BAB II KETENTUAN DAN BENTUK PERJANJIAN YANG DILAKUKAN ANTARA DEVELOPER DAN BANK CIMB NIAGA DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH

51

BAB II KETENTUAN DAN BENTUK PERJANJIAN YANG DILAKUKAN ANTARA DEVELOPER DAN BANK CIMB NIAGA DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH

A. Ketentuan Tentang Perjanjian 1. Pengertian Perjanjian Pengaturan tentang perjanjian dapat ditemui dalam Buku III Bab II Pasal 1313 KUHPerdata yang berbunyi “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Menurut Abdulkadir Muhammad, pengertian Perjanjian dalam pasal 1313 KUHPerdata tersebut kurang tepat, karena ada beberapa kelemahan yang perlu dikoreksi adalah sebagai berikut :62 1) Hanya menyangkut sepihak saja Hal ini dapat diketahui dari rumusan kata kerja “mengikatkan diri”, sifatnya hanya datang dari satu pihak saja, tidak dari kedua belah pihak. Seharusnya rumusan itu ialah “saling mengikatkan diri” jadi ada konsensus antara dua pihak. 2) Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus Dalam pengertian “perbuatan” termasuk juga tindakan penyelenggaraan kepentingan (zaakwaarneming), tindakan melawan hukum (onrechtmatige doad) yang tidak mengandung suatu konsensus. Seharusnya dipakai istilah “pesetujuan”. 3) Pengertian perjanjian terlalu luas Pengertian perjanjian mencakup juga perjanjian kawin yang diatur dalam bidang hukum keluarga. Padahal yang dimaksud adalah hubungan antara debitur dan kreditur mengenai harta kekayaan. Perjanjian yang diatur dalam buku III KUHPerdata sebenarnya hanya bersifat kebendaan, bukan bersifat kepribadian (personal).

62

Abdulkadir Muhammad, Op.Cit, hal. 224-225.

Universitas Sumatera Utara

52

4) Tanpa menyebut tujuan Dalam rumusan pasal itu tidak disebutkan tujuan mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri itu tidak jelas untuk apa. Demikian juga menurut Mariam Darus Badrulzaman, dkk menyatakan : Para Sarjana Hukum Perdata pada umumnya berpendapat bahwa defenisi perjanjian yang terdapat di dalam ketentuan diatas adalah tidak lengkap dan pula terlalu luas. Tidak lengkap karena yang dirumuskan itu hanya mengenai perjanjian sepihak saja. Defenisi itu dikatakan terlalu luas karena dapat mencakup perbuatan di dalam lapangan hukum keluarga, seperti janji kawin yang merupakan perjanjian juga tetapi sifatnya berbeda dengan perjanjian yang diatur dalam KUHPerdata Buku III. Perjanjian yang diatur dalam KUHPerdata Buku III kriterianya dapat dinilai secara materiil, dengan kata lain dinilai dengan uang.63 Berdasarkan alasan yang dikemukakan di atas maka perlu dirumuskan kembali apa yang dimaksud dengan perjanjian itu. Beberapa sarjana hukum yang memberikan definisi mengenai perjanjian adalah : a.

R Setiawan : “Persetujuan adalah suatu perbuatan hukum, di mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih”.64

b.

Subekti : “Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal”.65

63

Mariam Darus Badrulzaman, dkk., Kompilasi Hukum Perikatan Dalam Rangka Memperingati Memasuki Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hal. 65. 64 R. Setiawan, Op.Cit, hal. 49. 65 R. Subekti, Op.Cit, hal. 1.


53

Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya.66 Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.67 Perjanjian adalah sumber perikatan disampingnya sumber-sumber lain. Suatu perjanjian dinamakan persetujuan karena dua pihak itu setuju untuk melakukan sesuatu. Dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya.68 Pasal 1233 KUHPerdata disebutkan bahwa “Tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang-undang”. Dengan kata lain sumber perikatan itu ialah perjanjian dan undang-undang. Perikatan yang lahir dari perjanjian, memang dikehendaki oleh dua orang atau dua pihak yang membuat suatu perjanjian, sedangkan perikatan yang lahir dari undang-undang diadakan oleh undang-undang diluar kemauan para pihak yang bersangkutan.69 Dengan demikian setelah menganalisis beberapa hal dalam beberapa pasal di Buku III KUHPerdata, mengenai hukum perikatan bahwa dapat dikatakan bahwa perikatan itu sama dengan perjanjian, perjanjian itu merupakan perbuatan hukum antara beberapa pihak, sedikitnya dua orang yang menyatakan kesepakatan untuk melakukan dan memenuhi suatu prestasi.

66

Ibid. Ibid. 68 Ibid 69 Ibid, hal. 3. 67


54

2. Subyek dan obyek perjanjian a. Subyek perjanjian Subjek Hukum Perjanjian terdiri dari dua macam yaitu manusia pribadi dan badan hukum. Subyek perjanjian yang berupa seseorang manusia harus mematuhi syarat umum untuk dapat melakukan sesuatu perbuatan hukum secara sah, yaitu harus sudah dewasa, sehat pikirannya dan oleh peraturan seseorang perempuan yang sudah kawin, menurut pasal 108 KUHPerdata.70 KUHPerdata membedakan dalam tiga golongan untuk berlakunya Perjanjian yaitu : 1) Perjanjian berlaku bagi para pihak yang membuat perjanjian Pada asasnya perjanjian yang dibuat hanya berlaku bagi para pihak yang membuat perjanjian itu dan ini merupakan asas pribadi seperti apa yang tercantum dalam pasal 1315 juncto pasal 1340 KUHPerdata. Pasal 1315 KUHPerdata : ”Pada umumnya tak seorang dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji dari pada untuk dirinya sendiri”. Selanjutnya dalam pasal 1340 ayat 1 KUHPerdata disebutkan bahwa : ”Persetujuan-persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya”. Selanjutnya dalam pasal 1340 ayat 2 KUHPerdata disebutkan bahwa : “Suatu perjanjian tidak dapat

70

A. Qirom Syamsudin Meliala, Pokok-pokok Hukum Perjanjian dan Perkembangannya, Liberty, Yogyakarta, 1985, hal. 14.


55

membawa rugi kepada pihak-pihak ketiga, tak dapat pihak-pihak ketiga mendapat manfaat karenanya, selain dalam hal yang diatur dalam pasal 1317 KUHPerdata”. Oleh karena itu apa yang telah diperjanjikan oleh pihak-pihak

merupakan

undang-undang bagi pihak tersebut. Setiap perubahan, pembatalan, atau perbuatan-perbuatan hukum lainnya yang ada kaitannya dengan perjanjian itu harus mendapat persetujuan bersama dan sama sekali tidak diperkenankan dilakukan secara sepihak. 2) Perjanjian berlaku bagi ahli waris dan mereka yang mendapat hak Apabila pihak-pihak mengadakan perjanjian maka pihak tersebut dianggap mengadakan perjanjian bagi ahli warisnya dan atau orang-orang yang memperoleh hak dari padanya. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 1318 KUHPerdata. 3) Perjanjian berlaku bagi pihak ketiga. Berlakunya perjanjian bagi pihak ketiga dalam arti adanya janji bagi kepentingan pihak ketiga. Pada dasarnya perjanjian berlaku bagi mereka yang membuat dan merupakan asas pribadi. Namun dalam pasal 1340 ayat 2 KUHPerdata maka dimungkinkan menyimpang dari asas tadi, karena dalam pasal tersebut dijelaskan persetujuan tidak boleh menguntungkan pihak ketiga juga tidak boleh merugikan pihak ketiga, kecuali mengenai apa yang telah diatur dalam pasal 1317 KUHPerdata71.

71

Pasal 1317 ayat 1 KUHPerdata menyebutkan bahwa : “Lagi pun diperbolehkan juga untuk minta ditetapkan suatu janji guna kepentingan seorang pihak ketiga, apabila suatu penetapan janji,


56

Tetapi ketentuan itu tidak boleh diartikan secara letterlijk, karena maksud pasal 1340 ayat terakhir KUHPerdata itu ialah suatu perjanjian antara para pihak pada umumnya tidak menimbulkan hak dan kewajiban bagi pihak ketiga. Untuk berlakunya perjanjian bagi pihak ketiga adalah suatu janji yang oleh para pihak dinyatakan dalam suatu perjanjian dimana nantinya pihak ketiga akan mendapatkan hak dari suatu prestasi. Lebih lanjut menurut pasal 1317 KUHPerdata suatu janji bagi kepentingan pihak ketiga hanya mungkin dalam dua hal : 1) jika seorang memberi sesuatu kepada orang lain, 2) jika seorang membuat janji demi kepentingan diri sendiri. Untuk dapat menentukan timbulnya hak pihak ketiga dengan adanya janji bagi pihak ketiga terdapat beberapa pandangan atau teori, yaitu :72 a) Teori Penawaran. Janji bagi pihak ketiga dianggap sebagai suatu penawaran dari seseorang yang menjanjikan sesuatu untuk kepentingan pihak ketiga. Jadi selama pihak ketiga belum menyatakan untuk menerima penawaran tersebut, penawaran itu masih dapat dicabut kembali. Janji hak pihak ketiga baru timbul sejak penawaran diterima. b) Teori Pernyataan yang menentukan suatu hak. Hak pihak ketiga terjadi pada saat dibuatnya perjanjian antara pihak yang menjanjikan sesuatu untuk kepentingan pihak ketiga dan pihak yang mempunyai kewajiban terhadap pihak ketiga. Janji tersebut masih dapat ditarik

yang dibuat oleh seorang untuk dirinya sendiri, atau pemberian yang dilakukannya kepada seorang lain, memuat suatu janji yang seperti itu”. Selanjutnya dalam ayat 2 disebutkan bahwa : “Siapa yang telah memperjanjikan sesuatu seperti itu, tidak boleh menariknya kembali, apabila pihak ketiga tersebut telah menyatakan hendak mempergunakannya”. 72 R.Setiawan, Op.Cit, hal. 55.


57

kembali dan ini akan menghapuskan hak pihak ketiga. Penerimaan oleh pihak ketiga meniadakan hak untuk mencabut janji tersebut. b) Teori Pernyataan yang memperoleh hak. Hak pihak ketiga baru terjadi setelah pihak ketiga menyatakan kehendaknya untuk menerima janji tersebut. b. Obyek perjanjian Obyek dalam perjanjian adalah hal yang diwajibkan kepada debitur dan hal mana terhadap pihak kreditur mempunyai hak. Mengenai hal tersebut diatas, pasal 1234 KUHPerdata menentukan adanya tiga hal yaitu: 1) Untuk memberikan atau menyerahkan sesuatu, misalnya sejumlah uang. 2) Untuk berbuat sesuatu atau melakukan perbuatan tertentu, misalnya membangun rumah. 3) Untuk tidak berbuat sesuatu atau menurut perjanjian ia tidak boleh melakukan sesuatu, misalnya membangun gedung yang tinggi. Pengertian memberikan sesuatu (pasal 1235 KUHPerdata) maksudnya menyerahkan suatu barang, seperti dalam perjanjian jual-beli, sewa-menyewa, tukar menukar, dan lain-lain.73 Pengertian berbuat sesuatu (pasal 1239 KUHPerdata) misalnya melaksanakan sesuatu perbuatan tertentu, membangun rumah atau membangun jalan, seperti dalam perjanjian perborongan atau perjanjian kerja.74

73

Djaja S Meliala, Perkembangan Hukum Perdata Tentang Benda dan Hukum Perikatan, Nuansa Aulia, Bandung, 2008, hal. 77. 74 Ibid.


58

Pengertian tidak berbuat sesuatu (pasal 1242 KUHPerdata), artinya tidak melaksanakan suatu pekerjaan tertentu, misalnya tidak membangun tembok yang tinggi yang dapat mengganggu (menghalangi) pemandangan tetangga dan lain-lain.75 Dalam pasal 1332 KUHPerdata disebutkan benda yang dapat diperdagangkan saja yang dapat menjadi obyek perjanjian. Sehingga benda yang tidak dapat diperdagangkan tidak dapat menjadi obyek perjanjian. Sedangkan dalam pasal 1333 KUHPerdata menentukan syarat bagi benda agar dapat menjadi obyek suatu perjanjian yaitu benda tersebut harus tertentu. Paling tidak mengenai jenisnya, sedangkan mengenai jumlahnya tak perlu ditentukan terlebih dahulu asal dikemudian dapat ditentukan. 3. Syarat sahnya perjanjian Perjanjian yang sah adalah perjanjian yang memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan oleh undang-undang. Perjanjian yang sah diakui dan diberi akibat hukum (legaly concluded contract).76 Menurut pasal 1320 KUHPerdata untuk syarat sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat sebagai berikut: a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan c. Suatu hal tertentu d. Suatu sebab yang halal

75 76

Ibid, hal. 78. Abdulkadir Muhammad, Op.Cit, hal. 228.


59

Dua syarat pertama, dinamakan syarat-syarat subyektif, karena mengenai orang-orangnya atau suyeknya yang mengadakan perjanjian, sedangkan dua syarat yang terakhir dinamakan syarat-syarat obyektif, karena mengenai perjanjiannya sendiri atau obyek dari perbuatan hukum yang dilakukan itu.77 Lebih lanjut akan diuraikan satu persatu syarat-syarat perjanjian menurut ahli hukum, sebagai berikut: a.

Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya Sepakat atau juga dinamakan perizinan, seia sekata antara pihak-pihak

mengenai pokok perjanjian yang dibuat. Sepakat merupakan suatu syarat yang logis, karena dalam perjanjian setidak-tidaknya ada dua orang yang saling berhadapan dan mempunyai kehendak yang saling mengisi. Apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu juga dikehendaki oleh pihak yang lainnya. Mereka menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik.78 Persetujuan harus berasal dari masing-masing pihak tanpa adanya paksaan maupun adanya satu bentuk penipuan atau ketakutan (pasal 1321, 1322, dan 1328 KUHPerdata). Paksaan telah terjadi, apabila perbuatan itu sedemikian rupa hingga dapat menakutkan seorang yang berpikiran sehat, dan apabila perbuatan itu dapat menimbulkan ketakutan pada orang tersebut bahwa dirinya atau kekayaannya terancam dengan suatu kerugian terang dan nyata (pasal 1324 KUHPerdata).

77 78

R. Subekti, Op.Cit, hal. 17. J. Satrio, Op.Cit, hal. 6.


60

Penipuan merupakan suatu alasan untuk pembatalan perjanjian, apabila tipu muslihat, yang dipakai oleh salah satu pihak, adalah sedemikain rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain tidak telah membuat perikatan itu jika tidak dilakukan tipu muslihat tersebut (pasal 1328 KUHPerdata). Sedangkan dikatakan tidak ada kekhilafan apabila kehendak seseorang pada waktu membuat persetujuan tidak dipengaruhi kesan atau pandangan yang palsu. Kekhilafan harus sedemikian rupa sehingga seandainya tidak khilaf mengenai hal itu, ia tidak akan menyetujuinya. “Kekhilafan tidak mengakibatkan batalnya suatu perjanjian selain apabila kekhilafan itu terjadi mengenai hakikat barang yang menjadi pokok perjanjian” (pasal 1322 KUHPerdata). b.

Kecakapan untuk membuat suatu perikatan Orang yang membuat suatu perjanjian harus cakap menurut hukum.79 Pada

asasnya setiap orang yang sudah dewasa atau akilbalik dan sehat pikirannya adalah cakap menurut hukum.80 Cakap berarti mengerti akan sesuatu yang dilakukan serta mengetahui dampak dari perbuatan yang dilakukannya, dengan kata lain sudah dapat mengendalikan apa yang diperbuatnya serta mampu mempertanggungjawabkannya. Pada umumnya setiap orang dinyatakan cakap untuk membuat perjanjian apabila ia oleh undang-undang tidak dinyatakan tak cakap. Hal ini diatur dalam pasal 1329 KUHPerdata. Pengecualian atas prinsip yang ada dalam pasal 1329

79 80

R. Subekti, Op.Cit, hal. 17. Ibid.


61

KUHPerdata yaitu ada dalam isi pasal 1330 KUHPerdata ditentukan orang-orang yang tidak cakap membuat perjanjian yaitu : 1) Orang yang belum dewasa Dalam pasal 1330 KUHPerdata dikatakan bahwa mereka yang belum genap berumur 21 tahun dan tidak menikah adalah belum dewasa. Sehingga dapat disimpulkan bahwa dewasa adalah mereka yang telah berumur 21 tahun, telah menikah termasuk mereka yang belum berusia 21 tahun, tetapi sudah menikah dan orang dewasa adalah orang yang pada dasarnya cakap untuk bertindak atau tidak dilarang oleh undang-undang. Tetapi dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, batas kedewasaan seseorang berubah menjadi 18 tahun. Hal ini dapat dilihat dalam pasal 47 Undang-Undang Nomor 1 tahun 1974 yang mengatakan: a) Anak yang belum berumur 18 tahun dan belum menikah ada dibawah kekuasaan orang tuanya selama mereka tidak dicabut kekuasaannya. b) Orangtua mewakili anak tersebut mengenai perbuatan hukum diluar dan di dalam pengadilan. Menurut Pasal 1 Undang-Undang Nomor 23 tahun 2002 tentang Perlindungan Anak menyatakan bahwa anak adalah seseorang yang belum berusia 18 (delapan belas) tahun, termasuk anak yang masih dalam kandungan. 2) Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan Adalah orang yang karena sifat pribadi dianggap tidak cakap untuk bertindak sendiri di dalam lalu lintas hukum. Orang yang termasuk dibawah pengampuan


62

adalah orang yang sakit gila atau mata gelap, orang yang lemah akal dan orang yang pemboros. Pengampuan tidak pernah terjadi demi hukum akan tetapi selalu terjadi karena adanya suatu permohonan kepada pengadilan negeri yang berada di daerah hukum di mana orang dimohonkan ditaruh dibawah pengampuan berada. “Segala permintaan akan pengampuan, harus dimajukan kepada Pengadilan Negeri, yang mana dalam daerah hukumnya orang yang dimintanya pengampuannya, berdiam” (pasal 436 KUHPerdata). 3) Orang perempuan Dalam pasal 108 KUHPerdata dikatakan bahwa seseorang istri apabila hendak menghadap dimuka hakim harus mendapat bantuan dari suaminya. Namun dengan keluarnya Undang-Undang Nomor 1 tahun 1974, maka kedudukan suami dan istri adalah sama, yang berarti seorang istri adalah cakap menurut hukum. Hal ini diatur dalam pasal 31 ayat (1) berbunyi “Hak dan kedudukan istri adalah seimbang dengan hak dan kedudukan suami, dalam kehidupan rumah tangga dan dalam pergaulan bersama dalam masyarakat”. Sehingga dengan keluarnya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 maka pasal 108 dan pasal 110 KUHPerdata diatas tidak berlaku lagi. c.

Suatu hal tertentu Yaitu obyek yang tertentu, syarat-syarat ini perlu untuk dapat menetapkan

kewajiban debitur jika ada perselisihan. Dalam pasal 1333 KUHPerdata menentukan bahwa suatu perjanjian harus mempunyai pokok suatu barang paling sedikit ditentukan

jenisnya.

Selanjutnya

dalam

pasal

tersebut

ditetapkan

bahwa

diperbolehkan mengadakan perjanjian dimana pada waktu mengadakan perjanjian


63

jumlah barang belum ditentukan asal saja jumlah itu kemudian dapat ditentukan atau dihitung (jo. pasal 1334 ayat 1 KUHPerdata). Menurut R.Subekti suatu perjanjian harus mempunyai suatu hal tertentu, artinya apa yang diperjanjikan mengenai hak dan kewajiban para pihak jika timbul perselisihan dalam pelaksanaan perjanjian.81 d.

Suatu sebab yang halal Yang dimaksud adalah sebab dari isi suatu perjanjian itu sendiri yang

menggambarkan tujuan yang akan dicapai oleh para pihak, bukan sebab dalam arti yang menyebabkan atau yang mendorong orang membuat perjanjian. Undang-undang tidak memperdulikan apa yang menjadi sebab orang mengadakan perjanjian, yang diperhatikan adalah isi perjanjian itu menggambarkan tujuan yang hendak dicapai tidak dilarang oleh undang-undang, tidak bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan, hal ini terlihat jelas dalam pasal 1337 KUHPerdata yaitu “suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum”. Sebab harus dibedakan dengan motif-motif adalah alasan yang mendorong batin seseorang untuk melakukan sesuatu hal tertentu. Motif merupakan hal yang tidak penting dalam hukum, sedangkan sebab adalah tujuan dari perjanjian.82 4.

Asas-asas Perjanjian

81 82

Ibid, hal. 19. R. Setiawan, Op.Cit, hal. 62.


64

Asas-asas hukum dalam perjanjian menurut Sudikno Mertokusumo adalah pikiran dasar yang umum sifatnya, dan merupakan latar belakang dari peraturan hukum yang kongkrit, yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan hakim yang merupakan hukum positif dan dapat diketemukan dengan mencari sifat-sifat dalam peraturan kongkrit tersebut.83 Asas-asas hukum perjanjian meliputi : a.

Asas kebebasan berkontrak Latar belakang lahirnya asas kebebasan berkontrak adalah adanya paham

individualisme yang secara embrional lahir pada zaman Yunani yang diteruskan kaum Epicuristen dan berkembang pesat dalam zaman renaisans melalui antara lain ajaran-ajaran Hugo de Grecht, Thomas Hobbes, Jhon Locke, dan Rosseau. Menurut paham

individualisme,

setiap

orang

bebas

untuk

memperoleh

apa

yang

dikehendakinya.84 Kebebasan berkontrak adalah refleksi dari perkembangan paham pasar bebas yang dipelopori oleh Adam Smith dengan teori ekonomi klasiknya mendasarkan pemikirannya pada ajaran hukum alam. Hal yang sama menjadi dasar pemikiran Jeremy Bentham yang dikenal dengan utilitarianism. Utilitarianism dan teori ekonomi klasik laissez faire dianggap saling melengkapi dan sama-sama menghidupkan pemikiran liberal modernsilistis.85

83

Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum, Liberty, Yogyakarta, 1991, hal. 97. Salim.,et.al., Perancangan Kontrak & Memorandum of Understanding (MoU), Sinar Grafika, Jakarta, 2007, hal. 2. 85 P. S. Atiyah, Hukum Kontrak, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1979, hal. 324. 84


65

Asas kebebasan berkontrak secara tidak langsung diatur pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata, yang menegaskan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Menurut Absori, menjelaskan bahwa dengan mendasarkan kata semua, maka berarti semua orang bebas untuk mengadakan perjanjian yang memuat apa saja dan syarat-syarat perjanjian macam apapun (menentukan secara bebas apa yang menjadi hak, kewajiban dan tanggung jawab sepanjang tidak melanggar ketertiban umum) adalah suatu asas yang menyatakan bahwa setiap orang pada dasarnya telah membuat kontrak (perjanjian) yang berisi dan macam apapun asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang dan ketertiban umum. 86 b.

Asas konsensualisme Asas ini diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata yang memuat syarat sahnya

perjanjian yaitu kesepakatan para pihak untuk mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal. Menurut asas konsensualitas, pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sah dilahirkan sejak terciptanya kesepakatan, dengan kata lain perjanjian itu sudah sah apabila telah sepakat mengenal hal-hal yang pokok dan tidaklah perlu suatu

86

Absori, Hukum Ekonomi Indonesia (Beberapa Aspek Pengembangan Pada Era Liberalisme Perdagangan), Muhammadiyah University Press UMS, Surakarta, 2006, hal. 85.


66

formalitas.87 Jadi perjanjian para pihak terjadi hanya dengan kata sepakat tanpa memerlukan formalitas tertentu. Pengecualian asas ini adalah perjanjian riil dan perjanjian formil, perjanjian riil misalnya perjanjian pinjam pakai yang menurut pasal 1740 KUHPerdata baru tercipta dengan diserahkannya barang yang menjadi obyek perjanjian. Perjanjian formal misalnya perjanjian perdamaian yang menurut pasal 1851 ayat (2) KUHPerdata kontrak perjanjian harus dituangkan secara tertulis. c. Asas Pacta Sunt Servanda Asas ini menegaskan bahwa apabila seseorang membuat perjanjian secara sah (memenuhi pasal 1320 KUHPerdata). Maka perjanjian itu berakibat bagi para pihak yang membuatnya, yaitu perjanjian itu berlaku sebagai undang-undang bagi si pembuatnya oleh karenanya akibat atas asas pacta sunt servanda sebagaimana disebutkan dalam pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata adalah: "Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sekapat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Semua perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik." Dengan demikian pasal 1338 KUHPerdata berkenaan dengan asas pacta sunt servanda mempunyai nama lain asas kepastian hukum. Sesuatu memperoleh jaminan bahwa apa yang telah disepakati dijamin pelaksanaannya, hal ini menimbulkan kewajiban bagi pihak ketiga (termasuk hukum) untuk menghormati perjanjian yang

87

R Subekti, Op.Cit, hal. 15.


67

telah dibuat oleh para pihak, artinya pihak ketiga tidak dapat mencampuri isi perjanjian dan harus mengakui adanya perjanjian. d. Asas itikad baik Asas itikad baik berarti bahwa pelaksanaan perjanjian tidak boleh bertentangan dengan kesusilaan dan keadilan. Dalam pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata dijelaskan bahwa "persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik". Pasal tersebut merupakan dasar dari asas itikad baik. 5.

Macam-macam Perjanjian Perjanjian dapat dibedakan menurut berbagai cara sehingga muncul

bermacam-macam perjanjian, yaitu :88 a. Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang dibuat dengan meletakkan hak dan kewajiban kepada kedua pihak yang membuat perjanjian. b. Perjanjian sepihak adalah perjanjian yang dibuat dengan meletakkan kewajiban pada salah satu pihak saja, seperti hibah, penitipan dengan cumacuma, pinjam pakai, dan lain-lain. Menurut pasal 1245 KUH Perdata risiko dalam perjanjian sepihak ditanggung oleh kreditur atau dengan kata lain debitur tidak wajib memenuhi prestasinya. c. Perjanjian dengan percuma adalah perjanjian menurut hukum terjadi keuntungan pada salah satu pihak saja. d. Perjanjian konsensuil, riil, dan formil Perjanjian konsensuil adalah perjanjian dianggap sah jika telah terjadi konsensus atau sepakat antara para pihak yang membuat perjanjian. Perjanjian riil adalah perjanjian yang memerlukan kata sepakat tetapi barangnya pun harus diserahkan. Perjanjian formil adalah perjanjian yang memerlukan kata sepakat tetapi undang-undang mengharuskan perjanjian tersebut harus dibuat dengan bentuk tertentu secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat umum Notaris atau PPAT. e. Perjanjian bernama atau khusus dan perjanjian tak bernama.

88

Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Jakarta, 2003, hal. 82-83.


68

Perjanjian bernama atau khusus adalah perjanjian yang telah diatur dengan ketentuan khusus dalam KUHPerdata Bab V sampai dengan Bab XVII. Misalnya perjanjian jual beli, sewa menyewa, hibah dan lain-lain. Perjanjian tak bernama adalah perjanjian yang tidak diatur secara khusus dalam undang-undang. 6.

Akibat Perjanjian Hukum Yang Sah Suatu perjanjian dibuat secara sah adalah perjanjian yang dibuat berdasarkan

pasal 1320 KUHPerdata, yaitu berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya, tidak bisa ditarik lagi tanpa persetujuan kedua belah pihak serta harus dilaksanakan dengan itikad baik. Perjanjian yang dibuat secara sah menurut J. Satrio akan mengakibatkan halhal sebagai berikut: a. Perjanjian mengikat para pihak Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata mengatur bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Unsur terpenting dalam perjanjian adalah isinya. Karena isi dari suatu perjanjian ditentukan sendiri oleh para pihak. Sehingga para pihak telah menentukan sendiri isinya maka para pihak tidak dapat membatalkan perjanjian secara sepihak. Apabila salah satu pihak ingin perjanjian itu batal, maka harus berdasarkan pada kemauan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan yang cukup menurut undang-undang.89 Alasan-alasan yang cukup menurut hukum tersebut adalah :90

89

J. Satrio, Op.Cit, hal. 357-364.


69

1. Perjanjian yang bersifat terus menerus. Seperti dalam pasal 1571 KUHPerdata tentang sewa-menyewa yang dibuat secara tidak tertulis yang dapat dihentikan dengan memberitahukan kepada penyewa. 2. Dalam pasal 1587 KUHPerdata tentang perjanjian sewa suatu rumah, setelah masa sewa berakhir seperti ditentukan dalam perjanjian tetapi penyewa tetap menguasai rumah tersebut tanpa ada teguran dari pemilik, maka penyewa dianggap meneruskan perjanjian sewa dengan ketentuan sewa sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian sewa menyewa tersebut maka ia harus memberitahukannya kepada penyewa. 3. Perjanjian pemberian kuasa dimana si pemberi kuasa dapat menarik kuasanya apabila ia menghendaki (pasal 1814 KUHPerdata). 4. Perjanjian pemberi kuasa dimana si penerima kuasa dapat membebaskan diri dari kuasanya diterimanya dengan melakukan pemberitahuan kepada pemberi kuasa (pasal 1817 KUHPerdata). b. Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik Dalam pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata menyatakan perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Dalam pasal ini yang harus diperhatikan mengenai asas itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian. Dalam suatu perjanjian itikad baik diwujudkan dengan mematuhi norma-norma kepatuhan dan kesusilaan yang berlaku dalam masyarakat. Mengenai itikad baik dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu itikad baik subyektif dan itikad baik obyektif. Itikad baik subyektif dapat diartikan sebagai kejujuran seseorang dalam melakukan perbuatan hukum yaitu apa yang terletak dalam sikap batin seseorang pada saat melakukan perbuatan hukum. Sedangkan itikad

90

Abdul Kadir Muhammad, Op.Cit, hal. 98.


70

baik obyektif merupakan pelaksanaan suatu perjanjian harus didasarkan pada norma kepatuhan atau apa yang dirasakan sesuai dengan kebiasaan dalam masyarakat.91 c. Perjanjian tidak dibatalkan sepihak Diatur dalam pasal 1338 KUHPerdata ayat 2. Pasal ini merupakan suatu akibat dari kalimat janji itu mengikat. Para pihak tidak dapat menarik diri dari akibat-akibat perjanjian yang dibuatnya secara sepihak. Akan tetapi harus dengan persetujuan kedua belah pihak. B. Ketentuan Pemberian KPR melalui Kerjasama Developer pada PT. Bank CIMB Niaga Tbk 1. Ketentuan Pemberian KPR Standard Operating Prosedure92 (selanjutnya disebut SOP) Pemberian KPR mengatur secara detil proses standar pemberian KPR yaitu secara terperinci didalam Kebijakan KPR Bank CIMB Niaga versi 12.08. Kebijakan ini mengatur produk KPR dalam direkorat Retail Banking pada Bank CIMB Niaga. Pada kebijakan ini dijelaskan mengenai tingkat penerimaan risiko secara keseluruhan untuk produkproduk KPR. Kriteria Umum Kebijakan KPR versi 12.08 menyebutkan bahwa :93

91

A. Qirom Syamsudin Meliala, Op.Cit, hal. 19. Menurut Daftar Istilah dan Defenisi dalam Kebijakan Manual Framework versi 31.7.2009, hal.1, disebutkan bahwa Standard Operating Procedure (SOP) adalah pedoman tertulis yang berisi ketentuan pelaksanaan dan langkah-langkah kerja end to end process untuk menjalankan produk dan atau aktivitas tertentu termasuk didalamnya mekanisme kontrol. 93 Kriteria Umum Kebijakan Kredit Pemilikan Rumah PT Bank CIMB Niaga Tbk, versi 12.08, hal. 1. 92


71

1.

2.

3. 4. 5.

6.

7.

8.

9.

Tujuan dari KPR adalah untuk pembiayaan konsumsi dengan jenis agunan tertentu, antara lain tanah dan/atau bangunan, sesuai dengan kriteria yang ditetapkan oleh Bank. Jenis-jenis produk KPR yang dibiayai oleh Bank : a. Pembiayaan properti baru maupun bekas yang meliputi : i. Rumah ii. Ruko/Rukan iii. Apartemen b. Tanah Kavling c. Pembangunan/Renovasi Rumah d. Multipurpose, termasuk Take Over/Refinancing Perjanjian kredit dan/atau pengikatan jaminan harus dilakukan secara legal untuk pemilik dari agunan apakah sebagai peminjam, atau co-signer, atau gurantor. Angsuran/cicilan terhadap pokok hutang harus dilakukan setiap bulan. Apabila terdapat produk yang memiliki kondisi khusus dimana tidak dapat memenuhi ketentuan yang berlaku maka dapat mengacu pada ketentuan significant credit changes yang diatur dalam Kebijakan Prekreditan Konsumsi level 2.1.94 Setiap usulan pengajuan pemberian fasilitas kredit harus berdasarkan permohonan tertulis dari debitur. Pengertian pemberian fasilitas kredit meliputi permohonan kredit baru, perpanjangan kredit, penambahan kredit, dan perubahan persyaratan kredit. Permohonan calon debitur mencakup informasi mengenai tujuan, jumlah, jangka waktu dan jenis fasilitas kredit. Usulan pengajuan fasilitas kredit harus menggunakan Proposal Kredit yang berisikan struktur kredit (baik yang existing maupun yang baru), kewajiban saat ini, jaminan, evaluasi, risiko kredit, dasar pertimbangan dan rekomendasi. Setiap pengajuan proposal kredit harus ditandatangani oleh karyawan yang ditunjuk untuk kemudian disetujui oleh karyawan yang berwenang. Dalam hal mekanisme pengajuan usulan dan persetujuan kredit dilakukan secara otomatis, maka prosedur yang ada disesuaikan dengan mekanisme proses otomasi (authorization and approval level). Pemberian Kredit wajib didukung dengan pemenuhan persyaratan dan dokumentasi kredit yang diperlukan.

94

Kebijakan Perkreditan Konsumsi Level 2.1 mengatur persetujuan secara khusus mengenai perubahan pada Risk Acceptance Criteria (RAC).


72

Adapun sumber aplikasi produk KPR dapat berasal dari chanel-chanel berikut ini:95 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Walk in client Eks./Existing Debitur dari Bank CIMB Niaga Pihak ketiga yang telah disetujui oleh bank, seperti misalnya Sales Agency Developer, nasabah baru yang menyerahkan aplikasi melalui developer. Broker, nasabah baru yang menyerahkan aplikasi melalui broker. Employee Benefit Program (EBP), nasabah baru yang menyerahkan aplikasi melalui perusahaan tempatnya bekerja dimana perusahaan tersebut memiliki program kerjasama EBP dengan Bank. Berdasarkan pemaparan diatas dapat disimpulkan bahwa bank sangat selektif

dalam memberikan fasilitas KPR kepada calon debitur. Hal ini terlihat dari ketentuan umum yang ketat mengenai calon debitur. Tidak ada pengecualian terhadap debitur tertentu walaupun aplikasi tersebut berasal dari developer. Prinsip KYC (Know Your Customer) merupakan prinsip utama yang harus diperhatikan dan dievaluasi oleh bank sebelum menyetujui permohonan fasilitas KPR.96 Selanjutnya penelitian ini mengkhususkan pada aplikasi produk KPR melalui developer. Dalam perjanjian kerjasama antara developer dan bank diatur mengenai persyaratan umum pemberian fasilitas kredit dari bank, yaitu: 97 1) Pemberian Fasilitas Kredit dari bank kepada debitur untuk pembelian tanah dan bangunan hanya akan dilakukan terhadap debitur yang memenuhi persyaratan sebagai berikut : a. Warga Negara Indonesia

95

Account Acquisition Kebijakan Kredit Pemilikan Rumah PT Bank CIMB Niaga Tbk, versi 12.08, 2.2.2.3, hal.1. 96 Hasil wawancara dari Bapak Sanggam Mark Tua Silitonga AVP, Mortgage Branch Manager PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan, pada hari Kamis, tanggal 1 Juli 2010 bertempat di Kantor Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan. 97 Ibid.


73

b.

Berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah, dan pada saat berakhirnya jangka waktu kredit berusia maksimum 65 (enam puluh lima) tahun untuk pengusaha dan profesional, atau sesuai usia pensiun untuk Pegawai Negeri Sipil dan karyawan swasta/BUMN; c. Memiliki pengalaman kerja sekurang-kurangnya 2 (dua) tahun; d. Memiliki penghasilan bersih (take home pay) perbulan sekurang-kurangnya 3 (tiga) kali besar angsuran yang wajib dibayar kepada bank; e. Tidak termasuk dalam Negative List dan/atau Daftar Hitam Bank Indonesia (DHBI) dan/atau Daftar Kredit Macet Bank Indonesia (DKMBI) dan/atau lembaga perbankan serta perusahaan pembiayaan lainnya. f. Telah memiliki atau bersedia membuka rekening tabungan pada Bank; g. Memenuhi persyaratan sebagai pemegang Polis Asuransi Kredit. 2) Sebelum dilakukannya pencairan fasilitas kredit dari Bank, Debitur wajib menyerahkan dokumen dan memiliki asli dokumen, termasuk tetapi tidak terbatas pada : a. Kartu Tanda Penduduk (KTP) Debitur dan pasangan kawinnya. b. Kartu Keluarga (KK) dan Surat Nikah c. Surat Keterangan Gaji atau Slip Gaji d. Rekening Giro dan Tabungan 3 (tiga) bulan terakhir e. NPWP atau SPT-PPh 21 (untuk Fasilitas Kredit lebih dari Rp.50.000.000,-) 3) Debitur memenuhi seluruh syarat penarikan fasilitas kredit yang ditetapkan Bank, antara lain sebagai berikut : a. Debitur wajib menyerahkan : i. Asli bukti lunas Down Payment (Uang Muka) ii. Copy Surat Pesanan (Surat Bukti Pemesanan) atas tanah dan bangunan iii. Asli CAR (Tanda Terima Uang) atas penarikan fasilitas kredit yang telah ditandatangani Debitur. iv. Asli offering letter yang telah ditandatangani Debitur b. Telah ditandatangani : i. AJB dan APHT, bila penandatanganan AJB dan APHT dilakukan sesuai ketentuan hukum yang berlaku; atau ii. PPJB, bila penandatanganan AJB masih belum dilakukan karena sertipikat pecahan belum terbit; dan iii. Perjanjian Kredit. c. Dipenuhinya syarat pembukuan fasilitas kredit antara lain, sebagai berikut : i. Sertipikat induk atau sertipikat pecahan dimana tanah dan/atau tanah dan bangunan berada telah tersedia. ii. Diperoleh hasil checking IDM (Informasi Debitur Macet) dan IDI (Informasi Debitur Individual) atas debitur, dan developer maupun pengurus developer dengan hasil baik. iii. Tersedia hasil penilaian/market checking oleh internal appraiser Bank untuk melihat : a) Progress pembangunan


74

b) Kewajaran harga jual c) Tingkat marketability serta mendapat opini layak sebagai jaminan. 2. Ketentuan Kerjasama Developer Pemberian fasilitas KPR kepada debitur dapat melalui kerjasama dengan developer dan perorangan maupun non-kerjasama. Hubungan non-kerjasama pada umumnya terjadi pada pemberian pinjaman yang pertama kalinya atau hanya satu kali transaksi transaksi pada suatu developer/perorangan. Namun apabila pemberian pinjaman melalui developer tertentu dilakukan berulang maka hubungan harus ditingkatkan dalam bentuk kerjasama untuk kepentingan bank. Perjanjian Kerjasama adalah perjanjian antara developer dan bank yang berisikan syarat dan ketentuan, hak dan kewajiban dari setiap pihak. Perjanjian ini digunakan sebagai dasar untuk memberikan fasilitas KPR kepada end-customer dari developer terkait. SOP Kerjasama dengan Developer 19/02/2010 merupakan prosedur standar dalam pengelolaan kerjasama dengan developer yang meliputi : 1) Proses pengajuan usulan kerjasama developer 2) Proses penandatanganan dan ketentuan dalam perjanjian kerjasama 3) Proses pembukuan dan pencairan pinjaman end user 4) Proses pengelolaan kerjasama dengan developer 5) Proses penghentian kerjasama Pengajuan usulan kerjasama dengan developer harus dilengkapi dengan : 1) Usulan kerjasama developer dengan format standar


75

2) Formulir informasi pokok mengenai : a. Data developer b. Kepemilikan saham dan susunan pengurus c. Profil developer (sejarah perusahaan, hubungan dengan bank, perusahaan terkait). 3) Checklist penilaian developer 4) Laporan Keuangan 2 tahun terakhir yang telah dianalisa oleh Mortgage Business berlaku khusus untuk developer yang memberikan buy back guarantee. Selanjutnya apabila usulan kerjasama dengan developer telah disetujui maka persiapan perjanjian kerjasama dapat segera dilakukan. Beberapa acuan/kondisi yang perlu dipahami dalam upaya mempersiapkan perjanjian kerjasama tersebut sehubungan dengan hal tersebut adalah :98 1) Pihak developer diwakili oleh pihak yang berwenang sesuai dengan anggaran dasar, bila sertipikat tanah atas nama pihak ketiga (bukan milik developer), maka pemilik lahan harus ikut menandatangani perjanjian kerjasama tersebut. 2) Pihak Bank CIMB Niaga diwakili oleh Karyawan Pimpinan yang mendapat surat kuasa dari Direksi. 3) Perjanjian Kerjasama dapat ditandatangani oleh pihak yang terlibat setelah mendapat persetujuan dan dilakukan review oleh Credit Compliance Processing Center.99 (CCPC).

98

Hasil wawancara dengan Bapak Muhammad Nazif AVP, Credit Support dan Credit Signing Manager PT Bank CIMB Niaga Tbk, pada hari Rabu, tanggal 7 Juli 2010 bertempat di Kantor PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Bukit Barisan Medan. 99 Credit Compliance Processing Center (CCPC) merupakan suatu unit dalam organisasi Consumer Group di PT Bank CIMB Niaga Tbk yang akan memeriksa kelengkapan persetujuan dan kelengkapan dokumen yang disyaratkan apakah sudah sesuai dengan ketentuan.


76

4) Perjanjian Kerjasama berisikan pasal-pasal yang mengatur kerjasama antara Developer dengan Bank CIMB Niaga. Perjanjian Kerjasama harus mencantumkan syarat-syarat yang diberikan oleh Pemegang Limit sesuai Delegation Of Authority (DOA) yang tercantum dalam persetujuan atas usulan kerjasama. 5) Untuk kerjasama dengan kondisi PPJB wajib mempersyaratkan Perjanjian Kerjasama antara Developer dan Bank dilegalisir oleh Notaris. 6) Adapun draft Perjanjian Kerjasama yang digunakan sesuai draft Perjanjian Kerjasama yangtelah disetujui oleh Legal Departemen. 7) Apabila terdapat perubahan yang belum termasuk dalam kesepakatan awal, maka wajib dibuatkan adendum dari Perjanjian Kerjasama yang telah ada. Sebelum bank menentukan apakah developer dapat dibiayai atau tidak, maka ada beberapa hal yang perlu diperhatikan oleh bank sebagai pemberi kredit yang dikenal dengan Risk Acceptance Criteria (RAC) untuk Developer, yaitu :100 1) Pendirian Perusahaan atau Group Saham 2) Pemegang Mayor 3) Pengalaman pemilik dalam industri properti 4) Pendapatan Bersih 5) Lokasi dari Real Estate

: Minimum 3 tahun : Positif BI Checking (SID) : Minimum 3 tahun : Positif : Bebas banjir tahunan, berada pada jalan utama (min.lebar 4 m) dan mudah diakses

6) Infrastruktur

: Supporting environment (transportasi umum, infrastruktur jalan) dan fasilitas umum (sekolah, rumah sakit, pasar)

7) Status Hukum

: Tanah memiliki sertipikat. Pemilik sertipikat dan keterkaitannya dengan developer harus dicantumkan secara jelas dalam proposal kerjasama. : Kantor pusat berlokasi didaerah dimana terdapat cabang Bank.

8) Area

100

Ketentuan Kerjasama Developer pada Kebijakan Kredit Pemilikan Rumah PT Bank CIMB Niaga Tbk, versus 12.08, 2.2.8.1, hal.1.


77

Perjanjian Kerjasama harus berisikan hal-hal sebagai berikut :101 1) a. Syarat dan Ketentuan dalam pemberian fasilitas KPR. b. Komitmen dari developer untuk menyerahkan bangunan yang telah jadi dan menyerahkan dokumen yang dipersyaratkan oleh bank pada waktunya. c. Jangka waktu untuk penyerahan sertipikat kepada bank. Buy back guarantee untuk debitur yang gagal bayar angsuran berturut- turut 3 (tiga) sampai dengan 6 (enam) bulan sebelum AJB dan APHT/SKMHT ditandatangani oleh debitur. 2) Anggaran Dasar Perusahaan dengan perubahannya, Surat Keputusan Menteri Kehakiman dan Berita Negara. 3) Surat Ijin Usaha Perusahaan (SIUP) 4) Tanda Daftar Perseroan (TDP) 5) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) 6) Site Plan and/or Block Plan (disahkan oleh institusi yang berwenang di daerah itu. 7) SK Bupati/Gubernur 8) Sertipikat Induk (bila ada) atau dokumen lain yang dapat mengesahkan penerbitan Sertipikat Induk seperti AJB pada tingkat regional, bukti pembayaran dari status tanah ke Badan Pertanahan Nasional.

101

Ibid.


78

a) Jika Sertipikat Induk telah diterbitkan, harus ada nama developer dengan sisa masa berlaku 5 tahun setelah perjanjian kerjasama dengan bank. b) Jika HGB atas nama perusahaan lain, maka harus disertai dengan Akta Kuasa Menjual (harus mendapat opini dari Group yang membawahi Legal). 9) IMB/Ijin Pendahuluan Mendirikan Bangunan (IPMB) -

Untuk Apartemen, IMB Induk harus tersedia.

10) Laporan Keuangan Tahunan 11) Ijin Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) 12) Dokumen lainnya yang terkait real estate (price list, brosus, dan lainnya) 2.1 Tipe Kerjasama Dengan Developer 1) Dokumen Kerjasama dengan Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) PPJB adalah kesepakatan yang dibuat oleh antara penjual dan pembeli atas transaksi jual beli yang dilakukan di depan Notaris atau dibawah tangan, dimana pihak penjual dan pembeli sepakat untuk melakukan penyelesaian transaksi jual beli berdasarkan kesepakatan yang saling mengikat.102 PPJB timbul karena transaksi jual beli belum terselesaikan secara tuntas, yaitu terjadi dalam hal : 103 a) Sertipikat Induk masih dalam proses

102

Standard Operational Prosedur Kerjasama PT Bank CIMB Niaga Tbk Dengan Developer, Evaluasi Usulan Kerjasama Developer, hal. 7. 103 Ibid.


79

b) Sertipikat Induk sudah jadi namun pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN) belum dapat melaksanakan proses balik nama Status tanah biasanya masih dalam bentuk Sertipikat Induk. Deposit retention dan buy back guarantee104 harus dilaksanakan sampai AJB dan APHT, SKMHT, ditandatangani oleh debitur. Developer kerjasama pencairan/pembayaran ke developer berdasarkan progress report. Apabila terdapat kerjasama dengan PPJB dengan developer, persyaratan legal yang harus dipenuhi untuk setiap penandatanganan kredit nasabah adalah sebagai berikut :105 a. Akta PPJB b. Cover Note untuk proses pecah dan pecah sertipikat dari developer c. Cover Note untuk proses pengikatan jaminan (APHT, Sertipikat Hak Tanggungan (selanjutnya disebut SHT) d. Cover Note untuk proses IMB per unit dari developer atau copy IMB Induk yang telah dilegalisir oleh developer e. Roya dari bank/Lembaga Keuangan apabila developer menjaminkan sertipikat induk kepada bank/Lembaga Keuangan f. Surat Perintah Transfer dan bukti lunas DP

104

Buy back guarantee adalah penyelesaian total outstanding kredit debitur oleh developer dengan konsekuensi pemindahan semua hak bank seperti yang tertara pada akta Perjanjian Kredit dan pemindahan jaminan kepada developer. 105 Ibid.


80

Mengingat besarnya risiko kredit dan risiko legal, maka pengajuan usulan kerjasama developer dengan kondisi PPJB karena sertipikat induk masih dalam proses, merupakan kondisi khusus dan developer wajib memberikan buy back guarantee minimal sebesar total kewajiban debitur hingga Akta Jual Beli dan Hak Tanggungan ditandatangani.106 Pengajuan usulan kerjasama developer dengan kondisi sertipikat induk sudah jadi namun transaksi jual beli masih menggunakan PPJB (karena transaksi AJB belum bisa dilakukan) bukan merupakan kondisi khusus. Developer wajib memberikan buy back guarantee minimal sebesar total kewajiban debitur hingga AJB dan Hak Tanggungan ditandatangani.107 Untuk mengantisipasi timbulnya risiko dikemudian hari, syarat minimal yang wajib dicantumkan dalam Perjanjian Kerjasama dengan developer meliputi:108 a. b.

c.

Developer memberikan jaminan/kesanggupan untuk menyelesaikan proses pemecahan sertipikat. Developer memberikan kesanggupan untuk menghadirkan pembeli dan melakukan penandatanganan AJB dan pemasangan Hak Tanggungan (SKMHT atau APHT) setelah terbitnya sertipikat pecahan. Developer wajib mengundang pihak bank pada saat penandatanganan AJB (agar sekaligus dilakukan pemasangan Hak Tanggungan). Developer untuk kerjasama dengan PPJB harus mendapat persetujuan dari

Senior Credit Committee sesuai ketentuan Delegation of Authority (DOA) yang berlaku.

106

Ibid. Ibid, hal. 8. 108 Ibid. 107


81

2) Dokumen Kerjasama dengan AJB Tipe kerjasama ini dilakukan secara case by case untuk developer yang telah memiliki sertipikat pecah per kavling untuk rumah yang akan dibiayai. Dengan demikian, transfer kepemilikan dapat dilakukan oleh notaris bank. Persyaratan legal untuk setiap penandatanganan perjanjian kredit nasabah :109 -

AJB yang telah pecah per kavling Cover Note untuk proses dan balik nama sertipikat dari notaris Bank CIMB Niaga. Cover Note untuk proses pengikatan jaminan (APHT, SHT) Cover Note untuk proses IMB per unit dari developer atau copy IMB induk yang telah dilegalisir oleh developer.

2.2 Ketentuan Mengenai Kondisi Bangunan Yang Dapat Diterima 1. Siap Huni (Ready Stock) Yaitu Rumah/Rumah Toko/Rumah Kantor/Apartemen yang akan dijual telah selesai dibangun dan siap ditempati oleh pembeli/konsumen. 2. Masih dalam proses pembangunan (Indent) Yaitu stock rumah atau apartemen yang akan dijual masih berupa kavling siap bangun atau masih dalam proses pembangunan. Bila penjualan dilakukan belum ada bangunan, maka kerjasama dapat dilakukan minimal telah ada IMB atau ijin pendahuluan pembangunan. Pada dasarnya pembiayaan KPR dengan kondisi rumah sudah siap huni memiliki risiko yang lebih rendah bagi bank dibanding dengan kondisi bangunan

109

Ibid.


82

yang masih indent, karena bank dapat melihat dan mengevaluasi kualitas rumah yang dibangun developer. Disamping itu, pembeli juga langsung dapat menempati rumah yang telah dibelinya. Terkait dengan hal tersebut, pembiayaan dengan kondisi bangunan indent dapat dilakukan dengan syarat sebagai berikut dan persyaratan ini harus dicantumkan dalam Perjanjian Kerjasama antara Bank CIMB Niaga dengan developer :110 a. Developer wajib menyelesaikan pembangunan rumah. Bukti penyelesaian pembangunan rumah adalah Berita Acara Serah Terima kepada end user. b. Pencairan KPR end user dapat dilakukan sekaligus, namun pembayaran ke developer wajib dilakukan dalam beberapa tahapan sesuai progress pembangunan. Tahapan pembayaran ke developer sesuai kesepakatan antara Bank dengan pihak developer. Mengenai lokasi proyek perumahan harus memenuhi kriteria antara lain :111 a. Bebas banjir tahunan b. Berada pada jalan utama (minimal lebar 4 m) c. Mudah diakses Selanjutnya dalam menjalin kerjasama antara bank dengan developer dilakukan monitoring terhadap developer, terutama yang berhubungan dengan monitoring penyelesaian komitmen developer, antara lain :112 1. Tenggang waktu penyerahan dokumen jaminan dari developer kepada bank harus mengikuti ketentuan tentang to be obtained (selanjutnya disebut TBO) dokumen/sesuai yang diperjanjikan.

110

Ibid. Ibid, hal. 9. 112 Ibid. 111


83

2. Dalam pelaporan jumlah dokumen berstatus TBO dan Exception Report (selanjutnya disebut ER) dihitung per account/fasilitas bukan per dokumen. Meskipun demikian bagian support (misalnya bagian Administrasi Kredit) terkait harus tetap memiliki catatan rinci dokumen yang belum diperoleh oleh pihak Bank. 3. Pengurusan dokumen TBO kemungkinan dapat melalui batas waktu yang ditentukan (ER). Karena itu perlu ditentukan batasan jumlah exception untuk masing-masing developer maksimum 5%. Batasan tersebut dihitung berdasarkan jumlah account ER dibandingkan total account yang berdasarkan Perjanjian Kerjasama, dokumen-nya sudah jatuh tempo, dan dimonitor oleh Credit Administration Group. 4. Apabila perhitungan di atas terlampaui, maka kerjasama dengan developer harus dibekukan (freeze) sementara dan memberi kesempatan kepada developer untuk menyelesaikan dokumen-dokumen yang belum diberikan kepada bank sesuai jangka waktu yang telah ditetapkan. Kerjasama dapat diteruskan kembali apabila jumlah ER sudah tidak melampaui 5 %. Monitoring TBO dan ER diatas dilakukan oleh bagian administrasi kredit. Apabila terdapat TBO Dokumen Jaminan yang melebihi ketentuan (ER) maka bagian administrasi kredit : 1) Melakukan checking kepada Debitur apakah Dokumen Jaminan sudah diterima atau belum. 2) Mengirimkan Surat Peringatan kepada developer bahwa dokumen jaminan belum diterima oleh Bank dam meminta penjelasan developer mengenai alasan keterlambatan. 3) Secara periodik developer harus dikunjungi oleh bisnis unit untuk mengetahui kondisi usaha developer dan dibuatkan Call Report. Selain monitoring terhadap penyelesaian komitmen developer, performa dari portofolio prosuk KPR pada developer tersebut juga harus dimonitor secara berkala dalam hal outstanding portofolio, new booking volume dan delinquency performance.


84

Hal ini ditujukan untuk mengetahui profil bisnis dan risiko pada suatu proyek developer untuk bahan pertimbangan dalam menentukan suatu program dengan developer tersebut dan juga untuk memantau komitmen pelaksanaan buy back guarantee oleh developer kerjasama. C. Bentuk Perjanjian antara Developer dan Bank CIMB Niaga dalam rangka pemberian fasilitas KPR. Perjanjian antara developer dan Bank CIMB Niaga adalah sebagai suatu hubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, atau untuk tidak melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan perjanjian itu. Kerjasama adalah teman atau pihak yang megikatkan diri dalam suatu usaha dan usaha adalah suatu kegiatan, tindakan atau perbuatan di bidang perekonomian yang dilakukan oleh para pengusaha yang bertujuan keuntungan atau laba.113 Selanjutnya Subekti menyebutkan bahwa perjanjian kerjasama adalah (kontrak kerjasama) adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih mengikatkan diri untuk bantu membantu atau melakukan kegiatan secara bersama-sama guna mencapai tujuan yang sama mengenai harta kekayaan yang keuntungan dan kerugian atas hasil usaha tersebut dapat diperhitungkan bersama sesuai dengan kesepakatan bersama pada waktu perjanjian dibuat.114 Berdasarkan uraian diatas dapat diketahui bahwa perjanjian kerjasama antara dua pihak (perusahaan) merupakan kemitraan

113 114

M Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal, 150. Subekti, 1998, hal, 57-58.


85

yang diselenggarakan melalui pola-pola yang sesuai dengan sifat dan tujuan usaha yang dimitrakan.115 Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan diketahui bahwa bentuk perjanjian antara developer dengan Bank CIMB Niaga dalam pemberian kredit pemilikan rumah menerapkan sistem kemitraaan/kerjasama hubungan hukum dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama tertulis yang sekurang-kurangnya mengatur bentuk dan lingkup kegiatan usaha kerjasama, mengenai ketentuan jual-beli tanah dan bangunan, hak dan kewajiban masing-masing pihak, pernyataan dan jaminan, periode perjanjian, keadaan memaksa (force major)116 dan penyelesaian perselisihan. Dengan pola kemitraan ini, akan diperoleh banyak manfaat, antara lain tidak mengganggu modal kerja bagi perusahaan pelaku bisnis. Selain itu, kemitraan ini juga merupakan solusi kebutuhan investasi dan modal kerja bagi pengembang serta risiko kreditnya akan lebih terukur bagi pihak perbankan. Bagi Bank CIMB Niaga,

115

http://www.inapane-hukum.com/2009/11/ringkasan-2-kuliah-hukum-perjanjian.html, diakses pada hari Selasa, tanggal 6 Juli 2010 Pukul 16:27 Wib. 116 Pasal 13 Perjanjian Kerjasama menyebutkan mengenai Keadaan Memaksa (Force Major) : 1) Yang dimaksud dengan keadaan memaksa dalam perjanjian ini adalah peristiwaperistiwa yang terjadi diluar kemauan dan kekuasaan para pihak yang menimpa salah satu atau para pihak dam hal bencana alam (gempa bumi, tanah longsor, dan banjir), kebakaran, huru hara, perang, pemogokan, pemberontakan, sabotase, dan tindakan/kebijaksanaan pemerintah (termasuk ketentuan likuidasi Bank) yang tidak memungkinkan untuk melaksanakan perjanjian ini. 2) Apabila terjadi suatu keadaan memaksa, maka pihak yang mengalami harus memberitahukan kepada pihak lainnya selambat-lambatnya dalam waktu 7 (tujuh) hari kalender sejak terjadi keadaan memaksa tersebut disertai bukti-bukti yang sah, demikian pula pada waktu keadaan memaksa berakhir. 3) Apabila terjadi keadaan memaksa maka pihak yang mengalami akan dibebaskan dari segala kewajiban, namun tidak menghentikan perjanjian ini.


86

program kemitraan diimplementasikan dengan dukungan Consumer Lending Integrated Network melalui CIMB Niaga Spekta (Sistem Persetujuan Elektronik Tercepat).117 Ditinjau dari aspek hukum perjanjian, perjanjian kerjasama antara developer dan bank dianggap sah karena telah memenuhi ketentuan persyaratan sebagaimana diatur dalam pasal 1320 KUHPerdata. Bank dan developer telah sepakat untuk mengadakan perjanjian kerjasama dalam hal pemberian fasilitas KPR kepada debitur. Bank dan developer sebagai subjek hukum melalui perjanjian kerjasama ini, memiliki hak dan kewajiban yang harus dipatuhi oleh kedua belah pihak sebagaimana yang telah disepakati bersama. Dengan ditandatanganinya perjanjian kerjasama antara developer dengan bank maka terjadi hubungan hukum antara keduanya. Perjanjian Kerjasama ini mengikat dan menjadi undang-undang bagi bank dan developer sesuai dengan asas-asas perjanjian. Perjanjian kerjasama merupakan jenis perjanjian yang banyak digunakan dalam praktek kegiatan komersil, tidak ada ketentuan khusus yang mengatur tentang perjanjian kerjasama. Jenis perjanjian ini lahir dan berkembang dalam praktek bisnis, Walaupun demikian perjanjian kerjasama ini tetap mempunyai dasar hukum terutama bertumpu pada prinsip kebebasan berkontrak.

117

Hasil wawancara dengan Bapak M Akbar Pahla AVP, Compliance Consumer Head PT.Bank CIMB Niaga Tbk, pada hari Kamis, tanggal 1 Juli 2010 bertempat di Kantor PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan.


87

Berdasarkan hasil penelitian, perjanjian kerjasama antara developer dengan bank

dilakukan

sebagai

upaya

kepastian

hukum

yang

diharapkan

dapat

mengakomodir keseimbangan antara hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam perjanjian. Hubungan hukum tersebut mempunyai dua segi, yaitu bevoegdheid atau kewenangan yang disebut hak dan plicht atau kewajiban.118 Dari suatu perbuatan hukum yang dibuat oleh masing-masing pihak sebagai subyek hukum, yaitu pihak developer sebagai penyedia sarana perumahan bagi konsumen/debitur dan bank sebagai penyedia keuangan sekaligus sebagai penyalur kredit berdasarkan suatu kesepakatan bersama dapat diwujudkan suatu hubungan hukum.119 Perjanjian kerjasama dalam hal ini dinyatakan sah dan dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh kedua belah pihak yang terkait di atas meterai. Berdasarkan pasal 1867 KUHPerdata suatu akta dibagi menjadi 2 (dua) antara lain : a)

Akta otentik adalah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.

b) Akta dibawah tangan adalah akta yang dibuat tidak dihadapan pejabat yang berwenang atau notaris. Akta ini dibuat dan ditandatangani oleh para pihak yang membuatnya.

118

R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 1993, hal. 270. Hasil wawancara dengan Bapak John Bert Christian, Supervisor Legal Division PT Bank CIMB Niaga Tbk, pada hari Senin tanggal 29 Juni 2010, bertempat di Kantor PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan. 119


88

Perjanjian di bawah tangan terdiri dari :120 a) Akta di bawah tangan biasa b) Akta waarmerken, adalah suatu akta dibawah tangan yang dibuat dan dilegalisasi oleh para pihak untuk kemudian didaftarkan pada Notaris, karena hanya didaftarkan, maka Notaris tidak bertanggung jawab terhadap materi/isi maupun tanda tangan para pihak dalam dokumen yang dibuat oleh para pihak. c) Akta Legalisasi, adalah suatu akta di bawah tangan yang dibuat oleh para pihak namun penandatangannya disaksikan oleh atau dihadapan Notaris, namun Notaris tidak bertanggung jawab terhadap materi/isi dokumen melainkan Notaris hanya bertanggung jawab terhadap tanda tangan para pihak yang bersangkutan dan tanggal ditandatanganinya dokumen tersebut. Akta mempunyai fungsi formil (formalitas causa) dan fungsi sebagai alat bukti (probationis causa). Akta sebagai fungsi formil artinya bahwa suatu perbuatan hukum akan menjadi lebih lengkap apabila dibuat suatu akta. Fungsi akta lainnya adalah sebagai alat pembuktian. Dibuatnya akta oleh para pihak yang terikat dalam suatu perjanjian ditujukan untuk pembuktian dikemudian hari. Akta otentik merupakan alat pembuktian yang sempurna bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya serta sekalian orang yang mendapat hak darinya tentang apa yang dimuat dalam akta tersebut (vide Pasal 165 HIR, Pasal 285 Rbg, dan Pasal 1870 KUHPerdata). Akta otentik merupakan bukti yang mengikat yang berarti kebenaran dari hal-hal yangtertulis dalam akta tersebut harus diakui hakim, yaitu akta tersebut dianggap sebagai benar selama kebenarannya itu tidak ada pihak lain yang dapat membuktikan sebaliknya. Sebaliknya, akta dibawah tangan dapat menjadi alat pembuktian yang sempurna terhadap orang yang menandatangani serta para ahli warisnya dan orang-

120

Ibid, hal. 9.


89

orang yang mendapat hak darinya hanya apabila tandatangan dalam akta dibawah tangan tersebut diakui oleh orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai. (vide Pasal 1857 KUHPerdata). Apabila suatu akta dibawah tangan tidak disangkal oleh para pihak, berarti mereka mengakui dan tidak menyangkal kebenaran apa yang tertulis pada akta dibawah tangan tersebut, sehingga sesuai pasal 1857 KUHPerdata akta dibawah tangan tersebut memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan akta otentik.121 Perjanjian kerjasama antara developer dan bank dibuat pada akta tertulis di bawah tangan. Perjanjian tersebut berfungsi sebagai alat bukti sah dan dapat dipergunakan untuk melakukan tuntutan apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi. Namun, apabila disangkal oleh para pihak, maka pihak yang tidak menyangkal harus membuktikan kebenaran mengenai apa yang tertulis pada akta dibawah tangan tersebut. Hal ini tentu merupakan salah satu risiko dari suatu akta dibawah tangan. Dalam perjanjian kerjasama antara developer dan bank dituntut sejelas mungkin tentang hak dan kewajiban, sanksi, waktu berlakunya perjanjian kerjasama, dan hal-hal yang perlu dilakukan dan disepakati bersama. Tanpa adanya kejelasan dari isi dalam perjanjian kerjasama dapat merugikan salah satu pihak merupakan kelemahan suatu perjanjian dan isi dalam perjanjian kerjasama tersebut

121

C Heru Budiargo, Buku Materi Peserta Training, Credit Legal Preference, Learning And Management Group PT. Bank CIMB Niaga Tbk, 2002, hal. 8.


90

harus dipenuhi atau dilaksanakan oleh kedua belah pihak, apabila tidak maka pihak yang tidak memenuhi perjanjian tersebut harus bertanggung jawab.122 Adapun maksud dipersyaratkannya perjanjian tertulis dalam suatu kerjasama, karena hubungan kerjasama yang mempunyai prinsip saling memerlukan dan menguntungkan itu diikat dalam suatu perjanjian dengan akta dibawah tangan untuk memberikan dasar atau landasan dalam hubungan kerjasama tersebut. Dengan demikian menurut hemat penulis, bahwa dasar hubungan antara developer dan bank adalah suatu perjanjian kerjasama yang berisi hak dan kewajiban para pihak. Perjanjian yang terjadi antara developer dan bank dalam pemberian KPR dikategorikan sebagai perjanjian tidak bernama yaitu perjanjian yang muncul seiring dengan perkembangan masyarakat. Perjanjian kerjasama ini tidak diatur di dalam KUHPerdata, tetapi terdapat di dalam masyarakat. Jumlah perjanjian ini tidak terbatas dengan nama yang disesuaikan dengan kebutuhan pihak-pihak yang mengadakannya, seperti perjanjian kerjasama pemberian fasilitas KPR. Perjanjian tidak bernama menurut J. Satrio merupakan perjanjian-perjanjian yang belum mendapat pengaturannya secara khusus dalam undang-undang.123 Demikian pula dengan perjanjian kerjasama ini, tidak mempunyai nama tertentu dan tidak diatur secara khusus. Dalam buku ke-III KUHPerdata kita dapat mencari dasar hukumnya dari perbuatan perjanjian kerjasama yaitu dengan menafsirkan buku ke-III

122

Djulmiaji, F.X. Perjanjian Kerja, Bumi Aksara, Jakarta, 2001, hal. 58. J. Satrio, 2001, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Buku I, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 149. 123


91

KUHPerdata tersebut sebagai penganut asas kebebasan berkontrak. Dalam hal memuat suatu perjanjian, tegasnya dapat dilihat dalam pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang menyatakan : “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Berpedoman pada ketentuan tersebut, maka perjanjian apa saja yang dibuat menurut persyaratan yang telah ditentukan oleh undang-undang adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum untuk mengikat para pihak yang telah mengadakannya. Sebenarnya yang dimaksud dengan pasal tersebut tidak lain adalah menyatakan bahwa orang bebas membuat segala bentuk perjanjian yang disukainya, asal tidak melanggar ketentuan dari pasal 1320 KUHPedata. Adapun yang menjadi objek hukum dalam perjanjian kerjasama ini adalah tanah dan bangunan berupa rumah tinggal, dalam keadaan siap huni maupun siap bangun lengkap dengan surat-surat bukti kepemilikannya dan dokumen pendukung lain, yang dijual oleh developer/penjual kepada konsumen124 selaku debitur, dimana pembiayaan atas pembeliannya menggunakan fasilitas kredit yang diberikan Bank.

124

Dalam Pasal 1 angka (2) Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, dijelaskan bahwa konsumen adalah : “Setiap orang pemakai barang dan/jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain maupun mahluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan.”


BAB II KETENTUAN DAN BENTUK PERJANJIAN YANG DILAKUKAN ANTARA DEVELOPER DAN BANK CIMB NIAGA DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH

Recommend Documents