek Stedelijke as Leiden-Katwijk

47%

Rijn- en Veenstreek

23% Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland

Bijna de helft van de uitgifte vond plaats in de Rijn- en Veenstreek (figuur 4.3). De Stedelijke as Leiden-Katwijk nam nog geen kwart van de uitgifte voor haar rekening. Dit is laag in verhouding tot het al uitgegeven areaal en tot het aandeel van deze subregio in de regionale werkgelegenheid. De gemeenten Alphen aan den Rijn (22 hectare), Kaag en Braassem (15 hectare), Nieuwkoop (14 hectare) en Noordwijk (14 hectare) gaven de meeste grond uit. De overige gemeenten gaven minder dan 10 hectare uit. De uitgifte in Leiden bleef met 6 hectare sterk achter. De achterblijvende uitgifte in de Stedelijke as Leiden-Katwijk is waarschijnlijk te wijten aan het gebrek aan aanbod aan bedrijventerreinen in het afgelopen decennium, met andere woorden: als er geen aanbod is kan er ook niets worden uitgegeven.


32

4.4.

Het aanbod aan bouwkavels Van de nog uitgeefbare grond was per 1 januari 2011 in totaal netto 39 hectare direct beschikbaar voor uitgifte; 84 hectare bestond uit capaciteit in vastgestelde bestemmingsplannen. Voor een deel (19 hectare) gaat het hier om herontwikkelingslocaties. Naast deze harde plancapaciteit is er nog 166 hectare aan zachte plannen beschikbaar. Van het terstond uitgeefbare aanbod is 16,9 hectare specifiek bestemd voor één van de drie clusters (tabel 4.2). Wat betreft de terreinen voor de clusters ligt het accent op Life Sciences en de Space sector in respectievelijk Leiden/Oegstgeest en in Noordwijk. Voor Life Sciences is er ook nog harde plancapaciteit voor uitbreiding van het Bio Science Park. Het aanbod voor greenportbedrijven betreft restkavels in Katwijk en in Sassenheim. Harde plancapaciteit specifiek bestemd voor uitbreiding van greenport gerelateerde bedrijventerreinen is er nauwelijks. Wel is er nog 11 hectare potentiële ruimte voor dit cluster in Katwijk en in Noordwijkerhout. In de Rijn- en Veenstreek is er bovendien nog 88 hectare ontwikkeling mogelijk op het Pot- en Containerteelt Terrein (PCT), dat ligt in Rijnwoude. Het maakt onderdeel uit van de Greenport Boskoop en vormt een belangrijke opvanglocatie voor uit te plaatsen kwekerijbedrijven en bedrijven die als gevolg van schaalvergroting elders geen vestigingsmogelijkheid hebben. Tabel 4.2 Bouwrijpe grond en plancapaciteit op bedrijventerreinen per type terrein in de regio Holland Rijnland (2011) Planvoorraad

Clusters

Terstond Uitgeefbaar (hectare)

Totaal (hectare)

Bestemmingsplannen (hectare)

Overige plannen (hectare)

16,1

19,5

8,5

11,0

-

Life Sciences

9,2

8,3

0,0

-

Space sector

5,5

0,0

0,0

-

Greenport

1,4

0,2

11,0

Gemengde bedrijventerreinen

22,9

230,6

75,8 9

154,8 31,5

-


1,0

-

Bollenstreek

3,4

4,8

35,3

-

Rijn- en Veenstreek

18,5

17,2

88,0

TOTAAL

39,0

53,8

250,1

84,3

165,8

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen

Het aanbod aan gemengde bedrijventerreinen is onevenredig over de regio verdeeld. Ongeveer de helft van het aanbod op gemengde bedrijventerreinen is bovendien in private handen. De gemeenten waarin deze bedrijventerreinen liggen hebben hierdoor geen zeggenschap over de feitelijke uitgifte. In de Stedelijke as Leiden-Katwijk is 9 Hierin is Oostvlietplolder (29 ha) meegenomen als planvoorraad, echter de daadwerkelijke uitvoering van Oostvlietpolder is momenteel uiterst onzeker.


33

vrijwel niets direct uitgeefbaar. Alleen in Voorschoten is grond uitgeefbaar op het bedrijventerrein Dobbewijk (tabel 4.3). Ook in het afgelopen decennium was het aanbod aan bouwrijpe grond schaars. Alleen in Katwijk was gedurende een korte periode een beperkt aanbod beschikbaar. In de Bollenstreek is eveneens relatief weinig grond uitgeefbaar op restkavels. De helft van het direct beschikbare aanbod ligt in de Rijn- en Veenstreek en wel in de gemeenten Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop. De belangrijkste bedrijventerreinen zijn Schans II, Molenwetering, en Crown Business Center in Alphen. In Nieuwkoop is direct grond uitgeefbaar op de locaties Leidse Vaart, Woerdense Verlaat en De Olm. Tabel 4.3 Bouwrijpe grond en plancapaciteit op bedrijventerreinen per gemeente in de regio Holland Rijnland in netto hectare (2011) Planvoorraad Terstond uitgeefbaar (hectare)

Totaal (hectare)

Bestemmingsplannen (hectare)

Overige plannen (hectare)

12,9

46,8

7,8

39,0

Hillegom

0,6

14,3

4,3

10,0

Kaag en Braassem

0,0

18,0

0,0

18,0

Katwijk

1,4

39,2

15,2

24,0

Leiden

4,2

37,2

37,2

0,0

Leiderdorp

0,0

3,5

0,0

3,5

Alphen aan den Rijn

Lisse

0,4

10,3

0,0

10,3

Nieuwkoop

5,6

12,4

4,4

8,0

Noordwijk

6,5

0,5

0,5

0,0

Noordwijkerhout

0,0

14,0

0,0

14,0

Oegstgeest

5,0

9,9

9,9

0,0

Rijnwoude

0,0

28,0

5,0

23,0

Teylingen

1,4

8,0

0,0

8,0

Voorschoten

1,0

0,0

0,0

0,0

Zoeterwoude

0,0

8,0

0,0

8,0

39,0

250,1

84,3

165,8

TOTAAL

Bron: Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland/Monitor Bedrijventerreinen Holland Rijnland 2011

In de Stedelijke as Leiden-Katwijk is wel veel potentiële capaciteit aanwezig voor de ontwikkeling van gemengde bedrijventerreinen (85 hectare). De realisatie hiervan is echter onzeker. De gemeente Leiden heeft inmiddels besloten het geplande bedrijventerrein in de Oostvlietpolder (29 hectare) niet te ontwikkelen. De ontwikkeling van Klei-Oost Zuid (15 hectare) in Katwijk is vertraagd. Dit is het gevolg van de economische recessie en van de koppeling van het bedrijventerrein aan de uitbouw van het glastuinbouwareaal in Teylingen, waarover nog geen zekerheid bestaat. Over de herontwikkeling van het MEOB-terrein (8,4 hectare) in Oegstgeest lopen nog onderhandelingen met de grondeigenaar (het Rijksvastgoedbedrijf). De gemeente wil (een deel van) dit terrein verwerven. Mogelijkheden voor uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen zijn te vinden in Katwijk en Leiderdorp. Wat betreft de


34

locatie Nieuw Valkenburg (20 hectare) moet de marktvraag nog worden onderzocht. Dit gebied is tevens in beeld als potentieel vestigingsgebied voor Life Sciences. In Leiderdorp is er op de locatie Bospoort (4 hectare) nog enige ruimte voor uitbreiding van het areaal bedrijventerrein. In de Bollenstreek is er nog 40 hectare potentiële capaciteit voor gemengde bedrijventerreinen. In Hillegom komt op termijn ruimte beschikbaar op twee herontwikkelingslocaties (Draka en Veenenburgerlaan). Daarnaast is er nog ruimte voor ontwikkeling op de locaties Pastoorslaan in Hillegom (10 hectare), Dever-Zuid in Lisse (2,3 hectare), Mallegat in Lisse (4 hectare), PPO-terrein in Lisse (4 hectare), Gravendam-Oost in Noordwijkerhout (7 hectare), Delfweg 2 in Noordwijkerhout (7 hectare), Oosthoutlaan in Teylingen (4 hectare) en Greenibterrein in Teylingen (4 hectare). In de Rijn- en Veenstreek is er nog ruim 100 hectare aan potentiële capaciteit voor gemengde bedrijventerreinen. De capaciteit in bestemmingsplannen in de Rijn- en Veenstreek heeft betrekking op het bedrijventerrein Hoorn-West in Alphen aan den Rijn (7,8 hectare). Op termijn zijn er ontwikkelingen mogelijk op de locatie Bovenland in Nieuwkoop (3,9 hectare) en op Hoogewaard in Rijnwoude (5 hectare). Ruimte voor uitbreiding in zachte plannen is er in Alphen aan den Rijn op de locatie Steekterpoort (39 hectare), in Kaag en Braassem op de locaties Drechthoek 2 (3 hectare) en Veenderveld 2 (15 hectare), in Nieuwkoop op de locatie Schoterhoek II (8 hectare) en in Rijnwoude op de locaties Barrepolder (voorheen Groenendijk-oost) (18 hectare) en Prinsenschouw (5 hectare). Barrepolder (voorheen Groenendijk-oost) is bestemd voor de opvang van bedrijven uit Holland Rijnland. Of de gemeente Rijnwoude dit terrein gaat ontwikkelen, is nog zeer onzeker.

4.5.

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen In het totaal waren er in Holland Rijnland in 2010 3.727 bedrijven met 72.810 arbeidsplaatsen op de bedrijventerreinen gevestigd. Tussen 2005 en 2010 is de werkgelegenheid op bedrijventerreinen toegenomen met bijna 3.400 arbeidsplaatsen. Dit is een groei van 5 %. De groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is nagenoeg gelijk aan de groei van de werkgelegenheid in de rest van de regio. Hierdoor is het aandeel van de totale werkgelegenheid dat gevestigd is op bedrijventerreinen onveranderd gebleven. De groei was verreweg het sterkst in Leiden en vond plaats op het Bio Science Park. De grootste verliezers zijn Katwijk en Lisse. Een op de drie arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen bevindt zich in de zakelijke en in de overige dienstverlening. De bedrijfstakken handel en horeca en industrie nemen respectievelijk 26 % en 20 % van de arbeidsplaatsen voor hun rekening. Tussen de deelregio’s Stedelijke as Leiden-Katwijk enerzijds en Bollenstreek en Rijn- en Veenstreek anderzijds bestaat een duidelijk verschil in de samenstelling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Het aandeel van de zakelijke en overige dienstverlening in de Stedelijke as Leiden-Katwijk bedraagt ruim 50 %. In de


35

Bollenstreek en de Rijn- en Veenstreek ligt het accent wat sterker op de handel en horeca en op transport.

Tabel 4.4 Groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen per gemeente in Holland Rijnland (2005-2010) 2005

Toe-/ afname

2010

Katwijk

9.294

8.704

-590

Leiden

19.867

22.944

3.077

Leiderdorp Oegstgeest

1.765 186

1.657 162

-108 -24

Voorschoten Zoeterwoude

1.079 4.795

810 4.850

-269 55

Hillegom Lisse

2.110 2.848

1.977 2.458

-133 -390

Noordwijk

2.979

3.720

429

Noordwijkerhout

1.358

1.336

290

Teylingen

4.931

5.466

535

Alphen aan den Rijn

11.206

11.601

395

Kaag en Braassem

1.718

1.652

-66

Nieuwkoop

2.383

2.470

87

Rijnwoude

2.924

3.003

79

69.443

72.810

3.367

Totaal

Bron: Infodesk bedrijventerreinen Zuid-Holland

Ruim de helft van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen bevindt zich op tien grotere bedrijventerreinen (tabel 4.5). Het Bio Science Park is qua werkgelegenheid verreweg het grootste terrein. Hierbij moet worden opgemerkt dat het grootste deel hiervan voor rekening komt van het universitair medisch centrum en aan de op het terrein aanwezige onderwijsvoorzieningen. Tabel 4.5 De tien bedrijventerreinen met de meeste werkgelegenheid in Holland Rijnland (2010) 2010 Bio Science Park Molenwetering

Leiden Alphen aan den Rijn

14.661 4.178

Rijnhaven 't Heen

Alphen aan den Rijn Katwijk

3.698 3.437

Roomburg Grote Polder

Leiden Zoeterwoude

2.621 2.348

Veiling Flora Hoorn West

Katwijk Alphen aan den Rijn

1.781 1.632

De Waard

Leiden

1.463

De Olm

Nieuwkoop

1.462



36

Gemeten naar werkgelegenheid hebben de meeste bedrijventerreinen (48 van de 82) een gemengd karakter. Op de overige bedrijventerreinen is sprake van een dominante sector, die meer dan 50 % van de werkgelegenheid op het desbetreffende bedrijventerrein voor zijn rekening neemt. Het gaat hierbij in de meeste gevallen niet om een bewuste thematisering van het terrein, zoals dat bijvoorbeeld het geval is bij het Bio Science Park. Het gaat vaak om specialisatie die is ontstaan als gevolg van de concrete vraag in de markt naar ruimte en om de kenmerken van de locatie c.q. het bedrijventerrein, zoals ligging en bereikbaarheid. Daarnaast speelt ook het tijdstip waarop de terreinen zijn ontwikkeld een rol. Oudere terreinen zijn over het algemeen meer gericht op industrie dan de nieuwere terreinen. Binding aan bedrijventerreinen In Holland Rijnland was in 2010 35,5 % van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen gevestigd (tabel 4.6). Tussen de subregio’s zijn er geen grote verschillen. In de Rijn- en Veenstreek (36,4 %) en de Stedelijke as Leiden-Katwijk (36,2 %) ligt het bindingspercentage iets hoger dan het regionale gemiddelde. In de Bollenstreek (33 %) ligt het bindingspercentage onder het regionale gemiddelde. Het bindingspercentage geeft het aandeel van de totale werkgelegenheid weer dat direct gerelateerd is aan de bedrijventerreinen in de regio. Het bindingspercentage is in de afgelopen vijf jaar gelijk gebleven. Dit wijkt af van de veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de gangbare prognoses van de ruimtevraag op de lange termijn op basis van de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau. Deze prognoses gaan juist uit van een stijging van het bindingspercentage. Een constant dan wel dalend bindingspercentage is de laatste jaren overigens ook in de rest van Nederland de trend, een trend die op basis van de huidige inzichten naar verwachting zal doorzetten. Tabel 4.6 De binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen in Holland Rijnland per gemeente (2010) Bedrijventerreinen Alphen aan den Rijn

BindingsTotaal percentage

11.601

30.124

39%

1.977 1.652

6.349 6.919

31% 24%

8.704 22.944

19.655 58.135

44% 39%

Leiderdorp Lisse

1.657 2.458

12.021 7.941

14% 31%

Nieuwkoop Noordwijk

2.470 3.720

8.280 13.960

30% 27%

Noordwijkerhout Oegstgeest

1.336 162

5.048 6.037

26% 3%

Rijnwoude Teylingen

3.003 5.466

6.166 11.990

49% 46%

Voorschoten Zoeterwoude

810 4.850

5.186 7.175

16% 68%

72.810

204.986

36%

Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Leiden

Totaal


37


Per gemeente loopt de binding aan bedrijventerreinen sterk uiteen. De binding is relatief hoog in Zoeterwoude, Rijnwoude, Teylingen en Katwijk. Er is relatief weinig werkgelegenheid op bedrijventerreinen gevestigd in Oegstgeest, Leiderdorp en Voorschoten. Deze verschillen zijn vooral toe te schrijven aan verschillen in economische structuur en aan de ontstaansgeschiedenis. Zo heeft het bedrijventerrein Grote Polder in Zoeterwoude als overloopgebied voor Leidse bedrijven gefunctioneerd. Ook de bindingspercentages voor de verschillende bedrijfstakken lopen sterk uiteen (tabel 4.7). In de industrie is meer dan 80 % aan bedrijventerreinen gebonden. In de transportsector en in de bouw is dat respectievelijk 57 % en 55 %. De regionale bindingspercentages in de traditionele bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen benaderen de waarschijnlijke maxima. Dit betekent dat het proces van verplaatsing van bedrijven van informele locaties naar bedrijventerreinen in deze bedrijfsklassen grotendeels is afgerond. Buiten bedrijventerreinen zitten vooral nog kleine bedrijven of grootschalige immobiele bedrijven op solitaire locaties, waarvan er veel vallen in de hogere milieucategorieën, de zogenoemde HMC-bedrijven. Alleen in de sector transport is wellicht nog een beperkte groei van het bindingspercentage mogelijk. Dit zal vooral afhankelijk zijn van de ligging, bereikbaarheid en verkaveling van het beschikbare aanbod. In de zakelijke en overige dienstverlening zijn de percentages respectievelijk 35 % en 20 %. In vergelijking met de rest van het land is dit relatief hoog. De oorzaak hiervan zijn de Life Sciences en de Space sector, die op bedrijventerreinen in Leiden en Noordwijk zijn gevestigd. Deze nemen ruim de helft van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in deze sectoren voor hun rekening. Tabel 4.7 De binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen in Holland Rijnland per bedrijfstak (2010) Bedrijventerreinen Landbouw

BindingsTotaal percentage

517

4.755

11%

Industrie

17.066

21.174

81%

Bouwnijverheid Handel en Horeca

6.615 17.478

12.052 49.093

55% 36%

Transport Zakelijke en financiële dienstverlening

4.362 11.400

7.636 32.151

57% 35%

Overige dienstverlening

15.372

78.107

20%

72.810

204.968

36%

Totaal


Ruimtegebruik Gemiddeld werkten er in de regio 60 personen per hectare bedrijventerrein. Een terreinquotiënt van 167 m2 per werkzame persoon is ongeveer gelijk aan het gemiddelde in Zuid-Holland. Het gemiddelde wordt overigens sterk beïnvloed door het


38

Bio Science Park in Leiden waar veel kantoren zijn gevestigd. Laten we dit terrein buiten beschouwing, dan ligt het gemiddelde ruimtegebruik per werkzame persoon ongeveer op het landelijke gemiddelde van 225 m2 per werkzame persoon. Tussen de sectoren loopt het ruimtegebruik (uitgedrukt in m2 grond) per werkzame persoon sterk uiteen. Dit heeft zowel te maken met de aard van de activiteiten (kantoorwerk versus productiewerk versus opslag) als met de verschillen in f.s.i. in de verschillende bedrijfsgebouwen. De terreinquotiënten per sector kunnen alleen worden geschat, omdat er geen gegevens beschikbaar zijn over het ruimtegebruik per sector. Doordat de werkgelegenheid sneller is gegroeid dan het uitgegeven areaal, nam het ruimtegebruik per werkzame persoon af van 169 m2 grond per werkzame persoon naar 167 m2. Deze ontwikkeling wijkt af van de tot nu gangbare prognoses van het ruimtegebruik op basis van de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau, die juist uitgaan van een stijging. De verklaring voor de daling in Holland Rijnland ligt onder andere in de specifieke uitgifte, waarbij een belangrijk deel van de groei van de werkgelegenheid plaatsvond in de dienstverlenende sectoren op het Bio Science Park. Daarnaast zijn meer algemene trends en ontwikkelingen, zoals die aan de orde zullen komen in een volgend hoofdstuk, hierop nadrukkelijk van invloed.


39

5.

De markt voor bedrijfsruimten in Holland Rijnland

5.1.

Inleiding Dit hoofdstuk besteedt aandacht aan de markt voor bedrijfsruimten in Holland Rijnland. Over de totale voorraad bedrijfsruimten in de regio zijn geen gegevens beschikbaar. In het vorige hoofdstuk hebben we de voorraad bedrijfsruimten op bedrijventerreinen geschat op circa 7,3 miljoen m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.). Doel van het hoofdstuk is om meer inzicht de krijgen in de omvang en in de samenstelling van de vraag naar bedrijfsruimten, in aanvulling op de in het vorige hoofdstuk gepresenteerde kwantitatieve analyse van uitgifte van en aanbod aan bedrijventerreinen. De gegevens over opname en aanbod in paragraaf 5.2 en 5.3 zijn ontleend aan de transactiedatabase van Jones Lang LaSalle. Om meer inzicht te krijgen in de achterliggende motieven van bedrijfsruimtezoekers en in het programma van eisen dat zij stellen aan hun nieuwe huisvesting zijn telefonische interviews gehouden onder recente verhuizers (paragraaf 5.4). De resultaten van de analyses zijn vertaald in vier vraagprofielen die als representatief zijn aan te merken voor de toekomstige vraag naar bedrijfsruimten in Holland Rijnland (paragraaf 5.5).

5.2.

De opname van bedrijfsruimten De som van alle transactievolumes van bedrijfsruimtegebruikers in een bepaald jaar, exclusief Sale & Leaseback transacties en contractverlengingen, wordt aangeduid als ‘opnamevolume’. Het opnamevolume geeft een goed beeld van de dynamiek op een bepaalde vastgoedmarkt, in dit geval de dynamiek op formele bedrijventerreinen. Figuur 5.1 Opnamevolume naar metrage per subregio (2001-2011) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2001

2002

2003

De Bollenstreek

2004

2005

2006

2007

Rijn- en veenstreek

2008

2009

2010

2011 H1


Bron: Jones Lang LaSalle, 2011


40

In de regio Holland Rijnland bedroeg het gemiddelde jaarlijkse opnamevolume in de periode 2006 – 2010 circa 42.900 m² verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.). Het tienjarige gemiddelde (2001 – 2010) bedroeg 44.900 m² v.v.o. Dit is ongeveer tweederde van het volume dat jaarlijks via bedrijfskavels wordt opgenomen. In de eerste helft van 2011 werd er al een opnamevolume geregistreerd van 30.800 m² v.v.o. Opvallend is dat het opnamevolume sinds 2001 bijzonder stabiel is, met uitzondering van de jaren 2008 en 2009. In deze jaren daalde het opnamevolume tot onder de 30.000 m² v.v.o. Figuur 5.2 Opnamevolume naar metrage naar gemeenten Alphen Aan Den Rijn Hillegom Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Voorschoten Zoeterwoude Kaag en Braassem Rijnwoude Teylingen

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000 120.000 140.000 160.000


In 2010 toonde de bedrijventerreinenmarkt in de regio Holland Rijnland en specifiek de gemeente Alphen aan den Rijn aan bijzonder veerkrachtig te zijn. Het opnamevolume verdubbelde ten opzichte van het voorgaande jaar, waardoor het totale opnamevolume in 2010 uitkwam op circa 53.000 m² v.v.o. De sterk gestegen opname in 2010 is het gevolg van enkele grote opnames in Lisse en in Alphen aan den Rijn. Koop versus huur Wanneer de vraagzijde wordt geanalyseerd naar eigendomssituatie is er in alle subregio’s een duidelijke voorkeur voor huur. De redenen voor een eindgebruiker om huisvesting te huren in plaats van volledig eigendom (koop) is veelal flexibiliteit. Standaardhuurcontracten worden in veel van de gevallen afgesloten voor vijf jaar plus vijf optiejaren. Echter, in de huidige markt is er een trend gaande dat gebruikers van vastgoed meer flexibiliteit wensen en eisen, zo ook in het huurcontract. Dit heeft tot gevolg dat er kortere huurcontracten worden afgesloten met meer flexibiliteit. Dit betekent overigens niet dat bedrijven hierdoor sneller verhuizen. Bedrijven blijven bij voorkeur gevestigd op de bestaande locatie, ongeacht of men het bedrijfspand huurt dan wel heeft gekocht. Een verhuizing is immers duur en neemt veel tijd is beslag, tijd die men bij voorkeur besteedt aan de eigen core business.


41

Aan de andere kant speelt de beperkte beschikbaarheid van financiering eveneens een belangrijke rol. Sinds 2007 zijn de financieringsvoorwaarden aanzienlijk aangescherpt, waardoor het voor veel ondernemers lastig blijkt te zijn om hun eigen huisvesting aan te schaffen.

Katwijk

as LeidenRijn- en De

Koop

Bollenstreek veenstreek

Stedelijke

Figuur 5.3 Opnamevolume naar eigendomssituatie

Koop

Huur

Huur Koop Huur

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1


Daar komt nog bij dat in het verleden door veel ondernemers het bezit van eigen huisvesting, met het oog op waardestijging, gezien werd als goede en verantwoorde pensioenvoorziening. In de huidige markt is dit echter een vergroot risico, waardoor veel ondernemers een voorkeur hebben voor het huren van hun bedrijfspand. De verwachting is dan ook dat de verhouding tussen koop en huur weliswaar zal wijzigen als financiering weer eenvoudiger wordt, maar dat de ingezette trend naar meer huur door zal zetten. Naast de kleinschalige en middelgrote bedrijven geldt dit in toenemende mate ook voor de meer grootschalige productiebedrijven die eigendom zijn van investeringsmaatschappijen en voor grootschalige logistieke bedrijven. Figuur 5.4 Ontwikkeling gerealiseerde huurprijs (m2 vvo) 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2001

2002

2003

2004

2005

< 50

2006

50-70

2007

2008

2009

2010

>70



42

Binnen het huursegment is er een lichte daling waarneembaar van de gerealiseerde huurprijzen, na een stijging van de gerealiseerde huurprijs in de periode tot 2009. Bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in 2009 € 65,- per m² v.v.o. ,in de afgelopen twee jaar is de gerealiseerde huurprijs gedaald naar € 55,- per m² v.v.o. per jaar. Type gebruik en grootteklasse Het gedeeld gebruik (multi-tenant) verschilt sterk per vastgoedmarkt. Binnen de bedrijfsruimtemarkt richt deze dynamiek zich hoofdzakelijk op bedrijfsverzamelgebouwen, geschakelde bedrijfsruimten of grotere logistieke complexen die gezien de omvang in verschillende compartimenten verhuurd kunnen worden. Figuur 5.5 Opnamevolume naar type gebruik (m2 vvo) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Multi-tenant

Single-tenant


Ondanks het relatief sterke aandeel single-tenant gebruik zijn grootschalige transacties (> 10.000 m² v.v.o.) in de regio schaars. In totaal werden er in de afgelopen tien jaar vier grootschalige transacties gesloten, waarvan twee transacties binnen de gemeente Alphen aan den Rijn. Alle vier vonden plaats op formele bedrijventerreinen. De grootste dynamiek op de bedrijventerreinenmarkt in Holland Rijnland richt zich vooral op het kleinere segment. De grootteklassen tot 2.500 m² v.v.o. registreerde de afgelopen twee jaar (2009 en 2010) meer dan 60 transacties. Het merendeel hiervan (45 transacties) vond plaats in de klasse tot 1.000 m² v.v.o. In dezelfde periode werden in de grotere grootteklassen (vanaf 2.500 m² v.v.o.) slechts drie transacties genoteerd.

5.3.

Het aanbod aan bedrijfsruimten Het huidige aanbod aan bedrijfsruimten op bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland bedroeg medio 2011 circa 198.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.). De recessie heeft tot gevolg gehad dat het aanbod bedrijfsruimten de afgelopen jaren licht is gestegen. Door de economische neergang was er immers minder vraag naar nieuwe


43

huisvesting onder kantoor- en bedrijfsruimtegebruikers maar kwam er vanaf 2008 in Holland Rijnland meer ruimte beschikbaar. Hoeveel procent van de totale voorraad daadwerkelijk leeg staat, is niet bekend. Dit vanwege het feit dat de daadwerkelijk bestaande voorraad bedrijfsruimten niet bekend is. Daar komt het niet transparante karakter van het deel dat in eigendom is van gebruikers nog bij. Er is geen zicht op aard en omvang van mogelijke leegstand binnen een bedrijfspand waarin een bedrijf actief is. De leegstand kan bijvoorbeeld betrekking hebben op het kantoorgedeelte van het bedrijfspand omdat de kantoorwerkzaamheden zijn uitbesteed of op een deel van het magazijn vanwege het feit dat het aantal orders door de economische situatie is afgenomen. Een globale schatting op basis van het areaal uitgegeven bedrijventerrein (1.219 hectare) leert dat er in Holland Rijnland bij een f.s.i. van 0,6 circa 7,3 miljoen m² bedrijfsvloeroppervlak aanwezig zou moeten zijn. Dat zou betekenen dat het leegstandspercentage circa 3 % bedraagt. Dat is onder de algemeen aanvaarde frictieleegstand van 5 %. Toch is de situatie niet zonder zorgen. De leegstand in de bestaande bouw loopt, evenals landelijk het geval is, op. In relatie tot de in 2010 gerealiseerde opname (53.000 m²), is er nog voor 3,7 jaar aanbod beschikbaar. Dit is een indicatie voor een ruime markt. Landelijk ligt de verhouding tussen opname en aanbod van bedrijfsruimten ongeveer op hetzelfde niveau. Figuur 5.6 Aanbod bedrijfsruimten Holland Rijnland naar subregio en grootteklassen Stedelijk gebied

<0500

Leiden - Katwijk

0500-1000 1000-2500

Het Groene Hart

2500-5000 5000-10000

De Bollenstreek

10000-20000 0

20

40

60

80

100


Op gemeentelijk niveau zijn grote verschillen waar te nemen. Zo verkeren de gemeenten Teylingen, Rijnwoude, Nieuwkoop en Kaag en Braassem in de positie geen aanbod van bedrijfsmatig vastgoed te hebben. Het huidige aanbod concentreert zich in grote mate op de gemeenten Lisse (Bollenstreek) en Alphen aan den Rijn (Rijn- en Veenstreek). Beide gemeenten nemen gezamenlijk circa 45 % van het totale aanbod voor hun rekening. Dit komt overeen met circa 87.000 m² v.v.o. Belangrijk bij deze constatering is dat ten tijde van de analyse (oktober 2011) het aanbod in Lisse in grote mate wordt gedomineerd door één grootschalig object van bijna 18.000 m² v.v.o. dat al enkele jaren wordt aangeboden. Dit pand beschikt over 16.400 m² v.v.o. bedrijfsruimte en 1.550 m² v.v.o. kantoorruimte en is gelegen op bedrijventerrein Dever in Lisse. Naast dit object worden er nog drie objecten aangeboden op hetzelfde bedrijventerrein. Hierdoor is het bedrijventerrein Dever het terrein met het meeste aanbod in de regio Holland Rijnland.


44

Figuur 5.7 Aanbod bedrijfsruimten Holland Rijnland naar gemeenten Alphen Aan Den Rijn Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Rijnwoude Teylingen Voorschoten Zoeterwoude 0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000


Andere terreinen met relatief veel aanbod zijn gelegen in de gemeente Alphen aan den Rijn. De terreinen Rijnhaven en Molenwetering nemen gezamenlijk bijna 80 % van het totale aanbod binnen de gemeente voor hun rekening. De objecten die op deze terreinen worden aangeboden zijn qua aard en omvang zeer divers. Koop versus huur Van het huidige aanbod (circa 198.000 m² v.v.o.) heeft 69 % betrekking op het huursegment en 12 % op het koopsegment. Het overige deel wordt zowel te koop als te huur aangeboden. Het koopsegment is dus relatief beperkt van omvang. Oorzaak kan gevonden worden in het feit dat het in de huidige markt lastig blijkt te zijn om financiering te krijgen voor de aankoop van eigen huisvesting. Uit eigenaars- en beleggerperspectief zal met het oog op een kleiner leegstandsrisico het pand eerder te huur dan te koop worden aangeboden. Ook zal eerder overgegaan worden tot verhuur van delen van het pand. Structureel aanbod Een aanbodniveau van circa 198.000 m² v.v.o. is wellicht vrij hoog, echter het structurele aanbod is aanzienlijk minder. Van het direct beschikbare huidige aanbod is 25 % (50.100 m² v.v.o.) aan te merken als structurele leegstand. In vergelijking tot andere regio’s in Nederland is dit percentage laag. Men spreekt over structurele leegstand wanneer iets drie jaar of langer te huur of te koop wordt aangeboden. In figuur 5.8 wordt het huidige aanbod (medio 2011) uitgesplitst naar het jaar dat het object wordt aangeboden. Het oranje deel, aangeboden sinds 2008, betreft het structurele aanbod. Het metrage dat sinds 2009 wordt aangeboden (57.200 m² v.v.o.; 29 % ten opzichte van het totaal) is volgens de definities geen structurele leegstand, maar wel enigszins zorgwekkend. Mocht voor dit deel van het huidige aanbod binnen 12


45

maanden geen nieuwe gebruiker worden gevonden, dan neemt in 2012 het structurele aanbod toe tot meer dan 50 % van het totale aanbod. Figuur 5.8 Aanbod aan bedrijfsruimten in Holland Rijnland naar duur (2011) 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 > 3 jaar

2-3 jaar

1-2 jaar

< 1 jaar


Het structurele aanbod (aanbod dat langer dan 3 jaar leeg staat) concentreert zich voornamelijk op de gemeenten Lisse en Alphen aan den Rijn en meer specifiek op de bedrijventerreinen Dever, Rijnhaven en Molenwetering. Gezamenlijk nemen beide gemeenten 60 % van het structurele aanbod voor hun rekening. Wanneer het structurele aanbod (circa 50.100 m² v.v.o.) wordt geanalyseerd naar eigendomssituatie dan valt op dat het overgrote deel betrekking heeft op het huursegment, namelijk 57 %. Binnen het huursegment, zoals eveneens blijkt uit figuur 5.9, concentreert het structurele aanbod zich hoofdzakelijk op het huursegment vanaf € 60,- per m² v.v.o. De verhouding in gebruik (verhouding kantoor/bedrijfsruimte) sluit aan bij de vraag in de markt. Gemiddeld hebben alle objecten 93 % bedrijfsruimte en 7 % kantoorruimte. Gezien het feit dat dit deel van het aanbod al langer dan drie jaar wordt aangeboden, is het aannemelijk dat dit veelal verouderd (incourant) vastgoed betreft. Een huurprijs die boven de € 60,- per m² v.v.o. ligt, is voor verouderde bedrijfsruimten geen gangbare prijs. In de huidige markt ligt de huurprijs voor logistieke nieuwbouw in Nederland gemiddeld rond de € 50,- per m² v.v.o. per jaar, met uitzondering van Schiphol en de Rotterdamse haven. Voor kleinschalige bedrijfsruimten ligt de tophuurprijs voor nieuwbouw tussen de € 60,- en € 65,- per m² v.v.o. per jaar.


46

Figuur 5.9 Structureel aanbod naar huurprijscategorie in euro 16%

19% <40

3%

40-50 50-60 14%

60-70 80-90 >90

6% 42% Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Naar verwachting zullen diverse eigenaren van bestaand leegstaand vastgoed de huurprijs aanpassen en/of overgaan tot het verhuren van delen van hun pand. Dit alles om toch huurinkomsten te hebben om in ieder geval de (onderhouds)kosten te kunnen dekken. Hierbij kan gedacht worden aan zogenoemde laagwaardige economische activiteiten als opslag van pallets of aan andere functies zoals leisure (bijv. kart- en skatebanen of evenementen).

5.4.

Programma van eisen Om meer zicht te krijgen op het programma van eisen van bedrijven die op zoek zijn naar vastgoed en in de achterliggende motieven van bedrijven om te verplaatsen, is in oktober 2011 een telefonische enquête gehouden onder recent (maximaal drie jaar geleden) verhuisde bedrijven in de regio Holland Rijnland. De veronderstelling is dat de recente verhuizingen een goede indicatie zijn voor de in de komende twee à drie jaar te verwachten verhuizingen. Omdat de verhuizingen recent hebben plaatsgevonden, is ook de betrouwbaarheid van de antwoorden nog goed. Aan de verhuisde ondernemers zijn vragen gesteld over: • • • • •

Vorige huisvesting Huidige huisvesting Tevredenheid en knelpunten Verhuismotieven Vestigingseisen pand en locatie

De enquête is gericht op vestigingen vanaf vijf werkzame personen in de bedrijventerreinbehoevende sectoren (industrie, bouw, handel en transport) en in de zakelijke en financiële dienstverlening. Bedrijven met een specifieke ruimtevraag zoals in de landbouw en in de overige dienstverlening (bijvoorbeeld zorginstellingen en scholen) zijn buiten beschouwing gelaten. In totaal zijn 220 recent verhuisde bedrijven benaderd en hebben 140 bedrijven de vragenlijst succesvol doorlopen. Dit is een respons van 64 %. Bijna de helft van de responderende bedrijven valt onder de zakelijke en financiële diensten (figuur 5.10). De traditioneel bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen nemen de andere helft voor hun rekening.


47

De handel telt binnen deze groep de meeste respondenten. Hiermee vormen de respondenten een representatieve afspiegeling van de verhuizers. De meest mobiele bedrijven zijn te vinden in de zakelijke diensten en in de handel. Figuur 5.10 Responderende bedrijven naar sector 12%

Industrie Bouwnijverheid

10%

Groot- en detailhandel

49%

Transport Zakelijke en financiële diensten

21%

8% Bron: STOGO 2011

Voorkeur voor nabijheid Van de respondenten is bijna tweederde binnen de gemeente zelf verhuisd (62 %). De overige 38 % zijn intergemeentelijke verhuizingen. Dit bevestigt de eerder in dit rapport gesignaleerde groeiende voorkeur voor nabijheid. In de gemeenten Leiden en Katwijk ligt het binnengemeentelijke verhuispercentage het hoogst, in de gemeente Zoeterwoude werd relatief het minst binnen de gemeente verhuisd. Figuur 5.11 Overwogen alternatieven bij verhuizing 5% 8%

14%

nee geen alternatieve locatie overwogen

42%

andere locatie in eigen gemeente andere gemeente binnen Holland Rijnland andere gemeente buiten Holland Rijnland weet niet

31% Bron: STOGO 2011

De voorkeur voor de eigen gemeente blijkt ook uit de overwogen alternatieven (figuur 5.11). Ruim 40 % van de respondenten heeft geen alternatieven overwogen en 30 % heeft een alternatieve locatie in de eigen gemeente overwogen. Een op de vijf respondenten heeft als alternatief een locatie buiten de eigen gemeente opgegeven. Hierbij lag de nadruk op een locatie in Holland Rijnland. Voor zover locaties buiten Holland Rijnland zijn overwogen waren er vaak ook nog alternatieven binnen de regio in


48

beeld. De locaties buiten de regio waren bovendien gelegen in aangrenzende gemeenten die echter in een andere regio zijn gelegen. Bedrijventerrein populair Tweederde van de recente verhuizers heeft zich gevestigd op een bedrijventerrein (figuur 5.12). Op een ‘informele locatie’ in de bebouwde kom of in het buitengebied hebben zich respectievelijk 29 % en 4 % van de respondenten gevestigd. Er was nauwelijks belangstelling voor specifieke kantorenlocaties. Figuur 5.12 Gekozen bedrijfslocatie 66%

0%

20%

29%

40%

60%

80%

100%

op een bedrijventerrein

elders in de bebouwde kom

in het buitengebied

op een kantorenlocatie Bron: STOGO 2011

Wat de voorkeur voor bedrijventerreinen betreft, is er een duidelijke tweedeling zichtbaar tussen de traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden sectoren enerzijds en de zakelijke en financiële dienstverlening anderzijds. Van de verhuizers in de traditionele sectoren vestigde zich 84 % op een bedrijventerrein; in de zakelijke en financiële dienstverlening was dit 45 %. Van de vestigers op bedrijventerreinen behoort tweederde tot de traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden sectoren en een derde tot de zakelijke en financiële dienstverlening. Hiermee draagt deze sector bij aan de al eerder geconstateerde verkleuring van bedrijventerreinen. De zakelijke en financiële dienstverlening vestigen zich vooral op informele locaties in de bebouwde kom. Opvallend laag is de belangstelling van deze sector voor formele kantorenlocaties. Dit heeft naar verwachting, naast de locatie/ligging van het aanbod, mede te maken met de aard en omvang van de bedrijven in relatie tot de aard en omvang van de beschikbare kantoorlocaties. Vanuit de traditioneel op bedrijventerreinen aangewezen sectoren was er weinig vraag naar informele locaties. Van de respondenten die zich op een bedrijventerrein hebben gevestigd, was de belangstelling het grootst voor ’t Heen in Katwijk en Molenwetering in Alphen aan den Rijn. Dit betekent dat de oudere terreinen zeer zeker nog in trek zijn en bevestigt de conclusie dat van het leegtrekken van oude terreinen door nieuwe terreinen geen sprake is. Ook bij de overwogen alternatieven komen oudere bedrijventerreinen immers relatief vaak voor.


49

Tabel 5.1 Top 10 bedrijventerreinen huidige locatie verhuisde bedrijven % van bedrijven op bedrijventerrein

Bedrijventerrein

Gemeente

't Heen Molenwetering

Katwijk

Alphen aan den Rijn

11% 11%

Rijnhaven

Alphen aan den Rijn

9%

Bio Science Park / Leeuwenhoek

Leiden

6%

Klei-Oost

Noordwijk/ Katwijk

6%

De Schans II

Alphen aan den Rijn Noordwijk

5%

Space Business park Dever

Lisse

3%

Grote Polder

Zoeterwoude

3%

ITC Sierteeltcentrum

Rijnwoude

3%

5%

Bron: STOGO, 2011

In de gemeente Leiden hebben zich relatief veel bedrijven op informele locaties in de bebouwde kom gevestigd. Dit zal mede het gevolg zijn van het gebrek aan nieuwe gemengde bedrijventerreinen zoals al eerder is aangegeven. In Noordwijk, Alphen aan den Rijn en Katwijk hebben de respondenten zich relatief vaak op een bedrijventerrein gevestigd. Voorkeur voor (bestaande) panden Het aandeel van de recent verhuisde bedrijven dat in de vraag naar huisvesting voorzag door een kavel te kopen en hierop een pand te laten bouwen, is relatief klein (15 %). Ruim 80 % heeft zich in een bestaand koop- of huurpand gevestigd. Het huren van het pand was hierbij het meest populair (figuur 5.13). Figuur 5.13 Wijze waarop verhuisde bedrijven hun vastgoed hebben verworven 2% 14%

24%

pand gekocht pand gehuurd kavel gekocht, zelf pand gebouwd anders


De recent verhuisde bedrijven in de regio Holland Rijnland hebben in totaal 188.740 m² bruto vloeroppervlak (b.v.o.) bedrijfsmatig vastgoed in gebruik genomen. Hiervan is 71.210 m2 b.v.o. in gebruik genomen door de kavelkopers; 115.880 m2 b.v.o. is afgenomen via het huren of kopen van een pand en 1.650 m2 b.v.o. op een andere niet


50

nader gespecificeerde wijze. Het gaat hierbij om drie kleinere bedrijven, die verder buiten beschouwing blijven. De via het kopen van een kavel in gebruik genomen panden zijn aanzienlijk groter (gemiddeld 3.560 m2 b.v.o.) dan de gekochte of gehuurde bedrijfsruimten (gemiddeld 990 m2 b.v.o.). Dit correspondeert met de transactieanalyse die laat zien dat vooral kleine bedrijfsruimten zijn verhuurd of verkocht. De tweedeling kan erop duiden dat de grotere bedrijfspanden wat betreft prijs-kwaliteitverhouding onvoldoende kunnen concurreren met de nieuwbouwmogelijkheden op bedrijventerreinen. In totaal hebben de kavelkopers 6,9 hectare grond in gebruik genomen, waarvan 2 hectare op bedrijventerreinen. De gemiddelde grootte van een kavel is 3.450 m². De gemiddelde f.s.i. op de afgenomen kavels bedraagt 1,0. De gerealiseerde panden op de kavels zijn vooral gericht op productieruimten met een klein deel kantoorruimte (< 30 %). Van de bedrijven die naar een (bestaand) pand zijn verhuisd, heeft ruim 70 % het vloeroppervlak gehuurd (82.300 m²). De gemiddelde grootte van een gehuurd of gekocht bestaand pand is ongeveer gelijk (circa 990 m²). Gekozen ruimte Bij de vraag naar bedrijfsmatig vastgoed kan wat gebruik betreft onderscheid worden gemaakt tussen de vraag naar: • kantoorruimte, de gevraagde ruimte bevat minimaal 75 % kantoorruimte; • winkelruimte, de gevraagde ruimte bevat minimaal 67 % winkelruimte; • bedrijfsruimte, de gevraagde ruimte bevat minimaal 50 % productie- en/of opslagruimte; • gemengde ruimte, die niet valt in de eerste drie categorieën en een wisselend aandeel aan productie- en opslagruimten omvat; kantoor- en winkelruimte zijn bij de meeste panden van ondergeschikt belang. Figuur 5.14 Door verhuisde bedrijven in gebruik genomen ruimte naar gebruikstypen 16% 30% bedrijfsruimte

3%

kantoorruimte winkelruimte gemengde ruimte


Gezien het grote aandeel zakelijke dienstverleners onder de recente verhuizers, is het niet verwonderlijk dat ruim de helft van de verhuisde bedrijven zich in kantoorruimten heeft gevestigd (figuur 5.14). De desbetreffende bedrijven namen vooral kleinere volumes af. Gemiddeld namen zij 770 m2 b.v.o. af. Ruim 85 % van de naar


51

kantoorruimten verhuisde bedrijven nam minder dan 1.000 m2 b.v.o. af. Slechts 6 % nam meer dan 2.500 m2 b.v.o. af. Het aantal verhuizers dat zich in bedrijfsruimten vestigde, was aanzienlijk kleiner. De afgenomen bedrijfsruimten zijn wel veel groter dan de kantoorruimten (gemiddeld 2.560 m2 b.v.o.). Hierdoor bestaat bijna 60 % van het afgenomen oppervlak uit bedrijfsruimten. Wat betreft de afname van gemengde bedrijfsruimten zullen de kleinere volumes (minder dan 1.000 m2 b.v.o.) het directe gevolg zijn van het op de markt beschikbare aanbod. Niet uit te sluiten is dat deze bedrijven een deel van de ruimte niet gebruiken. De grotere volumes (meer dan 1.000 m2 b.v.o) zullen eerder samenhangen met de specifieke activiteiten die de bedrijven uitoefenen. De beperkte afname van winkelruimte is het gevolg van het buiten het onderzoek laten van de detailhandel. De meerderheid van de recent verhuisde bedrijven (54 %) heeft zich gevestigd in een zelfstandig kantoor- of bedrijfspand. Daarnaast zit een groot aantal bedrijven (38 %) in een kantoor- of bedrijfsverzamelgebouw (figuur 5.15). Het lage aandeel overig heeft te maken met de omvang van de bedrijven. Kleinere bedrijven zullen zich relatief vaker in/aan de woning en op informele locaties vestigen. In dit onderzoek zijn bedrijven met minder dan vijf werkzame personen daarom niet benaderd. Figuur 5.15 Gekozen huisvesting 8% zelfstandig kantoor- of bedrijfspand bedrijfs- of kantoorverzamelgebouw

38%

54%

Overig

Bron: STOGO 2011

Functionele eisen Wat vinden bedrijven die op zoek zijn naar ruimte belangrijk, welke eisen stellen zij aan het pand en de locatie? Overduidelijk is een goede bereikbaarheid (via de snelweg) de belangrijkste eis van een vestigingsplaats (figuur 5.16). Dit is niet uniek voor de regio Holland Rijnland, maar wordt ook in andere regio’s het vaakst genoemd als belangrijke vestigingsplaatseis. Ook is voldoende parkeerruimte een belangrijk issue bij de zoektocht naar een nieuwe vestigingslocatie.


52

Figuur 5.16 Belangrijkste huisvestingseisen van verhuisde bedrijven goede bereikbaarheid via snelweg

59%

voldoende parkeerruimte

29%

goed bereikbaar per openbaar vervoer

17%

representatieve pand/ inrichting openbare ruimte

16%

functionaliteit pand

11%

zichtlocatie

11%

goed bereikbaar per fiets/te voet

6% 0

10

20

30

40

50

60

70

Bron: STOGO 2011

Knelpunten oude locatie vooral pand gerelateerd Op de vorige locatie ondervonden de verhuisde bedrijven meer knelpunten aan het pand dan aan de omgeving van het bedrijfspand. Maar liefst de helft van de verhuisde bedrijven vond het vorige pand te klein. Ook was 20 % van de ondernemers ontevreden over de uitstraling en representativiteit van het pand (figuur 5.17). Van het vaak gesuggereerde sprinkhanengedrag van bedrijven is dan ook geen sprake. De keuze om te gaan verhuizen is overduidelijk gemaakt om bedrijfseconomische redenen. Figuur 5.17 Knelpunten bedrijfspand vorige huisvesting het pand was te klein

51%

het pand was niet representatief

20%

te weinig kantoorruimte beschikbaar

13%

indeling pand sloot niet aan bij de bedrijfsvoering

8%

het pand was te groot

5%

geen uitbreiding mogelijk van het pand

4%

geen uitbreiding mogelijk van de kavel

4% 0

10

20

30

40

50

60

Bron: STOGO 2011

Figuur 5.18 Knelpunten bedrijfsomgeving vorige huisvesting bereikbaarheid per auto onvoldoende

11%

omgeving niet representatief

10%

onvoldoende parkeerruimte

8%

parkeren op de openbare weg

4%

achterstallig onderhoud en beheer openbare ruimte

1% 0

5

10

15

Bron: STOGO 2011


53

Bereikbaarheid is de belangrijkste vestigingsplaatseis van de verhuisde bedrijven in Holland Rijnland; 11 % van de verhuisde bedrijven vond de bereikbaarheid op de vorige locatie onvoldoende (figuur 5.18). Overduidelijk hangen de belangrijkste motieven om te verhuizen samen met het gebrek aan ruimte om uit te kunnen breiden. De helft van de verhuizers noemt een te klein pand dan ook als belangrijkste verhuismotief (figuur 5.19). In totaal geeft 14 % van de respondenten aan door externe factoren te zijn verhuisd. Hieronder vallen zaken zoals het aflopen of actief beëindigen van het huurcontract door de verhuurder en bestemmingsplanwijzigingen van de bedrijfslocatie (in de meeste gevallen naar woningbouw).

Figuur 5.19 Belangrijkste verhuismotief van verhuisde bedrijven 51%

het pand was te klein externe factoren

14%

het pand was te groot

6%

het pand was niet representatief

5%

ligging/ bereikbaarheid niet goed

4% 0

10

20

30

40

50

60

Bron: STOGO 2011

Hoewel representativiteit van een pand en van de omgeving vaak als een knelpunt wordt aangemerkt, kan worden geconcludeerd dat dit gebrek aan representativiteit niet de doorslaggevende factor is voor verhuizing. Hetzelfde geldt (in mindere mate) voor bereikbaarheid. Het willen uitbreiden (en dit vaak niet kunnen op de kavel) is het belangrijkste verhuismotief.

5.5.

Confrontatie Vraag – Aanbod In voorgaande paragrafen is inzichtelijk gemaakt hoe de bedrijventerreinenmarkt in de regio Holland Rijnland ervoor staat. Kortom, een zeer stabiele markt wat betreft opnamedynamiek en relatief weinig structurele leegstand. Belangrijk is echter wel waarom momenteel 25 % van het totale aanbod als structureel wordt bestempeld. Is er een mismatch tussen vraag en aanbod of is dit beeld slechts tijdelijk van aard? In deze paragraaf wordt de vergelijking gemaakt tussen de vraagzijde en het huidige en specifiek het structurele aanbod. Deze analyse maakt inzichtelijk of er daadwerkelijk sprake is van een mismatch of dat er andere oorzaken aan ten grondslag liggen.


54

Confrontatie grootteklassen Wanneer de totale vraag over de afgelopen tien jaar wordt vergeleken met het huidige aanbod zijn er weinig bijzonderheden te melden. De vraag- en aanbodkarakteristieken liggen vrij dicht bij elkaar, met als kleine uitzondering de groottecategorieën 5.000 – 10.000 en 10.000 – 20.000. Figuur 5.20 Vraag-aanbod confrontatie in grootteklassen A: Totale aanbod vs. opname 2001–2011 H1 B: Structureel aanbod vs. opname 2001- 2011 H1 2%

15% 9%

12%

15%

14% <0500 0500-1000

18%

14% 0% 11%

2% 15%

2%

12%

1000-2500

25%

48%

2500-5000 32% 24%

5000-10000 32%

32%

10000-20000 16% 25%

25%

Noot: Buitenring betreft opnamevolume 2001 – 2011 H1 met als basis 430.530 m² vvo Binnenring betreft het huidige aanbod (Q2 2011) Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Zodra van het huidige aanbod alleen het structurele aanbod in ogenschouw wordt genomen (figuur 5.21), zijn er duidelijke discrepanties waarneembaar. De totale vraag concentreerde zich de afgelopen tien jaar voornamelijk op de groottecategorieën 1.000 – 2.500 en 2.500 – 5.000, namelijk 57 % van de totale dynamiek. Dit terwijl het structurele aanbod een sterke focus heeft op de groottecategorie 5.000 – 10.000, namelijk 48 % van het totaal. Confrontatie eigendomssituatie Wanneer een soortgelijke confrontatie wordt gemaakt aangaande de eigendomssituatie (koop versus huur) is er nauwelijks een mismatch te ontdekken. De verhoudingen tussen de historische opnamedynamiek en het huidige aanbod liggen zeer dicht bijeen. Het vastgoed wat nu zowel te koop als te huur wordt aangeboden (19 %) kan uiteindelijk de verhoudingen wat scheef trekken of juist meer in balans brengen wanneer dit deel van het huidige aanbod wordt gekocht door de toekomstige gebruiker.


55

Figuur 5.21 Vraag-aanbod confrontatie naar eigendomssituatie A: Totale aanbod vs. opname 2001–2011 H1 B: Structureel aanbod vs. opname 2001- 2011 H1 0%

0%

22%

35%

huur

35%

33%

Koop

8%

57% 70% 65%

Koop / Huur

10%

65%

Noot: Buitenring betreft opnamevolume 2001 – 2011 H1 Binnenring betreft het huidige aanbod (Q2 2011) Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Indien dezelfde analyse wordt gemaakt tussen het structurele aanbod en de historische vraag gaan de verhoudingen wat verder uiteenlopen. Het structurele aanbod heeft in verhouding een minder groot huursegment en juist een groter koop- en flexibel (koop en huur) segment. Gezien het feit dat het huursegment dominerend is binnen de regio Holland Rijnland is het eveneens van belang om te onderzoeken of er binnen het huursegment op basis van huurprijscategorie enig verschil is waar te nemen. In figuur 5.22 is de confrontatie weergegeven van alle historische huurtransacties, uitgesplitst naar huurcategorie, met het huidige aanbod wat te huur wordt aangeboden. Deze analyse maakt inzichtelijk dat er slechts kleine verschillen zijn waar te nemen, welke zich voornamelijk concentreren op de goedkopere huurprijscategorieën met als uitzondering de huurprijscategorie € 80 - € 90 per m² v.v.o. per jaar. Ondanks het feit dat concurreren op prijsniveau vaak niet differentiërend is, is het voor veel eindgebruikers een belangrijk element om kosten te besparen aangaande hun huisvesting. Echter, goedkopere bedrijfsruimten zijn vaak esthetisch van mindere kwaliteit en worden om die reden vaak in gebruik genomen voor opslag of door bedrijven die hier minder waarde aan hechten. Ter informatie, de gemiddelde huurprijs in Nederland voor logistieke ruimten ligt nabij de € 50 – € 55 per m² v.v.o. per jaar en voor kleinere bedrijfsruimten ligt de huurprijs veelal tussen de € 60 - € 70 per m² v.v.o.


56

Figuur 5.22 Vraag-aanbod confrontatie naar huurprijscategorie A: Totale aanbod vs. opname 2001–2011 H1 B: Structureel aanbod vs. opname 200-2011 H1 7%

7%

2% 8%

10%

2%

22%

9%

26%

10%

<40

40-50

50-60

60-70

70-80

80-90

10%

22% 16%

19%

3% 0% 14% 18%

18% 15%

17%

20%

20%

>90

6%

42% 15% 21%

21%

Noot: Buitenring betreft opnamevolume 2001–2011 H1 met als basis 226.817 m² vvo Binnenring betreft het huidige aanbod (Q2 2011) met als basis 163.050 m² vvo Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

Een gelijke analyse, maar dan tussen het structurele aanbod en de historische vraag levert een ander inzicht op. Grote verschillen doen zich voor binnen de categorieën 4050, 50-60, 60-70, 70-80 en >90. Echter, niet alle verschillen zijn negatief en/of verklaren het structurele aanbod. In tabel 5.2 is deze analyse verder onderbouwd en aangevuld met een stoplichtdiagram. Het stoplichtdiagram impliceert de verhouding tussen het huidige structurele aanbod en de historische vraag. Hierbij refereert de kleur groen naar een positief verschil, wat inhoudt dat er procentueel meer vraag is binnen deze categorie dan er nu structureel wordt aangeboden. Bij de kleur oranje is er een verschil (positief of negatief), maar wel een relatief klein verschil. De kleur rood reflecteert naar een negatief verschil, dat wil zeggen dat het huidige structurele aanbod veel groter is dan de historische vraag binnen deze categorie.


57

Tabel 5.2: Onderbouwing confrontatie vraag-aanbod op huurprijsniveau Huurprijs Categorie

Opname 2001 - 2011

Structureel aanbod

Verschil

<40

47.752 21%

7.148 19%

40-50

44.780 20%

5.520 14%

50-60

48.449 21%

2.405

60-70

41.948 18%

70-80

22.050 10%

80-90 >90 Totaal

2% 5%

6%

15%

15.815 42%

-23%

-

0%

10%

4.852

2%

1.270

3%

-1%

16.986

7%

5.928 16%

-8%

226.817

38.086

Noot:Rood: negatief verschil tussen het huidige structurele aanbod en dan de historische vraag Oranje: klein verschil tussen het huidige structurele aanbod en de historische vraag Groen: positief verschillen tussen het huidige structurele aanbod en de historische vraag Bron: Jones Lang LaSalle, 2011

De enige categorie die een negatieve (rood) verhouding kent tussen vraag en aanbod is de huurprijscategorie € 60 - € 70 per m² v.v.o. per jaar. Mogelijke oplossing om het structurele aanbod binnen deze categorie terug te dringen is ofwel het verlagen van de huurprijs (grotere doelgroep) dan wel investeren om differentiërend te zijn.

5.6.

Vraagprofielen Uit de eerdere analyses zijn vier vraagprofielen te destilleren. Deze vraagprofielen zijn gedifferentieerd naar grootte: klein-, middelen grootschalig. Hier is bewust niet zozeer gekozen voor een indeling naar economische activiteiten omdat uit de analyses blijkt dat de omvang van het bedrijf (in aantal vierkante meters en aantal medewerkers) van doorslaggevend belang is. Mede door het afnemen van de gemiddelde bedrijfsomvang (aantal medewerkers en aantal vierkante meters) en door technologische ontwikkelingen nemen de specifieke eisen die men aan een pand stelt af. Denk aan aspecten als vloerbelasting, lichtinval of hoogte van de bedrijfsruimte. Als het gebouw voldoet aan eisen zoals het aantal benodigde vierkante meters en de verhouding kantoor-bedrijfsruimte, dan zal zich hierin bijvoorbeeld zowel een (ambachtelijk) industrieel bedrijf als een bouwbedrijf als een groothandel kunnen vestigen. Tevens zijn de niche markten Life Sciences en de Space sector samengevat in één vraagprofiel. In deze vraagprofielen komt duidelijk naar voren welke type gebruikers zich nu vestigen binnen de diverse categorieën, evenals welke specifieke eisen zij stellen aan locatie, pand en wat algemeen geldende eisen zijn ten aanzien van prijsniveau. Uit de data-analyse blijkt dat het kleinschalige segment (< 1.000 m² v.v.o.) op basis van volumes (metrage m² v.v.o.) verantwoordelijk is voor 16 % van de totale vraag naar


58

bedrijfsruimten in de periode 2001 – 2011. Gemeten naar het aantal transacties is dit vraagprofiel verantwoordelijk voor bijna 50 % van alle transacties in deze periode. Aangaande het middelgrote segment (1.000 – 2.500 m² v.v.o.) ligt de verhouding tussen volume en aantallen dichter bijeen. Op basis van het totale transactievolume is het middelgrote segment goed voor 31 % van de totale vraag en op basis van aantallen betreft dit 34 %. Binnen het grootschalige segment (> 2.500 m² v.v.o.) is er wederom een grote discrepantie waar te nemen. Op basis van het totale transactievolume is dit segment goed voor 53 % van het totale volume. Indien er uitsluitend wordt gekeken naar aantal transacties betreft het marktaandeel van dit segment slechts 17 %.


59

Figuur 5.23 Vraagprofielen bedrijfsruimtegebruikers Type vraagprofiel:

Aard en omvang

Kleinschalig

Geschikt voor mkb-industrie, bouw, groothandel

Pandeisen

Zowel geschakeld als zelfstandige units - veelal functioneel van aard Geschakeld: 200 - 500 m² vvo - Maximaal 20% kantoor / 80% bedrijfsruimte Zelfstandig: 500 - 1.000 m² vvo - Maximaal 20% kantoor / 80% bedrijfsruimte Eigendomssituatie Betreft voornamelijk huur en in mindere mate koop Kaveleisen

Bebouwingspercentage 80-90%

Gemengde terreinen, waarbij woon-werk verkeer wordt beperkt tot een minimum. Categorie 2 / 3.1 Vestigen zich zowel op formele- als informele bedrijventerreinen. Dit type gebruiker is veelvuldiger op zoek naar terreinen met een gemengde bestemming, waar voorzieningen het gemengde karakter versterken. Prijsniveau Gemiddelde huurprijs hal geschakeld: € 90 per m² vvo per jaar Gemiddelde huurprijs hal zelfstandig: € 60 - € 70 per m² vvo Afschrijvingstermijn Technische afschrijvingstermijn circa 30 jaar Locatie-eisen Milieucategorie Type terrein

Type vraagprofiel:

Aard en omvang

Middelgroot

Met name geschikt voor mkb-industrie, bouw en groothandel

Pand 1.000 tot 2.500 m² vvo - met name functioneel (80% ) en klein aandeel hoogwaardig van aard (20% ) Circa 80% betreft bedrijfsruimte en 20% kantoorruimte. Eigendomssituatie Sterke tweedeling tussen koop en huur Pandeisen

Kaveleisen

Bebouwingspercentage circa 70% en veelal eigen kavel

Locatie-eisen

Gemengde terreinen, waarbij woon-werk verkeer wordt beperkt tot een minimum.

Milieucategorie

Categorie 3.1 / (3.2)

Type terrein

Vestigen zich zowel op formele- als informele bedrijventerreinen. Dit type gebruiker is veelvuldiger op zoek naar terreinen met een gemengde bestemming, waar voorzieningen het gemengde karakter versterken. Gemiddelde huurprijs hal € 60 - € 70 per m² vvo en voor kantoorruimte € 100 - € 110 per m² vvo

Prijsniveau

Afschrijvingstermijn Technische afschrijvingstermijn circa 30 jaar


60

Type vraagprofiel:

Grootschalig

Kleinschalige industrie - units tot circa 1.000 m² Grootschalige industrie - units vanaf circa 5.000 m² (vergelijkbaar met logistiek wat betreft ruimtebeslag) Logistiek: veelal units vanaf circa 5.000 m² met voldoende dockdeuren en vrije hoogte Pandeisen Logistiek: Maximaal 5-10% kantoorruimte rest betreft distributiehal - hoofdzakelijk functioneel (80% ), maar grotere dienstverleners ook hoogwaardig (20% ) Industrie: Verhouding tussen kantoor en bedrijfsruimte bedraagt circa 20% kantoor - 80% hal - Uitsluitend functioneel gebruik. Eigendomssituatie Logistiek is vooral huur en industrie hoofdzakelijk koop Aard en omvang

Kaveleisen Locatie-eisen Milieucategorie Type terrein Prijsniveau

Bebouwingspercentage is gemiddeld 60% voor logistiek gebruik. Bebouwingspercentage voor industrieel gebruik is nagenoeg gelijk, dus ook circa 60% . Gebruikers van logistiek vastgoed gaan vaak dicht bij een van de transportmodaliteiten zitten. Industrieel krijgt veelal de beperking opgelegd vanuit de milieucategorie. Industrie > 3.2 / Logistiek 3.1 Formele bedrijventerreinen gelegen aan de rand van een stedelijk gebied en daarmee veelal makkelijker bereikbaar. Industrie zelfde, maar vanwege hindercategorie, Gemiddeld prijsniveau voor distributiecentra en industrie bedraagt € 50 - € 55 per m² vvo per jaar

Afschrijvingstermijn Technische afschrijvingstermijn circa 30 jaar Type vraagprofiel: Niche markten

Aard en omvang

Voor de regio Holland Rijnland met name van belang voor de sectoren Life Sciences en de Space sector.

Pandeisen

Afhankelijk van de sector waarin zij actief zijn, maar meestal betreft het hoogwaardige huisvesting. Veelal inclusief onderzoeksruimte (labruimte). Voornamelijk hoogwaardig (80% ) en slechts 20% functioneel. Eigendomssituatie Voornamelijk huur Kaveleisen

Milieucategorie

Zeer specifieke wensen, die per gebruiker sterk verschillen. Vandaar dat zij veelal op zoek zijn naar mogelijkheden om zelf hun huisvesting te realiseren. Zeer divers. De niche markten als life sciences en space clusteren zich vanwege concurrentievoordelen. Echter, industrieele organisaties zullen wellicht vanwege de hogere hindercategorie elders moeten vestigen. Loopt zeer uiteen

Type terrein

Formele terreinen, zowel binnen het stedelijk gebied als buiten het stedelijke gebied

Prijsniveau

Hoogwaardige kantoor- en laboratoriumruimte, de gemiddelde huurprijs bedraagt € 160 per m² vvo

Locatie-eisen

Afschrijvingstermijn Technische afschrijvingstermijn circa 20 jaar, betreft zeer specifiek vastgoed


61

6.

De vraag naar bedrijventerreinen op de lange termijn

6.1.

Inleiding In dit hoofdstuk is de vraag naar bedrijventerreinen in de periode 2010-2025 aan de orde voor de drie deelgebieden binnen Holland Rijnland. De ramingen zijn uitgevoerd met het vastgoedmodel van STOGO. In dit model staan twee componenten centraal: uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag is de vraag die voortkomt uit de groei van de economie en daarmee samenhangend de groei van de werkgelegenheid. De vervangingsvraag is het gevolg van de veroudering van vastgoed en komt tot uiting in het onttrekken van vastgoed aan zijn functie, in de groei van de structurele leegstand op bedrijventerreinen en het transformeren van bedrijventerreinen. Als gevolg van economische structuurveranderingen (bijv. verdienstelijking van de economie en outsourcing van maakindustrie), technologische ontwikkelingen (bijv. automatisering, robotisering) en van demografische ontwikkelingen (bijv. vergrijzing en ontgroening beroepsbevolking) neemt de uitbreidingsvraag (geleidelijk) af en neemt de vervangingsvraag toe. Dit is ook in de andere markten voor commercieel vastgoed (kantoren en winkels) zichtbaar. De opgave voor de komende decennia is dan ook niet een grootschalige uitbreiding van het areaal bedrijventerrein. Het gaat vooral om vernieuwing van het bestaande areaal. Bij de berekeningen maken we zoveel mogelijk gebruik van een regiospecifieke invulling van de parameters in het model. Dit baseren we op de uitgevoerde analyses in de voorafgaande hoofdstukken. Daarnaast houden we rekening met de effecten van de in paragraaf 6.2 geschetste trends en ontwikkelingen. Op voorhand moet worden gesteld dat ramingen van de vraag naar bedrijventerreinen voor de lange termijn omgeven zijn met grote onzekerheden. Dit hangt samen met sterke fluctuaties in de economische conjunctuur die moeilijk te voorspellen zijn. De ramingen die het Centraal Planbureau (CPB) heeft gemaakt met de Bedrijfslocatiemonitor (2005) laten dan ook een grote bandbreedte zien in de vraag. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte in het scenario van hoge economische groei (Global Economy) ligt ruim drie maal zo hoog als in het scenario van lage economische groei (Regional Communities). Al een aantal jaren verkeert Nederland in een weinig positieve economische situatie. Niet duidelijk is hoe lang deze zal aanhouden. In de ramingen voor de lange termijn laten we deze economische situatie echter buiten beschouwing. We hanteren wat dat betreft een optimistisch economisch scenario: het Transatlantic Market scenario. Dit scenario gaat voor de periode tot 2020 uit van een gemiddelde jaarlijkse economische groei van 2,2 % en voor de periode na 2020 van 1,6 % groei per jaar. In het licht van de economische vooruitzichten voor de korte en voor de middellange termijn (tot 2015) is dit een te optimistisch scenario. Voor 2012 verwacht het CPB economische krimp (-0,5 %). Bij een herstellende economie is tot 2015 hooguit sprake van matige economische groei (1 % à 1,5 % per jaar).


62

Figuur 6.1 Raming van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen Werkgelegenheid Holland Rijnland 2010

Werkgelegenheid Holland Rijnland 2025

Binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen 2010

Binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen 2025

Ruimtegebruik per werkzame persoon

Ruimtegebruik per werkzame persoon

Uitgegeven areaal 2010

Uitgegeven areaal 2025

uitbreidingsvraag

vervangingsvraag

Onttrekkingen/ transformatie

Structurele leegstand

Bron: STOGO 2011; ontleend aan BLM


63

De onzekerheden over de ontwikkelingen op de lange termijn vragen om voldoende planologische reserveringen om snel in te kunnen spelen op niet voorziene ontwikkelingen zoals een sterk aantrekkende vraag of planuitval. De noodzaak tot flexibiliteit is ook vastgelegd in het Convenant Bedrijventerreinen (2009) dat het Rijk, de provincies en de gemeenten hebben afgesloten. In dit convenant is afgesproken het TM-scenario te gebruiken als basis voor de planning en programmering van bedrijventerreinen. Deze manier van plannen vraagt er wel om de daadwerkelijke aanleg van bedrijventerreinen af te stemmen op de actuele vraag in de markt. Het feit dat een locatie is opgenomen in de planologische reservering voor de lange termijn zegt nog niets over nut en noodzaak van ontwikkeling van individuele bedrijventerreinen. Via een systeem van periodiek monitoren zal de feitelijke ontwikkeling moeten worden afgestemd op de vraag in de markt. Zo is nu al duidelijk dat een raming met het TM-scenario onvoldoende basis vormt voor de realisatie van bedrijventerreinen tot 2015. De periode tot 2015 krijgt daarom afzonderlijk aandacht in dit hoofdstuk. Gezien de onzekerheden, waarmee de ramingen zijn omgeven, mogen de uitkomsten ook niet als taakstelling worden gezien. De ramingen vormen de basis voor een planologische reservering, die bij gebleken vraag kan worden ontwikkeld. Om dit te accentueren presenteren we een basisraming, die we plaatsen binnen bandbreedtes. De bandbreedtes ontlenen we niet alleen aan verschillen in economische groei, maar ook aan alternatieve veronderstellingen over de parameters uit het model. We vergelijken de veronderstellingen en de uitkomsten, waar mogelijk met de uitkomsten van de ramingen die Ecorys in 2005 met het SPECTRA-model heeft gemaakt voor de regionale bedrijventerreinenstrategie. Het model is niet afdoende om de vraag te ramen op een laag geografisch schaalniveau zoals de clusterterreinen. De conclusies over de ruimtevraag in de clusters zijn daarom gebaseerd op de uitgevoerde sectorstudies en op de interviews. Doordat de clusterterreinen voor een belangrijk gedeelte gericht zijn op het aantrekken van bedrijven van buiten de regio, is deze ruimte vraag niet meegenomen in dit hoofdstuk.

6.2.

Trends en ontwikkelingen Er doen zich diverse maatschappelijke, ruimtelijke en economische trends en ontwikkelingen voor die van invloed kunnen zijn op de huisvestingsvraag van ondernemers, zowel kwantitatief, kwalitatief als geografisch. Gemeenten en regio’s moeten hierop actief blijven inspelen. De belangrijkste trends en ontwikkelingen komen in deze paragraaf aan de orde. Internationalisering en schaalvergroting Voor ondernemingen worden aspecten als schaalvergroting, efficiency/kostenvoordelen en de focus op kernactiviteiten belangrijker. Nieuwe gespecialiseerde activiteiten en faciliteiten – differentiatie in de vraag door groei, samenvoeging en afsplitsen van


64

activiteiten – ontstaan en zoeken nog nadrukkelijker de voor hen meest aantrekkelijke vestigingsplaatsen op. Specifiek voor de logistiek zijn dit locaties bij de mainports Rotterdam en Schiphol en langs de vervoersassen vanuit de mainports naar het achterland. Omdat veel regio’s afzien van het aanleggen van bedrijventerreinen voor logistiek, terwijl de gebruikersen beleggersvraag hiernaar juist toeneemt, neemt de schaarste verder toe. Holland Rijnland ligt redelijk gunstig ten opzichte van de beide mainports en de belangrijke vervoersassen en kan in potentie van deze ontwikkelingen profiteren. Duidelijk is dat deze doelgroep zich daar wil vestigen waar de bereikbaarheid van de locatie zo optimaal mogelijk is, m.a.w. dicht bij de snelweg. Gezien de omvang van deze bedrijven is een grootschalige en ruim opgezette verkaveling van het bedrijventerrein van groot belang. Mede door technologische ontwikkelingen die zich in hoog tempo voordoen, gaat de voorkeur uit naar nieuwe bedrijfspanden. Het bestaande aanbod sluit hier onvoldoende op aan en/of de te plegen investeringen zijn niet in verhouding met de potentiële opbrengsten. Concentratie in de steden Ook de CPB-studie: “The Netherlands of 2040” geeft aan dat juist een regio als Holland Rijnland een uitstekende uitgangspositie heeft. Onderzocht is wie in 2040 geld verdient en waar dat geld wordt verdiend. Mensen en steden vormen de basis van de studie. Menselijk kapitaal vormt een essentiële input voor innovatie en productie. Dit is van cruciaal belang voor de economische ontwikkeling. De manier waarop menselijk kapitaal wordt ingezet voor productie is, hoofdzakelijk door computertechnologie, ingrijpend gewijzigd. Bedrijven maken steeds meer deel uit van complexe wereldwijde productieketens waarin de taken die nodig zijn voor de productie van een artikel op verschillende locaties worden uitgevoerd, vaak ook in verschillende landen. Door de ontwikkeling van de diensteneconomie en de opkomst van de kenniseconomie zijn de steden opgebloeid. Hier komen mensen samen die van elkaars aanwezigheid profiteren. Steden zijn de plaatsen waar nieuwe technologie wordt ontwikkeld. Steden zijn ook de plaatsen waar veel hoogopgeleiden wonen, waar starters zich kunnen ontplooien en waar face-to-face contact de productiviteit verhoogt. Een van de meest betrouwbare voorspellende factoren voor stedelijke groei is het opleidingsniveau van de inwoners van een stad. Steden met een hoog opgeleide bevolking presenteren beter! Steden nemen in zekere zin de rol van landen over als motor van de economie, aldus het CPB. De regio Holland Rijnland scoort in dit kader ronduit goed. Allereerst natuurlijk vanwege de gemeente Leiden, maar eigenlijk kan het overgrote deel van de regio aangemerkt worden als stedelijk gebied. Afname gemiddelde bedrijfsomvang Al een aantal jaren zien we dat de gemiddelde bedrijfsomvang (wat betreft aantal medewerkers) afneemt. Deze ontwikkeling doet zich voor in alle sectoren van onze economie. Opvallend is dat deze ontwikkeling zich in de laatste jaren duidelijk versneld heeft voortgezet. De betekenis van meer kleinschalige bedrijven voor de economie van de regio Holland Rijnland neemt dan ook toe. Dit heeft zich onder andere vertaald in een toenemende beleidsmatige aandacht voor wijkeconomie en voor werken in het buitengebied in vrijkomende agrarische bebouwing. Dit vanwege de relatie met de


65

leefbaarheid en sociale samenhang in de wijken en op het platteland en de goede inpasbaarheid van kleine bedrijven in (woon)wijken en in het buitengebied. Anders dan beleidsmatig vaak wordt verondersteld, (b)lijkt de verschuiving van informele locaties naar formele locaties (bedrijventerreinen en kantorenlocaties) achter de rug. De afname van de gemiddelde bedrijfsomvang wordt in sommige sectoren veroorzaakt door een toename van de automatisering van het productieproces. Het betreft vooral de sectoren industrie en logistiek. Het zal duidelijk zijn dat deze afname van het aantal medewerkers lang niet altijd leidt tot een afname van het ruimtebeslag. Zoals ook al uit de analyses bleek, is ook in de regio Holland Rijnland sprake van een afname van de gemiddelde bedrijfsomvang. Dit houdt voor de meeste economische sectoren in dat bedrijven minder vierkante meters bedrijfsruimte nodig hebben. Uitzonderingen hierop zijn uiteraard de logistiek en in mindere mate delen van de industrie. Hier zien we juist een toename van het aantal vierkante meters per medewerker. Zoals al eerder aangegeven, heeft dit te maken met technologische ontwikkelingen c.q. automatisering en robotisering. Groei aantal starters Het aantal starters groeit al vele jaren, zij het met af en toe een dip zoals het afgelopen jaar. De overlevingskans van deze starters ligt landelijk gezien al decennia lang op eenzelfde niveau: 5,5 jaar na de start is circa 50 % nog actief. Een bedrijfsstart volgt vaak na het werken in loondienst, maar dit gaat steeds vaker hand in hand. Met andere woorden: het parttime ondernemerschap groeit. Een meer recente ontwikkeling is de toename van het aandeel ‘oudere’ starters binnen het totaal aantal starters. Het betreft veelal relatief hoogopgeleide vijftigplussers. Veelal gaat het om bedrijven in de zakelijke dienstverlening. Veel van dit soort starters gaan op een meer professionele wijze om met hun huisvestingsvraag. Daar waar jongere starters, inclusief schoolverlaters, veelal starten vanuit huis, starten deze zogenoemde ‘oudere’ starters bij voorkeur niet vanuit huis. Ook in Holland Rijnland doet zich deze ontwikkeling voor. Toename aantal ZZP’ers Binnen het aantal starters neemt het aandeel ZZP’ers in rap tempo toe. Meer dan 50 % van de Nederlandse bedrijven telt één werkzame persoon. Het gaat om diverse sectoren zoals industrie, bouw, vervoer/opslag/communicatie, zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening. Het totaal aantal ZZP’ers neemt nog steeds toe. Schattingen lopen uiteen van 250.000 tot wel 1 miljoen in heel Nederland. Was men in de jaren negentig nog zeer sceptisch en zelfs negatief over het fenomeen ZZP’er. Nu worden ZZP’ers als een onlosmakelijk onderdeel van het Nederlandse bedrijfsleven gezien. Het ZZP’er schap past duidelijk in de trends naar flexibilisering en individualisering. Arbeid is steeds flexibeler geworden en bedrijven besteden vaker nevenactiviteiten uit, wat kansen biedt voor ZZP’ers. Daarnaast willen steeds meer mensen flexibel om kunnen gaan met arbeid. Zij willen de vrijheid om arbeid zelf in te delen en te combineren met privé- en zorgtaken.


66

Explosieve groei allochtoon ondernemerschap Binnen het aantal starters neemt het aandeel allochtone starters overduidelijk toe. De afgelopen jaren lag de groei tussen de 10 en 15 %. Vooral starters van Turkse en Poolse afkomst staan al jaren hoog in de top 5. Allochtone ondernemers starten hun bedrijf inmiddels in vrijwel alle sectoren. Vervaging onderscheid B2B en B2C Al vele jaren kunnen diverse economische activiteiten niet meer gevangen worden onder de bekende SBI en BIK-codes en de bijbehorende beschrijving. Dit heeft onder meer te maken met het vervagen van het onderscheid van de traditionele indeling tussen business-to-business en business-to-consumer. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de webwinkels die zich ontwikkelen van een bedrijfshalletje waar men de bestelde goederen kan afhalen tot bedrijfshallen met winkel-/showroomruimte. Maar ook aan de komst van experience centers. Hier kan de consument alle producten bekijken, maar niet kopen. Het kopen gaat via het thuis intikken van een code die men heeft gekregen in het experience center. Een ander aansprekend voorbeeld is de natuursteenhandel die van oorspong grafzerken maakte en haar producten dus leverde aan de uitvaartondernemer (B2B). Een aantal natuursteenhandels produceert nu ook tafelbladen en keukenbladen voor de particuliere markt (B2C). Het zijn bedrijven die zich bij voorkeur op een bedrijventerrein vestigen, maar bestemmingsplantechnisch vaak tegen problemen aanlopen. Ook de gemeenten binnen Holland Rijnland worden met deze veranderende vraag geconfronteerd. Iedere gemeente gaat hier op zijn eigen manier mee om. Diverse bestemmingsplannen bieden nadrukkelijk de mogelijkheid voor het accommoderen van deze vraag, andere zijn meer strikt van aard. Naast het actualiseren van bestemmingsplannen zouden in regionaal verband hierover afspraken gemaakt moeten worden.

6.3.

Effecten op huisvesting Als gevolg van verschillende demografische en macro-economische trends, zijn momenteel, maar zeker ook de komende jaren, belangrijke verschuivingen zichtbaar op de markt voor bedrijfsruimten en op de kantorenmarkt. De belangrijkste ontwikkelingen zijn in deze paragraaf beschreven. Meer vraag naar kleinschalige kantoren Als gevolg van de eerder gesignaleerde schaalverkleining zal de vraag zich meer richten op kleinschaligere kantoorgebouwen en op kantoorruimte in bedrijfspanden. Veel middelgrote ondernemingen hebben vaak voorkeur voor zelfstandige gebouwen boven grootschalige verzamelgebouwen. Ondanks de overmaat aan kantoorruimte zal er ook in de komende jaren vraag blijven naar panden tot 1.000 m² b.v.o. Deze kunnen heel goed verspreid op informele locaties of op herstructureringslocaties binnen de bebouwde kom worden ontwikkeld. Ook de oudere bedrijventerreinen die vaak dicht bij de woonbebouwing zijn gelegen, zijn in toenemende mate aantrekkelijk als vestigingslocatie. Daar komt bij dat de huurniveaus van de bestaande panden aanzienlijk lager liggen dan van nieuwbouw.


67

Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit Nu de markt is omgeslagen van een aanbieders- naar een vragersmarkt, hebben huurders het voor het zeggen. Waar zij niet worden getroffen door de economische crisis en dus nog middelen beschikbaar hebben voor een verhuizing, stellen zij vaak hoge eisen. Daarbij komt dat op de lange termijn de schaarste aan werknemers betekent dat alleen bedrijven op aantrekkelijke, goed bereikbare locaties met veel voorzieningen de beste werknemers aan zich zullen weten te binden. De kwaliteit van pand en locatie, dat is waar het meer en meer om draait. De belangstelling voor monofunctionele (perifere) locaties neemt af ten gunste van multifunctionele (centrum)gebieden. Meer vraag naar multi-tenant gebruik Door faciliteiten te delen met (gerelateerde) bedrijven kan er een hogere bezettingsgraad worden gerealiseerd. Vooral binnen de hightech industrie en tussen profit en non-profit organisaties is dit een geschikte manier om grote investeringen in cleanrooms en laboratoria financieel te bekostigen. Een ontwikkeling die al gaande is op het Bio Science Park in Leiden. Opkomst van nieuwe concepten en sectoren In traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel ontstaat steeds meer kantoorwerk door de noodzaak om meer toegevoegde waarde te leveren. Nieuwe kantoorconcepten zoals flex- en ontmoetingskantoren zijn in opkomst. En er ontstaan nieuwe groeisectoren zoals zorg/health, creatieve industrie en kennisintensieve bedrijvigheid. Ook in Holland Rijnland zien we deze nieuwe typen economische activiteiten opkomen. Hoewel vaak gesproken wordt van economische sectoren betreft het enerzijds nieuwe activiteiten die niet tot enige bestaande sector kunnen worden gerekend (bijv. webwinkels) of betreft het activiteiten die (deels) binnen verschillende al bestaande sectoren plaatsvinden (bijv. de creatieve industrie). Probleem hierbij is vaak dat deze bedrijven bij vestiging aanlopen tegen planologisch juridische weten regelgeving die voornamelijk uitgaat van de helaas weinig actuele SBI-codes en milieucategorieën. Meer behoefte aan flexibiliteit Door de huidige economische onzekerheid en door het sneller en heviger optreden van marktontwikkelingen, is de behoefte aan flexibiliteit in huisvesting toegenomen. Dit betreft zowel flexibiliteit in omvang (om met groei en krimp om te kunnen gaan) als in huurperiode.

6.4.

Uitbreidingsvraag De werking van het ramingsmodel is uiteengezet in figuur 6.1. Bij de raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen spelen drie parameters een belangrijke rol: • groei van de werkgelegenheid; • binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur);


68

• gemiddeld ruimtegebruik per werkzame persoon (terreinquotiënt). Deze drie parameters staan in vrijwel alle ramingsmethodieken centraal. Dit geldt ook voor het SPECTRA-model van Ecorys en voor de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het CPB. Vermenigvuldiging van de drie parameters levert voor het prognosejaar de totale ruimte in netto hectare grond die nodig is om de arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen te accommoderen. Door hierop het thans uitgegeven areaal bedrijventerreinen in mindering te brengen, resteert de noodzakelijke uitbreiding van het areaal (uitbreidingsvraag). Uitbreidingsvraag hoeft niet het gevolg te zijn van groei van de werkgelegenheid. Ook bij een stagnerende ontwikkeling van de werkgelegenheid kan er uitbreidingsvraag zijn doordat de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen toeneemt (instroom van bedrijven die nog niet op een bedrijventerrein waren gevestigd) of doordat per werkzame persoon meer ruimte nodig is. In de nationale ramingen met de BLM is 80 % van de uitbreidingsvraag aan de veronderstellingen van deze twee laatstgenoemde ontwikkelingen toe te schrijven. Op grond van de gesignaleerde trends en ontwikkelingen en van de geconstateerde ruimtelijk economische dynamiek zijn de aannames voor deze drie parameters in de nieuwe ramingen aangepast. In het vervolg van dit hoofdstuk maken we deze aanpassingen inzichtelijk. Tevens geven we aan wat dit betekent voor de ruimtevraag. De vergelijking met de oude raming heeft noodzakelijkerwijs een globaal karakter. Ecorys ging uit van een ander economisch scenario (hogere economische groei), van een andere gebiedsindeling (de gemeenten Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop waren niet opgenomen in de oude raming) en van een ander vertrekjaar (bij Ecorys 2004 en in de nieuwe raming 2010). Tabel 6.1 Veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de oude en nieuwe ramingen RBS

Nieuwe raming

Groei van de werkgelegenheid per jaar 2010-2020

0,9%

0,4%

2020-2030

0,5%

-0,1%

+0,5%

-0,07%

Verandering bindingspercentage per jaar 2010-2030

Verandering terreinquotiënt per jaar Industrie 2010-2030

+1,0%

Vervoer en opslag 2010-2030

+0,5%

Overig 2010-2030

0,0%

0,0%

Groei van de werkgelegenheid Ecorys raamde in 2007 voor de periode 2010-2020 een gemiddelde jaarlijkse werkgelegenheidsgroei van 0,9 % per jaar en voor de periode 2020-2030 een


69

gemiddelde jaarlijkse groei van 0,5 %.10 In de nieuwe ramingen gaan we uit van lagere groeipercentages: 0,4 % voor de periode 2010-2020 en -0,1 % voor de periode 20202030. De verschillen zijn het gevolg van de gehanteerde CPB-scenario’s voor de lange termijn. Ecorys ging destijds uit van een combinatie van Global Economy (GE-)Scenario en het Transatlantic Market (TM-) scenario. Dit paste in het provinciale Uitvoeringsprogramma Ruimte voor Economie. Op grond van de afspraken die het Rijk, de provincies en de gemeenten hebben gemaakt in het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 is het tegenwoordig gebruikelijk om ramingen van de vraag naar bedrijventerreinen te baseren op het TM-scenario. Dit scenario sluit ook beter aan bij de (huidige) economische groeiverwachtingen op de lange termijn. Tussen de twee scenario’s bestaat een groot verschil in groei van de werkgelegenheid. Het GE-scenario gaat landelijk voor de periode 2002-2020 uit van een groei van gemiddeld 0,7 % per jaar en voor de periode 2021-2040 van gemiddeld 0,2 % per jaar. In het TM-scenario is dat respectievelijk 0,3 % en -0,3 % per jaar. Met andere woorden: de groei is niet alleen lager in het TM-scenario, maar tussen 2020 en 2040 treedt ook krimp op, terwijl het GE-scenario nog een bescheiden groei laat zien. Dit verschil is ook in Holland Rijnland zichtbaar. De nieuwe ramingen laten voor 2020 een lagere groei van de werkgelegenheid zien. Tussen 2020 en 2030 slaat de groei in de nieuwe ramingen om in een daling, terwijl bij de oude ramingen tot 2030 nog sprake is van groei. De effecten op de ontwikkeling van de werkgelegenheid zijn groot. Bij de nieuwe ramingen ligt de groei van het aantal arbeidsplaatsen in Holland Rijnland ongeveer 15.000 lager dan in de oude ramingen. Tabel 6.2 Indicatieve raming van de groei van de werkgelegenheid per sector 20102025 2010

2025

Groei/krimp

landbouw voeding- en genotsmiddelenindustrie

4.865

3.353

-1.512

3.634

3.532

-102

overige industrie chemie

8.380

8.308

-72

3.808

3.443

-365

metaalindustrie openbare nutsbedrijven

5.610

4.272

-1.338

bouw groothandel, detailhandel, horeca transport en opslag communicatie banken verzekeringswezen

1.282

1.158

-124

12.078

11.006

-1.072

40.903

41.830

927

5.951

6.461

510

2.041

3.123

1.082

3.061

2.106

-955

overige tertiaire diensten

41.993

43.875

1.882

quartaire diensten

44.470

55.917

11.447

overheid

26.909

26.365

-544

204.986

214.750

9.764

TOTAAL

Bron: STOGO, 2011

10

In de ramingen waren Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude niet meegenomen


70

De sectorale verschuivingen zijn wel vergelijkbaar. In zowel de oude als in de nieuwe ramingen nemen de zakelijke diensten en de zorg een groot gedeelte van de groei voor hun rekening. De industrie en de bouw verliezen werkgelegenheid. Handel en transport laten een lichte groei zien (tabel 6.2). Bij de basisraming van de groei van de werkgelegenheid zijn we uitgegaan van de landelijke groeipercentages voor de veertien sectoren die het CPB hanteert in de BLM. Deze hebben we gecorrigeerd voor de specifieke regionale groeicijfers over de periode 2001-2010. Op grond van de in de afgelopen tien jaar gerealiseerde verschillen in economische groei tussen de subregio’s schatten we dat ongeveer tweederde van de geraamde groei van de werkgelegenheid voor rekening komt van de Stedelijke as Leiden-Katwijk (tabel 6.3). Hier groeit de werkgelegenheid nog met 6 %. De werkgelegenheid in de Rijn- en Veenstreek zal nog met circa 4 % groeien en die in Bollenstreek met 2 %. Tabel 6.3 Indicatieve raming van de groei van de werkgelegenheid per subregio 2010-2025 Stedelijke as Leiden-Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek

TOTAAL

2010

2025

Groei/krimp

108.209

114.900

6.706

45.288

46.300

996

51.489

53.550

2.062

204.986

214.750

9.764

Bron: STOGO, 2011

Bindingspercentage Ecorys ging in haar ramingen uit van een groei van het aandeel van de werkgelegenheid dat op bedrijventerreinen is gevestigd. Dit is in overeenstemming met de landelijke ramingen in de BLM die uitgaan van groeiende bindingspercentages op bedrijventerreinen. Dit uitgangspunt was gebaseerd op ontwikkelingen in de tweede helft van de jaren negentig die lieten zien dat de werkgelegenheid op bedrijventerreinen harder groeide dan in gebieden daarbuiten. De verwachting was dat de toename van de bindingspercentages zich vooral voor zou doen in de dienstverlening en in de transportsector en in slechts zeer beperkte mate in de industrie. Inmiddels is de situatie overduidelijk veranderd. De analyses in Holland Rijnland laten, evenals de landelijke analyses, zien dat de groei van de bindingspercentages tot stilstand is gekomen. Tegen de achtergrond van de geschetste trends en ontwikkelingen (onder meer verdienstelijking van de economie, toenemende kleinschaligheid, afname milieuoverlast en beleidsmatig meer nadruk op functiemenging) zal het bindingspercentage in de toekomst eerder dalen dan stijgen. In de basisraming gaan we vooralsnog uit van gelijkblijvende bindingspercentages per sector. In de industrie benadert dit percentage (81 %) het maximum voor deze sector. De mobiliteit in deze sector is gering. Buiten bedrijventerreinen zijn nog vooral kleine bedrijven en immobiele bedrijven (in hogere milieucategorieën) gevestigd. In de logistiek is nog enige groei van het bindingspercentage mogelijk. In de financiële en


71

zakelijke dienstensector is eerder een daling dan een stijging van het bindingspercentage te verwachten. Het overschot op de kantorenmarkt en de voorkeur voor gebruikers voor multifunctionele locaties maakt nieuwbouw van kantoren op bedrijventerreinen niet erg waarschijnlijk, met uitzondering wellicht van te herontwikkelen binnenstedelijke bedrijventerreinen. Onder de veronderstelling van gelijkblijvende bindingspercentages per sector groeit de werkgelegenheid op bedrijventerreinen tot 2025 nog met circa 2 %. De sectorale verdeling van de groei op bedrijventerreinen laat hetzelfde beeld zien als de totale regionale groei: sterke groei in quartaire diensten en zakelijke diensten; verlies in industrie en bouw; enige winst in handel en transport. Dit betekent dat de toekomstige uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen sterk afhankelijk is van de groei van de dienstensector en van de mate waarin bedrijven en instellingen zich op bedrijventerreinen vestigen. Tabel 6.4 Indicatieve raming van de groei van de werkgelegenheid per sector op bedrijventerreinen (2010-2025) 2010 landbouw

2025

Groei/krimp

534

367

-167

voeding- en genotsmiddelenindustrie

2.913

2.831

-82

overige industrie chemie

6.718

6.660

-58

3.053

2.759

-294

metaalindustrie openbare nutsbedrijven

4.497

3.419

-1.078

1.028

928

-100

bouw groothandel, detailhandel, horeca

6.641

6.048

-593

14.545

14.876

331

3.383

3.674

291

815

1.249

434

824

566

-258

14.908

15.580

672

9.027

11.363

2.336

transport en opslag communicatie banken verzekeringswezen overige tertiaire diensten quartaire diensten overheid

3.924

3.844

-80

TOTAAL

72.810

74.165

1.355

Bron: STOGO, 2011

De werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen blijft in de basisraming met 2 % tot 2025 sterk achter bij de totale regionale groei (+5 %). Per saldo betekent dit een daling van het bindingspercentage van 35,5 % in 2010 naar 34,5 % in 2025. De oorzaak hiervan is dat de groei van de werkgelegenheid in de komende vijftien jaar vooral plaatsvindt in de dienstensector met relatief lage bindingspercentages. Een groot deel van de werkgelegenheidsgroei (circa 85 %) vindt hierdoor in de komende vijftien jaar plaats buiten bedrijventerreinen. Door verschillen in de groei van de werkgelegenheid in de drie subregio’s en door verschillen in subregionale bindingspercentages zal de werkgelegenheid op bedrijventerreinen vooral groeien in de Stedelijke as Leiden-Katwijk (tabel 6.5). In de


72

andere twee subregio’s zal de werkgelegenheid op bedrijventerreinen waarschijnlijk stabiliseren. Tabel 6.5 Indicatieve raming van de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen per subregio 2010-2025 2010

2025

Groei/krimp


39.127

40.400

1.273

Bollenstreek

14.957

14.800

-157

Rijn- en Veenstreek

18.726

18.965

239

72.810

74.165

1.355

TOTAAL

Bron: STOGO, 2011

Ruimtegebruik Het terreinquotiënt geeft per werkzame persoon aan hoeveel m2 grond in gebruik is. De oude ramingen van Ecorys gingen uit van een verdunning van het ruimtegebruik per werkzame persoon in de sectoren industrie (gemiddeld +1 % per jaar) en transport en opslag (gemiddeld +0,5 % per jaar). De achterliggende gedachte is dat de arbeidsproductiviteit stijgt door mechanisering en computerisering. Voor de overige sectoren ging Ecorys uit van gelijkblijvende terreinquotiënten. Inmiddels is duidelijk dat in de kantoorhoudende dienstensector mede als gevolg van ‘het nieuwe werken’ sprake is van een daling van het ruimtegebruik per werkzame persoon. Aangezien voor Holland Rijnland geen gegevens over het ruimtegebruik per werkzame persoon op het niveau van de sectoren beschikbaar zijn, moet de raming noodgedwongen globaal zijn. Als uitgangspunt hanteren we daarom dat het gemiddelde terreinquotiënt gelijk blijft. Dit is het saldo effect van een stijgend ruimtegebruik per werkzame persoon in de industrie, bouw, handel en transport en een dalend ruimtegebruik per werkzame persoon in de financiële, zakelijke en overige (quartaire) diensten. Onder deze veronderstellingen bedraagt de uitbreidingsvraag in de basisraming in de periode 2010-2025 per saldo 23 hectare. Te zien is dat deze uitbreidingsvraag het saldo is van een negatieve vraag in de industrie en bouw, financiële en zakelijke diensten en van een positieve vraag in de handel en transport en overige dienstverlening. Tabel 6.6 Indicatieve raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen per sector (2010-2025) 2010

2025

Groei/krimp

industrie en bouw

470

467

-3

handel en transport financiële en zakelijke diensten

447

462

15

174

166

-8

overige diensten TOTAAL

126

145

19

1.217

1.240

23

Bron: STOGO, 2011

Uit de verschillen in werkgelegenheidsgroei kan worden geconcludeerd dat de geraamde uitbreidingsvraag voor een zeer groot gedeelte afkomstig zal zijn uit de Stedelijke as Leiden-Katwijk (22 hectare). In de Rijn- en Veenstreek zal de


73

uitbreidingsvraag zeer bescheiden zijn (4 hectare). In de Bollenstreek zal de uitbreidingsvraag negatief zijn (-3 hectare). De achtergronden van de ontwikkelingen in de hoofdsectoren lopen sterk uiteen (tabel 6.7). In de industrie en bouw is de negatieve uitbreidingsvraag het gevolg van krimp van de werkgelegenheid waarvan de gevolgen voor de afnemende vraag naar ruimte worden beperkt door het stijgende ruimtegebruik per werkzame persoon als gevolg van de stijgende arbeidsproductiviteit. In de sector handel en transport wordt het effect van een positieve ontwikkeling van de werkgelegenheid versterkt door een toenemend ruimtegebruik per werkzame persoon. Bij de financiële en zakelijke diensten is sprake van een beperkte groei van de werkgelegenheid. Doordat het gemiddelde ruimtegebruik per werkzame persoon afneemt, is de uitbreidingsvraag per saldo toch negatief. Bij de overige diensten ten slotte is de positieve uitbreidingsvraag het gevolg van een relatief sterke groei van de werkgelegenheid die deels teniet wordt gedaan door de afname van het ruimtegebruik per werkzame persoon. Tabel 6.7 Effecten van de groei van de werkgelegenheid en van het ruimtegebruik per werkzame persoon op de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen Werkgelegenheid Ruimtegebruik op per werkzame bedrijventerrein persoon industrie en bouw

--

+

handel en transport financiële en zakelijke diensten

+

+

+

--

overige diensten

++

-

++ sterk positief effect + positief effect, 0 geen effect, negatief effect –- sterk negatief effect Bron: STOGO, 2011

Waarschijnlijk zal de feitelijke vraag groter zijn, omdat de kwaliteit van de vrijkomende bedrijfsruimten niet zonder meer aansluit bij de eisen van moderne gebruikers van bedrijfsruimten. Het gaat bij de vrijkomende bedrijfsruimten vooral om verouderd industrieel vastgoed en verouderde kantoorgebouwen. De problematiek van verouderd vastgoed is punt van aandacht bij de vervangingsvraag.

6.5.

Gevoeligheidsanalyses De ramingen van de uitbreidingsvraag zijn omgeven met onzekerheidsmarges die samen hangen met de groei van de werkgelegenheid, de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen en het ruimtegebruik per werkzame persoon. In tabel 6.8 zijn de effecten van enkele alternatieve veronderstellingen inzichtelijk gemaakt. Hierbij is steeds een van de parameters aangepast en zijn de andere parameters constant gehouden. Dit om zoveel mogelijk inzicht te verschaffen in de effecten van het wijzigen van de individuele parameters.


74

Tabel 6.8 Gevoeligheidsanalyse van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen Als gevolg van alternatieve uitgangspunten 2010

2025

Basisraming Werkgelegenheid Totaal Groei werkgelegenheid per jaar Binding aan bedrijventerreinen (%) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Ruimtegebruik per werkzame persoon (m2) Uitgegeven areaal (hectare)

204.986

214.750

0,3% 35,5

34,5

72.810

74.165

167

167

1.217

Uitbreidingsvraag 2010-2025 (hectare)

1.240

23

Alternatief 1: Versterkte werkgelegenheidsgroei

Werkgelegenheid Totaal

204.986

Groei werkgelegenheid per jaar Binding aan bedrijventerreinen (%) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Ruimtegebruik per werkzame persoon (m2) Uitgegeven areaal (hectare) Uitbreidingsvraag 2010-2025 (hectare)

222.526

0,6% 35,5

34,7

72.810

77.194

167

167

1.217

1.290

73

Alternatief 2: Geen groei quartaire diensten op bedrijventerreinen

Werkgelegenheid Totaal Groei werkgelegenheid per jaar Binding aan bedrijventerreinen (%) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Ruimtegebruik per werkzame persoon (m2) Uitgegeven areaal (hectare)

204.986

214.750

0,3% 35,5

33,4

72.810

71.829

167

167

1.217

1.201


-16

Alternatief 3: 5% intensivering van het ruimtegebruik

Werkgelegenheid Totaal

204.986

Groei werkgelegenheid per jaar Binding aan bedrijventerreinen (%) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Ruimtegebruik per werkzame persoon (m2) Uitgegeven areaal (hectare)

214.750

0,3% 35,5

34,5

72.810

74.165

167

159

1.217

1.178


-39

Bron: Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011

Er zijn drie alternatieven onderzocht, waarbij één parameter is aangepast de andere parameters constant zijn gehouden: • versterkte werkgelegenheidsgroei; • geen quartaire diensten op bedrijventerreinen; • 5 % intensivering van het ruimtegebruik.


75

De ramingen laten zien dat de gevoeligheid voor de aannames groot is. De uitkomsten variëren van een negatieve uitbreidingsvraag van (-39 hectare) bij 5 % intensivering van het ruimtegebruik tot een positieve uitbreidingsvraag (73 hectare) bij versterkte werkgelegenheidsgroei.

6.6.

Vervangingsvraag Vervangingsvraag is het gevolg van verdringing van economische functies door andere functies en van de veroudering van vastgoed. Hierdoor is een deel van het oude vastgoed niet meer in staat om de reguliere vraag in de markt op te vangen. De vraag die niet meer in de bestaande voorraad terecht kan, zal zich richten op nieuwbouw. Centraal bij het ramen van de vervangingsvraag staan twee componenten: • formele onttrekkingen aan het uitgegeven areaal in 2010 als gevolg van transformatieplannen; • informele onttrekkingen aan het uitgegeven areaal als gevolg van het in onbruik raken van vastgoed. Formele onttrekkingen Onttrekkingen van bedrijventerreinen aan hun oorspronkelijke functie zijn het gevolg van het transformeren van oude bedrijventerreinen naar een niet economische functie. Tot nu toe gaat het hierbij vooral om het realiseren van woningbouw op oude bedrijventerreinen. In Holland Rijnland bestaan er plannen om 63 hectare verouderd bedrijventerrein aan hun functie te ontrekken (tabel 6.9). In de Stedelijke as Leiden-Katwijk gaat het om 40 hectare (waarvan 34 hectare in Katwijk); in de Bollenstreek om 16 hectare en de Rijnen Veenstreek om 7 hectare. Voor een groot gedeelte gaat het hier overigens om plannen, die nog in uitvoering moeten worden genomen. Mochten deze plannen daadwerkelijk doorgang vinden dan zal het uitgegeven areaal bedrijventerrein met 63 hectare verminderen. Dit manifesteert zich in extra vraag naar nieuwe bedrijventerreinen van 63 hectare bovenop de in paragraaf 6.4 berekende uitbreidingsvraag.11 Dit areaal kan oplopen, als in het kader van de herstructureringsopgave nieuwe plannen voor het transformeren van bedrijventerreinen worden gemaakt.

11

Het feit dat er leegstand op de bedrijventerreinen is en een deel van de gevestigde bedrijven mogelijk zijn activiteiten beëindigt, doet niet ter zake. Het model berekent immers hoeveel ruimte op bedrijventerreinen in 2025 aanwezig moet zijn.


76

Tabel 6.9 Te transformeren bedrijventerreinen in Holland Rijnland Oppervlakte netto hectare Katwijk

Prins Hendrikkanaal

6

‘t Ambacht

5

Bedrijvencentrum Flora

7

Valkenburgseweg

8

Katwijkerbroek

8

Leiden

Tussen Rijn – en Rails

3

Leiderdorp

Lage Zijde

3

Stedelijke as Leiden-Katwijk Hillegom

40 Van de Endelaan

3

Hillegommerbeek-Oost

9

Horst ten Daal

4

Bollenstreek Alphen aan den Rijn

16 Rijnhaven

Rijn- en Veenstreek

7

7

Totaal

63 Bron: Monitor Bedrijventerreinen Holland Rijnland 2011

Informele onttrekkingen Het model in figuur 6.1 gaat er vanuit dat er op bestaande bedrijventerreinen sprake is van 100 % hergebruik van het bestaande areaal, voor zover deze niet door transformatie worden onttrokken. Met andere woorden: de leegstand beperkt zich tot de frictieleegstand; er is geen structurele leegstand in incourante bedrijfspanden. Uit de analyses in hoofdstuk 5 blijkt dat de structurele leegstand op bedrijventerreinen in Holland Rijnland op dit moment nog relatief beperkt van omvang is (50.000 m2 v.v.o.). Het bestaande vastgoed voorziet dus nog in een belangrijk gedeelte van de vraag naar bedrijfsruimten. Doordat de bedrijventerreinen in Holland Rijnland relatief oud zijn (hoofdstuk 3), is de verwachting dat de structurele leegstand in de komende periode zal toenemen. In bedrijfspanden die na dertig à veertig jaar op de markt komen, is voortzetting van de huidige functie zonder investeringen in veel gevallen niet meer mogelijk. 12 Daarom zullen naar verwachting veel verouderde industriële en logistieke bedrijfspanden op de markt komen die destijds op maat zijn gebouwd voor en door de eerste eigenaargebruikers. De kans dat een dergelijk pand aansluit op de wensen van een volgende 12

Deze termijn is gebaseerd op expertise vanuit de taxatieafdeling van Jones Lang LaSalle. Hoe specifieker het onroerend goed des te korter de levensduur van het object is. Installaties zijn hierin niet in ogenschouw genomen. Voor kantoorruimte is de afschrijvingstermijn gemiddeld veertig tot vijftig jaar. Bijvoorbeeld specifiek vastgoed met een cleanroom of laboratoriumruimte wordt veelal sneller afgeschreven.


77

gebruiker is klein. De discrepantie tussen vraag en aanbod wordt nog vergroot doordat traditionele bedrijfsruimtegebruikers in de industrie, bouw, groothandel en transport per saldo ruimte achter zullen laten en de zakelijke en overige diensten extra ruimte vragen. Een grondige renovatie dan wel sloop-nieuwbouw is daarom nodig om de bestaande voorraad geschikt te maken voor opname. Een deel van de noodzakelijke vernieuwing van bedrijfspanden zal spontaan tot stand komen, doordat marktpartijen vrijkomende kavels herontwikkelen of doordat nieuwe gebruikers hun vastgoed opknappen. De resterende panden komen of structureel leeg te staan of komen in handen van eigenaren die zich richten op voortgezet gebruik in de oude staat. Zij zoeken gelegenheidsgebruikers die het goedkope vastgoed tijdelijk en/of gedeeltelijk gebruiken. Hiermee worden de desbetreffende panden in feite onttrokken aan het gebruik door reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Om ook deze panden weer geschikt te maken voor opname door de markt, zal de herstructureringsopgave zich niet alleen moeten richten op de revitalisering van het openbare gebied, maar ook op de herontwikkeling van verouderd vastgoed. De ramingen van de uitbreidingsvraag gaan ervan uit dat het bestaande areaal volledig in gebruik blijft. Dit zal maar gedeeltelijk het geval zijn. Een deel van het areaal zal worden ontrokken door de transformatie naar woningbouw; een ander deel zal zodanig verouderen dat dit niet meer kan voorzien in het programma van eisen van moderne bedrijfsruimtegebruikers. De vervangingsvraag is de vraag die voortkomt uit het ontrekken van bedrijventerreinen aan hun functie of uit het in onbruik raken van vastgoed. De onttrekkingen zullen volledig neerslaan in vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Wat betreft de veroudering is dit afhankelijk van de mate waarin de vernieuwing van het vastgoed tot stand komt. Omdat er geen scan heeft plaatsgevonden van de courantheid van het bestaande vastgoed op bedrijventerreinen, is de omvang van de vervangingsvraag op dit moment alleen indicatief te benaderen. We veronderstellen in de ramingen dat de gemiddelde economische levensduur van bedrijfspanden circa veertig jaar bedraagt (gebaseerd op expertise van Jones Lang Lasalle). Na deze periode is voortgezet gebruik voor de huidige functie niet goed mogelijk zonder ingrijpende vernieuwingen. Daarbij kan het gaan om een grondige renovatie of om sloop gevolgd door nieuwbouw. Een deel van de vernieuwing zal tot stand komen, omdat de eigenaren investeren in hun pand om dit aan te passen aan de moderne eisen van bedrijfsvoering. Een deel van de eigenaren zal echter mikken op voortgezet gebruik in de huidige staat. Indicatief kan de veroudering van het vastgoed als volgt worden berekend: • Bij een gemiddelde levensduur van veertig jaar zal tussen 2010 en 2025 jaarlijks 2,5 % van de bestaande voorraad verouderen; bij een uitgegeven voorraad van 1.217 hectare in 2010 is dit 456 hectare (1.217 x 2,5 % x 15 jaar); • Hiervan zal volgens de huidige plannen 63 hectare worden onttrokken aan de functie bedrijventerrein; we gaan er van uit dat de regio terughoudend blijft met transformatie en dat er geen extra terreinen worden onttrokken; • Door een gebrek aan gegevens is niet vast te stellen welk deel van het resterende areaal van 393 hectare (456 min 63) dat tot 2025 zal verouderen, daadwerkelijk zal worden vernieuwd.


78

Om toch zicht te krijgen op de mate waarin het bestaande aanbod de vraag kan opvangen, hebben we het verouderde areaal geconfronteerd met de toekomstige vraag naar vastgoed (nieuwbouw + bestaande bouw). We gaan hierbij evenals bij het ramen van de uitbreidingsvraag uit van het TM-scenario (zie bijlage 1) met een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Op grond van de uitgevoerde migratieanalyses en de transactieanalyses concluderen we hier het volgende uit: • Er verhuizen tot 2025 ruim 7.000 bedrijven met 62.000 arbeidsplaatsen binnen Holland Rijnland naar of binnen bedrijventerreinen; • Deze bedrijven vragen 1,65 miljoen m2 bedrijfsruimte op circa 276 hectare bedrijfskavel (bij een bij een floor-Space index van 0,6); • Van deze 276 hectare kan 86 hectare worden opgevangen op nieuwe bedrijventerreinen (uitbreiding van het areaal met 23 hectare en een voor transformatie te compenseren areaal van 63 hectare); er moet derhalve 190 hectare opgevangen worden op bestaande bedrijventerreinen; • Het resterend deel van het areaal dat zal verouderen (393 hectare - 190 hectare= 203 hectare) zal in gebruik blijven bij de huidige functie, al dan niet na vernieuwing van het vastgoed; • Indicatief gaan we er vanuit dat van de 190 hectare die op bestaande bedrijventerreinen moet worden opgevangen 50 % terecht komt op door de markt vernieuwd areaal en dat op de andere 50 % nog geen vernieuwing heeft plaatsgevonden, dit betekent dat er 95 hectare alsnog moet worden vernieuwd om de vraag binnen de bestaande voorraad te kunnen opvangen; • Om dit areaal van 95 hectare weer geschikt te maken voor opname door de markt, zal de herstructureringsopgave zich niet alleen moeten richten op de revitalisering van het openbare gebied, maar nadrukkelijk ook op de herontwikkeling van verouderd vastgoed; • Gezien de complexiteit van de opgave en de aan de herontwikkeling verbonden kosten gaan we er vanuit dat 75 % van de herontwikkelingsopgave (71 hectare) daadwerkelijk slaagt. Voor de resterende 25 % (24 hectare) is extra ruimte op nieuwe bedrijventerreinen nodig; • Als de geplande transformatie achterwege blijft zal de herontwikkelingsopgave oplopen. Aangezien het om verouderde terreinen gaat, waar geen substantiële investeringen in het vastgoed meer plaatsvinden, zal hier als alternatief voor de transformatie herontwikkeling van vastgoed moeten plaatsvinden; in dat geval zal de herontwikkelingsopgave (95 hectare) met 63 hectare toenemen tot 158 hectare. • Op basis van de hiervoor genoemde veronderstellingen kan de totale vervangingsvraag naar nieuwe bedrijventerreinen berekend worden op 87 hectare, te weten: - Formele onttrekkingen a.g.v. transformatie (63 hectare); - Informele onttrekkingen a.g.v. niet-succesvolle herontwikkeling (24 hectare). Deze 87 hectare moet worden opgeteld bij de hiervoor berekende uitbreidingsvraag van 23 hectare, waardoor de totale vraag 110 hectare bedraagt.


79

Onzekerheden zijn er wat betreft: • de omvang van de transformatie; indien (een deel) van de beoogde transformatie niet doorgaat, zal er minder bedrijventerrein worden onttrokken aan zijn functie; gezien het verouderde vastgoed op de desbetreffende locaties is hier herontwikkeling aan de orde; indien geen transformatie plaatsvindt, bedraagt de herontwikkelingsopgave 158 hectare. • het succes van de herstructurering; indien minder dan 75 % van de herontwikkelingsopgave tot stand komt, zal een groter deel van de vervangingsvraag neer slaan in nieuwbouw; indien de vernieuwing van het vastgoed niet van de grond komt, zal in het minst gunstige geval (geen transformatie en geen herontwikkeling) de herontwikkelingsopgave van 158 hectare neerslaan in vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. • de vernieuwing van de bestaande voorraad bedrijfspanden; in de ramingen is er vanuit gegaan dat van het te verouderen areaal (456 hectare) 298 hectare (203 hectare + 95 hectare) in gebruik blijft doordat het desbetreffende vastgoed wordt vernieuwd door de markt dan wel in de oude toestand in gebruik blijft voor de oorspronkelijke functie. Als er minder vernieuwing tot stand komt zal de herontwikkelingsopgave toenemen. Hierdoor zal de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen verder stijgen.

6.7.

De vraag op de korte termijn In het licht van de economische situatie zijn de ramingen voor de lange termijn niet geschikt voor de planning en programmering voor de korte termijn (tot 2015). De economische groei zal de eerstkomende jaren sterk achterblijven bij de groei die het TM-scenario veronderstelt. Voor de periode tot 2015 is de uitbreidingsvraag daarom als alternatief doorgerekend met het Regional Communities Scenario, dat uitgaat van een gemiddelde economische groei van 1 % per jaar. In dit scenario is de uitbreidingsvraag negatief. Dit is vooral het geval in de industrie, handel en logistiek. In de dienstensector is nog enige groei zichtbaar. Ook uitvoering van de herstructureringsopgave zal in de komende jaren nog niet tot resultaten leiden, gezien met name de zwakke overheidsfinanciën. In deze situatie ligt het voor de hand dat de vraag naar bedrijventerreinen in de komende vier jaar een afspiegeling is van de uitgifte in de voorafgaande vier jaar. Dit zou een vraag van circa 24 hectare betekenen. Deze vraag zal zich voor in overeenstemming met het verleden vooral richten op de Rijn- en Veenstreek. De uitgifte in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek zal worden geremd door het schaarse aanbod aan modern gemengde bedrijventerreinen.

6.8.

Confrontatie tussen vraag en aanbod Uit de sectorstudies en de interviews blijkt dat er, ook voor de langere termijn, voldoende ruimte beschikbaar is om de economische ambities voor de clusters Life Sciences en Space Sector te realiseren. Voor deze clusters is er voldoende direct uitgeefbare grond en planologische ruimte beschikbaar op het Bio Science Park in


80

Leiden/Oegstgeest en op het Space sector Park in Noordwijk. Uitbreiding van het areaal voor Life Sciences en voor de Space Sector lijkt voor 2030 niet aan de orde. Voor de greenportgerelateerde bedrijven zijn op de korte termijn alleen restkavels beschikbaar. Voor de lange termijn is er voldoende planvoorraad om het aanbod voor deze bedrijven aan te vullen. Gezien de schaarse ruimte in de Stedelijke as LeidenKatwijk en in de Bollenstreek en gezien de vestigingseisen van greenportgerelateerde bedrijven verdient het aanbeveling geen specifieke bedrijventerreinen voor deze doelgroep te ontwikkelen maar de doelgroep onder te brengen op modern gemengde bedrijventerreinen. Naast het al geplande agrarische bedrijventerrein Delfweg is er dan ook vooralsnog geen behoefte aan andere agrarische bedrijventerreinen. In dit hoofdstuk hanteren we de basisraming als uitgangspunt voor de confrontatie tussen vraag naar en aanbod van modern gemengde bedrijventerreinen. De totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in Holland Rijnland bedraagt bij de basisraming 110 hectare netto (tabel 6.10). Hiervan is 23 hectare uitbreidingsvraag en 87 hectare vervangingsvraag als gevolg van het onttrekken van bedrijventerreinen aan hun functie door transformatie naar woningbouw en als gevolg van het feit dat een deel van het bestaande aanbod niet meer voldoet aan de vraag van moderne bedrijfsruimtegebruikers en hierdoor structureel leeg komt te staan. Tabel 6.10 Vraag naar nieuwe modern gemengde bedrijventerreinen in Holland Rijnland (2010-2025) Uitbreidingsvraag

Formele Informele onttrekking onttrekking

Totaal


22

40

7

69

Bollenstreek Rijn- en Veenstreek

-3 4

16 7

6 11

19 22

Totaal

23

63

24

110

Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011

Het grootste deel van de vraag (ruim 60 %) heeft betrekking op de Stedelijke as LeidenKatwijk. De Rijn– en Veenstreek en de Bollenstreek nemen respectievelijk 17 % en 20 % van de vraag voor hun rekening. Tegenover de gesignaleerde vraag naar nieuwe modern gemengde bedrijventerreinen in de periode 2010-2025 staat (exclusief voor Life Sciences en Space Sector beschikbare hoogwaardige terreinen) een direct uitgeefbaar aanbod van 23 hectare. Dit is onvoldoende om in de vraag op de lange termijn te voorzien. In de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek is sprake van een urgent tekort, dat dus al op korte termijn moet worden aangevuld. Gezien de voorkeur van het bedrijfsleven voor hervestiging in de eigen gemeente verdient het aanbeveling de nieuwe bedrijventerreinen in de eigen gemeente en/of de eigen subregio aan te leggen. In de Rijn- en Veenstreek is voldoende aanbod beschikbaar om voorlopig in de vraag te kunnen voorzien. Of hier extra ruimte nodig is, is afhankelijk van de voortgang van de herontwikkeling van verouderd incourant vastgoed. Door de keuze relatief weinig oude


81

bedrijventerreinen te ontrekken aan hun functie is de herontwikkelingsopgave hier relatief groot. Per saldo is in deze subregio een overmaat aan planvoorraad. Tabel 6.11 Vraag-aanbod confrontatie nieuwe bedrijventerreinen in Holland Rijnland (2010-2025)

Stedelijke as Leiden-Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek Totaal 1

Totaal

Aanbod exclusief clusters1

Plannen

69 19

2 3

90 47

22 110

19 24

105

242

greenportgerelateerde bedrijventerreinen zijn toegerekend aan de gemengde bedrijventerreinen Bron: Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011

Bij het realiseren van nieuwe bedrijventerreinen om aan de vraag te kunnen voldoen moet nadrukkelijk rekening worden gehouden met het toenemende belang dat bedrijven hechten aan de vestigingsfactor nabijheid. Het realiseren van voldoende aanbod maar op een verkeerde locatie zal leiden tot een lagere uitgifte van bedrijfskavels en tot een toename van bedrijven die zich vestigen op informele locaties. Hierdoor zal de druk op bestaande bedrijventerreinen die wel in de nabijheid van de woonomgeving zijn gelegen, toenemen. Ook vanuit deze optiek bezien zou kritisch naar de bedrijventerreinen gekeken moeten worden die op de nominatie staan om mogelijk getransformeerd te worden.


82

Bijlage 1 Lange termijn scenario’ s Centraal Planbureau

Global Economy In het Global Economy scenario (GE) komt de welvaart ten goede aan alle lagen van de bevolking: mensen van elke sociaal-economische status gaan er financieel op vooruit, hoewel de inkomensverschillen tussen mensen met de laagste en hoogste sociaaleconomische status gelijk zullen blijven. Er is sprake van een terugtredende overheid en meer privatisering. De uitbreiding van de EU verloopt succesvol en er ontstaat één Europese markt. De kenmerken van het Global Economy scenario zijn: • Marktwerking • Mondiale oriëntatie. • EU breidt zich uit; eerst Turkije, dan Oekraïne en enkele kleinere landen van de voormalig Sovjet Unie • Mondiale handelsliberalisatie is een succes • Economische integratie wordt een succes • Mondiale milieuproblemen worden groter • hoogste economische groei (gemiddeld 2,5 %) • de laagste werkloosheid (gemiddeld 5,0 %) • grootste inkomensverschillen • minste (sociale) voorzieningen. Kerncijfers voor de EU voor het Global Economy scenario Jaarlijkse groeicijfers

1980-1999

2000-2020

2020-2040

2,2

2,7

2,2

Bruto Binn. Product (BBP) Arbeidsproductiviteit

1,5

2,2

2,0

Werkgelegenheid

0,7

0,5

0,2

Bevolking

0,3

0,4

0,2

1980

2000

2020

2040

Arbeidsparticipatie (%)

43,1

46,6

46,5

45,8

Werkloosheid (%)

7,0

8,5

6,2

3,9

Bron: CPB

Transatlantic Market In het Transatlantic Market scenario is de economische groei ongeveer gelijk aan dat in het Global Economy scenario. De inkomensongelijkheid is groter dan in de andere scenario’s. Hierdoor zijn de groepen mensen met de lagere sociaal-economische status in dit scenario minder welvarend dan in het Strong Europe scenario.


83

De kenmerken van het Transatlantic Market scenario zijn: • Regionale oriëntatie • Marktgericht • Landen van de EU richten zich op nationale belangen en uitbreiding van de EU is geen succes; geen toetreding van Turkije tot EU • EU richt zich meer op de VS en op trans-Atlantische economische integratie • China en Rusland raken politiek en economisch meer geïsoleerd • vrij hoge economische groei (gemiddeld 1,8 %); • lage werkloosheid (gemiddeld 5,0 %). • grootste inkomensverschillen • laag niveau van (sociale) voorzieningen. Kerncijfers voor de EU voor het Transatlantic Market scenario 1980-1999

2000-2020

Bruto Binn. Product (BBP)

2,2

2,2

1,5

Arbeidsproductiviteit

1,5

1,8

1,7

Werkgelegenheid

0,7

0,4

-0,2

Bevolking

0,3

0,2

-0,1

Jaarlijkse groeicijfers

2020-2040

1980

2000

2020

2040


43,1

46,6

47,0

45,2

Werkloosheid (%)

7,0

8,5

6,2

3,9

Bron: CPB

Scenario Strong Europe In het Strong Europe scenario gaat het economisch gemiddeld minder goed dan in het Global Economy scenario (de werkloosheid is bijna twee keer zo hoog (in 2050) en de economische groei is bijna de helft lager in 2050). Voor de lagere sociaal-economische groepen heeft dit echter geen groot effect op het besteedbaar inkomen. Dit hangt samen met inkomensoverdracht vanuit het solidariteitsprincipe van de rijkere naar de armere groepen in de samenleving. De overheid blijft een aansturende rol spelen, zowel nationaal als internationaal. De kenmerken van het Strong Europe scenario zijn: • • • • • • • • •

Mondiale oriëntatie Sociaal-culturele en ecologische oriëntatie (Equity) Het sterke Europa wordt na de VS één van de supermachten der wereld Turkije wordt lid van de EU Oekraïne en Rusland geen lid van de EU, wel meer geïntegreerd met Europa matige economische groei (gemiddeld 1,5 %) middelmatige werkloosheid. (gemiddeld 6,5 %) beperkte inkomensverschillen. aandacht voor (sociale) voorzieningen


84

Kerncijfers voor de EU voor het Strong Europe scenario 1980-1999

2000-2020


2,2

1,8

1,3


1,5

1,6

1,4

Werkgelegenheid

0,7

0,3

-0,1

Bevolking

0,3

0,4

0,2

Jaarlijkse groeicijfers

2020-2040

1980

2000

2020

2040


43,1

46,6

44,3

41,6

Werkloosheid (%)

7,0

8,5

7,1

5,8

Bron: CPB

Scenario Regional Communities In het Regional Communities scenario zijn de Europese landen niet in staat om hun welvaartstaat te moderniseren. Er ontstaat een kern van rijke Europese landen en deze kern krijgt een permanent karakter. De wereld raakt gefragmenteerd in een aantal handelsblokken. Er is sprake van solidariteit tussen de meer en minder bedeelde groepen in de samenleving. Dit gaat gepaard met inkomensoverheveling tussen de jongere en oudere generatie en tussen werkenden en niet-werkenden. De kenmerken van het Regional Communities scenario zijn: • • • • • • • •

Regionaal gericht Sociaal-cultureel en ecologisch gericht Uitbreiding van de EU wordt geen succes; Turkije treedt niet toe to EU Centraal en Oost Europa blijven buiten de Europees Monetaire Unie lage economische groei laag (gemiddeld 0,6 %) hoge werkloosheid (8,4 %) geringere inkomensverschillen aandacht voor (sociale) voorzieningen Kerncijfers voor de EU voor het Regional Communities scenario Jaarlijkse groeicijfers

1980-1999

2000-2020

2020-2040


2,2

1,1

0,2


1,5

1,2

1,0

Werkgelegenheid

0,7

-0,2

-0,8

Bevolking

0,3

0,0

-0,3

1980

2000

2020

2040


43,1

46,6

44,7

40,2

Werkloosheid (%)

7,0

8,5

8,4

8,3

Bron: CPB


85

Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0

Recommend Documents