Bijlagen bij: ‘Woonagenda Aalsmeer 2016 – 2020’
Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer
Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer 1. Analyse bevolking 1.1 Bevolking naar leeftijd De gemeente Aalsmeer heeft bijna 31.000 inwoners. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de leeftijdsopbouw van de Aalsmeerse bevolking. Wanneer wordt ingezoomd op wijk niveau, valt met name op dat er in Aalsmeer Dorp, Stommeer, Hornmeer en Uiterweg relatief gezien minder kinderen en meer 65+ers wonen dan in Kudelstaart en Oosteinde. Tabel 1: Bevolking naar leeftijd Totaal aantal
0-15 jaar
15-25 jaar
25-45 jaar
45-65 jaar
65+
11.865
15 %
10 %
22 %
27 %
25 %
Dorp
2.195
14 %
8%
26 %
23 %
28 %
Stommeer
6.280
16 %
11 %
22 %
28 %
22 %
Hornmeer
2.495
14 %
10 %
19 %
25 %
32 %
895
14 %
12 %
20 %
33 %
21 %
Oost
9.800
24 %
11 %
26 %
27 %
12 %
Kudelstaart
9.095
22 %
10 %
28 %
28 %
12 %
30.760
20 %
10 %
25 %
27 %
17 %
Amstelveen
85.015
17 %
12 %
25 %
27 %
19 %
Uithoorn
28.415
18 %
11 %
24 %
29 %
18 %
Aalsmeer
Uiterweg
Totaal gemeente
Bron: CBS, Kerncijfers wijken en buurten, 2014
1.2
Samenstelling particuliere huishoudens
Binnen de gemeente Aalsmeer wonen er ruim 12.000 huishoudens. Het grootste percentage eenpersoonshuishoudens woont in Aalsmeer Dorp. In Oost bestaat meer dan de helft van de huishoudens uit een gezin met kinderen. (Zie tabel 2)
Tabel 2: Samenstelling particuliere huishoudens Totaal aantal huishoudens
Eenpersoonshuishoudens
Huishoudens zonder kinderen
Huishoudens met kinderen
Gemiddelde huishoudensgrootte
5.255 1.040 2.725
34 % 43 % 33 %
33 % 31 % 31 %
34 % 27 % 37 %
2,3 2,1 2,3
1.090
29 %
39 %
32 %
2,3
395
32 %
34 %
35 %
2,3
Oost Kudelstaart
3.675 3.590
23 % 25 %
26 % 30 %
51 % 46 %
2,7 2,5
Totaal gemeente
12.520
28 %
30 %
42 %
2,5
Amstelveen
40.940
43 %
24 %
32 %
2.1
29 %
39 %
2.3
Aalsmeer Dorp Stommeer Hornmeer Uiterweg
Uithoorn 12.260 32 % Bron: CBS, Kerncijfers wijken en buurten, 2014
1.3
Inkomen
30% van de Aalsmeerse huishoudens heeft een inkomen tot € 34.229 en zou dus, bij verhuizing, gezien het inkomen, in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Van deze groep woont op dit moment 45 % in een corporatiehuurwoning, 15 % in een vrije sector huurwoning en 40 % in een koopwoning. 2 Analyse woningvoorraad 2.1
Woningvoorraad naar WOZ-waarde
De woningvoorraad in Aalsmeer kan vanuit verschillende perspectieven worden beschreven. Tabel 3 deelt de totale voorraad in naar WOZ-waarde. De huurvoorraad maakt onderdeel uit van dit overzicht. Wanneer gekeken wordt naar de totale woningvoorraad in de gemeente kan worden geconcludeerd dat er een redelijk evenwicht bestaat tussen de verschillende prijssegmenten. In totaal 34 % van de woningen heeft een WOZ-waarde onder de € 200.000, 36 % een waarde tussen de € 200.000 en € 300.000 en 29 % een waarde boven de € 300.000. De verdeling per kern laat een meer gedifferentieerd beeld zien. In de kern Kudelstaart kan 39 % van de woningen worden ingedeeld in het segment tot € 200.000, in Aalsmeer 38 %. In Oosteinde valt maar 20 % van de woningen in dit segment, terwijl hier juist 47 % van de woningen een WOZ-waarde heeft boven de € 300.000.
Tabel 3: Woningvoorraad naar WOZ-waarde (2014) Aalsmeer
Kudelstaart
Oosteinde
Onbekend Minder dan € 150.000
4% 11 %
1% 9%
1% 4%
Totaal gemeente 2% 9%
€ 150.000 - € 175.000
11%
10 %
4%
9%
€ 175.000 - € 200.000
16 %
20 %
12 %
16 %
€ 200.000 - € 250.000
24 %
18 %
23 %
€ 250.000 - € 300.000
11%
13 %
14 %
13 %
Meer dan € 300.000
23%
19 %
47 %
29 %
Totaal
5472 (100%)
3712 (100%)
3712 (100%)
12.787 (100%)
28 %
Bron: WOZ-waardering gemeentelijke belastingen
3 Woningvoorraad naar eigendom Aalsmeer is een echte kopers gemeente. 68% van de inwoners van de gemeente Aalsmeer heeft een eigen woning. Verder woont een kwart van de Aalsmeerders in een woning van een corporatie en huurt 7 % een woning van een andere partij. (Zie tabel 4) Tabel 4: Woningvoorraad naar eigendom Eigendom
Type woning
Aantal
Aandeel
Koop
Corporatie huur
Eengezinswoning Meergezinswoning Totaal Eengezinswoning
7.395 712 8.107 2.114
62% 6% 68% 18%
Particuliere huur
Meergezinswoning Totaal Eengezinswoning
826 2.914 639
7% 25% 5%
Meergezinswoning Totaal Eengezinswoning Meergezinswoning Totaal
225 865 10.149 1.763 11.912
2% 7% 85% 15% 100%
Totaal
3.1
Analyse financiële aspecten huur- en koopwoningen
Voorgesteld wordt na 2015 de indeling zoals weergegeven in tabel 5 te gebruiken. In de komende jaren worden de cijfers regelmatig herijkt en zo nodig opnieuw vastgesteld. Tabel 5: Indeling inkomensgroepen
Lage inkomens Lage midden inkomens Hoge midden inkomens Hoge inkomens
Inkomen
Mogelijkheden koop
Mogelijkheden huur
Aandeel
Tot € 34.911
€ 169.000
Tot € 711
31 %
€ 34.911€ 43.785 € 43.785€ 55.625 Meer € 55.625
€ 169.000-€ 208.000
€ 711 - € 900
19 %
€ 208.000-€ 300.000
€ 900- € 1.100
17 %
€ 300.000
€ 1.100
33 %
Met het oog op de woonlasten (alle maandelijkse vaste lasten bij elkaar opgeteld) t.o.v. de woninglasten (maandelijkse huur / hypotheekkosten) wordt opgemerkt dat de bandbreedtes van de doelgroepen kunnen fluctueren. In de praktijk zal dit maximaal een bedrag van € 13.000 zijn op de totale investering. Om meer inzicht te krijgen in de woninglasten is onafhankelijk hypotheekadviseur gevraagd om te berekenen wat de maandelijkse vaste lasten zijn bij aankoop van een woning met een prijs van € 169.00 v.o.n. en een prijs van € 187.000 v.o.n. (zie bijlage 3). Aannames met betrekking tot de hypotheeklasten berekening zijn: - Er is sprake van een annuïtaire hypotheek met een - Looptijd van de hypotheek is 30 jaar - De rente is 3,5 % voor de gehele periode Aanname met betrekking tot de huurlasten berekening is: - Een jaarlijkse huurstijging van 1% Tabel 6: Maandlasten huur versus koop Prijs woning
koopwoningen € 169.000 € 187.000 Huurwoningen n.v.t.
Benodigde financiering
Maandlasten bij aanvang
Maandlasten einde looptijd
Totale netto kosten over 30 jaar
€ 174.000 € 192.500
€ 635 (netto) € 700 (netto)
€ 801 (netto) € 884 (netto)
€ 264.600 € 285.100
n.v.t.
€ 710
€ 947
€ 296.367
*Als gevolg van een beperking van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente loopt het netto maandbedrag gedurende de gehele periode jaarlijks op.
Uit tabel 6 valt op te maken dat het huren van het woning, zeker op langere termijn, lang niet altijd voordeliger is dan het kopen van een woning. Bij het maken van de fundamentele keuze tussen huren en kopen wordt natuurlijk lang niet alleen gekeken naar maandlasten. Ook andere factoren spelen een rol. Zo biedt huren een grote mate van flexibiliteit en hoeft er geen rekening te worden gehouden met kosten voor groot onderhoud. Met deze onderhouderskosten moeten eigenaren van woningen natuurlijk wel rekening houden (deze kosten staan niet in tabel 6). Ander groot voordeel van kopen is natuurlijk het feit dat je wat op bouwt. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek is de woning in bovenstaand voorbeeld afbetaald en dus volledig in eigendom. 4
Analyse sociale huurvoorraad
Tabel 7: Aanbod sociale huur Jaar
Aantal woningen
Mutatiegraad
2010 224* 2011 94 2012 87 2013 123 2014 144 *Waarvan 62 nieuwbouwwoningen
7,7 3,3 2,9 4,3 5,2
% % % % %
Na een forse afname van het aantal aangeboden sociale huurwoningen in de periode 2009-2012 neemt vanaf 2013 het aantal weer toe. In 2014 zijn er in totaal 144 sociale huurwoningen verhuurd. Exact 25 % van deze woningen is verhuurd aan huishoudens met een speciale status. Het gaat dan om stadsvernieuwingsurgenten (3 %), statushouders (8 %), mensen met een (sociaal-medische) urgentie (10 %) en specifiek maatwerk ( 4 %). De huishoudens die gebruik maken van een speciale regeling zijn, gezien de samenstelling van hun huishouden, veelal aangewezen op de woningen zonder specifiek (jongeren of senioren) label. (Zie tabel 7) Tabel 8: Aanbod sociale huur naar label Jongeren Senioren 2014 2015 (t/m 1/7) 19* 8* *Uitkomst van handmatige telling in Woningnet
Zonder label 40*
Totaal 144 67*
Tabel 9: Aantal Aalsmeerse woningzoekenden Peildatum
Aantal woning zoekenden
Aantal actief woning zoekenden*
1-1-2010
4047
850
1-1-2011
4548
764
1-1-2012
4474
1-1-2013 1-1-2014
In % t.o.v. het aantal woning zoekenden 20 %
Waarvan starters
Waarvan doorstromers
58 %
42 %
17 %
65 %
35 %
630
14 %
68 %
32 %
2745
604
22 %
68 %
32 %
3328
632
19 %
63 %
37 %
1-1-2015 3538 637 18 % 68 % 32 % *Actief woningzoekenden zijn personen die in het betreffende jaar minimaal 1 maal op een woning hebben gereageerd
Het aantal actief woningzoekenden vanuit de gemeente Aalsmeer is de afgelopen jaren redelijk stabiel. Dit geldt ook voor de verhouding tussen starters en doorstromers dat op zoek is naar een woning. (Zie tabel 9) Tabel 10: Benodigde inschrijfduur / woonduur
2012 Aalsmeer 2013 Aalsmeer 2014 Aalsmeer 2014 SRA
Woonduur Totaal 21,9 jaar 28,7 jaar 22,4 jaar
Zoektijd 1,6 jaar 1,9 jaar 2,5 jaar
Inschrijfduur Totaal 8,0 jaar 7,9 jaar 7,3 jaar
Zoektijd 4,5 jaar 3,9 jaar 4,0 jaar
18,2 jaar
2,8 jaar
8,7 jaar
4,9 jaar
In tabel 10 wordt onderscheid gemaakt tussen de gemiddelde totale woonduur/inschrijfduur die huishoudens hebben op het moment dat een woning wordt geaccepteerd en de tijd die iemand, bij acceptatie, gemiddeld actief op zoek is naar een woning. In 2014 lagen al deze cijfers voor Aalsmeer iets beneden het gemiddelde van de Stadsregio Amsterdam (SRA) als geheel. 5
Analyse Woonwensen
Uit regionaal woononderzoek (Bron: WIRA 2013) blijkt dat er in de regio 228.869 huishoudens “zeker verhuis geneigd” zijn (personen die binnen twee jaar willen of moeten verhuizen). 1.368 van deze 228.869 huishoudens gaven Aalsmeer aan als gewenste woongemeente. Het gaat hier om gewogen/geëxtrapoleerde resultaten. In werkelijkheid zijn er 38.839 respondenten waarvan 7.884 zeker verhuis geneigd zijn en daarvan hebben 69 Aalsmeer aangegeven als gewenste woongemeente. In het woononderzoek worden aan de hand van de antwoorden van de 69 respondenten uitspraken gedaan over 1.368 huishoudens in de regio die naar Aalsmeer zouden willen verhuizen. N.B: Voorjaar 2015 is het WIRA opnieuw uitgevoerd. De verwachting is dat de onderzoeksresultaten eind 2015 beschikbaar komen.
Tabel 11: Herkomst huishouden (woongemeente respondent)
Gemeente Aalsmeer Uithoorn Amsterdam TOTAAL
Aantal 1.222 116 29 1.368
% 89% 8% 2% 100%
Uit bovenstaande tabel 11valt duidelijk op te maken dat de huishoudens die een woning zoeken in Aalsmeer grotendeels ook afkomstig zijn uit Aalsmeer. De vraag van buiten Aalsmeer is beperkt. Tabel 12: Samenstelling huishouden woningzoekenden
1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen TOTAAL
Aantal 598 261 130 304 63 1.357
% 44% 19% 10% 22% 5% 100%
De huishoudens die op zoek zijn naar een woning bestaan voor bijna de helft uit 1 persoon. Naast 1-persoonshuishoudens zijn er vooral gezinnen bestaande uit twee en vier personen op zoek naar een andere woning. (Zie tabel 12) Tabel 13: Leeftijd woningzoekenden Leeftijd <25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75 + Totaal
Aantal 22 509 415 196 226 1.357
% 2% 37% 30% 14% 17% 100%
Bijlage 2: Kaart woningbouwprojecten Deze bijlage is op dit moment een statische kaart waarop de lopende bouwprojecten en daarnaast de bouwmogelijkheden binnen de gemeente Aalsmeer zijn aangegeven. Er zijn veel projecten lopend en daarnaast zijn er nog een aantal grotere locaties in Aalsmeer, waar woningbouw mogelijk is. Er wordt gewerkt aan een meer dynamische, digitaal, via onze website raadpleegbare kaart met alle woningbouwlocaties. De verwachting is dat deze in het eerste kwartaal van 2016 beschikbaar is.
Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Het Woonfonds Aalsmeer is een bestemmingsreserve voor de realisatie van de gemeentelijke woondoelstellingen. Op 1 januari 2015 bedroeg het Woonfonds € 2.222.253. Onderstaand het voorstel voor de inzet van de middelen uit het Woonfonds. De besteding sluit aan op realisatie van de in deze Woonagenda opgenomen doelstellingen en speerpunten. Tabel 1: Voorstel besteding Woonfonds Voorstel besteding Woonfonds
Herbestemming en transformatie leegstaande bedrijven en kantoren tot woningen
Bijdrage aan doelstellingen Woonagenda Inzet van de starterslening voor de aankoop van een bestaande woning zorgt er voor dat het kopen van een woning voor deze voor een grotere groep, met name jonge Aalsmeerders, binnen bereik komt. Daarnaast werkt de starterslening bevorderend op de doorstroming. Amendement A4 “de Tuinen van Aalsmeer” d.d. 23 april 2015 Een wooncoach geeft, met name ouderen, ondersteuning en advies op het gebied van huisvesting. Vanuit de ouderen beredeneerd kan een wooncoach helpen bij het realiseren van woonwensen. Doordat een wooncoach ook ingezet kan worden voor het wegnemen van eventuele belemmeringen bij (noodzakelijke) verhuizing draagt inzet van dit instrument tevens bij aan het bevorderen van doorstroming. De gemeente wil leegstaand vastgoed, indien mogelijk, herbestemmen. Bij voorkeur naar woningen voor jongeren.
Verduurzaming bestaande woningvoorraad
Inzet duurzaamheidslening en advisering Sienergie
SvN Starterslening
Extra sociale huurwoningen &2=1 Invoering wooncoaches
Bijdrage uit Woonfonds €1.600.000
€ 214.000 € 125.000 (€ 25.000 per jaar in de periode 2016 tot 2020)
€ 20.000 Voor het doen van onderzoek naar de mogelijkheden voor herbestemming en transformatie. € 200.000
