BAB II AKAD IJARAH MUNTAHIYA BITTAMLIK PADA FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DI UNIT USAHA SYARIAH BANK PERMATA

ADLN Perpustakaan Universitas Airlangga

BAB II AKAD IJARAH MUNTAHIYA BITTAMLIK PADA FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DI UNIT USAHA SYARIAH BANK PERMATA A Karakteristik Ijarah Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dikeluakan oleh Unit Usaha Syariah Bank Permata yaitu menggunakan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik dan akad Murabahah. Kedua akad tersebut memiliki ciri khas dan perbedaan. Saya akan membahas terlebih dahulu tentang pengertian dari ijarah. Ijarah menurut UndangUndang Perbankan Syariah pasal 1 angka 6 adalah akad yang satu pihak bertindak sendiri atau melalui wakilnya menyewakan hak atas suatu asset kepada pihak lain berdasarkan harga sewa dan periode sewa yang disepakati. Al Quran sebagai sumber utama dalam hukum Islam di bidang mualamalah telah mengatur ketentuan mengenai ijarah, adapun hal ini dapat dilihat dari Q.S. alZukhruf (43):32: “Apakah mereka yang membagi-bagikan rahmat Tuhanmu? Kami telah menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia, dan kami telah meninggikan sebagian mereka atas sebagian yang lain beberapa derajat, agar sebagian mereka dapatbmempergunakan sebagian yang lain. Dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan.” Al-Thalaq :6 “Dan jika mereka ( istri-istri yang sudah ditalak) itu sedang dalam keadaan hamil, maka berikanlah mereka nafkah-nya sampai mereka melahirkan kandungannya, kemudian jika mereka menyusukan (anak-anak) mu maka berikanlah imbalannya kepada mereka, dan musyawarahlah diantara kamu (segala sesuatu) dengan baik, dan jika kamu menemui kesulitan, maka perempuan lain boleh menyusui (anak itu) untuknya.”

Tesis

PERJANJIAN PEMBERIAN FASILITAS .....

SARI DEWI


Ayat ini menjelaskan, jika seorang perempuan (isteri) menyusui anaknya, maka kewajiban bagi laki-laki (suami) yaitu memberikan nafkah hidup untuk dirinya secara sempurna, namun apabila seorang perempuan yang menyediakan jasa penyusuan anak-anak, maka harus diberikan upah yang layak dan mencukupi. Ayat ini mempunyai maksud yang sama dengan Surat Al Baqarah ayat 233, yaitu menjelaskan tentang penyewaan jasa penyusuan dan yang menyewakan jasa tersebut diharuskan membayar sewa dari jasa yang disewakan tersebut. Q.S Al- Baqarah (2): 233: “Para ibu hendaklah menyusukan anak-anaknya selama dua tahun penuh, yaitu bagi yang ingin menyempurnakan penyusuan. Dan kewajiban ayah member makan dan pakaian kepada para ibu dengan cara yang makruf. Seseorang tidak dibebani melainkan menurut kesanggupannya. Janganlah seorang ibu menderita kesengsaraan karena anaknya dan juga seorang ayah karena anaknya, dan waris pun berkewajiban demikian. Apabila keduanya ingin menyapih (sebelum dua tahun) dengan kerelaan keduanya dan permusyawaratan, maka tidak ada dosa atas keduanya. Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain, tidak dosa bagimu apabila kamu memberikan pembayaran menurut yang patut. Bertaqwalah kepada Allah ; dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat apa yang kamu kerjakan.” QS Al- Qashash (28): 26: “ Salah seorang dari kedua wanita itu berkata, „ Hai Ayahku! Ambilah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja (pada kita) adalah orang yang kuat lagi dapat dipercaya.” Selain diatur dalam Al-Qur‟an Ijarah tersebut juga diatur didalam Hadis Riwayat Nabi : Hadis Riwayat Ibn Majah dari Ibnu Umar, bahwa Nabi bersabda : “ Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering” .

Tesis


SARI DEWI


Hadis di atas bermakna setiap penyewaan keahlian (jasa) seseorang harus dibayar upahnya secepatnya sebelum keringat pekerja tersebut kering, jangan sampai diundur-undurkan. Penekanan hadis ini sangat jelas bahwa jangan sekali-kali pembayaran upah itu dilakukan ketika seseorang itu telah menjadi lemah atau ketika orang tersebut sudah sakit, karena dengan upah tersebut pekerja boleh menggunakan upah tersebut untuk keperluannya. Hadis riwayat „ Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu Sa‟id al- Khudri, Nabi S.A.W bersabda : “kami pernah menyewakan tanah dengan (bayaran) hasil pertaniannya; maka, Rasulullah melarang kami melakukan hal tersebut dan memerintahkan agar kami menyewakan dengan emas atau perak” Hadis nabi riwayat Tirmidzi dari „Amr bin „Auf : “Perdamaiaan dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram; dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram.” Dalil ketiga yaitu Ijma, bahwa umat Islam pada masa sahabat telah sepakat membolehkan akad ijarah sebelum keberadaan Asham, Ibnu Ulayah, dan lainnya. Hal itu didasarkan pada kebutuhan masyarakat terhadap manfaat Ijarah sebagaimana kebutuhan mereka terhadap barang yang riil. Dan, selama akad jual beli barang diperbolehkan maka akad ijarah manfaat harus diperbolehkan juga.17 Ijarah sendiri diatur juga dalam Fatwa Dewan syariah Nasional No. 09/DSNMUI/VI/2000 tentang pembiayaan Ijarah didalamnya menyebutkan bahwa pengertian 17

Tesis

Wahbah Az-Zuhaili, Op.Cit., h. 386


SARI DEWI


ijarah adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang dalam waktu tertentu dengan pembayaran sewa (ujrah) tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan barang itu sendiri. Persyaratan dan mekanisme pembiayaan Ijarah dalam praktek perbankan nasional diatur dalam ketentuan Pasal 15 Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/46/PBI/2005, yang menetapkan bahwa persyaratan paling kurang bagi kegiatan penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan berdasarkan Ijarah adalah sebagai berikut :18 a. Bank syariah dapat membiayai pengadaan obyek sewa berupa barang yang telah dimiliki bank syariah atau barang yang diperoleh dengan menyewa dari pihak lain untuk kepentingan nasabah berdasarkan kesepakatan; b. Obyek dan manfaat barang sewa harus dapat dinilai dan diidentifikasi secara spesifik dan dinyatakan dengan jelas termasuk pembayaran sewa dan jangka waktunya; c. Bank syariah wajib menyediakan barang sewa, menjamin pemenuhan kualitas maupun kuantitas barang sewa serta ketepatan waktu penyediaan barang sewa sesuai kesepakatan; d. Bank syariah wajib menanggung biaya pemeliharaan barang/asset sewa yang sifatnya materiil dan struktural sesuai kesepakatan;

18

Rachmadi Usman, Produk Dan Akad Perbankan Syariah Di Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2009, h. 238

Tesis


SARI DEWI


e. Bank syariah dapat mewakilkan kepada nasabah untuk mencarikan barang yang akan disewa oleh nasabah; f. Nasabah wajib membayar sewa secara tunai , menjaga keutuhan barang sewa, dan menanggung biaya pemeliharaan barang sewa sesuai dengan kesepakatan; g. nasabah tidak bertanggung jawab atas kerusakan barang sewa yang terjadi bukan karena pelanggaran perjanjian atau kelalaian nasabah. Al-Ijarah menurut Warkum Sumitro adalah perjanjian antara pemilik barang dengan penyewa yang membolehkan penyewa memanfaatkan barang tersebut dengan membayar sewa sesuai dengan persetujuan kedua belah pihak, setelah masa sewa berakhir maka barang akan dikembalikan kepada pemilik.19 Disebutkan juga oleh Zainuddin Ali, ijarah dalam konteks Perbankan syariah adalah suatu lease contract. Lease contract adalah suatu lembaga keuangan menyewakan peralatan (equipment), baik dalam bentuk sebuah bangunan maupun barang-barang, seperti mesin-mesin, pesawat terbang, dan lain-lain kepada salah satu nasabahnya berdasarkan pembebanan biaya yang sudah ditentukan secara pasti sebelumnya. Dasar hukum dari ijarah dimaksud , adalah firman Allah SWT dalam surah Al-Baqoroh ayat 233 sebagai berikut. “Para ibu hendaklah menyusukan anakanaknya selama dua tahun penuh, yaitu bagi yang ingin menyempurnakan penyusuan. Dan kewajiban ayah member makan dan pakaian kepada para ibu dengan cara yang makruf. Seseorang tidak dibebani melainkan menurut kesanggupannya. Janganlah 19

Tesis

Warkum Sumitro, Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga-Lembaga Terkait, Raja Grafindo Persada , Jakarta, 1996, h. 38


SARI DEWI


seorang ibu menderita kesengsaraan karena anaknya dan juga seorang ayah karena anaknya, dan waris pun berkewajiban demikian. Apabila keduanya ingin menyapih (sebelum dua tahun) dengan kerelaan keduanya dan permusyawaratan, maka tidak ada dosa atas keduanya. Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain, tidak dosa bagimu apabila kamu memberikan pembayaran menurut yang patut. Bertaqwalah kepada Allah ; dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat apa yang kamu kerjakan.”20 Selanjutnya Wahbah Az-Zuhaili memberikan definisi tentang Ijarah menurut bahasa adalah jual beli manfaat, sedangkan secara syara‟ mempunyai makna sama dengan bahasa.21 Karena akad ijarah adalah penjualan manfaat, maka mayoritas ahli fiqih tidak membolehkan menyewakan pohon untuk menghasilkan buah karena buah adalah barang, sedangkan ijarah adalah menjual manfaat bukan menjual barang. Begitu pula tidak boleh menyewakan kambing untuk diambil susunya, minyak saminnya, bulunya, atau anaknya, karena semuanya bagian dari barang sehingga tidak boleh dilakukan dengan akad ijarah. Begitu pula tidak boleh menyewakan air di sungai, sumur, kanal atau sumber lain karena air adalah barang sehingga tidak boleh disewa. Begitu pula menyewakan tempat belukar yang terdapat air untuk memelihara ikan, menanam tumbuhan, memancing, dan sebagainya, karena semua itu adalah barang. Dengan demikian, tidak boleh menyewakan kolam atau telaga kecil untuk

20 21

Tesis

Zainuddin Ali, Hukum Perbankan Syariah, Sinar Grafika Offset, Jakarta, 2008, h.43 Wahbah Az-Zuhaili, Fiqih Islam Wa Adillatuhu, Gema Insani, Jakarta, 2011, h. 387


SARI DEWI


memancing. Sebagaimana tidak diperbolehkan menyewakan tempat pengembalaan ternak karena rumput adalah barang sehingga tidak dapat dijadikan objek ijarah. 22 Menurut Andrian Sutedi pengertian ijarah adalah kegiatan penyewaan suatu barang dengan imbalan pendapatan sewa. Bila terdapat kesepakatan pengalihan pemilikan pada akhir masa sewa maka sewa tersebut disebut Ijarah Muntahiya Bittamlik (sama dengan operating lease). Pengertian lain ijarah adalah akad sewa menyewa antara pemilk obyek sewa (ma‟jur) dan penyewa (musta‟jir) untuk mendapatkan imbalan atas obyek sewa yang disewakannya. 23 Ijarah yaitu merupakan akad pemindahan hak guna atas barang atau jasa melalui pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan (ownership/milkiyyah) atas barang itu sendiri.24 Secara

etimologis al-ijarah berasal

dari

kata al-ajru yang

arti

menurut

bahasanya ialah al-iwadh yang arti dalam bahasa indonesianya adalah ganti dan upah. Sedangkan menurut Rahmat Syafi‟I dalam fiqih Muamalah ijarah adalah (menjual manfaat). Dalam syari‟at Islam ijarah adalah jenis akad untuk mengambil manfaat dengan kompensasi. Sedangkan menurut Sulaiman Rasjid mempersewakan ialah akad atas manfaat (jasa) yang dimaksud lagi diketahui, dengan tukaran yang diketahui, menurut syarat-syarat yang akan dijelaskan kemudian. Berdasarkan hal itu, menyewakan pohon agar dimanfaatkan buahnya hukumnya tidak sah karena pohon itu sendiri bukan keuntungan atau manfaat. Demikian juga 22 23 24

Tesis

Ibid, h. 388 Andrian Sutedi, Op.Cit., h. 103 Amir Machmud dan H. Rukmana, Op.Cit , h. 27


SARI DEWI


menyewakan dua jenis mata uang (emas dan perak), makanan untuk dimakan, barang yang dapat ditakar dan ditimbang. Alasannya semua jenis barang tersebut tidak dapat dimanfaatkan kecuali dengan mengkonsumsi bagian dari barang tersebut. Hukum sewa juga diberlakukan atas sapi, domba atau unta untuk diambil susunya. Akad sewa mengharuskan penggunaan manfaat dan bukan barang itu sendiri. Suatu manfaat, terkadang berbentuk manfaat atas barang, seperti rumah untuk ditempati, mobil untuk dikendarai. Kadangkala dalam bentuk karya seperti karya seorang arsitek, tukang tenun, penjahit. Apabila akad sewa diputuskan, penyewa sudah memliki hak atas manfaat dan pihak yang menyewakan berhak mengambil kompensasi sebab sewa adalah akad mu‟awwadhah timbal balik. Sedangkan menurut istilah, para ulama‟ berbeda-beda mendefinisikan ijarah antara lain adalah sebagai berikut: Menurut Hanafiyah “Akad untuk membolehkan pemilikan manfaat yang diketahui dan disengaja dari suatu zat yang disewa dengan imbalan.” 25 Menurut Malikiyah “Nama bagi akad-akad untuk kemanfaatan yang bersifat manusiawi dan untuk sebagian yang dapat dipindahkan.”

26

Menurut Syafi‟iyah “Akad atas suatu kemanfaatan yang mengandung maksud tertentu dan mubah, serta menerima pengganti atau kebolehan dengan pengganti tertentu.” 27 25 26

Tesis

http://8tunas8.wordpress.com/ijarah/ diakses pada hari kamis tanggal 13 Desember 2012 pukul 19.30. ibid


SARI DEWI


Menurut Idris Ahmad Bahwa upah artinya mengambil manfaat tenaga orang lain dengan jalan memberi ganti menurut syarat-syarat tertentu. Berdasarkan definisi-definisi di atas, kiranya dapat dipahami bahwa ijarah adalah menukar sesuatu dengan ada imbalannya, diterjemahkan dalam bahasa Indonesia berarti sewa menyewa dan upah mengupah, sewa menyewa adalah:“menjual manfaat” dan upah mengupah adalah: “menjual tenaga atau kekuatan.”28 Ijarah merupakan prinsip sewa menyewa, dan pembiayaan ijarah merupakan pembiayaan berupa talangan dana yang dibutuhkan nasabah untuk memiliki suatu barang/jasa dengan kewajiban menyewa barang tersebut sampai jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan. Pada akhir jangka waktu tersebut pemilikan barang dihibahkan dari bank ke nasabah. Bank memperoleh margin keuntungan berupa selisih harga beli dari pemasok dengan harga jual nasabah. 29 Al-ijarah adalah menukar sesuatu dengan ada imbalannya, diterjemahkan dalam bahasa Indonesia berarti sewa menyewa dan upah mengupah, sewa menyewa adalah “menjual manfaat” dan upah mengupah adalah “menjual tenaga atau kekuatan”. Rukun Al-Ijarah 1. Ada yang menyewa dan yang mempersewakan. Syaratnya adalah : a Berakal;

27 28 29

Tesis

ibid ibid Wirdyaningsih et al., Bank dan Asuransi Islam di Indonesia, Prenada Media, Jakarta, 2005, h. 141


SARI DEWI


b Kehendak sendiri (bukan di paksa); c Keduanya tidak bersifat mubazir; d Baligh. Syarat ini semua sama dengan syarat penjual dan pembeli 2. Sewa. Disyaratkan keadaannya diketahui dalam beberapa hal: a. Jenisnya; b. Kadarnya; c. Sifatnya. 3. Manfaat. Syarat manfaat: a. Manfaat berharga. Manfaat yang tidak berharga adakalanya karena sedikitnya, misalnya menyewa mangga untuk dicium baunya, sedangkan mangga itu adalah untuk dimakan. Atau karena ada larangan dari agama, misalnya menyewa seseorang untuk membinasakan orang lain. Keadaan manfaat dapat diberikan oleh yang mempersewakan. b. Diketahui kadarnya, dengan jangka waktu seperti menyewa rumah satu bulan atau satu tahun; atau diketahui dengan pekerjaan, seperti menyewa mobil dari Jakarta sampai ke Bogor, atau menjahit satu stel jas. Kalau pekerjaan itu tidak jelas kecuali dengan beberapa sifat, harus diterangkan semuannya;

Tesis


SARI DEWI


membuat dinding umpamanya, harus diterangkan terbuat dari apa dari kayu atau dari batu, berapa panjangnya, berapa pula lebar dan tebalnya.

30

Al Ijarah yang merupakan sewa guna usaha di Indonesia al ijarah dan al baiu takjiri (sewa beli) tidak dapat dilakukan oleh bank, melainkan dilakukan oleh perusahaan leasing. Metode al ijarah dan al baiu takjiri mirip dengan leasing, yaitu bank sebagai lessor dan debitur sebagai lessee. Namun demikian, di bank, yang dapat dikategorikan sebagai al ijarah tetap ada, yaitu saving deposit box. Dari kegiatan usaha al ijarah bank akan memperoleh pendapatan berupa sewa.31 Dalam kegiatan penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan atas dasar akad ijarah berlaku persyaratan paling kurang sebagai berikut : 1.

Bank bertindak sebagai pemilik dan/atau pihak yang mempunyai hak penguasaan atas obyek sewa baik berupa barang atau jasa, yang menyewakan obyek sewa dimaksud kepada nasabah sesuai kesepakatan;

2.

Barang dalam transaksi ijarah adalah barang bergerak atau tidak bergerak yang dapat diambil manfaat sewa;

3.

Bank wajib menjelaskan kepada nasabah mengenai karakteristik produk pembiayaan atas dasar ijarah, serta hak dan kewajiban nasabah sebagaimana diatur dalam ketentuan Bank Indonesia mengenai transparasi informasi produk Bank dan penggunaaan data pribadi nasabah;

30

http://images.nuris2007.multiply.multiplycontent.com/attachment/0/SX7cxQoKCEoAABFf@DU 1/al%20Ijarah.pdf?nmid=183061603 diakses pada hari kamis tanggal 13 Desember 2012 pukul 20.23 WIB 31 Edy Wibowo dan Untung Hendy Widodo,Op.Cit, h. 45

Tesis


SARI DEWI


4.

Bank wajib melakukan analisis atau rencana pembiayaan atas dasar ijarah kepada nasabah yang antara lain meliputi aspek personal berupa analisa atas karakter (Character) dan/atau aspek uasaha antara lain meliputi analisa kapasitas usaha (Capacity), keuangan (Capital), dan/atau prospek usaha (Condition);

5.

Obyek sewa harus dinilai dan diidentifikasi secara spesifik dan dinyatakan dengan jelas termasuk besarnya nilai sewa dan jangka waktu;

6.

Bank sebagai pihak yang menyediakan obyek sewa, wajib menjamin pemenuhan kualitas maupun kuantitas obyek sewa serta ketepatan waktu penyediaan obyek sewa sesuai kesepakatan;

7.

Bank wajib menyediakan dana untuk merealisasikan penyediaaan obyek sewa yang dipesan nasabah;

8.

Bank dan nasabah wajib menuangkan kesepakatan dalam bentuk perjanjian tertulis berupa Akad Pembiayaan Atas Dasar Ijarah;

9.

Pembayaran sewa dapat dilakukan baik dengan angsuran maupun sekaligus;

10. Pembayaran sewa tidak dapat dilakukan dalam bentuk piutang maupun dalam bentuk pembebasan utang; 11. Bank dapat meminta nasabah untuk menjaga keutuhan objek sewa, dan menanggung biaya pemeliharaan objek sewa sesuai dengan kesepakatan dimana uraian biaya pemeliharaan yang bersifat material dan structural harus dituangkan dalam akad; dan

Tesis


SARI DEWI


12. Bank tidak dapat meminta nasabah untuk bertanggung jawab atas kerusakan objek sewa yang terjadi bukan karena pelanggaran akad atau kelalaian nasabah.32 Karakteristik utama Bank Syariah adalah ketiadaan bunga sebagai representasi dari riba yang diharamkan. Karakteristik inilah yangmenjadikan perbankan syariah lebih unggul pada beberapa hal termasuk padasistem operasional yang dijalankan. Ijarah dalam perbankan syariah merupakan kegiatan penyaluran dana untuk mendapatkan pendapatan berupa fee atau imbalan dari obyek yang disewakan. Karakteristik dari akad Ijarah itu sendiri yaitu ; 1. Ijarah merupakan akad yang obyeknya adalah manfaat, bukan benda. Ini adalah untuk membedakan adanya jual beli dan hibah yang obyeknya adalah benda/barang. 2. Hak memanfaatkan dalam Ijarah harus disertai dengan imbalan, yang dinamakan dengan harga sewa, hal ini untuk membedakan dengan akad pinjam meminjam, wasiat dan hibah.33 Sebagai bentuk transaksi ijarah mempunyai karakteristik tersendiri yaitu sebagai berikut : 1. Ijarah merupakan sewa menyewa obyek sewa menyewa tanpa perpindahan resiko dan manfaat yang terkait kepemilikan aset terkait, dengan atau tanpa

32 33

Tesis

Abdul Ghofur Anshori, Hukum Perbankan Syariah, Refika Aditama, Bandung, 2009, h. 50 Wirdyaningsih et.al., Op.Cit., h. 141


SARI DEWI


wa‟ad untuk memindahkan kepemilikan dari pemilik (mu‟jir) kepada penyewa (musta‟jir) pada saat tertentu. 2. Perpindahan kepemilikan suatu asset yang diijarahkan dari pemilik kepada penyewa, dalam ijarah muntahiya bittamlik, dilakukan jika seluruh pembayaran sewa atas obyek ijarah yang dialihkan telah diselesaikan dan obyek ijarah telah diserahkan kepada penyewa dengan membuat akad terpisah secara : a. hibah b. penjualan sebelum akad berakhir sebesar sebanding dengan sisa cicilan sewa atau harga yang disepakati. c. penjualan pada akhir masa ijarah denganpembayaran tertentusebagai referensi yang disepakati dalam akad; d. penjualan secara bertahap sebesar harga tertentu yang disepakatiu dalam akad. 3. Pemilik dapat meminta penyewa untuk menyerahkan jaminan atas ijarah untuk menghindari resiko kerugian. 4. Jumlah, ukuran dan jenis obyek ijarah harus jelas diketahui dan tercantum dalam akad.34 Pengertian Ijarah didalam perjanjian pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Ijarah Muntahiyyah Bittamlik Bank Permata terdapat pada ketentuan definisi angka 1.2.2. disebutkan bahwa Ijarah adalah salah satu transaksi mu‟amalat yang diperbolehkan berdasarkan prinsip syariah dimana pemilik obyek sewa 34

Tesis

http:// yulieebob.blogspot.com/2012/06/ijarah.html?=1


SARI DEWI


menyewakan sewa yang dimilikinya untuk dimanfaatkan oleh penyewa dengan kewajiban membayar biaya sewa tertentu (ujrah) selama jangka waktu sewa yang disepakati. Pengertian Ijarah yang digunakan didalam perjanjian pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Ijarah Muntahiyyah Bittamlik pada Bank Permata condong kepada pengertian Ijarah yang disimpulkan oleh Wirdyaningsih

dalam

bukunya yang berjudul bank dan asuransi Islam di Indonesia yaitu Ijarah merupakan prinsip sewa menyewa, dan pembiayaan ijarah merupakan pembiayaan berupa talangan dana yang dibutuhkan nasabah untuk memiliki suatu barang/jasa dengan kewajiban menyewa barang tersebut sampai jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan.35

B. Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik di Unit Usaha Syariah Bank Permata Di Indonesia dasar pengaturan mengenain ijarah ini dapat dilihat pada Fatwa Dewan Syariah nasional No. 09/DSN-MUI/VI/2000 tentang pembiayaan Ijarah. Didaamnya disebutkan tentang rukun dan syarat yang harus dipenuhi, yaitu sebagai berikut : 1. Pernyataan ijab dan qabul. 2. Pihak-pihak yang berakad, yaitu pemberi sewa (lessor, bank) dan penyewa (lesse, nasabah). 3. Obyek kontrak berupa manfaat dari penggunaan asset dan pembayaran sewa.

35

Tesis

Wirdyaningsih et.al., Op.Cit., h. 141


SARI DEWI


4. Manfaat dari penggunaan asset dalam ijarah adalah obyek kontrak yang harus dijamin, karena ia rukun yang harus dipenuhi sebagai ganti dari sewa dan bukan asset itu sendiri. 5. Sighat Ijarah, yaitu berupa pernyataan dari kedua belah pihak yang berakad, baik secara verbal atau dalam bentuk lain yang equivalent, dengan cara penawaran dari pemilik asset (bank ) dan penerimaan yang dinyatakan oleh penuyewa (nasabah). Ada tiga rukun yang harus dipenuhi, dari kelima rukun dan syarat yang disebutkan dalam Fatwa Dewan Syariah nasional No. 09/DSN-MUI/VI/2000 tentang pembiayaan Ijarah yaitu para pihak (lessor dan lesse), obyeknya berupa manfaat dari asset yang digunakan, dan sighat berupa ijab qabul yang dilakukan secara lisan atau dalam bentuk lainnya. 36 Obyek dalam Ijarah terdapat ketentuan-ketentuan yang disebutkan dalam Fatwa Dewan Syariah Nasional No.09/DSN-MUI/VI/2000 tentang pembiayaan Ijarah yaitu sebagai berikut : 1.

Obyek Ijarah adalah manfaat dari penggunaan barang dan jasa.

2.

Manfaat barang harus bisa dinilai dan dapat dilaksanakan dalam kontrak.

3.

Pemenuhan manfaat harus yang bersifat di bolehkan.

4.

Kesanggupan memenuhi manfaat harus nyata dan sesuai dengan syariah.

5.

Manfaat harus dikenali secara spesifik sedemikian rupa untuk menghilangkan jahalah (ketidaktahuan) yang akan mengakibatkan sengketa.

36

Tesis

Wirdyaningsih et.al., Op.Cit., h. 143


SARI DEWI


6.

Spesifikasi manfaat harus dinyatakan dengan jelas, termasuk jangka waktunya . bisa juga dikenali dengan spesifikasi atau identifikasi fisik.

7.

Sewa adalah sesuatu yang dijanjikan dan dibayar nasabah kepada LKS (bank) sebagai pembayaran manfaat. Segala sesuatu yang dapat dijadikan harga dalam jual beli dapat pula dijadikan sewa dalam ijarah.

8. Pembayaran sewa boleh dalam berbrntuk jasa (manfaat lain) dari jenis yang sama dengan objek kontrak. 9. Ketentuan (Flexibility) dalam menentukan sewa dapat diwujudkan dalam ukuran waktu, tempat, dan jarak.37 Dalam akad Ijarah ada empat macam syarat sebagaimana dalam akad jual beli yaitu syarat wujud (syarth al-in‟ iqaad ), syarat berlaku (syarth an-nafaadz), syarat sah (syarth ash-sih-hah), dan syarat kelaziman (syarth al-luzuum).38 1. Syarat Wujud (Syarth al–In „ Iqad) Ada tiga macam syarat wujud; sebagian berkaitan dengan pelaku akad, sebagian berkaitan dengan akad sendiri, dan sebagian lagi berkaitan dengan tempat akad. Syarat yang berkaitan dengan pelaku akad adalah berakal (pelaku akad orang yang berakal) 2. Syarat Berlaku (Syarth an-Nafaadz) Syarat berlaku akad ijarah adalah adanya kepemilikan atau kekuasaan (alWilaayah). Akad ijarah yang dilakukan oleh seorang fudhuli (orang yang 37 38

Tesis

Ibid, h. 144 Wahbah Az-Zuhaili., Op.Cit., h.389


SARI DEWI


membelanjakan harta orang lain tanpa izinnya, penj.) adalah tidak sah karena tidak adanya kepemilikan atau hak kuasa.39 3. Syarat sah (Syarth ash-Shihhah) Syarat sah ijarah berkaitan dengan pelaku akad, obyek akad, tempat, upah, dan akad itu sendiri. Diantara syarat sah akad ijarah adalah sebagai berikut ; a. Kerelaan kedua pelaku akad Syarat ini diterapkan sebagaimana dalam akad jual beli. Allah berfirman: “ Wahai orang-orang yang beriaman! Janganlah kamu saling memakan harta sesamamu dengan jalan yang batil (tidak benar), kecuali dalam perdagangan yang berlaku atas dasar suka sama suka diantara kamu. Dan janganlah kamu membunuh dirimu. Sungguh, Allah maha penyayang Kepadamu.” (AnNisa‟:29). b. Hendaknya Obyek akad (yaitu manfaat) diketahui sifatnya guna menghindari perselisihan.Jika manfaat tidak jelas dan menyebabkan perselisihan, maka akadnya tidak sah karena ketidakjelasan menghalangi penyerahan dan penerimaan sehingga tidak tercapai maksud akad tersebut. c. Hendaknya obyek akad dapat diserahkan baik secara nyata (Hakiki) maupun syara. Menurut kesepakatan fuqaha, akad ijarah tidak boleh terhadap sesuatu yang tidak dapat diserahkan baik secara nyata (hakiki) seperti menyewakan onta yang lepas dan orang bisu untuk bicara maupun secara syara seperti menyewakan wanita haid untuk membersihkan masjid. d. Hendaknya manfaat yang dijadikan obyek ijarah dibolehkan secara syara

39

Tesis

Ibid, h. 389


SARI DEWI


e. Hendaknya pekerjaan yang ditugaskan bukan kewajiban bagi penyewa sebelum akad ijarah. Yaitu implikasi dari syarat ini adalah, tidak sah ijarah dari mengerjakan kewajiban karena seseorang melakukan kewajibannya tidak berhak mendapatkan upah dari pekerjaan itu, seperti orang yang membayar utangnya. f. Orang yang disewa tidak boleh mengambil manfaat dari pekerjaanya g. Manfaat dari akad itu harus dimaksudkan dan bisa dicapai melalui akad ijarah. Tidak boleh menyewakan pohon untuk menjemur pakaian dan menyewakan pohon untuk berteduh karena manfaat itu tidak dimaksudkan dari kegunaan pohon tersebut.40 h. Syarat kelaziman Ijarah (syarth Al-Luzuum) Disyaratkan dua hal dalam akad ijarah agar akad ini lazim (mengikat) : 1.Terbebasnya barang yang dissewakan dari cacat yang merusak pemanfaatannya 2.Tidak terjadi alasan yang membolehkan mem-fasakh (membatalkan) ijarah.41 Selain akad ijarah yang merupakan akad sewa menyewa, disebutkan pula akad Ijarah Muntahiya Bittamlik, yaitu akad sewa menyewa barang antara bank (Muaajir) dengan penyewa (mustajir) yang diikuti janji bahwa pada saat yang ditentukan kepemilikan barang yang disewakan akan berpindah kepada mustajir. Dasar hukumnya adalah Fatwa Dewan Syariah nasional No.27/DSN-MUI/III/2002.42.

40

Ibid., h. 400 Ibid., h. 405 42 Wirdyaningsih et.al., Op.Cit., h. 144 41

Tesis


SARI DEWI


Pada Fatwa Dewan Syariah nasional No.27/DSN-MUI/III/2002 yang mengatur menggenai ketentuan Ijarah Muntahiya Bittamlik. Segala hak dan kewajiban dari masing-masing pihak harus dijelaskan dalam akad. Ketentuan khusus mengenai Ijarah Muntahiya Bittamlik disebutkan sebagai berikut dalam fatwanya: 1. Pihak yang melakukan Ijarah Muntahiya Bittamlik harus melakukan akad Ijarah terlebih dahulu. Akad pemindahan kepemilikan, baik dengan jual beli atau pemberian, hanya dapat dilakukan setelah masa ijarah selesai. 2. Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad ijarah adalah wa‟d yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin dilaksanakan, maka harus ada akad pemindahan kepemilkan yang dilakukan setelah masa ijarah selesai.43 Menurut Abdul Ghofur Anshori dalam pembiayaan atas dasar Ijarah Muntahiya Bittamlik berlaku persyaratan sebagai berikut : 1. Bank sebagai pemilik obyek sewa juga bertindak sebagai pemberi janji (Wa‟ad) untuk memberika opsi pengalihan kepemilikan dan/ atau hak penguasaan objek sewa kepada nasabah penyewa sesuai kesepakatan; 2. Bank hanya dapat memberikan janji (wa‟ad) untuk mengalihkan kepemilikan dan/atau hak penguasaan objek sewa setelah objek sewa secara prinsip dimiliki oleh bank; 3. Bank dan nasabah harus menuangkan kesepakatan adanya opsi pengalihan kepemilikan dan/atau hak penguasaan objek sewa dalam bentuk tertulis; 43

Tesis

Ibid., h. 146


SARI DEWI


4. Pelaksanaan pengalihan kepemilikan dan/atau hak penguasaan objek sewa dapat dilakukan setelah masa sewa disepakati selesai oleh bank dan nasabah penyewa; dan 5. Dalam hal nasabah penyewa mengambil opsi pengalihan kepemilikan dan/atau hak penguasaan objek sewa, maka bank wajib mengalihkan kepemilikan dan/atau hak penguasaan objek sewa kepada nasabah yang dilakukan pada saat tertentu dalam periode atau pada akhir periode Pembiayaan atas dasar akad Ijarah Muntahiya Bittamlik .44 Perpindahan hak milik obyek sewa kepada penyewa dalam Ijarah Muntahiya Bittamlik dapat dilakukan dengan :45 1. Hibah 2. Penjualan sebelum akad berakhir sebesar harga yang sebanding dengan sisa cicilan sewa; 3. Penjualan pada akhir masa sewa dengan pembayaran tertentu yang disepakati pada awal akad; dan 4. Penjualan secara bertahap sebesar harga tertentu yang disepakati dalam akad. Bank Permata didalam memberikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) secara syariah kepada nasabahnya menggunakan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik. Ciri khas dari akad Ijarah Muntahiya Bittamlik yang digunakan oleh bank permata disini adalah akad dimana pemilik obyek sewa menyewakan obyek sewa yang dimilikinya untuk 44 45

Tesis

Abdul Ghofur Ansori., Op.Cit., h. 51 Andrian sutedi., Op.Cit., h.106


SARI DEWI


dimanfaatkan oleh penyewa dengan kewajiban membayar biaya sewa tertentu (“ujrah”) selama jangka waktu tertentu. Subyek dari akad ini adalah pihak nasabah yaitu penyewa sekaligus sebagai calon pembeli sedangkan obyek dari akad ini sesuai dengan perjanjian adalah barang yang disewakan bank kepada nasabah dengan kontruksi dan spesifikasi sesuain dengan kesepakatan. Disebutkan didalam perjanjian pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Ijarah Muntahiya Bittamlik adalah adanya ketentuan biaya pemeliharaan yaitu biaya pemeliharaan obyek sewa yang meliputi biaya pemeliharaan material, pajak, dan asuransi. Ketentuan obyek sewa dalam akad ini adalah obyek sewa langsung diterima oleh nasabah dengan ketentuan bahwa nasabah harus memastikan bahwa tidak ada cacat tersembunyi pada obyek sewa tersebut karena bank tidak bertanggung jawab atas cacat yang terdapat pada obyek sewa yang telah diserah terimakan dari penjual obyek sewa kepada nasabah. Ketentuan ini sudah diataur di dalam perjanjian yang dibuat oleh bank permata. Nasabah dalam hal ini bertindak sebagai wakil dari bank untuk melakukan pembelian obyek sewa dari penjual obyek sewa. Isi dari akad Ijarah Muntahiya Bittamlik yaitu merupakan akad perjanjian sewa menyewa yang berakhir dengan jual beli terhadap obyek sewa menyewa tersebut. Disebutkan adanya kesanggupan untuk membeli didalam perjanjian dalam pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Ijarah Muntahiya Bittamlik tersebut. Kemudian akad ini berakhir karena jangka waktu sewa atas obyek sewa telah berakhir, para pihak sepakat untuk mengakhiri akad sebelum jangka waktu sewa berakhir dan adanya wanprestasi. Apabila jangka waktu telah berakhir dan pihak nasabah mempunyai kewajiban untuk

Tesis


SARI DEWI


membeli obyek sewa maka ada pilihan yaitu meninggalkan obyek sewa karena tidak mampu membeli dan memiliki obyek sewa dengan ketentuan sanggup untuk membeli obyek sewa tersebut.

C. Perbedaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Ijarah Muntahiya Bittamlik, Kredit pemilikan Rumah (KPR) Murabahah dan Kredit pemilikan rumah (KPR) Konvensional. Akad yang digunakan dalam memberikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yaitu bisa menggunakan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik, akad murabahah dan secara konvensional. Akad dengan menggunakan ijarah Muntahiya Bittamlik yaitu akad yang pada dasarnya merupakan sewa beli, yaitu sewa menyewa yang berakhir dengan pembelian. Pengambilan untung bank dengan menggunakan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik ada pada harga sewa, yaitu harga sewa yang disepakati oleh kedua belah pihak anatara bank dengan nasabah. Mekanisme pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik adalah dari bank yang membeli obyek sewa beli sesuai kesepkatan antara bank dan nasabah, kemudian dari bank nasabah menyewa obyek tersebut sampai dengan batas waktu tertentu. Selama sewa menyewa itu berjalan nasabah mempunyai kewajiban untuk membayar sewa sekaligus cicilan dari obyek tersebut. begitu sewa menyewa itu berakhir maka akan terjadi peralihan kepemilikan dari bank kepada nasabah.

Tesis


SARI DEWI


Akad murabahah yaitu Jual beli yang dilakukan oleh bank yang kemudian bank menjual kepada nasabah, dan secara konvensional adalah jual beli dengan cara nasabah membeli property dengan dibiayai oleh bank. Murabahah yaitu jual beli barang dengan harga asal dengantambahan keuntungan yang disepakati. Penjual harus memberitahu harga produk yang dia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai tambahannya. 46 Dalam prinsip ini, antara bank dan nasabah dapat melakukan perikatan jual beli dengan sistem murabahah, yaitu jual beli dengan adanya tambahan dari harga asal. Nasabah yang memiliki kebutuhan benda tertentu dapat mengajukan permohonan kepada bank syariah untuk membeli benda tersebut. Benda yang telah dibeli oleh bank kemudian dijual kembali kepada nasabah dengan harga yang lebih tinggi dari harga asal. Kelebiha harga itu tentunya didasarkan pada kesepakatan diantara keduanya. Pembayaran yang dilakukan oleh nasabah biasanya dalam bentuk angsuran, meskipun tidak dilarang untuk membayar secara tunai. 47 Akad Murabahah dalam pembiayaan adalah pembiayaan berupa talangan dana yang dibutuhkan nasabah untuk membeli suatu barang/jasa dengan kewajiban mengembalikan talangan dana tersebut seluruhnya ditambah margin keuntungan bank pada waktu jatuh tempo, bank memperoleh margin keuntungan berupa selisih harga beli dari pemasok dengan harga jual bank kepada nasabah.48

46

Amir Machmud dan H. Rukmana., Op.Cit ,h. 27 Gemala Dewi et.al., Hukum Perikatan Islam, Prenada Media, Jakarta, 2005,h. 161. 48 Wirdyaningsih., Op.Cit.,h.131 47

Tesis


SARI DEWI


Fitur dan mekanisme pembiayaan murabahah adalah penyediaan dana atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu untuk transaksi jual beli suatu barang sebesar harga pokok atau perolehan barang ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank dan nasabah yang mewajibkan nasabah untuk melunasi utang atau membayar tagihan sesuai dengan akad, di mana sebelumnya penjual menginformasikan harga perolehan kepada pembeli.49 Sebagai dasar hukum pelaksanaan murabahah dalam sumber utama hukum Islam adalah sebagai berikut : 1. QS.Al-Baqarah (2):275, “ Orang-orang yang makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan setan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datangnya larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. Orang yang mengulangi (mengambil riba), maka orang itu adalah penghunipenghuni neraka; mereka kekal di dalamnya ” 2. HR.Al-Baihaqi dan Ibnu Majah “ Dari Abu Sa‟id al-Khudri bahwa Rasullah SAW. Bersabda, „Sesungguhnya jual beli itu harus dilakukan suka sama suka.” Pembiayaan murabahah telah diatur dalam Fatwa Dewan Syariah nasional Nomor 04/DSN-MUI/VI/2000, dalam fatwa tersebut disebutkan ketentuan umum mengenai murabahah yaitu sebagai berikut. 1. Bank dan nasabah harus melakukan akad murabahah yang bebas riba. 2. Barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syariah Islam. 49

Tesis

Rachmadi Usman, Op.Cit , h.177


SARI DEWI


3. Bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya. 4. Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba. 5. Bank harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang. 6. Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual senilai harga plus keuntungannya. Dalam kaitan ini bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan. 7. Nasabah membayarvharga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. 8. Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah. 9. Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga, akaad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang, secara prinsip milik bank.50 Aturan yang dikenakan kepada nasabah dalam murabahah ini didalam fatwa adalah sebagai berikut ; 1. Nasabah mengajukan permohonan dan perjanjian pembelian suatu barang atau asset kepada bank. 50

Tesis

Ibid., h. 133


SARI DEWI


2. Jika bank menerima permohonan tersebut ia harus membeli terlebih dahulu asset yang dipesannya secara sah dengan pedagang. 3. Bank kemudian menawarkan asset tersebut kepada nasabah dan nasabah harus menerima (membeli)-nya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakatinya, karena secara hukum perjanjian tersebut mengikat; kemudian kedua belah pihak harus membuat kontrak jual beli. 4. Dalam jual beli ini Bank dibolehkan meminta nasabah untuk membayar uang muka saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan. 5. Jika nasabah kemudian menolak membeli barang tersebut, biaya riil bank harus dibayar dari uang muka tersebut. 6. Jika nilai uang muka kurang dari kerugian yang harus ditanggung oleh bank, bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya kepada nasabah . 7. Jika uang muka memakai kontrak „urbun sebagai alternative dari uang muka, maka : a. Jika nasabah memutuskan untuk membeli barang tersebut, ia tinggal membayar sisa harga; atau b. Jika nasabah batal membeli, uang muka menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut; dan jika uang muka tidak mencukupi, nasabah wajib melunasi kekurangganya.

Tesis


SARI DEWI


Dalam pelaksanaan murabahah ini, pihak bank diperbolehkan untuk meminta jaminan yang dapat dipegang dari nasabah agar nasabah serius dengan pesanannya. 51 Menurut Warkum Sumitro dalam bukunya yang berjudul Asas-Asas Perbankan Islam dan lembaga-lembaga terkait, pembiayaan Murabahah yaitu pembiayaan dimana bank membiayai pembelian barang yang diperlukan nasabah dengan sistem pembayaran ditangguhkan. Di dalam prakteknya, dilakukan dengan cara bank membeli atau memberi kuasa kepada nasabah untuk membelikan barang yang diperlukan nasabah atas nama bank. Pada saat bersamaan bank menjual barang tersebut kepada nasabah dengan harga sebesar harga pokok ditambah sejumlah keuntungan/mark up untuk dibayar oleh nasabah dalam jangka waktu tertentu, sesuai dengan perjanjian antara bank dan nasabah.52 Pembiayaan atas dasar akad Murabahah menurut Abdul Ghofur Anshori, dalam kegiatan penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan atas dasar akad murabahah berlaku persyaratan paling kurang sebagai berikut : 1. Bank bertindak sebagai pihak penyedia dana dalam rangka membelikan barang terkait dengan kegiatan transaksi Murabahah dengan nasabah sebagai pihak pembeli barang. 2. Barang adalah objek jual beli yang diketahui secara jelas kuantitas, kualitas harga perolehan dan spesifikasinya.

51 52

Tesis

Ibid., h. 134 Warkum sumitro., Op.Cit.,h. 103


SARI DEWI


3. Bank wajib menjelaskan kepada nasabah mengenai karakteristik produk pembiayaan atas dasar akad murabahah, serta hak dan kewajiban nasabah sebagaimana diatur dalam ketentuan bank Indonesia mengenai transparasi informasi produk bank dan penggiunaan data pribadi nasabah; 4. Bank wajib melakukan analisis atas permohonan pembiayaan atas dasar akad Murabahah dari nasabah yang antara lain meliputi aspek personal berupa analisa atas karakter (Character) dan/atau aspek usaha lain meliputi analisa kapasitas usaha (capacity), keuangan (capital), dan/atau prospek usaha (condition); 5. Bank dapat membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya; 6. Bank wajib menyediakan dana untuk merealisasikan penyediaan barang yang dipesan nasabah; 7. Kesepakatan atas marjin ditentukan hanya satu kali pada awal pembiayaan atas dasar Murabahah dan tidak berubah selama periode pembiayaan; 8. Bank dan nasabah wajib menuangkan kesepakatan dalam bentuk perjanjian tertulis berupa Akad pembiayaan atas dasar Murabahah; dan 9. Jangka waktu pembayaran harga barang oleh nasabah kepada bank ditentukan berdasarkan kesepakatan Bank dan nasabah.53 Jual beli Murabahah, yaitu menjual barang sesuai dengan harga pembelian, dengan menambahkan keuntungan tertentu. Contoh Jual beli Murabahah, seperti yang 53

Tesis

Abdul Ghofur Anshori, Op.Cit., h.47


SARI DEWI


disebutkan ulama malikiyah, adalah pemilik barang menyebutkan berapa dia membeli barang dagangannya, setelah itu dia meminta keuntungan tertentu, baik secara global seperti dengan mengatakan, (”aku membeli barang ini dengan harga sepuluh dinar, dan aku meminta untung satu atau dua dinar”,) atau dengan terperinci (seperti mengatakan, “aku minta untung satu dirham untuk setiap dinarnya,”dsb). 54 Murabahah adalah menjual barang dengan harga yang jelas, sehingga boleh dipraktikkan dalam transaksi jual beli. Syarat–syarat yang harus dipenuhi dalam transaksi murabahhhah adalah sebagai berikut : 1. Mengetahui harga pertama (harga pembelian) Agar transaksi murabahhhah sah, pembeli kedua hendaknya mengetahui harga pertama, karena mengetahui harga adalah syarat sah jual beli. 2. Mengetahui jumlah keuntungan yang diminta penjual. Keuntungan yang diminta penjual hendaknya jelas, karena keuntungan adalah bagian dari harga barang. Sementara mengetahui harga barang adalah syarat sah jual beli. 3. Modal yang dikeluarkan hendaknya berupa barang mitsliyat (barang yang memiliki varian serupa). Contohnya adalah barang-barang yang bisa ditakar, ditimbang, dan dijual satuan dengan varian berdekatan. 4. Jual beli Murabahah pada barang-barang ribawi hendaknya tidak menyebabkan terjadinya riba nasiah terhadap harga pertama. 54

Tesis

Wahbah Az-Zuhyaili., Op.Cit.,h. 357


SARI DEWI


Contohnya adalah membeli barang yang ditakar atau ditimbang dengan barang yang sejenis, dan dengan jumlah yang sama. Dalam kasus ini, pembeli tidak boleh menjualnya kembali dengan cara murabahah, karena murabahah adalah menjual sesuai dengan harga pertama dan ditambah keuntungan tertentu. Sementara memberikan tambahan pada harta riba adalah riba, bukan keuntungan. Juga tidak boleh menjualnya dengan cara wadhi‟ah, tetapi boleh menjualnya dengan cara tawliyah atau isyrak. Karena tawliyah dan isyrak adalah menjual sesuai dengan harga seluruh barang atau sebagiannya, sehingga tidak ada unsur riba di dalamnya. 5. Transaksi yang pertama hendaknya sah Jika transaksi yang pertama tidak sah, maka barang yang bersangkutan tidak boleh dijual dengan cara murabahah, karena murabahah adalah menjual sesuai dengan harga pertama (modal) dengan menambahkan keuntungan.55 Akad murabahah didalam perjanjian Pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada bank Permata disebutkan dalam pasal 1 angka 9 yaitu akad jual beli antara bank sebagai penjual yang menyatakan menjual dan menyerahkan rumah kepada nasabah sebagai pembeli yang menyatakan membeli rumah, menerima penyerahan rumah dan membayar harga jual, sedangkan pengertian pembiayaan Murabahah disebutkan di Pasal 1 angka 11 yaitu penyediaan dana berdasarkan prinsip murabahah sesuai dengan akad, yang mewajibkan nasabah untuk mengembalikan hutang murabahah setelah jangka waktu tertentu dengan marjin/keuntungan. Berbeda 55

Tesis

Ibid., h.360


SARI DEWI


dengan akad ijarah Muntahiya bittamlik dalam akad murabahah ini telah ditentukan tentang harga beli, harga jual dan marjin/keuntungan. Perbedaaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Ijarah Muntahiya Bittamlik, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Murabahah dan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Konvensional adalah sebagai berikut : Akad Konvensional

Akad Murabahah

Akad Ijarah Muntahiya Bittamlik

Akadnya jual beli

Akad jual beli

Akad sewa beli

Hubungan dengan bank adalah penjual dan pembeli Keuntungan diambil dari bunga dari pembayaran nasabah setiap bulannya Hak milik berpindah diawal karena jual beli.

Hubungan dengan bank adalah penjual dengan pembeli Margin keuntungan sesuai kesepakatan bank dengan nasabah. Hak milik berpindah diawal karena jual beli.

Hubungannya adalah pihak yang menyewakan dengan penyewa. Keuntungan dari biaya sewa.

Jangka waktu pendek

Jangka waktu pendek

Hak Milik berpindah diakhir karena jual beli terjadi dimasa sewa berakhir. Jangka waktu panjang dan bisa diperpanjang sampai dengan 20 tahun

Perbedaan Ijarah Muntahiya Bittamlik diliat dari segi akad, pembiayaan murabahah menggunakan akad jual-beli (al-ba‟i), sedangkan dalam pembiayaan

ijarah

muntahiya bittamlik digunakan akad sewa menyewa yang disertai wa‟ad (janji) dari pihak yang menyewakan untuk memindahkan kepemilikan barang disewakan kepada pihak penyewa. Perbedaan secara aspek hubungan dengan bank. Dari segi hubungan antara pihak yang melakukan akad, dalam pembiayaan murabahah hubungan yang terjalin antara

Tesis


SARI DEWI


pihak bank syariah dengan pelanggan adalah hubungan antara penjual dan pembeli. Sedangkan dalam pembiayaan ijarah muntahiya bittamlik, hubungan yang terjalin antara pihak bank syariah dengan pengguna adalah hubungan antara pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Perbedaan akad dilihat dari harga, dalam murabahah harga barang tetap (fixed) yang ditentukan pada saat menjalankan akad, sedangkan dalam Ijarah Muntahiya Bittamlik, harga barang dapat saja berubah sesuai dengan harga sewa dan nisbah bayaran bulanan. Harga beli dalam akad Ijarah Muntahiya Bittamlik merupakan sejumlah uang yang harus dibayar oleh bank kepada pemasok untuk membeli rumah yang dipesan nasabah ditambah (termasuk) biaya-biaya langsung yang dikeluarkan oleh bank untuk membeli rumah yang dipesan nasabah tersebut. Harga jual adalah harga harga beli ditambah sejumlah uang yang ditetapkan oleh bank dan disetujui/disepakati oleh nasabah sebagai marjin/keuntungan bank, sedangkan marjin/keuntungan adalah sejumlah dana yang diperoleh bank yang merupakan selisih antara harga jual dikurangi harag beli. Jadi, pengambilan untung Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan menggunakan akad Murabahah adalah dengan penjualan kembali yang sudah disepakati adanya marjin/keuntungan sesuai kesepakatan nasabah dan bank. Mekanisme pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan akad Murabahah yaitu bank membeli obyek sesuai dengan kesepakatan kemudian obyek tersebut di jual kembali kepada nasabah sesuai dengan kesepakatan nasabah dengan bank, jadi keuntungan bank adalah sesuai dengan kesepakatan dari harga jual beli tersebut.

Tesis


SARI DEWI


Berbeda dengan bank konvensional dalam memberikan kredit kepada nasabah yaitu nasabah akan membeli property yang pembiayaan pembelian itu dibiayai oleh bank. Menurut Undang-undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan bab 1 Pasal 1 ayat (12) Kredit yaitu penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga imbalan atau pembagian keuntungan. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) merupakan kredit yang berdasarkan tujuan/kegunannya adalah kredit konsumtif yaitu kredit yang dipergunakan untuk kebutuhan sendiri bersama keluarganya, seperti kredit rumah atau mobil yang akan digunakan sendiri bersama keluarganya kredit ini tidak produktif.56 Penggambilan untung dengan menggunakan Kredit kepemilikan rumah (KPR) secara konvensional adalah ambil untungnya dengan bunga disetiap bulannya pada cicilan nasabah. Mekanismenya adalah nasabah membeli obyek dari bank dengan kredit dengan keuntungan yang diterima bank adalah dari bunga setiap bulannya dari penjualan tersebut. Perbedaan selanjutnya dilihat dari aspek perpindahan hak milik. Dari aspek perpindahan hak milik, dalam pembiayaan murabahah perpindahan kepemilikannya terjadi di awal akad. Sedangkan dalam pembiayaan Ijarah Muntahiya Bittamlik pelaksanaan perpindahan ak milik terjadi di akhir kontrak (akad), di mana bank 56

Tesis

H.Malayu S.P hasibuan., Dasar-dasar Perbankan., Bumi Aksara, Jakarta., 2009.,h. 89


SARI DEWI


syariah selaku pihak yang menyewakan berjanji untuk memindahkan kepemilikan kepada pelanggan.

Tesis


SARI DEWI

BAB II AKAD IJARAH MUNTAHIYA BITTAMLIK PADA FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DI UNIT USAHA SYARIAH BANK PERMATA

Recommend Documents