BEGROTING 2014
2014
2015
2016
2017
2018
INHOUD
Voorwoord [4]
1
Inleiding [6]
2
Strategisch kader en speerpunten van beleid [9]
3
Strategisch voorraadbeleid [16]
4
Bedrijfswaarde en beleidswaarde [19]
5
Risicoparagraaf [21]
6
Begroting 2014: a. Winst-en verliesrekening op totaalniveau [26] b. Idem onderscheiden naar DAEB en Niet DAEB [28]
4
VOORWOORD
Beste lezer, Voor u ligt de begroting 2014. Een begroting die de doelen, activiteiten en opgaven ondersteunt die we ons stellen het aankomend jaar. Een begroting die niet volledig omvat wat we zouden willen, maar wel datgene wat we kunnen. Een begroting die onze ambitie laat zien maar ook, in lijn met politieke en maatschappelijke ontwikkelingen, een passende soberheid en doelmatigheid in zich draagt. U leest wat we willen bereiken, hoe we dat gaan bereiken en wat het gaat kosten. Hier mag u ons op aanspreken en willen wij ons over verantwoorden. De komende jaren willen we binnen de organisatie een grote bezuinigingsdoelstelling realiseren. Daarbij gaat het niet alleen om geld, maar ook om mensen. Mensen die zich met hart en ziel hebben ingezet voor onze klanten. Ook dat vraagt de nodige aandacht en zorgvuldigheid. U begrijpt, het zijn pittige jaren die voor ons liggen. Toch blijven we staan waarvoor we zijn opgericht en dat is het betaalbaar en goed wonen mogelijk maken voor onze klanten binnen ons werkgebied. Dat doen we vol energie en met de nodige ambitie. Want hoewel we wellicht minder doen dan u van ons gewend bent: dat wat we doen, doen we goed. Sterker nog, daarin willen we excelleren!
Ons credo, minder, beter, toekomstbestendiger Voor de bredere kaders verwijs ik u graag naar ons ondernemingsplan 2013-2017, te vinden op ondermeer www.actiumwonen.nl. Als u vragen heeft, dan hoop ik dat u mij weet te vinden. Elles Dost Directeur-bestuurder
5
INLEIDING
1
De ‘begroting 2014, in meerjaren
Ondernemingsplan
perspectief’ maakt onderdeel uit van
In ons ondernemingsplan hebben
de Planning & Controlcyclus. Met de
we onze strategische koers – voor
Planning & Controlcyclus bedoelen
een periode van vier jaar – vast
we de strategische planning in
gelegd. Denk aan de missie, onze
samenhang
resultaten.
positionering, onze kernwaarden. In
Onder Planning vallen het onder
de jaarlijkse begroting werken we die
nemingsplan en de jaarlijkse be
activiteiten uit, die nodig zijn om onze
groting, gebaseerd op de sector- en
koers te kunnen volgen.
met
afdelingsplannen.
de
Onder
Control
vallen de kwartaalrapportages en het jaarverslag.
Betaalbaar en goed wonen voor onze klanten, in de stad en op het platteland, nu en later. Activiteitenoverzicht, begroting De basis voor ons jaarplan wordt gelegd in de sector- en afdelings
6
plannen. We leggen vast wat onze inkomsten en uitgaven zijn (financiële begroting) voor het komende jaar
en welke doelen we willen halen
voorgenomen. En zo nee, waarom
(activiteitenoverzicht).
niet. Gelijktijdig geeft het jaarverslag
Daarmee weten we wat ons te doen
aan of we nog op koers liggen ten
staat in 2014, waar leggen we de focus
opzichte
en prioriteiten en daarmee dus ook:
doelen. Dat hebben we nodig om te
wat doen we niet.
kunnen bijsturen, waar nodig en/of
van
onze
strategische
gewenst. Kwartaalrapportages De begroting maakt deel uit van een éénjarige cyclus. Deze start met de begroting en wordt tussentijds gemonitord door middel van de kwartaalrapportages. Die rapportages zorgen voor sturingsinformatie voor ondermeer bestuurder, management en de raad van commissarissen. Jaarverslag Uiteindelijk sluiten we het jaar af met het jaarverslag. In het jaarverslag leggen we verantwoording af over de
behaalde
resultaten.
Hebben
we gedaan wat we ons hebben
7
STRATEGISCH KADER EN 2a: Strategisch kader
termijn kunnen blijven voorzien in
Ons ondernemingsplan 2013-2017
betaalbare goede huurwoningen.
is het kompas van onze organisatie
2
voor de komende vier jaar. In dit plan
Positionering
beschrijven we de wereld waarin we
Rond onze kerntaak – het huisvesten
werken, waar wij voor staan, wat we
van huishoudens met een inkomen
als onze belangrijkste rol en verant
tot circa € 34.000 – leveren we eigen
woordelijkheid zien en hoe we naar
tijdse producten en diensten van
de samenwerking met klanten en
goede kwaliteit.
relaties kijken. Daarnaast hebben
De vraag van de klant is voor ons
we een zevental strategische opga
leidend. We gaan niet meer uit van
ven voor onszelf benoemd.
‘nee, tenzij’ maar van ‘ja, mits’. Klanten kunnen veel onderdelen van
8
Missie
onze dienstverlening zelf regelen. We
Onze missie: Betaalbaar en goed
zijn daarin proactief en gaan uit van
wonen voor onze klanten, in de stad
wederkerigheid.
en op het platteland, nu en later.
We zetten in op een leefbare woon
Een missie die nadrukkelijk in het
omgeving, waarbij schoon, heel en
teken staat van deze tijd. We stellen
veilig belangrijke peilers zijn. We
ons – gegeven alle ontwikkelingen
kijken kritisch naar onze inzet en gaan
– ten doel om de komende jaren
zorgvuldig om met verwachtingen van
onze strategische uitgangspositie te
belanghebbenden.
versterken, zodat we ook op de lange
Onze
taakopvatting
is
beperkter
SPEERPUNTEN VAN BELEID dan die voorheen was. We doen de
bij onze klanten. We zijn een lerende
2b: Speerpunten van beleid in 2014
komende jaren minder op terrein van
organisatie, die veranderingsbereid
‘Betaalbaar en goed wonen voor
maatschappelijk
wonen
is en elkaar aanspreekt. Toekomst-
onze klanten, in de stad en op het
met welzijn en zorg en commercieel
gerichtheid, innovatie, kwaliteit en
platteland, nu en later.’ Vanuit deze
vastgoed.
vastgoed,
we
efficiëntie zijn belangrijke kenmerken.
gedachte doen we ons dagelijkse
kritisch onze vastgoedpositie in platte-
We nemen verantwoordelijkheid en
werk: verhuren we onze woningen,
landsgebieden waar bevolkingskrimp
geven invulling aan ons individueel
onderhouden we onze woningen, doen
wordt verwacht.
leiderschap. We weten elkaar intern
we reparaties, hebben we aandacht
We versterken onze strategische
goed te vinden.
voor leefbaarheid in buurten en
Daarnaast
bezien
wijken, beantwoorden we klantvragen
positie, waarbij het gaat om een woningportefeuille,
Onze organisatie is effectief, efficiënt
aan de balie, via de telefoon of (social)
hoogwaardige dienstverlening in een
en professioneel. We sturen op
media, spreken we klanten aan op
verengd speelveld (en een verengde
zowel financieel als maatschappelijk
hun verantwoordelijkheid, nemen
geografische markt) en een financiële
rendement. We zijn lean en mean
we onze eigen verantwoordelijkheid,
continuïteit en positief resultaat op de
georganiseerd en sturen op efficiëntie
slopen we woningen die te oud
operationele kasstromen.
in
zijn, bouwen we daarvoor nieuwe
toekomstige
Minder, beter, toekomstbestendiger is ons credo Als organisatie zijn we – mede-
beheerskosten,
overhead.
Onze
onderhoud
en
schaalgrootte
is
woningen terug…
ruim voldoende om de benodigde professionaliteit en continuïteit te
Los van al dit dagelijkse werk, waar
borgen en de opgaven die voor ons
we elke dag met veel gedrevenheid
liggen het hoofd te bieden.
en energie aan werken, hebben we
werkers, middenkader en manage-
voor onszelf doelen gesteld. Doelen
ment – verbonden met en betrokken
waar we de komende jaren extra
9
aandacht aan besteden en die ons
toekomst willen we sturen op het
handelt in 2014 80% van de klant
helpen richting te geven aan de
verhogen van de klanttevredenheid.
vragen direct af. Hiervoor is het
toekomst. Zodat we er kunnen zijn
In
noodzakelijk dat alle informatie
voor onze klanten van nu, én voor die
organisatieontwikkelingen,
op
actueel en betrouwbaar is en te
van morgen. Hoe we in 2014 bijdragen
minimaal behoud van het huidige
raadplegen in onze kennisbank. Alle
aan die opg ven leest u hieronder.
niveau en scoren we net zo goed op
medewerkers van Actium leveren
2014
zetten
we,
vanwege in
hier actief hun bijdragen aan.
de KWH-norm als in 2013.
Onze klant
n
We stellen stevige normen vast voor de correcte afhandeling van klant
in 2014 klantonderzoeken. De eerste
vragen via mail, post en telefoon.
We wijzen in 2014 minimaal 90%
resultaten van dit klantonderzoek
Dat gaat om proces (afhandeltijd
van ons woningaanbod toe aan de
mag u van ons in 2014 verwachten.
en afspraken) en om inhoud (klant
primaire doelgroep, dat doen we n
n
het beste van dienst zijn, houden we Voor nieuwe klanten n
Om te weten waarmee we de klant
n
We bieden onze klant zelfregie en
gericht, foutloos, duidelijk). In
2014
doen
we
onderzoek
eenduidig en transparant.
keuze. Dat doen we in 2014 door
In 2014 wijzen we maximaal 20%
een aanzet te maken voor het
naar de mogelijkheden voor een
van ons woningaanbod toe buiten
vraaggestuurd onderhoud en door
klantportaal, waarmee de klant 24
het reguliere woonruimteverdeel
differentiatie
keuzemogelijk
uur per dag een aantal diensten zelf
systeem. Denk hierbij aan huis
heden aan te brengen bij het opstar
kan afhandelen. We werken aan een
vesting van sloopurgenten, medisch
ten van onze nieuwbouwprojecten.
programma van wensen en eisen op
urgenten en bijzondere doelgroe
Wij brengen de huidige extra keuze
basis waarvan we een leverancier
pen, zoals statushouders.
mogelijkheden in kaart, herijken
selecteren.
en
n
de wensen en klanttevredenheid
We versterken de klant tevredenheid 10
n
en maken eventuele keuzes in de producten (lanceren nieuwe keuze
In 2013 scoren we goed op klant tevredenheid volgens KWH. In de
mogelijkheden). n
Onze
afdeling
We verstevigen ons participatiebeleid n
wooninformatie
In 2014 vergroten we de invloed van bewoners op ons beleid en
door bestaande overlegstructuren
Wonen in de stad en op het platteland
verder te professionaliseren en door
n
onze dienstverlening. Dat doen we
- We maken samen met betrokken
In 2014 gaan we onze vastgoedpositie in
kritisch
zorginstellingen afspraken over
participatie te ontwikkelen.
bezien. De verwachte bevolkings-
verhuurbaarheid voor de toe-
krimp in kleine kernen, brengt
komst;
plattelandsgebieden
risico’s met zich mee. Denk aan
- We brengen in kaart wat onze
verminderde vraag naar woningen,
aanleunwoningen nodig hebben
Wij zetten ook in 2014 in op goed
slechte verhuurbaarheid en leeg-
om te voldoen aan een zwaardere
beheer; fysiek en sociaal. Schoon,
stand met hoge kosten en leefbaar-
zorgindicatie;
heel, veilig en ongestoord woongenot in en rondom onze woningen
n
verkleinen we deze risico’s.
andere, aanvullende vormen van
Leefbaarheid in buurten, wijken en dorpen n
zich meebrengen. Waar mogelijk
- We brengen kleinschalige ver-
heidproblematiek tot gevolg. n
Om
deze
problemen
voor
beteringen in de woningen aan
te
zijn voor ons belangrijke peilers.
zijn, brengen we in beeld wat de
en leggen verbinding met de
Daarbij
bewoners
risicogebieden exact zijn, welke
omliggende
en spreken hen aan op hun
risico’s het betreft en bedenken we
medeverantwoordelijkheid
strategieën om, waar nodig samen
activeren
wij
voor
wijk
gericht
op
leefbaarheid. n
We verwachten de komende jaren
leefbaarheid.
met onze partners, op deze risico’s
meer individuele woningaanvragen
In 2014 stellen we beleidskaders
te anticiperen.
van huurders met een zorgvraag.
vast voor leefbaarheid. We kunnen
Om
objectief sturen op waar, wat,
Wonen met zorg
met wie en hoe we inzetten op
n
daarop
voorbereid
te
zijn
weten we uiterlijk eind 2014 hoe de
Vooronzeintramuralezorgcomplexen
huidige vraag is, van welke nieuwe
leefbaarheid. Het in kaar kunnen
(inclusief
en
klantgroepen we een woonvraag
brengen van goede en meetbare
bijzondere woonvormen) brengen
verwachten en wat hun woonwensen
indicatoren is hiervoor essentieel.
we de risico’s in kaart, die de
zijn. Ook maken we inzichtelijk welke
bezuinigingen in de zorg en de
betrokken (zorg)organisaties daarbij
veranderende woonbehoeften met
horen. Daarop volgen een aantal
aanleunwoningen
11
beleidsuitgangspunten, bijvoorbeeld
groot gedeelte daarvan realiseren we
Energieprestatie
gericht op (regionale) spreiding
in 2015.
n
Planmatig onderhoud
-B ij alle nieuwbouwprojecten die
en het opstellen van convenanten/ samenwerkingsovereenkomsten.
prestatie van onze woningen. n
Onze woningvoorraad
In 2014 voeren we bij ongeveer
we in 2014 starten, brengen we
1900 verhuureenheden planmatig
‘lage temperatuur verwarming’
onderhoud uit. Dat doen we in
aan. Daarmee maken we onze
Sloop, nieuwbouw en renovatie
Bovensmilde, Hoogersmilde, Smilde
woningen geschikt voor (ver
In 2014 gaan we in totaal 272 woningen
en in Assen in twee wijken te weten
wachte) toekomstige ontwikkelin
slopen. Het grootste gedeelte hiervan
Peelo en Marsdijk.
gen gericht op verlagen van
betreft Assen-Oost (144 woningen).
- Het betreft activiteiten aan de
energieverbruik.
In 2014 leveren we 102 sociale huur
buitenschil,
bijvoorbeeld
-W e voeren een experiment uit met
zoals
woningen op en 10 koopwoningen.
het schilder- en voegwerk van de
lagere epc-norm bij een nieuw
Van de nieuwe woningen in 2014 zijn
woningen, en werkzaamheden
bouwcomplex. Standaard is een
57 betreft voor wonen met zorg.
in de woning, zoals badkamer en
epc-norm van 0,6. Bij dit complex
In 2014 renoveren we 13 woningen.
keukenrenovatie. Hiermee gaat
hanteren we een epc-norm van
een bedrag gemoeid van circa
In de periode 2015-2018 zullen we
€ 14.500.000,-.
nog eens 252 woningen slopen om
12
We zorgen voor een goede energie
- In 2014 worden nieuwe normen
0,3. -W ij adviseren bewoners over hun energieverbruik
en
stimuleren
te vervangen door nieuwbouw. De
voor
komende jaren zal er ook meer
geformuleerd op basis waarvan
aan
nadruk komen te liggen op renovatie.
het onderhoud wordt aangevuld
energieverbruik en daarmee de
In de periode 2015-2018 verwachten
en aangescherpt.
duurzaamheidsprojecten
bewonersgedrag het
dat
verlagen
bijdraagt van
het
woonlasten.
we 362 woningen te renoveren. Totaal
-W e willen nog meer dan tot nu toe
verwachte nieuwbouwoplevering in
inzetten op de verduurzaming van
die periode zal 570 woningen zijn. Een
onze woningen. In 2014 pakken we
ongeveer 1.200 woningen aan. De
Onze organisatie
uit het aanbrengen van dubbele
We optimaliseren in 2014 de huur
beglazing, gevelisolatie, dakisola-
inkomsten en minimaliseren derving
werken we ondermeer aan de
tie en het aanbrengen van bodem-
n
maximale bijstelling naar beneden
de nieuwe verhuringen (inclusief
van de WOZ-waarde van onze vast-
mogelijkheden om zonnepanelen
nieuwbouw) is voorlopig bepaald op
goedvoorraad. Hierbij houden we de
te plaatsen, hetgeen in het kader
75% van maximaal toegestane huur.
effecten op de woningwaardering in
aanmerkelijke
rol
n
van
Verkoop van woningen
het oog.
We benutten in 2014 de maximale ruimte van de jaarlijkse huurver-
betekenis kan spelen.
n
In 2014 implementeren we de
hoging, inclusief de mogelijkheden
inspectiemodule C-STORM (onder-
die de inkomensafhankelijke huur-
deel van ons primair systeem).
verhoging biedt. De huurderving is
Met
We verkopen in 2014 tachtig wonin-
maximaal 1,5 % van de verwachte
het
gen uit onze bestaande voorraad.
huurinkomsten.
digitaal
- Waarvan maximaal 1 % veroor-
houdsscenario’s
Ons
verkoopresultaat
bestaande
voorraad
van
de
bedraagt
In
2014
bedragen
de
van verkoop van de bestaande voorraad maximaal 12,6% van de
n
kunnen
we
inspecteren in
en
onder-
opstellen. een
Dit
nauwkeurige
zaakt wordt door niet te innen
de
huren.
inspectiegegevens zo vastgelegd
Het
van zittende huurders (woningen)
betreffen onder andere derving
is maximaal 1,1% van de verwachte
door leegstand, promotiekosten en
huurinkomsten.
inspectietijd,
aangezien
de
zijn dat de werkvoorbereiding bijna
huurachterstandspercentage
verkoopopbrengsten. Deze kosten
kosten van taxaties.
module
‘instandhoudingsonderhoud’
begroting en in het verkorten van
- Waarvan maximaal 0,5 % veroor-
kosten
deze
resulteert
zaakt wordt door leegstand.
ongeveer € 8 miljoen in 2014. n
Om ons uitgaven te minimaliseren,
De streefhuur op bedrijfsniveau over
een
n
n
isolatie. Ook onderzoeken we de
van de beheersing van woonlasten
n
We geven kritisch en verantwoord uit
activiteiten bestaan bijvoorbeeld
geheel gereed is. n
Om goedkoper te kunnen bevoorraden, zoeken we in 2014 een passende manier van administreren. Dat gaat om de magazijnvoorraden
13
inclusief de voorraden in de bussen. n
n
We gaan in 2014 voor optimali
formatie. Dit is vertaald naar een
Bij de ontwikkeling van nieuwbouw
satie van rendement op vast
bezuiniging van 25 fte t.o.v. de
woningen leggen we daar waar dat
goedontwikkeling. Daarvoor gaan
formatieomvang op 1 januari 2013.
kan de te nemen risico’s weg bij
we ondermeer een systematiek
Door vacatures niet in te vullen in
derden.
beschrijven inclusief rendements
2013 hebben we bij aanvang van 2014
Ter verbetering van de investerings
eisen en we hebben inmiddels een
al 6 fte ingeleverd t.o.v. de formatie
goedgekeurd investeringsstatuut.
per 1 januari 2013. De overige 19 te
Eind 2014 hebben we binnen
bezuinigen formatieplaatsen zullen
tussen (gewenste flexibiliteit in)
Actium integraal risicomanagement
door reorganisatie geëffectueerd
investeringsbehoefte en de bijbe
geïmplementeerd waardoor we op
horende leningportefeuille.
alle risicogebieden nog meer in
n
kasstromen zorgen we in 2014 voor
een
optimale
afstemming
n
worden. n
We verbeteren onze interne sturing n
n
We zullen bij het sturen op onze prestatie-indicatoren
& Controlcyclus zodat we eind 2014
maken van benchmarkgegevens,
waarbij resultaatgericht (waar het
een beter in staat zijn te sturen op
zodat we kunnen leren van best-
wat in plaats van het hoe centraal
het realiseren van onze strategische
practices en daarmee in onze
staat)
doelen en het beheersen van onze
prestaties kunnen excelleren.
(waarbij we ons laten leiden door de
We
ontwikkelen
gebruik
n
We sturen ook in 2014 op een cultuur
en
pragmatisch
denken
markt en behoefte van klanten) en in
2014
een
We gaan door met onze organisatie
professionele vorm van cockpit
ontwikkeling:
sturing. Hiervoor kiezen we een
n
In 2014 bezuinigen we meer dan
we
€ 0,2 mln op onze beheerslasten.
niveau’s en perspectieven, stellen
Daarnaast is ons doel om m.i.v.
we KSF’s en KPI’s vast en leiden we
2017 een bedrag van € 1,6 mln te
medewerkers op.
bezuinigen op de kosten van onze
meetinstrument,
14
management.
We versterken in 2014 onze Planning
bedrijfsvoering. n
Eind 2014 ligt er een leiderschaps programma, gericht op integraal
control komen.
bepalen
willen leren centraal staan.
15
STRATEGISCH VOORRAADB Het
strategisch
voorraadbeleid
n
(SVB) geeft op basis van externe
volgens de prognose opgesteld in
verwachtingen, gerelateerd aan de kenmerken van het huidige bezit,
3
oktober 2013. n
Voor de nieuwbouw – voor een
richting aan de voorraad vastgoed.
deel
Het strategisch voorraadbeleid is in
en
juni 2013 bijgesteld.
productie
van
eenheden
per
als
vervanging
herstructurering
bij
sloop
is
een
gemiddeld
130
jaar
–
voorzien.
Tabel 1: specificatie van het bezit
Voor de eerstkomende 3 jaar is dat
op 1 januari 2014 (vergelijkend zijn
geconcretiseerd naar 318 woningen en 62 zorg-/verpleegplaatsen.
de cijfers per 1 januari 2013 opge nomen) n
n
n
Renovaties zijn in deze begrotings periode voorzien voor gemiddeld
In beide jaren zijn 17 vhe’s in beheer
100 eenheden per jaar.
voor derden.
16
De verkopen in 2013 zijn opgenomen
De aantallen per 1 januari 2013
n
De ontwikkeling van de portefeuille
sluiten niet aan bij de jaarrekening
wordt in grote mate beïnvloed door
2012. Dat heeft te maken met een
het actuele overheidsbeleid (ver
intussen uitgevoerde herclassifi
huurders- en saneringsheffing) en
catie met effecten voor met name
de volkshuisvestelijke ontwikkelin
de
gen (krimp in met name het
zorgplaatsen
woonvormen.
en
bijzondere
landelijk gebied).
BELEID Inmiddels wordt vanuit omgevings-
01-01-2014
analyse en de interne mogelijkheden,
Omschrijving
gewerkt aan een wensportefeuille.
MG 2 lagen zonder lift
Deze
wensportefeuille
moet
ons
aangeven hoe ons bezit er naar behoefte uit zal zien over 10 jaar, zodat wij in staat zijn daarop te sturen.
01-01-2013
Totaal
DAEB
566
566
MG 2 lagen met lift
1.076
1.076
Mg 3 tot 5 lagen met lift
1.603
1.594
MG 3 tot 5 lagen zonder lift
1.160
1.160
MG vanaf 5 lagen
Niet DAEB
9
Totaal
DAEB
566
566
1.135
1.135
1.583
1.573
1.162
1.162
567
564
567
564
GB rij nultreden
1.503
1.503
GB rij overige
6.946
6.913
33
6.988
6.968
GB 2/1 kap
1.508
1.507
1
1.572
1.572
GB vrijstaand
216
216
223
223
Zorgplaatsen
637
637
518
518
Bijzondere woonvorm
308
308
309
309
Studentenwoningen
42
42
42
42
Woonwagens
18
18
18
18
16.150
16.104
16.181
16.148
Maatschappelijk OG *)
44
44
39
39
Bedrijfsruimten
45
Standplaatsen
53
Totaal woongelegenheden
3
Niet DAEB
10 3
1.498
46
45
36
53
53
20
33
36 53
Garages, parkeren, berging
1.189
636
553
1.183
636
547
Totaal niet woongelegenh.
1.331
733
598
1.311
728
583
Totaal
17.481
16.837
644
17.492
16.876
616
*) inclusief 16 algemene ruimten in zorgcomplexen in 2014 en 13 in 2013
17
BEDRIJFSWAARDE EN BELE
4
De waarderingsgrondslag van het
De
sociaal vastgoed in exploitatie is
gebruikt wordt in de jaarrekening is
vanaf 2012 de bedrijfswaarde. De
gebonden aan wet en regelgeving
bedrijfswaarde is geheel gebaseerd
(boek 2 BW titel 9 en Richtlijnen voor
op de contante waarde van de
de Jaarverslaggeving, hoofdstuk 645).
bedrijfswaardeberekening
die
verwachte toekomstige kasstromen, die met het vastgoed verbonden
Verantwoorden versus sturen
zijn,
Voor de interne sturing hanteren we
gedurende
exploitatietermijn.
de
verwachte
de beleidswaarde van het sociaal vastgoed. Voor een groot deel komt dat
waardebegrip
overeen
met
de bedrijfswaarde, maar in deze waarde worden de gevolgen van ons beleid en onze inzichten in hogere mate weerspiegeld. Dit is op zich geen nieuw begrip, het is de waardebepaling met onze eigen normen. Hierbij kan gedacht worden aan het inrekenen van de invloed van verkopen van bezit over een periode
18
langer dan 5 jaar of het inrekenen van ingrepen (bijv, verhuurdersheffing) vanuit de overheid waarvoor nog geen
EIDSWAARDE formele besluiten heeft genomen. De begroting heeft de beleidswaarde als uitgangspunt. Afwijkingen t.o.v. de in de jaarverslaggeving te hanteren bedrijfswaarde zijn op hoofdlijn: n
Ingerekende verkopen over 10 jaren
n
Huurharmonisatie over alle jaren
n
Verhuurdersheffing structureel ingerekend, vooruitlopend op wettelijke vastlegging
n
Sloop vooruitlopend op definitief besluit
n
Voorgenomen renovaties
n
Voorgenomen besparing op formatie (buiten natuurlijk verloop)
19
RISICOPARAGRAAF
5
Voor woningcorporaties is in het
waarmee
algemeen sprake van de volgende
worden gefinancierd, toegespitst op
risicogebieden die in meerdere of
renteherziening (conversie) en her
mindere
financiering. In tweede instantie ziet
mate
om
maatregelen
vragen.
de
huidige
activiteiten
de beheersing van de rentelasten ook toe op toekomstige (nieuwe)
1. Rentelasten;
financieringen
2. Overheidsingrijpen;
activiteiten.
3. Aard van het bezit;
Beheersing van rentelasten is te
4. Regelgeving;
onderscheiden naar het primaire
5. Financierbaarheid;
product en het afgeleide product. Het
6. Interne organisatie.
primaire product is een overeenkomst
van
toekomstige
van lening naar type, in combinatie met
20
1. Rentelasten
een afspraak ove r de rentevergoeding
Woningcorporaties zijn naar hun aard
naar tarief en tijdstippen van betaling.
kapitaalsintensieve ondernemingen.
Het afgeleide product, een derivaat, is
De rentelasten zijn dan ook een
een afzonderlijke overeenkomst die
omvangrijke post in de winst- en
niet inspeelt op de lening zelf maar
verliesrekening. In deze zin is het
op de rentelasten (de kasstroom)
logisch
daarvan.
dat
op
beheersing
van
die rentelasten wordt ingezet. De beheersing richt zich allereerst op
De activiteiten tot beheersing zijn
de
uitgewerkt
lopende
leningenportefeuille
in
het
treasurybeleid.
In algemene zin gaat het om de
van in totaal € 10 miljoen wordt
van 15 december 2009. Dat heeft
beheersing van de inkomende en
overschreden. Dat is tot nu toe niet
invloed op het toewijzingsbeleid en
uitgaande
gebeurd. Het volume van de rollover-
op zijn minst een administratieve
leningen bedraagt € 55,5 miljoen.
scheiding tussen DAEB- en Niet-
kasstromen.
Daarvoor
is een toegesneden begroting en bewaking daarvan van groot belang. Uitgangspunten zijn voorts:
DAEB-bezit. Dit onderscheid heeft De looptijd van de derivaten is geheel
consequenties voor de financiering van de diverse soorten van bezit.
n
Zo veel mogelijk intern financieren;
gekoppeld
n
Loan to value van maximaal 65%;
leningen.
De toespitsing op kerntaken is medio
n
Waarborgen van de toegang tot de
In december 2012 is door het CFV een
september 2013 nog eens vastgelegd
geld- en kapitaalmarkt. In die zin
stresstest uitgevoerd. Actium heeft
in een brief aan de Tweede Kamer.
behoort te allen tijde aan de eisen
die test met glans doorstaan. Dat
van het WSW te worden voldaan.
betekent dat Actium het effect van een
Een maatregel die fors ingrijpt op
met
de
betreffende
rentedaling van 2% (bepalend voor de
zowel de huurder als de corporatie
Meer specifiek is de gedeeltelijke
omvang van de stortingsverplichting)
is de verhuurdersheffing. Met ingang
financiering
kan dragen.
van 2013 moet de huursector een
met
rollover-leningen.
zogenaamde Deze
leningen
jaarlijkse
afdracht
aan
het
Rijk
kennen naast een (variabele) hoofd-
2. Overheidsingrijpen
voldoen die uiteindelijk, volgens de
som,
rente-
Keer op keer worden corporaties met
meest recente berichten, oploopt naar
conversie. Om die reden zijn in het
ingrepen van de overheid geconfron-
€ 1,98 miljard (prijspeil 2013). Het
verleden derivaten gesloten, caps,
teerd. Eén van deze ingrepen betreft
aandeel voor de woningcorporaties
floors en 1 renteswap. Deze derivaten
het meer en meer toesnijden op
zal in 2017 zijn opgelopen tot € 1,7
kennen
kerntaken,
miljard.
meerjaarlijks
een
een
stortingsverplichting
indien een afgesproken threshold
bekrachtigd
door
het
besluit van de Europese Commissie
Voorcalculatorisch is hiermee voor
21
Actium een afdracht gemoeid van € 8,6
vanaf 2017 uit op € 775 per woning per
daling van het gemiddeld aantal
miljoen in 2014 tot € 12,9 miljoen in
jaar. Tot dan toe kwam de basis vanaf
punten (3) en daarmee een lichte
2023. In NCW (Netto Contante Waarde)
2017 uit op € 640 per woning per jaar.
daling van het gemiddelde van de
in euro’s van 2013 gaat het over de
Deze ophoging met € 135 per woning
maximaal toegestane huur (+/- € 20).
restant levensduur om een totaal van
per jaar heeft in contante waarde per
De afstand tussen de huidige huren
€ 198 miljoen.
1 januari 2014 een nadelige invloed
en de maximale huren wordt iets
van € 33 miljoen.
kleiner, waardoor de ruimte voor
Voor
de
huurders
betekent
de
invoering van de verhuurdersheffing
22
huurharmonisatie ook verkleind.
een additionele huurverhoging van
Het ministerie van Wonen en Rijks
minimaal 1,5% bovenop de jaarlijkse
dienst heeft het voornemen het
In het kader van de duurzaamheid
inflatoire verhoging. Dat surplus is
woningwaarderingstelsel
te
zette het voorgaande kabinet in op
vanaf 2013 voor 4 jaar ingerekend;
passen. De belangrijkste wijziging is de
regulering van de huurprijs in relatie
aan
daarna is van inflatoire huurverhogin
toevoeging van punten op basis van de
tot het aan een woning toegekende
gen uitgegaan. 2013 meegerekend
WOZ-waarde, berekend per vierkante
energielabel. Ook dit kabinet hecht
komt de compensatie in huurop
meter van de woning. Die punten
aan verduurzaming. In het akkoord dat
brengsten in NCW en in euro’s van
komen in plaats van de punten voor de
in september met Aedes is gesloten,
2013 uit op ongeveer € 77 miljoen. Het
woonomgeving en woonvorm. Volgens
zullen voor energiemaatregelen na
tekort ad € 121 miljoen moet door eigen
de brief aan de Staten-Generaal
de huidige kabinetsperiode middelen
maatregelen zoals efficiency, huur
leidt de aanpassing nauwelijks tot
ter beschikking komen, te weten 200
harmonisatie en verkoopopbrengsten
schokeffecten en blijft het niveau
miljoen in 2018 en 200 miljoen in 2019.
worden gedekt.
van de maximale huren landelijk gelijk. Ook voor Drenthe en Friesland
Overigens is de herziening van de
Bij brief van 19 september 2013 is
worden geen grote verschuivingen
Woningwet,
de Tweede Kamer opnieuw over de
verwacht. Volgens de berekeningen,
zullen worden verankerd, nog niet
invoering van de verhuurdersheffing
gebaseerd op aannames van ABF,
afgerond. Hierdoor blijft nog de nodige
geïnformeerd. Daarbij komt de heffing
betekent dit voor Actium een lichte
onzekerheid bestaan.
waarin
maatregelen
3. Aard van het bezit
betreft met name het landelijk gebied
woningen; de eenheden bijzonder
Het woningbezit behoort nagenoeg
en concentreert zich daar waar ook
woonvormen zijn in het algemeen
geheel
weinig
relatief eenvoudig naar een woning te
tot
voorzieningen
voorhanden
de
DAEB-categorie.
heeft
grondgebonden
zijn. En ook in ons werkgebied valt
bezit sterk de overhand; van het
de trek naar verstedelijkt gebied te
totaal
woongelegenheden
constateren. Deze omstandigheden
Actium beschikt over een aantal
Regionaal
kleuren het strategisch voorraadbeleid
grondposities waaronder ongeveer 50
verder in.
ha landbouwgrond (2 kavels). Ultimo
Daarbinnen
aantal
ongeveer
63%.
gezien
past dat percentage; landelijk ligt dat
transformeren.
2012 waren dat 16 kavels in stedelijk
percentage ongeveer 20% lager. Van het totaal aantal woongelegenheden is
Ultimo 2013 beschikt Actium over 637
gebied die voor getaxeerde waarde
bijna 31% ofwel ruim 4.950 eenheden
eenheden in verzorgingshuizen en 308
van in totaal ongeveer € 6 miljoen in
meergezins. Ruim een derde deel
eenheden bijzondere woonvormen.
de balans zijn opgenomen.
daarvan heeft geen lift. Ongeveer
Zorgconcepten
8.000 woningen zijn nu ouder dan 40
daaromtrent zijn de laatste jaren
Vanuit het verleden is ook nog sprake
jaar. De hier genoemde kenmerken
sterk
de
van een voorraad woningen die direct
van het woningbezit hebben invloed
zorginstellingen onder soms forse
voor de verkoop zijn gebouwd. Ultimo
op
veranderd
en
regelgeving
en
zetten
en
druk. Dat heeft ook aanmerkelijke
2012 betreft dat 32 woningen die voor
tot
invloed op de gebouwen, zeker
€ 4,8 miljoen ( i.c. bijna € 149.000 per
renovaties. Uit oogpunt van kwaliteit
indien die van oudere datum zijn, en
woning) in de balans zijn opgenomen.
zijn vanaf 2014 renovaties ingerekend
de verhuurbaarheid daarvan. Om
Tot en met september 2013 zijn
voor ongeveer € 88 miljoen voor een
reden van die kwetsbaarheid is de
hiervan 3 daadwerkelijk verkocht.
periode van 10 jaar.
levensduur van alle eenheden in
de
indiceren
onderhoudsactiviteiten ook
de
noodzaak
teruggebracht
Ook het bedrijfsmatig vastgoed kan
Ruim 47% ofwel ongeveer 7.000
verzorgingshuizen
tot 30 jaar. De levensduur van de
eenheden met een zorggerelateerde
woningen
het
eenheden bijzondere woonvormen
functie
landelijk gebied. Krimpverwachting
is gelijk gehouden aan die van
het feitelijk gebruik. Het niet-DAEB
bevinden
zich
in
bevatten,
afhankelijk
van
23
24
vastgoed heeft binnen Actium geen
herziening van de Woningwet aan
5. Financierbaarheid
belangrijke betekenis en conform
de
Financierbaarheid van de bedrijfs
missie en visie zal deze categorie
aanpassing met gevolgen voor de
activiteiten
vastgoed worden afgebouwd.
verslaggeving betreft de Richtlijnen
continuïteit. Toetsen daarvoor zijn:
voor de Jaarverslaggeving. De Richt
n
De rentedekkingsgraad;
Een andere categorie ‘bezit’ betreft
lijnen voor de Jaarverslaggeving,
n
Loan to value;
de woningen verkocht onder voor
in bijzonder RJ 645, noodzaken
n
Solvabiliteit
waarden. Dergelijke woningen zijn
onder meer tot een keuze voor het
Al deze aspecten zijn hiervoor aan de
nog als vastgoedbelegging in de
vastgoed, bedrijfsmiddel of belegging.
orde gekomen.
balans opgenomen aangezien niet alle
Die keuze is bepalend voor de wijze
rechten op de koper zijn overgegaan.
waarop vastgoed in de balans wordt
Belangrijk getal voor sturing is met
Eind 2012 betreft dit 62 woningen met
gewaardeerd.
name de loan to value. Druk op dat
een waarde van bijna € 7,8 miljoen.
Actium ziet het sociaal vastgoed als
getal ontstaat intern door de ambities.
Hiertegenover bedraagt de eveneens
bedrijfsmiddel en waardeert dit vast
Extern wordt druk veroorzaakt door
in de balans opgenomen terugkoop
goed in exploitatie vanaf 2012 op de
ingrepen van de overheid, met name
verplichting € 7,9 miljoen. In 2013 is
bedrijfswaarde.
de
deze categorie bezit uitgebreid tot 82
vastgoed is vanaf 2012 op de mark
DAEB- en Niet DAEB-bezit en de
woningen (stand oktober 2013). In de
twaarde
verhuurdersheffing. De toets aan loan
investeringsportefeuille
staan
nog
orde
gebracht.
(in
Het
Een
andere
commercieel
verhuurde
staat)
is
cruciaal
voorgenomen
voor
scheiding
de
van
gewaardeerd.
to value kent zoals in het hoofdstuk
38 van dergelijke woningen begroot.
Voor 2014 is in de sfeer van de
financiële continuïteit uiteen gezet
Bovendien zijn er in de verkoopvijver
winst-en verliesrekening een eerste
twee ingangen. Op grond van de
nog 32 woningen gelabeld onder
onderscheid naar DAEB- en Niet-
norm van het WSW bedraagt het
“koopgarant”.
DAEB-bezit gemaakt. Vanaf 2015
financieringsplafond (als basis voor
is een administratieve splitsing van
borgstelling) ingaande 2014 € 0,9
DAEB en Niet-DAEB bezit verplicht.
miljard. Dat getal is 50% van de
4. Regelgeving Al eerder in deze paragraaf is de
voorgecalculeerde WOZ-waarde van
het DAEB-bezit per 1 januari 2014; voor
zijn ook opgaven voor de interne
sioneel
2012 en 2013 zijn waardedalingen van
organisatie geformuleerd. Kortweg
ontwikkeling alsook het stroomlijnen
6,3% respectievelijk 5% gehanteerd.
betreft dat de noodzaak tot verbetering
van processen. Verbeteringen in de
Dat financieringsplafond is naar de
van
interne
interne organisatie zijn in de lijn van
behoefte voor de komende 10 jaar
sturing en verdergaande organisatie-
het ondernemingsplan gericht op een
ruimschoots toereikend.
ontwikkeling. Deze opgaven hebben
reductie van de formatieomvang met
ook bedding in het BBSH waarin een
25 fte in 2017 ten opzichte van 2013.
Ook
het
investeringsprogramma
de
bedrijfsvoering,
gedrag
en
persoonlijke
sobere en doelmatige bedrijfsvoering
is tegen het licht gehouden. Voor
wordt
de begrotingsperiode van 10 jaar
bij politieke en maatschappelijke
ondernemingsplan.
is gerekend met een productie van
opvattingen.
werking is ter hand genomen en de
voorgestaan
wat
aansluit
gemiddeld 130 woningen per jaar.
Initiatieven zijn dus benoemd in het Nadere
uit-
reductie van de formatie is al in de
Het zwaartepunt ligt duidelijk in de
In de bedrijfsvoering staan begrip-
meerjarenbegroting
eerstkomende jaren. Ten slotte zijn
pen als kasstroomsturing en risico-
reductie, voorgecalculeerd op een
forse bezuinigingen op de interne
management centraal. Dat beïnvloedt
jaarlijks effect van € 1,6 miljoen,
organisatie ingerekend.
ook het investeringsniveau. Bij de
kent naast overige ingrepen tot € 0,4
interne sturing is het doel tot een
miljoen een taakstellend karakter.
Voor inzicht in het financieringsverloop,
toegesneden
reguliere
aflossingen,
monitoring
van
vertaald.
Die
de
aflossingen
bedrijfsprestaties te komen. Voor
ineens en (her)financieringen wordt
de accenten van het voorgestane
verwezen naar het treasury jaarplan
beleid wordt aangesloten bij het
waarin ook het meerjarenperspectief
ondernemingsplan. Het is evident
is opgenomen.
dat ook de ICT hierin een rol speelt. De gewenste organisatieontwikkeling
6. Interne organisatie
concentreert zich op het bevorderen
In het ondernemingsplan 2013-2017
van integraal management, profes-
25
BEGROTING 2014 Winst-en verliesrekening 2014
Begroting Begroting 2014
Bedragen x € 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huuropbrengsten
6
Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Resultaat projecten in opdracht van derden Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
87.512
83.425
2.303
2.136
703
57
61
168
6.623
7.031
7.501
0
0
385
523
726
1.428
783
118
536
101.556
97.585
94.146
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa
2012
91.267
BEDRIJFSLASTEN Overige waardeveranderingen immat. vaste activa en vastgoedportefeuille
29.222
34.924
33.577
-85
-221
-11.758 455
0
307
22
21
21
Lonen en salarissen
9.052
9.245
9.134
Sociale lasten
1.355
1.128
1.242
Pensioenlasten
1.588
1.648
1.560
16.564
23.898
19.059
Erfpacht
Onderhoudslasten
26
2013
Afschrijving materiële vaste activa
Werkelijk
Leefbaarheid
568
693
2.459
2.268
642
Overige bedrijfslasten
21.349
15.202
10.057
Som der bedrijfslasten
82.094
89.113
64.469
Lasten servicecontracten
Niet
gerealiseerde
480
waardeveranderingen
vastgoedbeleggingen
-249
0
-3.036
Realisatie herwaarderingsreserve
11.647
17.731
14.681
Bedrijfsresultaat
30.860
26.203
41.321
Waardeveranderingen financiële vaste activa
0
0
39
Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de FVA
0
0
4
596
772
1.294
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
16.938
18.931
17.249
Saldo fi nanciële baten en lasten
16.342
18.159
15.990
Resultaat voor belastingen en deelnemingen
14.518
8.044
25.331
2.801
0
-3.148
0
0
-9
11.717
8.044
28.470
Belastingen Aandeel in resultaat van deelnemingen Resultaat na belastingen na deelnemingen
27
b.1. Winst-en verliesrekening DAEB-bezit Begroting 2014
Bedragen x € 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huuropbrengsten
89.861
Opbrengsten servicecontracten
2.181
Overheidsbijdragen
55
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
6.617
Resultaat projecten in opdracht van derden
0
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf
434
Overige bedrijfsopbrengsten
772
Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijving materiële vaste activa Overige waardeveranderingen immat. vaste activa en vastgoedportefeuille Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Erfpacht
29.222 383 0 22
Lonen en salarissen
8.939
Sociale lasten
1.338
Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid
28
99.920
1.568 16.398 560
Begroting Bedragen x € 1.000 Lasten servicecontracten
2014 2.428
Overige bedrijfslasten
21.211
Som der bedrijfslasten
82.069
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
0
Realisatie herwaarderingsreserve
11.647
Bedrijfsresultaat
29.498
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de FVA Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
0 0 596
Rentelasten en soortgelijke kosten
16.938
Saldo fi nanciële baten en lasten
16.342
Resultaat voor belastingen en deelnemingen
13.156
Belastingen Aandeel in resultaat van deelnemingen Resultaat na belastingen en deelnemingen
2.797 0 10.359
29
b.2. Winst- en verliesrekening Niet DAEB-bezit Begroting 2014
Bedragen x € 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huuropbrengsten
1.407
Opbrengsten servicecontracten
122
Overheidsbijdragen
2
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
6
Resultaat projecten in opdracht van derden
0
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf
89
Overige bedrijfsopbrengsten
9
Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijving materiële vaste activa Overige waardeveranderingen immat. vaste activa en vastgoedportefeuille Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid
30
1.635
0 -468 0 0 114 17 20 165 7
Begroting Bedragen x € 1.000 Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Realisatie herwaarderingsreserve Bedrijfsresultaat
2014 31 139 25 -249 0 1.361
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa
0
Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de FVA
0
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
0
Rentelasten en soortgelijke kosten
0
Saldo fi nanciële baten en lasten
0
Resultaat voor belastingen en deelnemingen
1.361
Belastingen
4
Aandeel in resultaat van deelnemingen
0
Resultaat na belastingen en deelnemingen
1.357
31
32
Actium Postbus 500, 9400 AM Assen T. 0900 0604 E.
[email protected] I. www.actiumwonen.nl
