Bedrijfsprofiel Chambres d’hôtes in beeld Van Spronsen & Partners horeca-advies December 2006
In dit profiel: Frankrijk en Engeland- - - - - - 2 Ontwikkeling en kenmerken - 3 Ligging en doelgroepen - - - - - 4 Wetgeving en stichtingen - - - 6 Toekomstvisie - - - - - - - - - - - 7
Anders denken, anders doen…
Frankrijk en Engeland
Frankrijk Chambres d’hôtes in Frankrijk hebben niet meer dan vijf kamers en het ontbijt is altijd inbegrepen. Chambres d’hôtes komen voor in elk prijssegment, van basic tot zeer luxe. In Nederland kunnen chambres d’hôtes het beste vertaald worden als bed & breakfasts. Soorten – Gelegen nabij een grote stad: deze gasten willen een goedkoop onderkomen voor een citytrip net buiten de stad, in plaats van e en duur hotel in de stad; – Gelegen nabij snelwegen: deze worden voornamelijk gebruikt als doorreisadres; – Gelegen op het platteland: eenvoudige chambres d’hôtes die voornamelijk gericht zijn op ecologische voeding, het zogenoemde ecotoerisme. Ecotoerisme staat voor één geheel met de omgeving; – Gelegen in zeer rustige, bosrijke gebieden: vaak verblijft men in een kasteel of landhuis en heeft de kamer eigen facilitaire voorzieningen. Zo zijn er verschillende landhuizen en kastelen waar men heerlijk tot rust kan komen en uitgestippelde wandeltochten kan maken met een lunchpakketje op zak. Er zijn ook chambres d’hôtes met een wellnesscentrum, die volledig gericht zijn op gezondheid en rust. Prijs De gemiddelde prijs, uitgaande van het ANWB-boek “Chambres d’hôtes gastenkamers in Frankrijk”, van een chambres d’hôtes is nabij Parijs € 60,= per kamer per nacht en voor een chambres d’hôtes in de provincie bijvoorbeeld Alsace/Lorraine is de gemiddelde kamerprijsprijs € 41,=.
Engeland De trend bed & breakfast in Nederland waaide in de jaren 70 van de vorige eeuw over uit Engeland en Ierland. Tegenwoordig willen mensen graag een alternatief voor een onpersoonlijk hotel of motel en kiezen daarom weer voor een bed & breakfast. Vooral onder reizigers binnen Europa is bed & breakfast zeer populair. In Engeland worden b&b’s vooral gebruikt als doorreisverblijf. Prijs In Londen betaalt men voor een éénpersoonskamer in een b&b variërend van € 30,= tot € 110,= per nacht. Voor een tweepersoonskamer liggen de prijzen tussen de € 75,= en € 150,= per nacht. Dit is een stuk goedkoper vergeleken met de hotels in Londen waar de prijzen voor een éénpersoonskamer variëren van € 75,= tot € 220,= en voor een tweepersoonskamer liggen de prijzen tussen de € 110,= tot € 450,=.
2
Anders denken, anders doen…
Ontwikkeling en kenmerken
Ontwikkelingen in Nederland De term bed & breakfast is steeds populairder geworden, dat blijkt ook uit cijfers van BBN (Bed en Breakfast Nederland) waarin staat dat 45% van de b&b’s de laatste drie jaar zijn opgericht. In Nederland wordt bed & breakfast ook wel logies en ontbijt, gastenkamer of pension genoemd. Totaal zijn 727 economisch actieve pensions ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Onder deze pensions vallen: toeristische pensions, kamer-verhuur (met maaltijdverstrekking), contract-pensions, pensions (overwegend permanente bewoning) en gezellenhuizen. Dit in groot contrast met cijfers van de organisatie BBN waaruit blijkt dat er 3.450 b&b’s in Nederland zijn.
Ontwikkeling b&b's Nederland 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2003
2006
b&b per provincie
Amsterdam
NoordHolland
Gelderland
NoordBrabant
Drenthe
Overijssel
Friesland
ZuidHolland
Groningen
Limburg
Utrecht
Zeeland
Flevoland
600 500 400 300 200 100 0
Aangezien alleen cijfers beschikbaar zijn van de verdeling van de b&b’s die aangesloten zijn bij BBN zijn die gegevens als basis gebruikt voor de nationale verdeling. Hieruit blijkt dat in Noord-Holland (exclusief Amsterdam) de meeste b&b’s gevestigd zijn, gevolgd door Gelderland en Noord-Brabant. In Flevoland bevinden zich het minst aantal b&b’s. Amsterdam telt 260 b&b’s, wat gelijk is aan het aantal b&b’s in Overijssel.
Kenmerken & prijs Kenmerken –Serviceniveau is een belangrijk kenmerk voor de b&b waar ze zich mee onderscheiden met één- en tweesterren hotels. B&b’s willen een beleving verkopen, niet alleen een kamer. – Een b&b biedt altijd ontbijt aan en alle kamers zijn rookvrij; – Er moet van te voren gereserveerd worden; – Een aantrekkelijke omgeving is een must, omdat het verblijf meestal dient als vertrekpunt voor uitstapjes in de directe omgeving. De gemiddelde prijs voor een overnachting in een b&b in Nederland bedraagt € 33,50 per persoon, variërend van € 15,= tot € 150,=, alhoewel bij 70% van de b&b’s de prijs tussen de € 20,= en € 30,= per persoon ligt.
3
Anders denken, anders doen…
Ligging en doelgroepen
Exploitanten De starters van b&b’s blijken vaak jonge mensen die veel gereisd hebben en groot wonen, of juist ouderen van wie de kinderen het huis uit zijn waardoor er kamers vrijkomen. Meestal zijn het hoogopgeleiden die b&b kennen van hun reizen. Ze zijn geïnteresseerd in andere culturen en vinden het leuk om buitenlanders in hun huis te ontvangen. De me este startende ondernemingen beginnen met een eenmanszaak, wanneer er sprake is van een samenwerkingsverband is de meest gekozen rechtsvorm een vennootschap onder firma (VOF). Ligging In het noorden en oosten van Nederland, waar zich 43% van de b&b’s bevinden, zijn de b&b’s voornamelijk gelegen op het platteland. In het westen van Nederland, waar zich 40% van de b&b’s bevinden, zijn de b&b’s voornamelijk gevestigd in de steden. Uit cijfers van het BBN blijkt dat ongeveer de helft van de b&b’s in de stad gevestigd is en de andere helft op het platteland. Gemiddeld beschikt een b&b over 2,9 gastenkamers en 6,7 slaapplaatsen. Bij de meeste b&b’s (77%) beschikken de gasten over eigen sanitaire voorzieningen. Steden Steden trekken het hele jaar door mensen. Toeristen brengen een bezoek aan musea, bezienswaardigheden en winkels. Andere mensen komen voor een concert, voorstelling of tentoonstelling. Bovendien heb je in de stad veel zakenmensen. B&b’s in steden bieden een verblijf voor mensen die goedkoop willen overnachten. In de stad zijn de b&b’s kleiner en minder luxe. Platteland Een landelijke locatie is interessant voor de bezoeker, als de omgeving aantrekkelijk is. Denk aan de aanwezigheid van natuur- en recreatiegebieden en wandel- en fietsroutes. Op het platteland komen mensen die houden van rust, natuur en cultuur. Landelijke b&b’s hebben tevens meer te maken met seizoensschommelingen. Het zijn vooral boerderijen, waar gasten kunnen overnachten. De b&b’s op het platteland zijn groter en vaak ook luxer. Het gaat hier om ontspannen en genieten. Sfeerimpressie Stad
Platteland
4
Anders denken, anders doen…
Ligging en doelgroepen
Overnachtingen Gemiddeld aantal overnachtingen per gast Hotelverdeling 2000 2001 2002
2003
2004
5 sterren 4 sterren 3 sterren 2 sterren 1 ster
1,7 1,8 2,0 2,1 2,3
1,7 1,8 2,0 2,2 2,2
1,7 1,8 1,9 2,3 2,2
1,7 1,8 2,0 2,2 2,2
1,6 1,7 1,7 1,7 1,7
Pensions en hotels zonder ster
2,1
2,1
2,2
2,1
2,1
Totaal
1,9
1,9
1,9
1,9
1,8
Bron: CBS
Uit deze tabel is het gemiddeld aantal overnachtingen per gast in een accommodatie weergegeven. De pensions en hotels zonder ster hebben met 2,1 overnachtingen per gast de langste verblijfsduur. Onder pensions vallen alle bedrijven die zich als pension opgeven bij het Bedrijfschap Horeca en Catering en kleinere hotelbedrijven, zoals een b&b. Wat opvalt is hoe meer sterren de hotels hebben, hoe korter het verblijf is. Hieruit kan geconcludeerd worden dat deze hotels vooral gebruikt worden door zakenmensen die slechts één of twee nachten in het hotel verblijven.
De pensions hebben een hoog gemiddeld aantal overnachtingen per gast. Dit komt doordat de gasten voornamelijk komen voor recreatieve activiteiten zoals rust/ontspanning, fietsen en culturele bezienswaardigheden bezoeken. Doelgroep De verschillende doelgroepen die worden aangesproken door b&b in Nederland zijn stellen zonder kinderen in de leeftijd van 35 tot 50 jaar en Senioren in de leeftijd van 50 tot 65 jaar. De b&b-bezoekers vormen een specifieke doelgroep met veelal de volgende eigenschappen: – De b&b-bezoeker is over het algemeen een bewuste consument met een grote belangstelling voor natuur en cultuur. De begrippen ‘rust’ en ‘onthaasting’ maken een groot deel uit van zijn of haar vakantiemotivatie. Ontsnappen aan de drukte en stress van alledag staat centraal; – De b&b-bezoeker is bijzonder gevoelig voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de streek waar de gast verblijft. Ook wandel- en fietsroutes die de natuur en cultuur van de omgeving laat zien, zijn van groot belang. Het gebruik van streekproducten kan bijdragen tot een unieke beleving van de streek. De bezoeker staat open voor nieuwe ervaringen en wil iets bijleren over de regio; – De b&b-bezoeker is vaak een milieubewuste consument, die respect opbrengt voor maatregelen die natuur en milieu beschermen; – Bovendien is de b&b-bezoeker een veeleisende consument die minstens rekent op hetzelfde comfort als thuis. De bezoeker verwacht een gastvrije service, i emand die persoonlijke aandacht schenkt aan de gast en oprecht geïnteresseerd is, daarnaast is een gezellige accommodatie die mooi is ingericht ook van belang. Reden van bezoek De voornaamste beweegreden voor de gast om een b&b te bezoeken is om te ontspannen, namelijk 41% van de bezoekers. Dit blijkt uit cijfers vrijgegeven van Bed & Breakfast Nederland. Daarnaast zijn activiteiten zoals fietsen (19%), culturele bezienswaardigheden bezoeken (10%) en wandelen (9%) ook populair. Slechts 9% bezoekt een b&b voor zakelijke doeleinden en 5% van de bezoekers bezoekt een b&b vanwege feesten/partijen of een familiebezoek.
Reden van bezoek
5%
7% Ontspanning Fietsen
9% 41%
Cultuur Wandelen
9%
Zakelijk Feesten en partijen
10%
Overig 19%
5
Anders denken, anders doen…
Wetgeving en stichtingen
Wet en regelgeving Wanneer men een b&b wil oprichten moet bij de gemeente nagegaan worden of de geplande activiteiten uitgevoerd mogen worden vanuit het huidige bestemmingsplan. Wanneer dit niet het geval is kan er een vrijstelling van het bestemmingsplan of een bestemmingswijziging aangevraagd worden. Wanneer er om een vrijstelling gevraagd wordt, moet aan de volgende criteria voldaan worden: • • • • • • • • •
Maximaal gebruik van 30% van de woning; Handhaving van woonkarakter van de woning; Geen afbreuk van woon- en leefmilieu in de omgeving; Geen bedrijfsmatige opslag in open lucht; Geen reclame-uitingen; Geen sprake van onevenredige verkeersoverlast/parkeren; De activiteit mag niet vallen onder de Wet Milieubeheer; Bedrijfsuitoefening alleen door bewoner woning; Detailhandel is altijd uitgesloten.
Sommige gemeenten hebben een logiesreglement opgesteld om toerisme te bevorderen. Dit gaat over het maximum aantal kamers en bedden of het maximum aantal personen aan wie de b&beigenaar tegelijkertijd logies mag verlenen. De gebruiksvergunning geeft voorschriften voor het beperken van de kans op brand, het beperken van de gevolgen van brand en het vluchten uit een gebouw bij brand. Deze voorschriften worden vertaald naar bouwkundige tekeningen en als voorwaarden in de vergunning opgenomen. De voorschriften worden bepaald door de gemeente, op advies van de brandweer. Stichtingen en organisaties B&B Bed & Breakfast Nederland (BBN)
De Pronkkamer
BBN behartigt de belangen van actieve en potentiële b&b eigenaren in Nederland, voorziet hen van info over de branche en biedt diverse middelen om de b&b in Nederland te promoten door middel van internet en uitgeven van het boek ‘b&b in Nederland’.
De stichting “De Pronkkamer” is een samenwerkingsverband van ruim veertig kleinschalige logiesverstrekkende boerderijen (al dan niet in bedrijf), dorpsherbergen en andere karakteristieke panden. Doorgaans zijn de accommodaties gevestigd in oude panden, maar ook enkele huizen van recentere datum die karakteristiek in hun omgeving zijn, behoren tot deze groep.
Stichting bevordering karakteristiek B&B De Stichting Bevordering Karakteristiek Bed en Breakfast beschikt over een netwerk van een groot aantal bed & breakfast-adressen in Nederland, geselecteerd op authenticiteit en sfeer. Deze b&b’s zijn gelegen zowel op het platteland als in steden en dorpen Neerlands Goed
Neerlands Goed is de nieuwste ontwikkeling op het gebied van kleinschalige, kwalitatief hoogwaardige accommodaties. Het gaat hier om een samenwerking binnen een landelijke organisatie voor marketing, reserveringen en kwaliteitszorg. Binnen deze samenwerking participeren verschillende concepten, waaronder Logeren in de Boerenkamer, Logeren in de Herberg, Logeren in Stijl, Logeren op Strand. Zij bieden elk hun eigen unieke accommodatie aan.
6
Anders denken, anders doen…
Toekomstvisie
Toekomstvisie Groei Bed & breakfasts zijn in Nederland de laatste drie jaar enorm gestegen van 1.553 naar 3.450 b&b’s, dit is een stijging van 43%. De verwachting is dat deze de komende jaren blijft doorgaan. Het product zal zich inhoudelijk verder ontwikkelen om de doelgroepen te blijven aanspreken. Zowel in steden als op het platteland zal de stijging doorzetten. In de steden komt dit vooral door de stijgende prijzen van hotels. Op het platteland ligt de oorzaak bij de vergrijzing. Plattelands-b&b’s worden bezocht omdat de gasten tot rust willen komen en willen ontspannen. Daarnaast worden ook activiteiten aan de b&b gekoppeld, zoals fietsroutes en wandelingen maken. De verschillende activiteiten zullen uitgebreid worden met een focus op wellness, gezondheid en genieten. Nordic walking is een trend wat ook bij b&b’s wordt doorgevoerd. De trend van de éénsterhotels is dalende, daarom is het zeer waarschijnlijk dat de b&b deze markt overneemt. Prijzen De prijzen van de b&b’s zullen gaan stijgen door de groei van de vraag. De b&b zal steeds populairder worden en kan daardoor de prijs verhogen. In de steden zullen de prijzen stijgen door de groeiende vraag van de gasten en op het platteland zal de prijs stijgen door de extra faciliteiten die de b&b aanbiedt aan de gast. Pakketten B&b’s gaan ook meer pakketten verkopen. Er worden samenwerkingsverbanden aangegaan met lokale musea en andere bezienswaardigheden in de lokale omgeving. Tevens gaan de landelijke b&b’s meer in het nieuws komen, omdat ze zich promoten in speciale reisgidsen voor natuurvakanties, relaxvakanties en b&b-vakanties. De VVV en ANWB zullen meer aandacht geven aan deze vorm van logies, door jaarlijks reisboeken te publiceren gespecialiseerd in b&b accommodaties. Doelgroep De doelgroep van de platteland-b&b’s zal groter worden door de vergrijzing. De babyboomers komen in de leeftijdscategorie waarbij de b&b hen zeker zal aanspreken. Deze gast is veeleisend en verwacht goede service. Daarnaast willen zij een persoonlijke benadering en een bijzondere ervaring en beleving van hun tripje maken. De doelgroepen voor de stad-b&b’s zijn anders. Deze zullen voornamelijk bezocht worden door de buitenlanders die de stad komen bezoeken voor toeristische doeleinden. Daarnaast maken ook zakenmensen gebruik van een b&b, maar in mindere mate dan toeristen. Van Spronsen & Partners horeca-advies Kantoorgebouw Statenhof Reaal 5M, 2353 TK LEIDERDORP Postbus 289, 2350 AG LEIDERDORP Telefoon: (071) 541 88 67 Fax: (071) 541 88 69 www.spronsen.com/ E-mail:
[email protected]
7
Anders denken, anders doen…
