Kleinschalige bedrijfshuisvesting

Kleinschalige bedrijfshuisvesting Onderzoek naar vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank Harry van den Tillaart John Warmerdam Erna Bruin Marijke Eppink

EUROPESE UNIE Europees Fonds voor regionale ontwikkeling

KLEINSCHALIGE BEDRIJFSHUISVESTING

ii

Kleinschalige bedrijfshuisvesting Onderzoek naar vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank

Harry van den Tillaart John Warmerdam Erna Bruin Marijke Eppink Nijmegen, februari 2005

Dit onderzoek is in opdracht van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank uitgevoerd door ITSNijmegen

ISBN 90 5554 280 6 © 2005 ITS, Radboud Universiteit Nijmegen / Stichting Wijk in Bedrijf Westflank Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen, zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van het ITS van de Radboud Universiteit Nijmegen. No part of this book/publication may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher.

iv

Woord vooraf

De Stichting Wijk in Bedrijf Westflank heeft als doel de economie in de wijken Kanaleneiland, Noordwest en Overvecht te stimuleren, te verbeteren en een duurzame bijdrage te leveren aan het wegwerken van de economische achterstand in deze drie wijken. De Stichting Wijk in Bedrijf Westflank is een initiatief van de Gemeente Utrecht en de Kamer van Koophandel Utrecht. Een onderdeel van het stimuleren en ondersteunen van ondernemers vormt het aandragen van oplossingen voor het beter op elkaar laten aansluiten van vraag en aanbod op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting, dus huisvesting tot 500 vierkante meter. Vanuit de Afdeling Economische Zaken van de Gemeente Utrecht en de Kamer van Koophandel Utrecht is er behoefte aan een onderzoek waarbij in een integrale benadering de vraag naar en het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting, de rol en het effect van intermediaire organisaties en de gemeente bij het matchingsproces in kaart worden gebracht en geanalyseerd. Het onderzoek is uitgevoerd door Erna Bruin, Marijke Eppink, Harry van den Tillaart en John Warmerdam van ITS-Nijmegen. Het interviewen van de allochtone ondernemers is onder leiding van Fatih Canak verricht door de Stichting Annifer. De onderzoekers zijn bij de uitvoering van het project ondersteund door Wouter Jan Strietman (bedrijfsadviseur van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank), Marlies Steenstraten (bedrijvenadviseur MKB & Detailhandel van de Afdeling Economische Zaken van de Gemeente Utrecht) en Ruben Hurenkamp (bedrijfsadviseur van de Kamer van Koophandel Utrecht). Wij danken iedereen die een bijdrage aan dit onderzoek heeft geleverd, in het bijzonder de personen die door het ter beschikking stellen van databestanden, door het invullen van een enquête of door het meewerken aan een interview de bouwstenen voor dit project hebben aangereikt.

Utrecht Stichting Wijk in Bedrijf Westflank Pauline Cobussen Directeur

v

vi

Inhoud

0

Management samenvatting

1

1

Het onderzoek 1.1 Achtergrond, doel en centrale vragen van het onderzoek 1.2 Onderzoeksopzet en onderzoeksaanpak 1.2.1 Verzamelen en analyseren van bestaand materiaal 1.2.2 Verzamelen en analyseren van nieuw materiaal

3 3 4 4 5

2

Typering van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank 2.0 Inleiding 2.1 Algemene schets van de ondernemers en hun bedrijven 2.2 Vestigingslocatie 2.3 Nadere analyse van de kleinschalige en grootschalige bedrijven in Westflank 2.4 Huidige en toekomstige vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank 2.5 Het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting 2.6 Conclusie

9 9 9 12 18 23 25 30

3

Kwantitatieve matching van actuele vraag en aanbod 3.0 Inleiding 3.1 Actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in of vanuit Westflankgebied 3.2 Aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied 3.3 Matching van vraag en aanbod 3.4 Betrokken partijen over de bedrijfshuisvestingsmarkt

31 31 32 43 46 52

4

Het kwalitatieve proces van matching 4.0 Inleiding 4.1 Stappen in het matchingsproces 4.2 Tijd en aandacht voor keuze van pand en locatie 4.3 Oriënteren 4.3.1 Zoekgedrag van ondernemers: gebruik van diverse bronnen 4.3.2 Wervingsactiviteiten van aanbieders en intermediairs 4.3.3 Aansluiting activiteiten vragers en aanbieders 4.3.4 Nieuwe mogelijkheden 4.4 Selecteren 4.4.1 Selectiecriteria in zoekgedrag ondernemers 4.4.2 Selectieprocessen in werkwijze aanbieders en intermediairs 4.4.3 Selectieprocessen en aansluiting vraag - aanbod

57 57 57 58 59 60 62 65 67 68 68 70 73

vii

5

4.5 Contracteren 4.5.1 Ervaringen van ondernemers 4.5.2 Werkwijze aanbieders en intermediairs 4.5.3 Matching op prijs, termijn en kwaliteit

76 76 77 78

Samenvatting en conclusies 5.1 Het onderzoek 5.2 Typering van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank 5.3 Kwantitatieve match van actuele vraag en aanbod 5.4 Marktpartijen over match van vraag en aanbod 5.5 Het kwalitatieve proces van matching van vraag en aanbod 5.6 Aanknopingspunten voor verbetering

81 81 81 82 87 89 91

Literatuur

95

Bijlagen

97

Bijlage 1 – Tabellen bij hoofdstuk 2

99

Bijlage 2 – Aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting

viii

103

0 Management samenvatting

Vraagstelling De centrale vraagstelling van dit onderzoek luidt als volgt: Is er voldoende aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank om te voldoen aan de vraag naar dergelijke bedrijfshuisvesting en, zo ja, komen vraag en aanbod dan ook op een adequate manier bij elkaar of doen zich kwalitatieve knelpunten in het afstemmingsproces voor? Onderzoeksaanpak Om deze vragen te beantwoorden is een enquête onder en interviews met ondernemers gehouden, zijn beschikbare cijfers over het aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting geïnventariseerd en geanalyseerd, en zijn gesprekken gevoerd met particuliere pandeigenaren, eigenaren/exploitanten van winkelcentra en bedrijfsverzamelgebouwen, bedrijfsmakelaars, woningbouwcorporaties, medewerkers van gemeentelijke diensten en van de kamer van koophandel. Uitkomsten Er is op dit moment meer aanbod van dan vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Bovendien zijn er geen argumenten naar voren gekomen dat deze situatie in de komende twee jaar duidelijk anders zal komen te liggen. Dit betekent echter nog niet dat de huidige vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in dit gebied volledig geaccommodeerd kan worden vanuit het beschikbare aanbod. Voor de meeste vraagcategorieën geldt weliswaar dat er in principe voldoende aanbod tegenover staat, maar er zijn enkele uitzonderingen op deze regel. Zo is er wel duidelijk meer aanbod van dan vraag naar kantoorpanden/kantoorunits, maar dit gaat vooral op voor de grotere kantoorruimten. In de categorie kleine kantoorunits tot 50 m2 geldt echter het omgekeerde: hier is de vraag groter dan het aanbod. Ook bij de winkelpanden met 100 tot 200 m2 blijft het aanbod achter bij de vraag. Toch lijkt het op dit moment, gezien het aanbodoverschot, weinig zinvol de totale voorraad aan kleinschalige bedrijfshuisvesting verder uit te breiden, bijvoorbeeld door nieuwbouw. Het ligt meer voor de hand in te zetten op: een verbetering van de werking van de markt, een betere benutting van het beschikbare aanbod, en een verdere verbetering van de kwaliteit van het aanbod. We zullen in het kort aangeven om welke knelpunten het vooral gaat en in welke richting oplossingen gezocht zouden kunnen worden.

1

Knelpunten en aanknopingspunten voor verbetering Betere werking van de markt De grootste knelpunten zijn hier de beperkte inzichtelijkheid van de markt, de versnippering van de informatie over het kleinschalig aanbod en de beperkte aandacht die de keuze van de bedrijfshuisvesting bij veel kleine ondernemers krijgt. Om een betere werking van de markt te realiseren is een betere registratie van het kleinschalig aanbod nodig, in combinatie met een betere bundeling van informatie over kleinschalig aanbod op een centraal punt. Wenselijk is ook een betere ontsluiting van deze informatie voor de doelgroep én ondersteuning van de doelgroep bij de articulatie van hun bedrijfshuisvestingswensen. De Kamer van Koophandel en de Bedrijvenwinkel kunnen hierbij een rol spelen. Betere benutting van het aanbod Ondanks dat er ruim voldoende vierkante meters bedrijfshuisvesting beschikbaar zijn, hebben met name starters toch vaak veel moeite een geschikte bedrijfshuisvesting te vinden. De oplossing dient in de richting van meer flexibiliteit en variatie gezocht te worden. De markt doet hier overigens al zijn werk, vooral in de kantorensector. Huurprijzen dalen, contracttermijnen worden meer gedifferentieerd, grotere ruimtes worden vaker opgesplitst en in kleine flexibele eenheden verhuurd. Aanpassingen in de regelgeving, bijvoorbeeld bij de opzet en werking van bestemmingsplannen en bij de vergunningsverlening, kunnen de flexibiliteit en variatie verder vergroten. Een deel van de oplossing, met name voor het toenemend aantal starters dat een bedrijf aan huis begint, zou ook gezocht kunnen worden in het creëren van tussenvormen tussen ‘echte’ bedrijfslocaties en bedrijf aan huis situaties. Verbetering van de kwaliteit van het aanbod Tenslotte is ook kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod een reële optie. Leegstand in de Westflank van Utrecht wordt mede veroorzaakt door de beperkte aanbodkwaliteit. Periodes van leegstand kunnen worden gebruikt om verouderde panden op te knappen. De infrastructuur van oudere bedrijventerreinen kan worden verbeterd en er kan nog sterker ingezet worden op het vergroten van veiligheid op en rond bedrijvenlocaties. Uiteraard is het wel zaak de broedplaatsfunctie voor nieuw ondernemerschap van het Westflankgebied in tact te laten. Met name starters zijn, gegeven hun vaak beperkte financiële capaciteiten, meestal aangewezen op de goedkopere panden en minder aantrekkelijke locaties in dergelijke broedplaatsen. Het is overigens niet voldoende dat het broedplaatskarakter van de Westflank bewaard wordt, om nieuwe starters op dit soort plekken kansen te blijven geven is tevens nodig dat er voldoende doorstroom van gevestigde ondernemers naar betere locaties plaatsvindt.

2

1 Het onderzoek

1.1 Achtergrond, doel en centrale vragen van het onderzoek Achtergrond Stichting Wijk in Bedrijf Westflank heeft als doel de economie in de wijken Kanaleneiland, Noordwest (Zuilen, Ondiep en Pijlsweerd) en Overvecht te stimuleren en te verbeteren en een duurzame bijdrage te leveren aan het wegwerken van de economische achterstand in deze drie wijken. De stichting is een initiatief van de gemeente Utrecht en de Kamer van Koophandel Utrecht. Een belangrijk element van deze doelstelling is het stimuleren en ondersteunen van starters en gevestigde ondernemers en het verbeteren van de organisatiegraad van ondernemers. Ook het signaleren van knelpunten in de drie wijkeconomieën en het aandragen van oplossingen behoren hiertoe. Een onderdeel van het stimuleren en ondersteunen van ondernemers vormt het aandragen van oplossingen voor het beter op elkaar laten aansluiten van vraag en aanbod op de kleinschalige bedrijfshuisvestingsmarkt in Utrecht Westflank. Het onderhavige onderzoek heeft betrekking op dat deel van de Utrechtse wijken Overvecht, Kanaleneiland en Noordwest dat tot het werkterrein van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank gerekend wordt. Voor het gemak zullen we in dit rapport dit gebied ook aanduiden als Utrecht Westflank of Westflankgebied. Doel Vanuit de afdeling Economische Zaken van de gemeente Utrecht en de Kamer van Koophandel Utrecht is behoefte aan een onderzoek waarbij in een integrale benadering de vraag naar en het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting, de rol en het effect van intermediaire organisaties en de gemeente bij het matchingsproces in kaart gebracht worden en geanalyseerd. De doelstelling van het onderzoek is vierledig: 1. Inzicht krijgen in de huidige en toekomstige behoefte aan kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank. 2. Inzicht krijgen in het huidige en toekomstige aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank. 3. Analyseren van de knelpunten in het matchingsproces op deze kleinschalige bedrijfshuisvestingsmarkt. Knelpunten in het matchingsproces hebben hierbij betrekking op het niet effectief op elkaar aansluiten van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. 4. Aandragen van duurzame oplossingen voor deze knelpunten. Door middel van dit onderzoek wordt beoogd om samen met de actoren op het gebied van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank dusdanige structuren te realiseren dat

3

vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting elkaar in de toekomst op een effectieve en efficiënte wijze weten te vinden. Aan de vraagzijde worden de volgende actoren onderscheiden: starters, doorstarters en gevestigde ondernemers met een pand van minder dan 500 vierkante meter. Aan de aanbodzijde gaat het om pandeigenaren, projectontwikkelaars en woningbouwverenigingen, betreffende diensten binnen de Gemeente Utrecht en eigenaren/beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen. Centrale vragen De volgende vragen staan centraal in dit onderzoeksproject: . Wat is de omvang van de vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting op dit moment en hoe zal deze vraag zich de komende jaren ontwikkelen? . Welke kwalitatieve kenmerken heeft deze vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting en welke ontwikkelingen zijn hierbij te verwachten in de komende jaren? . Hoe groot is op dit moment het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting en welke kenmerken vertoont dit aanbod? . Wat doen actoren aan de vraagkant om zicht te krijgen op het aanbod en wat doen actoren aan de aanbodkant om het beschikbare aanbod onder de aandacht van de vragers te brengen:? . In welke mate en op welke punten sluit het gedrag van vragers en aanbieders op elkaar aan, respectievelijk welke belemmeringen (ver)hinderen dat vragers en aanbieders elkaar vinden?

1.2 Onderzoeksopzet en onderzoeksaanpak 1.2.1 Verzamelen en analyseren van bestaand materiaal Het gaat hier vooral om schriftelijke documentatie en om databestanden. Deze bronnen worden met name benut om doelstelling 1 van het onderzoek (inzicht krijgen in huidige en toekomstige behoefte aan kleinschalige bedrijfshuisvesting) en doelstelling 2 (inzicht krijgen in huidige en toekomstige aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting) te realiseren. Op voorhand was al wel duidelijk dat deze bron niet erg veel perspectief bood voor dit project. Er is dan ook slechts beperkte tijd gestoken in het verzamelen van schriftelijke documentatie, althans als afzonderlijke onderzoeksactiviteit. Wel is in de gesprekken en interviews die in het kader van dit onderzoek zijn gehouden steeds geïnformeerd naar eventuele relevante schriftelijke documentatie.

4

1.2.2 Verzamelen en analyseren van nieuw materiaal Dataverzameling aan de vraagkant Het gaat hierbij vooral om (schriftelijke en telefonische) enquêtes en om diepte-interviews. Schriftelijke/telefonische enquête onder ondernemers en vrije beroepsbeoefenaren Zowel vrije beroepsbeoefenaren als starters, doorstarters en gevestigde ondernemers met een pand van minder dan 500 vierkante meter behoren tot de actoren aan de vraagkant van de huisvestingsmarkt. Op basis van eerder onderzoek (van den Tillaart, e.a., 2003) schatten we dat het in Utrecht Westflank om circa 2.800 ondernemers (starters en gevestigden) en vrije beroepsbeoefenaren gaat. Hieronder zitten circa 400 etnische ondernemers. Op basis van eerdere ervaringen weten we dat de etnische ondernemers niet gemakkelijk benaderbaar zijn, onder andere vanwege taalproblemen. Vandaar dat we deze categorie telefonisch hebben benaderd, met inzet van interviewers die deze ondernemers in de eigen taal konden aanspreken. De overige ondernemers/vrije beroepsbeoefenaren zijn benaderd via een schriftelijke enquête. De enquête onder ondernemers/vrije beroepsbeoefenaren heeft dus plaats gevonden onder de totale populatie. In het vervolg van dit rapport zullen we steeds de term ondernemers gebruiken en dit is dan met inbegrip van de vrije beroepsbeoefenaren. Onderwerpen In de enquête onder de ondernemers zijn de volgende aspecten aan de orde gekomen: • Relevante persoons- en bedrijfskenmerken (aard van het vestigingspunt, branche, (start)leeftijd, etniciteit, etc.). • Typering van huidige bedrijfshuisvesting (functies en vierkante meters). • Tevredenheid over diverse aspecten van het bedrijfspand (ligging, functionaliteit, prijs, etc.). • Veranderingen terzake na de start (van pand verwisseld/pand veranderd/uitgebreid). • Wensen/behoeften terzake voor de komende jaren. • Reconstructie zoekgedrag naar bedrijfshuisvesting bij de start en daarna (in welke mate zicht op aanbod, welke activiteiten om hier zicht op te krijgen en houden, bij wie geïnformeerd/aangeklopt, tevredenheid over dienstverlening door intermediairs en andere actoren aan de aanbodkant, tevredenheid over mate waarin het pand beantwoordde aan wensen die men terzake bij de start had, mate waarin bedrijfsontwikkeling na de start bevorderd of belemmerd is door aanbod op de huisvestingsmarkt). • Welke criteria hanteren ondernemers bij het zoeken van bedrijfshuisvesting (prijs, ligging, mogelijkheden op langere termijn, etc.). • Wat merkt men als de belangrijkste knelpunten aan bij het zoeken van bedrijfshuisvesting. • Welke oplossingsmogelijkheden ziet/wenst men. Respons In de onderzoeksopzet is er vanuit gegaan dat in totaal 200 tot 250 enquêtes verkregen zouden worden, waaronder 40 tot 50 van Turkse en Marokkaanse ondernemers. Dit is ook gerealiseerd.

5

De respons bedraagt ongeveer 10 procent van het aantal aangeschreven/benaderde ondernemers. Dit is ook voor een schriftelijke enquête aan de lage kant. Hierbij dient aangetekend te worden dat de enquête beduidend langer is geworden (12 pagina’s) dan in de onderzoeksopzet was voorzien (7 pagina’s). Bij een kortere enquête zou de respons ongetwijfeld hoger zijn geweest. Van belang is uiteraard de vraag of de respons een goede dwarsdoorsnede vormt van alle ondernemers in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Op enkele punten hebben we dit kunnen controleren, namelijk wat betreft de etnische herkomst van de ondernemers, hun spreiding over de wijken binnen Westflank, en hun spreiding over de verschillende economische sectoren (zie tabel 1.1).

Tabel 1.1 – Vergelijking van de ondernemers die meegedaan hebben aan de enquête met de totale populatie ondernemers in het gebied verdeling in populatie

verdeling in dit onderzoek

Subwijken Westflank A. (Noordwest) 1. Zuilen 2. Pijlsweerd 3. Ondiep B. (Overvecht) 4. Overvecht Dreven 5. Overvecht Bedrijfsgebied C. (Kanaleneiland) 6.Kanaleneiland Zuid 7. Kanaleneiland Noord 8. Meubelboulevard 9. Merwedekanaal totaal (abs=100%)

(45%) 14% 11% 20% (29%) 18% 11% (25%) 5% 7% 4% 9% 2.687

(44%) 13% 10% 21% (29%) 17% 12% (27%) 6% 11% 4% 6% 251

Etniciteit 1. Autochtoon 2. westers allochtoon 3. niet-westers allochtoon totaal (abs=100%)

69% 9% 21% 2.598

67% 8% 25% 251

Branche . industrie . bouw . handel-/reparatie van auto’s . groothandel . detailhandel . horeca . zakelijke diensten , persoonlijke diensten totaal (abs=100%)

5% 9% 5% 9% 20% 5% 35% 11% 2.675

6% 7% 6% 11% 16% 7% 28% 20% 252

Ten aanzien van de etnische herkomst en de plek van vestiging bestaat er nauwelijks verschil tussen de totale ondernemerspopulatie in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank en de ondernemers die meegedaan hebben aan de enquête. Ten aanzien van de branche6

verdeling wijkt de groep ondernemers uit de enquête op enkele punten wel af van alle in dit gebied gevestigde én bij de Kamer van Koophandel ingeschreven ondernemers. Vooral bij de sector persoonlijke dienstverlening is sprake van een verschil. Volgens de Kamer van Koophandel zit in deze sector 11 procent van alle in het handelsregister ingeschreven bedrijven. In de enquête ligt het aandeel ondernemers in deze sector met 20 procent echter duidelijk hoger. De verklaring hiervoor is dat we het onderzoek onder de ondernemers niet uitsluitend beperkt hebben tot de in het handelsregister ingeschreven bedrijven, maar daarnaast ook zoveel mogelijk vrije beroepsbeoefenaren benaderd hebben. En voor een belangrijk deel gaat het hierbij om personen die actief zijn in de sfeer van de persoonlijke dienstverlening. Concluderend: De respons op de vrij uitgebreide (schriftelijke) enquête is niet hoog, maar wél in overeenstemming met de verwachtingen vooraf. Van belang is dat de ondernemers die meegedaan hebben wat betreft hun spreiding over de diverse wijken van het werkgebied van Wijk in Bedrijf Westflank, hun spreiding over de diverse economische sectoren en hun spreiding naar etniciteit een goede afspiegeling vormen van alle ondernemers in dit gebied. Dit is op zich nog geen bewijs dat de resultaten van de enquête representatief zijn voor alle in dit gebied gevestigde ondernemers, maar maakt dit wel meer voor de hand liggend. Aanvullende diepte-interviews Vervolgens zijn 20 van de geënquêteerde ondernemers herbenaderd. Met deze ondernemers is uitvoerig doorgesproken over de manier waarop zij hun vestigingslocatie gezocht en gevonden hebben. Dataverzameling aan de aanbodkant Interviews Aan de aanbodkant (inclusief bemiddelaars) van de huisvestingsmarkt gaat het om verschillende partijen: particuliere pandeigenaren, eigenaren/beheerders van winkelcentra, exploitanten/beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen, (bedrijfs)makelaars, diverse afdelingen van de Gemeente Utrecht (waaronder de afdeling Economische Zaken en de Bedrijvenwinkel) en woningbouwcorporaties. Er zijn interviews gehouden met vertegenwoordigers van al deze partijen. In totaal zijn ruim 30 gesprekken met deze personen/organisaties gevoerd. In de gesprekken is vooral op de volgende onderwerpen ingegaan: . beschikbare informatie over aanbod kleinschalige bedrijfsvesting; . inschattingen van vraag-aanbod verhoudingen op bedrijfshuisvestingsmarkt; . proces van matching van aanbod en vraag en van eigen werkwijze bij matching; . ervaren/gesignaleerde knelpunten bij matching van vraag en aanbod; . oplossingen en oplossingsrichtingen voor ervaren knelpunten. Om een overzicht te krijgen van het actueel beschikbare aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting is een inventarisatie gemaakt van panden in Utrecht Westflank die via (bedrijfs)makelaars worden aangeboden. Hiervoor zijn diverse internetsites geraadpleegd. Deze sites geven overigens wel een redelijk dekkend beeld van het aanbod dat via makelaars in de markt wordt gezet, maar ze dekken het aanbod niet volledig. Een deel van de panden, met name 7

kleinere, solitaire panden wordt niet via makelaars aangeboden, maar komt via andere kanalen op de markt. Vandaar dat aan de aanbodkant interviews zijn gehouden met particuliere pandeigenaren. Voor de categorie winkelpanden is gebruik gemaakt van de gegevens van Locatus, een organisatie die sinds 1994 informatie over verkooppunten in Nederland registreert en bijhoudt.

8

2 Typering van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank

2.0 Inleiding In dit hoofdstuk zullen we proberen een schets te maken van zowel de vraagkant als de aanbodkant van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van Utrecht Westflank. Bij de vraagkant doen we dit op basis van een enquête onder alle ondernemers in dit gebied. Alle circa 2.800 ondernemers en vrije beroepsbeoefenaren, die gevestigd zijn in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank, is de gelegenheid geboden hun zegje te doen. De autochtone ondernemers via een schriftelijke enquête en de allochtone ondernemers via een telefonisch interview. In totaal hebben 252 ondernemers de vragen beantwoord. Deze 252 ondernemers vormen wat betreft etnische herkomst, en wat betref hun spreiding over economische sectoren én (sub)wijken een goede afspiegeling van alle ondernemers in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. In de ondernemersenquête zijn diverse relevante aspecten van bedrijfshuisvesting aan de orde gesteld. In dit hoofdstuk zullen we vooral een schets maken van de vestigingslocatie van de ondernemers en van de omvang en het type pand waarin zij zitten. Bij de aanbodkant hebben we ons gebaseerd op aanwezige registraties en bestanden met informatie over kantoor-, winkelen overige bedrijfspanden.

2.1 Algemene schets van de ondernemers en hun bedrijven Kenmerken van de ondernemers Van de ondervraagde ondernemers is 78 procent man en 22 procent vrouw. Het aandeel vrouwen varieert aanzienlijk per branche. In de garagebedrijven is de ondernemer praktisch altijd een man, terwijl in de persoonlijke dienstverlening de ondernemer even vaak een vrouw als een man is (zie tabel 2.1). Ruim tweederde deel van de ondernemers zijn autochtone Nederlanders. Eenderde deel van de ondernemers zijn van allochtone herkomst en het gaat daarbij nog vooral om allochtonen van de eerste generatie. Op een na – de horeca – geldt in alle branches dat er meer autochtone dan allochtone ondernemers actief zijn. Uit onderzoek is bekend dat allochtone ondernemers gemiddeld op jongere leeftijd een bedrijf beginnen of overnemen dan autochtone starters. De gemiddelde leeftijd van de ondernemers in de horeca is dan ook duidelijk lager dan in de andere branches. Bijna een kwart van de ondernemers heeft een opleiding op mavo/vmbo niveau en 40 procent op hbo/wo niveau. De ondernemers in de (zakelijke en persoonlijke) dienstverlening en in de industrie zijn vaker hoog opgeleid dan die in de garagebedrijven, de detailhandel en de horeca. 9

Tabel 2.1 – Persoonskenmerken van de ondernemers, naar sector (in %) Sector industrie

bouw

handel/ groot- detail- horeca zakelijke persoon- totaal reparatie handel handel diensten lijke auto’s diensten (N=14) (N=17) (N=15) (N=27) (N=40) (N=47) (N=69) (N=51) (N=250)

1. Geslacht . man . vrouw totaal (abs=100%)

83 17 100

87 13 100

100 0 100

95 5 100

82 18 100

73 27 100

86 14 100

50 50 100

78 22 100

2. Etniciteit ondernemer . autochtoon . allochtoon, tweede generatie* . allochtoon, eerste generatie* totaal (abs=100%)

79 0 21 100

76 0 24 100

60 7 33 100

70 7 22 100

73 3 25 100

47 18 35 100

62 12 26 100

71 8 22 100

67 8 25 100

46

45

43

46

45

36

40

43

43

4. Opleidingsniveau . basisschool/mavo/hbo/vmbo . havo/vwo/mbo . hbo/vwo totaal (abs=100%)

21 28 50 100

41 30 29 100

43 36 21 100

26 45 30 100

32 48 19 100

35 58 6 100

8 32 59 100

18 26 56 100

23 36 40 100

5. Aantal jaren ondernemerservaring . hooguit 3 jaar . 4-14 jaar . 15 jaar of langer totaal (abs=100%)

8 46 46 100

25 44 31 100

20 40 40 100

20 32 48 100

19 41 41 100

12 65 24 100

24 61 16 100

25 38 38 100

21 46 32 100

3. Gemiddelde leeftijd

* Bij de allochtone ondernemers gaat het hier overwegend om niet-westers allochtone ondernemers.

Eén op de 5 ondervraagden heeft hooguit 3 jaar ervaring als ondernemer. Bijna eenderde deel zit al 15 jaar of langer in dit beroep. In de industrie en in de groothandel heeft bijna de helft al 15 jaar of langer ervaring als ondernemer. Kenmerken van de bedrijven Ruim één op de 5 bedrijven uit dit onderzoek bestaat al 25 jaar of langer (zie tabel 2.2). Een kwart bestaat 10-25 jaar. Ruim eenderde deel bestaat nog geen 5 jaar. In de industrie komen dergelijke jonge bedrijven veel minder (7%) voor dan in de autobranche (60%). Van de 252 bedrijven zit 38 procent hooguit 3 jaar op hun huidige vestigingsadres; 33 procent zit hier tussen de 4 en de 9 jaar en de rest (29%) zit al 10 jaar of langer op dit adres. Dit laatste is bij de industrie (54%) duidelijk vaker het geval dan bij de zakelijke dienstverlening (16%) en de horeca (13%). Van de 252 bedrijven zit 44 procent in Noordwest; 30 procent in Overvecht en 27 procent in Kanaleneiland. Van de bedrijven in de horeca en de zakelijke dienstverlening zit echter meer dan de helft in Noordwest, terwijl van de garagebedrijven en de groothandelsbedrijven meer dan de helft in Overvecht zit. Tabel 2.2 laat zien dat laatstgenoemde bedrijven met name vaak gevestigd zijn in Overvecht bedrijfsgebied. 10

Tabel 2.2 – Kenmerken van de bedrijven, naar sector (in %) Sector industrie bouw

handel/ groot- detail- horeca zakelijke persoon- totaal reparatie handel handel diensten lijke auto’s diensten (N=14) (N=17) (N=15) (N=27) (N=40) (N=17) (N=69) (N=51) (N=250)

1. Startjaar van het bedrijf . voor 1979 . tussen 1980-1994 . tussen 1995-1999 . in 2000 of later totaal (abs=100%)

21 50 21 7 100

41 6 18 35 100

20 20 0 60 100

31 27 12 31 100

29 21 18 32 100

12 29 29 29 100

12 22 25 42 100

18 29 20 33 100

21 25 19 35 100

2. Sinds wanneer op dit adres . hooguit 3 jaar . 4-9 jaar . 10 jaar of langer totaal (abs=100%)

15 31 54 100

38 38 25 100

47 27 27 100

30 37 33 100

29 32 39 100

44 44 13 100

50 34 16 100

32 30 38 100

38 33 29 100

3. (Sub)wijk Noordwest . Zuilen . Rijnsweerd . Ondiep Overvecht . Overvecht Dreven . Overvecht bedrijfgebied Kanaleneiland . Kanaleneiland Zuid . Kanaleneiland Noord . Meubelboulevard . Merwedekanaalzone totaal (abs=100%)

36 7 21 7 43 29 14 21 0 0 14 7 100

47 18 18 12 24 6 18 29 0 18 6 6 100

20 13 0 7 67 13 53 13 0 0 7 7 100

30 7 0 22 56 19 37 15 4 4 0 7 100

45 13 10 23 20 20 0 35 5 23 8 0 100

53 29 6 18 12 6 6 35 12 12 6 6 100

52 12 13 28 22 14 7 26 3 9 3 12 100

43 12 10 22 27 24 4 29 16 12 0 2 100

44 13 10 21 30 17 12 27 6 11 4 6 100

4. Personele omvang . geen werknemers . één werknemer . 2-4 werknemers . 5-9 werknemers . 10 of meer werknemers totaal (abs=100%)

14 29 29 14 14 100

19 13 19 13 38 100

0 33 40 20 7 100

4 33 30 15 19 100

11 27 43 14 5 100

12 24 47 12 6 100

25 23 23 9 19 100

21 26 40 7 5 100

16 26 33 12 13 100

10

11

3

8

6

3

5

3

6

Gemiddeld aantal werknemers

Ook binnen Kanaleneiland zijn er duidelijke verschillen in bedrijvigheid in Kanaleneiland Noord en Zuid enerzijds en Meubelboulevard en Merwedekanaalzone anderzijds. In de 2 laatste wijken zitten bijvoorbeeld nauwelijks bedrijven uit de persoonlijke dienstverlening, terwijl dergelijke bedrijven in de 2 eerstgenoemde wijken vrij veel voorkomen. In feite zijn dit indicaties dat de indeling in 3 hoofdwijken – Noordwest, Overvecht en Kanaleneiland – niet erg adequaat is om uitspraken te doen over bedrijven en bedrijvigheid.

11

Bij de 252 bedrijven uit dit onderzoek gaat het overwegend om (hele) kleine bedrijven. Het aandeel van de bedrijven met 10 of meer werknemers is maar 13 procent. Overigens gaat dit ook op voor de totale populatie bedrijven in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank.

2.2 Vestigingslocatie Locatie en pand Bijna de helft (42%) van de ondernemers is gevestigd in een woonwijk. De rest zit op de volgende locaties: . bedrijventerrein 22% . winkelstraat 17% . winkelcentrum 12% . bedrijfsverzamelgebouw 5% . kantoorlocatie 3% Ruim eenderde deel (37%) van de ondernemers zit in een bedrijfspand; 20% in een winkelpand; 9% in een kantoorpand en 4% in een horecapand. De overige 30% heeft geen echt bedrijfspand, maar onderneemt in of vanuit de eigen woning (bedrijf aan huis). Uiteraard is er een duidelijke samenhang tussen de locatie waarop en het pand waarin de ondernemer zit (zie tabel 2.3). Ondernemers die in een woonwijk zitten ondernemen vaak in of vanuit een bedrijf aan huis situatie, terwijl ondernemers in een winkelcentrum meestal in een winkelpand zitten, etc.

Tabel 2.3 – Locatie waarop en pand waarin de ondervraagde ondernemers gevestigd zijn (in %)

Pand* . bedrijf-aan-huis . kantoorpand . winkelpand . horecapand . bedrijfspand totaal (abs=100%)

woon wijk

winkelstraat

winkelcentrum

bedrijventerrein

bedrijfsverzamelgebouw

kantoorlocatie

61 7 5 3 24 (97)

11 11 55 11 13 (38)

7 0 79 4 11 (28)

2 6 2 2 88 (51)

0 64 0 0 36 (11)

29 71 0 0 0 (7)

totaal

30 9 20 4 37 (232)**

* Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers. ** Ondernemers/bedrijven waarvoor (een van) deze gegevens niet voorhanden zijn, zijn niet opgenomen in deze tabel.

Ook is er vanzelfsprekend een duidelijke samenhang tussen de branche waarin de ondernemer actief is en het soort pand dat hij heeft (tabel 2.4). Ondernemers in de industrie zitten meestal (71%) in een bedrijfspand, maar daarnaast werkt toch altijd nog 29 procent in een bedrijf-aanhuis situatie. In de bouw komt dit laatste overigens met 41 procent nog wat vaker voor. Garage12

houders werken vrijwel steeds (92%) vanuit een bedrijfspand. Het meest divers is het beeld bij de ondernemers in de zakelijke en de persoonlijke dienstverlening (zie tabel 2.4).

Tabel 2.4 – Pand waarin de ondernemers zitten, naar branche (in %) Branche industrie bouw

Pand* . bedrijf aan huis . kantoorpand . winkelpand . horecapand . bedrijfspand totaal (abs=100%)

29 0 0 0 71 100

41 12 0 0 47 100

handel/ grootreparatie handel auto’s 8 0 0 0 92 100

11 4 19 0 67 100

detailhandel

16 0 76 0 8 100

horeca zakelijke persoon- totaal diensten lijke diensten 24 6 6 53 12 100

43 20 7 0 29 100

36 6 22 2 34 100

30 9 20 4 37 100

* Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf.

Eigendom en huur Van 233 van de 252 is bekend of zij het pand al dan niet in eigendom hebben. Iets meer dan eenderde deel van de ondernemers (34%) heeft het pand in eigendom. Het aandeel ondernemers dat eigenaar is varieert echter nogal. Van de ondernemers die een bedrijf aan huis hebben, is bijna tweederde deel (64%) eigenaar van het pand en bij de ondernemers die in een horecapand zitten is de helft (50%) eigenaar van dat pand, terwijl dit bij ondernemers met een kantoorpand (15%), winkelpand (18%) of bedrijfspand (28%) duidelijk minder vaak het geval is. Van de 233 ondervraagde ondernemers zitten er 151 in een gehuurd pand, namelijk van of via: . particuliere pandeigenaar 33% . woningbouwcorporatie 21% . vastgoedmakelaar 16% . exploitant winkelcentrum 10% . exploitant bedrijfsverzamelgebouw 7% . anders 13% Huurprijs In de enquête is de ondernemers, die gehuurd zitten, gevraagd de huurprijs per m2 per jaar op te geven. Lang niet alle ondernemers wilden of konden deze vraag beantwoorden. Bovendien was het in een deel van de gevallen twijfelachtig of de ondernemer inderdaad – zoals gevraagd – de huurprijs per vierkante meter per jaar heeft opgegeven. In deze situaties is steeds geprobeerd een en ander telefonisch te verifiëren en, zonodig, te corrigeren. Uiteindelijk is van iets meer dan de helft van de 151 huurders een bruikbaar antwoord verkregen. De huurprijzen (excl. BTW) per vierkante meter per jaar zijn in deze 77 gevallen als volgt:

13

. minder dan €€ 50 14% . €€ 50 – €€ 99 34% . €€ 100 – €€ 199 39% . €€ 200 of meer 13% De gemiddelde huurprijs in deze 77 gevallen is €€ 118 exclusief BTW. De gemiddelde huurprijs (excl. BTW) varieert als volgt in de diverse locaties: €€ 100 . woonwijk (N=14) €€ 155 . winkelstraat (N=12) €€ 176 . winkelcentrum (N=16) €€ . bedrijventerrein (N=23) 64 . bedrijfsverzamelgebouw (N=8) €€ 115 . kantoorlocatie (N=1) Omvang in vierkante meters Het gemiddelde aantal vierkante meters dat de ondervraagde ondernemers aan vloeroppervlakte ter beschikking hebben is 381 m2. De omvang van de beschikbare ruimte varieert echter sterk: 16% . minder dan 25 m2 . 25-49 18% . 50-99 19% . 100-199 14% . 200-499 15% . 500 en meer 19% Bijna één op de vijf onderzochte bedrijven heeft dus een bedrijfshuisvesting van 500 m2 of meer. Strikt genomen voldoen deze bedrijven niet aan de in dit onderzoek gehanteerde definitie van kleinschalige bedrijfshuisvesting (in paragraaf 2.3 komen we hier op terug). Gemiddeld hebben de 252 ondervraagde ondernemers 381 m2 tot hun beschikking, maar een en ander varieert sterk met het soort bedrijf dat men heeft en de locatie waar men gevestigd is (zie tabel 2.5). Tabel 2.5 – Gemiddelde bedrijfsoppervlakte waar ondernemers over beschikken naar branche, locatie en pand* branche**

locatie**

pand**

. industrie 1.098 m2 . bouw 479 m2 . handel/reparatie auto’s 715 m2 . groothandel 754 m2 . detailhandel 307 m2 . horeca 301 m2 . zakelijke diensten 226 m2 . persoonlijke diensten 139 m2 totaal 381 m2

. woonwijk 170 m2 . winkelstraat 97 m2 . winkelcentrum 335 m2 . bedrijventerrein 1.079 m2 . bedrijfsverzamelgebouw 152 m2 . kantoorlocatie 103 m2 totaal 381 m2

. bedrijf aan huis . kantoorpand . winkelpand . horecapand . bedrijfspand totaal

* In bijlage 1 tabel 1 en 2 is meer gedetailleerde informatie hierover te vinden. ** Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf.

14

40 m2 270 m2 257 m2 365 m2 733 m2 381 m2

Ondernemers die in een bedrijf aan huis situatie zitten hebben meestal (74%) minder dan 50 m2 bedrijfsruimte. Gemiddeld hebben deze ondernemers 40 m2 in gebruik voor hun bedrijf(svoering). Bij ondernemers, die over een bedrijfspand beschikken gaat het gemiddeld om 733 m2. De meeste ondernemers uit deze categorie (78%) hebben 100 of meer m2 bedrijfsruimte. Ondernemers met een horeca-, winkel- of kantoorpand nemen wat betreft bedrijfsruimte een tussenpositie in. In ongeveer de helft van de gevallen hebben zij minder dan 100 m2 bedrijfsruimte, terwijl de andere helft meer vierkante meters in gebruik heeft. Ondernemers die in een woonwijk zitten hebben gemiddeld 170 m2 bedrijfsruimte. Circa driekwart van deze ondernemers heeft minder dan 100 m2 in gebruik en ongeveer een kwart van deze ondernemers beschikt over 100 of meer vierkante meters bedrijfsruimte. Ondernemers in een winkelcentrum hebben gemiddeld 335 m2. Voor 84 procent van deze ondernemers gaat op dat zij tussen de 50 en 500 m2 bedrijfsruimte hebben. Ondernemers die op een bedrijventerrein gevestigd zijn gebruiken gemiddeld 1.079 m2. Bij deze categorie ondernemers komt het maar weinig (9%) voor dat zij een bedrijfsruimte hebben van minder dan 100 m2. Bij ondernemers in een bedrijfsverzamelgebouw bedraagt de gemiddelde bedrijfsoppervlakte 152 m2. Zij beschikken meestal over een bedrijfsruimte tussen de 100 en 500 m2 of over een bedrijfsruimte van minder dan 50 m2. Er is een duidelijke relatie tussen de economische sector waarin de ondernemers gevestigd zijn en de omvang en de aard van de bedrijfsruimte waarover zij beschikken. Het grootste aantal vierkante meters zit bij de ondernemers in de industrie, de garagebedrijven (waarbij het vooral om vierkante meters werkplaats/productieruimte gaat) en de groothandel (waarbij het vooral om magazijn/opslag gaat). Dienstverlenende bedrijven en dan met name bedrijven in de persoonlijke dienstverlening doen in veel geringere mate beroep op ruimte. Verschillen naar wijk De tabellen 2.6 en 2.7 brengen de besproken kenmerken nog eens in beeld, nu apart voor elk van de 3 wijken van het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. In de wijk Noordwest zitten de ondernemers vooral in woonwijken en bijna de helft van hen is eigenaar van het pand. Voorzover er sprake is van huurpanden worden deze vooral van particuliere pandeigenaren en van woningbouwcorporaties gehuurd, waarbij de gemiddelde huurprijs per m2 per jaar €€ 108 bedraagt. In Kanaleneiland is de situatie duidelijk anders. Hier zitten de ondernemers vooral op locaties met een commerciële functie: bedrijventerreinen en winkelgebieden. De overgrote meerderheid van de ondernemers heeft het pand gehuurd, vrij vaak van eigenaren van of bemiddelaars in vastgoed.

15

Tabel 2.6 – Kenmerken van de vestigingslocatie, naar wijk (in %) Wijk* Noordwest

Overvecht

Kanaleneiland

totaal

1. Locatie** . woonwijk . winkelstraat . winkelcentrum . bedrijventerrein . bedrijfsverzamelgebouw . kantoorlocatie totaal (abs=100%)

58 27 5 7 4 0 (107)

33 1 16 42 3 4 (69)

20 15 20 29 8 7 (59)

41 17 12 23 5 3 (235)

2. Pand** . bedrijf-aan-huis . kantoorpand . winkelpand . horecapand . bedrijfspand totaal (abs=100%)

38 7 23 6 27 (109)

26 9 16 1 49 (70)

23 11 21 5 41 (66)

30 9 20 4 37 (245)

3. Eigendom . in eigendom . gehuurd . overig totaal (abs=100%)

48 50 2 (105)

30 67 3 (67)

16 80 4 (61)

34 63 3 (233)

37 30 9 6 4 15 (54)

39 11 17 13 7 13 (46)

24 22 20 12 10 12 (50)

33 21 15 10 7 14 (150)

€€ 108

€€ 114

€€ 133

€€ 118

4. Van wie gehuurd . particulier pandeigenaar . woningbouwcorporatie . vastgoedmakelaar . exploitant winkelcentrum . exploitant bedrijfsverzamelgebouw . anders totaal (abs=100%) 5. Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar, excl. BTW

* In bijlage 1 tabel 3 is een soortgelijk overzicht opgenomen. In plaats van uitsplitsing naar 3 wijken zijn de gegevens daar echter uitgesplitst naar de 9 subwijken. ** Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf.

Tabel 2.6 laat zien dat de wijk Overvecht op deze punten een middenpositie inneemt. Kijken we echter wat nauwkeuriger in deze wijk dan blijkt dat hier in feite beide beschreven situaties voorkomen op van elkaar onderscheiden gebieden. Bedrijfsgebied Overvecht vertoont namelijk vooral gelijkenis met Kanaleneiland en Overvecht Dreven vooral met Noordwest (zie bijlage 1, tabel 3). Overigens geldt ook voor Noordwest en voor Kanaleneiland dat er nog veel variatie binnen de wijk bestaat. Zo is er binnen de wijk Kanaleneiland een duidelijk verschil tussen Kanaleneiland Noord en Kanaleneiland Zuid enerzijds en Meubelboulevard en Merwedekanaalzone anderzijds. De laatste twee subwijken hebben uitsluitend een commerciële functie, terwijl Kanaleneiland Noord en zeker Kanaleneiland Zuid (ook) een duidelijke woonfunctie hebben.

16

De bedrijven in Overvecht en Kanaleneiland gebruiken gemiddeld een duidelijk grotere bedrijfsruimte dan de bedrijven in Noordwest. Het gemiddeld aantal vierkante meters is respectievelijk 609, 518 en 169. In Overvecht heeft de helft van de bedrijven meer dan 200 m2 bedrijfsruimte. In Kanaleneiland gaat dit op voor 44 procent van de bedrijven en in Noordwest voor 17 procent (zie tabel 2.7). Ook hier geldt echter weer dat de verschillen binnen deze 3 wijken zeker zo groot zijn als ertussen. Zo is de gemiddelde bedrijfsoppervlakte van de bedrijven in Overvecht weliswaar 609 m2, maar in Overvecht Dreven – een gebied met vooral een woonfunctie – is deze met 283 m2 veel lager en in Overvecht Bedrijfsgebied met 1.048 m2 veel hoger. Bedrijven met minder dan 50 m2 komen in Overvecht Bedrijfsgebied niet voor, terwijl in Overvecht Dreven de helft van de bedrijven in deze categorie valt. Omgekeerd heeft in Overvecht Bedrijfsgebied de helft van de bedrijven 500 of meer m2 bedrijfsoppervlakte, terwijl dit soort grote bedrijven in Overvecht Dreven weinig voorkomt. Ook binnen Kanaleneiland bestaan er nog zeer grote verschillen tussen de subwijken als we kijken naar het ruimtebeslag van de bedrijven. Er is op dit punt vooral verschil tussen Kanaleneiland Noord en Kanaleneiland Zuid enerzijds en Meubelboulevard en Merwedekanaalzone anderzijds. In de eerste twee subwijken gaat het om bedrijven die getypeerd kunnen worden door hun kleinschalige bedrijfshuisvesting, terwijl in Meubelboulevard en Merwedekanaalzone bijna de helft niet voldoet aan de hier gehanteerde definitie van kleinschalige bedrijfshuisvesting omdat ze een bedrijfsruimte hebben van 500 of meer m2. Tabel 2.7 – De bedrijfsoppervlakte waarover ondernemers beschikken naar wijk Wijk* Noordwest

Overvecht

Kanaleneiland

totaal

1. Brancheverdeling . industrie . bouw . handel-/reparatie van auto’s . groothandel . detailhandel . horeca . zakelijke diensten . persoonlijke diensten totaal

5% 7% 3% 7% 17% 8% 33% 20% 100%

8% 5% 14% 20% 11% 3% 20% 19% 100%

4% 7% 3% 6% 21% 9% 27% 22% 100%

6% 7% 6% 11% 16% 7% 28% 20% 100%

2. Omvang van bedrijfsruimte . minder dan 25 m2 . 25-49 . 50-99 . 100-199 . 200-499 . 500 en meer totaal

20% 22% 21% 18% 6% 11% 100%

13% 15% 15% 7% 23% 28% 100%

10% 12% 18% 14% 22% 22% 100%

16% 18% 19% 14% 15% 19% 100%

3. Gemiddeld aantal m2 ruimte per bedrijf . productieruimte/werkplaats . verkoop/winkel . kantoor . magazijn/opslag . overige totaal

46 m2 34 m2 21 m2 30 m2 38 m2 169 m2

226 m2 98 m2 126 m2 108 m2 51 m2 609 m2

91 m2 114 m2 106 m2 192 m2 15 m2 518 m2

109 m2 72 m2 72 m2 91 m2 37 m2 381 m2

* In bijlage 1 tabel 4 is een soortgelijk overzicht opgenomen, waarbij deze gegevens zijn uitgesplitst naar de 9 subwijken van deze 3 wijken.

17

2.3 Nadere analyse van de kleinschalige en grootschalige bedrijven in Westflank Dit onderzoek is gericht op kleinschalige bedrijvigheid, dat wil zeggen op bedrijven met een bedrijfshuisvesting van minder dan 500 m2. Bij de uitvoering van het onderzoek aan de vraagkant deed zich echter het probleem voor dat de bedrijfsoppervlakte nergens geregistreerd staat. Dit impliceerde dat er niets anders opzat dan alle ondernemers een enquête voor te leggen en daarin te vragen naar de beschikbare hoeveelheid m2 bedrijfshuisvesting. Dit leverde het volgende resultaat: . minder dan 25 m2. 16% . 25-49 m2. 18% 19% . 50-99 m2. 2 . 100-199 m . 14% . 200-499 m2. 15% 2 . 500 m . en meer 19% Bijna een vijfde deel van de ondervraagde ondernemers heeft dus de beschikking over 500 of meer m2. In feite vallen deze ondernemers niet in de categorie kleinschalige bedrifshuisvesting. Typering van bedrijven/ondernemers met kleinschalige en met grootschalige bedrijfshuisvesting De kleinste bedrijven, dat wil zeggen de bedrijven met minder dan 25 m2 bedrijfsruimte zitten vrijwel allemaal (94%) in een woonwijk en er is meestal (91%) sprake van een bedrijf aan huis situatie. Bij de wat grotere bedrijven met 25-49 m2 komen we deze situaties eveneens vaak tegen, maar ze zijn hier niet langer beeldbepalend. Bedrijven met 50 of meer m2 zitten meestal niet in een woonwijk en hier is meestal sprake van een op de bedrijfssituatie toegesneden huisvesting (zie tabel 2.8). Bedrijven tot 200 m2 bedrijfsruimte zitten in meerderheid in Noordwest. Bedrijven met 200 of meer m2 zijn meestal in Overvecht of Kanaleneiland gevestigd. Voor de meeste bedrijven geldt dat de ondernemer tevens eigenaar of mede-eigenaar van het bedrijf is. Ook de bedrijven met 500 of meer m2 zijn meestal (69%) eigendom van de ondervraagde ondernemer. Van de ondernemers is 23% hooguit 3 jaar geleden gestart met dit bedrijf, maar dit varieert van 49% in de kleinste bedrijven met minder dan 25 m2 bedrijfsruimte tot 6% bij de bedrijven met 500 of meer m2.

18

Tabel 2.8 – Kenmerken van de ondernemers en hun bedrijven naar omvang van de bedrijfsvesting (in %) Omvang van de bedrijfshuisvesting < 25 m2

25-49

50-99

100-199

200-499

1. Locatie*** . woonwijk . winkelstraat . winkelcentrum . bedrijfsterrein . bedrijfsverzamelgebouw . kantoorlocatie totaal (abs=100%)

94 3 0 0 0 3 100

59 22 3 3 11 3 100

32 32 22 8 3 3 100

31 17 34 7 10 0 100

20 3 13 50 10 3 100

26 3 8 64 0 0 100

44 14 13 22 5 2 100

49 16 14 13 7 2 100

2. Pand*** . bedrijf-aan-huis . kantoorpand . winkelpand . horecapand . bedrijfspand totaal (abs=100%)

91 6 0 0 3 100

46 3 16 8 27 100

26 8 39 8 18 100

10 3 48 0 38 100

6 10 10 6 68 100

0 5 13 5 77 100

30 6 21 5 39 100

37 6 23 5 30 100

3. wijk . Noordwest . Overvecht . Kanaleneiland totaal (abs=100%)

61 24 15 100

59 24 16 100

54 23 23 100

62 14 24 100

19 45 35 100

28 44 28 100

47 29 24 100

52 26 22 100

4. % dat mede-eigenaar is 5. Aantal jaren actief als ondernemer in dit bedrijf . hooguit 3 jaar . 4-9 jaar . 10 jaar of langer totaal (abs=100%) 6. % autochtoon

97%

49 29 23 100 82%

95%

31 22 47 100 57%

95%

13 27 60 100 64%

96%

11 14 75 100 79%

87%

27 17 54 100 94%

500 en totaal alle totaal meer bedrijven* kleinschalig**

69%

6 17 77 100 85%

89%

23 21 56 100 76%

94%

27% 22% 51% 100% 74%

* Dit totaal is inclusief de categorie met 500 en meer m2. ** In deze kolom staan de uitkomsten voor de bedrijven met een kleinschalige bedrijfshuisvesting vermeld. De bedrijven met 500 of meer m2 zijn hier buiten beschouwing gelaten. *** Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf.

Oordeel over bedrijfsomvang en uitbreidingsmogelijkheden Ondernemers met minder dan 50 m2 zijn vaker van mening dat hun huidige huisvesting niet geschikt is voor hun bedrijf dan ondernemers die meer vierkante meters tot hun beschikking hebben (zie tabel 2.9). Zij vinden ook vaker dan gemiddeld dat hun bedrijf te krap gehuisvest is en dat gaat met name op voor ondernemers die over minder dan 25 m2 beschikken. Van deze ondernemers vindt bijna de helft (48%) dat hun bedrijf te krap gehuisvest is. 19

Ook is er een duidelijk verschil tussen ondernemers met een kleine en die met een grote bedrijfsruimte wat betreft de mogelijkheden om ter plekke uit te breiden. Ondernemers zijn vaker van oordeel dat zij ter plekke (nog) uitbreidingsmogelijkheden hebben naarmate zij nu al over meer m2 bedrijfshuisvesting beschikken. Van de ondernemers die nu minder dan 25 m2 hebben is 84% van mening dat er ter plekke geen uitbreidingsmogelijkheden zijn. Bij de ondernemers met 500 of meer m2 gaat dit op voor 49%.

Tabel 2.9 – Oordeel van de ondernemers over wensen en mogelijkheden van bedrijfsuitbreiding, naar omvang van hun huidige bedrijfshuisvesting Aantal m2 huidige bedrijfshuisvesting < 25 m2

25-49

50-99

1. Oordeel over geschiktheid bedrijfsruimte . geschikt . niet geschikt totaal

69% 35% 100%

69% 31% 100%

84% 16% 100%

93% 7% 100%

84% 16% 100%

95% 5% 100%

81% 19% 100%

78% 22% 100%

2. Oordeel over omvang bedrijfsruimte . groot genoeg . te groot . te klein totaal

52% 0% 48% 100%

64% 3% 33% 100%

70% 8% 22% 100%

85% 7% 7% 100%

58% 3% 39% 100%

73% 3% 24% 100%

67% 4% 29% 100%

66% 4% 30% 100%

84% 14%

69% 25%

71% 21%

57% 21%

61% 23%

49% 28%

65% 23%

69% 22%

100-199 200-499

500 en totaal alle totaal kleinmeer bedrijven* schalig**

3. Uitbreidingsmogelijkheden ter plekke . nee . ja, maar niet van plan te benutten . ja, en wil die (t.z.t.) ook benutten totaal

2%

6%

8%

22%

16%

23%

12%

9%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

4. Plannen om bedrijf te verplaatsen/ nevenvestiging te openen . ja, binnen één jaar . ja, binnen 2 à 3 jaar . ja, op langere termijn . nee, geen plannen totaal

3% 24% 21% 52% 100%

11% 5% 6% 78% 100%

3% 15% 15% 67% 100%

7% 14% 3% 76% 100%

6% 29% 14% 51% 100%

3% 10% 8% 79% 100%

6% 16% 11% 67% 100%

74% 17% 12% 64% 100%

* Inclusief de bedrijven met 500 of meer m2. ** Exclusief de bedrijven met 500 of meer m2.

Plannen om het bedrijf te verplaatsen of om een nevenvestiging te openen worden het meest aangetroffen bij de kleinste bedrijven (minder dan 25 m2) en bij de ondernemers die nu over 200-499 m2 bedrijfsruimte beschikken. Met name in deze 2 categorieën gaat het ook vrij vaak

20

om ondernemers die vinden dat hun bedrijf te klein is en/of dat zij ter plekke geen uitbreidingsmogelijkheden hebben. Huidige en gewenste omvang bedrijfshuisvesting In de enquête zijn we niet alleen ingegaan op de feitelijke omvang van de bedrijfshuisvesting waarover de ondervraagde ondernemers in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank beschikken, maar we hebben de ondernemers ook gevraagd aan te geven welke behoefte aan bedrijfsruimte zij de komende jaren verwachten. Tabel 2.10 geeft de antwoorden van de ondernemers weer.

Tabel 2.10 – Omvang van de huidige en de gewenste bedrijfshuisvesting Aantal m2 huidige bedrijfshuisvesting < 25 m2

Huidige omvang in gemiddeld aantal m2 . productieruimte/werkplaats . verkoop/winkel . kantoor . magazijn/opslag . overig totaal Gewenste omvang in gemiddeld aantal m2 in komende 1 tot 5 jaar . productieruimte/werkplaats . verkoop/winkel . kantoor . magazijn/opslag . overig totaal

25-49

50-99

100-199

200-499

500 en meer

72 m2

473 m2

109 m2

25 m2

47 m2 268 m2 2 106 m 267 m2 2 95 m 386 m2 20 m2 151 m2 2 341 m 1.545 m2

72 m2 72 m2 91 m2 37 m2 381 m2

26 m2 27 m2 23 m2 10 m2 112 m2

580 m2

134 m2

32 m2

113 m2 290 m2 2 120 m 246 m2 124 m2 256 m2 2 28 m 161 m2 2 478 m 1.533 m2

85 m2 71 m2 72 m2 45 m2 407 m2

39 m2 31 m2 30 m2 16 m2 148 m2

3 m2

11 m2

14 m2

34 m2

0 m2 7 m2 1 m2 4 m2 15 m2

7 m2 9 m2 2 m2 6 m2 36 m2

25 m2 7 m2 5 m2 17 m2 68 m2

59 m2 13 m2 21 m2 5 m2 133 m2

9 m2

18 m2

17 m2

33 m2

5 m2 12 m2 6 m2 12 m2 44 m2

6 m2 9 m2 2 m2 13 m2 48 m2

22 m2 5 m2 7 m2 11 m2 72 m2

62 m2 17 m2 22 m2 12 m2 146 m2

93 m2

totaal totaal alle kleinbedrijven* schalig**

* Inclusief de bedrijven met 500 of meer m2. ** Exclusief de bedrijven met 500 of meer m2.

Op basis van deze gegevens kunnen we de volgende conclusies trekken: . De ondervraagde ondernemers beschikken gemiddeld over 381 m2. . Dit gemiddelde cijfer wordt fors ‘opgetrokken’ doordat in dit onderzoek ook bedrijven met een bedrijfshuisvesting van 500 en meer m2 zitten. Beperken we ons tot uitsluitend de kleinschalige bedrijven – dus bedrijven met minder dan 500 m2 – dan blijkt dat bijna tweederde deel (65%) van deze categorie bedrijven minder dan 100 m2 heeft; 17% heeft 100-199 m2 en nog eens 17% heeft 200-499 m2. Gemiddeld hebben de kleinschalige bedrijven 112 m2 tot hun beschikking.

21

. Gemiddeld verwachten de ondernemers de komende jaren 26 m2 ruimte méér nodig te hebben dan waarover zij nu beschikken. Het aantal m2 zou volgens de ondervraagde ondernemers moeten toenemen van gemiddeld 381 m2 op dit moment naar gemiddeld 407 m2 in de komende jaren. Dit komt neer op een stijging van gemiddeld 7%. . Binnen de categorie kleinschalige bedrijven verwachten de ondernemers de komende jaren een stijging van gemiddeld 112 m2 op dit moment naar gemiddeld 148 m2 in de komende jaren. Dit komt neer op een stijging van gemiddeld 32%. . De procentuele toename die de ondernemers voor de komende jaren verwachten is het grootste bij de allerkleinste bedrijven, dat wil zeggen bij de bedrijven die op dit moment over minder dan 25 m2 ruimte beschikken. Op dit moment heeft deze categorie ondernemers gemiddeld 15 m2 en zij verwachten dat dit de komende jaren zal toenemen tot gemiddeld 44 m2, een stijging van bijna 200%. Waarschijnlijk gaat het hierbij nogal eens om ondernemers die de stap van bedrijf aan huis naar aparte bedrijfshuisvesting willen gaan zetten. . Ook de ondernemers die nu over 25-49 m2 beschikken verwachten per saldo een aanzienlijke uitbreiding van de bedrijfsruimte, namelijk van gemiddeld 36 m2 op dit moment naar gemiddeld 48 m2 in de komende jaren (een stijging van 33%). Bij de ondernemers die nu tussen de 200 en de 500 m2 hebben ligt de verwachte stijging in dezelfde orde van grootte: van gemiddeld 341 m2 op dit moment naar gemiddeld 478 m2 in de komende jaren (een stijging van 40%). Een aanzienlijk deel van deze bedrijven zal de komende jaren niet langer voldoen aan het criterium dat we voor kleinschalige bedrijfshuisvesting hanteren. . De ondernemers die nu over een bedrijfshuisvesting beschikken van 50 tot 200 m2 verwachten in de komende jaren geen forse toename van hun bedrijfsruimte. De gemiddeld verwachte procentuele stijging is hier beneden de 10 procent. . De geringste procentuele stijging wordt echter verwacht door de ondernemers met grootschalige bedrijfshuisvesting. Gemiddeld beschikken zij op dit moment over 1.545 m2 en zij verwachten dat dit de komende jaren zal uitkomen op 1.533 m2, een afname van bijna 1 procent. Het beslag dat ‘grootschalige’ ondernemers in de komende jaren op de beschikbare bedrijfsruimte zullen doen, zal niettemin toenemen omdat de categorie ‘grootschalige’ ondernemers verder stijgt. Een deel van de nu nog kleinschalige ondernemers verwacht namelijk door te groeien naar een bedrijf van 500 of meer m2. . In het onderzoek hebben we een onderscheid gemaakt in bedrijfsruimte die gebruikt wordt als werkplaats/productieruimte, als winkel/verkoopruimte, als magazijn/opslag en als kantoorruimte. Niet in elk van deze categorieën wordt een stijging verwacht. Gemiddeld beschikken de ondernemers op dit moment over 109 m2 werkplaats/productieruimte en zij verwachten dat dit over enkele jaren 134 m2 zal zijn, een stijging van 23%. Voor de winkel/verkoopruimte wordt een iets geringere stijging verwacht van 72 m2 nu naar 85 m2 in de komende jaren (een stijging van 18%). Per saldo verwachten de ondernemers in de komende jaren niet meer kantoorruimte nodig te hebben (71 m2) dan zij nu al in gebruik hebben (72 m2). Ten aanzien van de benodigde ruimte voor magazijn/opslag verwachten de ondernemers over enkele jaren met minder te kunnen volstaan (72 m2) dan zij op dit moment benutten (91 m2), een daling van 21%. Het ligt voor de hand dat dit vooral een gevolg is van het zich verder doorzettende just in time principe. . We hebben zojuist aangegeven dat de ondernemers in het Westflankgebied per saldo verwachten dat zij in de komende jaren niet meer m2 kantoorruimte zullen nodig hebben dan nu het geval is en dat zij met minder m2 magazijn zullen kunnen volstaan dan zij nu hebben. Deze uitkomsten worden echter vooral bepaald door de ondernemers met grootschalige bedrijven. Beperken we ons tot alleen ondernemers die op dit moment minder dan 500 m2 bedrijfs22

ruimte hebben dan wordt het beeld anders. De kleinschalige ondernemers voorzien namelijk wél nog een toename in m2 kantoorruimte en magazijn in de komende jaren.

2.4 Huidige en toekomstige vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank Het onderzoek is gericht op de vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting, dat wil zeggen op huisvesting onder de 500 m2. Het onderzoek onder de vraagkant was echter niet vooraf af te bakenen tot deze doelgroep aangezien de bedrijfsomvang in m2 niet geregistreerd staat. Vandaar dat de enquête naar alle geregistreerde bedrijven en vrije beroepsbeoefenaren in het Westflankgebied is gestuurd. In deze enquête zijn onder andere vragen opgenomen over het aantal m2 bedrijfsruimte op dit moment en de verwachtingen hieromtrent voor de komende jaren. In de analyse zijn alle ingestuurde gegevens verwerkt, dus ook die van ondernemers die over 500 of meer m2 bedrijfsruimte beschikken. Wél is in een aparte analyse – zie paragraaf 2.3 – nagegaan op welke punten er verschillen bestaan tussen deze laatste categorie ondernemers en ondernemers die over (veel) minder dan 500 m2 bedrijfsruimte beschikken. Een verschil dat daar naar voren kwam is bijvoorbeeld dat de gebruikers van grootschalige bedrijfsruimte (500 of meer m2) per saldo in de komende jaren geen toename van het aantal m2 verwachten, maar alleen een andere benutting van de ruimte: een toename van het aantal m2 verkoop- en productieruimte, maar een vermindering van het aantal m2 magazijnruimte. De gebruikers van kleinschalige bedrijfsruimte verwachten per saldo een toename van alle categorieën bedrijfsruimte, dus ook een toename van magazijnruimte (zie tabel 2.10). Aantal m2 op dit moment naar locatie en pand De ondervraagde ondernemers met een kleinschalige bedrijfshuisvesting beschikken op dit moment gemiddeld over 112 m2. Dit gemiddelde varieert echter als volgt per locatie: . woonwijk 59 m2 . winkelstraat 81 m2 . kantoorlocatie. 103 m2 . winkelcentrum 136 m2 . bedrijfsverzamelgebouw 142 m2 . bedrijfsterrein 297 m2 Uiteraard is er ook de nodige variatie naar het soort pand waarin de kleinschalige ondernemers gehuisvest zijn: . bedrijf aan huis 40 m2 . winkelpand 102 m2 . horecapand 119 m2 . kantoorpand 154 m2 . bedrijfspand 200 m2 Toename van gemiddeld 112 m2 op dit moment naar 148 m2 over 5 jaar Tabel 2.11 laat zien dat de gebruikers van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied op dit moment gemiddeld 112 m2 bedrijfsruimte hebben. In de komende 5 jaar verwachten zij dat dit zal stijgen, namelijk naar gemiddeld 148 m2. De grootste stijging wordt verwacht voor de winkelruimte/verkoopruimte. 23

Tabel 2.11 – Omvang en aard van de bedrijfsruimte op dit moment en over 5 jaar, naar sector (in deze tabel zijn alleen bedrijven opgenomen die op dit moment onder de definitie ‘kleinschalig’ vallen, dus nu over minder dan 500 m2 bedrijfsruimte beschikken) (gemiddeld aantal m2) Sector industrie/ ambacht

bouw

handel/ reparatie auto’s

groothandel

detailhandel

horeca

zakelijke persoondiensten lijke diensten

totaal

1. Gemiddeld aantal m2 bedrijfsruimte per bedrijf nu . productieruimte/werkplaats . winkel/verkoopruimte . kantoor . magazijn/opslag . overige totaal

50 13 7 21 53 145

4 0 22 53 8 89

186 21 19 49 0 275

55 27 44 114 1 241

9 78 3 15 2 106

23 76 5 13 9 127

12 6 52 10 11 91

23 11 17 4 12 68

25 26 27 23 10 112

2. Verwachte situatie voor komende jaren . productieruimte/werkplaats . winkel/verkoopruimte . kantoor . magazijn/opslag . overige totaal

97 21 7 22 5 152

16 6 23 53 9 107

174 40 26 78 12 332

68 41 64 155 6 334

12 112 5 20 1 150

32 114 7 20 8 181

15 9 61 13 30 128

28 13 12 4 18 75

32 39 31 30 16 148

Schatting van vraag naar bedrijfsruimte over 5 jaar mogelijk Op basis van dit onderzoek weten we hoeveel bedrijven in het Westflankgebied voldoen aan de definitie van ‘kleinschalig’. We weten hoeveel bedrijven in dit onderzoek op dit moment minder dan 500 m2 bedrijfsruimte hebben en op basis hiervan kunnen we een redelijk nauwkeurige schatting maken van het totaal aantal bedrijven dat in het Westflankgebied aan de definitie van ‘kleinschalig’ beantwoordt. Aangezien we bovendien de gemiddelde toename in gewenste of benodigde m2 bedrijfsruimte weten voor de komende 5 jaar én tevens weten welk deel van de ondernemers de geplande uitbreiding in Westflank wil realiseren, kunnen we eveneens een redelijke schatting maken van het totaal aantal m2 aan bedrijfsruimte dat de nu aanwezige bedrijven in het Westflankgebied over 5 jaar nodig of in ieder geval wenselijk achten. Bij een berekening van de gewenste/benodigde m2 bedrijfsruimte over 5 jaar spelen echter niet alleen de nu gevestigde ondernemers een rol. Er is ook sprake van een continue instroom van nieuwe ondernemers. En deze instroom wordt zeker niet volledig ‘gecompenseerd’ door ondernemers die ermee ophouden. In het Westflankgebied is het aantal ondernemers/bedrijven in de afgelopen 10 jaar namelijk sterk toegenomen. Elk jaar komen er meer nieuwe bedrijven bij dan er ophouden te bestaan. Op basis van eerder onderzoek kunnen we echter een redelijke inschatting maken van het aantal starters per jaar in de periode 2005-2010. Bovendien weten we dat circa 55% van deze starters vanuit de eigen woning zal starten en tevens weten we ongeveer wat het gemiddeld aantal m2 bedrijfsruimte van de andere 45% starters is. Op basis van deze gegevens zouden we een schatting kunnen maken van de totale vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte over 5 jaar. Een dergelijke berekening heeft echter alleen zin wanneer een dergelijke exercitie ook aan de aanbodkant van de huisvestingsmarkt gemaakt kan

24

worden. Vooruitlopend op de volgende paragraaf kunnen we echter al aangegeven dat dit niet kan. Er zitten ook nogal wat haken en ogen aan een dergelijke berekening. In de eerste plaats hebben de ondervraagde ondernemers weliswaar aangegeven welk aantal m2 bedrijfsruimte zij op termijn nodig hebben of wenselijk achten. Bij een beperkt deel van de ondernemers betreft het uitbreidingsplannen op korte termijn (binnen één jaar) en deze ondernemers zijn praktisch steeds ook vastberaden bezig om deze plannen te realiseren. Bij het merendeel van de ondervraagde ondernemers gaat het echter om plannen – of wellicht beter: wensen – op (wat) langere termijn. Of zij deze plannen uiteindelijk zullen realiseren is mede afhankelijk van de omstandigheden waarin zij en hun bedrijven zich dan zullen bevinden. Wezenlijk onderdeel van deze omstandigheden zijn de hoeveelheid, de soort en de condities van het aanbod aan bedrijfshuisvesting dat op dat moment beschikbaar én bekend is bij de ondernemers. Vraag naar bedrijfsruimte is altijd geconditioneerd. Of ondernemers eventuele uitbreidings- en verplaatsingsplannen zullen (kunnen) realiseren is altijd mede afhankelijk van het aanbod aan bedrijfshuisvesting dat er is c.q. dat binnen hun waarnemingsveld komt én van de voorwaarden waaronder zij hierover kunnen beschikken.

2.5 Het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting Het gaat in deze rapportage om het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting toegespitst op het werkgebied van de stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Zoals gezegd wordt met kleinschalige bedrijfshuisvesting panden bedoeld met minder dan 500 m2. We zullen ons in deze paragraaf beperken tot de belangrijkste resultaten. Een volledige beschrijving van de gehanteerde bronnen en uitkomsten is opgenomen in bijlage 2. Aanbod aan kleinschalige bedrijfsruimte is slecht geregistreerd Er blijken geen betrouwbare cijfers voorhanden te zijn waarmee het huidige aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in kaart kan worden gebracht. Bij de gemeente Utrecht zijn geen bestanden voorhanden waaruit het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting gedestilleerd kan worden. Er zijn wel betrouwbare gegevens over het aanbod van bedrijfshuisvesting van 500 m2 en groter. Panden van deze grootte gaan namelijk veelal via een makelaar over in andere handen. Via makelaarsbestanden is het aanbod van de grotere bedrijfspanden daarom vrij goed in kaart te brengen. Dit gaat echter veel minder op voor de kleinschalige bedrijfshuisvesting. Ook uit dit onderzoek blijkt – zie hoofdstuk 3 en 4 – dat een substantieel deel van de kleinschalige bedrijfspanden niet via makelaars verhuurd of verkocht wordt. Eigenaren brengen het aanbod van hun pand(en) onder de aandacht via mond tot mond reclame, aanplakbiljetten en advertenties in de krant. Ook internet – met onder andere de website: www.marktplaats.nl – is een bekend medium. Daarnaast worden ook hier en daar makelaars in de arm genomen, maar de indruk bij marktpartijen is dat het om een kleiner deel van de markt gaat. Hieronder wordt een overzicht gegeven van het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in de Westflank van Utrecht waarbij een uitsplitsing wordt gemaakt naar kantoorruimte, bedrijfsruimte en winkelruimte. De gevonden cijfers kunnen mede gezien de bovengenoemde kanttekeningen niet meer dan een indicatie zijn van het werkelijke aanbod.

25

Aanbod van kantoorruimte In navolging van het onderzoek van Zadelhoff Research (2003) wordt er onderscheid gemaakt in drie typen gebouwen, namelijk solitaire gebouwen, multi-tenant panden en bedrijfsverzamelgebouwen. Bij een solitaire ruimte beschikt de gebruiker over een eigen entree. Ook kantoorruimtes in de plint van een woontoren worden gezien als solitaire ruimtes. Het onderscheid tussen een multi-tenant gebouw en een bedrijfsverzamelgebouw zit vooral in het aantal gebruikers (enkele versus vele) en de omvang van de gebruikers (groot versus klein). Als definitie voor een bedrijfsverzamelgebouw hanteert Zadelhoff: “Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat wordt beheerd door een instantie, waarin bedrijf- en/of kantoorruimte worden aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (<150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen” (DTZ Zadelhoff Research, 2003, p 4). Bedrijfsverzamelgebouwen In het werkgebied van de stichting Wijk in Bedrijf Westflank bevinden zich drie bedrijfsverzamelgebouwen: • Ondernemerscentrum Element; • Bedrijfsverzamelgebouw Vechtenstein en • Bedrijfsverzamelgebouw Lumax. Element, gevestigd in het bedrijvengebied Kanaleneiland, is het oudste van de drie en dateert uit 1987. Destijds was het gebouw bedoeld voor startende ondernemers en bevat 34 kantoorunits die geheel flexibel in te delen zijn. Element heeft geen problemen met de bezetting (zie tabel 2.12). Sinds 1992 zitten de units vol en het verloop is erg klein. Vechtenstein is vanaf 1993 als bedrijfsverzamelgebouw aanwezig. Het gebouw bestaat uit 26 units, de meeste variërend van circa 20 tot 50 m2. Er zit één grote unit van 700 m2 bij. De units zijn allemaal bedoeld voor dienstverlening. Vechtenstein heeft wel problemen gehad met de bezetting, maar mede dankzij een opknapbeurt zijn deze grotendeels voorbij. Bedrijfsverzamelgebouw Lumax is vanaf maart 2004 in de markt en gevestigd in de wijk Ondiep. Lumax beschikt over 42 units variërend van ca 10 tot 150 m2, verdeeld over 4 verdiepingen. Het zijn bijna allemaal kantoorunits voor de zakelijke dienstverlening. Het bedrijfsverzamelgebouw richt zich met name op startende kleinschalige ondernemers uit de Westflank van Utrecht. Lumax is het enige bedrijfsverzamelgebouw waar in oktober 2004 echt sprake is van leegstand. In 2000 is een aanvang gemaakt met de realisatie van Lumax. Destijds wees een marktonderzoek uit dat er in de Westflank van Utrecht behoefte was aan kantoorruimten voor startende ondernemers die tot dan toe vanuit huis actief waren. Op het moment dat het gebouw klaar was en de eerste huurders erin konden, voorjaar 2004, was de situatie sterk veranderd. Door de economische situatie zijn starters huiverig geworden om een bedrijfspand te betrekken en blijven toch liever vanuit huis opereren. Medio oktober 2004 waren 17 van de 42 units bezet.

26

Tabel 2.12 – De bedrijfsverzamelgebouwen naar bezetting en leegstand in units in oktober 2004

Element Vechtenstein Lumax

bezetting

leegstand

totaal

34 24 17

2 25

34 26 42

Solitaire en multi-tenant gebouwen Voor het aanbod van kantoren tot 500 m2 zijn geen andere gegevens voorhanden dan die uit het onderzoek van DTZ Zadelhoff Research. Deze gegevens hebben betrekking op het leegstaande (en niet het bezette deel van het) aanbod van kantoorruimtes in Utrecht van 500 m2 en kleiner dat via makelaars verhandeld wordt. Het Zadelhoff-onderzoek geeft de stand van zaken in het najaar van 2002 weer. Het gaat dus om enigszins gedateerde gegevens, maar meer recente gegevens zijn niet voorhanden.

Tabel 2.13 – Aanbod van leegstaande kleinschalige kantoorruimte (oktober 2002) aantal leegstaande units multi-tenant solitair

45 10

metrage

waarvan in West Utrecht

12.150 m2 2.400 m2

10.350 m2 180 m2

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2003.

In oktober 2002 stonden er in totaal 14.550 m2 aan kleinschalige kantoorruimte leeg in Utrecht. Het merendeel hiervan bevond zich in West Utrecht (zie tabel 2.15). Er moet overigens wel worden opgemerkt dat het aantal units vermeld in de tabel niet exact het aantal kantoorunits is. Een vloer van 500 m2 in een multi-tenant gebouw kan gebruikt worden door twee huurders en kleinere units kunnen op hun beurt weer per twee of meer gehuurd worden. Aanbod van bedrijfsruimte Ook over het aanbod van bedrijfsruimte tot 500 m2 zijn geen andere gegevens voorhanden dan die van Zadelhoff met de stand van zaken in oktober 2002. Destijds werd in Utrecht iets meer dan 13.000 m2 aan leegstaande kleinschalige bedrijfsruimte aangeboden. Het ging overwegend om solitair (geschakelde) units in het West Utrecht. De ruimtes groter dan 150 m2 waren in de markt sterk oververtegenwoordigd. Slechts 10 procent van het aanbod betrof units tot 150 m2.

Tabel 2.14 – Aanbod kleinschalige leegstaande bedrijfsruimte (oktober 2002) aantal units totaal multi-tenant solitair

7 45

metrage totaal 2

2.452 m 10.631 m2

waarvan in West Utrecht 2.080 m2 10.431 m2


27

Zowel voor de kantoorruimte als voor de bedrijfsruimte gaat volgens Zadelhoff op dat kleine ruimtes tot circa 100 m2 onderhands worden aangeboden. De omvang van dit aanbod is niet bekend, maar voorziet voor een deel wel in de behoefte van kleinschalige ondernemers. Kortom ten aanzien van zowel de kantoorruimte als de bedrijfsruimte was eind 2002 het daadwerkelijke aanbod groter dan in de tabellen 2.13 en 2.14 staat weergegeven. Aanbod van winkels en overige voorzieningen De gegevens over het winkelaanbod in de voor dit onderzoek relevante wijken, Noordwest, Overvecht en Zuidwest zijn deels ontleend aan de Detailhandelsmonitor Wijkvoorzieningen Utrecht (0-meting 2001) en deels aan het Locatusbestand, een bestand van verkooppunten in Utrecht met als peildatum april 2004. Winkels in Noordwest Het winkelaanbod in Noordwest is sterk gespreid gesitueerd rond de Amsterdamsestraatweg en in enkele kleine winkelgebieden. De ASW – Amsterdamsestraatweg – kan ingedeeld worden in drie winkelgebieden: noord, midden en zuid. Tabel 2.15 – Aantal winkelvestigingen naar winkelgebieden in de wijk Noordwest Aantal winkelvestigingen dagelijkse boodschappen (food sector)

niet dagelijkse boodschappen (non food sector)

totaal

ASW Noord ASW Midden ASW Zuid Rokade

18 20 10 7

42 65 23 11

60 85 33 18

yotaal

55

141

196

Bron: Locatus (peildatum april 2004)

Het winkelgebied Amsterdamsestraatweg-midden met winkelcentrum Plantage herbergt de meeste winkels. Tabel 2.15 laat zien dat er in het winkelcentrum Rokade in 2004 18 winkels gevestigd waren. Sommige winkels bestaan uit meerdere units. In totaal bestaat het winkelcentrum uit 23 units variërend in grootte van circa 50 tot 300 m2 en één grotere unit van 1200 m2, die verhuurd is aan een supermarkt. Winkels in Overvecht Het grootste winkelaanbod in de wijk Overvecht bevindt zich in het Groot Winkelcentrum Overvecht. Winkelcentrum Overvecht is na Utrecht Centrum de grootste winkelconcentratie in Utrecht.

28

Tabel 2.16 – Aantal winkelvestigingen naar winkelgebieden in de wijk Overvecht Aantal winkelvestigingen dagelijks

niet dagelijks

totaal

Groot Winkelcentrum Overvecht De Klop Overkapel Gagelhof* Arno-/Tiberdreef

23 8 6 4

69 7 6 2

92 15 12 6

totaal

41

84

125

Bron: Locatus (peildatum april 2004) * In het Locatusbestand met peildatum april 2004 zijn geen cijfers over winkelcentrum Gagelhof aanwezig. Uit de Vastgoedmonitor 2004 is wel bekend dat De Gagelhof in totaal 3.800 m2 omvat waarvan 2.800 m2 een winkelbestemming heeft en het overige kleinschalige dienstverlening is.

Naast het Groot Winkelcentrum Overvecht zijn er vier kleinere buurtwinkelcentra: De Klop, Overkapel, Arno-/ Tiberdreef en Gagelhof. De Gagelhof was voorheen De Berberhof. Dit was een verouderd winkelcentrum dat hard aan vernieuwing toe was. In het najaar van 2004 zijn de deuren geopend van het geheel vernieuwde winkelcentrum De Gagelhof. Ook het winkelcentrum Overkapel zal binnenkort vernieuwd worden. De sloop staat gepland voor 2006. Evenals bij De Gagelhof wordt tijdelijk een noodwinkelcentrum ingericht om het oude winkelcentrum geheel te kunnen vernieuwen en uitbreiden met 2 of 3 units van bij elkaar circa 800 m2. Het nieuwe winkelcentrum zal uitsluitend uit winkelruimtes bestaan. Winkels in Zuidwest (behorende bij Westflank) Zuidwest kent een aantal winkelconcentraties. Groot Winkelcentrum Kanaleneiland en de Woonboulevard zijn de grootste.

Tabel 2.17 – Aantal winkelvestigingen naar winkelgebieden in de wijk Zuidwest Aantal winkelvestigingen dagelijks

niet dagelijks

totaal

Woonboulevard Grootwinkelcentrum Kanaleneiland Balijelaan/ Rijnlaan Vasco da Gamalaan Rijnbaan Marco Pololaan

1 19

63 44

64 63

15 4 5 3

18 4 4 2

33 8 9 5

totaal

47

135

182


Grootwinkelcentrum Kanaleneiland heeft een stadsdeelverzorgende functie. De meeste winkels of eenheden beslaan 100 tot 200 m2. De grootste winkel is een filiaal van een grote supermarktketen van circa 3000 m2. Het winkelgebied Balijelaan/Rijnbaan kan getypeerd worden als een wijkwinkelcentrum, de andere zijn buurtwinkelcentra. 29

2.6 Conclusie In dit hoofdstuk is geprobeerd op grond van bestaand materiaal een beeld te krijgen van zowel de vraag als het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in de Westflank van Utrecht in z’n volle breedte. Hiermee wordt bedoeld dat we zowel het bezette als het leegstaande aanbod in kaart hebben willen brengen. Aan de vraagkant beschikken we over voldoende informatie om dit te realiseren. Aan de aanbodkant is dit echter niet het geval. Onze conclusie is dat we op grond van bestaand materiaal slechts beperkt zicht kunnen krijgen op het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. De bestaande bronnen geven namelijk vrijwel uitsluitend inzicht in het aanbod aan bedrijfshuisvesting vanaf 500 m2. Over kleinschalige bedrijfshuisvesting onder de 500 m2 is veel minder informatie beschikbaar. Op basis van de beschikbare informatie is het niet mogelijk een totaalbeeld te schetsen van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting.

30

3 Kwantitatieve matching van actuele vraag en aanbod

3.0 Inleiding In hoofdstuk 2 kwam naar voren dat het niet mogelijk is een totaaloverzicht van de vraag naar en het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting te maken, vooral omdat het overgrote deel van de kleinschalige bedrijfshuisvesting niet in de bestaande registraties aanwezig is. Vandaar dat we in dit hoofdstuk een andere aanpak kiezen. In dit hoofdstuk zullen we ingaan op de mate waarin de actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank geaccommodeerd kan worden vanuit het beschikbare aanbod aan dergelijke bedrijfshuisvesting. Aan de vraagkant zijn drie categorieën zoekers van belang, namelijk: a. Starters die op zoek zijn naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. b. Ondernemers die in een bedrijf aan huis situatie zitten, maar nu op zoek zijn naar kleinschalige bedrijfshuisvesting voor hun onderneming. c. Ondernemers die op zoek zijn naar andere of aanvullende kleinschalige bedrijfshuisvesting voor hun onderneming. Schema 3.1 – Actuele vraag naar en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank Vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting

Vanuit personen die een bedrijf willen starten in Westflank (ongeacht of ze wel/niet in dit gebied wonen)

Matching

Type huisvesting (soort bedrijfsruimte)

Aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting

Vanuit beschikbaar komend nieuw aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting (via nieuwbouw of via ‘opdelen’ van bestaande grotere units in kleinschalige)

Oppervlakte Vanuit ondernemers die van een ‘bedrijf aan huis’ situatie in Westflank naar bedrijfshuisvesting in Westflank willen

Locatie

Vanuit vrijkomend aanbod van personen die bedrijf (gaan) verplaatsen

Prijsklasse

Vanuit ondernemers die binnen Westflank van bedrijfshuisvesting willen veranderen

Onderhoudsstaat

Vanuit leegstand

31

In dit onderzoek hebben we een enquête gehouden onder ondernemers die gevestigd zijn in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. In deze enquête zijn we uitvoerig ingegaan op de huidige en de gewenste huisvestingssituatie. Daarmee beschikken we over relevante informatie over de hierboven genoemde categorieën b en c. We hebben tevens geprobeerd een enquête te houden onder préstarters door vragenlijsten neer te leggen bij de Kamer van Koophandel en de Bedrijvenwinkel. Dit heeft echter niet het gewenste resultaat opgeleverd. Op basis van ander onderzoek – Nulmeting Wijk in Bedrijf Westflank – is echter al bekend om hoeveel starters het jaarlijks gaat in dit gebied. Bovendien weten we uit het onderhavige onderzoek welk deel van de starters hun bedrijf in een bedrijf aan huis situatie begint en welk deel direct begint vanuit een kantoorpand, winkelpand, etc. Op basis van deze informatie zijn we in staat een vrij nauwkeurige inschatting te maken van de actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van Utrecht Westflank. In paragraaf 3.1 zullen we de resultaten van deze exercitie bedrijven. Aan de aanbodkant hebben we diverse bronnen van informatie benut zoals bestanden van aangeboden bedrijfshuisvesting van makelaars, het databestand van Locatus met informatie over (leegstaande) winkelpanden en informatie van beheerders over (leegstand in) bedrijfsverzamelgebouwen. In paragraaf 3.2 zullen we op basis van deze bronnen het actuele aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied schetsen. In paragraaf 3.3 zullen we de gegevens over de aanbodkant (paragraaf 3.2) afzetten tegen de gegevens aan de vraagkant (paragraaf 3.1). Hier staat dus de vraag centraal: Kan de actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank geaccommodeerd worden vanuit het beschikbare aanbod van dergelijke bedrijfshuisvesting? In dit onderzoek hebben we niet alleen cijfermateriaal verzameld over de relatie tussen vraag en aanbod op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting, maar we hebben ook uitgebreid de mening en visie van betrokken partijen over deze relatie geïnventariseerd. Hoe de betrokken partijen denken over de mate van afstemming tussen vraag en aanbod op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting komt in paragraaf 3.4 aan de orde.

3.1 Actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in of vanuit Westflankgebied Vraag vanuit de gevestigde ondernemers In de enquête hebben we de ondernemers gevraagd naar hun uitbreidings- en/of verplaatsingsplannen voor de komende jaren. Daarbij hebben we hen wel gevraagd aan te geven of zij deze plannen op korte termijn (binnen één jaar), op middellange termijn (over 2 à 3 jaar) of pas verder weg in de tijd denken te realiseren. In totaal hebben 209 ondernemers alle vragen over hun huidige bedrijfshuisvesting en hun verwachtingen hieromtrent voor de komende jaren beantwoord. Van deze 209 hebben er 80 (38%) vage of (heel) concrete plannen om de komende jaren hun bedrijf te verplaatsen of een nevenvestiging op te zetten, namelijk: . 12 hebben plannen om dit binnen één jaar te realiseren; . 33 zijn van plan om dit binnen een termijn van 2 à 3 jaar te doen;

32

. 17 denken hieraan binnen een termijn van de komende 4 à 5 jaar; . 18 denken dat dit mogelijk over 5 jaar aan de orde is of komt. In de analyse hebben we ons niet uitsluitend gefocust op de verplaatsingsplannen (inclusief oprichten van nevenvestiging) voor de korte termijn, dus op de plannen die de desbetreffende ondernemers binnen één jaar willen realiseren, maar we hebben ook de plannen voor de middellange termijn in de beschouwingen betrokken. De reden hiervoor is dat zodoende de analyse gebaseerd is op 45 in plaats van 12 waarnemingen, waardoor de betrouwbaarheid van de uitkomsten aanzienlijk vergroot wordt. Uiteraard hebben we wél steeds gekeken of de vraag op middellange termijn al dan niet afwijkt van die op korte termijn. We hebben deze situaties geïnventariseerd en vervolgens geanalyseerd.

Tabel 3.2 – Overzicht van de 12 ondernemers die hun bedrijf binnen één jaar (gedeeltelijk) willen verplaatsen 1. bedrijf + sector*

2. huidige situatie* soort pand

3. gewenste situatie* 2

aantal m

soort pand

4. opmerkingen 2

aantal m

A. Kleinschalig 1. zakelijke diensten

BVG

485

2. persoonlijke diensten

bedrijfspand

60

BVG

3. bouw

kantoorpand

40

bedrijfspand

100

4. zakelijke diensten

bedrijf aan huis

2

bedrijfspand

200

5. bouw

bedrijfspand


BVG


kantoorpand


100

6

kantoorpand

485

80

BVG of bedrijf aan huis

80

BVG

12

100

kantoorpand

150

bedrijf aan huis

25

kantoorpand

80


BVG

25

BVG

70


kunstverzamelgebouw

26

geen voorkeur

55

. ondernemer wil van huurpand naar kooppand . realisatie maakt kantoorpand van 485 m2 vrij . bedrijfsverplaatsing . realisatie maakt bedrijfspand van 60 m2 vrij . bedrijfsverplaatsing . realisatie maakt kantoorpand van 40 m2 vrij . bedrijfsverplaatsing . realisatie maakt geen bedrijfsruimte vrij . bedrijfsverplaatsing . realisatie maakt bedrijfspand van 100 m2 vrij . bedrijfsverplaatsing . nu sprake van onderhuur . oprichting nevenvestiging van 150 m2 . realisatie maakt geen bedrijfsruimte vrij . bedrijfsverplaatsing . realisatie maakt geen bedrijfsruimte vrij . bedrijfsverplaatsing . realisatie maakt bedrijfsruimte vrij . ondernemer is op zoek naar oude leegstaande panden . realisatie maakt geen bedrijfsruimte vrij

B. (Na realisatie) grootschalig

11. groothandel

bedrijfspand

12. keukenzaak

winkelpand

450

1.040

bedrijfspand

1.000

winkelpand

1.000

. bedrijfsverplaatsing . realisatie maakt kleinschalige bedrijfsruimte vrij . na realisatie niet meer kleinschalig . oprichting nevenvestiging van 1.000 m2 . realisatie maakt geen bedrijfsruimte vrij . niet kleinschalig

* Volgens opgave van de geïnterviewde ondernemers zelf.

33

Bij 6 à 7 procent van de ondervraagde ondernemers is sprake van actuele vraag Van de ondervraagde ondernemers hebben er 12 plannen om op korte termijn, dus binnen één jaar, hun bedrijf te verplaatsen en/of een nevenvestiging op te richten. Tabel 3.2 geeft voor elk van deze 12 weer: . de sector waarin de ondernemer gestart is; . het soort pand waarin hij van start is gegaan; . het soort pand waarin hij nu zit; . het aantal m2 bedrijfshuisvesting waarover hij nu beschikt; . het soort pand dat hij voor de verplaatsing/nevenvestiging zoekt; . het aantal m2 bedrijfshuisvesting waarnaar hij op zoek is. Van de 12 ondernemers blijken er 10 een vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting te hebben. Van deze 10 willen 8 hun bedrijfshuisvesting uitbreiden, 1 ondernemer wil naar een kleiner pand en 1 ondernemer wil van een huurpand naar een kooppand met eenzelfde hoeveelheid m2 kantoorruimte als hij nu heeft. Van deze 10 ondernemers hebben er inmiddels 9 concrete acties ondernomen om hun bedrijf te verplaatsen of om een nevenvestiging op te zetten. In deze situaties gaat het dus niet alleen om voornemens tot (gedeeltelijke) bedrijfsverplaatsing, maar praktisch steeds ook (al) om concrete activiteiten om deze plannen gerealiseerd te krijgen. Van de 11 ondernemers die nu nog werken vanuit een kleinschalige bedrijfshuisvesting – ondernemer 11 uit overzicht 3.2 valt nu nog in de categorie kleinschalig – blijken er 5 van start gegaan te zijn in een bedrijf aan huis situatie. Van deze 5 hebben er 3 deze situatie inmiddels al verlaten en de andere 2 hebben plannen om dat binnen één jaar te doen. Van de 11 kleinschalige ondernemers beschikken 9 op dit moment over ten hoogste 100 m2 bedrijfshuisvesting. Ook na realisatie van hun plannen blijft dit overigens opgaan voor 7 van deze 9 ondernemers, ondanks dat in 6 van deze 7 situaties de plannen wél uitbreiding van bedrijfsruimte inhouden. Ook – of wellicht beter: juist – in het onderste segment van kleinschalige bedrijvigheid zit dus de nodige dynamiek. Tabel 3.3 bevat dezelfde informatie als tabel 3.2, maar nu voor de 33 ondernemers die van plan zijn om hun bedrijf over 1 tot 3 jaar te verplaatsen, respectievelijk over 1 tot 3 jaar een nevenvestiging te openen. Van deze 33 ondernemers zitten er 29 in een kleinschalige bedrijfshuisvesting. De andere 4 ondernemers beschikken op dit moment al over meer dan 500 m2 bedrijfsruimte. Na realisatie van hun plannen gaat dit op voor 10 van de 33 ondernemers. Tegelijkertijd betekent dit dat van de 29 ondernemers die nu over een kleinschalige bedrijfshuisvesting beschikken er 23 óók na realisatie van hun plannen nog in deze categorie – kleinschalige bedrijfshuisvesting – zullen zitten.

34

Tabel 3.3 – Overzicht van de 33 ondernemers die hun bedrijf niet nu, maar wel over 1 à 3 jaar (gedeeltelijk) willen verplaatsen 1. sector*

2. huidige situatie* pand

3. gewenste situatie* 2

m

4. waarheen verplaatsen* 2

pand

m

40 40 40 75 40 115 40 45 100 130 170 135 90 100 100 80 400 400 28 340 60 400 40

zelfde wijk

andere wijk

buiten de stad

A. Kleinschalig 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

zakelijke diensten zakelijke diensten bouw zakelijke diensten persoonlijke diensten zakelijke diensten bouw markthandel zakelijke diensten zakelijke diensten detailhandel zakelijke diensten detailhandel zakelijke diensten detailhandel persoonlijke diensten groothandel groothandel bouw groothandel persoonlijke diensten persoonlijke diensten persoonlijke diensten

bedrijf aan huis bedrijf aan huis bedrijf aan huis bedrijf aan huis bedrijf aan huis bedrijf aan huis bedrijf aan huis bedrijf aan huis bedrijf aan huis kantoorpand winkelpand bedrijfspand winkelpand kantoorpand winkelpand winkelpand bedrijfspand bedrijfspand bedrijfspand bedrijfspand BVG kantoorpand BVG

18 32 10 12 15 12 6 15 20 85 148 70 55 90 100 133 350 199 65 300 30 330 60

bedrijf aan huis** kantoorpand/BVG** kantoorpand** BVG** bedrijf aan huis** kantoorpand** bedrijfspand/BVG** bedrijf aan huis** kantoorpand*** kantoorpand winkelpand bedrijfspand winkelpand bedrijfspand*** winkelpand*** winkelpand*** bedrijfspand bedrijfspand kantoorpand bedrijfspand BVG kantoorpand BVG

BVG BVG kantoorpand winkelpand horecapand bedrijfspand

350 480 400 437 400 250

BVG bedrijfspand kantoorpand winkelpand horecapand bedrijfspand

500 500 750 1.200 1.000 600

winkelpand bedrijfspand bedrijfspand bedrijfspand

550 700 975 1.200

winkelpand bedrijfspand bedrijfspand bedrijfspand***

2.000 500 4.500 1.000

onbekend X X X X X X X X

X

X X

X X X

X X X

X X X X X X

X

X X X

X

B. Na realisatie grootschalig 24. 25. 26. 27. 28. 29.

zakelijke diensten autoreparatie bouw detailhandel horeca zakelijke diensten

X X X X X X

C. Nu al grootschalig 30. 31. 32. 33.

detailhandel groothandel groothandel autoreparatie

X X X X

* Volgens opgave van de ondervraagde ondernemers zelf. ** Realisatie van plannen leidt niet tot nieuw kleinschalig aanbod aangezien het nu om ‘bedrijf aan huis’ gaat. *** Realisatie van plannen leidt niet tot vrijkomend aanbod van bedrijfshuisvesting aangezien de plannen van deze ondernemers betrekking hebben op het openen van een nevenvestiging.

In totaal hebben 209 ondernemers de vragen over hun huisvestingssituatie ingevuld. Gemiddeld hebben deze 209 ondernemers 381 m2 bedrijfsruimte tot hun beschikking. De omvang van de beschikbare ruimte varieert echter als volgt: (16%) . minder dan 25 m2 34 ondernemers . 25-49 m2 37 ondernemers (18%)

35

. 50-99 m2 39 ondernemers (19%) 2 . 100-199 m 29 ondernemers (14%) 31 ondernemers (15%) . 200-499 m2 . 500 en meer 39 ondernemers (19%) Wanneer we kleinschalige bedrijfshuisvesting definiëren als bedrijfsruimte met een beschikbaar vloeroppervlak van minder dan 500 m2 dan is één op de vijf ondervraagde ondernemers geen gebruiker van een dergelijke bedrijfshuisvesting. Van de 170 ondernemers die nu over een kleinschalige bedrijfshuisvesting beschikken, hebben er 10 (5.9%) plannen om hun bedrijf binnen een jaar te verplaatsen of met een nevenvestiging uit te breiden zonder daarbij in de categorie grootschalige bedrijfshuisvesting terecht te komen. Kijken we naar de ondernemers met dergelijke plannen voor de middellange termijn dan gaat het om nog eens 23 van de 170 ondernemers. Gemiddeld gaat het dus om 10 tot 12 ondernemers per jaar (5.9 à 7.1%). Doorgerekend naar het Westflankgebied gaat het om 130 tot 160 ondernemers Op basis van informatie van de Kamer van Koophandel en van het Provinciaal Arbeidsplaatsen Register schatten we dat er in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank ongeveer 2.800 ondernemers en vrije beroepsbeoefenaren actief zijn. Op basis van de uitkomsten van de gehouden enquête schatten we dat 2.250 van deze 2.800 ondernemers werken vanuit een kleinschalige (bedrijfs)huisvesting. Uitgaande van het gegeven dat 5.9 tot 7.1% van deze ondernemers plannen heeft om hun bedrijf binnen één jaar te verplaatsen of met een nevenvestiging uit te breiden, komen we voor het Westflankgebied uit op 130 tot 160 ondernemers met dergelijke plannen. Het is niet uitgesloten dat ondernemers met concrete plannen wat betreft hun bedrijfshuisvesting wat eerder bereid zijn om aan dit soort onderzoek deel te nemen. De schatting, dat 130 à 160 van de ondernemers in het Westflankgebied met vrij concrete plannen rondlopen om hun bedrijf (deels) te verplaatsen, is dus eerder aan de hoge dan aan de lage kant. Realisatie in of buiten Westflankgebied Een belangrijke vraag is nu uiteraard waar de ondernemers, die op zoek zijn naar andere of aanvullende bedrijfsruimte, dit willen realiseren, namelijk in of buiten het Westflankgebied. In de enquête onder de ondernemers konden we dit niet zo precies vragen. Het is immers niet waarschijnlijk dat de ondernemers precies weten wat wel en wat niet tot het Westflankgebied behoort, te meer niet omdat dit onderzoek ook nog eens beperkt is tot het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Vandaar dat we aan de desbetreffende ondernemers gevraagd hebben aan te geven aan welke bestemming zij denken en wel als volgt: . naar een andere locatie in dezelfde wijk; . naar een locatie in een andere wijk van Utrecht; . naar een locatie buiten de stad Utrecht. Tabel 3.4 brengt de antwoorden van de ondervraagde ondernemers in beeld, die plannen hebben om hun bedrijf binnen één jaar (deels) te verplaatsen. In tabel 3.3 is dezelfde informatie opge-

36

nomen voor de ondervraagde ondernemers die eveneens dergelijke plannen hebben, maar dan voor de middellange termijn (tussen 1 en 3 jaar). Er is slechts één ondernemer aangetroffen die per se in de wijk wil blijven waar zijn bedrijf nu ook al zit. Nog eens 4 ondernemers houden de mogelijkheid open dat zij opnieuw voor een locatie zullen kiezen in de wijk waarin zij ook nu al gevestigd zijn, maar zij oriënteren zich vooralsnog op een breder gebied. Van de andere 5 ondernemers willen 4 in ieder geval niet in dezelfde wijk blijven als waarin zij nu gevestigd zijn. Eén van de 5 wil wel op de huidige locatie blijven zitten, maar daarnaast een nevenvestiging buiten de gemeente Utrecht openen.

Tabel 3.4 – Overzicht van de bedrijven die de ondernemers (gedeeltelijk) willen verplaatsen, naar de gewenste plaats én de reden van verplaatsing 1. sector*

2. gewenst pand*

3. waarheen verplaatsen* zelfde wijk

andere wijk

X

4. reden van (gedeeltelijk) verplaatsen

buiten Utrecht

A. Kleinschalig 1.

zakelijke diensten kantoorpand

X

2.

persoonlijke diensten

BVG

X

3.

bouw

bedrijfspand

X

4. 5.

6. 7. 8. 9.

X

X

zakelijke diensten bedrijfspand bouw bedrijf aan huis of BVG

X X

X

persoonlijke BVG diensten zakelijke diensten kantoorpand

X

zakelijke diensten kantoorpand persoonlijke BVG diensten


geen voorkeur

X

. . . . . . . .

huidige huisvesting is verouderd wil van huurpand naar kooppand huidige locatie is niet representatief huisvesting is verouderd hoogte huidige huur uitbreiding bedrijfsruimte huidige locatie is niet representatief leefklimaat, veiligheid, ondernemingsklimaat in buurt problemen met omwonenden/gemeente uitbreiding bedrijfsruimte huidige locatie is niet representatief betere bereikbaarheid leefklimaat/veiligheid in de buurt problemen met verhuurder huidige ruimte is te duur en te klein uitbreiding met nevenvestiging betere bereikbaarheid uitbreiding bedrijfsruimte uitbreiding bedrijfsruimte vanwege leefklimaat/veiligheid in buurt huidige locatie is niet representatief betere bereikbaarheid op zoek naar leegstaande panden/slooppanden voor kunst & theater op locatie

X

. . . . . . . . . . . . . . .

X X

. uitbreiding . uitbreiding via nevenvestiging

X X

geen voorkeur

B. Grootschalig 11. groothandel 12. keukenzaak

bedrijfspand winkelpand

X

X


37

Doorrekening naar het Westflankgebied Naar verwachting zitten er momenteel circa 130 ondernemers in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank die hun bedrijf binnen één jaar (gedeeltelijk) willen verplaatsen. Onze inschatting is dat van deze 130 ondernemers er 68 in het Westflankgebied zullen blijven. Tabel 3.5 laat zien hoe deze inschatting tot stand is gekomen.

Tabel 3.5 – Inschatting van het aantal ondernemers dat de geplande bedrijfsverplaatsing in het Westflankgebied wil/kan realiseren 1. Mogelijkheden zelfde wijk

3. Kans dat ondernemers in in heel West- Westflankgeflankgebied bied blijft

2. Aantal ondernemers andere wijk

buiten Utrecht

onderzoek

4. Aantal ondernemers dat in Westflankgebied blijft

A. Ondernemers met korte termijn plannen (binnen één jaar) 1. 2. 3. 4. 5. 6. totaal

X X X X X

X X X

X X

1 3 1 2 1 2 10

13 29 13 26 13 26 130

100% 50% 0% 75% 33% 50%

13 19 0 19 4 13 68

42 153 28 28 55 14 320

100% 50% 0% 75% 33% 50%

42 77 21 18 7 165*

B. Ondernemers met plannen voor de middellange termijn (2 à 3 jaar) 1. 2. 3. 4. 5. 6. totaal

X X X X X

X X X

X X

3 11 2 2 4 1 23

* Het betreft hier een periode van 2 jaar. Gemiddeld zullen dus 82 ondernemers per jaar op zoek gaan naar andere of aanvullende bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied.

Passen we een zelfde berekening toe op de categorie ondernemers met verplaatsingsplannen voor de middellange termijn, dus plannen voor tussen een en drie jaar vanaf nu, dan komen we op een totaal van 165 ondernemers die in die periode op zoek zullen gaan naar andere kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied. Aangenomen dat deze 165 ondernemers gelijkelijk gespreid op zoek zullen gaan dan komt dat neer op 82 per jaar. Op basis van deze uitkomsten kunnen we er vanuit gaan dat van de gevestigde ondernemers er jaarlijks 70 à 80 op zoek zullen gaan naar andere of aanvullende kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Specificatie van de vraag naar soort pand en aantal vierkante meters We willen de vraag van deze 70 à 80 ondernemers nader specificeren op basis van het soort pand én het aantal m2 bedrijfshuisvesting dat zij zoeken. Een dergelijke verfijning aanbrengen 38

op basis van de 10 ondernemers die binnen één jaar andere of aanvullende kleinschalige bedrijfshuisvesting willen realiseren, behoort echter niet tot de mogelijkheden. Vandaar dat we ook hier de analyse zullen baseren op de 33 ondernemers die binnen een periode van 3 jaar andere of aanvullende kleinschalige bedrijfshuisvesting willen realiseren. In tabel 3.2 tot en met 3.5 hebben we gezien dat in de enquête weliswaar 33 ondernemers zitten die binnen een periode van 3 jaar andere of aanvullende kleinschalige bedrijfshuisvesting willen realiseren, maar dat hun zoektocht hiernaar niet in alle gevallen beperkt blijft tot het Westflankgebied. Naar verwachting zal circa de helft (16 van de 33 ondernemers) deze vervangende of aanvullende bedrijfshuisvesting in Westflank realiseren. Tabel 3.6 laat zien om welk soort pand het bij deze 16 ondernemers gaat, alsmede om de omvang in vierkante ruimtes. Tabel 3.6 – Vraag naar bedrijfsruimte in en vanuit het Westflankgebied, uitgesplitst naar soort pand en aantal m2 bedrijfsruimte* kolom 1 vraag in komende 3 jaar in enquête

kolom 2 vraag in komende 3 jaar in populatie

kolom 3 korte termijn vraag (binnen één jaar)

Vraag naar: 1. Kantoorpanden/BVG . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

3.25 3.42 2.00 1.08 (9.75)

48 50 29 16 (143)

16 17 10 5 (48)

2. Winkelpanden . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

0.00 1.00 0.83 0.00 (1.83)

0 15 12 0 (27)

0 5 4 0 (9)

3. Bedrijfspanden . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal) totaal

0.00 017 1.25 2.83 (4.25) 15.83

0 3 18 42 (63) 233

0 1 6 14 (21) 78


Eerder is al aangegeven dat deze 16 ondernemers in feite staan voor 233 ondernemers in de populatie, dat wil zeggen alle gevestigde ondernemers/vrije beroepsbeoefenaren in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. In kolom 2 van tabel 3.6 is te zien wat voor bedrijfshuisvesting, naar type pand en aantal m2, deze 233 ondernemers in de komende 3 jaar willen realiseren. Eerder zagen we al dat het aantal ondernemers dat een en ander binnen één jaar wil realiseren niet erg afwijkt van het gemiddeld aantal dat dit over 1 à 2 en over 2 à 3 jaar wil realiseren. Vandaar dat we bij de berekening van de korte termijn vraag naar kleinschalige

39

bedrijfshuisvesting eenderde deel van de vraag voor de komende 3 jaar hebben genomen (zie kolom 3 in tabel 3.6). Tabel 3.6 laat zien dat er vanuit de gevestigde ondernemers duidelijk meer vraag is én (voorlopig) blijft naar kantoorpanden dan naar bedrijfspanden. Het minst is sprake van vraag naar winkelpanden. Dat ligt ook voor de hand. Op de eerste plaats maakt de detailhandel ‘slechts’ 20% uit van de totale bedrijvigheid in Utrecht Westflank. Daarnaast gaat op dat personen die een bedrijf willen beginnen in deze sector meestal – de voornaamste uitzondering zijn personen die een markthandel willen beginnen – van begin af aan over winkelruimte dienen te beschikken. Veranderingen van vestigingspunt na de start liggen in deze sector minder voor de hand. Verder laat tabel 3.6 zien dat er bij de kantoorpanden duidelijk meer vraag is naar panden van minder dan 100 m2 dan naar panden van 100 en meer vierkante meters. Bij de bedrijfspanden ligt dit volslagen omgekeerd. Vanuit de gevestigde ondernemers is er nauwelijks vraag naar bedrijfspanden met minder dan 100 vierkante meters. Er is praktisch alleen vraag naar grotere bedrijfspanden en dan nog weer vooral naar panden met 200 tot 500 vierkante meters. Zoals gezegd is er bij de gevestigde ondernemers betrekkelijk weinig vraag naar winkelpanden, althans naar winkelpanden in het Westflankgebied. Voor zoverre die vraag er wél is gaat het vooral om winkelpanden van 50 tot 200 vierkante meters. Vraag vanuit (pré)starters Aan de vraagkant van de huisvestingsmarkt zijn niet alleen de gevestigde ondernemers van belang, maar uiteraard ook de starters. Pogingen om (pré)starters in het onderzoek te betrekken, hebben helaas geen resultaat gehad. Niettemin zijn we op basis van eerder onderzoek én de enquête onder de 252 gevestigde ondernemers – die zijn immers ook ooit als starter begonnen – goed in staat om een schatting te maken van de vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting vanuit de categorie (pré)starters. In de periode 1993-2002 is het aantal starters in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank sterk gestegen, namelijk van minder dan 200 naar ruim 300 (Nulmeting Wijk in Bedrijf Westflank, 2003). Het gaat hierbij overigens niet om een lineaire stijging: een stijging in de periode 1993-2000 wordt gevolgd door een daling van het aantal starters vanaf 2000. Bovendien hebben deze cijfers betrekking op alle startende bedrijven, waaronder ook (neven)vestigingen van het groot(winkel)bedrijf. Niet in alle gevallen gaat het dus om starters die wat betreft hun huisvesting als kleinschalig getypeerd kunnen worden. Niettemin gaan we vooralsnog nog uit van ruim 300 starters per jaar in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Toename starters in bedrijf aan huis situatie Zoals gezegd is er in de afgelopen 10 jaar, niet alleen in het gebied van Westflank maar ook elders in Utrecht en Nederland, een duidelijke toename van het aantal starters opgetreden. Deze toename is echter niet gelijkelijk gespreid over de verschillende economische sectoren (zie tabel 3.7). De stijging van het aantal starters is vooral groot in de dienstensector en in de bouwsector (denk aan sterke toename van het aantal ZZP-ers, dus aan zelfstandigen zonder personeel). En dit zijn ook juist de sectoren waarvoor opgaat dat circa de helft van de starters het bedrijf vanuit de eigen woning begint.

40

In totaal blijkt in dit onderzoek 37% van de 252 ondervraagde ondernemers hun bedrijf vanuit de eigen woning gestart te zijn. In de ‘groeisectoren’ ligt dit percentage bedrijf aan huis starters echter duidelijk hoger en dat blijkt ook wanneer we dit cijfer naar startjaar bekijken: . hooguit 1 jaar geleden gestart 52% . 2 à 3 jaar geleden gestart 56% . 4 tot 9 jaar geleden 41% . 10 tot 14 jaar geleden 37% . 15 jaar of langer geleden 25% Tabel 3.7 – Ontwikkeling van het aantal starters in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank (kolom 3) en het aandeel starters vanuit de eigen woning in de diverse sectoren (kolom 4) Kolom 1 Aantal starters in 1993*

Sector: . industrie . bouw . handel in en reparatie van auto’s . groothandel . detailhandel . horeca . zakelijke diensten . persoonlijke diensten totaal

11 16 12 33 38 4 43 21 179

Kolom 2 Aantal starters in 2002*

Kolom 3 Ontwikkeling van aantal starters in periode 19932002* (1993=100)

11 44 16 26 51 15 137 41 342

100 275 133 79 134 -** 319 195 191

Kolom 4 Aantal starters vanuit eigen woning***

36% 47% 7% 18% 17% 29% 55% 45% 37%

* Bron: Nulmeting Wijk in Bedrijf Westflank. ** Er zijn alleen indexcijfers berekend wanneer er in 1993 minimaal 10 starters waren. *** Bron: Dit onderzoek: enquête onder 252 ondernemers.

Van recente starters begint ruim de helft bedrijf vanuit eigen woning Deze cijfers indiceren dat circa 55% van de huidige starters in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank het bedrijf vanuit de eigen woning begint. Uiteraard bestaat de mogelijkheid dat veel van deze starters noodgedwongen vanuit hun eigen woning beginnen, omdat er geen of onvoldoende aanbod van bedrijfshuisvesting is. Het onderzoek onder de 252 ondernemers wijst er echter niet op dat deze situatie zich vaak voordoet. Voor zoverre ondernemers knelpunten ervaren op de bedrijfshuisvestingsmarkt hebben die vooral betrekking op de kwaliteit (huurprijzen en onderhoudssituatie) van de aangeboden panden en in mindere mate op de kwantiteit van het aanbod. Dit betekent dat we er vanuit kunnen gaan dat circa 45% van de 300 à 350 ondernemers die de laatste jaren jaarlijks een bedrijf starten in het Westflankgebied aangewezen zijn op of een voorkeur hebben voor bedrijfshuisvesting en daarmee aangewezen zijn op de markt van bedrijfshuisvesting. Het gaat dus tegenwoordig jaarlijks om 135 à 155 starters die actief worden op de huisvestingsmarkt in het Westflankgebied.

41

Jaarlijks 110 à 125 starters op zoek naar kleinschalige bedrijfshuisvesting Op basis van de enquête onder de 252 ondernemers is echter bekend dat het bij 20% van de starters met bedrijfshuisvesting niet gaat om kleinschalige bedrijfshuisvesting. Deze bedrijven gaan van start in een bedrijfspand met 500 of meer vierkante meters. Het aantal jaarlijkse aantal starters op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting kan dus geschat worden op 110 à 125. Bij starters mét bedrijfshuisvesting veel vraag naar winkelpanden In totaal zijn er dus jaarlijks 110 à 125 starters op zoek naar geschikte bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Om het type bedrijfshuisvesting en de hoeveelheid m2 te bepalen waarnaar deze starters op zoek zijn, hebben we een nadere analyse gemaakt van de enquêtegegevens van de 252 ondernemers die in dit onderzoek zijn ondervraagd. Onder deze 252 ondernemers zitten 64 ondernemers van wie het bedrijf nog steeds in het pand (winkelpand, kantoorpand of bedrijfspand) gevestigd is waarin zij van start zijn gegaan. Van deze 64 ondernemers is niet alleen het type pand bekend waarin zij van start zijn gegaan, maar ook het aantal m2. Deze gegevens hebben we gebruikt om een beeld te schetsen van de 125 jaarlijkse starters in het Westflankgebied wat betreft het type huisvesting waarin zij beginnen en wat betreft het aantal m2 bedrijfsruimte waarover zij bij de start beschikken. De resultaten staan weergegeven in kolom 1 van tabel 3.8. Tabel 3.8 – Vraag naar bedrijfshuisvesting in Utrecht Westflank vanuit jaarlijkse instroom startende ondernemers, alsmede totale jaarlijkse vraag naar bedrijfshuisvesting (starters én verplaatsers) kolom 1 jaarlijkse vraag vanuit starters

kolom 2 vanuit ondernemers die hun bedrijf binnen een jaar (deels) willen verplaatsen

kolom 3 totale jaarlijkse vraag (kolom 1 + kolom 2)

1. Kantoorpanden/BVG . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

9 4 4 4 (21)

16 17 10 5 (48)

25 21 14 9 (69)

2. Winkelpanden . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

10 19 19 6 (54)

0 5 4 0 (9)

10 24 23 6 (63)

3. Bedrijfspanden . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

12 10 9 19 (50)

0 1 6 14 (21)

12 11 15 33 (71)

Totaal

125

78

203

42

Starters die van meet af aan voor een bedrijfsruimte kiezen treft men vooral aan in een winkelpand of in een bedrijfspand. Het gaat hierbij ongetwijfeld vaak om starters met bedrijfsactiviteiten waarvoor de eigen woning geen optie is vanwege aspecten in de sfeer van ruimtelijke ordening en milieu. In tabel 3.8 zijn de resultaten van de ondernemers die hun bedrijf binnen één jaar (deels) willen verplaatsen toegevoegd. In totaal schatten we de actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting op 203, ongeveer gelijk verdeeld over vraag naar kantoorpanden, winkelpanden en bedrijfspanden. De vraag naar winkelpanden en bedrijfspanden komt vooral van starters en in mindere mate van gevestigde ondernemers die andere of aanvullende bedrijfsruimte zoeken. De vraag naar kantoorpanden daarentegen komt vooral van gevestigde ondernemers – vaak ondernemers die in een bedrijf aan huis situatie gestart zijn – en in mindere mate van starters. Samenhang tussen vraagtype en aantal m2 Er is een relatie tussen het type pand waarnaar de starters/ondernemers op zoek zijn en de hoeveelheid m2. Bij kantoorpanden is vooral vraag naar kleinere panden onder de 100 m2. Bij de winkelpanden is vooral vraag naar panden van 50 tot 200 m2. Bij de bedrijfspanden gaat het daarentegen vaak om panden van 200 tot 500 m2. Actuele vraag eerder te hoog dan te laag ingeschat De totale vraag van 203 is eerder te hoog dan te laag ingeschat: . Het ligt voor de hand dat ondernemers voor wie de bedrijfshuisvesting een actueel item is eerder aan dit onderzoek hebben meegedaan dan ondernemers voor wie dit aspect (voorlopig) weinig relevantie heeft. . Bij de ondernemers die binnen één jaar andere of aanvullende bedrijfshuisvesting willen realiseren zijn we uitgegaan van het gemiddelde van 78 voor de komende 3 jaar, terwijl het aantal ondernemers dat daadwerkelijk plannen heeft om dit op korte termijn, dus binnen één jaar te realiseren 68 is. . Bij het aantal jaarlijkse starters zijn we uitgegaan van de hoge schatting van 125 in plaats van de lage schatting van 110.

3.2 Aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied Om het aanbod aan bedrijfshuisvesting in kaart te brengen hebben we diverse bronnen benut: . Websites van makelaars met informatie over aangeboden bedrijfsruimten. . Het databestand van Locatus, met informatie over leegstaande winkelpanden. . Informatie van beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen over aanwezige of te verwachten leegstand. Daarnaast hebben we, als vierde bron, de enquête onder de 252 ondernemers gebruikt. In paragraaf 3.1 hebben we aangegeven dat een deel van deze 252 ondernemers hun bedrijf binnen één jaar wil verplaatsen. Deze ondernemers zijn niet alleen van belang aan de vraagkant, maar (vaak) ook aan de aanbodkant omdat door de verplaatsingen vaak ook weer bedrijfspanden vrij komen. 43

Aanbod via makelaars Er zijn vele sites die het aanbod van bedrijfshuisvesting in Nederland onder de aandacht brengen. Soms gaat het om samenwerkingsverbanden van makelaars. Voorbeelden hiervan zijn de sites: realnext, een samenwerkingsverband van circa 30 makelaars en ‘funda in business’ de website van alle NVM makelaars. Soms is het niet duidelijk welke organisatie of organisaties achter de website zitten. Wél is duidelijk dat ze geen van alle afzonderlijk het totale aanbod in kaart brengen. Bekend is immers dat slechts een deel van de kleinschalige bedrijfshuisvesting via een makelaar van eigenaar of huurder wisselt. Een ander deel gaat via andere kanalen zoals via mond tot mond reclame, advertenties of aanplakbiljetten enz. over in andere handen. Dit laatst genoemde deel is niet in kaart te brengen en daarom zijn we genoodzaakt ons te beperken tot een aantal websites. Voor het onderzoek hebben we drie websites onder de loep genomen om het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in beeld te brengen. Het gaat om een website van een bij ‘realnext’ aangesloten makelaar en de website van een NVM makelaar. De geraadpleegde websites geven beide het aanbod van alle aangesloten makelaars. Voor deze websites is gekozen omdat bij deze samenwerkingsverbanden ook de makelaars zijn aangesloten die in Utrecht het meest actief zijn als het gaat om kleinschalige bedrijfshuisvesting. Daarnaast is een andere website geraadpleegd namelijk vastgoed.nl. De inschatting is dat met deze drie websites minimaal 80 procent van het makelaarsaanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting in beeld komt. Er zijn dus drie websites geraadpleegd. Er is in eerste instantie geselecteerd op: • plaats, dat wil zeggen op objecten binnen Utrecht; 2 • grootte van de objecten: minder dan 500 m . Deze selecties leveren 457 objecten op. Een van de drie website geeft toch ook grotere objecten aan. Het gaat om 95 objecten deels bedrijfsruimten met een klein kantoordeel en deels grotere kantoorpanden waarbinnen een onbekend aantal kleinere units aangeboden worden. Omdat niet precies bekend is hoeveel kleinschalige bedrijfshuisvesting hier mee gemoeid is, zijn deze objecten niet verder meegenomen. Van de 362 overgebleven objecten liggen er 273 niet in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Van de 89 objecten, die wel in het gebied van Utrecht Westflank liggen, komen er 14 dubbel in de bestanden van de websites voor. Al met al staat begin december 2004 bij de makelaars een aanbod van 75 kleinschalige bedrijfshuisvestingsobjecten geregistreerd (zie kolom 1 van tabel 3.9). Onder deze 75 objecten zijn 39 kantoorpanden , 19 bedrijfspanden, 6 combinaties van kantoor-/bedrijfspanden en 11 winkelpanden. Het merendeel van de 75 objecten heeft betrekking op bedrijfsruimte van 100 of meer m2. Slechts 10 van de aangeboden 75 objecten (13%) betreft bedrijfshuisvesting van minder dan 100 m2. Met name het aanbod van bedrijfspanden en kantoren bestaat hoofdzakelijk uit panden met 100 of meer m2 bedrijfsruimte. Deze exercitie bevestigt dus hetgeen we in dit onderzoek van diverse kanten hebben gehoord, namelijk dat de makelaars voor zoverre ze al een rol spelen op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting dit dan praktisch uitsluitend doen op de bovenkant van deze markt, dat wil zeggen bij de ‘grotere’ kleinschalige bedrijfshuisvestingsobjecten. 44

Aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in bedrijfsverzamelgebouwen In het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank is sprake van 3 bedrijfsverzamelgebouwen: . Element; . Vechtenstein; . Lumax. Bij deze bedrijfsverzamelgebouwen gaat het voornamelijk om kantoorruimte. De 3 beheerders van deze BVG’s zijn niet erg optimistisch over de kwantitatieve aansluiting van vraag naar en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. Zij zijn er van overtuigd dat er momenteel meer aanbod dan vraag naar dergelijke bedrijfsruimte is. Tot voor enige tijd had Vechtenstein te maken met aanzienlijke leegstand. Na een opknapbeurt is deze leegstand inmiddels praktisch verdwenen. Op het moment van onderzoek – eind 2004 / begin 2005 – heeft Lumax echter nog wel te maken met een forse leegstand: van de 47 beschikbare bedrijfsruimten staan er 22 – hoofdzakelijk kantoorruimte – leeg (zie kolom 2 in tabel 3.9). Element, het oudste van de drie bedrijfsverzamelgebouwen, heeft de afgelopen (10) jaren nauwelijks leegstand gekend.

Tabel 3.9 – Aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank Kolom 1 aanbod via makelaars

Kolom 2 aanbod in bedrijfsverzamelgebouwen

1. Kantoorpanden/BVG . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

1 3 11 24 (39)

3 16 2 0 (21)

2. Winkelpanden* . < 100 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

4 2 5 (11)

(-)

3. Bedrijfspanden . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

0 2 6 17 (25)**

1 (1)

Totaal

75

22

Kolom 3 aanbod aan winkelpanden via Locatus

37 4 2 (43)

43

Kolom 4 totaal aanbod dat binnen één jaar vrijkomt door bedrijfsverplaatsingen 13 13 0 17 (43)

17 32 13 41 (103)

4 4 9 (17)

45 10 16 (71)

0 9 9 22 (40)

0 11 16 39 (66)

100

240

* In het Locatusbestand wordt geen verder onderscheid gemaakt binnen de categorie winkelpanden met minder dan 100 m2. ** Hieronder bevinden zich 6 combinaties van bedrijfspand met kantoor. Van deze 6 zitten er 4 in de categorie 200499 m2 en 1 in beide andere categorieën.

45

Aanbod van winkelpanden Om het aanbod aan winkelpanden in het Westflankgebied te achterhalen is gebruik gemaakt van het Locatusbestand. In totaal gaat het om 50 leegstaande winkelpanden. Hiervan behoren er 4 tot de categorie grootschalig aangezien het aantal m2 meer dan 500 bedraagt. Bij de andere 46 is vervolgens gecheckt of ze al meegeteld zijn in het makelaarsaanbod. Dit bleek voor 3 van de 46 panden het geval te zijn (bij 2 van deze 3 gaat het om bedrijfsruimte van 200 of meer m2). De andere 43 leegstaande winkelpanden zijn opgenomen in kolom 3 van tabel 3.9. In de Locatus-registratie wordt geen nader onderscheid gemaakt in panden onder de 100m2. Duidelijk is echter dat er wel degelijk aanbod van – vooral – kleinschalige winkelpanden is, maar dat dit aanbod nauwelijks of niet voorkomt in de makelaarsbestanden. De peiling van de leegstand bij winkelpanden zoals die in tabel 3.9 is weergegeven, heeft betrekking op eind maart-begin april 2004. Begin februari 2005 is door ons nagegaan hoe het er inmiddels voorstaat met de desbetreffende 43 panden. Van de 43 blijken er inmiddels 17 weer een nieuwe huurder of eigenaar te hebben. Vrijwel steeds gaat het om een detailhandelszaak (12 van de 17) of om een horecazaak (4 van de 17). De andere 26 staan nog steeds leeg. De meeste panden maken een courante (12) of redelijk courante (10) indruk. Vrijkomend aanbod door bedrijfsverplaatsers In de enquête die we in het kader van dit onderzoek hebben gehouden zitten 170 ondernemers met een kleinschalige (bedrijfs)huisvesting. Van hen zijn er 40 van plan hun bedrijf in de komende periode van 3 jaar (deels) te verplaatsen. Niet in alle gevallen komt hierdoor kleinschalige bedrijfsruimte vrij. Een deel van deze 40 ondernemers heeft nu namelijk een bedrijf aan huis en bij een ander deel gaat het om de opening van een nevenvestiging (zie ook tabel 3.2 en 3.3). Realisering van hun plannen houdt bij 23 van de 40 ondernemers in dat er wél kleinschalige bedrijfsruimte vrij komt. Bij deze 23 ondernemers is bekend wat voor soort ruimte er vrij komt en ook het aantal m2 is bekend. Op basis van de bevindingen in dit onderzoek hebben we een doorrekening gemaakt naar de totale populatie van 2.250 ondernemers met kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. In kolom 4 van tabel 3.9 staan de resultaten vermeld. Naar schatting komen er op korte termijn, dat wil zeggen binnen één jaar, ongeveer 100 panden vrij, waarbij het vooral gaat om kantoor- en bedrijfspanden. Opvallend is dat het daarbij vrij vaak om grotere bedrijfsruimten (200 of meer m2) gaat.

3.3 Matching van vraag en aanbod In tabel 3.10 worden de resultaten van tabel 3.8 (vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in en vanuit het Westflankgebied) geconfronteerd met de resultaten van tabel 3.9 (aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied).

46

Tabel 3.10 – Kwantitatieve match van vraag en aanbod kleinschalige bedrijfshuisvesting Vraag naar bedrijfsruimte

Aanbod van bedrijfsruimte

vanuit starters

vanuit gevestigde ondernemers (verplaatsers)

totaal

vanuit vanuit gevestigde leegstand ondernemers (makelaars, (verplaatsers) Locatus, BVG)

1. Kantoor . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

9 4 4 4 (21)

16 17 10 5 (48)

25 21 14 9 (69)

13 13 0 17 (43)

4 19 13 24 (60)

17 32 13 41 (103)

2. Winkel . < 100 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

29 19 6 (54)

5 4 0 (9)

34 23 6 (63)

4 4 9 (17)

41 6 7 (54)

45 10 16 (71)

3. Bedrijven . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

12 10 9 19 (50)

0 1 6 14 (21)

12 11 15 33 (71)

0 9 9 22 (40)

0 2 7 17 (26)

0 11 16 39 (66)

Totaal

125

78

203

100

140

240

totaal

Meer aanbod dan vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting Tegenover het actuele aanbod van 240 kleinschalige bedrijfshuisvestingsobjecten staat een actuele vraag naar 203 van dergelijke objecten. Er worden op dit moment dus meer kleinschalige bedrijfsruimten aangeboden in het Westflankgebied dan er vraag naar is. Hierbij geldt overigens wel de opmerking dat we in dit onderzoek geen gegevens hebben verkregen over gevestigde ondernemers die hun bedrijf van elders naar het Westflankgebied willen verplaatsen of hier een nevenvestiging willen opzetten. Onze verwachting is echter dat het hierbij niet om een substantieel aantal zal gaan. In dit onderzoek gaat het immers uitsluitend om de vraag naar en het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. Bovendien gaat het in het Westflankgebied om oudere stadswijken en voor een belangrijk deel ook om wat gedateerde bedrijventerreinen, winkelcentra en kantoorlocaties. Vooral om gebieden dus die aangeduid worden als broedplaatsen van nieuwe bedrijvigheid. Dergelijke broedplaatsen zijn aantrekkelijk voor starters, ook voor starters van buiten dergelijke gebieden. Deze categorie is wél in deze analyse betrokken. In totaal zijn we bij de berekeningen namelijk uitgegaan van 300 starters per jaar in het Westflankgebied, ongeacht of deze starters van binnen of van buiten het Westflankgebied komen. Voor gevestigde ondernemers is er meestal weinig of geen aanleiding om hun bedrijf (deels) te verplaatsen naar dergelijke broedplaatsgebieden. Eerder geldt het omgekeerde zoals we verderop zullen illustreren.

47

Niettemin wél sprake van een paar problemen Tegelijk laat tabel 3.10 duidelijk uitkomen dat er niettemin sprake is van enkele problemen of knelpunten op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied. Meer vraag dan aanbod van hele kleine kantoorunits (< 50 m2) Zo is er weliswaar duidelijk meer aanbod van dan vraag naar kantoorpanden, maar dat komt vooral doordat er veel aanbod is van vrije grote kantoorpanden (200-499 m2) waarnaar maar weinig vraag is. In de categorie hele kleine kantoorunits (< 50 m2) geldt echter het omgekeerde: hier is de vraag groter dan het aanbod. Eerder zagen we dat er de laatste jaren een duidelijke stijging is van het aantal starters dat een bedrijf begint in of vanuit de eigen woning én dat dit vooral het geval is in sectoren en branches met een kantoorkarakter. Het is daarom niet uit te sluiten dat de forse stijging van het aantal bedrijf aan huis situaties voor een deel te maken heeft met een (te) gering aanbod van kleine kantoorunits onder de 50 vierkante meter. Meer vraag dan aanbod van wat grotere winkelpanden (100 tot 200 m2) Daarnaast is er eveneens duidelijk meer vraag dan aanbod van winkelpanden met een oppervlakte van 100-200 m2. Met name het aantal starters dat voor hun bedrijf op zoek is naar een dergelijk pand is beduidend groter dan het aantal als leegstaand geregistreerde winkelpanden van deze omvang. Tabel 3.10 lijkt te indiceren dat er eveneens een problematische situatie is bij de kleinste bedrijfspanden (< 50m2). Hier is wel vraag naar, terwijl er geen aanbod in deze categorie geregistreerd staat. Dit laatste wil echter geenszins zeggen dat er dan ook geen aanbod is. Dit kwam in dit onderzoek heel pregnant naar voren bij de kleine winkelpanden. Bij Locatus staan in april 2004 in totaal 38 leegstaande winkelpanden met een oppervlakte van minder dan 100 m2 geregistreerd. Hiervan staan er in februari 2005 nog steeds 26 leeg. Van deze 26 hebben we er op dat moment – februari 2005 – echter slechts één teruggevonden in het aanbod van de makelaardij. Bij klein(st)e panden is overwegend sprake van informele aanpak In de gesprekken, die we in het kader van dit onderzoek hebben gevoerd, wordt ook expliciet verwoord dat vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting vooral via informele en onderhandse kanalen bij elkaar komen en dat dit met name voor de kleinste bedrijfshuisvestingsobjecten dé manier is. Dit wordt tevens duidelijk bevestigd in de enquête die we onder de ondernemers hebben gehouden. Daar hebben we gevraagd welke van de onderstaande personen zij hebben geraadpleegd bij het zoeken van hun huidige bedrijfshuisvesting: . familie, vrienden en kennissen; . bekende pandeigenaren en pandbeheerders; . collega-ondernemers; . makelaars. Ondernemers, die nu over minder dan 25 m2 beschikken, hebben het minst gebruik gemaakt van deze personen bij het zoeken van bedrijfshuisvesting. Maar dat ligt ook voor de hand aangezien meer dan 80% van deze ondernemers in een bedrijf aan huis situatie zit. De categorie familie, 48

vrienden en kennissen wordt het meest genoemd door ondernemers die over 25 tot 50 m2 bedrijfsruimte beschikken. De categorie pandeigenaren/pandbeheerders wordt het meest genoemd door ondernemers met een tussen de 25 en de 100 m2. De categorie collega-ondernemers wordt het meest genoemd door ondernemers die tussen de 100 en de 200 m2 bedrijfsruimte hebben. De categorie makelaars wordt het meest genoemd door de ondernemers met 200 tot 500 m2 bedrijfsruimte. Hiermee is uiteraard nog niet de vraag beantwoord of de desbetreffende ondernemers erin slagen om hun vraag naar andere kleinschalige bedrijfshuisvesting via de genoemde informele wegen ook daadwerkelijk te realiseren. Verderop in dit hoofdstuk zullen we aangeven hoe de aanbieders en bemiddelaars op de huisvestingsmarkt hierover denken. Hier willen we echter eerst de vragers zelf aan het woord laten komen. Ervaren de ondernemers knelpunten op de huisvestingsmarkt en welke knelpunten zijn dat dan? In tabel 3.11 is te zien welke knelpunten de 252 ondervraagde ondernemers op de huisvestingsmarkt signaleren. Van deze 252 ondernemers is echter maar een klein deel echt actief op de huisvestingsmarkt. Dit gaat namelijk vooral op voor de ondernemers die binnen één jaar hun bedrijf (deels) willen verplaatsen (9 van de 10) en voor een beperkt deel (5 van de 25) die dit over 1 à 3 jaar willen realiseren. In de analyse hebben we apart aandacht besteed aan de 14 ondernemers die van plan zijn om hun bedrijf binnen 3 jaar (gedeeltelijk) te verplaatsen én daarbij ook al concrete acties hebben ondernomen. Tabel 3.11 geeft een overzicht van de knelpunten die door deze 14 ondernemers worden gesignaleerd.

Tabel 3.11 – Knelpunten die de 14 ondernemers, die concrete acties hebben ondernomen om hun bedrijf (gedeeltelijk) te verplaatsen, op de bedrijfshuisvestingsmarkt ervaren 14 ondernemers die concrete acties hebben ondernomen

Knelpunten op de kleinschalige huisvestingsmarkt 1. weinig aanbod 2. weinig betaalbaar aanbod 3. veel verouderde panden 4. weinig aanbod in de buurt/nabijheid van klanten 5. weinig informatie over aanbod 6. informatie sterk versnipperd 7. informatie weinig toegankelijk voor kleine ondernemer 8. informatie niet praktisch genoeg 9. makelaars te weinig gericht op kleine bedrijven 10. problemen met of door gemeentelijk beleid 11. problemen rond vergunningverlening

1

2

3

4

5

6

7

8

9

x x

x x x x

x x x x

x x x x

x x

x

x x x

x x

x

x

x

x

x x x

x

x

x

x x

10

11

12

13

14 totaal* (N=14) (N=252)

x x

x x

x x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x x

x

Alle ondervraagde ondernemers

x

x

x

86% 79% 36% 43%

17% 30% 20% 13%

50% 7% 43%

13% 10% 8%

0% 57%

5% 12%

7%

8%

21%

10%

* Deze 14 ondernemers zijn echt actief op zoek naar andere of aanvullende bedrijfshuisvesting. Bovendien vallen ze op dit moment alle 14 in de categorie kleinschalige bedrijfshuisvesting (ze beschikken dus alle 14 over minder dan 500 m2

49

Het meest genoemd worden door deze 14 ondernemers dat er te weinig kleinschalig aanbod is, respectievelijk dat er te weinig betaalbaar kleinschalig aanbod is. In feite gaat op dat 13 van de 14 ondernemers de ervaring hebben dat er onvoldoende geschikt kleinschalig aanbod is (alleen ondernemer 10 noemt geen van de knelpunten 1 - 4). Tegelijkertijd gaat echter op dat de meeste ondernemers, namelijk 12 van de 14, eveneens als knelpunt signaleren dat zij te weinig zicht hebben op het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. Dat de ondernemers de ervaring hebben dat er weinig aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting is, kan dus ook komen doordat zij weinig zicht op het aanbod hiervan hebben. Bij dit laatste knelpunt – zicht krijgen op het aanbod – kan meespelen dat de ondernemers hiermee meestal nauwelijks of geen ervaring hebben. Meestal hebben zij namelijk ook niet echt gezocht naar hun huidige bedrijfshuisvesting. Voor de ondernemers die nu een bedrijfshuisvesting van minder dan 25 m2 hebben, was dit meestal niet nodig. Ruim 80% van deze ondernemers heeft het bedrijf aan huis. De ondernemers met meer m2 beschikken meestal wel over een aparte bedrijfsruimte. Voor de ondernemers met een bedrijfsruimte tussen de 25 en 200 m2 gaat echter op dat zij veel vaker bij toeval aan deze bedrijfshuisvesting zijn gekomen dan dat dit het resultaat was van een weloverwogen zoeken keuzeproces. Alleen bij de ondernemers met 200 tot 500 m2 is sprake van de omgekeerde situatie: 60% zegt op basis van een bewust zoeken keuzeproces aan hun huidige bedrijfshuisvesting te zijn gekomen, 27% zegt toevallig tegen deze ruimte te zijn aangelopen en 13% zegt dat er geen sprake is geweest van een zoek- of keuzeproces omdat deze ruimte al eigendom van de familie was, etc. Een meerderheid van de ondernemers met 200 tot 500 m2 zegt dus dat zij via een weloverwogen zoeken keuzeproces, na afweging van voor- en nadelen van verschillende mogelijkheden, aan hun huidige bedrijfshuisvesting zijn gekomen. Deze ondernemers zitten wat dit betreft echter ook in een (veel) gunstigere positie dan de ondernemers met een kleinere bedrijfsruimte. Zij kunnen immers wél bij makelaars terecht. Voor zoverre makelaars kleinschalig aanbod hebben, zit dit namelijk vooral in de categorie van 200 tot 500 m2 (zie tabel 3.9). Niet elke vrager heeft dezelfde kansen Gevestigde ondernemers en (pré)starters zijn slechts ten dele elkaars concurrenten wat betreft bedrijfshuisvesting. Via de formele kanalen komen namelijk vooral gevestigde ondernemers aan nieuwe bedrijfshuisvesting. Beheerders van winkelcentra en andere aanbieders en bemiddelaars van bedrijfshuisvesting kiezen namelijk bij voorkeur voor zoveel mogelijk zekerheid. Starters hebben op dit punt vooralsnog minder te bieden. Vooral allochtone starters zijn in het nadeel. Bekend is namelijk dat zij een grotere kans hebben dat hun bedrijf het eerste jaar niet overleeft. Deze gegevens krijgen nog meer betekenis wanneer men bedenkt dat de toename van het aantal starters in het Westflankgebied in de laatste 10 jaar vooral het gevolg is van een sterk toenemend aantal niet-westers allochtone starters (zie: Nulmeting Wijk in Bedrijf Westflank). In 1993 waren er in het Westflankgebied 97 autochtone starters, 15 westers allochtone starters en 30 niet-westers allochtone starters. In 2002 waren er 156 autochtone starters, 31 westers allochtone starters en 102 niet-westers allochtone starters. Zoals gezegd verdwijnt een deel van deze starters al weer snel. Van de 156 autochtone starters en de 31 westers allochtone starters zijn er binnen het jaar alweer bijna 30 verdwenen. Bij de 102 niet-westers allochtone starters gaat dat op voor ongeveer 25. Binnen het jaar zijn dus alweer 50 à 60 van de 300 starters verdwenen. 50

Gevestigde ondernemers kunnen dus met meer kans op succes een beroep doen op makelaars bij hun streven om hun bedrijf geheel of gedeeltelijk te verplaatsen. En dat doen ze ook. Voor ruim driekwart van de 252 ondervraagde ondernemers gaat op dat hun huidige bedrijfshuisvesting tevens de ruimte is waarin ze hun bedrijf gestart zijn. Bij het zoeken van het huidige bedrijfspand heeft minder dan een kwart van deze ondernemers makelaarskranten gebruikt en maar zo’n 20% heeft toentertijd een makelaar geraadpleegd. Zou men nu opnieuw naar bedrijfshuisvesting gaan zoeken, dan zou men vaker gebruik maken van de diensten van een makelaar. Overigens blijft de grootte van de bedrijfshuisvesting hierbij van belang: . minder dan 25 m2 makelaarskrant 26% makelaar inschakelen 38% . 25 - 49 m2 makelaarskrant 43% makelaar inschakelen 35% makelaarskrant 46% makelaar inschakelen 44% . 50 - 99 m2 2 . 100 - 199 25 m makelaarskrant 62% makelaar inschakelen 45% . 200 - 499 m2 makelaarskrant 55% makelaar inschakelen 74% Dat dit in lang niet alle gevallen het gehoopte resultaat zal hebben, leren de ervaringen van de 14 gevestigde ondernemers die concreet bezig zijn met het zoeken van nieuwe bedrijfshuisvesting. In tabel 3.11 hebben we immers al gezien dat 8 van deze 14 ondernemers het als een knelpunt ervaren dat makelaars te weinig gericht zijn op kleine bedrijven. Broedplaatsfunctie van Westflankgebied bewaren De belangrijkste reden voor de 10 ondernemers die hun bedrijf binnen één jaar willen verplaatsen, is dat zij uit hun huidige ruimte groeien. Van de 10 ondernemers geven er 6 te kennen dat de uitbreiding van bedrijfsactiviteiten hen noopt tot bedrijfsverplaatsing. Bij de helft van deze 10 ondernemers speelt echter ook mee – soms is dit zelfs de belangrijkste reden – dat hun locatie/pand niet langer voldoende representatief wordt gevonden, of dat de buurt in de ogen van de desbetreffende ondernemers te veel achteruitgang laat zien (zie tabel 3.12). Uiteraard is het van belang ervoor te zorgen dat buurten niet zozeer verloederen dat het leefklimaat en ondernemingsklimaat er al te zeer onder lijden. Van de andere kant is echter ook bekend dat met name oude stadswijken en buurten, zoals die aanwezig zijn in het Westflankgebied, vanwege het voorhanden zijn van relatief goedkope bedrijfshuisvesting een belangrijke broedplaatsfunctie hebben voor het tot stand (laten) komen van nieuw ondernemerschap. Daarvoor is doorstroom van ondernemers nodig. Het is daarom van belang dat de ondernemers, die nu op zoek zijn naar nieuwe – meestal grotere, maar vaak ook meer representatieve – huisvesting voor hun bedrijf, hierin daadwerkelijk slagen. Op deze manier maken zij immers weer ruimte voor nieuwe, startende ondernemers. Weliswaar geeft een flink deel van de ondernemers die willen vertrekken meer of minder af op de locatie en de buurt die zij willen verlaten, maar waarschijnlijk zijn het juist de omstandigheden, die zij nu willen en kunnen verlaten, die het hen eerder mogelijk hebben gemaakt om een bedrijf te starten. Overigens kunnen dergelijke buurten en wijken zich ook tot meer dan uitsluitend een broedplaats voor nieuw ondernemerschap ontwikkelen (zie: Etnische wijk trekpleister. Verpaupering gekleurde buurt verdwijnt vanzelf. In: Het Parool van zaterdag 13 november 2004).

51

Tabel 3.12 – Motieven van de 10 ondernemers die hun bedrijf binnen één jaar (gedeeltelijk) willen verplaatsen naar een (andere) kleinschalige bedrijfshuisvesting uitbreiding representativiteit bedrijfsactivilocatie teiten Ondernemer 1 2 3 4 5 6 7 8 9

x x x x

veroudering pand

x x x

achteruitgang buurt

anders

x x x

x x ondernemer wil van huurpand naar kooppand

10 Totaal (N=10)

x 60%

x 40%

20%

x 30%

Alle ondervraagde ondernemers die hun bedrijf (op korte termijn) willen verplaatsen

27%

20%

10%

20%

3.4 Betrokken partijen over de bedrijfshuisvestingsmarkt Bij de aansluiting van vraag en aanbod zijn drie partijen te onderscheiden: vragers, aanbieders en bemiddelaars Vragers De belangrijkste categorie vragers zijn uiteraard de ondernemers die bedrijfshuisvesting zoeken. Binnen de groep ondernemers kunnen verschillende subgroepen of categorieën ondernemers worden onderscheiden op basis van bedrijfskenmerken (zoals branche/bedrijfsactiviteit), persoonskenmerken (zoals bijvoorbeeld etniciteit van de ondernemer) en de fase waarin de ondernemer/het bedrijf verkeert (bijvoorbeeld het onderscheid tussen prestarter, starter en doorgroeier). Aanbieders Aan de aanbodkant zijn de volgende categorieën onderscheiden: . kleinere pandeigenaren, d.w.z. particulieren die een of twee kleinere panden of onderdelen van kleinere panden als bedrijfsruimte aan een ondernemer verhuren; . grotere beleggers, d.w.z. particuliere eigenaren die omvangrijke panden in de aanbieding hebben, waarin ook mogelijkheden zijn voor verhuur van kleine units; . exploitanten van bedrijfsverzamelgebouwen; . exploitanten van winkelcentra; . woningbouwcorporaties, die eenheden voor bedrijfsmatig gebruik te huur aanbieden.

52

Naast deze aanbieders zijn ook projectontwikkelaars en vastgoedbeheerders actief op de markt voor bedrijfsonroerendgoed. In het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank en op de deelmarkten waar het hier om gaat spelen ze echter geen grote rol. Vandaar dat hun activiteiten hier verder buiten beschouwing zijn gelaten. Intermediairs Wat de bemiddeling tussen vragers en aanbieders betreft kan onderscheid worden gemaakt tussen informele en professionele bemiddeling. Informele bemiddeling verloopt via directe netwerken rond de ondernemers, bij voorbeeld via familie, vrienden, bekenden, collegaondernemers. Professionele bemiddeling verloopt via organisaties die zich daar speciaal op toeleggen, zoals makelaars, vastgoedbeheerders, woningbouwcorporaties. In dit onderzoek is specifiek naar de rol van bedrijfsmakelaars gekeken. In het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank zijn verschillende makelaars actief op de markt voor kleinschalige bedrijfshuisvesting. Beleggers schakelen soms een makelaar in om huurders voor hun panden te zoeken. Ondernemers stappen nogal eens naar een makelaar voor informatie, advies en bemiddeling. Makelaars bieden diensten aan, waarvan ook kleinere ondernemers gebruik kunnen maken. In het onderzoek is vooral de werkwijze van een aantal grotere, gevestigde kantoren en van enkele kleinere kantoren nader bekeken. De vragers – starters en gevestigde ondernemers – zijn in dit hoofdstuk al uitvoering aan bod gekomen. Vandaar dat we ons hier zullen beperken tot de twee andere categorieën: aanbieders en makelaars. Aanbieders Particuliere pandeigenaren De geïnterviewde particuliere pandeigenaren hebben allemaal een of meerdere panden, of units binnen panden in het Westflankgebied in hun bezit. Er zitten pandeigenaren tussen die al jaren een aantal panden op een courant bedrijventerrein in de verhuur hebben en die mede door langdurige relaties met huurders geen problemen hebben met de verhuur. Er zitten ook pandeigenaren tussen met panden op een minder courante locatie die onlangs op de markt zijn gekomen. Uit de gesprekken viel op te maken dat in de huidige markt de vraag naar bedrijfshuisvesting achter blijft bij het aanbod. Potentiële huurders kijken de kat uit de boom of willen wel iets beginnen, maar hebben te weinig geld. Degenen die willen huren, hebben veel keuze en kiezen voor panden op een goede locatie, dat wil zeggen in drukke straten, waar het bedrijf goed zichtbaar is. De bereikbaarheid speelt een rol. Het pand moet goed bereikbaar zijn met de auto en er moet voldoende parkeergelegenheid zijn. Al met al zijn de particuliere pandeigenaren het er over eens dat er momenteel meer aanbod dan vraag naar bedrijfshuisvesting is. Beheerders/eigenaren van winkelcentra Er zijn gesprekken gevoerd met eigenaren of beheerders van winkelcentra van heel verschillend kaliber. Het varieerde van een grootwinkelcentrum met veel allure met een stadsdeeloverstijgende functie tot een veel kleiner en gedateerd buurtwinkelcentrum. De problematiek van de winkelcentra is voor een deel hetzelfde. Ze hebben in de wijken van Utrecht Westflank allemaal te maken met overlast en onveiligheid. Van één winkelcentrum werd als voorbeeld gegeven dat dit object de meest glasschade per jaar kent van alle locaties die deze grote landelijke belegger in eigendom heeft. Volgens de informanten wordt er vanuit de gemeente de laatste jaren wel 53

meer gedaan aan het terugdringen van overlast en het verbeteren van de veiligheid Als voorbeeld werd gegeven dat er onlangs speciale politieteams in het leven zijn geroepen om de overlast van hangjongeren terug te dringen. Een deel van de winkelcentra heeft extra problemen. Dit zijn met name de oudere, enigszins gedateerde kleine winkelcentra. Beheerders van dergelijke winkelcentra zijn blij als de huidige huurders blijven zitten. De beheerders en eigenaren van de winkelcentra geven echter geen signaal dat er meer aanbod is dan vraag. Ook informanten van de wat verouderde winkelcentra geven niet aan dat de leegstand problematisch is. Het risico van leegstand lijkt vooral samen te gaan met de uitstraling en allure van een winkelcentrum. Op het moment dat een winkelcentrum er weer goed uitziet – denk aan De Gagelhof – dan is er voldoende belangstelling van huurders, zowel van de grote landelijke ketens voor wie Utrecht toch altijd nog een goede locatie is als van de kant van de kleinere ondernemers. Uit de gesprekken blijkt overigens dat beheerders en eigenaren van winkelcentra meer gefocust zijn op de grotere ketens dan op de kleinere partijen. De focus op grotere gerenommeerde partijen komt voort uit het feit dat beleggers risicomijdend zijn. Ze gaan liever in zee met een landelijk keten met een bewezen formule dan met een startende ondernemer die nog niet kan laten zien wat hij of zij waard is. Er worden bij toewijzing van panden selectiecriteria gebruikt als: branchering, solvabiliteit en bankgaranties. Met name de laatste twee criteria maken het voor ondernemers zonder een bewezen staat van dienst extra moeilijk om een winkelcentrum ‘binnen te komen’. Voor allochtone ondernemers geldt dit nog sterker dan voor autochtone ondernemers. Zo meldt een beheerder dat hij stapels aanvragen van allochtone ondernemers heeft liggen, maar dat deze als huurders niet in aanmerking komen in verband met magere ondernemingsplannen en twijfelachtige financiële achtergronden. Ook in de gesprekken met makelaars wordt aangegeven dat allochtonen vaak onvoldoende beslagen ten ijs komen bij de vraag naar bedrijfshuisvesting. Beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen De drie bedrijfsverzamelgebouwen in het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank bieden voornamelijk kantoorruimte aan. Hierover kan gezegd worden dat geen van de geïnterviewde beheerders erg optimistisch is over de afstemming van vraag en aanbod. Allen zijn er in het najaar van 2004 van overtuigd dat het aanbod de vraag overstijgt en dat er op dit moment voldoende bedrijfsverzamelgebouwen aanwezig zijn. Het Utrechtse aanbod is de laatste jaren sterk verruimd. Vanaf 2000 zijn er meerdere bedrijfsverzamelgebouwen bijgekomen: Vondelpark, Lombok en Lumax. Tegelijkertijd is de vraag gekrompen. Toch zien de beheerders kansen. Een beheerder zegt hierover dat goede dienstverlening en een goed pakket aan mogelijkheden de sleutel is tot succes: ‘Je moet zorgen dat er veel kan en dat je meedenkt met de potentiële huurder’. Vertegenwoordigers van woningbouwcorporaties Er zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van twee woningbouwcorporaties die actief zijn in de wijken binnen het Westflankgebied: Portaal en Mitros. In de gesprekken werd naar voren gebracht dat kleinschalige bedrijfshuisvesting absoluut niet tot de kerntaken van woningbouwcorporaties behoort en beide woningbouwcorporaties hebben er geen beleid op. De woningbouwcorporaties hebben her en der een aantal winkelpanden in de verhuur. Het gaat tot nu toe vooral om bestaande, wat oudere winkelpanden met woningen op de eerste verdieping. De vrij geïsoleerde locaties van dergelijke winkels maakt het voor ondernemers moeilijk een redelijke boterham te verdienen en bij leegstand is het niet makkelijk een nieuwe huurder te vinden, 54

respectievelijk om die huurder voor langere tijd te behouden. Het komt regelmatig voor dat huurders die het niet redden zelf een nieuwe huurder aanbrengen om het contract over te nemen. Als voorbeeld wordt een pand genoemd waar jarenlang een Nederlandse bakker heeft gezeten. Een aantal jaren geleden is dit pand overgenomen door een Marokkaanse bakker en in een paar jaar tijd hebben daar al 7 tot 8 andere Marokkaanse bakkers gezeten. Er is vanuit het publiek (met name ouderen) wel behoefte aan kleinschalige winkels in de buurt, ook vanuit een sociale functie. Echter, winkels van startende of kleine ondernemers hebben volgens de vertegenwoordigers van de woningbouwcorporaties alleen goede overlevingskansen als ze geconcentreerd liggen en in de nabijheid zitten van een belangrijke klantentrekker zoals een grote supermarkt. De tijd van de geïsoleerd liggende buurtwinkel is voorbij. Er wordt in Utrecht momenteel wel gewerkt aan nieuwbouw van een aantal appartementencomplexen met een plint van bedrijfsunits. Dit is iets dat door de gemeente zo wordt ingevuld. De woningbouwcorporaties zijn hier sceptisch over, omdat ze niet geloven in goede overlevingskansen voor ondernemers in dergelijke plinten. Het wordt ook in twijfel getrokken of er vanuit de markt voldoende vraag is naar deze bedrijfsunits. Makelaars als intermediairs De geïnterviewde makelaars zijn allemaal in meer of mindere mate actief op het terrein van de kleinschalige bedrijfshuisvesting en zijn allemaal bekend met de wijken binnen het Westflankgebied. Uit de gesprekken blijkt dat van de makelaars in Utrecht een beperkt aantal met regelmaat bedrijfskleinschalige panden in portefeuille heeft. Het kleinschalige aanbod is voor makelaars minder interessant, omdat het over het algemeen meer kost dan oplevert. Vanuit de vraagkant worden er wel veelvuldig informatievragen gesteld bij makelaars, maar het gebeurt niet vaak dat een kleine ondernemer een makelaar in de arm neemt voor een zoekopdracht. Makelaars zijn voor startende, kleine ondernemers een (te) grote kostenpost. Makelaars komen doorgaans met kleine ondernemers in aanraking als vragende partij. De makelaar vertegenwoordigt dan de belangen van de aanbieder. Makelaars werken doorgaans voor grotere beleggers en bedienen de bovenkant van de markt met de grotere, kwalitatief betere panden. Inschatting van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting is voor hen lastig, omdat het merendeel van hun werk grootschalig is en dit het dagelijkse kader bepaalt van waaruit ze werken. De makelaars, die hebben aangegeven regelmatig kleinschalige bedrijfshuisvesting in portefeuille te hebben, geven aan dat dé markt sowieso slecht in kaart te brengen is, omdat er sprake is van deelmarkten. Ze maken onderscheid in een markt voor kantoren, bedrijven en winkels. En verder is het eigenlijk ook per locatie verschillend hoe een pand in de markt ligt. In welke wijk en in welke straat ligt het pand, hoe is de uitstraling en welke faciliteiten zijn voorhanden? Dit zijn allemaal elementen die tezamen mede bepalen of een pand goed of minder goed te bemiddelen is. Desgevraagd hebben de makelaars toch een inschatting van vraag en aanbod gedaan. Over de kantorenmarkt is men vrij unaniem van mening dat deze markt een vragersmarkt is. Er is een enorme leegstand en daardoor een overschot van aanbod ook onder de 500 m2. Aanbieders zijn niet kieskeurig en blij als ze kunnen verhuren. De afgelopen jaren kenmerken zich door lagere huren en druk om kortingen te geven bijvoorbeeld in de vorm van een huurvrije periode 55

van 6 maanden tot een jaar. Er worden veel kortingsvragen gesteld en gehonoreerd. Het is moeilijk om kantoorpanden verhuurd te krijgen. De winkelmarkt is een matige markt. Een aantal makelaars heeft af en toe kleinschalig aanbod in portefeuille. Bij winkels is er veel vraag van de kant van allochtonen. Makelaars worden veelvuldig door allochtonen benaderd met een vraag naar winkelruimte. Echter, beleggers stellen zekere voorwaarden aan huurders bijvoorbeeld aangaande solvabiliteit en een bankgarantie. Dit zijn voorwaarden waar kleine startende ondernemers vaak niet aan kunnen voldoen. De bedrijvenmarkt is volgens de ene makelaar nog een goede markt, terwijl een ander zegt dat de markt van kleine locaties verzadigd is en dat beleggers willen verkopen. Deze ogenschijnlijk tegenstrijdige meningen zijn wellicht terug te voeren op het verschil in locatie en uitstraling van panden. Het kan ook zijn dat de makelaars zich uitspreken over een in grootte verschillend segment van de markt. Alle makelaars zijn het er echter over eens dat het voor kleine ondernemers en zeker voor starters ondanks alles toch moeilijk is een geschikt pand te vinden in verband met de match van oppervlakte, prijs en huurtermijn. Starters willen, in het algemeen, zo min mogelijk risico lopen en in de huidige economische tijden is het een gewaagde stap om een bedrijf te beginnen. Een deel stelt deze stap uit of blijft langer dan eigenlijk de bedoeling was van huis uit opereren. Starters die wél op zoek zijn naar een pand, willen bij voorkeur een klein, goedkoop pand voor een korte, overzichtelijke periode huren. Daar staan beleggers tegenover met ook van die kant risicomijdende wensen. Een belegger wil bij voorkeur voor een langere periode in zee met een financieel betrouwbare partij en kiest in praktijk daarom bij voorkeur voor een grote keten. Starters willen naast de eisen die ze stellen aan het pand evenals grotere bedrijven in principe ook een pand met een goede uitstraling op een goede locatie. Grote bedrijven hebben echter meer geld en andere credits en daarmee een betere toegang tot de kwalitatief betere plekken. Bedrijfsverzamelgebouwen en starterscentra zijn voor starters een goed alternatief. Maar dan moeten deze er wel goed uitzien en op gunstige locaties gevestigd zijn.

56

4 Het kwalitatieve proces van matching

4.0 Inleiding Nadat in de vorige hoofdstukken vraag en aanbod kwantitatief in beeld zijn gebracht, bespreken we in dit hoofdstuk hoe de aansluiting tussen vraag en aanbod tot stand komt. In dit hoofdstuk staan de meer kwalitatieve aspecten van het functioneren van de markt voor kleinschalige bedrijfshuisvesting centraal. Welke acties ondernemen vragers en aanbieders op deze markt? Hoe worden acties en oriëntaties, wensen en mogelijkheden van vragers en aanbieders met elkaar gematched? Welke knelpunten doen zich bij de matching voor en hoe kunnen die worden aangepakt? Wat kan de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank doen om de aansluiting tussen vraag en aanbod te verbeteren? Bij de beantwoording van deze vragen gebruiken we gegevens uit de enquêtes en interviews met ondernemers en putten we uit de gesprekken die zijn gevoerd met verschillende partijen aan de aanbodkant: particuliere pandeigenaren, exploitanten van winkelcentra en bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsmakelaars. Vooraf (paragraaf 4.1) geven we kort aan welke leidraad bij dit deel van het onderzoek is gebruikt.

4.1 Stappen in het matchingsproces De matching van vraag en aanbod kan uiteen worden gelegd in een aantal stappen. Die stappen vormen samen het zoekproces dat wordt doorlopen voordat een transactie tot stand komt. In principe kunnen deze stappen in het zoekproces zowel bij vragers als bij aanbieders worden onderscheiden. Intermediairs kunnen op verschillende manieren bij de stappen worden betrokken. Het gaat om de volgende activiteiten: - Oriënteren: mensen gaan kijken wat er op de markt te vinden is. Hierbij gaat het om vragen als: welke informatie gebruiken ondernemers om zicht te krijgen op het aanbod? hoe breed informeren ze zich? aan welke informatie hebben ze vooral behoefte? En aan de andere kant: hoe informeren aanbieders zich over potentiële huurders? welke acties ondernemen ze om huurders voor hun panden geïnteresseerd te krijgen? - Selecteren: mensen wegen beschikbare opties af tegen hun wensen en mogelijkheden en maken een keuze voor een bepaald pand c.q. een bepaalde huurder. Hierbij spelen vragen als: waar letten ondernemers vooral op bij de keuze van een (nieuw) bedrijfspand? welke zijn de belangrijkste selectiecriteria? En anderzijds: welke criteria hanteren aanbieders bij het zoeken van huurders voor hun panden? hoe passen ze die criteria toe? in hoeverre sporen de opties in hun aanbod met de criteria van de vragers? - Contracteren: mensen gaan met elkaar in onderhandeling om een concrete transactie te realiseren. Vragen die hierbij spelen zijn o.a. op welke zaken zetten ondernemers en verhuurders

57

in bij de onderhandelingen? hoe verlopen de onderhandelingen? in hoeverre lukt het partijen om tot wederzijds acceptabele contractvoorwaarden te komen? Deze drie stappen kunnen zowel vanuit de vraagkant als vanuit de aanbodkant worden bekeken. Vergelijking van de manier waarop vragers en aanbieders te werk gaan kan zicht geven op mogelijke mismatch bij de aansluiting. Vragers kunnen zich bij voorbeeld via andere bronnen oriënteren dan via welke aanbieders hun informatie onder de aandacht brengen. Aanbieders kunnen selectiecriteria hanteren die de toegang tot bepaald aanbod voor vragers beperkt. Eisen van vragers en aanbieders kunnen zo sterk uiteen lopen dat ze er in de contractonderhandelingen niet uitkomen.

4.2 Tijd en aandacht voor keuze van pand en locatie De bovenvermelde stappen zijn uiteraard een schematische weergave van wat er feitelijk op de markt gebeurt. In de praktijk zijn deze stappen niet zo duidelijk te scheiden. Mensen zoeken niet altijd even systematisch en zullen niet altijd afgewogen keuzes maken. We gaan daarom eerst na in hoeverre er bij ondernemersbeslissingen over bedrijfshuisvesting van een weloverwogen keuzeproces sprake is. Bij keuze van locatie Bij de voor dit onderzoek geënquêteerde ondernemers is nagegaan of zij tijd en aandacht voor de keuze van pand en locatie hebben gehad. Bij iets meer dan eenderde deel van de ondernemers (37%) is de keuze van de huidige locatie aan te merken als het resultaat van een bewust keuzeproces waarbij voor- en nadelen van verschillende mogelijkheden tegen elkaar zijn afgewogen. Bij eveneens 37% is in feite geen sprake van een dergelijk afwegingsproces: men is indertijd toevallig tegen deze locatie opgelopen en heeft toen deze mogelijkheid aangegrepen zonder naar verdere c.q. betere alternatieven te zoeken. Bij de overige 25% is eigenlijk geen sprake geweest van een keuze: de locatie was al eigendom van de familie, men is in eerste instantie een bedrijf aan huis gestart, men nam een al bestaand pand over, of iets dergelijks. Bij keuze van pand Bij ruim tweederde deel (68%) van de ondernemers is ook de keuze van het pand eigenlijk geen echte keuze geweest aangezien ze niet in de situatie zaten dat ze uit meer dan een pand konden kiezen. Bij de rest was iets vaker (17%) sprake van een keuzesituatie uit twee panden dan van een situatie waarbij uit 3 of meer panden gekozen kon worden (15%). Zoektermijn Lang niet alle ondernemers hebben lang naar hun huidige locatie gezocht: . niet of nauwelijks gezocht 43% . minder dan 1 maand 10% . 2 tot 3 maanden 17% . 3 tot 6 maanden 13% . 6 tot 12 maanden 9% . 1 a 2 jaar 4% . langer dan 2 jaar 4%

58

Van de ondernemers die echt zoeken vindt een behoorlijk deel dus op betrekkelijk korte termijn (binnen 6 maanden) bedrijfshuisvesting. Overigens zegt die zoektermijn nog niet direct iets over de intensiteit van het zoekproces. Wie lang zocht, zocht wellicht niet altijd even intensief. Wie kort zocht, kan ook in die korte tijd allerlei bronnen hebben geraadpleegd en diverse plaatsen hebben bekeken. Het kan zijn dat de zoektijd juist kort is geweest omdat vrij intensief is gezocht. Eigen inspanningen en inschakeling van anderen De ondernemers is ook de vraag voorgelegd hoe ze feitelijk aan hun huidige bedrijfshuisvesting zijn gekomen, waarbij is gekeken naar hun eigen initiatief en naar hulp die ze van anderen hebben gekregen. De ondervraagde ondernemers blijken vooral via eigen inspanningen en met hulp van vrienden en bekenden aan hun huidige pand te zijn gekomen. Slechts een minderheid is via inschakeling van professionals aan deze ruimte gekomen. De antwoorden van de ondervraagde ondernemers zijn namelijk als volgt: . zelf gezocht en gevonden 35% . via makelaar 12% . via familie/vrienden/kennissen 9% . via woningbouwvereniging 8% . via bekende pandeigenaar/verhuurder 5% . via collega-ondernemer 4% . via andere manier 26% Inschakeling van professionals zegt uiteraard ook niet alles over het zoekproces. Ook wie zonder makelaar een ruimte heeft gevonden, kan intensief en systematisch hebben gezocht. Wel is aan te nemen dat ondernemers die een beroep doen op steun van anderen hun wensen explicieter zullen moeten maken en hun beslissingen scherper zullen moeten beargumenteren. In die zin kan steun van anderen de kwaliteit van het keuzeproces ten goede komen. Conclusie Concluderend kunnen we stellen dat voor nogal wat van de ondervraagde ondernemers geldt dat de beslissing rond bedrijfshuisvesting niet of nauwelijks het resultaat is van een afgewogen keuzeproces. Soms valt er weinig te kiezen, soms heeft men weinig tijd en aandacht voor bedrijfshuisvesting. Slechts een beperkt deel van de ondernemers schakelt bij het zoekproces professionele ondersteuning in. Als we bedenken dat huisvesting een belangrijke investeringspost is voor kleine bedrijven, lijkt hier een eerste punt voor verbetering te liggen. Een betere afweging van huisvestingsbeslissingen c.q. betere ondersteuning van ondernemers daarbij, kan de kwaliteit van die investeringen en daarmee de succeskansen van kleine bedrijven verbeteren.

4.3 Oriënteren De eerste stap in het zoekproces is het verkennen van de markt. Hoe oriënteren ondernemers zich op het aanbod aan commerciële ruimte? Hoe brengen aanbieders hun panden bij potentiële huurders en kopers onder de aandacht? Belangrijke vragen die aan de orde komen zijn ook in hoeverre activiteiten van vragers en aanbieders op elkaar aansluiten, welke problemen zich hierbij voordoen en welke opties er zijn om zoekacties van vragers en aanbieders beter op elkaar

59

af te stemmen. We bespreken eerst de vraagkant. Daarna gaan we in op de aanbodkant en op de aansluiting van vraag en aanbod.

4.3.1 Zoekgedrag van ondernemers: gebruik van diverse bronnen Benutting van schriftelijke bronnen Bij hun zoektocht naar bedrijfshuisvesting kunnen ondernemers gebruik maken van diverse schriftelijke bronnen. Tabel 4.1 geeft een overzicht van de bronnen die voor dit onderzoek ondervraagde ondernemers daadwerkelijk gebruikt hebben bij het zoeken van hun huidige bedrijfsruimte én van de mate waarin de ondernemers deze bronnen zouden benutten wanneer zij nu opnieuw op zoek zouden moeten naar bedrijfshuisvesting. Bij het zoeken naar de huidige bedrijfshuisvesting heeft 36% van de 252 ondervraagde ondernemers geen schriftelijke bronnen benut. Wanneer de ondernemers nu opnieuw naar bedrijfshuisvesting op zoek zouden moeten dan zou dit cijfer – dat wil zeggen het aandeel ondernemers dat dan geen schriftelijke bronnen zou benutten – dalen naar 10%.

Tabel 4.1 – Gebruik van schriftelijke bronnen bij de zoektocht naar bedrijfshuisvesting A. Feitelijk gebruikt bij het zoeken naar huidige bedrijfshuisvesting

B. Gebruik indien nu opnieuw naar bedrijfshuisvesting gezocht zou moeten worden

Schriftelijke bronnen 1. Makelaarskranten 2. Aankondigingen op panden 3. Dagbladen, weekendkranten 4. Internet/websites 5. Brochures gemeente 6. Brochures Kamer van Koophandel 7. Informatie ondernemersvereniging 8. Brochures banken/hypotheekbanken 9. Brochures Stichting Wijk in Bedrijf Westflank 10. Andere schriftelijke bronnen

24% 19% 15% 15% 5% 5% 5% 2% 1% 12%

45% 23% 28% 33% 13% 5% 5% 4% 6% 10%

Geen van alle

36%

10%

Voor vrijwel alle schriftelijke bronnen gaat op dat ze bij een nieuwe zoektocht naar bedrijfshuisvesting vaker door de ondernemers benut zouden worden dan feitelijk het geval is geweest bij het zoeken naar de huidige bedrijfsruimte. Met name (makelaars)kranten en internet zouden nu vaker benut worden, evenals brochures van diverse instanties. Raadpleging van personen en organisaties Tabel 4.2 geeft soortgelijke informatie als tabel 4.1 maar nu ten aanzien van personen en organisaties die bij de zoektocht naar bedrijfshuisvesting geraadpleegd zijn c.q. zouden worden.

60

Tabel 4.2 – Raadplegen van personen/organisaties bij de zoektocht naar bedrijfshuisvesting A. Feitelijke raadpleging bij het zoeken naar huidige bedrijfshuisvesting Personen/organisaties 1. Makelaars 2. Familie/kennissen 3. Collega-ondernemers 4. Bekende pandeigenaren/beheerders 5. Boekhouder/accountant 6. Bankadviseur/hypotheekadviseur 7. Consulent gemeente 8. Consulent Kamer van Koophandel 9. Bedrijvenwinkel 10. Adviesbureau voor startende ondernemers 11. Consulent Stichting Wijk in Bedrijf Westflank Geen van alle

B. Raadpleging indien nu opnieuw naar bedrijfshuisvesting gezocht zou (moeten) worden

32% 24% 20% 11% 8% 4% 3% 3% 2% 2% 0%

49% 20% 26% 19% 11% 8% 5% 10% 12% 9% 6%

0%

0%

Bij het zoeken van de huidige bedrijfshuisvesting hebben alle ondernemers een of meer andere personen/organisaties geraadpleegd. Het meest genoemd worden: makelaars, familie en bekenden, andere ondernemers en pandeigenaren/beheerders. Wanneer men nu opnieuw op zoek zou moeten naar bedrijfshuisvesting dan zou men meer gebruik maken van de diverse personen en organisaties. In dat geval zou bijvoorbeeld de helft van de ondernemers gebruik maken van makelaars. Maar ook zal duidelijk vaker een beroep gedaan worden op consulenten van de Kamer van Koophandel, de Bedrijvenwinkel en de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Concrete zoekacties Van een deel van de ondernemers is informatie over concrete zoekacties verkregen, omdat zij recent actief hebben gezocht in verband met plannen om een (gedeeltelijke) bedrijfsverplaatsing te realiseren. In totaal hebben 58 ondernemers wel eens overwogen om hun bedrijf te verplaatsen of een nevenvestiging op te zetten en nog eens 80 ondernemers zijn van plan iets dergelijks tussen nu en 5 jaar te realiseren. Deze 138 ondernemers geven te kennen dat zij een of meer van de volgende acties hebben ondernomen: . zelf rondgekeken in gewenste wijken/buurten 27% . informatie ingewonnen bij makelaar 22% . bij collega-ondernemers geïnformeerd 20% . vrienden/kennissen gevraagd rond te kijken 13% . informatie gezocht via websites 11% . bij makelaar ingeschreven 11% . informatie ingewonnen bij gemeente 10% . zoekopdracht aan makelaar gegeven 7% . informatie ingewonnen bij Bedrijvenwinkel Utrecht 6% . contact gezocht met pandeigenaren/beheerders 6% . advies accountant/bankadviseur 5% . informatie ingewonnen bij de Kamer van Koophandel 4% 61

Informatiebehoefte ondernemers? Aan alle 252 ondervraagde ondernemers is de vraag voorgelegd over welke onderwerpen zij informatie willen hebben als het gaat om het zoeken van (nieuwe) bedrijfshuisvesting. Bij deze vraag komen geen punten naar voren die door een duidelijke meerderheid van de ondernemers genoemd worden. Het meest nog wordt een behoefte aan informatie over prijzen en contracten geventileerd, maar ook dit aspect wordt slechts door een minderheid van de ondernemers genoemd (zie tabel 4.3). We zien wat dit betreft ook weinig ontwikkeling in de behoeften. Wanneer de ondernemers nu opnieuw op zoek zouden (moeten) gaan naar bedrijfshuisvesting dan zou hun informatiebehoefte weinig anders zijn dan toen ze op zoek waren naar hun huidige bedrijfsruimte.

Tabel 4.3 – Informatiebehoefte bij het zoeken naar bedrijfshuisvesting A. B. Bij zoektocht naar Bij (eventuele) huidige bedrijfs- nieuwe zoektocht huisvesting Informatiebehoefte t.a.v.: 1. Prijzen/contracten 2. Aanbod aan bedrijfsruimte in de wijk 3. Bestemmingsplannen 4. Aanbod aan bedrijfsruimte elders in de stad 5. Kwaliteit van het aanbod 6. Gemeentelijke vergunningen 7. (Nieuwe) winkelcentra 8. (Nieuwe) bedrijfsterreinen 9. Leefklimaat/veiligheid in de wijk 10. Aanbieders van bedrijfshuisvesting 11. Gemeentelijke ontwikkelingsplannen voor de wijk 12. Informatie over mogelijke klanten/afnemers in de wijk 13. (Nieuwe) bedrijfsverzamelgebouwen 14. Financieringsmogelijkheden 15. Andere bedrijven in de wijk

23% 22% 19% 18% 17% 15% 14% 13% 12% 11% 11% 11% 10% 10% 7%

30% 27% 18% 21% 20% 17% 17% 18% 18% 16% 15% 12% 17% 15% 10%

4.3.2 Wervingsactiviteiten van aanbieders en intermediairs Hoe gaan aanbieders nu te werk bij de werving van huurders en wat doen ze om potentiële huurders over hun aanbod te informeren. Op grond van de interviews maken we onderscheid in activiteiten van kleinere, particuliere pandeigenaren, exploitanten van winkelcentra en bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsmakelaars. Kleinere particuliere pandeigenaren De geïnterviewde pandeigenaren vormen een gevarieerde groep. Sommigen verhuren slechts een enkel pand of een verdieping of een aangebouwd gedeelte bij een pand. Anderen verhuren enkele panden, soms twee panden naast elkaar of in dezelfde straat. Nog weer anderen verhuren een aantal units in een grotere bedrijfsruimte of enkele hallen op een bedrijventerrein. In sommige gevallen zijn er langdurige relaties tussen verhuurder en huurders. In andere gevallen is er meer wisseling onder huurders en moeten eigenaren meer actie ondernemen om hun panden 62

bezet te krijgen en te houden. In het algemeen is er weinig zicht op deze markt en op hoe verhuurders en huurders te werk gaan. De geïnterviewde eigenaren melden dat vooral directe contacten met potentiële huurders van belang zijn. Als panden leeg komen spreekt dat zich van te voren vaak al rond. Mensen die een pand zoeken horen er via via over en kloppen vervolgens zelf bij de pandeigenaar aan. Ook komt het wel voor dat de huurders die vertrekken nieuwe huurders aanbrengen. Soms wordt er een bordje bij het pand gezet. Meestal komen daar voldoende kandidaten op af. Ervaring van betrokkenen is dat panden ondanks het (redelijk) ruime aanbod doorgaans niet lang leeg staan. Slechts in enkele gevallen hebben eigenaren een makelaar in arm genomen. De ervaringen daarmee zijn wisselend. Soms nam de makelaar het pand in zijn bestand op, maar deed hij er verder weinig mee. Betreffende eigenaren zijn niet tevreden en klagen dat makelaars zich in het algemeen weinig inzetten voor kleinere opdrachtgevers. In andere situaties bracht de makelaar het pand wel actief bij huurders onder de aandacht, bijvoorbeeld in het geval van een gecombineerde opdracht voor verhuur van meer panden op eenzelfde bedrijventerrein, en werkte hij wel naar tevredenheid van de eigenaar. Winkelcentra Bij de winkelcentra verloopt de werving van huurders vaak meer georganiseerd. Exploitanten gaan soms zelf actief de boer op, maar schakelen vaak ook een of meer makelaars in. Hoe gewerkt wordt is mee afhankelijk van de locatie van het winkelcentrum, de aantrekkelijkheid, de perspectieven en het aanbod van ondernemers dat het aantrekt. Bij Gagelhof bijvoorbeeld zitten alle units in het bestand bij een makelaar, die bij leegstand actief werft met een mailing naar doelgroepen (ondernemers/zoekers in de gewenste branches). Ook Arno-Tiberdreef, Rijnbaan en Rokade werken veel met makelaars samen, die via advertenties, brochures en internetsites huurders op leegstaande of vrijkomende panden attenderen. Bij De Klop/Overvecht, een kleiner en verouderd winkelcentrum, dat problemen met overlast en onveiligheid heeft en waar het moeilijk is de panden vol te houden, hebben makelaars opdracht actief te zoeken. Ervaring van betrokkenen is dat ‘je ze daarbij flink op de huid moet zitten’. Enkele andere winkelcentra houden de werving in eigen hand en doen nauwelijks een beroep op makelaars. De centra liggen relatief gunstig. Grootwinkelcentrum Kanaleneiland heeft geen probleem de panden bezet te krijgen. Het heeft een eigen zoekersbestand. De exploitant werft nieuwe huurders vrijwel uitsluitend via zijn eigen relatienetwerk. Overkapel is weliswaar verouderd en staat op de nominatie om gesloopt te worden, maar er komt een nieuw winkelcentrum voor in de plaats en tijdelijk wordt een noodcentrum opgezet. Op zich is het een goede locatie en er zijn al veel (nieuwe) huurders gevonden. De exploitant zoekt de huurders zelf. De grote ketens melden zichzelf aan. Kleinere units worden aangeprezen via plakkaten en mond tot mond reclame. Bedrijfsverzamelgebouwen De bedrijfsverzamelgebouwen zijn vanuit gemeentelijk en particulier initiatief opgezet, zijn voor specifieke doelgroepen bestemd en richten zich bij de werving vooral op die doelgroepen: startende ondernemers, hoofdzakelijk in de dienstverlening, die met subsidie tijdelijk een kleinere unit kunnen huren, tegen relatief gunstige prijzen en huurtermijnen. Informatie over het

63

aanbod in de bedrijfsverzamelgebouwen staat op de gemeentelijke website (Bedrijvenwinkel) en wordt verspreid via de Kamer van Koophandel en via wijkbureaus. In de praktijk blijken mensen wel via doorverwijzingen vanuit gemeente en Kamer van Koophandel bij de bedrijfsverzamelgebouwen terecht te komen, maar ondernemers nemen vaak ook direct contact op. Bij Element is bijvoorbeeld de ervaring dat het aanbod vooral via mond tot mond reclame bekend wordt. Bij Vechtenstein is dat eveneens het geval. Hier staat ook een bord langs de weg, dat de aandacht trekt. Bovendien komen mensen via internet aan het adres. Bij Lumax werkte men aanvankelijk alleen met gevelinformatie, de stadskrant en via doorverwijzingen vanuit gemeente en wijkbureau. Maar het is momenteel lastig huurders te vinden, er is nogal wat leegstand en men heeft het aanbod nu ook bij makelaars neergelegd. Zittende huurders is verder gevraagd uit te kijken naar nieuwe huurders; wie iemand aanbrengt krijgt daarvoor een kleine vergoeding. Regel is dat mensen uit Utrecht Westflank prioriteit hebben bij toewijzing, maar het pand staat ook open voor ondernemers van buiten de Westflank. Bedrijfsmakelaars Een deel van de markt voor kleine units loopt dus via bedrijfsmakelaars en deze makelaars nemen een deel van de werving en informatieverstrekking voor hun rekening. Betrokkenen geven aan dat het daarbij wel om het betere deel van de markt gaat, i.c. betere panden op betere locaties, vaak met wat grotere vloeroppervlakten. Bovendien zijn niet alle makelaars even actief op deze markt. Met name sommige al langer in Utrecht gevestigde en op de regionale en locale markt georiënteerde kantoren richten zich wat meer op kleinere bedrijven, ook in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Voor de grote landelijke makelaars zijn kleine units commercieel minder interessant. Enkele geïnterviewde kleinere pandeigenaren geven aan dat makelaars hun panden wel in het bestand opnamen, maar er verder niets meer mee deden. Makelaars brengen hun aanbod op verschillende manieren onder de aandacht. Bijna alle kantoren hebben een eigen website. Kantoren nemen nieuw aanbod in hun bestand op en zetten het – afhankelijk van de afspraken die zij hierover met opdrachtgevers hebben – op de site, voorzien van basisgegevens over locatie, ligging, bouwjaar, functie, oppervlak, huur- of koopprijs, indeling etc. De sites bevatten zoekmogelijkheden op plaats, type, omvang, prijs. Die informatie is voor iedereen toegankelijk. Sommige kantoren geven daarnaast brochures of magazines uit, waarin hun panden zijn opgenomen. Die worden periodiek, bijvoorbeeld om de maand, naar de klantenkring toegestuurd. Borden of plakkaten bij de panden onder beheer verwijzen naar de makelaar. Op kantoor staan bepaalde panden in de etalage. Makelaars worden naar aanleiding van deze informatie vaak telefonisch door ondernemers benaderd. Via telefoon of email wordt dan nadere informatie gegeven. De makelaars kunnen ook actiever aan het werk gaan, bijvoorbeeld bij een zoekopdracht van een verhuurder. De meeste makelaars werken met een zoekersbestand, waarin ondernemers zijn opgenomen die hen met een bepaalde vraag hebben benaderd. Komt een nieuw pand voor verhuur binnen, dan gaan ze in dit bestand op zoek naar ondernemers die zo’n pand zoeken. Die ondernemers worden benaderd en eventueel uitgenodigd voor een verder gesprek of een bezichtiging. Makelaars maken op deze manier als het ware een soort voorselectie voor de verhuurder. We komen hier in de volgende paragraaf nog op terug.

64

Tenslotte kunnen makelaars direct betrokken zijn bij ontwikkelingsprojecten van beleggers, ontwikkelaars of de gemeente. Makelaars worden dan ingeschakeld om huurders voor de locatie te zoeken. Ze verzorgen dan doorgaans het hele traject van informatieverstrekking en werving voor de betreffende opdrachtgever. Enkele geïnterviewde makelaars zijn zo bijvoorbeeld betrokken geweest bij startersprojecten die eerder in Utrecht zijn opgezet en bij de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen voor starters.

4.3.3 Aansluiting activiteiten vragers en aanbieders Inhoeverre leiden activiteiten van aanbieders en makelaars er nu toe dat ondernemers adequaat over het aanbod aan bedrijfshuisvesting worden geïnformeerd. Hoe tevreden zijn ondernemers met de informatie en adviezen die ze krijgen? In hoeverre krijgen ze hiermee goed inzicht in het beschikbare aanbod? Tevredenheid van ondernemers over verkregen informatie en adviezen Van de geënqueteerde ondernemers is 46 procent tevreden over de informatie en adviezen die zij gekregen hebben bij hun zoektocht naar bedrijfshuisvesting. De rest is hierover noch tevreden/noch ontevreden (47%) of ontevreden (7%). Dat nog niet de helft van de ondernemers tevreden is, wijst er op dat er aan de informatievoorziening het nodige verbeterd kan worden. Zicht en overzicht van ondernemers op het beschikbare aanbod Tabel 4.4 laat zien dat veel ondernemers op basis van de geraadpleegde schriftelijke bronnen en personen maar een beperkt inzicht in en overzicht van het aanbod aan beschikbare bedrijfshuisvesting hebben gekregen. Zelfs ten aanzien van prijzen en huurvoorwaarden van de verschillende panden blijkt slechts een minderheid van 42 procent van de ondernemers goed geïnformeerd te zijn. Op de andere punten zijn de scores nog lager. Zo blijkt amper meer dan een kwart van de ondernemers een goed overzicht gekregen te hebben van de commerciële mogelijkheden van de diverse buurten.

Tabel 4.4 – Inzicht van ondernemers in beschikbaar aanbod

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Aantal panden dat voor hun bedrijf in aanmerking komt Prijs/huurvoorwaarden van de verschillende panden Voors en tegens van de diverse panden Kwaliteit/staat van de verschillende panden Toestemming volgens bestemmingsplan Leefklimaat wijkomgeving van de verschillende panden Commerciële mogelijkheden van de diverse buurten Mogelijkheden om panden aan (ontwikkeling van) bedrijf aan te passen

goed overzicht

geen goed overzicht

totaal (N=252)

39% 42% 36% 36% 33% 33% 28% 33%

61% 58% 64% 64% 67% 67% 72% 67%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Ook deze cijfers geven aan dat de aansluiting tussen aanbod van en vraag naar informatie niet optimaal is. Blijkbaar doen zich hier bepaalde knelpunten voor.

65

Versnippering informatieaanbod Een knelpunt waarop door enkele aanbieders en intermediairs wordt gewezen is de versnippering van de aanbodinformatie. Ook door geïnterviewde ondernemers worden hierover klachten geventileerd. Er zijn wel de nodige informatiebronnen die ook algemeen toegankelijk zijn, maar die dekken elk maar een stukje van de informatiebehoefte van de ondernemers. Informatie over het actueel aanbod van panden ligt bij makelaars, maar elke makelaar (of organisatie van makelaars) heeft zijn eigen site. Informatie over nieuwe ontwikkelingslocaties ligt bij de beleggers of bij de gemeente; elk project heeft zijn eigen magazines. Informatie over bestemmingen en vergunningen is over weer andere instanties verspreid. Voor informatie over commerciële mogelijkheden is men op nog weer andere bronnen aangewezen. Via internet worden wel allerlei pogingen gedaan om informatie op verschillende terreinen beter te koppelen, maar een en ander staat voor een deel nog in de kinderschoenen. Via internet komen bovendien allerlei nieuwe aanbieders en bronnen van informatie beschikbaar. Het risico bestaat dat de versnippering in de ogen/ervaring van ondernemers hierdoor eerder toeneemt dan afneemt. Beperkte inzichtelijkheid van de markt Een tweede knelpunt waarop intermediairs wijzen en dat ook door ondernemers als zodanig wordt ervaren is de beperkte doorzichtigheid van de markt. Een deel van het aanbod, vooral van de kleinste eenheden, wordt maar zeer beperkt in de algemeen toegankelijke bronnen opgenomen. Veel kleinere panden worden via via in directe contacten tussen eigenaren en huurders aan de man gebracht. Informatie hierover komt dus alleen terecht bij diegenen die in de contactnetwerken zitten of die er via eigen initiatief of doorverwijzing van bekenden bij uitkomen. Overzicht van dit deel van de markt, waarop met name kleinere ondernemers in de Westflank vaak aangewezen zijn, ontbreekt. Onbekendheid en ongerichte vraag bij ondernemers Uit de interviews komt nog een derde knelpunt naar voren dat aan de vraagkant ligt. Intermediairs geven aan dat ze vaak worden benaderd door starters, die niet goed weten wat ze precies willen, en die daardoor moeilijk kunnen aangeven waar ze informatie over willen hebben als het om bedrijfshuisvesting gaat. Men adviseert betrokkenen dan meestal eerst een goed bedrijfsplan te maken. Enkele geïnterviewde ondernemers geven aan in eerste instantie naar een makelaar te zijn gestapt, omdat zij niet wisten waar ze anders voor informatie over huisvesting terecht konden. De makelaar was voor hen het eerste aanspreekpunt op dit terrein. Veel ‘organisatievermogen’ van ondernemers gevraagd Met een aantal ondernemers die recent actief naar (nieuwe) bedrijfshuisvesting hebben gezocht, is wat gedetailleerder doorgesproken hoe ze dat hebben gedaan. Het zoekproces blijkt bij die ondernemers een heel ‘traject’ te zijn geweest, waarbij ze diverse bronnen en personen hebben geraadpleegd en op allerlei verschillende plaatsen stukjes informatie bij elkaar hebben gesprokkeld om in hun behoefte te voorzien. Bekenden aanspreken, bij collega’s informeren, rondje maken door de wijken, bij panden aanbellen en verhuurders benaderen, op internet zoeken, met makelaars gaan praten, informatie bij de gemeente opvragen, eventueel een makelaar erbij halen om verhuurders te benaderen, deze methoden worden allemaal ingezet. Betrokkenen tonen behoorlijk wat eigen initiatief en ‘organisatietalent’ om van het een bij het ander te komen en geleidelijk de puzzel compleet te krijgen. In feite zorgen zij er zelf voor dat verschillende onderdelen van het ‘zoektraject’ worden afgestemd en dat informatie uit de verschillende bronnen wordt gekoppeld. Lang niet alle ondernemers lijken hier echter toe in staat. 66

4.3.4 Nieuwe mogelijkheden Nieuwe diensten en technieken bieden steeds meer mogelijkheden om informatie uit verschillende bronnen beter te verbinden.Vooral internet heeft veel teweeg gebracht op de markt voor bedrijfsonroerendgoed. Internettoepassingen zullen de markt transparanter maken. Informatie over het aanbod wordt gemakkelijker toegankelijk. Internetopties De geïnterviewde makelaars hebben, zoals gezegd, elk hun eigen website, waarop hun complete aanbod van bedrijfshuisvesting is opgenomen. Het aanbod is meestal uitgesplitst naar functie: kantoren, bedrijven, winkels, horeca. De sites hebben zoekmogelijkheden naar plaats, adres, postcode, oppervlakte, prijsklasse etc. Bij doorklikken verschijnt meer informatie over ligging, locatie, toestand, indeling, gebruiksmogelijkheden etc. van het pand op het scherm. Deze internetopties hebben de gang van zaken op de markt behoorlijk veranderd. Ondernemers benaderen de makelaar nu vaak pas nadat ze eerst al op internet hebben gekeken en al een selectie hebben gemaakt of zelfs al een bepaald pand hebben uitgekozen. Ze komen met meer gerichte vragen, waardoor de matching gemakkelijker is en effectiever kan worden gewerkt. Ook kan gemakkelijker en sneller naar eventuele alternatieven worden gezocht. De sites bieden soms ook doorklikmogelijkheden naar sites met andere relevante informatie voor vragers. Samenwerking makelaars Bij diverse makelaars wordt behalve het eigen aanbod ook het aanbod van een aantal collegamakelaars op de website weergegeven. Ook daarin kan dan worden gezocht op type pand, locatie, prijsklasse etc. Diverse kantoren zijn lid van samenwerkingsverbanden waarbij onderling naar elkaar wordt doorverwezen. Via de websites is de aanbodinformatie onderling gelinked, maar klanten kunnen ook direct onderling worden doorverwezen. Zo komt het volgens betrokkenen wel voor dat grotere makelaars, die zelf weinig voor kleinere ondernemers of starters kunnen doen, doorverwijzen naar kantoren waarvan bekend is dat ze wat actiever zijn op de markt voor kleinschalige bedrijven. Centrale aanbodregistraties Recent zijn vanuit de vastgoedwereld diverse initiatieven genomen om alle aanbodinformatie over bedrijfsonroerendgoed vanuit één centrale plaats via internet toegankelijk te maken. Twee initiatieven lichten we er uit: - de website Realnext.nl, een initiatief van een aantal grote, landelijke makelaarskantoren; de site wordt gevoed door bij het initiatief aangesloten makelaarskantoren en pretendeert zo’n 80% van de bedrijvenmarkt te dekken; de site registreert voornamelijk, maar niet uitsluitend, ruimtes boven 500 vierkante meter; voor kleinschalige huisvesting lijkt hij daarmee vooralsnog minder relevant; - de website Fundainbusiness.nl, een initiatief van de NVM; alle NVM-makelaars zijn verplicht hun bedrijvenaanbod bij deze site te melden; de site registreert het complete aanbod, dus ook dat van kleinere eenheden onder 500 vierkante meter; bovendien zijn panden opgenomen die in delen worden verhuurd en kleine eenheden binnen grotere locaties. De sites zijn landelijk dekkend en bieden zoekmogelijkheden om rechtstreeks op specifieke locaties naar specifieke typen bedrijfshuisvesting te zoeken. De kwaliteit en actualiteit van de informatie op de sites is uiteraard afhankelijk van de aan- en afmeldingen van de makelaars. Volgens makelaars die het systeem wat beter kennen is wat er op staat redelijk actueel en voor 67

90 procent betrouwbaar. De sites zijn nog maar kort in de lucht. Over het bereik ervan, bij voorbeeld onder kleinere ondernemers, valt nog weinig te zeggen. Het BRU (Bedrijfshuisvestingscentrum regio Utrecht) heeft overigens de indruk dat het aanbod van de kleinste panden/units, d.w.z. tot 100 vierkante meter, nog onvoldoende centraal via de beschikbare sites geregistreerd wordt. De markt laat dat liggen, omdat kleine ruimtes voor de grote intermediairs niet interessant zijn. Men wil daarom gaan bekijken of het mogelijk is zelf een soortgelijke site op te zetten, waarop het aanbod van units tot 100 vierkante meter in Utrecht en omstreken bij elkaar staat. Nieuwe diensten intermediairs Internetservices zijn uiteraard nieuwe diensten van de intermediairs. Daarnaast verschuift door internet hun werk deels van bemiddeling naar advisering en bieden ze klanten ook toenemend diensten op dit terrein aan. Voor kleine bedrijven kan dat interessant zijn, in die zin dat ze niet meer een compleet pakket van een makelaar hoeven in te kopen – wat vaak duur is – maar dat ze de makelaar alleen inschakelen voor een specifiek onderdeel van hun ‘zoektraject’, op het moment dat ze daar behoefte aan hebben, bij voorbeeld voor een advies over huisvestingslasten of huisvestingsmogelijkheden, voor informatie over bepaalde ontwikkelingslocaties, voor onderhandelingen met een verhuurder. Begeleiding bij zoekproces Nieuwe diensten bieden nieuwe mogelijkheden, maar het is de vraag of kleinere ondernemers in het gebied van de Westflank voldoende van de nieuwe mogelijkheden profiteren en of ze zo beter aan informatie kunnen komen. De cijfers uit de enquête wijzen in ieder geval nog op lacunes. Voor ondernemers die toch al niet zo goed de weg weten in de beschikbare informatie, kunnen nieuwe informatiebronnen het zoeken mogelijk nog lastiger maken. Begeleiding bij oriëntatie en informatievergaring, persoonlijk en concreet toegespitst op de eigen situatie, kan deze ondernemers wellicht helpen hun vraag scherper te formuleren en beter wegwijs te raken in het versnipperde aanbod op de informatiemarkt.

4.4 Selecteren Een tweede element in het zoekproces dat we hebben onderscheiden is de selectie. Welke criteria hanteren ondernemers als ze bedrijfshuisvesting gaan zoeken? En welke criteria hanteren aanbieders en intermediairs als ze intensiever op zoek gaan naar potentiële huurders voor een pand? Een vraag is ook welke invloed die selecties hebben op de match van vraag en aanbod.

4.4.1 Selectiecriteria in zoekgedrag ondernemers Ondernemers kunnen op velerlei punten letten wanneer zij op zoek zijn naar bedrijfshuisvesting. Tabel 4.5 brengt in beeld op welke punten de in dit onderzoek ondervraagde ondernemers hebben gelet toen zij op zoek waren naar hun huidige pand/locatie. Daarnaast is hen gevraagd aan te geven op welke punten zij nu zouden letten wanneer zij opnieuw op zoek zouden (moeten) gaan naar bedrijfshuisvesting.

68

Tabel 4.5 – Punten waarop de ondernemers letten bij het zoeken naar bedrijfshuisvesting A. B. Bij zoektocht naar Bij (eventuele) huidige bedrijfshuis- nieuwe zoektocht naar vesting bedrijfshuisvesting Punten/selectiecriteria 1. goede parkeermogelijkheden 2. grootte bedrijfsruimte 3. goede bereikbaarheid per (vracht)auto 4. hoogte huur/vaste lasten 5. goede bereikbaarheid per openbaar vervoer 6. goedkope bedrijfsruimte 7. zichtbaarheid van het pand 8. uitstraling/representativiteit van het pand 9. goede (onderhoud) staat van het pand 10. nabijheid van klanten/leveranciers 11. verdeling ruimte over verschillende functies 12. mogelijkheden aanpassing/herindeling pand 13. veiligheid/netheid leefomgeving 14. beschikbaarheid woning 15. mogelijkheden voor uitbreiding 16. nabijheid andere (aantrekkelijke) bedrijven 17. mogelijkheden bestemmingsplan 18. nabijheid grote publiekstrekkers 19. branchering 20. aanwezigheid concurrerende bedrijven 21. nabijheid toeleveranciers

47% 41% 35% 32% 31% 27% 25% 24% 21% 21% 19% 18% 14% 12% 11% 11% 9% 8% 8% 7% 4%

50% 41% 38% 36% 32% 29% 25% 33% 26% 20% 23% 21% 25% 6% 15% 15% 12% 8% 6% 7% 3%

De meest genoemde punten hebben te maken met de bereikbaarheid, het aantal vierkante meters, de kosten en de uitstraling en zichtbaarheid van het pand. Echter, ook voor deze criteria geldt dat hooguit de helft van de ondernemers er in hun zoekgedrag op let. En dat is toch een opmerkelijk gegeven. Verder laat tabel 4.5 zien dat de ondernemers bij een nieuwe zoektocht naar bedrijfshuisvesting hun zoekgedrag nauwelijks zouden aanpassen, althans niet wat betreft de aandachtspunten/selectiecriteria die zij daarbij zouden hanteren. Er zijn echter twee punten waarvoor dit niet of in ieder geval minder het geval is. Bij een eventuele nieuwe zoektocht zouden nu namelijk meer ondernemers letten op de veiligheid/netheid van de omgeving van het pand én op de uitstraling/representativiteit van het pand. Dit laatste gegeven spoort met de bevindingen over wat de ondernemers als sterke respectievelijk zwakke punten van hun huidige bedrijfshuisvesting aanmerken (zie tabel 4.6). Fysieke aspecten als bereikbaarheid, parkeerruimte, uitbreidingsmogelijkheden blijken niet zo slecht te scoren. Zwakke punten liggen volgens de ondernemers vooral in de sfeer van kwaliteit, veiligheid en uitstraling van pand en omgeving. Ook in de aanvullende gesprekken met ondernemers worden deze punten herhaaldelijk genoemd als minpunten en redenen om eventueel naar andere bedrijfshuisvesting te gaan uitkijken. Enkele ondernemers op bedrijventerrein Overvecht klagen bijvoorbeeld over de slechte staat van het terrein en over problemen met onveiligheid en criminaliteit, die negatief uitwerken op personeel, bezoekers en klanten.Voor beveiliging zijn extra maatregelen nodig, die weer extra kosten met zich mee brengen.

69

Tabel 4.6 – Sterkte-zwakte analyse door de ondernemers van hun bedrijfshuisvesting Beoordeling door ondernemers als…. sterk punt

noch sterk zwak punt noch zwak

totaal

per saldo*

Aspecten 1. bereikbaarheid per auto 2. ligging van het pand 3. bereikbaarheid via openbaar vervoer 4. parkeermogelijkheden

72% 59% 56% 57%

26% 31% 35% 33%

2% 10% 9% 10%

100% 100% 100% 100%

+70 +49 +47 +47

5. 6. 7. 8. 9. 10.

gebruiksmogelijkheden bedrijfsruimte huurprijs/kosten van het pand doelmatigheid/indeling bedrijfsruimte mogelijkheden voor laden/lossen nabijheid t.a.v. klanten omvang/vloeroppervlak bedrijfsruimte

48% 45% 45% 43% 38% 44%

42% 43% 41% 43% 53% 40%

10% 12% 13% 14% 9% 16%

100% 100% 100% 100% 100% 100%

+38 +33 +32 +29 +29 +28

11. fysieke (onderhoud) staat van het pand 12. uitstraling van het pand 13. zichtbaarheid voor klanten

38% 35% 33%

45% 49% 51%

17% 16% 16%

100% 100% 100%

+21 +19 +17

14. 15. 16. 17. 18.

wijk als vestigingsplaats van bedrijf contacten met andere ondernemers netheid van leefomgeving contacten met omwonenden/buurtgenoten samenwerking met andere ondernemers in buurt

23% 19% 22% 22% 16%

58% 61% 53% 59% 63%

19% 20% 25% 18% 22%

100% 100% 100% 100% 100%

+4 -1 -3 -4 -6

19. initiatieven/promotie door ondernemers in buurt 20. veiligheid in buurt 21. uitbreidingsmogelijkheden bedrijfsruimte

9% 14% 20%

66% 56% 41%

25% 30% 39%

100% 100% 100%

-16 -16 -19

* Saldo van ‘sterk punt’ en ‘zwak punt’.

Een punt dat geïnterviewde ondernemers daarnaast benadrukken is dat een pand qua indeling, inrichting en (ver)bouwmogelijkheden goed bij hun bedrijfsactiviteit moet passen. Daarbij gaat het vaak om vrij specifieke zaken, zoals bijvoorbeeld of er een keuken in een pand aanwezig is of ingericht kan worden (cateringbedrijf), of aanleg van nieuwe waterleidingen niet te duur is (wasserette), of er geschikte bekabeling is (mediabedrijf), of een oefenruimte ingericht kan worden (fysiotherapeut), of er een goede kantine is om te lunchen (softwarebedrijf met veel jonge mensen). Ondernemers vinden in de Westflank wat dit betreft vaak wel iets wat (voorlopig) naar hun gading is. Bij plannen voor verbouwing of uitbreiding lopen ze soms echter tegen de grenzen van het bestemmingsplan op en beklagen ze zich over de beperkte ruimte die de gemeente op dat punt biedt.

4.4.2 Selectieprocessen in werkwijze aanbieders en intermediairs Ook aan de aanbodkant worden selecties gemaakt bij de verhuur van panden. We hebben bekeken hoe dat in zijn werk gaat bij een aantal kleinere pandeigenaren, winkelcentra, bedrijfsverzamelgebouwen en makelaarskantoren. 70

Pandeigenaren Desgevraagd geven de geïnterviewde pandeigenaren aan niet zulke scherpe eisen te stellen aan potentiële huurders of ze weten die eisen in ieder geval niet zo duidelijk te expliciteren. Enkele eigenaren zeggen nauwelijks te selecteren, iedereen kan huren. Andere eigenaren zeggen vooral te kijken of mensen een beetje betrouwbaar overkomen en of het een beetje past en gaan daarbij vooral op hun ervaring en gevoel af. Voor weer andere eigenaren speelt een bepaald punt een rol: geen starters, geen buitenlanders, huur kunnen betalen, niet binnen paar maanden weer vertrekken. De meeste eigenaren letten er wel op of de bedrijfsactiviteit bij hun pand past dan wel in het pand ingepast kan worden. Een eigenaar geeft aan geen belwinkels of uitzendbureaus in zijn panden te accepteren. Een andere eigenaar geeft aan soms extra alert te zijn, ‘want je moet wel uitkijken voor mensen die plantjes willen gaan kweken’. Winkelcentra De exploitanten van winkelcentra hebben wél een expliciet toelatingsbeleid. Of men dat ook feitelijk kan toepassen varieert daarbij met de aantrekkelijkheid van het centrum. In de nieuwe en beter gelegen centra, waar ondernemers veel belangstelling voor hebben, kan men selectiever werken dan in de oude en verpauperde centra, waar men blij is dat er nog huurders op af komen. Exploitanten geven aan de volgende criteria te hanteren: - De branche van de huurder. Exploitanten streven naar een zekere branchering. Nieuwe winkels moeten passen bij de winkels die er al zitten. In kleine centra moeten winkels niet concurrerend zijn (geen tweede schoenwinkel als er al een zit). Liefst heeft men winkels die aanvullend zijn. In een ander centrum wil men graag een grote supermarkt erbij. In een van de centra geldt als stelregel dat voor een winkel die vertrekt een soortgelijke winkel in de plaats komt. - De solvabiliteit van de huurder. Exploitanten willen enige zekerheid dat huurders aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen en niet op korte termijn weer vertrekken. In diverse centra wordt standaard een bankgarantie gevraagd of worden andere financiële eisen aan de ondernemer gesteld. - Het ondernemerschap van de huurder. Verschillende exploitanten geven aan dat de kwaliteit van het ondernemingsplan een belangrijke rol speelt. Een van de exploitanten kijkt ook of ondernemers zich al eerder bewezen hebben. Hij gaat liever in zee met ondernemers die een tweede of derde winkel willen openen dan met starters: ‘Aan de andere winkels kun je zien of het er goed uitziet’. In de meeste gevallen doen de exploitanten de selectie zelf. Een exploitant zegt zelf uitsluitend nieuwe huurders uit zijn eigen relatienetwerk aan te werven. In sommige gevallen wordt een makelaar in de arm genomen, die een soort voorselectie maakt. In een van de centra bestaat een soort ‘ballotage-commissie’ van zittende winkeliers, die zich over nieuwe huurders kan uitspreken. Bedrijfsverzamelgebouwen Bij de bedrijfsverzamelgebouwen geldt eveneens een expliciet toelatings- c.q. selectiebeleid. Bedrijven moeten in ieder geval passen in de bestemming voor het gebouw. Voor Element, Lumax en Vechtenstein is dat hoofdzakelijk de (zakelijke) dienstverlening. Daarbinnen streeft men wel naar wat gevarieerde bedrijvigheid, omdat de markt ruim is en men leegstand zoveel mogelijk wil voorkomen. Verder zijn de gebouwen bedoeld voor startende ondernemers, waarbij in geval van Lumax en Vechtenstein ondernemers uit Utrecht Westflank zelf afkomstig

71

moeten zijn. Deze doelgroepcriteria worden overigens soepel toegepast. De ruime kantorenmarkt is hier debet aan. Een van de beheerders geeft aan op nog meer zaken te letten. Ten eerste op de specifieke activiteit. Het bedrijf van de potentiële huurder moet passen bij dat van de zittende huurders. Hij wil harmonie in het gebouw, niet te veel aanloop, bijvoorbeeld geen showroom of uitzendbureau. Ten tweede op de omvang van het bedrijf. Er moeten niet te veel personen in een te kleine unit komen. Ten derde op de ondernemer zelf. Die moet betrouwbaar overkomen en een duidelijk beeld hebben van zijn product of activiteit. Negatieve ervaringen met een detacheringsbureau in het verleden hebben betrokkene wat voorzichtiger gemaakt. Bedrijfsmakelaars Ook makelaars kunnen in hun rol als intermediairs een filterende werking hebben. Filtering kan in twee richtingen plaatsvinden. Ten eerste als ze door huurders worden benaderd en kunnen beslissen of ze de betreffende vraag al dan niet of meer of minder intensief in behandeling zullen nemen. Ten tweede als ze door verhuurders worden benaderd en kunnen bepalen wie ze in eerste instantie als gegadigden voor een pand willen voordragen. De geïnterviewde makelaars laten weten dat ze regelmatig gebeld worden door kleinere ondernemers, vaak startende of pas gestarte ondernemers of mensen die zich op een bedrijfstart aan het oriënteren zijn, ook uit de wijken in Utrecht Westflank. Daar zitten ook geregeld allochtone ondernemers bij. De makelaars letten vooral op de volgende punten als ze dergelijke vragen aannemen: - gaat het om een serieuze vraag? - kan betrokkene zijn vraag duidelijk maken? - bij allochtone ondernemers: kan men zich enigszins in het Nederlands verstaanbaar maken? - wat voor bedrijf wil betrokkene opzetten? - zit er perspectief in zo’n branche of bedrijf? - in welke locatie zoekt betrokkene? is men daar als kantoor actief? - welk soort pand zoekt betrokkene? heeft of krijgt men dergelijke panden in het aanbod? - past het bedrijf bij bepaalde locaties? - heeft betrokkene zich al ruimer geïnformeerd en naar andere aspecten gekeken? - wat zijn globaal de achtergronden van betrokkene? is men al als ondernemer actief? Bij een serieuze vraag wordt een huurder in het zoekersbestand opgenomen en als er mogelijkheden zijn eventueel uitgenodigd voor een gesprek. Met bezichtigingen is men doorgaans wat voorzichtiger. Bezichtigingen zijn vaak pas aan de orde als actiever wordt bemiddeld, bijvoorbeeld bij zoekopdrachten of projecten van beleggers. Bij dergelijke actieve bemiddeling worden aan potentiële huurders vaak zwaardere eisen gesteld. Makelaars kijken dan onder andere specifieker naar de volgende punten: - achtergronden van de ondernemer; - financiële situatie van de ondernemer; - kredietwaardigheid van de ondernemer; - bedrijfsactiviteit moet passen in pand en op locatie; - perspectief van het bedrijf; - bedrijfsconcept moet goed in elkaar zitten; 72

- (getoetst) ondernemingsplan moet aanwezig zijn; - bankadvies en garantiestelling zijn nodig; - ondernemerskwaliteiten van de huurder; - presentatie en overtuigingskracht van de ondernemer. Makelaars stellen hierbij deels volgens eisen en verwachtingen van beleggers te handelen. Beleggers zelf geven soms expliciet aan welke huurders ze in hun panden willen hebben of welke ze er in ieder geval niet in willen hebben. Ze verwachten van makelaars dat die hier rekening mee houden. Voor kleinere ondernemers, vooral voor starters, is het vaak lastig om aan de eisen van beleggers te voldoen. 4.4.3 Selectieprocessen en aansluiting vraag - aanbod Westflank: oude wijken, verouderde bedrijfslocaties Uit de enquêtegegevens blijkt dat driekwart van de ondernemers in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank (zeer) tevreden is met hun bedrijfspand en, zeker voorlopig, niet op zoek gaat naar een andere ruimte. Voor een kwart van de ondernemers geldt echter wél dat ze niet tevreden zijn met de locatie en het pand waar ze nu zitten en een meerderheid van deze ondernemers zou liever naar een andere ruimte verhuizen. Hun vraag komt er op neer dat ze een groter pand willen op een locatie met voldoende uitbreidingsmogelijkheden in een betere, veiligere omgeving (zie tabel 4.7).

Tabel 4.7 – Punten waarom ondernemers ontevreden zijn over hun huidige bedrijfshuisvesting Vormt huisvestingssituatie belemmering voor ontwikkeling van bedrijf niet/ nauwelijks

in enige in hoge mate mate

(N=127) (N=88) %. ondernemers dat desbetreffende aspect zwak punt van bedrijf(sruimte) noemt 1. aantal m2 bedrijfsruimte 2. doelmatigheid/indeling bedrijfsruimte 3. gebruiksmogelijkheden bedrijfsruimte 4 uitbreidingsmogelijkheden bedrijfsruimte 5. fysieke (onderhouds-)staat van het pand 6. ligging van het pand 7. uitstraling van het pand 8. netheid van de leefomgeving 9. veiligheid in de buurt 10. wijk als vestigingsplaats van de onderneming

(N=25)

Tevredenheid over bedrijfshuisvesting

totaal* niet tevreden niet zeer tevreden tevreden, tevreden zou willen verhuizen (N=240) (N=50) (N=121) (N=23) (N=31) (N=243) totaal

3% 7%

25% 14%

52% 48%

16% 14%

2% 4%

13% 8%

26% 35%

42% 29%

16% 13%

4%

13%

36%

10%

2%

6%

26%

26%

10%

28%

50%

68%

40%

36%

35%

39%

71%

40%

10%

15%

30%

39%

18%

2% 4% 14% 18% 10%

7% 16% 25% 30% 17%

22% 35% 35% 35% 35%

26% 32% 34% 55% 42%

10% 17% 26% 31% 20%

NS** 5% 24% 28% 15%

14% NS 20% 31% 17%

28%

10%

56% 52% 48%

26% 31% 19%

* Het totaal aantal ondernemers is inclusief de categorie ‘weet niet’. ** De beoordeling van de fysieke (onderhouds-)staat van het pand door de ondernemer blijkt niet samen te hangen met de mate waarin hij de huisvestingssituatie als een belemmering ervaart voor de ontwikkeling van zijn bedrijf.

73

Volgens geïnterviewde deskundigen verschillen startende ondernemers op dit punt niet veel van gevestigde ondernemers. Ook zij willen een goed en betaalbaar pand, op een nette locatie en met voldoende uitstraling. Gesprekspartners signaleren dat dergelijke panden in de Westflank schaars zijn en dat ondernemers daarom nogal eens proberen een uitweg te vinden in andere wijken. Voor kleinere ondernemers, met name voor starters, blijkt dat niet eenvoudig te zijn. Voor een deel lijkt dat een prijskwestie. Het prijsniveau in andere wijken ligt vaak hoger dan in de Westflank. Maar het lijkt er ook op dat kleinere ondernemers i.c. starters uit de oude wijken de toegangspoorten voor de betere marktsegmenten maar moeilijk kunnen passeren. Dat lijkt weer te maken te hebben met discrepanties tussen de eisen van beleggers en makelaars en de mogelijkheden en vaardigheden van kleinere i.c. startende ondernemers. Eisen beleggers versus mogelijkheden starters Enkele gesprekspartners schetsen het probleem als volgt. Betere panden die op de markt komen en die in principe geschikt zijn of geschikt zijn te maken voor kleinschalige bedrijfsunits zijn vaak in handen van particuliere beleggers. Die beleggers willen zekerheid en continuïteit bij de verhuur van hun pand. Ze eisen financiële waarborgen van huurders en bieden vrijwel uitsluitend contracten aan voor langere termijn i.c. minimaal 5 jaar. Starters kunnen die continuïteit niet bieden en zijn dus aangewezen op de mindere panden op de minder aantrekkelijke locaties. Alleen starters die doorgroeien zullen op termijn de stap naar het betere segment kunnen maken. Makelaars als poortwachters Beleggers nemen vaak makelaars in de arm om huurders te zoeken en verwachten van de makelaars dat deze binnen hun eisenpakket opereren. De makelaars zullen dat in principe ook doen, omdat de beleggers hun opdrachtgevers zijn, maar ze hebben daarnaast ook een eigen verantwoordelijkheid en leggen eigen accenten in de werving van potentiële huurders. Men zou kunnen zeggen dat ze in die zin een soort poortwachtersfunctie hebben. Ze maken voor beleggers al een voorselectie van kandidaten en bepalen vanuit eigen opvattingen en inschattingen mee wie naar bepaalde panden mee kan dingen. Ze zetten zo een extra filter op dat deel van de markt dat door de (grotere) beleggers wordt beheerst, en dat is naar eigen zeggen het betere deel van de markt. Verwachtingen makelaars versus vaardigheden ondernemers De geïnterviewde makelaars geven aan dat zij wel geregeld benaderd worden door kleinere i.c. startende ondernemers maar dat zij vragen niet altijd in behandeling nemen, omdat ze de indruk hebben dat betrokkenen niet voldoende beslagen ten ijs komen. Starters bellen nogal eens met ongerichte vragen en kunnen bij navraag niet goed duidelijk maken wat ze precies zoeken. Starters hebben vaak nauwelijks nagedacht over wat er bij bedrijfshuisvesting komt kijken, hebben weinig notie van kosten, formaliteiten, relevant aanbod, mogelijkheden van de markt. Zij hebben soms ook maar een beperkt idee van wat ze met hun bedrijf willen en wat de perspectieven zijn van de branche waarin ze willen starten. Bekendheid met gemeentelijke regelingen, bestemmingsplannen, vergunningen en dergelijke laat eveneens vaak te wensen over. Het komt ook voor dat starters hun financiële plaatje niet goed kunnen onderbouwen of geen informatie kunnen geven over hun financiële situatie. Ook de achtergronden van vragers zijn niet altijd helder in beeld te krijgen.

74

Intermediairs (en via hen: eigenaren en beleggers) stellen behoorlijk wat eisen aan vaardigheden van zoekers als het gaat om hun ondernemerskwaliteiten. Ondernemers moeten een goed plan hebben en helder kunnen maken wat ze concreet aan huisvestingswensen hebben. Zij moeten hun zaken goed hebben voorbereid, met een goed onderbouwd verhaal komen en dat overtuigend bij verhuurders kunnen overbrengen. Lang niet alle (startende) ondernemers hebben die vaardigheden. Lastige positie allochtone ondernemers Vooral kleinere ondernemers, en dan met name starters, hebben volgens gesprekspartners geen gemakkelijke positie op de markt. Vanuit het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank komen nogal wat vragen van startende ondernemers uit allochtone hoek, en die lijken wat dit betreft in een extra lastige positie te zitten. Makelaars die de wijken kennen hebben de indruk dat allochtonen vaak wat sneller geneigd zijn een eigen bedrijf te beginnen, maar dat ze daarbij vaak minder notie hebben van de risico’s die ze bij de start lopen, onder andere bij investeringen in huisvesting. Vaak kloppen ze ook aan met ideeën die nog weinig uitgekristalliseerd zijn en hebben ze weinig zicht op de perspectieven in de markt. Soms zijn er moeilijkheden in de communicatie, bijvoorbeeld als mensen slecht Nederlands spreken. Zeker in dat laatste geval zullen verhuurders zich vaak sceptisch opstellen. Een van de geïnterviewde makelaars geeft aan dat doorgaans aan vier voorwaarden moet zijn voldaan: a) betrouwbare identificatie; b) een goed (getoetst) ondernemingsplan; c) een positief advies van bank of accountant, en d) een bankgarantie van 3 of 6 maanden. Anders vindt geen actieve bemiddeling plaats of wordt negatief richting verhuurder geadviseerd. Een goed ondernemingsplan is een cruciale factor omdat dit vaak weer een voorwaarde is voor een positief advies van de accountant en bankgaranties. Ondernemers moeten zich minstens ook in het Nederlands begrijpelijk kunnen maken of in ieder geval kunnen zorgen voor iemand die dat voor hen kan doen. Opties voor allochtone starters In de gesprekken zijn verschillende suggesties gedaan om de positie van allochtone starters op de markt te versterken: - zorgen voor goede informatie voor starters, startersbegeleiding, voorbereiding op de start, vooral goede onderbouwing van het bedrijfsplan, bij voorbeeld bij Kamer van Koophandel en gemeente; ook de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank zou hierbij een rol kunnen spelen; - advisering van allochtone starters dicht bij huis, door wijkbureaus en de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank, met afdoende aandacht voor huisvestingsaspecten; toegankelijkheid en bekendheid van wijkbureaus bij allochtone ondernemers moeten groter worden; - eventueel doorverwijzen van mensen naar allochtone makelaars, door Bedrijvenwinkel en bureaus als de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank; - ‘koppelen’ van allochtone starter aan een autochtone ondernemer of een gezamenlijk traject proberen van de grond te krijgen, zoals in het project Mentor Plus gebeurt. Wat dit laatste betreft kennen betrokkenen diverse succesvolle voorbeelden. Mensen brengen dan een combinatie van vaardigheden in: de allochtone ondernemer kent zijn markt, zijn eigen doelgroepen; de autochtone ondernemer weet de weg naar de gemeente, de bank, de makelaar, etc. te vinden.

75

Sommige makelaars geven aan dat, als allochtone ondernemers met een goed plan komen waar perspectief in zit, ze de neiging hebben een stapje extra te doen, in de zin van afspraken maken, bezichtigingen regelen, lobbyen bij verhuurders. Ze kennen verschillende voorbeelden van allochtone ondernemers die vanuit de Westflank zijn gestart en inmiddels grote, goed lopende bedrijven hebben. Die bedrijven zijn overigens niet in de oude wijken gebleven, maar zitten nu allemaal op of in de betere industrieterreinen en winkelcentra. Enkele gesprekspartners zijn van mening dat begeleiding en ondersteuning van (startende) allochtone ondernemers een specifieke benadering vergt waarbij rekening wordt gehouden met verschillen in de manier van ondernemen en waarin het opbouwen van een vertrouwensband essentieel is. Een positieve benadering en aanspreken van mensen via succesvolle ondernemers uit eigen kring (‘rolmodellen’) kan er toe leiden dat deze (doel)groep beter wordt bereikt. De voorbereiding op het ondernemerschap is een algemeen probleem van starters, maar allochtone starters lijken met specifieke problemen te maken te hebben. Beter inzicht in die problemen bij personen en instellingen die veel met starters van doen hebben, kan er toe bijdragen dat er meer aandacht voor mogelijke oplossingen komt. Bureaus als de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank zouden – eventueel in samenwerking met Kamer van Koophandel, Bedrijvenwinkel, etc. – het initiatief kunnen nemen om bijeenkomsten te organiseren met betrokkenen (pandeigenaren, beleggers, makelaars, ondernemers zelf) om de problematiek te verhelderen en te bespreken hoe een en ander kan worden aangepakt.

4.5 Contracteren De derde stap in de matching zijn de onderhandelingen over de huurcontracten. Belangrijke aspecten daarbij zijn uiteraard de huurprijzen en de huurtermijnen. We gaan na welke ervaring en ondernemers en aanbieders met contractering hebben en welke knelpunten ze signaleren. Ook komen suggesties aan de orde om de situatie voor kleinere ondernemers op dit punt te verbeteren.

4.5.1 Ervaringen van ondernemers Uit de gesprekken die voor dit onderzoek met een 20-tal ondernemers in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank zijn gevoerd komt naar voren dat de contracten doorgaans niet zo veel problemen hebben opgeleverd. In sommige gevallen is er wel fors onderhandeld en in een enkel geval zijn de gesprekken afgebroken, maar in de meeste gevallen geven betrokkenen aan vrij soepel met de verhuurder tot overeenstemming te zijn gekomen. De huurprijzen blijken niet het grootste probleem. De markt is vrij ruim, er is nogal wat verloop en leegstand, de prijzen liggen op een acceptabel niveau, eigenaren zijn vaak blij dat zich huurders voor hun panden melden. Vragers hebben dus een sterke positie en men komt er met de prijs doorgaans wel uit. Onderhandelingen gaan vaak niet zozeer over de huurprijs, maar meer over andere zaken als oplevertermijn, faciliteiten, aanpassingen aan het pand. Sommige ondernemers geven aan dat ze er wat dit betreft bij de verhuurders behoorlijk wat uit hebben kunnen

76

slepen: nieuwe leidingen, nieuwe plafonds, extra doorgangen, aanpassingen van de voorgevel, aanleg van airco in het pand etc., op kosten van de verhuurder. Een punt dat wél soms als probleem wordt ervaren is de huurtermijn. Standaard geldt bij verhuurders vaak een huurtermijn van 5 jaar, met een optie voor nog eens 5 jaar verlenging. Voor winkels geldt doorgaans een termijn van 2 jaar, met 3 jaar verlenging. De meeste ondernemers vinden 5 jaar te lang en zouden liever voor een kortere periode huren. Diverse ondernemers geven aan dat ze op dit punt ook hebben onderhandeld, maar slechts enkelen hebben kortere termijnen kunnen bedingen. Een ondernemer heeft bijvoorbeeld een contract voor 3 jaar, met een optie op 5 jaar verlenging. Wel weten sommigen op andere punten voordelen in de wacht te slepen. Een ondernemer heeft bijvoorbeeld een huurvrije periode van een jaar af kunnen spreken. Een ander heeft afgesproken dat de huur 3 jaar lang niet wordt verhoogd. Weer een ander heeft korting op de borg gekregen. Volgens deze ondernemers kun je als huurder op dit moment behoorlijk wat eisen stellen. Sommige ondernemers hebben de onderhandelingen zelf gedaan, anderen hebben er een makelaar bijgehaald. Nog weer anderen zijn eerst zelf begonnen, maar hebben later alsnog een makelaar ingeschakeld. Men is doorgaans positief over de diensten van de makelaars. Inschakeling van een makelaar kan toegevoegde waarde hebben, stelt een van de ondernemers: ‘hij weet wat een gangbare prijs is, kan beter onderhandelen en weet waar je bij een contract op moet letten’. Enkele ondernemers geven aan dat er in hun geval eigenlijk geen sprake is geweest van onderhandeling in strikte zin. Zij werken voor een keten of een groter werkverband, dat standaard contracten voor zijn filiaalhouders gebruikt. Die contracten zijn in feite buiten hen om met de verhuurder tot stand gekomen. We moeten hierbij wel bedenken dat de geïnterviewde ondernemers allemaal gevestigd zijn in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Het gaat om de huurcontracten voor hun huidige bedrijfsruimte. Binnen dit gebied zelf lijkt de match van vraag en aanbod op het stuk van prijzen en termijnen minder problematisch. Knelpunten lijken vooral te ontstaan als ondernemers ruimte gaan zoeken buiten dit gebied, op de betere locaties en in de betere wijken, waar de huurprijzen soms beduidend hoger liggen.

4.5.2 Werkwijze aanbieders en intermediairs Kleinere pandeigenaren Afgaande op de geïnterviewde ondernemers lijkt de contractering met kleinere pandeigenaren dus redelijk soepel te verlopen. Eigenaren willen doorgaans wel vasthouden aan de 5 jaarstermijn, maar zijn op andere punten bereid water bij de wijn te doen. De geïnterviewde pandeigenaren beamen dat. Ze hanteren vrijwel allemaal als stelregel dat een contract wordt afgesloten voor 5 jaar, met de optie van 5 jaar verlenging. Slechts een eigenaar wijkt van deze stelregel af. Hij werkt veel met starters en heeft de ervaring dat starters het risico van 5 jaar vaak niet durven te nemen. Hij biedt hen daarom de mogelijkheid van een contract van 1 jaar, met telkens een optie op 1 jaar verlenging. Een andere eigenaar, die meer panden verhuurt, maakt bij een van de huurders een uitzondering. Dit betreft een toeleverancier, die van zijn opdrachtgever een garantie op 3 jaar werk heeft. Met deze huurder is een 3-jarig huurcontract afgesloten. De verhuurders schakelen meestal een makelaar in bij de onderhandelingen. 77

Winkelcentra De exploitanten van winkelcentra zeggen eveneens met lange huurtermijnen te werken. De nieuwe en meer aantrekkelijke centra hebben daarbij een steviger positie dan de oudere en minder aantrekkelijke centra. In Gagelhof en Grootwinkelcentrum Kanaleneiland worden bijvoorbeeld vaak contracten van 10 jaar afgesloten, hoewel 5 jaar ook mogelijk is. Overkapel sluit contracten voor 10 jaar af met grote partijen; kleinere winkels huren voor 5 jaar. In alle gevallen wordt de mogelijkheid van 5 jaar verlenging geboden. De huurprijzen van de centra verschillen sterk afhankelijk van de locatie. Binnen de centra variëren de prijzen nog weer binnen bepaalde bandbreedtes. Onderhandelingen voor contracten worden soms door de exploitant zelf, maar vaak ook door een makelaar gedaan. Bedrijfsverzamelgebouwen In de bedrijfsverzamelgebouwen wordt flexibeler met huurtermijnen omgegaan en is er meer onderhandelingsruimte voor ondernemers. Bij Element wordt bijvoorbeeld vaak over de termijn onderhandeld. Streeftermijn van de exploitant is 2 jaar. De minimumoptie is 1 jaar. In alle gevallen wordt de mogelijkheid van verlenging geboden. Voor de units in Lumax worden in principe 5-jarige contracten gesloten. Lumax hanteert daarbij wel het flexibele easy-in easy-out principe. Dit houdt in dat binnen de eerste 2 jaar van het 5-jarig contract de huurder het contract kan beëindigen met een opzegtermijn van 3 maanden.

4.5.3 Matching op prijs, termijn en kwaliteit Binnen Westflankgebied: redelijke match op prijzen en termijnen Afgaande op wat de geïnterviewde ondernemers en exploitanten meedelen kunnen we stellen dat binnen het gebied van Westflank de matching tussen vragers en aanbieders op punten als prijzen en huurtermijn redelijk soepel tot stand komt. Er is wel sprake van inflexibiliteit bij de huurtermijnen, maar dat wordt voor huurders deels gecompenseerd door huurkortingen, huurvrije periodes en andere voordelen. Bovendien zijn diverse aanbieders – gegeven de ruime markt van dit moment – genegen zich ook bij de huurtermijnen flexibel op te stellen. Niettemin, voor starters lijkt er op dit punt wel een belemmering te liggen. Zij kunnen zich het risico van een 5-jaars huurtermijn vaak niet veroorloven. Diverse makelaars signaleren overigens dat de markt door het ruime aanbod wat huurtermijnen betreft steeds flexibeler wordt. Steeds vaker worden contracten afgesloten van 2 plus 3 jaar of 3 plus 2 jaar. Bepaalde kantoorpanden en bedrijfsverzamelgebouwen bieden contracten aan van een jaar of een half jaar. Op sommige plaatsen kan zelfs al voor een maand of een dag bedrijfsruimte worden gehuurd. Huurders weten veelvuldig huurkortingen, huurvrije periodes etc. te bedingen. Knelpunt: beperkte doorstroming naar betere locaties Een knelpunt ligt er volgens gesprekspartners wel als het gaat om doorstroming van kleinere ondernemers naar betere locaties in nieuwere wijken en op nieuwere bedrijventerreinen. Ondernemers krijgen dan met hogere huurprijzen te maken. Kleinere ondernemers, vooral starters, kunnen die vaak niet opbrengen en zeker niet voor langere termijn garanderen. Ze blijven aangewezen op goedkopere locaties in de oudere wijken. Indicatief is bijvoorbeeld dat nogal wat ondernemers die aanvankelijk in een startersgebouw zijn begonnen, hier nu nog steeds zitten.

78

Diverse gesprekspartners merken de hoge vierkante meterprijzen op de bedrijventerreinen aan als een belangrijk knelpunt voor kleine, startende ondernemingen. De grondprijzen zijn hoog, de bouwkosten zijn hoog en van ondernemers wordt vaak ook een bijdrage gevraagd voor aanleg en onderhoud van de infrastructuur. De door de gemeente bepaalde grondprijzen liggen in hun ogen op een te hoog niveau. Knelpunt: veroudering terreinen en locaties Enkele gesprekspartners zijn van mening dat er in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank eigenlijk geen goede match is van kosten en kwaliteit. De kosten per vierkante meter liggen, vergeleken met locaties elders in de regio, toch relatief hoog, terwijl bedrijfspanden en bedrijventerreinen in relatief slechte staat zijn. Bedrijventerrein Overvecht bijvoorbeeld steekt wat aankleding, uitstraling, ruimtelijke indeling, wegennet, groenvoorziening, architectuur etc. mager af bij nieuwe bedrijventerreinen in randgemeenten, zoals Nieuwegein en Houten. Betrokkenen signaleren dat ondernemers een locatie op die nieuwe terreinen prefereren boven vestiging op een ouder terrein als Overvecht. Ze horen ondernemers ook klagen over veiligheidsproblemen en achterstallig onderhoud op de oudere gedeelten van het terrein. Vanuit de gemeente wordt overigens het nodige gedaan om de gesignaleerde problemen op de oudere bedrijvenlocaties, zoals Overvecht aan te pakken. In het kader van de revitalisering van Overvecht is de laatste jaren fors geïnvesteerd in verbetering van onder meer groenvoorziening, wegenstructuur, riolering en parkeermogelijkheden. Het terrein is uitgebreid met een aantal nieuwe kavels. Panden daarop moesten aan eisen wat betreft kwalitatieve uitstraling voldoen. Om de veiligheidsproblematiek aan te pakken is vanuit de gemeente een project opgezet waarin de lokale partijen (ondernemers, politie, brandweer, gemeentelijke diensten) bij elkaar zijn gebracht om een concreet verbeterplan op te stellen. In het kader van dit project is een veiligheidsanalyse gemaakt en zijn gezamenlijke doelstellingen en verbetermaatregelen bepaald, waarna elke partij zijn steentje bijdraagt aan de realisatie. Verder heeft de gemeente recent camaratoezicht voor het bedrijventerrein opgezet, een gemeenschappelijk dienstencentrum beveiliging ingericht en een alarmeringsverbinding met de politie tot stand gebracht. Desalniettemin is er sprake van leegstand op bedrijventerrein Overvecht. Gesprekspartners achten verdere verbetering van kwaliteit en uitstraling van met name de oudere gedeelten van het terrein wenselijk. De tijd dat panden leeg staan zou door de eigenaren moeten worden benut om ze een opknapbeurt te geven. Behalve deze mogelijkheid van verdere verbetering van de infrastructuur suggereren gesprekspartners nog diverse andere opties voor kleinere ondernemers, die aansluiten bij trends in de markt. Optie: kleine deelverhuur grotere vloeren Wat op dit moment nogal eens voorkomt is dat grotere ruimtes in kleinere units worden opgedeeld en per unit worden verhuurd. Vooral in de kantorenmarkt zijn eigenaren en beleggers geneigd deze optie in overweging te nemen, nu er zo veel leegstand is. In de bedrijvenmarkt speelt het minder, omdat die markt gunstiger is en het vaak lastiger is grote productieruimtes in kleine eenheden op te splitsen. Een voordeel voor aanbieders van opdeling in kleinere units is risicospreiding. Nadelen zijn het extra werk rond contracten, de hogere beheerskosten en het risico dat men huurders niet kwijt kan als men weer groter wil gaan verhuren. Deskundigen verwachten dat de trend weer zal afnemen als de economie weer aantrekt en er weer meer vraag 79

naar (kantoor)ruimte komt. Beleggers willen liever groot dan klein verhuren. Momenteel liggen hier echter wel kansen voor kleinere bedrijven c.q. starters. Optie: kleine units binnen grotere panden/gebouwen Een andere trend die exploitanten en makelaars signaleren is dat steeds meer kleinere units binnen grotere commerciële ruimtes worden aangeboden. Daarbij kan het gaan om grotere kantoren die inkrimpen en een deel van hun ruimte verhuren of onderverhuren aan kleine bedrijfjes. Of om productiebedrijven waar een hoek van de bedrijfshal vrijkomt, die als kantoor of opslagruimte kan worden verhuurd. Of om grotere winkels die delen van hun vloeroppervlak vrij maken voor kleine winkeltjes. Een van de winkelcentrabeheerders verwacht een toenemende vraag naar kleine units in grote supermarkten, naar analogie van de situatie in Frankrijk waar je in supermarkten winkeltjes van allerlei snit aantreft. Ook hier kunnen kleine bedrijven op inspelen. Optie: themagebouwen Een derde optie is het opzetten van wat enkele respondenten ‘themagebouwen’ noemen, een soort bedrijfsverzamelgebouwen waarin kleine bedrijven met bij elkaar passende producten geclusterd zijn. Dat kunnen verwante maar ook aanvullende producten zijn. Bij voorbeeld een gezondheidscentrum, met een huisarts, fysiotherapeut, opticiën. Of een vershof, met bakkerij, slagerij en groenteboer. Of een autobedrijf, met garage, onderdelenwinkel, kredietadviseur. Of een groep dienstverleners voor allochtonen, bijvoorbeeld een tolkencentrum, een vertaalbureau, een uitgeverij, enkele docenten Nederlands. Een van de geïnterviewde makelaars, die de markt van startende ondernemers goed kent, ziet veel perspectief in dit soort initiatieven, mits de gemeente er voldoende ruimte voor biedt en het financieel aantrekkelijk maakt. Men probeert zelf als makelaar in die richting ook wat te doen. Vragen van ondernemers worden gebundeld en gematched op mogelijkheden voor clustering. Ondernemers worden eventueel met elkaar in contact gebracht. Is een groep bij elkaar passende bedrijven gevonden, dan gaat men gezamenlijk op zoek naar een geschikt pand. In feite wordt zo omgekeerd gewerkt: men heeft een pand en zoekt daar een passend bedrijf bij, maar men zoekt eerst een aantal bedrijven bij elkaar en gaat dan op zoek naar een passende locatie. Die formule is al enkele keren met succes toegepast.

80

5 Samenvatting en conclusies

5.1 Het onderzoek 1. In 2004 heeft de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank een onderzoek laten uitvoeren naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het werkgebied van de stichting. Doel van het onderzoek was inzicht te krijgen in vraag naar en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting, in de mate waarin vraag en aanbod op elkaar aansluiten en in eventuele knelpunten die zich in het proces van matching van vraag en aanbod voordoen. Aan de vraagkant is een enquête gehouden onder alle in het Westflankgebied gevestigde ondernemers, aangevuld met vervolginterviews met een 20-tal van deze ondernemers. Aan de aanbodkant zijn uit de beschikbare bronnen de gegevens over kleinschalige bedrijfshuisvesting in het Westflankgebied gedestilleerd en zijn gesprekken gevoerd met een 30-tal vertegenwoordigers van aanbieders die in de wijken actief zijn: particuliere pandeigenaren, eigenaren/exploitanten van winkelcentra, beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen, bedrijfsmakelaars en woningbouwcorporaties. Verder zijn enkele gesprekken gevoerd met medewerkers van de gemeente Utrecht.

5.2 Typering van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank 2. In totaal zijn in het Westflankgebied ongeveer 2.800 ondernemers/vrije beroepsbeoefenaren gevestigd. Van hen zit 80 procent – 2.250 ondernemers – in een kleinschalige (bedrijfs)huisvesting, dat wil zeggen een huisvesting met minder dan 500 m2. 3. Bijna de helft van deze 2.250 ondernemers zit in een woonwijk. De rest is meestal in een winkelstraat/winkelcentrum of op een bedrijventerrein gevestigd. Een klein deel zit in een bedrijfsverzamelgebouw (5%) of op een kantoorlocatie (3%). 4. Ruim eenderde deel van de 2.250 ondernemers heeft geen echt bedrijfspand, maar onderneemt in of vanuit de eigen woning. Vooral ondernemers die in een woonwijk zitten, werken vaak vanuit een bedrijf aan huis situatie. Van deze ondernemers zit namelijk 61% in een bedrijf aan huis situatie. 5. Ruim eenderde van de 2.250 ondernemers heeft de bedrijfshuisvesting in eigendom en bijna tweederde zit gehuurd. Van deze laatste categorie huurt eenderde de bedrijfshuisvesting van een particuliere pandeigenaar. Vooral in Noordwest wordt veel van kleine particuliere eigenaren gehuurd. In Kanaleneiland huurt men meer van of via vastgoedeigenaren en beheerders. Overvecht neemt wat dit betreft een tussenpositie in. 6. Tweederde deel (65%) van de 2.250 ondernemers beschikt over een bedrijfshuisvesting van minder dan 100 m2; 17% heeft 100-199 m2 en nog eens 17% heeft 200-499 m2. Gemiddeld hebben de ondernemers nu de beschikking over 112 m2. In woonpanden en in woonwijken zijn de bedrijfsruimtes relatief klein; op bedrijventerreinen zijn ze relatief groot (zie tabel 81

5.1). Ook is er een relatie met de aard van de activiteiten. Dienstverlenende bedrijven, vooral in de persoonlijke dienstverlening, leggen minder beslag op ruimte dan bijvoorbeeld bedrijven in de groothandel en garagebedrijven. Verder blijken relatief veel starters vanuit een kleine ruimte in een bedrijf aan huis situatie te werken. Tabel 5.1 – Gemiddelde bedrijfsoppervlakte in m2 van ondernemers met een kleinschalige bedrijfshuisvesting branche . industrie . bouw . handel/reparatie auto’s . groothandel . detailhandel . horeca . zakelijke diensten . persoonlijke diensten totaal

locatie 145 m2 107 m2 275 m2 241 m2 106 m2 127 m2 91 m2 68 m2 112 m2

. woonwijk . winkelstraat . winkelcentrum . bedrijventerrein . bedrijfsverzamelgebouw . kantoorlocatie totaal

pand 59 m2 81 m2 136 m2 297 m2 142 m2 103 m2 112 m2

. bedrijf aan huis . kantoorpand . winkelpand . horecapand . bedrijfspand totaal

40 m2 154 m2 102 m2 119 m2 200 m2 112 m2

7. Van de ondervraagde ondernemers is bijna driekwart tevreden of zelfs zeer tevreden over hun huidige bedrijfshuisvesting. Bijna een kwart is niet tevreden, waarvan ruim de helft ook zou willen verhuizen. Ongeveer de helft van de ondernemers vindt de huisvestingssituatie in enige mate of zelfs in hoge mate belemmerend voor de verdere ontwikkeling van het bedrijf. Als zwakke punten noemen zij vooral de beschikbare vierkante meters, de indeling en doelmatigheid van de bedrijfsruimte, de uitbreidingsmogelijkheden, de ligging van het pand en de netheid van de omgeving. Met name gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden ter plekke (vaak bij ondernemers in woonwijken) en problemen rond veiligheid in de buurt (vooral bij ondernemers in winkelcentra) kunnen tot zodanige ontevredenheid leiden dat ondernemers willen verhuizen. Vooral kleine ondernemers met minder dan 50 m2 vinden hun huidige huisvesting vaak niet geschikt en zien te weinig uitbreidingsmogelijkheden. Gemiddeld verwachten de 2.250 ondernemers (op termijn) 148 m2 voor hun bedrijf nodig te hebben.

5.3 Kwantitatieve match van actuele vraag en aanbod Kan de actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van Wijk in Bedrijf Westflank geaccommodeerd worden vanuit het beschikbare aanbod aan dergelijke bedrijfshuisvesting? Om deze vraag te beantwoorden hebben we een analyse gemaakt van zowel de vraag naar als het aanbod van kleinschalige bedrijfsruimte. Omvang van de vraag 8. Aan de vraagkant zijn drie categorieën zoekers van belang, namelijk: a. Starters die op zoek zijn naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van Utrecht Westflank.

82

b. Ondernemers die in een bedrijf aan huis situatie zitten, maar nu op zoek zijn naar kleinschalige bedrijfshuisvesting voor hun onderneming. c. Ondernemers die op zoek zijn naar andere of aanvullende kleinschalige bedrijfshuisvesting voor hun onderneming. Starters 9. In de periode 1993-2002 is het aantal starters in de Westflank – evenals in andere delen van Utrecht en in Nederland als geheel – sterk gestegen, namelijk van minder dan 200 naar ruim 300. Het gaat hierbij overigens niet om een lineaire stijging: een stijging in de periode 19932000 wordt gevolgd door een daling van het aantal starters vanaf 2000. Ongeveer eenvijfde deel van deze startende bedrijven, met name de (neven)vestigingen van het groot(winkel)bedrijf, heeft 500 of meer m2 bedrijfshuisvesting nodig en behoort dus niet tot de kleinschalige starters. Niettemin is het realistisch om voor de komende jaren uit te gaan van circa 250-275 kleinschalige starters per jaar in het Westflankgebied. 10. De toename van het aantal starters in de afgelopen 10 jaar is niet evenredig gespreid over alle economische sectoren. De stijging van het aantal starters is vooral groot in de dienstensector en in de bouwsector en waarschijnlijk speelt hierbij een belangrijke rol dat juist in deze sectoren goede mogelijkheden aanwezig zijn om een bedrijf aan huis te beginnen. In ieder geval heeft ongeveer de helft van de ondernemers in deze sectoren een bedrijf aan huis. Bij de recente starters in het Westflankgebied gaat inmiddels op dat meer dan de helft (circa 55%) een bedrijf aan huis begonnen is. 11. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat de komende jaren wezenlijke veranderingen zullen optreden, noch in het jaarlijks aantal starters noch in het aantal bedrijf aan huis starters. Dit betekent dat men er voor het Westflankgebied vanuit kan gaan dat de komende jaren steeds– dus elk jaar – naast de 140 à 150 bedrijf aan huis starters sprake zal zijn van 110 à 125 starters die op zoek zijn naar – en vaak ook aangewezen zijn op – kleinschalige bedrijfshuisvesting. Deze laatste categorie starters is overigens meestal op zoek naar een winkelpand of een bedrijfspand (zie kolom 1 van tabel 5.2). Het gaat hierbij ongetwijfeld vaak om starters met bedrijfsactiviteiten waarvoor de eigen woning geen optie is vanwege aspecten in de sfeer van ruimtelijke ordening en milieu. Gevestigde ondernemers (verplaatsers) 12. Naar verwachting gaat van de gevestigde ondernemers in het Westflankgebied de komende jaren steeds, dus elk jaar, 6 à 7 % op zoek naar andere of aanvullende kleinschalige bedrijfshuisvesting. Het gaat dus om jaarlijks 130 à 160 ondernemers. 13. Niet al deze ondernemers zoeken deze vervangende of aanvullende bedrijfshuisvesting vooral of zelfs uitsluitend in het Westflankgebied. Op basis van het zoekgedrag van de geïnterviewde ondernemers schatten we dat de komende jaren steeds, dus elk jaar, ongeveer 70 à 80 van de in het Westflankgebied gevestigde ondernemers in dit gebied op zoek zullen gaan naar andere of aanvullende bedrijfshuisvesting.

83

Tabel 5.2 – Kwantitatieve match van vraag en aanbod kleinschalige bedrijfshuisvesting Vraag naar bedrijfshuisvesting

Aanbod van bedrijfshuisvesting

vanuit starters

vanuit gevestigde ondernemers (verplaatsers)

totaal

vanuit vanuit gevestigde leegstand ondernemers (makelaars, (verplaatsers) Locatus, BVG)

1. Kantoor . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

9 4 4 4 (21)

16 17 10 5 (48)

25 21 14 9 (69)

13 13 0 17 (43)

4 19 13 24 (60)

17 32 13 41 (103)

2. Winkel . < 100 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

29 19 6 (54)

5 4 0 (9)

34 23 6 (63)

4 4 9 (17)

41 6 7 (54)

45 10 16 (71)

3. Bedrijven . < 50 m2 . 50-99 m2 . 100-199 m2 . 200-499 m2 (subtotaal)

12 10 9 19 (50)

0 1 6 14 (21)

12 11 15 33 (71)

0 9 9 22 (40)

0 2 7 17 (26)

0 11 16 39 (66)

Totaal

125

78

203

100

140

240

totaal

14. Bij deze 70 à 80 gevestigde ondernemers gaat het voor een belangrijk deel om ondernemers die hun bedrijf aan huis willen verplaatsen naar een kantoorpand, waarbij zij meestal op zoek zijn naar een kantoorpand onder de 100 m2. Circa een kwart van de verplaatsers is op zoek naar een (ander) bedrijfspand en deze categorie is meestal op zoek naar een wat groter pand van 200 tot 500 m2. Vanuit de gevestigde ondernemers is vrij weinig vraag naar andere of aanvullende winkelruimte. Dat ligt ook voor de hand. Op de eerste plaats maakt de detailhandel ‘slechts’ 20 procent uit van de totale bedrijvigheid in Westflank. Daarnaast gaat op dat personen die een bedrijf willen beginnen in deze sector meestal – de voornaamste uitzondering zijn starters in de markthandel – van begin af aan over winkelruimte dienen te beschikken. Veranderingen van vestigingspunt na de start liggen in deze sector minder voor de hand en in de gevallen dat het om een filiaal of nevenvestiging gaat zal die vaak buiten het Westflankgebied gezocht worden. Omvang van het aanbod 15. Om het aanbod aan bedrijfshuisvesting in kaart te brengen hebben we diverse bronnen benut: a. Websites van makelaars met informatie over aangeboden bedrijfshuisvesting. b. Het databestand van Locatus, met informatie over leegstaande winkelpanden.

84

c. Informatie van beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen over aanwezige of te verwachten leegstand. d. Informatie van gevestigde ondernemers over eventuele plannen om hun bedrijf naar elders te verplaatsen, dus naar een plek buiten het Westflankgebied. Makelaars 16. We hebben een analyse gemaakt van een aantal websites van samenwerkingsverbanden van makelaars. Hierin zijn uiteraard inbegrepen de makelaars die in Utrecht het meest actief zijn op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting. De inschatting is dat met deze websites minimaal 80 procent van het makelaarsaanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting getraceerd is. In totaal is op deze wijze een aanbod van 75 kleinschalige bedrijfshuisvestingsobjecten in beeld gekomen. Onder deze 75 objecten zitten 39 kantoorpanden, 19 bedrijfspanden, 6 combinaties van bedrijfs- en kantoorpanden en 11 winkelpanden. Het merendeel van deze 75 objecten heeft betrekking op bedrijfsruimte van 200 tot 500 m2. Slechts 10 van de aangeboden 75 objecten betreft huisvesting van minder dan 100 m2. Deze exercitie bevestigt dus hetgeen we in dit onderzoek van diverse kanten hebben gehoord, namelijk dat makelaars, voor zoverre ze al een rol spelen op de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting, dit dan praktisch uitsluitend doen op de bovenkant van deze markt, dat wil zeggen bij de ‘grotere’ kleinschalige bedrijfshuisvestingsobjecten. Locatus 17. Dat er bij de makelaars vrijwel geen aanbod van bedrijfshuisvestingsobjecten onder de 100 m2 te vinden is, wil niet zeggen dat dit aanbod er ook niet is. Zo maakt het Locatusbestand melding van 50 leegstaande winkelpanden in het Westflankgebied, waarvan er 38 kleiner zijn dan 100 m2. Van deze 38 hebben we er slechts één aangetroffen op de in het onderzoek gescreende websites van makelaars. Het gehanteerde Locatusbestand weerspiegelt de situatie van voorjaar 2004. Onlangs, begin 2005, hebben we gecheckt in hoeverre de desbetreffende panden nog steeds leeg staan. Bij ruim de helft blijkt dat nog steeds het geval te zijn, terwijl het merendeel van deze panden toch een (redelijk) courante indrukt maakt. Bedrijfsverzamelgebouwen 18. In het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank is sprake van 3 bedrijfsverzamelgebouwen: Element, Vechtenstein en Lumax. Bij deze bedrijfsverzamelgebouwen gaat het voornamelijk om kantoorruimte. De 3 beheerders van deze gebouwen zijn er van overtuigd dat er momenteel meer aanbod dan vraag naar dergelijke bedrijfsruimte is. Tot voor kort had Vechtenstein te maken met aanzienlijke leegstand. Op dit moment, begin 2005, heeft Lumax nog te maken met een forse leegstand: van de 47 beschikbare bedrijfsruimten staan er nog 22 leeg, vooral kantoorunits met een oppervlakte van 50 tot 100 m2. Element, het oudste van de drie bedrijfsverzamelgebouwen, heeft de afgelopen 10 jaar nauwelijks leegstand gekend. Vrijkomend aanbod door bedrijfsverplaatsingen 19. Eerder – zie onder punt 12 – hebben we aangegeven dat er jaarlijks 130 tot 160 in het Westflankgebied gevestigde ondernemers zijn die op zoek gaan naar andere of aanvullende bedrijfshuisvesting. Niet in alle gevallen komt hierdoor kleinschalige bedrijfshuisvesting vrij. 85

Een deel van deze ondernemers heeft nu namelijk een bedrijf aan huis en bij een ander deel gaat het om de opening van een nevenvestiging. Op basis van de beschikbare data schatten we dat de komende jaren elk jaar ongeveer 100 panden vrijkomen, waarbij het vooral gaat om kantoor- en bedrijfspanden. In bijna de helft van de vrijkomende panden gaat het om panden van 200 tot 500 m2. Kwantitatieve match 20. In de uitgevoerde analyse komt naar voren dat er momenteel alles te samen genomen – er zijn enkele uitzonderingen (zie punt 22-25) – meer kleinschalige bedrijfshuisvestingsobjecten worden aangeboden (240) in het Westflankgebied dan er vraag (200) naar is. Hierbij geldt overigens wel de opmerking dat we in dit onderzoek niet over gegevens beschikken van gevestigde ondernemers die hun bedrijf van elders naar het Westflankgebied willen verplaatsen of in dit gebied een nevenvestiging willen opzetten. Het ligt echter niet voor de hand dat het hierbij om een substantieel aantal zal gaan. In dit onderzoek gaat het immers uitsluitend om de vraag naar en het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. Bovendien gaat het in het Westflankgebied om oudere stadswijken en voor een belangrijk deel ook om wat gedateerde bedrijventerreinen, winkelcentra en kantoorlocaties. Vooral om gebieden dus die aangeduid worden als broedplaatsen voor nieuwe bedrijvigheid. Dergelijke broedplaatsen zijn vooral aantrekkelijk voor starters, ook voor starters van buiten dergelijke gebieden. Deze categorie is wél in de analyse betrokken. In totaal zijn we bij de berekeningen namelijk uitgegaan van 300 starters per jaar in het Westflankgebied, ongeacht of deze starters van binnen of van buiten het Westflankgebied komen. Voor gevestigde ondernemers is er meestal weinig of geen aanleiding om hun bedrijf (deels) te verplaatsen naar dergelijke broedplaatsgebieden. Eerder geldt het omgekeerde. Bij ruim de helft van de ondernemers die hun bedrijf willen verplaatsen speelt een rol dat zij uit hun huidige bedrijfsruimte groeien, maar bij vrijwel evenveel ondernemers speelt echter ook mee – soms is dit zelfs de belangrijkste reden – dat hun locatie/pand niet langer voldoende representatief wordt gevonden, of dat de buurt in de ogen van de desbetreffende ondernemers te veel achteruitgang laat zien. 21. Het ligt dus niet voor de hand dat het ontbreken van gegevens over ondernemers, die hun bedrijf van elders naar de Westflank willen verplaatsen, veel betekenis heeft voor de berekende vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in de Westflank. Bovendien hebben we bij de uitgevoerde berekeningen de vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting eerder te hoog dan te laag ingeschat, onder andere omdat we bij de berekening van zowel het aantal starters als van het aantal ondernemers dat op zoek is naar andere of aanvullende bedrijfshuisvesting, steeds zijn uitgegaan van de hoogste schattingsvarianten. Op basis hiervan trekken we de conclusie dat er op dit moment meer aanbod van dan vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank is. Bovendien zijn er geen argumenten naar voren gekomen dat deze situatie in de komende jaren duidelijk anders zal komen te liggen. 22. De vraag die in deze analyse beantwoord moet worden luidt echter: Kan de actuele vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting in het gebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank geaccommodeerd worden vanuit het beschikbare aanbod aan dergelijke bedrijfshuisvesting? 86

Voor de meeste vraagcategorieën geldt dat er in principe voldoende aanbod tegenover staat. Niettemin geldt voor een paar categorieën dat er sprake kan zijn van problemen of zelfs knelpunten. Meer vraag dan aanbod van hele kleine kantoorunits tot 50 m2 23. Er is weliswaar duidelijk meer aanbod dan vraag naar kantoorpanden, maar dat komt vooral doordat er veel aanbod is van vrij grote kantoorunits (200-499 m2) waarnaar maar weinig vraag is. In de categorie kleine kantoorunits tot 50 m2 geldt echter het omgekeerde: hier is de vraag groter dan het aanbod. De laatste jaren is er een duidelijke stijging van het aantal starters dat een bedrijf begint in of vanuit de eigen woning. Het is niet uitgesloten dat de forse stijging van het aantal bedrijf aan huis situaties voor een deel te maken heeft met een (te) gering aanbod van kleine kantoorunits onder de 50 m2, al spelen hierbij zeker ook de contractvoorwaarden en dan met name de huurtermijnen een wezenlijke rol zoals we verderop nog zullen aangeven. Meer vraag dan aanbod van wat grotere winkelpanden van 100-200 m2 24. Voor de kleine winkelpanden van onder de 100 m2 én voor de winkelpanden van 200 tot 500 m2 geldt dat er meer aanbod dan vraag is. Voor de winkelpanden met 100 tot 200 m2 geldt echter het omgekeerde. Hier is duidelijk meer vraag naar, vooral van de kant van starters, dan er aanbod van is. Onduidelijk of er knelpunt bij kleinste bedrijfspanden is 25. Bij de inventarisatie van het aanbod aan bedrijfspanden zijn we geen panden tot 50 m2 tegengekomen. Een deel van de starters blijkt wel naar dit soort pand op zoek te zijn. Mogelijk dat er op dit punt dus van een probleem of knelpunt sprake is. Bij de inventarisatie van aangeboden bedrijfspanden hebben we ons echter slechts op één bron moeten baseren, namelijk de websites van makelaars. Op deze websites hebben we echter ook nauwelijks kleine winkelpanden aangetroffen, terwijl hier wel degelijk voldoende aanbod van beschikbaar blijkt te zijn. Mogelijk gaat hetzelfde op voor de kleine bedrijfspanden.

5.4 Marktpartijen over match van vraag en aanbod 26. Aanvullend op het kwantitatieve onderzoek is de match tussen vraag en aanbod ook in de gesprekken met pandeigenaren, beleggers, exploitanten van winkelcentra en bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijfsmakelaars aan de orde gesteld. Betrokkenen is gevraagd op grond van eigen inzichten en ervaringen een inschatting te geven van de kwantitatieve verhoudingen op de markt voor kantoren, winkels en bedrijven. De inschattingen zijn uiteraard subjectief, omdat ze mee afhankelijk zijn van wat betrokkenen precies doen c.q. welke markt ze met hun activiteiten bedienen. Betrokkenen zijn allemaal al langere tijd in Utrecht West actief en hebben ruime kennis en ervaring met de bedrijfshuisvestingsmarkt. 27. Particuliere pandeigenaren in Westflank constateren dat in de huidige markt de vraag naar bedrijfshuisvesting achter blijft bij het aanbod. Zij zien momenteel veel meer aanbod van dan vraag naar kleine panden. Potentiële huurders kijken de kat uit de boom. Degenen die wel een pand willen huren kunnen behoorlijke eisen stellen en weten die vaak ook gerealiseerd te krijgen. Ze kiezen voor een pand op een aantrekkelijke locatie, d.w.z. in een drukke 87

straat, waar het bedrijf goed zichtbaar is en goed bereikbaar en waar klanten goed kunnen parkeren. 28. Bedrijfsmakelaars die op de kleinschalige markt in Utrecht West actief zijn geven een gedifferentieerd beeld van de markt. Ze maken onderscheid in deelmarkten voor kantoren, winkels en bedrijven en constateren dat de situatie per deelmarkt verschilt. Enkelen geven aan dat het eigenlijk zelfs per locatie verschilt hoe een pand in de markt ligt. 29. Over de kantorenmarkt zijn makelaars vrijwel unaniem van mening dat dit een vragersmarkt is. Er is veel leegstand en een overschot aan aanbod, ook van units onder de 500 vierkante meter. Indicaties zijn dat panden moeilijk te verhuren zijn, prijzen gedaald zijn en huurders forse kortingen kunnen bedingen. Grote kantoorpanden worden steeds meer opgedeeld en in delen verhuurd. Ook bedrijfsverzamelgebouw Lumax heeft, ondanks gunstige voorwaarden in termen van huurprijzen en termijnen, met leegstand te maken als het gaat om de grotere units. 30. De winkelmarkt is volgens makelaars een matige markt. Sommige makelaars hebben regelmatig losse winkelpanden in Westflank in portefeuille. Zij krijgen ook regelmatig aanvragen voor winkelruimte binnen, vooral van de kant van allochtone ondernemers. Beleggers stellen echter vaak dusdanige voorwaarden aan potentiële huurders dat startende ondernemers er niet aan kunnen voldoen. Daarom duurt het soms toch langere tijd om een winkelpand verhuurd te krijgen. 31. De markt voor kleine productieruimtes in Westflank wordt door makelaars verschillend ingeschat. Volgens sommigen is de markt verzadigd en willen beleggers panden van de hand doen. Indicatief is de forse leegstand op een bedrijventerrein als Overvecht, waar het lastig is huurders te vinden, ondanks mogelijkheden voor deelverhuur van bedrijfshallen. Volgens anderen zijn er buiten Overvecht, de Auto- en de Meubelboulevard te weinig geschikte locaties voor kleinere en goedkopere bedrijfshuisvesting. Als de economie aantrekt kunnen voor starters tekorten ontstaan. 32. Partijen zijn het er over eens dat het voor kleine ondernemers en zeker voor – met name allochtone – starters ondanks het ruime aanbod moeilijk is een geschikt pand te vinden in verband met de match van oppervlakte, prijs en huurtermijn. Zij hebben de indruk dat een deel van de starters het momenteel te gewaagd vindt de stap naar een eigen pand te zetten en langer dan eigenlijk de bedoeling was van huis uit blijft opereren. 33. Van de ondernemers zelf ervaart bijna eenderde de beperkte beschikbaarheid van betaalbare i.e. goedkope bedrijfshuisvesting als een knelpunt. Verder noemen nogal wat ondernemers de onderhoudstaat en de grootte van de panden problematisch. Uit de vervolggesprekken blijkt dat vooral starters moeite hebben een geschikt pand te vinden. Starters zijn meestal aangewezen op goedkopere panden. Die liggen vaak op minder aantrekkelijke locaties en zijn vaak slechter onderhouden en slechter geoutilleerd.

88

5.5 Het kwalitatieve proces van matching van vraag en aanbod 34. In het onderzoek is ook bekeken hoe het proces van matching van vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting verloopt. Dat proces is in drie stappen uiteengelegd. Elke stap kan zowel van de vraagkant (ondernemers) als van de aanbodkant (eigenaren, exploitanten) worden bekeken: . Oriënteren: vragers en aanbieders verkennen de markt en winnen informatie in over mogelijkheden voor huur respectievelijk verhuur van bedrijfshuisvesting. . Selecteren: vragers en aanbieders spitsen hun zoektocht toe op een aantal concrete opties en wegen op grond van bepaalde criteria af aan welke optie ze de voorkeur geven. . Contracteren: vragers en aanbieders gaan met elkaar in onderhandeling om te bepalen tegen welke voorwaarden de gewenste transactie tot stand komt. Bij elk van deze stappen kunnen acties en oriëntaties van vragers en aanbieders uiteenlopen, zodanig dat er uiteindelijk geen optimale match tot stand komt. 35. Uit de onderzoeksgegevens blijkt allereerst dat voor nogal wat van de ondernemers geldt dat de beslissing rond bedrijfshuisvesting niet of nauwelijks het resultaat is van een afgewogen keuzeproces. Vaak valt er echter ook weinig te kiezen. Soms omdat er sprake is van overname van vader/moeder op zoon/dochter, maar vaker omdat er nauwelijks of geen aanbod geregistreerd staat in de categorie panden waarnaar de ondernemers op zoek zijn. Oriënteren 36. Ondernemers blijken zich – vaak noodgedwongen – vooral te oriënteren via directe contacten. Ze geven aan vooral door zelf te zoeken en met hulp van familie, vrienden en bekenden (collega-ondernemers, bekende pandeigenaren) aan hun huidige bedrijfshuisvesting te zijn gekomen. Slechts eenderde raadpleegde een makelaar, te weten vooral ondernemers op zoek naar grotere ruimtes. Weinig ondernemers informeerden zich bij de gemeente of de kamer van koophandel. Tweederde gebruikte schriftelijke informatie, vaak makelaarskranten of aankondigingen op panden. Eenzesde van alle ondernemers - maar eenderde van de starters - zocht via internet naar aanbodinformatie. Ondernemers noemen vooral internet en makelaars als bronnen die ze nu vaker zouden raadplegen als ze weer opnieuw naar bedrijfshuisvesting zouden gaan zoeken. 37. Particuliere pandeigenaren oriënteren zich vaak door middel van directe contacten op potentiële huurders: via bekenden, zittende huurders, mond tot mond reclame, borden op de gevel. Slechts enkelen schakelen een makelaar in; degenen die dat doen zijn er niet onverdeeld positief over. Beheerders van bedrijvengebouwen werven ook veel via-via en door middel van gevelreclame. Daarnaast zetten zij hun aanbod op internet en krijgen zij mensen doorverwezen vanuit de gemeente, de kamer van koophandel en bureaus voor starters. In de winkelcentra werft men vooral via eigen relatienetwerken en zoekersbestanden. Hier schakelt men voor oriëntatie en informatie vaak makelaars in. 38. Makelaars zijn maar beperkt actief op de markt voor (losse) kleinschalige bedrijfshuisvestingsobjecten. Voor hen is dit aanbod commercieel minder interessant. Als ze kleine panden in portefeuille hebben worden die vooral via eigen brochures en internetsites onder de aandacht gebracht. Volgens betrokkenen gaat het vaak om aanbod in de betere segmenten van 89

de markt, dat wil zeggen om de wat grotere of meer aantrekkelijke ruimtes op meer aantrekkelijke locaties in de wijk. 39. Iets minder dan de helft van de ondernemers is tevreden over de informatie en adviezen die ze bij het zoeken van bedrijfshuisvesting hebben gekregen. Achteraf gezien zegt tweederde geen goed inzicht te hebben gehad in zaken als het aantal beschikbare panden, huurvoorwaarden en prijzen van de panden, kwaliteit van panden, bestemming en aanpassingsmogelijkheden van de panden, commerciële mogelijkheden van de wijk en leefomgeving. Veel ondernemers kiezen dus voor een bepaalde vestigingslocatie zonder dat ze een goed overzicht hebben van de mogelijkheden die er voor hen zijn. 40. De belangrijkste knelpunten bij de oriëntatie die uit de gesprekken met ondernemers, aanbieders en intermediairs naar voren komen zijn: . versnippering van de aanbodinformatie; informatie over het aanbod en andere aspecten van bedrijfshuisvesting is verspreid over allerlei verschillende informatieaanbieders die elk hun eigen verspreidingskanalen hebben; . beperkte inzichtelijkheid van het aanbod; een deel van het aanbod - vooral van kleine panden - wordt niet in algemeen toegankelijke bronnen opgenomen; . ongerichtheid van de informatievraag; ondernemers kunnen niet altijd even goed aangeven waar ze precies informatie over willen hebben; ze zien een makelaar dan als eerste aanspreekpunt; die kan hen echter vaak niet verder helpen omdat hun vraag niet specifiek genoeg is; . beperkte ‘organisatie’ van het zoektraject; ondernemers moeten nu op allerlei verschillende plaatsen stukjes informatie bij elkaar sprokkelen en die op een goede manier met elkaar zien te verbinden om in hun informatiebehoeften te voorzien; niet alle ondernemers zijn daar even goed toe in staat. Overigens is de informatievoorziening vaak zo gebrekkig dat ook een efficiënt zoekgedrag van (aankomende) ondernemers niet tot het gewenste resultaat leidt. Selecteren 41. Ondernemers letten bij het zoeken van een bedrijfspand op allerlei punten, maar vooral de bereikbaarheid, het aantal vierkante meters, de kosten en de uitstraling en zichtbaarheid van het pand zijn belangrijke selectiecriteria voor ondernemers. Het pand moet qua indeling en inrichting ook goed passen bij de bedrijfsactiviteiten. Men hecht verder belang aan representativiteit, netheid en veiligheid van het pand en de omgeving. 42. Vooral die laatste drie aspecten beoordelen nogal wat ondernemers als zwakke punten van hun huidige bedrijfshuisvesting. Ze worden herhaaldelijk genoemd als redenen om naar een andere locatie te verhuizen. Weliswaar geeft een deel van de ondernemers, die willen vertrekken meer of minder af op de locatie en de buurt die zij willen verlaten, maar waarschijnlijk zijn het juist deze omstandigheden, die zij nu willen en kunnen verlaten, die het hen eerder mogelijk hebben gemaakt om een bedrijf te starten. Dergelijke wijken en buurten hebben door het voorhanden zijn van relatief goedkope bedrijfshuisvesting een belangrijke broedplaatsfunctie voor het tot stand (laten) komen van nieuw ondernemerschap. Daarvoor is doorstroom van ondernemers nodig. Het is daarom van belang dat de ondernemers, die nu op zoek zijn naar nieuwe – meestal grotere, maar vaak ook meer representatieve – huisves90

ting voor hun bedrijf, hierin daadwerkelijk slagen. Op deze manier scheppen zij weer ruimte voor nieuwe starters. 43. Doorstroming naar aantrekkelijker locaties - eventueel buiten Westflank - komt volgens deskundigen en intermediairs echter maar beperkt voor. Kleine ondernemers blijven volgens hen vaak ‘hangen’ aan de onderkant van de markt. Het hogere prijsniveau op de betere locaties is daarbij een factor. Kleine ondernemers kunnen de hogere huren op deze locaties vaak niet opbrengen. 44. Ook bepaalde selectieprocessen aan de aanbodkant lijken in dit verband een rol te spelen. Particuliere beleggers en exploitanten van aantrekkelijker locaties (drukke winkelstraten, grote winkelcentra, nieuwe bedrijfspanden) stellen vaak forse eisen aan nieuwe huurders in termen van passendheid van de bedrijfsactiviteit, perspectief van de branche, solvabiliteit van de huurder, ondernemerschap van de huurder. Beleggers willen zekerheid en continuïteit bij de verhuur van hun panden. Ze eisen financiële waarborgen van huurders en bieden vrijwel uitsluitend huurcontracten aan voor langere termijn. Kleine ondernemers en vooral (allochtone) starters kunnen die continuïteit niet bieden en blijven zo aangewezen op de kwalitatief mindere panden op de minder aantrekkelijke locaties. Makelaars treden namens beleggers vaak op als intermediairs bij de verhuur van panden op aantrekkelijker locaties. Vaak maken ze daarbij een voorselectie van huurders, met de wensen van beleggers als referentiekader, maar met ook eigen criteria ten aanzien van de kwaliteiten van de huurder als ondernemer, zijn werkervaring en staat van dienst, zijn ondernemingsplan, zijn bedrijfsconcept, zijn overtuigingskracht etc. Kleine ondernemers en vooral – allochtone – starters weten niet altijd afdoende doortimmerde plannen te presenteren om door die voorselectie heen te komen. Contracteren 45. Als het gaat om de contractonderhandelingen tussen vragers en aanbieders lijkt de markt redelijk zijn werk te doen. In het Westflankgebied zelf lijkt wat de losse panden betreft sprake van een redelijke match op prijzen en termijnen. Door de ruime markt zijn prijzen gedaald en termijnen flexibeler geworden. Vragers weten vaak kortingen, huurvrije periodes en extra faciliteiten te bedingen. Prijzen en termijnen vormen, zoals gezegd, wel een knelpunt op de betere locaties, de winkelcentra en de bedrijventerreinen. Met name op (verouderde) bedrijvenlocaties is de prijs-kwaliteit verhouding volgens partijen uit evenwicht.

5.6 Aanknopingspunten voor verbetering 46. Gelet op het aanbodoverschot op bepaalde deelmarkten lijkt het op dit moment weinig zinvol de totale voorraad aan kleinschalige bedrijfshuisvesting verder uit te breiden, bijvoorbeeld door nieuwbouw. Het ligt meer voor de hand in te zetten op verbetering van de werking van de markt, een betere benutting van het beschikbare aanbod en verdere verbetering van de kwaliteit van de beschikbare locaties.

91

Betere werking van de markt 47. Geconstateerde knelpunten zijn de beperkte inzichtelijkheid van de markt en de versnippering van de informatie over het kleinschalig aanbod. Het is aan te bevelen de informatievoorziening over het aanbod te verbeteren. Punten van aandacht daarbij zijn: . betere registratie van het kleinschalig aanbod; . versnipperde informatie over het kleinschalig aanbod op een centraal punt bij elkaar brengen; . aanbodinformatie verbinden met informatie over andere zaken rond bedrijfshuisvesting (bijvoorbeeld vergunningen, bestemmingsplannen, financiering), zoals dat in beperkte mate bij de Kamer van Koophandel en de Bedrijvenwinkel gebeurt; . aanbodinformatie gemakkelijk toegankelijk maken voor ondernemers. Op deze punten kan aangesloten worden bij lopende initiatieven van de Kamer van Koophandel en de Bedrijvenwinkel. Bij de Kamer van Koophandel of de Bedrijvenwinkel zou een informatiepunt kunnen worden ingericht met gegevens over wat er aan bedrijfsruimte leeg staat en wat (op korte termijn) leeg komt. Via internetscans, contacten met makelaars, woningcorporaties en bureaus als de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank dient de informatie up-to-date te worden gehouden. Op die manier kan een systeem worden opgebouwd, waarbij aanbodinformatie op wijkniveau beschikbaar komt, actueel wordt gehouden en direct voor ondernemers en aanbieders toegankelijk is. Dit kan bijvoorbeeld de vorm krijgen van een marktplaatsachtige internetsite waarop pandeigenaren ook rechtstreeks hun ruimte kunnen aanbieden en vragers en aanbieders direct met elkaar in contact kunnen komen. In enkele andere steden zijn dergelijke sites al opgezet. 48. Een ander knelpunt is de beperkte aandacht van veel ondernemers voor de bedrijfshuisvestingskeuze. Met name startende ondernemers weten vragen en behoeften aan informatie niet altijd scherp te krijgen en komen in contacten met aanbieders en intermediairs soms te weinig beslagen ten ijs. Betere toerusting van ondernemers zou zich op de volgende punten kunnen richten: . verduidelijken van het belang van keuzes/kosten inzake bedrijfshuisvesting; . stimuleren dat bedrijfshuisvesting in bedrijfsplannen expliciet aandacht krijgt; . ondernemers leren hun eigen zoekproces te organiseren en informatie uit allerlei verspreide bronnen goed naar de eigen situatie te vertalen; . ondernemers van begin af aan op de goede weg zetten, bijvoorbeeld door te verwijzen naar intermediairs waarvan bekend is dat ze ook voor de kleinschalige markt werken; . ondernemers attenderen en voorbereiden op verwachtingen en eisen aan de aanbodkant van de markt. Wat dit betreft kunnen de adviseurs van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank een rol spelen, maar ook de Kamer van Koophandel, ondernemersverenigingen, brancheorganisaties en instellingen als de Bedrijvenwinkel en de bureaus voor begeleiding van startende ondernemers. 49. Een optie is er voor te zorgen dat de gegevens van vragers, i.c. starters en gevestigde ondernemers die op zoek zijn naar bedrijfshuisvesting, beter worden gebundeld en vervolgens op een centraal punt beter toegankelijk worden gemaakt voor aanbieders van bedrijfshuisvesting. Ook dit kan via een internetsite, bijvoorbeeld bij de Kamer van Koophandel en de Bedrijvenwinkel, die gevoed wordt vanuit contactpunten in de wijken en bij instellingen waar 92

ondernemers aankloppen. Ondernemers zou ook de mogelijkheid kunnen worden geboden hun vraag direct op de site te plaatsen. In dit verband willen we wijzen op marktplaatsachtige sites voor aanbieders en vragers van kleinschalige bedrijfshuisvesting, die in andere grote steden in de lucht zijn gegaan. Betere benutting van het aanbod 50. Geconstateerd is dat, ondanks dat er in het algemeen voldoende aanbod van bedrijfshuisvesting is, kleine ondernemers en met name starters moeite hebben een geschikt bedrijfspand te vinden. Meer flexibiliteit in het aanbod zou wellicht kunnen bevorderen dat de beschikbare ruimte beter wordt benut. De markt doet wat dit betreft overigens al wel zijn werk, vooral in de kantorensector. Huurprijzen dalen, contracttermijnen worden meer gedifferentieerd, grotere ruimtes worden steeds vaker opgesplitst en in kleine flexibele eenheden verhuurd. Aanpassingen in de regelgeving zouden de flexibiliteit nog verder kunnen vergroten. De gemeente zou bijvoorbeeld het volgende kunnen overwegen: . meer variatie toelaten qua type en grootte van bedrijven in de bestemmingen van grotere bedrijfspanden/locaties; bijvoorbeeld: toelaten van bepaalde vormen van persoonlijke dienstverlening, gezondheidszorg of hulpverlening in panden met kantoorbestemming; . gemakkelijker maken om bedrijfspanden voor andere dan de oorspronkelijke bestemming te gebruiken; op korte termijn is dit juridisch gezien weliswaar geen realiseerbare optie, maar op langere termijn – bij herziening van bestemmingsplannen – zijn er wel mogelijkheden; . specifiek voor thuiswerkers: vrijstellingsnormen voor uitoefening van bedrijfsactiviteiten in panden met een woonbestemming verruimen, bijvoorbeeld door de huidige grens van 40 m2 op te trekken naar 60 m2. 51. Nog weer een ander knelpunt betreft de toegang tot c.q. de doorstroming van kleinere ondernemers naar aantrekkelijker locaties. Met name starters zijn, gegeven hun beperkte financiële capaciteiten, meestal aangewezen op goedkopere panden op minder aantrekkelijke locaties in en rond Westflank. Dergelijke broedplaatsen van nieuw ondernemerschap zijn van groot belang en moeten ook zeker bewaard worden, onder andere door ervoor te zorgen dat er volgende doorstroom blijft plaatsvinden. In dit verband zijn er wel bepaalde opties door partijen genoemd: . zoeken naar mogelijkheden voor garantstellingen, zodat starters aan beleggers en pandeigenaren de vereiste zekerheid en continuïteit kunnen bieden; een voorbeeld is het Startersfonds voor MKB-winkellocaties, dat voor goede ondernemers voor een bepaalde periode een garantstelling afgeeft; . een optie die uit de markt kan komen is ‘organisatie’ van de vraag, bijvoorbeeld via clustering van kleine bedrijven met complementaire activiteiten die dan op zoek gaan naar een gezamenlijk te delen bedrijfshuisvesting; dit gebeurt nu al op het gebied van de ‘life sciences’; het zou ook voor wijken en groepen in de Westflank een interessante optie kunnen zijn; denk bijvoorbeeld aan ‘themagebouwen’ voor gezondheid, fitness, educatie, ambachtelijke productie; . attenderen van eigenaren, beleggers, beheerders en intermediairs op de positieve aspecten en kansen van kleinschalig ondernemerschap . tussenvormen creëren tussen ‘echte’ bedrijfslocaties en bedrijf aan huis situaties.

93

Daarnaast vragen partijen zich soms af of de gemeenten niet iets kan doen aan de prijzen op de betere locaties, zodat die ook voor minder kapitaalkrachtige ondernemers toegankelijk worden. Voor de gemeente is verlaging van grondprijzen echter geen realistische optie. Realisatie van kleinschalige bedrijfshuisvesting is dan alleen mogelijk met subsidies. Verbetering kwaliteit van het aanbod 52. Tenslotte is kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod een reële optie. Leegstand in Westflank wordt mee veroorzaakt door beperkte aanbodkwaliteit. Dat geldt zowel voor de panden als voor de omgeving. Periodes van leegstand kunnen worden gebruikt om verouderde panden op te knappen. De infrastructuur van oudere bedrijventerreinen kan worden verbeterd. Lokale partijen kunnen maatregelen nemen om problemen rond overlast en veiligheid op bedrijventerreinen en in de oudere winkelcentra aan te pakken. Op deze punten zijn overigens al de nodige initiatieven genomen. De laatste jaren is bijvoorbeeld fors geïnvesteerd in revitalisering van bedrijventerrein Overvecht. Vanuit de gemeente is een project opgezet om gezamenlijk met lokale partijen een aanpak te formuleren voor verbetering van de veiligheid op het bedrijventerrein. Niettemin zijn wat dit betreft bij ondernemers nog klachten te vernemen en kan er in hun ogen nog meer worden gedaan. Hierbij is wél van belang de broedplaatsfunctie van het gebied in tact te laten.

94

Literatuur

BRO & Bestuursinformatie gemeente Utrecht (1998). Gemeente Utrecht. Verkennend onderzoek functiemenging. Utrecht: gemeente Utrecht. Bruin, Marnix de, Remon Enting, Nico Nieboer & Ben Crum (1999). Bechmark gemeentelijk ondernemingsklimaat. Leiden: Research voor beleid bv. Damen Consultants (2001). Mogelijkheden voor functiemenging in stadsvernieuwings- en herstructureringswijken. Den Haag: VROM. Decisio (2003). Ruimtelijk Economisch Beleidsplan Bijlmermeer en Gaasperdam. Amsterdam: Decisio. Dienst Stadsontwikkeling (2000). Kleinschalige Bedrijfshuisvesting. Strategisch kader. Utrecht: Gemeente Utrecht. Dienst Stadsontwikkeling (2000). Boodschap aan winkels, Detailhandelsnota Utrecht. Utrecht: Gemeente Utrecht. Dienst Stadsontwikkeling (2002). Concept planidentificaties kleinschalige bedrijfsruimtes Kanaleneiland en Transwijk. Utrecht: Gemeente Utrecht. DTZ Zadelhoff Research (2003). Kleinschalige Bedrijfshuisvesting, Vraag en aanbod van kleinschalige huisvesting in Utrecht. Utrecht: DTZ Zadelhoff Research. Gouw, M.R.J. de, P.C. Saaijer & M.H. Stijnenbosch (2003). Ruimtebehoefte Midden- en Kleinbedrijf Haaglanden 2002-2010. Utrecht: STOGO. Hastenberg, H. van & R. Paridaen (2004). Vastgoedmonitor Utrecht 2004. Utrecht: Gemeente Utrecht. Hastenberg, H. van & R. Paridaen (2003). Vastgoedmonitor Utrecht 2002/2003. Utrecht: Gemeente Utrecht. Imoula, Brahim & Anja Verstappen (2000). Rapportage. Onderzoek bedrijfshuisvesting Tolsteeg Hoograven. Arnhem: K+V organisatie adviesbureau. Paridaen, R., J. Mentink e.a. (2004). Utrecht Minotor 2004, Utrecht: Gemeente Utrecht. Rijt, Wilma van (2004). Huisvesting MKB in zicht. Ondernemers van het MKB-Beleidspanel laten de kenmerken van hun locatie zien. Zoetermeer: EIM.

95

Saaijer, P.C. & M.H. Stijnenbosch (2002). Ruimtebehoefte bedrijven Woerden. Uitrecht: STOGO. Seinpost Adviesbureau (2001). Vraag en aanbod kleinschalige bedrijfshuisvesting in Cijfers. Rotterdam: Seinpost Adviesbureau. Stec Groep (2003). Bedrijfsruimtegebruikers in beeld. Resultaten Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland. Nijmegen: Stec Groep. Stijnenbosch, M.H. & T.M. Bruigom (1999). Starters en kleinschalige bedrijfshuisvesting Utrecht. Utrecht: STOGO. Wils, Jaap, Lilian de Vries, Ton Grimmius & Arnold Ziegelaar (2002). Benchmark gemeentelijk ondernemingsklimaat. Den Haag: EZ. Tillaart, Harry van den, Erna Bruin & Fatik Canak (2003). Nulmeting Wijk in Bedrijf Westflank. Utrecht: Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. Weck, G.A.M. (2002). Bedrijvendynamiek Montfoort. Utrecht: Kamer van Koophandel Utrecht.

96

Bijlagen

97

98

Bijlage 1 – Tabellen bij hoofdstuk 2

Tabel 1 – De bedrijfsoppervlakte waarover ondernemers beschikken naar soort locatie en soort pand Bedrijfsruimte 1. gemiddeld aantal m2

2. % bedrijven met

werk- verkoop/ kantoor magazijn totaal* < 50 m2 50-99 100-499 500 of meer plaats winkel

totaal

1. Locatie . woonwijk . winkelstraat . winkelcentrum . bedrijventerrein . bedrijfsverzamelgebouw . kantoorlocatie totaal

37 m2 12 m2 22 m2 35 m2 170 m2 17 m2 42 m2 18 m2 10 m2 97 m2 26 m2 260 m2 9 m2 19 m2 335 m2 2 2 392 m 113 m 233 m2 325 m2 1.079 m2 16 m2 17 m2 113 m2 3 m2 152 m2

59% 33% 4% 2% 36%

13% 43% 31% 7% 9%

17% 22% 53% 37% 54%

11% 4% 12% 54% 0%

100% 100% 100% 100% 100%

0 m2 109 m2

50% 34%

25% 19%

25% 29%

0% 18%

100% 100%

2. Pand . bedrijf aan huis . kantoorpand . winkelpand . horecapand . bedrijfspand totaal

7 m2 3 m2 7 m2 12 m2 2 2 7 m 170 m2 7 m2 65 m 2 2 2 25 m 195 m 8m 16 m2 2 2 2 20 m 81 m 6m 7 m2 252 m2 68 m2 151 m2 217 m2 109 m2 72 m2 72 m2 91 m2

74% 25% 14% 30% 14% 34%

16% 25% 35% 30% 9% 19%

8% 33% 42% 20% 40% 29%

0% 17% 12% 20% 38% 18%

100% 100% 100% 100% 100% 100%

15 m2 72 m2

63 m2 72 m2

0 m2 103 m2 91 m2 381 m2

40 m2 270 m2 257 m2 365 m2 733 m2 381 m2

* Totaal is inclusief categorie ‘overig’.

99

Tabel 2 – De bedrijfsoppervlakte waarover ondernemers beschikken, naar sector Sector industrie

1. Gemiddeld aantal m2 oppervlakte per bedrijf . productieruimte/ werkplaats . verkoop/winkel . kantoor . magazijn/opslag . overige totaal 2. Omvang van de bedrijfsruimte . minder dan 25m2 . 25-49 . 50-99 . 100-199 . 200-499 . 500 en meer totaal

100

bouw

handel/ grootreparatie handel auto’s

detailhandel

horeca zakelijke persoondiensten lijke diensten

totaal

576 m2

221 m2

307 m2

85 m2

26 m2

23 m2

69 m2

31 m2

109 m2

71 m2 265 m2 149 m2 37 m2 1.098 m2

57 m2 99 m2 87 m2 14 m2 479 m2

221 m2 58 m2 100 m2 29 m2 715 m2

33 m2 117 m2 519 m2 0 m2 754 m2

240 m2 9 m2 20 m2 12 m2 307 m2

80 m2 5 m2 11 m2 183 m2 301 m2

6 m2 96 m2 45 m2 11 m2 226 m2

10 m2 20 m2 4 m2 74 m2 139 m2

72 m2 72 m2 91 m2 37 m2 381 m2

8% 15% 15% 15% 15% 31% 100%

27% 7% 7% 13% 7% 40% 100%

0% 0% 17% 0% 25% 58% 100%

5% 5% 5% 19% 38% 29% 100%

12% 6% 24% 30% 12% 15% 100%

7% 21% 21% 14% 21% 14% 100%

25% 25% 14% 10% 14% 12% 100%

15% 33% 35% 8% 5% 5% 100%

15% 18% 19% 14% 15% 19% 100%

Tabel 3 – Kenmerken van de vestigingslocaties van ondernemers, naar subwijk (in %) Subwijk* 1

2

3

4

5

6

7

8

9

totaal

1. Locatie . woonwijk . winkelstraat . winkelcentrum . bedrijventerrein . bedrijvenverzamelgebouw . kantoorlocatie totaal (abs=100%)

77 13 7 3 0 0 (30)

68 28 0 4 0 0 (25)

42 35 6 10 8 0 (52)

56 3 28 3 3 8 (39)

3 0 0 93 3 0 (30)

50 25 17 0 0 8 (12)

27 27 36 0 0 9 (22)

0 0 20 60 10 10 (10)

0 0 0 73 27 0 (15)

41 17 12 23 5 3 (235)

2. Pand . bedrijf aan huis . kantoorpand . winkelpand . horecapand . bedrijfspand totaal (abs=100%)

56 9 13 3 19 (32)

36 12 16 4 32 (25)

27 4 33 8 29 (52)

44 12 27 0 17 (41)

0 3 0 3 93 (29)

44 6 19 6 25 (16)

32 16 36 4 12 (25)

0 10 20 10 60 (10)

0 7 0 0 93 (15)

30 9 20 4 37 (245)

3. Eigendom . in eigendom . gehuurd . overig totaal (abs=100%)

45 52 3 (29)

68 28 4 (25)

39 61 0 (51)

31 64 5 (36)

29 71 0 (31)

17 83 0 (12)

4 88 8 (24)

30 70 0 (10)

27 73 0 (15)

34 63 3 (233)

4. Van wie gehuurd . particulier pandeigenaar . woningbouwcorporatie . vastgoedmakelaar . exploitant winkelcentrum . exploitant bedrijvengebouw . anders totaal (abs=100%)

31 50 6 0 0 13 (16)

29 14 14 0 14 29 (7)

42 23 10 10 3 13 (31)

13 21 17 25 0 25 (24)

68 0 18 0 14 0 (22)

40 30 20 0 0 10 (10)

18 32 14 27 0 9 (22)

29 14 43 0 0 14 (7)

18 0 18 0 45 18 (11)

33 21 15 10 7 14 (150)

118

177

61

156

196

99

92

118

5. Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar, excl. BTW (in €€ ) * subwijk 1=Zuilen 2=Rijnsweerd 3=Ondiep 4=Overvecht Dreven 5=Overvecht bedrijfsgebied

77

104

6=Kanaleneiland Zuid 7=Kanaleneiland Noord 8=Meubelboulevard 9=Merwedekanaalzone

101

Tabel 4 – De bedrijfsoppervlakte waarover ondernemers beschikken, naar subwijk (in m2 en in %) Subwijk* 1

2

3

167

101

206

45 31 17 30 44

40 13 21 22 5

50 46 23 34 53

26 101 49 26 81

2. Omvang van de bedrijfsruimte (in %) . minder dan 25m2 . 25-49 . 50-99 . 100-199 . 200-499 . 500 en meer totaal

25 11 21 21 11 11 100

33 25 21 13 0 8 100

11 28 22 20 7 13 100

3. Branche (in %) industrie . bouw . handel-/reparatie van auto’s . groothandel . detailhandel . horeca . zakelijke diensten . persoonlijke diensten totaal

3 9 6 6 16 16 25 19 100

12 12 0 0 16 4 36 20 100

2 4 2 12 17 6 37 21 100

2

1. Gemiddeld aantal m oppervlakte per bedrijf waarvan: . productieruimte/werkplaats . verkoop/winkel . kantoor . magazijn/opslag . overige

* subwijk 1=Zuilen 2=Rijnsweerd 3=Ondiep 4=Overvecht Dreven 5=Overvecht bedrijfsgebied

102

4

5

283 1.048

6

7

8

9

totaal

135

91

851 1.011

381

495 94 230 219 10

13 62 4 42 14

7 61 6 9 8

241 345 110 115 40

137 65 271 529 9

109 72 72 91 37

23 26 17 9 14 11 100

0 0 12 4 35 50 100

14 29 14 14 29 0 100

22 11 39 22 6 0 100

0 0 0 0 56 44 100

0 13 7 13 20 47 100

16 18 19 14 15 19 100

9 2 5 12 19 2 23 28 100

6 10 26 32 0 3 16 6 100

0 0 0 7 13 13 13 53 100

0 11 0 4 33 7 22 22 100

20 10 10 0 30 10 20 0 100

7 7 7 13 0 7 53 7 100

6 7 6 11 16 7 28 20 100

6=Kanaleneiland Zuid 7=Kanaleneiland Noord 8=Meubelboulevard 9=Merwedekanaalzone

Bijlage 2 Aanbod van kleinschalige bedrijfsruimte

2.1 Inleiding Om de omvang van het aanbod van de kleinschalige bedrijfshuisvesting in de Westflank van Utrecht in kaart te kunnen brengen, is gezocht naar databestanden met gegevens over het vastgoed in Utrecht. Er is met verschillende afdelingen van de gemeente Utrecht contact opgenomen zoals met Bouwbeheer, Belastingdienst, Ontwikkelingsbedrijf gemeente Utrecht enzovoorts, alvorens de conclusie te moeten trekken dat er geen databestanden voorhanden zijn waarmee de kleinschalige bedrijfshuisvesting in de volle breedte in beeld gebracht kan worden. Ook de Kamer van Koophandel noch makelaars kunnen het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting volledig in kaart brengen. De Kamer van Koophandel is gericht op registratie van ondernemers en hun activiteiten. Er zijn geen cijfers aanwezig over het aanbod van panden. Makelaars bedienen over het algemeen een deel van de markt, met name het grotere vastgoed is voor hen interessant. Het kleinere vastgoed rendeert niet aldus makelaars waar in het kader van dit onderzoek mee is gesproken. Aan de andere kant is het voor ondernemers, die kleinschalige bedrijfshuisvesting zoeken of in de aanbieding hebben, relatief duur om een makelaar in de arm te nemen. Een onbekend, maar naar inschatting van makelaars een substantieel deel van de kleinschalige bedrijfshuisvesting wordt zonder tussenkomst van makelaars in de markt gezet. Zoals gezegd zijn er ook binnen de Gemeente Utrecht geen kwantitatieve databestanden aanwezig die gegevens bevatten over het aantal m2 vloeroppervlak van de panden. Er zijn wel gegevens over de bestemming van panden. Hiermee is te achterhalen welke panden een woon-, een werk- of een gecombineerde bestemming hebben. Ook zijn er fijnere gegevens over het gebruik van panden. Zo kan het gaan om een kantoorpand, een winkelpand of een horeca-aangelegenheid. Het ontbreekt echter aan gegevens over de vloeroppervlakte van panden. De kleinschalige bedrijfshuisvesting is immers gedefinieerd als panden van minder dan 500 m2. Er zijn bij de gemeente Utrecht wel gegevens over perceeloppervlakte aanwezig, maar dit gegeven is voor de afbakening van kleinschalige bedrijfshuisvesting onvoldoende bruikbaar. Onduidelijk is immers welk deel van het perceel bebouwd is en of het desbetreffende bouwwerk uit een of uit meer verdiepingen bestaat. Er is vervolgens ook gezocht naar eerder onderzoek of eerdere rapportages over (kleinschalige) bedrijfshuisvesting in Utrecht. Hierbij kwamen de volgende publicaties in beeld: 1. De Utrechtse Vastgoedmonitor Deze vastgoedmonitor is een periodieke uitgave van de afdeling bestuursinformatie van de gemeente Utrecht. Hierin staan de vastgoedontwikkelingen in Utrecht centraal. Er wordt onderscheid gemaakt in kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte; 2. De rapportage Kleinschalige bedrijfshuisvesting, vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht, een onderzoek in opdracht van de Gemeente Utrecht uitgevoerd door DTZ Zadelhoff Research en 3. De Detailhandelmonitor Wijkvoorzieningen Utrecht (0-meting 2001) uitgevoerd door Goudappel Coffeng, ook in opdracht van de Gemeente Utrecht. 103

Om het aanbod van de kleinschalige bedrijfshuisvesting in beeld te brengen, is voornamelijk gebruik gemaakt van deze drie bronnen. Hieronder worden ze een voor een kort getypeerd met de beperkingen die de opgegeven cijfers specifiek met zich meebrengen voor het in kaart brengen van het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in de Westflank van Utrecht. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met verschillende partijen op de aanbodkant van de markt. Het gaat om particuliere pandeigenaren, beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen, beheerders/eigenaren van winkelcentra en makelaars. Tijdens de gesprekken met deze personen is ook informatie vrijgekomen over de omvang van het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. Het zijn geen exacte m2 gegevens, maar meer globale gegevens over het aanbod. Ook deze informatie is in dit hoofdstuk verwerkt. Bron 1. De Utrechtse Vastgoedmonitor De Utrechtse Vastgoedmonitor is een tweejaarlijkse analyse van landelijk, regionale en lokale ontwikkelingen in het commercieel vastgoed. De laatste vastgoedmonitor is van 2004 en bevat dus cijfers van recente datum. Er wordt aandacht besteed aan de ontwikkelingen in drie categorieën vastgoed. Het gaat om kantoren, winkels en bedrijvenruimtes/bedrijven-terreinen. De Utrechtse Vastgoedmonitor kent voor het in kaart brengen van het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Westflank een aantal beperkingen. In de vastgoedmonitor ligt het accent op het vastgoed van heel Utrecht in zijn totaliteit. Daarnaast zijn er in beperkte mate uitsplitsingen gemaakt naar wijken. Er zijn wel apart gegevens in te vinden over Kanaleneiland en Overvecht. Echter niet van Noordwest. Een andere, grotere beperking is dat de vastgoedmonitor weinig zicht biedt op de kleinschalige bedrijfshuisvesting. De monitor richt zich normaal gesproken op kantoorruimtes van 500 m2 of groter, op bedrijfsruimtes van 750 m2 en groter en op winkelruimtes van 200 m2 en groter. In de Vastgoedmonitor Utrecht 2004 is hiervan enigszins afgeweken en is een apart hoofdstuk gewijd aan bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht. Toch worden enkele bevindingen van de Utrechtse Vastgoedmonitor hieronder voor het voetlicht gebracht om een beeld te schetsen van de stand van zaken van het grotere vastgoed in Utrecht en in de wijken in het Westflankgebied. Zoals verderop in deze rapportage zal blijken, is dit ook veelal het referentiekader van makelaars en beheerders/eigenaren van winkelcentra. Bron 2. Kleinschalige bedrijfshuisvesting, vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Utrecht In februari 2003 heeft DTZ Zadelhoff Research in opdracht van de Gemeente Utrecht een onderzoeksrapport uitgebracht naar de vraag en aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting. Het gaat in deze om ruimtes tot 500 m2. In het onderzoek wordt onderscheid gemaakt in een aantal deelgebieden, namelijk: Oost Utrecht, binnenstad en West Utrecht ofwel Westflank. Westflank omvat in dit onderzoek overigens een groter gebied dan het werkgebied van Stichting Wijk in Bedrijf Westflank. In dit onderzoek valt bijvoorbeeld ook Lombok binnen Westflank, terwijl Lombok buiten het werkgebied van de Stichting valt. Dit onderzoek kent eveneens een aantal beperkingen. Het onderzoek heeft betrekking op het leegstaande aanbod van kleinschalige kantoorruimtes en bedrijfsruimtes zoals aangetroffen in oktober 2002 en is daarmee niet up to date. Verder is het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in kaart gebracht door middel van een inventarisatie via het makelaarsnetwerk van 104

Zadelhoff. Panden die buiten de makelaars om in de markt gebracht werden, zijn niet in het onderzoek meegenomen. Tot slot beperkt het onderzoek zich tot kantoor- en bedrijfsruimtes. Winkelpanden komen in dit onderzoek niet aan bod. Bron 3. Detailhandelmonitor Wijkvoorzieningen Utrecht (0-meting 2001) Het ontbreken van de winkelruimte in het onderzoek van Zadelhoff wordt goedgemaakt door de Detailhandelmonitor Wijkvoorzieningen. Deze monitor richt zich op winkels en brengt het aanbod van winkels en overige commerciële voorzieningen in Utrecht in beeld. Een beperking van dit onderzoek is dat het de situatie rond 2000 weergeeft en het daarmee gedateerd is. Daarom is waar mogelijk gewerkt met gegevens uit de eerdergenoemde Vastgoedmonitor met gegevens op latere peildata, namelijk 2003 of 2004.

2.2 Het vastgoedaanbod in Utrecht Uit het voorgaande blijkt, dat in het vastgoed onderscheid wordt gemaakt in een aantal categorieën. Het gaat om kantoorruimte, bedrijfs- en winkelruimte. In de onderstaande paragrafen wordt het aanbod van de grotere en kleinere bedrijfshuisvesting in kaart gebracht en zoveel mogelijk toegespitst op de wijken in Westflank.

2.2.1 Aanbod kantoorruimte De aanbodgegevens over de kantoorruimtes die hieronder als eerste gepresenteerd zijn, zijn afkomstig van de Vastgoedmonitor die betrekking heeft op kantoren vanaf 500 m2. Het gaat om het totale aanbod van kantoorpanden dat wil zeggen zowel het bezette als het leegstaande deel. Voor het aanbod van kantoor tot 500 m2 zijn geen andere gegevens voorhanden dan die uit het onderzoek van DTZ Zadelhoff Research. Deze gegevens hebben betrekking op het leegstaande aanbod van kantoorruimtes van 500 m2 en kleiner in het najaar van 2002. Kantoorruimte vanaf 500m2 en groter De kantorenmarkt in Nederland werd de afgelopen paar jaar gekenmerkt door een sterk stijgend aanbod en een dalende vraag. Het gevolg is een toenemende leegstand. Dit geldt ook voor de Utrechtse kantorenmarkt. In Utrecht is er in de loop van de jaren 2000 een ruim aanbod van kantoorpanden ontstaan. Er is keuze uit diverse locaties. Als het gaat om nieuwbouw dan is de situatie anders. Er is sprake van een eenzijdig aanbod van nieuwbouw die zich in 2003 en 2004 vooral concentreert in Papendorp (ten westen van Kanaleneiland) en in mindere mate in Oudenrijn. Het accent ligt op grootschalige nieuwbouw in het hogere marktsegment. Het aanbod van kantoorruimte is in 2004 in vergelijking met eerdere jaren nog verder verruimd en daarmee is het aanbod aanzienlijk groter dan de vraag. De Vastgoedmonitor 2004 meldt een leegstand van 8,9 procent waarvan 4,5 procent langdurige leegstand is. Van deze langdurige leegstand bevindt de helft zich in Kanaleneiland. De verwachting is dat de leegstand in de 2e helft van 2004 nog iets zal toenemen en dan met name in de wat minder courante kantoorpanden in Kanaleneiland, Lageweide en Overvecht.

105

Het ruime aanbod van panden heeft geresulteerd in een lichte daling van de prijzen. In de loop van 2003 is het prijsniveau van de eersteklas kantoorruimte geleidelijk gedaald naar het niveau van 2001 (185 euro). Ontwikkelaars en beleggers proberen zo lang mogelijk vast te houden aan de vraagprijzen. Hier tegenover staan compensaties in de vorm van huurvrije periodes, inbouwpakketten of extra voorzieningen. Deze tegemoetkomingen kunnen oplopen tot 10-15 procent van de huursom in de contractperiode (zie ook: Kantorenparken worden spooksteden, in de Volkskrant van 16 december 2004. In dit artikel worden tevens cijfers gegeven over leegstaand kantorenaanbod voor een aantal steden. Voor Utrecht wordt vermeld dat 16% van het kantorenaanbod leeg staat. Dat is minder dan in Amsterdam, maar meer dan in Den Haag en Rotterdam). Ongeveer eenderde van het Utrechtse kantorenaanbod wordt in onderhuur aangeboden. De ruimte wordt met name op de markt gebracht door grotere bedrijven die zijn afgeslankt en bedrijven die bij verhuizing zijn uitgegaan van een te positieve groeiverwachting. Voor kantoorruimte die buiten de markt om in onderhuur wordt aangeboden gelden overigens (veel) lagere huurprijzen. In de Vastgoedmonitor wordt de kantoorruimte in Utrecht naar een aantal gebieden (clusters) ingedeeld. Het gaat om: • Stationsgebied Utrecht CS en omgeving; • Oude Binnenstad; • Papendorp; • Oost; • Rijnsweerd; • Kanaleneiland; • Overvecht; • Lageweide en • Ouderijn. Voor het onderhavige onderzoek wordt alleen ingezoomd op Kanaleneiland en Overvecht.

Tabel 2.1 – Aanbod van kantoorruimte in Kanaleneiland

kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw opname aanbod ultimo . waarvan onderhuur . waarvan ouder dan 2 jaar . waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand % langdurige leegstand* bandbreedte huurprijzen

2001

2002

2003

401.100 3.600

401.100 0

401.100 0

2004 en later

18.000 -

10.400 30.400 98% 22.000

-

5,5%

147-193

140-190

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht, Vastgoedmonitor 2004 * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden

106

medio 2004

9.580 47.500

47.500 27.600 11,8% 6,9% 125-175

4.370 86.200 33.900 100% 55.000

120-170

Kantoorruimte in Kanaleneiland Volgens de vastgoedmonitor zijn de gunstige ligging aan de belangrijkste Utrechtse invalswegen, met een goede aansluiting op snelwegen en de sneltramverbinding met het Utrecht CS sterke troeven van het kantoorgebied Kanaleneiland. Echter, het imago van het gebied staat onder druk door problemen met orde en veiligheid. De leegstand was eind 2002 nog niet verontrustend, maar is in 2003 aanzienlijk gestegen. De meest recente cijfers laten een groei van het aanbod zien waarbij het aanbod voor een deel ook niet marktconform is. Al met al blijft de positie van Kanaleneiland kwetsbaar, vooral ook door recente ontwikkelingen op de Utrechtse kantorenmarkt (zie verderop). Kantoorruimte in Overvecht In Overvecht is sprake van een combinatie van moderne, courante kantoren en van kantoren uit de jaren ’60, die op termijn niet meer aan eisen van gebruikers zullen voldoen. Vooralsnog vertaalt dit zich in een stabiele marktpositie, met vrij constante huurniveaus. Het aanbod is medio 2003 wel sterk gestegen, maar daarbij gaat het voornamelijk om recent gebouwde nieuwbouw. Het incourant aanbod is daarom vooralsnog niet zo groot.

Tabel 2.2 – Aanbod van kantoorruimte in Overvecht

kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw opname aanbod ultimo . waarvan onderhuur . waarvan ouder dan 2 jaar . waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand % langdurige leegstand* bandbreedte huurprijzen

2001

2002

2003

76.000 12.000

76.000 0

76.000 0

medio 2004

2004 en later

0 -

4.700 2.200 100% 500

-

0,7%

113-147

113-147

500 22.300

21.300 1.300 28% 1,7% 115-142

0 24.700 4.300 54% 12.000

110-140

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht, Vastgoedmonitor 2004 * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden

Buiten de genoemde negen clusters bevindt ongeveer 10 procent van de Utrechtse kantoorvoorraad zich verspreid over de stad. Het gaat om oudere kantoorruimtes, waarvan een kwart als incourant beschouwd kan worden en waarvan een relatief groot deel leeg staat. Ontwikkelingen op de kantorenmarkt In Leidse Rijn wordt gewerkt aan één van de grootste Utrechtse kantoorgebieden, namelijk Papendorp. Door de aansluiting op de A2 en A12 is het gebied zeer goed bereikbaar per auto en het staat ook direct in verbinding met Kanaleneiland en Utrecht Centrum. Veel kantoorgebruikers uit Kanaleneiland, met name uit de ICT, zullen volgens de Vastgoedmonitor de komende jaren overstappen naar de nieuwbouw in Papendorp. Van de geplande 343.000 m2 kantoorruim107

te was medio 2003 voor circa 200.000 m2 bekend welke nieuwe huurders zich hadden aangediend. Circa 100.000 m2 kwam voor rekening van huurders uit Kanaleneiland. Kantoorruimte tot 500 m2 In het onderzoek van Zadelhoff Research (2003) wordt onderscheid gemaakt naar drie typen gebouwen, namelijk solitaire gebouwen, multi-tenant panden en bedrijfsverzamelgebouwen. Van een solitaire ruimte wordt over het algemeen gesproken als de gebruiker over een eigen entree beschikt. Ook kantoorruimtes in de plint van een woontoren worden gezien als solitaire ruimtes. Het onderscheid tussen een multi-tenant gebouw en een bedrijfsverzamelgebouw (BVG) zit vooral in het aantal gebruikers (enkele versus vele) en de omvang van de gebruikers (groot versus klein). Als definitie voor een BVG hanteert Zadelhoff: “Een BVG is een gebouw dat wordt beheerd door een instantie, waarin bedrijf- en/of kantoorruimte worden aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (<150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen” (DTZ Zadelhoff Research, 2003, p 4). Solitaire en multi-tenant gebouwen In oktober 2002 bedroeg de gemiddelde vloeroppervlakte van de kleinschalige kantoorruimte circa 260 m2. Het merendeel hiervan bevond zich in West Utrecht (zie tabel 2.3). Er moet overigens wel worden opgemerkt dat het aantal units vermeld in de tabel niet exact het aantal kantoorunits is. Een vloer van 500 m2 in een multi-tenant gebouw kan gebruikt worden door twee huurders en kleinere units kunnen op hun beurt weer per twee of meer gehuurd worden.

Tabel 2.3 – Aanbod van leegstaande kleinschalige solitaire en multi-tenant kantoorruimte (oktober 2002) aantal leegstaande units multi-tenant solitair

45 10

metrage

waarvan in West 2

12.150m 2.400m2

10.350m2 180m2


Belangrijk is verder nog dat het onderzoek van Zadelhoff aangeeft dat in het lagere segment van de markt ruimtes ‘onderhands’, dat wil zeggen zonder tussenkomst van de makelaar, worden aangeboden. Het betreft voornamelijk units tot circa 100 m2, veelal in voormalige woonhuizen en/of winkelruimtes in de woonwijken. Dit aanbod is zelden bekend in de markt, maar voorziet wel voor een deel in de ruimtebehoefte van kleinschalige kantoorgebruikers. Het totaal aantal m2 en het aantal units aan kleinschalige kantoorruimte was destijds daarom in werkelijkheid groter dan hier gepresenteerd.

108

Bedrijfsverzamelgebouwen In het werkgebied van de Stichting Wijk in Bedrijf Westflank bevinden zich drie bedrijfsverzamelgebouwen: • Ondernemerscentrum Element; • Bedrijfsverzamelgebouw Vechtenstein en • Bedrijfsverzamelgebouw Lumax. Element, gevestigd in het bedrijvengebied Kanaleneiland, is het oudste van de drie en dateert uit 1987. Destijds was het gebouw bedoeld voor startende ondernemers. Startende ondernemers werd met behulp van subsidies de mogelijkheid geboden om direct goede kantoorruimte te huren met faciliteiten die horen bij een professioneel bedrijf. Op dit moment zit 30 procent van de starters uit die tijd nog steeds in Element. En ondanks dat de subsidiepot nu leeg is, komen er nog steeds starters bij. Sinds 1992 is er geen leegstand meer geweest voor de 34 kantoorunits van Element. Alle units, die geheel flexibel in te delen zijn, zijn momenteel bezet en het verloop is erg klein. Vechtenstein is vanaf 1993 als bedrijfsverzamelgebouw in de wijk Overvecht aanwezig. Het gebouw bestaat uit 26 units, de meeste variërend van circa 20 tot 50 m2. Er zit één grote unit van 700 m2 bij. De units zijn allemaal bedoeld voor dienstverlening en worden verhuurd voor 120 euro per m2 per jaar exclusief servicekosten. Vechtenstein heeft wel problemen gehad met de bezetting, maar mede dankzij een opknapbeurt zijn deze grotendeels voorbij. Bedrijfsverzamelgebouw Lumax is vanaf maart 2004 in de markt en gevestigd in de wijk Ondiep. Lumax beschikt over 42 units variërend van ca 10 tot 150 m2, verdeeld over 4 verdiepingen. Het zijn bijna allemaal kantoorunits voor de zakelijke dienstverlening. Het bedrijfsverzamelgebouw richt zich met name op startende kleinschalige ondernemers uit de Westflank van Utrecht. Het enige bedrijfsverzamelgebouw waar in oktober 2004 echt sprake is van leegstand is Lumax. In 2000 is een aanvang gemaakt met de realisatie van Lumax. Destijds wees een marktonderzoek uit dat er in de Westflank van Utrecht behoefte was aan kantoorruimten voor startende ondernemers die tot dan toe vanuit huis actief waren. Op het moment dat het gebouw klaar was en de eerste huurders erin konden, voorjaar 2004, was de situatie sterk veranderd. Door de economische situatie zijn mensen huiverig geworden om een pand te betrekken en blijven toch liever vanuit huis opereren. Medio oktober 2004 waren er 17 van de 42 units bezet.

Tabel 2.4 - De bedrijfsverzamelgebouwen naar bezetting en leegstand in units in oktober 2004

Element Vechtenstein Lumax

bezetting

leegstand

totaal

34 24 17

2 25

34 26 42

109

2.2.2 Aanbod bedrijfsruimte Ook bij het aanbod van bedrijfsruimte maken we onderscheid in grote en kleine bedrijfsruimtes. In de Vastgoedmonitor is het recente totale aanbod opgenomen en bevat dus zowel bezette als leegstaande bedrijfsruimtes van 750 m2 en groter. In het onderzoek van Zadelhoff Research gaat het om leegstaande ruimtes tot en met 500 m2 in oktober 2002. De onderzoeken sluiten dus niet goed op elkaar aan, maar betere gegevens hebben we niet tot onze beschikking. Aanbod bedrijfsruimte vanaf 750 m2 De markt voor bedrijfsruimte heeft zich volgens de Vastgoedmonitor in 2004 licht hersteld, waarmee er nog wel steeds een ruim aanbod van panden is. In de voorgaande jaren stonden de huurprijzen erg onder druk en waren deze in 2003 met 5 tot 7 procent gedaald ten opzicht van 2001. In 2004 zijn de prijzen stabiel gebleven. De afname van het aanbod in de eerste helft van 2004 is echter geen garantie voor een dalende trend. Ook in 2003 was het aanbod in de eerste helft van het jaar afgenomen en gaf de tweede helft van het jaar weer een stijging te zien. Bijna een kwart van de bedrijfsruimte is volgens de makelaars incourant. Ruim de helft hiervan is te vinden op Lageweide en Overvecht. Op bedrijventerrein Overvecht was medio 2003 28 procent incourant en voldeed daarmee wat uitstraling en functionaliteit betreft niet meer aan de huidige eisen. Het ging destijds om 11.500 m2 bedrijfsruimte, verdeeld over acht panden op het oude deel van het bedrijventerrein. In totaal stonden er ca. 35 bedrijfspanden te huur en waren er problemen met de verhuur. De positie van het oude deel van het bedrijventerrein is daarmee verzwakt. Makelaars zien een behoefte aan herontwikkeling - omdat oude panden niet meer marktconform zijn - en aan een opknapbeurt van de bedrijfsomgeving. Het aanbod van bedrijfsruimte blijft vooralsnog hoog. De mogelijkheden tot herontwikkeling van verouderde bedrijfspanden en complexen neemt daarmee toe. Vooral in het oude deel van het bedrijfsterrein Overvecht en op Lageweide mag een dergelijke ontwikkeling worden verwacht. In de regel zal het gaan om sloop en vervanging door nieuwe hoogwaardiger panden, met een representatieve uitstraling. Uitbreiding De afgelopen jaren is het grootste deel van de geplande uitbreiding van bedrijventerrein Overvecht uitgegeven. Het gaat om een kleinschalig terrein met bedrijfshallen die dooreen genomen niet groter zijn dan 3.000-4.000 m2. Positieve punten zijn kwaliteit en imago van de nieuwe uitbreiding, en de goede autobereikbaarheid.

110

Aanbod bedrijfsruimtes tot en met 500 m2 In oktober 2002 werd in Utrecht iets meer dan 13.000 m2 aan leegstaande kleinschalige bedrijfsruimte aangeboden. Het gaat overwegend om solitair (geschakelde) units in het westen van de stad. De ruimtes groter dan 150 m2 die overwegend bedoeld zijn voor het hogere segment, waren in de markt sterk oververtegenwoordigd. Slechts 10 procent van het aanbod betrof units tot 150 m2 (10 units) voor het midden en lagere segment.

Tabel 2.5 – Aanbod kleinschalige bedrijfsruimte (oktober 2002) aantal leegstaande units multi-tenant solitair

7 45

metrage 2

2.452m 10.631m2

waarvan in West 2.080m2 10.431m2


Ook hier geldt evenals bij de kantoorruimte, dat kleine ruimtes tot circa 100 m2 onderhands worden aangeboden. Het gaat onder meer om garages van voormalige woonhuizen en/of winkelruimtes. De omvang van dit aanbod is niet bekend, maar voorziet voor een deel wel in de behoefte van kleinschalige ondernemers. Kortom ook hier was destijds het daadwerkelijke aanbod groter dan hierboven staat weergegeven.

2.2.3 Aanbod winkelruimte In deze paragraaf wordt het aanbod van winkelruimte in kaart gebracht. Er wordt eerst gekeken naar Utrecht in z’n geheel en daarna wordt op de wijken in Westflank ingezoomd. Ook deze paragraaf is gebaseerd op kwantitatieve informatie uit de eerder genoemde schriftelijke bronnen en informatie uit gesprekken met beheerders/eigenaren van winkelcentra. Winkelruimte in de stad Utrecht De marktpositie van de Utrechtse winkelmarkt op de belangrijkste Utrechtse winkelgebieden is onverminderd goed. De oude binnenstad blijft een populair winkelgebied en Hoog Catharijne is een van de drukste gebieden van Nederland. De hele gemeente Utrecht telde volgens de Detailhandelmonitor wijkvoorzieningen in 2000 2.300 winkels en overige commerciële voorzieningen met een totale verkoopruimte van ruim 400.000 m2. Het ruimste aanbod van winkels en van overige commerciële voorzieningen is te vinden in de binnenstad. Bij de overige commerciële voorzieningen gaat het om bedrijven in de sectoren horeca, dienstverlening (zoals banken, reis- en uitzendbureaus,) en de publiekverzorgende ambachten (zoals kapper, stomerij, hakkenbar, etc.). In april 2003 komt de Vastgoedmonitor op een totaal van 1.954 winkelvestigingen en 417.862 m2 verkoopvloeroppervlak (vvo) in Utrecht. De tendens is dat in de loop van de jaren de winkels in aantal afnemen en in grootte toenemen. Er komen dus steeds minder, maar wel grotere winkels. Om een orde van grootte te 111

noemen: in 1988 was de gemiddelde verkoopruimte in Utrecht 130 m2, in 1998 was deze gestegen tot circa 177 m2. Het aanbod van winkels en overige voorzieningen in een aantal wijken In het onderstaande gaan we in op het winkelaanbod in de voor dit onderzoek relevante wijken, namelijk Noordwest, Overvecht en Zuidwest. Ook in de wijken Noordwest, Zuidwest en Overvecht zien we een ruim aanbod van winkels. Dit komt door de aanwezigheid van grote winkelcentra als de Meubelboulevard, het Groot Winkelcentrum Kanaleneiland en Groot Winkelcentrum Overvecht. Deze winkelcentra hebben een wijkoverstijgende functie. Noordwest Het winkelaanbod in Noordwest is sterk gespreid gesitueerd rond de Amsterdamsestraatweg en in enkele kleine winkelgebieden. De ASW – Amsterdamsestraatweg - kan ingedeeld worden in drie winkelgebieden: noord, midden en zuid. De winkels zijn ingedeeld in een dagelijkse en niet dagelijkse sector. In de dagelijkse sector (food) gaat het om de dagelijkse boodschappen, te weten voedings-, genotmiddelen en drogisterijproducten. In de niet-dagelijkse sector (non food) gaat het om detailhandelartikelen die in het algemeen minder frequent worden verkocht en die buiten de dagelijkse sector vallen.

Tabel 2.6 - Aantal winkelvestigingen naar winkelgebieden in de wijk Noordwest Aantal winkelvestigingen dagelijks

niet dagelijks

totaal

ASW Noord ASW Midden ASW Zuid Rokade

18 20 10 7

42 65 23 11

60 85 33 18

Totaal

55

141

196


Het winkelgebied Amsterdamsestraatweg-midden met winkelcentrum Plantage herbergt de meeste winkels. Het gebied wordt getypeerd als stedelijk radiaal, waar mogelijkheden zijn voor winkels met een stedelijke en een buurt- tot wijkverzorgende functie. Ook het veel kleinere winkelgebied Amsterdamsestraatweg-zuid heeft een gemengd branche- en functieprofiel. Amsterdamsestraatweg-noord met onder andere winkelcentrum Rokade laat een ander profiel zien. De winkels daar hebben een buurtfunctie. Tabel 2.6 laat zien dat er in het winkelcentrum Rokade vorig jaar 18 winkels gevestigd waren. Sommige winkels bestaan uit meerdere units. In totaal bestaat het winkelcentrum uit 23 units variërend in grootte van circa 50 tot 300 m2 en één grotere unit van 1200 m2. Deze is verhuurd aan een supermarkt. In het najaar van 2004 stond er een unit leeg. Onze informant wijt dit aan het feit dat er iets te veel kleine units in het winkelcentrum zitten. 112

Overvecht Het grootste winkelaanbod in de wijk Overvecht bevindt zich in het Groot Winkelcentrum Overvecht. Winkelcentrum Overvecht is na Utrecht Centrum de grootste winkelconcentratie in Utrecht. De marktpositie van GWC Overvecht binnen Utrecht is onverminderd sterk. Na Utrecht-Centrum is dit het best functionerende winkelgebied in Utrecht. De filialiseringsgraad is hoog. Het accent ligt op doelgericht winkelen. De leegstand is nagenoeg nihil. Uit gesprekken met makelaars blijkt dat ook hier door filiaalketens pogingen worden gedaan om zittende winkeliers uit te kopen. De huren zijn tussen 2001 en medio 2003 wel licht gedaald. De prijzen varieerden medio 2003 van 400 t/m 600 euro per m2.

Tabel 2.7 - Aantal winkelvestigingen naar winkelgebieden in de wijk Overvecht Aantal winkelvestigingen dagelijks

niet dagelijks

totaal

GWC Overvecht De Klop Overkapel Gagelhof* Arno-/Tiberdreef

23 8 6 4

69 7 6 2

92 15 12 6

Totaal

41

84

125

Bron: Locatus (peildatum april 2004) * In april 2004 zijn via Locatus geen cijfers over winkelcentrum Gagelhof beschikbaar. Uit de Vastgoedmonitor 2004 is wel bekend dat de Gagelhof in totaal 3.800 m2 omvat waarvan 2.800 m2 een winkelbestemming heeft en het overige is kleinschalige dienstverlening

Naast het GWC Overvecht zijn er vier kleinere buurtwinkelcentra: De Klop, Overkapel, Arno-/ Tiberdreef en Gagelhof. De Gagelhof was voorheen de Berberhof. Dit was een verouderd winkelcentrum dat hard aan vernieuwing toe was. In het najaar van 2004 zijn de deuren geopend van het geheel vernieuwde winkelcentrum De Gagelhof. Dit winkelcentrum bestaat voor het grootste deel uit winkels en een kleiner deel is bestemd voor dienstverlening. Medio oktober bleek uit een gesprek met de beheerder van dit winkelcentrum dat alle winkelunits inmiddels bezet zijn. Wel staan er nog twee units voor dienstverlening leeg. In het winkelcentrum wordt gewerkt met een nieuw concept: een vershof. De vershof bestaat uit een gezamenlijke winkelruimte waar verschillende kleinere ondernemers hun verswaren ( brood, fruit, kaas, noten en vleeswaren etc.) aan de man kunnen brengen. Ook het winkelcentrum Overkapel zal binnenkort op de schop gaan. De sloop staat gepand voor 2006. Daar wordt evenals bij de Gagelhof tijdelijk een noodwinkelcentrum ingericht om het oude winkelcentrum geheel te kunnen vernieuwen en uitbreiden met 2 of 3 units van bij elkaar circa 800 m2. Het nieuwe winkelcentrum zal uitsluitend uit winkelruimtes bestaan. Zuidwest Zuidwest kent een aantal winkelconcentraties. Groot Winkelcentrum Kanaleneiland en de Woonboulevard zijn de grootste.

113

Winkelcentrum Kanaleneiland is met ruim 14.000 m2 een maatje kleiner dan Overvecht. Een groot aandeel van het winkelbestand bestaat ook hier uit filialen. De marktpositie van GWC Kanaleneiland was in 2003 redelijk te noemen. In april van dat jaar was de leegstand minder dan 1%, maar ook hier zijn de huren de afgelopen jaren licht gedaald. In 2002 varieerden de huurprijzen van 270-360 euro per m2, medio 2003 ging het om prijzen van 200-340 euro.

Tabel 2.8 – Aantal winkelvestigingen naar winkelgebieden in de wijk Zuidwest Aantal winkelvestigingen dagelijks Woonboulevard

niet dagelijks

totaal

1

63

64

Grootwinkelcentrum Kanaleneiland Balijelaan/ Rijnlaan Vasco da Gamalaan Rijnbaan Marco Pololaan

19

44

63

15 4 5 3

18 4 4 2

33 8 9 5

Totaal

47

135

182


Grootwinkelcentrum Kanaleneiland heeft een stadsdeelverzorgende functie. De meeste winkels of eenheden beslaan 100 tot 200 m2. De grootste winkel is een filiaal van een grote supermarktketen van circa 3000 m2. Het winkelgebied Balijelaan/Rijnbaan kan getypeerd worden als een wijkwinkelcentrum, de andere zijn buurtwinkelcentra.

114

Kleinschalige bedrijfshuisvesting

Recommend Documents