Antwerp Office Review 1ste halfjaar 2008
www.dtz.com
Vraag
Take - up Antwerpen blijft blaken van dynamiek: na een uitstekend 2007 met een totaal van 105 000 m² aan transacties, zet de stad ook in 2008 een uitzonderlijk eerste semester neer met de verkoop van liefst 71 500 m². Alleen het tweede semester van 2004 overtreft dit aantal – toen waren alleen al de twee transacties van het Kievitplein en de Alacatel toren goed voor bijna 60 000 m². 2008 is duidelijk een krachttoer voor Antwerpen, met een belangrijk volume en het recordaantal van 105 transacties tijdens het eerste semester. Die groeitendens tekent zich al sinds 2005 af – de gestage stijging in de grafiek hieronder brengt dit in beeld. Toch trekt Antwerpen nog geen grote gebruikers aan: de gemiddelde grootte van de transacties in 2008 bedraagt slechts 350 m². Toch is dit op zich al een verbetering, want sinds 2000 schommelt de gemiddelde grootte rond 300 m². Opvallend voor Antwerpen is wel dat de meeste kopers de panden zelf in gebruik nemen. Dat is overigens een typisch kenmerk voor middelgrote oppervlakten. Zo ging tijdens de eerste zes maanden van 2008 bijna 26 000 m² over in de handen van eigenaars die hun eigendom zelf gebruiken. Dat is goed voor een investering van meer dan 20 miljoen euro. De geografische verdeling van de benutting (take-up) toont duidelijk dat de stadsrand de drijvende kracht is, met bijna de helft van de geboekte activiteiten. De 32 600 m² die er van eigenaar wisselden, zijn op hun beurt een record, omdat de omzet in de stadsrand momenteel gemiddeld 15 000 m² per semester bedraagt. Het havendistrict zet ook uitstekende cijfers neer met 13 500 m², tegenover een gemiddelde van 2 900 m² sinds 2000. De Singelwijk volgt de trend, maar minder uitgesproken, met transacties voor 9 300 m² tegenover een gemiddelde van 7 800 m². Deze globaal gezonde evolutie gebeurt een beetje ten koste van het centrum, dat maar 16 200 m² realiseert, tegenover een gemiddelde van 19 000 m².
Take - up
Aanbod
Stock en beschikbaarheid Volgens ramingen telt Antwerpen in 2008 een totaal van 1,86 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Er is een bescheiden jaarlijkse groei met 1,5% sinds 2000. Met een leegstandspercentage van 10,5% is er in totaal 196 000 m² aan kantoorruimte meteen beschikbaar. De leegstand is hoofdzakelijk te wijten aan het grote aantal gebouwen waarvoor renovatie niet rendabel is in vergelijking met de geldende huurprijzen op de markt. Toch zijn een aantal projecten in uitvoering. Die zorgen er straks voor dat het aantal beschikbare kantoorgebouwen van hoogstaande kwaliteit fors toeneemt. De belangrijkste lopende projecten zijn: • City Link: een project van KVH-Landsbeeck voor 26 000 m² in de Berchemse Singelwijk. Cofinimmo kocht dit aan onder de formule van forward funding. • AMCA: hier komen tegen 2009 twee gebouwen. Het eerste is eigendom van AXA en omvat 16 000 m². Cofinimmo heeft er een tweede (Avenue Building) van 10 000 m². Deze projecten liggen in de centrumwijk ‘Het Eilandje’.
City Link
• Onyx: een Robelco-project van 14 500 m². Dit gebouw ligt aan de Singel, niet ver van de Rubens Building, een ander eersteklas gebouw. Op lange termijn komen er nog projecten, zoals Prestibel Left Village met 40 000 m² op Linkeroever en de heraanleg van het Alcatel terrein waar ook 40 000 m² kantoorruimte komt.
AMCA
Onyx
Markt
Verhuur De tophuurprijs blijft onveranderd op 140 euro per m² op jaarbasis, maar we noteren wel een stijging met 5% van de gemiddelde gewogen huurprijs. Die piekt nu voor het eerst sinds 2000 op 105 euro per m² op jaarbasis. Het is wel zo dat de situatie verschilt van wijk tot wijk. We herinneren eraan dat deze prijzen bij wijze van illustratie gegeven worden en dat ze geen rekening houden met eventuele concessies toegekend door de eigenaars met het oog op het aantrekken en behouden van huurders. Het centrum toont de sterkste verschillen met huurprijzen die gaan van 75 (oude en niet gerenoveerde gebouwen) tot 140 euro per m² en per jaar (aan het Kievitplein). Maar de meeste contracten die tijdens dit trimester werden afgesloten, liggen tussen 100 en 125 euro per m² op jaarbasis. De Singel noteert tophuurprijzen in de Rubens Building, maar weinig contracten liggen onder de 95 euro per m² op jaarbasis. De reden is vooral de grote beschikbaarheid van relatief recente kantoorruimtes. Daarom werden de meeste transacties tijdens dit semester daar geregistreerd met huurprijzen van 120 euro per m². De havenwijk heeft een typisch industriële bestemming en heeft dan ook een beperkte en verouderde hoeveelheid kantooroppervlakten (amper 6% van de totale kantooroppervlakte in Antwerpen). Het beperkte aanbod is waarschijnlijk de verklaring voor de relatief hoge huurprijzen die er gelden. Slechts weinig contracten hebben een huurprijs onder 80 euro per m² op jaarbasis – sommige halen zelfs 110 euro. De belangrijkste transactie in Antwerpen tijdens dit semester ligt trouwens aan de Noorderlaan (Ahlers Building) met een huurprijs van 105 euro per m² en per jaar voor een oppervlakte van 3 600 m². De onmiddellijke nabijheid van de haven geeft voor de meeste huurders de doorslag, omdat ze vaak actief zijn in de logistieke sector.
Investeringen De investeringsvolumes voor de eerste helft van het jaar 2008 volgen de trends van de voorbije jaren. Ze liggen rond 70 miljoen euro (met uitzondering van de investeringen voor eigen gebruik). Fortis en Befimmo tekenden het belangrijkste contract. Befimmo koopt het gebouw van 21 200 m² dat Fortis huurt op de hoek van Meir en Wapperstraat. Typisch kenmerk van deze markt blijft het aanbod van relatief oude gebouwen – waarvoor een renovatie niet rendeert omdat de huurprijzen te laag liggen – en het geringe aanbod van panden in de topcategorie. Koppel dit element aan de recente techniek van de forward funding (City Link, Avenue Building, enz.) en u hebt de verklaring voor de lage recurrente investeringsvolumes. Toch houden de investeerders deze markt aandachtig in het oog en de yields staan op dit ogenblik niet onder druk. Een goed product kan nog altijd een yield van 6,5% halen.
Wijkhuurprijzen
De grote omvang van de standsrand zorgt voor sterke verschillen. Het Antwerp Ring Centre zet de hoogste huurprijzen neer met 125 euro per m² op jaarbasis. AIB Vinçotte bevestigt dit niveau met een huur van 2 240 m². De noordelijke stadsrand is het arme weesje met een beperkt aanbod van kantoorruimtes en huurprijzen die zelden hoger liggen dan 85 euro per m². De westelijke en zuidelijke stadsrand halen geregeld huurprijzen in de buurt van 120 euro per m².
Huurprijzen
Rendementen
Take - up (1ste halfjaar) Antwerpen en Periferie
Centrum
0
500
1.000 m
Grootste transacties Kwartaal 1 1 2 2 2 1 2 1 1 1
Zone Periferie Zuid Haven Periferie Zuid Periferie Oost Periferie Oost Haven Periferie Oost Haven Singel Periferie Zuid
Gebouw Waterfront Ahlers Building De Villermont Den Helder II Bijkhoevelaan 10 KMO-Polis Antwerp Ring Centre Hardenvoort 16 Veldekens Prins Boudewijnlaan 41 - 43
Transactie Aankoop Letting Letting Aankoop Letting Aankoop Letting Aankoop Letting Letting
Kantoren (m2) 4 000 3 600 3 229 2 450 2 400 2 300 2 240 2 230 2 063 2 038
Tenant The Cell Factory Nijkerk Computer Solutions Hansen Transmissions Polytra Hertel Services Multi-Comm AIB Vinçotte Marinvest VTB-VAB/24+ UZA
DTZ Antwerp Uitbreidingstraat 86
Contacts
2600 Berchem
Antwerp Office
Telephone
Email
Telephone: +32 (0)3 303 10 00
Pierre Badot Hendrik Lybaert
+32 (0)2 629 02 02 +32 (0)3 303 10 00
[email protected] [email protected]
Consulting & Research
Telephone
Email
Emeric Inghels Vincent Leroux
+32 (0)2 629 02 85 +32 (0)2 629 02 86
[email protected] [email protected]
Fax: +32 (0)3 303 10 01 www.dtz.com DTZ Brussels Avenue Louise 380 1050 Brussels Telephone: +32 (0)2 629 02 00 Fax: +32 (0)2 647 19 78
Definitions Take - Up
Prime Rent
Represents the total floor space known to have been let or pre-let to tenants or sold or pre-sold to
Represents the attainable average prime rent that could be expected for an office unit (min. 500 sq m)
owner-occupiers during the survey period. Pure contract renewals, sales and leasebacks and sub-let-
commensurate with demand in each location, highest quality and specification in the best location in a
tings are not included.
market at the survey date. The rent is given as a base rent, i.e. no service charge or tax is included.
New Supply
Vacancy
Represents the total amount of floor space that has reached practical completion during the survey
Represents the total floor space in existing properties, which are physically vacant, ready for occupa-
period (including major refurbishments) regardless whether the space is occupied or still available on
tion and being actively marketed at the survey date. The vacancy rate represents the total vacant floor
the market.
space divided by the total stock at the survey date.
Prime Yield Represents the initial yield estimated to be achievable for a notional office property of highest quality and specification in the best location fully let and immediately income producing in a market at the survey date. Long term lease with public institutions are not considered.
This report should not relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ has over 12,000 staff operating from 200 offices in 45 countries. © DTZ Research August 2008
Niet contractueel document-Non contractual document-V.U. : DTZ - Avenue Louise 380 Louizalaan 1050 - Concept & Design by Magali Mimtchioui
www.dtz.com/research
