Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven
23 juni 2015
Managementsamenvatting
Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Economie en Commercieel Vastgoed: Dr. Pieter van der Heijde Ir. Joris Quaedflieg Valérie Noordink MSc. Voor meer informatie: Pieter van der Heijde,
[email protected], 06-51496248
In opdracht van: Ondernemersverenigingen Regio Eindhoven De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2015.G.260 Referentie: Managementsamenvatting 2015.G.260 Regionale behoefteraming BIC Eindhoven 230615
pagina 2
1
Managementsamenvatting In de regio Eindhoven zijn in de afgelopen tien jaar een groot aantal kantoren, bedrijfsruimten en bedrijventerreinen ontwikkeld. Als gevolg van ‘het nieuwe werken’ en de economische crisis is de vraag echter afgenomen. De provincie NoordBrabant heeft de gemeenten in de regio Eindhoven aangezet om het areaal uitgeefbaar bedrijventerrein af te schalen, maar dit heeft nog niet tot voldoende resultaat geleid. Ondanks het overaanbod aan bedrijventerreinen, bedrijfsruimten en kantoren, is de gemeente Eindhoven voornemens om nabij de A2/N2 een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen: Brainport Industries Campus (BIC). De ontwikkeling heeft als doel ‘het high tech ecosysteem te verstevigen, een top omgeving voor high tech toeleveranciers te creëren, en deze keten meer zichtbaar te maken’. Het verenigde bedrijfsleven vreest dat door deze ontwikkeling het overaanbod verder toeneemt. Tegen deze achtergrond is aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd om een onafhankelijk en objectief onderzoek te verrichten naar de toekomstige regionale behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Eindhoven, en het BIC in het bijzonder. Daarnaast zijn de consequenties van de ontwikkeling van het BIC voor de bestaande bedrijventerreinen en het commercieel vastgoed in beeld gebracht.
Vraagstelling Wat is de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Eindhoven, in hoeverre is de ontwikkeling van het BIC noodzakelijk om in deze behoefte te voorzien en wat zijn de effecten voor het leegstaande vastgoed en de bedrijventerreinen als deze ontwikkeling wordt uitgevoerd? En zijn er alternatieve locaties mogelijk voor het BIC?
Onderzoeksopzet De afbakening van het onderzoeksgebied, de prognose van de vraag en de analyse van het aanbod heeft plaatsgevonden met een analyse van meerdere databronnen. De inventarisatie van het aanbod is aangevuld met informatie uit gesprekken met een groot aantal gemeenten in het onderzoeksgebied en de betreffende bestemmingsplannen. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen en het commercieel vastgoed ter plaatse geobserveerd. Tot slot zijn een aantal diepte-interviews verricht met ondernemers, makelaars, ambtenaren en bestuurders. Aan de hand van bovenstaande inventarisatie heeft een behoefteraming plaatsgevonden. Als onderzoeksperiode is hiervoor 2015-2025 gehanteerd vanuit het perspectief dat de doorlooptijd van bestemmingsplannen 10 jaar bedraagt. Tot slot zijn de drie Treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.
Afbakening onderzoeksgebied Het primaire onderzoeksgebied is het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant. Het overgrote deel van de bedrijfsverplaatsingen rond Eindhoven vindt binnen dit gebied plaats. Deze regio komt overeen met het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) ZuidoostBrabant. Daarnaast is een secundair onderzoeksgebied gehanteerd met de Coropgebieden Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest-Gelderland. Met deze regio’s vinden de meeste bedrijfsverplaatsingen plaats met het Corop-gebied Zuidoost-NoordBrabant.
pagina 3
Figuur 1 Primaire (rood) en secundaire (blauw) onderzoeksgebied voor bedrijventerreinen
Bron: Bureau Stedelijke Planning
De vraag naar bedrijventerreinen In de regio Zuidoost-Noord-Brabant heeft het overgrote deel van de bedrijfsverplaatsingen (98,8%) betrekking op een verplaatsing binnen de eigen regio. Daarnaast vindt zeer beperkt migratie plaats met de regio’s Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest-Gelderland, waarbij per saldo sprake is van een klein vertrekoverschot uit Zuidoost-Noord-Brabant. Op basis van de twee gehanteerde berekeningsmethodieken is er in de regio Zuidoost-Noord-Brabant tot 2025 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van circa 165 tot 275 ha. De vraag vanuit de High Tech Systems & Materials (HTSM) in de regio Zuidoost-Brabant tot 2025 is geraamd op ca. 77 ha. Dit is inclusief de vraag van internationale bedrijven.
Het aanbod aan bedrijventerreinen De harde plancapaciteit bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant bedraagt ca. 570 ha. Dit is exclusief de ca. 65 ha die is opgenomen in de plannen voor BIC. Daarnaast zijn er ook zachte plannen die nog niet planologisch-juridisch zijn vastgesteld (ca. 360 ha). Dit deel van de plancapaciteit is niet meegeteld bij het aanbod. Daarnaast is in Zuidoost-Noord-Brabant nog sprake van een groot aanbod aan bedrijfsruimten. Vooral in Eindhoven is het aanbod sterk toegenomen. Bijna een derde van het aangeboden metrage bedrijfsruimten in de regio Eindhoven betreft structurele leegstand. Ook het aanbod aan kantoren nam in het afgelopen decennium in Zuidoost-NoordBrabant sterk toe. Hiervan bevindt driekwart zich in Eindhoven. Het aanbod is hier in de afgelopen tien jaar sterk toegenomen. De structurele kantorenleegstand in de stedelijke regio Eindhoven bedraagt zo’n 50%.
De marktruimte voor bedrijventerreinen (Trede 1)
In de periode 2015-2025 is er sprake is van een overaanbod aan bedrijventerreinen van ca. 300 tot 400 ha. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de 355 ha. zachte
pagina 4
plancapaciteit, waaronder het BIC en het grote metrage bedrijfsruimten dat te koop of te huur staan. Dit betekent dat de huidige harde plancapaciteit tezamen met het aanbod van leegstaande bedrijfsruimten voldoende is om te voorzien in de behoefte tot het jaar 2035. Op basis van de huidige inzichten is het daarom niet zinvol om voor die tijd de zachte plancapaciteit tot ontwikkeling te brengen. De harde plancapaciteit aan hoogwaardige bedrijventerreinen in Zuidoost-NoordBrabant bedraagt 35 ha. Daarnaast is ook nog 21 ha aan bedrijventerreinen op campussen beschikbaar. In totaal bedraagt het aanbod in de periode 2015-2025 voor de HTSM 56 ha. Dit betekent dat er in deze periode een tekort ontstaat van ca. 20 ha aan dit soort terreinen. In Zuidoost-Noord-Brabant is sprake van een kwantitatief overaanbod aan bedrijventerreinen en tegelijkertijd van een kwalitatief tekort aan hoogwaardige terreinen en campussen. Dit betekent dat het profiel van de bedrijventerreinen in de regio onvoldoende is afgestemd op de vraag: er is geen behoefte aan nieuwe
bedrijventerreinen, maar aan een wijziging van het profiel van het bestaande aanbod. Consequenties realisatie BIC voor bestaande bedrijventerreinen Indien de huidige plannen voor de ontwikkeling van het BIC daadwerkelijk worden gerealiseerd, betekent dit dat de harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant verder toeneemt. Hierdoor neemt ook de leegstand verder toe. Aangezien er nu al sprake is van forse (structurele) leegstand op de bestaande bedrijventerreinen neemt de problematiek hierdoor verder toe. Het gevaar bestaat dat een deel van de bestaande bedrijventerreinen hierdoor in een negatieve spiraal terechtkomen en dat herstructurering moeilijker op gang komt. Als gevolg hiervan zal de vastgoedwaarde van de bedrijfsruimten verder dalen.
Mogelijkheden ontwikkeling BIC in bestaand stedelijk gebied (Trede 2) Zoals aangetoond is er sprake van een beperkte behoefte (20 ha) aan additionele hoogwaardige bedrijventerreinen en campussen voor de HTSM. Voor de economische ontwikkeling van de regio Eindhoven is het van groot belang dat hierin wordt voorzien. Vanuit dit perspectief is de planvorming voor het BIC ook positief. Om te voorkomen dat de situatie op de huidige bedrijventerreinen verder verslechterd verdient het echter de voorkeur om hiervoor geen nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Het BIC dient bij voorkeur gesitueerd te worden op een bedrijventerrein dat reeds onderdeel uitmaakt van de huidige harde plancapaciteit. Ook door herstructurering van een bestaand bedrijventerrein kan in de behoefte van de HTSM worden voorzien. Wel is het van belang dat de beoogde locatie optimaal aansluit bij de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM.
In Zuidoost-Noord-Brabant zijn op korte afstand van het geplande BIC vijf alternatieve locaties beschikbaar die optimaal aansluiten bij de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM-sector. Het betreffen: Habraken (Veldhoven) Park Forum (Eindhoven) Westfields (Oirschot) Eeneind West (Nuenen, Gerwen en Nederwetten) De Run (Veldhoven)
pagina 5
Met name herstructurering van De Run biedt een aantrekkelijk alternatief. Niet alleen vanwege de directe ontsluiting aan de A2 en de korte afstand tot het vliegveld, maar ook omdat ASML hier gevestigd is. Bovendien leidt de herstructurering van De Run tot een afname van incourante bedrijfsruimten. Hierdoor snijdt het mes aan twee kanten. Maar ook Westfields is een aantrekkelijk alternatief voor BIC. Aangezien dit gebied van 35 ha nog volledig braak ligt kan het optimaal aangepast worden aan de wensen en de eisen van de HTSM. Uit de resultaten van de interviews blijkt dat deze strategie vrijwel door iedereen wordt gedragen. Men ziet het belang van het BIC in voor de regionale economie. Maar gezien de problematiek van overaanbod van bedrijventerreinen gaat de voorkeur uit om het BIC op een bestaand bedrijventerrein te realiseren. Ook de Provincie NoordBrabant (2014, p. 21) stelt dat het aanbod aan bedrijventerreinen optimaal dient aan te sluiten op de vestigingseisen van bedrijven. De Provincie is hierbij van mening dat het direct uitgeefbaar aanbod en plannen in regionale afspraken dienen te passen bij de locatie- en vestigingseisen van bedrijven en dat waar mogelijk gebruik gemaakt dient te worden van bestaand aanbod om de ruimtebehoefte vanuit andere sectoren op te vangen.
pagina 6
