De jaren ‘70 woningen
Bart Willems Fontys Tilburg Cademie Architectuur oktober, 2012 begeleiding P. Doms
Jaren ‘70 woningen Inleiding: Hebben jaren ’70 woningen nog wel potentie op de huidige woningmarkt? In Nederland staan veel woningen te koop die in de jaren ‘70 zijn gebouwd. Deze periode begint in 1968, toen minister Schuts van volkshuisvesting de tweede nota ruimtelijke ordening presenteerde, en loopt door tot het uitbreken van de tweede oliecrisis in 1979. In deze tijd was er ruimte voor het ontwikkelen van speelse woningen, waarbij ruimte was voor variatie. Nu 40 jaar later stel ik mezelf de vraag: welke eigenschappen bezitten jaren ’70 woningen en op welke punten voldoen ze niet meer aan de huidige eisen? Met dit onderzoek hoop ik aan te tonen hoe de jaren ’70 woning in de huidige woningmarkt staat. Met de uitkomsten van dit onderzoek kunnen zowel eigenaren als architecten inzicht krijgen in welke aanpassing een positief effect hebben op de verkoopbaarheid van een woning. Het onderzoek is afgekaderd op basis van de tijdsperiode 1968 t/m 1979 en richt zich vooral op rijtjeswoningen en twee-onder-een-kap-woningen. Het onderzoek is uitgevoerd door gebruikmaking van een tweetal technieken: een literatuurstudie en een semi-gestructureerd interview. Hoofdvraag: Wat is de potentie van jaren ’70 woningen op de woningmarkt? Deelvraag 1: Welke eigenschappen hebben jaren 70 woningen? Deelvraag 2: Op welke punten voldoen jaren ’70 woningen niet meer aan de eisen van woningzoekenden? Deelvraag 3: Welke woningverbeterende ingrepen willen woningzoekenden doen na het kopen van een woning? Eigenschappen jaren ‘70 woningen De jaren ‘70 woningen zoals ik ze tijdens mijn onderzoek benader vallen onder het zogeheten structuralisme. Deze stroming zette zich af tegen de productiebouw die tijdens de wederopbouw had plaatsgevonden. Architecten als Aldo van Eyck en Herman Hertzberger zetten zich in voor een architectuur waarin de menselijke maten weer belangrijk waren. Gebouwen mochten ook weer spreken en worden opgebouwd met vrije vormen. Niet ieder stukje hoefde 100% functioneel te zijn. De vrijheid in vorm was ook terug te zien op de plattegronden. Er werd gespeeld met schuine wanden, gezellige hoekjes en splitlevels. Aan de buitenzijde vielen ze op door de schuine daken, bakstenen gevels, openbouwsels en grillige massa’s. 1 De woonblokken zijn vaak verspringend gebouwd waardoor je een een dynamisch straatbeeld krijgt. Bijlage 1: voorbeelden van jaren ‘70 woningen. Eisen van woningzoekenden Nu 40 jaar laten staan mensen niet meer in de rij voor deze speelse woningen. Veel woningzoekenden gaan voor de functionele woningen die aan de binnezijde aan de wensen van deze tijd voldoend aldus Hub Jansen eigenaar van Peelrand makelaardij BV. Zijns inziens zoeken mensen het ideale plaatje zoals deze in woonprogramma’s op
1
M de Vletter, De kritese jaren zeventig, (Nederland 4004) 17(-30)
televisie worden neergezet, in combinatie met het maximale aan nuttig woonoppervlak. De ‘leuke’ jaren ’70 woningen hebben over het algemeen te weinig bovenruimte, een vaste trap naar zolder ontbreekt en is vaak ook niet te maken. Ook zien mensen tegenwoordig niet meer snel de mogelijkheden van een woning, en willen ze er zelf niet veel energie in steken. Zelf ziet Dhr. Jansen wel enkele voordelen in deze woningen/wijken. De wijken zijn vaak rustig en voorzien van groen en de verdiepingshoogte van 2,6 of 2,7 meter is ook echt een voordeel. Bijlage 2: interview met Hub Jansen Woningverbeterende ingrepen Woningzoekenden staan over het algemeen niet voor open om een woning te kopen waar nog het een en ander aan mankeert. Mede door het grootschalige aanbod van woningen klikken mensen gerust verder op het moment dat het behang of de kleur van de keuken hun niet aanstaat. Als mensen kiezen voor een woning die nog niet af is zijn ingrepen als schilderen, en bijwerken de meest voornamelijke veranderingen. Grote ingrepen zijn vaak financieel gezien niet mogelijk in de eerste jaren. Conclusie: Jaren ‘ 70 woningen voldoen niet aan de eisen van woningzoekenden van tegenwoordig: de woningen hebben een te beperkte bovenruimte en er moet vaak e.e.a. verbouwd worden om de ruimtes naar wens in te delen. Door het huidige financiële klimaat kunnen mensen niet meer lenen dan een woning waard is. Hierdoor hebben mensen niet de mogelijkheid een woning te kopen waar nog veel aan moet gebeuren. Aanbeveling: Mijn onderzoek heeft zicht nu beperkt tot twee woningen type, drive-in woningen, portiek woningen en laagbouwflats heb ik buiten beschouwing gelaten. Daarnaast lijkt het me zeer interessant om de woningzoekenden per categorie te bekijken.
De onderstaande tekeningen zijn gescand, de maatvoering kan afwijken. Diverse tekeningen zijn gespiegeld
11
12
13
14
De onderstaande tekeningen zijn gescand, de maatvoering kan afwijken.
Op al onze werkzaamheden zijn de meest recente voorwaarden van de NVM van toepassing.
Op al onze werkzaamheden zijn de meest recente voorwaarden van de NVM van toepassing.
Bijlage 2 Interview Hub Jansen
Interview: Hub Janssen eigenaar Peelrand makelarij venray 03-10-2012! 10:00! !
Venray
Jaren 70 woningen Hub: ja jaren 70 woningen Bart: ja Hub: ik kan niet bogen op op provinciale kennis of landelijk kennis, maar een woning is nu een utopie van de nieuwbouw. En mensen nu een nieuwe woning kunnen bemachtigen die past binnen hun portemonnee is dat is dat voor veel zeker jongere die kijkt na afwerking en na smaak, er wordt op smaak gekocht die kunnen die smaak dan meteen helemaal inbrengen. Dat wordt geïdealiseerd, want ook al koop je vrij op naam daar komt nogal wat bij nieuwe bouw plus dat natuurlijk de project ontwikkelaar het moeilijk hebben wordt er minder gebouwd door de project ontwikkelaars, als je 10 woningen hebt worden er eerst 4 dan 5 en als je er 6 moet de eerste al weer zo lang wachten dat je er weer 5 hebt. Dus die bouwprojecten hangen ook en wordt er dus te weinig nieuw gebouwd. Dus het op smaak kopen is echt wel gevoed door tv programma’s, als mensen zie dat er een hardstenen vloer licht en een witte keuken is het allemaal goed. Das dan wordt er minder gekeken. Bij nieuwbouw is dat dus makkelijk te maken. Bart: Ja Hub:Maar in de jaren 70 woning wordt dat dan vaak op smaak gedaan. Als die woning aangepakt is en op smaak gemaakt dan wordt er vaak zelf minder na isolatie niveau gekeken want dat is natuurlijk ook altijd wel een is. Van wat ben ik aan stook kosten kwijt. Bart: hoe zit het technische Hub:maar uh de gedateerde jaren 70 woning waarin nog een hele slag te maken is, die heeft het lastig. Bart: en is dat dan vooral omdat de mensen niet zien welke potentie een woning heeft? Hub: ja Bart: want vaak gezien vormgeving en structuur zij ze gewoon heel leuk, maar dat ze gewoon zeggen er moet nog zoveel aan gebeuren dat ga ik niet doen. Hub: ja Bart: is dat het probleem echt? Hub: ja het gemak, want ik zeg het gemakt, het gemak kopen. Als het allemaal is gedaan en klaar is willen ze daar ook nog wel 25 duizend euro meer voor betalen of 30 dat maakt niet uit. Maar om het te doen, dus de potentie zien in een woning en een plek kopen. We hebben het nu over woning maar het gaat natuurlijk ook over waar staat die woning. Is altijd een is als een woning op een hele goede plek staat. Als het dan een jaren 70 woning is die gedateerd is en mensen zeggen die plek vindt ik van tactisch dan is dat ook minder belangrijk. Maar er zijn er wel steeds minder die ergens door heen kunnen kijken. Bart:okee Hub: die dus uhh dat zien we niet alleen in de jaren 70 woningen dat is ook nu hier bijvoorbeeld de julianesingel, pracht locatie hier in venray waar van oudsher uit waren er eigenlijk 3 belangrijke dingen bij een huis. Locatie locatie locatie. Stond een huis goed dan werd het verkocht. Nu zie ik steeds meer mensen die moeite hebben met er doorheen kijken en potentie zien. Of dat nu jaren 50 of jaren 60 of jaren 70 woningen zijn, of het nu een architectuur hoogstandje is of dat vinden mensen moeilijk.plus dat daarbij komt dat is nu een paar jaar dat banken financieren van het plussen van een woning moeilijker maken. Bart: ja het gebeurt niet meer. Hub: nee
Bart: dat is je woning waard en dat krijg je. Hub: ja moet dan als taxateur zo aantonen dat een woning achterstallig zoveel heeft dat die ook gekocht kan worden voor 180 duizend euro en dat die 40 duizend die er in wordt gestopt ook daad werkelijk waarde toevoeging is. Bart ja okee Heb: en dan willen ze het doen. Daar er moet dan een taxatie onderliggen die dat dan ook inzichtelijk maakt. En dat ja dat kon eerst heel gemakkelijk ze wilde een verbouwing een keuken wilde ze doen en een badkamer vloeren wanden weet ik wat. Dat was 50 duizend euro, okee dan wordt hij niet 50 duizenden euro meer waard maar wel 40. Nou ja dat werd dan in een taxatie rapport gezet. Je kon 150 duizenden euro lenen ja dat is goed, dat is nu moeilijk. Dus dat zet die woning ten op zichten van woningen die gemaakt zijn ook een stukje terug. Bart: ja omdat je dat je die extra waarde niet kan betalen. Hub: ja die niet kunt ver hypotheken, je krijgt daar geen hypotheek meer voor. Bart: okee, en als je na een wijk als veltum kijkt, daar staan best wat koopwoningen vooral achteraan en het zijn allemaal woningen waar wat vrije vormen is gespeeld. Jullie hebben er ook nu een paar in jullie folder staan, Dagenberthof. Als je dan kijkt wat voor een publiek komt daar op af op zoon woningen? Hub: uhh ja hebt daar 3 type woningen: de wybertjes woningen, dat is Dagoberthof. Zeg maar kleinere geschakelde woningen inderdaad vrije vormen het ziet er leuk uit maar het is eigelijk te krap gebouwd. Als je daar nu doorheen rijd, kijk toen die woningen gebouwd werden had je 1 auto per woning en dat was het. En nu hebben mensen toch 2 en soms 3 auto's per woning en dan staat het dus hartstikke vol. De opritten zijn te klein, dus je ziet een verblikt straat beeld, allemaal auto’s. Dus dat maakt die woningen daar wat minder aantrekkelijk. Terwijl de woningen opzicht, die zijn gezien indeling hartstikke leuk, uhh maar ze zijn niet groot. Bart; Nee Hub: maar daar speelt vooral, kijk want je kunt nooit zeggen het ligt alleen aan het jaren 70 verhaal of aan het uhh. Het zijn altijd meer factoren die daarbij mee spelen een deel van die woningen liggen aan de rand, daar is de rotonde wat dichter bij gekomen. Ik heb door twee woningen liggen die met de achtertuin bijna regen de rotonde aan zitten. Daar heb je het verkeersgeluid van de Deurneseweg. Wat daar een is is. Dat speelt voor het eerste stukje. We noemen die dan de wybertjes woningen, als je daar boven tegen die daklijnen aankijken daar zit zo’n houten gevelbeeld met zo’ n drie hoek, zo’n wybertje. Dan heb je de woningen op Iligiusweg en Adelbergweg. Bart: ja dan ga je wat verder de wijk in. Hub: ja iets verder, die staan wat ruimer, de percelen zijn groter. Daar is 1 type woning een hele leuke woning met ook geschakeld met een vide, open trap in de woonkamer. Maar die heeft maar twee slaapkamers Bart: Ja okee Hub: en geen vaste trap naar de tweede verdieping. En dan kom je toch vrij snel op de woningen die daarna gebouwd zijn. Die gezien functionaliteit, neem Landweerd ook akelei uhh Aamskerk. Waar je dan wel gewoon die vaste trap hebt na de tweede verdieping, wat voor gezinnen. Die zeggen ja 3 slaapkamers is mooi maar ik wil graag een extra kamertje maken en dan is dat daar makkelijker te realiseren. Bart: ja, Hub: Dan die tweede dekken zijn vaak hout, bij die woningen dus dat is uit de jaren aanmaak woningen, die zal je ook wel kennen. Bart: ja Hub: die heel veel gebouwd met die driehoek stenen je kent ze. Uhh dat is gezien functionaliteit een huis met heel veen potentie gezien bouw. Omdat het die vaste trap
heeft na de tweede verdieping. Omdat het een betonnen tweede dek heeft, je kunt die tweede verdieping hartstikke goed gebruiken. 3 fatsoenlijke slaapkamers, badkamer is niet groot aar gezien functionaliteit is dat een betere woning als die leuke, speelse geschakelde woningen in Veltum. Bart: ja, Hub: terwijl die locatie daar wordt door veel weer extra gewaardeerd. Ligt dicht bij het bos, uitloop mogelijkheden van daaruit. Dus daar moet de locatie het meer doen. Bij die type woningen. Ik was laatst bij de tweede woning met die vide. Die heeft dus boven een redelijk slaapkamer en een hele kleine. En beneden een extra slaapkamer aan de voorkant. Bart: ja, die officieel de garage waren. Hub: Nee dat was een berging/ slaapkamer toen het werd gebouwd. Er zijn wat mensen die hebben hun keuken uit de woonkamer gehaald en hebben die na voren gebracht. Dus die hebben een grotere woonkamer gemaakt, en de keuken als woonkeuken na voren gebracht. Er zijn er ook die hebben hem als 3e kamer in gebruik, of met een vaste trap als 4e kamer. En dan wordt het weer interessant. Daar hebben we wel een aantal woningen van verkocht. En het 3e type dat er staat is het type waar nu bijvoorbeeld de Bouwdewijnhof. Die staat nog iets verder, je hebt daar die hofjes. Bart: ja Hub: gekoppeld aan de Adeldbertweg. Zijn het zelfde type woningen die hadden ook een opentrap in de kamer en die hadden eigen, hadden ze leuk gedaan toen die hadden eigenlijk een verdekte keuken, was eigenlijk een open keuken die je toch niet kon zien zitten. Bart: ja die lag iets terug vanuit de Hub: ja waar je omheen kon lopen. gezien indeling was dat leuk gevonden maar dan hebben mensen weer net te weinig muur. Dus wat ze dan zeggen, ik hoe niet om een keuken heen te lopen ik maak het aan 1 kant dicht of de keuken verplaatsen na de garage. Daar licht wel de garage aan de zijkant er tegen aan. En dan heeft de eerste verdieping 3 slaapkamer en dan loopt het dat die slaapkamer door onder die schuinte in die garage punt. Dus als ik naar die type woningen kijk, dat is gezien locatie super, gezien straatbeeld hartstikke goed en ruim. En daar komt dan toch vaak het niet afzijn voor mensen wat daar komt zijn toch vaak doorstromende of startende jongere die een gezin willen stichten. Bart: ja okee, voor een leuke opstart in een rustige buurt. Dus mensen gaan echt kijken hou functioneel is een woning en wat biet de binnenkant. En hou die aan de buitenkant er uit ziet is niet belangrijk. Als het vier muren en een dak heeft zijn de meeste mensen al bij. Hub: nou ja platte daken die daar staan, want ik veltum heb je natuurlijk ook vel platte daken. Als je jaren 70 zegt heb je daar ook de Engelestraat, blauwverve straat dat zijn allemaal platte daken. Bart: die komen nog echt uit de jaren 60 eigenlijk over geheveld. Hub: ja Bart: nog niet van de massa bouw, naar de overgang van waar zijn we nu eigenlijk mee bezig. Hub: ja, toch is die bouw daar ik denk toch 68 -72 is.zij die stukken Veltumsekleffe ook gebouwd. Dus het zit ook wel in die lijn. Daar word vaak van gezegd ik mis die 4e kamer en die kan ik er ook niet op zetten. Sommige hebben dat wel gedaan. Als je daardoor heen rijd zie je een aantal opbouwen. Bart: Ja Hub: dus die hebben op hen plat dak nog een opbouw gemaakt. Dus daar missen mensen hen 4e kamer in. En dan heb je dat hele stuk waar een stuk huur in zit. Rondom de school. Daar staat er nu ook een te koop die zijn gezien functionaliteit weer vergelijkbaar met de woningend ie half 70 en eind 70 en begin 80 jaren gebouwd zijn. gezien
functionaliteit hartstikke goed. Straatbeeld ook hartstikke goed ik denk dat het minder speels voor de mensen die daar voor kiezen kiezen voor locatie. Die willen in Veltum wonen en als het een huis is wat een kind heeft getekend met een zadeldak en muren recht omlaag dan vinden ze het goed. Bart: wel apart dat mensen puur op die binnenkant gericht zijn. Hub: woonprogramma’s Bart: Alleen de binnen zijde en niet verder kijkend naar de zweer die een woning uitstraalt. Hub: veel minder, Ik merk ook echt, het meest gekken wat je nu ook ziet zijn de beekwoningen die daar nu staan, die met die rode daken die hebben een mooie vide een leuke ruimte hartstikke mooi opgezet. En er is amper vraag na. Bart: Dat is wel apart want gezien steil lijken ze weer veel op te woningen van de jaren 70. Hoe ze zijn gebouwd. Hub: Ja Bart: dat het speelse in de vormen niet wordt gewaardeerd? Hub: Nee er wordt echt na functionaliteit gekeken. Naar als je dan kijkt na de woningen die er tegenoverstaand de twee kappers die zijn weer heel erg in trek. Maar dat heeft ook met de portemonnee te maken. En als je dan de grote groep pakt die nu zitten te kijken rond de 2 ton of 2,1 soms nog 2,25 maar dat is dan ook echt de max. Dan heb je niet veel mogelijkheden, ze kijken inderdaad het liefste 2 onder 1 kap, met een garage, en het liefste niet er tussen in daar heb ik al voorbeelden van gezien in de begin 80 jaren allemaal bage, sanitair Bahama bage, daar werd na gekeken met 250m2 grond er onder en een garage, in feite heel veel potentie. Aan de overkant staat een tussen woning met 100 meter grond zonder garage, alleen een berg. Alleen zit er wel de leistenen vloer in en de witte keuken. Voor het zelfde geld. En ze gaan voor de kant en klare woning. Bart: dus de keuken, badkamer, vloeren en wanden, bepalen Hub: ik zeg wel een oneerbiedig ik verkoop makkelijker een mooie keuken, badkamer en vloer. Als dat ik iets met potentie verkoop. Bart: dat is wel apart. Hub: dat is een trend die is ingezet door al onze woonprogramma’s, want Nederland is dibiel aan het worden, ons wordt een rad voorgehouden en we geloven dat ook nog. Bart: ja dat is, ik zelf noem het altijd de architectuur van de woonbladen. Hub: ja Bart; Je pakt een woonblad je gaat erin knippen en zo stel je alles samen. Hub: Maar pak de catalogus woningen, ik zie ook architecten, als ik een kavel zie dan ga ik kijken hoe het licht is hoe de omgeving is en het straat beeld. Maar wat er gebeurt zelfs in het hoge segment. Het Coldenwijk verhaal, het selecthuis verhaal maar hier ook het Brummelhuis, Zegers die zitten in Oostrum. Brummelhuis concept is bouwen binnen 4 maanden. Een betonnen skelet, verder die stenen , die serre en klaar, Bart: en het verkoopt. Hub: en ze bouwen voor minder geld als dat ze de hele traject met de architect maken.Het blijft natuurlijk altijd een groep van die architecten. Maar er kiest een hele groep voor een eenheidsworst de notaris woning. Bart: zo simpel mogelijk: Hub: het is inderdaad meer tjak tjak en kaar. Bart: wat zou er gebeuren als je bij zo’n woning die wel potentie hebben maar die nog niet zover zijn je zou daar net zoals een woonprogramma een idee neer leggen zodat mensen kunnen zien dit zou er mogelijk zijn. Zouden ze dat opeen wel weer positief zijn? Of heb je dan nog steeds een financieel probleem. Hub:Financieel is wel altijd een punt maar wij doen dat wel. Weg zeggen dat tegen de keukenzaak van teken ons eens in 3d een andere keuken erin. En die plakken we in die brochure van die woning. Puur om mensen te lokken en mensen te laten zien wat er mogelijk is. Het is zelfs zo gek ik heb een woning in de Antonius veld. Een krachtige wijk,
je moet er een beetje van houden maar het is ook eenheidsworst. Een woning met een keuken die groen is maar dan ook echt het groen waarvan iedereen zegt ba. Wat hebben we daar gedaan. We hebben de keuken gephotoshopt, die hebben we in de brochure gedaan met wit en grijs. Daar halen we die mensen op binnen en als ze er dan zijn dan zeggen we dat het voor 800 euro te maken is. Het zijn alleen de frontjes van de kastjes. Maar ik heb daar dus echt mensen voor die keuken gehad die tegen mij zijden als ik dit gezien had was ik niet komen kijken. Dus het is heel apart dat mensen op de keur van een keuken bepaald of dat een huis wel of niet wat is. Hub: het is aanbod gestuurde markt, er staan krantjes vol met huizen dus wat doet die kandidaat die heeft het scrol wieltje in de hand en die kijkt en klik klik klik, daar moet ik veel aan doen volgende. Klik klik, dit spreekt wel aan daar ga ik kijken. En er wordt minder gelijken naar dingen die er echt toe doen. Triest maar waar Bart: ja Hub: ik vindt het ook een trieste constatering maar pak ieder woon programma en de wanden worden geschilderd en het vloertje wordt gelegd en het word verkocht. Bart: ja Hub: Met een glaasje champagne, maar het is een toneel stukje wat gespeeld wordt. Bart: Ik weet niet of het nog steeds op tv is i kijk niet zoveel tv. Daar was een woonprogramma en het enige wat ze deze was dat ze bij de Ikea nieuwe meubels haalde en een nieuwe tapijtje en opeen was er heel veel aandacht voor. Terwijl alles er meteen weer uit moest. En je heb weer het zelfde. Hub: ik heb ook eens gehad bij een vrijstaandhuis, waar overal stukwerk op de wanden zit. Het was niet bij gehouden dus zal allemaal los. Als je dan acht tubes kit heb en wat verf is het een heel ander huis. Maar daar wordt dan heel afstandelijk over gedaan terwijl ze het idee hebben en dat is vaak als een woning als je daar in komt en je heb het idee van hier hoef ik niets te doen het is klaar. Dan is alles eruit en dan zeggen ze we gaan toch maar even de wanden behandelen, en het plafond en moeten dat nog even bij werken. Dat doe je toch alleen als je in het laten zien niet 100% is dan hebben ze daar last van. Bart: en in hoeverre sturen jullie mensen erop aan die een woning willen te verkopen om nu die paar 100% te investeren? Hub: dat doen we. Bart: hoe reageren mensen daarop? Hub: Dat snappen ze, want ze zien de woonprogramma’s ook, dus ook verkopers reageren erop dus dat maakt dan ook dat een woning die gepust is die heeft gewoon meer kans. Maar het als je erover na denkt toch ook dibiel! Bart: ja klopt want het gaat maar over paar 100 euro. Die het verschil maken Hub: Handelaren kopen woningen op de veiling voor de helft van het geld. Die leggen er een laminaatvloer in de stukken de wanden en verkopen het met dikke winst. Bart: Ik denk dat niet alleen de handelaar doen maar dat dit ook in de regulieren markt gebeurd. Als je vermogen hebt en je koop deze woningen klust ze wat op en verkoop ze weer. Hub: ja Bart: ja heel erg Hub: het is toch een trieste constatering dat het zo is. Als je dus waarmee jij nu binnen komt met die jaren 70 woningen, die hebben toch heel veel potentie en leuk soms zelfs architectuur het wordt gewoon niet gewaardeerd. Bart: ik denk dat het ver alle bestaande die er nu hier in de omgeving van venray staan gezien totaal de meeste potentie hebben. De locatie, daar achteraan in velum is ideaal. Met de vorm is gespeeld, met de menselijke maten in rekening gehouden. En niet alles is het zelfde.
Hub: ze hadden toen ook nog hoge plafonds, op de begane grond 2,6 meter, door de energie maatregelen zijn er weer terug gegaan naar de 2,3 meter. Als we nu in een woning komen met 2,4 meter plafond hoogte zeggen mensen oei dat is toch wel laag. Terwijl je jaren 70 woningen nog wel die 2,6 meter hebben en boven dan 2,3 meter. Dus ook daarin zit nog een plus, je moet alleen die spouw een keertje volspuiten. En het dat isolatoren Bart: Hoe kijken mensen tegen de energie prestatie normen aan? Hub: Ja energie prestatie norm is nog steeds een onder geschoven iets. Daar hebben wij als makelarij ook wel aan mee gewerkt, ja mee gewerkt. Ik denk ook dat overheid daarin een slag mist. Bart: op welk gebied. Hub: nou ja wat nu weer gaat komen op Europese regelgeving dat je dus bij het leveren van een woning een energie prestatie norm moet overhandigen. Dat moest al maar was geen dwingend recht. Dus als wij in de koopacht zetten koper en verkoper zijn overeen gekomen dat het niet hoefde dan was het ook goed. Want mensen kopen niet alleen een huis voor de isolatie. Wanneer is dat, als je twee woningen heb die verder identiek zijn, waarbij de ene klasse B heeft en de andere E. Dan wordt het meschien een onderscheidend factor. Anders zijn er heel veel factoren die mee spelen en die ook belangrijk zijn. Bart: Dus hoe kritisch mensen op het interieur zijn, hebben ze niet op de techniek? Hub: Minder. Wel glas, enkel glas boven dat is echt een verschrikking maar boven stook je bijna nooit dus het is voor het grootste deel conform. Waar het om draait. Maar geld scheelt het niet zo veel. Terwijl daarin geld dat, ik geloof niet dat als we dan dadelijk vanaf 1 januari wordt dat dan dwingend recht worden en moet dat dan bij levering een certificaat liggen. Wat woningstichtingen nu al doen die zetten het er wel bij. Ik denk dat we de komende jaren gaan naar een stukje meer bewust wording daarin dat mensen meer hebben het gevoel krijgen dat energie ook belangrijk is. Want dat maakt nieuwbouw woningen wel aantrekkelijker, vanwege lagere energie kosten, en daar wordt nu een punt van gemaakt wand energie wordt steeds goedkoper dus kun je beter een Rc hebben van 3,5, als dat je een huis koopt waarbij je dat nooit zult gaan halen. Bart; Ja okee, Hub: dat gaat komen maar dat is nog niet zo dat het er is. Ik denk dat nu nog op locatie vaker gekocht, in combinatie met afwerkingen niveau. Energie is het nog niet. En ik denk nog steeds, dat roep ik al heel lang het feit dat je het moet leverenen (certificaat) als je na de notaris gaat is eigenlijk onzinnig. Want de jaren 30 woningen die niet geïsoleerd is waar niets aan gedaan is. Die mensen kopen waarbij de verkoper een energie prestatie norm moet leveren. Die kunnen het eigelijk bij de notaris al kapot scheuren. Want het eerste is wat ze gaan doen is een nieuwe gevel erin hangen de kozijnen vervangen voor dubbelglas, het dak isoleren meschien de spouw isoleren. Dus het certificaat dat de verkoper moet leveren is Bart: overbodig binnen ene paar jaar. Hub: binnen een maand. Ik heb van een woning het hier gedaan. Heb denk ik 5 certificaten in al die jaren afgegeven. Toen hebben we gezegd ga nu eerst isoleren en alles en dat certificaat komt er wel over 5 maanden, dan heeft het zin. Of onze overheid zou moeten aanmoedigen dat als je van het E label naar het B gaat als je per trap die je maakt een compensatie komt. Dan willen mensen graag een woningen kopen met een E label, dan maken ze we wel een B van. Maar niet als het iets is wat ze dan in de kast moeten leggen. Bart: Ja okee dat geeft wel wat meer inzicht in hoe mensen er over denken. Hub: ja wij zitten bij heel veel mensen aan tafel bij het maken ven hun keuzes. Bart: ja, dat maakte voor mij dit gesprek ook zo interessant. Ik kan wel 15 mensen gaan vragen maar die info.
Bart: Nog even terug naar de jaren 70 woningen, door de vrije vormer is het denk ik moeilijk om er een degelijk aanbouw aan te doen? Of wordt dat vaak gedaan? Hub: Dat valt wel mee omdat ze zo versprongen staan is het soms zelfs makkelijker. Je hebt vaak al twee bestaande muren waarmee je kunt werken. Veel mensen hebben deze ingrepen al gedaan, als ze worden verkocht. Er staan er nogal met aanbouwen. Die vaak zelfs nodig zijn om ze concurrerend te maken tegen woningen die nu bijvoorbeeld op Landweerd staan. Bart: want in dit geval krijg je vooral de ruimte eronder bij? Maar het is eigelijk de ruimte boven wat het grootste probleem is. Hub: ja, die krijg je er dan niet bij want dat is zit in het bestemmingsplan dat dat niet kan. Dat mag vaak niet. Dat is ook wel we zien het hier in de oranje buurt, daar bouwt iedereen benden aan. En er is maar een enkeling gelukt om via het bestemmingsplan om boven aan te bouwen. Maar boven zijn ze te klein. Ze hebben die lage zolders dus daar kun je boven op de tweede verdieping niets maken dus daar zit je met je vier slaapkamertje en een piep badkamer. Bart: ja dat is heel klein. We zijn nu wel bezig met een project waarbij we op de Dakdekkerstraat proberen om een verdieping erop te mogen bouwen. En we zijn wel heel benieuwd wat het effect is als dat zou lukken. Hub: Is dat die woning die daar net verkocht is? Bart: Nee die woning is al langsrijd geleden verkocht. Hub: Er zijn een paar plekken waarvan ze zeggen hier kan het wel alleen dan met een houten opbouw. Bart: dat is hier ook de bedoeling. Een totale verdieping erop Hub: dan krijg je eigenlijk wat ik net zijn. Dat extra stukje bovenruimte met een plat dak dat je dat eigenlijk mist. Dat compenseer je dat op die manier. Dat is een hele goede. Maar aanbouwen merk ik dat bij veel van die woningen ze eraan staan. Onder lost dit veel op maar boven blijft het aan moderen. Een trapje omhoog, dan moet je met de schuinte van het dak omhoog lopen en dan kan je daar wel een kamertje maken maar. Bart: maar die gaan nooit voldoen aan de wensen van een kamer. Hub: het is het allemaal net niet. Deze woningen (jaren 80 ) worden echt gewaardeerd. 450m3 redelijke kavel zijn voormalige huurwoningen daar heb je de standaard indeling die heel veel gebouwd is ook vanwege leiding werk voornamelijk. Met de trap waar het leiding werk omhoog gaat en bij de trap zit ook de toilet en badkamer, ketel en keuken. Heel simpel met die L er in. Dat is eigelijk wat ik het meeste zien. Bart: zie jij een tent, want dit zijn de woningen die na de tweede olie crisis zijn gebouw en nu zitten we weer in een crisis? Dat dit mensen bewust maakt van ik moet voor het degelijke simpele eenvoudige gaan. Dat dat een trend is? Hub: ja ja Bart: die met een situatie te maken heeft. Dat het uitbundige en vrijvormer er niet meer zoveel in zit. Hub: Ik denk dat er in die zin veel naar woon vierkante meter wordt gekeken. Ik moet ze allemaal kunnen gebruiken een vaste trap 2e verdieping verhaal. Daar zie ik er heel veel voor gaan. En als je dan kijken dat Antonius veld en de Brabander zijn gebouwd op dit principe dan is er ook makt voor. Anders gingen ze niet op die manier ontwerpen. Want die partijen die tekenen voor ontwikkelaars die zitten ook met markt partijen en makelaars. Daar is ook waar de meeste vraag na is. Bart: Het dus gewoon de nuttige vierkante meters en de nuttige kubus Bart: jammer, ik vindt het echt jammer. Hub: ja dat is ook zo. Bart: je krijgt zo’n standaard straat beeld in iedere wijk. Dat zie je ook heel duidelijk in Landweerd.
Hub: daar is inderdaad heel veel van het zelfde. Bart: het is een stempel. Hub: Landweerd 2 is dan weer net wat ruimer maar landweer 1 is ook vrij krap. Dat is het zelfde als in veltum. Dat kunnen ze door straat beelden te wijzigen en gevelstenen nog wel wat doen maar het is veel het zelfde. Bart: het is vooral de buitenkant die je wijzigt. Ik denk dat ik al wel heel wat antwoorden op mijn vragen heb, dat is hier wel mee vooruit kan. Hub: als je nog meerder vragen heb kun je altijd terug komen. Af sluiten
Bibliografie
De kritiese jaren zeventig Architectuur en stedenbouw in Nederlan 1968- 1982 Schrijver: Martien Vletter, Uitgever: NAi Rottterdam oktober 2004 Isbn: 90-5662-383-4 Hub Jansen Eigenaar Peelrand Makelaardij Venray
