Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva
Bakalářská práce Právní režim stavebních pozemků
Radim Zatloukal 2006/2007
„Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Právní režim stavebních pozemků zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny.“
Obsah 1.
Úvod .............................................................................................................. 3
2
Vymezení pojmu stavební pozemek.............................................................. 4
3
Stavební pozemek – vznik, existence a zánik ............................................... 8
4
Územní plánování a stavební řád................................................................... 9 4.1
Stručná historie českého stavebního práva ............................................ 9
4.2
Územní plánování ................................................................................ 11
4.3
Územní řízení a územní rozhodnutí ..................................................... 15
4.4
Povolení a ohlášení stavby ................................................................... 16
4.5
Užívání staveb ...................................................................................... 17
5
Nezbytné úpravy a stavební příspěvek ........................................................ 19 5.1
Nezbytné úpravy .................................................................................. 19
5.2
Stavební příspěvek ............................................................................... 19
6
Místní poplatek ............................................................................................ 21
7
Daň z nemovitostí ........................................................................................ 22
8
Oceňování stavebních pozemků .................................................................. 24 8.1
Cenové mapy pozemků ........................................................................ 24
8.2
Příklady metod užívaných k oceňování pozemků................................ 26
9
Zájmy chráněné jinými právními předpisy.................................................. 28 9.1
Ochrana ZPF ........................................................................................ 28
9.2
Ochrana přírody a krajiny .................................................................... 30
9.3
Ochrana kulturního dědictví................................................................. 30
10
Závěr ........................................................................................................ 32
11
Resumé..................................................................................................... 33
12
Použitá literatura ...................................................................................... 34
2
1. Úvod Většina z nás pojem „stavební pozemek“ často v různých situacích používá, ale při pokusu vyjádřit, co tento pojem přesně znamená, nastane problém. Okamžitě se vynoří bezpočet různých, ale zato dle jejich autorů zaručeně správných teorií. Toto je způsobeno hlavně tím, že pojem stavební pozemek není definován pouze jedním právním předpisem. V našem právním řádu je hned několik předpisů, které s pojmem stavební pozemek pracují a definují ho tak, aby vyhovoval účelu toho kterého právního předpisu. Z výše uvedeného tedy jednoznačně vyplývá, že chceme-li se zabývat „stavebními pozemky“ a jejich právním režimem, je velmi důležité, abychom vždy dovedli rozlišit správný význam tohoto pojmu použitého v tom či onom konkrétním právním předpisu (tzn. musíme respektovat významově správné vymezení stavebního pozemku v příslušné konkrétní právní normě, např. stavební pozemek podle definice jednoho zákona již nemusí být stavebním pozemkem pro účely zákona jiného). Rozdíly mezi jednotlivými definicemi jsou dány jak vlastní složitostí právního systému, tak i objektivními příčinami, kterými mohou být např. vlastní názor a úhel pohledu autorů jednotlivých právních předpisů. V této práci bych se proto chtěl v prvé řadě věnovat vymezení pojmu „stavební pozemek“ jednotlivými právními předpisy a s tím spjatými podmínkami vzniku a zániku stavebních pozemků. Poté bych nastínil základní přehled vývoje českého stavebního práva a podrobněji se věnoval změnám a novinkám na úseku územního plánování a stavebního řádu, které souvisejí s přijetím zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“). Dále se budu věnovat otázkám, které se týkají oceňování stavebních pozemků, poplatků a jejich zdanění. Nakonec se zmíním o zájmech chráněných jinými právními předpisy. Tady bych zdůraznil některé právní aspekty ochrany životního prostředí, ochrany zemědělského půdního fondu ve vztahu k vymezování stavebních pozemků a ochrany kulturního dědictví.
3
2
Vymezení pojmu stavební pozemek Pojmem pozemek obecně rozumíme určitým způsobem vymezenou část
zemského povrchu, např. zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“) definuje pozemek jako část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. U tohoto „zastřešujícího“ pojmu můžeme najít nepřeberné množství přívlastků, které mají za úkol vymezit určitou konečnou množinu pozemků vyznačujících se obdobnými vlastnostmi, účelem využití apod. Například zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o oceňování majetku“) člení pro účely oceňování pozemky na: - stavební pozemky, - zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, - lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, - pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, - jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. Jedním z mnoha slovních spojení, které můžeme z pojmu pozemek vytvořit, je také pozemek „stavební“, kterým se budu v textu dále zabývat. Stavební zákon definuje tento pojem v § 2 odst. 1, kde se uvádí, že stavebním pozemkem je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Zastavěným stavebním pozemkem je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným 4
oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Pod pojmem nezastavitelný pozemek potom stavební zákon rozumí pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to: - pozemek veřejné zeleně a parku (viz zákon č. 128/2000 Sb., o obcích), sloužící obecnému užívání, - v
intravilánu
zemědělský
pozemek
nebo
soubor
sousedících
zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, s tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků, - v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha.1 Zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon účinný do 31.12.2006) stavebním pozemkem rozuměl část území určenou regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění a dále pozemek zastavěný hlavní stavbou. Stavební pozemky jako jednu z kategorií pozemků pro účely jejich oceňování definuje také zákon o oceňování majetku. Pro účely tohoto zákona jsou stavebními pozemky: - nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, - pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného 1
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
5
subjektu, - plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.2 Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů (dále je „zákon o dani z nemovitosti), stavebním pozemkem rozumí nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb. Rozhodná je výměra pozemku v m2 odpovídající půdorysu nadzemní části stavby. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se stavba, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo která se provádí na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, stane předmětem daně ze staveb nebo pokud ohlášení nebo stavební povolení pozbude platnosti. Pozemkem tvořícím jeden funkční celek se stavbou se rozumí část pozemku nezbytně nutná k provozu a plnění funkce stavby. V katastru nemovitostí se evidují pozemky podle katastrálních území v podobě parcel. Podle § 27 katastrálního zákona se pro jeho účely rozumí: - pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků, - parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, - stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, - pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou. Dále se dle katastrálního zákona se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, 2
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů
6
vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Stavebním pozemkem (stavební parcelou) je dle tohoto zákona pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Zastavenou plochou a nádvořím může být: - plocha zastavěná budovou, které bylo přiděleno popisné nebo evidenční, spolu s příslušenstvím budovy a přilehlým nádvořím téhož vlastníka, - v areálu budov pro nebytové účely téhož vlastníka, kterým se popisné ani evidenční číslo nepřiděluje, každá plocha zastavěná budovou, která není příslušenstvím jiné budovy (nezastavěná plocha mezi budovami v areálu se považuje za manipulační plochu a eviduje se samostatně jako pozemková parcela s druhem pozemku ostatní plochy), - plocha zastavěná budovou, pokud vnější obvod budovy je vlastnickou hranicí pozemku nebo pokud jde o budovu obklopenou pozemkem jiného druhu téhož vlastníka anebo pokud jde o budovu jiného vlastníka, než je vlastník pozemku, na němž je budova postavena, - plocha zastavěná rozestavěnou budovou, pokud se rozestavěná budova eviduje v katastru (rozestavěnou budovou je budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním).3
3
Zákon ČNR č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
7
3
Stavební pozemek – vznik, existence a zánik Okamžiky vzniku a zániku stavebního pozemku většinou vychází přímo
z definice konkrétního právního předpisu. Toto bych demonstroval např. na definici pojmu stavební pozemek uvedené ve stavebním zákoně a na definici uvedené v zákoně č. 50/1976 Sb. (viz předchozí kapitola). Stavební pozemek podle zákona č. 50/1976 Sb. jednoznačně vznikl v okamžiku nabytí právní moci územního rozhodnutí. Pokud byl proces povolování stavby dokončen a stavba byla následně provedena a zkolaudována, zůstal pozemek stavebním pozemkem i nadále (v případě, že se jednalo o pozemek zastavěný hlavní stavbou). Pokud ale stavebník od svého záměru upustil, přestal být pozemek pozemkem stavebním v okamžiku, kdy územní rozhodnutí ztratilo svoji platnost. Situace podle současné právní úpravy ve velmi podobná, pouze došlo k několika menším změnám. Stavební pozemek nově vzniká i pokud je vydán územní souhlas, kterým lze při splnění stavebním zákonem požadovaných předpokladů územní rozhodnutí nahradit. V tomto případě stavební pozemek zaniká taktéž po skončení platnosti územního souhlasu. Pokud je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela (příp. další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami) upřesňuje stavební zákon jeho název na zastavěný stavební pozemek. Stavební pozemek vzniká (podle původní i nové právní úpravy) také vydáním regulačního plánu. Obdobně lze většinou dovodit přesný okamžik vzniku, dobu existence a podmínky zániku stavebních pozemků dovodit i ze znění dalších definic uvedených v jiných právních předpisech.
8
4
Územní plánování a stavební řád
4.1 Stručná historie českého stavebního práva V novodobé historii českého stavebního práva lze rozlišit čtyři základní vývojové etapy. První, která byla současně také nejdelší (od roku 1886 do konce čtyřicátých let minulého století), druhou trvající pouhých 9 let, třetí ohraničenou léty 1958 a 1976 a konečně poslední, od roku 1976 dodnes. V prvním období platilo v Čechách, na Moravě a ve Slezsku celkem pět stavebních řádů. Dva byly vydány v Čechách – v roce 1886 pro Prahu (postupně rozšířen na Plzeň a České Budějovice) a v roce 1889 pro ostatní obce v Čechách. Dva na Moravě – oba z roku 1894, jeden z nich platil pro města Brno, Olomouc, Jihlavu a Znojmo a jejich obce předměstské (které to jsou, stanovilo místodržitelské nařízení) a další pro obce ostatní. Pro celé Slezsko platil jeden stavební řád už od roku 1883. Důležitým doplňkem stavebních řádů byly dále zákony o stavebním ruchu, od roku 1919 téměř každý rok opakované, které obsahovaly značné úlevy po stránce technické i procesní. Tyto stavební řády založily základní principy veřejného stavebního práva v moderním pojetí, zakotvily jeho základní právní instituty a pravidla. V období první republiky nebyly i přes soustavné legislativní úsilí práce na novém celostátním stavebním řádu dovedeny do konce a byly přerušeny světovou válkou. Velká stavební novela byla provedena v době německé okupace vládním nařízením č. 109/1942 Sb., o změně stavebních řádů, které upravilo některé dílčí otázky – např. omezilo věcnou příslušnost obcí ve stavebních věcech, při současném upřesnění stavebních záležitostí projednávaných obcemi a stanovení působnosti dozorčích úřadů ve stavebních věcech. Podrobně pak v rozsáhlé samostatné kapitole byly nově upraveny některé otázky, které dosud upraveny nebyly vůbec, popř. byly upraveny pouze nedostatečně. Šlo zejména o požadavky na silniční ochranná pásma a řešení konfliktů při střetu zájmů výstavby s omezeními vyplývajícími z vymezených ochranných pásem. V navazujících předpisech byly řešeny otázky územního plánování na úrovni tehdejšího stupně poznání, vycházejícího z pochopení potřeby podřízení úprav menšího území potřebám území širšího. 9
Zároveň byly vydány zvláštní předpisy pro některé druhy staveb a stanoveny podmínky pro stavby u dráhy a v blízkosti dálnice. Zákonná úprava z roku 1949 přinesla kvalitativně nový pohled na možnosti záměrného uspořádání zájmového prostoru a založila pojem územního plánování jakožto nástroje pro komplexní řešení území namísto dřívějších partikulárně pojatých urbanistických metod (plány polohy, regulační a zastavovací plány). Navíc došlo k oddělení technických požadavků ze zákona a k jejich úpravě v prováděcí vyhlášce a dále k podrobnější úpravě stavebního řízení. Na rozdíl od detailní úpravy technických otázek byla vyhláška ve věci povolování staveb, popř. ohlašování jejich oprav, poměrně stručná. Stanovila však obšírně náležitosti projektu předkládaného stavebníkem k žádosti o stavební povolení, určovala hlediska pro přezkoumávání projektu stavebním úřadem, podmínky pro spojení stavebního řízení s dalšími řízeními a náležitosti rozhodnutí, jímž se vydává stavební povolení. Kromě toho byly ve vyhlášce definovány základní pojmy joko novostavba, přístavba, nástavba, stavební změna, udržovací práce, stavební pozemek a staveniště. Způsobu vymezení uvedených pojmů ve vyhlášce odpovídá v zásadě i současné pojetí. Ve druhé polovině 50tých let formálně došlo k rozdělení zákonné úpravy územního plánování a stavebního řádu. Ve věci stavebního řízení přinesly příslušné předpisy dvě změny: předně zavedly namísto tradičního pojmu „stavební povolení“ nové označení „rozhodnutí o přípustnosti stavby“ a v souladu se speciálními předpisy o dokumentaci staveb, které v mezidobí mezi rokem 1950 a 1958 vznikly, začaly rozlišovat podmínky stavebního řízení u staveb občanů a staveb organizací. Tato dualita trvala i za platnosti zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a jeho prováděcích předpisů a skončila až po novelizaci v roce 1992. Poslední vývojovou etapu (od roku 1976 dodnes) představoval zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu jeho prováděcí vyhlášky. Tento soubor právních předpisů založil moderní kodexovou úpravu stavebního práva, která byť prodělala řadu novelizací (zejména v letech 1992 a 1998),
10
přetrvala celých 30 let, než byla nahrazena současnou právní úpravou.4 4.2 Územní plánování Základní prioritou procesu územního plánování je vytváření předpokladů pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území spočívající na harmonizaci podmínek životního prostředí, hospodářského rozvoje a sociální soudržnosti obyvatel v území. K tomu je územní plánování vybaveno nástroji koordinace, které jsou promítnuty do jednotlivých institutů stavebního zákona. Tradice územního plánování a jeho právní úprava vychází ze zkušenosti, že změny prováděné v uspořádání území a na jednotlivých pozemcích mají vždy vliv na širší okolí, jeho kvalitu mohou významně ovlivnit a jsou i na ní závislé. Územní plánování je výrazem potřeby společnosti z těchto důvodů usměrňovat nakládání s územím a s jeho částmi a chránit při tom veřejné zájmy. Územní plánování sleduje, posuzuje a vyhodnocuje stav a možnosti území a zajišťuje ochranu přírodních, civilizačních a kulturních hodnot území, včetně ochrany architektonického a kulturního dědictví, a především identifikuje problémy v území. Soustavně a trvale zpřesňuje a konkretizuje veřejný zájem na využití území, který je soustředěn na racionální využívání zastavěného území a vymezování zastavěných ploch a na ochranu nezastavěného území s cílem snižování nebezpečí nevratného procesu jeho přeměny. Veřejným zájmem, který chrání územní plánování, je zvyšování kvality území s ohledem na požadavky udržitelného rozvoje, zahrnujícího zlepšování životního prostředí, sociálních podmínek a podmínek hospodářského rozvoje a jejich vyváženého vztahu. Podstatnou změnou přístupu v rozhodování o území oproti je diferenciace procesních postupů v zastavěném a nezastavěném území a přísná ochrana nezastavěného území. Podle stavebního zákona má být změna vymezení zastavěného území zásadně možná jen prostřednictvím územního plánu po komplexním zhodnocení využití dosavadních zastavitelných ploch a požadavků na nové zastavitelné plochy.
4
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, Praha Dostupný z: http://www.mmr.cz/index.php?show=001025007014003
11
Úkoly územního plánování jsou tak soustředěny jednak na analýzu stavu území, na stanovení koncepce rozvoje a ochrany území a dále na prevenci zejména ve vztahu k ekologickým a přírodním katastrofám, na regeneraci a revitalizaci území a také na vyhodnocování ekonomické efektivnosti vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů při realizování změn v území. Neméně důležitými jsou úkoly spojené se stanovením urbanistických, architektonických a estetických požadavků na využívání a prostorové uspořádání území, zejména na umisťování a řešení staveb, včetně stanovení potřebné etapizace výstavby.5 4.2.1 Nástroje územního plánování Nástroji územního plánování, pomocí kterých má být dosaženo účelu, ke kterému bylo územní plánování určeno jsou: - územně plánovací podklady (územně analytické podklady a územní studie) - politika územního rozvoje - územně plánovací dokumentace (zásady územního rozvoje, územní plán, regulační plán). § 25 stavebního zákona vymezuje druhy, účel a použití územně plánovacích podkladů. Dosavadní urbanistickou studii, územní generel a územní prognózu, které byly pořizovány podle potřeby a uvážení orgánů územního plánování, nahrazuje územní studie. Dosud rovněž dobrovolně pořizované územně technické podklady nahrazují územně analytické podklady povinně pořizované a pravidelně aktualizované úřadem územního plánování a krajským úřadem. Ty mají být předpokladem úspěšného a efektivního rozhodování o území. Z tohoto důvodu obsahují jak zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, tak vyhodnocování udržitelného rozvoje a problémů území, které je nutno řešit územně plánovací dokumentací. Územní studií lze prověřovat a posuzovat jakékoliv změny v území bez formálních náležitostí, které jsou vyžadovány u pořizování územně plánovací dokumentace. Tato studie tak bude zpravidla 5
Doležal, J. a kolektiv. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha : Linde Praha, 2006, s. 82-156
12
pořizována pro ověření možností využití řešeného území, pro prověření územních podmínek ochrany hodnot území nebo pro prověření řešení vybraných problémů (dopravní řešení, technické infrastruktury apod.). Obsah, rozsah, cíle a účel územní studie vždy stanoví pořizovatel (např. úřad územního plánování, krajský úřad, na území vojenských újezdů újezdní úřad a další). Stavební zákon dále upravuje nový koncepční celorepublikový nástroj územního plánování, kterým je politika územního rozvoje, jež stanoví priority územního rozvoje v
celorepublikových, ale rovněž v mezinárodních
souvislostech. Politika územního rozvoje je strategickým nástrojem koordinace tvorby krajských územně plánovacích dokumentů a je závazná pro územně plánovací činnost krajů a obcí. V této souvislosti je velmi významná její aktualizace stanovená přímo stavebním zákonem, která má zajišťovat kontinuální územně plánovací činnost státu. Politika územního rozvoje je závazná pro pořizování zásad územního rozvoje, které budou dle stavebního zákona povinně pořízeny do konce roku 2009. Politiku územního rozvoje pořizuje Ministerstvo pro místní rozvoj pro celé území republiky a schvaluje ji vláda. Vzhledem k jedinečnosti politiky územního rozvoje je její obsah upraven přímo zákonem – ustanovením § 32 stavebního zákona. Postup jejího pořizování je rozdělen do dvou základních etap. Jednak je to zpracování návrhu politiky územního rozvoje, vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území, jejich zveřejnění a rozeslání k vyjádření.
Druhou
etapou je úprava návrhu s ohledem na výsledky vyhodnocení a získaná vyjádření a projednání takto upraveného návrhu se zákonem stanovenými správními orgány (tímto ustanovením jsou transponovány požadavky čl. 6 odst. 2 směrnice Evropského parlamentu a Rady 2001/42/ES a dále směrnice o posuzování vlivů na životní prostředí 92/43/EHS ze dne 21.5.1992 o ochraně přírodních stanovišť, volně žijících živočichů a planě rostoucích rostlin. Zásady územního rozvoje jsou nástrojem územně plánovací činnosti kraje. Obdobně jako územní plány velkých územních celků jsou výslovně určeny k řešení problémů a otázek nadmístního významu. Na rozdíl od nich však budou povinně pořizovány pro celé území kraje. Ustanovení § 36 stavebního zákona 13
upravuje jejich základní zaměření, účel, závaznost a vydání formou opatření obecné povahy. Jejich význam ve vztahu k ostatním nástrojům územního plánování spočívá především v tom, že zpřesňují celostátní rámce územně plánovací činnosti. Územní plán je zásadní koncepční dokument obce sloužící k usměrňování jejího územního rozvoje. Způsob vydání územního plánu, jeho základní zaměření, účel a závaznost upravuje § 43 stavebního zákona. Podrobnosti obsahu územního plánu stanoví v souladu s ustanovením § 193 stavebního zákona vyhláška o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti. Ve srovnání s dosavadní právní úpravou (viz § 10 zákona č. 50/1976 Sb.) je toto ustanovení rozsáhlejší. Důvodem byla nutnost stanovit v zákoně obsah jednotlivých druhů územně plánovací dokumentace kraje a obce způsobem, který jednoznačně zohledňuje jejich pravomoci a působnosti k řešení otázek. Stavební zákon používá označení územní plán rozdílně od dosavadní právní úpravy, která používá tento název jak pro územně plánovací dokumentaci kraje, tak pro územně plánovací dokumentaci obce. Požadavky na vymezování ploch a jejich možné druhy stanoví v souladu s ustanovením § 193 a § 194 stavebního zákona vyhláška o obecných požadavcích na využívání území. Vzhledem ke zcela specifickým podmínkám hlavního města Prahy umožňuje stavební zákon pořízení územního plánu pro vymezenou část jeho území. Regulační plán je určen ke stanovování podmínek pro využití pozemků, k jejich vymezování a ke stanovení podmínek pro umístění staveb na stavebních pozemcích. Ve srovnání s dosavadní právní úpravou regulačního plánu dochází k zásadní koncepční změně, která spočívá v tom, že regulační plán lze použít jako rovnocennou náhradu územního rozhodnutí (jako hromadné územní rozhodnutí pro plochy vymezené v zásadách územního rozvoje nebo v územním plánu). To má umožnit výrazně zkrátit délku procesu přípravy území k provedení nezbytné změny v jeho využití. Vzhledem k tomu, že regulační plán pro řešení části nezastavěného území se svým obsahem prakticky shoduje s komplexními pozemkovými úpravami podle zákona č. 139/2002 Sb., je 14
umožněno použití regulačního plánu pro tento účel při zachování charakteru nezastavěného území ve smyslu ustanovení § 18 odst. 4 a 5 stavebního zákona.6 4.3 Územní řízení a územní rozhodnutí Stavební zákon zdůrazňuje principy ochrany veřejných zájmů při využívání území a stanoví zásadu, že změny ve využití území včetně umisťování staveb, ale také ochrana důležitých zájmů v území podléhá vydání územního rozhodnutí, které může být při splnění náležitostí požadovaných ustanovením § 95 stavebního zákona vydáno také ve zjednodušeném územním řízení (případně může být za zákonem stanovených podmínek nahrazeno územním souhlasem). Stavební zákon současně stanoví výjimky, kdy se uvedený princip neuplatňuje. K uvedeným případům je dále možné zahrnout i veřejnoprávní smlouvu, kterou lze územní rozhodnutí nahradit. Z výše uvedeného vyplývá, že stavební zákon umožňuje stavebníkovi volbu mezi několika procesními postupy. Význam územního rozhodnutí je zdůrazněn univerzalitou rozhodování obecných stavebních úřadů v územním řízení, která je prolomena toliko výjimkami na území vojenských újezdů a v případech stanovení dobývacích prostorů. Zákon upravuje jednotlivé druhy územních rozhodnutí v návaznosti na základní vymezení řešených otázek. Územním rozhodnutím je dle § 77 stavebního zákona rozhodnutí o: - umístění stavby nebo zařízení, - změně využití území, - změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území, - dělení nebo zcelování pozemků, - ochranném pásmu. Základním rozhodnutím o stavě a stavebním pozemku je rozhodnutí o umístění stavby, kterým se stanoví druh a účel stavby, pozemky na nichž se stavba umísťuje, podmínky pro její umístění a pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení nebo pro ohlášení stavby. Územní rozhodnutí dále stanoví podmínky pro napojení na veřejnou a dopravní infrastrukturu a 6
Doležal, J. a kolektiv. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha : Linde Praha, 2006, s. 82-156
15
podmínky pro ochranu území (zejména životního prostředí, urbanistických a architektonických hodnot v území). Územní rozhodnutí o umístění stavby platí dva roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech dobu delší (územní souhlas platí 12 měsíců ode dne jeho vydání). Jsou-li podmínky v území jednoznačné (zejména je-li pro území schválen územní nebo regulační plán) může stavební úřad spojit územní a stavební řízení (dosavadní právní úprava umožňovala sloučení těchto řízení pouze ve vymezených případech). Další formou zjednodušení postupů podle stavebního zákona je možnost upuštění od dalšího povolování u vybraných druhů staveb a prací. Naopak u staveb umisťovaných v uzavřených prostorech existujících staveb (např. uvnitř průmyslových areálů), u kterých nebylo zákonem č. 50/1976 Sb. územní rozhodnutí vyžadováno, je dnes vyžadován územní souhlas.7 4.4 Povolení a ohlášení stavby Stavební zákon rozděluje stavby (tímto pojmem má stavební zákon na mysli jak stavby nové, tak také nástavby, přístavby a stavební úpravy staveb stávajících) do tří kategorií podle toho, jaké opatření stavebního úřadu je vyžadováno před započetím jejich provádění, a to na: - stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce nevyžadující stavební povolení ani ohlášení (viz § 103 stavebního zákona), - stavby k jejichž provedení postačí ohlášení stavebnímu úřadu ( viz § 104 stavebního zákona, - stavby ostatní, k jejichž provedení je třeba stavební povolení. Ohlášení stavby podle stavebního zákona, ale nelze srovnávat s ohlášením podle původní právní úpravy. Ohlášení podle zákona č. 50/1976 Sb. postačilo u tzv. drobných staveb, které tento zákon také definoval. Oproti stavebnímu řízení se vyznačovalo výrazným zjednodušením předkládaných podkladů (např. nákres drobné stavby místo projektové dokumentace zpracované oprávněnou osobou). Navíc nebylo požadováno umístění těchto staveb v územním řízení. Ohlášení podle stavebního zákona je sice obdobným neformálním procesem (neprobíhá 7
Doležal, J. a kolektiv. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha : Linde Praha, 2006, s. 156-190
16
správní řízení), ale jelikož postačí i u podstatně rozsáhlejších staveb, jsou předkládané podklady obdobné jako u stavebního řízení. Než se „ohlašování staveb“ podle stavebního zákona dostane více do povědomí široké veřejnosti, může být dle mých zkušeností spjato (zejména v případě stavebních úprav nevyžadujících územní souhlas) s nevolí vlastníků nemovitostí sousedících se stavbou. Ti byli navyklí být účastníky stavebního řízení, ve kterém se mohli k zamýšlené stavbě vyjádřit. U ohlášení ale postačí pouze doklad o jejich prokazatelném informování, po kterém mohou podávat ve stanovené lhůtě připomínky přímo stavebnímu úřadu. Jelikož ale právě toto mnohdy netuší a vyčkávají na oznámení zahájení stavebního řízení, berou zahájení ohlášené stavby jako „komplot“ stavebníka a stavebního úřadu. Procesní postup ve stavebním řízení, ve kterém je vydáváno stavební povolení nedoznal oproti původní právní úpravě zásadních změn. Stavební povolení je správní rozhodnutí, jehož právní mocí vzniká stavebníkovi právo zahájit a provést stavbu. Stavební zákon ale nově zavedl dvě další možnosti, kterými lze stavební povolení nahradit. První z nich je obdobně jako u územního rozhodnutí veřejnoprávní smlouva, druhou je potom posouzení stavby autorizovaným inspektorem (viz hlava III stavebního zákona), který projektovou dokumentaci a další podklady potřebné pro povolení stavby přezkoumá ze stejných hledisek jako stavební úřad. Tento postup lze opět použít jen pokud jsou splněny náležitosti požadované příslušnými ustanoveními stavebního zákona. 4.5 Užívání staveb Nová právní úprava vychází z principu, že stavebník má právo na užívání stavby v bezprostřední návaznosti na její dokončení, jestliže byla provedena v souladu s povolením stavebního úřadu nebo jiným potřebným ekvivalentním dokumentem. Z tohoto důvodu byl opuštěn tradiční právní institut kolaudačního řízení a rozhodnutí.8 Nově bylo zavedeny dva způsoby, kterými se lze dobrat k užívání stavby, a to na základě pouhého oznámení záměru započít s užíváním 8
Doležal, J. a kolektiv. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha : Linde Praha, 2006, s. 225
17
stavby (viz § 120 stavebního zákona) nebo na základě kolaudačního souhlasu (viz § 122 stavebního zákona). Demonstrativní výčet staveb vyžadujících kolaudační souhlas je uveden v ustanovení § 122 odst. 1 stavebního zákona. Pokud bylo užívání oznámeno, lze stavbu začít užívat po 30 dnech od oznámení, pokud to stavební úřad rozhodnutím nezakáže.
18
5
Nezbytné úpravy a stavební příspěvek
5.1 Nezbytné úpravy Stavební úřad může nařídit vlastníku stavby, stavebního pozemku nebo zastavěného stavebního pozemku nezbytné úpravy (vyžaduje-li to veřejný zájem). Ve stavebním zákoně jsou případy, ve kterých je možno nezbytné úpravy ve veřejném zájmu nařídit, vyjmenovány taxativně. Nezbytnými úpravami stavebního pozemku mohou být např. úpravy: - jimiž bude vyhověno požadavkům obrany, bezpečnosti a ochrany obyvatelstva uplatněným příslušnými orgány (§ 175), - v zájmu bezpečnosti a plynulosti provozu na pozemních komunikacích, - k zajištění účinného odvádění a zneškodňování odpadních vod v souladu s právními předpisy, k usnadnění průtoku přívalových vod nebo k zamezení vnikání povrchových vod do staveb a na přilehlé pozemky, - jimiž se zajišťuje bezbariérový přístup a užívání pozemku, - jimiž se zajišťuje ochrana architektonického a archeologického dědictví.9 Jedná se o výjimečné opatření stavebního úřadu (zejména pokud důvodem pro jejich nařízení není porušení nebo nesplnění povinnosti vlastníka stavby nebo pozemku). Vyžaduje-li provedení nezbytných úprav projektovou dokumentaci nebo jiné podklady, stavební úřad nejdříve nařídí jejich opatření vlastníku stavby nebo stavebního pozemku, na kterých mají být úpravy provedeny, a stanoví lhůtu k jejich předložení. Pokud je třeba při provádění úprav využít sousedního pozemku nebo stavby, může být s řízením o nezbytných úpravách spojeno řízení podle ustanovení § 141 stavebního zákona (opatření na sousedním pozemku nebo stavbě).10 5.2 Stavební příspěvek S nařízením nezbytných úprav úzce souvisí stavební příspěvek, který se poskytne na provedení nařízených nezbytných úprav, pokud o něj vlastník 9
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
10
Doležal, J. a kolektiv. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha : Linde Praha, 2006, s. 249-250
19
stavby nebo stavebního pozemku požádá. Stavební příspěvek se poskytuje na úhradu té části nákladů, které se přímo týkají provedení nařízených nezbytných úprav. V žádosti o poskytnutí příspěvku musí být uvedeno, pro které nařízené nezbytné úpravy je příspěvek požadován a v jaké výši. Stavební příspěvek se poskytuje v penězích. Poskytuje ho stavební úřad, který nezbytné úpravy nařídil (s výjimkou úprav jimiž má být vyhověno požadavkům
obrany,
bezpečnosti
a
ochrany
obyvatelstva
uplatněným
příslušnými orgány). O poskytnutí příspěvku vydává rozhodnutí, ve kterém stanoví výši příspěvku a způsob jeho poskytnutí. Nedílnou součástí tohoto rozhodnutí musí být mj. také termíny a způsob kontroly provedených prací na místě a ověřování přiměřenosti fakturovaných částek Stavební příspěvek se neposkytne, mají-li být nařízenými nezbytnými úpravami odstraněny závady vzniklé porušením nebo neplněním povinností vlastníka, stanovených stavebním zákonem či jiným právním předpisem (na stavební příspěvek, který je hrazen z veřejných financí, nemá logicky nárok ten, kdo neplní uložené povinnosti, jimiž by se vzniku závad předešlo). Příspěvek se též neposkytne, lze-li zajistit úhradu nákladů na provedení nařízených nezbytných úprav nebo na zpracování projektové dokumentace podle zvláštních právních předpisů.11
11
Doležal, J. a kolektiv. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha : Linde Praha, 2006, s. 250-251
20
6
Místní poplatek Podle zákona číslo 565/1990 Sb., o místních poplatcích, mohou obce vybírat
tzv. místní poplatky. Jedním z těchto poplatků je poplatek za zhodnocení stavebního pozemku možností jeho připojení na stavbu vodovodu nebo kanalizace. Poplatek platí vlastník stavebního pozemku (viz zákon o oceňování majetku) zhodnoceného možností připojení na obcí vybudovanou stavbu vodovodu nebo kanalizace po nabytí účinnosti zákona č.274/2001 Sb. (zákon o vodovodech a kanalizacích). Má-li k tomuto stavebnímu pozemku vlastnické právo více subjektů, jsou povinny platit poplatek společně a nerozdílně. Poplatek se platí obci, na jejímž území se takový stavební pozemek nachází. Poplatek zavede obec obecně závaznou vyhláškou, ve které upraví podrobnosti jeho vybírání, zejména stanoví konkrétní sazbu poplatku, ohlašovací povinnost ke vzniku a zániku poplatkové povinnosti, splatnost, úlevy a případné osvobození od poplatků (obec, která poplatky spravuje, může na žádost poplatníka z důvodu odstranění tvrdosti poplatek nebo jeho příslušenství zcela nebo částečně prominout). Sazba poplatku nesmí přesáhnout rozdíl ceny stavebního pozemku bez možnosti připojení na obcí vybudovanou stavbu vodovodu nebo kanalizace a ceny stavebního pozemku s touto možností. Cena stavebního pozemku v obci se stanoví podle zvláštního právního předpisu (viz vyhláška č. 540/2002 Sb.) v kalendářním roce, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí (viz zákon č. 50/1976 Sb.) pro stavbu vodovodu nebo kanalizace obcí vybudované. Výše sazby na 1m2 zhodnoceného stavebního pozemku stanoví obec v obecně závazné vyhlášce. Stanovení poplatků patří do samostatné působnosti obce, která je ve svém území zavedla.12
12
Zákon ČNR č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů
21
7
Daň z nemovitostí V souvislosti s přijetím nového stavebního zákona bylo k 1.1.2007 změněno
ustanovení § 6 odst. 3 zákona o dani z nemovitostí, které pro účely tohoto zákona vymezuje pojem „stavební pozemek“ (viz kapitola 2). Tato změna zohledňuje novou právní úpravu stavebního zákona, která rozšiřuje možnosti realizace staveb a zavádí v této oblasti některé nové pojmy. Ustanovení § 6 odst. 3 zákona o dani z nemovitostí nyní vymezuje stavební pozemek jak ve vztahu ke stavbám realizovaným podle původního stavebního zákona č. 50/1976 Sb., platného do 31.12.2006, tak i podle nové právní úpravy, účinné od 1.1.2007.13 Zákon o dani z nemovitostí stanoví, že základní sazba daně u stavebních pozemků činí 1,00 Kč za každý 1 m2. Tato sazba daně se posléze dle § 6 odst. 4 písm. a) zákona o dani z nemovitostí násobí jedním z devíti různých koeficientů. Výše těchto koeficientů je závislá na počtu obyvatel obce na jejímž území se stavební pozemek nachází. Nejnižší koeficient má hodnotu 0,3 a použije se v obcích do 300 obyvatel. S velikostí obce koeficient postupně narůstá až na hodnotu 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel. Některým vybraným obcím stanovuje výši koeficientu přímo zákon bez ohledu na počet jejich obyvatel (Františkovi Lázně, Luhačovice, Mariánské Lázně a Poděbrady mají hodnotu koeficientu 3,5 a Praha 4,5). Pro přiřazení koeficientu k jednotlivým obcím je rozhodný počet obyvatel obce podle posledního sčítání lidu.14 Výše koeficientu je tak jednoznačně určena, ale zákon o dani z nemovitostí současně dává obcím možnost úpravy výše koeficientu prostřednictvím obecně závazné vyhlášky. Koeficient, který je pro ni stanoven, může obec zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie (koeficient 4,5 lze zvýšit na koeficient 5,0). V § 4 zákon o dani z nemovitostí současně také uvádí rozsáhlý výčet pozemků, které jsou od platby daně z pozemků osvobozeny (např. pozemky ve vlastnictví státu, pozemky ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí,
13
Ministerstvo financí ČR. Informace k dani z nemovitostí od roku 2007. [citováno 12. prosince 2006]. Dostupný z: interní číslo ASPI: 26344 (lit)
14
Zákon ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů
22
pozemky určené pro veřejnou dopravu, pozemky ve vlastnictví veřejných vysokých škol, které slouží k uskutečňování akreditovaných studijních programů apod.). Zákon o dani z nemovitostí zavedl kategorii „stavební pozemek“ proto, aby bylo možné zdaňovat pozemky, na kterých probíhá stavební činnost, vyšší sazbou daně, pravděpodobně jako motivační nástroj k rychlému dokončení stavby. Proto jsou stavební pozemky zdaňovány sazbou výrazně vyšší než pozemky ostatní.
23
8
Oceňování stavebních pozemků Oproti převážné většině jiných věcí odlišuje pozemky omezená rozloha
v daném územním celku. Vzhledem k tomu se vlastnictví půdy stává jakousi formou monopolu, ze kterého se odvíjí pozemková renta. Absolutní pozemkovou rentu mají v daném regionu z titulu svého pozemkového vlastnictví všichni vlastníci pozemků daného druhu (např. právě pozemků stavebních). Její výše je dána rentou u nejméně výhodných pozemků. Relativní pozemkovou rentou pak je nadvýšení, které mají nad absolutní rentu vlastníci pozemků výhodnějších.15 Podle zákona o oceňování nemovitostí se stavební pozemek (viz výše) oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí, ale v případě nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství,
podzemními
stavbami,
které
nedosahují
úrovně
terénu,
podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.16 8.1 Cenové mapy pozemků Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku 15
Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. Praha : Linde Praha, 1999, s. 133
16
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů
24
podrobnějším s vyznačenými cenami. V cenové mapě je obvykle obec rozdělena podle
převažujícího
charakteru
zástavby
(obytná,
komerční,
občanská
vybavenost, parky apod.). Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.17 V současné době v ČR cenové mapy pozemků zpracovávají resp. nechávají si zpracovávat některé obce, a to buď cenové mapy oficiální podle zákona o oceňování majetku, nebo jen interní pro prodej obecních pozemků. Oficiální cenové mapy jsou k dispozici na obecním úřadě (městském úřadě, magistrátu). Obec musí umožnit nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá.18 Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se stanoveným způsobem cena nová. Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku.19
17
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů
18
Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. Praha : Linde Praha, 1999, s. 133-134
19
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů
25
8.2 Příklady metod užívaných k oceňování pozemků Pozemky by bylo možno oceňovat metodou výnosovou, s tím, jako by byly pronajaty. K aplikaci výnosové metody však v řadě případů chybí podklady. Navíc bude výnos ze stavebního pozemku kromě jeho polohy a velikosti odvislý např. také od toho jaká reálně nejvýnosnější stavba na něm může být povolena. Významný vliv na cenu pozemku bude mít také existence inženýrských sítí, jejichž vybudování je značně nákladné. Vzhledem k uvedenému byla vyvinuta řada metod, jež se snaží nějakým způsobem cenu pozemku buď administrativně určit (zejména pro účely daní a poplatků), nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout. Mezi tyto metody patří např.: 8.2.1 Indexová porovnávací metoda Indexová metoda v podobě užívané v ČR spočívá obvykle ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato cena upravuje pro konkrétní podmínky. Pod názvem indexová metoda byla také publikována metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN. Základem je opět průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí šesti základních koeficientů (územní struktura, typ stavebního pozemku, třída velikosti obce, obchodní resp. průmyslová poloha, územní připravenost a speciální charakteristiky). Metodu je také možno použít pro srovnání ceny dvou nebo více pozemků, když u některých je známa kupní cena. Pro každý z pozemků se vypočte index (vynásobením koeficientů) a porovnáním indexů je možno porovnat i ceny pro pozemky u nichž zatím prodejní cena známa není. 8.2.2 Oceňování podle předpisů Jednotkové ceny pro převod resp. přechod vlastnictví mezi občany byly od 20.6.1939 do 31.3.1979 dány na území ČR tzv. stopcenami, tzn. srovnatelnými cenami, za které se obdobné pozemky v daném místě převáděly v období do 20.6.1939. Od 1.4.1979 platil na území ČR výměr cenových úřadů a ministerstev financí č. 120/47/79, o cenách pozemků, který určoval nejvyšší ceny při nabývání pozemků mezi občany, resp. jinými než socialistickými organizacemi. Tento výměr byl v roce 1984 nahrazen vyhláškou č. 128/1984 Sb. 26
po které následovaly další obdobné vyhlášky v závislosti na rychlosti vývoje cen pozemků. V současné době se u stavebních pozemků dává přednost ocenění podle cenové mapy (viz výše). 8.2.3 Metoda třídy polohy Na základě velkého množství srovnání realizovaných cen nemovitostí s druhem stavby na nich postaveným, polohou pozemku a intenzitou jeho využití vyvinul švýcarský architekt Wolfgang Naegeli metodu výpočtu ceny stavebního pozemky podle třídy polohy. Podstata metody spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Výhodou je, že tato metoda může být použita ve všech případech, především pak tam, kde nejsou k dispozici žádné porovnatelné oceňovací objekty. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy. V tomto klíči jsou obsažena různá kritéria, např. dopravní vztahy, obytné budovy a jejich poloha ve vztahu k obchodu nebo průmyslovému území, oblasti s nízkou využitelností pozemku, povyšující nebo redukční faktory (např. lázně/průmyslová zóna) atd. Stanovení třídy polohy odráží poměry jednotlivých pozemků. Používáno je 5 + 2 klíčů třídy polohy, podle kterých se hodnotí na základě slovního popisu (I – všeobecná situace, II – intenzita využití pozemku, III – dopravní relace k velkoměstu, IV – obytný sektor, V – řemesla, průmysl, administrativa, obchod, VI – povyšující faktory, VII – redukující faktory).20
20
Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. Praha : Linde Praha, 1999, s. 136-138
27
9
Zájmy chráněné jinými právními předpisy Problematika stavebních pozemků resp. jejich vymezování je velmi složitá.
Jedním z faktorů, které situaci ještě více komplikují, je nutnost respektování právních předpisů, které v zájmové lokalitě „hájí“ určité specifické zájmy jako je např. ochrana archeologických nalezišť, ochrana přírody, ochrana zemědělského půdního fondu (dále jen „ZPF“) a mnohé další. 9.1 Ochrana ZPF Zemědělský půdní fond je základním přírodním bohatstvím naší země, je nenahraditelným výrobním prostředkem umožňujícím zemědělskou výrobu a je jednou z hlavních složek životního prostředí. Požadavek na jeho ochranu je vznesen prostřednictví příslušných ustanovení zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, podle kterého je nutno pro nezemědělské účely použít především nezemědělskou půdu, zejména nezastavěné a nedostatečně využité pozemky v zastavěném území nebo na nezastavěných plochách stavebních pozemků staveb mimo toto území, stavební proluky a plochy získané zbořením přežilých budov a zařízení. Musí-li však v nezbytných případech dojít k odnětí zemědělského půdního fondu, je nutné: - co nejméně narušovat organizaci zemědělského půdního fondu, hydrologické a odtokové poměry v území a síť zemědělských účelových komunikací, - odnímat jen nejnutnější plochu zemědělského půdního fondu, - při umisťování směrových a liniových staveb co nejméně ztěžovat obhospodařování zemědělského půdního fondu, - po ukončení povolení nezemědělské činnosti neprodleně provést takovou terénní úpravu, aby dotčená půda mohla být rekultivována a byla způsobilá k plnění dalších funkcí v krajině podle schváleného plánu rekultivace.21
21
Zákon ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů
28
Na uplatňování zásad ochrany ZPF je třeba myslet už při územně plánovací činnosti. Proto jsou pořizovatelé a projektanti územně plánovací dokumentace a územně plánovacích podkladů povinni řídit se zásadami této ochrany, navrhnout a zdůvodnit takové řešení, které je z hlediska ochrany zemědělského půdního fondu a ostatních zákonem chráněných obecných zájmů nejvýhodnější. Přitom musí vyhodnotit předpokládané důsledky navrhovaného řešení na zemědělský půdní fond, a to zpravidla ve srovnání s jiným možným řešením. Také investoři jsou povinni řídit se při zpracování zadání staveb uvedenými zásadami ochrany ZPF a stavební úřad, který vydává územní rozhodnutí nebo územní souhlas, jímž má být dotčen ZPF, je může vydat až na základě souhlasu (závazného stanoviska) orgánu ochrany ZPF. Aby bylo zabráněno škodám na zemědělském půdním fondu při stavební, činnosti, popřípadě, aby tyto škody byly omezeny na míru co nejmenší, jsou právnické a fyzické osoby tyto činnosti provozující, povinny zejména: - skrývat odděleně svrchní kulturní vrstvu půdy, popřípadě i hlouběji uložené zúrodnění schopné zeminy na celé dotčené ploše a postarat se o jejich hospodárné využití nebo řádné uskladnění pro účely rekultivace anebo zajistit na vlastní náklad jejich odvoz a rozprostření na plochy určené orgánem ochrany zemědělského půdního fondu, pokud v odůvodněných případech tento orgán neudělí výjimku z povinnosti provést skrývku uvedených zemin, - ukládat odklizové zeminy ve vytěžených prostorech a není-li to možné nebo hospodářsky odůvodněné, uložit je v prvé řadě na plochách neplodných nebo na plochách horší jakosti, které byly za tím účelem odňaty ze zemědělského půdního fondu, - provádět vhodné povrchové úpravy dotčených ploch, aby tvarem, uložením zeminy a vodními poměry byly připraveny k rekultivaci, pokud provedení rekultivace přichází v úvahu, - provádět podle schválených plánů rekultivaci dotčených ploch, aby byly způsobilé k plnění dalších funkcí v krajině, - učinit opatření k zabránění úniku pevných, kapalných a plynných látek 29
poškozujících zemědělský půdní fond a jeho vegetační kryt.22 9.2 Ochrana přírody a krajiny Ochrana přírody a krajiny je veřejným zájmem, proto je každý povinen při užívání přírody a krajiny strpět omezení vyplývající ze zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o ochraně přírody a krajiny“).23 Ve vztahu k vymezování stavebních pozemků se bude nejčastěji jednat o různé omezení a zákazy (závislé na druhu chráněného území). Např. na celém území národních parků je zakázáno stavět nové dálnice, silnice, železnice, průmyslové stavby, sídelní útvary, plavební kanály, elektrická vedení velmi vysokého napětí a dálkové produktovody (na území první zóny národního parku je dále zakázáno povolovat a umisťovat nové stavby), na celém území chráněných krajinných oblastí je zakázáno stavět nové dálnice, sídelní útvary a plavební kanály (na území první zóny chráněné krajinné oblasti opět platí zákaz umisťování a povolování nových staveb a změny využití území). 9.3 Ochrana kulturního dědictví Stát má chránit kulturní památky jako nedílnou součást kulturního dědictví lidu, svědectví jeho dějin, významného činitele životního prostředí a nenahraditelné bohatství státu.24 Toto je často v rozporu se záměry vlastníků kulturních památek a jejich okolí. Obdobně jako v případě ochrany životního prostředí jsou zákonem definovány určité omezení a zákazy, které musí být respektovány. Tyto jsou opět odstupňovány v závislosti na tom, zda je dotčena přímo kulturní památka, vyhlášená památková rezervace nebo její ochranné pásmo, příp. území s archeologickými nálezy. Povinnosti stavebníků stanoví zákon č. 20/1987 o státní památkové péči. Jako příklad lze uvést např. ustanovení § 22 (provádění archeologických výzkumů): pokud se má provádět stavební činnost na území s archeologickými nálezy, jsou stavebníci již od doby 22
Zákon ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů
23
Zákon ČNR č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů
24
Zákon ČNR č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů
30
přípravy stavby povinni tento záměr oznámit Archeologickému ústavu a umožnit jemu nebo oprávněné organizaci provést na dotčeném území záchranný archeologický výzkum. V územním řízení, při vydání územního souhlasu a v řízení o povolení staveb, změn staveb, terénních úprav, umístění nebo odstranění zařízení, odstranění stavby a udržovacích prací, prováděném v souvislosti s úpravou území, na němž uplatňuje svůj zájem státní památková péče, nebo v souvislosti s obnovou nemovité kulturní památky, popřípadě se stavbou, změnou stavby, terénními úpravami, umístěním nebo odstraněním zařízení, odstraněním stavby nebo udržovacími pracemi na nemovitosti, rozhoduje stavební úřad v souladu se závazným stanoviskem obecního úřadu obce s rozšířenou působností, jde-li o nemovitou národní kulturní památku, se závazným stanoviskem krajského úřadu.25
25
Zákon ČNR č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů
31
10 Závěr Téma bakalářské práce „Právní režim stavebních pozemků“ jsem si zvolil, poněvadž si myslím, že se jedná o problematiku velmi různorodou a zajímavou. Jelikož jsem navíc v této oblasti zaměstnán, je mi toto téma blízké také z tohoto důvodu. Ve své práci jsem se nesnažil zachytit a do podrobností popsat veškeré souvislosti. To by při složitosti této problematiky a rozsahu bakalářské práce ani nebylo možné. Zaměřil jsem se proto na oblasti, které jsou z mého pohledu pro pochopení základů problematiky stavebních pozemků nejdůležitější. Velice důležitou je schopnost rozlišit správný význam tohoto pojmu v různých právních předpisech. Od definice stavebního pozemku se totiž odvíjí celá jeho existence (tj. za jakých podmínek stavební pozemek vzniká, existuje a příp. přestává být stavebním pozemkem). Další problematikou, která je se stavebními pozemky velmi úzce spjata, je problematika stavebního práva (a to jak proces územního plánování, v němž se defakto rozhoduje, které pozemky se v budoucnu budou moci stát pozemky stavebními, tak také vlastní umisťování a povolování staveb a následně jejich užívání). Jelikož tato oblast navíc nedávno prošla řadou změn, pokusil jsem poukázat alespoň na ty nejvýraznější z nich (případně porovnat současný a původní stav). Na závěr jsem se snažil poukázat na některé další právní předpisy, které s pojmem stavební pozemek více či méně pracují (např. při oceňování nemovitostí, při výpočtu daní nebo při získávání podkladů pro některé řízení podle stavebního zákona apod.).
32
11 Resumé Ve své bakalářské práci na téma „právní režim stavebních pozemků“ jsem se pokusil nastínit o jak složitou, vzájemně provázanou a stále se měnící (ať už pomalu a nenápadně, nebo naopak velmi výrazně) problematiku se jedná. V úvodní části jsem poukázal na to, že neexistuje jediná definice stavebního pozemku, a že je tedy velmi důležité umět rozlišit správný význam tohoto pojmu v konkrétním právním předpisu. Několik různých definicí jsem uvedl (např. stavební pozemek pro účely stavebního zákona, zákona o oceňování majetku nebo zákona o dani z nemovitostí). S definicí stavebního pozemku jsou totiž neodmyslitelně spjaty okamžiky jeho vzniku a následně zániku (např. nabytí právní moci územního rozhodnutí a vydání kolaudačního souhlasu). Jelikož v současnosti došlo k velmi výrazným změnám na úseku územního plánování a stavebního řádu, které podstatně změnily zaběhlou praxi (nový stavební zákon po cca 30 letech), věnoval jsem nezanedbatelnou část své práce právě této problematice. Uvedl jsem stručnou historii českého stavebního práva a následně se pokusil shrnout nejvýraznější rozdíly v umísťování a povolování staveb a v souvislosti s tím také rozdíl ve způsobu „povolování užívání“ dokončených staveb, které je novou právní úpravou řešeno úplně odlišně. Dále jsem se zmínil o nezbytných úpravách, které stavební zákon umožňuje ve veřejném zájmu nařídit mj. i vlastníkovi stavebního pozemku a také o stavebním příspěvku, který je s těmito nezbytnými úpravami spjat. V další kapitole jsem se pokusil nastínit způsob oceňování stavebních pozemků uvedený v zákoně o oceňování majetku. Spolu s tím jsem se zmínil i o cenové mapě a o dalších metodách využívaných k oceňování stavebních pozemků. V souvislosti s oceňování pozemků jsem uvedl i způsob výpočtu daně ze stavebních pozemků. Na závěr mé práce jsem zmínil také o požadavcích chráněných zvláštními právními předpisy, na které v nějaké podobě narazí téměř každý stavebník (ochrana zemědělského půdního fondu, ochrana přírody, ochrana kulturního dědictví).
33
12 Použitá literatura Publikace: - Doležal, J. a kolektiv. Nový stavební zákon v teorii a praxi. Praha : Linde Praha, 2006 - Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. Praha : Linde Praha, 1999 - Pekárek, M., Průchová, I. Pozemkové právo. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004 - Pekárek, M. a kolektiv. Zákon o ochraně přírody a krajiny a předpisy související. Komentované znění. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2000 Právní předpisy: - Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) - Vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti - Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území - Vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření - Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů - Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona, ve znění pozdějších předpisů - Zákon ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů - Zákon ČNR č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů - Zákon ČNR č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů - Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv 34
k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška č 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. , o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb. , o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů - Zákon ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů - Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů - Zákon ČNR č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů - Zákon ČNR č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů Ostatní: - Ministerstvo financí ČR. Informace k dani z nemovitostí od roku 2007. [citováno 12. prosince 2006]. Dostupný z: interní číslo ASPI: 26344 (lit) - www.mmr.cz – webové stránky Ministerstva pro místní rozvoj ČR
35
