BAB II PENGATURAN TENTANG PENGAJUAN PERMOHONAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)

26

BAB II PENGATURAN TENTANG PENGAJUAN PERMOHONAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)

A. Pengertian Tentang Bank dan Kredit 1.

Pengertian Bank Bank merupakan salah satu lembaga keuangan yang memegang peranan

penting dalam perekonomian nasional. Dari segi fungsinya, bank merupakan perantara dari kepentingan masyarakat yang kelebihan dana dengan masyarakat yang kekurangan dana.

Dengan cara menghimpun dana dari masyarakat luas

dan

kemudian menyalurkan Kembali kepada masyarakat melalui pemberian pinjaman atau kredit yang merupakan dua fungsi utama bank, dan hal ini tidak dapat dipisahkan satu sama lain. Kemudian menurut Undang-undang No 10 tahun 1998 tentang Perbankan dalam Pasal 1 angka (2) memberikan pengertian tentang bank yaitu: “ bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan, dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan/atau bentukbentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak”. Dari kedua defenisi diatas dapat disimpulkan bahwa bank merupakan lembaga keuangan yang kegiatannya adalah :31

31

Kasmir, Dasar-Dasar Perbankan, Op. Cit., hal. 3.

26

Universitas Sumatera Utara

27

1. Menghimpun dana (uang) dari masyarakat dalam bentuk simpanan, maksudnya dalam hal ini bank sebagai tempat penyimpanan uang atau berinvestasi bagi masyarakat. Tujuan masyarakat menyimpan uang biasanya adalah untuk keamanan uangnya. Simpanan tersebut biasanya berupa tabungan, giro maupun deposito. 2. Menyalurkan dana ke masyarakat, maksudnya adalah bank memberikan pinjaman (kredit) kepada masyarakat yang mengajukan permohonan. Dengan kata lain bank menyediakan dana bagi masyarakat yang membutuhkannya. 3. Memberikan jasa-jasa bank lainnya, seperti pengiriman uang, (transfer), penagihan surat-surat berharga yang berasal dari dalam kota (clearing), penagihan surat-surat berharga dari luar kota (inkaso), safe deposit box (SDB) bank garansi dan jasa lainnya, yang merupakan jasa pendukung dari kegiatan pokok bank yaitu menghimpun dana dan menyalurkan dana. Dalam rangka penyempurnaan tata perbankan di Indonesia, dan setelah keluar Undang-undang perbankan Nomor 7 tahun 1992 dan ditegasakan dengan keluarnya Undang-undang RI No.10 tahun 1998 tentang perbankan , menurut Pasal 5 ayat (1) UU Perbankan disebutkan bahwa bank menurut jenisnya dibagi 2 yakni : a. Bank Umum : Hal ini dijabarkan dalam Pasal 1 angka (3) UU Perbankan yang mengemukakan bank umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.32 Sifat dan jasa yang diberikan adalah umum, dalam arti dapat memberikan seluruh jasa perbankan yang ada. Begitu juga dengan wilayah operasinya dapat dilakukan diseluruh wilayah Indonesia bahkan keluar negeri (cabang). Bank umum sering disebut bank komersil.

32

Sentosa Sembiring, Hukum Perbankan, Mandar Maju, Bandung, 2008, hal. 3.


28

b. Bank Perkreditan Rakyat (BPR). Hal ini dijabarkan dalam Pasal 1 angka (4) UU Perbankan yang mengemukakan Bank Perkreditan Rakyat (BPR) adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prisip syariah. Dalam kegiatan BPR tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. Jadi disini, terlihat bahwa perbedaan antara bank umum dengan bank perkreditan rakyat, bahwa bank perkreditan rakyat tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.33 Kegiatan bank umum lebih luas dari bank perkreditan artinya produk yang ditawarkan oleh bank umum lebih beragam, hal ini disebabkan bank umum mempunyai kebebasan untuk menentukan produk dan jasanya. Sedangkan bank perkreditan rakyat mempunyai keterbatasan tertentu, sehingga kegiatannya lebih sempit. Dengan adanya pembagian tersebut diharapkan perbankan dan bank perkreditan

memiliki

sikap

tanggap

terhadap

peningkatan

pertumbuhan

perekonomian dan Pembangunan Nasional, sehingga perannya dalam peningkatan taraf hidup rakyat banyak, pemerataan pembangunan dan hasil-hasilnya dapat terwujud secara lebih nyata. Dalam rangka mewujudkan masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Disamping itu peranan perbankan sangat mempengaruhi kegiatan ekonomi suatu negara. Bank dapat dikatakan sebagai darahnya perekonomian suatu negara.

33

Sentosa Sembiring, Hukum Perbankan,Ibid., hal.5


29

Oleh karena itu kemajuan suatu bank disuatu negara dapat pula dijadikan ukuran kemajuan negara yang bersangkutan. Semakin maju suatu negara, maka semakin besar peranan perbankan dalam mengendalikan negara tersebut. Artinya keberadaan dunia perbankan semakin dibutuhkan pemerintah dan masyarakatnya. 2.

Pengertian Kredit. Dalam kehidupan sehari-hari, kata kredit bukan merupakan perkataan yang

asing bagi masyarakat kita. Perkataan kredit tidak saja dikenal oleh masyarakat di kota-kota besar, tetapi sampai di desa-desa pun kata kredit tersebut sudah sangat populer.34 Perkataan kredit sesungguhnya berasal dari bahasa latin “credere” yang berarti kepercayaan, atau “credo” yang berarti saya percaya. Jadi seandainya seseorang memperoleh kredit, berarti ia memperoleh kepercayaan (trust). Dengan perkataan lain maka kredit mengandung pengertian adanya suatu kepercayaan dari seseorang atau badan yang diberikan kepada seseorang atau badan lainnya yaitu bahwa yang bersangkutan pada masa yang akan datang memenuhi segala sesuatu kewajiban yang telah diperjanjikan terlebih dahulu.35 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor

10 tahun 1998 tentang

Perbankan Pasal 1 angka (11) mengatakan arti “kredit” sebagai berikut :

34

Thomas Suyatno, et.al, Dasar-Dasar Perkreditan, PT. Gramedia Pustaka, Jakarta, 1997,

35

Rachmat Firdaus, et.al., Manajemen Perkreditan Bank Umum, Alfabeta, Bandung, 2009,

hal. 12.

hal. 1.


30

“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Muchdarsyah Sinungan memberikan defenisi apakah arti dari kredit itu : “Kredit adalah suatu pemberian prestasi oleh suatu pihak kepada pihak lain dan prestasi itu akan dikembalikan lagi pada suatu masa tertentu yang akan datang disertai dengan suatu kontra prestasi berupa bunga”36 Dilihat dari sudut ekonomi, kredit diartikan sebagai penundaan pembayaran. Maksudnya pengembalian atas penerimaan uang dan atau suatu barang tidak dilakukan bersamaan pada saat menerimanya, akan tetapi pengembaliannya dilakukan pada masa tertentu yang akan datang.37 Defenisi kredit bersifat umum, karena sesungguhnya setiap pemberian kredit disertai berbagai perjanjian khusus dan klausul tersendiri, yang memuat larangan dan keharusan yang harus dilakukan oleh nasabah terhadap bank pemberi kredit.38 Didalam pemberian kredit terdapat dua pihak yang berkepentingan langsung yaitu pihak yang kelebihan uang disebut pemberi kredit dan yang membutuhkan disebut penerima kredit. Bilamana terjadi pemberian kredit berarti pihak yang 36

Muchdarsyah Sinungan, Dasar-Dasar dan Teknik Management Kredit, PT. Bina Aksara, Jakarta, 1983, hal. 12. 37 Edy Putra Tje Aman , Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, Liberty, Yogyakarta, 1989, hal. 1. 38 Mahmoeddin, Melacak Kredit Bermasalah, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2002, hal. 2.


31

berkelebihan uang memberikan uangnya (prestasi) kepada pihak yang memerlukan uang dan pihak yang memerlukan uang berjanji akan mengembalikan uang tersebut disuatu waktu tertentu dimasa yang akan datang. Disini terkaitlah faktor waktu antara pemberian prestasi dan penerimaan prestasi tersebut. Tenggang waktu antara pemberian dan penerimaan kembali prestasi ini adalah sesuatu hal yang abstrak, yang tak dapat diukur secara nyata, sukar untuk diraba.39 Masa antara pemberian dan penerimaan prestasi tersebut dapat berjalan beberapa menit saja dan dapat pula berlangsung dalam beberapa tahun. Karenanya dalam kredit terkandung pula pengertian tentang degree of risk, suatu tingkat resiko tertentu, oleh karena pelepasan kredit mengandung suatu resiko bagi penerima kredit.40 Dari pengertian diatas dapatlah disimpulkan bahwa kredit atau pembiayaan dapat berupa uang atau tagihan yang nilainya diukur dengan uang. Contoh berbentuk tagihan (kredit barang), misalnya bank membiayai kredit untuk pembelian rumah atau mobil, kredit ini berarti nasabah tidak memperoleh uang tetapi rumah, karena bank membayar langsung

kedevelover dan nasabah hanya membayar cicilan rumah

tersebut setiap bulan. Kemudian adanya kesepakatan antara bank(kreditur) dengan nasabah penerima kredit (debitur), bahwa mereka sepakat sesuai dengan perjanjian yang telah dibuatnya. Dalam perjanjian kredit tercakup hak dan kewajiban masingmasing pihak, termasuk jangka waktu serta bunga yang ditetapkan bersama. 39 40

Muchdarsyah Sinungan, Dasar-Dasar dan Teknik Management Kredit, Op. Cit., hal. 12. Muchdarsyah Sinungan, Dasar-Dasar dan Teknik Management Kredit, Ibid.


32

Demikian pula dengan masalah sanksi apabila sidebitur ingkar janji terhadap perjanjian yang telah dibuat bersama.41 Dalam kata kredit mengandung berbagai maksud atau dengan kata lain dalam kata kredit terkandung unsur-unsur yang direkatkan menjadi satu. Sehingga jika kita bicara kredit maka termasuk membicarakan unsur-unsur yang terkandung didalamnya. Menurut Thomas Suyatno, et.al., yang merupakan unsur-unsur dari kegiatan kredit antara lain:42 1. 2. 3. 4. 3.

Kepercayaan; Tenggang Waktu; Degree of risk; Prestasi.

Fungsi dan Jenis-Jenis Kredit Fungsi utama dari kredit pada dasarnya adalah pemenuhan jasa untuk

melayanai kebutuhan masyarakat dalam rangka mendorong dan melancarkan perdagangan, mendorong pertumbuhan produksi, jasa-jasa yang pada akhirnya ditujukan untuk meningkatkan taraf hidup manusia. Suatu kredit mencapai fungsinya apabila secara sosial ekonomis, baik bagi debitur, kreditur, maupun masyarakat membawa pengaruh pada tahapan yang lebih baik. Maksudnya, baik bagi pihak debitur maupun kreditur mendapatkan kemajuan. Kemajuan tersebut dapat tergambar apabila mereka memperoleh keuntungan juga mengalami peningkatan kesejahteraan, dan masyarakat ataupun negara mengalami suatu penambahan dari penerimaan pajak, juga kemajuan ekonomi,baik yang bersifat mikro maupun makro. Dari manfaat nyata dan manfaat yang diharapkan maka sekarang ini kredit dalam kehidupan 41

Kasmir, Dasar-Dasar Perbankan, Op. Cit. hal. 102. Thomas Suyatno, et.al., Dasar-Dasar Perkreditan, Cetakan Ketiga, Gramedia, Jakarta, 1990, hal. 12-13. 42


33

perekonomian dan perdagangan mempunyai fungsi :43 1) Meningkatkan daya guna uang; 2) Meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang; 3) Meningkatkan daya guna dan peredaran barang; 4) Salah satu alat stabilitas ekonomi; 5) Meningkatkan kegairahan berusaha; 6) Meningkatkan pemerataan pendapatan; 7) Meningkatkan hubungan internasional. Beragamnya jenis usaha, menyebabkan beragam pula kebutuhan akan dana. Kebutuhan dana yang beragam menyebabkan jenis kredit juga menjadi beragam. Hal ini disesuaikan dengan kebutuhan dana yang diinginkan nasabah. Dari segi tujuan penggunaan kredit, jenis kredit terdiri atas :44 a. Kredit Konsumtif Yaitu kredit yang diberikan oleh bank pemerintah atau bank swasta yang diberikan kepada perseorangan untuk membiayai keperluan konsumsinya untuk kebutuhan sehari-hari. b. Kredit Produktif, baik kredit investasi maupun kredit eksploitasi Kredit investasi yaitu kredit yang ditujukan untuk penggunaan sebagai pembiayaan modal tetap, yaitu peralatan produksi, gedung dan mesin-mesin, juga untuk membiayai rehabilitasi, ekspansi, relokasi proyek atau pendirian proyek baru. Kredit eksploitasi yaitu kredit yang ditujukan untuk penggunaan pembiayaan kebutuhan dunia usaha akan modal kerja berupa persediaan bahan baku, persediaan produk akhir, barang dalam proses produksi, serta piutang, sedangkan jangka waktunya berlaku pendek. Di Indonesia jenis kredit eksploitasi ini boleh dikatakan sudah dilakukan sejak lama, yaitu sejak tahun 1950-an.45 c. Perpaduan antara Kredit Konsumtif dan Kredit Produktif. Khusus untuk pemerintah daerah, kredit atau pinjaman daerah hanya diperkenankan untuk alternative sumber pembiayaan APBD dan/atau untuk menutup kekurangan kas. Namun, dimungkinkan pinjaman daerah dapat digunakan untuk membiayai kegiatan yang merupakan inisiatif dan kewenangan daerah berdasarkan peraturan perundang-undangan. 43

Thomas Suyatno, et.al., Dasar-Dasar Perkreditan, hal.14-16. Muhamad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006, hal. 488. 45 Faried Wijaya, et.al., Lembaga-lembaga Keuangan dan Bank Perkembangan, Teori dan Kebijakan, Edisi Kedua Cetakan Pertama, BPFE, Yogyakarta, 1991, hal.60. 44


34

Menurut Kasmir, kredit produktif merupakan kredit yang dapat berupa investasi, modal kerja atau perdagangan. Dalam arti kredit ini diberikan untuk diusahakan kembali sehingga pengembalian kredit diharapkan dari hasil usaha yang dibiayai. Sedangkan kredit konsumtif merupakan kredit yang digunakan untuk keperluan konsumsi, baik pangan, sandang maupun papan. Contoh jenis kredit ini adalah kredit perumahan, kredit kenderaan bermotor yang kesemuanya untuk dipakai sendiri.46 Menurut Muchdarsyah Sinungan kredit konsumtif adalah kredit yang dipergunakan oleh peminjam utnuk keperluan konsumsi, artinya uang kredit akan habis terpakai untuk memenuhi kebutuhannya. Sedangkan kredit produktif digunakan untuk peningkatan usaha baik usaha produksi, perdagangan maupun investasi.47 Kredit Pemilikan Rumah dalam hal ini tergolong dalam kredit konsumtif dimana pengertian Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan oleh suatu lembaga keuangan atau bank yang bertindak sebagai kreditur kepada debitur yang tidak mempuyai dana yang cukup untuk membeli rumah beserta tanahnya secara tunai.48 Dengan demikian pengertian Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan oleh bank untuk membantu anggota masyarakat, guna membeli sebuah rumah berikut tanahnya untuk dimiliki. Menurut Pasal 43 ayat (2) dan (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman disebutkan bahwa pemilikan rumah sebagaimana disebutkan dalam ayat (1) dapat difasilitasi dengan kredit atau pembiayaan pemilikan rumah dan dapat dibebani dengan hak tanggungan. Ada beberapa pihak yang saling terkait dalam pemberian Kredit Pemilikan

46

Kasmir, Dasar-Dasar Perbankan, Op. Cit. hal. 33. Muchdarsyah Sinungan, Dasar-Dasar dan Teknik Management Kredit, Op Cit., hal. 20-21. 48 Sunaryo Basuki, Hukum Real Estate Indonesia, Djambatan Jakarta 1991, hal. 49.

47


35

Rumah (KPR) yaitu : 1) Penjual, yaitu pihak yang memiliki rumah baik itu perorangan maupun pengembang yang menyediakan perumahan dan bermaksud menjual rumah tersebut kepada yang membutuhkan. 2) Pembeli yaitu pihak yang dalam hal ini membutuhkan rumah berikut tanahnya, tetapi tidak cukup dananya untuk membeli rumah tersebut secara tunai. 3) Bank, dalam hal ini pihak yang bersedia menyediakan/menyalurkan dananya. B. Aspek Hukum Pemohon Kredit. 1.

Subjek Hukum Dalam pemberian kredit undang-undang perbankan menegaskan beberapa hal

yang perlu diperhatikan dalam rangka mengamankan dana masyarakat yang dikelola bank dan disalurkan dalam bentuk kredit. Salah satu yang harus dipahami dalam pemberian kredit adalah mengenai aspek hukum pemohon kredit. Dalam memahami aspek hukum pemohon kredit, terlebih dahulu dijelaskan mengenai arti dan wujud subjek hukum karena pemohonpemohon kredit menurut hukum termasuk subjek hukum. Para ahli hukum seperti Subekti mendefinisikan bahwa subjek hukum adalah “Pembawa hak atau subjek dalam hukum”. Juga Sudikno Mertokusumo dalam bukunya hukum acara perdata menjelaskan bahwa subyek hukum adalah segala sesuatu yang dapat memperoleh hak dan kewajiban dari hukum.49

49

Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Jakarta, 2005, hal. 9.


36

Menurut Sutarno bahwa subyek hukum adalah pendukung atau pembawa hak dan kewajiban artinya subjek hukum itu mempunyai hak-hak dan kewajibankewajiban dalam perbuatan hukum yang dilakukan. Karena subjek hukum mempunyai hak dan kewajiban tentunya subjek hukum juga dapat memiliki harta kekayaan.50 Bentuk dari subjek hukum tersebut ada 2 (dua) macam , antara lain : a. Manusia (persoon) Manusia dalam hukum positif merupakan persoon (natuurlijke persoon). Manusia sebagai makhluk ciptaan Tuhan Yang Maha Esa adalah makhluk yang sempurna dibandingkan dengan makhluk ciptaan Tuhan Yang Maha Esa lainnya. Status manusia sebagai subjek hukum melekat pada manusia itu sehingga hukum tinggal mengakui saja. Manusia sebagai subjek hukum dimulai sejak lahir sampai meninggal dunia. Karena manusia sebagai subjek hukum maka manusia sebagai pendukung hak dan kewajiban oleh karena itu mempunyai kewenangan hukum atau kewenangan berhak atau disebut juga kecakapan berhak ialah kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum sendiri. Kewenangan berhak manusia itu merupakan pembawan dari kodrad dan dimulai sejak dilahirkan dan lahirnya hidup dan berakhir sampai saat meninggal dunia. Apabila manusia pada saat dilahirkan mati maka dikatakan tidak mempunyai kewenangan berhak. Pada umumnya setiap manusia dalam hukum dinamakan orang memiliki kewenangan berhak atau kecakapan berhak atau kewenangan hukum. Namun orangorang tertentu oleh undang-undang dianggap tidak mempunyai kewenangan berhak

50

Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Ibid.


37

artinya tidak berwenang atau tidak cakap untuk melakukan perbuatan hukum yaitu :51 1) Orang-orang yang belum dewasa. Menurut Pasal 1330 KUH Perdata jo Pasal 47 UU No 1 tahun 1974 tentang perkawinan orang belum dewasa adalah anak dibawah umur 18 tahun atau belum pernah melangsungkan pernikahan. 2) Orang-orang yang ditaruh dibawah pengampuan. Menurut Pasal 1330 jo Pasal 433 KUHPerdata yaitu orang yang telah dewasa tetapi dalam keaadan dungu, gila, mata gelap, dan pemboros. 3) Orang-orang yang dilarang undang-undang untuk melakukan perbuatan hukum tertentu, misalnya orang yang telah dinyatakan pailit. Menurut Pasal 1330 tak cakap untuk membuat persetujuan :52 a) Orang-orang yang belum dewasa; b) Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan; c) Orang-rang perempuan dalam hal yang ditetapkan undang-undang. b. Badan Hukum ( recht persoon ) Badan hukum menurut Menurut Subekti, badan hukum adalah suatu badan atau perkumpulan yang dapat memiliki hak-hak dan melakukan perbuatan seperti seorang manusia, serta memiliki kekayaan sendiri, dapat digugat atau menggugat di depan hakim.53 Rochmat Soemitro mengatakan bahwa badan hukum (rechtspersoon) ialah suatu badan yang dapat mempunyai harta, hak, serta kewajiban seperti orang pribadi.54 Selanjutnya Tirto Diningrat55 mengatakan bahwa badan hukum itu adalah

51

Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Ibid.hal. 10. Subekti,et.al,Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, PT.Pradnya Paramita,Jakarta,hal. 306 53 Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT. Inter Masa, Jakarta, 1987, hal. 182. 54 Rochmat Soemitro, Penuntutan Perseroan Terbatas dengan Undang-Undang Pajak Perseroan, PT. Eresco, Bandung, 1979, hal. 36. 55 Abdul Muis, Hukum Persekutuan & Perseroan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, 2006, hal. 15 52


38

suatu pengertian yang diciptakan untuk membantu hukum menunjuk sebuah subyek khusus menjadi pendukung dari hak-hak. Suatu perkumpulan perdata atau perhimpunan perdata yang didirikan oleh sedikitnya dua orang atau lebih tidak dengan sendirinya berstatus sebagai badan hukum. Untuk memperoleh status sebagai badan yang berarti subjek hukum, akta pendirian dari perkumpulan atau perhimpunan - perhimpunan perdata tersebut harus mendapat pengesahan dari Negara melalui perangkatnya. Misalnya orang yang akan mendirikan badan usaha dalam bentuk perseroan terbatas atau koperasi maka akta pendirian harus mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman. 2.

Pemohon Kredit Perorangan Dengan memahami subyek hukum maka akan memudahkan untuk

menganalisa aspek-aspek hukum perorangan yang mengajukan permohonan kredit. Seperti dijelaskan diatas bahwa manusia atau dalam hukum disebut orang adalah subyek hukum, pembawa hak dan kewajiban mampu melakukan perbuatan hukum. Setiap orang mempunyai hak untuk mengajukan permohonan meminjam kredit dari bank. Sebelum bank memutuskan menyetujui pinjaman kredit maka orang yang mengajukan permohonan tersebut perlu dilakukan analisa diantaranya dari aspek hukumnya. Aspek hukum dari pemohon kredit perorangan yaitu : a. Nama Setiap orang tentu mempunyai nama, bahkan dalam agama Islam dianjurkan untuk memberi nama yang baik kepada setiap anak yang lahir. Nama adalah


39

untuk menentukan identitas orang, untuk membedakan orang satu dengan orang lainnya dan dengan nama dapat diketahui sebagai subyek hukum yaitu sebagai pembawa hak dan kewajiban. Nama dapat diketahui dari kartu tanda penduduk (KTP), dari Surat ijin Mengemudi (SIM), dari Kartu Keluarga (KK) , Ijazah Sekolah, Sertifikat Tanah, Akta Kelahiran, Kartu Kredit, dan lain-lain. Untuk memperoleh

kepastian nama seseorang maka perlu melakukan

perbandingan antara kartu identitas yang satu dengan kartu identitas lainnya misalnya KTP dengan SIM atau dengan Kartu Keluarga dengan ijazah sekolah dan lain sebagainya. Kalau dalam mengidentifikasikan nama seseorang tersebut hanya berpegang pada satu kartu identitas maka dikhawatirkan satu kartu identitas tersebut dipalsukan. Misalnya hanya berpegang pada KTP. Apakah dapat diyakini nama yang tercantum dalam KTP tersebut benar-benar nama pemohon kredit. Dengan cara membandingkan kartu identitas satu dengan kartu identitas yang lain maka akan dipalsukan tentu memalsu seluruh kartu identitas . Dengan diketahui secara pasti nama pemohon kredit maka jika suatu waktu kredit yang diberkan mengalami kemacetan maka bagi Bank akan mudah untuk pemohon kredit mengajukan gugatan perdata atau eksekusi jaminan kredit karena identitas pemohon kredit jelas. b. Cakap Cakap artinya seorang (pemohon kredit) tersebut mampu melakukan perbuatan hukum yaitu orang yang sudah dewasa, sehat akal pikiran serta tidak dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan-perbuatan hukum. Menurut Pasal


40

1330 KUHPerdata menentukan orang-orang perempuan dianggap tidak cakap untuk melakukan perbuatan hukum, oleh karena itu seorang perempuan yang sudah bersuami harus didampingi suaminya. Namun ketentuan Pasal 1330 KUHPerdata telah dikesampingkan oleh Mahkamah Agung melalui Surat Edaran no. 3/1963 tanggal 5 September 1963 artinya pada saat ini seorang perempuan cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Jadi seorang analis harus menganalisa dengan pengecekan tentang kecakapan pemohon dengan indikator pemohon kredit sudah dewasa, sehat akal dan pikiran dan terkena kasus yang oleh undang-undang mengakibatkan pemohon kredit dilarang melakukan perbuatan hukum. c. Dewasa Menurut

Undang-Undang No. 1 tahun 1974 tentang Perkawinan Pasal 47

Menetapkan bahwa orang dianggap telah dewasa jika sudah berumur 18 tahun keatas atau sebelum umur 18 tahun tetapi telah melangsungkan pernikahan. Sedangkan menurut KUH Perdata Pasal 330 ayat (1) bahwa belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap 21 tahun dan tidak lebih dahulu telah kawin. Orang yang belum dewasa berarti orang dibawah umur dianggap belum dapat melakukan perbuatan hukum. Untuk melakukan perbuatan hukum harus diwakili oleh orang tuanya atau walinya jika diangkat wali. Jadi hanya orang yang sudah dewasalah yang bisa mengajukan permohonan kredit.56 56

Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Op. Cit., hal. 16.


41

Kecakapan bertindak untuk melakukan perbuatan hukum tertentu dapat diberikan oleh undang-undang dalam bentuk ketentuan khusus. Misalnya batas usia menikah adalah untuk pria 19 tahun, sedangkan untuk perempuan adalah 16 tahun (Pasal 7 UU Perkawinan). Demikian pula usia untuk membuat wasiat adalah 18 tahun (Pasal 897 KUHPerdata). Ketentuan Pasal 39 ayat (1) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menetapkan bahwa penghadap harus paling sedikit berumur 18 tahun atau telah menikah.57 d. Orang yang ditaruh dibawah Curatelle atau Pengawasan atau Pengampuan. Yang diartikan dibawah curatelle adalah orang dewasa yang karena dalam keadaan sakit ingatan, dungu dan pemboros. Orang-orang seperti ini dianggap tidak cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Untuk dapat melakukan perbuatan hukum berupa meminjam kredit maka harus diwakili oleh curatellenya. Cara untuk menempatkan curatelle harus diajukan permohonan dengan disertai alasan-alasan yang kuat dan bukti saksi kepada Pengadilan Negeri setempat untuk memperoleh putusan orang tersebut dibawah curatelle. Permohonan seorang ingatan,dungu atau pemboros dibawah Curatele dapat diajukan oleh keluarganya dan khusus untuk seorang pemboros diajukan oleh keluarganya terdekatnya karena hanya keluarga dekat yang mengetahui seorang pemboros. Orang yang sakit ingatan yang membahayakan kepentingan umum Jaksa diwajibkan mengajukan permohonan orang tersebut dibawah curatele bila keluarganya belum 57

Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2009, hal. 103.


42

mengajukan permohonan kepada Pengadilan Negeri. Dengan diletakkannya seseorang dibawah pengampuan, maka orang tersebut mempunyai kedudukan yang sama seperti seorang yang belum dewasa. Semua perbuatan hukum yang dilakukan oleh yang berada dibawah pengampuan membawa akibat kebatalan terhadap perbuatan hukum yang dilakukan olehnya tersebut.58 Putusan Pengadilan Negeri yang memutuskan menempatkan seorang dibawah curatele agar dapat diketahui masyarakat luas harus diumumkan kepada publik misalnya melalui surat kabar, radio dan secara formal melalui Berita Negara Indonesia. e. Orang yang dinyatakan pailit Orang yang berhutang kepada orang lain atau kepada bank kemudian orang yang berhutang dinyatakan pailit oleh Pengadilan Niaga atau seorang yang menjabat sebagai direksi suatu perusahaan kemudian perusahaan tersebut dinyatakan pailit oleh pengadilan Niaga, maka orang-orang tersebut kehilangan haknya untuk berbuat bebas. Dengan kata lain orang tersebut sebagai subyek hukum yaitu pendukung hak dan kewajiban dibatasi oleh undang-undang, hak untuk melakukan perbuatan hukum dibatasi undang-undang

Pembatasan hak untuk

melakukan perbuatan hukum yaitu : a. Orang yang dinyatakan pailit demi hukum kehilangan haknya untuk 58 Kartini Muljadi, et.al., Seri Hukum Perikatan (Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian), PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2003, hal. 136.


43

b. c.

d.

e.

berbuat bebas terhadap kekayaannya yang termasuk dalam kepailitan. Ini artinya orang yang diyatakan pailit kehilangan hak untuk menjaminkan harta kepailitannya. Orang yang dinyatakan pailit kehilangan hak untuk mengurus harta kekayaannya terhitung mulai hari diucapkannya pernyataan pailit. Orang yang dinyatakan pailit tidak diperkenankan menjadi anggota direksi perseroan terbatas apabila dalam tempo maksimum 5 tahun sebelumnya pernah dinyatakan pailit. Perusahaan berbadan hukum atau tidak berbadan hukum yang dinyatakan pailit maka para direksinya dan komisaris tidak diperbolehkan mendirikan perusahaan atau menjadi direksi dan komisaris pada perusahaan lain selama 5 tahun. Orang yang dinyatakan pailit tidak dapat berusaha bebas dikemudian hari karena putusan pailit dipublikasikan dalam berita negara dan 2 surat kabar bertiras nasional sehingga dapat diketahui dalam berita negara dan 2 surat kabar bertiras nasional sehingga dapat diketahui masyarakat luas. Ini berarti orang yang dinyatakan pailit tidak dapat melakukan perbuatan hukum seperti meminjam kredit dari bank.

f. Kewarganegaraan Kewarganegaraan seseorang merupakan faktor yang mempengaruhi kewenangan atau kecakapan berbuat seseorang artinya mempengaruhi kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum. Ini berkaitan dengan Warga Negara Asing atau Warga Negara

Indonesia yang menjadi Warga Negara Asing tidak berhak

memiliki hak atas tanah dengan status hak milik, hak guna bangunan dan hak guna usaha. Pasal 21 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria yang lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria memutuskan bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang berhak memiliki hak atas tanah dengan hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha. Jadi jika Warga Negara Asing mengajukan permohonan kredit dengan jaminan hak atas tanah hak milik atau hak guna bangunan atau hak guna usaha maka bank


44

tersebut harus meneliti apakah tanah tersebut milik pemohon Warga Negara Asing atau milik Warga Negara Indonesia. Jika hak atas tanah kenyataannya milik Warga Negara Indonesia maka dengan persetujuan pemilik dapat dijadikan jaminan atas hutang pemohon Warga Negara Asing itu. Jaminan dalam bentuk lain seperti deposito atau tabungan atau benda bergrerak lainnya dapat diterima. Untuk menentukan apakah seseorang pemohon kredit WNI atau WNA dapat dilihat atau diketahui dari bentuk tubuh orang. Tidak sulit untuk membedakan orang indonesia asli atau orang asing. Bila dilihat dari bentuk fisik atau tubuh orang yang mengajukan permohonan kredit bukan orang Indonesia atau suku asli Indonesia maka dapat dimintakan bukti kewarganegaraannya. Jika Warga Negara Asing maka perlu dianalisa mengenai : 1) Tujuan penggunaan kredit yang dimohon, jika kredit untuk membeli rumah berikut tanah atas nama WNA tentu tidak dapat dikabulkan karena WNA tidak diperkenankan memiliki rumah dan tanah dengan hak milik, hak guna bangunan dan hak guna usaha. Warga Negara Asing hanya diperbolehkan memiliki hak atas tanah dengan status hak pakai. 2) Jika kredit yang dimohon untuk usaha di Indonesia dengan jaminan bukan tanah misalnya deposito, tabungan atau benda bergerak lainnya seperti mobil maka permohonan kredit dapat dikabulkan. g. Domisili Domisili terjemahan dari Domicilie atau woonplaats artinya tempat tinggal seorang pemohon kredit harus diketahui tempat tinggalnya atau tempat


45

kediamannya. Kadang-kadang tidak mudah untuk menentukan tempat tinggal karena orang tersebut berpindah-pindah atau memiliki lebih dari satu tempat tinggal. Untuk mengatasi berpindah-pindahnya alamat maka perlu diadakan tempat tinggal yang sesungguhnya dan tempat kediaman hukum atau yuridis. Yang dimaksud dengan tempat kediaman hukum adalah tempat dimana seseorang selalu dianggap hadir berhubungan dengan melaksanakan hak dan kewajibannya meskipun orang tersebut sesungguhnya bertempat tinggal ditempat lain. Dalam peraturan lain, tempat tinggal adalah tempat dimana perbuatan hukum dilakukan. Menurut KUHPerdata yang dimaksud tempat tinggal ialah rumahnya atau kotanya. Untuk mengetahui tempat tinggal seseorang dapat dilihat dari Kartu keluarga (KK) atau Kartu Tanda Penduduk (KTP) atau Surat Ijin Mengemudi (SIM) atau riwayat hidup dan lain sebagainya. Ada dua macam tempat tinggal atau domisili atau tempat kediaman yaitu : 1) Tempat tinggal yang sesungguhnya ialah tempat tinggal yang berkaitan dengan hak-hak melakukan wewenang perdata. Misalnya tempat tinggal orang tuanya, tempat tinggal suami- istri. 2) Tempat tinggal yang dipilih ialah tempat tinggal untuk melakukan perbuatan hukum tertentu. Misalnya memilih kediaman hukum di pengadilan negeri tertentu berdomisli misalnya Pengadilan Negeri Jakarta Pusat. Ini penting berkaitan dengan mengajukan gugatan atau eksekusi. Arti pentingnya mengetahui dan menentukan domisili atau tempat tinggal berkaitan dengan beberapa hal yaitu :


46

1) Untuk kepentingan bila akan memberikan peringatan atau somasi atau untuk mengajukan gugatan perdata atau eksekusi jaminan. 2) Tempat untuk melaksanakan hak dan kewajiban para pihak sesuai perjanjian yang dilakukan. Misalnya dimana seseorang yang berhutang harus membayar hutangnya. 3) Untuk mengetahui dengan siapa orang itu dalam melakukan perbuatan hukum. Misalnya bank meminjamkan kreditnya dengan tuan Adi yang bertempat tinggal di Jalan Layang Jakarta Pusat. C. Prosedur Pengajuan Permohonan Kredit Pemilikan Rumah di PT. Bank XYZ Sebelum suatu fasilitas kredit diberikan maka bank harus merasa yakin bahwa kredit yang diberikan benar-benar akan kembali. Keyakinan tersebut diperoleh dari hasil penilaian kredit sebelum kredit tersebut disalurkan. Penilaian kredit oleh bank dapat dilakukan dengan berbagai cara untuk mendapatkan keyakinan tentang nasabahnya, seperti melalui prosedur penilaian yang benar dan sungguhsungguh.59 Hal-hal yang perlu dipertimbangkan/diperhatikan atas permohonan kredit adalah yang menyangkut : pribadi peminjam, harta bendanya, usahanya, kemampuan dan kesanggupan membayar kembali pinjamannya, dan hal-hal lainnya yang turut mempengaruhi.60 Dalam rangka mendukung efektifitas dan efisiensi penyelenggaraan sekuritisasi kredit pemilikan rumah sekaligus mendukung pengembangan pasar sekunder kredit pemilikan rumah yang sehat serta tetap memperhatikan aspek transparansi dan perlindungan nasabah debitur kredit pemilikan rumah, perlu dilakukan pembakuan proses administrasi kredit pemilikan rumah yang dicakup pada 59 60

Kasmir, Dasar-Dasar Perbankan, Op. Cit. hal. 117. Edy Putra Tje Aman , Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, Op. Cit., hal. 1.


47

Standard Operating Procedure Administrasi Kredit Pemilikan Rumah Dalam Rangka Sekuritisasi (SOP KPR) berdasarkan Surat Edaran Bank Indonesia No. 12/ 38 /DPNP tanggal 31 Desember 2010. Disini Bank Indonesia mewajibkan kepada seluruh perbankan untuk memiliki kebijakan, sistem dan prosedur dalam menyelenggarakan administrasi KPR yang paling kurang mencakup : 1. kebijakan yang mengatur mengenai penetapan unit organisasi dan pegawai Bank dalam rangka penyelenggaraan proses administrasi KPR sejak dari tahap originasi sampai dengan KPR disekuritisasi; 2. kebijakan dan prosedur penata usahaan dokumen KPR; 3. kebijakan dalam rangka pengembangan sistem aplikasi untuk pemrosesan data dan/atau informasi berbasis teknologi; dan 4. kebijakan dalam rangka pengembangan sistem aplikasi untuk pelaporan kinerja debitur KPR. Di dalam dunia perbankan terdapat suatu prinsip yang senantiasa dipegang teguh, yaitu bahwa “kredit yang dikeluarkan/dilepaskan harus dapat diterima kembali sesuai dengan perjanjian”. Lebih-lebih karena uang tersebut adalah uang yang dipercayakan masyarakat kepadanya. Dengan mengingat hal-hal tersebut di atas, maka bank di dalam mengabulkan suatu permohonan kredit senantiasa selektif. Adapun ketentuan dan syarat-syarat atau petunjuk tindakan-tindakan yang harus dilakukan sejak diajukannya permohonan nasabah sampai dengan lunasnya suatu kredit yang diberikan oleh bank. Adapun penyajian konteksnya dalam bentuk urutan langkah-langkah yang lazim dalam prosedur perkreditan yang harus ditangani oleh bank yaitu, tahap-tahap permohonan kredit, penyidikan dan analisis, keputusan persetujuan atau penolakan permohonan, pencairan kredit,administrasi, pengawasan dan pembinaan serta pelunasan kredit.


48

Adakalanya beberapa jenis kredit memiliki kekhususan dalam ketentuan dan prosedurnya, sehingga perlu ketelitian dalam memeriksa berkas/permohonan kredit dimaksud, antara lain : 1. Permohonan Kredit a. Permohonan fasilitas kredit mencakup : 1) Permohonan baru untuk mendapat suatu jenis fasilitas kredit. 2) Permohonan tambahan suatu kredit yang sedang berjalan. 3) Permohonan perpanjangan/pembaruan masa berlaku kredit yang telah berakhir jangka waktunya. 4) Permohonan-permohonan lainnya untuk perubahan syarat-syarat fasilitas kredit yang sedang berjalan, antara lain penukaran jaminan, perubahan/ pengunduran jadwal angsuran dan lain sebagainya. b. Berkas Setiap berkas permohonan kredit dari nasabah terdiri dari : 1) Surat-surat permohonan nasabah yang ditandatangani sacara lengkap dan sah. 2) Daftar isian yang disediakan oleh bank yang secara sebenarnya dan lengkap diisi oleh nasabah. 3) Daftar lampiran lainnya yang diperlukan menurut jenis fasilitas kredit. c. Pencatatan Setiap surat permohonan kredit yang diterima harus dicatat dalam register


49

khusus yang disediakan.61 d. Kelengkapan dan berkas permohonan Permohonan dinyatakan lengkap bila telah memenuhi persyaratan yang ditentukan untuk pengajuan permohonan menurut jenis kreditnya. Selama permohonan sedang dalam proses, maka berkas-berkas permohonan harus dipelihara dalam berkas permohonan. e. Formulir daftar isian permohonan kredit Untuk memudahkan bank memperoleh data yang diperlukan, bank mempergunakan Daftar Isian Permohonan Kredit yang harus diisi oleh nasabah, formulir-formulir neraca, daftar rugi/ laba. 2. Penyidikan dan Analisis Kredit a. Yang dimaksud dengan penyidikan (investigasi) kredit adalah pekerjaan yang meliputi : 1) Wawancara dengan pemohon kredit atau debitur. 2) Pengumpulan data yang berhubungan dengan permohonan kredit yang diajukan nasabah, baik data intern bank maupun data ekstern. Dalam hal ini termasuk informasi antarbank dan pemeriksaan pada daftardaftar hitam dan daftar-daftar kredit macet. 3) Pemeriksaan/ penyidikan atas kebenaran dan kewajiban mengenai halhal yang dikemukakan nasabah dan informasi lainnya yang diperoleh

61

Thomas Suyatno, et.al, Dasar-Dasar Perkreditan, Op. Cit. hal. 69.


50

4) Penyusunan laporan seperlunya mengenai hasil penyidikan yang telah dilaksanakan. b. Yang dimaksud dengan analisis kredit adalah pekerjaan yang meliputi : 1) Mempersiapkan pekerjaan-pekerjaan penguraian dari segala aspek, baik keuangan maupun nonkeuangan untuk mengetahui kemungkinan dapat/tidak dapat dipertimbangkan suatu permohonan kredit. 2) Menyusun laporan analisis yang diperlukan, yang berisi penguraian dan kesimpulan serta penyajian alternatif-alternatif sebagai bahan pertimbangan untuk pengambilan keputusan pimpinan dari kredit permohonan kredit nasabah. c. Setiap permohonan kredit harus diadakan penyidikan dan analisis seperti termaksud dalam butir (a) dan (b). d. Pekerjaan penyidikan dilakukan oleh petugas yang berfungsi sebagai petugas penyidik kredit, sedangkan pekerjaan analisis dilakukan oleh kredit analisis. Kegiatan pemberian kredit dalam praktik perbankan menurut Kasmir dengan melakukan analisis dengan 5C, terdiri dari:62 1. 2. 3. 4. 5.

Character (Watak) Capacity (Kemampuan) Capital (modal) Colleteral (Jaminan atau agunan) Condition of Economy (Kondisi Perekonomian) 62

Kasmir, Bank Dan Lembaga Keuangan Lainnya, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2004,

hal.105.


51

3. Berkas dan Pencatatan Berkas-berkas permohonan dan dokumen-dokumen laporan untuk penyidikan dan analisis harus diperlakukan sesuai dengan sifat rahasia dari informasi yang diperoleh. Petugas penyidikan dan petugas analisis memelihara catatan-catatan seperlunya mengenai pekerjaannya, sehingga dapat dijadikan alat untuk mengetahui dan menafsirkan pekerjaan yang sudah dan sedang dilakukannya. Dan menurut Edy Putra Tje Aman uraian prosedur pemberian kredit yang akan dilalui, sejak pengajuan permohonan kredit sampai realisasi kredit sebagai berikut : 1. Calon nasabah mengajukan permohonan kredit secara tertulis ke bank pelaksana terdekat, yang alamat / tempat tinggalnya (calon nasabah) termasuk dalam wilayah kerja (daerah hukum) bank yang dituju dan sesuai dengan bidang/sektor ekonomi yang ditentukan. 2. Calon nasabah mengisi daftar isian/formulir/blanko yang telah disediakan oleh bank. 3. Bank melakukan penelitian / menganalisa terhadap dana yang tersedia (plafond kredit) dan pribadi calon nasabah serta segala sesuatu yang diisyaratkan, yang berhubungan dengan usaha calon nasabah. 4. Setelah bank selesai mengadakan analisa dan semua persyaratan terpenuhi, dilakukanlah penandatanganan perjanjian kredit dan pengikatan jaminan. 5. Penarikan kredit/pencairan kredit/realisasi kredit.63 Dengan diketahuinya prosedur pemberian kredit/memperoleh kredit berarti secara tidak langsung dapat pula diketahui hal-hal apa saja yang dapat dipersiapkan oleh calon nasabah sebelum/dalam mengajukan permohonan kreditnya ke bank pelaksana terdekat. 63

Edy Putra Tje Aman , Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, Op. Cit., hal. 16.


52

Secara umum persyaratan pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di bank, harus melengkapi data-data antara lain : Mengisi formulir permohonan kredit yang telah disediakan oleh bank, dilampiri : a) b) c) d) e) f) g) h) i)

Foto copy identiatas diri (KTP) Foto copy kartu keluarga (KK) Foto copy Surat Nikah Foto copy NPWP (Nomor pokok wajib pajak) Foto copy sertifikat SHM/SHGB IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)/legalisir. Foto copy PBB (Pajak Bumi Bangunan) tahun terakhir. Slip gaji/penghasilan terakhir. Foto copy rekening koran/buku tabungan di bank manapun selama 3-6 bulan terakhir. j) Foto copy Akte Pendirian / Ijin-ijin usaha berupa SIUP/TDP untuk pengusaha. k) Data-data keuangan laporan rugi laba, catan penjualan/pembelian, bon faktur pembelian/penjualan untuk pengusaha/wiraswasta dan data lain yang diperlukan untuk proses kredit tersebut. Kemudian setiap permohonan kredit tersebut harus terlebih dahulu diregister kebahagian surat masuk dan setelah itu aplikasi dan berkas harus diperiksa secara teliti oleh bagian kredit dalam hal ini account officer tentang kelengkapan data-data dokumen yang diserahkan, kebenaran data-data dan dokumen yang diserahkan. Dan kemudian apabila data telah dilengkapi maka proses kredit tersebut dilaksanakan sesuai ketentuan/prosedur masing-masing bank dimana pada umumnya adalah : Account officer meneliti kembali kebenaran data-data yang diserahkan tersebut apakah sesuai dengan keadaan sebenarnya : verifikasi data sesuai dengan aslinya, cek informasi bank indonesia apakah termasuk daftar black list/ada pinjaman di bank lain, verifikasi

penghasilan, bon/faktur penjualan/pembelian, laporan

keuangan, verifikasi jaminan/penilaian jaminan dan lainnya, apabila telah sesuai dan


53

layak menurut petugas kredit maka kredit diproses lebih lanjut. 4. Prosedur Pengajuan Permohonan Kredit KPR di PT. Bank XYZ Pengertian Kredit Pemilikan Rumah di PT. Bank XYZ. KPR adalah fasilitas kredit

konsumen

yang

diberikan

kepada

masyarakat

(perorangan)

untuk

pembelian/pembangunan/renovasi properti, tanah kavling, refinancing aset properti dan take over fasilitas KPR. Fitur fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ ada 5 macam sesuai dengan tujuan penggunaannya, antara lain untuk :64 a. Pembelian/pembangunan : a) Rumah, Rumah (Rusun), Rumah toko (Ruko) b) Rumah Kantor (Rukan), Kios c) Apartemen, Kondominium d) Rumah Peristirahatan /Villa Fasilitas KPR untuk tujuan pembiayaan Kios, Ruko/Rukan hanya diperkenankan untuk membiayai pembelian Kios/Rukan/Ruko. (1) Fasilitas Kredit : minimum Rp. 15.000.000,- (limabelas juta rupiah) dan maksimum Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah); (2) Jangka waktu kredit : Maksimal 20 tahun (khusus pembelian ruko/rukan/kios maksimum 10 tahun); (3) Maksimum angsuran perbulan : (a). Untuk total penghasilan bersih s/d Rp.15.000.000,- (limabelas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih. (b).Untuk total penghasilan bersih > Rp.15.000.000,- (limabelas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih. (4) Provisi sebesar 1 % dari maksimum kredit, eenmalig. (5) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig. (6) Jaminan : (a). Tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR sehingga asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) IMB nya. (b).Khusus kios : berstatus strata title, agunan adalah obyek yang dibiayai, berstatus SHPTU, agunan berupa tanah berikut bangunan atas nama pemohon atau suami/istri pemohon (SHM/SHGB dan IMB). 64

Sumber Sales Kit KPR PT. Bank XYZ


54

b. Renovasi : a) Rumah, Rumah Susun b) Apartemen, Kondominium c) Rumah Peristirahatan/Villa (1) Fasilitas Kredit : minimum Rp. 15.000.000,- (limabelas juta rupiah) dan maksimum Rp. 2.500.000.000,- (dua milyar lima ratus juta rupiah), sedang kan khusus untuk pembelian kios maksimum Rp.1.000.000.000,- (satu milyar rupiah). (2) Jangka waktu kredit : Maksimal 20 tahun . (3) Maksimum angsuran perbulan : (a). Untuk total penghasilan bersih s/d Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih. (b).Untuk total penghasilan bersih > Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih. (4) Provisi : 1 % dari maksimum kredit, eenmalig. (5) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig. (6) Jaminan berupa tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR sehingga asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) dan IMB nya dikuasai oleh bank. c. Kavling Tanah Matang : Pembelian tanah matang/kavling siap bangun yang peruntukannya jelas untuk perumahan/pemukiman sesuai RUTR PEMDA setempat dengan luas maksimal 1000 m2. a) Fasilitas Kredit : Minimum Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah), Maksimum Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah). b) Jangka waktu kredit : Maksimal 10 tahun. c) Maksimum angsuran perbulan : (1) Untuk total penghasilan bersih s/d 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih. (2) Untuk total penghasilan bersih > Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih. d) Provisi : 1 % dari maksimum kredit, eenmalig. e) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig. f) Jaminan berupa tanah yang dibeli dengan pembiayaan KPR. Berarti asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) tersebut dikuasai oleh Bank. d. Refinancing : a) Refinancing untuk pembelian asset properti, maksimal berusia 2 tahun dari pembelian ( dibuktikan dengan AJB ). b) Refinancing pembangunan atau renovasi dengan usia bangunan yang sedang/telah selesai dibangun maksimal 3 bulan sejak pemohon mengajukan kredit yang dibuktikan dengan RAB dan nota/bon-bon pembayaran serta taksasi fisik bangunan (1) Fasilitas Kredit : Maksimum Rp.5.000.000.000,- (lima milyar rupiah), (apabila yang direfinancing adalah kavling, maka maksimal pembiayaan tetap


55

Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah). (2) Jangka waktu kredit : Maksimal 20 tahun (apabila yang drefinancing adalah kavling, maka maksimal 10 tahun). (3) Maksimum angsuran perbulan : (a). Untuk total penghasilan bersih s/d Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih. (b).Untuk total penghasilan bersih > Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih. (4) Provisi : 1 % dari maksimum kredit, eenmalig. (5) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig. (6) Jaminan : (a). Tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR sehingga asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) dan IMB-nya dikuasai oleh bank. (b).Asset yang direfinancing harus memiliki sertifikat atas nama pemohon atau suami/sitri pemoon dan bangunan telah ber IMB. e. Take Over Yaitu melakukan take over fasilitas KPR pemohon kreditur sebelumnya. a) Fasilitas Kredit : Minimal sebesar nilai outstanding pada kreditur sebelumnya dan maksimal 80 % dari nilai taksasi agunan (Rp.5 Milyar) apabila yang ditake over adalah kavling maka maksimal pembiayaan tetap Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah). b) Jangka waktu kredit : Maksimal 20 tahun (apabila yang drefinancing adalah kavling, maksimal 10 tahun). c) Maksimum angsuran perbulan : (1) Untuk total penghasilan bersih s/d Rp.15 juta/bulan maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih. (2) Untuk total penghasilan bersih > Rp.15 juta/bulan maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih. d) Provisi : 1 % dari maksimum kredit, eenmalig. e) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig. f) Jaminan : (1) Tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR sehingga asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) dan IMB-nya dikuasai oleh bank. (2) Kredit yang ditake over harus atas nama pemohon. Adapun persyaratan untuk memperoleh KPR di PT. Bank XYZ dari objek yang dibiayai antara lain : Persyaratan Umum : a. Lokasi berada di : 1) Real estate


56

1.

2.

3. 4.

f.

g.

2) Kavling milik instansi pemerintah atau swasta 3) Pemukiman / perumahan lainnya yang dibatasi pada daerah yang telah teratur dan sesuai peruntukkannya (sesuai RUTR Pemda setempat). b. Tanah bersertifikat SHM/SHGB/SHP c. Bangunan memiliki IMB atau surat setara dengan IMB d. Obyek pembiayaan dapat diperuntukkan kepada pihak ketiga (suami/istri, orang tua, mertua/anak). Pembelian : a. Rumah yang akan dibeli siap huni (tersedia listrik dan air) b. Tidak diperkenankan untuk pembelian rumah dengan sistem inden kecuali pembiayaan KPR dengan pola kerjasama dan didudukkan dalam PKS. Pembangunan : a. Tanah yang akan dibangun telah dimiliki oleh pemohon atau pihak ketiga (suami/istri, orang tua, mertua/anak). b. Dibuatkan RAB (Rencana Anggaran Biaya) pembangunan c. Rumah yang akan dibangun bukan untuk diperjualbelikan. Renovasi : Tanah berikut bangunan yang akan direnovasi harus atas nama yang bersangkutan atau pihak ketiga (suami/istri, orang tua, mertua/anak). Kavling/tanah matang : a. Pembelian kavling dapat dilakukan melalui badan hukum swasta dengan luas maksimal 1.000 m2. b. Paling lambat 2 tahun setelah tanah tersebut, tanah wajib dibangun rumah. c. Tanah yang dibeli melalui KPR tidak dapat diperjual belikan s/d kredit lunas. d. Apabila pembelian tanah dilakukan untuk beberapa bidang tanah oleh satu orang pemohon, maka lokasiya dapat sama atau berbeda selama lokasinya memenuhi persyaratan sebagaimana butir pertama diatas dan kemampuan membayar pemohon memenuhi. Take over : a. Kredit telah berjalan minimal 12 bulan. b. Kolektibiliti golongan 1/lancar (foto ccopy RC selama 6 bulan) c. Bersertifikat dan ber IMB (nama pemohon harus sama dengan nama tercantum dalam sertifikat / agunan). d. Kelebihan fasilitas kredit dibandingkan dengan outstanding ditempat sebelumnya dapat digunakan untuk segala keperluan pemohon. Kios a. Berada dilingkungan pusat bisnis tersebut b. Sentra bisnis ersebut dekat dengan lokasi perumahan/pemukiman c. Kios yang dipilih berada pada posisi maksimal kios keempat dari kios utama d. Kios berada di lantai, satu atau dua dan atau satu lantai dengan anchor tenant e. Kios yang dipilih adalah merupakan lokasi peruntukan dan strategis


57

f. Lokasi sentra bisnis memiliki tempat parkir luas g. Tingkat hunian tinggi dan tingkat kepadatan sedang h. Daerah sentra bisnis bebas banjir i. Infrastruktur di lokasi sentra bisnis tertata dengan baik j. Prospek pengembangan bisnis di lokasi tersebut ke depan potensial k. Lokasi sentra bisis memiliki fasilitas umum l. Memiliki sarana tempat bermain anak (bukan persyaratan mutlak) m. Tingkat keamanan dalam lingkungan kios terjamin. h. Refinancing a. Usia pembelian obyek yang akan di refinancing maksimum 2 tahun sejak tanggal pembelian dibuktikan dengan AJB dan tanggal pengalihan hak (balik nama) pada sertifikat. b. Refinancing pembangunan dan renovasi dengan usia bangunan yang sedang atau teah selesai dibangun maksimum 3 (tiga) bulan sejak mengajukan kredit, yang dibuktikan dengan RAB dan nota/bon-bon pembayaran. Sedangkan syarat-syarat bagi pemohon KPR di PT. Bank XYZ antara lain : 1. Penghasilan bersih : a. Rp.2,5 juta. (tinggal dijabodetabek dan individu) b. Rp.2 juta. (tinggal dijabodetabek dan kerjasma). c. Rp.2 juta. (tinggal diluar dijabodetabek dan individu). d. Rp.1,75 juta. (tinggal diluar dijabodetabek dan kerjasama). 2. Joint income : a. Penghasilan tetap pemoho 100 % b. Penghasilan tetap pasangan (suami/istri) 100 %. c. Penghasilan lain-lain 50 %. 3. Status Pekerjaan : a. Pegawai Negeri Sipil (PNS). b. BUMN/BUMD c. Pegawai Perusahaan swasta nasional d. Pegawai Perusahaan Swasta asing e. Pegawai Multinasional Company f. Pengusaha / wiraswasta g. Profesional (Notaris, PPAT, dokter dsb). h. Anggota TNI, Polri. 4. Usia : a. Pegawai aktif : minimal 21 th (usia pensiun harus lunas, maksimal 65 tahun). b. TNI – POLRI : minimal 21 th (usia 55 tahun harus lunas). c. Profesional : minimal 21 th (usia 65 tahun harus lunas). d. Pengusaha/Wiraswasta : minimal 21 th (usia 65 tahun harus lunas)


58

5. Masa kerja : a. Pegawai aktif 1) PNS/BUMN/BUMD sebagai pegawai tetap tanpa batasan minimal masa kerja 2) Selain PNS/BUMN/BUMD sebagai pegawai tetap dengan masa kerja minimal 2 tahun (ditempat kerja yang sama) atau minimal 1 tahun dengan pengalaman bekerja sebagai pegawai tetap instansi/perusahaan sebelumnya minimal 2 tahun. b. TNI –POLRI : sebagai anggota minimal 2 tahun. c. Profesional : pengalaman menjalankan praktek/profesi minimal 2 tahun. d. Pengusaha/Wiraswasta : pengalaman menjalankan usaha minimal 2 tahun. 6. Lain-lain : a. Mempunyai NPWP : b. Untuk kredit kurang lebih Rp 50 juta tidak wajib menyerahkan NPWP c. Untuk status pemohon pengusaha/ wiraswasta, berapapun kreditnya wajib menyerahkan NPWP. Tabel 1. Prosedur Pemberian Kredit di PT. Bank XYZ Sales

▬►

Pemimpin

Mailing Room

▬►

▬►

Credit Analis

▬►

Apraisal

▬►

Adm. Kredit

Sumber : Bagian Kredit Bank XYZ Adapun penjelasan dari gambar tabel 1 diatas adalah sebagai berikut : Calon debitur melengkapi permohonan persyaratan kredit kepada Sales, kemudian sales memeriksa kelengkapan dokumen yang diterima dari calon debitur

dan

kemudian sales menyerahkan dokumen kelengkapan data kepada Mailing Room untuk diteliti kembali apakah telah memenuhi persyaratan secara administrasi, apabila telah lengkap kemudian berkas diserahkan ke Credit Analis dan Apraisal untuk dibuat analisa kredit / penilaian jaminan (melakukan verifikasi/site visit)


59

kelokasi usaha / jaminan bersama Pemimpin dan kemudian apabila menurut team kredit belum layak untuk dibiayai maka akan dibuatkan surat penolakannya. Akan tetapi apabila kredit layak untuk dibiayai / disetujui maka akan segera diproses dan setelah ada keputusan dari pemutus kredit maka akan dibuatkan surat persetujuan atau Surat Keputusan Kredit yang memuat : 1. Nama Debitur 2. Maksimum kredit 3. Jangka waktu kredit 4. Bentuk kredit 5. Suku Bunga 6. Provisi 7. Biaya administrasi. 8. Biaya Asuransi jiwa 9. Biaya Asuransi Kebakaran 10. Jaminan 11. Ketentuan lainnya. 12. Jadwal Angsuran setiap bulan. Kemudian setelah calon debitor setuju dengan keputusan bank tersebut dengan segala persyaratannya maka dibuatlah perjanjian kredit oleh Unit Administrasi Kredit. Segala ketentuan dan prosedur yang terkait dengan KPR di PT. Bank XYZ ini mengacu pada Buku Pedoman Perkreditan (BPP) Konsumen, Credit Policy (CPC)


60

dan Radisi yang diatur oleh Bank.65 Dari uraian diatas, jelas bahwa ketentuan dan prosedur pengajuan kredit KPR di PT. Bank XYZ mengacu pada Buku Pedoman Perkreditan (BPP) Konsumen. Sistim dan prosedur tersebut sudah baku dan wajib dilaksanakan disetiap kantor Bank XYZ diseluruh Indonesia. Akan tetapi mengenai penolakan kredit, Bank biasanya memberitahukan kepada calon debitor baik secara lisan maupun tertulis. Hal ini untuk memberikan kepastian terhadap calon debitor mengenai penolakan kredit tersebut. Cukup melalui telepon, jarang sekali menyurati calon debitor jika kreditnya tidak disetujui. Hal ini membuat ketidakpastian terhadap calon debitor mengenai penolakan kredit tersebut.

65

Sumber wawancara dengan petugas Mailing Room PT. Bank XYZ tanggal 24 Juni 2011


BAB II PENGATURAN TENTANG PENGAJUAN PERMOHONAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)

Recommend Documents