BEHOEFTE AAN SOCIALE KOOPWONINGEN EN SOCIALE KAVELS IN VLAANDEREN. Kristof Heylen

BEHOEFTE AAN SOCIALE KOOPWONINGEN EN SOCIALE KAVELS IN VLAANDEREN

Kristof Heylen

BEHOEFTE AAN SOCIALE KOOPWONINGEN EN SOCIALE KAVELS IN VLAANDEREN

Kristof Heylen Promotor: Sien Winters

Leuven, 23 november 2012 ●●●●●

Het Steunpunt Wonen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, LUCA School of Arts (Sint-Lucas Brussel-Gent), de Provinciale Hogeschool Limburg, de Universiteit Antwerpen en het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft (Nederland). Binnen het Steunpunt verzamelen onderzoekers van verschillende wetenschappelijke disciplines objectieve gegevens over de woningmarkt en het woonbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses wensen de onderzoekers bij te dragen tot een langetermijnvisie op het Vlaamse woonbeleid. Het Steunpunt Wonen wordt gefinancierd door de Vlaamse overheid, binnen het programma ‘Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek 2012-2015’.

Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Heylen K. (2012), Behoefte aan sociale koopwoningen en sociale kavels in Vlaanderen, Steunpunt Wonen, Leuven. Voor meer informatie over deze publicatie [email protected]

In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens. D/2012/4718/16 – ISBN 9789055504992 © 2012 STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotocopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from the publisher. p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen HIVA - Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven Dit rapport is ook beschikbaar via www.steunpuntwonen.be

Inhoud

Inhoud

v

1.

Situering

1

2.

Regelgeving sociale koopwoningen, sociale kavels en sociale huurwoningen

3

3.

Definitie van theoretische doelgroepen sociale koop en sociale huur

4

4.

Onderzoeksmethode

8

5.

Resultaten behoefteraming 5.1 Theoretische doelgroep sociale koop 5.2 Overlap tussen theoretische en wettelijke doelgroep 5.3 Profiel van de theoretische en wettelijke doelgroep sociale koop 5.4 Alternatieve definitie theoretische doelgroep sociale koop

12 12 15 15 17

6.

Verhouding van objectief sociale koop en sociale huur tegenover doelgroep

18

7.

Samenvatting en conclusie

20

Bijlagen

23

Bijlage 1

24

Bibliografie

25

Behoefte aan sociale koopwoningen en sociale kavels in Vlaanderen | v

1. Situering

In Vlaanderen is ongeveer 74% van de gezinnen eigenaar van zijn woning, terwijl 20% op de private woningmarkt vertoeft en 6% in de sociale huisvesting. De inkomensgrens voor de sociale huisvesting is relatief laag (ongeveer 40% van de private huurders heeft een inkomen onder de grens), waardoor een grote groep huurders hiervoor uit de boot valt. Voor deze grote groep is het evenwel niet steeds financieel haalbaar om een eigen woning te verwerven. De private huurmarkt, die gekenmerkt wordt door een slechtere woningkwaliteit en een lager comfortniveau, is dan geen keuze maar een nood‐ zaak. De Vlaamse overheid doet inspanningen om het verwerven van een eigen woning te vergemakke‐ lijken, onder meer met het financieren van sociale koopwoningen en sociale kavels die door de SHM’s worden aangeboden. Om in aanmerking te komen voor deze maatregelen zijn er bepaalde voorwaarden van kracht. Zo zijn er maximale inkomensgrenzen en mag men geen andere woning of ander perceel in bezit hebben. Voor de sociale koopwoningen bestaat de mogelijkheid om de aan‐ koop te financieren met een sociale lening bij de VMSW, wat de woning nog beter betaalbaar maakt. Van deze mogelijkheid wordt meestal gebruik gemaakt. In de periode 2003‐2008 werd 90% van de sociale koopwoningen gefinancierd met een sociale lening (Heylen, te verschijnen). De toewijzing van de woningen en kavels gebeurt volgens volgorde van inschrijving. In 2011 werden in totaal 483 sociale koopwoningen opgeleverd door de SHM’s. Volgens de Vlaamse Wooncode (art. 22/1 §1, 2de lid) is “de Vlaamse Regering ertoe gemachtigd om de cijfers voor de sociale koopsector, vermeld in het eerste lid, op te trekken, indien uit een weten‐ schappelijke studie, op te leveren in 2011, blijkt dat deze cijfers ten opzicht van de reële behoefte onderraamd zijn en/of dat de onderlinge verhouding tussen sociale koopwoningen en sociale kavels niet adequaat is ten opzicht van de sociale woonbehoefte.” Dit rapport bevat de resultaten van een zogenaamde ‘ad hoc onderzoeksopdracht’ van het Steunpunt Wonen die invulling geeft aan boven‐ vermelde wetenschappelijke studie. In dit rapport wordt geraamd wat de behoefte is aan sociale koopwoningen en sociale kavels, door een inschatting te maken van het aantal huishoudens dat geen eigen woning kan verwerven op de private markt en ook niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. We noemen dit hierna ‘de theoretische doelgroep’. Het betreft een mogelijke manier om de behoefte in te schatten. Andere definities van ‘behoefte aan sociale koop’ zijn mogelijk, zoals ook verder in dit rapport zal worden toegelicht. In het volgende hoofdstuk wordt de regelgeving rond sociale koopwoningen (en kavels) en sociale huur beknopt uiteengezet, waarna de definities van de theoretische doelgroepen sociale koop en sociale huur worden toegelicht. In het vierde hoofdstuk komt de methodologie aan bod. Het vijfde hoofdstuk toont vervolgens de resultaten van de behoefteraming. De geraamde theoretische doel‐ groep wordt zowel in relatieve als absolute termen weergegeven en wordt vergeleken met het glo‐ bale huishoudensprofiel op de woningmarkt. Ook zal het profiel van de theoretische doelgroep sociale koop vergeleken worden met de wettelijke doelgroep (de groep die in aanmerking komt vol‐

Behoefte aan sociale koopwoningen en sociale kavels in Vlaanderen | 1

gens de toelatingsvoorwaarden). In het zesde hoofdstuk worden de theoretische doelgroepen sociale koop en sociale huur vergeleken met het objectief volgens het Grond‐ en Pandendecreet, gevolgd door een samenvatting en conclusie in hoofdstuk zeven.


2. Regelgeving sociale koopwoningen, sociale kavels en sociale huurwoningen

Sociale koopwoningen en sociale kavels worden in Vlaanderen aangeboden door de sociale huisves‐ tingsmaatschappijen (SHM’s). Om in aanmerking te komen voor de aankoop van een sociale koop‐ woning of kavel dient men aan een aantal voorwaarden te voldoen. Zo moet men meerderjarig zijn en mag anno 2012 het belastbare inkomen van het gezin (volgens het laatst gekende aanslagbiljet) niet hoger liggen dan 32 720 euro voor een alleenstaande en 49 110 euro voor een gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend koppel. Deze grensbedragen worden verhoogd met 3 270 euro per persoon ten laste. Ook dient het netto‐belastbaar inkomen hoger te zijn dan 8 190 euro en mag men geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben. Als men aan deze voorwaarden voldoet, kan men zich inschrijven in het inschrijvingenregister bij een sociale huisvestingsmaatschappij. Verder heeft de koper van een sociale koopwoning zich ertoe gebonden om de woning 20 jaar lang te bewonen. Men is dan ook verplicht om de SHM ‐ van dewelke de woning gekocht is ‐ onmiddellijk in te lichten indien men de woning wenst te verkopen of te schenken (VMSW, 2012a). Sociale huurwoningen worden in Vlaanderen eveneens aangeboden door de SHM’s. De inkomen‐ voorwaarden zijn echter strikter dan bij sociale koopwoningen en kavels. De bovengrens voor het netto‐belastbaar inkomen bedraagt 19 796 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste, 21 455 euro voor een alleenstaande gehandicapte en 29 694 euro, vermeerderd met 1 659 euro per persoon ten laste, in alle andere gevallen. Ook hier gelden de inkomensgegevens volgens het laatst gekende aanslagbiljet. Daarnaast dient er op het moment van de inschrijving aan de eigendomsvoor‐ waarde voldaan te zijn. De kandidaat of een ander lid van zijn gezin mag geen woning of perceel bestemd voor woningbouw in binnen‐ of buitenland in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben (VMSW, 2012b). De groepen die volgens de toelatingsvoorwaarden in aanmerking komen voor een sociale koop‐ woning of een sociale huurwoning noemen we de wettelijke doelgroepen.


3. Definitie van theoretische doelgroepen sociale koop en sociale huur

Zoals vermeld wordt de theoretische doelgroep van sociale koop in deze studie gedefinieerd als de groep van huishoudens waarvoor bij de aankoop van een gemiddelde woning anno 2012 de woon‐ uitgaven ‘onbetaalbaar’ zijn, terwijl men niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Om de betaalbaarheid van de verwerving te beoordelen zijn we genoodzaakt aannames te doen over de aankoopprijs en de woonuitgaven. We merken hierbij op dat het hier gaat over één van de mogelijke manieren om de doelgroep van de sociale koop af te bakenen. Andere definities voor de doelgroep sociale koop zijn mogelijk en leiden tot andere resultaten. Wat alternatieve definities betreft, kunnen we echter niet terugvallen op de internationale literatuur of eerder onderzoek in Vlaanderen. In bepaalde Europese landen bestaan er subsidiemaatregelen die gelijkaardig zijn aan de sociale koop in Vlaanderen (bv. Nederland, Verenigd Koninkrijk, Spanje), maar onderzoek naar een theoretische doelgroepraming vinden we hier niet terug. Het past alvast kritische opmerkingen te maken bij de hier gehanteerde definitie. Deze houdt er bijvoorbeeld geen rekening mee dat bepaalde huurders geen wens hebben om eigenaar te worden. Zo is er een groep gepensioneerden (met een gedaald inkomen) die bewust de overstap heeft gemaakt naar een beter aangepaste huurwoning. Daarnaast zijn er jongeren die aan het begin van hun carrière staan, uitzicht hebben op een stijgend inkomen en bewust kiezen voor de huurmarkt als overgangsfase naar een eigen woning. Verder houdt de definitie ‐ net als de wettelijke toelatings‐ voorwaarden voor sociale koop ‐ geen rekening met het roerend vermogen van de gezinnen. Vooral bij ouderen kan dit hoog opgelopen zijn, terwijl ‐ ten gevolge van pensionering ‐ het belastbare inkomen relatief laag kan uitvallen. Ook kan de vraag gesteld worden in hoeverre de sociale huurders of degenen die voor sociale huur in aanmerking komen, uit de werkelijke doelgroep vallen van de sociale koop (met sociale lening). Omgekeerd, kunnen we ons ook de vraag stellen of degenen die net boven de inkomensgrens van de sociale huur vallen, in staat zijn een om sociale koopwoning te kunnen financieren. Bij het afsluiten van een sociale lening doet de VMSW een kredietwaardigheidsonderzoek om na te gaan of de kandi‐ daat‐ontlener solvabel is. Hiervoor worden bepaalde normen gehanteerd voor het resterend inko‐ men. Wij zullen in deze studie (zie 5.4) nagaan hoe de theoretische doelgroep er zou uitzien als de VMSW‐normen als ondergrens worden gehanteerd i.p.v. de inkomensgrenzen van de sociale huisves‐ ting. Het betreft hier dus een behoefteraming gebaseerd op een licht andere definitie. Achterliggend aan dit onderzoek was de beleidsvraag of het nodig is de objectieven voor sociale koopwoningen die zijn vooropgesteld binnen het grond‐ en pandenbeleid aan te passen. Als uit de behoefteraming blijkt dat de behoefte veel hoger is dan wat beleidsmatig is voorzien, zou men hier‐ uit de conclusie kunnen trekken dat het optrekken van het objectief voor sociale koop vereist is. Der‐ gelijke conclusie kan uit deze studie niet worden getrokken omdat dit een globale ex post evaluatie van het systeem van sociale koop zou vergen. Een behoefteraming is slechts één onderdeel hiervan.


Een globale ex post evaluatie houdt onder meer een analyse in van de doelbereiking en de beleids‐ effectiviteit van de maatregel (De Peuter et al., 2007). Onder meer de resultaten van de studie van het Steunpunt Wonen naar de subsidieverdeling bij sociale koopwoningen (Heylen, te verschijnen) kunnen bij zulk een evaluatie aangewend worden. In figuur 1 wordt de theoretische doelgroep sociale koop ‐ zoals in deze studie gedefinieerd ‐ grafisch weergegeven, door de verdelingsfunctie van de groep private huurders in een assenstelsel te tonen tegenover het inkomen van de private huurders. De huurders die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning vallen uit de doelgroep van sociale koop aan de onderkant van de inkomensver‐ deling. Daarnaast valt een deel huurders buiten de doelgroep aan de bovenkant van de inkomens‐ verdeling, omdat deze een gemiddelde woning kunnen kopen zonder in de problemen te koop op vlak van betaalbaarheid. ‘Betaalbaar wonen’ zullen we operationaliseren aan de hand van een woonquote‐norm van 30% en de budgetmethode (zie verder). De groep die niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning en die geen eigen huis kan kopen, is de theoretische doelgroep die we in deze studie zullen ramen.

Figuur 1

Theoretische doelgroep sociale koop, volgens verdelingsfunctie van het inkomen van private huurders

Private huurders, verdelingsfunctie (%)

Theoretische doelgroep

Wettelijke

sociale

doelgroep

koop/kavels

eigen

sociale huur

(omvang te

woning

(40%)

ramen)

kopen

Inkomensgrens

Kan

Betaalbaarheidsnorm

Inkomen

sociale huur

Een theoretische doelgroep van de sociale koop zal in deze studie vergeleken worden met het objec‐ tief uit het Grond‐ en Pandendecreet. Om het resultaat hiervan in een breder perspectief te kunnen plaatsen, zullen we ook een vergelijking maken van de theoretische doelgroep van de sociale huur met het objectief voor de sociale huisvesting uit het Grond‐ en Pandendecreet. De theoretische doelgroep sociale huur werd reeds berekend op basis van de Woonsurvey 2005 in de studie ‘Op weg naar een nieuw Vlaams sociaal huurstelsel?’ van het Steunpunt Wonen (Winters et al., 2007). De Woonsurvey 2005 is voor deze oefening nog steeds de meest geschikte databron. Tot de theoretische doelgroep werden hier alle private huurders gerekend met een woonquote (verhou‐


ding woonuitgaven/besteedbaar inkomen) van meer dan 30% of met een woning in slechte staat én behorend tot de 40% laagste inkomens in de samenleving.1 De reden waarom in deze behoefteraming voor sociale huur kwaliteit van de huidige woning in reke‐ ning werd gebracht, is dat er waarschijnlijk op de private huurmarkt een groep is die omwille van de betaalbaarheid kiest voor een goedkope maar ondermaatse woning. Als we alleen naar betaalbaar‐ heid kijken, krijgen we deze groep niet in beeld. In 2005 ging het over ongeveer 60 000 huishoudens. Voor de beoordeling van de staat van de woning werd gebruikt gemaakt van de ‘synthese‐index fysische staat’, die berekend is op basis van scores op zes bevraagde woningonderdelen (de elek‐ trische installatie, binnenmuren, buitenmuren, ramen, dakgoot en dak). Er werd aan de responden‐ ten gevraagd of deze onderdelen in goede staat verkeerden, of dat er kleine of grote herstellingen nodig waren. De scores op deze subjectieve index variëren van ‘goed’ tot ‘zeer slecht’. Wanneer een woning de score ‘slecht’ of ‘zeer slecht’ kreeg, werd het gezin tot de theoretische doelgroep van de sociale huisvesting gerekend. Voor de behoefteraming sociale koop houden we geen rekening met kwaliteit van de huidige woning omdat we er van uit gaan dat als een koopwoning (inclusief renova‐ tie) betaalbaar is, een eventueel tekort aan kwaliteit een eigen keuze is. De 40% laagste inkomens oftewel de twee laagste inkomensquintielen worden berekend op basis van het equivalent besteedbaar inkomen. Dit houdt in dat het inkomen werd gecorrigeerd voor de gezinssamenstelling (met de OESO‐equivalentieschaal). De reden waarom Winters e.a. daar een grens trokken is net dezelfde als de redenering achter de raming voor de sociale koop. Namelijk blijkt dat vanaf het derde quintiel het inkomen voldoende hoog is om een woning te kunnen huren die van minimale kwaliteit geacht wordt. Winters e.a. (2007) gebruikten daarvoor als referentie de mediaan huurprijs van een woning in matige staat. In deze raming van de behoefte aan sociale huur maakten Winters e.a. (2007) enkel gebruik van de methode van de woonquote omdat op dat ogenblik nog geen minimumbudgetten beschikbaar waren. Dezelfde berekening zou nu ook kunnen worden uitgevoerd met de budgetmethode. We verwachten echter weinig verschillende conclusies, vooral omdat de behoefte is afgetopt tussen het tweede en derde inkomensquintiel. Van alle private huurders bleek 38,1% (of 176 331 gezinnen) tot de theoretische doelgroep sociale huur te behoren. Volgens de demografische gegevens van 2012 komt dit aandeel private huurders neer op 183 350 huishoudens. Wanneer niet alleen de gezinnen binnen de twee laagste quintielen in rekening werden gebracht, bevatte de doelgroep anno 2005 51,8% van de private huurders. In 2012 zou dat neerkomen op 249 279 gezinnen.

1

Merk op dat het ook hier een van de mogelijke definities betreft.


Figuur 2

Theoretische doelgroep sociale huur, volgens verdelingsfunctie van het inkomen van private huurders

Private huurders, verdelingsfunctie (%)

In staat kwaliteitsvolle, Theoretische

betaalbare

doelgroep

woning te

sociale huur

huren

(38,1 %)

Inkomen


4. Onderzoeksmethode

Om de theoretische doelgroep sociale koop te berekenen zoals vooropgesteld door de opdracht‐ gever, dienen we twee cijfers te berekenen. Ten eerste de omvang van de wettelijke doelgroep van de sociale huur, wat mogelijk is op basis van de toelatingsvoorwaarden; ten tweede de omvang van de groep private huurders voor wie de aankoop van een ‘gemiddelde woning’ niet betaalbaar is. Hiervoor doen we beroep op de twee meest gangbare indicatoren van betaalbaarheid: de woon‐ quote en het resterend inkomen (Bramley, 2012; Wood & Ong, 2011; Hulchanski, 1995; Whitehead, 1991). Er zullen hierbij verschillende scenario’s worden uitgewerkt, naargelang de inbreng van eigen middelen en de looptijd van de lening. Een gelijkaardige methode werd gebruikt door Heylen en Winters (2008) in een studie naar de betaalbaarheid van een eigen woning voor starters op de woningmarkt. De theoretische doelgroep sociale koop wordt als volgt geoperationaliseerd. ‐ Het gezin komt niet in aanmerking voor een sociale huurwoning anno 2012. ‐ Het gezin is niet in staat om een gemiddelde woning te verwerven in Vlaanderen, zonder een betaalbaarheidsdrempel te overschrijden. Voor deze drempel zijn er twee scenario’s. - Een woonquote van 30%, waarbij de woonquote de verhouding is tussen de hypothetische afbetalingslast voor een gemiddelde woning en het besteedbaar inkomen. - Een norm voor het resterend inkomen (RI), waarbij het resterend inkomen gelijk is aan het besteedbaar inkomen na aftrek van de hypothetische afbetalingslast. Voor Vlaanderen werden er normen voor resterend inkomen berekend door Heylen en Winters (2009) op basis van mini‐ mumbudgetten voor een menswaardige participatie in de samenleving opgesteld door Storms en Van den Bosch (2009). Deze baseerden zich op een invloedrijke studie van Bradshaw (1993) om voor verschillende gezinstypes minimale budgetnormen op te stellen voor Vlaanderen. Deze methode noemen we de RI‐methode of budgetmethode. ‐ Voor de gemiddelde woning nemen we de gemiddelde prijs van de verkopen van gewone woon‐ huizen in Vlaanderen in 2011 als uitgangspunt, zijnde 201 129 euro (FOD Economie, ADSEI). De woningprijzen in Vlaanderen kennen echter sterke regionale verschillen. Zo ligt het gemiddelde in Vlaams‐Brabant (232 797 euro) en (provincie) Antwerpen (218 166 euro) duidelijk hoger dan in Oost‐Vlaanderen (188 554 euro), West‐Vlaanderen (181 563 euro) en Limburg (177 840 euro). Daarom zullen we een sensitiviteitsanalyse uitvoeren met twee scenario’s. Eén met een woning‐ prijs die 10% hoger ligt dan de gemiddelde prijs voor een woonhuis in Vlaanderen (221 242 euro) en één waar de woningprijs 10% lager ligt (181 016 euro). Het eerste scenario passen we toe voor Vlaams‐Brabant en Antwerpen en het tweede scenario voor de andere provincies. We noemen dit verder het ‘aangepaste provinciescenario’. ‐ De woningprijzen verschillen niet alleen sterk op provincieniveau maar ook binnen de provincies tussen verschillende gemeenten. Aangezien de Woonsurvey 2005 geen informatie bevat over de gemeenten waarin de respondenten wonen, kunnen we deze lokale differentiëring niet opnemen in de doelgroepraming. Dit is een beperking van onze studie. ‐ Verder vermeerderen we de woningprijs met 10% registratierechten en de (geïndexeerde) mediaan renovatiekost voor de woningen verkocht tussen 2000 en 2005 (3 411 euro) volgens de Woonsurvey 2005. We weten immers dat ongeveer 70% van de starterswoningen de eerste jaren


‐

‐

‐

‐

‐

nog gerenoveerd worden. De totaalprijs van de gemiddelde woning bedraagt zo 224 653 euro. In het scenario dat er 10% bij de woningprijs wordt bijgeteld bedraagt de totaalprijs 246 777 euro, tegenover 202 529 euro in het scenario dat er 10% wordt afgetrokken. Wat de hypothetische lening betreft gaan we uit van vaste annuïteiten en de gemiddelde markt‐ rentevoet voor 2011 bij langlopende (>10 jaar) hypothecaire kredieten (3,95%) (NBB, 2012). Aan‐ gezien de looptijd een sterk effect heeft op de maandelijkse afbetaling, berekenen we hiervoor twee scenario’s: één met een looptijd van 20 jaar en één met een looptijd van 30 jaar. Aangezien ook de eigen inbreng een grote impact heeft op de annuïteit, vertrekken we ook hier van twee scenario’s. Bij een eerste wordt er geen eigen inbreng gedaan (wat in lijn ligt met de doel‐ groep van de sociale koopwoning); bij een tweede scenario wordt een eigen inbreng gedaan van 18 760 euro, wat overeenkomt met de helft van de (geïndexeerde) mediaan eigen inbreng volgens de Woonsurvey 2005, voor de woningen verkocht tussen 2000 en 2005. Het scenario ‘geen eigen inbreng met een looptijd van 30 jaar’ beschouwen we in onze studie als het basisscenario. We kunnen er immers niet vanuit gaan dat elke kandidaat‐koper over een eigen inbreng van 18 760 euro beschikt, terwijl iedereen wel de mogelijkheid heeft om de maandelijkse afbetaling te drukken door te kiezen voor een relatief lange looptijd. Voor dit basisscenario zal het profiel van de theoretische doelgroep sociale koop nader onderzocht worden en zal de omvang van de groep vergeleken worden met het objectief uit het grond‐ en pandendecreet. Naast het gemiddelde zal ook de mediaan van de woningprijzen (gewone woonhuizen) in Vlaande‐ ren anno 2011 gebruikt worden om de theoretische doelgroep sociale koop te berekenen. Deze mediaan komt neer op 187 500 euro. De mediaan wordt minder sterk beïnvloedt door extreme waarden, in dit geval de hogere woningprijzen. Voor de mediaan woningprijs zal er een algemene doelgroepraming gebeuren, maar provinciale of sensitiviteitsanalyses zullen niet worden uitge‐ voerd (de scenario’s van +10% en ‐10%). Aangezien er door ADSEI (FOD Economie) geen woningprijzen ter beschikking worden gesteld voor verschillende woninggroottes (naar oppervlakte of aantal kamers) konden we onze doelgroep‐ berekening niet differentiëren naargelang het gezinstype en de bijhorende noden op vlak van woninggrootte. We gaan er in onze berekening vanuit dat elk gezin behoefte heeft aan een koop‐ woning met gemiddelde (mediaan) prijs, ongeacht of men alleenstaand is of één of meerdere kinderen heeft. Deze ‘one size fits all’ aanpak is vooral een beperking voor oudere alleenstaanden of gezinnen, die eerder behoefte zullen hebben aan een kleinere, aangepaste woning. De aanpak valt beter te rechtvaardigen in geval van jonge(re) gezinnen die mogelijk een gezinsuitbreiding verwachten. Anderzijds hebben gezinnen met meerdere kinderen mogelijk behoefte aan een gro‐ tere woning dan de woning met gemiddelde verkoopprijs.

Zoals reeds aangegeven, zullen we verder (in 5.4) ook de theoretische doelgroep sociale koop bere‐ kenen, met de normen die de VMSW hanteert bij het kredietwaardigheidsonderzoek voor sociale leningen als ondergrens. De bovengrens blijft hetzelfde als hierboven, namelijk de betaalbaarheid van een gemiddelde woning. De VMSW stelt voorop dat een ontlener na de afbetaling 770 euro dient over te houden in geval men alleenstaand is en 1030 euro in geval van een koppel, verhoogd met 260 euro per inwonend kind. We zullen het aandeel huurders berekenen dat boven deze grenzen valt na afbetaling voor een gemiddelde hypothetische lening voor een sociale koopwoning. De inkomens‐ informatie wordt gehaald uit de drie laatste loonbriefjes terwijl er ook rekening wordt gehouden met kinderbijslag en ontvangen alimentatie. Om een gemiddelde hypothetische afbetaling te berekenen, gebruiken we administratieve gegevens van de VMSW.


Met het effect van de woonbonus op het besteedbaar inkomen wordt geen rekening gehouden bij de doelgroepberekeningen aangezien het fiscale voordeel van de woonbonus pas na twee jaar voor het eerst wordt verkregen. Onze studie is immers gericht op de meting van de betaalbaarheid op het moment van de aankoop. Na twee jaar stijgt het inkomen met het voordeel van de woonbonus en verbetert dus de betaalbaarheid. Verder kan men opmerken dat het gemiddelde inkomen over de levenscyclus stijgt, waardoor de volgende jaren de betaalbaarheid gemiddeld gezien verbetert. Tot slot merken we hierbij op dat de woonbonus wel wordt meegerekend door de banken bij hun ana‐ lyse van de solvabiliteit van de kandidaat‐kredietnemer, waardoor grotere bedragen kunnen ont‐ leend worden. Wat de data betreft, zal de Woonsurvey 2005 gebruikt worden. De databank hiervan bevat de gege‐ vens die we nodig hebben. Er is een raming voorhanden van het belastbaar inkomen en van het aan‐ tal personen ten laste, waardoor de wettelijke doelgroep van de sociale huur en de sociale koop kunnen geschat worden. Daarnaast bevat de Woonsurvey ook genoeg gegevens om de nodige betaalbaarheidindicatoren nauwkeurig op te stellen. Tot slot is er ook informatie over de kenmerken van het gezin, zoals het (equivalent) inkomen, de leeftijd en de activiteitsstatus van de referentieper‐ soon van het huishouden en het huishoudtype. De steekproef van de Woonsurvey bevat 5 216 Vlaamse gezinnen. Aangezien we een analyse zullen maken op basis van de huidige inkomensgrenzen, zullen de inkomens geïndexeerd worden voor 2012. Een nadeel van de Woonsurvey 2005 is dat de gegevens intussen 7 jaar oud zijn. Er zijn recen‐ tere gegevens beschikbaar in de EU‐SILC enquête, maar deze enquête vertoont een aantal tekort‐ komingen om de nodige berekeningen te maken (Heylen & Winters, 2008). De woonquote en het resterend inkomen zijn de meest gebruikte methoden om de betaalbaarheid van wonen te meten. De woonquote wordt veel gebruikt in de literatuur maar ook sterk bekritiseerd (Bramley, 2012; Hulchanski, 1995; Chaplin & Freeman, 1999; Freeman, Kiddle & Whitehead, 2000). Zo wordt er een relatieve maatstaf gehanteerd (vb. 30%) waardoor de woonquote niets zegt over het absolute niveau van consumptie van woondiensten of van andere goederen of diensten. De normen voor de woonquote (variërend van 20% tot 33%) zijn bovendien willekeurig vastgesteld. Daarnaast is het hanteren van één norm bij de woonquote niet ideaal, aangezien de woonuitgaven in relatieve termen sneller doorwegen voor gezinnen met één kostwinner. Idealiter wordt de woonquote dus gedifferentieerd naar gezinstypes, maar hier bestaan in de literatuur geen richtlijnen voor. Eenzelfde woonquote heeft bovendien een verschillende betekenis naargelang het inkomen. Een vaste norm weegt zwaarder voor lage inkomens dan voor hoge, omdat de eerste groep veel minder overhoudt om dagelijks van te leven. De methode van het resterend inkomen komt tegemoet aan een aantal minpunten van de woon‐ quote. Zo is het bij het resterend inkomen mogelijk om een betekenisvolle norm te hanteren, name‐ lijk het minimumbudget dat noodzakelijk wordt geacht om toe te laten menswaardig te leven. Deze normen kunnen wetenschappelijk worden geschat. Voor Vlaanderen stelden Storms & Van den Bosch (2009) in 2008 minimumbudgetten vast voor 16 typegezinnen. Wanneer we de genormeerde naakte woonuitgaven (huur of afbetalingslast) uit het totale budget halen, verkrijgen we normen voor het resterend inkomen voor de verschillende gezinstypes. Deze normen kunnen vervolgens worden vergeleken met het inkomen dat resteert nadat uitgaven voor wonen (huur of afbetaling) zijn betaald. In tegenstelling tot bij de woonquote vindt er bij deze methode ook een differentiatie plaats naar huishoudtype en doet de methode uitspraken over het absolute consumptieniveau van


de gezinnen. De methode heeft echter ook zijn beperkingen. Zo wijst een resterend inkomen onder de norm niet noodzakelijk op problemen met de woonuitgaven, maar voor de laagste inkomens op een algemeen armoedeprobleem. Uit een studie van Heylen en Winters (2009) blijkt dat 38% van de Vlaamse gezinnen onder de budgetnorm valt, zonder dat de woonuitgaven worden afgetrokken. In de context van voorliggende studie kent het resterend inkomen een bijkomende beperking. We gaan er in onze analyse immers vanuit dat een ‘gemiddelde woning’ betaalbaar is zolang het inko‐ men na de hypothetische afbetaling niet onder de norm van het resterend inkomen valt. Ten eerste is het twijfelachtig of een gezin bereid is om een zodanig budget aan een eigen woning te spenderen, dat er nog maar net genoeg overblijft om menswaardig te leven. In werkelijkheid zal er hier nog een marge worden gelaten. Daarenboven zullen de banken vermoedelijk geen leningen toestaan die de gezinnen op de rand van de armoede brengen. De theoretische doelgroep volgens de budget‐ methode dient bijgevolg geïnterpreteerd te worden als een minimale doelgroep, aangezien de groep die een eigen woning kan betalen een maximale definitie kent. Aangezien beide methoden bepaalde minpunten hebben, besloten we om beide te weerhouden. De combinatie van beide levert immers een vollediger beeld.


5. Resultaten behoefteraming

5.1 Theoretische doelgroep sociale koop Tabel 1 toont de percentages van de theoretische doelgroep zoals ze werd gedefinieerd in onze studie: de gezinnen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die niet in staat zijn om een gemiddelde woning in Vlaanderen te kopen. De percentages liggen duidelijk hoger bij de woonquote ‐ dan de RI‐methode. Dit is niet verwonder‐ lijk aangezien bij de RI‐methode een woning pas als onbetaalbaar wordt beschouwd als de afbetaling zo hoog is dat het gezin niet meer in staat is om menswaardig te leven. Volgens de woonquote (met 30% norm) behoort 57% van de private huurders tot de theoretische doelgroep wanneer er geen eigen inbreng is en een looptijd van 20 jaar. Dit aandeel daalt tot 52% bij een looptijd van 30 jaar (het basisscenario). Met een eigen inbreng van 18 760 euro behoort 55% en 47% van de private huurders tot de theoretische doelgroep bij een looptijd van resp. 20 en 30 jaar. Indien we de mediaan woningprijs hadden gebruikt i.p.v. het gemiddelde (187 500 i.p.v. 201 129 euro), zou de doelgroep 0,6 tot 3,3 procentpunten kleiner uitvallen, afhankelijk van het scenario (zie bijlage, tabel B1). In geval de RI‐norm niet mag overschreden worden bij de aankoop van een gemiddelde woning, behoort 31% van de private huurders tot de theoretische doelgroep wanneer er geen inbreng is en een lening op 20 jaar. Stijgt de looptijd tot 30 jaar, dan daalt het aandeel tot 17% (basisscenario). Ook de eigen inbreng van 18 760 euro verkleint de doelgroep. Wanneer een gezin hierover kan beschik‐ ken, behoort resp. nog 26% en 15% van de private huurders tot de theoretische doelgroep van de sociale koop. Ook bij de RI‐methode zou de doelgroep een aantal procentpunten kleiner zijn als de mediaan woningprijs was gehanteerd in de formule: minimaal 1,5 en maximaal 3,6 procentpunt (zie bijlage, tabel B1).

Tabel 1

Aandeel van de private huurders dat tot de theoretische doelgroep sociale koop behoort, voor een gemiddelde koopwoning, Vlaanderen, 2012, in %

Geen eigen inbreng Looptijd 20 jaar Looptijd 30 jaar

Theoretische doelgroep sociale koop/kavels Woonquote >30% RI < norm 56,7 51,7

30,7 17,3

Eigen inbreng van 18 760 euro (helft van mediaan) Looptijd 20 jaar 54,6 Looptijd 30 jaar 46,7 Bron: Woonsurvey 2005, N=808

25,6 14,8

In tabel 2 worden de absolute cijfers weergegeven van de theoretische doelgroep volgens de ver‐ schillende scenario’s. Wat het aantal huishoudens in Vlaanderen betreft gebruiken we het laatst


gekende cijfer, dat dateert van 2009 (FOD Economie, ADSEI, 2012b). Vlaanderen telde toen 2 601 266 huishoudens. Voor het percentage private huurders gebruiken we het cijfer volgens de Woonsurvey 2005, zijnde 18,5%. Bij de woonquote‐norm varieert het aantal van de theoretische doelgroep tussen 224 736 en 272 860, afhankelijk van het scenario. In geval de RI‐norm wordt gehan‐ teerd, bedraagt de doelgroep van de sociale koop, zoals hier gedefinieerd, minimum 76 997 gezinnen en maximaal 147 739. De absolute cijfers van de doelgroep onder het scenario van de mediaan woningprijs staan weergegeven in bijlage (tabel B2). Deze liggen minimaal ongeveer 3 000 en maxi‐ maal circa 17 000 eenheden lager dan bij het scenario met de gemiddelde woningprijs.

Tabel 2

Aantal private huurders dat tot de theoretische doelgroep sociale koop behoort, Vlaanderen, 2012


Theoretische doelgroep sociale koop/kavels Woonquote >30% RI < norm 272 860 248 798

147 739 83 254

Eigen inbreng van 18 760 euro (helft van mediaan) Looptijd 20 jaar 262 754 Looptijd 30 jaar 224 736 Bron: Woonsurvey 2005, FOD Economie (ADSEI)

123 196 71 223

De prijzen voor woonhuizen in Vlaanderen kennen sterke provinciale verschillen, gaande van gemid‐ deld 177 840 euro in Limburg tot 232 797 euro in Vlaams‐Brabant (cijfers voor 2011, ADSEI). Daarom hebben we twee bijkomende scenario’s uitgevoerd. In één scenario hebben we de gemiddelde woningprijs voor Vlaanderen verhoogd met 10%, waardoor deze uitkwam op 221 242 euro. Deze gemiddelde woningprijs weerspiegelt de situatie in Vlaams‐Brabant en Antwerpen beter dan het Vlaamse gemiddelde. In een tweede scenario werd de gemiddelde Vlaamse woningprijs verminderd met 10%, waardoor deze 181 016 euro bedroeg. Deze prijs sluit dan weer beter aan bij de situatie in Limburg, Oost‐ en West‐Vlaanderen. De resultaten van deze analyses zijn weergegeven in tabel 3.

Tabel 3

Aandeel van de private huurders dat tot de theoretische doelgroep sociale koop behoort, voor een gemiddelde koopwoning (scenario +10% en ‐10%) Vlaanderen, 2012, in %


Scenario woningprijs +10% Woonquote >30% RI < norm 57,2 53,4

Scenario woningprijs ‐10% Woonquote >30% RI < norm

33,4 23,2

54,6 46,8

25,2 13,4

Eigen inbreng van 18 760 euro (helft van mediaan) Looptijd 20 jaar 56,8 30,9 Looptijd 30 jaar 52,2 17,7 Bron: : Woonsurvey 2005

52,6 40,9

21,2 11,0

Logischerwijze wordt de doelgroep sociale koop groter in het scenario van de hogere woningprijs (scenario van +10%). Bij een looptijd van 30 jaar zonder eigen inbreng, behoort 53,4% van de private huurders tot de theoretische doelgroep volgens de woonquote methode, in plaats van 51,7% in het gemiddelde scenario. Bij de RI‐methode vergroot de theoretische doelgroep bij dezelfde scenario’s voor looptijd en inbreng van 17,3% (gemiddelde scenario) naar 23,2%. Wanneer de verlaagde


woningprijs (scenario van ‐10%) in rekening wordt gebracht, wordt de doelgroep daarentegen klei‐ ner. In geval van een 30‐jarige lening zonder eigen inbreng, verkleint de theoretische doelgroep van 51,7% (gemiddelde scenario) naar 46,8%. De budgetmethode doet de theoretische doelgroep krimpen van 17,3% naar 13,4%. Deze analyses maken duidelijk dat de omvang van de theoretische doelgroep sociale koop vrij gevoe‐ lig is voor prijsschommelingen. Een stijging of daling van 10% zorgt voor een wijziging van de doel‐ groep met meerdere procentpunten. Wanneer we de verhoogde woningprijs toepassen voor Vlaams‐Brabant en Antwerpen en de verlaagde prijs voor de andere drie provincies, blijkt de theore‐ tische doelgroep aanzienlijk groter uit te vallen voor eerstgenoemde provincies, zowel volgens de woonquote als de budgetmethode. Tabel 4 toont de resultaten voor dit aangepaste provinciescena‐ rio, voor het scenario van een lening op 30 jaar zonder eigen inbreng. De theoretische doelgroep sociale koop bevat in dit geval ‐ volgens de budgetmethode ‐ 27% van de private huurders in Antwerpen tegenover slechts 12% in Oost‐Vlaanderen en Limburg. Bij de woonquote methode stijgt het aandeel van de theoretische doelgroep voor Antwerpen en Vlaams‐Brabant tot bijna 60%, terwijl deze nog geen 50% bedraagt in de andere drie provincies. Wanneer we de totale doelgroep bereke‐ nen volgens het aangepaste provinciescenario, verkrijgen we een algemeen cijfer van 49,1% volgens de woonquote, wat 2,6 procentpunt lager is dan in het standaardscenario. Bij de RI‐methode leidt het aangepaste provinciescenario tot een algemene doelgroep van 18%, wat iets hoger is dan in het standaardscenario (17,3%). Naast het provinciescenario toont de tabel ook de omvang van de theoretische doelgroep per pro‐ vincie voor het standaardscenario. In het standaardscenario blijkt de doelgroep volgens beide methoden het grootst te zijn in de provincie Antwerpen, maar het verschil met de andere provincies is niet statistisch significant.

Tabel 4

Aandeel private huurders dat tot de theoretische doelgroep sociale koop behoort, naar provin‐ cie, bij lening met looptijd 30 jaar zonder eigen inbreng, voor verschillende scenario’s woning‐ prijs, Vlaanderen, 2012

Antwerpen (n=149) Vlaams‐Brabant (n=86) West‐Vlaanderen (n=203) Oost‐Vlaanderen (n=215) Limburg (n=92)

Woonquote >30% Standaard Scenario +10% scenario 56,7 59,7 52,9 58,1 Woonquote >30% Standaard Scenario ‐10% scenario 47,8 44,8 51,0 43,3 50,2 46,7

Standaard scenario Totaal 51,7 Bron: Woonsurvey 2005, N=745

Aangepast scenario 49,1

Standaard scenario 22,2 12,1

RI < norm Scenario +10% 26,9 18,6

RI < norm Standaard Scenario ‐10% scenario 18,0 13,3 16,0 11,6 16,8 12,0 Standaard Aangepast scenario scenario 17,3 18,0


5.2 Overlap tussen theoretische en wettelijke doelgroep De wettelijke doelgroep van de sociale koopwoningen en kavels bedraagt volgens de inkomensgren‐ zen van 2012 en de geïndexeerde inkomens van de Woonsurvey 2005 71,2% van de private huur‐ markt. Verder komt 40,8% van de private huurders in aanmerking voor een sociale woning. Dit wel zeggen dat 30,5% van de private huurders behoort tot de wettelijke doelgroep van de sociale koop en niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Deze groep noemen we de aangepaste wettelijke doelgroep. Als we het aandeel van deze doelgroep (30,5%) vergelijken met de cijfers uit tabel 1, zien we een gelijkenis qua omvang met de theoretische doelgroep volgens het resterend inkomen (vooral met scenario van looptijd 20 jaar), terwijl de theoretische doelgroep volgens de woonquote in de vier scenario’s aanzienlijk groter is. Tabel 5 laat zien hoe de theoretische doelgroep in het basisscenario (geen eigen inbreng en looptijd van 30 jaar) zich verhoudt tot de aangepaste wettelijke doelgroep. Van de theoretische doelgroep volgens het RI blijkt 87% ook tot de aangepaste wettelijke doelgroep te behoren. Dit aandeel bedraagt slechts 58% voor de theoretische doelgroep volgens de woonquote. Omgekeerd, behoort de hele aangepaste wettelijke doelgroep tot de theoretische doelgroep volgens de woonquote. Dit is het gevolg van de ruime omvang van de doelgroep volgens de woonquote (52% van de private huur‐ ders) in vergelijking met aangepaste wettelijke doelgroep (30,5%). Tot slot behoort 51% van de aan‐ gepaste wettelijke doelgroep tot de theoretische doelgroep volgens de RI‐methode.

Tabel 5

Theoretische doelgroep sociale koop, naar aangepaste wettelijke doelgroep sociale koop, rijpercentages, Vlaanderen, 2012

Theoretische doelgroep (geen eigen inbreng, lening op 30 jaar) Volgens woonquote Volgens RI Bron: Woonsurvey 2005, N=745

Ja

Aangepaste wettelijke doelgroep Nee

Totaal

58 87

42 13

100 100

5.3 Profiel van de theoretische en wettelijke doelgroep sociale koop In tabel 6 wordt het socio‐economische profiel geschetst van zowel de theoretische doelgroep van de sociale koopwoningen en kavels, als de wettelijke doelgroep en de populatie. Wat de theoretische doelgroep betreft, werken we hier met het basisscenario (geen eigen inbreng en lening over 30 jaar). Voor de wettelijke doelgroep wordt zowel het profiel weergegeven voor de hele groep als voor de aangepaste wettelijke doelgroep. Naar quintielen van equivalent inkomen, zien we dat zowel bij de woonquote‐ als de RI‐methode de eerste quintielen amper tot de theoretische doelgroep behoren. Dit is uiteraard het gevolg van het uitsluiten van de doelgroep van de sociale huur. Ook bij de aangepaste wettelijke doelgroep vallen de eerste quintielen grotendeels uit de boot. Verder behoort het vijfde quintiel niet tot de theore‐ tische doelgroep volgens het RI en niet tot de aangepaste wettelijke doelgroep. Voor laatst‐ genoemde is dit het gevolg van de maximale inkomensgrens. Vooral tussen het inkomensprofiel van


de theoretische doelgroep van het RI en de aangepaste wettelijke doelgroep bestaat er (omwille van de grote overlap) een sterke gelijkenis. Wat de leeftijd van de referentiepersoon betreft, blijkt er een opvallende gelijkenis tussen zowel de theoretische doelgroepen als de aangepaste wettelijke doelgroep. De jongste leeftijdsgroep (18‐34 jaar) is duidelijk sterker vertegenwoordigd dan in de populatie terwijl de oudere groepen (45‐64 jaar en 65‐plussers) zijn ondervertegenwoordigd. Ook naar huishoudtype is de gelijkenis tussen de verschillende doelgroepen groot. Bij zowel de theo‐ retische als de wettelijke doelgroepen is er een sterke vertegenwoordiging van alleenstaanden. Koppels met kind(eren) zijn daarentegen ondervertegenwoordigd. Tot slot blijkt meer dan 80% van de theoretische doelgroep en aangepaste wettelijke doelgroep een werkende referentiepersoon te hebben. Daarnaast is circa 18% werkloos, terwijl de (brug)gepensio‐ neerden amper tot de doelgroepen behoren. Dit is het gevolg van de uitsluiting van de doelgroep sociale huur waar vele gepensioneerden ‐ door hun gedaalde inkomen ‐ toe behoren. We zien immers dat de wettelijke doelgroep (incl. de doelgroep sociale huur) voor 11% bestaat uit gezinnen met een (brug)gepensioneerde referentiepersoon.

Tabel 6

Socio‐economisch profiel van de theoretische en (aangepaste) wettelijke doelgroep van de sociale koopwoningen en kavels, bevolkingsprofiel Vlaanderen, 2012, in %

Inkomensquintielen 1ste 2 3 4 5de

Theoretische doelgroep sociale koop Woonquote RI < norm >30%

Wettelijke doelgroep sociale koop

Aangepaste wettelijke doelgroep sociale koop

Bevolking

1,0 8,4 36,9 36,4 17,2

2,9 23,1 62,1 11,9 0,0

24,4 31,1 31,5 13,0 0,0

0,0 10,6 59,3 30,1 0,0

20,0 20,0 20,0 20,0 20,0

Leeftijd van de referentiepersoon 18‐34 jaar 39,3 35‐44 22,9 45‐64 24,0 65 en ouder 13,8

38,2 21,5 27,1 13,2

25,8 17,3 26,5 30,4

34,3 23,0 27,1 15,6

14,2 19,5 38,5 27,8

Huishoudtype Alleenstaand Eenoudergezin Koppel zonder kind Koppel met kind(eren)

46,5 6,7 29,5 17,3

76,8 7,1 4,6 11,6

50,4 13,6 21,5 14,4

53,8 8,1 20,9 17,3

25,7 7,1 31,8 33,9

Activiteitsstatus referentiepersoon Werkend 82,8 Werkloos 17,0 (Brug)pensioen 0,2 Ziek/arbeidsongeschikt 0,0 Andere 0,0 Bron: Woonsurvey 2005, N=745

83,1 16,2 0,6 0,0 0,0

52,1 36,5 11,1 0,3 0,0

81,1 18,9 0,0 0,0 0,0

55,1 34,6 4,8 3,2 2,3


5.4 Alternatieve definitie theoretische doelgroep sociale koop Hoger definieerden we de doelgroep van de sociale koop en sociale kavels als de groep die boven de inkomensgrenzen valt van de sociale huur maar niet in staat is om een gemiddelde koopwoning aan te schaffen. Zoals reeds vermeld is deze definitie vatbaar voor discussie en zijn er ook alternatieve definities mogelijk. Één hiervan zullen we in deze paragraaf verder uitwerken. Volgens deze alterna‐ tieve definiëring bevat de doelgroep van de sociale koop alle huurders die geen gemiddelde koop‐ woning kunnen aanschaffen zonder een betaalbaarheidsdrempel te overschrijden én geen sociale lening kunnen krijgen bij de VMSW ten gevolge van het kredietwaardigheidonderzoek (bij 90% van de koopwoningen wordt ook een sociale lening afgesloten). Bij het kredietwaardigheidonderzoek gaat de VMSW na in hoeverre de kandidaat‐ontlener voldoende solvabel is om de afbetalingen aan te kunnen. Ze hanteert daarbij een aantal normen voor het resterend inkomen. Een alleenstaande dient in 2012 770 euro over te houden na aftrek van de hypotheekaflossing voor de gewenste sociale lening. Voor een koppel ligt deze norm op 1 030 euro. Deze bedragen worden vermeerderd met 260 euro per persoon ten laste. De VMSW neemt hiervoor het besteedbaar inkomen van de gezinnen in rekening, gebaseerd op de drie laatste maanden vóór de aanvraag. Het loon wordt meegeteld, net als de ontvangen alimentatie en kinderbijslag. Om deze alternatieve theoretische doelgroep sociale koop te berekenen, hebben we deze normen van de VMSW aangewend en daarnaast enkele assumpties gemaakt wat betreft de maandelijkse afbetalingen voor de sociale koopwoning. Geïndexeerd voor 2012 hebben we de gemiddelde annuï‐ teit berekend voor de sociale koopwoningen die verkocht werden in 2008. Voor alleenstaanden en eenoudergezinnen bedraagt de gemiddelde maandelijkse aflossing 589 euro, terwijl koppels (met of zonder kinderen) gemiddeld 832 euro per maand betalen. Voor eerstgenoemde groep bedraagt het gemiddelde geleende bedrag 132 673 euro, met een totale kost van 150 558 euro (inclusief registra‐ tierechten en btw), terwijl koppels gemiddeld 160 085 euro lenen voor een gemiddelde totale kost‐ prijs van 170 948 euro. In het scenario van een lening over 30 jaar zonder eigen inbreng, bevat de alternatieve theoretische doelgroep sociale koop 18,4% van de private huurders in geval van de RI‐methode en 53,2% volgens de woonquote van 30%. Met de inkomensgrenzen uit de sociale huur als ondergrens komen deze cijfers uit op achtereenvolgens 17,3% en 51,7% (zie hoger). De resultaten volgens de twee theore‐ tische afbakeningen liggen dus zeer sterk in elkaars buurt. Dit komt omdat er een zeer grote overlap is tussen de twee groepen. Bijna 94% van de huurders die kredietwaardig zijn voor een sociale lening, valt immers boven de inkomensgrens voor een sociale huurwoning. Omgekeerd, is 92% van de huur‐ ders die boven de inkomensgrens vallen van de sociale huur, solvabel volgens de VMSW‐criteria. De resultaten van de analyses uit secties 5.1 en 5.2 gelden bijgevolg in grote mate ook voor de doel‐ groep gebaseerd op de VMSW‐kredietwaardigheidsgrenzen. We zullen daarom geen extra analyses uitvoeren.


6. Verhouding van objectief sociale koop en sociale huur tegenover doelgroep

Het grond‐ en pandendecreet bepaalt dat er tegen 2020 43 000 sociale huurwoningen, 21 000 sociale koopwoningen en 1 000 sociale kavels dienen bij te komen in Vlaanderen. In tabel 7 geven we weer wat de verhouding is van deze objectieven tegenover de wettelijke en theoretische doelgroepen. Het is goed daarbij voor ogen te houden hoe de theoretische doelgroepen voor sociale huur en sociale koop werden gedefinieerd (zie 4. Onderzoeksmethode). Achter de beide definities zit tot op grote hoogte een gelijke benadering, o.a. wat betreft de betaalbaarheid en kwaliteit van de huidige woning. Maar gezien het om twee verschillende beleidsinstrumenten gaat, is steeds de nodige voor‐ zichtigheid nodig met vergelijkingen. Op het ogenblik dat de studie met (onder meer) de afbakening van de wettelijke doelgroep sociale huur werd uitgevoerd (Winters et al., 2007), waren nog geen minimumbudgetten beschikbaar voor Vlaanderen. Daarom is deze doelgroep enkel berekend op basis van de woonquote. De wettelijke doelgroep van de sociale koop is vrij ruim, met 71,2% van de private huurders of 342639 gezinnen. Het objectief van de sociale koop komt slechts tegemoet aan 6,4% van deze groep. Eerder stelden we al dat de theoretische doelgroep van sociale koop (en kavels) 248 798 gezinnen bevat volgens de woonquote methode in het basisscenario van ‘geen eigen inbreng en looptijd van 30 jaar’. Onder datzelfde scenario bestaat de theoretische doelgroep volgens de budgetmethode uit 83 254 gezinnen. Verhoudingsgewijs komt het objectief voor sociale koop (en kavels) neer op respec‐ tievelijk 8,8% en 26,4% voor de woonquote en de budgetmethode. Van de private huurders komt 40,8% in aanmerking voor een sociale huurwoning, volgens de inkomensgrenzen van 2012 en de geïndexeerde inkomens uit de Woonsurvey 2005. Deze wettelijke doelgroep bevat in absolute termen 193 456 gezinnen. Het objectief voor sociale huur komt bijgevolg neer op 22,2% van de wettelijke doelgroep. De theoretische doelgroep van de sociale huisvesting ‐ zoals gedefinieerd door Winters et al (2007, zie hoofdstuk 2) – is bijna even groot als de wettelijke doelgroep. Ze bevat 38,1% van de private huurders of 183 350 huishoudens. Het objectief sociale huur komt neer op 23,4% van deze theoretische doelgroep.

Tabel 7

Objectief sociale huur/koop tegenover wettelijke en theoretische doelgroep, Vlaanderen, 2012 Objectief Vlaamse over‐ heid (aantal)

Sociale koop Woonquote 22 000 Budgetmethode 22 000 Sociale huur 43 000 Bron: Woonsurvey 2005

Wettelijke doelgroep (aantal)

342 639 342 639 193 456

Theoretische doelgroep (aantal)

248 798 83 254 183 350

Verhouding objectief/ wettelijke doelgroep (%) 6,4 6,4 22,2

Verhouding objectief/ theoretische doelgroep (%) 8,8 26,4 23,4


We herhalen dat we uit deze cijfers niet de conclusie kunnen trekken dat het optrekken van het objectief voor sociale koop vereist is. Daarover uitspraken doen vergt een globale ex post evaluatie van het systeem van sociale koop. Een behoefteraming is slechts één onderdeel hiervan (De Peuter et al., 2007).


7. Samenvatting en conclusie

Sociale koopwoningen en kavels in Vlaanderen hebben tot doel een eigen woning binnen het bereik te brengen van gezinnen die daar zonder overheidssteun niet toe in staat zijn. In deze studie onder‐ zochten we de omvang en de samenstelling van de theoretische doelgroep van deze maatregelen waarbij we de theoretische doelgroep definieerden als ‘de groep van huishoudens waarvoor bij de hypothetische aankoop van een gemiddelde eigen woning anno 2012 de hypothetische woonuit‐ gaven onbetaalbaar zijn en die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning’. Het weze duidelijk dat het hier slechts een mogelijke definitie betreft, die vatbaar is voor meerdere kritische bemerkingen. Andere definities van sociale koop zijn mogelijk. Daarvan hebben we er één uitge‐ werkt. Bij deze alternatieve doelgroepafbakening werd de bovengrens volgens de eerste definitie behouden, maar werd de ondergrens gevormd wordt door de kredietswaardigheidsnormen die de VMSW hanteert bij het toekennen van de Vlaamse Woonlening. Om te bepalen of een gemiddelde eigen woning onbetaalbaar is, hebben we twee methoden uitge‐ werkt. Een eerste is de methode van de woonquote, waarbij een gemiddelde koopwoning niet betaalbaar is als de hypothetische afbetaling meer dan 30% van het besteedbaar inkomen bedraagt. De andere methode is deze van het resterend inkomen, waarbij de aankoop van een gemiddelde woning onbetaalbaar is als het besteedbaar inkomen na aftrek van de hypothetische afbetaling te weinig is om menswaardig deel te nemen aan de samenleving. Deze aanpak kunnen we beschouwen als een minimale doelgroepraming, aangezien we er hier vanuit gaan dat gezinnen een zodanig bedrag ontlenen dat ze net genoeg overhouden om menswaardig te leven. Veel gezinnen zullen niet zover gaan om een eigen woning te verwerven, terwijl banken niet steeds bereid zullen zijn om zulk een lening toe te kennen. Voor de prijs van de ‘gemiddelde koopwoning’ deden we beroep op de recentste cijfers van ADSEI van de gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen in Vlaanderen. Bij deze prijs werd naast 10% registratierechten nog een bedrag bijgeteld voor renovatiewerken, op basis van gegevens over reno‐ vatie uit de Woonsurvey 2005. Verder werden verschillende scenario’s uitgewerkt op vlak van eigen inbreng (geen of 18 760 euro), de looptijd van de lening (20 en 30 jaar) en de prijs van een gemid‐ delde koopwoning (‐10% en +10%). De theoretische doelgroep sociale koop varieert in 2012 tussen 47% en 57% van de private huurders bij de woonquote‐methode, naargelang het gehanteerde scenario. In absolute termen komt dit neer op resp. 224 736 en 272 860 private huurders. Bij de methode van het resterend inkomen varieert de theoretische doelgroep voor de verschillende scenario’s tussen 15% en 31% van de private huurders. In absolute termen is dat achtereenvolgens een groep van 71 223 en 147 739 private huurders. De inbreng van 18 760 euro aan eigen middelen en een verlenging van de looptijd (van 20 naar 30 jaar) doet de omvang van de doelgroepen met enkele procentpunten dalen. Wanneer de mediaan woningprijs uit 2011 werd gehanteerd i.p.v. de gemiddelde prijs, viel de theo‐ retische doelgroep één tot drie procentpunten kleiner uit, afhankelijk van het scenario. Als de gemiddelde woningprijs met 10% naar boven of naar beneden wordt aangepast, stijgt/daalt de


omvang van de theoretische doelgroep ‐ afhankelijk van het scenario ‐ met één tot zes procentpun‐ ten. De doelgroep blijkt dus vrij gevoelig te zijn voor prijsschommelingen. Het scenario met een ver‐ hoogde woningprijs (+10%) sluit beter aan bij de situatie in Antwerpen en Vlaams‐Brabant terwijl de verlaagde woningprijs (‐10%) eerder de situatie in de drie overige provincies voorstelt. Wanneer deze aangepaste prijzen in de berekeningen worden toegepast, blijkt de theoretische doelgroep groter te zijn in Antwerpen en Vlaams‐Brabant dan in de drie andere provincies. De wettelijke doelgroep van de sociale koop, zoals bepaald door de toelatingsvoorwaarden, bevat 71% van de private huurders. Indien we de wettelijke doelgroep van de sociale huur uitsluiten ‐ zoals het geval is bij de theoretische doelgroepen ‐ behoort nog 30,5% van de private huurders tot de doel‐ groep, die we de aangepaste wettelijke doelgroep hebben genoemd. Deze groep komt in grote mate overeen met de theoretische doelgroep volgens de budgetmethode. Verder behoort de aangepaste wettelijke doelgroep volledig tot de omvangrijke theoretische doelgroep volgens de woonquote‐ methode (maar niet omgekeerd). Zowel de theoretische doelgroepen als de aangepaste wettelijke doelgroep zijn sterk vertegenwoor‐ digd in het derde en vierde inkomensquintiel en amper in het eerste en vijfde quintiel. De laagste inkomens vallen hierbuiten omdat de doelgroep van de sociale huur wordt uitgesloten terwijl de hoogste inkomens op eigen kracht een gemiddelde woning kunnen kopen. Daarnaast blijken alleen‐ staanden sterk oververtegenwoordigd in de doelgroepen als gevolg van minder financiële mogelijk‐ heden. Deze oververtegenwoordiging zou er evenwel niet of minder uitgesproken zijn als onze doel‐ groepraming rekening hield met de verschillen tussen de gezinstypes wat de behoefte op vlak van woninggrootte betreft. Een deel van de alleenstaanden heeft immers geen behoefte aan een ‘gemiddelde’ koopwoning. Voor gezinnen met meerdere kinderen is een gemiddelde koopwoning mogelijk te klein. De ondervertegenwoordiging van deze gezinnen in de doelgroep zou minder groot zijn als de raming gedifferentieerd was naar gezinstype. Jonge gezinnen (van 18 tot 34 jaar) blijken voorts oververtegenwoordigd in de theoretische doelgroep, terwijl (brug)gepensioneerden onder‐ vertegenwoordigd zijn. Dit laatste is het gevolg van de uitsluiting van de doelgroep van de sociale huur, waartoe veel gepensioneerden behoren. De sociale huisvestingsmaatschappijen zouden deze informatie kunnen aanwenden in hun bouwplanning, om de woningtypologie beter af te stemmen op de behoefte. De alternatieve theoretische doelgroep sociale koop ‐ met de VMSW kredietwaardigheidsnormen als ondergrens ‐ overlapt voor meer dan 92% met de hoger beschreven theoretische doelgroep. Bijge‐ volg hebben we hiervoor geen extra analyses uitgevoerd. We kunnen ervan uitgaan dan de resul‐ taten voor de alternatieve doelgroep in grote mate overeenkomen met deze van de initiële theore‐ tische doelgroep. Deze oefening toonde wel aan dat de wettelijke doelgroep van de sociale huur nagenoeg helemaal samenvalt met de groep huurders die volgens de VMSW‐normen niet krediet‐ waardig genoeg is voor een gemiddelde sociale lening. Het grond‐ en pandendecreet (in werking sinds 1 september 2009) bepaalt dat er tegen 2020 43 000 sociale huurwoningen, 21 000 sociale koopwoningen en 1 000 sociale kavels dienen bij te komen in Vlaanderen. In deze studie hebben we deze objectieven geplaatst ten opzichte van de wet‐ telijke en theoretische doelgroep sociale koop en sociale huur. Hieruit blijkt dat volgens de RI‐methode het objectief tegemoetkomt aan 26% van de theoretische doelgroep sociale koop. Vol‐ gens de methode van de woonquote is dit evenwel slechts 9%. Daarnaast komt het objectief voor de sociale huur tegemoet aan 23% van de theoretische doelgroep sociale huur. Hierbij houden we ech‐


ter geen rekening met de evolutie van het bevolkingsaantal tegen 2020. De prognoses wijzen echter op een stijgende tendens, waardoor de verschillen tussen de geschatte doelgroepen en de objectie‐ ven groter zullen worden. Indien men beleidsconclusies wenst te trekken uit onze behoefteraming, dient men voor ogen te houden dat slechts twee mogelijke definities van ‘behoefte aan sociale koop’ zijn vooropgesteld. Andere definities hadden mogelijk tot andere resultaten geleid. Bij de definiëring van de doelgroep werd bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de wens van private huurders om eigenaar te wor‐ den. Een deel van de groep die geen eigen woning kan veroorloven, heeft mogelijk geen behoefte hieraan. Zo zijn er gepensioneerden (met een gedaald inkomen) die weloverwogen de overstap heb‐ ben gemaakt naar een huurwoning en zijn er jonge gezinnen die aan het begin van hun carrière staan en de aanschaf van een eigen woning bewust nog enkele jaren uitstellen. De doelgroepraming hield daarnaast ‐ net als de wettelijke voorwaarden ‐ geen rekening met het financiële vermogen van de huurders. Vooral voor oudere gezinnen speelt het opgebouwde financiële vermogen een rol bij de financieringcapaciteit van een eigen woning. Tot slot menen wij dat de vraag of het objectief voor sociale koop dient opgetrokken te worden, een globale (ex post) evaluatie van het systeem van sociale koopwoningen en kavels vereist. Een behoefteraming is slechts één onderdeel hiervan. Een globale ex post evaluatie houdt onder meer een analyse in van de doelbereiking en de beleidseffecti‐ viteit (De Peuter et al., 2007). De resultaten van de studie naar de verdelende effecten bij sociale koopwoningen van het Steunpunt Wonen (Heylen, te verschijnen) kunnen hiervoor onder meer een insteek bieden. Afsluitend maken we nog enkele nuances bij de resultaten. Ten eerste werden er geïndexeerde inkomensgegevens gebruikt uit een survey van 2005. Op basis van de EU‐SILC weten we alvast dat het profiel van de private huurders niet sterk is veranderd tussen 2004 en 2009, maar mogelijk is er sindsdien nog een verschuiving opgetreden. Daarnaast hebben we rekening gehouden met een diffe‐ rentiatie van de woningprijs van 10%, wat in sterke mate overeenkomt met de verschillen op provin‐ cieniveau. Een meer verfijnde indeling naar arrondissementen of gemeenten was met de data echter niet mogelijk, hoewel de prijzen ook op deze niveaus sterk kunnen verschillen in Vlaanderen. Voorts hebben we geen informatie over het vermogen van de private huurders, waardoor we met twee ver‐ schillende scenario’s hebben gewerkt wat de eigen inbreng betreft. Voor deze scenario’s hebben we ons gebaseerd op cijfers over de mediaaninbreng in de periode 2000‐2005, terwijl dit patroon sinds‐ dien mogelijk gewijzigd is. Tot slot moet voor ogen worden gehouden dat onze studie gericht is op de meting van de betaalbaarheid op het moment van de aankoop. Na twee jaar stijgt het inkomen met het voordeel van de woonbonus en verbetert de betaalbaarheid. Bovendien is bekend dat het gemiddelde inkomen over de levenscyclus stijgt, waardoor de volgende jaren de betaalbaarheid gemiddeld gezien verbetert.


BIJLAGEN


Bijlage 1

Tabel B1

Aandeel van de private huurders dat tot de theoretische doelgroep sociale koop behoort, voor een koopwoning met mediaanprijs, Vlaanderen, 2012, in %


Theoretische doelgroep sociale koop/kavels Woonquote >30% RI < norm 56,1 48,2

27,1 15,8

Eigen inbreng van 18 760 euro (helft van mediaan) Looptijd 20 jaar 54,0 Looptijd 30 jaar 43,4 Bron: Woonsurvey 2005, N=808

23,8 12,7

Tabel B2

Aantal private huurders dat tot de theoretische doelgroep sociale koop behoort, voor een koop‐ woning met mediaanprijs, Vlaanderen, 2012, in %


Theoretische doelgroep sociale koop/kavels Woonquote >30% RI < norm 269 972 231 955

130 414 76 035

Eigen inbreng van 18 760 euro (helft van mediaan) Looptijd 20 jaar 259 866 Looptijd 30 jaar 208 856 Bron: Woonsurvey 2005 (N=808), FOD Economie (ADSEI)

114 534 61 117


Bibliografie

Bradshaw J. & Yu (1993), Budget standards for the United Kingdom, Avebury, Aldershot. Bramley G. (2012), ‘Affordability, poverty and housing need: triangulating measures and standards’, Journal of Housing and the Built Environment, vol. 27(2), p. 133‐151. Chaplin R. & Freeman A. (1999), ‘Towards an Accurate Description of Affordability’, Urban Studies, Vol. 36, No. 11, pp. 1949‐1957. De Peuter B., De Smedt J. & Bouckaert G. (2007), Handleiding beleidsevaluatie. Deel 1: evaluatie‐ design en –management, Steunpunt Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen. Federale Overheidsdienst Economie, ADSEI (2012a), Gemiddelde prijs van de verkopen van woon‐ huizen (http://statbel.fgov.be/). Federale Overheidsdienst Economie, ADSEI (2012b), Structuur van de bevolking volgens huishoudens (http://statbel.fgov.be/). Freeman A., Kiddle C. & Whitehead C. (2000), ‘Defining affordability’, In S. Monk & C. Whitehead (ed.), Restructuring housing systems: from social to affordable housing?, Joseph Rowntree Foundation, York, pp. 100‐105. Heylen K. & Winters S. (2008), Woonsituatie in Vlaanderen: Gegevens en mogelijkheden van de EU‐ SILC, Steunpunt Ruimte en Wonen, Leuven. Heylen K. & Winters S. (2008), Betaalbaarheid van het wonen voor starters op de woningmarkt. Bijkomende gegevens op basis van de Woonsurvey 2005, Steunpunt Ruimte en Wonen, Leuven, 48 p. Heylen K. & Winters S. (2009), Betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen: De budgetbenadering, Steunpunt Ruimte en Wonen, 37 p. Heylen K. (te verschijnen), Subsidies bij sociale koopwoningen in Vlaanderen, Steunpunt Wonen, Leuven. Hulchanski D.J. (1995), ‘The Concept of Housing Affordability: Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure‐to‐Income Ratio’, Housing Studies, vol. 10, n° 4, p. 471‐492. Nationale Bank van België (NBB) (2012), MIR. Rentetarieven op leningen in EUR aan huishoudens (voor nieuwe contracten), voor de aankoop van een huis (www.nbb.be). Storms B. & Van den Bosch K (eds.) (2009), Wat heeft een gezin minimaal nodig? Een budgetstan‐ daard voor Vlaanderen, Acco Leuven/Den Haag. VMSW (2012a), Een sociale woning of kavel kopen, via een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM), Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (www.vmsw.be). VMSW (2012b), Een sociale woning huren, via een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM), Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (www.vmsw.be). Whitehead C. (1991), ‘From Need to Affordability: An Analysis of UK Housing Objectives’, Urban Stud‐ ies, vol. 28 (6), p. 871‐887. Winters S., Elsinga M., Haffner M., Heylen K., Tratsaert K., Van Daalen G. & Van Damme B. (2007), Op weg naar een nieuw Vlaams sociaal huurstelsel?, Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Brussel. Wood G. & Ong R. (2011), ‘Factors shaping the dynamics of housing affordability in Australia 2001‐ 2006’, Housing Studies, 26(7‐8), p. 1105‐1127.


BEHOEFTE AAN SOCIALE KOOPWONINGEN EN SOCIALE KAVELS IN VLAANDEREN. Kristof Heylen

Recommend Documents