SKRIPSI
PELAKSANAAN SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIPEROLEH MELALUI FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH BANK TABUNGAN NEGARA
WULAN WIRYANTHARI DEWI NIM. 1203005093
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
i
SKRIPSI
PELAKSANAAN SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIPEROLEH MELALUI FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH BANK TABUNGAN NEGARA
Skripsi ini dibuat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Udayana
WULAN WIRYANTHARI DEWI NIM. 1203005093
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
ii
iii
iv
KATA PENGANTAR
Puji syukur Penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas rahmat-Nya
maka
penulis
dapat
menyelesaikan
skripsi
dengan
judul
“PELAKSANAAN SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIPEROLEH MELALUI
FASILITAS
KREDIT
PEMILIKAN
RUMAH
BANK
TABUNGAN NEGARA”. Penulisan skripsi ini dilakukan dalam rangka memenuhi persyaratan untuk menyelesaikan pendidikan Sarjana Strata Satu (S1) Program Studi Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Udayana. Penyusunan skripsi ini telah banyak mendapat bimbingan dan arahan dari berbagai pihak. Untuk itu pada kesempatan ini dengan segala kerendahan hati kami menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Yang Terhormat : 1.
Bapak Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana.
2.
Bapak I Ketut Sudiarta , SH., MH., Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Udayana.
3.
Bapak I Wayan Bela Siki Layang, SH., MH., Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Udayana.
4.
Bapak I Wayan Suardana, SH., MH., Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Udayana.
5.
Bapak Dr. I Wayan Wiryawan, SH., MH., Ketua Bagian Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Udayana dan Dosen Pembimbing
v
I yang dengan kemurahan hati telah bersedia meluangkan waktunya untuk membimbing penulis selama ini sehingga banyak ilmu pengetahuan dan nalar hukum yang penulis dapatkan. 6.
Bapak Dr. Dewa Gde Rudy, SH., M.Hum., Dosen Pembimbing II yang dengan penuh kesabaran dan kemurahan hati memberikan petunjukpetunjuk yang berharga dalam menelaah permasalahan dalam penulisan skripsi ini sehingga skripsi ini dapat terselesaikan.
7.
Bapak I Made Tjatrayasa, SH., MH., Dosen Fakultas Hukum Universitas Udayana sebagai Dosen Pembimbing Akademik penulis yang telah banyak memberikan petunjuk dan arahan selama penulis menjadi mahasiswa di Fakultas Hukum Universitas Udayana.
8.
Bapak/Ibu Dosen Pengajar Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah mengajar dan memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis selama menempuh perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Udayana.
9.
Bapak/Ibu Pegawai Administrasi, Tata Usaha dan Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah banyak membantu penulis selama menjadi mahasiswa di Fakultas Hukum Universitas Udayana.
10. Kepada kedua orang tua penulis yaitu Bapak Drs. I Wayan Wiryawan, MH dan Ibu Made Irma Yanti Sundari, SE yang senantiasa memberikan doa, dukungan, bimbingan kepada penulis sehingga penulis dapat segera menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 11. Kepada sahabat-sahabat angkatan 2012 yaitu I G A Andarijati, Desika Putri, Tenry Iryma Leoza, Dewa Ayu Dwi Indah Cahyanti, Nopitayuni, Ary Wahyundari dan teman-teman lainnya yang tidak bisa penulis sebutkan satu
vi
persatu yang telah memberikan bantuan, dukungan dan semangat kepada penulis selama menjalani perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 12. Kepada teman-teman terbaik yaitu Wiweka Pradnyana, Putri Purnama, I B Cahaya Manuaba, Virgylia Chandra Kirana yang selalu memberikan motivasi untuk selesainya skripsi ini. 13. Kepada teman-temanPanitia LKMM 2013 yang telah banyak memberikan pengalaman baik akademik maupun non akademik kepada penulis selama menjalani kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 14. Kepada para informan yang telah memberikan informasi kepada penulis untuk selesainya skripsi ini. 15. Segenap para pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu, yang secara langsung maupun tidak langsung telah membantu dalam penyelesaian skripsi ini. Akhir kata penulis berharap semoga skripsi ini dapat berguna bagi perkembangan ilmu hukum pada khususnya dan juga pada umumnya. Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna, baik dari penyajiannya maupun dalam penyusunannya. Oleh karena itu, penulis senantiasa mengharapkan bantuan berupa kritik dan saran yang bersifat membangun demi penyempurnaan skripsi ini. Denpasar, 14 Maret 2016
Penulis
vii
P
viii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL .................................................................................. i HALAMAN PERSYARATAN GELAR SARJANA HUKUM .............. ii HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ...................................... iii HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI ................................... iv KATA PENGANTAR ................................................................................ v HALAMAN PERSYARATAN KEASLIAN ............................................ viii DAFTAR ISI ................................................................................................. ix ABSTRAK .................................................................................................... xiii BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah .............................................................. 1 1.2 Rumusan Masalah ....................................................................... 6 1.3 Ruang Lingkup Masalah ............................................................. 7 1.4 Orisinalitas Penelitian ................................................................. 7 1.5 Tujuan Penelitian......................................................................... 8 1.5.1 Tujuan Umum .................................................................... 8 1.5.2 Tujuan Khusus ................................................................... 9 1.6 Manfaat Penelitian....................................................................... 9 1.6.1 Manfaat Teoritis................................................................. 9 1.6.2 Manfaat Praktis .................................................................. 10 1.7 Landasan Teoritis ........................................................................ 10 1.8 Metode Penelitian ........................................................................ 15
ix
1.8.1 Jenis Penelitian .................................................................. 15 1.8.2 Jenis Pendekatan ................................................................ 16 1.8.3 Sifat Penelitian ................................................................... 16 1.8.4 Data dan Sumber Data ...................................................... 17 1.8.5 Teknik Pengumpulan Data ............................................... 19 1.8.6 Teknik Analisis .................................................................. 19 BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG KREDIT DAN SEWA MENYEWA 2.1 Kredit dan Perjanjian Kredit ....................................................... 21 2.1.1 Pengertian dan Fungsi Kredit ............................................. 21 2.1.2 Jenis-Jenis Kredit ................................................................ 24 2.1.3 Pengertian dan Bentuk Perjanjian Kredit ............................ 27 2.1.4 Prinsip-Prinsip dalam Pemberian Kredit ............................. 31 2.2 Sewa Menyewa ............................................................................. 34 2.2.1 Pengertian Sewa Menyewa .................................................. 34 2.2.2 Subyek dan Obyek Sewa Menyewa .................................... 37 2.2.3 Hak dan Kewajiban yang Menyewakan dan Penyewa ........ 38 BAB III SEWA MENYEWA RUMAH YANG DIPEROLEH MELALUI FASILITAS KREDIT KPR-BTN 3.1 Perjanjian kredit antara debitur dengan bank BTN KC Denpasar ......42 3.2 Hak dan kewajiban debitur pada PT Bank BTN KC Denpasar ..........46 3.3 Hubungan penyewa dengan debitur dalam praktek sewa menyewa rumah KPR-BTN ...............................................................................48
x
BAB IV AKIBAT HUKUM APABILA RUMAH KPR-BTN DISEWAKAN KEPADA PIHAK LAIN 4.1 Tindakan-tindakan yang dilakukan oleh pihak Bank BTN KC Denpasar jika rumah KPR-BTN disewakan kepada pihak lain .........52 4.2 Akibat hukum apabila rumah yang diperoleh melalui fasilitas kredit KPR-BTN disewakan kepada pihak lain ...........................................54 BAB V PENUTUP 5.1 Kesimpulan ..........................................................................................61 5.2 Saran ....................................................................................................62 DAFTAR PUSTAKA .........................................................................................63 DAFTAR INFORMAN LAMPIRAN-LAMPIRAN
xi
ABSTRAK PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk adalah salah satu bank yang menyalurkan kredit kepada masyarakat. Sebagai bank yang berfokus pada pembiayaan perumahan, Bank Tabungan Negara (Bank BTN) menyediakan produk Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Sering dijumpai adanya praktek sewa menyewa rumah yang diperoleh melalui fasilitas kredit KPR-BTN yang dilakukan oleh debitur. Berdasarkan uraian diatas maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut : (1) Apakah dibolehkan rumah yang diperoleh melalui fasilitas KPR-BTN disewakan pada pihak lain? (2) Bagaimana akibat hukum apabila rumah dengan fasilitas KPR-BTN disewakan pada pihak lain? Dalam penulisan skripsi ini metode yang digunakan adalah metode penelitian hukum empiris yaitu melakukan penelitian secara langsung ke lapangan dengan menandatangi objek penelitian. Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah teknik wawancara untuk memperoleh informasi terkait kredit kepemilikan rumah (KPR) dan teknik studi dokumen dilakukan atas bahanbahan hukum yang relevan. Hasil dari penelitian ini adalah praktek sewa menyewa rumah KPR-BTN tidak dibolehkan sesuai dengan perjanjian kredit KPR-BTN Pasal 14 ayat (5) debitur dilarang menyewakan rumah tersebut kepada pihak lain. Akibat hukum apabila rumah yang diperoleh melalui fasilitas kredit KPR-BTN disewakan kepada pihak lain maka perbuatan menyewakan rumah tidak sah karena secara tegas dilarang dalam perjanjian kredit KPR-BTN dan pihak bank BTN akan tetap mengeksekusi jaminan kredit tersebut dengan tidak memperhatikan kepentingan pihak penyewa. Jika terjadi kredit macet, maka pihak Bank BTN melakukan eksekusi terhadap rumah tersebut dalam keadaan kosong, pihak Bank BTN tidak ikut campur dalam proses sewa menyewa yang dilakukan debitur dengan pihak penyewa. Kata kunci : sewa menyewa, rumah, kredit kepemilikan rumah
xii
ABSTRACT
PT. State Savings Bank (Persero) Tbk is one of the banks that extend credi tto the public. As a bank that focuses on housing finance, the State Savings Bank (BTN) provides products House Ownership Credit (KPR). Often encountered the practice of renting houses acquired through credit facilities KPR-BTN performed by the debtor. Based on the description above problem scan be formulated as follows : (1) Is it permissible house obtained through KPR-BTN facilities leased to other parties? (2) How does the legal consequences if the house with KPR-BTN facilities leased to other parties? In writing this essay method used is empirical legal research methods that do research directly into the field to sign a research object. Data collection techniques used in this research is interview techniques to obtain information related to house ownership credit (KPR) and engineering studies done on the document materials relevant law. Results from this study is the practice of renting the house KPR-BTN is not allowed in accordance with the credit agreement KPR-BTN Article 14 paragraph (5) the debtor is for bidden to rent the house to another party .The legal consequences if the house were obtained through a credit facility KPR-BTN leased to another party the act was invalid because renting a house is strictly prohibited in the credit agreement KPR-BTN and the Bank BTN will still execute the loan guarantee with no regard to the interests of the tenant. If the bad loans, then the Bank BTN execution of the house is empty, the Bank BTN did not interfere in the process of leasing is done the debtor by the tenant. Keywords : lease, houses, house ownership credit
xiii
