BAB II PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA BANK CIMB NIAGA DENGAN KJPP (KANTOR JASA PENILAI PUBLIK) DALAM PEMBERIAN FASILITAS KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH)

29

BAB II PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA BANK CIMB NIAGA DENGAN KJPP (KANTOR JASA PENILAI PUBLIK) DALAM PEMBERIAN FASILITAS KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH)

A. Perjanjian Pada Umumnya 1. Pengertian Perjanjian Istilah perjanjian di dalam Bab II Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1313 KUH Perdata menyebutkan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. dapat disebut juga perjanjian obligator karena suatu perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua pihak telah setuju untuk melakukan sesuatu. dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan) itu adalah sama artinya. Dalam Kamus besar Bahasa Indonesia43 disebutkan bahwa perjanjian mengandung makna persetujuan (tertulis atau dengan lisan) yang dibuat oleh dua belah pihak atau lebih, masing- masing berjanji akan menaati apa yang disebut di persetujuan itu. dengan kata lain perjanjian merupakan perbuatan hukum yang dilakukan oleh subjek hukum baik itu perorangan maupun badan hukum yang menimbulkan akibat hukum.

43

W.J.S. Poerwadarminta, Kamus Besar Bahasa Indonesia. Edisi Kedua, Balai Pustaka, Jakarta, 1995, hal. 401.

29

Universitas Sumatera Utara

30

2. Syarat Sahnya Suatu Perjanjian dan Akibat Hukum yang Ditimbulkan dari Suatu Perjanjian Syarat-syarat sahnya suatu perjanjian dapat dilihat sebagaimana yang telah disebutkan dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang mengandung empat unsur yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. 3. Suatu hal tertentu. 4. Suatu sebab yang halal Apabila syarat pada poin 1 dan 2 (syarat subjektif) tidak dipenuhi, maka dapat mengakibatkan suatu persetujuan dapat dibatalkan. pengertian dapat dibatalkan berarti tidak batal dengan sendirinya, artinya diperlukan tindakan pembatalan (gugatan) untuk membatalkannya. semua perbuatan hukum yang dilakukan sebelum ditetapkannya pembatalan atas perjanjian yang bersangkutan adalah sah. dan pembatalan syarat perjanjian poin 1 dan 2 ini dilakukan melalui pengadilan. Apabila pada poin 3 dan 4 (syarat objektif) tidak terpenuhi, maka dapat mengakibatkan perjanjian yang bersangkutan batal demi hukum. pengertian batal demi hukum ini berarti perjanjian tersebut batal dengan sendirinya tanpa perlu tindakan pembatalan. misalnya sebagai contoh jual beli ganja, dalam kondisi ini hukum menganggap tidak pernah terjadi perjanjian para pihak. Akibat suatu perjanjian yang telah dibuat dengan memenuhi syarat-syarat dalam Pasal 1320 KUH Perdata tersebut, maka semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Dan tidak dapat


31

ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-Undang dinyatakan cukup untuk itu. Sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1338 KUH Perdata dalam Pasal ini ditetapkan pula bahwa semua perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik maksudnya adalah menjalankan suatu perjanjian tidak boleh bertentangan dengan kepatutan dan keadilan44. Selanjutnya pada Pasal 1339 KUH Perdata menyebutkan bahwa suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau Undang-Undang. Perjanjian yang dibuat secara sah menurut J. Satrio akan mengakibatkan halhal sebagai berikut: a.

Perjanjian mengikat para pihak Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata mengatur bahwa semua perjanjian yang dibuat

secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Unsur terpenting dalam perjanjian adalah isinya. Karena isi dari suatu perjanjian ditentukan sendiri oleh para pihak. Sehingga para pihak telah menentukan sendiri isinya maka para pihak tidak dapat membatalkan perjanjian secara sepihak.

44

Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT Intermasa, hal. 139.


32

Apabila salah satu pihak ingin perjanjian itu batal, maka harus berdasarkan pada kemauan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan yang cukup menurut undang-undang.45 Alasan-alasan yang cukup menurut hukum tersebut adalah : 46 1. Perjanjian yang bersifat terus menerus. Seperti dalam pasal 1571 KUHPerdata tentang sewa-menyewa yang dibuat secara tidak tertulis yang dapat dihentikan dengan memberitahukan kepada penyewa. 2. Dalam pasal 1587 KUHPerdata tentang perjanjian sewa suatu rumah, setelah masa sewa berakhir seperti ditentukan dalam perjanjian tetapi penyewa tetap menguasai rumah tersebut tanpa ada teguran dari pemilik, maka penyewa dianggap meneruskan perjanjian sewa dengan ketentuan sewa sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian sewa menyewa tersebut maka ia harus memberitahukannya kepada penyewa. b.

Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik Dalam pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata menyatakan perjanjian harus

dilaksanakan dengan itikad baik. Dalam pasal ini yang harus diperhatikan mengenai asas itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian. Dalam suatu perjanjian itikad baik diwujudkan dengan mematuhi norma-norma kepatuhan dan kesusilaan yang berlaku dalam masyarakat.

45 46

J. Satrio, Op.Cit, hal. 357-364. Abdul Kadir Muhammad, Op.Cit, hal. 98.


33

Mengenai itikad baik dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu itikad baik subyektif dan itikad baik obyektif. Itikad baik subyektif dapat diartikan sebagai kejujuran seseorang dalam melakukan perbuatan hukum yaitu apa yang terletak dalam sikap batin seseorang pada saat melakukan perbuatan hukum. Sedangkan itikad baik obyektif merupakan pelaksanaan suatu perjanjian harus didasarkan pada norma kepatuhan atau apa yang dirasakan sesuai dengan kebiasaan dalam masyarakat.47 c.

Perjanjian tidak dibatalkan sepihak Diatur dalam pasal 1338 KUHPerdata ayat 2. Pasal ini merupakan suatu

akibat dari kalimat janji itu mengikat. Para pihak tidak dapat menarik diri dari akibatakibat perjanjian yang dibuatnya secara sepihak. Akan tetapi harus dengan persetujuan kedua belah pihak. 3. Macam-macam Perjanjian Perjanjian dapat dibedakan menurut berbagai cara sehingga muncul bermacam-macam perjanjian, yaitu :48 a. Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang dibuat dengan meletakkan hak dan kewajiban kepada kedua pihak yang membuat perjanjian. b. Perjanjian sepihak adalah perjanjian yang dibuat dengan meletakkan kewajiban pada salah satu pihak saja, seperti hibah, penitipan dengan cumacuma, pinjam pakai, dan lain-lain.

47 48

A. Qirom Syamsudin Meliala, Op.Cit, hal. 19. Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Jakarta, 2003, hal. 82-83.


34

Menurut pasal 1245 KUH Perdata risiko dalam perjanjian sepihak ditanggung oleh kreditur atau dengan kata lain debitur tidak wajib memenuhi prestasinya. c. Perjanjian dengan percuma adalah perjanjian menurut hukum terjadi keuntungan pada salah satu pihak saja d. Perjanjian konsensuil, riil, dan formil Perjanjian konsensuil adalah perjanjian dianggap sah jika telah

terjadi

konsensus atau sepakat antara para pihak yang membuat perjanjian. Perjanjian riil adalah perjanjian yang memerlukan kata sepakat tetapi barangnya pun harus diserahkan. Perjanjian formil adalah perjanjian yang memerlukan kata sepakat tetapi undang-undang mengharuskan perjanjian tersebut harus dibuat dengan bentuk tertentu secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat umum Notaris atau PPAT. e. Perjanjian bernama atau khusus dan perjanjian tak bernama. Perjanjian bernama atau khusus adalah perjanjian yang telah diatur dengan ketentuan khusus dalam KUHPerdata Bab V sampai dengan Bab XVII. Misalnya perjanjian jual beli, sewa menyewa, hibah dan lain-lain. Perjanjian tak bernama adalah perjanjian yang tidak diatur secara khusus dalam undang-undang.


35

4. Berakhirnya Perjanjian Suatu perjanjian dapat berakhir karena hal-hal sebagai berikut : 1) Ditentukan oleh para pihak dalam perjanjian 2) Undang-undang menentukan batas berlakunya suatu perjanjian. 3) Para pihak atau undang-undang dapat menentukan bahwa dengan terjadinya suatu peristiwa tertentu maka perjanjian akan berakhir 4) Adanya pernyataan untuk menghentikan perjanjian 5) Adanya putusan hakim 6) Tujuan perjanjian telah tercapai 7) Adanya persetujuan para pihak.

B. Tentang Kantor Jasa Penilai Publik Di Indonesia, peraturan pertama yang mengatur tentang jasa penilai adalah Surat Keputusan Menteri Perdagangan No. 161/KP/VI/1977 tentang Ketentuan Perjanjian Usaha Penilaian di Indonesia. Kemudian menyusul Keputusan Menteri Keuangan RI No. 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai,

Keputusan Presiden

No. 35 tahun 1992 yang diantaranya berisi pembentukan Direktorat Jenderal Lembaga Keuangan yang salah satu bagiannya adalah Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai, terakhir pengaturan tentang Perusahaan Jasa Penilaian di atur dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 125/Pmk.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik.


36

Sementara Peraturan-Peraturan umum yang mengatur Perusahaan Jasa Penilai tersebut antara lain: a. Undang-Undang Dana Pensiun (UU No. 11 Tahun 1992), setiap penyertaan yayasan dana pensiun pada suatu unit usaha wajib dilakukan penilaian aset dan sahamnya disamping aset sendiri. b. Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan (UU No. 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas UU No.12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan), untuk penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), harus melalui penilaian oleh penilai yang diakui Pemerintah. c. Undang-Undang Pasar Modal (UU No. 8 Tahun 1995), dalam Pasal 64 menyebutkan bahwa salah satu dari profesi penunjang pasar modal adalah penilai yaitu pihak yang telah memberikan penilaian atas aset perusahaan dan terdaftar dalam Bapepam. Hal ini memberikan peluang kepada jasa penilai, karena setiap perusahaan yang akan menjual saham di Pasar Modal (Intial Public Offering / go public) wajib melakukan penilaian terhadap aset (harta kekayaan) bahkan bisa juga penilaian atas nilai sahamnya. d. Undang-Undang Perbankan (UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan), Pasal 1 angka 22 huruf c menyebutkan bahwa pihak yang memberikan jasanya kepada bank, antara lain penilai. Dalam Surat Keputusan Bank Indonesia, disebutkan setiap perbankan wajib melakukan penilaian aset pihak debitur yang masuk dana cadangan sebagai bagian dari


37

penetapan rasio kecukupan modal. Untuk pinjaman diatas Rp 2 milyar wajib dilakukan penilaian jaminan oleh penilai independen (memberikan peran dan peluang bagi jasa penilai untuk menilai aset sebagai barang jaminan / kolateral). e. Undang-Undang Perseroan Terbatas (UU No. 40 Tahun 2007) Pasal 34 ayat (2) menyebutkan bahwa dalam hal penyetoran modal saham dilakukan dalam bentuk lain (bukan dalam bentuk uang), penilaian setoran modal saham ditentukan berdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuai dengan harga pasar atau oleh ahli yang tidak terafiliasi dengan perseroan (untuk pendirian PT yang modal disetor berupa aset wajib terlebih dahulu dilakukan penilaian oleh penilai independen untuk penetapan nilainya). Nilai wajar setoran modal saham ditentukan sesuai dengan nilai pasar. Jika nilai pasar tidak tersedia, nilai wajar ditentukan berdasarkan teknik penilaian yang paling sesuai dengan karakteristik setoran, berdasarkan informasi yang relevan dan terbaik. f. Peraturan Menteri Keuangan No. 118/PMK.07/2005 tentang Balai Lelang. Dalam Pasal 4 ayat (2) huruf k, menyebutkan bahwa setiap pendirian Balai Lelang harus mempunyai tenaga penilai yang memadai. Kegiatan perusahaan jasa penilai tidak saja meliputi kegiatan keperdataan (seperti mengadakan perjanjian penilaian) tetapi juga kegiatan administrasi yang harus dipenuhi untuk keabsahan kegiatan penilaian. Selain peraturan-peraturan di atas, Perusahaan Penilai dalam melakukan kegiatan penilaiannya wajib berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan


38

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) serta ketentuan peraturan perundang-undangan lain yang berlaku. Selain wajib mematuhi Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilaian (KEPI), dalam setiap bidang penugasan penilaian harus disesuaikan juga dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan berkaitan dengan jasa yang diberikan. SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi seorang penilai untuk menghasilkan kajian berupa analisis, pendapat, dan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian, sehingga tidak akan terjadi salah tafsir bagi pemakai jasa dan masyarakat pada umumnya.49 Kode Etik Penilai Indonesia, yang ditetapkan asosiasi merupakan pedoman moral bagi penilai dalam melakukan penilaian. Kode etik adalah aturan tingkah laku yang baik dan bermoral yang dibuat dan dilaksanakan oleh sekelompok orang yang berkeahlian tertentu untuk menjunjung profesi demi tanggung jawab terhadap profesi, masyarakat dan Tuhan Yang Maha Esa. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) adalah dasar moral yang melandasi pengoperasian SPI agar seluruh hasil pekerjaan penilaian dapat memenuhi persyaratan yang ditetapkan melalui cara yang jujur, obyektif dan

49

Joni Emirzon, Kode Etik dan Permasalahan Hukum Jasa Penilai dalam Kegitan Bisnis di Indonesia. Jurnal Manajemen & Bisnis Sriwijaya, 2005, hal. 4.


39

kompeten secara profesional sehingga menghasilkan laporan penilaian yang jelas, tidak menyesatkan dan terbuka terhadap semua hal penting.50 Bahwasannya sejalan dengan tujuan Pemerintah dalam rangka mendukung perekonomian yang sehat dan efisien, diperlukan Penilai Publik dan Kantor Jasa Penilai Publik yang profesional dan independen bahwa sehubungan dengan hal tersebut dan dalam rangka melindungi kepentingan umum perlu pengaturan, pembinaan, dan pengawasan yang efektif dan berkesinambungan terhadap Jasa Penilai Publik bahwa untuk mendukung tujuan tersebut maka telah diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai sebagaimana

telah

diubah

dengan

Peraturan

Menteri

Keuangan

Nomor

106/PMK.01/2006 perlu disempurnakan untuk mendukung tujuan tersebut, sehingga dipandang perlu untuk diatur kembali dengan mengganti Keputusan Menteri Keuangan dimaksud. bahwa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan, pembinaan dan pengawasan Penilai Publik termasuk dalam tugas dan fungsi Menteri Keuangan. Dengan berlakunya Peraturan Menteri Keuangan ini pemeriksaan terhadap Penilai, UJP (usaha jasa penilai), dan/atau Cabang Usaha Jasa Penilai yang sedang berlangsung tetap dapat diteruskan dan selanjutnya tunduk kepada ketentuan dalam Peraturan Menteri Keuangan. pengenaan sanksi terhadap Penilai, UJP, dan/atau

50

Ibid.


40

Cabang UJP yang didasarkan atas hasil pemeriksaan yang dilaksanakan sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai tunduk kepada ketentuan dalam Peraturan Menteri Keuangan semua sanksi terhadap Penilai, UJP, dan/atau Cabang UJP yang telah dikenakan berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai dinyatakan tetap berlaku, dan selanjutnya tunduk kepada ketentuan dalam Peraturan Menteri Keuangan ini. Selanjutnya yang disebut dengan penilai adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan Penilaian. Penilai Publik adalah Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan di bidang kekayaan negara dan lelang. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia. Dengan membuat Laporan Penilaian yaitu dokumen tertulis hasil Penilaian yang ditandatangani oleh Penilai Publik. Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut KJPP, yang merupakan badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri Keuangan sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya dan Cabang Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Cabang KJPP dimana kantor yang dibuka oleh KJPP untuk melakukan kegiatan sesuai dengan kegiatan usaha KJPP yang dipimpin oleh salah seorang Rekan KJPP yang bersangkutan. Serta Kantor Perwakilan Kantor Jasa


41

Penilai Publik yang selanjutnya disebut Kantor Perwakilan KJPP, juga merupakan unit atau bagian dari KJPP yang diberikan kewenangan oleh KJPP untuk melakukan fungsi pemasaran. Selanjutnya ada juga Kantor Jasa Penilai Publik Asing yang disebut KJPPA, adalah yaitu usaha jasa profesi Penilai di luar negeri yang telah memiliki izin dari otoritas di negara yang bersangkutan. KJPP ini juga mempunyai Asosiasi Profesi Penilai yang disebut Asosiasi Profesi, adalah organisasi profesi yang bersifat nasional sebagai wadah berhimpun Penilai termasuk Penilai Publik. Sebagaimana diketahui dalam menjalankan profesinya KJPP melakukan standar Penilaian Indonesia yang disebut SPI, sebagai pedoman dasar yang wajib dipatuhi oleh Penilai Publik dalam melakukan Penilaian. Managemen KJPP yang bertindak secara professional tidak mempunyai catatan negatif yang diperoleh dari publikasi dan sumber lainnya. Anggota KJPP (penilai publik) telah berpengalaman 3 (tiga) tahun, minimum 600 (enam ratus) jam sebagai penilai dan diantaranya 200 (dua ratus) jam sebagai ketua tim, termasuk telah berpengalaman melakukan penilaian pada lembaga keuangan. KJPP memiliki kantor yang representatif dan dapat melakukan penyimpanan dan pengadministrasian dokumen hasil penilaian dengan baik dan rapi. Serta KJPP telah berdiri minimum 3 (tiga) tahun, menyerahkan annual report secara berkala (tahunan) KJPP yang menguntungkan dalam 2 (dua) tahun terakhir, KJPP dapat


42

menempatkan dana di Bank Rate yang ditawarkan cukup kompetitip dan sanggup memenuhi standar level agreement (SLA) yang telah ditetapkan oleh Bank. Penilaian terhadap objek jaminan yang akan dijadikan jaminan Bank dan atau objek lain yang berkaitan dengan pemberian fasilitas kredit dilakukan oleh kantor jasa penilai publik (KJPP) yang sudah kerjasama dengan Bank, penggunaan usulan jasa penambahan KJPP yang ditunjuk sebagai rekan Bank (approved independend appraisal) di usulkan oleh unit yang terkait dengan perkreditan seperti Business Unit atau support unit lainnya melalui credit administration untuk mendapatkan persetujuan komite KJPP. Komite KJPP terdiri dari head of credit administration, head of business dan head of credit & operation policy procedure. Group yang membagi credit administration wajib melakukan peninjauan atas kerja KJPP yang kerjasama secara berkala minimum 1 (satu) tahun sekali atau waktu yang lebih cepat apabila terdapat informasi yang salah. Peninjauan dilakukan berdasarkan pada pemenuhan dokumen dan informasi tambahan dari business unit secara berkala. 51 Pihak yang terkait dengan perkreditan seperti business group atau group yang membidangi peninjauan kredit wajib melaporkan kepada group yang membidangi credit administration apabila terdapat laporan hasil penilaian yang tidak wajar. Berdasarkan hasil evaluasi/peninjauan wajib melaporkan kepada group yang membidangi credit administration dapat merekomendasikan kepada komite KJPP.

51

Data sekunder yang diperoleh dari KJPP Sudiono, cabang Medan, JL. Brigjen Katamso, No.

112.


43

Penghentian kerjasama sementara dengan KJPP yang kerjasama di CIMB Niaga minimal 6 (enam) bulan. Kerjasama akan dapat kembali di jalankan apabila KJPP telah memenuhi syarat dan mendapat persetujuan

dari komite KJPP.

penghentian kerjasama/dihapuskan dari daftar KJPP yang kerjasama, KJPP yang kerjasama yang memenuhi kriteria dilakukan perpanjangan kerjasama.52 Selanjutnya dalam wawancara tersebut disampaikan juga bahwa setiap penggunaan independent appraisal selain KJPP yang di tunjuk Bank, maka dapat disetujui secara kasus per kasus sesuai oleh komite kredit sesui limit kewenangannya maksimal credit comitte sepanjang memenuhi kriteria KJPP. Setiap pemberian tugas KJPP dilakukan oleh bank (group yang membagi credit administration dan/atau business unit). Perjanjian ini termasuk dalam hukum privat yang mana pengertiannya adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih (Pasal 1313 BW). Pengertian perjanjian mengandung unsur : a. Perbuatan Penggunaan kata “Perbuatan” pada perumusan tentang Perjanjian ini lebih tepat jika diganti dengan kata perbuatan hukum atau tindakan hukum karena perbuatan tersebut membawa akibat hukum bagi para pihak yang memperjanjikan.

52

Hasil wawancara dengan Bapak Abraham Siagian, Credit Support Officer pada PT.Bank CIMB Niaga, Tbk., Cabang Bukit Barisan, Medan, pada tanggal 15 Desember 2012.


44

b. Satu orang atau atau lebih terhadap apa satu orang atau lebih Untuk adanya suatu perjanjian paling sedikit paling sedikit harus ada pihak yang saling berhadap-hadapan dan saling memberikan pernyataan yang sesuai satu sama lain. Pihak tersebut adalah orang atau badan hukum. c.

Mengikatkan dirinya Di dalam perjanjian terdapat unsur janji yang diberikan oleh pihak yang satu kepada pihak yang lain. Dalam perjanjian ini orang terikat kepada akibat hukum yang muncul karena kehendaknya sendiri. 53

C. Perjanjian Kerjasama Antara PT. BANK CIMB NIAGA Tbk Dengan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Sebagaimana diketahui bahwasannya Bank yang merupakan badan hukum yang bergerak dibidang perbankan yang salah satu kegiatannya memberikan fasilitas kredit kepada debitur perorangan (individu) sedangkan KJPP merupakan badan usaha/persekutuan perdata yang bergerak dibidang jasa penilaian terhadap antara lain namun tidak terbatas pada asset, kelayakan usaha, proyek maupun jaminan calon debitur yang mengajukan fasilitas kredit pada pihak Bank. Prosedur standar Kredit Pemilikan Rumah (Reguler) merupakan prosedur resmiyang berlaku di Bank CIMB Niaga. Prosedur ini digunakan sebagai pedoman dalam proses pemberian Kredit Pemilikan Rumah, prosedur standar ini memuat pembagian tugas dan tanggung jawab antar bagian serta hal lainnya yang terkait

53

http://wartawan.gunadarma.ac/id/2011/04/perjanjian/, diakses pada hari Jumat, tanggal 7 Maret 2013, pukul 15.00 WIB


45

dalam pemberian proses pemberian KPR. Prosedur KPR ini disusun agar semua pihak/unit terkait dan pejabat yang menangani proses kapasitas KPR memiliki pengertian yang sama mengenai proses pemberian KPR. Fungsi dari prosedur proses pemberian KPR ini adalah memberikan pedoman standar mengenai alur kerja proses pemberian KPR sesuai dengan target market dan risk acceptance kriteria yang berlaku dan sebagai dokumen yang wajib dibaca, dipahami dan dilaksanakan oleh seluruh unit terkait proses pemberian KPR yaitu diantaranya sales, credit investigation and appraisal support (CIAS), pemegang limit, credit administration (compliance unit, legal sigining, loan doc & safe keeping), mortgage product development, customer care, internal audit group, retail loan & workout group. Hal-hal yang tidak diatur dalam prosedur ini mengacu pada kebijakan KPR yang berlaku. 54 Selanjutnya disampaikan juga bahwasannya pengajuan usulan fasilitas KPR harus diproses melalui SPEKTA, kecuali untuk usulan yang belum dapat diakomodasi oleh SPEKTA diantaranya CIMB@ Work (Company Benefit Program), produk/program marketing yang belum dapat diakomodasi oleh SPEKTA, jumlah fasilitas yang diajukan (termasuk konsolidasi fasilitas pinjaman yang telah disetujui) lebih dari 2 (dua) fasilitas, pinjaman dengan jaminan cross collateral) penyimpangan proses pemberian KPR tidak diperkenankan. Mortgage Product Development wajib

54

Hasil wawancara dengan Bapak Wira Yudi, SH, Credit Support Manager pada PT. Bank CIMB Niaga, Tbk., Cabang Bukit Barisan, Medan, pada tanggal 20 Desember 2012


46

melakukan sosialisasi produk-produk pinjaman KPR kepada seluruh unit kredit terkait dengan proses pemberian KPR termasuk informasi kerjasama dengan pihak ketiga (antara lain Developer, Asuransi, dan Broker). Bahwasannya banyak sekali pertimbangan dalam menentukan apakah suatu KJPP yang melakukan kerja sama dengan Bank CIMB Niaga dalam pemberian KPR dapat diajak bekerja sama dengan bank atau tidak. Hal-hal yang dapat dijadikan pertimbangan dalam menentukan hal tersebut antara lain status badan hukum KJPP, dan harus memenuhi standar penilaian Bank CIMB Niaga dalam melakukan penilaian dan harus menginformasikan setiap adanya penyimpangan dari standar penilaian dan dituangkan dalam laporan appraisal. 55 Bentuk kerjasama yang kemudian dituangkan dalam sebuah perjanjian kerjasama dalam hal ini erat keterkaitannya, dari adanya aturan-aturan tersebut maka hak dan kewajiban dari KJPP dan bank yang mengembangkan sistem ini akan lebih terakomodir kepastian hukumnya. Namun dengan dibuatnya suatu perjanjian kerjasama tersebut, masih saja ditemukan resiko-resiko, antara lain dalam hal tanggung jawab KJPP penilaian yang dilakukan tidak sesuai dengan pasar, apakah spesifikasi bangunan telah sesuai dengan dinilai, dan bagaimana tanggung jawab KJPP dan bank apabila pada saat eksekusi

55

Hasil wawancara dengan Bapak Abraham Siagian, Credit Support Officer pada PT. Bank CIMB Niaga, Tbk., Cabang Bukit Barisan Medan, tanggal 30 Oktober 2012.


47

tanah dan bangunan yang dinilai berdasarkan Laporan Penilaian Appraisal (Selanjutnya disebut LPA) yang tidak sesuai dengan pasar. 56 Adapun yang pernah terjadi bahwasanya KJPP memberikan penilaian laporan yang melebihi dari pasar, sehingga Bank memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah kepada Debitur dengan nilai yang melebihi harga jaminan tersebut yang akan merugikan Bank pada saat Debitur wanprestasi dengan tidak melakukan kewajibannya untuk membayar kreditnya. Kejadian yang sering terjadi juga, bahwa calon debitur tidak memenuhi syarat sesuai dari ketentuan Bank untuk mendapatkan Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah, walaupun jaminannya sudah di nilai oleh KJPP. Selanjutnya dalam rangka menjalankan prinsip kehati-hatian dalam pemberian fasilitas kredit kepada nasabah maka pihak Bank mensyaratkan adanya agunan kredit. oleh karena itu dalam rangka mengadakan kerja sama meningkatkan pelayanan dengan mempercepat proses pemberian fasilitas kredit oleh pihak Bank yang ditujukan bagi calon debitur dari pihak bank. Maka berdasarkan hal tersebut, pihak Bank dan KJPP setuju untuk membuat, menandatangani dan memberlakukan perjanjian dengan ketentuan dan persyaratan sebagai berikut:

56

Hasil wawancara dengan Bapak Wira Yudi, SH, Credit Support Manager pada PT.Bank CIMB Niaga, Tbk.,Cabang Bukit Barisan, Medan, tanggal 15Desember 2012.


48

1. Penunjukan dan Ruang Lingkup Sebagaimana diketahui dari perjanjian kerja sama antara Bank dengan KJPP sesuai data yang diperoleh dilapangan bahwasannya pihak pertama yakni PT. Bank CIMB Niaga Tbk, menunjuk pihak ke dua yakni KJPP untuk melaksanakan jasa dan bersedia atas penunjukan pihak pertama sebagaimana yang diatur dalam perjanjian, selanjutnya para pihak setuju bahwa ruang lingkup jasa meliputi obyek penilaian yang terletak di wilayah Indonesia. Hal yang sangat penting untuk menentukan wilayah dimana obyek yang akan dilakukan penilaiannya. Yang untuk selanjutnya akan dituangkan dalan perjanjian kerja sama agar isi dari perjanjian tersebut jelas.57 Tanpa adanya kejelasan dari isi dalam perjanjian kerjasama dapat merugikan salah satu pihak yang merupakan kelemahan suatu perjanjian dan isi dalam perjanjian kerjasama tersebut harus dipenuhi atau dilaksanakan oleh kedua belah pihak, apabila tidak, maka pihak yang tidak memenuhi perjanjian tersebut harus bertanggung jawab. Isi perjanjian bersifat mengikat, maksudnya dengan adanya isi perjanjian yang telah disepakati bersama mengikat kedua belah pihak sehingga melahirkan suatu hak dan kewajiban dari masing-masing pihak. Hak yang diterima satu pihak merupakan suatu kewajiban bagi pihak lainnya. Isi perjanjian yang mengikat hak dan kewajiban harus dilaksanakan sebagaimana ketentuan dalam isi perjanjian.

57

Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Sudiono tentang Jasa Penilai Nomor : IV/CS/BTR/II/12 Tanggal 20 Februari 2012, Pasal 2, hal 2.


49

Apabila salah satu pihak tidak menerima haknya berarti pihak yang satu telah melalaikan kewajibannya. Orang yang tidak menerima haknya dapat menuntut pada pihak yang berkewajiban.58 2. Tata Cara Pelaksanaan Penilaian Pihak pertama atau Bank CIMB Niaga harus mengajukan surat permohonan penilaian melalui facsimile setelah diterimanya surat permohonan penilaian, pihak kedua atau pihak KJPP wajib mengambil asli surat permohonan penilaian tersebut berikut dokumen pendukung sesuai dengan yang ditetapkan oleh pihak bank CIMB Niaga, dengan waktu pengambilan dokumen pendukung sebagai berikut:59 a. Pada hari yang sama, apabila surat permohonan penilaian telah disampaikan oleh pihak pertama kepada pihak kedua melalui facsimile sebelum pukul 10.00 (sepuluh) waktu Indonesia Bahagian Barat dan telah dikonfirmasikan secara lisan oleh pihak pertama kepada pihak kedua. b. Selambat-lambatnya pada hari kerja berikutnya, jika surat permohonan penilaian telah disampaikan oleh pihak pertama kepada pihak kedua melalui facsimile setelah pukul 12.00 (duabelas) Waktu Indonesia Bahagian Barat dan telah dikonfirmasikan oleh pihak pertama kepada pihak kedua, KJPP dapat mengambil dokumen pada hari kerja berikutnya.

58 Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Rajawali Press, Jakarta, 2003, hal. 8. 59 Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Sudiono tentang Jasa Penilai Nomor : IV/CS/BTR/II/12 Tanggal 20 Februari 2012, Pasal 3, hal 2.


50

Pihak pertama berhak membatalkan surat permohonan penilaian apabila pihak kedua belum mengambil dokumen pendukung sampai dengan lewatnya batas waktu pengambilan dokumen pendukung yang telah ditetapkan, pihak kedua wajib segera melaksanakan pemeriksaan dan penilaian atas obyek penilaian secara profesional sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya pihak kedua wajib menyerahkan hasil appraisal dalam 3 (tiga) hari kerja sejak waktu pengambilan dokumen pendukung khusus untuk appraisal jaminan kredit ritel. Batas waktu penyerahan hasil appraisal sebagaimna yang telah ditentukan dapat diubah sewaktu-waktu oleh pihak pertama dengan pemberitahuan secara tertulis terlebih dahulu kepada pihak kedua, menyimpang dari ketentuan dimaksud apabila pada waktu pengambilan dokumen pendukung hal mana bukan disebabkan oleh karena kelalaian pihak kedua maka penyerahan hasil appraisal oleh pihak kedua harus dilakukan dalam 3 (tiga) hari kerja setelah pihak kedua menerima dokumen pendukung secara lengkap dan pihak pertama berhak mengembalikan setiap hasil appraisal untuk direvisi apabila menurut pihak pertama terdapat kesalahan atau ketidak lengkapan dalam pembuatan hasil appraisal dimaksud.selanjutnya pihak kedua wajib menyerahkan revisi hasil appraisal kepada pihak pertama sesuai dengan spesifikasi yang ditetapkan oleh pihak pertama dalam tenggang waktu selambatlambatnya 1 (satu) hari kerja sejak tanggal diterimanya permintaan revisi hasil appraisal oleh pihak kedua.


51

Selanjutnya apabila pihak kedua lalai menyerahkan hasil appraisal maupun revisi hasil appraisal dalam batas waktu yang telah ditentukan sebagaimana yang telah ditetapkan pada perjanjian tanpa memberikan alasan tertulis yang dapat diterima pihak pertama, maka pihak kedua akan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1% (satu persen) dari besarnya imbalan jasa sebagaimana yang telah ditetapkan dalam perjanjian untuk setiap hari keterlambatan. Dan pihak pertama berhak untuk melakukan kerjasama dengan perusahaan penilai lainnya untuk melaksanakan penilaian terhadap obyek penilaian yang diserahkan pemohon fasilitas kredit. Contoh penguraian perhitungan atas harga tanah dan bangunan yaitu : Jalan Sidorukun, Krakatau Medan dengan luas tanah 350 meter persegi dan luas bangunan 300 meter persegi. Harga pasaran tanah adalah Rp 1.500.000 (satu juta lima ratus ribu rupiah). Harga pasaran rumah adalah Rp 1.700.000 (satu juta tujuh ratus ribu rupiah). Nilai property = nilai tanah + nilai bangunan60. Perhitungan harga property rumah di Jalan Sidorukun adalah (1.500.000 x 350 m2) + (1.700.000 x 300m2) = 525.000.000 + 510.000.000 = Rp 1.035.000.000,-. Nilai property = harga pasar property pembanding + adjustment (penyesuaian). 3. Laporan Hasil Penilaian Hasil appraisal yang diserahkan oleh pihak kedua kepada pihak pertama harus memenuhi persyaratan dan ketentuan yakni, Sesuai dengan bentuk spesifikasi

60

Hasil wawancara dengan tenaga ahli dari KJPP Sudiono, Indra, SE pada hari Rabu, 17 Juli 2013 pukul 11.00 WIB


52

yang ditetapkan pihak pertama dan ditandatangani oleh penganggung jawab/pimpinan pihak kedua dengan melampirkan asli foto-foto dari obyek penilaian yang dibuat dalam rangkap 2 (dua), satu eksamplar hasil appraisal harus mendeskripsikan satu obyek penilaian serta pihak kedua wajib melaporkan informasi yang dianggap signifikan mengenai obyek penilaian yang dapat mempengaruhi nilai dari obyek penilaian dalam hasil appraisal termasuk tapi tidak terbatas pada: a. Peruntukan, keadaan lokasi obyek penilaian seperti apakah misalnya berada di jalan buntu, tusuk sate, pojok, daerah rawan banjir, daerah tidak dapat dilalui mobil (jalan gang) atau berdekatan dengan makam/listrik tegangan tinggi/saluran air atau rawan kerusuhan. b. Ketidaksesuaian antara data atau informasi yang tercantum dalam dokumen pendukung dari obyek penilaian dengan keadaan/ informasi dilapangan. c. Hal-hal yang akan memberi atau berpotensi member pengaruh negative terhadap obyek penilaian. Sebagaimana hasil penelitian dilapangan bahwasannya tata cara penilaian atas obyek penilaian harus dilakukan sesuai dengan ketentuan sebagai berikut: 1) Penilaian atas obyek penilaian berupa bangunan dilakukan berdasarkan nilai pasar dan nilai likuidasi. 2) Penilaian atas obyek penilaian berupa ruko, rusun, rukan, dan rugud dilakukan berdasarkan nilai pasar dan nilai likuidasi.


53

3) Penilaian atas obyek penilaian berupa rumah tinggal dilakukan atas dasar nilai tanah per meter, nilai pasar dan nilai likuidasi. 4) Penilaian atas obyek penilaian berupa tanah kavling dilakukan atas dasar nilai tanah per meter persegi, nilai pasar dan nilai likuidasi. 5) Luas obyek penilaian berupa bangunan dihitung sesuai dengan luas yang tercantum dalam Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) 6) Jika luas obyek penilaian berupa bangunan dilapangan ternyata lebih luas dari yang tercantum dalam IMB, maka nilai yang harus dicantumkan dalam hasil appraisal adalah sesuai dengan perhitungan luas obyek penilaian yang tercantum dalam IMB. 7) Dalam hal IMB tidak menyebutkan luas obyek penilaian atau luas obyek penilaian di lapangan lebih kecil dari luas obyek penilaian yang tercantum dalam IMB maka perhitungan luas berdasarkan luas fisik/riil obyek penilaian yang ada di lapangan. 8) Jika terdapat penambahan luas obyek penilaian dari data yang tercantum dalam IMB tanpa disertai IMB tambahan, maka nilai atas luas obyek penilaian tambahan tersebut dicantumkan sebagai tambahan informasi pada hasil appraisal. 9) Jika terdapat bidang obyek penilaian yang melanggar Garis Sepadan Bangunan (GSB), maka bidang yang melanggar tersebut tidak diperhitungkan.


54

10) Jika obyek penilaian berupa bangunan berdiri pada bidang tanah yang terkena pelebaran jalan atau rencana jalan, maka bidang obyek penilaian tersebut tidak diperhitungkan. 11) Pengambilan gambar/foto lokasi obyek penilaian dilakukan minimal 3 (tiga) kali, yang terdiri dari tampak obyek penilaian berikut akses jalan, tampak depan dan tampak dalam dengan diberikan penjelasan mengenai batas-batas lokasi dan petunjuk lokasi atas obyek penilaian. 12) Pembuatan denah gambar lokasi yang ditempel pada peta lokasi (flok plan) dan dibuatkan sketsa denah akses menuju lokasi dalam radius kurang lebih 200 (dua ratus) meter. Segala perhitungan yang dibuat oleh Penilai haruslah berdasarkan luas yang sebenarnya, yaitu luas asli fisik yang juga diakui / tercantum dalam IMB. Hal ini akan selalu menguntungkan Bank karena jika tanah rumah luas sekalipun tidak akan diperhitungkan Penilai jika tidak adanya IMB. Pemberian laporan oleh KJPP harus sangat detail mencantumkan informasi yang didapat pada lokasi objek baik info yang baik maupun yang tidak baik dan menggambarkan atau menunjukkan obyek penilaian juga dengan sangat jelas agar setiap orang yang melihatnya sudah dapat langsung mengetahui dimana dan yang mana jaminan tersebut berada.


55

Hal-hal mengenai laporan hasil penilaian, maka seorang penilai harus : 1. Menguasai teknik survei 2. Mengetahui

metode

pendekatan

dalam

penilaian

yaitu

pendekatan

perbandingan data pasar, pendekatan biaya, jenis-jenis penyusutan dalam hal penilaian suatu objek. Pihak pertama setiap saat berhak untuk meminta perubahan atau penambahan atas ketentuan teknis berkaitan dengan pembuatan hasil appraisal, dan memberikan ketentuan teknis pembuatan hasil appraisal dalam bentuk atau jenis lainnya. Seperti pemberitahuan atau permintaan secara lisan maupun tulisan kepada KJPP agar membuat laporannya semakin jelas dan informasi masing-masing di KJPP yang dibutuhkan bank dapat langsung terlihat jelas dan mudah dimengerti. Selanjutnya pihak pertama akan menyampaikan permintaan perubahan dan atau penambahan ketentuan dan atau pemberian ketentuan teknis sehubungan dengan tata cara penilaian hasil appraisal secara tertulis kepada pihak kedua, permintaan merupakan bagian dan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan perjanjian dan pihak kedua wajib melaksanakan perubahan/penambahan ketentuan tersebut. Semua dokumen pendukung yang diberikan oleh pihak pertama kepada pihak kedua tetap merupakan milik pihak pertama, dan dokumen pendukung tersebut harus dikembalikan kepada pihak pertama bersamaan dengan penyerahan appraisal.


56

Perjanjian antara bank dengan kantor jasa penilai publik dilakukan 1 (satu) kali dalam 1 (satu) tahun atau (2) dua tahun terakhir.61 Selanjutnya penyerahan hasil penilaian akan dikirim kembali ke pihak pertama. Dan pihak kedua menjamin tidak akan menyerahkan hasil (laporan hasil) penilaian kepada calon debitur, dimana pihak kedua tidak diperkenankan untuk mempergunakan dokumen pendukung untuk kepentingan pihak lain tanpa persetujuan tertulis pihak pertama, termasuk namun tidak terbatas untuk tidak memberikan informasi yang ada dalam dokumen pendukung kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis sebelumnya dari pihak pertama. Kepatuhan Bank terhadap hasil appraisal dikarenakan KJPP mempunyai dasar hukum, penilaian yang dilakukan KJPP berdasarkan SPI yang mengacu kepada International Value Standart. Maka seharusnya Bank wajib menerima hasil penilaian appraisal yang dilakukan oleh KJPP namun dari hasil penelitian yang dilakukan di lapangan bahwasannya Bank dapat meminta perubahan atas hasil appraisal yang dilakukan oleh KJPP apabila bank menganggap ada yang tidak sesuai yang dinilai oleh KJPP dengan objeknya. Jika ada perbedaan atas hasil penilaian dari beberapa KJPP maka untuk itu bank dapat memilih hasil penilaian KJPP yang dipakai oleh bank, namun terhadap

61



57

hasil KJPP yang tidak digunakan oleh bank tetap dilakukan pembayaran jasanya oleh bank. 4. Imbalan Jasa Atas jasa penilai yang telah dilakukan oleh pihak kedua maka pihak pertama wajib memberikan imbalan jasa atas setiap hasil appraisal, dimana pihak kedua wajib membuka rekening pada pihak pertama untuk keperluan transfer/pemindah bukuan pembayaran imbalan jasa tersebut selambat-lambatnya pada tanggal pihak kedua menerima surat permohonan penilaian untuk pertama kalinya dari pihak pertama. Proses pembayaran imbalan jasa oleh pihak pertama kepada pihak kedua dilakukan jika objek telah selesai dinilai oleh pihak kedua dan pihak kedua telah memberikan tagihan ke pihak pertama selambat-lambatnya 2 (dua) hari kerja. Pihak pertama akan membayar imbalan jasa sebagaimana yang telah disebutkan dalam perjanjian kepada pihak kedua dengan cara mentransfer/memindah bukukan ke rekening giro atas nama pihak kedua pada PT. Bank CIMB Niaga Tbk. Sesuai dengan nomor rekeningnya selambat-lambatnya 2 (dua) hari setelah dokumen tagihan lengkap diterima pihak pertama dan rekonsiliasi pada pihak pertama selesai dilakukan dan jumlah imbalan jasa penilaian yang harus dibayar oleh pihak pertama


58

kepada pihak kedua akan diperhitungkan terlebih dahulu dengan denda keterlambatan sebagaimana dimaksudkan dalam perjanjian (bila ada).62 5. Jangka Waktu Perjanjian Perjanjian berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) tahun terhitung sejak tanggal perjanjian ditandatangani dan dapat diperpanjang berdasarkan kesepakatan tertulis para pihak. Pihak pertama berdasarkan pertimbangannya sendiri, berhak untuk mengakhiri perjanjian sebelum jangka waktu perjanjian dengan pemberitahuan tertulis tujuh hari/minggu sebelumnya kepada pihak kedua dan apabila pihak kedua akan melakukan pengakhiran perjanjian sebelum berakhirnya jangka waktu perjanjian, pengakhiran mana bukan disebabkan oleh force majeure63, maka pihak kedua berkewajiban membayar gantirugi/denda sesuai perhitungan pihak pertama selambat-lambatnya dalam jangka waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak tanggal efektif pengakhiran perjanjian. Perjanjian ini akan berakhir dengan sendirinya apabila pihak kedua tidak memperoleh persetujuan perpanjangan izin usaha dari instansi yang berwenang dan apabila pihak kedua masih memiliki sejumlah kewajiban kepada pihak pertama maka pihak kedua tetap terikat terhadap pemenuhan kewajibannya sebagai mana yang dimaksud dalam perjanjian.

62



59

Selanjutnya jika pada saat berakhirnya perjanjian masih terdapat kewajiban yang belum diselesaikan maka para pihak akan tetap terkait dengan ketentuan dalam perjanjian sampai seluruh kewajiban masing-masing pihak diselesaikan. Perjanjian tidak menghapus kewajiban masing-masing pihak yang masih ada berdasarkan perjanjian dan para pihak tetap wajib memyelesaikan seluruh kewajibankewajibannya yang masih ada walaupun salah satu pihak berada dalam keadaan pailit, likuidasi dan merger, sampai seluruh kewajiban tersebut selesai sesuai pernyataan secara tertulis yang ditandatangani oleh para pihak. Dan untuk keperluan pengakhiran atau pembatalan perjanjian para pihak dengan ini sepakat untuk melepaskan berlakunya ketentuan Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.64 6. Pernyataan dan Jaminan 1) Para pihak dengan ini menyatakan dan menjamin bahwa: c. Masing-masing pihak adalah berbadan hukum dan/atau badan usaha yang didirikan dan sah menurut peraturan perundang-undangan Negara Republik Indonesia serta mempunyai wewenang penuh dan sah untuk menandatangani perjanjian. d. Para pihak memiliki setiap izin yang disyaratkan undang-undang dan peraturan lainnya yang berlaku untuk melaksanakan kegiatan uasahanya.

64



60

e. Pihak yang menandatangani perjanjian merupakan pihak yang sah dan berhak mewakili para pihak berdasarkan anggaran dasar masing-masing pihak. f. Para pihak tidak akan mengambil keuntungan dari adanya kesalahan atau kekeliruan persyaratan dan ketentuan dalam perjanjian. g. Para pihak tidak sedang berada dalam keadaan lalai untuk melaksanakan kewajiban apapun baik kepada pihak ketiga maupun pihak lainnya, kewajiban mana dapat mempengaruhi pelaksanaan perjanjian. h. Para pihak sepakat untuk tidak memberikan informasi mengenai isi perjanjin kepada pihak ketiga maupun tanpa persetujuan tertulis dari pihak lainnya kecuali dalam rangka memenuhi kewajiban berdasarkan peraturan perundangundangan yang berlaku. 2) Pihak kedua menyatakan dan menjamin bahwa: a. Pihak kedua akan menyelesaikan kewajibannya berdasarkan perjanjian ini tanpa akan mengalami gangguan dari pihak manapun dan pihak kedua bertanggung jawab apabila terjadi gangguan terhadap pekerjaan. b. Pihak kedua telah melaksanakan segala tindakan sesuai dengan ketentuan dan peraturan perundangan Republik Indonesia yang berlaku dan telah melaksanakan segala tindakan menurut ketentuan anggaran dasarnya diperlukan untuk melangsungkan, menjalankan dan melaksanakan segala kewajiban berdasarkan perjanjian dan orang-orang yang menandatangani


61

perjanjian atas nama pihak kedua berkuasa atau telah dikuasakan secara sah untuk melakukannya. c. Tidak ada ketentuan undang-undang, peraturan dan ketetapan/keputusan pengadilan atau badan administrasi serta ketentuan dari suatu kontrak, perjanjian atau dokumen lain yang mengikat pihak kedua atau setiap ketentuan yang akan dilanggar dengan diadakannya dan dilaksanakannya perjanjian atau salah satu syarat dalam perjanjian. d. Pada setiap akhir bulan pihak kedua akan menyerahkan laporan mingguan dalam bentuk dan isi sesuai spesifikasi yang ditetapkan oleh pihak pertama yang memuat antara lain mengenai permintaan penilaian yang diterima, penilaian yang belum selesai dan yang telah selesai serta hasil appraisal yang masih dalam status revisi. e. Pihak kedua tidak akan memperbanyak/menggandakan atau menambah/ mengurangi/melakukan perubahan data-data dan juga hasil dari penilaian tersebut. g. Pihak kedua akan memberitahukan secara tertulis kepada pihak pertama bila mana terjadi perubahan pada susunan pengurus dan pemegang saham pihak kedua. h. Pihak kedua tidak terlibat dalam perkara pidana maupun perdata, tuntutan pajak atau sengketa yang sedang berlangsung yang akan menjadi ancaman di kemudian hari atau berakibat negatif terhadap pihak kedua atau harta


62

kekayaannya, yang dapat mempengaruhi keadaan keuangan atau usahanya atau

dapat

mengganggu

kemampuannya

untuk

dapat

melaksanakan

kewajibannya berdasarkan perjanjian dan berjanji untuk melepaskan pihak pertama dari segala tuntutan pihak ketiga yang disebabkan oleh tindakantindakan pihak kedua sehubungan dengan perjanjian ini dan bersedia membayar ganti rugi kepada pihak pertama akibat tindakan-tindakan tersebut. i. Pihak kedua bertanggung jawab atas segala akibat yang diderita pihak pertama akibat kelalaian yang dilakukan oleh pihak kedua sebesar kerugian klaim, tuntutan, gugatan yang diterima atau dialami pihak pertama baik secara langsung maupun tidak langsung dan dari pihak manapun dan pihak kedua bersedia membayar ganti rugi terhadap pihak pertama sesuai perhitungan pihak pertama atas kerugian yang dialami pihak pertama. j. Pihak kedua atau pegawainnya tidak akan: 1) Menerima dalam bentuk apapun dari pemohon fasilitas kredit dan/atau pemilik obyek penilaian dan atau nasabah pihak pertama dan/atau pihak lain yang berkepentingan terhadap pemberian kredit dari pihak pertama kepada pemohon fasilitas kredit, yang dapat/berorientasi mempengaruhi pihak pihak kedua dan/atau pegawainya untuk melakukan penilaian secara tidak profesional atau tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku berdasarkan perjanjian, dan


63

2) Memberikan imbalan dalam bentuk apapun kepada pihak pertama dan pegawainnya. 3) Pihak kedua akan melaksanakan penilaian atas obyek penilaian dan membuat Laporan Penilaian Appraisal (LPA) dengan berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) yang dikeluarkan oleh MAPPI. 4) Pihak kedua tidak akan mengalihkan pelaksanaan pemeriksaan, penilaian atas obyek penilaian dan pembuatan LPA kepada pihak lain, sehingga setiap pemeriksaan, penilaian obyek serta LPA yang diserahkan oleh pihak kedua kepada pihak pertama adalah benar-benar hasil pekerjaan pihak kedua sendiri. 5) Apabila dalam melakukan kewajiban berdasarkan perjanjian pihak kedua memerlukan izin atau persetujuan dari instansi yang berwenang atau pihak ketiga lainnya, maka pihak kedua menyetujui dan dengan ini berjanji serta mengikat diri kepada pihak pertama untuk mendapat izin atau persetujuan tersebut atas biaya pihak kedua sendiri. 6) Pihak kedua akan menolak untuk melakukan penilaian atas suatu obyek penilaian apabila pemohon fasilitas kredit atau pemilik obyek penilaian memiliki keterkaitan pemilikan, kepengurusan dan/atau keuangan dengan pihak kedua, pegawai pihak kedua dan/atau tenaga penilai pihak kedua. 7) Pihak kedua tidak memiliki keterkaitan dalam kepemilikan, kepengurusan dan/atau keuangan dengan pihak pertama dan/atau pegawai pihak pertama.


64

8) Untuk mengamankan kepentingan pihak pertama apabila dikemudian hari dalam jangka waktu perjanjian dilakukan tidak sesuai dengan ketentuan penunjukan dan ruang lingkup yang telah ditentukan, maka pihak kedua bersedia dikeluarkan dari daftar rekanan pihak pertama.65 7. Kelalaian dan Sanksi Pihak kedua dalam hal ini adalah setiap karyawan, direksi, agen, dan/atau pihak lain yang ditujukan oleh pihak kedua (apabila ada) adalah lalai apabila tidak melaksanakan, lalai atau terlambat melaksanakan jasa atau hasil appraisal tidak sesuai dengan yang telah diatur dalam perjanjian ini dan atau yang telah dipersyaratkan oleh pihak pertama, atas setiap kesalahan atau kelalaian yang dilakukan pihak kedua, pihak pertama berhak membebankan denda setiap harinya, denda tersebut dihitung sejak timbulnya kelalaian atau kesalahan sampai dengan tanggal diselesaikannya seluruh kewajiban pihak kedua kepada pihak pertama. Apabila dalam waktu 3 (tiga) hari kerja terhitung sejak timbulnya kewajiban pihak kedua untuk menyerahkan hasil appraisal dan atau dalam batas waktu yang akan ditentukan kemudian oleh pihak pertama, pihak kedua tetap tidak dapat memenuhi kewajibannya, maka pihak pertama berhak untuk memutuskan perjanjian ini secara sepihak dan selanjutnya seluruh biaya/imbalan jasa yang telah diterima pihak kedua terkait dengan pelaksanaan jasa penilaian yang dimaksud (apabila ada)

65



65

wajib dikembalikan pada pihak pertama dengan disertai denda dan atau ganti rugi sesuai dengan perhitungan pihak pertama.66 Sanksi dari kesalahan KJPP hanyalah sanksi moral karena hasil appraisal KJPP adalah hasil dari pendapat/opini seorang penilai. Sehingga jika hasil penilaian KJPP kepada bank itu menimbulkan masalah maka KJPP itu tidak digunakan lagi jasanya oleh bank, dan menjadi blacklist tehadap bank. Sanksi dari Pelanggaran terhadap Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008 tentang Usaha Jasa Penilai Publik yang dilakukan KJPP sebagaimana yang disebutkan pada pasal 57 ayat (1) bahwa KJPP dikenakan sanksi administratif berupa peringatan, pembekuan izin, atau pencabutan izin.67 Sanksi yang pernah diberikan bank kepada KJPP hanyalah penonaktifan kerjasama antara Bank dan KJPP yaitu KJPP tidak dapat digunakan lagi jasanya oleh bank namun jika ada kerugian yang dialami bank dari hasil penilaian KJPP, KJPP tidak atau belum pernah dimintakan ganti rugi atas kerugian bank. Sebaiknya sanksi yang diberikan oleh pemerintah atau pihak yang bekerjasama dengan KJPP tidak hanya menonaktifkan dan atau memutuskan kerjasama dengan KJPP namun mempublikasikan kesalahan penilai sebagai bukti kejahatan moral yang dilakukan penilai. Hal-hal yang berkaitan dengan penilaian publik tidak dapat dilaksanakan lagi. 66

Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Sudiono tentang Jasa Penilai Nomor : IV/CS/BTR/II/12 Tanggal 20 Februari 2012, Pasal 8, hal 2. 67 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008 tentang Usaha Jasa Penilai Publik.


66

8. Force Majeure Para pihak dibebaskan dari kewajiban untuk melaksanakan isi perjanjian, baik sebahagian maupun keseluruhan apabila kegagalan atau keterlambatan melaksanakan kewajiban tersebut disebabkan karena force majeure. Yang dimaksud dengan force majeure dalam perjanjian ini adalah kejadiankejadian yang terjadi diluar kemauan dan kekuasaan para pihak sehingga mempengaruhi pelaksanaan perjanjian ini yaitu termasuk tapi tidak terbatas pada gempa bumi, angin topan, banjir, tanah longsor, sambaran petir, kebakaran dan bencana alam lainnya, perang, hura-hura, epidemik, terorisme, sabotase, embargo, dan pemogokan massal, termasuk juga kebijakan pemerintah dibidang moneter, politik, militer, peperangan atau jaringan yang mengakibatkan tidak dapat dilaksanakannya perjanjian. Dalam hal terjadi force majeure maka pihak yang mengalami keadaan force majeure berkewajiban untuk memberitahukan kepada pihak lainnya selambatlambatnya dua hari kerja terhitung sejak terjadinya force majeure tersebut untuk diselesaikan secara musyawarah. Apabila pihak yang mengalami keadaan force majeure tersebut lalai untuk memberitahukan pada pihak lainnya dalam kurun waktu dua hari kerja maka force majeure dianggap tidak pernah terjadi sehingga seluruh kerugian, resiko dan konsekuensi yang mungkin timbul menjadi beban dan tanggung jawab pihak yang mengalami force majeure tersebut. Setelah berakhir atau dapat


67

diatasinya keadaan force majeure pihak yang mengalami force majeure wajib segera melaksanakan kewajiban-kewajiban yang tertunda. 68 9. Penyelesaian Sengketa Segala perselisihan dan atau sengketa yang mungkin timbul berdasarkan perjanjian akan diselesaikan berdasarkan musyawarah untuk mencapai mufakat. apabila musyawarah dan mufakat dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja tidak tercapai maka kedua belah pihak akan menyerahkan perselisihan dan atau sengketa tersebut ke pengadilan. Namun penelitian dilapangan menunjukkan bahwasannya sesuai dengan wawancara yang dilakukan dengan Wira Yudi, Sarjana Hukum Credit Support Manager bahwasannya Bank CIMB Niaga dan pihak KJPP ANA beserta rekan-rekannya

selama

ini

belum

ada

perselisihan

atau

sengketa

yang

penyelesaiannya melalui pengadilan, dapat dikatakan bahwasannya selama ini masih berjalan sesuai dengan prosedur dan masing-masing pihak memenuhi hak dan kewajiban mereka sesuai dengan apa yang telah dituangkan dalam perjanjian.69 10. Addendum Hal-hal yang belum diatur atau belum ditetapkan dengan jelas atau perubahan, tambahan atau modifikasi atas setiap ketentuan perjanjian akan dirundingkan bersama antara para pihak dan akan diatur lebih lanjut dalam perjanjian tambahan (addendum)

68

Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga (KJPP) Sudiono tentang Jasa Penilai Nomor : IV/CS/BTR/II/12 hal 2. 69 Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga (KJPP) Sudiono tentang Jasa Penilai Nomor : IV/CS/BTR/II/12 hal 2.

Tbk dan Kantor Jasa Penilai Publik Tanggal 20 Februari 2012, Pasal 10, Tbk dan Kantor Jasa Penilai Publik Tanggal 20 Februari 2012, Pasal 12,


68

yang merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari perjanjian. Pada umumnya addendum ini dilakukan untuk menambah dan atau mengurangi hak dan kewajiban yang ada dalam perjanjian sebelumnya. Perjanjian itu dilakukan dan disepakati antara dua belah pihak namun pada saat perjanjian itu dilaksanakan dan dijalankan ternyata ditemukan dan memerlukan perubahan, pengurangan karena tidak sesuainya antara isi perjanjian yang dibuat dengan prakteknya dan dilakukan penambahan dalam isi perjanjian dimana yang belum diatur dalam perjanjian tersebut yang dibuat sebelumnya. Didalam perjanjian perubahan (addendum) terdapat klausula “sepanjang yang tidak diubah dalam perjanjian perubahan ini masih mengikuti perjanjian yang sebelumnya dan perjanjian perubahan ini merupakan satu kesatuan dengan perjanjian sebelumnya. Addendum ini diketahui dan ditandatangani oleh kedua belah pihak. Addendum itu sendiri belum pernah dilakukan di PT. Bank CIMB Niaga, Tbk Cabang Medan namun dimungkinkan jika ada perubahan yang akan dilakukan nantinya.70 Jika ada penambahan atas perjanjian sebelumnya seringkali dengan menggunakan memo dari Head Of Consumer Landing PT. Bank CIMB Niaga, Tbk dan tidak semua kalangan terkait mengetahui adanya memo tambahan ini, yang seringkali terlewat.

70



BAB II PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA BANK CIMB NIAGA DENGAN KJPP (KANTOR JASA PENILAI PUBLIK) DALAM PEMBERIAN FASILITAS KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH)

Recommend Documents