Regionale behoefteraming kloosterhotel en tuinwoningen Koningsbosch
4 december 2015
Concepteindrapport
Status: Concepteindrapport Datum: 4 december 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Economie en Commercieel Vastgoed: Drs. Toine Hooft Sandra Beentjes MSc. Drs. Frans Wittenberg Tim Polman MSc. Voor meer informatie: Toine Hooft,
[email protected]
In opdracht van: Coöperatie Rockvest Wonen U.A., namens Gelasius Vastgoedmaatschappij B.V. De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2015.A.610 Referentie: 2015.A.610 Rockvest, Koningsbosch LDV (concept)
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina Inleiding
4
Managementsamenvatting
5
1
Locatie- en projectbeschrijving
8
2
De Ladder voor Duurzame Verstedelijking
12
2.1 Opzet en doel van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking 2.2 Kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing 3
Behoefteraming Kloosterhotel
13
3.1 Beleidskader 3.2 Afbakening onderzoeksgebied 3.3 Ontwikkeling van de vraag 3.4 Ontwikkeling van het aanbod 3.5 Actuele regionale behoefte 4
Behoefteraming Tuinwoningen
22
4.1 Beleidskader 4.2 Afbakening onderzoeksgebied 4.3 Ontwikkeling van de vraag 4.4 Ontwikkeling van het aanbod 4.5 Actuele regionale behoefte Literatuur 5
Hotelfaciliteiten en buurtvoorzieningen
34
5.1 Huidig aanbod Koningsbosch 5.2 Referentieanalyse vergelijkbare dorpen in Limburg 5.3 Referentieanalyse soortgelijke hotels 5.4 Haalbare en gewenste functies Bijlage 1: Hotelaanbod regio Echt-Susteren
38
pagina 3
Inleiding
Koningsbosch is een kerkdorp met 1.700 inwoners in de gemeente Echt-Susteren nabij de Duitse grens. Blikvanger is het kloostercomplex 'Liefdezusters van het Kostbaar Bloed'. Er zijn plannen voor de herontwikkeling: van het voormalig klooster (kapel en overig deel van het pand) tot een kloosterhotel met maximaal 100 kamers en bij het hotel behorende faciliteiten als een restaurant (met terras), bar, wellness en/of entertainment/ (kleinschalige) speelautomatenhal; en de voormalige kloostertuin tot 45 tuinwoningen (huur en koop). Een optie is om buurtvoorzieningen als een kleine buurtsuper, postagentschap, drogisterij of brocanterie op te nemen in het plan (mede op voorspraak van de gemeente, zie het principebesluit van 24 september 2015). Coöperatie Rockvest Wonen U.A. heeft namens Gelasius Vastgoedmaatschappij B.V. een principeverzoek ingediend voor de herontwikkeling van het klooster. De gemeente staat welwillend tegenover de herontwikkeling van het klooster, omwille het behoud van het complex en de leefbaarheid van het kerkdorp. De gemeente is bereid om onder voorwaarden medewerking te verlenen (principebesluit van 24 september 2015). De eerste voorwaarde is dat de ontwikkeling met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking wordt onderbouwd.
Vraagstelling Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen uit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie hiervoor ook hoofdstuk 2). Aangezien het kloostercomplex deel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied en voor herontwikkeling wordt benut is in deze vooral de eerste trede van de Ladder van toepassing, oftewel een onderbouwing van de actuele regionale behoefte. Centrale onderzoeksvraag:
Wat is de actuele (inter)regionale behoefte aan een kloosterhotel van maximaal 100 kamers met hotelfaciliteiten in het kloostercomplex en 45 tuinwoningen (huur en koop) in de kloostertuin van Koningsbosch? Het Duitse achterland is nadrukkelijk bij de interregionale behoefte betrokken, zowel voor de woningen als de hotelontwikkeling.
Opbouw van de rapportage In de managementsamenvatting zijn de conclusies en aanbevelingen van het behoefteonderzoek per functie samengevat. Hoofdstuk 1 geeft een beschrijving van de locatie, het kloostercomplex en de uitgangspunten voor herontwikkeling. In hoofdstuk 2 is de opzet en het doel van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking beschreven. De hoofdstukken daarna behandelen ieder een van de beoogde functies op de projectlocatie, te weten: het kloosterhotel, de tuinwoningen en hotelfaciliteiten en buurtvoorzieningen.
pagina 4
Managementsamenvatting Het voormalige klooster van de Liefdezusters van het Kostbaar Bloed, de kloostertuin met muur en de Lourdesgrot zijn Rijksmonumenten. Het klooster leent zich qua gebouw en inrichting voor een kloosterhotel met bijbehorende faciliteiten en een deel van de tuin voor bijzondere tuinwoningen. Met de integrale herontwikkeling van het kloostercomplex krijgt een leegstaand en in verval geraakt monument een nieuw leven, met respect voor het verleden. Van de afzonderlijke functies in het kloostercomplex is in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking de actuele, regionale behoefte bepaald. Hieronder zijn de belangrijkste uitkomsten samengevat.
Regionale behoefte Kloosterhotel
De landelijke hotelmarkt ontwikkelt zich positief. De laatste vier jaar neemt het aantal gasten en overnachtingen (licht) toe. De bezettingsgraad van de hotels ligt voor het eerst weer boven het niveau van 2008. De provincie Limburg vormt geen uitzondering op het landelijk beeld. De bezettingsgraad is in 2014 fors gestegen (van 60,5% naar 63,8%) en ligt boven landelijk (Amsterdam/Schiphol uitgezonderd). Bij de gemeente, regio en provincie staat toerisme en recreatie hoog op de agenda. Daarbij past een modern aanbod aan verblijfsaccommodaties. De provincie faciliteert bij voorkeur nieuwe ontwikkelingen in leegstaande beeldbepalende objecten en monumenten. De berekeningen laten een kwantitatieve behoefte zien van 126 hotelkamers in de regio tot 20 autominuten voor de komende tien jaar. Dit betekent dat een hotel in Koningsbosch met maximaal 100 kamers kwantitatief te motiveren is. Er loopt echter nog een initiatief in de gemeente: een hotel van circa 80 kamers langs de A2, waarvan de bestemmingsplanprocedure nog doorlopen moet worden. Deze behoort dus niet tot de harde plancapaciteit. Met een afwijkende positionering lijken beide hotels overigens wel in een (kwalitatieve) behoefte te voorzien, zie ook volgend punt. Naast de kwantitatieve behoefte is de kwalitatieve behoefte van belang: ‐ In de directe omgeving van Koningsbosch is nauwelijks hotelcapaciteit. ‐ In het onderzoekgebied is het aanbod overwegend kleinschalig (veel papa en mama-hotels) en deels verouderd. ‐ Een zekere opwaardering en modernisering van het hotelaanbod is welkom. Het plan voorziet hierin, met respect voor de waarden van het klooster(complex). ‐ Het kloostercomplex geeft bijzonder cachet aan de ontwikkeling. De combinatie met hotel- en buurtondersteunende voorzieningen en woningen in de kloostertuin geven extra mogelijkheden. ‐ Voorts is relevant dat gasten een hotel voornamelijk te kiezen vanwege de locatie, de gunstige prijs-kwaliteitverhouding en de aanwezige faciliteiten. Kloosterhotel Koningsbosch scoort hoog op deze aspecten en voorziet daarmee aan de behoefte van de hedendaagse (en toekomstige) hotelgast.
pagina 5
Regionale behoefte Tuinwoningen
Het voorgenomen plan omvat de realisatie van maximaal 45 vrijstaande, levensloopbestendige tuinwoningen in de kloostertuin, verdeeld over de huur- en koopsector. Uit de regionale huishoudensprognose (CBS/PBL) en het WoON 2012-onderzoek blijkt dat tot 2025 in de woningmarktregio (Echt-Susteren, Maasgouw, Roerdalen, Roermond en Sittard-Geleen) een vraag naar seniorenwoningen zonder verzorging zal ontstaan van circa 180 woningen. Seniorenwoningen zonder verzorging zijn woningen die levensloopbestendig zijn. In totaal bevinden zich 115 woningen van dit type in de harde plancapaciteit. Dit resulteert in een regionale behoefte van circa 65 zelfstandige seniorenwoningen zonder verzorging. Uitgaande van dezelfde huishoudensgroei en WoON 2012 blijkt tot 2025 een vraag van 910 sociale huurwoningen te bestaan. De harde plancapaciteit bevat 160 sociale huurwoningen. Dit resulteert in een regionale behoefte van circa 750 sociale huurwoningen. Tevens ontstaat er tot 2025 een vraag naar 100 vrijesectorhuurwoningen. In de harde plancapaciteit bevinden zich 9 woningen in de vrije huursector. Dit resulteert in een regionale behoefte van circa 90 vrijesectorhuurwoningen. In totaal is er sprake van een regionale behoefte tot 2025 van circa 840 huurwoningen. Naast de vraag vanuit Nederland blijkt uit een verkenning van de Duitse markt door de initatiefnemer interesse uit Duitsland, zowel van particulieren als investeeerders. Het voorgenomen plan voor de kloostertuin van klooster Koningsbosch voorziet in een regionale behoefte aan levensloopbestendige woningen en huurwoningen en voldoet daarmee aan trede 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Daarnaast is het ontwikkelen van vrijstaande, levensloopbestendige woningen in de tuin van een monumentaal kloostercomplex een bijzonder project dat uniek is in de gemeente Echt-Susteren en een nieuw segment toevoegt aan de lokale woningmarkt. Het woningbouwplan sluit aan op het streven van regiogemeenten, zoals verwoord in de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving (2014), om de voorraad levensloopbestendige woningen uit te breiden. Tevens sluit het woningbouwplan aan op het streven van de provincie Limburg om leegstaande monumenten te herbenutten.
Hotelfaciliterende en buurtondersteunende functies
Een restaurant is onmisbaar om een aantrekkelijk, volwaardig hotel neer te zetten. Een bar, wellness en entertainment in de vorm van een speelhal zijn optioneel en maken het hotel meer aantrekkelijk voor de gasten en hebben ook een functie voor de inwoners van het dorp. Buurtvoorzieningen zijn commercieel en markttechnisch minder interessant. Het is zoeken naar niches en handzame combinaties zoals wellness met een schoonheidssalon en/of kapsalon of een multifunctionele ruimte die zowel voor buurtactiviteiten als het hotel kan worden benut.
pagina 6
Slotconclusies
Het kloostercomplex leent zich voor een kloosterhotel met bijbehorende faciliteiten en tuinwoningen. Met de integrale herontwikkeling van het kloostercomplex krijgt een leegstand en in verval geraakt monument een nieuw leven, met respect voor het verleden. Het beoogd programma van een hotel met maximaal 100 kamers in het klooster Koningsbosch voorziet in een actuele regionale behoefte; zowel kwantitatief als kwalitatief. De maximaal 45 tuinwoningen in de kloostertuin, verdeeld over de huur- en koopsector, voorzien in een actuele regionale behoefte aan levensloopbestendige woningen en huurwoningen en voldoen daarmee aan trede 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Een restaurant is onmisbaar en de initiatiefnemer heeft een totaalconcept voor ogen waar entertainment (in de vorm van een speelautomatenhal) een essentieel onderdeel van uitmaakt. Een bar en wellness zijn optioneel. Al deze functies zijn zowel voor de hotelgast als buurtbewoner van toegevoegde waarde. Buurtvoorzieningen zijn commercieel en markttechnisch minder interessant. Het is zoeken naar niches en handzame combinaties zoals wellness met een schoonheidssalon en/of kapsalon of een multifunctionele ruimte die zowel voor buurtactiviteiten als het hotel kan worden benut. Figuur 1 Impressie terras binnenplaats Koningsbosch
Bron: van Helmond │ Zuidam architecten
pagina 7
1
Locatie- en projectbeschrijving Koningsbosch is een van de tien officiële kernen in de gemeente Echt-Susteren. Het kerkdorp ligt in de uiterste zuidoostelijke hoek van Midden-Limburg (Figuur 2), in een inham omringd door Duitsland en telt ongeveer 1.700 inwoners (inclusief het bij Koningsbosch horende buurtschap Spaanshuisken). Het gebied rondom de plaats is gemengd landelijk en bosrijk. Het lintvormig dorp ligt langs de voormalige Romeinse heirbaan. De plaatsnaam herinnert aan het feit dat vanaf de vroege middeleeuwen tot aan 1794 koningen rechten hadden in dit deel van de gemeente. Thans kruisen de huidige provinciale wegen N274 (Brunssum – Posterholt) en N572 (richting Echt) elkaar in Koningsbosch. Op de kruising staat de kerk van de parochie O.L. Vrouw Onbevlekt Ontvangen uit 1926. Figuur 2 Ligging hotel Koningsbosch in de regio
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 8
Figuur 3 Ligging Klooster in Koningsbosch
Bron: Bing Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
Voormalige klooster van de Liefdezusters van het Kostbaar Bloed Niet ver van de kerk, centraal in het dorp, staat het voormalige klooster van de Liefdezusters van het Kostbaar Bloed (Figuur 3). Het klooster dateert uit 1874 naar een ontwerp van Johannes Kayser. Het klooster, de kloostertuin met muur en de Lourdesgrot zijn ingeschreven als Rijksmonument. Tabel 1 Rijksmonument kloostercomplex Koningsbosch Inschrijving
Bouwjaar
Architect Functie
Klooster
1874
J. Kayser Klooster van onderwijscongregatie met pensionaat, mulo/mavo-(meisjes)internaat (1994-1982), vertrek zusters in 1995
Kloostertuin met muur
1874-1912
Lourdesgrot
1905
Tuin, park en plantsoen
Bron: website www.rijksmonumenten.nl
Figuur 4 Kloostercomplex en kloostertuin Koningsbosch
pagina 9
Bron: van Helmond │ Zuidam architecten
Programma herontwikkeling Kloostercomplex Het klooster is van cultuur- en architectuurhistorisch belang als hoofdonderdeel van het kloostercomplex van de Zusters van het Kostbaar Bloed. Het klooster is door haar centrale ligging in het dorp, de omvang en uitstraling sterk beeldbepalend. De bestaande indeling van het klooster met zijn de kapel, het souterrain en de zolders leent zich voor een kloosterhotel met bijbehorende faciliteiten. De aanwezige gangen kunnen gebruikt worden, evenals de bestaande kamerindeling. Hierdoor ontstaan een grote variëteit aan kamers. Het binnenhof zal de functie van rustpunt en ontspanning behouden maar dan wel in open contact met de wereld buiten. Het ligt voor de hand om hier een terras te maken met bijvoorbeeld de mogelijkheid voor kleinschalige optredens of presentaties. Het monumentale klooster krijgt zo een nieuw leven, met respect voor het verleden. De kloostertuin beslaat een ongeveer rechthoekig perceel ten noorden van het kloostergebouw en het westelijke parkeerterrein. De tuin wordt aan weerzijden door een bakstenen muur omgeven, die ook langs de oostzijde van het klooster loopt. De tuin (met muur) is van tuin-cultuurhistorische waarde. Het is een goed voorbeeld van een kloostertuin uit het einde van de negentiende eeuw, met daarin voor die tijd functiekenmerkende onderdelen zoals een moestuin en een wandeltuin. Een deel van de tuin gaat bestemd worden voor een heel bijzonder manier van wonen. Net als bij het kloosterhotel staan behoud en herstel van de aanwezige monumentale waarden voorop. Het maximaal aantal woningen dat hier gebouwd mag worden is 45. De woningen hebben een beperkte hoogte van maximaal twee bouwlagen. De gemiddelde kavelgrootte is 535 m² met uitschieters naar boven en beneden. Het voor bebouwing in aanmerking komend oppervlakte (incl. wegen en parkeerplaatsen) bedraagt ongeveer 37.500 m², waarvan zo’n 24.100 m² wordt uitgegeven voor de bouwkavels.
pagina 10
Tabel 2 Functioneel integrale herontwikkeling kloostercomplex Koningsbosch Functie
Aantal
Bijzonderheden
Kloosterhotel
Max. 100 kamers
In kloostergebouw, met herstel en behoud
Tuinwoningen
45 huur en koop
Hotel- en
Optioneel
monumentale bebouwing In kloostertuin, met herstel en behoud monumentale waarden buurtvoorzieningen
Denk aan: restaurant (met terras), bar, wellness en/of entertainment/ (kleinschalige) speelautomatenhal, buurtsuper, postagentschap, drogisterij of brocanterie
Bron: Coöperatie Rockvest Wonen U.A., van Helmond │ Zuidam architecten
Lourdesgrot De Lourdesgrot is 1905 gebouwd. De Lourdesgrot speelt binnen het complex en meer specifiek binnen de kloostertuin een belangrijke rol vanwege de samenhang met de in de late negentiende en vroege twintigste eeuw bloeiende devotie rond Maria en het verschijnen van nabootsingen van de grot te Lourdes overal in Europa met name in kloostertuinen en devotieparken. Sinds 1975 is de grot niet meer toegankelijk, omdat de toegang na vandalisme is dichtgemetseld. De initiatiefnemers bezinnen zich nog op plannen voor herstel en heropening van de Lourdesgrot. Figuur 5: Klooster Liefdezusters van het Kostbaar Bloed
Bron: van Helmond │ Zuidam architecten
pagina 11
2
De Ladder voor Duurzame Verstedelijking In dit hoofdstuk is toegelicht hoe de Ladder voor Duurzame Verstedelijking toegepast dient te worden.
2.1
2.2
Opzet en doel van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 in het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: Trede 1: allereerst dient aangegeven te worden dat er een actuele regionale behoefte bestaat aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Immers, als hier geen behoefte aan is, is het niet zinvol daar schaarse ruimte voor te gebruiken, braakliggende bedrijventerreinen te creëren of leegstand in commercieel vastgoed te veroorzaken. Trede 2: indien sprake is van een actuele regionale behoefte dient geanalyseerd te worden in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien in bestaand stedelijk gebied. Bijvoorbeeld door herstructurering of transformatie van verouderde gebieden. Een basisprincipe van de Ladder is het voorkomen van bouwen buiten het bestaande stedelijk gebied, als binnenstedelijk nog ruimte beschikbaar is. Trede 3: indien uit de onderbouwing van Trede 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet mogelijk is binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, dan is het toegestaan op uitleglocaties te bouwen. Wel dient geanalyseerd te worden welke locaties voorzien in een passende multimodale bereikbaarheid. Op deze locatie(s) dient de betreffende stedelijke ontwikkeling plaats te vinden.
Kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing Een actuele regionale behoefte aan bedrijventerreinen of commercieel vastgoed kan niet worden onderbouwd op basis van een visie, beleid of programma-afspraken. De Ladder vereist dat het bestemmingsplan is onderbouwd met concreet (markt)onderzoek op basis van objectieve en actuele data. De onderbouwing dient zowel kwantitatief als kwalitatief te zijn. Kwantitatief duidt op het totale areaal aan bijvoorbeeld woningen of kantoren, en kwalitatief op het segment waar deze betrekking op hebben of het soort locatie. De Ladder stelt geen eisen aan het detailniveau van de kwalitatieve onderbouwing. Het middel om de regionale behoefte in beeld te brengen is marktonderzoek. De regionale behoefte is gelijk aan de vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode.
pagina 12
3
Behoefteraming Kloosterhotel Het klooster en de indeling van het gebouw leent zich voor herontwikkeling tot kloosterhotel met maximaal 100 kamers met bijbehorende faciliteiten als bar, restaurant, wellness en entertainment. In dit hoofdstuk staat de behoefte aan een kloosterhotel met maximaal 100 kamers centraal.
3.1
Beleidskader Toerisme en recreatie staat hoog op de agenda in de provincie Limburg, de regio Midden Limburg en de gemeente Echt-Susteren. Hieronder wordt relevant beleid uitgelicht.
Provinciaal Omgevingsplan Limburg (2014) In het provinciaal omgevingsplan Limburg (POL) wordt voornamelijk aandacht besteed aan verblijfsaccommodaties in de vorm van vrijetijdsparken en campings. Uitbreiding van het aanbod verblijfsaccommodaties is alleen mogelijk als het kwalitatief echt goed is en extra vraag genereert. Meer van hetzelfde leidt tot verdringing en leegstand. Initiatieven die niet het gewenste kwaliteitsniveau hebben of die een bedreiging vormen voor landschappelijke kwaliteiten of natuurlijke kwaliteiten worden niet ondersteund. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt bij voorkeur gebruikgemaakt van leegstaande beeldbepalende objecten en monumenten. Aan de regio Midden-Limburg is tevens gevraagd een uitwerking te maken van het POL voor het beleid en de regelgeving in het thema “vrijetijdseconomie” (verblijfsaccommodaties). De verwachting is dat deze visie in april 2016 gereed is.
Regiovisie Midden-Limburg 2008-2028 Toerisme en recreatie wordt de komende decennia belangrijker voor MiddenLimburg. Een versterking van het profiel van de regio vraagt om de ontwikkeling van de Maasplassen als recreatief gebied. Naast pure recreatievoorzieningen gaat het hierbij ook om verblijfsaccommodaties, goede verbindingen, een nevel van toeristische voorzieningen in het hele gebied en goede onderlinge verbindingen. Naast de Maasplassen heeft Midden-Limburg ook een troef in het cultuurhistorisch toerisme.
Structuurvisie gemeente Echt-Susteren (2012-2025) De gemeente Echt-Susteren acht recreatie van toenemend belang, zowel in het stedelijk gebied als in het buitengebied. Een algemeen beleidsuitgangspunt is dan ook het versterken van het (extensief) toeristisch en recreatief aanbod. Bij grootschaligere verblijfsrecreatie wil de gemeente een kwaliteitsslag realiseren. Een hotel valt in de structuurvisie onder de ‘niet-gebiedseigen recreatieve en toeristische voorzieningen’. Deze voorzieningen zijn niet gebonden aan het buitengebied en moeten daarmee bij voorkeur in of in de nabijheid van het stedelijk gebied gevestigd worden. Nieuwe grootschalige verblijfsrecreatie in het buitengebied is in principe niet gewenst.
pagina 13
Conclusies beleid Toerisme en recreatie is een belangrijke sector in (Midden) Limburg. Hotels worden in het provinciaal en regionaal beleid meestal niet specifiek genoemd, omdat andere verblijfrecreatie (campings en recreatieparken) nu meer aandacht vragen. De provincie spreekt de voorkeur uit dat initiatieven voor verblijfaccommodaties in leegstaande beeldbepalende objecten en monumenten gevestigd moeten worden. De gemeente geeft aan dat een hotel onder niet-gebiedseigen recreatieve en toeristische voorzieningen valt en daarmee bij voorkeur in of nabij het stedelijk gebied gevestigd moet worden. Het initiatief voor Koningsbosch voldoet aan al deze uitgangspunten. Figuur 6 Referentiebeelden hotelkamers in voormalige kloosters
Bron: van Helmond │ Zuidam architecten
3.2
Afbakening onderzoeksgebied Om een goede berekening te maken van de actuele regionale behoefte aan stedelijke voorzieningen is het van belang om het onderzoeksgebied zorgvuldig af te bakenen. Ten aanzien van functies als kantoren, wonen en detailhandel verschaft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu daarvoor specifieke handvatten, zoals het COROP-gebied. Deze indeling is mede gebaseerd op woon-werkrelaties. Voor overige stedelijke voorzieningen zijn de aanknopingspunten minder specifiek: “Er zijn overige stedelijke voorzieningen die in een dagelijkse behoefte voorzien en waarbij het verzorgingsgebied sterk overeen zal komen met de afbakening van een regio op basis van woon-werkafstanden. Daarnaast zijn er topvoorzieningen, die een bovenregionale of zelfs landelijk verzorgingsgebied hebben en veel minder een ‘dagelijks’ gebruik kennen. Denk aan topsportcentra en specialistische ziekenhuizen, die een groter verzorgingsgebied omvatten.”1
1
Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2012), Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking.
pagina 14
In tegenstelling tot (vrijwel) alle andere stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van een hotel juist niet het direct omliggende gebied. Hotelgasten komen immers (doorgaans) van grote afstand. In potentie omvat het verzorgingsgebied de hele wereld. Voor de (plan)capaciteit is de regio tot 20 autominuten relevant. Bekend is dat een reistijd van circa 20 autominuten vanaf een specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief wordt beschouwd. Alles wat op grotere afstand ligt (meer reistijd) komt niet in aanmerking. Om die reden is voornamelijk het aanbod binnen 20 minuten van de projectlocatie relevant. De gemeente Echt-Susteren is het primair onderzoeksgebied. Tot het secundair gebied behoren de gemeenten die geheel of grotendeels binnen 20 autominuten van de projectlocatie liggen, te weten: de Nederlandse gemeenten EchtSusteren, Sittard-Geleen, Roerdalen, Onderbanken, Brunssum en Schinnen, de Duitse gemeenten Waldfeucht, Selfkant, Gangelt en Heinsberg en de Belgische gemeente Maaseik (Figuur 7). Figuur 7 Onderzoeksgebied hotels
Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
3.3
Ontwikkeling van de vraag Aantal hotelgasten en hotelovernachtingen in Limburg
In 2014 heeft de provincie Limburg 1,7 miljoen hotelgasten getrokken. Zij waren goed voor 2,9 miljoen hotelovernachtingen. Circa 30% van deze overnachtingen wordt gedaan in Maastricht. In (Tabel 3) is het aantal hotelgasten en hotelovernachtingen voor Limburg exclusief Maastricht opgenomen. Daaruit kunnen we de volgende conclusies trekken: Het aantal hotelgasten is in 2013 iets afgenomen ten opzichte van 2012 (-8%), maar in 2014 weer toegenomen ten opzichte van 2013 (+5%). Gemiddeld verblijft een gast 1,7 dagen in een hotel in Limburg (excl. Maastricht), dat is gelijk aan het Nederlands gemiddelde.
pagina 15
Het aandeel Nederlanders in het aantal hotelovernachtingen is 73%, dat is fors hoger dan het gemiddelde van Nederland (49%). 33% van de overnachtingen wordt gedaan met een zakelijk motief, dat is lager dan gemiddeld in Nederland (41%). De groep gasten van buiten Europa maakt de snelste groei door: in 2014 bezochten 24% meer gasten Limburg (exclusief Maastricht) dan in 2012. Tabel 3 Aantal hotelgasten en overnachtingen in Limburg (exclusief Maastricht) Limburg (exclusief Maastricht)
2012
2013
2014
Aantal hotelgasten (x 1.000)
1.214
1.122
1.176
Aantal hotelovernachtingen (x 1.000)
2.112
1.969
2.037
Waarvan uit Nederland Waarvan uit Europa (excl. NL) Waarvan uit buiten Europa
1.565 497 50
1.500 424 45
1.493 482 62
730
610
680
Aantal zakelijke overnachtingen (x 1.000)
Bron: CBS Statline, 2014
Bezettingsgraad en RevPAR Uit het HOSTA rapport 2015 blijkt dat de bezettingsgraad voor de provincie Limburg (inclusief Maastricht) op 63,8% ligt met een gemiddelde kamerprijs van € 84, oftewel een opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR) van € 53. De bezettingsgraad is in de provincie in 2014 fors gestegen (van 60,5% naar 63,8%) maar de kamerprijs licht gedaald (van € 86 naar € 84). In vergelijking met Nederland (exclusief Amsterdam en Schiphol) ligt zowel de bezettingsgraad als de kamerprijs hoger (63% en € 79) 2.
3.4
1. 2. 3.
Ontwikkeling van het aanbod In (Tabel 4) is het huidige hotelaanbod in de gemeente Echt-Susteren, binnen 20 autominuten van de planlocatie (inclusief Echt-Susteren) en in Nederland aangegeven. In de gemeente Echt-Susteren zijn drie hotels gevestigd: Het grootste is hotel Roosterhoeven in Roosteren. Dit viersterrenhotel heeft 55 kamers en vijf vergaderkamers. In Roosteren is ook Herberg De Tramhalte gevestigd. Dit driesterrenhotel heeft 10 kamers, een bruin café en een drietal kleinere zalen die afgehuurd kunnen worden. In Echt is bij het treinstation het kleine hotel De Vos gevestigd. Het tweesterrenhotel heeft zeven kamers, die in juli 2014 gerenoveerd zijn. Tabel 4 Aantal hotels, kamers en bedden in 2015 in gemeente, regio en Nederland Totale aantal
Gemeente
< 20 autominuten
Nederland*
Echt-Susteren Hotels
3
34
3.246
Kamers
72
810
114.933
Kamers/hotel
24
24
35
Bron: Opgave gemeente Echt-Susteren en inventarisatie Bureau Stedelijke Planning *Horeca DNA, 2013
2
Inclusief Amsterdam en Schiphol ligt de bezettingsgraad op 69,5% en de kamerprijs op € 96.
pagina 16
1. 2. 3.
In het onderzoeksgebied (<20 autominuten van de planlocatie) zijn 34 hotels gevestigd. Het betreft overwegend kleine hotels; het gemiddelde aantal kamers is 24, dat is 11 kamers kleiner dan het Nederlands gemiddelde. Op de kaart in (Figuur 8) is onderscheid gemaakt naar drie typen: Stadshotel: hotel gericht op het bezoek van een stad of grotere woonplaats. Hotel bij snelweg of provinciale weg: hotel gelegen naast een snelweg of provinciale weg en veelal gericht op de zakelijke toerist. Buitengebied: hotel in het landelijk gebied of kleine woonplaats. Figuur 8 Aanbod hotels naar type
Bron: Opgave gemeente Echt-Susteren en inventarisatie Bureau Stedelijke Planning
In Tabel 5 en Tabel 6 is het aantal hotels naar grootteklasse en classificatie opgenomen3. Slechts vier hotels hebben meer dan 50 kamers en er is geen hotel met meer dan 100 kamers. Hotels hebben het vaakst een viersterrenclassificatie en deze hotels zijn met 41 kamers gemiddeld ook het grootst. Tabel 5 Aantal hotels naar grootteklasse Klasse
<7
8-11
12-19
20-29
30-49
50-99
>100
Totaal
Aantal hotel
8
4
6
6
6
4
0
34
Aantal kamers
46
37
98
140
228
261
0
810
Bron: Opgave gemeente Echt-Susteren en inventarisatie Bureau Stedelijke Planning
3
Indeling voormalig Bedrijfschap Horeca en Catering
pagina 17
Tabel 6 Aantal hotels naar classificatie Klasse
2 sterren
3 sterren
4 sterren
Onbekend
Totaal
Aantal hotel
6
11
12
5
34
Aantal kamers
80
207
486
37
810
Aantal kamers per hotel
13
19
41
7
24
Bron: Opgave gemeente Echt-Susteren en inventarisatie Bureau Stedelijke Planning
Omdat we alleen gemeenten hebben meegenomen waarvan het grootste deel binnen de grens van 20 autominuten ligt, vallen er een drietal hotels buiten het onderzoekgebied, terwijl die strikt genomen wel binnen 20 autominuten te bereiken zijn. Dit zijn: Van der Valk Stein-Urmond (ligt aan de A2) met 166 kamers. Hotel De Harmonie in Linne met 8 kamers. Kasteeltje Hattem in Roermond met 8 kamers.
Hotelontwikkelingen
Er zijn twee mogelijke hotelontwikkelingen bij ons bekend: Langs de A2 is een initiatief voor een hotel met 80 kamers (3 sterren plus segment). Bij het hotel is ook een speelautomatenhal en restaurant gepland. Omdat de bestemmingsplan-procedure moet nog doorlopen worden, rekenen we dit initiatief niet tot de harde plancapaciteit. Net buiten het onderzoekgebied, in Stein, is een initiatief voor een budgethotel. In oktober 2014 heeft de projectontwikkelaar een huurovereenkomst getekend met Chagall Hotels & Restaurants die met IBIS een franchiseovereenkomst aan zal gaan. Het initiatief ligt net buiten het (primaire en secundaire) onderzoeksgebied, dus er is hier verder geen rekening mee gehouden in de analyse.
Alternatieve overnachtingsmogelijkheden Naast hotels zijn er alternatieve overnachtingsmogelijkheden, zoals Bed & Breakfast en AirBnB. De stichting Bed & Breakfast biedt op haar website 39 accommodaties in het onderzoeksgebied aan. Opvallend is dat daar ook hotels tussen zitten (die zijn niet meegeteld bij de 39 accommodaties), maar er zitten ook vakantiewoningen tussen (voornamelijk in Brunssum). Deze twee passen niet volledig in de definitie die de stichting hanteert: ‘een Bed & Breakfast is een accommodatie gericht op het overnachten van toeristen (óók zakelijk) met een kort verblijf (niet zijnde wonen of seizoensverblijf) waarbij een ontbijt geserveerd wordt. Een Bed & Breakfast is gevestigd in een woning of bijgebouw daarvan, wordt gerund door de eigenaren van die woning en heeft maximaal zeven kamers’. Een relatief nieuw fenomeen in Nederland is AirBnB. Deze ‘community marktplaats’ is in 2008 in San Francisco opgericht. Via de site kunnen particulieren (een deel van) hun woning voor een nacht, een paar dagen of enkele weken te huur aanbieden als vakantieadres. Daarnaast worden op AirBnB ook Bed & Breakfasts aangeboden, waardoor sprake is van een zekere overlap. AirBnB en Bed & Breakfast zijn van een geheel andere omvang en aard dan hotelovernachtingen en verder niet in de analyse betrokken.
pagina 18
3.5
Actuele regionale behoefte Kwantitatieve toets
1.
2.
De actuele en toekomstige behoefte aan hotels in de regio Echt-Susteren is afhankelijk van twee componenten: De autonome vraag/behoefte naar hotelkamers, op basis van het huidig aanbod, de huidige bezettingsgraad en te verwachten groei van de economie en het aantal overnachtingen. De vervangingsvraag als gevolg van veroudering (en onvoldoende mogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld (tijdelijke) migrantenhuisvesting.
Uitgangspunten berekening
Huidig aanbod binnen de 20 autominuten: 810 kamers, zie hiervoor bijlage 1. Huidige bezettingsgraad. KPMG (Hospitality Benchmark) en Horwarth (HOSTA) publiceren (actuele) data over bezettingsgraden. Meest recente cijfer dat nu beschikbaar is, komt van Horwath: de hotels in Limburg hadden in 2014 een bezettingsgraad van 63,8%.
Benodigde bezettingsgraad. In de branche is het gebruikelijk om voor een gezonde exploitatie te rekenen met een bezettingsgraad van 60 tot 65%. Het break-even-point, het punt waar de totale opbrengsten gelijk zijn aan de totale uitgaven, ligt overigens lager, op zo’n 50% bezettingsgraad. Verwachte (groei van de) vraag. Het CPB gaat in haar meest recente korte termijnraming (september 2015) uit van een economische groei (groei BBP) van 2,0% in 2015 en 2,4% in 2016, gemiddeld over beide jaren 2,2% per jaar. We gaan ervan dat een de economische groei gepaard gaat met een evenredige groei van het aantal overnachtingen. Geprojecteerd over 10 jaar gaat het om een groei van 24,3% (berekening: 1,022^10-1). Kamerprijzen. Kamerprijzen worden constant verondersteld en hebben dus geen invloed op de behoefte. Vervangingsvraag. De regionale behoefte is gelijk aan de vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode. In geval van transformatie of onttrekkingen (bijvoorbeeld door sloop) is sprake van een vermindering van het aanbod. Dit kan ook onderdeel zijn van de behoefteberekening. De fiscus gaat ervan uit dat een bedrijfsruimte 50 jaar mee kan. De jaarlijkse (fiscale) afschrijving bedraagt dus 2% van de boekwaarde van het pand. Het is bedrijfseconomisch overigens gebruikelijk het onroerend goed eerder af te schrijven, veelal in 30 jaar (de gemiddelde economische levensduur). Voorzichtigheidshalve is in deze van 50 jaar uitgegaan. Niet de gehele vervangingsvraag nieuwbouw. In de behoefteraming is aangegeven dat naar schatting de helft van de vervangingsvraag herbouw of herinvulling van een hotel op dezelfde locatie betreft, en de andere helft nieuwbouw (ten behoeve van hotels die gesloopt of getransformeerd worden). De vervangingsbehoefte bedraagt dus circa 1%. Navraag bij Locatus (de dataleverancier van verkooppunten in Nederland) en het Kenniscentrum Horeca leert dat zij geen specifieke cijfers hebben over de vervangingsvraag, maar een autonome uitval/vervangingsvraag van zo’n 1% van de voorraad per jaar herkennen. Dit is het gevolg van veroudering (en onvoldoende financieringsmogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en bijvoorbeeld transformatie
pagina 19
naar andere functies zoals bijvoorbeeld (tijdelijke) migrantenhuisvesting. Uiteraard dient dan de plantitel uiteindelijk te worden gewijzigd. Tabel 7 Behoefteraming hotels < 20 autominuten planlocatie Parameter
Berekening
Huidige vraag (kamers*bezetting*365 dagen)
188.625
810*63,8%*365
Toekomstige vraag 2025
234.481
188.625*(1,022^10)
Extra vraag 2015-2025
45.856
234.481-188.625
Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit Waarvan extra capaciteit benodigd
-3.843
(810*62,5%*365)-188.625
49.700
45.856 - (-3.843))
Benodigde extra kamercapaciteit 2025
85
49.700*62,5%/365
Vervangingsvraag nieuwe kamercapaciteit 2015-2025
41
810*1%*10*63,8%/62,5%
Totale behoefte extra kamercapaciteit
126
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Er is tot 2025 een behoefte aan 126 nieuwe hotelkamers in de regio tot 20 autominuten. Twee derde daarvan betreft extra capaciteit als gevolg van een toenemende vraag. De vervangingsvraag betreft circa 40 kamers.
Confrontatie met plancapaciteit De behoefte aan 126 kamers is voldoende om 100 kamers te realiseren in het voormalig klooster in Koningsbosch. Er speelt nog een ander hotelinitiatief binnen de gemeentegrenzen (80 kamers, langs de A2, met speelautomatenhal), waarvan de bestemmingsplanprocedure nog doorlopen moet worden. Deze behoort dus niet tot de harde plancapaciteit. Met een afwijkende positionering lijken beide hotels overigens wel in een (kwalitatieve) behoefte te voorzien, zie ook volgend punt.
Kwalitatieve toets
Naast de kwantitatieve behoefte is de kwalitatieve behoefte van belang: In de directe omgeving van Koningsbosch is nauwelijks hotelcapaciteit. In het onderzoekgebied is het aanbod overwegend kleinschalig (veel papa en mamahotels) en deels verouderd. Een zekere opwaardering en modernisering van het hotelaanbod is welkom. Het plan voorziet hierin, met respect voor de waarden van het klooster(complex). Het kloostercomplex geeft bijzonder cachet aan de ontwikkeling. De combinatie met hotel- en buurtondersteunende voorzieningen en woningen in de kloostertuin geven extra mogelijkheden. De provincie ziet nieuwe ontwikkelingen graag landen in leegstaande beeldbepalende objecten en monumenten. Voorts is relevant dat gasten een hotel voornamelijk kiezen vanwege de locatie, de gunstige prijs-kwaliteitverhouding en de aanwezige faciliteiten. Het aantal sterren dat een hotel heeft is minder belangrijk.4 Op deze drie aspecten voldoet kloosterhotel Koningsbosch aan de behoefte van de hedendaagse (en toekomstige) hotelgast.
4
Voor de gast betekent de sterrenclassificatie ‘slechts’ een indicatie van de geboden kwaliteit. Hoe meer sterren een hotel heeft, hoe hoger de verwachtingen van de gast. Er is overigens in de branche al geruime tijd discussie over het huidige sterrenclassificatiesysteem. Volgens diverse hoteliers is de manier van classificeren achterhaald. Bepaalt een
pagina 20
Locatie
De locatie heeft verschillende (unieke) kwaliteiten: Het pand van het voormalige klooster is een rijksmonument. Hetzelfde geldt voor de bijbehorende tuin met muur en de Lourdesgrot in de tuin. Het klooster is van algemeen, cultuurhistorisch en architectuurhistorisch belang als hoofdonderdeel van het kloostercomplex van de Zusters van het Kostbaar Bloed. De tuin bij het Klooster (deel dat niet bedoeld is voor woningen) biedt unieke mogelijkheden voor bijvoorbeeld bijeenkomsten en/of een terras. Koningsbosch ligt in een landelijke omgeving, waar in de directe omgeving weinig hotelcapaciteit is. Op deze locatie kan een hotel ontwikkeld worden met moderne faciliteiten waarbij de sfeer van het klooster in ere gehouden wordt. Het concept is daarmee vernieuwend: in de wijde omtrek is het aanbod overwegend kleinschalig (veel papa en mama-hotels) en deels ook verouderd. Daarnaast heeft de provincie Limburg in haar beleid opgenomen dat bij nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur gebruik wordt gemaakt van leegstaande beeldbepalende objecten en monumenten. Het klooster behoort tot deze groep
Prijs-kwaliteitverhouding De initiatiefnemer kiest voor een gunstige prijs-kwaliteitverhouding.
Faciliteiten
Bij het hotel zijn een aantal faciliteiten voorzien die het verblijf voor de gasten veraangenamen: Restaurant Bar / lounge Tuin met terras Wellnessfaciliteiten Multifunctionele zaal die te gebruiken is voor congressen, vergaderingen of feesten. Entertainment / speelautomatenhal Het hotel kan met deze faciliteiten zowel het toeristische als zakelijke segment goed bedienen: De hotelgast die met een toeristisch motief overnacht, veelal voor een kort verblijf in de provincie. Faciliteiten zoals een restaurant en wellness veraangenamen hun verblijf. De hotelgast die met een zakelijke reden overnacht, groepen en individuen, veelal voor een kort verblijf (conferentie of zakelijke bijeenkomst). Faciliteiten zoals een multifunctionele zaal en restaurant zijn basisvoorzieningen voor deze groep.
schoenpoetsmachine of een broekenpers of het hotel vijf sterren waardig is? Deze faciliteiten worden nauwelijks nog gebruikt, maar volgens de normering moet het hotel er wel over beschikken.
pagina 21
4
Behoefteraming Tuinwoningen Een deel van de kloostertuin gaat bestemd worden voor een heel bijzonder manier van wonen: levensloopbestendige, vrijstaande tuinwoningen die geschikt zijn voor senioren (Figuur 9). Ook hierbij staat behoud en herstel van de aanwezige monumentale waarden voorop. Het maximaal aantal woningen dat hier gebouwd mag worden is 45. De initiatiefnemer streeft ernaar om 12 huurwoningen te realiseren. De woningen hebben een plat dak en een beperkte hoogte van maximaal twee bouwlagen. Er zullen drie verschillende woningtypen zijn (Tabel 8). De woningindeling is bij alle woningtypen levensloopbestendig en bij type A ook gemakkelijk tussentijds aanpasbaar. De gemiddelde kavelgrootte is 535 m² met uitschieters naar boven en beneden. Elk kavel bevat twee parkeerplaatsen. Het voor bebouwing in aanmerking komend oppervlakte (incl. wegen en parkeerplaatsen) bedraagt ongeveer 37.500 m², waarvan zo’n 24.100 m² wordt uitgegeven voor de bouwkavels (Figuur 10). Uitgangspunt is het gewenste aantal woningen te realiseren, met behoud van het tuinkarakter, in een ‘familie van woningen’. In dit hoofdstuk staat de behoefte aan maximaal 45 levensloopbestendige, vrijstaande tuinwoningen (huur en koop) in de kloostertuin te Koningsbosch centraal. Tabel 8 Woningtypen en bijbehorende kenmerken Woningtype
Bruto
Aantal
Slaapkamer en badkamer op begane
vloeroppervlakte slaapkamers grond Woningtype A
120 m² bvo
3
Optie
Woningtype B
140 m² bvo
3
Optie
Woningtype C
180 m² bvo
4
Optie
Bron: Programma van Eisen, Van Helmond | Zuidam Architecten
Figuur 9 Referentiebeelden woningen in voormalige kloostertuinen
Bron: van Helmond │ Zuidam architecten
pagina 22
Figuur 10 Indicatieve verkavelingsmogelijkheden tuinwoningen kloostertuin
Bron: van Helmond │ Zuidam architecten
4.1
Beleidskader Structuurvisie Echt-Susteren 2025 “Ontwikkelen met kwaliteit” (2012)
Algemeen uitgangspunt is dat het toevoegen of vergroten van woningen in het buitengebied niet gewenst is. Nieuwe woningen in (hoofd)kernen hebben nadrukkelijk de voorkeur boven nieuwe woningen in het buitengebied. In het bestaand stedelijk gebied moet de nadruk liggen op inbreiden, herstructureren en temporiseren. Het (plan)aanbod aan woningen moet zowel kwantitatief als kwalitatief (naar segment) aansluiten op de vraag, wat een doelgroepenbenadering vereist (senioren, starters et cetera). De plancapaciteit van duurdere eengezinswoningen moet gereduceerd worden om ruimte te maken voor onder andere levensloopbestendige nultredenwoningen.
pagina 23
Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014
Een toekomstbestendige woningmarkt vraagt om een grotere voorraad van aanpasbare en levensloopbestendige woningen.
Omgevingsverordening Limburg 2014
Bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bestaat de verplichting de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen te onderzoeken (artikel 2.2.2 en 2.2.3). Deze bepaling voegt een extra verplichting toe aan trede 2 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Pas wanneer herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen niet mogelijk is, komen andere locaties in bestaand stedelijk gebied in aanmerking. Klooster Koningsbosch inclusief kloostertuin valt onder de definitie van ‘monumentaal gebouw’ aangezien het gehele complex een Rijksmonument is volgens de Monumentenwet 1988.
Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg (2014)
4.2
In de Structuurvisie wordt voor de gemeente Echt-Susteren in het huursegment alleen het subsegment seniorenwoningen als kansrijk aangemerkt voor de periode 20142023. Ook in het koopsegment worden seniorenwoningen als kansrijk beschouwd. In de Structuurvisie worden specifiek voor de kern Koningsbosch seniorenwoningen en twee-onder-een-kapwoningen als kansrijke nieuwbouwsegmenten aangemerkt.
Afbakening onderzoeksgebied Voor een degelijke onderbouwing van de actuele regionale behoefte aan tuinwoningen is een gefundeerde afbakening van het onderzoeksgebied vereist. Deze afbakening is afgestemd op het functioneren van de regionale woningmarkt en vindt plaats op basis van verhuisbewegingen van en naar de gemeente Echt-Susteren.
Het primaire onderzoeksgebied betreft de gemeente Echt-Susteren. Circa de helft van alle verhuizingen binnen Nederland naar Echt-Susteren in de periode 2011-2014 heeft plaatsgevonden vanuit de buurgemeenten Sittard-Geleen, Maasgouw, Roermond en Roerdalen. Dit zijn de gemeenten met de sterkste verhuisrelatie met Echt-Susteren en behoren tot het secundaire onderzoeksgebied (Figuur 11). Bij elkaar vormen het primaire en het secundaire onderzoeksgebied de totale woningmarktregio waarbinnen de woningbehoefte is onderzocht op basis van een confrontatie van vraag en aanbod. Deze behoefteraming heeft betrekking op de periode 2015 - 2025. Dit is een gebruikelijke termijn voor een regionale behoefteraming omdat dit gelijk is aan de planperiode van een bestemmingsplan.
pagina 24
Figuur 11 Afbakening primair en secundair onderzoeksgebied
4.3
Ontwikkeling van de vraag In deze paragraaf is de vraagzijde van de woningmarkt in beeld gebracht: de huishoudensprognose, ontwikkeling van de samenstelling van de bevolking, migratie en inkomen. Daarnaast is de kwalitatieve woningvraag in beeld gebracht op basis van woonwensenonderzoeken.
Huishoudensgroei, vergrijzing en inkomenssituatie
Volgens de meest recente regionale CBS/PBL-prognose (2013) zal het aantal huishoudens in Echt-Susteren tussen 2015 en 2025 toenemen met circa 500 huishoudens. In het secundaire onderzoeksgebied zal volgens diezelfde prognose het aantal huishoudens toenemen tussen 2015 en 2025 met circa 1.700 huishoudens, met name in de gemeente Roermond. Voor de woningmarktregio als geheel komt de geprognosticeerde toename uit op circa 2.200 huishoudens. Echt-Susteren vergrijst de komende tijd aanzienlijk: tot 2025 zal vooral het aantal en aandeel inwoners in de leeftijdscategorie 60-80 jaar (+ 1.500 inwoners) en 80 jaar of ouder (+ 600 inwoners) toenemen (Figuur 12). Echt-Susteren heeft relatief veel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen (35%) in vergelijking met Nederland als geheel (29%) en relatief weinig eenpersoonshuishoudens (30% versus 37%). Het aandeel gezinnen (35%) komt overeen met Nederlands als geheel. Echt-Susteren kende over de periode 2011-2014 een negatief binnenlands migratiesaldo voor alle leeftijdscategorieën. Het gemiddelde jaarlijkse vertrekoverschot in die periode bedroeg 160 inwoners. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden bedraagt in Echt-Susteren 34.100 euro, iets lager dan het landelijk gemiddelde (34.500 euro). In de periode 20062013 is dit gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen in Echt-Susteren met 16% toegenomen.
pagina 25
Figuur 12 Ontwikkeling leeftijdsopbouw Echt-Susteren (2015-2025) 100% 90% 80% 70%
80 jaar of ouder
60%
60 tot 80 jaar
50%
40 tot 60 jaar
40%
20 tot 40 jaar
30%
0 tot 20 jaar
20% 10% 0% 2012
2015
2020
2025
Bron: Primos (2013)
Vraag naar levensloopbestendige woningen
Er bestaat geen wettelijke definitie van het begrip ‘levensloopbestendige woning’ of ‘levensloopgeschikte woning’ en het begrip omvat een scala aan diverse woningtypen. Gangbaar is dat het woningen betreft die vanaf de straat of lift zonder trap(pen) toegankelijk zijn en waar keuken, badkamer en slaapkamer vanaf de woonkamer toegankelijk zijn zonder trappen te hoeven lopen, hetzij omdat alle vertrekken zich op één verdieping bevinden ofwel omdat er een traplift aanwezig is 5. Tevens zijn veel levensloopbestendige woningen speciaal rolstoel- en rollatortoegankelijk door middel van extra brede deuren en een extra ruime badkamer en toilet. In dit hoofdstuk worden ‘levensloopbestendige woning’ en ‘seniorenwoning’ als synoniemen gehanteerd. Senioren (55+) zoeken vaker naar eengezinswoningen bestemd voor ouderen dan er beschikbaar zijn. De voorraad seniorenwoningen in Nederland bestaat voornamelijk uit meergezinswoningen.6 Mede door het beleid van de Rijksoverheid om ouderen langer thuis te laten wonen, zal er in de toekomst landelijk een groeiende vraag zijn naar levensloopbestendige woningen. Tot 2021 moeten er door woningaanpassing en nieuwbouw landelijk jaarlijks 44.000 woningen bijkomen die geschikt zijn voor ouderen. 7 Uit het WoonOnderzoek Nederland (WoON) blijkt dat 17% van de vraag naar woningen in de woningmarktregio zich richt op woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen. Dit is exclusief de vraag naar intramurale huisvesting in een verpleegof verzorgingshuis: deze woonvormen worden in het WoON beschouwd als buiten de reguliere woningmarkt en personen die deze vraag hebben als woningmarktverlaters. Van deze vraag naar speciaal voor ouderen bestemde woningen bestaat 48% uit vraag naar zelfstandige ouderenwoningen, bejaardenwoningen en seniorenwoningen (Tabel 9). De rest van de vraag naar speciaal voor ouderen bestemde woningen richt zich op
5
In sommige bredere definities van senioren- of ouderenwoningen is ook opgenomen dat op loopafstand essentiële wijkvoorzieningen (zorg, winkels) aanwezig moeten zijn of dat er in een complex (van seniorenwoningen) bepaalde zorgverlening of andere diensten moeten worden aangeboden (VROM-Raad, 2005). 6 7
WoningNet (2013) “Woonwensen van senioren. Wil de 55+er wel een seniorenwoning?” Rijksoverheid (2015)
pagina 26
woonvormen waarbij per definitie sprake is van een combinatie van wonen en zorg en/of hulp in de huishouding (aanleunwoningen en serviceflats). Uitgaande van de huishoudensgroei van circa 2200 in de woningmarktregio in de periode 2015-2025 is er sprake van een vraag naar 180 zelfstandige seniorenwoningen zonder zorg. Tabel 9 Woonwensen ten aanzien van seniorenwoningen van huishoudens met een voorkeur voor een van de gemeenten in de woningmarktregio Wens seniorenwoning
Gewenste woning speciaal
Soort seniorenwoning
Segment
17%
bestemd voor ouderen Gewenste woning niet speciaal
83%
bestemd voor ouderen
Gewenste woning speciaal
Ouderenwoning of
bestemd voor ouderen
seniorenwoning
48%
Eg-koop
25%
Aanleun woning
10%
Eg-huur
25%
Serviceflat
10%
Andere woonvorm
33%
Mg-huur
50%
Bron: WoON 2012
Vraag naar huurwoningen
75% van de vraag naar seniorenwoningen bestaat uit huurwoningen (Tabel 9). Van de totale vraag naar woningen in de woningmarktregio bestaat 46% uit een vraag naar huurwoningen. Van de vraag naar huurwoningen bestaat 90% uit vraag naar sociale huurwoningen en 10% uit vraag naar vrijesectorhuur (maandhuur van 681 euro of meer in 2012) (Tabel 10). Uitgaande van een huishoudensgroei van 2.200 huishoudens in de gehele woningmarktregio is er sprake van een vraag naar 910 sociale huurwoningen en 100 vrijesectorhuurwoningen, oftewel een totaal van 1000 huurwoningen.
pagina 27
Tabel 10 Woonwensen ten aanzien van eigendomsvorm en huursegment van huishoudens met een voorkeur voor een van de gemeenten in de woningmarktregio Wens eigendomsvorm
Huur-segment
Gewenste maandhuur
Koopwoning
55%
Huurwoning
46%
Huurwoning
Sociale huur
90%
Gemiddeld 490 euro
10%
Gemiddeld 810 euro
(< 681 euro*) Vrije sector (> 681 euro*)
* 681 euro was de liberalisatiegrens in 2012 ten tijde van het veldwerk voor WoON 2012 Bron: WoON 2012
Vraag uit Duitsland Op dit moment is sprake van een relatief beperkte instroom van Duitsers naar de gemeente. Dit kan ook te maken hebben met het ontbreken van aantrekkelijke woningprodukten voor de Duitse markt. Uit verkenningen van de Duitse markt door de initiatiefnemer blijkt interesse in Koningsbosch, zowel van particulieren als van investeerders (zie tekstvak). Interesse uit Duitsland Initiatiefnemer Rockvest Wonen heeft de belangstelling van de Duitse markt geïnventariseerd. Daaruit komt interesse voor het project naar voren. Op peildatum 1 december 2015 zijn reeds voor vijf woningen investeringsovereenkomsten gesloten met personen die in Duitsland woonachtig zijn. Naar verwachting worden komende week nog twee nieuwe overeenkomsten gesloten. Volgens Rockvest Wonen is er een aantal redenen waarom nieuwbouwwoningen in Koningsbosch aantrekkelijk zijn voor Duitsers. Ten eerste liggen prijzen voor woningen in Koningsbosch lager dan in Duitse steden zoals Kleve. Ten tweede vallen beleggingen in Nederland onder box 3 terwijl in Duitsland belasting wordt geheven over dergelijke investeringen. Investeren in Nederlandse woningen is dus fiscaal aantrekkelijk voor Duitse kopers. ICM InvestmentBank AG, gevestigd in Berlijn, heeft ook haar interesse uitgesproken om namens klanten te investeren in Koningsbosch. Bron: Rockvest Wonen, bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 28
4.4
Ontwikkeling van het aanbod Bestaande woningvoorraad
Echt-Susteren kent in totaal 14.360 woningen, waarvan ruim 85% een eengezinswoning is en circa 70% een koopwoning. De woningvoorraad is wat minder nieuw dan Nederland als geheel: 9,5% van de woningen is gebouwd in 2001 of later versus 11,9% voor Nederland als geheel. Figuur 13 Woningvoorraad Echt-Susteren naar type, eigendomsvorm en bouwjaar
Eengezins: koop
4%
4% 7%
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
Eengezins: vrijesectorhuur
13%
Eengezins: sociale huur Meergezins: koop
6%
67%
tot 1945 1945 - 19701971 - 2000 2001 en later
Meergezins: vrijesectorhuur
Bron: Syswov (2014)
Meergezins: sociale huur
Bron: Syswov (2014)
Huidig aanbod primair onderzoeksgebied
In Echt-Susteren staan in totaal 570 woningen in de bestaande voorraad te koop 8. Dit is 5,6% van de totale voorraad aan koopwoningen. Dit is lager dan het Nederlandse gemiddelde (6,8%). Dit duidt op een enigszins krappere markt voor koopwoningen dan landelijk het geval is. In Echt-Susteren staan in totaal tien als seniorenwoningen gelabelde woningen9 te koop, allen eengezinswoningen met een gemiddeld woonoppervlakte van 195 m². De gemiddelde prijs van deze woningen is 350.000 euro. In Echt-Susteren staan in totaal twaalf particuliere huurwoningen (onder en boven liberalisatiegrens) te huur, waarvan zeven in de vrije huursector. Laatstgenoemde woningen hebben een gemiddelde maandhuur van 1.200 euro en een gemiddelde maandhuur per vierkante meter van 7,70 euro10.
Huidig aanbod secundair onderzoeksgebied
In het secundair onderzoeksgebied staan 2.940 woningen in de bestaande voorraad te koop. Dit is 5,3% van de totale voorraad aan koopwoningen, eveneens lager dan het Nederlands gemiddelde (6,8%).
8
Peildatum 25 november 2015, bron: aanbod op Funda.nl Seniorenwoningen die op Funda als zodanig staan aangemerkt op basis van het criterium ‘toegankelijkheid’. Dit aanbod omvat niet per definitie het gehele huidige aanbod aan (senioren)woningen in Echt-Susteren. 10 Peildatum 26 november 2015, bron: aanbod op Pararius.nl en Funda.nl 9
pagina 29
In het secundair onderzoeksgebied staan 70 als seniorenwoningen gelabelde woningen te koop, waarvan 45 eengezinswoningen. Het gemiddeld woonoppervlakte van alle seniorenwoningen is 165 m² en de gemiddelde prijs is 345.000 euro. In het secundair onderzoeksgebied staan 120 particuliere huurwoningen (onder en boven liberalisatiegrens) te huur, waarvan 70 in de vrije huursector. Laatstgenoemde woningen hebben een gemiddelde maandhuur van 900 euro en een gemiddelde maandhuur per vierkante meter van negen euro.
Toekomstig aanbod
Een onderbouwing in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking vereist dat de harde plancapaciteit van woningen wordt meegenomen aan de aanbodzijde. De harde plancapaciteit is geïnventariseerd op basis van de Plancapaciteitsmonitor Limburg. De harde plancapaciteit bestaat uit plannen die zijn opgenomen in minimaal een ontwerpbestemmingsplan. Concreet betekent dit dat plannen die in de Plancapaciteitsmonitor vermeld staan als zijnde in de ‘ideefase’ niet zijn opgenomen in het overzicht. De totale harde plancapaciteit voor Echt-Susteren bestaat uit 145 woningen. De totale harde plancapaciteit voor het secundaire onderzoeksgebied bestaat uit 3.015 woningen. Voor de gehele woningmarktregio bestaat de harde plancapaciteit uit 3.160 woningen. De Plancapaciteitsmonitor Limburg vermeldt ook of woningen speciaal voor ouderen, de gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg bestemd zijn. Voor ouderenwoningen worden in de monitor de volgende categorieën gehanteerd: onzelfstandige wooneenheden (intramuraal, in een verzorgings- of verpleeghuis), aanleunwoningen (zelfstandig plus verzorging), gestapelde zelfstandige woningen en grondgebonden zelfstandige woningen. Zelfstandige woningen zijn woningen die alle noodzakelijke voorzieningen (keuken, badkamer, toilet) bevatten en waarvan de voordeur niet uitkomt op een gang/overloop of portaal. Voor de inventarisatie zijn alleen zelfstandige woningen zonder verzorging11, ofwel de twee laatstgenoemde categorieën, meegenomen. Naast ‘reguliere’ woningen bevat de plancapaciteit voor Echt-Susteren onder meer zeven zelfstandige seniorenwoningen zonder verzorging, allen eengezinswoningen (grondgebonden woningen)12. In het secundaire onderzoeksgebied gaat het om 103 zelfstandige seniorenwoningen zonder verzorging, waarvan 34 eengezinswoningen en 69 meergezinswoningen (appartementen). Voor de gehele woningmarktregio komt dit neer op 110 seniorenwoningen zonder verzorging. De plancapaciteit bevat in totaal 170 huurwoningen 13, waarvan 160 sociale huurwoningen. Deze zijn verdeeld over negen plannen in alle gemeenten van de woningmarktregio.
11
Verzorging wil hier zeggen dat er verzorging geleverd wordt vanuit een nabij de woning gelegen steunpunt, verzorgingshuis of dienstencentrum. 12 De Plancapaciteitsmonitor gebruikt in plaats van de term ‘eengezinswoningen’ het begrip ‘grondgebonden woningen’. 13 De harde plancapaciteit bestaat uit ook woningen waarvan de eigendomsvorm nog niet bekend is. Dit is met name het geval bij woningprojecten waarvan de oplevering pas over enkele jaren is voorzien. In werkelijkheid kan het aantal huurwoningen (vrije sector en sociale huur) hoger zijn dan nu in de Plancapaciteitsmonitor Limburg staat vermeld. De laatste bijwerkingsdatum van de monitor is 30 september 2015. Bij een inventarisatie na een volgende update kan de totale harde plancapaciteit en de verdeling daarvan over koop, vrijesectorhuur en sociale huur iets gewijzigd zijn.
pagina 30
De plancapaciteit bevat nauwelijks vrijesectorhuurwoningen. In totaal zijn slechts negen huurwoningen in de geliberaliseerde of vrije huursector (boven de liberalisatiegrens) in de plancapaciteit opgenomen. Het gaat hierbij om zelfstandige aanleunappartementen voor senioren (‘servicewoningen’) aan de Pollartstraat in het centrum van Roermond. Deze worden gerealiseerd door zorgorganisatie Proteion als onderdeel van de reorganisatie van de verzorgingsafdeling van zorgcentrum RCG (Roomsch Catholijck Godshuis). De bewoners van de aanleunappartementen kunnen gebruikmaken van alle faciliteiten (restaurant, kapper), zorg en ondersteuning van RCG. De oplevering is voorzien voor 2017.
Vergelijkbare plannen seniorenwoningen in woningmarktregio Een aantal plannen in de woningmarktregio is vergelijkbaar met klooster Koningsbosch in de zin dat er sprake is van zelfstandige grondgebonden seniorenwoningen zonder verzorging. Deze plannen worden hieronder nader genoemd (
Figuur 14). Aan de Heerweg in het centrum van Echt (gemeente Echt-Susteren) nabij het trein- en busstation, op de locatie van een voormalige school, worden in 2016 zeven grondgebonden zelfstandige seniorenwoningen opgeleverd. Hiervan zullen er zes worden verhuurd als sociale huurwoningen door woningcorporatie WoonGoed 2Duizend. Deze woningen maken onderdeel uit van een sinds 2014 lopend project op die locatie waarbij inmiddels drie woonblokken zijn gerealiseerd voor ruim 20 mensen met een verstandelijke beperking. Aan het Catualiumplein in het centrum van het dorp Heel (gemeente Maasgouw) worden acht grondgebonden zelfstandige seniorenwoningen ontwikkeld. Het betreft koopwoningen in de prijsklasse €175.000 - €260.000. De oplevering staat gepland voor 2016. Deze woningen maken deel uit van de herontwikkeling van het plein, waar ook een huisartsen- en fysiotherapiepraktijk in een nieuwbouwpand is gevestigd. In de nabijheid bevinden zich tevens cultureel centrum Don Bosco en een aantal winkel- en horecavestigingen Als onderdeel van het uitbreidingsplan Ridder van Asenrodeweg aan de westkant van de kleine kern Asenray (gemeente Roermond), dat in totaal 55 koopwoningen omvat, worden 16 grondgebonden zelfstandige seniorenwoningen ontwikkeld. Onderdeel van het uitbreidingsplan vormen ook starterswoningen. Het plan bestaat uit acht vrijstaande woningen, 28 geschakelde twee-onder-een-kapwoningen, zeven geschakelde vrijstaande woningen en 13 aaneengeschakelde woningen. Het grootste deel van de woningen valt in de prijsklasse > €260.000. Voor het overgrote deel van de woningen is oplevering gepland in 2016 en 2017. In de tuin van het voormalige Carmelitessenklooster op de hoek van de Carmelitessenstraat en de Venloseweg aan de rand van het centrum van Roermond worden negen zelfstandige patiowoningen (‘Patio Carmeli’) voor senioren gerealiseerd door Lambriex Vastgoed. Het Carmelitessenklooster stamt uit 1882, dezelfde periode als klooster Koningsbosch (1874), en is bovendien ontworpen door dezelfde architect, Johannes Kayser. Belangrijk verschil met het voorgenomen plan voor klooster Koningsbosch is dat de patiowoningen in feite tussenwoningen zijn en geen vrijstaande woningen. De patiowoningen bestaan uit twee verdiepingen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond en een ruime patiotuin. Op de eerste verdieping bevindt zich een tweede slaapkamer en een extra separaat toilet. De
pagina 31
perceeloppervlakte van de patiowoningen varieert van 106 tot 145 m² en de vloeroppervlakte varieert van 98 tot 105 m². Het betreft enkel koopwoningen in de prijsklasse €200.000 - €225.000. Behalve Koningsbosch is dit is het enige andere project in de woningmarktregio waarbij woningen worden ontwikkeld in een (voormalige) kloostertuin. In het klooster zelf worden 15 exclusieve woningen gerealiseerd met elk drie verdiepingen, een eigen tuin en voordeur op de begane grond. Achter het klooster is een centrale ondergrondse parkeergarage gelegen met 28 parkeerplaatsen. Figuur 14 Locaties projecten seniorenwoningen woningmarktregio
4.5
Actuele regionale behoefte Kwantitatieve behoefte De kwantitatieve regionale behoefte is de toename van het aantal huishoudens in de periode 2015-2025 in de woningmarktregio minus het aantal woningen in de harde plancapaciteit in diezelfde regio. In de woningmarktregio bestaat geen kwantitatieve behoefte aan woningen. Het totale overaanbod in puur kwantitatieve zin is circa 950 woningen.
Kwalitatieve behoefte Onderbouwingen in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking kunnen ook worden gebaseerd op een kwalitatieve behoefte, dat wil zeggen behoefte aan woningen in een specifiek segment van de woningmarkt. Dit kan op verschillende soorten segmenten betrekking hebben: eigendomsvorm, woningtype, woonmilieu et cetera. In dit geval vindt de onderbouwing plaats op grond van geschiktheid voor senioren (seniorenwoningen) en eigendomsvorm (huur).
Uit de eerder genoemde toename van het aantal huishoudens in de woningmarktregio en het WoON 2012-onderzoek blijkt dat tot 2025 een vraag naar zelfstandige seniorenwoningen zonder verzorging zal ontstaan van 180 woningen.
pagina 32
In totaal bevinden zich 115 woningen van dit type in de harde plancapaciteit. Dit resulteert in een regionale behoefte van circa 65 zelfstandige seniorenwoningen zonder verzorging.
Uitgaande van dezelfde huishoudensgroei en WoON 2012 blijkt tot 2025 een vraag van 910 sociale huurwoningen te bestaan. De harde plancapaciteit bevat 160 sociale huurwoningen. Dit resulteert in een regionale behoefte van circa 750 sociale huurwoningen. Tevens ontstaat er tot 2025 een vraag naar 100 vrijesectorhuurwoningen. In de harde plancapaciteit bevinden zich 9 woningen in de vrije huursector. Dit resulteert in een regionale behoefte van circa 90 vrijesectorhuurwoningen. In totaal is er sprake van een regionale behoefte tot 2025 van circa 840 huurwoningen.
Het voorgenomen plan voor woningen in de kloostertuin van klooster Koningsbosch voorziet in een regionale behoefte aan levensloopbestendige woningen en huurwoningen en voldoen daarmee aan trede 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Daarnaast is het ontwikkelen van vrijstaande, levensloopbestendige woningen in de tuin van een monumentaal kloostercomplex een bijzonder project dat uniek is in de gemeente Echt-Susteren en een nieuw segment toevoegt aan de lokale woningmarkt. Het woningbouwplan sluit aan op het streven van regiogemeenten, zoals verwoord in de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving (2014), om de voorraad levensloopbestendige woningen uit te breiden. Tevens sluit het woningbouwplan aan op het streven van de provincie Limburg om leegstaande monumenten te herbenutten.
Literatuur Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (2012) “Statistische Analysen und StudienNordrhein-WestfalenBand 74” Rijksoverheid (2015) https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/seniorenwoningen VROM-Raad (2005) “Oude bomen? Oude bomen moetje niet verplanten. Advies over ouderenbeleid en wonen” WoningNet (2013) “Woonwensen van senioren. Wil de 55+er wel een seniorenwoning?”
pagina 33
5
Hotelfaciliteiten en buurtvoorzieningen In het kloosterhotel is ook ruimte voor bij het hotel behorende faciliteiten zoals een restaurant (met terras), bar, wellness en/of entertainment bijvoorbeeld in de vorm van een (kleinschalige) speelautomatenhal. Daarnaast is er 1.930 m² gereserveerd voor buurtvoorzieningen, deze kunnen zowel in het kloosterhotel als in de kloostertuin landen. Een optie is om buurtvoorzieningen als een kleine buurtsuper, postagentschap, diensten, drogisterij, brocanterie of zorg(service) op te nemen in het plan. Idealiter snijdt het mes aan twee kanten, dat wil zeggen dat de voorzieningen zowel een functie hebben voor de hotelgasten als de dorpsbewoners. De hotelfaciliteiten en buurtvoorzieningen zijn nog onderwerp van onderzoek. Voor deze functies is daarom een eerste verkenning gedaan. De centrale vraag luidt: welke
functies zijn commercieel interessant, markttechnisch haalbaar en een verrijking voor hotel en/of dorp (liefst allebei)?
1. 2. 3. 4.
Dit hoofdstuk is daardoor anders van aard en opzet dan de voorgaande en achtereenvolgens komen de volgende deelvragen aan de orde: Wat is het huidig aanbod aan buurtondersteunende en hotelfaciliterende voorzieningen in Koningsbosch (en directe omgeving)? Wat is het aanbod aan buurtvoorzieningen in vergelijkbare dorpen in Limburg? Wat is aanbod bij soortgelijke hotels? Conclusie: welke functies zijn geschikt om te projecteren in het hotel of de kloostertuin? Figuur 15 Ieder z'n Vak Nijmegen
Bron: Expedia
pagina 34
5.1
Huidig aanbod Koningsbosch In Koningsbosch zijn diverse buurtvoorzieningen gevestigd als een bakker, een postNL locatie en drie kappers. Koningsbosch beschikt daarnaast over een ijssalon en twee boerderijwinkels waar o.a. groenten, fruit en dierbenodigdheden tot het assortiment behoren. In Koningsbosch zijn twee (eet)cafés gevestigd, maar een echt restaurant ontbreekt. Bij twee van deze cafés kan men ook iets eten. Café ’t Pintje Friture dat op korte afstand van het Klooster ligt is een café en cafetaria (snacks). Café-cafetaria In de Boom ligt in het zuiden van Koningsbosch bij de grens met Duitsland. Het heeft ook een menukaart met vijf simpele gerechten en een ruime keuze snacks. Café-Cafetaria De Sport, dat schuin tegenover het klooster lag, is sinds augustus 2014 gesloten. Inwoners van Koningsbosch kunnen voor een restaurant nu terecht in bijvoorbeeld Mariahoop (Italiaans restaurant) en in Waldfeucht (Duitsland) zijn een drietal restaurants gevestigd. Het voorzieningenaanbod in Koningsbosch bestaat verder uit onder andere een bibliotheek, meubelzaak, cadeauzaak, dierenspeciaalzaak en een bloemist. Net over de grens in het Duitse dorp Waldfeucht zijn diverse (buurt-)voorzieningen gevestigd. Net als in Koningsbosch omvat het voorzieningenaanbod hier een bakker, postkantoor, kapper, restaurants en cafés, maar ook is er een drogist, apotheek, bank en een tweetal supermarkten (REWE en ALDI) gevestigd.
Speelautomatenhal In de Nederlandse regio (binnen 20 minuten vanaf Koningsbosch) zijn een zestal speelautomatenhallen/casino’s14 te vinden. De dichtstbijzijnde, Fun Planet, bevindt in Schinveld (10 autominuten). In Sittard zijn twee vestigingen van Fair Play Center gevestigd, in Geleen en Brunssum is ook een vestiging van deze formule en in Geleen is ook nog Super Game. Het aantal speelautomatenhallen en casino’s ligt hiermee meer dan twee keer zo hoog dan het landelijk gemiddelde. In Nederland is 1,5 speelautomaathal/casino per 100.000 inwoners beschikbaar. In het onderzoekgebied is dat 3,1. Limburg heeft sowieso een hoog aantal van dit type speelautomatenhallen, alleen de provincie Zeeland heeft een vergelijkbare hoge ‘dekking’. Ook bij het initiatief voor een hotel langs de A2 bij Echt is een speelautomatenhal gepland. In het Duitse deel van de regio is in ieder geval in Heinsberg een vestiging van MerkurSpielothek.
5.2
Referentieanalyse vergelijkbare dorpen in Limburg Er is een vergelijking gemaakt met een vijftal Limburgse dorpen15 die qua type op Koningsbosch lijken. De geselecteerde dorpen hebben een vergelijkbaar inwoneraantal (circa 1.700), liggen vlakbij de Belgische of Duitse grens en liggen vrij geïsoleerd (niet tegen een groot dorp of grote stad aan). Evenals in Koningsbosch zijn in deze dorpen basisvoorzieningen zoals een bakker, postkantoor, kappers en cafés te vinden.
14
In een speelautomatenhal kan alleen gespeeld worden op speelautomaten, in een casino zijn naast speelautomaten ook live spellen. Dat laatste is (vooralsnog) alleen voorbehouden aan Holland Casino. 15 Vijlen, Ell, Roosteren, Grathem en Puth
pagina 35
5.3
Voorzieningen die wel te vinden zijn in de vergelijkbare dorpen, maar ontbreken in Koningsbosch, zijn onder andere een (mini)supermarkt en hotel-restaurants of caférestaurants.
Referentieanalyse soortgelijke hotels Soortgelijke kloosterhotels in Brabant en Limburg beschikken over faciliteiten als restaurants (waarvan sommigen met terras) met daarbij een hotelbar, lounge of café. Het merendeel van de hotels bieden daarnaast ook multifunctionele vergaderzalen aan, ongeacht de grootte van het hotel. Wellness (zoals sauna, Turks stoombad en jacuzzi) wordt in kloosterhotels in mindere mate aangeboden. Enkele hotels bieden ook fitness aan, evenals het verhuren van fietsen voor wielrenners en voor recreatieve doeleinden. Entertainment in de vorm van een speelautomaten voornamelijk bij een aantal vestigingen van Van der Valk Hotels (o.a. Hoorn, Eindhoven, Gilze-Tilburg, Sassenheim-Leiden, Nuland) gevestigd. Bezoekers kunnen bij deze hotels een zogeheten Eat, Stay & Play arrangement boeken. Figuur 16 Referentiebeeld van een hotel ondersteunende functie
Bron: van Helmond │ Zuidam architecten
pagina 36
Haalbare en gewenste functies In onderstaande tabel is beoordeeld welke functies commercieel interessant zijn, markttechnisch haalbaar en een verrijking voor het hotel en/of dorp (liefst allebei) zijn. Tabel 11 Beoordeling meest kansrijke hotel ondersteunende en buurtfuncties
++
++
++
Bar
Hotel
+
+
+
++
+/++
Wellness
Hotel
+
+
+
+
+
Entertainment
Hotel
+
++
+
+
+/++
Buurtsupermarkt
Buurt
0/+
0/+
+
+
0/+
Drogisterij
Buurt
0/+
0/+
+
+
0/+
Persoonlijke diensten
Buurt
0/+
0/+
++
+
+
Brocanterie
Buurt
0/+
0/+
+
+
+
Zorg(service)
Buurt
0/+
0/+
+
0/+
0/+
Commercieel
Eindoordeel
++
hotel
++
Meerwaarde
Hotel
buurt(bewoners)
Restaurant (met terras)
Meerwaarde
Primaire functie
aantrekkelijk
Voorziening
Marktpotentie
5.4
Perspectief: 0 = ongunstig
0/+ = gering
+ = redelijk
+/++ = gunstig
++ = zeer gunstig
Hotelfaciliteiten Een restaurant heeft primair een functie voor de hotelgasten en is onmisbaar om een aantrekkelijk, volwaardig hotel neer te zetten. Door het ontbreken van een volwaardig restaurant in Koningsbosch voorziet het ook in de verzorging van de inwoners van Koningsbosch en omgeving. De initiatiefnemer heeft een totaalconcept voor ogen waar entertainment een belangrijk onderdeel van uitmaakt. Een speelautomatenhal is een essentieel onderdeel van het concept. Een bar en wellness maakt het hotel meer aantrekkelijk voor de gasten en hebben óók een functie voor de inwoners van het dorp. Bij wellness ligt een combinatie met bijvoorbeeld een schoonheidssalon en/of kapsalon (liefst verplaatsing vanuit elders in Koningsbosch) het meest voor de hand.
Buurtvoorzieningen Buurtvoorzieningen zijn commercieel en markttechnisch minder interessant. Het is zoeken naar niches en handzame combinaties zoals wellness met een schoonheidssalon en/of kapsalon of een multifunctionele ruimte die zowel voor buurtactiviteiten als het hotel kan worden benut. Bij persoonlijke dienstverdeling zoals een kapper en schoonheidssalon heeft verplaatsing de voorkeur boven nieuwvestiging.
pagina 37
Bijlage 1: Hotelaanbod regio Echt-Susteren
Tabel 12 Hotels in gemeenten <20 autominuten Naam
Gemeente
Aantal
Aantal
Type
sterren kamers Gasthof Peters
Gangelt (D)
-
5
Buitengebied
Hotel Roerdalen
Roerdalen
3
7
Buitengebied
Brommler Muehle
Gangelt (D)
-
4
Buitengebied
De Vos
Echt-Susteren
2
7
Stadshotel
Hotel Restaurant Braustube
Waldfeucht
-
9
Buitengebied
Hotel Mercator
Gangelt (D)
4
17
Stadshotel
Schinvelder Hoeve
Onderbanken
4
6
Snelweg/Provincialeweg
motel De Brenkberg
Onderbanken
3
8
Buitengebied
Hotel/restaurant Op de Vos
Sittard-Geleen
2
18
Snelweg/Provincialeweg
Amrath Born-Sittard
Sittard-Geleen
4
59
Snelweg/Provincialeweg
Parkstad City Hotel Brunssum
Brunssum
-
5
Stadshotel
Hotel Oranje
Sittard-Geleen
3
16
Stadshotel
De Prins
Sittard-Geleen
2
23
Stadshotel
Hotel de Limbourg
Sittard-Geleen
3
24
Stadshotel
Relais du Silence Merici
Sittard-Geleen
4
48
Stadshotel
Hotel-Cafe-Restaurant Bronsheim Brunssum
3
5
Stadshotel
Edenpark
Brunssum
3
18
Stadshotel
Fitland Hotel (Hampshire Hotel )
Sittard-Geleen
4
67
Snelweg/Provincialeweg
Herberg De Tramhalte/Ter Borch Echt-Susteren
3
10
Snelweg/Provincialeweg
Rumpenerhof
Brunssum
2
15
Stadshotel
Golf Hotel Brunssummerheide
Brunssum
4
44
Buitengebied
Kasteel Doenrade
Schinnen
4
20
Buitengebied
Hotel Corsten
Heinsberg
3
30
Stadshotel
De Roosterhoeve
Echt-Susteren
4
55
Buitengebied
Hampshire Boshotel Vlodrop
Roerdalen
4
80
Buitengebied
Hotel Normandie
Sittard-Geleen
2
7
Stadshotel
Hotel Cornerhouse Geleen
Sittard-Geleen
2
10
Stadshotel
Bastion Geleen
Sittard-Geleen
3
40
Snelweg/Provincialeweg
Kasteel Daelenbroeck
Roerdalen
4
24
Buitengebied
Hotel Oude Eycke
Maaseik (B)
3
25
Buitengebied
Hotel Restaurant St Ludwig
Roerdalen
-
14
Buitengebied
Van Eyck
Maaseik (B)
4
33
Stadshotel
Hotel Hansen
Heinsberg
3
24
Stadshotel
Kasteel Wurfeld
Maaseik (B)
4
33
Buitengebied
Bron: Gemeente Echt-Susteren
pagina 38
