Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

2 juli 2015

eindrapportage

Status: eindrapportage Datum: 2 juli 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl [email protected] Team Economie en Commercieel Vastgoed: Dr. Pieter van der Heijde Ir. Joris Quaedflieg Valérie Noordink MSc. Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, [email protected], 06-51496248

In opdracht van: Ondernemersverenigingen Regio Eindhoven De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2015.G.260 Referentie: eindrapportage 2015.G.260 Regionale behoefteraming BIC Eindhoven 020715

pagina 2

Inhoudsopgave

Pagina Inleiding

5

1

Managementsamenvatting

7

2

Brainportregio Eindhoven

10

3

Afbakening onderzoeksgebied

12

3.1 Migratiestromen van sectoren gevestigd op bedrijventerreinen 3.2 Conclusie 4

Ontwikkeling van de Vraag

15

4.1 Kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen 4.2 Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen 4.3 Conclusies 5

Ontwikkeling van het aanbod

21

5.1 Aanbod bedrijventerreinen 5.2 Aanbod bedrijfsruimten 5.3 Aanbod kantoren 5.4 Conclusie 6

Regionale behoefte bedrijventerreinen (trede 1)

31

6.1 Marktruimte bedrijventerreinen 6.2 Consequenties realisatie BIC voor bestaande bedrijventerreinen 6.3 Conclusie 7 2)

Mogelijkheden voor de ontwikkeling van het BIC in bestaand stedelijk gebied (trede 34 7.1 Vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM-sector 7.2 Alternatieve locaties voor de realisatie van BIC 7.3 Beoordeling alternatieve locaties 7.4 Afweging trede 2 Ladder voor Duurzame Verstedelijking 7.5 Conclusies Bijlage: Overzicht bedrijventerreinen met meeste uitgeefbaar areaal in ZuidoostNoord-Brabant

Brainport Industries Campus (Eindhoven)

46 46

pagina 3

Duurzaam Industriepark Cranendonck (Budel Dorplein)

47

Park Forum (Eindhoven)

48

Habraken (Veldhoven

49

Kempisch bedrijvenpark (Hapert)

50

Westfields (Oirschot)

51

GDC Eindhoven Acht (Noord en Zuid) (Eindhoven)

52

Brandevoort (Helmond)

53

BZOB Terrein (Helmond)

54

Wolfsveld II (Gemert)

55

Bemmer IV (Laarbeek)

56

Kleine Hoeven (1 en 2) (Reusel)

57

Uitbreiding Airpark (Budel)

58

Uitbreiding de Run 1000/2000 (Runport A2) (Veldhoven)

59

Florapark (Asten)

60

Kranenmortel (Deurne)

61

Moorveld / Willige Laagt (Liessel)

62

Bestpoort / T-Best Noord (Best)

63

de Scheper (Oirschot)

64

Bijlage: Begrippenlijst

65

Bijlage: Sleutelinformanten en klankbordgroep

67

Bijlage: Literatuur en databases

68

pagina 4

Inleiding In de regio Eindhoven zijn in de afgelopen 10 jaar een groot aantal kantoren, bedrijfsruimten en bedrijventerreinen ontwikkeld. Als gevolg van ‘het nieuwe werken’ en de economische crisis is de vraag echter afgenomen. Bij het verenigde bedrijfsleven bestaat de indruk dat dit heeft geleid tot een situatie met overaanbod. De provincie Noord-Brabant heeft de gemeenten in de regio Eindhoven aangezet om het areaal uitgeefbaar bedrijventerrein af te schalen, maar dit heeft nog niet tot voldoende resultaat geleid. Ondanks het overaanbod aan bedrijventerreinen, bedrijfsruimten en kantoren, is de gemeente Eindhoven voornemens om nabij de A2/N2 een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen: Brainport Industries Campus (BIC). De ontwikkeling heeft als doel ‘het high tech ecosysteem te verstevigen, een top omgeving voor high tech toeleveranciers te creëren, en deze keten meer zichtbaar te maken’. Het verenigde bedrijfsleven vreest dat door deze ontwikkeling het overaanbod verder toeneemt. De provincie stelt in lijn met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dat de noodzaak tot uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen dient te worden bezien in relatie tot de invulling of herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Tegen deze achtergrond hebben de ondernemers in de regio Eindhoven aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd om een onafhankelijk en objectief onderzoek te verrichten naar de toekomstige regionale behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Eindhoven, en het BIC in het bijzonder. Daarnaast zijn de consequenties van de ontwikkeling van het BIC voor de bestaande bedrijventerreinen en commercieel vastgoed in beeld gebracht.

Vraagstelling Centrale onderzoeksvraag: Wat is de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Eindhoven, in hoeverre is de ontwikkeling van het BIC noodzakelijk om in deze behoefte te voorzien en wat zijn de effecten voor het leegstaande vastgoed en bedrijventerreinen als deze ontwikkeling wordt uitgevoerd? En zijn er alternatieve locaties mogelijk voor het BIC?

Deelvragen:      

Wat is de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen? Wat is het huidige en geplande aanbod aan bedrijventerreinen? Wat is de huidige leegstand van kantoren en bedrijfsruimten? Hoe groot is de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen ? Hoe groot is de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen voor de high tech sector? In hoeverre kan de huidige voorraad bedrijventerreinen, kantoren en bedrijfsruimten in de behoefte voorzien?

pagina 5

  

Is de ontwikkeling van het BIC noodzakelijk om in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen te voorzien? Wat is de impact voor het leegstaande vastgoed en de beschikbare bedrijventerreinen als het BIC wordt gerealiseerd? Zijn er alternatieve locaties mogelijk voor het BIC?

Onderzoeksopzet De afbakening van het onderzoeksgebied, de prognose van de vraag en de analyse van het aanbod heeft plaatsgevonden met een analyse van meerdere databronnen. De inventarisatie van het aanbod is aangevuld met informatie uit gesprekken met een groot aantal gemeenten in het onderzoeksgebied en de betreffende bestemmingsplannen. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen en het commercieel vastgoed ter plaatse geobserveerd. Tot slot zijn een aantal diepte-interviews verricht met ondernemers, makelaars, ambtenaren en bestuurders. Aan de hand van bovenstaande inventarisatie heeft een behoefteraming plaatsgevonden. Als onderzoeksperiode is hiervoor 2015-2025 gehanteerd vanuit het perspectief dat de doorlooptijd van bestemmingsplannen 10 jaar bedraagt. Tot slot zijn de drie Treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.

Opbouw van de rapportage In hoofdstuk 1 zijn de conclusies en aanbevelingen van het onderzoek samengevat. Hoofdstuk 2 schetst een beeld van de Brainportregio Eindhoven, het plan voor een Brainport Industries Campus en de beoogde locatie. Hoofdstuk 3 beschrijft de afbakening van het onderzoeksgebied. In hoofdstuk 4 en 5 is de ontwikkeling van respectievelijk de vraag naar en het aanbod aan bedrijventerreinen geanalyseerd. Hoofdstuk 6 behandelt de eerste trede van de Ladder: de actuele regionale behoefte aan bedrijventerreinen. In hoofdstuk 7 komen de tweede en derde trede van de Ladder aan bod: de mogelijkheden voor inpassing van de behoefte in bestaand stedelijk gebied en de afweging in relatie tot een multimodale ontsluiting.

Bedrijventerrein ESP in Eindhoven

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 6

1

Managementsamenvatting Afbakening onderzoeksgebied Het primaire onderzoeksgebied is het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant. Het overgrote deel van de bedrijfsverplaatsingen rond Eindhoven vindt binnen dit gebied plaats. Deze regio komt overeen met het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) ZuidoostBrabant. Daarnaast is een secundair onderzoeksgebied gehanteerd met de Coropgebieden Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest-Gelderland. Met deze regio’s vinden de meeste bedrijfsverplaatsingen plaats met het Corop-gebied Zuidoost-NoordBrabant. Figuur 1 Primaire (rood) en secundaire (blauw) onderzoeksgebied voor bedrijventerreinen

Bron: Bureau Stedelijke Planning

De vraag naar bedrijventerreinen In de regio Zuidoost-Noord-Brabant heeft het overgrote deel van de bedrijfsverplaatsingen (98,8%) betrekking op een verplaatsing binnen de eigen regio. Daarnaast vindt zeer beperkt migratie plaats met de regio’s Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest-Gelderland, waarbij per saldo sprake is van een klein vertrekoverschot uit Zuidoost-Noord-Brabant. Op basis van de twee gehanteerde berekeningsmethodieken is er in de regio Zuidoost-Noord-Brabant tot 2025 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van circa 165 tot 275 ha. De vraag vanuit de High Tech Systems & Materials (HTSM) in de regio Zuidoost-Brabant tot 2025 is geraamd op ca. 77 ha. Dit is inclusief de vraag van internationale bedrijven.



Het aanbod aan bedrijventerreinen De harde plancapaciteit bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant bedraagt ca. 570 ha. Dit is exclusief de ca. 65 ha die is opgenomen in de plannen voor BIC. Daarnaast zijn er ook zachte plannen die nog niet planologisch-juridisch zijn vastgesteld (ca. 360 ha). Dit deel van de plancapaciteit is niet meegeteld bij het aanbod.

pagina 7





Daarnaast was er in 2013 in de Stedelijke regio Eindhoven nog sprake van een aanbod aan bedrijfsruimten van 578.000 m2. Dit aanbod staat gelijk aan ca. 35 ha bedrijventerrein. In Eindhoven is het aanbod sterk toegenomen (+118%). Bijna een derde van het aangeboden metrage bedrijfsruimten in de regio Eindhoven betreft structurele leegstand. Het aanbod aan kantoren nam in de periode 2003-2013 in de Stedelijke Regio met 54% toe tot 375.000 m2. Hiervan bevindt bijna driekwart zich in Eindhoven. Het aanbod is hier in de periode met 34% toegenomen (+150.000 m2). De helft van het aangeboden metrage kantoren in de stedelijke regio Eindhoven betreft structurele leegstand.

De marktruimte voor bedrijventerreinen (Trede 1) 







In de periode 2015-2025 is er sprake is van een overaanbod aan bedrijventerreinen van ca. 300 tot 400 ha. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de 355 ha. zachte plancapaciteit, waaronder het BIC en de 578.000 m2 bedrijfsruimten die te koop of te huur staan. Dit betekent dat de huidige harde plancapaciteit tezamen met het aanbod van leegstaande bedrijfsruimten voldoende is om te voorzien in de behoefte tot het jaar 2030. Op basis van de huidige inzichten is het daarom niet zinvol om voor die tijd de zachte plancapaciteit tot ontwikkeling te brengen. De harde plancapaciteit aan hoogwaardige bedrijventerreinen in Zuidoost-NoordBrabant bedraagt 35 ha. Daarnaast is ook nog 21 ha aan bedrijventerreinen op campussen beschikbaar. In totaal bedraagt het aanbod in de periode 2015-2025 voor de HTSM 56 ha. Dit betekent dat er in deze periode een tekort ontstaat van ca. 20 ha aan dit soort terreinen. In Zuidoost-Noord-Brabant is sprake van een kwantitatief overaanbod aan bedrijventerreinen en tegelijkertijd van een kwalitatief tekort aan hoogwaardige terreinen en campussen. Dit betekent dat het profiel van de bedrijventerreinen in de regio onvoldoende is afgestemd op de vraag: er is geen behoefte aan nieuwe

bedrijventerreinen, maar aan een wijziging van het profiel van het bestaande aanbod. Consequenties realisatie BIC voor bestaande bedrijventerreinen Indien de huidige plannen voor de ontwikkeling van het BIC daadwerkelijk worden gerealiseerd, betekent dit dat de harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant verder toeneemt. Hierdoor neemt ook de leegstand verder toe. Aangezien er nu al sprake is van forse (structurele) leegstand op de bestaande bedrijventerreinen neemt de problematiek hierdoor verder toe. Het gevaar bestaat dat een deel van de bestaande bedrijventerreinen hierdoor in een negatieve spiraal terechtkomen en dat herstructurering moeilijker op gang komt. Als gevolg hiervan zal de vastgoedwaarde van de bedrijfsruimten verder dalen.

Mogelijkheden ontwikkeling BIC in bestaand stedelijk gebied (Trede 2) Zoals aangetoond is er sprake van een beperkte behoefte (20 ha) aan additionele hoogwaardige bedrijventerreinen en campussen voor de HTSM. Voor de economische ontwikkeling van de regio Eindhoven is het van groot belang dat hierin wordt voorzien. Vanuit dit perspectief is de planvorming voor het BIC ook positief. Om te voorkomen dat de situatie op de huidige bedrijventerreinen verder verslechterd verdient het echter de voorkeur om hiervoor geen nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Het BIC dient bij voorkeur gesitueerd te worden op een bedrijventerrein

pagina 8

dat reeds onderdeel uitmaakt van de huidige harde plancapaciteit. Ook door herstructurering van een bestaand bedrijventerrein kan in de behoefte van de HTSM worden voorzien. Wel is het van belang dat de beoogde locatie optimaal aansluit bij de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM.

    

In Zuidoost-Noord-Brabant zijn op korte afstand van het geplande BIC vijf alternatieve locaties beschikbaar die optimaal aansluiten bij de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM-sector. Het betreffen: Habraken (Veldhoven) Park Forum (Eindhoven) Westfields (Oirschot) Eeneind West (Nuenen, Gerwen en Nederwetten) De Run (Veldhoven) Met name herstructurering van De Run biedt een aantrekkelijk alternatief. Niet alleen vanwege de directe ontsluiting aan de A2 en de korte afstand tot het vliegveld, maar ook omdat ASML hier gevestigd is. Bovendien leidt de herstructurering van De Run tot een afname van incourante bedrijfsruimten. Hierdoor snijdt het mes aan twee kanten. Maar ook Westfields is een aantrekkelijk alternatief voor BIC. Aangezien dit gebied van 35 ha nog volledig braak ligt kan het optimaal aangepast worden aan de wensen en de eisen van de HTSM. Uit de resultaten van de interviews (zie bijlage met overzicht sleutelinformanten) blijkt dat deze strategie vrijwel door iedereen wordt gedragen. Men ziet het belang van het BIC in voor de regionale economie. Maar gezien de problematiek van overaanbod van bedrijventerreinen gaat de voorkeur uit om het BIC op een bestaand bedrijventerrein te realiseren. Ook de Provincie Noord-Brabant (2014, p. 21) stelt dat het aanbod aan bedrijventerreinen optimaal dient aan te sluiten op de vestigingseisen van bedrijven. De Provincie is hierbij van mening dat het direct uitgeefbaar aanbod en plannen in regionale afspraken dienen te passen bij de locatie- en vestigingseisen van bedrijven en dat waar mogelijk gebruik gemaakt dient te worden van bestaand aanbod om de ruimtebehoefte vanuit andere sectoren op te vangen.

pagina 9

2

Brainportregio Eindhoven Brainport 2020: top economy, smart society De regio Eindhoven profileert zich met de Brainportregio Eindhoven. ‘Brain’ verwijst naar de centrale rol van kennis bij de ontwikkeling en toepassing van technologie. ‘Port’ verwijst naar de knooppuntfunctie van de regio op dit gebied. Inmiddels omvat de Brainport het gebied Zuidoost-Nederland (Midden-, Noordoost-, en ZuidoostBrabant en de provincie Limburg) met de regio Eindhoven als belangrijke middelpunt. De belangrijkste technologische sectoren in de Brainport zijn High Tech Systems & Materials (HTSM), Chemie, Lifetec, Food, Automotive en Design. De regio ZuidoostNederland behoort tot de innovatieve topregio’s van Europa. Een belangrijke ambitie van de regio is om in 2020 tot de top drie van technologische topregio’s in Europa te behoren; op dit moment is de regio nummer 9 (Brainport Development NV, 2011). De kennis- en maakindustrie in de regio Eindhoven is historisch gegroeid, voor een groot deel dankzij de aanwezigheid van bedrijven als Philips, DAF en ASML. Brainportregio Eindhoven heeft een sterke basis in met name de HTSM-sector en beschikt over diverse innovatiecampussen en werklocaties. De focus van de regio Eindhoven voor de ontwikkeling van de Brainportregio Eindhoven ligt tot 2020 met name op de Brainport Avenue (figuur 2). Uitgangspunt is het investeren in innovatiecampussen en werklocaties aan weerszijden van de A2 en de ontwikkeling van het gebied rondom Eindhoven Airport (Gemeente Eindhoven, 2014). Figuur 2 Brainport Avenue

Bron: bewerking van SRE, 2010

Brainport Industries Campus Onderdeel van de ontwikkeling van de Brainport Avenue is de nieuw te ontwikkelen Brainport Industries Campus (BIC). Brainport Industries werkt samen met de Gemeente Eindhoven plannen uit voor de ontwikkeling van een eigen high tech toeleveringscampus. Brainport Industries betreft een high tech netwerk gevormd door

pagina 10

de leidende eerste, tweede en derde lijns high tech toeleveranciers in Nederland. Met een eigen high tech toeleveringscampus wil Brainport Industries de aantrekkelijkheid van de bedrijven vergroten en een top-omgeving voor high tech toeleveranciers creëren. Daarnaast kunnen de verschillende toeleveranciers nauwer met elkaar gaan samenwerken en kunnen er nieuwe samenwerkingsvormen gehuisvest worden, bijvoorbeeld tussen het onderwijs en de bedrijven (Brainport Industries, 2015). BIC is ten westen van de A2 nabij Eindhoven Airport gepland, op grondgebied van de gemeenten Eindhoven en Best (figuur 2). BIC behoort tot het gebied Brainport park (voorheen Landelijk Strijp). Het plangebied van BIC omvat ca. 200 hectare, waarbinnen circa 65 hectare in aanmerking komt voor bebouwing. Samenhang met het omliggende landschap is essentieel. BIC zal daarom het karakter krijgen van een openbaar park waarin het thema werken in het groen centraal staat (SRE, 2013; gemeente Best, 2014; Gemeente Eindhoven, 2015). Figuur 3 Ligging Brainport Industries Campus binnen Brainport Park

Bron: Antea Group, 2015

Het gebied van BIC bestaat momenteel voornamelijk uit landbouwgronden en enkele woningen. Daarnaast is een deel van het provinciaal natuurnetwerk (Ecologische Hoofdstructuur) in het gebied aanwezig. Het is de bedoeling dat het gebied gefaseerd wordt ontwikkeld. De planning is om in 2016 te starten met de aanleg van fase 1. In de Regionale Programmering Bedrijventerreinen (SRE, 2013) staat de ontwikkeling van 25 ha ‘op groen’. De tweede fase van 40 ha staat ‘op oranje’. Dit betekent dat deze fase ‘on hold’ is geplaatst. Om de start en bouw van fase 1 in 2016 mogelijk te maken is de gemeente Eindhoven recent gestart met de benodigde procedures; het opstellen van een milieu effect rapportage en een bestemmingsplan. Het gehele terrein zal naar verwachting rond 2045 klaar zijn (Gemeente Eindhoven, 2015).

pagina 11

3

Afbakening onderzoeksgebied Om een goede berekening te maken van de actuele regionale behoefte aan bedrijventerreinen is het van belang om het onderzoeksgebied zorgvuldig af te bakenen. Dit is gebeurd op basis van de migratiestromen van bedrijven. Deze zijn door het Ruimtelijk Planbureau (RPB, 2007) geanalyseerd over de periode 1999-2006, op basis van het werkgelegenheidsregister Lisa. Aangezien het onderzoek betrekking heeft op bedrijventerreinen is voor de afbakening van het onderzoeksgebied een selectie gemaakt van economische sectoren die met name op bedrijventerreinen gevestigd zijn: de industrie, handel en distributie. Om te voorkomen dat het verhuisgedrag van zeer kleine bedrijven de afbakening van het onderzoeksgebied beïnvloedt, is er bovendien voor gekozen om niet het aantal vestigingen te meten, maar de verplaatste werkgelegenheid. De Handreiking Ladder voor Duurzame Verstedelijking (versie 3 november 2013, Ministerie van I&M) geeft aan dat “aansluiten bij bestaande regionale indelingen zoals

de arbeidsmarktregio of Corop-regio het meest praktisch is. Voor bijzondere terreinen, die bijvoorbeeld een (inter)nationale of bovenregionale functie vervullen kan sprake zijn van een andere afbakening”. Het RPB (2007) heeft de migratiestromen in beeld gebracht tussen verschillende Corop-gebieden. De regio Eindhoven maakt onderdeel uit van het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant (nr. 36). In dit Coropgebied zijn de gemeenten Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Nuenen, Gerwen en Nederwetten, Oirschot, Reusel-De Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven en Waalre gesitueerd.

3.1

Migratiestromen van sectoren gevestigd op bedrijventerreinen In Zuidoost-Noord-Brabant verhuisde 98,8% van de industrie, handel en distributie in de periode 1999-2006 binnen het eigen Corop-gebied (tabel 1). Dit is in lijn met de constatering van Pellenbarg en Van Steen (2003) dat het merendeel van de bedrijfsmigratie over korte afstand plaatsvindt. Ook het Ruimtelijk Planbureau (2007) constateerde dat 94% van de bedrijven binnen de eigen regio verhuizen en 75% binnen de eigen gemeente.

Vanuit de omliggende Corop-gebieden was sprake van verhuisbewegingen naar Zuidoost-Noord-Brabant vanuit met name Noordoost-Noord-Brabant, West-NoordBrabant, Midden-Limburg, Utrecht en Zuidwest-Gelderland (tabel 1). Tweederde van alle inkomende werkgelegenheid naar Zuidoost-Noord-Brabant kwam vanuit deze vijf Corop-gebieden. Verhuizingen vanuit andere (omliggende) Corop-gebieden beperkten zich tot enkele (tientallen) werknemers en zijn hierdoor te verwaarlozen.

pagina 12

Tabel 1 Verhuisbewegingen werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant (1999-2006) Coropgebied

Binnen eigen

Naar ZO

Corop

N-Brabant

Naar andere Corop’s

Totaal

6.676

38

1023

7.737

17 Utrecht 33 West-Noord-Brabant

62.578

40

2008

64.635

23.648

51

527

24.226

34 Midden-Noord-Brabant

13.720

23

301

14.065

35 Noordoost-Noord-Brabant

31.446

77

424

31.947

36 Zuidoost-Noord-Brabant

16 Zuidwest-Gelderland

38.364

38.364

482

38.846

37 Noord-Limburg

9.266

34

212

9.512

38 Midden-Limburg

7.527

43

464

8.034

Bron: Bewerking LISA door RPD (2007)

Van de 38.846 verplaatste arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen vanuit ZuidoostNoord-Brabant werd 1,2% verplaatst naar andere Corop-gebieden; vooral naar Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest-Gelderland (tabel 2). De verhuisbewegingen naar overige Corop-gebieden zijn verwaarloosbaar. Tabel 2 Verhuisbewegingen van werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-NoordBrabant naar andere Coropregio's (1996-2006) Coropgebied

Aantal

16 Zuidwest-Gelderland

74

33 West-Noord-Brabant

14

34 Midden-Noord-Brabant

19

35 Noordoost-Noord-Brabant

190

37 Noord-Limburg

0

38 Midden-Limburg

21

Bron: Bewerking LISA door RPD (2007)

3.2

Conclusie De handleiding voor de Ladder Duurzame Verstedelijking beveelt aan om bij voorkeur een Corop-gebied te hanteren voor het bepalen van de regionale behoefte. In het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant vindt het overgrote deel van de verplaatsingen naar bedrijventerreinen plaats binnen het eigen Corop-gebied. Voor het voorliggende marktonderzoek is daarom als primair onderzoeksgebied het Corop-gebied ZuidoostNoord-Brabant aangemerkt. Dit gebied komt overeen met het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) Zuidoost-Brabant, waarin gemeenten en provincie afspraken maken over de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Tot het secundair onderzoeksgebied behoren de Corop-gebieden Noordoost-NoordBrabant en Zuidwest-Gelderland (figuur 4). Met deze regio’s vinden de meeste bedrijfsverplaatsingen plaats.

pagina 13

Figuur 4 Primair (rood) en secundair (blauw) onderzoeksgebied voor bedrijventerreinen

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 14

4

Ontwikkeling van de Vraag In dit hoofdstuk is de ontwikkeling van de vraag naar bedrijventerreinen in het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant geanalyseerd. Allereerst is de kwantitatieve vraag in beeld gebracht. Vervolgens is deze vanuit een kwalitatieve invalshoek beschouwd.

4.1

Kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen is berekend aan de hand van twee methodieken. De eerste methode is gebaseerd op een prognose van de regionale werkgelegenheid, de tweede berekent de vraag naar bedrijventerreinen op basis van historische uitgifte.

Berekening vraag bedrijventerreinen op basis van ontwikkeling werkgelegenheid In Zuidoost-Noord-Brabant was in 2014 sprake van ca. 128.000 banen in sectoren die over het algemeen gevestigd zijn op bedrijventerreinen 1. Kantoorhoudende bedrijven zijn hierbij niet meegenomen. De achtergrond hiervoor is dat in de afgelopen jaren de vestigingscriteria van kantoorhoudende bedrijven sterk gewijzigd zijn. Zo is de aanwezigheid van voorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer steeds belangrijker. Als gevolg van deze ontwikkeling zullen in de komende periode vooral centrumstedelijke locaties in aanmerking komen voor nieuwe kantorenontwikkelingen. Dit proces wordt versterkt door de grote leegstand van kantoren op bedrijventerreinen waardoor nieuwbouw in deze gebieden niet voor de hand ligt. En alleen bij nieuwbouw is behoefte aan additionele ruimte voor bedrijventerreinen. Het Centraal Planbureau (2014) hanteert drie scenario’s voor de economische ontwikkeling tot 2023: Aantrekkend herstel, Gematigd herstel en Uitgesteld herstel. Het scenario Uitgesteld herstel hanteert een groeipercentage voor de werkgelegenheid van 0,25% per jaar. Gezien de huidige positieve verwachting voor het aantrekken van de economie hanteren wij in onze berekeningen niet dit laagste scenario voor de prognose van de werkgelegenheid en gaan wij uit van de scenario’s Gematigd herstel en Aantrekkend herstel. In beide scenario’s neemt de werkgelegenheid tot 2023 met gemiddeld 0,75% per jaar toe. Voor de werkgelegenheid in sectoren op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant betekent een jaarlijkse groei van 0,75% dat de werkgelegenheid tot 2025 met ca. 11.000 arbeidsplaatsen toeneemt (tabel 3). Aangezien de werkgelegenheid van deze sectoren in de afgelopen 10 jaar met bijna 7,5% is afgenomen (Lisa, 2015) is dit groeipercentage voor deze sectoren aan de hoge kant. Dit betekent dat de benodigde ruimte die op basis van een groei van 0,75% wordt berekend tevens als het maximum beschouwd kan worden.

1

Bron: Lisa. Dit betreft de sectoren: C Industrie, F bouw, G45 Autohandel, G46 Groothandel, H49 Goederenvervoer, H52 Opslag, J58 Uitgeverijen,N77 Verhuur en Lease roerende goederen en S95 Reparatie

pagina 15

Tabel 3 Toename werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant door verplaatsingen bedrijven 2014-2025 banen

2014

toename banen 2014-2025 (0,75% groei)

verplaatste werkgelegenheid

2025

totaal COROP

vestiging/vertrek ZONB

ontwikkeling banen vestiging/vertrek ZONB

(aantal)

(aantal)

(aantal)

(%)

(%)

(aantal)

41.231

3.532

44.763

18%

0,5%

39

110.035

9.426

119.461

25%

0,2%

73

128.137

10.977

139.114

28%

-1,2%

-485

banen

COROP 16 ZuidwestGelderland 35 NoordoostNoord-Brabant 36 Zuidoost-NoordBrabant

Totaal ZuidoostNoord-Brabant

-373

Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning van gegevens Lisa en PBL

In de regio Zuidoost-Noord-Brabant heeft in de periode 1999-2006 ongeveer 28% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen zich verplaatst (RPD, 2007). Een groot deel hiervan (98,8%) heeft betrekking op een verplaatsing binnen het eigen Corop-gebied en 1,2% had betrekking op werkgelegenheid die zich verplaatste naar andere regio’s. Als deze ontwikkeling zich voortzet, betekent dit dat in de periode tot 2025 ongeveer 485 banen vertrekken uit Zuidoost-Noord-Brabant (tabel 3). Tegelijkertijd vindt er ook instroom van werkgelegenheid plaats naar Zuidoost-NoordBrabant. Op basis van de verplaatste werkgelegenheid tussen 1999-2006 (RPD, 2007) is het aandeel genomen dat betrekking heeft op de verplaatste werkgelegenheid van het secundaire onderzoeksgebied naar Zuidoost-Noord-Brabant. In totaal gaat het om circa 110 banen tot 2025. De instroom en uitstroom van verplaatste werkgelegenheid naar en van ZuidoostNoord-Brabant resulteert dan in een negatief migratiesaldo van circa 400 banen. Ten opzichte van de totale migratie is dit zeer beperkt. De totale toename van de bedrijventerreinengerelateerde werkgelegenheid in Zuidoost-Noord-Brabant in de periode tot 2025 komt daarmee op circa 10.600 (10.977 door toename werkgelegenheid en een afname van 373 door een negatief migratiesaldo). Niet al deze werkgelegenheid zal op bedrijventerreinen gehuisvest worden. Op basis van een analyse van Bureau Buiten (2014) naar de locatievoorkeur van bedrijven in o.a. Zuidoost Noord-Brabant in combinatie met de samenstelling van de werkgelegenheid in deze regio heeft Bureau Stedelijke Planning berekend dat circa 75% van deze werkgelegenheid op bedrijventerreinen gehuisvest zal worden. Dit is een aantal van 7.950 arbeidsplaatsen. De terreinquotiënt betreft de ruimte in m² per werkzame persoon op een bedrijventerrein. De terreinquotiënt in Zuidoost-Noord-Brabant bedraagt 198 (Bureau Buiten, 2014). Dit betekent dat een toename van 7.950 arbeidsplaatsen leidt tot een ruimtebehoefte van circa 157 ha netto bedrijventerrein in Zuidoost-Noord-Brabant tot 2025.

pagina 16

Berekening vraag bedrijventerreinen op basis van historische uitgifte In de periode 2004-2013 was de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant circa 25 ha per jaar (figuur 5). In deze periode was zowel sprake van vijf jaren met hoogconjunctuur (2004-2008) als vijf jaren met laagconjunctuur 2009-2013. Per saldo geeft de gemiddelde uitgifte over deze periode dan ook een representatief beeld van de economische situatie in de regio. Dit maakt het mogelijk een extrapolatie toe te passen naar de toekomst. Indien we de historische uitgifte projecteren naar de toekomst resulteert dit in een vraag naar bedrijventerreinen van circa 275 ha tot 2025. Figuur 5 Historische uitgifte bedrijventerreinen Zuidoost-Noord-Brabant (2004-2013)

Bron: IBIS werklocaties (2004-2013)

De twee methoden leiden tezamen tot een prognose van de vraag naar bedrijventerreinen die zich beweegt in de bandbreedte tussen 160 en 275 ha tot 2025. Ter vergelijking; Bureau Buiten (2014) heeft in opdracht van de Provincie een behoefteraming voor de bedrijventerreinen in Noord-Brabant opgesteld en raamt de ruimtebehoefte tussen 2014 en 2030 op 238 ha.

Internationale werkgelegenheid In de periode 2001-2012 vestigde het merendeel van de buitenlandse bedrijven in de Provincie zich in West-Noord-Brabant (53 bedrijven). In Zuidoost-Noord-Brabant vestigde zich in dezelfde periode 37 buitenlandse bedrijven, oftewel drie bedrijven per jaar. De laatste jaren kende de provincie Noord-Brabant een terugval in het aantal vestigingen van buitenlandse bedrijven, van 40 in 2011, naar 31 in 2012 tot 24 in 2013 (EY, 2014). Naast de inkomende migratie vanuit het buitenland is tevens sprake van migratie van bedrijfsactiviteiten van Nederland naar het buitenland. Berenschot (2004) constateert dat bijna 10% van de Nederlandse bedrijven in de afgelopen tien jaar bedrijfsactiviteiten heeft verplaatst naar het buitenland. Bij de berekening van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen is in beide methodieken reeds rekening gehouden met de vraag van internationale bedrijven.

pagina 17

4.2

Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen De werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant nam tussen 2004 en 2009 met 0,7% af. Als gevolg van de crisis was in de periode 2009-2014 sprake van een sterkere daling van de werkgelegenheid. Per saldo is de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant in de afgelopen tien jaar met 7,3% gedaald (tabel 4). In deze periode is met name de werkgelegenheid in de relatief kleine sector Uitgeverijen sterk afgenomen (-48,5%). Maar ook in omvangrijke sectoren zoals de Bouw (-10,4%) en Industrie (-8,5%) nam de werkgelegenheid aanzienlijk af. In de logistieke sector kenden de Groothandel en het Goederenvervoer een lichte daling van de werkgelegenheid, terwijl deze in de Opslag toenam. De sectoren Verhuur en lease (+14,6%) kende een sterke groei van de werkgelegenheid. Tabel 4 Ontwikkeling bedrijventerreinengerelateerde werkgelegenheid in Zuidoost-NoordBrabant (2004-2014) banen

%

%

2004

2009

2014

2009 tov 2004

2014 tov 2004

Autohandel

7.540

7.669

7.446

1,7

-1,2

Groothandel

24.392

25.865

23.171

6,0

-5,0

Goederenvervoer

10.075

10.371

9.476

2,9

-5,9

Opslag

2.739

2.233

3.057

-18,5

11,6

Uitgeverijen

1.060

782

546

-26,2

-48,5

Verhuur en lease

1.528

1.674

1.751

9,6

14,6

Reparatie

661

318

649

-51,9

-1,8

Industrie

66.849

62.457

61.144

-6,6

-8,5

Bouw

23.322

25.866

20.897

10,9

-10,4

Totaal

138.166

137.235

128.137

-0,7

-7,3

Bron: Lisa

    

 

Momenteel doen zich een aantal trends en ontwikkelingen voor die van invloed zijn op de vraag naar bedrijventerreinen: Het karakter van vestigingsfactoren verschuift; de kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze steeds meer waarde hechten aan imago. Door allianties, overnames en fusies is er sprake van schaalvergroting. Anderzijds neemt ook het aantal (zeer) kleine bedrijven toe. Dit is met name een gevolg van het sterk toegenomen aantal ZZP’ers. Bedrijven die afhankelijk zijn van een passantenstroom of de nabijheid van afnemers hebben in toenemende mate behoefte aan multifunctionele bedrijventerreinen. Een mix van functies leidt ook tot meer dynamiek en veiligheid en kan bijdragen aan een positief bedrijfsimago. Ondernemers hebben in toenemende mate behoefte aan flexibele en energiezuinige gebouwen. Er is in toenemende mate aandacht voor revitalisatie en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen.

pagina 18

High Tech Systems & Materials (HTSM) Van oudsher heeft Brainport Regio Eindhoven een sterke basis voor twee bedrijfssectoren: High Tech Systems & Materials (HTSM) en (Industrial) Design. In 2013 maakte 15% van de werkgelegenheid in Zuidoost-Noord-Brabant onderdeel uit van de sectoren die vallen binnen de HTSM. Dit betroffen ca. 61.200 arbeidsplaatsen. De werkgelegenheid in de HTSM is sinds 2003 met 8,2% toegenomen (gemiddeld 0,75% per jaar). Ter vergelijking; in Nederland betrof dit een toename van 3,9%. (Brainport Development, 2014). Dit bevestigt het belang van deze sector voor de regio Eindhoven. Bij een groei van de werkgelegenheid volgens de prognose van het CPB (2014) van 0,75% per jaar neemt de werkgelegenheid in de HTSM tot 2025 met ca. 5.750 arbeidsplaatsen toe. Zoals eerder aangetoond was de migratie vanuit andere regio’s naar Zuidoost Noord-Brabant gering met per saldo een vertrekoverschot. Deze migratie betrof alle bedrijventerreingerelateerde sectoren, inclusief de HTSM (PBL, 2008). Voor de toekomst is er geen aanleiding om aan te nemen dat in dit beeld verandering komt. Iets meer dan de helft van de buitenlandse bedrijven die zich in Zuidoost-NoordBrabant vestigt bevindt zich in de categorie machinerie en electronica. Deze categorie heeft een grote overlap met de HTSM. Overigens is een kwart van deze bedrijven na 10 jaar weer opgeheven. In de periode 2001-2012 zijn er in Zuidoost-Noord-Brabant 20 bedrijven gevestigd in de machinerie en electronica. Per saldo blijven hier 15 bedrijven van over. Dit is iets meer dan 1 bedrijf per jaar (EY, 2014). In de berekening van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen vanuit de HTSM is overigens al rekening gehouden met de vestiging en het vertrek van buitenlandse bedrijven. De terreinquotienten in midden en zuid Nederland voor de HTSM zijn lager dan gemiddeld. Voor metaalproducten en de machine-industrie is dit 192 en in de electrotechnische industrie 124 (CPB, 2005). Wij hanteren hier daarom een terreinquotiënt van 150. Dit betekent dat de vraag van de HTSM bij een groei van de werkgelegenheid van 0,75% resulteert in ca. 77 ha tot 2025. Ter vergelijking; Bureau Buiten (2014) heeft in opdracht van de Provincie een behoefteraming voor de bedrijventerreinen in Noord-Brabant opgesteld en raamt de ruimtebehoefte voor de HTSM in Zuidoost Brabant tot 2020 op ca. 36 ha. Daarna gaat Bureau Buiten uit van een afname van de ruimtebehoefte van ca. 11 ha tot 2030. In totaal is dit dus een ruimtebehoefte van ca. 25 ha tot 2030. In vergelijking met onze berekening is dit aanzienlijk lager. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat de vraagberekening is gebaseerd op een werkgelegenheidsprognose van het Economisch Instituut voor de Bouw. Deze gaan uit van een lager aantal werkzame personen in de HTSM in 2014 en een lagere groei van de werkgelegenheid in de komende periode.

pagina 19

4.3   





Conclusies In de regio Zuidoost-Brabant heeft het overgrote deel van de bedrijfsverplaatsingen (98,8%) betrekking op een verplaatsing binnen de eigen regio. Daarnaast vindt zeer beperkt migratie plaats met de regio’s Noordoost-Noord-Brabant en Zuidwest Gelderland, waarbij per saldo sprake is van een klein vertrekoverschot. Op basis van de gehanteerde berekeningsmethodieken is er in de regio Zuidoost Brabant tot 2025 sprake van een vraag naar bedrijventerreinen van circa 160 tot 275 ha. Het karakter van vestigingsfactoren verschuift; de kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ondernemers stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed, onder andere doordat ze steeds meer waarde hechten aan imago. De vraag van de HTSM naar bedrijventerreinen in de regio Zuidoost-Brabant in de periode tot 2025 is geraamd op ca. 77 ha.

High Tech Campus Eindhoven

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 20

5

Ontwikkeling van het aanbod Dit hoofdstuk geeft een analyse van de ontwikkeling van het aanbod van bedrijventerreinen, bedrijfsruimten en kantoorruimten. Zowel het huidige als het toekomstige aanbod is op kwantitatieve en kwalitatieve wijze in beeld gebracht.

5.1

Aanbod bedrijventerreinen Huidige voorraad Het Corop-gebied Zuidoost-Noord-Brabant beschikte op 1 januari 2015 over ca. 3.680 hectare netto bedrijventerrein in ontwerp-, of vigerende bestemmingsplannen (4.650 ha bruto) (IBIS, 2015). Figuur 6 Overzicht voorraad bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant

Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning van IBIS (2014), CBS (2011) en PDOK (2009)

De gemeente Eindhoven2 beschikt met 808 ha (18 bedrijventerreinen) over de grootste voorraad aan bedrijventerreinen in de regio Zuidoost-Noord-Brabant, gevolgd door Helmond (565 ha) en Cranendonck (390 ha). De grootste terreinen in de regio zijn Hoogeind in Helmond (250 ha), Industrieterrein Dorplein in Cranendonck (200 ha), de Hurk in Eindhoven (165 ha) en Ekkersrijt in Son en Breugel (149 ha). De bedrijventerreinen liggen met name aan de randen van het bebouwd stedelijk gebied (figuur 6). In Eindhoven liggen vrijwel alle grote bedrijventerreinen aan de snelwegen A2 en A50. De knooppunten A2/A58 en A2/A67 en Eindhoven Airport kennen de grootste concentraties (figuur 7).

2

Er wordt verder in het rapport verwezen naar gemeentes aan de hand van hun naam.

pagina 21

Figuur 7 Overzicht bedrijventerreinen in Eindhoven

Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning van IBIS (2014) en PDOK (2009)

Volgens opgave van de gemeenten is circa 45% van de voorraad aan bedrijventerreinen in de regio Zuidoost-Noord-Brabant verouderd (IBIS, 2014). De Provincie Noord-Brabant investeert in het herstructureren van (verouderde) bedrijventerreinen die gelegen zijn in stedelijk gebied, een relatie hebben met de Brabantse topsectoren, multimodaal ontsloten zijn en van maatschappelijk belang zijn. Hieronder bevinden zich de Kade, de Hurk, GDC Acht en Flight Forum in Eindhoven, de Run in Veldhoven, Hoogeind in Helmond en Ekkersrijt in Son en Breugel (Provincie Noord-Brabant, 2013).

Plancapaciteit primair onderzoeksgebied Kwantitatief De harde plancapaciteit betreft het direct uitgeefbaar en niet-direct uitgeefbaar areaal aan bedrijventerreinen dat is vastgesteld in (ontwerp)bestemmingsplannen. Daarnaast zijn er ook zachte plannen die nog niet planologisch-juridisch zijn vastgesteld. Dit deel van de plancapaciteit is niet meegeteld bij het aanbod. Voor deze plannen geldt immers dat zij bij vaststelling eerst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking getoetst dienen te worden. Op 69 bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant was op 1 januari 2015 direct of indirect grond uitgeefbaar op grond van ontwerp- of vigerende bestemmingsplannen (IBIS, 2015). In totaal betreft dit ca. 570 ha netto areaal in de harde plancapaciteit (IBIS 2015, eigen inventarisatie Bureau Stedelijke Planning). Dit is exclusief de ca. 65 ha die is opgenomen in het plan voor BIC. De regio kent bovendien ca. 360 ha zacht planaanbod. Tezamen is dit een areaal van 930 ha (tabel 5).

pagina 22

Ter vergelijking: volgens de SRE (2013) was in 2012 sprake van 543 ha harde plancapaciteit en 409 zachte plancapaciteit. In totaal een areaal van 952 ha. De Provincie Noord-Brabant (2014) heeft in Zuidoost-Brabant een areaal van 268 ha aan bouwrijpe en direct uitgeefbare grond geïnventariseerd, 99 ha niet bouwrijpe grond die is vastgesteld in bestemmingsplannen en 187 ha extra te ontwikkelen plannen conform regionale afspraken tot en met 2022. Aan strategische reserves is daarnaast nog 452 ha beschikbaar. In totaal is dit een areaal van ca. 1.000 ha. Tabel 5 Plancapaciteit bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant en secundair onderzoeksgebied Harde plancapaciteit (ha)

Zachte plancapaciteit (ha)

571

359

548

316

Primair onderzoeksgebied (Regio Zuidoost-Noord-Brabant) Secundair onderzoeksgebied

Bron: inventarisatie Bureau Stedelijke Planning, o.b.v. ruimtelijkeplannen.nl en IBIS (2014).

In het secundaire onderzoeksgebied was op 1 januari 2015 ca. 550 ha netto areaal harde plancapaciteit aan bedrijventerreinen beschikbaar, waarvan het merendeel zich in Noordoost-Noord-Brabant bevond (tabel 5). Het aanbod betrof o.a. Bedrijvenpark Laarakker in Cuijk (53 ha), Vorstengrafdonk in Oss (42 ha), Sterckwijck Healthcampus in Boxmeer (31 ha) en Bedrijvenpark Medel in Tiel (27 ha). Daarnaast was er op 1 januari 2015 ca. 315 ha zachte plancapaciteit beschikbaar. De grootste plannen zijn Heesch-West in Maasdonk (105 ha) en Hondsgemet Noord in Geldermalsen (22 ha).

Ligging bedrijventerreinen Het merendeel van de terreinen met harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant is gelegen aan of nabij een snelweg, met name rond het knooppunt A2/A58 en Eindhoven Airport. Daarnaast kent Helmond een groot areaal uitgeefbaar terrein. De grootste terreinen zijn Duurzaam Industriepark Cranendonck (DIC, 90 ha) in Cranendonck, Park Forum (52 ha) in Eindhoven, Habraken (43 ha) in Veldhoven en Kempisch Bedrijvenpark (41 ha) in Hapert (zie bijlage ‘Overzicht bedrijventerreinen’ voor een beschrijving van de terreinen met het grootste areaal harde plancapaciteit).

pagina 23

Figuur 8 Bedrijventerreinen met harde plancapaciteit in de Corop-regio Zuidoost-Noord-Brabant

Bron: bewerking Bureau Stedelijke Planning van IBIS (2014) en PDOK (2009)

Type bedrijventerreinen Het merendeel van de harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant bevindt zich op moderne gemengde bedrijventerreinen (ca. 195 ha). Hiertoe behoren o.a. Park Forum en Habraken. Daarnaast bevindt een groot aandeel van het uitgeefbaar areaal (118 ha) zich op zware bedrijventerreinen, waarvan 90 ha op het Duurzaam Industriepark Cranendonck (tabel 6). Tabel 6 Verdeling harde plancapaciteit Zuidoost-Noord-Brabant naar type bedrijventerrein (10 april 2015) Type bedrijventerrein

Harde plancapaciteit (ha)

Modern Gemengd

194

Zwaar

118

Logistiek

62

Bovenlokaal

60

Regulier

48

Hoogwaardig

35

Lokaal

25

Campus

21

Functioneel

7

Totaal

571

Bron Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning, o.b.v. ruimtelijkeplannen.nl, IBIS (2014) en SRE (2013)

pagina 24

Modern gemengd: terreinen met een milieucategorie 2, 3 of 4, een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid en niet behorend tot de terreinen die zijn getypeerd als hoogwaardig, logistiek of functioneel. Deze terreinen liggen in het stedelijk gebied van Eindhoven. Zwaar: terreinen waar vestiging van alle soorten bedrijvigheid is toegestaan (incl. milieuhinderlijke bedrijven). Het gaat hier om terreinen waar minimaal bedrijvigheid in milieucategorie 5 is toegestaan. Bovenlokaal: bedrijventerrein dat een belangrijke (opvang)functie vervult voor de zwaardere, grotere en op een goede bereikbaarheid aangewezen bedrijven (milieucategorie 4). Regulier: terreinen waar voornamelijk bedrijven gericht op reguliere bedrijvigheid (productie) worden geaccommodeerd met milieucategorie 3 tot 4. De terreinen bevinden zich in tegenstelling tot de modern gemengde terreinen niet in het stedelijk gebied. Hoogwaardig: terreinen die specifiek zijn bestemd voor bedrijven met hoogwaardige (productie- en of R&D-) activiteiten en waarbij een hoge kwaliteit van de ruimte aanwezig is. Logistiek: terreinen die specifiek zijn bestemd voor transport-, distributie- en groothandelsbedrijven. Lokaal: een bedrijventerrein waarop kleinschalige bedrijven met een lokale functie, en een milieucategorie tot 4 kunnen worden geaccommodeerd. Campus: vestigingsplaats van kennisinstellingen en kennisintensieve bedrijvigheid. Functioneel: terreinen met een milieucategorie 3 of 4 waar de kwaliteit van de ruimte en de verschijningsvorm minder is dan bij een modern gemengd bedrijventerrein. Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning o.b.v. SRE 2013

Het BIC is specifiek bestemd voor bedrijven die vallen onder de eerste-, tweede- en derdelijns high tech toeleveranciers. Volgens het SRE is het BIC in te delen onder het type bedrijventerrein campus. Het BIC kan echter ook worden gezien als een hoogwaardig terrein, vanwege de focus op hoogwaardige productiebedrijven. In de huidige plancapaciteit bevinden zich vier campussen met uitgeefbaar areaal; de High Tech Campus Eindhoven en TU/e Sciencepark in Eindhoven en Food Technology Park Brainport en AutomotiveCampusNL (HTAC) in Helmond. Een hoogwaardig terrein met veel uitgeefbaar areaal is Brandevoort, gelegen aan de A270 in Helmond.

Secundair onderzoeksgebied De bedrijfsmigraties tussen het primair en secundair onderzoeksgebied op basis waarvan de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen is berekend, hebben betrekking op de periode 1999-2006. Indien de aanbodverhoudingen tussen de onderzoeksgebieden in de komende periode sterk veranderen in vergelijking met de periode 1999-2006, kan dit invloed hebben op de ontwikkeling van de vraag. Vanuit deze overweging is de harde plancapaciteit in het primair en secundair onderzoeksgebied vergeleken met de gemiddelde harde plancapaciteit over de periode 1999-2005 (tabel 7)3:

3

Voor het jaar 2006 zijn geen cijfers beschikbaar, maar omdat het gemiddelde over meerdere jaren is genomen geeft dit toch een betrouwbaar beeld

pagina 25



 

In Zuidoost-Brabant bedroeg de harde plancapaciteit in de periode 1999-2005 gemiddeld 352 ha. De huidige plancapaciteit in de regio is inmiddels met ca. 58% toegenomen. In het Corop-gebied Noordoost-Noord-Brabant is de harde plancapaciteit ten opzichte van de periode 1999-2005 met 15% toegenomen. In Zuidwest-Gelderland is de huidige plancapaciteit ca. 23% lager dan in de periode 1999-2005. Tabel 7 Historisch aanbod en plancapaciteit bedrijventerreinen in het primair en secundair onderzoeksgebied Primair

Secundair

onderzoeksgebied

onderzoeksgebied

Zuidoost-Noord-

Noordoost-Noord-

Brabant

Brabant

352

327

217

557

378

169

+58%

+15%

--23%

Gemiddeld aanbod

Zuidwest-Gelderland

1999-2005 Huidige plancapaciteit (2015)

Verandering

Bron: inventarisatie Bureau Stedelijke Planning, o.b.v. IBIS (2014)

In vergelijking met de periode 1999-2005 is het gemiddelde harde planaanbod in het primaire onderzoeksgebied 58% fors hoger. Het huidige harde planaanbod in het secundaire onderzoeksgebied is per saldo lager dan in de periode 1999-2005. Dit betekent dat de migratie van bedrijven van het secundaire onderzoeksgebied naar Zuidoost-Brabant in de komende periode mogelijk groter zal zijn dan in de periode 1999-2005. In de berekening van de marktruimte voor bedrijventerreinen is de vraag vanuit het secundaire onderzoeksgebied daarom met een derde opgehoogd.

Onttrekking bedrijventerreinen Een deel van de bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant is economisch, ruimtelijk of technisch verouderd. Doelstelling van de provincie Noord-Brabant is om in de periode 2005 t/m 2015 minimaal 1.795 hectare van de verouderde bedrijventerreinen te herstructureren (Provincie Noord-Brabant, 2013). Hierbij wordt een deel getransformeerd naar andere functies. In dit geval is sprake van een vermindering van de voorraad en dus een toename van de vraag naar bedrijventerreinen. In opdracht van de Provincie Noord-Brabant heeft Bureau Buiten (2014) onderzocht hoeveel areaal bedrijventerrein in de komende periode wordt onttrokken van de voorraad. Voor Zuidoost-Noord-Brabant betreft dit 5 ha tot 2025. Overigens betreft het hier areaal dat is opgenomen in het beleid, maar heeft hier nog geen besluitvorming over plaatsgevonden. Dit betekent dat dit areaal niet van de harde plancapaciteit afgetrokken kan worden, maar wel van de zachte plancapaciteit.

pagina 26

5.2

Aanbod bedrijfsruimten Huidig aanbod en ontwikkeling In de periode 2003-2013 is het aanbod van te koop of te huur staande bedrijfsruimten groter dan 500 m2 in de stedelijke regio Eindhoven4 toegenomen van circa 345.000 m2 tot ca. 578.000 m2 (DTZ, 2014). Dit is een toename van bijna 68% (figuur 9). Ca. 54% van het aanbod bevindt zich in Eindhoven. Het aanbod is hier in de periode 2003-2013 meer dan verdubbeld. Figuur 9 Ontwikkeling van het aanbod aan bedrijfsruimten in de Stedelijke regio Eindhoven x1.000 (2003-2013)

Bron: DTZ 2014

Metrages De gemiddelde aanbodgrootte in 2013 betrof 3.800 m2. In 2012 was dit nog 3.200 m2. Een groot deel van het aanbod aan bedrijfsruimten bevindt zich in de oppervlakte categorie 1.000 tot 2.500 m2 (DTZ, 2014).

Structurele leegstand DTZ (2014) constateert dat 30% van het aanbod in de stedelijke regio Eindhoven als incourant kan worden beoordeeld. Een aantal bedrijventerreinen in de regio kent relatief veel leegstaand. De bedrijventerreinen met de grootste leegstand (figuur 10) betreffen De Hurk, De Run, Ekkersrijt, Eindhoven Airport, GDC-Eindhoven Acht, Breeven, T’ Zand, en Hoogeind (Database Vastgoedmarkt, 2015; DTZ, 2014).

4

De Stedelijke regio Eindhoven betreft de gemeenten Eindhoven, Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen c.a., Son en Breugel, Veldhoven en Waalre

pagina 27

Figuur 10 Ligging leegstaande bedrijfsruimten in de regio Eindhoven

Bron: Database Vastgoedmark 2015 en Batchgeo

Aanbod bedrijfsruimten in ha bedrijventerrein Indien we de leegstand van bedrijfsruimten omrekenen naar areaal bedrijventerrein ontstaat het volgende beeld. In Nederland ligt de fsi van bedrijventerreinen gemiddeld op 0,6 (Provincie Noord-Brabant, 2005). Dit betekent dat het aanbod van 578.000 m2 bedrijfsruimten in 2015 gelijkstaat met een oppervlakte van 35 ha bedrijventerrein. Floor Space Index (FSI)

Index die de verhouding tussen de kavelgrootte en het totaal bruto vloeroppervlak weergeeft. Een f.s.i. waarde van 1,0 betekent dat het vloeroppervlakte gelijk is aan de oppervlakte van het perceel.

5.3

Aanbod kantoren Voorraad In 2013 bedroeg de voorraad kantoren in Zuidoost-Noord-Brabant in totaal ca. 2,1 miljoen m2. Hiervan is 90% geconcentreerd in stedelijk gebied, met Eindhoven als zwaartepunt (65% van de totale voorraad). Eindhoven behoort dan ook tot de vijf belangrijkste kantorenregio’s van Nederland. Helmond is de op een na grootste kantorenconcentratie in de regio met 8% van de totale voorraad (SRE, 2013a).

Huidig aanbod en ontwikkeling In de periode 2003-2013 nam het aanbod (koop en huur) aan kantoren groter dan 250 m2 in de Stedelijke regio Eindhoven toe van circa 243.000 m2 in 2003 tot 375.000 m2 (DTZ, 2014). Dit is een toename van ca. 54% (figuur 11). Hiervan bevindt bijna 70% zich in Eindhoven, waar het aanbod in deze periode met 35% is toegenomen (+66.000 m2). Volgens de gemeente Eindhoven (2014) is de huidige kantorenmarkt niet gezond en is het aanbod vijf keer zo groot als de opname van kantoorruimte in 2013.

pagina 28

Figuur 11 Ontwikkeling van het aanbod kantoorruimten in de Stedelijke regio Eindhoven x1.000 (2005-2015)

Bron: DTZ, 2014

Metrages Slechts een klein deel van het aanbod aan kantoorruimten heeft betrekking op metrages van meer dan 10.000 m2. Dit beeld is in de afgelopen 10 jaar nauwelijks veranderd. In 2013 bedroeg de gemiddelde aanbodgrootte ca. 1.500 m2 (DTZ, 2014),

Structurele leegstand DTZ (2014) constateert dat in de stedelijke regio Eindhoven 50% van het aanbod reeds drie jaar of langer te koop of te huur staat. In het centrum van Eindhoven is een structurele leegstand van 66% en voor de gehele gemeente wordt 32% van het aanbod als incourant beoordeeld. In de omliggende gemeenten is volgens DTZ zelfs 69% van het aanbod incourant.

Ligging Het merendeel van het leegstaande aanbod bevindt zich in het centrum van Eindhoven (figuur 12). Dit ondanks het feit dat ook in Eindhoven centrumlocaties het meest gewild zijn (Vermeer, 2015). Daarnaast staat er relatief veel structureel leeg op de bedrijventerreinen Flight Forum, de Hurk en Achtse Barrier. In Helmond is een groot deel van de structureel leegstaande kantoorruimten gesitueerd nabij de N270. Ook locaties zoals de Breeven in Best kampen met veel leegstand, met name omdat dit geen zichtlocaties betreffen.

pagina 29

Figuur 12 Ligging leegstaande kantoorruimten in de regio Eindhoven (2014)

Bron: Database Vastgoedmarkt 2015 en Batchgeo

Aanbod kantoren in areaal bedrijventerrein 

5.4 







Indien we de leegstand van kantoren omrekenen naar areaal bedrijventerrein ontstaat het volgende beeld. Een fsi van 1 betekent dat het aanbod van 375.000 m2 kantoren in 2015 gelijkstaat aan een oppervlakte van ruim 37 ha bedrijventerrein.

Conclusie De harde plancapaciteit betreft het direct uitgeefbaar en niet-direct uitgeefbaar areaal aan bedrijventerreinen dat is vastgesteld in (ontwerp)bestemmingsplannen. In Zuidoost-Brabant bedraagt deze harde plancapaciteit zo’n 570 ha. Dit is exclusief de ca. 65 ha die is opgenomen in de plannen voor BIC. Daarnaast zijn er ook zachte plannen die nog niet planologisch-juridisch zijn vastgesteld. Dit deel van de plancapaciteit is niet meegeteld bij het aanbod. Dit metrage betreft ca. 360 ha. In de periode 2003-2013 is het aanbod aan bedrijfsruimten in de Stedelijke regio Eindhoven met 68% toegenomen tot ca. 578.000 m2. In Eindhoven is het aanbod sterk toegenomen (+118%). De structurele leegstand van bedrijfsruimten in de stedelijke regio Eindhoven is 30%. Het aanbod aan kantoren nam in de periode 2003-2013 in de Stedelijke regio Eindhoven met 54% toe tot 375.000 m2. Hiervan bevindt bijna driekwart zich in Eindhoven, waar het aanbod in de afgelopen tien jaar met 35% is toegenomen (+66.000 m2). De structurele kantorenleegstand in de stedelijke regio Eindhoven bedraagt zo’n 50%.

pagina 30

6

Regionale behoefte bedrijventerreinen (trede 1) In dit hoofdstuk is de actuele regionale behoefte aan bedrijventerreinen in beeld gebracht op basis van de vraag- en aanbodzijde van de markt. Dit in het kader van trede 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De regionale behoefte is zowel kwantitatief berekend als kwalitatief beschouwd voor de HTSM.

6.1

Marktruimte bedrijventerreinen Kwantitatieve marktruimte Op basis van de methode die is gebaseerd op een prognose van de werkgelegenheid is er in Zuidoost-Noord-Brabant tot 2025 sprake van een vraag naar additionele bedrijventerreinen van 160 ha. Doordat het huidige planaanbod in het primaire onderzoeksgebied ten opzichte van de voorgaande periode fors is toegenomen, terwijl dit in het secundaire onderzoeksgebied juist is afgenomen, zal in de komende periode naar verwachting sprake zijn van een toename van de migratie naar Zuidoost-Brabant. Hierdoor zal er niet langer sprake zijn van een negatief migratiesaldo. Dit resulteert in een extra vraag van circa 6 ha bovenop de prognose. De uiteindelijke vraag resulteert hierdoor in ca. 165 ha tot 2025. Op basis van de tweede methodiek op basis van de historische uitgifte is een vraag berekend van 275 ha tot 2025. Dit betekent dat de vraag in de periode 2015-2025 zich naar verwachting bevindt tussen de 165 en 275 ha. Het harde planaanbod in de coropregio Zuidoost-Brabant bedraagt ca. 570 ha. Van onttrekking van bedrijventerreinen uit de harde planvoorraad is vooralsnog geen sprake, zodat het aanbod hierop niet hoeft te worden bijgesteld. Dit betekent dat er tot 2025 sprake is van een overaanbod aan bedrijventerreinen van ca. 300 tot 400 ha. Indien hier de 35 ha aan leegstaande bedrijfsruimten bij opgeteld wordt is zelfs sprake van een overaanbod tot 2025 van ca. 335 tot 435 ha. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de 355 ha. zachte plancapaciteit, waaronder het BIC. Ook de 37 ha aan leegstaande kantoren zijn buiten beschouwing gelaten omdat deze niet in de vraagberekening zijn betrokken. De vraag naar bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant bedraagt maximaal ca. 25 ha per jaar. Dit betekent dat de huidige harde plancapaciteit tezamen met het aanbod van leegstaande bedrijfsruimten van in totaal 335 tot 435 ha voldoende is tot het jaar 2030. Op basis van de huidige inzichten is het daarom niet zinvol is om voor die tijd de zachte plancapaciteit aan te spreken. Ter vergelijking; ook de SRE (2013, p. 12-13) constateert een overaanbod aan bedrijventerreinen in Zuidoost-Brabant van bijna 600 ha. In het stedelijk gebied kan volgens de SRE het aanbod vier maal in de vraag voorzien. Het merendeel van het overschot is gesitueerd aan de westzijde van de regio, en bij het bijstellen van de plannen zit daar volgens het samenwerkingsverband de grootste uitdaging. De gemeenten zijn er in geslaagd om circa een derde van het aanbod op ‘oranje’ te zetten. Dit betekent dat deze terreinen voorlopig niet uitgegeven worden. Dit betekent echter wel dat deze terreinen uiteindelijk toch op de markt komen. In dit

pagina 31

kader is het opvallend dat in de Zuidoost-Brabant slechts 19 ha aan geplande bedrijventerreinen definitief niet ontwikkeld wordt. Hiervan is geen enkele hectare gesitueerd in het stadsgewest Eindhoven.

Marktruimte bedrijventerreinen voor de HTSM De vraag van de HTSM naar bedrijventerreinen in Zuidoost-Brabant in de periode 2015-2025 bedraagt naar verwachting 77 ha. Voor de HTSM komen zowel hoogwaardige bedrijventerreinen in aanmerking als campussen. De harde plancapaciteit aan hoogwaardige bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant bedraagt 35 ha. Daarnaast is ook nog 21 ha aan bedrijventerreinen op campussen beschikbaar. In totaal resulteert het aanbod in de periode 2015-2025 voor de HTSM in 56 ha. Dit betekent dat er in deze periode een tekort ontstaat van ca. 20 ha aan dit soort terreinen. Dat er sprake is van een kwantitatief overaanbod aan bedrijventerreinen in ZuidoostBrabant terwijl er tegelijkertijd een kwalitatief tekort is aan hoogwaardige terreinen en campussen, impliceert dat het profiel van de bedrijventerreinen in de regio onvoldoende is afgestemd op de vraag. Dit betekent dat er in principe geen behoefte is aan nieuwe bedrijventerreinen, maar aan een wijziging van het profiel van het bestaande aanbod.

6.2

Consequenties realisatie BIC voor bestaande bedrijventerreinen Indien de huidige plannen voor de ontwikkeling van het BIC daadwerkelijk worden gerealiseerd betekent dit dat de harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant verder toeneemt. Gezien het hoogwaardige karakter van het BIC zal het voor bedrijven aantrekkelijk zijn zich hier te vestigen. Aangezien er slechts in beperkte mate sprake is van bedrijven die zich vanuit andere regio’s of landen in ZuidoostNoord-Brabant vestigen, zullen deze bedrijven binnen de regio bedrijfsruimten achterlaten. Hierdoor zal de leegstand op de bestaande bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant toenemen. Aangezien er nu al sprake is van een grote (structurele) leegstand zal de problematiek hierdoor toenemen. Met name ook omdat het BIC lang niet het enige bedrijventerrein is waarvoor het plan bestaat deze in de komende periode op de markt te brengen. Voor bedrijven is het over het algemeen veel aantrekkelijker om naar een nieuw bedrijventerrein te verhuizen dan te investeren in de huidige opstal op een verouderd terrein. Het gevaar bestaat dat een aantal van de bestaande bedrijventerreinen hierdoor in een negatieve spiraal terechtkomen en dat herstructurering moeilijker op gang komt. Als gevolg hiervan zal de vastgoedwaarde van de bedrijfsruimten verder dalen. Dit heeft onder meer negatieve consequenties voor ondernemers voor wie de bedrijfshuisvesting is bedoeld als pensioenvoorziening. Maar ook voor beleggers van bedrijfshuisvesting is dit een nadelige ontwikkeling. Ook de Provincie Noord-Brabant (2014, p. 20) constateert een overaanbod aan bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant en vindt het verstandig om de ontwikkeling van o.a. het BIC ‘kritisch te bekijken en zo nodig tot heroverweging over te gaan’.

pagina 32

6.3 









Conclusie In de periode 2015-2025 is er sprake is van een overaanbod aan bedrijventerreinen van ca. 300 tot 400 ha. Indien hier de 35 ha aan leegstaande bedrijfsruimten bij opgeteld wordt is er zelfs een overaanbod van ca. 335 tot 435 ha. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de 355 ha. zachte plancapaciteit, waar ook het BIC onder valt. Dit betekent dat de huidige harde plancapaciteit tezamen met het aanbod van leegstaande bedrijfsruimten van in totaal 335 tot 435 ha voldoende is tot het jaar 2030. Op basis van de huidige inzichten is het daarom niet zinvol om voor die tijd de zachte plancapaciteit aan te spreken. De vraag van de HTSM naar bedrijventerreinen in Zuidoost-Brabant in de periode 2015-2025 bedraagt naar verwachting 77 ha. De harde plancapaciteit aan hoogwaardige bedrijventerreinen in Zuidoost-Noord-Brabant bedraagt 35 ha. Daarnaast is ook nog 21 ha aan bedrijventerreinen op campussen beschikbaar. In totaal resulteert het aanbod in de periode 2015-2025 voor de HTSM in 56 ha. Dit betekent dat er in deze periode een tekort ontstaat van ca. 20 ha aan dit soort terreinen. Dat er sprake is van een kwantitatief overaanbod aan bedrijventerreinen in ZuidoostBrabant terwijl er tegelijkertijd een kwalitatief tekort is aan hoogwaardige terreinen en campussen, impliceert dat het profiel van de bedrijventerreinen in de regio onvoldoende is afgestemd op de vraag. Dit betekent dat er in principe geen behoefte is aan nieuwe bedrijventerreinen, maar aan een wijziging van het profiel van het bestaande aanbod. Indien de huidige plannen voor de ontwikkeling van het BIC daadwerkelijk worden gerealiseerd betekent dit dat de harde plancapaciteit in Zuidoost-Noord-Brabant verder toeneemt. Hierdoor neemt ook de leegstand verder toen. Aangezien er nu al sprake is van een grote (structurele) leegstand op de bestaande bedrijventerreinen, zal de problematiek hierdoor verder toenemen. Het gevaar bestaat dat een aantal van de bestaande bedrijventerreinen hierdoor in een negatieve spiraal terechtkomen en dat herstructurering moeilijker op gang komt. Als gevolg hiervan zal de vastgoedwaarde van de bedrijfsruimten verder dalen. Revitalisatie bedrijfsruimte op bedrijventerrein het Zand in Best

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 33

7

Mogelijkheden voor de ontwikkeling van het BIC in bestaand stedelijk gebied (trede 2)

In dit hoofdstuk is een ruimtelijke analyse uitgevoerd naar alternatieve locaties in de regio Zuidoost-Noord-Brabant voor de realisatie van BIC. Dit omdat in de regionale behoefteraming is geconstateerd dat in Zuidoost-Noord-Brabant sprake is van een kwantitatief overaanbod aan bedrijventerreinen en tegelijkertijd van een kwalitatief tekort aan hoogwaardige terreinen en campussen. Dit betekent dat er geen behoefte is aan nieuwe bedrijventerreinen, maar aan een wijziging van het profiel van het bestaande aanbod. Trede 2 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking vereist dat de mogelijkheid onderzocht dient te worden om de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Onder bestaand stedelijk gebied horen onder meer bestaande bedrijventerreinen die worden geherstructureerd en tevens de bestaande plancapaciteit die is vastgelegd in bestemmingsplannen. Trede 3 van de Ladder betreft de multimodale bereikbaarheid van de locatie. Trede 3 is alleen aan de orde wanneer sprake is van een locatie buiten bestaand stedelijk gebied. Wanneer wordt aangetoond dat het programma kan worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied is een onderbouwing van trede 3 niet nodig. Voor de ruimtelijke analyse is eerst een overzicht opgesteld van de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM-sector op basis van een analyse van deze sector, interviews met sleutelinformanten en de belangrijkste trends en ontwikkelingen. Vervolgens zijn er locaties geselecteerd op basis van beschikbaar areaal die zijn beoordeeld aan de hand van de vestigingscriteria van de HTSM. Tot slot zijn enkele alternatieve locaties geselecteerd die kunnen voorzien in de realisatie van BIC.

7.1

Vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM-sector De sector High Tech Systems & Materials High Tech Systems & Materials (HTSM) is een van de negen sectoren die door het Kabinet zijn aangewezen als topsector. De sector ontwikkelt innovatieve producten en diensten voor allerlei industriële toepassingen. In Nederland zijn de Brainport Eindhoven en de regio’s Twente en Delft belangrijke concentraties van bedrijven en kennisinstellingen in de HTSM-sector. HTSM richt zich vooral op business-to-business markten: de afnemers van de producten zijn andere bedrijven. De meeste bedrijven in de HTSM zijn onderdeel van nationale en internationale netwerken. De sector is onder te verdelen in de primaire keten, bestaande uit producenten van eindsystemen (OEM’ers) en toeleveranciers, en in partijen die ondersteunend zijn aan de keten. Philips, ASML, FEI en DAF zijn vier grote OEM’ers die gevestigd zijn in de Brainport Eindhoven. Veel eindproducenten van apparaten en machines zijn

pagina 34

geëvolueerd tot kop-staart bedrijven: ze bepalen de productspecificatie, maar leveren ook het integrale product aan bij de klant. In het traject daartussen spelen (gespecialiseerde) toeleverende bedrijven een grote rol. De meeste high tech middenen kleinbedrijven (MKB) in Nederland zijn toeleverancier (Holland High Tech, 2011). De toeleveranciers zijn onder te verdelen in eerste-, tweede- en derdelijns leveranciers. De eerstelijnsbedrijven leveren direct aan de eindproducent. De tweedelijnsbedrijven leveren aan de eerstelijnsbedrijven enzovoort.

Ontwikkelingen in de HTSM-sector De HTSM-sector is door het innovatieve karakter aan snelle veranderingen onderhevig. Aan high tech producten zijn zeer hoge Research & Development (R&D) kosten verbonden en door de toenemende complexiteit van nieuwe producten nemen deze kosten alleen maar toe. De ontwikkelingen in de technologie gaan zeer snel, waardoor continue investeringen in innovatie noodzakelijk zijn. Daarnaast worden de producten niet alleen complexer, maar moeten deze ook sneller en tegen lagere kosten worden gemaakt (SRE, 2011). De trend is dat OEM’ers zich meer gaan richten op het begin en einde van de waardeketen: R&D en de klantrelatie. De verwachting is dat steeds meer processtappen worden uitbesteed aan de toeleveranciers. Hierdoor neemt de behoefte aan ketenoptimalisatie toe. Ondanks de toename van de activiteiten in de keten, leidt dit nauwelijks tot hogere opbrengsten bij de toeleveranciers. De toeleveranciers zijn over het algemeen veel kleiner dan de OEM’ers. Zelfstandig investeren in onderzoek naar nieuwe technologieën en ketenoptimalisaties is hierdoor niet haalbaar (Brainport Industries, 2012). Samenwerking en kennisdeling ten behoeve van innovatie wint daarbij aan belang. Door op een bedrijventerrein een omgeving tot stand te brengen waarin samenwerking en open innovatie mogelijk is, kunnen de toeleveranciers faciliteiten delen, kosten besparen en efficiënter gebruik maken van elkaars kunde en kennis.

Analyse vestigingscriteria HTSM

  

De ontwikkelingen in de sector zijn van invloed op de vestigingscriteria van de bedrijven. HTSM-bedrijven hebben behoefte aan een locatie in een op kennis gebaseerd ecosysteem. Een dergelijk ecosysteem heeft de volgende kenmerken (Borgh e.a., 2012): een heterogene set van kennisintensieve bedrijven en andere participanten, die sterk afhankelijk zijn van elkaar voor de effectiviteit van de bedrijfsvoering, en daarom in nabijheid van elkaar gevestigd moeten zijn. Een dergelijk ecosysteem levert een concurrentievoordeel en maakt bedrijven minder gevoelig voor markfluctuaties. Bedrijven kunnen zich in een dergelijk ecosysteem meer focussen op de kernvaardigheden en dit leidt tot een efficiënter productieproces (Borgh e.a., 2012; Iansiti & Levien, 2004). Dergelijke ecosystemen functioneren optimaal in kleine geografische gebieden, zoals de High Tech Campus in Eindhoven (HTCE).

pagina 35

Op basis van deskresearch van bestaande onderzoeken, gesprekken met sleutelinformanten (zie Bijlage) en de geconstateerde veranderingen van de sector is een overzicht opgesteld met vestigingscriteria die van belang zijn voor het realiseren van een bedrijventerrein voor de HTSM-sector.

Fysieke nabijheid

   

 







Gezien het toenemend belang van samenwerking tussen high tech bedrijven en de behoefte aan ketenoptimalisatie is fysieke nabijheid belangrijk. Het belang van fysieke nabijheid speelt niet alleen op het niveau van de regio maar geldt ook voor de aanwezigheid van andere bedrijven en voorzieningen op het terrein zelf. De fysieke nabijheid heeft betrekking op meerdere aspecten: Aanwezigheid gerelateerde bedrijven in de HTSM-keten. Aanwezigheid kennisinstellingen. (Informele) netwerken. Aanwezigheid belangrijke spelers in de HTSM. Fysieke nabijheid levert in meerdere opzichten voordeel op: Bedrijven komen gemakkelijker met elkaar in contact en er is een betere toegang tot (potentiële) klanten (Borgh e.a., 2012). De mogelijkheid tot het ontwikkelen en uitwisselen van ’tacit knowledge’. Dit betreft (complexe) kennis die niet makkelijk uitwisselbaar is (een eenvoudig voorbeeld van tacit knowledge is leren fietsen). Het is lastig op te schrijven of te coderen. Sociale interactie, informele en face-to-face contacten maken de uitwisseling van tacit knowledge gemakkelijker. Fysieke nabijheid van bedrijven en kennisinstellingen faciliteert deze sociale interacties en zorgt voor meer mogelijkheden om technieken en ideeën te delen. Een ander aspect is dat door communicatie via ICT-systemen de kennis uit kan lekken naar andere partijen. In een dergelijk geval is fysieke nabijheid gewenst om gevoelige kennis eenvoudig en veilig uit te kunnen wisselen. Naast sociale interacties ontstaan er ook netwerken tussen bedrijven op een locatie. Netwerk voordelen worden groter als het aantal (waarde toevoegende) bedrijven op de locatie toeneemt. Indien er in het ecosysteem belangrijke spelers zijn gevestigd, kan dit het ecosysteem weer aantrekkelijker maken voor andere bedrijven. Daarnaast maakt een groot aantal gevestigde bedrijven de locatie ook aantrekkelijker voor kennisinstellingen, overheidsinstellingen en potentiële werknemers. Dit leidt tot een goed ontwikkelde kennisinfrastructuur (Borgh e.a., 2012; Azeredo, 2007; PBL, 2012). Uit onderzoek van het PBL (2012) naar de internationale concurrentiepositie van de topsectoren, blijkt de private kennisinfrastructuur (aantal patenten, R&D uitgaven) van belang te zijn bij het aantrekken van bedrijven uit de HTSM-sector.

Imago Het imago en de reputatie van de High Tech Campus Eindhoven (HTCE) was voor veel high tech bedrijven een belangrijke reden om zich er te vestigen (van der Borgh, 2007). Gevestigd zijn in een HTSM-ecosysteem levert voor het bedrijf een positief imago op, dat veel belangrijke contacten faciliteert (Azeredo, 2007; Jonnson, 2002). Het imago van een locatie wordt in sterke mate bepaald door (Azeredo, 2007; (Berkhout e.a., 2010):  De aanwezigheid van belangrijke en internationaal bekende bedrijven in de HTSM.

pagina 36

 De (inter)nationale naamsbekendheid van het terrein.  De fysieke verschijningsvorm; dit heeft betrekking op de herkenbaarheid van het bedrijventerrein en wordt onder meer bepaald door concentratie op één locatie (in tegenstelling tot meerdere verspreide locaties) en de ruimtelijke kwaliteit van de locatie (met bijvoorbeeld de uitstraling van een campus).

Aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat Essentieel voor bedrijven uit de HTSM is een effectieve uitwisseling en een hoge mate van beschikbaarheid van kenniswerkers op alle opleidingsniveaus (Holland High Tech, 2011). De HTSM heeft te maken met een toenemend tekort aan talent, kennis en kunde. Een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat is van belang voor het aantrekken van werknemers. Met name voor kenniswerkers is dit een belangrijke randvoorwaarde. De aanwezigheid van een goede kennisinfrastructuur en andere gerelateerde bedrijven biedt goede carrière-perspectieven en maakt een ecosysteem aantrekkelijk voor kenniswerkers (Berkhout e.a., 2010). Het woon- en leefklimaat heeft voornamelijk betrekking op de regio als geheel en niet zozeer op de locatie van het ecosysteem zelf.

Infrastructuur

   

Voor de vestiging van HTSM-bedrijven zijn vier aspecten op het gebied van infrastructuur van belang: Aanwezigheid diensten en faciliteiten. Connectiviteit over de weg. Connectiviteit via de lucht. Telecommunicatie. In een ecosysteem dienen diverse (high tech) faciliteiten aanwezig te zijn die worden gedeeld met andere bedrijven, zoals clean rooms en laboratoria. Dit biedt de mogelijkheid tot schaalvoordelen en kennisuitwisseling. Dit is met name interessant voor kleinere bedrijven, die vanwege de hoge investeringskosten niet zelfstandig dergelijke voorzieningen kunnen realiseren (Lindegaard, 2011). Ook de verbinding van de locatie met andere regio’s en landen is van belang. De HTSM is een globaal concurrerende sector met vele internationale verbanden. Dit betreft een goede bereikbaarheid van de locatie over de weg en via de lucht, en de aanwezigheid van uitstekende telecommunicatie middelen (Azeredo, 2007; PBL, 2012).

Conclusies vestigingscriteria

  

De aanwezigheid van een HTSM-ecosysteem is essentieel voor de vestiging van bedrijven in deze sector. De complexiteit van de producten neemt toe en hierdoor groeit het belang van samenwerking om investeringen ten behoeve van innovatie mogelijk te maken. De ontwikkeling van een locatie waarin de bedrijven zich op korte afstand van elkaar kunnen clusteren en een netwerk kunnen vormen is hiervoor een randvoorwaarde. De belangrijkste vestigingscriteria voor bedrijven in de HTSM-sector zijn: Fysieke nabijheid: een heterogene mix van gerelateerde bedrijven in de HTSM-sector. Aanwezigheid van kennisinstellingen. Aanwezigheid van belangrijke spelers in de HTSM-sector.

pagina 37

      

7.2

Internationale naamsbekendheid van de locatie (imago). De fysieke herkenbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de locatie. Een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat voor (potentiële) werknemers. De aanwezigheid van (specialistische) diensten en faciliteiten. Uitstekende bereikbaarheid over de weg. Gesitueerd op korte afstand van een vliegveld. De aanwezigheid van uitstekende telecommunicatieverbindingen.

Alternatieve locaties voor de realisatie van BIC De selectie van mogelijke alternatieve locaties voor de realisatie van BIC heeft allereerst plaatsgevonden op basis van de beschikbare ruimte. Alleen de terreinen met mogelijkheden tot herstructurering of minimaal 25 ha uitgeefbaar areaal zijn nader onderzocht. Dit tegen de achtergrond dat het tekort aan hoogwaardige terreinen/campussen in Zuidoost Brabant 20 ha bedraagt en fase 1 van BIC 25 ha 5 betreft. De alternatieve locaties zijn momenteel nog niet bestemd als hoogwaardig terrein of campus.

Terreinen met voldoende beschikbare ruimte Binnen het Coropgebied Zuidoost-Noord-Brabant is op vier terreinen minimaal 25 ha uitgeefbaar areaal aanwezig en op één terrein zijn op korte termijn mogelijkheden tot herstructurering (figuur 13). Voor al deze terreinen geldt dat de uitgifte van kavels zeer langzaam verloopt. Figuur 13 Overzicht alternatieve locaties met minimaal 25 ha uitgeefbaar areaal

Bron: IBIS 2014 en PDOK.nl, bewerking Bureau Stedelijke Planning

5

In de beoordeling van de locaties is de aanwezigheid van voldoende areaal voor toekomstige uitbreidingsmogelijkheden in verband met fase 2 van BIC nader beoordeeld (maximaal ca. 40 ha).

pagina 38

    

Het betreffen: Habraken (Veldhoven) Park Forum (Eindhoven) Westfields (Oirschot) Eeneind West (Nuenen, Gerwen en Nederwetten) De Run (Veldhoven)

Habraken (Veldhoven) De uitgifte van Habraken is begonnen in 2008 en inmiddels is ongeveer 20% van het terrein uitgegeven (9,5 ha). Er is nog ca. 42 ha beschikbaar. Habraken ligt naast het bedrijventerrein Park Forum, waar ook areaal beschikbaar is. Het beschikbaar areaal op deze terreinen kan mogelijk worden gecombineerd. Het terrein is op korte afstand gelegen van Eindhoven Airport en beschikt reeds over hoogwaardige telecommunicatie-infrastructuur (glasvezelnetwerk). Over de weg is Habraken niet optimaal bereikbaar (ca. 7 min. van de A2 en 10 min. van de A67). Habraken is een gemengd bedrijventerrein (milieucategorie 2, 3 en 4) zonder profilering of specialisatie. Er zijn geen HTSM-bedrijven gevestigd. Het terrein is vooral gericht op arbeidsextensieve productie en niet op hoogwaardige productie, onderzoek en ontwikkeling. In het bestemmingsplan is geen ruimte voorzien voor kennisinstellingen, onderzoekscentra of andere gemeenschappelijke voorzieningen. Momenteel worden er diverse braakliggende percelen gepacht door boeren. Impressie bedrijventerrein Habraken

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Park Forum (Eindhoven) Het bedrijventerrein Park Forum bestaat uit de delen West, Oost en Zuid. De uitgifte is gestart in het jaar 2006 en momenteel is ca. 20% van het terrein uitgegeven. Er is nog ca. 52 ha uitgeefbaar areaal. Park Forum ligt naast het bedrijventerrein Habraken, waar ook areaal beschikbaar is. Het beschikbaar areaal op deze terreinen kan mogelijk worden gecombineerd. Park Forum ligt direct naast Eindhoven Airport op ca. 5 min van de A2. Op de ontsluitingsweg is wel vaak sprake van congestie. Een glasvezelnetwerk is beschikbaar.

pagina 39

Park Forum West biedt ruimte aan regionale, grootschalige en middelgrote, gemengde bedrijvigheid. Het is gericht op bedrijven in de milieucategorie 3.1 t/m 4.2 en risicovolle activiteiten zijn toegestaan. Het plangebied Park Forum Oost is gericht op gemengde bedrijvigheid met een hoogwaardige uitstraling en kent een groen, parkachtig karakter (milieucategorieën 1 t/m 4). Op Park Forum Zuid wordt een combinatie van wonen en bedrijvigheid ontwikkeld (milieucategorieën 1 t/m 3). Op Park Forum is geen ruimte voorzien in het bestemmingsplan voor kennisinstellingen of andere gemeenschappelijke voorzieningen. Op het naastgelegen bedrijventerrein Flight Forum zijn veel HTSM-bedrijven gevestigd, die tevens lid zijn van het netwerk Brainport Industries.

Westfields (Oirschot) Westfields in Oirschot is recent in ontwikkeling gebracht en nog bijna geheel uitgeefbaar (35 ha). Omdat de uitgifte zeer moeizaam verloopt wordt een deel momenteel gebruikt als parkeerplaats voor Eindhoven Airport. Westfields ligt op korte afstand van Eindhoven Airport en op 3 minuten rijden van de A2. Op het terrein is een glasvezelnetwerk beschikbaar. Westfields grenst direct aan de beoogde locatie voor BIC en is dus wat betreft ligging sterk vergelijkbaar. Het terrein is gericht op bedrijven in de milieucategorieën 3.1, 3.2, 4.1 en 4.2 en biedt kavels aan groter dan 0,5 ha. Risicovolle bedrijven zijn toegestaan. In het bestemmingsplan zijn geen mogelijkheden opgenomen voor de vestiging van kennisinstellingen, onderzoekscentra en gemeenschappelijke voorzieningen. Alleen horeca is voorzien in het gebied. Er is voldoende groen en ruimte om een hoge ruimtelijke kwaliteit te realiseren.

Eeneind West (Nuenen, Gerwen en Nederwetten) Eeneind West betreft de westelijke uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Eeneind. De uitgifte van het terrein start naar verwachting in 2016 (26 ha). Eeneind West ligt op 5 minuten rijden van de A270. De ring van Eindhoven is echter slecht bereikbaar (ca. 10 tot 15 minuten rijden), evenals het vliegveld (ca. 20 minuten rijden). Eeneind West beschikt over een glasvezelnetwerk. Eeneind West wordt ontwikkeld als modern gemengd bedrijventerrein bestemd voor de regionale bedrijvigheid en voor de milieucategorieën 2 t/m 4.2. Risicovolle activiteiten zijn toegestaan. Op het bestaande bedrijventerrein Eeneind bevinden zich al HTSM-achtige bedrijven, zoals Mextal, De Rooy Slijpcentrum en BKL Engineering (de laatste twee zijn aangesloten bij Brainport Industries). Een duidelijke identiteit of profilering ontbreekt nog.

De Run (Veldhoven) De Run is een modern gemengd en gedeeltelijk hoogwaardig bedrijventerrein met name bestemd voor milieucategorie 3, maar gedeeltelijk voor 1, 2 en 4. Het terrein is vrijwel volledig uitgegeven (in totaal ca. 115 ha), maar heeft te kampen met veel leegstand. Een deel van het terrein is verouderd en er zijn plannen voor een herstructurering van delen van het terrein. Daarnaast bestaan er plannen om de Run uit te breiden nabij de entree vanaf de A2. Het Masterplan De Run 2.0 gaat uit van haalbare herstructureringsmogelijkheden voor De Run 1000 (bestaand en nieuw) en

pagina 40

2000. Bij elkaar betreft dit iets minder dan 20 ha. Daarnaast is op De Run 4000 en 5000 sprake van veel leegstand en schuifruimte. Tevens gaat het plan uit van een uitbreiding van de vestigingsmogelijkheden langs de gehele zone A76 – A2. De Run is gelegen aan de A2 en A67 en biedt goede zichtlocaties. Het vliegveld ligt op ca. 10 minuten rijden. Ook ligt de HTCE op korte afstand. Op deze campus zijn veel HTSM-bedrijven en kennisinstellingen gevestigd. ASML, een zeer belangrijke speler in de HTSM-sector, is op de Run 6000 gevestigd. Ook Nokia heeft een vestiging op De Run. Daarnaast zijn er ook andere HTSM bedrijven gevestigd en heeft het Maxima Medisch Centrum plannen voor een uitbreiding op het gebied van onder meer onderwijs (Health Technology Park). Impressie leegstand de Run

Bron: Bureau Stedelijke Planning

7.3

Beoordeling alternatieve locaties De alternatieve locaties voor de realisatie van BIC zijn beoordeeld op het beschikbaar areaal en criteria die zijn gebaseerd op de vestigingseisen van HTSM-bedrijven (tabel 8). Hierbij is onderscheid gemaakt naar criteria die betrekking hebben op de ligging van het terrein en op de kenmerken van de locatie zelf. Bij de beoordeling is uitgegaan van de huidige situatie. Voor de locatie-criteria geldt dat deze zijn te beïnvloeden in de planvorming. Wanneer in de huidige situatie een locatie reeds positief scoort op een criterium betekent dit dat de locatie op dit onderdeel de voorkeur heeft boven andere terreinen.

pagina 41

Tabel 8 Beoordeling alternatieve locaties op vestigingscriteria HTSM-sector

Habraken Park Westfields Eeneind De Run Forum West Beschikbaar areaal

42 ha

52 ha

35 ha

26 ha

Herstructurering

++

++

+

+

++

Woon-, werk- en leefklimaat

++

++

++

+

++

Bereikbaarheid vliegveld

++

++

++

-

+

0

0

++

-

++

Telecommunicatie (glasvezel)

++

++

++

++

++

Diensten en faciliteiten

--

--

--

0

0

Ruimtelijke kwaliteit

0

+

+

0

-

Aanwezigheid belangrijke

--

+

--

+

++

--

--

--

--

+

Kwalitatieve criteria

Ligging

Bereikbaarheid auto

Locatie

HTSM bedrijven Aanwezigheid kennisinstellingen Bron: Bureau Stedelijke Planning Legenda: + + zeer positief, + positief, 0 neutraal, - negatief, - - zeer negatief

Beschikbaar areaal Alle alternatieve locaties beschikken over voldoende plancapaciteit voor de realisatie van een areaal dat vergelijkbaar is met de behoefte aan additionele hoogwaardige terreinen/campussen (20ha) of het areaal van de geplande eerste fase BIC (25 ha). Voor De Run geldt wel dat een herstructurering nodig is om het benodigde areaal te realiseren.

Ligging Alle terreinen zijn gelegen in de Brainport Eindhoven. Het woon-, werk- en leefklimaat is daarmee vrijwel vergelijkbaar. Het terrein Eeneind West scoort echter lager vanwege de ligging buiten Brainport Avenue, het kerngebied van de Brainport. Westfields ligt direct naast de beoogde locatie voor BIC en scoort daarom vergelijkbaar op alle criteria die op de ligging betrekking hebben. Habraken en Park Forum scoren alleen iets lager op de bereikbaarheid met de auto. Met de aanleg van de Challenge (zie kader) zal de bereikbaarheid verder verbeteren. Eeneind West scoort laag op de criteria die betrekking hebben op de ligging. Aangezien deze criteria niet zijn te beïnvloeden valt deze locatie in de verdere beoordeling om deze reden af als alternatief voor BIC. De overige locaties zijn wat betreft ligging vrijwel vergelijkbaar met BIC en in principe geschikt voor de realisatie van het benodigde areaal voor de HTSM-sector.

pagina 42

Challenge ontsluiting Aan de westzijde van de stad wil Eindhoven een nieuwe verkeersroute realiseren; de ‘Challenge-ontsluiting’. Doel is het verbeteren van de bereikbaarheid van Eindhoven Airport en het bedrijventerrein GDC Acht en een ontsluiting te realiseren op het toekomstige BIC en Westfields. De verkeersroute moet deels over bestaande wegen lopen die worden opgewaardeerd en deels over een nieuwe parallelweg langs het Beatrixkanaal.

Bron: Eindhovens Dagblad

Locatie De geïnventariseerde alternatieve locaties voor BIC voldoen in verschillende mate aan de vestigingscriteria vanuit de HTSM-sector. Alle terreinen beschikken reeds over een glasvezelnetwerk. Voor geen van de terreinen zijn al HTSM-specifieke diensten aanwezig. De Run scoort positief op de aanwezigheid van kennisinstellingen door het Maxima

Medisch Centrum en de nabijheid van de High Tech Campus Eindhoven (HTCE). Bovendien is het zeer positief dat hier ASML gevestigd is; een van de hoofdrolspelers in de HTSM-sector. De ruimtelijke kwaliteit van het terrein past op dit moment echter niet bij de vestigingseisen. Park Forum scoort positief op de ruimtelijke kwaliteit door de ruime en groene opzet.

In de directe omgeving zijn reeds diverse HTSM-bedrijven gevestigd. Op het terrein zijn geen diensten en faciliteiten en kennisinstellingen aanwezig. Ook Westfields scoort positief op de ruimtelijke kwaliteit, zoals die is vastgelegd binnen het vastgestelde bestemmingsplan. Op het terrein zijn geen HTSM-bedrijven gevestigd.

pagina 43

7.4

Afweging trede 2 Ladder voor Duurzame Verstedelijking Geschikte locaties in bestaand stedelijk gebied Binnen de bestaande plancapaciteit zijn er diverse bedrijventerreinen in ZuidoostNoord-Brabant beschikbaar als alternatief voor de ontwikkeling van BIC. Hiervoor zijn wel aanpassingen noodzakelijk in de betreffende bestemmingsplannen. Op een deel van de terreinen is nog veel uitgeefbaar areaal beschikbaar, waardoor een aanpassing van het profiel relatief eenvoudig is door te voeren. Veel van de terreinen kampen al jaren met een moeizame uitgifte met braakliggende percelen als resultaat. Een omzetting naar een profiel dat aansluit bij de vestigingscriteria van HTSM-bedrijven kan hier een oplossing zijn vanwege de aangetoonde behoefte aan bedrijventerreinen in deze sector. Op de vier beschikbare locaties met harde plancapaciteit is voldoende ruimte beschikbaar voor de realisatie van de toekomstige behoefte van de HTSM. Ook op De Run is voldoende ruimte aanwezig, mits een herstructurering wordt ingezet. De Run voldoet aan vrijwel alle vestigingscriteria van HTSM-bedrijven. Een groot

1. 2. 3. 4.

voordeel is de aanwezigheid van ASML op het terrein en de nabijheid van HTCE. De ambitie van de gemeente Veldhoven en de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) is om de Run te ontwikkelen tot een hoogwaardig, modern, dynamisch en duurzaam bedrijventerrein, met een accent op HTSM, health en aanverwante maakindustrie. Hiervoor is reeds een masterplan opgesteld (Gemeente Veldhoven, 2013). Herstructurering van De Run is een instrument dat vanuit meerdere invalshoeken de situatie van overaanbod in de regio aanpakt: De plancapaciteit aan bedrijventerreinen wordt niet onnodig uitgebreid waardoor een negatieve spiraal op bestaande bedrijventerreinen wordt voorkomen. Verouderde bedrijfspanden worden uit de voorraad gehaald. Leegstaande bedrijfspanden worden aantrekkelijker door de opwaardering van het profiel en een verbetering van het imago. Onbenutte harde plancapaciteit op terreinen die niet goed lopen wordt ingevuld door het verplaatsen van niet HTSM-gerelateerde bedrijven vanuit De Run naar andere terreinen. De Run is daarmee een zeer geschikte alternatieve locatie voor de realisatie van BIC. Wel dient hiervoor de financiële haalbaarheid van een herstructurering nader te worden onderzocht. Ook Westfields is een interessant alternatief voor BIC. Aangezien Westfields nog niet tot ontwikkeling is gekomen, zijn er voldoende mogelijkheden om het terrein te herprofileren voor de HTM-sector. Op dit moment onderzoekt de gemeente een herprofilering naar logistiek omdat de kaveluitgifte stil ligt. Wat betreft ligging is de locatie volledig vergelijkbaar met de beoogde locatie voor BIC. Een omzetting naar een hoogwaardig campus-terrein voor HTSM-bedrijven zou een alternatieve mogelijkheid kunnen zijn. Er is immers een behoefte naar dit type bedrijventerreinen aangetoond en Westfields beschikt over de juiste randvoorwaarden.

pagina 44

Qua profilering en opzet vertoont Park Forum veel gelijkenissen met het BIC. Ook hier is voldoende ruimte aanwezig voor de toekomstige behoefte van de HTSM. Bovendien is er al een HTSM-toeleverancier gevestigd. Indien er wordt ingezet op een clustering van HTSM bedrijven en er ruimte wordt geboden aan kennisinstellingen, onderzoekscentra en andere voorzieningen, kan er worden voldaan aan alle vestigingscritera van de HTSM bedrijven. Hiermee kan de uitgifte van kavels op het terrein worden verbeterd.

7.5

Conclusies Zoals aangetoond is er sprake van een beperkte behoefte (20 ha) aan additionele hoogwaardige bedrijventerreinen en campussen voor de HTSM. Voor de economische ontwikkeling van de regio Eindhoven is het van groot belang dat hierin wordt voorzien. Vanuit dit perspectief is de planvorming voor het BIC ook positief. Om te voorkomen dat de situatie op de huidige bedrijventerreinen verder verslechterd verdient het echter de voorkeur om hiervoor geen nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Het BIC dient bij voorkeur gesitueerd te worden op een bedrijventerrein dat reeds onderdeel uitmaakt van de huidige harde plancapaciteit. Ook door herstructurering van een bestaand bedrijventerrein kan in de behoefte van de HTSM worden voorzien. Wel is het van belang dat de beoogde locatie optimaal aansluit bij de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM.

    

In Zuidoost-Noord-Brabant zijn op korte afstand van het geplande BIC vijf alternatieve locaties beschikbaar die optimaal aansluiten bij de vestigingscriteria van bedrijven in de HTSM-sector. Het betreffen: Habraken (Veldhoven) Park Forum (Eindhoven) Westfields (Oirschot) Eeneind West (Nuenen, Gerwen en Nederwetten) De Run (Veldhoven) Met name herstructurering van De Run biedt een aantrekkelijk alternatief. Niet alleen vanwege de directe ontsluiting aan de A2 en de korte afstand tot het vliegveld, maar ook omdat ASML hier gevestigd is. Bovendien leidt de herstructurering van De Run tot een afname van incourante bedrijfsruimten. Hierdoor snijdt het mes aan twee kanten. Maar ook Westfields is een aantrekkelijk alternatief voor BIC. Aangezien dit gebied van 35 ha nog volledig braak ligt kan het optimaal aangepast worden aan de wensen en de eisen van de HTSM. Uit de resultaten van de interviews (zie bijlage met overzicht sleutelinformanten) blijkt dat deze strategie vrijwel door iedereen wordt gedragen. Men ziet het belang van het BIC in voor de regionale economie. Maar gezien de problematiek van overaanbod van bedrijventerreinen gaat de voorkeur uit om het BIC op een bestaand bedrijventerrein te realiseren. Ook de Provincie Noord-Brabant (2014, p. 21) stelt dat het aanbod aan bedrijventerreinen optimaal dient aan te sluiten op de vestigingseisen van bedrijven. De Provincie is hierbij van mening dat het direct uitgeefbaar aanbod en plannen in regionale afspraken dienen te passen bij de locatie- en vestigingseisen van bedrijven en dat waar mogelijk gebruik gemaakt dient te worden van bestaand aanbod om de ruimtebehoefte vanuit andere sectoren op te vangen.

pagina 45

Bijlage: Overzicht bedrijventerreinen met meeste uitgeefbaar areaal in Zuidoost-Noord-Brabant In deze bijlage is een beschrijving opgenomen van de bedrijventerreinen met het meeste uitgeefbaar areaal in de regio Zuidoost-Noord-Brabant.

Brainport Industries Campus (Eindhoven) Brainport Industries werkt samen met de Gemeente Eindhoven plannen uit voor de ontwikkeling van een eigen high tech toelevercampus: de Brainport Industries Campus. Brainport Industries betreft een high tech ecosysteem gevormd door de leidende 1e, 2e en 3e lijns high tech toeleveranciers in Nederland. Met een eigen high tech toelevercampus wil Brainport Industries de aantrekkelijkheid van de bedrijven vergroten. Door het samenbrengen van de bedrijven kunnen faciliteiten en diensten gedeeld worden en kan er kruisbestuiving ontstaan. De Brainport Industries Campus (BIC) komt ten westen van de A2 en nabij Airport Eindhoven te liggen. Een deel van het gebied bevindt zich grondgebied van de gemeente Best. De planning is om in 2016 te starten met de aanleg. Om de start en bouw in 2016 mogelijk te maken is de gemeente recent begonnen met de benodigde procedures; het opstellen van een milieu effect rapportage en een bestemmingsplan. De eerste fase omvat de bouw van vijftien hectare. Het gehele terrein zal naar verwachting rond 2045 klaar zijn. Gemeente

Plannaam

Bruto

Netto

Kavel

Soort terrein Ligging

Status

omvang

uitgeef-

omvang Niet

Hoogwaardig A2 en

Ontwerp-

bekend

, campus

bestemmings

baar Eindhoven BIC

179

67

A50

plan

pagina 46

Duurzaam Industriepark Cranendonck (Budel Dorplein) In 2000 is de ontwikkelingsvisie voor het Duurzaam Industriepark opgesteld. De ontwikkeling van het Duurzaam Industriepark Cranendonck (DIC) in combinatie met natuurontwikkeling en compensatie betekent kortweg de herstructurering en herontwikkeling van in totaal 102 hectare van het bestaande bedrijventerrein en stortplaats. Sinds 1892 wordt hier zink geproduceerd en verwerkt. Omdat het ruimtebeslag van deze activiteiten door een geïnnoveerd productieproces met de jaren sterk is teruggedrongen, is een groot gedeelte van het terrein niet langer in gebruik. Het ontwerpbestemmingsplan komt begin 2015 ter inzage. Rond 2030 moet het industriepark gereed zijn. Zowel bedrijven in de zwaardere (4 en 5) als de lichte milieucategorie (1 t/m 3) kunnen een plaats krijgen op het DIC. Gemeente

Plan-

Bruto

Netto

Kavel

Soort terrein

Ligging

Status

naam

omvang

uitgeef omvang Min. 1

zware/

-10 min

Ontwerp-

ha

grootschalige van A2

baar Cranendonck DIC

102

90

bedrijven

Airport

Gevestigde bedrijven: Nyrstar

pagina 47

bestemmin

-Kempen gsplan

Park Forum (Eindhoven) Park Forum ligt in het verlengde van het bedrijventerrein Flight Forum en bestaat uit drie delen c.q. clusters: een westelijk gelegen bedrijventerrein (Westcluster), een oostelijk gelegen bedrijvenpark (Oostcluster) en een zuidelijk gelegen gebied met woonvriendelijke bedrijvigheid (Zuidcluster). Park Forum Zuid huisvest kleinschalige bedrijven in combinatie met woningen. Park Forum West en Oost zijn geschikt voor reguliere gemengde bedrijvigheid en geschikt voor middelgrote tot grote regionale bedrijven. Park Forum West (41 ha) is gericht op de gemengde bedrijvigheid, Park Forum Oost (20 ha) is gericht op de hoogwaardige en technologische bedrijvigheid. Bedrijven tot en met milieucategorie 4 kunnen terecht op Park Forum. Gemeente

Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

uitgeef omvang

Soort

Ligging

Status

Gemengd /

-5 min van

Vastgesteld

woonwerk

A2

bestem-

bedrijven

-Eindhoven

mingsplan

terrein

baar Eindhoven

Park

80

52

tot 1 ha

Forum

Airport

Gevestigde bedrijven: Makita Nederland BV, de Banner Fabriek, Interconnect Services

pagina 48

Habraken (Veldhoven Het bedrijventerrein Habraken is nog volop in ontwikkeling en wordt in fasen uitgegeven. Eerdere planvorming voor Habraken ging uit van een hoogwaardig businesspark met kleinschalige bedrijvigheid gecombineerd met (bedrijfs)wonen. De locatie wordt, in tegenstelling tot de eerdere planvorming, ontwikkeld als gemengd terrein voor arbeids- en kennisextensieve bedrijven. Voor kleine zelfstandige ondernemers zijn er twee bedrijfsverzamelgebouwen beschikbaar. Op dit moment worden fase I en IIa uitgegeven. Afhankelijk van de kavelverkoop van deze fasen wordt op termijn gestart met fase III, IV en V. Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

uitgeef omvang

Soort

Ligging

Status

terrein

baar Veldhoven

Habraken

75

42

Vanaf 1.500 m2

gemengd

-10 min van Onherroepelijk A2 en A67

bestemmingspl

-Eindhoven

an

Airport

Gevestigde bedrijven: Mikomax Nederland BV, Ese International BV

pagina 49

Kempisch bedrijvenpark (Hapert) Het Kempisch Bedrijvenpark (KBP) is een hoogwaardig en modern bedrijvenpark van 69 hectare netto in Hapert met een eigen afslag op de A67. Het KBP is een gemengd bedrijventerrein en biedt plaats aan bedrijven die een perceel van minimaal 5000 m2 nodig hebben. Bedrijven tot en met milieucategorie 4.2 kunnen terecht op het Kempisch Bedrijvenpark. Er zijn op het terrein veel faciliteiten aanwezig voor logistieke bedrijven (o.a. een tankstation voor trucks, een truckwash, een truckgarage en bandencentrum). Gemeente Plannaam

Bruto

Netto

omvang

uitgeef omvang

Kavel

Soort

Ligging

Status

aan A67

Vastgesteld

terrein

baar Bladel

Kempisch bedrijvenpark

170

40

Min. 5000 gemengd m2

bestemmin gsplan

Gevestigde bedrijven: Van der Heijden Transport en Logistiek, Daris Expeditie, Diffutherm, VDL, Staalmarkt, Kuypers Kunststoftechniek, Squall International, ATD Machinery en Van Dingenen Transport

pagina 50

Westfields (Oirschot) Westfields ligt in de oksel van de A58 en A2 en is speciaal ontwikkeld voor de regionale maakindustrie. Westfields biedt ruimte aan grote bedrijven die onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden hebben op hun huidige locatie. Het terrein heeft een netto omvang van 35 hectare en wordt in drie fasen ontwikkeld. De ontwikkeling van fase 1 liep door de economische recessie vertraging op en inmiddels zijn ook bedrijven niet afkomstig uit de regio welkom op het terrein. Op het terrein worden bedrijven in de milieucategorie 3 en 4 toegestaan. De gemeente is bezig met een her-positionering van Westfields; van een categorie 4 bedrijventerrein naar een hoogwaardig (logistiek) bedrijvenpark in Brainport. Directe aanleiding van deze vraag is de economische situatie en de ontwikkeling van een nieuwe ontsluiting op de A58, waardoor de positie van Westfields binnen Brainport veranderd. Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

Ligging

Status

Min. 5.000 Gemengd

-A2 en A58

Onherroepelijk

m2

-Eindhoven

bestemmingspl

Airport

an

uitgeef omvang

Soort terrein

baar Oirschot

Westfields 53

34

Gevestigde bedrijven: Holland Banden

pagina 51

GDC Eindhoven Acht (Noord en Zuid) (Eindhoven) Het Goederen Distributie Centrum (GDC) Eindhoven-Acht is begin 1990 ontstaan op een voormalig Philips-terrein. Philips gebruikte dit terrein voor opslag- en distributieactiviteiten. Het GDC bestaat uit twee deelgebieden. Het zuidelijk deel van het GDC is voor een groot deel uitgegeven. Op GDC Noord is nog een ruime hoeveelheid grond beschikbaar. GDC biedt ruimte aan bedrijven gericht op goederendistributie en in het noordelijke deel van het terrein GDC Noord ook op afvalverwerking en recycling. De inrichting van het terrein sluit aan op de behoeften van de doelgroep. Zo zijn de wegen breder dan normaal en er bevindt zich een facilitair centrum op het terrein dat is bedoeld voor transportgerelateerde bedrijven. De nadruk ligt vooral op grootschalige bedrijven. Vandaar dat de meeste kavels waarop de bedrijven zijn gevestigd, ten minste 1 hectare groot zijn. Bedrijven tot en met milieucategorie 4 kunnen terecht op Eindhoven Acht. Gemeente

Plannaam

Bruto

Netto

omvang

uitgeef omvang

Kavel

Soort

Ligging

Status

A2 en

Onherroepelijk

terrein

baar Eindhoven

GDC Eindhoven

235

62

Min. 1

Logistiek,

ha

grootschal A58

bestemmingspl

ig

an

Acht

Gevestigde bedrijven: van Gansewinkel, Van Happen Containers, Scania Nederland, Ceva Logistics, Van den Anker, Clean Lease Fortex en Leeuwerik Plaat.

pagina 52

Brandevoort (Helmond) Businesspark Brandevoort is gelegen ten westen van Helmond aan de snelweg Eindhoven-Helmond. Daarnaast is het direct gelegen aan de vinexwijk Brandevoort. Het bedrijventerrein zal ruimte bieden aan hoogwaardige productiebedrijven en bedrijvigheid op het gebied van research & development. R&D, productontwikkeling en engineering, evenals design en creatieve industrie behoren tot de doelgroep. Mogelijk wordt dit profiel verruimd, zodat ook bedrijven in het regulier gemende segment zich hier kunnen vestigen. Bedrijven zijn toegestaan voor zover ze vallen onder de milieucategorieën 1, 2 of 3. Functies die in ieder geval uitgesloten dienen te worden zijn: zelfstandige kantoorvestiging, detailhandel, bouwnijverheid, transport en distributie, grootschalige leisure, evenals woon/werken. Gemeente Plannaam

Bruto

Netto

Kavel

omvang

uitgeef omvang

Soort

Ligging

Status

terrein

baar Helmond

Brandevoort 38

27

flexibel

hoogwaa A270

Vastgesteld

rdig

bestemmingspl an

Gevestigde bedrijven: VDL industrial modules, UPC

pagina 53

BZOB Terrein (Helmond) Bedrijventerrein Zuidoost-Brabant (BZOB) ligt in het zuidoostelijk deel van de gemeente Helmond en is bestemd voor grootschalige (proces)industrie, logistiek en groothandelsactiviteiten. Er bevindt zich een concentratie van de foodprocessing industrie. De gewenste kavelgrootte voor de bedrijven is tussen de 2 en 10 hectare. Er zijn diverse logistieke faciliteiten aanwezig. In het centrale en westelijk deel mogen zich bedrijven tot categorie 5 vestigen. De locatie BZOB bos (40 ha) is aangewezen als mogelijk uitbreidingsgebied voor het BZOB terrein (aan de oostzijde van BZOB terrein). Het terrein moet vooral ruimte bieden aan grootschalige bedrijven met een ruimtebehoefte van meer dan 1 hectare. De eventuele ontwikkeling van dit terrein is gebonden aan een forse natuurcompensatieopgave. Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

uitgeef omvang

Soort

Ligging

Status

10 min

Onherroepelijk

terrein

baar Helmond

BZOB

180

25

Min. 2 ha

Terrein

Zwaar/

grootschalig A67

bestemmingspl an

Gevestigde bedrijven: Rijko, Houtindustrie Mevo, Coppens International, TNT Fashion, Gielissen, Dumeco en Biztops Engineering.

pagina 54

Wolfsveld II (Gemert) Woflsveld II betreft een uitbreiding in oostelijke en zuidwestelijke richting van bedrijventerrein Wolfsveld in Gemert. Wolfsveld is met 50 ha het grootste bedrijventerrein van Gemert. Op het bedrijventerrein zijn plaatsgebonden industriële en groothandelsbedrijven gevestigd. Bedrijven in de milieucategorie 1 t/m 4 zijn hier toegestaan. Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

uitgeef omvang

Soort

Ligging

Status

terrein

baar Gemert-

Wolfsveld 31

Bakel

II

20

Niet

Maak

15 min

Vastgesteld

bekend

industrie

A58 en

bestemmingsplan

A73

Gevestigde bedrijven: Elreka, Medela Benelux, Haval Disposables, R-R Systems.

pagina 55

Bemmer IV (Laarbeek) Op dit moment ontwikkelt de gemeente Laarbeek bedrijventerrein Bemmer IV. Dit is een uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Bemmer. Het terrein Bemmer wordt beheerst door enkele grote bedrijven met daarin gemengd enkele woon/werkeenheden. Ongeveer 75% van de bedrijven is productiegerelateerde bedrijvigheid, 10% van de bedrijven behoort tot de logistieke sector. Bemmer IV is een gemengd bedrijventerrein voor (middel)grote (boven)lokale bedrijven. Het wordt ontwikkeld voor bedrijven met kavelgroottes van meer dan 5.000 m2. Het terrein is geschikt voor bedrijven met milieucategorie 2 t/m 4. Bemmer V (fase 5 van de uitbreiding van Bemmer) is een zacht plan. Gemeente Plannaam

Bruto

Netto

Kavel

omvang

uitgeef omvang

Soort

Ligging

Status

15 min

Onherroepelijk

A50 en

bestemmingspl

A270

an

terrein

baar Laarbeek

Bemmer IV

29

20

Min. 5.000 Gemengd

Gevestigde bedrijven: ReplaceDirect, Jeurgens Banket-, Biscuit-, en Chocoladefabriek BV

pagina 56

Kleine Hoeven (1 en 2) (Reusel) Kleine Hoeven is een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling voor lokale bedrijvigheid aan de oostzijde van de kern Reusel. Het bedrijventerrein wordt in twee fasen ontwikkeld. Het terrein is ingericht voor lokale en regionale productiebedrijven en handelsbedrijven. Binnen de randen van het bedrijventerrein is sprake van een aantal bedrijvenclusters. De toegestane milieucategorie op het terrein is 2 tot 4.1. Kleine Hoeven 2 (10 ha) is op dit moment nog een zacht plan (het gebied onder de weg Kleine Hoeven). Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

Soort terrein

Ligging

Status

Min. 1.000 Gemengd

-N284

Vastgesteld

en max.

Lokale

-20 min

bestemmin

5.000 m2

bedrijvigheid

A67

gsplan

uitgeef omvang baar

Reusel- De Kleine Mierden

Hoeven (1)

21

12

Gevestigde bedrijven: aL Printing, Faes Group BV.

pagina 57

Uitbreiding Airpark (Budel) Uitbreiding Airpark betreft een uitbreiding van circa 25 ha van het bestaande bedrijventerrein Airpark in zuidelijke richting. Airpark is vooral gericht op bedrijven die op grond van hun bedrijfsactiviteiten (bijvoorbeeld hogere milieubelasting of storende hoeveelheid buitenopslag) of vervoersaantrekkende werking niet direct in of grenzend aan de woonomgeving gesitueerd kunnen worden. Bedrijven in de milieucategorie 2, 3 en 4 zijn hier toegestaan. De uitbreiding kan gezien worden als een aanvulling op de inmiddels aangelegde ontsluitingsroute in de richting van het Industrieterrein Budel-Dorplein (Zinifex Budel Zink); hiermee wordt nadrukkelijk niet beoogd dat de beide terreinen fysiek aan elkaar moeten groeien. Gemeente

Plannaam

Bruto

Netto

omvang

uitgeef omvang

Kavel

Soort

Ligging

Status

1.500 tot Gemengd

-10 min

Vastgesteld

5.000 m2

A2

bestemmin

- Kempen

gsplan

terrein

baar Cranendonck Uitbreiding Airpark

25

9

Airport

Gevestigde bedrijven: Van Cranenbroek Budel B.V., Cyclewear.eu

pagina 58

Uitbreiding de Run 1000/2000 (Runport A2) (Veldhoven) Het bedrijventerrein De Run is een samengesteld bedrijventerrein bestaande uit een aantal deelterreinen die in de loop der decennia aan elkaar zijn gegroeid. Bedrijventerrein De Run als geheel is te typeren als een modern gemengd bedrijventerrein. De verschillende deelgebieden zijn: De Run 1000 (15 ha), De Run 2000 (4,5 ha), De Run 3000 (ca. 5 ha), De Run 4000 (excl. MMC) (ca. 39 ha), De Run 5000 (ca. 32 ha), De Run (6000 (excl. ASML) (ca. 5 ha), De Run 6800 (ca. 4 ha), De Run 7000 (ca. 32 ha), De Run 8000 (ca. 14 ha), Verlengde Plank (ca 1,5 ha) en Gemeentewerf (ca. 3 ha). Het deelgebied De Run 1000 is het noordoostelijke deel van het bedrijventerrein. Het deelgebied kenmerkt zich als een hoogwaardig bedrijvenpark in een groene setting met witte kantoorachtige bedrijfsgebouwen. De bebouwing op De Run 2000 is divers (van opslaghal tot woning). Op De Run 2000 is het Bouw Educatie Centrum gevestigd met een technologiecentrum. De Run 2000 vormt samen met De Run 1000 de entree voor het bedrijventerrein De Run en Veldhoven. Beide terreinen - in het zicht van de snelweg - zijn sterk verouderd en verrommeld. Het is de bedoeling om dit terrein te ontwikkelen tot de entree van de Brainportregio. Voor De Run 1000 was de bouw van een icoon gepland, een groot kantoorgebouw. Voor De Run 2000 wordt ingezet op herstructuring en de ontwikkeling van de zone langs de A2. Vanwege de achterblijvende markt en forse leegstand in de regio heeft de gemeente de ontwikkeling naar een later tijdstip geschoven. Initiatiefnemers uit de markt krijgen de gelegenheid om hun plannen te realiseren. Zodra duidelijk is dat eindgebruikers zich hier willen vestigen, wordt er met de initiatiefnemers aan de ontwikkeling van bestemmingsplannen voor dat betreffende deel van Runport A2 gewerkt. Gemeente Plannaam Veldhoven Uitbreiding De

Bruto

Netto

Kavel

Soort

omvang

uitgeefbaar

omvang

terrein

7,8

7,8

Niet

Gemengd

Run 1000/2000

bekend

(Runport A2)

Ligging

Status

A2 en

Plan in

A67

structuu rvisie

pagina 59

Florapark (Asten) Florapark (voorheen genoemd: De Stegen) is een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein in Asten. Aan de westzijde van het plangebied ligt het bestaande bedrijventerrein Nobis. Aan de oost- en zuidzijde bevindt zich het landelijk gebied met diverse woningen aan het historische lint De Stegen. Er wordt ingezet op de realisatie van voornamelijk kavels van 2.000 tot 5.000 m2, zoveel mogelijk rechthoekig, ten behoeve van lokale ondernemers (uit Someren en Asten). Realisatie van enkele kavels vanaf ca. 1.000 m2 is ook mogelijk. Het terrein is gericht op bedrijven in de categorie 2 tot en met categorie 3.2 en wordt gefaseerd ontwikkeld. Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

Soort

uitgeef omvang

Ligging

Status

terrein

baar Asten

Florapark

11

7

2.000 tot Functioneel A67 5.000

m2

Ontwerp bestemmingspl an

Gevestigde bedrijven: Primasta

pagina 60

Kranenmortel (Deurne) Rond 1960 werd een begin gemaakt met het aanleggen van het bedrijventerrein Kranenmortel. Van oudsher is Kranenmortel een vestigingslocatie voor grootschalige, industriële bedrijven, m.n. gericht op afvalverwerking, machinebouw en voedselproductie. In 2013 heeft de gemeente een herstructureringsplan opgesteld. De focus van dit plan ligt op het faciliteren van ondernemers en vastgoedeigenaren die initiatief nemen om te investeren in Kranenmortel. De afgelopen jaren heeft een aantal grootschalige productiebedrijven het terrein verlaten en is er op korte termijn een omvangrijke leegstand ontstaan van ca. 7,5 ha, die de markt niet heeft ingevuld. Met de aankoop van het Philipsterrein door de gemeente is hiervan 2,5 hectare uit de markt genomen, met als doel herontwikkeling van aanbod dat beter aansluit bij de vraag. Op een aantal kavels ligt private initiatieven voor herontwikkeling naar veelal bedrijfsverzamelgebouwen. Om zoveel mogelijk ruimte te laten voor bedrijvigheid is minimaal de milieucategorie 4.2 toegestaan, met mogelijkheid voor categorie 5 in het zuidelijk deel. Een zacht plan is de uitbreiding van Kranenmortel aan de zuidkant. Een deel van het bedrijventerrein Binderen-Zuid is moeilijk uitgeefbaar, vanwege een naastgelegen woonwijk. Een mogelijkheid is het uitruilen van dit voorraad bedrijventerrein met een uitbreiding van Kranenmortel. Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

Soort terrein

Ligging

Status

uitgeef omvang baar

Deurne

Kranenmo 58

3

divers

rtel

Grootschalige 10 min

Vastgesteld

industriële

bestemmings

van A67

bedrijven

Gevestigde bedrijven: Driessen Group, Attero, OSBO en Habek Snacks

pagina 61

plan

Moorveld / Willige Laagt (Liessel) Het bedrijventerrein Willige Laagt is sinds de jaren 60 gegroeid tot zijn huidige vorm. De gemeente Deurne heeft een plan opgesteld om het terrein uit te breiden met circa 6 hectare netto. De uitbreiding is bedoeld voor bedrijven uit de kernen Liessel, Neerkant en Helenaveen. Binnen het plangebied bevinden zich nu 11 bedrijven. Dit zijn middelgrote en grote bedrijven, met name productiebedrijven, bouwbedrijven en (groot)handel De omvang van de bedrijfspercelen bedraagt in principe minimaal 1000 m² en maximaal 5000 m². De toegestane milieucategorie op het terrein is 2 tot 3.2.

Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

Soort

uitgeef omvang

Ligging

Status

5 min

Onherroepelijk

van A67

bestemmingsplan

terrein

baar Deurne

Moorveld

16

5

1.000 tot Gemengd 5.000

m2

Gevestigde bedrijven: Qizini Liessel BV, Codagex Nederland BV

pagina 62

Bestpoort / T-Best Noord (Best) De gemeente Best heeft samen met andere betrokken overheden een visie ontwikkeld voor de A2-zone. Door de realisering van Rijksweg A2 is in de bebouwde kom van Best, direct ten oosten van de Eindhovenseweg en ten noorden van het Wilhelminakanaal, een smalle strook grond afgesneden. Het gebied is te beschouwen als restgebied, gelegen tussen de stedelijke bebouwing en de Rijksweg. In dit gebied bevindt zich een benzineverkooppunt, wegrestaurant (fastfood) en een showroom voor auto’s (Inspiration Center De Beemd (Volvo)). Het overige deel is nog niet functioneel in gebruik als stedelijk gebied. Voor het gebied T-Best Noord in de A2zone is een bestemmingsplan vastgesteld. Het is een locatie waar perifere detailhandel, naast kantoren, een plek kan krijgen. Overige uitbreidingsgebieden in de A2-zone zijn de Rode Ladder langs de A2 en het gebied rond de Ploegstraat. Het gebied langs de A2 wordt benoemd als de Rode Ladder (gelegen onder Bestpoort). Dit circa 20 hectare grote gebied biedt ruimte aan hoogwaardige bedrijvigheid en ‘brandstores’; de Rode Ladder dient geen grootschalige solitaire kantoorlocatie te worden maar een mix van ‘flatted’ factories en bedrijfsbebouwing al dan niet met aanpalend kantoor; Het gebied de Rode Ladder/ Eindhovenseweg (tussen A2 en Eindhovensweg-zuid) mag pas na 2020 tot ontwikkeling komen. Het gebied rond de Ploegstraat is circa 50 hectare groot en wordt gericht op een ’campus-ontwikkeling’ voor recreatie-, sport-, horeca en congresgerelateerde bedrijven. Gemeente Plannaam Bruto omvang

Netto

Kavel

uitgeef omvang

Soort

Ligging

Status

A2

Onherroepelijk

terrein

baar Best

Bestpoort

10

5,5

Niet bekend Gemengd

bestemmingspl an

pagina 63

de Scheper (Oirschot) De Scheper is een recent ontwikkeld terrein van circa 14 ha. Aanleiding voor de oprichting van dit bedrijventerrein was vooral de verplaatsing van enkele bedrijven uit de dorpskom, zoals de meubelfabriek Teurlincx en Meijers en de gemeentewerf.De Scheper is vooral gericht op dorpsgebonden bedrijven. Het bedrijventerrein bevat een veelheid van bedrijven, kantoren, (lichte) industrie, opslagloodsen en autoshowrooms. De kantoorfunctie is daarbij veelal gekoppeld aan de bedrijfsfunctie. Het terrein is geschikt voor bedrijven in de milieucategorie 2 t\m 4.2. Uit recent behoefteonderzoek is gebleken dat er lokaal behoefte is aan het ontwikkelen van nieuw bedrijventerrein. Om te voldoen aan de behoefte zet de gemeente in op de uitbreiding van het terrein de Scheper met circa 5 hectare. Er is gekozen voor een ontwikkelmethode, waarbij de uitbreiding niet in één keer wordt gerealiseerd, maar stap voor stap op het moment dat er een concrete vraag is. De ontwikkeling Scheper 2 is een zacht plan. Gemeente

Plannaam

Bruto

Netto

Kavel

omvang

uitgeef omvang

Soort

Ligging

Status

terrein

baar Oirschot

De

21

5

Niet bekend Gemengd, A58

Scheper

kleinschal

bestemmingspl

ig

an

Gevestigde bedrijven: De Beemd Oirschot, Hafras Holding B.V., VSA.

pagina 64

Onherroepelijk

Bijlage: Begrippenlijst 

Planconcept: Ruimtelijk-functionele uitwerking of verbeelding van het project, bijvoorbeeld met een stedenbouwkundig plan of ruimtelijke visie. Toont de gewenste ruimtelijke ontwikkeling op de locatie.



Plangebied: Het gebied waarop het plan/de ontwikkeling betrekking heeft



Primair onderzoeksgebied: Afbakening van het marktgebied waar het belangrijkste deel van de vraag en het belangrijkste concurrerend aanbod is gesitueerd.



Secundair onderzoeksgebied: Afbakening van het marktgebied dat naast het primair marktgebied in het onderzoek is betrokken, en waarvoor de in- en uitstroom van bedrijvigheid wordt onderzocht, evenals projecten met een grote impact.



Corop-gebied: Een regionaal gebied in Nederland, die deel uitmaakt van de Corop-indeling.



Migratiesaldo: Alle bedrijven die zich ergens vestigen minus degene die vertrekken. Dit kan leiden tot een positief migratiesaldo (vestigingsoverschot) of negatief migratiesaldo (vertrekoverschot).



Migratiestromen: De richting waarin bedrijven en banen verhuizen tussen gemeenten.



Kavelgrootte: Absolute omvang van een kavel in aantal m2 of hectare.



Bruto oppervlakte: Totale oppervlak van de werklocatie met bedrijfsbestemming. Oftewel het netto uitgeefbare gebied vermeerderd met de infrastructuur, stroken tussen infrastructuur en bebouwing, groenvoorzieningen en ruimte voor waterberging.



Netto oppervlakte: Totale oppervlak van alle uitgeefbare of in erfpacht uitgeefbare kavels (in hectare).



Terstond uitgeefbaar: Het aantal hectare grond dat direct uitgeefbaar, bouwrijp en ontsloten is en nog niet is verkocht aan een gebruiker.



Niet terstond uitgeefbaar: aanbod van niet-bouwrijpe en niet direct beschikbare gronden die nog niet is verkocht aan een gebruiker.



Huidig aanbod: Het aantal en typen bedrijfsruimte, -kavels of kantoorruimte dat op de peildatum te koop staat in het onderzoeksgebied.



Vraag: De vraag naar bedrijventerreinen door bedrijven. Enerzijds heeft dit betrekking op de totale vraag naar bedrijventerreinen, en anderzijds op de wensen en eisen die bedrijven hebben ten aanzien van type, oppervlak en de locatie.



Bedrijventerreinenvoorraad: Het totaal aantal vastgestelde bedrijfsruimte / -terrein in de onderzoeksregio geschikt voor bezetting.



Marktruimte: De uitbreidingsruimte in de markt voor nieuwe bedrijventerreinen en bedrijfsen kantoorruimten. De marktruimte betreft de vraag minus de plancapaciteit. Een positief cijfer betekent dat er een vraag is naar additionele bedrijventerreinen of bedrijfs- en kantoorruimten; een negatief cijfer impliceert overaanbod. De kwantitatieve marktruimte betreft het totaal aantal en de kwalitatieve marktruimte de kenmerken van het bedrijventerrein of zoals: type, segment, prijs, oppervlakte en het woonmilieu.



Toekomstig aanbod / plancapaciteit: Alle bedrijventerreinen en bedrijfs- en kantoorruimten die in de onderzoeksperiode gerealiseerd worden in het onderzoeksgebied. Deze zijn verdeeld in harde plannen die juridisch-planologisch (minimaal ontwerpbestemmingsplan) en/of contractueel zijn vastgelegd en zachte plannen in de ideefase tot en met een voorontwerpbestemmingsplan.



Vervangingsvraag: Indien er sprake is van onttrekking van bedrijventerreinen leidt dit tot een vermindering van de voorraad en een toename van de vraag.

pagina 65



Uitbreidingsvraag: De groei van de vraag naar bedrijfsruimte door een nieuwe vestiging van een bedrijf buiten de regio of door de uitbreiding van een bestaand bedrijf met behoefte aan meer ruimte.



Herbestemming: Een bestaand pand of kavel een nieuwe functie geven.



Transformatie: Een bestaand pand of gebied omvormen van de ene functie naar de andere, waarbij een wijziging plaatsvindt aan het pand of het gebied.



Herstructureren: Het opknappen en een nieuwe structuur geven aan een gebied / terrein. Terreinquotiënt: Ruimtegebruik per baan in m2 netto uitgegeven bedrijventerrein



Floor space index (f.s.i.): Index die de verhouding tussen de kavelgrootte en het totaal bruto vloeroppervlak weergeeft. Een f.s.i. waarde van 1,0 betekent dat het vloeroppervlakte gelijk is aan de oppervlakte van het perceel.



Ladder duurzame verstedelijking: Vanaf 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking (LDV) onderdeel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de LDV is het bevorderen van een vraaggerichte programmering. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen gemotiveerd te worden in drie opeenvolgende stappen. Trede 1: Is er een actuele regionale behoefte aan het opgenomen programma? Het aantonen van een ruimtevraag aan stedelijke functies waarin nog niet is voorzien in de regio.

‐

Trede 2: Is (een deel van) deze behoefte op te vangen in bestaand stedelijk gebied? Motivatie of de beoogde ontwikkeling kan plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Dit kan door lege plekken op te vullen, herbestemming, herstructurering of transformatie.

‐

‐

Trede 3: Indien dit niet mogelijk is dient een locatie te worden gezocht die multimodaal

ontsloten is of kan worden. Er is hier sprake van stedelijke uitleg. Binnen de stedelijke regio kan gezocht worden naar passende locaties,d ie multimodaal ontsloten zijn of in de nabije toekomst ontsloten kan worden.

pagina 66

Bijlage: Sleutelinformanten en klankbordgroep Sleutelinformanten:              

Mariëlle van der Stoop, bedrijfscontactfunctionaris (gemeente Oirschot) Caroline Smets, projectmanager Westfields (gemeente Oirschot) Eef J. Mengers, senior strategisch adviseur (gemeente Son en Breugel) Roel Welten, beleidsmedewerker EZ en bedrijvencontactfunctionaris (gemeente Son en Breugel) Ronald van den Heuvel, medewerker Economie en Arbeidsmarkt (gemeente Helmond) Joep Jansen, beleidsmedewerker Bedrijventerreinen (gemeente Helmond) Robbert Speksnijder, beleidsadviseur Economische Zaken (gemeente Veldhoven) Nicole Ramaekers, wethouder (gemeente Veldhoven) Aloys Putmans, secretaris (ondernemersverenigingen regio Eindhoven) Bob en Piet Goevaers (Bouwonderneming Goevaers en znn) Werner Hermans, medewerker Ruimtelijke Ontwikkeling (gemeente Best) Serge Hoppenbrouwers, senior Projectmanager Bedrijfslocaties en Gebiedsontwikkeling (BOM) Marnic Aarts, beleidsmedewerker & projectleider Economie (Provincie Noord-Brabant) Piet Machielsen, wethouder (gemeente Oirschot)

Klankbordgroep Aloys Putmans, secretaris Wendy Buys, secretariaat

       

Vanuit Eindhoven: Namens ondernemers Kontakt de Hurk: Geert de Brouwer (vz), Guido Hermanides en Dirk Jan Vermeer (bestuurslid). Namens Eindhoven Noord Ondernemers (ENO): Karel Evers (vz) Namens Ondernemersvereniging Acht (OV8) : Henry van Rooijen (vz) Namens Eindhoven Airport (OKEA): Hans Bart Olijhoek (vz) Namens de Kade: Ko Konings (vz) Namens Ondernemersverenigingen Eindhoven e.o.: Raoul van den Berg Jeths (vz) Namens Ondernemersvereniging Rapenland: Xander van Puijenbroek (vz) Namens Ondernemersvereniging Bedrijventerrein Esp (OBE): Theo van Eeuwijk (vz)



Vanuit Veldhoven: Namens het Veldhovens Ondernemers Contact (VOC): Tom Jeltema ( vz) en Rob Gielissen (vice vz)



Vanuit Best: Namens het Ondernemers Collecties Best (OCB): André Schiebroek (vz), Bob Goevaers en Piet Goevaers jr

pagina 67

Bijlage: Literatuur en databases



Antea Group (2015), Notitie Reikwijdte en Detailniveau. Milieueffectrapportage

Gebiedsontwikkeling Brainport Park.    

Azeredo, G. (2007), Knowledge Sharing within Open Innovation. Networks An analysis of the High Tech Campus Eindhoven Ecosystem. Berenschot (2004), Aard, omvang en effecten van verplaatsen bedrijfsactiviteiten naar het buitenland. In opdracht van het Ministerie van Economische Zaken, Utrecht 2004 Berenschot (2013), ABC van de topsector HTS&M. Berkhout, E. , T. Smid & M. Volkerink (2010), Wat beweegt kennismigranten? Een

analyse van deconcurrentiekracht van Nederland bij het aantrekken van kennismigranten. Amsterdam: SEO. Determinants of Economic Action. American     

Journal of Sociology, Vol. 98(6), pp. 1320-1349. van der Borgh, M. (2007). Governance and business models at the HTCE: Disrupting science parks. van der Borgh, M., Cloodt, M., & Romme, A. (2012), Value creation by knowledgebased ecosystems: evidence from a field study. R&D Management, 42 (2), 150-169. Brainport (2015), Over brainport. Brainport Development NV (2011), Brainport 2020. Top economy, smart society. Eindhoven. Brainport Development NV (2014), Brainport versterkt Nederlandse

concurrentiepositie; brainport monitor 2014      

Brainport Industries (2009), Naar een high tech open supply chain. Ontwikkelingen in de keten en antwoorden van toeleveranciers. Brainport Industries (2012), CFT 2.0. Boosting our industrial competences. Brainport Industries (2015), Brainport Industries. Bureau Buiten (2014), Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant 2014-2040. CBS (2011), Bevolkingskernen 2011. Centraal Planbureau (2005), De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot

2040; Bedrijfslocatiemonitor. 

Centraal Planbureau, CPB (2012), Juni-raming 2012; de economie tot en met 2017,



inclusief begrotingsakkoord 2013. Centraal Planbureau, CPB (2014) Drie herstelscenario’s voor de periode 2016-2023.



CPB-achtergronddocument, 27 augustus 2014 Database Vastgoedmarkt (2015) Aanbod en transacties kantoren en bedrijfsruimten

2004-2014   

DTZ (2014), Vastgoedmonitor Stedelijke Regio Eindhoven. Ecorys (2012), Internationale Bedrijven in Noord-Brabant. EY (2014), EY Attractiveness Surveys. Netherlands Attractiveness Survey 2014. The



Netherlands - stable and strong. Gemeente Best (2014), Structuurvisie Groene mantel met rode knopen. Arcadis

 

Nederland, Maastricht. Gemeente Eindhoven (2014), MIRT Onderzoek 2020-2040. Gebiedsvisie BrainportCity. BVR Adviseurs, Rotterdam. Gemeente Eindhoven (2015), Bedrijvigheid in Brainport Park.

pagina 68

  

    

          

Gemeente Veldhoven (2013), Masterplan De Run 2.0, kansen voor economische dynamiek op een hoogwaardig bedrijventerrein in de Brainportregio. Holland High Tech (2011), Advies Topteam High Tech Systemen en Materialen. Den Haag Iansiti, M. and Levien, R. (2004) The Keystone Advantage: What the New Dynamics of Business Ecosystems Mean for Strategy, Innovation and Sustainability. Boston, MA: Harvard Business School Press. ING (2014), ING Regiovisie: Zuidoost-Brabant voorop in economisch herstel. Jonsson, Ola (2002). Innovation Processes and Proximity: The Case of IDEON Firms in Lund, Sweden. European Planning Studies, 10(6): 705-722 Lindegaard, S. (2011). Making open innovation work. North Charleston: CreateSpace. PDOK (2009), Luchtfoto Nederland. Pellenbarg, P.H. (2005), Bedrijfsverplaatsingen. In: Pellenbarg, P.H., P.J.M. van Steen & L.J.G. van Wissen, Ruimtelijke aspecten van de bedrijvendynamiek in Nederland. Assen: Van Gorcum, 2005, pp. 101-125. PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) (2008), Werkgelegenheidsgroei op

bedrijventerreinen. PBL (2014), De vaart der volkeren. Buitenlandse bedrijven en hun werknemers in Amsterdam en de rest van Nederland. Provincie Noord-Brabant (2005), Monitor bedrijventerreinen 2005. Provincie Noord-Brabant (2013), Regionaal herstructureringsprogramma 2014-2016. Bedrijventerreinen regio Zuidoost Brabant. Provincie Noord-Brabant (2014), Van meer naar anders; samen naar vitale werklocaties. Rabobank (2015), Regionale prognose 2015. Ruimtelijk Planbureau (2007), Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid. Rotterdam: NAi Uitgevers. SRE (2010), Brainport Avenue, criteria voor ruimtelijke kwaliteit. Enno Zuidema Stedebouw, Rotterdam. SRE (2011), Managen van evenwicht. Een sectorschets van de High Tech Systems. Eindhoven SRE (2013), Regionale programmering bedrijventerreinen Zuidoost-Brabant. SRE (2013a), Regionale programmering werklocaties. Kantorenprogrammering regio

Eindhoven.

pagina 69