De Arnhemse Woonagenda Bijlagen

Zaaknummer: 2011-02-00415 Documentnummer: 2011.0.013.744

De Arnhemse Woonagenda 2011-2015

Bijlagen

Gemeente Arnhem Dienst Stadsontwikkeling Sector REW Afdeling Wonen Auteurs: Gert van Putten en Marjan van der Veen Datum: september 2010

1


INHOUDSOPGAVE

Bijlage 1: Uitwerkingen Arnhemse Woonvisie 2015

3

Bijlage 2: Rapporten en onderzoeken - Stichting Atlas voor Gemeenten en Nicis Institute - Enserve en Motivaction - Eigen onderzoek naar doorstroming - Eigen onderzoek concurrentiepositie particuliere kavels

4 4 4 5 5

Bijlage 3: Trends en ontwikkelingen m.b.t. wonen - 1. Trends in wonen volgens VROM-raad - 2. Trends in wonen volgens Nicis - 3. Trends op rijksniveau - 4. Trends op provinciaal niveau - 5. Trends op regionaal niveau - 6. Trends op Arnhems niveau

6 6 7 7 8 9 9

Bijlage 4: Feiten en cijfers - Algemene gegevens - Overzicht relatie inkomensklassen en maximaal te besteden huur resp. hypotheekbedrag - Verhouding aantal huizen ten opzichte van het aantal huishoudens naar inkomensklasse - Spreiding van de kernvoorraad en aandachtsgroep over de wijken

10 10 11 11 12

2


Bijlage 1

Uitwerkingen Arnhemse Woonvisie

In het kader van de uitwerking van de Woonvisie zijn inmiddels een vijftal belangrijke acties uitgevoerd. 1. Het Woningbouw Kompas (WK). Dit is een instrument om inzicht te geven in de wenselijke omvang en kwaliteit van de te bouwen woningen. Het WK maakt een mismatch zichtbaar tussen vraag en aanbod, zoals planning en fasering en % meergezinswoningen. (Voor beschrijving van het instrument wordt verwezen naar het document Woningbouw Kompas: Instrument voor sturing woningvoorraad). 2. De Gebiedsgerichte Uitwerking van de Woonvisie (GGU), waarbij op basis van een uitgebreide analyse per wijk voor alle 24 wijken een beeld is gegeven hoe de wijk zich zou dienen te ontwikkelen en wat de wenselijke woningsamenstelling per wijk is en hoe daartoe kan worden gekomen door sloop, nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. (Voor de beschrijving van het instrument, een samenvattende uitwerking naar 24 wijken en een toelichting en de relatie met het WK wordt verwezen naar het betreffende document). 3. Een inventarisatie van de diverse bijzondere doelgroepen, bekend in Arnhem met daarin een analyse van hoe het is gesteld met de vraag en het aanbod. Met deze analyse zijn de bijzondere doelgroepen beschreven, waarvoor nog een extra inspanning is gewenst. De volgende 8 doelgroepen hebben gemeentelijke ondersteuning nodig. • Ouderen • Jongeren/Studenten • Fysiek/visueel beperkten en chronisch zieken • Mensen met neurologische afwijking/verstandelijk of psychiatrische beperking • Kwetsbare groepen maatschappelijke opvang. Dak- en thuislozen • Verslaafden • Opvanghuizen huiselijk geweld, mishandelde vrouwen, jongeren of slachtoffers van mensenhandel etc. • Creatieven/kunstenaars. Andere doelgroepen worden afdoende ondersteund. Denk hierbij aan (koop)starters, asielzoekers/statushouders, minderheden, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. 4. De opstelling van een rapport ‘Concurrentiepositie particuliere bouwkavels’. Het onderzoek geeft inzicht in de concurrentiepositie van de particuliere bouwkavels in Arnhem en doet aanbevelingen hoe de concurrentiepositie van particuliere bouwkavels in toekomstige projecten en/of locaties kan worden verbeterd. De aanbevelingen hebben betrekking op onder andere het beperken van het aantal eisen, zorgvuldig kiezen van de ligging en meer divers aanbod voor verschillende doelgroepen, waaronder aanbod van betaalbare kavels. 5. Er is een werkmethode voor Samenbouw (collectief particulier opdrachtgeverschap) vastgesteld, er zijn locaties aangewezen om Samenbouw mogelijk te maken en er is een tijdelijke coördinator aangesteld om voor de implementatie van Samenbouw in Arnhem te zorgen.

3


Bijlage 2

Rapporten en onderzoeken

Stichting Atlas voor Gemeenten en Nicis Institute De afgelopen jaren is een tweetal onderzoeken gepresenteerd die aanbevelingen mee hebben gegeven over het verder verbeteren van het woonklimaat in Arnhem. Dat zijn het rapport Leefbaarheid Doorgrond van de heren Marlet en Van Woerkens van de Stichting Atlas voor Gemeenten en een presentatie een onderzoek naar Arnhem van de heer J.A. van Dijken van het Nicis Institute. Het Nicis heeft onderzoek gedaan naar de uitdagingen voor de toekomst voor Arnhem. Het onderzoek liet zien dat Arnhem heel veel mee heeft, maar daar nog niet op de goede manier gebruik van maakt en daarmee feitelijk lager scoort dan nodig zou zijn. Voor onze Woonagenda 2010 – 2015 maken we gebruik van een aantal aanbevelingen uit beide rapportages die aanvullend zijn op de Arnhemse Woonvisie en als volgt kunnen worden ingezet: 1. Arnhem heeft relatief veel goedkope huurwoningen, welke onvoldoende verspreid zijn over de stad. Investeren in de kwaliteit van deze woningvoorraad en het verbeteren van de verhouding tussen deze voorraad en de voorraad dure en middeldure woningen leidt tot een verbetering van de leefbaarheid in Arnhem. Meer bouwen voor de hogere inkomens 2. Beide rapportages vragen om een sense of urgency voor het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Hiervoor willen we beleid en plannen gaan formuleren 3. Een grote plancapaciteit geeft flexibiliteit, waarbij veel meer locaties moeten worden bouwrijp gemaakt voor nieuwe en andere en een veelheid aan bestemmingen. Dit vraagt regie van de gemeente op programma, planning en fasering en periodieke toetsing aan recente inzichten over o.a. bevolkings- en huishoudensontwikkeling en trends en zonodig aanpassing van het WK 4. Meer ambitie voor particulier opdrachtgeverschap, door dit meer mogelijk te maken en op andere wijze dan tot nu toe, zoals bijvoorbeeld CPO, bouwen met een kleine beurs, binnenstedelijke opgaven enz. 5. Werken volgt wonen. Het wonen in de stad draagt bij aan de stedelijke economische structuur en het vestigingsklimaat voor ondernemers, door bijvoorbeeld inspelen met woningbouw op woonbeleving van diverse leefstijlen en functiemenging. Enserve en Motivaction In 2009 zijn er twee onderzoeken uitgevoerd in opdracht van de gemeente Arnhem die behulpzaam zijn bij zowel het formuleren van de streefbeelden als het bepalen van de acties om deze streefbeelden te halen. In de eerste plaats is er onderzoek gedaan naar de huurmarkt in Arnhem (gericht o.a. op de wachtlijsten en het scheefwonen) uitgevoerd door Enserve (rapport “Huren in Arnhem”). In de tweede plaats is opdracht gegeven aan het bureau Motivaction om het concept van Mentality-milieus® toe te passen op Arnhem (Rapportage Mentality-milieus in Arnhem). Dit rapport geeft handvatten voor het maken van de slag van kwantiteit naar kwaliteit in de woningbouwproductie. De Mentality-milieus zijn feitelijk leefstijlen van 8 typeringen van burgers. De vraag is gesteld om te onderzoeken voor welke leefstijlen Arnhem nu aantrekkelijk is en voor welke leefstijlen Arnhem aantrekkelijk zou kunnen worden. Bij een bepaalde leefstijl hoort een set aan waarden en woonwensen zowel van de woning als de woonomgeving. Relevante conclusies van het onderzoek “Huren in Arnhem” voor het woonprogramma 2010 – 2015 zijn: 1. Ondanks wachttijden behoort de slaagkans op de Arnhemse woningmarkt tot de hoogste van de stadsregio 2. De positie van starters woonachtig in Arnhem is zowel absoluut als relatief steeds beter geworden 3. Scheefheid in het wonen in de goedkope huursector ontstaat niet doordat er scheef wordt

4


toegewezen, ondanks het niet meer hanteren van passendheidseisen zoals inkomen. Dit betekent dat de scheefheid pas ontstaat als iemand al in een goedkope huurwoning woont, na verloop van tijd meer is gaan verdienen maar niet is verhuisd naar een duurdere woning. Relevante conclusies van het onderzoek naar de woonbeleving van Mentality-milieus (beschermde titel) in Arnhem door Motivaction zijn: 1. Arnhem is aantrekkelijk voor midden en hoge inkomens, maar het aanbod aan woonmilieus voor deze inkomensgroepen blijft achter 2. Er zijn voldoende goed over Arnhem verspreide locaties waar via de nieuwbouw gericht kan worden gestuurd op het creëren van woningen die aantrekkelijk zijn voor vooral de leefstijl met een postmoderne oriëntatie in Noord en de moderne oriëntatie in Zuid 3. Met deze gedifferentieerde strategie werkt de stad aan twee doelstellingen: én het vasthouden c.q. aantrekken van middeninkomens, en het creëren van een gevarieerde en aantrekkelijke woonstad waar echt iets te kiezen valt. Eigen onderzoek naar doorstroming De afdeling wonen heeft in 2008 een het onderzoek laten doen naar doorstroming door een stagiair in het kader van zijn een afstudeerstage. Uit zijn rapport “Doorstroming op de Arnhemse Woningmarkt” zijn de volgende relevante conclusies halen: 1. De twee grootste haperingen in de doorstroming zijn: vanuit het betaalbare huursegment (eengezins en meergezins) en vanuit het eengezins goedkope koopsegment. 2. Het relatief grote vertrek van huishoudens naar de regio uit de meergezins dure huur, meergezins goedkope koop en eengezins dure huur lijkt erop te duiden dat er te weinig aanbod in Arnhem is (of vrijkomt) in de eengezins betaalbare en dure koop. 3. In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt is het niet huur of koop dat veel invloed heeft op de doorstroming, maar eengezins in plaats van meergezins. Eengezinswoningen in de gehele huur en koopsector veroorzaken de meeste doorstroming. 4. Er stromen veel huishoudens uit de regio in, maar er stromen ook veel verhuizers binnen Arnhem door naar de andere deelgebieden. Eigen onderzoek concurrentiepositie particuliere kavels De afdeling wonen heeft in 2009 een onderzoek laten doen naar de concurrentiepositie van de vrije kavels in Arnhem. De hoofdvraag was hoe de concurrentiepositie van de aangeboden particuliere bouwkavels in Arnhem is ten opzichte van kavels in andere (omliggende) gemeenten en hoe die concurrentiepositie van de particuliere bouwkavels in toekomstige projecten en/of locaties kan worden verbeterd. De conclusie is dat een verbetering van de concurrentie positie wenselijk is. Het rapport geeft de volgende aanbevelingen. 1. Beperk het aantal stedenbouwkundige en welstandseisen eisen en vergroot de bouwvrijheid. 2. Kies de ligging van vrije kavels zorgvuldiger, benut de stedelijke woonmilieus én cluster de kavels. 3. Kies in méér projecten voor clusters van bouwkavels, met per project minder kavels. 4. Zorg voor een meer divers aanbod bínnen de projecten met bouwkavels. 5. Differentieer meer op prijs en bied ook betaalbare kavels aan. 6. Erken het belang van digitale promotie en sla op dit vlak een belangrijke slag. 7. Creëer aanbod in alle segmenten, zodat Arnhem ook nieuwe doelgroepen bedient. 8. Experimenteer met het uitgifteprincipe, faseer vaker én heb promotie vanaf start in orde.

5


Bijlage 3 1.

Trends en ontwikkelingen m.b.t. wonen

Trends in wonen volgens VROM-raad

In zijn advies van juni 2009, nr. 072 Wonen in ruimte en tijd – een zoektocht naar sociaalculturele trends in het wonen, beschrijft de VROM-Raad een aantal die van invloed zijn op de toekomst van het wonen. Demografische trends 1. 2. 3. 4.

De groei van de Nederlandse bevolking neemt af. De gemiddelde huishoudgrootte neemt af. Verschuivingen in de verschillende huishoudentypen. Toename van het aantal allochtonen.

Economie 1. Globalisering wereldeconomie, waardoor nieuwe mondiale concurrentieverhoudingen. 2. Doorzetting van de stijging van de koopkracht in Nederland. 3. Toenemende inkomensongelijkheid. Institutionele ontwikkelingen 1. Een terugtredende overheid. 2. Meer marktwerking in het wonen. 3. Multi-level governance, meer invloed vanuit de Europese Unie. Klimaatverandering 1. Het klimaat verandert sneller dan oorspronkelijk aangenomen. De VROM-Raad onderscheidt drie sociaal-culturele trends in het wonen 1. Wonen met gelijkgestemden. Gelijkgestemden worden door de VROM-Raad gedefinieerd als mensen met een zelfde activiteiten- en waardenpatroon, oftewel met een soortgelijke leefstijl. Dat uit zich in verschillende woonvormen, gekenmerkt door een zekere mate van gemeenschappelijkheid. Dat zijn etniciteit (bijv. allochtone ouderen die bij elkaar wonen in etnische woon-zorgcomplexen), levensfase (gezinnen die bij elkaar wonen en bijvoorbeeld een binnentuin delen), in het delen van een bepaalde hobby (bijv. golf of paardrijden), of het hebben van een bepaalde levensovertuiging (zoals duurzaam ingerichte woonwijken). 2. Tijdelijk wonen en meerhuizigheid. De arbeidsmarkt internationaliseert en daarmee de werknemer. Steeds minder mensen wonen hun leven lang in het zelfde land, dezelfde wijk of het zelfde huis. Sommigen beschikken over meerdere huizen, anderen wonen tijdelijk ergens, weer anderen combineren het. Denk hierbij aan buitenlandse werknemers in Nederland (Expats, “Polen”), nieuwe landverhuizers, gepensioneerden die deels in het buitenland wonen, de tweede woning, short stay (bijv. buitenlandse studenten). 3. Verdienstelijking van het wonen. In de loop der jaren is de kwaliteit van de woning verbeterd en is de woning comfortabeler en soms groter geworden. De woning raakt vervlochten met ander aspecten van het leven (werken, recreëren of zorg ontvangen) Dit brengt nieuwe vormen van dienstverlening met zich mee, als zorgen gemaksdiensten, recreatieve mogelijkheden. Ook worden woningen steeds meer zelf verbeterd of men koopt en verbouwt een “kluswoning”.

6


2.

Trends in wonen volgen het NICIS

In de Beleidsanalyse Strategisch Economische Agenda 2010-2014 en de rapportage over de Arnhemse Stadsprogramma’s geeft het Nicis-Institute de volgende trends ten aanzien van wonen aan. 1. Verdergaande verbeteringen woon- en leefomgeving noodzakelijk (i.v.m. toenemende inkomensontwikkeling) 2. Werken volgt wonen: daarbij vooral de woningbouw ondersteunend laten zijn voor de economische structuur en versterken vestigingsklimaat voor ondernemers. 3. Wijzing de huishoudsamenstelling (meer eenpersoonshuishoudens) 4. Toenemende mobiliteit inwoners. 3.

Trends op rijksniveau

Financiën: Voor 2010 en 2011 zijn er nog geen grote veranderingen in het rijksbeleid. De stimuleringsmaatregelen in het kader van het actieplan Kredietcrisis worden uitgevoerd. Hieronder valt de subsidie stimulering woningbouw. ISV-3 wordt uitgevoerd, met een lager budget dan ISV-2 en eindigt na 2014. Er is geen vervolg voorzien. De wijkaanpak krachtwijken loopt gedurende 10 jaar, maar de financiering van fysieke projecten loopt af in 2011 en er is geen vervolg voorzien. In het kader van Het Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport (MIRT) zullen met de regio’s nieuwe verstedelijkingsafspraken worden gemaakt. Nieuwbouw woningbouw maakt hiervan deel uit. Voor 2011 en volgende jaren worden ingrijpende bezuinigingen verwacht. Die maken deel uit van de kabinetsonderhandelingen. Beleid: Enkele relevante punten van rijksbeleid sinds 2007 zijn: • De verstedelijkingsopgave is 80.000 woningen per jaar erbij in de periode 2010-2020. De corporaties moeten ca 40.000 woningen per jaar produceren (afspraak op rijksniveau met de corporaties). • 40 Krachtwijken met een integrale inzet van middelen en acties, vooral gericht op de sociale pijler. Wonen is een onderdeel: bevorderen van een gevarieerde, kwalitatief goede woningvoorraad om wooncarrières mogelijk te maken. Speciale aandacht voor maatschappelijke participatie en zorg. Wijken zijn meer dan om te wonen, wonen is meer dan de woning, de mens staat centraal. In Arnhem zijn 4 wijken aangewezen: ’t Broek, Klarendal, Malburgen en Presikhaaf. Inmiddels zijn daarvoor wijkactieplannen vastgesteld en in uitvoering. In Malburgen en Presikhaaf is herstructurering en transformatie door slop en nieuwbouw woningen aan de orde. • Kabinet zet in op duurzaam bouwen en energiebesparing in de woningbouw. 2 % energiebesparing per jaar en 20 % aandeel duurzame energie in 2020 incl. een subsidieregeling). Reductie broeikasgassen met 30% in 2020. Woningen moeten sinds januari 2008 een energielabel hebben bij verkoop. Inmiddels zijn er afspraken tussen corporaties en rijk gemaakt over energiebesparende maatregelen. • Corporaties mogen laagrentende leningen verstrekken aan starters op de woningmarkt (doelgroep BBSH) via SVn of instelling onder toezicht DNB. • Collectief Particulier Opdrachtgeverschap wordt financieel ondersteund met subsidies. • Bij jaarlijkse huurverhoging wordt vastgehouden aan inflatiepercentage. • De wet bevordering eigen woningbezit (BEW) is inmiddels afgelopen.

7


• • •

•

In 2010 of 2011 doet het rijk een studie naar de gevolgen van de crisis op de woningmarkt. Het rijk laat in het kader van verstedelijkingsafspraken 2010-2020 een onderzoek doen om inzicht te geven in de gevolgen van de bouw van nieuwe woningen en woonwijken voor de bestaande woningvoorraad en bestaande wijken en buurten. Het experiment Huur op Maat is in 2010 geëvalueerd. Belangrijkste conclusies uit de Tussenevaluatie zijn dat de keuzevrijheid voort huurders is toegenomen (bereikbaarheid kwalitatief betere woningen is toegenomen) en dat mensen met lage inkomens daar gebruik van maken. Voor de meeste deelnemende corporaties is Huur op Maat budgetneutraal. In 2011 wordt een eindevaluatie gehouden. De uitkomst zal bijdragen aan de discussie hoe de woningmarkt meer solidair, rechtvaardiger en doelmatiger kan worden. Een vernieuwing van het corporatiebestel is voorzien, maar onduidelijk is of en wanneer dat zal worden ingevoerd (als gevolg van de kabinetscrisis). De wijzigingen gaan over het werkdomein van de corporaties, de rolverdeling (helder vastleggen woonbeleid door de gemeente waarbij zij aangeeft wat zij van de corporaties verwacht) en het afsluiten van afrekenbare prestatie-afspraken met corporaties. Verder nieuwe regels t.a.v. fusies corporaties en het toezicht (o.a. instellen corporatieautoriteit).

Staatssteun: De minister van WWI heeft afspraken gemaakt met de eurocommissaris over staatssteun corporaties: • Alle sociale huurwoningen van een corporatie mogen met staatssteun worden gefinancierd als ten minste 90 % van de jaarlijkse vrijkomende woningen worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen onder € 33.000 bruto. De grens van 90% kan regionaal worden gedifferentieerd. • Corporaties kunnen maatschappelijk vastgoed financieren met staatssteun. • De bijzondere projectsteun voor de wijkaanpak wordt door Europa geaccepteerd als staatsteun. • Geen staatssteun toegestaan voor activiteiten warmee corporatie concurreren met marktpartijen, zoals huurwoningen boven de huurtoeslaggrens van € 648) of de bouw van koopwoningen. De regels zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. De regeling heeft gevolgen voor de woonruimteverdeling in de Stadsregio. De regio heeft daarvoor de Regionale Huisvestingsverordening gewijzigd. 4.

Trends op provinciaal niveau

Op provinciaal niveau zijn geen ingrijpende beleidswijzigingen voorzien. Het huidige GS0-3 beleid loopt tot en met 2011. Hetzelfde geldt voor de regiocontracten m.b.t. ruimtelijke ontwikkelingen en sociale programma’s. Voor de periode na 2011 is nog niets bekend. In het voorjaar 2011 zijn verkiezingen voor provinciale staten. Op grond van GSO-III heeft de gemeente budget gekregen om een wijkactieplan voor Geitenkamp uit te voeren, vergelijkbaar met de aanpak in de krachtwijken. Daarnaast zijn er preventiewijken (St. Marten, Elderveld, De Laar, Vredenburg/Kronenburg) benoemd waarin acties worden uitgevoerd om de wijken op peil te kunnen houden (sociaal en fysiek). In de diverse wijkactieplannen zijn fysieke maatregelen m.b.t. woningen voorgesteld (woningverbetering en aanpak woonomgeving) en wordt binnen de mogelijkheden van de Huisvestingsverordening lokaal maatwerk mogelijk gemaakt. Daarover vindt overleg met de wijk plaats. De provincie geeft uitvoering aan het programma klimaat en gebouwde omgeving. De provincie heeft nieuwe regionale afspraken met betrekking tot de woonvisie voor de stadsregio Arnhem Nijmegen gemaakt en het daarbij behorende het Kwalitatief

8


woningbouwprogramma vanaf 2010 (KWP-3) vastgesteld. Daarin wordt een perspectief van de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de provincie gedifferentieerd naar regio vastgelegd.

5.

Trends op regionaal niveau

De Verstedelijkingsafspraken 2005/2009 zijn gehaald: voor Arnhem bijna 5000 woningen erbij, waarvan ca 35 % betaalbaar. Voor 2010 -2020 is nog onduidelijk hoe de verstedelijkingsafspraken zullen worden ingevuld. De verstedelijkingsafspraken zullen nog uitsluitend in het kader van MIRT zijn. Voor woningbouwversnelling en concessieafspraken is er nog een rol van de regio, maar die moet nog worden ingevuld. De regionale woningmarkt is nog steeds in een dip. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt is het aantal in aanbouw te nemen projecten afgenomen, maar er zijn signalen dat het aantrekt. In de eerste 5 maanden van 2010 zijn er voor 750 woningen aan bouwvergunning aangevraagd, terwijl in 2009 het totaal op 600 bleef steken. Het kost na herstel altijd nog enige tijd voordat de woningproductie weer op gang komt. 6.

Trends op Arnhems niveau 1. Groei in een krimpende omgeving: Arnhem groeit nog tot ca 2030-3040, terwijl de omgeving deels nog meegroeit en deels al krimpt. 2. Gemiddelde huishoudengrootte (1.92) is lager dan landelijk gemiddelde en daalt relatief minder. 3. Het is een relatief jonge stad. De vergrijzing is lager dan landelijk gemiddelde, maar zet wel door. 4. De woningbouwproductie voor de groeifase is grotendeels al gepland, fasering en herprogrammering is nodig. 5. Na een recordproductie van over de 1000 woningen per jaar in 2008 en 2009 zal de productie de komende jaren naar verwachting niet boven de 800 per jaar uitkomen. 6. Toename van het aantal koopwoningen en afname aantal huurwoningen.

9


Bijlage 4 Feiten & cijfers Feiten en cijfers, voor zover relevant voor de Woonagenda. Algemene gegevens Tabel 1

Inwoners per 1-1-2010 Aantal huishoudens per 1-1-2010 Aandeel eenpersoonshuishoudens Gemiddelde huishoudengrootte Aantal woningen per 1-1-2010 Aandeel huurwoningen Aandeel koopwoningen Aandeel eengezinswoningen Aandeel meergezinswoningen Aandeel overige woningen Gemiddelde woningwaarde (WOZ 1-12010) Aandeel huurwoningen in kernvoorraad corporaties partnership (< € 549, 2e aftoppingsgrens huurtoeslag) per 1-1-2010 Totaal aantal huurwoningen corporaties partnership per 1-1-2010 Totaal aantal huurwoningen particuliere verhuurders /overige corporaties per 1-12010 Woningbouwproductie 2005-2009

147.038 75.267 (incl. inwoners tehuizen en instellingen) 35.910 (47,7%) 1,92 67.396 56 % (37.864) 43% (28.801) 53% (35.678) 44 % (29.743) 3 % (1.975) € 203.773 24.202 woningen

25.190 woningen 12.674 woningen

5.140 (waarvan ca 35 % betaalbare huur en koop) 11 (van de 50)

Plaats ranglijst woonaantrekkelijkheid (Atlas der Gemeenten 2010) Werkgelegenheid (1-4-2009) 100.620 banen Aandeel inkomens tot minimumloon (bruto Ca. 14% van de huishoudens € 21.000) Aandeel inkomens tot huurtoeslaggrens Ca. 12% van de huishoudens (bruto € 28.475) Aandeel inkomens tot modaal (bruto tot € Ca. 12% van de huishoudens 32.000) Aandeel inkomens tot 1 ½ modaal (bruto tot Ca. 21% van de huishoudens € 48.000 Aandeel inkomens tot 2x modaal (bruto tot Ca. 18% van de huishoudens € 64.000) Aandeel inkomens boven 2x modaal (bruto Ca. 22% van de huishoudens vanaf € 64.000) Bronnen: Arnhem in cijfers 2010/BGB/Gegevens corporaties en afdeling O&S

10


Overzicht relatie inkomensklassen en maximaal te besteden huur resp. hypotheekbedrag In het volgende overzicht is een relatie gelegd tussen inkomens (bruto, per 1-7-2009), huurtoeslag en betaalbaarheid koopwoningen. Tabel 2 Inkomen tot 20.975: max. huur tot aftoppingsgrens (1a 2pers.huish.) € 511,50 of max. te lenen hypotheekbedrag € 92.600 Inkomen tot 28.475: max. huur tot aftoppingsgrens (3 of meer pers.huish.) € 548,18 of max. te lenen hypotheekbedrag € 132.000 Inkomen 32.000: max. te lenen hypotheekbedrag 149.000 Inkomen 35.000: max. te lenen hypotheekbedrag163.000 Inkomen 41.000: max. te lenen hypotheekbedrag 193.000 Inkomen 51.000: max. te lenen hypotheekbedrag 254.000 Inkomen 64.000: max. te lenen hypotheekbedrag: 343.600 (bron normen NHG 2009, parameter rente 5,8 %) De maximale huur voor huurtoeslag is € 647,53. Maximale inkomens om voor huurtoeslag in aanmerking te komen: • Inkomen alleenstaanden maximaal € 20.975. • Inkomen meerpersoonshuishouden maximaal € 28.475.

Verhouding aantal huizen ten opzichte van het aantal huishoudens naar inkomensklasse Tabel 3 Aantal huishoudens Aantal huizen Bijstands/minimuminkomens 14% 1,4% Lage inkomens 12% 15,3% Lage inkomens tot modaal 12% 14,7% Middeninkomens laag 21% 47,4% Middeninkomens hoog 18% 12,7% Hoge inkomens 22% 8,5%

11


Figuur 1

Huishoudens en 'bereikbare' huizen

Aantal huishoudens Aantal huizen

Bi jst an d

s/ m in im

um in ko m La L en ag ge s e in in ko ko m m en en s M s to id t de m od ni nk aa M o l m id de en s ni la nk ag om en s H ho og og e in ko m en s

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Toelichting: In figuur 1 zijn de gegevens gebruikt uit tabel 2: De verschillende inkomensgroepen zijn vertaald naar % huishoudens en de daarbij behorende maximale hypotheekbedragen zijn vertaald naar de WOZ-waarden van de Arnhemse woningen (% van het aantal huizen). De grafiek laat zien hoeveel woningen er zijn bij bepaalde inkomensgroepen.

Spreiding van de kernvoorraad en aandachtsgroep over de wijken De verhoudingen tussen de aandachtsgroep en de kernvoorraad verschillen per wijk. Figuren 2, 3, 4 en 5 laten deze verhoudingen goed zien.

12

13

24 Schuytgraaf

23 Rijkerswoerd

Kernvoorraad

22 De Laar

21 Elderveld

Schuytgraaf

Rijkerswoerd

De Laar

Elderveld

Elden

Vredenburg/Kronenburg

Malburgen-oost (zuid)

Malburgen-oost (noord)

Malburgen-west

Klingelbeek

Heijenoord/Lombok

Schaarsbergen e.o.

Burg.wijk/Hoogkamp

Monnikenhuizen

Geitenkamp

Aantal huishoudens

Spreiding aandachtsgroep over wijken 2005

20 Elden

Kernvoorraad verdeeld per wijk 2005

19 Vredenb./Kronenb.

18 Malburgen Oost (Z)

17 Malburgen Oost (N)

16 Malburgen West

15 Klingelbeek e.o.

14 Heijenoord/Lombok

13 Schaarsbergen

12 Burgem.wijk/Hoogk.

11 Monnikenhuizen

Alteveer Cranevelt

Velperweg e.o.

Klarendal

St.Marten/Sonsb.Zuid

Presikhaaf-oost

Presikhaaf-west

Arnhemse broek

Spijkerkwartier

Centrum

0

10 Geitenkamp

9 Alteveer/Cranevelt

8 Velperweg e.o.

7 Klarendal

6 St.Marten/Sonsb.-Z

5 Presikhaaf Oost

4 Presikhaaf West

3 Arnhemse Broek

2 Spijkerkwartier

1 Centrum

Aantal woningen


Figuur 2: Huishoudens en aandachtsgroep per wijk in 2005 Overige huishoudens

6000 Aandachtsgroep

5000

4000

3000

2000

1000

Figuur 3: Voorraad en kernvoorraad per wijk in 2005

6000

Overig voorraad

5000

4000

3000

2000

1000

0


Figuur 4 laat de overschotten en tekorten van de kernvoorraad per wijk zien op basis van het RIO 2005 en bgb 2005, en daarmee de verschillen tussen figuur 2 en 3. Wanneer er een overschot is, zoals in bijvoorbeeld Geitenkamp, is er feitelijk sprake van een te grote hoeveelheid kernvoorraad in verhouding tot de aandachtgroep die daar woont. Figuur 4: Overschotten en tekorten kernvoorraad i.r.t. aandachtsgroep per wijk in 2005 Overschot / tekort kernvoorraad per wijk in 2005 1500

Malburgen-oost (zuid) Geitenkamp

1000 Presikhaaf-west

500 De Laar

Klarendal Monnikenhuizen Arnhemse broek

Klingelbeek Alteveer Cranevelt

Schaarsbergen e.o.



Elden Schuytgraaf

Centrum Velperweg e.o.

-500

Rijkerswoerd

Malburgen-west

Presikhaaf-oost

0

Elderveld


Burg.wijk/Hoogkamp

Heijenoord/Lombok

Spijkerkwartier

-1000

In figuur 5 (op de volgende pagina) zijn de figuren 3 en 4 samengevoegd en in percentages van de totalen per wijk weergegeven. Zo is goed te zien in welke wijken de verschillen tussen omvang van de aandachtsgroep en kernvoorraad het groots zijn. Kijken we bijvoorbeeld weer naar Geitenkamp, dan is te zien dat de kernvoorraad in verhouding tot de aandachtsgroep een stuk groter is.

14

0%

20%

40%

60%

80%

Centrum

100%

15

Aandachtsgroep

Aandachtsgroep

Centrum

Kernvoorraad

Spijkerkwartier

Aandachtsgroep

Spijkerkwartier

Kernvoorraad

Arnhemse broek

A andachtsgroep

Arnhemse broek

Kernvoorraad

Overige huishoudens

Presikhaaf-west

A andachtsgroep

Presikhaaf-west

Kernvoorraad

Kernvoorraad

Presikhaaf-oost

Aandachtsgroep

Presikhaaf-oost St.Marten/Sonsb.Zuid

Aandachtsgroep


Kernvoorraad

Klarendal

Kernvoorraad

A andachtsgroep

Klarendal

K ernvoorraad

Velperweg e.o.

Aandachtsgroep

Velperweg e.o.

Overige woningen

Aandachtsgroep

Alteveer Cranevelt

Aandachtsgroep Kernvoorraad Aandachtsgroep Kernvoorraad

Schaarsbergen e.o.

A andachtsgroep

Aandachtsgroep

Klingelbeek

Kernvoorraad en aandachtsgroep per wijk 2005

Kernvoorraad

Alteveer Cranevelt Geitenkamp Geitenkamp Monnikenhuizen Monnikenhuizen Burg.wijk/Hoogkamp Burg.wijk/Hoogkamp Schaarsbergen e.o. Heijenoord/Lombok Heijenoord/Lombok Klingelbeek Malburgen-west

Aandachtsgroep

Malburgen-west

Kernvoorraad


Aandachtsgroep

Aandachtsgroep

Malburgen-oost (zuid)

K ernvoorraad

Malburgen-oost (noord) Malburgen-oost (zuid)

Kernvoorraad

Kernvoorraad


Aandachtsgroep


Kernvoorraad

Elden

Aandachtsgroep

Elden Elderveld

Aandachtsgroep

Elderveld

Kernvoorraad

De Laar

Aandachtsgroep

De Laar

Kernvoorraad

Rijkerswoerd

Aandachtsgroep

Rijkerswoerd

Kernvoorraad

Schuytgraaf

Aandachtsgroep

Schuytgraaf

Figuur 5: Spreiding aandachtsgroep en kernvoorraad per wijk in 2005 (percentages) Zaaknummer: 2011-02-00415 Documentnummer: 2011.0.013.744

De Arnhemse Woonagenda Bijlagen

Recommend Documents