Istiqro’ : Jurnal Hukum Islam, Ekonomi dan Bisnis Vol.1 / No. 2: 76-95, Agustus 2015, ISSN : 2460-0083
Analisis Kendala Pembiayaan Murabahah Pada Produk KPR iB (Kredit Pemilikan Rumah) Di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi Munawir Institut Agama Islam (IAI) Darussalam Blokagung INTISARI Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif dengan pendekatan deskriptif yang bertujuan untuk mendapatkan data yang mendalam terkait dengan akad murabahah, seperti kendala yang ada pada Kendala Pembiayaan Murabahah Pada Produk KPR iB (Kredit Pemilikan Rumah) Di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi. Data dalam penelitian ini berupa data primer yang diperoleh dari hasil wawancara dengan informan yaitu Ahmad Ghofur selaku karyawan Di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi. Analisis yang digunakan adalah interaktif model, yang teridiri dari tiga komponen yaitu: pengumpulan data (data collection), reduksi data (data reduction), penyajian data (data display), kesimpulan dan verifikasi data (conclution drawing and veriftying). Hasil yang diperoleh data penelitian ini adalah mengenai kendala dan cara mengatasinya dalam pembiayaan produk KPR iB yang menggunakan akad murabahah di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi. Dan pada akhirnya berdasarkan analisis data penelitian ini menyatakan bahwa adanya kendala dan cara mengatasi pembiayaan KPR di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi serta kesesuaian akad murabahah dengan fatwa DSN No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah. Kata kunci : Akad Murabahah, Kendala Pembiayaan,Produk KPR iB. PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Sistem ekonomi Islam semakin populer bukan hanya di negara-negara Islam bahkan juga di negara-negara non Islam. Ini di tandai dengan makin banyaknya beroperasi bank-bank yang menerapkan konsep Islam. Ini membuktikan nilai-nilai Islam yang diterapkan dalam perekonomian dapat diterima diberbagai kalangan, karna sifatnya yang universal dan tidak eklusif. Tahun demi tahun embrio ekonomi Islam menjadi sebuah konsep yang terus mengalami pemantapan dan memberikan sebuah warna kehidupan bagi umat Islam. Kesungguhan ini berimplikasi pada diintensifkannya kajian ekonomi Islam tidak sebatas dikursus lepas, tetapi sudah diajarkan secara kurikula dan persilabi di perguruan tinggi, terutama di perguruan tinggi Islam. Kesungguhan menelaah konsep ekonomi kapitalis dan sosialis telah menumbuhkan keyakinan umat Islam akan akurasi dan validitas konsep ekonomi Islam. Validitas ekonomi Islam ditandai dengan berdirinya beragam bangun usaha ekonomi Islam, yaitu BAZIS, BMT, BMI, BPRS, BAMI, dan Asuransi Tafakul (Yasin,2009:114). Seiring dengan meningkatnya kesadaran masyarakat untuk melakukan transaksi keuangannya secara syariah, perkembangan perbankkan syariah telah mendorong 76
77
munculnya lembaga keuangan syariah lain, seperti asuransi syariah, pegadaian syariah, dan pasar modal syariah. Demikianlah perbankkan syariah dan lembaga-lembaga keuangan serta non keuangan syariah telah saling melengkapi untuk terus berkembang dari waktu ke waktu (Ikatan Bankir Indonesia, 2014).Mengingat Perbankan Syari’ah menggunakan tiga sistem yaitu: pertama, menjual dengan pembayaran tangguh (murabahah), kedua, muqaradhah (nama lain dari murabahah) dan ketiga, mencampuri tepung dengan gandum untuk kepentingan rumah, bukan untuk diperjual belikan” (Subulussalam, HR Ibnu Majah : 147) Bank merupakan suatu lembaga keuangan yang menjadi tempat penyimapn dana bagi perusahaan, badan-badan pemerintah, swasta, maupun perorangan. Melalui kegiatan pembiayaan dan berbagai jasa yang diberikan, Bank melayani kebutuhan pembiayaan serta memperlancar mekanisme system pembayaran bagi semua sector perekonomian. Dari sekian produk yang dikembangkan perbankan syariah sampai saat ini murabahah adalah produk yang mendominasi portofolio hampir semua pembiayaan. Ada berbagai alasan mengapa murabahah lebih sering digunakan ketimbang produk lainnya. Pertama, kemiripan dengan kredit yang biasa dilakukan dengan perbankan. Kedua,nasabah mudah mengetahui kewajiban yang harus ia bayarkan tiap minggu/bulan, bahkan dapat mengetahui berapa diskon yang akan didapatkan apabila pelunasannya tercepat. Dalam pelaksanaan pemberian fasilitas pembiayaan kepada nasabahnya, bank di hadapkan pada suatu masalah yang cukup kompleks, yaitu “ kepada siapa kredit itu harus diberikan, untuk (obyek) apa pembiayaan harus diberikan, apakah calon nasabah debitur yang akan menerima pembiayaan kiranya akan mampu memberikan pokoknya ditambah dengan margin serta kewajiban lainnya, berapa jumlah pembiayaan yang layak untuk diberikan dan apakah pembiayaan yang tersebut cukup aman atau resikonnya kecil”. Oleh karena itu antara satu nasabah dengan nasabah lain diperlukan adanya pendekatan dan penanganan secara berbeda dan sangat memperhatikan ciri-ciri khusus dalam usahanya. Disinilah penulis berusaha melihat masalah penerapan murabahah dalam perbankan syariah secara komprehensif, kendala dan realita yang terjadi dalam perbankan syariah di indonesia umumnya dan Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi pada khususnya. Berdasarkan uraian diatas dan pentingnya sebuah penjelasan, maka dibutuhkan sebuah penelitian lebih lanjut dengan judul “Analisis Kendala Pembiayaan Murabahah Pada Produk KPR iB (Kredit Pemilikan Rumah) Di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi”. B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang diatas maka permasalahan yang akan menjadi titik fokus penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Apakah ada kendala pembiayaan murabahah pada produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi ? 2. Kebijakan kebijakan apa yang diambil untuk mengatasi kendala pembiayaan murabahah pada produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi ? 3. Apakah pelaksanaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di Bank BRI Syariah iB Cabang Pembantu Rogojampi Kabupaten Banyuwangi yang menggunakan akad murabahah sudah sesuai dengan fatwa DSN-MUI ?
78
KAJIAN TEORITIS A. Pembiayaan 1. Pengertian Pembiayaan Menurut Veithzal rivai dan Arviyan Arifin menjelaskan, pembiayaan adalah penyedia uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dan/atau lembaga keuangan lainnya dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan bagi hasil. Berdasarkan UU No. 7 Tahun 1992, yang dimaksud pembiayaan adalah : “ penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan tujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan nasabah yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu ditambah dengan sejumlah bunga, imbalan atau pembagian hasil. Dalam Bank Konvensional kata pembiayaan lebih di kenal dengan kredit. Kredit sering diartikan memperoleh barang dengan membayar cicilan atau angsuran sesuai dengan membayar cicilan atau angsuran sesuai dengan perjanjian. Akan tetapi dalam Bank Syariah istilah kredit tidak lagi dikenal, karna Bank Syariah memiliki skema yang berbeda dengan Bank Konvensional dalam penyaluran dananya kepada nasabah dalam bentuk pembiayaan. ( Elsaq, 2013 ). 2. Jenis Pembiayaan Jenis pembiayaan bank dapat dikelompokkan berdasarkan jangka waktu, sifat penggunaan, dan keperluan. Pembiayaan juga dapat dikelompokkan berdasarkan sifat penarikan dan cara pelunasan. Secara lengkap, jenis pembiayaan terdiri antara lain yaitu: a. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Tujuan Penggunaan Berdasarkan penggunaan, pembiayaan dapat dibedakan menjadi : 1) Pembiayaan Konsumtif, yaitu pembiayaan yang diberikan kepada nasabah yang dipergunakan untuk membiayai barang barang konsumtif. seperti untuk pembelian rumah tinggal, pembelian mobil untuk keperluan pribadi. Jenis pembiayaan yang termasuk dalam jenis pembiayaa konsumtif, antara lain : a) Pembiayaan Perumahan, yaitu fasilitas pembiayaan untuk pembelian / pembangunan / renovasi rumah tinggal. Rumah susun, ruko, rukan, apartemen, dan lain lain, dengan jaminan berupa obyek yang dibiayai. b) Pembiayaan Mobil, yaitu fasilitas pembiayaan untuk pembelian kendaraan bermotor roda dua atau kendaraan roda, dengan jaminan berupa kendaraan bermotoryang dibiayai tersebut. c) Pembiayaan Multiguna, yaitu fasilitas pembiayaan untuk segala keperluan yang bersifat konsumtif, dengan jaminan penghasilan sebagai pegawai atau professional, dan/ atau tanah berikut bangunan tempat tinggal. d) Kartu Pembiayaan, yaitu fasilitas pembiayaan tanpa agunan untuk keperluan kemudahan pembayaran dan transaksi pengambilan tunai. Transaksi dilakukan melalui sarana kartu yang diberikan kepada perorangan pemegang kartu. Kartu pembiayaan diterbitkan oleh bank setelah aplikasi permohonannya disetujui bank yang bersangkutan. 2) Pembiayaan Komersial, yaitu pembiayaanyang diberikankepada perorangan atau badan usaha yang dipergunakan untuk membiayai suatu kegiatan usaha tertentu. Pembiayaan yang termasuk dalam jenis pembiayaan komersial :
79
a) Pembiayaan Mikro, yaitu failitas pembiayaan yang diberikan untuk
b.
c.
d.
e.
membiayai kegiatan usaha mikro b) Pembiayaan Usaha Kecil, yaitu fasilitas pembiayaan yang diberikan untuk membiayai kegiatan usaha kecil. c) Pembiayaan Usaha Menengah, yaitu fasilitas pembiayaan yang diberikan untuk membiayai kegiatan usaha menengah. d) Pembiayaan Korporasi, yaitu fasilitas pembiayaan yang diberikan untuk membiayai kegiatan usaha perusahaan/ korporasi. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Keperluan Jenis pembiayaan berdasarkan keperluan dapat dikelompokan menjadi: 1) Pembiayaan Modal Kerja, yaitu fasilitas pembiayaan yang digunakan untuk menambah modal kerja suatu perusahaan. Pembiayaan modal kerja dipakai untuk pembelian bahan baku, biaya biaya produksi, pemasaran, dan modal kerja untuk operasional lainnya 2) Pembiayaan Investasi, yaitu fasilitas pembiayaan yang digunakan untuk pembelian barang barang modal beserta jasa yang diperlukan untuk rehabilitasi, modernisasi, maupun ekspansi. Pembiayaan investasi biasanya bersifat jangka panjang atau menengah. 3) Pembiayaan Proyek, yaitu fasilitas pembiayaan yang digunakan untuk pembiayaan investasi maupun modal kerja untuk proyek baru. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Cara Penarikan Jenis pembiayaan berdasarkan cara penarikan dibedakan menjadi: 1) Sekaligus, yaitu fasilitas pembiayaan dengan penarikan yang dilaksanakan stu kali sebesar limit pembiayaan yang telah disetujui. Penarikan dilakukan dengan cara tunai atau dipindahbukukan ke rekening tabungan/giro milik nasabah pembiayaan. 2) Bertahap sesuai jadwal yang ditetakan, yaitu fasilitas pembiayaan dengan penarikan yang dilaksanakan sesuai jadwal yang ditetapakan oleh bank, baik berdasarkan tingkat kemajuan/ penyelesaian proyek maupun kebutuhan pembiayaan nasabah pembiayaan. 3) Rekening Koran (Revolving) atau penarikan sesuai kebutuhan, yaitu fasilitas pembiayaan dengan penarikan pembiayaan yang dilaksanakan sesuai kebutuhan nasabah pembiayaan. Penarikan dilakukan dengan cara tunai atau dipindahbukukan kerekening tabungan/giro milik nasabah pembiayaan. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Metode Pembiayaan Jenis pembiayaan berdasarkan metode pembiayaan dibedakan menjadi: 1) Pembiayaan Bilateral, yaitu fasilitas pembiayaan yang diberikan kepada nasabah oleh hanya satu bank. 2) Pembiayaan Sindikasi, yaitu fasilitas pembiayaan yang diberikan oleg atau lebih lembaga keuangan untuk membiayai suatu proyek/ usaha tertentu, seperti : a) Jumlah pembiayaan biasanya meliputi jumlah yang besar. b) Jangka waktu pemberian pembiayaan biasanyamenengah atau panjang. c) Tanggung jawab peserta sindikasi tidak bersifat tanggung renteng. Masing masing peserta sindikasi bertanggung jawab hanya untuk bagian jumlah pembiayaan yang menjadi komitmennya. d) Salah satu bank sindikasi ditunjuk sebagai agen ( misalnya: facility agent dan/atau security agent) yang mengadministrasikan pembiayaan sindikasi. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Jangka Waktu
80
f.
g.
h.
i.
j.
Jenis pembiayaan berdasarkan jangka waktu dapat dikelompokkan menjadi : 1) Pembiayaan Jangka Pendek, yaitu fasilitas pembiayaan dengan tenggang waktu pelunasan kepada bank tidak lebih dari satu tahun. Pembiayaan jenis ini umumnya berupa pembiayaan modal kerja untuk perdagangan, industry dan sector lainnya. 2) Pembiayaan Jangka Menengah, yaitu fasilitas pembiayaan dengan tenggang waktu pelunasan kepada bank lebih dari satu tahun sampai dengan tiga tahun. Contoh pembiayaan jenis ini adalah pembiayaan untuk membeli kendaraan, pembiayaan modal kerja untuk kontruksi. 3) Pembiayaan Jangka Panjang, yaitu fasilitas pembiayaan dengan jangka waktu pembiayaan yang diberikan lebih dari tiga tahun. Contoh pembiayaan ini adalah pembiayaan untuk membangun pabrik besar, jalan tol, bandara besar, dan lain lain. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Sifat Penarikan Jenis pembiayaan berdasarkan jenis penarikan dapat dibedakan menjadi : 1) Pembiayaan Langsung, yaitu fasilitasn pembiayaan yang langsung digunakan oleh nasabah, dan secara efektif merupakan utang nasabah kepada bank. 2) Pembiayaan Tidak Langsung, yaitu fasilitasn pembiayaan yang tidak langsung digunakan oleh nasabah, dan belum secara efektif merupakan utang nasabah kepada bank. Garansi Bank dan LC (Letter of Credit) merupakan contoh pembiayaan tidak langsung. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Sifat Pelunasan Jenis pembiayaan berdasarkan sifat pelunasannya dikelompokkan menjadi : 1) Pembiayaan dengan Angsuran, yaitu fasilitas pembiayaan yang pembayarannya kembali pokok pembiayaannya dilaksanakan secara bertahap sesuai jadwal yang yang ditetapkan dalam perjanjian pembiayaan. 2) Pembiayaan dibayarkan sekaligus pada saat jatuh tempo, yaitu fasilitas pembiayaan yang pembayarannya kembali pokok pembiayaannya tidak diatur secara bertahap melainkan harus dikembalikan secara sekaligus pada tanggal jatuh tempo sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian pembiayaan. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Valuta Jenis pembiayaan berdasarkan valuta, yaitu pembiayaan dengan valuta Rupiah, serta pembiayaan dalam valuta mata uang lainnya, seperti US Dollar, Yen, dan lain lain. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Lokasi Bank Jenis pembiayaan berdasakan lokasi bank dapat dikelompokkan menjadi : 1) Pembiayaan Onshore, yaitu fasilitas pembiayaan yang diberikan kepada nasabah di dalam negeri dalam bentuk valuta asing dan dilaksanakan melalui cabang bank di dalam negeri. 2) Pembiayaan Offshore, yaitu fasilitas pembiayaan yang diberikan kepada nasabah di dalam negeri dalam bentuk valuta asing dan dilaksanakan melalui cabang bank di luar negeri. Jenis Pembiayaan Berdasarkan Perjanjian atau Akad Pembiayaan Pada bank syariah, pembiayaan diberikan berdasakan perjanjian atau akad. Jenis pembiayaan berdasarkan perjanjian atau akad dikelompokkan menjadi : 1) Pembiayaan berdasarkan perjanjian transaksi jual beli, yaitu fasilitas pembiayaan yang berlandaskan perjanjian atau akad jual beli antara bank dan nasabah. Pembiayaan dengan akad ini meliputi pembiayaan murabahah, istishna’ dan salam.
81
2) Pembiayaan berdasarkan perjanjian transaksi penanaman modal, yaitu fasilitas pembiayaan yang berlandaskan perjanjian atau penanaman modal kepada nasabah dengan nibah bagi hasil yang disepakati bersama. Pembiayaan dengan akad ini meliputi pembiayaan mudharabah dan musyarakah. 3) Pembiayaan berdasarkan perjanjian transaksi sewa menyewa dan sewa-beli, yaitu fasilitas pembiayaan yang berlandaskan perjanjian atau akad sewamenyewa atau sewa-beli antara bank dengan nasabah. Pembiayaan dengan akad ini meliputi pembiayaan ijarah (sewa-menyewa) dan ijarah muntahiya bittamlik (sewa-beli). 4) Pembiayaan berdasarkan perjanjian transaksi pinjam-meminjam, yaitu fasilitas pembiayaan yang berlandaskan perjanjian atau akad pinjam-meminjam antara bank dan nasabah. Pembiayaan dengan akad ini disebut qard. 3. Prinsip Pembiayaan Salah satu prisip yang sering dipakai dalam evaluasi pembiayaan adalah prinsip 5C, yaitu character, capital, capacity, colleteral, dan condition of economic, yang yang digunakan untuk menilai calon nasabah pembiayaan dengan penjelasan sebagai berikut: a. Character, yaitu penilaian karakter calon nasabah pembiayaan dilakukan untuk menyimpulkan bahwa nasabah pembiayaan tersebut jujur, beritikad baik, dan tidak akan menyulitkan bank di kemudian hari. b. Capacity, yaitu penilaian kemampuan calon nasabah pembiayaan dalam bidalng usahanya dan/atau kemampuan manajemen nasabah pembiayaan agar bank yakin bahwa usaha yang akan diberikan pembiayaan tersebut dikelola oleh orang-orang yang tepat. c. Capital, yaitu penilaian atas posisi keuangan calon nasabah pembiayaan secara keseluruhan termasuk aliran kas, baik baik untuk masa lalu maupun proyeksi pada masa yang akan datang. d. Collateral, yaitu penilaian atas agunan yang dimiliki calon nasabah pembiayaan. e. Condition of economy, yaitu penilaian atas kondisi pasar di dalam negeri maupun luar negeri, baik masa lalu maupun masa datang. 4. Tujuan dan fungsi pembiayaan a. Tujuan Pembiayaan Tujuan peembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah untuk meningkatkan kesempatan kerja dan kesejahteraan ekonomo sesuai dengan nilai-nilai islam. Pembiayaan tersebut harus dapat dinikmati oleh sebanyak-banyaknya pengusaha yang bergerak dibidang industri, pertanian, dan perdagangan untuk menunjang kesempatan kerja dan menunjang produksi dan distribusi barang-barang dan jasajasa dalam rangka memenuhi kebutuhan dalam negeri maupun ekspor. b. Fungsi Pembiayaan Keberadaan bank syariah yang menjalankan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah bukan hanya untuk mencari keuntungan dan meramaikan bisnis perbankan di indonesia, tetapi juga untuk menciptakan lingkungan bisnis yang aman, diantaranya: 1) Memberikan pembiayaan dengan prinsip syariah yang menerapkan sisitem bagi hasil yang tidak memberatkan debitur. 2) Membantu kaum dhuafa yang tidak tersentuh oleh bank konvensional karna tidak mampu memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh bank konvensional.
82
3) Membantu masyarakat ekonomi lemah yang selalu dipermainkan oleh rentenir dengan membantu melalui pendanaan untuk usaha yang dilakukan. B. Pengertian Akad Murabahah 1. Menurut Antonio ( 2012:101), Murabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. Dalam murabahah, penjual harus memberi tahu harga pokok yang ia beli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai tambahannya. 2. Menurut DSN (Dewan Syariah Nasional) No:04/DSN-MUI/IV/2000. Murabahah adalah jual beli barang sebesar harga pokok barang ditambah dengan margin keuntungan yang telah disepakati. a. Dasar Hukum 1) Dalil Al-Qur’an
ََيَااَيَهَاَالَذَيَنََاَمَنََواَلَتَأَكَلََؤاَأَمََوالَكَمََبَيَنَكَمََبَالَبَاطَلََإَلََأَنََتَكَ َونََتَ َارةََعَنََتََراض )سورةَالنسأء.َ(القرأن......َمَنَكَم Artinya “Hai orang orang beriman ! janganlah kalian saling memakan (mengambil) harta sesamamu dengan jalan yang bathil, kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku dengan sukarela diantaramu...” (Q.S An-Nisa’.4:29)
2) Dalil Hadits
َ،ََواَملقَ َارضَة، َ ََاَلَبَيَعَ َاَلَ َاَجَل:ََثَلَثَ َفَيَهَنَ َاَلََبكَة:ِب َصَلَىَاللَ َعَلَيَهَ ََواَلَهَ َ َوسَلَمَ َقال َّ َاَنَ َالن )َوخَلَطََالَبَرََبَالشَعَيََلَلَبَيَتََلََلَلَبَيَعََ(رواهَابنَماجهَعنَصهيب Artinya: Nabi bersabda, ‘tiga hal yang didalamnya terdapar keberkahan:yaitu jual beli secara tangguh (tunai, muqaradhah (murabahah, dan mencampur gandum dengan jemawat (tepung) untuk keperluan rumah, bukan untuk dijual’. (HR. Ibnu Majah dari Shuhaib). 3) Pendapat Ulama’ Ijma’ mayoritas ulama’ jual beli murabahah hukumnya adalah sah dan diperbolehkan berdasarkan firman Allah SWT dalam QS.Al-Baqarah: 275. 4) Kaidah Fiqh
حَرَيْمَهَا َْ َصلََفىَمَعامَالتََاَ َْلباحَةَََاَ ََّلَاَ َْنَيَدَ ََلَدلَيلََعلَىَت َْ اَ َْل
Artinya: “Pada dasarnya semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkan” b. Ketentuan Murabahah 1) Ketentuan Umum (Rukun Murabahah) a) Aqidain adalah kedua subyek atau pelaku transaksi yang meliputi penjual (ba’i) dan pembeli (musytari). b) Ma’qud Alaih adalah komoditi dalam transaksi jual beli yang mencakup barang dagangan (mutsman) dan alat pembayaran (tsaman).
83
c) Shighah adalah bahasa interaktif dalam sebuah transaksiyang meliputi penawaran (ijab) dan persetujuan (qabul). (Laskar Pelangi,2013:4-10) . c. Syarat Murabahah Terdapat delapan syarat terbentuknya akad murabahah, yaitu : 1) Tamyiz 2) Berbilang pihak 3) Pertemuan kehendak atau kesepakatan 4) Kesatuan majlis 5) Obyek ada pada waktu akad (dapat diserahkan) 6) Obyek dapat ditransaksikan 7) Obyek tertentu atau dapat ditentukan 8) Tidak bertentangan dengan ketentuan syariah Wahbah az-Zuhaili mengatakan bahwa dalam jual beli murabahah itu disyaratkan beberapa hal, yaitu: 1) Mengetahui harga pokok Dalam murabahah disyaratkan agar pembeli mengetahui harga pokok atau harga asal, karena mengetahui harga merupakan syarat sah jual beli. 2) Mengetahui keuntungan Hendaknya margin keuntungan juga diketahui oleh pembeli, karena margin keuntungan termasuk bagian dari harga (price), sedangkan mengetahui harga merupakan syarat sah jual beli. 3) Harga pokok merupakan sesuatu yang dapat diukur, dihitung dan ditimbang, baik pada waktu terjadi jual beli dengan penjual yang petama atau setelahnya.
d. Ciri-Ciri Murabahah Menurut Abdullah Saeed, ciri-ciri dasar kontrak murabahah adalah sebagai berikut: 1) Pembeli harus memiliki pengetahuan tentang biaya-biaya terkait dan tentang harga asli barang, batas barang (murk-up) harus ditetapkan dalam bentuk persentasi dari total harga beserta biayanya. 2) Apa yang di jual adalah barang atau komoditi dan dibayar dengan uang. 3) Apa yang diperjualbelikan harus ada dan dimliki oleh penjual dan penjual harus mampu menyerahkan barang tersebut kepada pembeli. 4) Pembayarannya ditangguhkan. Murabahah digunakan dalam setiap pembiayaan dimana ada barang yang bisa diidentifikasikan untuk dijual.( Abdullah Saeed,2002) D. Fatwa DSN-MUI 1. Fatwa DSN-MUI NO:04/DSN-MUI/IV/2000 Tentang Pembiayaan Murabahah Dalam fatwa Dewan Syari’ah Nasional NO:04/DSN-MUI/IV/2000, dipaparkan sebagai berikut: a. Ketentuan Umum Murabahah 1) Bank dan nasabah harus melakukan akad murabahah yang bebas riba. 2) Barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syari'ah Islam. 3) Bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya.
84
4) Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba. 5) Bank harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang. 6) Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual senilai harga beli plus keuntungannya. Dalam kaitan ini Bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan. 7) Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. 8) Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah. 9) Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga, akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang, secara prinsip, menjadi milik bank. b. Ketentuan Murabahah Kepada Nasabah 1) Nasabah mengajukan permohonan dan janji pembelian suatu barang atau aset kepada bank. 2) Jika bank menerima permohonan tersebut, ia harus membeli terlebih dahulu aset yang dipesannya secara sah dengan pedagang. 3) Bank kemudian menawarkan aset tersebut kepada nasabah dan nasabah harus menerima (membeli)-nya sesuai dengan janji yang telah disepakatinya, karena secara hukum janji tersebut mengikat; kemudian kedua belah pihak harus membuat kontrak jual beli. 4) Dalam jual beli ini bank dibolehkan meminta nasabah untuk membayar uangmuka saat menandatangani kesepakatan awal pemesanan. 5) Jika nasabah kemudian menolak membeli barang tersebut, biaya riil bank harus dibayar dari uang muka tersebut. 6) Jika nilai uang muka kurang dari kerugian yang harus ditanggung oleh bank, bank dapat meminta kembali sisa kerugiannya kepada nasabah. 7) Jika uang muka memakai kontrak ‘urbunsebagai alternatif dari uang muka, maka: a. Jika nasabah memutuskan untuk membeli barang tersebut, ia tinggal membayar sisa harga. b. Jika nasabah batal membeli, uang muka menjadi milik bank maksimal sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut; dan jika uang muka tidak mencukupi, nasabah wajib melunasi kekurangannya. c. Jaminan dalam Murabahah 1. Jaminan dalam murabahah dibolehkan, agar nasabah serius dengan pesanannya. 2. Bank dapat meminta nasabah untuk menyediakan jaminan yang dapat dipegang. d. Utang dalam Murabahah 1. Secara prinsip, penyelesaian utang nasabah dalam transaksi murabahah tidak ada kaitannya dengan transaksi lain yang dilakukan nasabah dengan pihak ketiga atas barang tersebut. Jika nasabah menjual kembali
85
barang tersebut dengan keuntungan atau kerugian, ia tetap berkewajiban untuk menyelesaikan utangnya kepada bank. 2. Jika nasabah menjual barang tersebut sebelum masa angsuran berakhir, ia tidak wajib segera melunasi seluruh angsurannya. 3. Jika penjualan barang tersebut menyebabkan kerugian, nasabah tetap harus menyelesaikan utangnya sesuai kesepakatan awal. Ia tidak boleh memperlambat pembayaran angsuran atau meminta kerugian itu diperhitungkan. 2. Fatwa Dewan Syari’ah Nasional Nomor 47/Dsn-Mui/Ii/2005 Tentang Penyelesaian Piutang Murabahah Bagi Nasabah Tidak Mampu Membayar Dalam fatwa Dewan Syari’ah Nasional NO:47/DSN-MUI/IV/2005, dipaparkan sebagai berikut: a) Ketentuan Penyelesaian 1) Obyek murabahah atau jaminan lainnya dijual oleh nasabah kepada atau melalui LKS dengan harga pasar yang disepakati. 2) Nasabah melunasi sisa utangnya kepada LKS dari hasil penjualan. 3) Apabila hasil penjualan melebihi sisa utang maka LKS mengembalikan sisanya kepada nasabah. 4) Apabila hasil penjualan lebih kecil dari sisa utang maka sisa utang tetap menjadi utang nasabah. 5) Apabila nasabah tidak mampu membayar sisa utangnya, maka LKS dapat membebaskannya. b) Ketentuan penutup 1) Jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya atau jika terjadi perselisihan di antara pihak-pihak terkait, maka penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrase Syari'ah Nasional setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah. 2) Fatwa ini berlaku sejak tanggal ditetapkan dengan ketentuan jika di kemudian hari ternyata terdapat kekeliruan, akan diubah dan disempurnakan sebagaimana mestinya. E. KPR (Kredit Pemilikan Rumah) UU RI nomor 4 tahun 1994 tentang perumahan dan pemukiman menyatakan bahwa yang dimaksud rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. di akses pada tanggal 18 Mei 2015 dari http://www.pu.go.id/ditjen mukim/peraturan/perumahan dan pemukiman/4 1992a.pdf.) Pemberian KPR sebagai salah satu produk jasa didalam dunia perbankkan sangat membantu masyarakat menengah ke bawah (pada umumnya) didalam memenuhi kebutuhan yang tidak cukup memilki uang untuk membeli secara tunai. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) syariah lebih aman bagi nasabah karena memiliki kepastian besarnya cicilan. Jadi meskipun tingkat suku bunga naik, besarnya cicilan tidak berubah. Dengan model pembiayaan syariah, meskipun terjadi peningkatan suku bunga, tidak akan menyebabkan kenaikan margin yang diambil bank. Sebab dari awal perjanjian atau akad kreditnya sudah menetapkan margin yang diambil bank dan besarnya cicilan yang harus dibayar nasabah. Jika nasabah membeli rumah lewat KPR syariah, maka hingga jangka waktu pengambilan kredit berakhir, besarnya cicilan yang harus dibayar tetap. Setelah itu bunga bersifat floating (naik turun) tergantung perkembangan pasar.
86
1. Deskripsi Pembiayaan Kepemilikan Rumah kepada perorangan untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan akan hunian dengan mengunakan prinsip jual beli (Murabahah) dimana pembayarannya secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan di muka dan dibayar setiap bulan 2. Manfaat a. Skim pembiayaan adalah jual beli (Murabahah), adalah akad jual beli barang dengan menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin) yang disepakati oleh Bank dan Nasabah (fixed margin) b. Uang muka ringan c. Jangka waktu maksimal 15 tahun d. Cicilan tetap dan meringankan selama jangka waktu e. Bebas pinalti untuk pelunasan sebelum jatuh tempo 3. Tujuan a. Pembelian Property, terdiri dari pembelian sbb : 1) Rumah ready stock atau dalam proses pembangunan oleh developer (indent) 2) Rumah Bekas/Second 3) Rumah Toko (Ruko) dengan syarat tertentu 4) Rumah kantor (Rukan) dengan syarat tertentu 5) Apartemen strata title dengan syarat tertentu 6) Tanah dengan luas tertentu dan status tanah milik developer atau non developer b. Pembangunan/Renovasi Rumah 1) Bahan bangunan untuk pembangunan 2) Bahan bangunan untuk perbaikan/renovasi c. Take Over/Pengalihan Pembiayaan KPR, terdiri dari : 1) Take Over dari Lembaga Keuangan Konvensional 4. Syarat Dan Ketentuan a. Persyaratan Umum Nasabah 1) WNI 2) Karyawan tetap dengan pengalaman kerja minimal 2 tahun 3) Wiraswasta dengan pengalaman usaha minimal 3 tahun 4) Profesional dengan pengalaman praktek minimal 2 tahun 5) Usia minimal pada saat pembiayaan diberikan adalah 21 tahun dan maksimal usia pensiun untuk karyawan atau 65 tahun untuk wiraswasta dab professional 6) Tidak termasuk dalam Daftar Pembiayaan Bermasalah 7) Memenuhi persyaratan sebagai pemegang polis Asuransi Jiwa 8) Memiliki atau bersedia membuka rekening tabungan pada Bank BRI SYARIAH b. Persyaratan Dokumen Nasabah 1) Karyawan dengan penghasilan tetap a) Kartu Tanda Pengenal (KTP) b) Kartu Keluarga dan Surat Nikah c) Slip Gaji terakhir atau Surat Keterangan Gaji d) Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir e) NPWP pribadi untuk pembiayaan diatas Rp.50 juta 2) Wiraswasta
87
a) b) c) d) e)
Kartu Tanda Pengenal (KTP) Kartu Keluarga dan Surat Nikah Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir Laporan Keuangan 2 tahun terakhir Legalitas Usaha (Akte pendirian berikut perubahan terakhir, TDP, SIUP, NPWP) f) NPWP pribadi untuk pembiayaan diatas Rp.50 juta 3) Profesional a) Kartu Tanda Pengenal (KTP) b) Kartu Keluarga dan Surat Nikah c) Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir d) Izin praktek yang masih berlaku e) NPWP pribadi untuk pembiayaan diatas Rp.50 juta 5. Persyaratan Jaminan a. Sertifikat Tanah (SHGB dan SHM) b. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) c. PBB terakhir 6. Fitur a. Plafon Pembiayaan 1) Minimal Rp.25.000.000,2) Maksimal Rp.3.500.000.000,b. Bank Finance (Pembiayaan Bank)\ 1) Pembelian Rumah a) Baru, maksimum 90% dari penawaran developer atau nilai pasar yang ditetapkan penilai jaminan Bank atau Harga Jual Rumah, mana yang lebih rendah b) Bekas, maksimum 80% dari nilai pasar (ditetapkan penilai jaminan Bank) 2) Pembangunan Rumah a) Maksimum 80% dari Rencana Anggaran Biaya, selama tidak lebih besar dari nilai tanah yang dijaminkan b) Penarikan secara bertahap sesuai progres, maksimal selama 6 bulan 3) Renovasi Rumah a) Maksimum 100% dari Rencana Anggaran Biaya selama tidak lebih besar dari nilai tanah yang dijaminkan b) Penarikan secara bertahap berdasarkan progress, maksimal 6 bulan 4) Take Over Pembiayaan Rumah a) 100% dari Outstanding pembiayaan Bank Konventional/Bank Syariah dan/atau 80% dari nilai pasar yang ditetapkan penilai jaminan Bank (mana yang terendah) 5) Pembiayaan Tanah a) Maksimum 70% dari harga penawaran pengembang (developer) atau nilai pasar yang ditetapkan penilai jaminan Bank dengan pembatasan bahwa untuk tanah real estate, harus dengan developer yang sudah bekerjasama dengan Bank b) Maksimum 50% dari nilai pasar yang ditetapkan penilai jaminan Bank untuk tanah yang di luar perumahan/RE 6) Pembiayaan Apartemen
88
a) Maksimum 70% dari harga penawaran pengembang (developer) yang sudah bekerjasama dengan Bank b) Maksimum 80% nilai pasar yang ditetapkan penilai jaminan Bank 7) Pembelian Ruko/Rukan a) Maksimum 70% dari harga penawaran pengembang (developer) yang sudah bekerjasama dengan Bank b) Maksimum 80% nilai pasar yang ditetapkan penilai jaminan Bank 7. Jangka Waktu a. Minimum 12 bulan b. Maksimum 15 tahun untuk KPR iB yang bertujuan : 1) Pembelian Rumah baik dalam kondisi baru (rumah jadi atau indent) dan rumah bekas pakai (second) 2) Pembelian bahan bangunan untuk Pembangunan Rumah Baru c. Maksimum 10 tahun untuk 1) Pembelian Apartemen 2) Pembelian Rumah Toko dan Rumah Kantor 3) Pembelian bahan bangunan untuk Renovasi Rumah 4) Take Over Pembiayaan Rumah d. Maksimum 5 tahun 8. Biaya yang dibebankan kepada Nasabah a. Biaya Administrasi b. Biaya Notaris c. Biaya Asuransi 1) Asuransi Jiwa Pembiayaan, premi asuransi di bayar di muka, sesuai jangka waktu pembiayaan 2) Asuransi Kebakaran, premi asuransi di bayar di muka, sesuai jangka waktu pembiayaan 3) Biaya Appraisal 4) Biaya Matera
Metode Penelitian 1. Jenis Penelitian Jenis penelitian yang akan digunakan adalah kualitatif. Oleh karena itu dalam penilitian kualitatif tidak menekankan pada generalisasi, tetapi lebih menekankan pada makna. Generalisasi dalam penelitian kualitatif dinamakan transferability (Sugiyono, 2013:9). 2. Pendekatan Penelitian Pada penelitian ini pendekatan yang di gunakan yaitu pendekatan kualitatif yaitu jenis pendekatan penelitian yang menghasilkan deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan fenomena yang di kaji (M. Subana dan. Sudrajat, 2005: 89). 3. Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data merupakan suatu hal yang sifatnya strategis, karena tujuan utama dari suatu penelitian ini adalah mencari data secara holistic (utuh). Yaitu : 1. Riset Kepustakaan, 2. Wawancara, 3. Dokumentasi 4. Analisis Data Analisis data merupakan bagian dari proses pengujian data yang hasilnya digunakan sebagai bukti yang memadai untuk menarik kesimpulan penelitian. Dan pada kesempatan ini peneliti akan menggunakan analisis dengan metode interaktif
89
model, yang terdiri dari tiga komponen yaitu : pengumpulan data (data collection), reduksi data (data reduction), penyajian data (data display), kesimpulan dan verifikasi data (conclution drawing and verifying) (Miles And Huberman dalam Pawito, 2008 : 04).
PEMBAHASAN A. Sistem Pelaksanaan Produk KPR iB Menguraikan dan menganalisis dari data-data hasil wawancara 23 Mei 2015, 24 Mei 2015 dengan karyawan Bank BRI Syariah CAPEM Rogojampi Ahmad Ghofur. 1. Awal Perjanjian Akad Awal perjanjian akad menurut wawancara dengan karyawan Bank BRI Syariah Capem Rogojampi, Ahmad Ghofur sebagai berikut ; “KPR iB merupakan pembiayaan kepemilikan rumah untuk perorangan guna memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan akan hunian dengan menggunakan prinsip jual beli (murabahah), diamana pembayaraannya secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan dimuka dan dibayar setiap bulan” Dalam akad tersebut juga menggunakan akad tambahan, yaitu wakalah (perwakilan) dimana bank nantinya mewakilkan kepada nasabah atas pembelian barang (rumah) pesanan nasabah itu sendiri. Sedangkan peran bank tidak lagi sebagai penjual maupun pembeli dari developer/ pemasok kepada nasabah, melainkan sebagai shahibul mall (pemilik dana) yang meminjamkan dananya kepada nasabah yang melakukan pengajuan. Sesuai hasil wawancara pada tanggal 23 Mei 2015 karyawan bank BRI Syariah CAPEM Rogojampi, Ahmad Ghofur menguraikan “ Ada tiga biaya yang wajib dilunasi ketika awal akad, pertama Biaya Administrasi, kedua Biaya Asuransi dan Biaya Notaris. Biaya Administrasi adalah biaya yang diwajibkan kepada nasabah sebesar 1,25-1,5% dari plafon (dana dari bank/modal dari bank) sebagai biaya filing data nasabah. Kedua Biaya Asuransi adalah biaya yang diwajibkan kepada nasabah sebagai antisipasi bilamana nasabah meninggal dunia. 2. Prosedur Pelaksanaan Produk Pembiayaan KPR Hasil wawancara 24 Mei 2015 dengan karyawan Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi Ahmad Ghofur. Proses pembiayaan KPR iB pada Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi adalah: a. Melengkapi persyaratan dokumen dokumen b. Setelah nasabah melengkapi dokumen dokumen, marketing akan mengumpulkan dokumen tersebut, dari pihak marketing akan mengverifikasi data nasabah. c. Setelah itu unit prossecing akan melakukan verifikasi data data dan jaminan yang diajukan nasabah apakah sudah memenuhi syarat di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi dan melakukan taksasi pada jaminan yang akan diajukan, sehingga Bank mengeluarkan SKP ( Surat Keputusan Pembiayaan ). d. Selanjutnya unit prossecing akan menyerahkan dokumen tersebut kepada pimpinan guna mendapatkan persetujuan. e. Setelah disetujui oleh pimpinan, unit Branch Operation Supervisor akan menindak lanjuti dokumen tersebut dan akan melakukan pencairan. 3. Kendala yang ada pada Produk Pembiayaan KPR Kendala yang ada pada produk pembiayaan KPR menurut wawancara dengan karyawan bank BRI Syariah Kantor Cabang Pembantu Rogojampi, Ahmad Ghofur pada tanggal 23 Mei 2015 sebagai berikut;
90
a. Terikat dengan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) oleh pemerintah. b. Nasabah tidak segera melengkapi berkas yang diminta oleh bank. c. Pembiayaan Macet Dalam hal ini menjadi pembahasan yang kompleks bagi pihak bank, karna terkait dengan pelunasan nasabah kepada bank. Bank telah memberikan jadwal pembayaran angsuran secara jelas, akan tetapi dalam pelaksanaan dilapangan penundaan bayar sering dilakukan oleh nasabah. 4. Cara Mengatasi Kendala Yang Ada Pada Produk Pembiayaan KPR Sesuai hasil wawancara pada tanggal 23 Mei 2015, yaitu : a. Menunggu kebijakan pemerintah Artinya bank akan menunggu kebijakan pemerintah untuk bisa menentukan berapa plafon KPR yang disediakan oleh pemerintah pada bank terkait, karna setiap bank diberi batasan untuk memberikan pembiayaan KPR kepada orang yang membutuhkannya. Di akses pada tangal 20 Mei 2015 di http://www.brisyariah.co.id/?q=-5-syarat-bantuan-flpp-brisyariah. b. Nasabah tidak segera melengkapi berkas yang diminta oleh bank. Melengkapi berkas termasuk dalam persyaratan dan ketentuan yang harus dilengkapi oleh nasabah. Disetujui tidaknya pengajuan pembiayaan yaitu melalui pengecekan berkas. Berikut syarat dan ketentuan yang harus dilengkapi oleh nasabah : 1) Persyaratan Umum Nasabah. a) WNI. b) Karyawan tetap dengan pengalaman kerja minimal 2 tahun. c) Wiraswasta dengan pengalaman usaha minimal 3 tahun. d) Profesional dengan pengalaman praktek minimal 2 tahun. e) Usia minimal pada saat pembiayaan diberikan adalah 21 tahun dan maksimal usia pensiun untuk karyawan atau 65 tahun untuk wiraswasta dab professional. f) Tidak termasuk dalam Daftar Pembiayaan Bermasalah. g) Memenuhi persyaratan sebagai pemegang polis Asuransi Jiwa. h) Memiliki atau bersedia membuka rekening tabungan pada Bank BRI Syariah. 2) Persyaratan Dokumen Nasabah. a) Karyawan dengan penghasilan tetap. 1) Kartu Tanda Pengenal (KTP). 2) Kartu Keluarga dan Surat Nikah. 3) Slip Gaji terakhir atau Surat Keterangan Gaji. 4) Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir. 5) NPWP pribadi untuk pembiayaan diatas Rp.50 juta. b) Wiraswasta 1) Kartu Tanda Pengenal (KTP). 2) Kartu Keluarga dan Surat Nikah. 3) Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir. 4) Laporan Keuangan 2 tahun terakhir. 5) Legalitas Usaha (Akte pendirian berikut perubahan terakhir, TDP, SIUP, NPWP). 6) NPWP pribadi untuk pembiayaan diatas Rp.50 juta.
91
c) Profesional 1) Kartu Tanda Pengenal (KTP). 2) Kartu Keluarga dan Surat Nikah. 3) Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir. 4) Izin praktek yang masih berlaku. 5) NPWP pribadi untuk pembiayaan diatas Rp.50 juta. 6) Persyaratan Jaminan. a. Sertifikat Tanah (SHGB dan SHM). b. Izin Mendirikan Bangunan (IMB). c. PBB terakhir.
B. Pembahasan 1. Analisis Praktek Transaksi Akad Murabahah a. Ketentuan Umum Akad Murabahah Ketentuan umum akad murabahah berdasarkan fatwa DSN (Dewan Syariah Nasional) No:04/DSN-MUI/IV/2000 tentang pembiayaan Murabahah, sebagai berikut : 1) Bank dan nasabah harus melakukan akad murabahah yang bebas riba. Barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syari'ah Islam 2) Bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya. 3) Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba. 4) Bank harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang. 5) Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual senilai harga beli plus keuntungannya. Dalam kaitan ini Bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan. 6) Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. 7) Untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah. 8) Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga, akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang, secara prinsip, menjadi milik bank. b. Ketentuan KPR iB Awal akad mewajibkan tiga biaya kepada nasabah yang mana biaya tersebut harus dilunasi ketika awal dilakukannya perjanjian KPR iB BRI Syariah. Tiga biaya tersebut ialah biaya administrasi, asuransi dan notaris. Biaya Administrasi adalah biaya yang diwajibkan kepada nasabah sebesar 1,25-1,5% dari plafon (dana dari bank/modal dari bank) sebagai biaya filing data nasabah. Biaya Asuransi adalah biaya yang diwajibkan kepada nasabah sebagai antisipasi bilamana nasabah meninggal dunia, hal ini karena bank tidak membebani kewajiban angsuran kepada pihak ahli waris nasabah apabila nasabah meninggal. Asuransi yang
92
diberikan ada dua macam yaitu asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Biaya Notaris adalah biaya yang dibebankan kepada nasabah untuk membiayai balik nama atas rumah yang telah dibeli bersama (bank dan nasabah). 2. Analisis Rukun Murabahah Pada Penerapan Sistem Pembiayaan KPR iB Pelaksanaan akad murabahah pada pembiayaan KPR iB di bank BRI Syariah Kantor Cabang Pembantu Rogojampi apakah sesuai dengan ketentuan syariah atau tidak dapat dilihat dari analisis kesesuaian praktek dengan kaidah-kaidah tentang murabahah. Dalam fiqh sebagaimana sudah dijelaskan bahwa rukun dari murabahah adalah sebagai berikut : a. Aqidain adalah kedua subyek atau pelaku transaksi yang meliputi penjual (ba’i) dan pembeli (musytari). b. Ma’qud Alaih adalah komoditi dalam transaksi jual beli yang mencakup barang daganga (mutsman) dan alat pembayaran (tsaman). c. Shighah adalah bahasa interaktif dalam sebuah transaksiyang meliputi penawaran (ijab) dan persetujuan (qabul). (Laskar Pelangi,2013:4-10) Adapun rukun murabahah dalam praktek perbankan syariah sebagaimana yang disampaikan oleh Muhammad Syafi’i Antonio, adalah: a. Adanya penjual (ba’i) dan pembeli (musytari). b. Adanya obyek atau barang (mabi’) yang diperjual-belikan. c. Adanya kesepakatan harga (tsaman). d. Adanya ijab qabul (sighat). 3. Analisis Syarat Murabahah Pada Penerapan Sistem Pembiayaan KPR iB Ketentuan adanya rukun dari sebuah akad tidak terlepas oleh adanya syarat-syarat yang harus dipenuhi agar tidar keluar dari konsep syariah. Adapun analisis dari syarat rukun dari aplikasi akad murabahah pada pembiayaan KPR iB Bank BRI Syariah KCP Capem Rogojampi adalah sebagai berikut: a. Nasabah dan Bank (Pihak yang berakad) Dalam fiqh teal dijelaskan bahwa syarat yang harus dipenuhi oleh orang yang berakad yaitu penjual dan pembeli adalh harus tamyiz yaitu seseorang tersebut sudah mengetahui mana yang baik dan yang buruk serta dapat dikenai hukum. Sedangkan pihak pembeli yaitu nasabah yang bisa mengajukan disayratkan diatas yaitu tamyiz, maka nasabah yang bisa mengajukan pembiayaan KPR iB hanyalah nasabah yang sudah bisa dijatuhi hukuman(sanksi). Dalam pelaksanaan pada pembiayaan KPR iB Bank BRI Syariah Capem Rogojampi telah disyaratkan bahwa nasabah haruslah sudah memiliki WNI,KTP (Kartu Tanda Penduduk), dan masih banyak lagi. Sehingga dari persyaratan tersebut sudah membuktiakan bahwa nasabah sudah memenuhi persyaratan secara hukum positif maupun secara fiqh. b. Pembelian Barang Dalam ketentuan syarat dalam pembelian barang dengan akad murabahah sebagimana yang telah dipaparakan dalam fatwa Dewan Syariah Nasional No 04/DSNMUI/IV/2000, bahwa syarat dari pembelian barang adalah: 1. Barang ada pada waktu akad. 2. Barang adalah milik sah penjual. 3. Barang dapat ditentukan. 4. Barang harus berwujud dan dapat dipindah tangankan. 5. Tidak bertentangan dengan ketentuan syariah (halal).
93
Sedangkan dalam pelaksanaan murabahah pada pembiayaan KPR iB Kantor Cabang Pembantu Rogojampi, kondisi barang dapat digambarkan sebagai berikut: mencakup barang dagangan (mutsman) dan alat pembayaran (tsaman). 4. Analisis Syarat Murabahah Pada Penerapan Sistem Pembiayaan KPR iB Ketentuan adanya rukun dari sebuah akad tidak terlepas oleh adanya syarat-syarat yang harus dipenuhi agar tidar keluar dari konsep syariah. Adapun analisis dari syarat rukun dari aplikasi akad murabahah pada pembiayaan KPR iB Bank BRI Syariah KCP Capem Rogojampi adalah sebagai berikut: a. Nasabah dan Bank (Pihak yang berakad) Dalam fiqh telah dijelaskan bahwa syarat yang harus dipenuhi oleh orang yang berakad yaitu penjual dan pembeli adalh harus tamyiz yaitu seseorang tersebut sudah mengetahui mana yang baik dan yang buruk serta dapat dikenai hukum. Sedangkan pihak pembeli yaitu nasabah yang bisa mengajukan disayratkan diatas yaitu tamyiz, maka nasabah yang bisa mengajukan pembiayaan KPR iB hanyalah nasabah yang sudah bisa dijatuhi hukuman(sanksi). Dalam pelaksanaan pada pembiayaan KPR iB Bank BRI Syariah Capem Rogojampi telah disyaratkan bahwa nasabah haruslah sudah memiliki WNI,KTP (Kartu Tanda Penduduk), dan masih banyak lagi. Sehingga dari persyaratan tersebut sudah membuktiakan bahwa nasabah sudah memenuhi persyaratan secara hukum positif maupun secara fiqh. b. Pembelian Barang Dalam ketentuan syarat dalam pembelian barang dengan akad murabahah sebagimana yang telah dipaparakan dalam fatwa Dewan Syariah Nasional No 04/DSNMUI/IV/2000, bahwa syarat dari pembelian barang adalah: 1) Barang ada pada waktu akad. 2) Barang adalah milik sah penjual. 3) Barang dapat ditentukan. 4) Barang harus berwujud dan dapat dipindah tangankan. 5) Tidak bertentangan dengan ketentuan syariah (halal). Sedangkan dalam pelaksanaan murabahah pada pembiayaan KPR iB Kantor Cabang Pembantu Rogojampi, kondisi barang dapat digambarkan sebagi berikut: 1) Barang pada dasarnya belum ada dan belum dimiliki oleh Bank BRI Syariah Kantor Cabang Pembantu Rogojampi, hanya ada kesanggupan bahwa pihak Bank BRI Syariah Kantor Cabang Pembantu Rogojampi bersedia untuk mengadakan barang sebagaimana yang dipesan oleh nasabah pembiayaan. 2) Barang yang dipesan oleh nasabah masih berada di developer atau pemasok dan masih menjadi hak milik pemasok tersebut. 3) Dengan adanya akad tambahan berupa akad wakalah (perwakilan), maka Bank BRI Syariah Kantor Cabang Pembantu Rogojampi menjadi gugur statusnya sebagai penjual, sehingga statusnya hanya sebagai pemberi pinjaman. c. Kesepakatan Harga Sesuai syarat yang di disamapaikan Wahbah az-Zuhaili mengatakan bahwa dalam jual beli murabahah itu disyaratkan beberapa hal, yaitu: Pertama Mengetahui harga pokok Kedua, Mengetahui keuntungan, hendaknya margin keuntungan juga diketahui oleh pembeli, karena margin keuntungan termasuk bagian dari harga (price). Dalam pelaksanaan dan mekanismenya akad murabahah pada produk KPR iB di Bank BRI Syariah Kantor Cabang Pembantu Rogojampi untuk menentukan harga serta keuntungan lebih tergantung pada besar kecilnya agunan yang disertakan oleh nasabah.
94
PENUTUP A. KESIMPULAN Berdasarkan hasil uraian dan analisis data tentang “Kendala pembiayaan KPR iB Bank BRI Syariah Kantor Cabang Pembantu Rogojampi” baik yang bersifat teoritis maupun praktis, maka dapat diambil beberapa kesimpulan yang dapat menjawab rumusan rumusan masalah. Bahwa terdapat kendala dan penyelesaianya sebagai berikut: 1. Kendala yang ada pada produk pembiayaan KPR iB di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi adalah terikat dengan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) oleh pemerintah, nasabah tidak segera melengkapi berkas, dan pembiayaan macet. 2. Kebijakan dalam mengatasi kendala yang ada pada produk pembiayaan KPR iB di Bank BRI Syariah Cabang Pembantu Rogojampi yaitu lebih selektif memilih nasabah dan lebih memperhatikan data-data dengan melakukan verifikasi dan validasi yang lebih akurat. 3. Kesesuaian dengan fatwa DSN. Sistem pelaksanaan akad murabahah pada produk pembiayaan KPR iB di Bank BRI Syariah Kantor Cabang Pembantu Rogojampi bisa dikategorikan pelaksanaan yang teoritis, maksudnya pelaksanaan tersebut sesuai dengan teori yang telah ditetapkan oleh Dewan Syariah Nasional (DSN) No:04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah. DAFTAR PUSTAKA Antonio, Muhammad Syafi’i. 2012. BANK SYARIAH : Dari Teori Ke Praktek. Jakarta : Gema Insani Arikunto, 2006. Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktek. Jakarta: Rineka Cipta Buana, Rangga, 2014. Analisa pembiayaan murabahah pada griya iB hasanah di bank BNI Syariah Kantor Cabang Pembantu Unggaran, STAIN SALATIGA http://repository.stainsltg.ac.id/dspace/123456789/1/PDF. (di unduh 27 Januari 2015). Dalam fatwa Dewan Syari’ah Nasional NO:04/DSN-MUI/IV/2000, Hakim, H.Cecep Maskanul, M.Ec, 2011. Belajar Mudah Ekonomi Islam (Catatan Kritis Terhadap Dinamika Perkembangan Perbankan Syariah di Indonesia). Jln. Salak Raya Perum Al-Falah 3 Blok H-13 Pamulang Tangerang Selatan Banten: Shuhuf Media Insani. Rivai,SE.MM.MBA, H. Viethzal, 2013. Islamic Banking & Finance Dari Teori ke Praktek Bank dan Keuangan Syariah Sebagai Solusi dan Bukan Alternatif. BPEE.Yogyakarta,Cet II.IKAPI. Ikatan Bankir Indonesia. 2014: 221. Memahami Bisnis Bank Syariah. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. Khoiri, Nur, 2014 Analisis akad musyarakah mutanaqishah pada produk KPR Muamalat iB di Bank Muamalat Indonesia Capem Genteng Kabupaten Banyuwangi, STAIDA Blokagung Banyuwangi Mualimah, 2012 Problematika Kredit Macet Pembiayaan Murabahah di BPRS ALIF CAB. Temanggung (diunduh pada tanggal 25 April 2015) Nur Asiah, Binti 2014: 251. Manajemen Pembiayaan Bank Syariah. Yogyakarta. Teras. Fatwa DSN No:04/IV/2000 tentang Akad murabahah.
95
Pawito, Ph.D., 2008 : 04. Penelitian Komunikasi Kwalitatif. Jogjakarta. LKI. Cet. Ke – Pertama. Patilima, Hamid. 200:65, Metode Penelitian Kualitatif. Bandung : Alfa Beta. Syawaludin, Asep 2014 Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pembiayaan Murabahah Ba’i Bitsaman Ajil (di unduh pada 25 April 2015) Sugiyono, 2013: 9. Metode penelitian kuantitatif kualitatif dan R & D. Bandung : Alfabet, cv Suwiknyo, Dwi, SE.I,M.SI, 2011 Ayat-Ayat Ekonomi Islam.yogyakarta:Pusaka Pelajar. Majah, HR. Ibnu,Subulussalam,:147 Tim Laskar Pelangi. 2013. Metodologi Fiqh Muamalah : Lirboyo Press. UU No.4 th 1994 Tentang Perumahan Dan Pemukiman, Di Akses Pada Tanggal 18 Mei 2015 (http://www.pu.go.id/ditjenmukim/peraturan/perumahan dan pemukiman/4 1992a.pdf.)
