BAB III METODOLOGI 3.1
Gambaran Umum Wilayah Studi Kota Probolinggo merupakan salah satu kota yang terletak di Propinsi Jawa Timur, dimana posisinya berada pada 7º 43’ 41” - 7º 49’ 04” Lintang Selatan dan 113º 10’ - 113º 15’ Bujur Timur dengan luas wilayah sebesar 56,667 Km². Kota Probolinggo juga merupakan daerah transit yang menghubungkan Kota Banyuwangi, Jember, Bondowoso, Situbondo dan Lumajang (di sebelah timur Kota Probolinggo) dengan Kota Pasuruan, Malang dan Surabaya (di sebelah barat Kota Probolinggo). Adapun lokasi Kota Probolinggo dapat dilihat pada gambar berikut :
Gambar 3.1 Peta Lokasi Kota Probolinggo (Sumber : http://www.bakosurtanal.go.id/?m=160 ) 29
30 Secara administrasi, Pemerintahan Kota Probolinggo terbagi dalam 5 (tiga) Kecamatan yang membawahi 29 Kelurahan, yaitu Kecamatan Mayangan, Kecamatan Kademangan, Kecamatan Tisnonegaran, Kecamatan Kedopok dan Kecamatan W onoasih. Batas administrasi Kota Probolinggo adalah sebagai berikut : - Sebelah Utara - Sebelah Timur
: dibatasi oleh Selat Madura : dibatasi oleh Kecamatan Dringu Kabupaten Probolinggo - Sebelah Selatan : dibatasi oleh Kecamatan Leces, Wonomerto, Bantaran dan Sumberasih Kabupaten Probolinggo - Sebelah Barat : dibatasi oleh Kecamatan Sumberasih Kabupaten Probolinggo. Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Probolinggo tahun 2009 - 2028, disebutkan bahwa pembangunan Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo bertujuan untuk mengurangi pergerakan kendaraan berat pada jalur Surabaya - Probolinggo Situbondo - Banyuwangi dan untuk mendukung pengembangan kegiatan industri dan pergudangan di kawasan Pelabuhan Kota Probolinggo. Adapun lokasi Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo tersebut, khususnya yang menjadi wilayah studi dalam Tugas Akhir ini, yaitu Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo yang berada di Kecamatan Mayangan Kota Probolinggo, dapat dilihat sebagai berikut :
31
Gambar 3.2 Lokasi Wilayah Studi (Sumber : Laporan Pendahuluan Pembuatan Peta Teknik dan Tematik Pemerintah Kota Probolinggo, 2007 )
32 Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo yang berada di Kecamatan Mayangan Kota Probolinggo , terdiri dari lima jalan tipe II kolektor sekunder, yaitu Jl. Anggrek, Jl. Ikan Tongkol, Jl. Ikan Belanak, Jl. Lingkar Utara dan Jl. Raden Wijaya. Untuk lebih jelasnya mengenai ruang lingkup wilayah studi dalam Tugas Akhir ini, dapat dilihat pada tabel berikut ini : Tabel 3.1 Ruang Lingkup Wilayah Studi No.
Nama Jalan
Panjang Jalan (m) 1.453
1.
Jl. Anggrek
2.
Jl. Ikan Tongkol
1.179
3.
Jl. Ikan Belanak
342
4.
Jl. Lingkar Utara
2.180
5.
Jl. Raden Wijaya
1.400
Kelurahan Sukabumi Sukabumi Mayangan Mayangan Mangunharjo Mangunharjo Wiroborang
(Sumber : Laporan Akhir Pengaruh Perkembangan Industri/ PPP (Pelabuhan Perikanan Pantai) Terhadap Harga Tanah Dan Tata Guna Lahan Di Jalan Lingkar Utara Kota Probolinggo , 2008) 3.2
Metode Penelitian Metode yang digunakan dalam Tugas Akhir ini adalah : 1. Analisa karakteristik nilai t anah dilihat dari variabel penentu nilai tanah Dengan menggunakan tabel rerata, data Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bumi tahun 2000 dan 2008 diklasifikasikan menjadi beberapa kelas untuk mengetahui karakteristik dari nilai tanahnya. Kemudian dengan menggunakan analisa korelasi dapat diketahui bagaimana dan berapa besar pengaruh dari tiap - tiap variabel penentu nilai tanah yang diuji terhadap nilai tanah.
33 2. Analisa Model Pendugaan Nilai Ta nah Dari data Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bumi tahun 2008 dibuat suatu model pendugaan nilai tanah dengan menggunakan analisis regresi dengan peubah boneka (dummy variable). 3.3 Alat dan Data 3.3.1 Alat Adapun alat yang digunakan dalam pelaksanaan Tugas Akhir ini dapat dibagi menjadi dua, yaitu : 1. Hardware - Notebook Intel® Core Duo T2300 (1,66 GHz, 667 FSB, 2 MB L2 cache), 14,1” WXGA LCD, Mobile Intel® 945 GM Express Chipset, 80 GB HDD, DVD/CD-RW Combo, 512 MB DDR2 667, 802.11 a/b/g wireless LAN 2. Software - Map Info Professional 7.0 - Autodesk Land Desktop 2004 - SPSS 15.0 for Windows - Microsoft Office 2007 3.3.2 Data Data - data yang digunakan dalam pelaksaan Tugas Akhir ini antara lain adalah sebagai berikut : 1. Nilai Jual Obyek Pajak ( NJOP) bumi tahun 2000 dan 2008 untuk obyek PBB yang terletak di sepanjang koridor Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo yang berada di Kecamatan Mayangan dan yang tercantum dalam daftar obyek PBB terkena dampak bypass yang disusun oleh BAPPEDA Probolinggo. 2. Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) tahun 2000 dan 2008 untuk sepanjang koridor Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo yang berada di wilayah Kecamatan Mayangan.
34 3.4
Metodologi Penelitian Tahap kegiatan yang dilaksanakan dalam pelaksanaan Tugas Akhir ini secara keseluruhan dapat dilihat pada diagram alir berikut ini : Identifikasi dan Perumusan Masalah
Pengumpulan Data
Kompilasi dan Klasifikasi Data Penyesuaian data A. Klasifikasi data kuantitatif dan kualitatif B. Penentuan lebar kelas
Karakteristik Nilai Tanah dan Variabel Penentu Nilai Tanah a. Tabel Rerata b. Grafik Garis c. Analisa Korelasi
Pengolahan Data
Pemodelan Nilai Tanah : Analisa Regresi dengan dummy variable
Uji Statistik Model
TIDAK Model statistik dapat diterima? Sig F < 0,05 YA Model pendugaan nilai tanah
Penyajian Hasil Akhir
Gambar 3.3 Diagram Alir Penelitian
35 3.5 Tahap Identifikasi dan Perumusan Masalah 3.5.1 Penentuan Variabel Penentu Nilai Tanah Pada tahap ini dilakukan identifikasi dan perumusan masalah mengenai penentuan variabel penelitian yang merupakan variabel penentu nilai tanah sebagai variabel bebas dan nilai tanah yang direfleksikan oleh Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bumi sebagai variabel terikatnya. Variabel penentu nilai tanah tersebut didasarkan pada peraturan dan teori pustaka sebagai berikut : a. Surat Edaran Depkeu RI, Dirjen Pajak No SE -55/PJ.6/1999 tentang “Petunjuk Teknis Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata - rata (NIR)”. b. Teori nilai tanah Golberg dan Chiloy. Secara umum variabel penentu nilai tanah dikelompokkan ke dalam 3 kelompok, yaitu faktor fisik, karakteristik legal serta faktor lokasi d an aksesbilitas. Proses pemilihan variabel penentu nilai tanah tersebut dijabarkan dalam diagram berikut ini :
36 Variabel Penentu Nilai Tanah Surat Edaran DEPKEU RI Dirjen Pajak No SE-55/PJ.6/1999 Teori Golberg dan Chiloy
Faktor Fisik
Variabel Penentu Nilai Tanah : a. Luas tanah b. Bentuk tanah c. Sifat fisik/jenis tanah d. Kemiringan tanah e. Ketinggian
Faktor Karakteristik Legal
Variabel Penentu Nilai Tanah : a. Status kepemilikan tanah b. Penggunaan lahan
Variabel yang diambil : Status kepemilikan tanah Penggunaan tanah
Faktor Lokasi dan Aksesbilitas
Variabel Penentu Nilai Tanah : Jarak terhadap pusat kota Jarak dari fasilitas pendukung Pola perkembangan kota Lokasi secara spesifik Kemudahan pencapaian/pola jaringan transportasi f. Kondisi lingkungan a. b. c. d. e.
Variabel yang diambil : Luas tanah
Variabel yang diambil : Jarak terhadap pusat kota Jarak terhadap pasar induk Jarak terhadap pelabuhan Jarak terhadap lokasi industri dan pergudangan
Gambar 3.4 Tahapan Penetuan Variabel Penentu Nilai Tanah Berdasarkan proses pemilihan tersebut maka variabel penentu nilai tanah yang di gunakan dalam Tugas Akhir ini ada 7 variabel, yaitu : 1. Variabel Luas Tanah (L) 2. Variabel Status Kepemilikan Tanah (S) 3. Variabel Penggunaan Lahan (P) 4. Variabel Jarak Terhadap Pusat Kota (JPK) 5. Variabel Jarak Terhadap Pasar Induk (JPI)
37 6. Variabel Jarak Terhadap Pelabuhan (JP) 7. Variabel Jarak Terhadap lokasi industri dan pergudangan (JIP) 2.5.2 Populasi Penelitian Pada tahap ini dilakukan identifikasi dan perumusan masalah mengenai populasi yang digunakan dalam pe laksanaan Tugas Akhir ini. Secara umum, pelaksanaan Tugas Akhir ini bertujuan untuk membuat model pendugaan nilai tanah di kawasan sekitar Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo, khususnya yang terletak di Kecamatan Mayangan Kota Probolinggo. Populasi yang digunakan dalam Tugas Akhir ini adalah semua obyek PBB di Kecamatan Mayangan Kota Probolinggo yang berada di sepanjang koridor Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo dan tercantum dalam data obyek PBB terkena dampak pembangunan bypass Kota Probolinggo yang disusun oleh BAPPEDA Probolinggo . Pada dasarnya, kegiatan penilaian tanah ditujukan untuk estimasi dan memprediksi nilai tanah dengan tujuan mendapatkan perkiraan nilainya (Machfud 2000, dalam Ernawati 2005). Oleh karena itu, dalam kegiatan penilaian tanah diperlukan data yang mendekati kondisi nil ai tanah. Dalam penelitian ini, data nilai tanah yang digunakan didasarkan pada Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bumi yang dikeluarkan oleh KPP Pratama Kota Probolinggo . Berdasarkan data obyek PBB yang terkena dampak pembangunan bypass Kota Probolinggo yang disusun oleh BAPPEDA Probolinggo, terdapat 630 obyek PBB yang menjadi populasi dalam pelaksanaan Tugas Akhir ini. Dari 630 obyek yang semuanya terletak di Kecamatan Mayangan Kota Probolinggo tersebut, 185 obyek terdapat di Kelurahan Sukabumi, 208 obyek terdapat di Kelurahan Mayangan, 12 9 obyek di Kelurahan Mangunharjo dan 108 obyek di Kelurahan Wiroborang.
38 2.6 Tahap Pengumpulan Data 3.6.1 Survei Sekunder Survei sekunder dilakukan untuk mendapatkan data sekunder yang diperoleh berdasarkan studi literatur ataupun survei instansi yang terkait. a. Studi literatur. Pada tahap ini dilakukan kajian terhadap beberapa literatur kepustakaan, hasil penelitian dan peraturan - peraturan mengenai Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo, nilai tanah dan variabel penentu nilai tanah , metode metode statistik, perpajakan bumi, jaringan jalan dan materi - materi lainnya yang terkait dengan materi pelaksaan Tugas Akhir b. Survei instansi Survei instansi bertujuan untuk mencari data - data pendukung melalui instansi atau lembaga tertentu yang berhubungan langsung dengan materi Tugas Akhir atau pernah melakukan penelitian dengan materi yang serupa. 3.6.2 Survei Primer Survei primer dilakukan untuk mendapatkan data - data secara langsung dari lapangan. Adapun metode yang digunakan pada tahap ini adalah sebagai berikut : a. Survei Instansi Survei instansi dalam Tugas Akhir ini dilakukan untuk memperoleh bahan - bahan pertimbangan dalam penentuan variabel penentu nilai tanah yang diujikan dan identifikasi tingkat pengaruh variabel penentu nilai tanah. b. Observasi/Pengamatan Lapangan Metode observasi merupakan metod e yang digunakan untuk mengetahui kondisi eksisting di lapangan guna penyesuaian data sekunder. Observasi/pengamatan lapangan juga bertujuan untuk mendapatkan data foto sebagai bahan foto mapping untuk mendukung analisis data.
39 3.7 Tahap Pengolahan Data 3.7.1 Kompilasi dan Klasifikasi Data Pada tahap ini dilakukan proses kompilasi dan klasifikasi data. Proses ini dilakukan untuk mempermudah kegiatan analisis data , terutama untuk analisis statistika deskriptif dalam tahapan analisis karakteristik nilai tanah dan variabel penentu nilai tanah. Data nilai tanah dan 7 variabel penentu nilai tanah yang digunakan dalam pelaksanaan Tugas Akhir ini diklasifikasikan sesuai dengan jenis datanya. a. Klasifikasi data kuantitatif Variabel yang memiliki satuan ukuran yaitu harga, luas dan jarak dikelaskan sesuai dengan jumlah data. Penentuan selang kelas yang akan dibentuk dapat mempergunakan kaidah empirik yang disebut kaidah Sturge dengan ketentuan sebagai berikut (Vincent Gaspersz 1989 , dalam Ernawati 2005) : C = 1 + 3,3 log N
(3.1)
dimana : C = banyak kelas yang perlu dibentuk N = jumlah pengamatan Jumlah data dalam Tugas Akhir ini adalah 630, jadi banyaknya pembagian kelas adalah sebagai berikut : C = 1 + 3,3 log 630 = 10,238 ~ 10 kelas Variabel yang diklasifikasikan kedalam 10 kelas tersebut adalah nilai tanah yang direpresentasikan dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bumi , luas tanah (L), jarak terhadap pusat kota (JPK), jarak terhadap pasar induk (JPI), jarak terhadap pelabuhan (JP) dan jarak terhadap lokasi industri
40 dan pergudangan (JIP) . Pengkelasan data kuantitatif digunakan sebagai bahan dalam analisis karakteristik nilai tanah dan variabel penentu nilai tanah. b. Klasifikasi data kualitatif Variabel dengan kelas data kualitatif diklasifikasikan sesuai dengan penggolongannya dan diubah menjadi peubah boneka (dummy variable). Dalam Tugas Akhir ini, variabel yang memiliki sifat data kualitatif adalah hak kepemilikan tanah (S) dan pola tata guna lahan (P). Menurut Draper dan Smith (1992), dalam Ernawati (2005), secara umum banyaknya variabel dummy yang dibutuhkan adalah banyaknya kategori pada variabel kualitatif dikurangi 1. Variabel hak kepemilikan tanah memiliki jumlah kelas 2 maka jumlah dummy variable adalah 1. Sedangkan variabel penggunaan lahan memiliki jumlah kelas 5 maka jumlah dummy variable adalah 4. Secara lebih jelas mengenai dekomposisi setiap variabel penentu nilai tanah yang memiliki data kualitatif dengan peubah boneka (dummy variable) adalah sebagai berikut : 1. Variabel status kepemilikan tanah Dalam Tugas Akhir ini, status kepemilikan tanah dibedakan menjadi 2 jenis , yaitu tanah milik dan tanah negara. Adapun dummy variable untuk variabel status kepemilikan tanah dapat dilihat pada tabel berikut : Tabel 3.2 Dekomposisi Variabel Status Kepemilikan Tanah dengan Dummy Variable Kelas Variabel Status Tanah S1 Tanah Hak 0 Tanah Negara 1 (Sumber : Modifikasi Mirrer 1990, dalam Imam Ghazali 2001)
41 2. Variabel Penggunaan Lahan Menurut Surat Edaran Departemen Keuangan RI, Direktorat Jendral Pajak Nomor SE -55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR (Nilai Indikasi Rata-Rata), pola penggunaan lahan dapat dibedakan menjadi 5, yaitu perumahan , perdagangan/perkantoran, industri , sawah dan kebun. Berdasarkan hal tersebut maka untuk variabel penggunaan lahan dibagi menjadi 5 kelas dengan jumlah dummy variable sebanyak 4, dimana pembagian tersebut dapat dilihat pada tabel berikut : Tabel 3.3 Dekomposisi Variabel Status Pola Penggunaan Lahan dengan Dummy Variable Kelas Variabel Penggunaan P1 P2 P3 P4 Tanah Perumahan/Lahan Kosong 0 0 0 0 Sawah 1 0 0 0 Industri/Pergudangan 0 1 0 0 Perkantoran/Perdagangan 0 0 1 0 Kebun 0 0 0 1 (Sumber : Modifikasi Mirrer 1990, dalam Imam Ghazali 2001) 3.7.2 Penentuan Lebar Kelas Lebar kelas ditentukan berdasarkan nilai minimum dan maksimum dari data pada setiap variabelnya . Dari nilai minimun dan maksimum tersebut, dapat dihitung rentangnya yang kemudian dibandingkan dengan jumlah kelas yang sudah ditetapkan sebelumnya sehingga akan didapatkan lebar kelas untuk tiap - tiap variabel.
42 3.8 Tahap Analisa Data 3.8.1 Karakteristik Nilai Tanah dan Variabel Penentu Nilai Tanah Analisis karakteristik nilai tanah dilakukan dengan menggunakan analisis statistika deskriptif melalui tabel rerata dan grafik garis. Selain itu, juga dilakukan analisis korelasi sederhana untuk mencari hubungan antara nilai tanah dan variabel penentu nilai tanah yang digunakan, dimana hasil dari korelasi tersebut akan menunjukkan kekuatan hubungan antara nilai tanah dan variabel penentu nilai tanah tersebut. Nilai koefisien korelasi ini akan berada pada kisaran angka minus 1 (-1) sampai plus satu (+1). Koefisien korelasi minus menunjukkan hubungan yang terbalik, sedangkan koefisien korelasi positif menunjukkan hubungan yang searah. Semakin nilai korelasi tersebut mendekati minus satu ( -1) atau plus satu (+1) maka hubungan antara variabel penentu nilai tanah tersebut dengan nilai tanah akan semakin kuat. 3.8.2 Model Pendugaan Nilai Tanah Pada dasarnya proses penilaian tanah meliputi pengumpulan data dan analisa data tentang karakteristik nilai tanah yang akan digunakan untuk menghitung nilai tafsiran dengan menggunakan model penilaian. Model penilaian merupakan persamaan matematis (yang umumnya menggunakan persamaan regresi) yang menyatakan hubungan antara nilai tanah dan karakteristik dari nilai tanah. Analisis regresi yang digunakan dalam Tugas Akhir ini adalah analisis regresi dengan dummy variable. Adapun model regresi yang dibuat adalah sebagai berikut : Y = a + b 1x1+ b2x2 + b3x3+ b4x4 + ... + b nxn dimana : Y a
= =
nilai tanah yang diestimasi konstanta atau intercept
(3.2)
43 b x1, x2,...,xn
= =
slope garis regresi (koefisien) variabel penentu nilai tanah (variabel bebas)
3.8.3 Uji Statistik Model Pada tahap ini dilakukan pengujian terhadap signifikasi pengaruh dari setiap variabel bebas terhadap variabel tak bebasnya, yaitu dengan uji parsial (t-hitung) untuk mengetahui pengaruh masing - masing variabel bebas terhadap variabel terikat dan uji pengaruh simultan (F-hitung) untuk mengetahui apakah variabel bebas secara bersama - sama atau simultan mempengaruhi variabel terikat . Jika nilai dari F-hitung > F-tabel atau p value < maka pemodelan regresi dapat digunakan karena paling tidak ada ≥ 1 variabel penentu nilai tanah yang dapat menjelaskan nilai tanah. Tapi jika nilai dari F -hitung ≤ F-tabel atau p value ≥ maka pemodelan regresi tidak dapat digunakan karena tidak ada variabel penentu nilai tanah yang dapat menjelaskan nilai tanah. Pengujian koefisien regresi selanjutnya adalah pengujian koefisien regresi secara parsial (Uji t) untuk mengetahui apakah variabel penentu nilai tanah secara individu dapat menjelaskan nilai tanah.
t hitung t n 2k 1
Jika tersebut memberikan
atau p value < α maka variabel sumbangan yang nyata dalam
t hitung t n 2k 1
menjelaskan pemodelan nilai tanah. Tapi jika atau p value ≥ α maka variabel tersebut memberikan sumbangan yang tidak nyat a dalam menjelaskan pemodelan nilai tanah.
44
“Halaman ini sengaja dikosongkan”
