art.23 Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting

art. 23

DRIEMAANDELIJKS DOSSIER VAN DE BBROW – AFZENDER: BBROW, HENEGOUWENKAAI 29, 1080 BRUSSEL BELGIË PB 1000 BRUSSEL 1 AFGIFTEKANTOOR : 1000 BRUSSEL 1 N° 1/1837

“Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting.”

# 38

01-02-03 2010

OPGELEGDE STREEFCIJFERS SOCIALE WONINGEN: goede ideeën, valkuilen

Kent u … Baita / Habitat et Rénovation IRIS / Ieder zijn Woning?

BBRoW Ilham Bensaïd, Marie Didier, Carole Dumont, Laurence Evrard, Werner Van Mieghem Tel.: 02/502.84.63 Mail: [email protected] Website: www.rbdh-bbrow.be Hebben meegewerkt aan de redactie en het herlezen van dit nummer: Claude Adriaenssens, Ilham Bensaïd, Pierre Denis, Marie Didier, Isabelle Jennes, André Lumpuvicka, Dimitri Phukan, Kathleen Van Lerberghe, Werner Van Mieghem, Gert Van Snick Lay-out Elise Debouny Foto’s J.M. Merlin, J.L. Zimmerman, C. Antoine, Môsieur J., Pixelhut, Alceane, F. Fahey, G. Isaac, R. Ciais, Moretso, Ijulian. Druk J. Dieu-Brichart Verzending in samenwerking met ETIKET, deelwerking van ATELIER GROOT EILAND. Gespecialiseerd in mailings en verzendwerk. 02/511 72 10 Verantwoordelijk uitgever Werner Van Mieghem, Henegouwenkaai 29, 1080 Molenbeek

Inhoud 3_

Voorwoord

4_

Inleiding

5_

Dossier opgelegde streefcijfers sociale woningen: goede ideeën, valkuilen

6_ 15% sociale woningen in Brussel: droom of werkelijkheid?

12_ Grond- en Pandenbeleid voor meer sociale woningen in Vlaanderen

15_ De gemeentelijke actiestrategie in Wallonië

19_ Opgelegde streefcijfers sociale woningen: enkele voorbeelden uit het buitenland

22_ De SRU-wet in Frankrijk Tussen voluntarisme en controverse

29_ Conclusie

Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Franse Gemeenschap. De leden van RBDH/BBRoW ontvangen Art.23 gratis. U kan zich abonneren op Art. 23 via betaling van 20 Euro per jaar (4 nummers per jaar) op ons rekeningnummer 068–2298880–07 en met de mededeling ‘Abonnement Art. 23’. N° ISSN 1376-9170

Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat Brusselse Bond voor het Recht op Wonen

2 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

30_

Kent u… ?

31_ IRIS

32_ Baita

33_

Habitat et Rénovation

34_

Ieder zijn Woning

Voorwoord

Art 23 in het nieuw! Na 38 nummers of bijna 10 jaar in een quasi ongewijzigde vorm, werd het nodig om ons tijdschrift in een nieuw kleed te steken. De wijzigingen die in het oog springen zijn uiteraard de kleur, de andere schikking tussen Nederlandstalige en Franstalige teksten, twee cahiers (en binnenkort drie). De andere veranderingen zijn misschien minder opvallend, maar willen ook bijdragen tot een betere lectuur: aparte dossiers, helderder teksten, citaten, goedgekozen illustraties, … Ook de inhoud is aangepast. Voortaan stellen we u in Art. 23 in een eerste cahier een thematisch dossier voor van een twintigtal pagina’s. Hierin geeft de BBRoW haar analyse van huisvestingsthema’s en de situatie op het vlak van wonen in Brussel. We geven onze grondigheid niet op, maar kiezen wel voor kortere teksten die gemakkelijker door te nemen zijn. Een tweede cahier bestaat uit een voorstelling van de activiteiten of projecten van de leden-verenigingen van de BBRoW. De BBRoW is immers in de eerste plaats een coördinatie van Brusselse verengingen die ijveren voor het recht op wonen. Daarom krijgen zij een plaats in ons tijdschrift en gelegenheid om hun ervaringen met u te delen. De BBRoW telt 50 leden-verenigingen die tal van diverse activiteiten ontwikkelen. In de mate van het mogelijke zullen we daarom proberen om u kennis te laten maken met onze leden-verenigingen die activiteiten ontwikkelen in verband met het thema van het eerste cahier. Vanaf het volgende nummer van Art.23 zullen we bovendien nog een derde cahier invoeren met onze vernieuwde ‘Woonbarometer’ waaraan we momenteel de laatste hand leggen. Die Woonbarometer zal klaar zijn op het moment dat de Brusselse regering het eerste jaar van de legislatuur achter de rug heeft en zal toelaten om de realisaties van deze regeringsploeg regelmatig te evalueren. Ik wens u veel leesplezier met deze nieuwe Art. 23! h TINEKE VAN HEESVELDE

co-voorzitster van de BBRoW

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_3

Inleiding

U heeft de nieuwe versie van Art. 23 in handen Zoals u kan vaststellen hebben we tal van wijzigingen aangebracht in dit eerste nummer van het jaar 2010, zowel qua inhoud als vorm. Een grondige vernieuwing, waarmee we hopen dat u Art. 23 nog beter zal appreciëren! In het thematische dossier geven we onze analyse van het doel dat de nieuwe Brusselse regering heeft gesteld: ‘15% kwaliteitswoningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk op het grondgebied van alle gemeenten tegen 2020’. Een ambitieuze doelstelling waarvan wij bekijken hoe ze kan gerealiseerd worden. In de eerste plaats zal het nodig zijn om een precieze definitie te geven van welke type woningen bedoeld wordt en vervolgens moet dit doel concreet worden gemaakt door een grondig overleg tussen gewest en iedere gemeente afzonderlijk. Onze twee buurgewesten,Vlaanderen en Wallonië, en andere landen in Europa hebben al ervaring met het opleggen van streefcijfers voor de realisatie van sociale woningen. Hun ervaringen kunnen ons hier in Brussel ongetwijfeld voorthelpen. Hoe hebben zij dit aangepakt, welke maatregelen werken? In het tweede deel nemen vier leden-verenigingen van de BBRoW het woord: de sociale verhuurkantoren Baïta, Habitat et Rénovation, Iris en Ieder zijn Woning. Zij stellen hun acties en ervaringen voor en leren ons hoe ze in Brussel bijdragen tot het recht op wonen. Een nieuw nummer van Art. 23 vol met analyses en ervaringen! h

4 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Dossier

E D G E L E G OP S R E F J I C F E STRE SOCIALE : N E G N I N O W eeën, valkuilen goede id

De Brusselse regering heeft beloofd om binnen 10 jaar 15% ‘kwaliteitsvolle woningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk’ te realiseren op het grondgebied van alle gemeenten. We geven u onze analyse van dit doel. Wat betekent dit concreet voor Brussel? Op welke manier hebben Vlaanderen en Wallonië streefcijfers bepaald en wat zijn de Europese ervaringen ?

Opgelegde streefcijfers sociale woningen /

DOOR WERNER VAN MIEGHEM

15% sociale woningen in Brussel: droom of werkelijkheid?

De Brusselse meerderheidspartijen hebben in het regeerakkoord 20092014 afgesproken dat zij ‘een norm willen vastleggen van 15% kwaliteitsvolle woningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk op het grondgebied van alle gemeenten, die binnen 10 jaar moet worden behaald.’ Dat is een ambitieuze doelstelling. Maar wat betekent die 15%-norm concreet en hoe wil de Brusselse regering die bereiken? Het antwoord daarop is niet eenvoudig.

Sociale tuinwijk Floreal in Watermaal-Bosvoorde

6 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / 15% sociale woningen in Brussel

15 procent De Brusselse meerderheidspartijen hebben in het regeerakkoord 2009-2014 afgesproken dat zij ‘een norm willen vastleggen van 15% kwaliteitsvolle woningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk op het grondgebied van alle gemeenten, die binnen 10 jaar moet worden behaald.’ Dat is een ambitieuze doelstelling. Maar wat betekent die 15%-norm concreet en hoe wil de Brusselse regering die bereiken? Het antwoord daarop is niet eenvoudig. Deze belofte uit het regeerakkoord ontbreekt immers aan duidelijkheid. Er worden termen gebruikt, ‘kwaliteitsvolle woningen’, ‘met een sociaal oogmerk’, die nog nergens een officiële definitie kregen. Ook de publieke verklaringen van de nieuwe Staatssecretaris voor Huisvesting, Christos Doulkeridis of Minister-President Charles Picqué maken ons niet veel wijzer en creëren zelfs nog meer verwarring.1 15% strikt: standpunt van de BBRoW Wanneer wij, de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen, de 15%-norm strikt interpreteren, dan betekent dit dat tegen 2020 op het grondgebied van iedere Brusselse gemeente 15% huurwoningen van het sociale type2 moeten zijn die worden beheerd door gemeente, OCMW, een sociaal verhuurkantoor of het Brusselse Woningfonds. Bovendien moeten de woningen beantwoorden aan de normen van de Brusselse Huisvestingscode en worden verhuurd aan gezinnen met een laag inkomen tegen een betaalbare huurprijs. Met andere woorden: sociale woningen of woningen in handen van gemeente of OCMW die niet aan de normen beantwoorden of die leegstaan in afwachting van renovatie, tellen niet mee. Aan de Brusselse regering en de gemeenten de uitdaging om ervoor te zorgen dat al hun woningen tegen 2020 aan de minimale normen beantwoorden. Ook woningen van gemeenten en OCMW’s die worden verhuurd aan middelgrote inkomens, tellen we niet mee. Dat is bijvoorbeeld het geval bij Brussel-Stad waar de grondregie zo’n 2.000 middelgrote woningen verhuurt, wat overeenkomt met ¾ van haar woningpark. Ook het OCMW van Brussel Stad verhuurt een deel van haar woningpark tegen hoge huurprijzen die voor een sociaal publiek onbetaalbaar zijn.

1. In het regeerakkoord spreekt men op de ene plaats over openbare woningen met een sociaal oogmerk, op een andere plaats over openbare woningen en woningen met sociaal karakter, nog elders over openbare sociale woningen.. In het parlement wordt verkeerd gesproken over sociale woningen of openbare woningen. Minister-President Charles Picqué verklaarde in de commissie binnenlandse zaken van 10 december 2009 dan weer dat de 15% moest gerealiseerd worden op gewestelijk vlak en niet per gemeente. 2. Volgens de definitie uit het BWRO/Cobat (Art. 258, 1°): Woningen van het sociale type: woningen waarvan de huur of de verkoop bestemd is voor een bevolkingsgroep waarvan de inkomens geen 20% hoger zijn dan deze die recht geven op een sociale woning.

Op 10 jaar tijd zullen minstens 35.000 kwaliteitsvolle, betaalbare woningen moeten gecreëerd worden Met die strikte interpretatie haalt op dit ogenblik slechts één gemeente, namelijk Watermaal-Bosvoorde, de beoogde 15%. Op haar grondgebeid werden in het verleden immers twee grote sociale tuinwijken opgericht. Die strikte interpretatie houdt een enorme uitdaging in: op tien jaar tijd zullen minstens 35.000 kwaliteitsvolle, betaalbare woningen van het sociale type moeten gecreëerd worden.

15% ruim: uitgangspunt van de regering? Er is ook een ruimere interpretatie van het regeerakkoord mogelijk. Als we de verklaringen van MinisterPresident Charles Picqué in de commissie binnenlandse zaken van 10 december 2009 erop nalezen, is op dit moment het uitgangpunt van de regering: voor de 15%norm moeten alle sociale woningen, alle woningen in beheer van gemeenten of OCMW’s, de sociale verhuurkantoren en het Brusselse Woningfonds geteld worden en zelfs alle koopwoningen die sinds 1989 zijn aangekocht met een lening van het Woningfonds. Die interpretatie rammelt, volgens ons, langs alle kanten. Ze houdt immers geen rekening met de kwaliteit van de woningen en maakt abstractie van het sociale karakter van de woningen. De ruimere interpretatie betekent dat 4 Brusselse gemeenten op dit ogenblik de 15%-norm halen en dat er tegen 2020 een goeie 22.500 woningen moeten gecreëerd worden. > zie tabel op volgende pagina De middelen om de 15%-norm te realiseren? We hebben hierboven becijferd dat de Brusselse regering zich ambitieuze doelstellingen heeft gesteld. Die doelen wil ze bereiken door de bouw van sociale woningen te versnellen, door te blijven investeren in de achtergestelde wijken via de wijkcontracten, door meer middelen te geven voor de uitbouw van de sociale verhuurkantoren, door het aantal leningen van het Woningfonds op peil te houden, door bestrijding van leegstaande gebouwen, … Veel nieuwe instrumenten worden niet voorzien. De regering wil in de eerste plaats de 15%-norm opnemen in het nieuwe Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO). Dit Plan zou volgens het regeerakkoord een dwingend karakter moeten krijgen voor alle gewestelijke en gemeentelijke besturen. De regering wil vervolgens overeenkomsten (partnerschappen) sluiten met de gemeenten met daarin aanmoedigingsmaatregelen. Een van de aanmoedigingsmaatregelen zou erin bestaan dat gemeenten die een partnerschap ondertekenen met het Gewest en investeren in de R

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_7


Woningpark per gemeente in verhouding tot 15%-norm (op 01/01/2009) Gemeenten

totaal woningenpark

sociale woningen

gemeentewoningen

woningen OCMW

Anderlecht 47.151 Oudergem 16.419 St Agatha Berchem 9.855 Brussel 80.236 Etterbeek 24.902 Evere 17.060 Vorst 25.428 Ganshoren 11.517 Elsene 46.219 Jette 22.901 Koekelberg 9.510 Molenbeek 36.562 Sint-Gillis 26.169 Sint-Joost 8.957 Schaarbeek 57.076 Ukkel 44.597 W-Bosvoorde 11.683 St L Woluwe 28.300 St P Woluwe 20.059 Brussels 544.601 Hoofdstedelijk Gewest

4.970 874 698 7.677 1.455 2.200 1.328 1.336 1.412 1.292 519 3.431 1.056 809 2.238 1.604 2.102 2.637 876 38.514

543 98 28 2.693 256 96 24 4 245 114 32 219 800 337 276 57 115 135 46 6.118

2 4 0 1.815 5 4 10 7 81 10 0 58 45 15 23 20 62 0 5 2.166

andere lokale operatoren

492

492

SVK

161 9 12 516 116 55 118 26 94 119 48 244 183 52 264 52 10 69 16 2.164

huur- Totaal aantal woningen openbare van het woningen + WoningSVK + fonds Woningfonds 106 0 22 174 28 14 50 1 63 68 13 231 124 67 172 10 0 0 4 1.147

Bron: het Kadaster van de FOD Financiën en Gewestelijk Observatorium van de Huisvesting

realisatie van openbare sociale woningen meer middelen zouden krijgen uit de dotatie om de tekorten van de gemeenten op te vangen. Tijdens een interpellatie in de commissie binnenlandse zaken van het Brusselse parlement op 10 december 2009 antwoordde minister-president Charles Picqué dat hiervoor werd gedacht aan een bedrag van 10 miljoen euro. Op de vraag of dat dan betekent dat de gemeenten die geen overeenkomst tekenen, ‘gesanctioneerd’ zouden worden door minder inkomsten uit de dotatie kon of wou de minister-president niet antwoorden.

Algemene dotatie aan de gemeenten en dotatie tekorten

5.782 985 760 13.367 1.860 2.369 1.530 1.374 1.895 1.603 612 4.183 2.208 1.280 2.973 1.743 2.289 2.841 947 50.601

Goed om te weten

Een belangrijke inkomensbron voor de gemeenten is de algemene dotatie aan de gemeenten (ADG). Ieder jaar verdeelt het Gewest een aanzienlijk bedrag onder de gemeenten, op basis van een aantal criteria, waaronder het inwonersaantal, de oppervlakte, een lager gemiddeld inkomen, een lagere onroerende voorheffing, het aantal leerlingen, het aantal inwoners per hectare, het aantal werklozen, het aantal leefloners en de oppervlakte van de gemeente gelegen in de ruimte voor verhoogde ontwikkeling van de huisvesting. In 2009 verdeelde het Gewest bijna 262 miljoen euro (10% van de gewestuitgaven) onder de gemeenten. De ‘meest begunstigde gemeenten’ (per inwoner) zijn ondermeer Koekelberg, Molenbeek, St Gillis en St Joost. De ‘minst begunstigde gemeenten’ (per inwoner) zijn SintPieters-Woluwe, Sint-Lambrechts-Woluwe en Ukkel. Bovendien wordt er ook nog een dotatie gegeven van 30 miljoen euro aan gemeenten om hun interestlast en schuldenlast te verlichten. Ordonnantie van 21 december 1998 tot vaststelling van de regels voor de verdeling van de algemene dotatie aan de gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf het jaar 1998. (BS van 23 maart 1999).

8 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

%/totaal aantal woningen

12,26% 6,00% 7,71% 16,66% 7,47% 13,89% 6,02% 11,93% 4,10% 7,00% 6,44% 11,44% 8,44% 14,29% 5,21% 3,91% 19,59% 10,04% 4,72% 9,29%


aantal ontbrekende woningen voor 15% volgens een strikte interpretatie 1.291 1.478 718 -1.332 1.875 190 2.284 354 5.038 1.832 815 1.301 1.717 64 5.588 4.947 - 537 1.404 2.062 31.089

leningen Totaal aantal Woningopenbare fonds woningen + SVK en Woningfonds (met leningen) 1.272 7.054 116 1.101 231 991 1.272 14.639 208 2.068 282 2.651 496 2.026 313 1.687 301 2.196 644 2.247 336 948 1.016 5.199 289 2.497 210 1.490 1.012 3.985 257 2.000 62 2.351 138 2.979 51 998 8.506 59.107

%/totaal aantal aantal ontbrekende woningen woningen voor 15% volgens een ruime interpretatie 14,96% 19 6,71% 1.362 10,06% 487 18,24% -2.604 8,30% 1.667 15,54% - 92 7,97% 1.788 14,65% 41 4,75% 4.737 9,81% 1.188 9,97% 479 14,22% 285 9,54% 1.428 16,64% - 146 6,98% 4.576 4,48% 4.690 20,12% - 599 10,53% 1.266 4,98% 2.011 10,85% 22.583

Het juiste aantal woningen in Brussel?

Min of meer

Voor het cijfer over het aantal woningen in Brussel hebben we ons gebaseerd op de laatste gegevens van het kadaster*. Maar zijn die cijfers correct? In een studie uit 2005, uitgevoerd door de vakgroep Sociaal Onderzoek van de VUB, in opdracht van de Hoge Raad voor de Statistiek, werden de resultaten van de woningtelling van de Socio-Economische Enquête uit 2001 vergeleken met de gegevens van het kadaster. In tegenstelling tot de Enquête geeft het kadaster alle woningen aan, ook de woningen die leegstaan of die worden bewoond door niet-ingeschreven of niet-gedomicilieerde bewoners. Het kadaster onderschat het aantal woningen wanneer een woongebouw werd verbouwd voor de huisvesting van verschillende gezinnen zonder vergunning. Daarom ook worden in het kadaster nauwelijks studio’s of kamerwoningen teruggevonden. Dit levert een overschatting van de omvang van de woningen op en een onderschatting van het aantal. Wij besluiten uit de studie dat de cijfers van het kadaster het dichtst het aantal woningen in Brussel benaderen, maar toch nog onderschatten. *Kolom 2 : totaal woningenpark

Uitdagingen – Bedenkingen Het Plan voor de Huisvesting en het 1.000 woningen-plan van Brussel Stad We hebben gezien dat de 15%-norm – volgens onze interpretatie – inhoudt dat op tien jaar tijd minstens 35.000 woningen moeten worden gebouwd of gerenoveerd. Een enorme uitdaging. Het beruchte Plan voor de Huisvesting dat tijdens de vorige legislatuur werd gelanceerd, zou in principe de komende jaren moeten resulteren in 3.500 bijkomende sociale woningen en 1.500 middelgrote woningen. Een deel van de projecten gaat door in gemeenten met een gebrek aan openbare woningen van het sociale type. In Elsene worden 316 woningen, in Ukkel 325 woningen, in St Pieter-Woluwe 600 woningen en in St Lambrechts Woluwe 200 woningen gepland in het kader van het Plan voor de Huisvesting. En Stad en OCMW van Brussel werken verder aan de uitvoering van hun ‘1.000 woningen Plan’ waarmee ze tegen 2012 1.000 nieuwe openbare woningen (voor het merendeel wel middelgrote woningen) willen bouwen.

Maar hiermee alleen zullen we er dus niet komen. Bijkomende initiatieven zijn nodig.

De gemeenten activeren Het is duidelijk dat deze Brusselse regering door het vastleggen van een 15%-norm per gemeente, de gemeenten met een beperkt aanbod aan openbare woningen wil activeren. Bovenstaande tabel leert ons dat in bijna alle Brusselse gemeenten nog openbare woningen moeten bijkomen, maar dat vooral voor de gemeenten Oudergem, Etterbeek, Vorst, Elsene, Jette, St Gillis, Schaarbeek, Ukkel, SintLambrechts-Woluwe en Sint-Pieters-Woluwe een serieuze inhaalbeweging nodig is. Een aantal van die gemeenten zal echter niet zomaar bereid zijn om meer openbare woningen (van het sociale type) en dus inwoners met een beperkt inkomen op haar grondgebied toe te laten, ondermeer omdat dit direct en indirect een impact heeft op de gemeentelijke inkomsten. Daarom is het inderdaad belangrijk dat de regering de gemeenten die een overeenkomst sluiten met het Gewest voor de realisatie van woningen van het sociale type financieel wil compenseren. Of die ‘compensatie’ voldoende R

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_9


zal zijn om de gemeenten effectief over de brug te halen, zal nog moeten blijken.

De openbare bouwterreinen gebruiken Beschikken de publieke instanties eigenlijk nog over terreinen om woningen te bouwen? In een studie van La Cambre gerealiseerd voor het Plan voor de Huisvesting in januari 20073 word een inventaris gemaakt van onbebouwde openbare bouwterreinen4 van minstens 1.000 m² die in aanmerking komen om er woningen op te richten. In de inventaris worden 1.220.000 m² openbare bouwterreinen opgelijst waar dus 12.200 woningen5 zouden kunnen gebouwd worden. Per gemeente geeft dit: Oppervlakte van de percelen of de perceelgroepen (m²) per gemeente Anderlecht Oudergem Sint Agatha Berchem Brussel Etterbeek Evere Vorst Ganshoren Elsene Jette Koekelberg Molenbeek Sint-Gillis Sint-Joost Schaarbeek Ukkel Watermaal-Bosvoorde Sint-Lambrechts Woluwe Sint-Pieters Woluwe

269.173 6.180 73.287 214.401 0 52.264 55.559 12.953 38.607 17.637 9.651 54.733 0 0 17.160 125.792 94.468 134.529 44.091

Sociale mix en ruimte versterkte ontwikkeling van de huisvesting 95% van de percelen die in de studie van La Cambre zijn opgenomen bevinden zich in de tweede kroon van het gewest, terwijl het merendeel van de sociale vraag naar betaalbare woningen uit het centrum of de eerste kroon komt. De 15%-norm is een belangrijk instrument om ook in de betere buurten van het Brusselse gewest te streven naar een sociale mix – en dus niet alleen in de ‘achtergestelde wijken’ in het stadscentrum en de eerste kroon of in de Noordelijke tweede kroon. Of anders gezegd: via de 15%norm moeten woningen van het sociale type ook in de Zuidelijke tweede kroon gerealiseerd worden. Aantal percelen of perceelgroepen per gemeente

De inventaris leert dat in drie Brusselse gemeenten (Etterbeek, Sint Gillis, Sint Joost) geen enkel openbaar bouwterrein van meer dan 1.000 m² voorhanden is. Van de gemeenten waar een grote inhaalbeweging nodig is zijn er in de gemeenten Oudergem, Vorst, Elsene, Jette en Schaarbeek nauwelijks openbare terreinen. In de gemeenten Ukkel, Sint-Lambrechts-Woluwe en SintPieters-Woluwe is een grotere reserve voorhanden. Maar zelfs in die laatste gemeenten zijn onvoldoende terreinen aanwezig om de streefcijfers via nieuwbouw te realiseren.

3. Répertoire des terrains publics susceptibles d’accueillir du logement en Région de Bruxelles Capitale, janvier 2007 4. Niet alleen terreinen van sociale huisvestingsmaatschappijen of gemeenten of ocmw’s, maar van alle mogelijke publieke instanties. 5. Volgens de berekening: 100 woningen per hectare of 10.000 m²

10 _ art. 23 # 38

Opvallend: de inventaris vermeldt niet de terreinen van de SAF, waar nochtans ook woningen kunnen gebouwd worden. Eind december 2005, kocht het Brusselse Gewest 4 terreinen aan van de NMBS van een gezamenlijke oppervlakte van 373.000 m²: Delta in Oudergem, Josafat in Schaarbeek, Vilvoordelaan in Brussel-Stad en Bourdon in Ukkel. Op die terreinen moeten economische activiteiten en huisvesting worden gecreerd. Die terreinen worden beheerd door de naamloze vennootschap naar publiek recht Société d’Acquisition foncière (SAF)

01-02-03 2010

Een quotum opleggen aan de privé-sector heeft pas zin wanneer het Gewest haar 15%-norm eerst dwingend oplegt aan de openbare besturen. Nieuwbouw alleen is geen oplossing Met nieuwbouwprojecten alleen kan en zal de 15%norm binnen 10 jaar nooit gerealiseerd worden. Niet alleen omdat bouwprojecten van de overheid jaren aanslepen, maar ook omdat we de vraag moeten stellen of de schaarse open ruimte in het gewest moet worden aangesneden. Er moet dus ook worden gewerkt aan andere manieren om woningen van het sociale type te realiseren. Wij denken aan de aankoop en renovatie van bestaande gebouwen, de transformatie van kantoren in woningen, een moratorium op de nieuwbouw van kantoorgebouwen. Quota opleggen De privé-sector heeft al een paar jaar ontdekt dat het in Brussel rendabel is om woningen te verkopen en dus worden er sinds 2004 opnieuw meer private nieuwbouwwoningen in Brussel gebouwd (gemiddeld 2 300 woningen per jaar). De productie van woningen door privé-promotoren ligt de laatste jaren minstens drie keer zo hoog dan de productie van publieke woningen. Daarom is het verleidelijk om – naar het voorbeeld uit Vlaanderen – een verplicht

percentage van woningen van het sociale type op te leggen bij alle private woonprojecten vanaf een zekere omvang. Het richtschema dat de Brusselse regering heeft opgesteld in 2008 voor Tour en Taxis is hiervan een goed voorbeeld. Dit richtschema ligt de privé-promotoren op om minstens 40% woningen te bouwen, waarvan 20% sociale woningen. Maar ook op andere sites zoals de Administratieve Cité, Josaphat, Delta, Zuidwijk, Weststation, Schaarbeek Vorming zou een percentage van woningen van het sociale type kunnen worden opgelegd. Een quotum opleggen aan de privé-sector heeft echter pas zin wanneer het Gewest zelf eerst haar 15%-norm dwingend oplegt aan de openbare besturen.

Conclusie Een ambitieus doel dat afhangt van efficiënte samenwerking Deze regering heeft zich een ambitieuze doelstelling gesteld met haar 15%-norm. Of we nu de strikte of de ruime interpretatie hanteren, de uitdaging is enorm: tussen de 22.500 en 35.000 woningen op 10 jaar tijd of 2.250 tot 3.500 woningen per jaar. Terwijl de gemiddelde productie van openbare woningen jaarlijks 1.500 woningen bedraagt. Daarom is het belangrijk dat Gewest en gemeenten zo snel mogelijk duidelijke overeenkomsten opstellen met daarin een gedetailleerde, becijferde planning over welke acties en maatregelen, welk type woningen het gewest en de gemeente de komende 10 jaar zullen realiseren. Die overeenkomst en planning moet publiek worden voorgesteld om zo voldoende draagkracht te vinden in de gemeente. h

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 11


Grond- en Pandenbeleid voor meer sociale woningen in Vlaanderen In Vlaanderen wil men op 10 jaar tijd 64.000 sociale huur- en koopwoningen realiseren. De Vlaamse regering wil dat bereiken door de inspanningen vooral te leggen bij de gemeenten waar nu weinig sociale woningen zijn. DOOR WERNER VAN MIEGHEM

O

p 27 maart 2009 keurde het Vlaamse Parlement het decreet gronden pandenbeleid goed.1 Het decreet – dat in werking trad op 1 september 2009 – bestaat uit twee delen. Een eerste deel bevat onder meer heffingen tegen verwaarloosde of verkrotte woningen en onbebouwde percelen. Het tweede deel bevat maatregelen om het aanbod aan sociale woningen te laten stijgen.

Sociaal objectief per gemeente Op dit ogenblik verhuren alle sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen samen 140.000 woningen wat overeenkomt met 6% van het woningpark. De maatschappijen hebben ook al meer dan 68.000 sociale koopwoningen verkocht, of iets meer dan 3% van het aantal woningen bewoond door eigenaars. 1. 27 MAART 2009, Decreet betreffende het gronden pandenbeleid, B.S. van 15 mei 2009

12 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / Grond- en Pandenbeleid in Vlaanderen

Aandeel sociale woningen Minder dan 3% van 3% tot 5,99% van 6% tot 8,99% van 9% tot 11,99% Meer dan 12%

Bron: website www.ruimtelijkeordening.be/sociaalobjectief

Tegen 2020 zouden er in Vlaanderen 43.000 sociale huurwoningen, 21.000 sociale koopwoningen en 1.000 sociale koopkavels moeten bij komen. De Vlaamse overheid verdeelt de inspanning om dat doel te bereiken over alle Vlaamse gemeenten op basis van het aantal huishoudens. Het aantal sociale huur- en koopwoningen en sociale kavels dat een gemeente moet realiseren noemt men het sociaal objectief. Voor de sociale huurwoningen wordt wel een bovengrens van 9 procent gehanteerd. Gemeenten die nu al over minstens 9% sociale huurwoningen beschikken, zijn niet verplicht (maar mogen uiteraard nog altijd vrijwillig) om sociale huurwoningen bij te (laten) bouwen. Gemeenten met een aanbod dat lager is dan 3 procent – en onderstaande kaart toont dat er dat veel zijn – moeten zich extra inspannen om bijkomende sociale huurwoningen te realiseren. Twee voorbeelden maken de berekening van het sociaal objectief misschien duidelijker. Aangezien in Vilvoorde al meer dan 9% sociale huurwoningen zijn, is de gemeente niet verplicht sociale woningen bij te bouwen. De gemeente Overijse moet niet alleen haar sociaal objectief realiseren, zij moet ook een extra inspanning leveren omdat het huidige aanbod onder de 3% ligt. Sociaal objectief Vilvoorde inzake sociale huurwoningen: Huishoudens op 1 januari 2008 Sociaal huuraanbod Aandeel sociaal huuraanbod/huishoudens Theoretisch sociaal objectief Sociaal objectief, gezien bovengrens van 9%

0 woningen 15.663 1.704 10,88% 260 0

Sociaal objectief en inhaalbeweging Overijse inzake sociale huurwoningen: Huishoudens op 1 januari 2008 Sociaal huuraanbod Aandeel sociaal huuraanbod Sociaal objectief, gezien bovengrens van 9% Bijkomende inhaalbeweging

204 woningen 9.456 119 1.26% 157 47

Bron: Website www.ruimtelijkeordening.be/sociaalobjectief

Actualisering register van onbebouwde percelen De Vlaamse gemeenten zijn voortaan verplicht jaarlijks hun inventaris van onbebouwde percelen aan te passen en het eigendomsstatuut van de gronden bij te houden. Op die manier wordt duidelijk wie welke terreinen in handen heeft. De gemeente – waar een grote nood is aan bijkomende woningen – kan vervolgens op die onbebouwde percelen een activeringsheffing invoeren om zo te proberen de terreinen op de markt te laten brengen. Inspanningen van lokale besturen voor sociaal woonaanbod Het decreet legt ook op dat minstens een kwart (25%) van de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwbare onbebouwde bouwgronden in handen van Vlaamse besturen moet worden aangesneden om een sociaal woonaanbod te realiseren (sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels). De gemeente moet samen met de verschillende Vlaamse besturen die grond hebben in de betrokken gemeente een ‘actieprogramma’ opstellen. Dat programma geeft aan welke gronden de komende tien jaar bebouwd worden. Als een lokaal bestuur zijn afspraken niet nakomt, dan kan de Vlaamse regering een ‘activeringsheffing’ opleggen en desnoods in de plaats treden van het lokale bestuur om zelf sociale woningen te bouwen op deze grond. Sociaal woonaanbod via projectontwikkelaars Waar de tekst van het decreet verregaand vernieuwend is en waartegen ook veel verzet is gekomen, is de verplichting voor een private ontwikkelaar om in elk woningbouwproject van minstens 10 woningen of 50 appartementen minimaal 10 procent van de oppervlakte te bestemmen voor sociale woningbouw. Publieke ontwikkelaars moeten zelfs percentages halen van minimaal 20 procent. De verplichting geldt wel niet in gemeenten die het sociaal objectief al bereikt hebben. In elk woningbouwproject van een private ontwikkelaar van minstens 10 woningen of 50 appartementen R

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 13

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / Grond- en Pandenbeleid in Vlaanderen

moet bovendien in het totaal 20% bescheiden woonaanbod en op gronden van het lokale bestuur 40 procent bescheiden woonaanbod gerealiseerd worden. Van deze percentages kan het te realiseren percentage sociaal woonaanbod worden afgetrokken Een bescheiden woonaanbod zijn geen sociale woningen, maar woningen die worden verhuurd of verkocht tegen een ‘bescheiden prijs’. Hiervoor zal de Vlaamse overheid richtprijzen opstellen. De projectontwikkelaar kan de opgelegde aantallen sociale en/of bescheiden woningen op de site zelf realiseren of, als de gemeente akkoord gaat, op een andere plek in de gemeente. Hij kan de gronden ook verkopen aan de plaatselijke sociale huisvestingsmaatschappij die de woningen vervolgens realiseert. Hij kan de woningen ook verhuren via een sociaal verhuurkantoor. De projectontwikkelaar kan, als de gemeente hiermee akkoord gaat, de verplichting tenslotte ook afkopen tegen 50.000 euro per opgelegde woning. Dat geld moet de gemeente dan aan het lokale woonbeleid besteden, wat dus breder kan zijn dan louter het realiseren van betaalbare woningen.

Reacties Zoals te verwachten was, stootte het decreet bij de beroepsverenigingen uit de bouwsector op verzet. Zij voorspellen dat de verplichting om een deel sociale woningen te bouwen, de prijs van de overige woningen zal opdrijven. Dat zou dan weer de bouwactiviteit vertragen en zorgen voor jobverlies. Bovendien krijgen de sociale huisvestingsmaatschappijen teveel privéleges, volgens de sector. Zo worden zij als enigen vrijgesteld van de activeringsheffing (heffing op onbebouwde percelen). In november 2009 hebben 36 bedrijven uit de bouwen vastgoedsector de procedure ingeleid bij het Grondwettelijk Hof om het decreet gronden pandenbeleid aan te vechten. Maar ook de gemeenten hebben hun bedenkingen geuit, via de Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten (VVSG). Zij vinden de opgelegde percentages te rigide en onvoldoende aangepast aan de plaatselijke context. Volgens de gemeenten is het niet aan de Vlaamse overheid om in hun plaats te beslissen of hun gronden minimaal 25 procent bebouwd moeten worden met sociale woningen. Die afweging willen ze zelf kunnen maken. Woonbeleid bij Vlaamse gemeenten: dikke onvoldoende Een opmerkelijke studie over het woonbeleid van de Vlaamse gemeenten kwam uit in juni 2009, enkele maanden na de goedkeuring van het decreet gronden pandenbeleid.2 De studie – uitgevoerd door het HIVA in Leuven – onderzocht het woonbeleid bij alle 308 Vlaamse gemeenten en OCMW’s. 2. Steunpunt Ruimte en Wonen, Lokaal Woonbeleid in Vlaanderen, juni 2009.

14 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Een private projectontwikkelaar is verplicht om in elk woningbouwproject van minstens 10 woningen of 50 appartementen minimaal 10 procent sociale woningen te voorzien. De conclusie van de studie is ontluisterend: wonen heeft in Vlaanderen geen volwaardige plaats veroverd in het gemeentebeleid, ondanks alle instrumenten en bevoegdheden waarover de gemeenten beschikken. Uit de studie blijkt onder meer dat slechts 23 gemeenten een lokaal woonbeleidsplan hebben. Slechts zes op tien gemeenten zet personeel in op wonen, al was het maar een halve dag per week. Weinig gemeenten maken gebruik van de instrumenten uit de Vlaamse wooncode om de woningkwaliteit te garanderen. In een doorsnee gemeente werden op tien jaar tijd slechts 12 woningen belast omwille van de slechte woningkwaliteit. De conformiteitsattesten voor huurwoningen, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht, waardoor slechte of leegstaande woningen als sociale woning terug op de markt gebracht worden, worden slechts bij uitzondering gebruikt. Het gebrekkige lokale woonbeleid is volgens de onderzoekers te wijten aan een gebrek aan middelen en mensen. Verder ligt de lokale politiek niet altijd wakker van de woonproblematiek, vooral wanneer het over de zwaksten gaat. Bovendien krijgen de gemeenten af te rekenen met zware administratieve procedures.

Conclusie Te vroeg voor een balans, maar wel grote uitdagingen Het is uiteraard nog te vroeg om nu al de impact van het Grond en Pandenbeleid in Vlaanderen te evalueren. Twee zaken kunnen we nu wel al meegeven. De gemeenten – waarvan er een groot aantal decennialang quasi niets hebben gerealiseerd op het vlak van sociaal woonaanbod – staan weigerachtig tegenover de inmenging van de Vlaamse regering en administratie in hun beleid. De studie van het HIVA toont echter aan dat de gemeenten in het algemeen te weinig actief zijn en dat er dwingende maatregelen nodig zijn. De verenigingen die ijveren voor het recht op wonen, vinden het sociaal objectief dan weer te laag en stellen zich vragen over de bovengrens van 9% voor het sociaal huuraanbod. De sociale vraag is immers veel groter en bedraagt in het totaal 15%. Er zijn op dit ogenblik eigenlijk 180.000 sociale huurwoningen te kort. Het maximumplafond van 9% waarboven het sociaal objectief wegvalt, geeft bovendien aan gemeenten of steden die dit plafond nu al bereiken, een argument om hun sociaal woonbeleid op een laag pitje te zetten. h


DOOR ILHAM BENSAÏD

De gemeentelijke actiestrategie in Wallonië

De Waalse regering heeft op het vlak van wonen gekozen voor de gemeentelijke verankering. In de Waalse huisvestingcode, krijgen de gemeenten de verantwoordelijkheid om actieprogramma’s op te stellen en ervoor te zorgen dat de lokale besturen een driejaarlijkse actieprogramma goed de doelstelling van 10% openbare of waarvan de lokale huisvestingsmaatschappij de uitvoergesubsidieerde woningen wordt bereikt.

De lokale verankering in de Waalse Huisvestingscode 1 De toepassing van de gemeentelijke verankering op het vlak van wonen, opgenomen in de Waalse Huisvestingscode van 1998, heeft de missies van de waalse huisvestingsoperatoren gewijzigd. De lokale verankering bestaat uit twee elementen: – De bevestiging van het feit dat de gemeente de draaischijf is van het woonbeleid. Sinds 2001 zijn het de lokale besturen (gemeenten, OCMW’s, provinvies) die het woonbeleid op hun grondgebied bepalen. Hiervoor keuren 1. www.swl.be

Zicht op Droixhe in Luik

ders zijn. – De herverkaveling van de sociale huisvestingsmaatschappijen. De hervorming van de Waalse Huisvestingscode in 2003 heeft geleid tot een herverkaveling van het landschap met de bedoeling om beter rekening te houden met de plaatselijke problemen. “De herverkaveling is een op logische basis gebeurt, aldus Alain Rosenoer, namelijk die van de gemeentelijke verankering. Iedere gemeente heeft zich moeten aansluiten bij een Société de Logement de Service Public (SLSP). Op die manier beschikken de gemeenten over een sociaal wooninstrument” R

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / De gemeentelijke actiestrategie in Wallonië

De gemeentelijke actiestrategie inzake wonen 2007-2012 In 2007 heeft de Société Wallonne du Logement (SWL) een nieuwe beheersovereenkomst gesloten met het Gewest waarin de prioriteiten voor de sector zijn opgenomen. Als basisprioriteit werd beslist dat op het grondgebied van iedere gemeente minstens 10% openbare of gesubsidieerde woningen2 moeten voorkomen, ten opzichte van het aantal gezinnen in de gemeente. Die strategie heeft twee belangrijke effecten: een streefdoel van minstens 10% openbare woningen of gesubsidieerde woningen moet in iedere gemeenten worden bereikt waar dit niet het geval is, en anderzijds mogen de SLSP een deel van hun patrimonium verkopen in die gemeenten waar de 10% al bereikt wordt.

Voor de opgelegde quota van sociale woningen beschikt de Regering over financiële aanmoedigingsmaatregelen en sancties voor de gemeenten. Middelen om de norm te realiseren

De Waalse regering heeft kredieten voorzien voor de bouw van sociale woningen, met voorrang voor de gemeenten waar geen 10% openbare of gesubsidieerde woningen voorkomen. Middelgrote woningen mogen worden gebouwd, bij voorrang in die gemeenten waar de 10%-norm wordt bereikt. Bovendien werd het gemeentefonds aangepast in het voordeel van die gemeenten die de 10%-norm bereiken. Gemeenten die onder de norm blijven en geen acties opzetten, worden financieel gestraft. De Waalse huisvestingscode geeft aan iedere gemeente ook de verantwoordelijkheid om gemeentelijke actieplannen op te stellen. Die tweejarige actieplannen bevatten alle details over de projecten: bouwheer, partners, voorziene termijnen, aantal en type woningen, financieringswijze. Dankzij die strategie wil de Waalse regering iedere jaar 2000 woningen creëren via aankoop-renovatie, bestrijding van leegstand en nieuwbouw.

2. Worden beschouwd als openbare of gesubsidieerde woningen: de transit- of inschakelingswoningen; de woningen beheerd of verhuurd door de ‘sociétés de logement de service public (SLSP)’ in de gemeente; de sociale of middelgrote woningen verkocht door een SLSP of een lokale overheid sinds 10 jaar (1998); de huurwoningen van een gemeente, OCMW of autonome regie; de woningen beheerd door een sociaal verhuurkantoor (SVK), een ‘association du promotion du logement (APL)’, een SLSP of een vzw; de woningen gerealiseerd door het Waalse Woningfonds; de woningen beheerd door het ‘Office central d’action sociale et culturelle du Ministère de la Défense (OCASC)’.

16 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

In sommige gevallen kunnen sociale woningen verkocht worden

De Waalse regering heeft de SLSP toestemming gegeven om 10.000 woningen te verkopen tussen 2007 en 2012, bij voorrang in die gemeenten die meer dan 10% openbare of gesubsidieerde woningen tellen. De opbrengst van de verkoop van de sociale woningen kan worden gebruikt voor de renovatie of bouw van nieuwe woningen. Wanneer de gemeenten over meer dan 10% openbare woningen beschikken, dan mag met de opbrengst middelgrote woningen worden gefinancierd. Met die maatregel wil de regering aan huurders de mogelijkheid geven hun sociale woningen te kopen en op termijn een betere sociale mix binnen bepaalde wijken realiseren. De volledige omzendbrief is te raadplegen op http://mrw.wallonie.be/dgatlp > rubriek Logement > Ancrage communal, daar kan u de PDF « Circulaire du Gouvernement wallon du 21 mars 2008 » downloaden. Sociaal wooncomplex in Luik

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / De gemeentelijke actiestrategie in Wallonië

percentage openbare woningen per gemeente (situatie op 1 januari 2007)

minder dan 2,5% van 2,5% tot 5% van 5% tot 10% van 10% tot 20% meer dan 20%

De huidige situatie Alain Rosenoer: “Met bijna 50.000 aanvragen voor een openbare woning en een rotatiegraad van 7%, bedraagt de gemiddelde wachttijd 6 tot 7jaar. De druk op de sector is bijzonder groot, wetende dat 85% van de kandidaat-gezinnen in slechte omstandigheden leven. Universitaire studies hebben aangetoond dat door de demografische evolutie de vraag naar een sociale woning tegen 2015 met 40% zal toenemen. De veroudering van de bevolking en de gezinsopdeling leiden tot bijkomende, specifieke behoeften.”3 Voorzien creatie van woningen (buiten publiek-private partnerships) 2001-2003 2.290 2004-2006 2.500 2007-2008 2.312 2009-2010 3.066

In december 2008, heeft de Waalse regering de gemeentelijke actieprogramma’s 2009-2010 goedgekeurd voor de realisatie van 3.066 woningen door de SLSP: – 1.962 sociale huurwoningen – 669 middelgrote huurwoningen – 426 koopwoningen – 9 transit- of inschakelingswoningen

3. Alain Rosenoer, « Le logement ou la construction d’un droit… inachevé », tussenkomst in het kader van de huisvestingscampagne van het Centre d’Action Laïque, 11/06/2007. http://www.ulb.ac.be/cal/presse/campagne/2007/logement/download/int ervention%20Alain%20ROSENOER.pdf

Bezwaren De ‘Union des Villes et Communes de Wallonie’ had bezwaren tegen de gemeentelijke strategie 2007-20124. De vereniging is het eens met het doel om het aanbod van sociale woningen in heel Wallonië te verhogen, maar verzet zich fel tegen het opgelegde minimum van 10% openbare of gesubsidieerde woningen per gemeente. Tom De Schutter, directeur van het departement Studies en Territoriale Ontwikkeling, legt uit: “De creatie van een bepaald aantal sociale woningen eisen, zonder rekening te houden met de specifieke vragen van het doelpubliek of de lokale eigenheid, zal het doel doen mislukken en een onevenwicht creëren tussen het aanbod aan woningen en de reële vraag in de gemeenten. Het opleggen van een minimumaantal blijft nodig, maar dat moet dan wel worden vastgelegd in functie van de vraag.” De vereniging is het ook niet eens met het sanctiesysteem met name de evenredige vermindering van de tussenkomst uit het Gemeentefonds wanneer het minimum niet wordt bereikt. Volgens de vereniging is het Gemeentefonds immers een bron van inkomsten zonder oplegde bestemming (de gemeenten mogen dit geld gebruiken waarvoor zij het nodig vinden). De financiële R

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 17

Conclusie Hoe niet blijven steken in goede voornemens? sanctie is dus tegengesteld aan dit principe. Bovendien, opnieuw volgens Tom De Schutter, ‘komt het bestraffen van de gemeenten via het Gemeentefonds rechtsreeks neer op het bestraffen van de inwoners. Wanneer ze over minder middelen zullen beschikken, zullen de gemeenten een aantal taken niet meer kunnen uitvoeren en wordt de burger getroffen.’ De Union des Villes et des Communes de Wallonie pleit daarom voor aanmoedigende maatregelen en niet voor sancties. De politici maken een diverse balans.5 André Antoine, minister van Huisvesting, is zeer tevreden over de resultaten. ‘We hebben aan ambitieus programma voor de bouw van 2.000 openbare woningen per jaar. Na 5 jaar hebben we 11.000 woningen gerealiseerd of meer dan 10% van het bestaande park.’ Anderen zijn minder enthousiast. Parlemenslid Monika Dethier van Ecolo zegt dat slechts een klein deel (tussen 10 et 15%) van die woningen ook effectief voltooid zijn. Thierry Jacques, voorzitter van de Mouvement Ouvrier Chrétien, is dan weer van mening dat de doelstelling nog altijd zeer onder de werkelijke behoefte blijft.

Conclusie Goede ambities, zwakke resultaten De gemeentelijke strategie die het Waalse Gewest heeft gekozen is vrij recent, het is dus nog te vroeg om grote conclusies te trekken. Maar de principes en manier waarop men het doel wil bereiken kunnen we wel al analyseren. Het vastleggen van een minimum aan openbare of gesubsidieerde woningen, samen met financiële sancties voor de gemeenten die niet willen meewerken, is een goede maatregel. Maar het systeem heeft ook nadelen. Het overschot aan sociale woningen kan immers door de gemeenten of de maatschappijen worden verkocht, terwijl de vraag naar een sociale woning enorm hoog blijft. h

18 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Onderstaande tabel geeft de streefcijfers die de drie gewesten in dit land hebben vastgelegd, de termijn waarbinnen dit doel zou gerealiseerd moeten worden en over hoeveel woningen het gaat. Gewest

Streefcijfer

Termijn

Doelstelling in woningen

Vlaanderen Wallonië Brussel

9% 10% 15%

10 jaar 5 jaar 10 jaar

64.0000 10.000 tussen 22.500 et 35.000

Die vergelijking is slechts oppervlakking, omdat de gewesten verschillende types van woningen willen realiseren en andere strategieën hanteren. Een constante is er wel: het blijven vrij ambitieuze plannen. Laat ons dus hopen dat de streefcijfers snel worden gerealiseerd, zodat de grote vraag naar betaalbare huisvesting reeds gedeeltelijk een antwoord kan vinden. h


DOOR ILHAM BENSAÏD

Opgelegde streefcijfers sociale woningen: enkele voorbeelden uit het buitenland Huisvesting is geen rechtstreekse bevoegdheid van de Europese unie. Iedere lidstaat bepaalt zijn doelstellingen en methodes; er bestaat met andere woorden geen uniek model, maar integendeel een veelvoud aan praktijken.

Het belang van sociale huisvesting varieert sterk in Europa Voor Laurent Ghekière, vertegenwoordiger bij de Europese Unie voor de Union Sociale pour l’Habitat, ‘varieert de plaats die het sociale woonbeleid inneemt sterk tussen de lidstaten, in functie van het verleden, de bestaande structuren en het woningpark en vooral van de gemaakte beleidskeuzes.’1 In Nederland maken de sociale woningen meer dan een derde uit van het aantal woningen. In Spanje echter nauwelijks en in Griekenland zelfs helemaal niets omdat in die twee landen de klemtoon wordt gelegd op eigendomsverwerving.2 R

Sociale huisvesting in de 27 lidstaten van de Europese Unie (% sociale huurwoningen ten opzichte van het totale aantal woningen) Zeer zwak Minder dan 5% Griekenland 0% Letland 1% Litouwen 2% Luxemburg 2% Roemenië 2,2% Bulgarije 3% Cyprus 3% Spanje 3% Portugal 3% Estland 4% Hongarije 4% Slowakije 4% Slovenië 4%

Zwak van 5% tot 9% Italië 5% Duitsland 6% Malta 6% België 7% Ierland 8,5%

Gemiddeld van 10 tot 19% Polen 12% Frankrijk 17% Finland 18%

Sterk van 20% tot 29% Denemarken 20% Tsjechië 20% Oostenrijk 21% GrootBrittannië 21% Zweden 21%

Zeer sterk 30% en meer Nederland 35%

Bron: Laurent Ghekiere, Le développement du logement social dans l’Union européenne : quand l’intérêt général rencontre l’intérêt communautaire, CECODHAS-DEXIA-USH, Dexia Editions, Paris 2007

De grafiek hiernaast geeft u het aantal landen, opgedeeld in functie van het percentage sociale huisvesting. zeer zwak zwak gemiddeld sterk zeer sterk 1. Laurent Ghekière, « Le développement du logement social dans l’Union européenne », Recherches et Prévisions n°94, décembre 2008 2. Le Monde, Logement social, Les trois modèles européens, Bertrand Bissuel et Isabelle Rey- Lefebvre, Samedi 24 février 2007

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 19

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / Enkele voorbeelden uit het buitenland

Harts Lane, Londen

Er zijn in Europa echter tal van landen die quota van sociale woningen hebben opgelegd. Hieronder enkele voorbeelden.

Groot-Brittannië In het begin van de jaren 1980, bestond bijna een derde van het woningenpark in Groot-Britannië uit sociale woningen – een van de hoogste percentages in Europa. Sindsdien werden er echter veel minder woningen bijgebouwd en tal van sociale woningen verkocht. Ondanks die situatie, is het aantal woningmaatschappijen gestegen en bedraagt, dankzij de overdracht van de gemeentewoningen naar de woningmaatschappijen, het aandeel sociale woningen nog altijd twintig percent van het totale woningenpark. Op die manier hoort GrootBritannië nog altijd bij de hoogste cijfers in Europa. In gans Groot-Brittannië moeten tegen 2016 240.000 sociale woningen bijkomen. Engeland moet daarvan 70.000 woningen bouwen, waarvan 50.000 huurwoningen en 20.000 koopwoningen. In Groot-Brittannië, in het kader van sectie 106 van de ‘Town and Country Planning Act’ uit 1990, zijn de promotoren verplicht om bij te dragen tot het woonbeleid en hiermee mogelijke negatieve effecten op de plaatselijke markt te minimaliseren. De ‘planning obligations’ kunnen bijvoorbeeld een verplicht deel sociale woningen voorzien, vaak vastgelegd op 25% (aanbevolen cijfer door het ministerie) bij de projecten van een zekere omvang. Ierland In Ierland wordt 95% van de sociale huurwoningen beheerd door de plaatselijke autoriteiten, de rest door verenigingen, privé-ondernemingen en coöperatieven. De Dublin Corporation is de grootste lokale autoriteit van het land met 25.000 sociale huurwoningen in Dublin op een totaal van 100.000 in gans Ierland. Een belangrijke stap op het vlak van sociale huisvesting in Ierland was de ‘Planning and Development Act’ van 2000. Sindsdien hebben de autoriteiten de bevoegheid om te eisen dat minstens 20% van de terreinen bij bouwprojecten worden gebruikt voor sociale en middelgrote woningen. In 2008 heeft de regering een serie maatregelen genomen op korte termijn voor een bedrag van 2,5 miljard euro om de bouw of aankoop van 9.000 nieuwe sociale woningen en 5.500 middelgrote woningen te financieren.

Haggerston, Londen

20 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / Enkele voorbeelden uit het buitenland

Project in Rodange (Groothertogdom Luxemburg) van het ‘Fonds pour le développement du logement et de l’habitat’.

Sociale woningen in Madrid. Ecobouw met een voorgevel in bamboe.

Luxemburg In Luxemburg worden zowel sociale huur- als koopwoningen aangeboden door openbare instellingen. In 2003 bedroeg de sociale huisvesting 0,6% van de nieuwbouw. Het ‘pacte logement’ in werking getreden op 1 november 2008, verbetert de bestaande instrumenten en creëert nieuwe mogelijkheden om het aantal woningen te verhogen en de kostprijs van grond en woningen te verlagen. Het ‘pacte’ is gebaseerd op een nauwe samenwerking tussen Staat en gemeenten.3 Het ‘pacte logement’ bepaalt onder meer dat de ‘gemeenten zich engageren om in iedere verkaveling (groter dan 1 ha) minstens 10% te voorzien voor middelgrote woningen.’4 Momenteel hebben 101 gemeenten dit pact ondertekent (116 Luxemburgse gemeenten). Het nationaal rapport 2008 van Feantsa (Fédération Européenne des Associations Nationales Travaillant avec les Sans-Abri) signaleert echter deze maatregel in de eerste plaats een antwoord wil bieden op de bevolkingstoename, maar niet zal slagen om een beter evenwicht tussen vraag en aanbod te realiseren. Voor mensen met een beperkt inkomen zullen de prijzen dus niet dalen.5 Spanje De nieuwe grondenwet van 2007 vormt in Spanje het kader van een sociaal woonbeleid van gesubsidieerde woningen. De wet verplicht om minstens 30% van de nieuwe bouwterreinen te bestemmen voor de bouw van gesubsidieerde woningen. De lokale overheden kunnen dat percentage zelfs nog optrekken. Zo werd in Baskenland een minimum van 50% vastgelegd en in Galicia 40%. De publieke instellingen bieden zeer weinig sociale huurwoningen aan (200.000 in een land met 45 miljoen inwoners!). Dat komt omdat in Spanje alle aandacht gaat naar eigendomsondersteuning. Sommige nieuwe woningen bewoond door hun eigenaar krijgen subsidies in de vorm van goedkope leningen. Met die steunmaatregel kunnen jaarlijks zo’n 100.000 woningen worden gefinancierd. De woningen worden streng gecontroleerd op hun prijzen en behouden hun sociaal statuut gedurende 30 jaar. h Een deel van bovenstaande informatie is afkomstig van CéCODHAS HOUSING EUROPE (Comité Européen de Coordination de l’Habitat Social)

3. Volgens de site www.gouvernement.lu/dossiers/logement/ pacte_logement 4. Ministère du Logement – Publication du Service Information et Presse – 31/01/2007 5. Volgens het nationaal rapport 2008 van FEANTSA over huisvesting en sociale uitsluiting.

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 21


De SRU-wet in Frankrijk Tussen voluntarisme en controverse DOOR ILHAM BENSAÏD

Sinds de SRU-wet werd aangenomen in 2000 is hij het voorwerp geweest van veel kritiek en pogingen tot versoepeling. Niettemin bereiken of overschrijden tien jaar later honderden gemeenten de norm van 20% sociale woningen die de wet vastlegde. We kunnen uit deze Franse wet en de manier waarop hij in twee regio’s (Île de France en Rijsel) werd toegepast lessen trekken.

De SRU-wet in Frankrijk De wet van 13 december 20001 ‘relative à la solidarité et au renouvellement urbains’ of kortweg de SRU-wet is een tekst die het stedenbouw- en woonbeleid in Frankrijk grondig heeft veranderd.2 Een van de uitgangspunten van de wet was om het ongelijke aanbod van sociale woningen, wat tot een sociale opdeling leidt, te corrigeren.3 Artikel 55 van de SRU-wet

Artikel 55 van de SRU-wet bepaalt dat in iedere gemeente van meer dan 3.500 inwoners4 die is gelegen in een agglomeratie van meer dan 50.000 inwoners waar een gemeente voorkomt van meer dan 15.000 inwoners ten minste 20% sociale huurwoningen5 op het totale aantal hoofdverblijfplaatsen moet voorkomen. De SRU-wet voorziet wel dat de gemeenten die verplicht zijn om sociale woningen te realiseren zich hieraan kunnen onttrekken door het betalen van een jaarlijkse ‘solidariteitsboete’. Die jaarlijkse boete komt overeen met 20% van het fiscaal potentieel per inwoner, vermenigvuldigd met het ontbrekende percentage aan sociale woningen, weliswaar geplafonneerd tot 5% van de werkingsmiddelen van de gemeente van het jaar ervoor.

1. Loi n° 2000-1208 2. De teksten die momenteel van toepassing zijn, zijn : Article L302-5, gewijzigd door Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 - art. 1 JORF 6 mars 2007 en door Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 - art. 11 JORF 6 mars 2007 3. AITEC (Association Internationale de Techniciens, Experts et Chercheurs), « présentation et critique du projet de loi sur la solidarité et le renouvellement urbain », 2000 4. 1.500 inwoners in Ile-de-France 5. De definitie van ‘logement social’ is in Frankrijk ruimer dan in België.

22 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Luchtbeeld van Moulins in de Auvergne

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / De SRU-wet in Frankrijk

gebouwen voor de bouw van sociale woningen of voor een stedenbouwkundig fonds dat in iedere regio bestaat. 6 In 2008 betaalden de Franse gemeenten 76 miljoen euro boete voor het niet bereiken van de 20% norm, waarvan 5,9 miljoen euro na een ‘ingebrekestelling’. Na aftrek van de middelen die de gemeenten gebruikten voor de financiering van sociale woningbouwprojecten, bedroeg de netto-opbrengst van de taks 29,6 miljoen euro.7

Ingebrekestelling en begeleiding van de gemeenten

Sommige gemeenten hebben effectief moeilijkheden om de wet toe te passen omwille van onvoldoende beschikbare of te dure bouwgronden. Andere gemeenten weigeren dan weer principieel om bijkomende sociale woningen en personen met een laag inkomen toe te laten op hun grondgebied en verkiezen om de boete te betalen. De situatie van de gemeenten wordt onderzocht door een departementscommissie. Zij krijgt de opdracht om de moeilijkheden van de gemeente te onderzoeken en oplossingen naar voor te brengen om de opgelopen achterstand binnen de drie jaar in te halen. Voor iedere gemeente met minder dan 20% sociale woningen wordt een inhaalprogramma voor de bouw van sociale woningen opgesteld, opgedeeld in driejaarlijkse periodes (2002-2004, 2005 – 2007, 2008 – 2009, enzovoort) om zo tegen 2020 het beoogde percentage te kunnen bereiken. Na iedere driejaarlijkse periode wordt een evaluatie opgemaakt. Wanneer objectieve redenen het halen van de 20%norm onmogelijk maken, dan kan uiteindelijk de minister van huisvesting beslissen om de verplichting van de gemeente te versoepelen. Wanneer een gemeente haar verplichtingen niet nakomt of weigert na te komen dan kan de departementsprefect een ‘ingebrekstelling’ opstellen, na advies van de burgemeester en het regionaal huisvestingscomité. De prefect kan daarbij besluiten om het bedrag van de boete nog te verhogen. Bestemming en bedragen van de taks

Art. 55 van de SRU-wet bepaalt dat de opbrengst van de taks wordt gebruikt voor de aankoop van gronden en

Evaluatie van de inspanning voor de periode 2005-2007 Voor de periode 2005-2007 moesten 730 gemeenten inspanningen leveren voor de realisatie van sociale woningen. Van die 730 gemeenten hebben 400 hun objectief kunnen halen. Daarbij werden wel niet alleen de gebouwde woningen geteld, maar ook de privé-woningen die ‘geconventioneerd’ werden, de privé-woningen aangekocht door de sociale huisvestingsmaatschappijen en zelfs de woningen die gebudgetiseerd werden maar geen vergunning hadden gekregen.8 Er werden op die manier 93.000 sociale woningen geteld, terwijl er maar 63.000 gepland waren. Die surplus verbergt wel grote verschillen tussen de gemeenten. Van de 330 gemeenten die hun doel niet bereikten, werd bij 291 de procedure van ‘ingebrekestelling’ opgestart.

“Laat ons druk uitoefenen op de verkozenen zodat niemand er zich toe verlaagt om de wet niet toe te passen…” Abbé Pierre

De gemeenten die de wet niet respecteren De Fondation Abbé Pierre betreurt dat zoveel gemeenten de wet niet respecteren: ‘Op de lijst van oneer bevinden zich veel gemeenten die weigeren om solidaire inspanningen te leveren voor huisvesting. Die provocatie van de wet doet zich vooral voor bij de gemeenten in de regio PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur). Vreemd genoeg werden sommige van die gemeenten niet ingebreke gesteld door de prefect, wat in onze ogen getuigt van luihuid of mededogen van de overheid voor ontoelaatbare situaties.’9 R

6. www.amf.asso.fr/_gabarit/fichier.asp?FTP=ELUS_ET_HLM_PARTENAIRES_POUR_MIEUX_AGIR_ENSEMBLE___239.pdf&ID_DOC=7639&DOT_ N_ID=35 7. www.gouvernement.fr > rubrique Gouvernement > Société > Logement puis recherche du communiqué du 2 juillet 2008 intitulé « Loi SRU : bilan par commune sur la période 2005 à 2007 » 8. Fondation Abbé Pierre, Le palmarès 2008 des communes, 13 februari 2008 9. Rémi Leroux, Logement social : la Côte d’Azur échappe aux sanctions, Rue 89, 25 september 2008

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 23

Opgelegde streefcijfers sociale woningen / De SRU-wet in Frankrijk ‘HLM, l’autre merveille du monde’, een reizende fototentoonstelling van Guy Isaac

De bepalingen van de SRU-wet zijn onvoldoende ontmoedigend, zodat sommige gemeenten zich ontrekken aan de solidariteit door de boetes te betalen. Côte d’Azur10 Het departement Alpes-Maritimes is een van de departementen waar de SRU-wet het minst wordt gerespecteerd: 27 van de 36 komen hun verplichtingen niet na. Zelfde vaststelling in het departement van de Var, waar het gemiddelde aandeel sociale huisvesting 9 percent bedraagt en 20 van de 24 gemeenten hun verplichtingen niet nakomen. De prefecten van de departementen hebben criteria ingevoerd die het mogelijk maken voor de gemeenten om de boetes niet te betalen. Op die manier moeten gemeenten in Alpes-Maritimes die meer dan 50% van de verplichtingen zijn nagekomen geen boete betalen. Het ministerie reageert daarop met de boodschap ‘dat er geen arbitraire toepassing van de wet mogelijk is dat het aan de prefecten is om na te gaan of de argumenten van de gemeenten ernstig zijn. Maar uiteindelijk is het de minister die beslist’ (nvdr: Christine Boutin, minister van Huisvesting en de Stad van mei 2007 tot juni 2009). Pessimistische vaststellingen In haar verslag 2010 over de staat van de huisvesting in Frankrijk11, klaagt de Fondation Abbé Pierre aan dat de overheid de erger wordende huisvestingscrisis niet ernstig genoeg neemt. ‘De huidige periode kenmerkt zich door een gebrek aan projecten en engagement van de regering op het vlak van huisvesting. (…) De staat begeleidt de regio’s niet meer in de realisatie van hun missies, maar maakt hun acties soms zelfs onmogelijk. Dat is bijvoorbeeld het geval bij de strenge quota voor de realisatie van sociale woningen, waarvoor de tussenkomst van de staat werd verminderd.’12

24 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

‘De lokale overheden worden aangezet om meer sociale woningen te bouwen, maar zijn niet in staat om het aantal aanvragen te verminderen. Integendeel die blijven op een hoog niveau of nemen zelfs nog toe. Ze slagen er niet in om het aandeel woningen ten opzichte van de hoofdverblijfplaatsen te verhogen. Hun inspanningen, zelfs wanneer ze groot zijn, veranderen slechts heel traag het procentuele aanbod, want de productie door privé promotoren is de laatste jaren heel sterk geweest, aangemoedigd door fiscale maatregelen. Bij de lokale besturen die weinig inspanningen leveren, gaat de situatie er nog sterker op achteruit.’13 De voorstellen van de Fondation Abbé Pierre 14

De Fondation Abbé Pierre stelt onder meer voor om artikel 55 van de SRU-wet te versterken en de gemeenten die weigeren inspanningen te leveren strenger te straffen. ‘De bepalingen van de SRU-wet zijn niet voldoende ontmoedigend, zodat sommige gemeenten zich ontrekken aan de solidariteit door de boetes te betalen. Daarom is het belangrijk om: – systematisch ingebrekestellingen op te stellen en de boete voor de gemeenten die hun verplichtingen niet nakomen met drie te vermenigvuldigen. – het voorkooprecht te gebruiken waarbij de prefecten in de plaats van de gemeenten optreden – de inventaris van sociale woningen aan te passen en meer belang te geven aan sommige types van sociale woningen (lees die bestemd zijn voor een publiek met een laag inkomen). h 10. www.fondation-abbe-pierre.fr > rubrique Publications > Rapport mal-logement 11. Samenvatting van het verslag, pagina 13 en 15. 12. Rapport 2010 sur l’état du mal-logement en France, fondation Abbé Pierre, pagina 187 13. De voorstellen van de Fondation, pagina 223 14. Logement social : 44% des communes d’Ile-de-France hors la loi, Libération, 27 juni 2008


Focus

1/ Île de France: ambitieuze doelstellingen, gemengde balans Île-de-France 15

De vraag naar sociale huurwoningen inIle de France is enorm en is op tien jaar tijd met 20% gestegen.

Van de 181 gemeenten in het departement Île-de-France (Parijs en wijde omgeving) halen 98 de opgelegde doelstellingen voor de periode 2005-2007, en dus 83 niet. Voor wie Île de France kent, onder die laatste gemeenten bevinden zich ondermeer Neuilly-sur-Seine (Hauts-deSeine) die slechts 48% van haar doelstellingen haalde (378 sociale woningen van de 774 gevraagde), Le Raincy (Seine-Saint-Denis) met slechts 26,7% resultaat.

Parijs zelf 16

Een contrastrijke geografische spreiding De grote meerderheid van de sociale woningen bevinden zich in de perifere arrondissementen. In het 13e, 19e en 20e departement kwamen op 1 januari 2008 45,9% sociale woningen voor, terwijl in de tien eerste departementen dichter bij het centrum dat percentage slechts op 7,3% ligt. Sinds enkele jaren groeien die percentages langzaam naar elkaar toe.

In Parijs zelf waren op 1 januari 2008 178.749 sociale woningen of 15.6% van het totale aantal hoofdverblijfplaatsen, tegenover 13.4% op 1 januari 2001. Percentage sociale woningen SRU ten opzichte van het aantal hoofdverblijfplaatsen Minder dan 5% van 5% tot 10% van 10% tot 15% van 15% tot 20% 20% en meer

Het richtschema voor Île-de-France

18e 18.547 18,2%

Op 25 september 2008 keurde de Conseil régional met grote meerderheid het Richtschema voor de Regio Île-de-France goed. De belangrijkste uitdaging van dit richtschema is om terreinen te mobiliseren voor sociale huisvesting. ‘De vraag naar sociale huurwoningen in Ile de France is enorm en is op 19 tien jaar tijd met 20% gestegen. 29.368 Begin 2006 waren er 374.000 kandi35,2% daten (of 7,5% van de bevolking), waarvan een derde voor de 20 25.106 gemeente Parijs (9% van de bevol26,2% king). In 2007 werden 82.000 sociale woningen toegewezen. Daarom moet het aanbod aan sociale huurwoningen worden versterkt en verspreid over de regio en dat via zowel 12 12.142 nieuwbouw als via aankoop en reno16,3% vatie. De ontwikkeling van een sociaal aanbod in het hart van de agglomeratie is onontbeerlijk om de toegang tot huisvesting voor mensen met een laag en gemiddeld inkomen te verzekeren. R e

e

e

14e 15.390 21,3%

13e 27.583 31,5%

Bron: Préfecture de Paris DGI, Inventaire SRU au 1er janvier 2008 15. L’accès au logement social à Paris. Analyse de la demande de logement social et bilan des attributions de logements sociaux à Paris en 2008, Atelier Parisien d’Urbanisme, Septembre 2009 16. Volgens de vereniging ‘Les enfants de Don Quichotte’, zouden 30.000 personen in ongezonde woningen leven in de regio Nord en zouden 59.000 gezinnen op de wachtlijst staan voor een sociale woning (cijfers van 2007).

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 25


Boete voor Neuilly, maar niet geïnd Dit zou op een theaterstuk kunnen lijken, met in volgorde van optreden: een valse zachtaardige burgemeester, een prefect in een moeilijke situatie, een vastberaden oppositie zonder veel middelen en een ex-burgemeester die minister van binnenlandse zaken is geworden. Dit zou een komedie kunnen zijn met als titel ‘Geen boete voor Neuilly’ waarmee de toeschouwers veel kunnen lachten, maar dan wel groen. We vatten het stuk voor u samen.

Cité Curial, een van de grootste complexen van sociale woningen in Parijs

Akte I. De SRU-wet legt aan Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) op om 5 919 sociale woningen te bouwen. In 2001 telde de gemeente er … 391. Werk aan de winkel dus. Akte II. De gemeente begint eraan, dat kan niet worden ontkend. In 2004 – de laatste publieke cijfers – telt ze 819 sociale woningen. ‘Ik hoor dikwijls zeggen dat Neuilly liever de boete betaalt dan de woningen te bouwen. Dat is niet waar!’, onderstreept de burgemeester, Louis-Charles Bary (UMP) die Nicolas Sarkozy heeft opgevolgd. Maar je mag hem niet te veel vragen: ‘Ik ben voor sociale huisvesting, op voorwaarde dat het redelijk blijft, geen kwestie van hier ganse bussen Afrikanen te sturen!’. En geen kwestie van ‘gebouwen op te kopen om er 25% sociale woningen in te richten’, zoals de oppositie vraagt. ‘De terreinen zijn zo duur dat ik de belastingen zou moeten verhogen’, antwoordt Bary hierop. ‘Mijn kiezers zouden het uitschreeuwen’.

Cité Hector Berlioz, Bobigny

Akte III. Probleem is dat aan dit ritme Neuilly het fameuze quotum van 20% slechts tegen 2021 zal bereiken. En de wet is de wet: na drie jaar kan de prefect een ingebrekestelling opmaken en de ‘solidariteitsboete’ verhogen. Dat is ook wat de prefect blijkbaar doet in november 2005: ‘439 gebouwde sociale woningen in Neuilly op drie jaar op de gevraagde 815, kan leiden tot een maximale verhoging (van de boete) met 46%, stelt hij vast. Maar toch beslist de prefect, rekening houdend met de moeilijkheden die de gemeenten ondervinden, ‘dat de maximale verhoging niet verantwoord is’. Hij beslist om de verhoging te beperken tot 26%. Iedereen gelooft dan dat Neuilly een boete zal betalen . Maar dat gebeurt niet. Akte IV. Hier komt de deus ex machina. Neuilly zal niets van de boete betalen. Hoe is dat mogelijk? Het is simpel. De SRU-wet voorziet dat iedere gemeente van haar boete – voor Neuilly 2,8 miljoen euro in 2005 – de sommen kan aftrekken die het aan sociale huisvesting besteedt – 4,5 miljoen euro. Resultaat: ‘Ik zal niets betalen’, vertelt ons gretig Louis-Charles Bary. Kwatongen beweren dat de prefect, Michel Delpuech, zich in een onmogelijke situatie bevindt. Hij wordt veronderstelt een gemeente te beboeten waarvan de ex-burgemeester (Nicolas Sarkozy) zijn permanente gesprekspartner is als voorzitter van het departement Hauts-de-Seine en ‘conseiller général’ van Neuilly, maar vooral zijn overste is als minister van binnenlandse zaken. De prefect ontkent dit heftig, met teksten in de vuist: ‘Ik kan u verzekeren dat we nooit met Nicolas Sarkozy hierover gesproken hebben! Ik heb enkel de wet toegepast. Toevallig heeft deze gemeente inspanningen geleverd om haar achterstand in te halen. Dit toont aan dat de wet efficiënt is.’ En zo gebeurt het dat Neuilly een boete krijgt opgelegd, maar uiteindelijk niet betaalt. Doek! h « Neuilly taxable, mais pas taxée » door Michel Feltin, gepubliceerd op 02/02/2006, L’Express

Rue des Vignoles, Parijs

26 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010


Focus Het quota van 20% sociale huurwoningen dat wordt opgelegd door artikel 55 van de SRU-wet moet dan ook worden bekeken als een minimum. We willen dat het aandeel sociale huurwoningen in Île-de-France, momenteel bijna 25%, stijgt tot 27,5% tegen 2015 en tot 30% tegen 2030. Dit doel kan worden bereikt door de productie van 33.500 sociale huurwoningen per jaar, waarvan 60% nieuwe woningen en 40% woningen via aankoop en renovatie. De gemeenten die het percentage van 20% nu al bereiken worden aangemoedigd om verder te gaan en mee te werken aan de bouw van 60 000 woningen (alle types) per jaar. h 60.000 woningen per jaar in Île-de-France tussen 2005 en 2030 om ....

60.000

… een vacant deel van het woningpark te hebben dat zorgt voor een normaal functioneren van de markt: 4.600 … om de achterstand in de bouw van woningen sinds 1990 in te halen: 6.400

Rijsel: het succes van het Grand Débat Logement Vaststellingen De situatie in het stadsgewest Rijsel is de moeite waard om geanalyseerd te worden. Samengesteld uit 85 gemeenten en 1.100.000 inwoners is het een van de bakermatten van de sociale huisvesting in de 19e eeuw. Daarom ook bereikten op het moment dat de SRU-wet in werking trad reeds 64 gemeenten van de 85 de doelstelling van 20% sociale woningen. Maar toch lijdt de streek onder een gebrek aan sociale en zeer sociale woningen.17 Sinds 2000 werden gemiddeld slechts 3.500 woningen gecreëerd, terwijl de behoefte per jaar zeker 6.000 bedraagt.18 Daarom werden nieuwe prioriteiten bepaald en na het Grand Débat Habitat werd gekozen voor een nieuwe strategie.

Het Grand Débat Habitat van december 2008

50.000

… om het verdwijnen van woningen in het huidige park op te vangen: 14.000

40.000

30.000

20.000 … om de vraag van nieuwe inwoners te beantwoorden: 35.000

10.000

0

Op 4 en 5 december 2008 hebben honderden personen deelgenomen aan het Grand Débat Habitat dat de bedoeling had om het woonbeleid van Rijsel vast te leggen op basis van een gedetailleerde diagnostiek en de suggesties van de deelnemers. Die deelnemers hebben aangedrongen op twee belangrijke zaken: de nieuwbouw van sociale en zeer sociale woningen en de ontwikkeling van een ambitieus grondbeleid. Die doelen zijn na het Grand Débat Habitat ook opgenomen in de kadernota van de stad Rijsel.19 R 17. Réunion du Conseil du 05/12/2008, délibération cadre de la Politique Locale de l’Habitat 18. www.lillemetropole.fr/index.php?p=71&p=13&art_id=16824 19. De LMCU werd opgericht in 1966 als openbare intercommunale instelling die als taak heeft om de ontwikkeling en aantrekkelijkheid van Rijsel te versterken. De instelling staat vandaag voor vier grote uitdagingen: antwoorden bieden aan de behoeften van de inwoners en de leefkwaliteit verbeteren; zich resoluut inschrijven in duurzame ontwikkeling; de internationale uitstraling van de stad verbeteren en een gemeenschappelijke identiteit opbouwen voor het volledige stadsgewest.

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 27

Opgelegde quota sociale woningen / De SRU-wet in Frankrijk

Concreet bepaalt die kadernota dat Rijsel 30% sociale woningen wil realiseren. Daarvoor worden met iedere gemeente overeenkomsten opgesteld en om de drie jaar geëvalueerd op basis van verleende bouwvergunningen en start van de werken.

Het succes voor Lille Métropole Communauté Urbaine (LMCU)20 Volgens Bernard Brunet, directeur Huisvesting van de LMCU, zijn de realisaties en projecten zeer positief. Waar sommige gemeenten moeilijkheden hadden om bezwaren te overwinnen (voornamelijk qua verzet van de buurtbewoners en mobilisatie van terreinen), hebben andere gemeenten zich sterk geëngageerd zodat vandaag het initiële doel sterk werd overschreden en dat slechts 3 gemeenten op 85 de SRU-wet niet nakomen. Het succes vertaalt zich in meer toegankelijke woningen, kwaliteitsvolle sociale woningen (alle nieuwe woningen beantwoorden aan de criteria van laag energieverbruik) en een betere sociale mix in de wijken. Het Grand Débat Habitat van 5 december heeft ertoe geleid dat meer rekening wordt gehouden met de behoeften en financiële mogelijkheden van de gezinnen. h

20. www.lillemetropole.fr

Conclusie De SRU-wet, een goede oplossing voor obstakels, dankzij overtuigende dwingende maatregelen De wil om het aantal sociale woningen voor gezinnen met een laag inkomen te verhogen is in Frankrijk al een aantal jaren aanwezig. Dit heeft zich vertaald in een wet die zeker niet in goede aarde viel bij iedereen en die moeilijkheden heeft ondervonden om toegepast te worden, maar die dankzij de voorziene boetes toch impact heeft. De voordelen van een dergelijke strategie zijn duidelijk. Enkele gemeenten weigeren om hun verplichtingen na te komen. Maar anderen nemen hun verantwoordelijkheid op en slagen erin om de doelstellingen te realiseren of zelfs nog beter te doen. In eerste instantie verplicht door de wet, zijn vele verkozenen overgegaan tot een ambitieuze aanpak. Zelfs wanneer er nog altijd onvoldoende sociale huurwoningen zijn om de grote vraag te beantwoorden, is de SRU-wet er door haar dwingend karakter in geslaagd om de situatie in Frankrijk te verbeteren. h Sociale woningen in de wijk Bois Blancs in Rijsel

28 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Conclusie Opgelegde streefcijfers sociale woningen

We weten allemaal wat er gebeurt met goede intenties. Enkel de meest volhardende onder ons weten vol te houden. Ik ken een paar mensen die alle steun zullen kunnen gebruiken. Onze nieuwe Brusselse regeringploeg en in het bijzonder de nieuwe staatssecretaris van Huisvesting, Christos Doulkeridis, hebben in het regeerakkoord een ambitieuze doelstelling laten opnemen. Ze willen bereiken dat er tegen 2020 op het grondgebied van alle Brusselse gemeenten 15% publieke woningen en woningen met sociaal oogmerk zijn. Die uitdaging is groot. Zelfs een soepele interpretatie van het regeerakkoord komt neer op de creatie van ten minstens 26.000 woningen. Een strikte, sociale interpretatie die wij als BBRoW verdedigen, komt zelfs neer op 35.000 woningen van het sociale type. Ook in Vlaanderen, Wallonië en verschillende Europese buurlanden hebben regeringen quota voor de realisatie van sociale woningen uitgevaardigd. Het meest gekende voorbeeld is ongetwijfeld Frankrijk waar de regering in 2000 besliste dat alle gemeenten van een zekere omvang op termijn over minstens 20% sociale woningen moesten beschikken, of anders financieel ‘gestraft’ zouden worden. Voorbeelden van steden zoals Parijs of Rijsel leren ons dat deze manier van werken resultaten oplevert. Sommige steden of gemeenten in Frankrijk grepen de uitdaging zelfs aan om nog beter te doen dat het vooropgestelde doel. Zal deze Brusselse regeringsploeg slagen, waar de vorige met het ondertussen beruchte Plan voor de Huisvesting struikelde ? We hopen het uit de grond van ons hart. En we willen deze regering alle kansen geven. De knoop ligt, zoals voor tal van andere thema’s in dit Gewest, bij de gemeenten. Zullen zij mee werk maken van een evenwichtige spreiding van het aantal betaalbare woningen in dit Gewest, met andere woorden zal het gewest de gemeenten uit de tweede kroon ervan kunnen overtuigen dat meer woningen van het sociale type op hun grondgebied noodzakelijk en onvermijdelijk zijn ? De voorbeelden uit onze buurgewesten en buurlanden leren ons dat de realisatie van bijkomende sociale woningen in die gemeenten waar er gebrek aan is, slechts kan slagen wanneer de overheid hier niet alleen aanmoedigende maatregelen tegenoverzet (financiering, wegwerken van administratieve rompslomp, opstellen van een gezamenlijke actieplan met wederzijdse engagementen), maar tegelijkertijd de gemeenten die niet willen meewerken en de sociale lasten afwentelt op andere gemeenten hiervoor financieel sanctioneert. Wanneer het Brusselse Gewest haar doel van 15% wil halen, zal zij vroeg of laat die stap ook moeten zetten. De BBRoW wil hieraan meewerken door in die gemeenten waar het aanbod aan woningen van het sociale type veel te laag is samen met de plaatselijke verenigingen werk maken van concrete voorstellen om effectief tegen 2020 de beoogde 15%-norm te realiseren. Uw steun is welkom. h WERNER VAN MIEGHEM

coördinator BBRoW

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 29

– ALMK - Association des Locataires de Molenbeek et Koekelberg – AMA Association des Maisons d’Accueil – Archipel Groot Eiland – ATD Quart Monde – BAITA - Sociaal Verhuurkantoor Schoonmaakdienst / BAITA - Agence Immobilière Sociale - Service de Nettoyage – Bij Ons / Chez Nous - Inloopcentrum voor thuislozen – BRAL - Brusselse Raad voor hetenLeefmilieu Brussels Platform en ––Brusselse er igingvzw VArmoede Welzins-en gezondheids Raad vzw – Maison de Quartier Bonnevie / Buurthuis Bonnevie – CAFA – Caritas International – caw Mozaïek Woonbegeleiding – Ciré Coordination et Initiatives pour et avec les Réfugiés et Étrangers – CODES - Comité de DÉfense de Saint-Gilles – Comité de la Samaritaine – Compagnons dépanneurs – Convivence / Samenleven – Convivium ASBL - Membre du Mouvement Convivial – Coordination Gaz-Électricité-Eau Bruxelles (CGEE) – De Boei - Huisvestingsproject voor mensen met een licht mentale handicap – Diogènes ASBL - Soutien et accompagnement des personnes sansVier sociale verhuurkantoren, abri / Diogenes VZW - Steun en begeleiding liddaklozen van de BBRoW, laten u kennis van – Entr’Aide desmaken Marolles – Espace Social Télé Service – Fami-Home met–hun activiteiten en ervaringen. asbl FÉBUL / BFHV - Fédération Bruxelloise des Unions de Locataires asbl – Fédération des Centres de Service Social – Les foyers d’accueil asbl – Haard en vrede vzw – Habitat et Rénovation – Imavo VZW - Instituut voor Maatschappelijke Vorming (afdeling Brussel) – Inter-Centres d’Action Sociale Globale – InterEnvironnement Bruxelles – IRIS asbl Agence immobilière sociale / IRIS vzw Sociaal verhuurkantoor – La ligue des droits de l’homme - section bruxelles – La Rive (Source) - Maison d’accueil pour sans-abri – LA RUE - Association d’éducation permanente – La Vague Autonomie des personnes handicapées – Le Cairn asbl – Ieder zijn Woning – Renovassistance – Samenlevingsopbouw Brussel – Seniorencentrum – Un toit à soi – Union des Locataires AnderlechtCureghem – Union des locataires de Schaerbeek – Union des Locataires Quartier Nord – Vie féminine – vzw Wijkpartenariaat: De Schakel – Woningen 123 Logements

… KENTaitU a/

IRIS / B / n o i t a v o n é r t e t Habita Ieder zijn Woning ?

De BBRoW is in de eerste plaats een coordinatie van Brusselse verenigingen die het recht op wonen verdedigen. De volledige lijst van onze leden vindt u op onze website: www.bbrow.be

Gebouw aan de Lambermontlaan, beheerd door SVK IRIS

ID

vzw IRIS Adres: Oude Graanmarkt 20/10 1000 Brussel Tel.: 02 514 18 49 Fax: 02 502 48 05 Mail: [email protected] Site: www.svk-iris-ais.be

“Het SVK, een instrument in het midden van tal van tegenstrijdigheden. Hommage aan mijn collega’s” In plaats van reclame te maken voor het SVK IRIS, kies ik ervoor, en dat past ook beter in de redactionele stijl van Art. 23, om enkele korte, maar belangrijke bedenkingen mee te geven die zijn gegroeid uit 10 jaar praktijkervaring. Als beheerders van een SVK worden we al een hele tijd geconfronteerd met tal van tegenstrijdigheden De Brusselse bevolking wordt armer maar de prijs van dev woningen (zowel koop als huur) blijft stijgen. Zelfs oude en verwaarloosde gebouwen worden tegen onvoorstelbare prijzen verkocht. Die prijzen, samen met de noodzakelijke werken om de woningen conform met de normen te maken, iets wat wij als erkend sociaal verhuurkantoor moeten vragen, zijn economisch niet meer compatibel met de huurprijzen die de SVK’s kunnen voorstellen, en met het budget van de doorsnee Brusselaar. We garanderen aan de eigenaars een grote huurzekerheid, maar ons publiek is zeer arm en heeft nood aan constante begeleiding en aandacht. We worden door het beleid aangemoedigd om onze activiteiten uit te breiden en zo te strijden tegen de huisvestingscrisis, maar worden regelmatig administratief afgeremd door tegengestelde doelstellingen die leiden tot absurde toestanden.

Hoe duidelijker werd dat de woningen in Brussel er slecht aan toe waren, des te meer normen heeft de wetgever uitgewerkt. Die reactie is legitiem, maar heeft tot gevolg dat de ‘alternatieve huisvesting’ en hiermee bedoel ik kleine woningen (vaak studio’s) zonder comfort die nog enigszins betaalbaar zijn, bijna niet meer voorkomen. Goedmenende eigenaars knappen hun woningen op maar verhuren ze nadien wel duurder. Minder gewetensvolle eigenaars voeren geen werken uit en vragen toch nog fortuinen voor krotten. Dit zijn slechts enkele voorbeelden. Ik zou er nog kunnen geven. Te midden van die tegenstrijdigheden moeten we voortdurend creatieve oplossingen en capaciteiten ontwikkelen, vol moed en volharding. In wil hier dan ook iedereen feliciteren die, zoals ik, hun SVK zo goed moeilijk beheren en blijven geloven in het nut van hun werk! h ISABELLE JENNES Coördinatrice van SVK IRIS

01-02-03 2010

Oprichingsdatum: 1981 Doel en activiteiten: De vzw IRIS heeft als doel om huurwoningen te verschaffen aan gezinnen in moeilijkheden die geholpen willen worden in hun stap naar sociale re-integratie en naar zelfstandigheid. Daarom worden alle huurders van IRIS begeleid door gespecialiseerde sociale diensten. IRIS wordt als Sociaal Verhuurkantoor (S.V.K.) erkend en ondersteund door het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest sinds 1998 toen de Brusselse regering de wetgeving rond de sociale verhuurkantoren invoerde. Als SVK socialiseert IRIS de privéhuurmarkt: zij onderhandelt met de eigenaars om hun woning gratis in beheer te nemen in ruil voor lagere huurprijs dan de marktprijs en verhuurt vervolgens de woningen aan gezinnen in moeilijkheden. Diensten voor de eigenaars: – IRIS garandeert de huur, zelfs in geval van leegstand of van niet-betaling door de huurder – IRIS knapt in geval van huurschade de woning op – IRIS ondersteunt de eigenaar bij renovatiewerken (zoeken van aannemer, opvolging van de werf, aanvraag renovatiepremies). Diensten voor de huurders: – IRIS verhuurt de woningen in overeenstemming van de normen van de Brusselse huisvestingscode en tegen gematigde huurprijzen; – IRIS aanvaard uitstel van betaling van huur; – IRIS zorgt voor woonopvoeding (advies aan de huurders om energieverspilling te vermijden) – IRIS zorgt voor technisch ondersteuning: de huurders signaleren eventuele problemen en – IRIS zorgt voor een oplossing zodat de woning er nog niet slechter aan toe is. Actieperimeter: IRIS neemt woningen in beheer in de 19 gemeenten van het Brusselse gewest.

art. 23 # 38

_ 31

Goede Bijstandsstraat in 1000 Brussel (4 woningen op nummer 3 en 4 woningen op nummer 7)

Baita vzw Adres: Henegouwenkaai 29 te 1080 Sint-Jans-Molenbeek Tel. : 02 512 08 65 Mail : [email protected] Site : www.baita.be

Oprichtingsdatum: 21 oktober 1997 Doelstellingen: het bieden van woonoplossingen voor gezinnen met een laag inkomen en tewerkstellingskansen voor laaggeschoolden Activiteiten: Sociaal Verhuurkantoor (SVK), Werkervaringsprogramma (Schoonmaakdienst), Dienstenonderneming (huishoudhulpen, strijkcentrale) en aanbieder van kantoren, ateliers en vergaderzalen voor verenigingen (O-Zone) Werkingsgebied: het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest

ID

Elke huurder krijgt een korting op de onderhandelde huur en het belangrijkste van allemaal: een aangepaste begeleiding. Het zijn immers de begeleidingsdiensten, partnerorganisaties van het SVK, die de woningen toewijzen. Elke huurder bij Baita kan dus naast een betaalbare en kwaliteitsvolle woning rekenen op een begeleiding op maat.

Doelgroepen staan centraal Baita SVK is ontstaan vanuit de grote nood aan betaalbare woningen voor mensen en gezinnen met een zeer moeilijke toegang tot de woninghuurmarkt. Baita gaat resoluut voor de doelgroepen die de grootste moeite hebben om een woning te vinden én te behouden. Slachtoffers van mensenhandel, thuislozen in tijdelijke opvang, zieken, vluchtelingen, thuisloze minderjarigen, gezinnen met een laag inkomen in een ongezonde woning, gehandicapten.

Aangepaste woonvormen De transitverhuring, het collectief (of solidair) wonen en het WoonZorgconcept maken ons inziens deel uit van de oplossingen voor de wooncrisis in het algemeen. Bij transitverhuring wordt de woning voor korte, opeenvolgende periodes ter beschikking gesteld, bijvoorbeeld per maand. De verlenging is afhankelijk van het persoonlijke traject dat de begunstigde aflegt samen met de begeleidingsdienst. Deze formule wordt gebruikt voor jongeren die het opvanghuis verlaten, voor asielzoekers, enz… Collectief wonen is soms een oplossing voor weinig zelfredzame personen (bijvoorbeeld gehandicapten) of voor mensen die het isolement van alleen wonen niet meer aankunnen. Bij WoonZorg gaat het erom dat de zorg die mensen nodig hebben naar hen toe kan gebracht worden, zodat zij langer zelfstandig kunnen blijven functioneren en in hun woning kunnen blijven. De infrastructuur moet hier natuurlijk op aangepast worden, maar de winst voor de maatschappij is enorm. In de Begijnenstraat te Sint-JansMolenbeek beheert Baita een geheel van 9 woningen in samenwerking met De Lork vzw (begeleiding van mensen met een handicap) en De Vaartkapoen vzw (lokaal dienstencentrum). Vier woningen worden aangeboden als gemeenschapswoning voor het doelpubliek van De Lork, voor in totaal 7 personen. De begeleidingsdienst is permanent aanwezig in het gebouw. De overige woningen worden verhuurd aan

32 _ art. 23 # 38

01-02-03 2010

Specialiteit: renovatie Baita profileert zich meer en meer als renovatiespecialist. Onze ervaring en expertise staan ter beschikking van elke eigenaar die het beheer van zijn huurwoning(en) wil toevertrouwen aan het Sociaal Verhuurkantoor (SVK). De renovatiepremies vanwege het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest zijn voorbehouden aan eigenaars die hun woning(en) voor minstens 9 jaar wensen toe te vertrouwen aan het SVK. Baita werkt samen met de eigenaar het meest geschikte renovatieproject uit, vraagt de renovatiepremies aan en volgt de uitvoering van de werf op, kortom wij leveren een renovatieservice van a tot z.

senioren. Op termijn zal het dienstencentrum van De Vaartkapoen zijn stek krijgen op het gelijkvloers.

LivingStones cvba Drie Sociale Verhuurkantoren – Baita, IRIS en Wijken – hebben de handen in elkaar geslagen om een gepast financieringsmodel te ontwikkelen voor de realisatie van sociale huisvestingsprojecten in Brussel: de coöperatieve vennootschap LivingStones. De cvba heeft als doel: het verwerven van onroerend goed dat door het Sociaal Verhuurkantoor kan beheerd worden en aan zijn doelpubliek kan verhuurd worden. De combinatie van gegarandeerde huurinkomsten (door het SVK), de inbreng van eigen kapitaal (door de vennoten) én de tussenkomst door de overheid (bvb. renovatiepremies, wijkcontracten, grootstedenbeleid…), maken het mogelijk om bouw- of renovatieprojecten op te zetten. De vennootschapsvorm maakt het niet alleen makkelijker om kapitaal aan te trekken, het laat ook toe om gemengde projecten op te zetten (deels sociaal, deels marktconform). LivingStones cvba is een goed voorbeeld van hoe een publiek-private samenwerking op kleine schaal kan opgezet worden met als eindresultaat betaalbare, kwaliteitsvolle woningen voor de sociaal zwakkeren. Op 26 augustus 2009 werden de eerste drie woningen van de cvba LivingStones ingehuldigd. h GERT VAN SNICK Coördinator Baita

vzw Habitat et Rénovation

ID

Adres : 110a Rue Sans Souci – 1050 Ixelles Tel. : 02 639 60 10 Mail : [email protected] Site : www.habitatetrenovation.be

Van krot naar SVK In januari 2010, heeft het SVK Habitat et Rénovation drie mooie gerenoveerde woningen in de Gangstraat in Elsene in beheer genomen. De eerste contacten in verband met dit gebouw dateren al van 2004. Het gebouw was toen opgedeeld in 11 ongezonde krotwoningen. Slecht door samenwerking tussen de diensten van onze vereniging en de lokale partners hebben we dit goede resultaat kunnen bereiken. ‘De Gangstraat’. Die straatnaam klinkt al een hele tijd bij Habitat et Rénovation. Hij dook voor het eerst op in 2004 toen we een catastrofale situatie ontdekten. Sommige huurders van een klein gebouw in de Flageywijk namen toen contact op met onze ‘Table du Logement’ om hun woonomstandigheden aan te klagen. Toen we het gebouw bezochten, stuitten we op wantoestanden. De eengezinswoning was op een chaotische en illegale manier omgevormd in elf kleine woningen en niet conform met de Brusselse huisvestingscode: schimmels, woningen in de kelder, geen ramen,…

Oprichtingsdatum: 1989 Doel en activiteiten: De vzw Habitat et Rénovation heeft verschillende projecten waarmee ze werkt aan het recht op wonen en een betere woonomgeving. De vzw maakt deel uit van het Netwerk Wonen (renovatieadvies en geïntegreerde wijkontwikkeling) en is erkend als vereniging die ijvert voor integratie via de huisvesting (table du logement). Haar activiteiten in Elsene richten zich op stadsvernieuwing, verbetering van de woonkwaliteit en bewonersparticipatie. Sinds 2009 geeft Habitat et Rénovation ook renovatieadvies voor de inwoners van Etterbeek. Het sociaal verhuurkantoor (SVK) Habitat et Rénovation wil mensen in moeilijkheden aan een degelijke en betaalbare woning helpen. Het SVK neemt privéwoningen in beheer die ze tegen betaalbare huurprijzen verhuurt. Het verschil in huurprijs wordt betaald met gewestsubsidies. De vereniging heeft ook verschillende sociale cohesieprojecten die als doel hebben om de sociale cohesie bij sociale huurders te verstevigen. Die projecten gaan door op de sites Krakeel, Gierstraat, Papenvest (Brusselse Haard) en Bempt (Foyer Forestois) en gebeuren via animaties rond gezondheid en geweld. Actieperimeter: De vzw Habitat et Rénovation is al twintig jaar actief in Elsene en het Brusselse Gewest.

Nadien werd ‘Gangstraat’ een voorbeelddossier van coördinatie. Om hulp te vinden hadden de huurders aan alle mogelijke deuren aangeklopt: OCMW, gemeente, sociale diensten,… Omdat dit dossier werkelijk dringend was, hebben de verschillende gemeentediensten en sociale organisaties een werkgroep ‘ongezonde woningen’ opgestart. De eerste prioriteit was om de bewoners te herhuisvesten. De ‘Table du Logement’ heeft de bewoners begeleid bij hun zoektocht naar een nieuwe woning. Tegelijkertijd werd geprobeerd om contact op te nemen met de eigenaar van het gebouw. Die contacten liepen echter op niets uit. Het ging hier duidelijk om iemand die zijn gebouw niet wilde renoveren en er toch maximaal profijt uit halen, een huisjesmelker. De werkgroep heeft toen de gemeente Elsene ingeschakeld, die in 2006 een verhuurverbod oplegde. Het is op dat moment dat het gebouw van de Gangstraat ook opdook bij de dienst renovatieadvies van Habitat et Rénovation. De nieuwe eigenaar van het gebouw kwam er langs. Hij wilde het gebouw omvormen in drie woningen. Op het moment dat hij de verkoopakte tekende, kende hij het ‘verleden’ van het gebouw niet en uiteindelijk werd hij getroffen door het verhuurverbod en niet de vorige eigenaar. Habitat et Rénovation heeft de nieuwe eigenaar ondersteund bij het indienen van zijn aanvraag tot bouwvergunning bij de gemeente. De eigenaar wou ook beroep doen op de gewestelijke renovatiepremies. Daarop hebben we hem voorgesteld om te werken met het sociaal verhuurkantoor van Habitat et Rénovation, niet alleen om de premies te kunnen hebben, maar ook voor het beheer van de woningen nadien. De eigenaar ging akkoord,

zodat het SVK over twee bijkomende woningen van één kamer beschikte en vooral een duplex voor een groot gezin, wat weinig voorkomt ! Uiteindelijk is deze geschiedenis tot een goed einde gekomen, dankzij de samenwerking tussen onze verschillende diensten en externe partners. Het sociaal verhuurkantoor kan bijdragen tot oplossingen voor de huisvestingscrisis, maar opdat dit slaagt hebben we tijd, veel werk en soms een beetje geluk nodig. h DIMITRI PHUKAN Habitat et Rénovation

Achtergevel van de Gangstraat

01-02-03 2010

art. 23 # 38

_ 33

Ieder zijn Woning vzw Hooikaai 25 in Brussel, woning in beheer van Ieder zijn Woning

Adres: Scheikundigestraat 34 bus 10 - 1070 Anderlecht Tel: 02 524 54 30 Mail: [email protected]

Oprichtingsdatum: 1996 Doel: Ieder zijn Woning is een sociaal verhuurkantoor (SVK) en heeft als doel om kwaliteitsvolle woningen op te markt te brengen tegen een betaalbare huurprijs voor gezinnen met een beperkt inkomen. Activiteiten: De basisactiviteit van de vereniging is het beheer van huurwoningen. In ruil voor garanties die wij de eigenaars geven en voordelen zoals de renovatiepremie, onderhandelen we over het beheer van hun woningen tegen huurprijzen die onder de marktprijzen liggen. We zijn erkend door het Brusselse gewest. Deze basisactiviteit heeft veel facetten: R Het sociaal beheer van klassieke woningen, transitwoningen en solidaire woningen (samenwoonprojecten). – Het beheer gebeurt in samenwerking met de sociale diensten waarmee we een overeenkomst hebben gesloten. – De kandidaturen worden enkel ingediend door die sociale diensten. Met andere woorden we vragen dat de kandidaat-huurder wordt begeleidt door een sociale dienst. – De kandidaat-huurders moeten een inkomen hebben dat lager ligt dan 80% van de inkomensvoorwaarden voor een sociale woning. – We besteden veel aandacht aan de ‘woonopvoeding’ van de huurders (energiebesparing, advies, …). – Het technisch beheer van de gebouwen – De voorbereiding en opvolging van renovatieprojecten: plannen, lastenboeken, opvolging werf. R Voor de gebouwen die we beheren: indienen en opvolgen aanvraag renovatiepremies, gevelreiniging, energiepremies, belastingverlaging, …

ID

34 _ art. 23 # 38

Renovatie en energiebesparing bij de SVK’s Op de private huurmarkt zal de eigenaar die energiebesparende werken uitvoert een woning hebben met een hogere energieprestatie. De waarde van zijn woning zal daardoor gestegen zijn en hij zal een hogere huurprijs kunnen vragen. Daarbij hopen voor de huurder dat de besparing die hij kan doen door zijn minderuitgaven voor energie groter zal zijn dan de stijging van zijn huurprijs. Diezelfde privé-eigenaar die zijn woning in beheer geeft aan een sociaal verhuurkantoor zal in Brussel gebruik kunnen maken van de renovatiepremies van het Gewest, energiepremies van Sibega, belastingverlagingen. Zelfs wanneer een eigenaar een overeenkomst van 9 jaar heeft met het sociaal verhuurkantoor en de huurprijs lager ligt dan de

Gepriviligeerde partners: Ieder zijn Woning heeft een geprivilieerd partnerschap met Rénovassistance. Als stichtend lid van Ieder zijn Woning is Rénovassistance een sociale immobilienpromoter. Momenteel beheren we meer dan 80 woningen van Rénovassistance. (www.renovassistance.be) Actieperimeter: de 19 gemeenten van het Brusselse Gewest. Eind 2009 beheerden we 235 woningen, vooral gesitueerd in de gemeenten Anderlecht, Brussel, Sint-Gillis, Vorst en Schaarbeek.

01-02-03 2010

markthuurprijzen, is de som van al die voordelen aanzienlijk. Al die voordelen zetten steeds meer eigenaars aan om een beroep te doen op een sociaal verhuurkantoor. Maar de genoemde voordelen bestaan niet voor een vzw die eigenaar is van woningen en in beheer geeft aan een sociaal verhuurkantoor. De vzw betaalt meestal weinig belasting en kan dus geen beroep doen op belastingverlagingen. Gemiddeld bedragen de renovatiepremies 25% van de investeringskost en de belastingverlagingen 20%. Een vereniging zoals Rénovassitance die een sociaal doel heeft wordt met andere woorden niet voldoende gesteund om energiebesparende werken uit te voeren die in het voordeel van de huurder uitvallen. Wanneer de vzw de werken uitvoert en rekening houdend met de huurprijsplafonds van een sociaal verhuurkantoor, dan zal de bijkomende investeringskost bijna nooit kunnen worden afbetaald. Die discriminatie zou moeten worden aangepakt. Een verhoging van de huurprijsplafonds voor de vzw-eigenaars en de huurders in functie van de energieprestatie van de woning na de werken en een verhoging van de energiepremies voor de vzw-eigenaars zou een oplossing kunnen zijn. De huurders van een sociaal verhuurkantoor zouden zo minder energie-uitgaven hebben, het energieverbruik en de vervuiling in het gewest zouden verminderen. h PIERRE DENIS Directeur van het SVK Ieder zijn Woning

art.23 Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting

Recommend Documents