Regionale en subregionale Woonagenda’s 2013-2020 Concept 19 december 2013
STADSREGIO ARNHEM NIJMEGEN
1
De woonagenda 2014 van de stadsregio Arnhem Nijmegen De 20 gemeenten in de stadsregio vormen een aantrekkelijk woon- en leefgebied. De aanwezigheid van belangrijke kennisinstellingen en werkgelegenheid zorgen voor een duurzame instroom van mensen die in de stadsregio willen wonen, studeren en werken. Wonen is geen afgebakend beleidveld, maar hangt nauw samen met de ontwikkeling van onze kennisinstellingen, bedrijven, voorzieningen en de bereikbaarheid daarvan. Die samenhang vormt de basis voor deze agenda. Met de woonagenda verleggen de focus naar een kwalitatief programma en nemen de bestaande voorraad als uitgangspunt, maar uiteindelijk moet het aantal plannen dat we maken om nieuwbouw toe te voegen wel in een gezonde verhouding staan tot de behoefte. De gemeenten hebben in de BOV’s afgesproken een woningbouwprogramma vast te leggen tot 1 januari 2020. De regionale woonagenda geeft het kader voor de afgesproken vervolgstappen. De concrete richting voor het vaststellen en waar nodig bijstellen van het woningbouwprogramma (kwantitatief èn kwalitatief) is uitgewerkt in de subregionale woonagenda’s. Onze regionale agenda creëert de goede randvoorwaarden en een vruchtbare bodem voor de subregionale agenda’s. We onderscheiden 6 hoofdpunten waarop we afspreken hoe we met elkaar als 20 gemeenten omgaan, wat wij te bieden hebben aan de provincie en aan onze woonpartners in de regio, en wat wij van hen verwachten: 1
Wij, de 20 gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, constateren dat we elkaar nodig hebben om onze regio aantrekkelijk en krachtig te houden. Stad en ommeland versterken elkaar. Samen willen we een breed palet aan woonmilieus bieden dat aansluit bij de behoefte.
2
De feitelijke afspraken, ook over het nieuwbouwprogramma, organiseren we in drie subregio’s. Daarnaast stemmen we als 20 gemeenten gezamenlijk af op hoofdlijnen.
3
We realiseren ons dat het overgrote deel van de woningbehoefte geaccommodeerd zal worden in de bestaande voorraad. We stellen dit centraal in ons woonbeleid en we ondernemen elk hiervoor de nodige lokale actie. Daarnaast coördineren we onze acties regionaal of subregionaal. Beschikbaarheid en analyse van data pakken we op regionaal niveau op, samen met de corporaties.
4
Voor de geliberaliseerde huur zien we goede kansen. De stadsregio stelt samen met gemeenten een strategie op voor het aantrekken van beleggers met betrekking tot het realiseren van vrije sector huurwoningen
5
We vragen de provincie om op een andere wijze te sturen, met een passende set afspraken en inzet van haar financiële en andere instrumenten bij het pakken van kansen en oplossen van knelpunten bij het maken van de juiste kwalitatieve keuzes in de Stadsregio.
6
Voor het prioriteren van woningbouwplannen voeren de gemeenten in de stadsregio een stoplichtmodel in. Voor 1 juli 2014 zullen gemeenten hun programma prioriteren en 4000 woningen in harde plannen herprogrammeren of faseren (code oranje) of uit de markt nemen (code rood).
Deze afspraken zijn gemaakt in goed overleg tussen 20 gemeenten en de provincie Gelderland. Gemeenten binnen de stadsregio kunnen en moeten elkaar aanspreken op het nakomen van de afspraken. De provincie ondersteunt de afspraken en wil bijdragen aan de uitvoering van onderdelen ervan. De provincie zal haar instrumentarium inzetten om gemeenten te ondersteunen bij het maken van de goede strategische keuzes en bij het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen die niet passen binnen de afspraken zoals we die samen geformuleerd hebben.
De onderzoeken en analyses die ten grondslag liggen aan deze agenda zijn te vinden op onze website: http://www.destadsregio.nl/projecten/woningmarktanalyse
2
Aanvullende punten woonagenda Arnhem en Omgeving: (Arnhem, Overbetuwe, Lingewaard, Renkum, Rheden, Rozendaal) 1.
De gemeenten stellen de bestaande voorraad centraal in het woonbeleid. Ze hebben aandacht voor betaalbaarheid en treden hiervoor in overleg met corporaties.
2.
Arnhem versterkt het vestigingsklimaat voor jongeren om te aantrekkingskracht voor de hele subregio te vergroten. De subregio stelt samen een strategie op om voor een diversiteit aan woonmilieus gezinnen in de subregio te houden.
3.
De gemeenten stellen samen een strategie op om de onbenutte potentie in het landelijk wonen te benutten
4.
Gemeenten prioriteren voor 1 juli 2014 hun planvoorraad conform het stoplichtmodel op basis van de volgende uitgangspunten: ontwikkelen van voldoende plannen in alleen de kansrijke segmenten en woonmilieus 800 woningen in de middeldure en dure koop herprogrammeren Afstemming met de subregio Liemers voor aanvullende woonmilieus
5.
Gemeenten komen na 1 juli 2014 twee maal per jaar bijeen (ambtelijk) om met het stoplichtmodel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen, jaarlijks verwerken gemeenten de wijzigingen in de provinciale planningslijsten
6. Gemeenten komen bestuurlijk minimaal jaarlijks bijeen om de voortgang van de woonagenda te bewaken en waar nodig te actualiseren
Aanvullende punten woonagenda Nijmegen en Omgeving: (Nijmegen, Beuningen, Groesbeek, Heumen, Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Ubbergen, Wijchen) 1.
Gemeenten prioriteren voor 1 juli 2014 hun planvoorraad conform het stoplichtmodel op basis van de volgende uitgangspunten Ontwikkelen van plannen in alleen de kansrijke segmenten en woonmilieus Voor 1500 woningen in de koop plannen herprogrammeren of faseren Bijzondere aandacht voor de grote omvang van de zachte plancapaciteit. Nieuwe plannen in de koop worden alleen vastgesteld als daarvoor even veel bestaande harde capaciteit code oranje of rood krijgt
2.
De gemeenten in de subregio hebben aandacht voor betaalbaarheid van de bestaande voorraad en treden hiervoor gezamenlijk in overleg met corporaties.
3.
Gemeenten komen na 1 juli 2014 twee maal per jaar bijeen (ambtelijk) om met het stoplichtmodel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen, jaarlijks verwerken gemeenten de wijzigingen in de provinciale planningslijsten
4.
Gemeenten komen bestuurlijk minimaal jaarlijks bijeen om de voortgang van de woonagenda te bewaken en waar nodig te actualiseren
Aanvullende punten woonagenda Liemers: (Doesburg, Duiven, Montferland, Rijnwaarden, Westervoort, Zevenaar) 1.
Gemeenten prioriteren voor 1 juli 2014 hun planvoorraad conform het stoplichtmodel op basis van de volgende uitgangspunten: • Ontwikkelen van plannen in alleen de kansrijke segmenten en woonmilieus • 500 woningen in de koop herprogrammeren • 500 woningen in de koop uit de markt nemen (code rood) • Nieuwe plannen worden alleen vastgesteld als daarvoor even veel bestaande harde capaciteit wordt ingeleverd.
3
2.
De gemeenten in de subregio hebben aandacht voor betaalbaarheid van de bestaande voorraad en treden hiervoor gezamenlijk in overleg met corporaties.
3.
Zevenaar Oost is een (sub)regionale opgave en niet alleen van de gemeente Zevenaar. Hierbij is de ondersteuning van de stadsregio en de provincie noodzakelijk.
4.
Liemers kan een opvangtaak voor de subregio Arnhem e.o. vervullen mits men woonmilieus en segmenten aanbiedt waar vraag naar is en hierover afstemming plaatsvindt met de subregio Arnhem e.o.
5.
Het is de wens van de Liemers om de uitvoering van de woonagenda te laten begeleiden door een externe procesregisseur. De Liemers verzoekt de stadsregio en de provincie hierbij om ondersteuning.
6.
Gemeenten komen na 1 juli 2014 twee maal per jaar bijeen (ambtelijk) om met het stoplichtmodel in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen, jaarlijks verwerken gemeenten de wijzigingen in de provinciale planningslijsten
7.
Gemeenten komen bestuurlijk minimaal jaarlijks bijeen om de voortgang van de woonagenda te bewaken en waar nodig te actualiseren
4
Bijlage A: Toelichting op de regionale agenda 1 Wij, de 20 gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, constateren dat we elkaar nodig hebben om onze regio aantrekkelijk en krachtig te houden. Samen willen we een breed palet aan woonmilieus bieden dat aansluit bij de behoefte. De verhuisbewegingenanalyse geeft een samenhangend beeld in de regio. Kennisinstellingen, arbeidsmarkt, landschappelijke kwaliteit en mobiliteit bepalen keuzes van verhuizers in de stadsregio. Twee hoofdbewegingen zijn essentieel voor de bloei van de woningmarkt van de stadsregio: Nijmegen en Arnhem trekken vanwege de aanwezig kennisinstellingen jongeren aan. Een groot deel van deze jongeren wil vanwege gezinsvorming en/of werk in de regio blijven. Stad en ommeland versterken elkaar dus. De stad als magneet voor jongeren en het ommeland met aantrekkelijke locaties om de wooncarrière ook buiten de stad te kunnen voortzetten. De regio biedt zo een breed palet aan woonmilieus, stedelijk, suburbaan en landelijk, dat aansluit op de vraag: de juiste woning op de juiste plek (woonomgeving). We willen waarborgen dat we deze diversiteit kunnen blijven bieden. Aan de basis van de hiervoor benodigde afstemming staat dat de samenhang tussen wonen & werken & kennis stevig is verankerd en wordt uitgedragen. 2 De feitelijke afspraken, met name over het nieuwbouwprogramma, organiseren we vooral in de eigen subregio. Daarnaast stemmen we als 20 gemeenten gezamenlijk af op hoofdlijnen. Uit de analyse van verhuisbewegingen bleek dat in onze regio een drietal subregio’s te onderscheiden is, namelijk: Arnhem en Omgeving (Arnhem, Overbetuwe, Lingewaard, Renkum, Rheden, Rozendaal), Nijmegen en Omgeving (Nijmegen, Beuningen, Groesbeek, Heumen, Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Ubbergen, Wijchen) en De Liemers (Doesburg, Duiven, Montferland, Rijnwaarden, Westervoort, Zevenaar). In deze subregio’s organiseren we de feitelijke afstemming. Hierbij realiseren we ons dat het westelijke deel van De Liemers sterke relaties heeft met de subregio Arnhem en Omgeving. Ook tussen deze subregio’s is dus afstemming nodig. De opgave per subregio verschilt van karakter. Voor Arnhem en Omgeving en Nijmegen en Omgeving is vooral sprake van een kwalitatief vraagstuk: het bouwprogramma sluit aan bij de behoefte maar onderscheiden naar segment zijn er overschotten en tekorten. In De Liemers is sprake van een kwalitatief èn kwantitatief vraagstuk: het bouwprogramma overstijgt de behoefte, met name in bepaalde segmenten. Deze vraagstukken dienen de betreffende gemeenten per subregio gezamenlijk aan te pakken. We hebben de opgaven en de aanpak uitgewerkt in subregionale agenda’s. 3 We realiseren ons dat het overgrote deel van de woningbehoefte geaccommodeerd zal worden in de bestaande voorraad. We stellen dit centraal in ons woonbeleid en we ondernemen elk hiervoor de nodige lokale actie. Daarnaast coördineren we onze acties regionaal of subregionaal. Beschikbaarheid en analyse van data pakken we op regionaal niveau op, samen met de corporaties. Thema’s hierin zijn: De beschikbaarheid van gezamenlijke data die door onszelf èn onze woonpartners erkend en herkend worden. De levensloopbestendigheid van de woningvoorraad De betaalbaarheid van de woningvoorraad De duurzaamheid van de woningvoorraad. De beschikbaarheid van gezamenlijke data pakken we regionaal op. De gegevens worden jaarlijks bijgewerkt met actuele woningmarktinformatie. Na elke actualisatie gaan we per subregio na of er aanleiding is om afspraken bij te stellen, en passen deze zo nodig aan.
5
Voor de sociale huur gaan we per subregio met de woningcorporaties in gesprek, met als doel afspraken te maken over de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen en over de bevordering van levensloopbestendigheid en duurzaamheid. Lokaal bevorderen we de levensloopbestendigheid en de duurzaamheid van de voorraad met acties gericht op eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders. Regionaal wisselen we hierover kennis en ervaring uit. 4 Voor de geliberaliseerde huur zien we goede kansen. De stadsregio stelt samen met gemeenten een strategie op voor het aantrekken van beleggers met betrekking tot het realiseren van vrije sector huurwoningen Uit de analyse van Socrates blijkt een aanzienlijke behoefte aan geliberaliseerde huur, waarin met het huidige beleid voor de bestaande voorraad en het huidige nieuwbouwprogramma nog niet in wordt voorzien. In geval van een economisch herstel neemt deze (onvervulde) behoefte nog sterk toe. Het is echter wel een nu nog kleine markt waar nog niet zoveel partijen ervaring in hebben en in durven stappen. Zo nodig gaan we gezamenlijk als subregio’s of als regio met geïnteresseerde partijen in overleg, met als doel partijen die in dit segment willen investeren te ondersteunen en te faciliteren. 5 We vragen de provincie om op een andere wijze te sturen, met een passende set afspraken en inzet van haar financiële en andere instrumenten bij het pakken van kansen en oplossen van knelpunten bij het maken van de juiste kwalitatieve keuzes in de Stadsregio. We constateren dat er voor de regio als geheel geen sprake is van een kwantitatieve opgave, maar wel van een kwalitatieve opgave. We stellen voor dat we hier in subregionaal verband afspraken over maken. Voor de subregio De Liemers is wel sprake van een kwantitatieve opgave voor de harde plancapaciteit. Er is overcapaciteit tot 2020 en er is na 2020 te weinig ruimte om deze zonder meer door te schuiven. Er dient dus capaciteit geschrapt te worden. In de subregionale agenda van De Liemers staat een orde van grootte van deze opgave. Hierover zullen afspraken worden gemaakt. Dit zijn geen vrijblijvende afspraken maar afspraken met handen en voeten. Het kan betekenen dat harde plancapaciteit een ander programma krijgt, dan wel geschrapt of gefaseerd wordt. Een kwalitatieve mismatch kan ook betekenen dat in harde plancapaciteit geschrapt wordt, omdat nu nog zachte plannen elders in de subregio veel beter aan de vraag voldoen. Hier hebben we als 20 gemeenten de provincie nodig, maar heeft de provincie in het uiterste geval ook een machtsmiddel in handen. Indien één van ons niet wenst mee te werken aan de noodzakelijke subregionale afspraken zullen wij in dat geval aan de provincie vragen om de medewerking aan ruimtelijke procedures (zachte plannen hard maken) in deze gemeente op te schorten. Bovendien dagen we de provincie uit mee te denken in het pakken van kansen en het realiseren van kansrijke locaties en woningsegmenten. Welke faciliteiten kan de provincie hierin bieden? De provincie krijgt een beleidskader waarmee de kwalitatieve overcapaciteit die we nu zien in de toekomst wordt vermeden. We zien als Stadsregio onze kansen en benutten deze. De provincie heeft daarmee een regio die zichzelf versterkt.
6
Voor het prioriteren van woningbouwplannen voeren de gemeenten in de stadsregio een stoplichtmodel in. Voor 1 juli 2014 zullen gemeenten hun programma prioriteren en 4000 woningen in harde plannen herprogrammeren of faseren (code oranje) of uit de markt nemen (code rood).
De huidige wijze van sturen met harde en zachte plannen past niet meer bij de ontwikkelingen op de woningmarkt. Onzekere prognoses maken, harde plannen die niet aansluiten op de behoefte een afnemende groei van de huishoudens vragen om meer flexibiliteit. Met het stoplichtmodel kunnen gemeenten focussen op de realisatie van plannen die direct aansluiten op de behoefte (code groen). Gemeenten kunnen plannen met potentie vanwege de goede locatie of een programma dat bij aantrekkende groei weer zal voldoen aan de vraag k faseren, uitstellen, of herprogrammeren. Dit zijn plannen die ook voldoen aan een goede ruimtelijke ontwikkeling. Plannen die blijvend niet aansluiten op de behoefte worden uit de markt genomen (code rood). Samen met de provincie zal de stadsregio het stoplichtmodel verder uitwerken, waarbij ook de toepassing van de rijksladder voor duurzame verstedelijking wordt ingepast. De doelstelling van 4000 is gebaseerd op de verschillen tussen de woningbehoefte in de periode 2013-2020 volgens het model Socrates en het planaanbod op 1.1.2013 op basis van de gemeentelijke planningslijsten. 6
Werking van het stoplichtmodel De woningbouwprogrammering wordt per subregio door gemeenten ingevuld met behulp van een stoplicht model. Het model werkt met een codering van drie soorten plannen: Groene plannen: Deze plannen liggen in een aantrekkelijk woonmilieu, voldoen aan de behoefte en de locatie past binnen de toepassing van de rijksladder voor duurzame verstedelijking door de provincie (de wijze van toetsing wordt nog samen met de provincie verder uitgewerkt). Rode plannen: Plannen die niet meer voldoen aan de huidige woningbehoefte, die niet in een aantrekkelijk woonmilieu liggen en/of niet voldoen aan de rijksladder. Deze plannen worden van de planningslijst afgevoerd Oranje plannen: plannen die voldoen aan de rijksladder, maar qua programma niet aansluiten op de huidige behoefte. Werkwijze: Gemeenten geven hun eigen plannen op de planningslijst de bijpassende code op basis van de woningmarktanalyse zoals die gezamenlijk is uitgevoerd, bij voorkeur in overleg met corporaties en andere partijen. In de subregio wordt bepaald of er bij het totaliseren van de plannen overschotten voordoen in bepaalde segmenten of woonmilieus. Als dat het geval is wordt er een gezamenlijke analyse gemaakt en een strategie opgesteld. Bij overschotten zullen gemeenten moeten faseren of herprogrammeren en krijgen plannen een code oranje De oranje plannen zijn te beschouwen als de “flexibele planvoorraad” die ingezet kan worden na herprogrammering en/of als de economische situatie verandert, of ze krijgen een code rood als ze blijvend niet aan een behoefte kunnen voldoen. De lijst wordt jaarlijks geactualiseerd. Het model wordt voor 1 juli 2014 werkenderwijs uitgewerkt, in samenspraak tussen regiogemeenten en provincie. Daarbij wordt de toepassing van de rijksladder door de provincie meegenomen in de werkwijze zodat de toetsing aan die ladder vooraf plaatsvindt. Aandachtspunten bij de uitwerking zijn de relatie met de afschaffing van de contouren en de juridische en financiële gevolgen daarvan, en het voorkomen van vertraging bij planprocedures. De provincie kan gemeenten ondersteunen bij het prioriteringsproces en met juridische expertise als gemeenten plannen uit de markt willen nemen.
7
