In het kader van de Energiesprong heeft een discussie bij de woningcorporatie Oost Flevoland Woondiensten plaatsgevonden. Hierbij kwam aan de orde waar OFW als koploper tegenaan loopt bij de volgende stap bij de verdere verduurzaming van haar woningvoorraad. Hoe kunnen die ervaringen worden gebruikt om andere woningcorporaties te helpen een volgende stap te zetten en waar is behoefte aan aanpassing van regelgeving. Deze notitie is een neerslag van deze inspirerende discussie.
Energiebesparing in de gebouwde omgeving kan een waarde op zich zijn. Het kan ook ingegeven worden vanuit de wens de samenleving te verduurzamen, de woonlasten te verlagen of Nederland minder afhankelijk te maken van fossiele brandstoffen uit het buitenland. Fossiele brandstoffen zijn tenslotte schaars. Zij komen bovendien vaak uit gebieden die politiek bestuurlijk een risico voor Nederland vormen. De afgelopen 10 jaar is de prijsstijging gemiddeld 7% per jaar. Zeker omdat de BRIC- (Brazilië, Rusland, India en China) landen opkomen is de verwachting dat de brandstofprijzen blijven stijgen. Dit heeft een negatief effect op de handelsbalans van Nederland.
Fossiele brandstoffen zijn per definitie eindig, bij verbranding is er bovendien sprake van CO2 uitstoot. De Nederlandse regering heeft de ambitie om te komen tot energiebesparing en CO2 reductie. Dit is op tal van terreinen te bereiken, maar ook zal de bestaande woningvoorraad aangepakt moeten worden.
Energiekosten vormen een steeds belangrijker onderdeel van de woonlasten. Zeker voor mensen met een smalle beurs is dit een belangrijk aandachtspunt. Twee derde van de Nederlandse bevolking vreest dan ook dat de energie in de toekomst niet meer betaalbaar blijft. Dit blijkt uit onderzoek van Synovate in opdracht van Shell onder ruim 2.500 Nederlanders. (volgens nu.nl).
Vanzelfsprekend is de meeste winst te behalen in de bestaande voorraad. Nieuwbouw is een fractie van de bestaande voorraad. De bestaande woningvoorraad heeft bovendien een lagere energetische kwaliteit.
In deze notitie worden met name de volgende aspecten aan de orde gesteld; Beleid en regelgeving, Financieringsmogelijkheden en subsidies, Hiermee samenhangend de systeemgrenzen waar corporaties mee te maken hebben.
Andere zaken die vanzelfsprekend ook een rol spelen zijn: Ambitie, Draagvlak bij bewoners, Kennis en kunde in de bouwkolom, incl. de opdrachtgevers.
OFW heeft haar ervaringen rond duurzaamheid vastgelegd ten behoeve van anderen die met dit onderwerp aan de slag willen. Zeker op de laatst genoemde onderwerpen maar ook op de eerste drie is hier informatie en hopelijk ook inspiratie te vinden voor diegenen die concreet aan de slag willen. Binnenkort wordt dit gepubliceerd via de website www.transparantofw.nl.
Trias energetica Bij het opstellen van deze notitie is het uitgangspunt dat gewerkt wordt volgens de trias energetica. Dit betekent: dat bij het ontwerp en verbeteren van de energiebehoefte in gebouwen de volgende energetische richtlijnen worden toegepast: terugdringen van onnodig energieverbruik; bijvoorbeeld energiebesparing in de vorm van goede warmte isolatie; voor de resterende behoefte zoveel mogelijk duurzame energie inzetten; bijvoorbeeld wind en zon; zuinig en efficiënt gebruik maken van fossiele bronnen, als duurzame energie niet volstaat.
Deze notitie zal met name ingaan op het verder energiezuiniger maken van woningen van woningcorporaties. Woningcorporaties zijn eigenaar van een substantieel aantal woningen (2,4 miljoen woningen, 31,5% marktaandeel Nederlandse woningvoorraad). Vanzelfsprekend is ook op andere terreinen in de gebouwde omgeving veel winst te behalen.
Samenvatting De rol van woningcorporaties wijzigt indien duurzame energieopwekking een belangrijk onderdeel wordt van hun takenpakket. De huidige wet- en regelgeving heeft hier onvoldoende over nagedacht. Duurzame energieopwekking zal een nieuw prestatieveld van het BBSH moeten worden. In de huurprijswetgeving moet de levering van duurzame energie apart worden benoemd. Het betreft geen servicekosten, omdat het om een kapitaalinvestering gaat.
Duurzame energieopwekking zal steeds meer voor complexen woningen worden gerealiseerd en niet meer een op een worden gekoppeld aan individuele woningen. De regels rond zelf aangebrachte voorzieningen of woningverbetering sluiten hier niet op aan. Duidelijker moet worden geregeld dat de buitenkant van de woning van de verhuurder is en dat huurders pas te maken krijgen met een individuele woningverbetering indien er voor hen persoonlijk een wijziging optreedt doordat zij bijv. duurzame energie geleverd krijgen. Er is behoefte aan een waarborgfonds waar investeringen rond duurzame energieopwekking kunnen worden geborgd. Dit betekent dat deze investeringen als DAEB activiteiten moeten worden
gedefinieerd. Zodra de koppeling met het WSW wordt losgelaten ontstaan discussies over het ongedeelde eigendom van de woningen die als onderpand dienen voor de investering.
Corporaties moeten de mogelijkheid houden om hun activiteiten rond duurzame energieopwekking onder te brengen in een Energie BV. Hierdoor kunnen zij de EIA sneller verrekenen. Het kunnen lenen via een waarborgfonds is daarbij belangrijk om financiering mogelijk te maken en investeringen eerder haalbaar door aanvaardbare rentelasten.
Corporaties moeten bijdragen aan de kosten voor huurtoeslag. Dit beperkt de investeringsruimte aanzienlijk. Investeren in verduurzaming van de woningen zou kunnen worden bevorderd door op basis van labelsprongen investeringen aftrekbaar te laten zijn van de jaarlijkse bijdrage aan betaalbaarheid.
2 labelsprongen
€ 10.000
3 labelsprongen
€ 15.000
4 labelsprongen
€ 20.000
Bij nieuwbouw een EPC onder de 0,4
€ 10.000
Indien deze ontwikkeling doorzet worden corporaties op termijn leverancier van duurzame energie. Dit zou een concurrent kunnen zijn voor de grote energiebedrijven. Indien corporaties aan dezelfde regelgeving moeten voldoen als deze organisaties worden de administratieve lasten te hoog. Denk aan warmtewet, electriciteitwet, gaswet. Kennisontwikkeling in de bouwkolom is zeer noodzakelijk om de beoogde resultaten feitelijk te realiseren en fouten te voorkomen. Het is ook belangrijk om de consument vertrouwd te maken met andere warmtesystemen als gevolg van laagtemperatuurverwarming en te leren om in een duurzame woning te verblijven. De overheidsvoorlichting is nog teveel op traditionele systemen gericht.
Samenleving wijzigt ingrijpend Houdt bij het ontwikkelen van beleid en regelgeving er rekening mee dat bij duurzame energieopwekking de samenleving ingrijpend zal veranderen, misschien wel vergelijkbaar met de veranderingen als gevolg van de komst van sociale media. Er is steeds meer sprake van een netwerksysteem, een zgn. smart grid. De traditionele beleidssystemen gaan uit van een leverancier, een netwerk en een consument. Voor de consument is de energie altijd beschikbaar voor een standaard kwaliteit en een vaste prijs.
In de toekomst zal dit veranderen. Eigenaren of bewoners van woningen en gebouwen zijn consument, maar ook energieproducent. Energie zal gebruikt worden op momenten dat ze opgewekt wordt en beschikbaar is, worden opgeslagen of aan anderen worden geleverd, want terug leveren aan het net is financieel minder interessant. Dit is nu al het geval bijv. bij zonnepanelen. Het delen van energie in virtuele gemeenschappen, sociale netwerken via smart grids zal interessant worden, mits
regelgeving dit mogelijk maakt. Bovendien gaan mensen energie delen, dit is anders denken dan puur de markteconomie. In welke mate wil de overheid hier voorwaardenscheppend in zijn?
De netbeheerder krijgt in toenemende mate de uitdaging om een stabiel net (standaard kwaliteit) te waarborgen. Duurzame energie is lastig indien dit gekoppeld is aan bijv. weersomstandigheden als de wind en de zon. Bovendien is er voorlopig genoeg traditionele energie die makkelijker in beheer is en waar al in is geïnvesteerd. De overheid zal zich beleidsmatig dus moeten uitspreken dat zij prioriteit geeft aan duurzame energieopwekking. Er zal behoefte ontstaan bij duurzame opwekking om energie tijdelijk op te slaan en om ‘zelfdenkende’ apparatuur te bezitten waardoor bijv. de boiler gaat verwarmen of de wasmachine gaat draaien op het moment dat de stroomprijs laag is of als het aanbod van duurzame energie optimaal (volop zonneschijn of voldoende wind) is. Anderzijds zal men proberen energie op te slaan bijv. in de accu (van een elektrische auto), zodat men het kan gebruiken als men zelf behoefte heeft of terug te leveren als de prijs hoog is. Gezien de hoge energiebelasting zullen consumenten proberen energie uit te wisselen zonder belasting te betalen. De overheid zal moeten gaan stimuleren dat mensen energie gaan gebruiken op momenten dat dit beschikbaar is. Dit leidt tot variabele prijzen en wellicht kleine zelfvoorzienende gemeenschappen.
Beleid en regelgeving woningcorporaties In het BBSH (besluit beheer sociale huursector) staat omschreven wat de taken van woningcorporaties zijn. Het betreffen de volgende 6 prestatievelden:
1. Passend huisvesten van de doelgroep, 2. Kwalitatief in stand houden van het woningbezit, 3. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer, 4. Waarborgen van de financiële continuïteit, 5. Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten, 6. Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg.
Recent is vanuit Europa aan de Nederlandse overheid gevraagd om duidelijker aan te geven welke zaken voor staatsteun in aanmerking komen en welke niet. Dit heeft geleid tot het onderscheid tussen zogenaamde DAEB (dienst algemeen economisch belang) en niet DAEB activiteiten. Voor niet DAEB activiteiten kan een woningcorporatie geen beroep doen op staatsteun om oneerlijke concurrentieverhoudingen te voorkomen.
Staatsteun is ook het lenen van geld via het WSW (waarborgfonds sociale woningbouw). Reden is dat de Rijksoverheid en gemeentes onderdeel vormen van de achtervang constructie. Het voordeel van lenen via het WSW is een lagere rente en dat geleend kan worden zonder dat de bank een businessplan uitgebreid op zijn financiële haalbaarheid moet beoordelen. Het is mogelijk dat activiteiten wel onder het BBSH vallen maar niet DAEB zijn. Vanuit de doelstelling “woningen aanbieden aan mensen die zwak op de woningmarkt staan”, ligt het voor de hand dat corporaties kijken naar woonlasten. (Blijvend) lage energiekosten dragen hier in een belangrijke mate aan bij. Het isoleren van woningen, stap 1 trias energetica, past goed binnen het werkterrein van corporaties. Discussiepunt is hier met name de split incentive, de corporatie investeert en het voordeel is voor de bewoner. De huurtoeslaggrenzen werken op dit punt beperkend.
Bij stap 2 van de trias energetica, het opwekken van duurzame energie ligt de koppeling met het BBSH ingewikkelder, het betreft met name de financiering van de extra investeringskosten voor zaken die niet een op een aan de individuele woning zijn gekoppeld. Dus woninggebonden zaken zoals zonnepanelen wel, maar zodra de schaal wat groter wordt, is het onduidelijker. Bij het ontwikkelen van het BBSH is niet nagedacht over de rol van woningcorporaties bij het opwekken van duurzame energie. Dit geldt ook voor de rol van corporaties bij het verlagen of beheersen van woonlasten.
Bij stap 3, efficiënte installaties speelt hetzelfde als bij stap 2. Discussiepunt is met name de financiering van de extra investering in een installatie die niet een op een gekoppeld is aan de individuele woning. Extra gecompliceerd wordt het als er naast huurwoningen ook koopwoningen, commerciële huurwoningen of andere vormen van vastgoed gebruik maken van het systeem.
Op dit moment is het niet duidelijk of woningcorporaties vanzelfsprekend een rol hebben bij duurzame energieopwekking t.b.v. haar bewoners. Hiermee is ook niet duidelijk of dit een zogenaamde DAEB activiteit betreft en of investeringen derhalve in aanmerking komen voor borging via het WSW. Ik vind dat corporatie wel een rol hebben in duurzame energieopwekking en dat financiering als DAEB activiteit mogelijk moet zijn. Ook zou er dan ruimte moeten zijn om een extra component in rekening te mogen brengen bij bewoners als vergoeding voor de extra investering, die niet als onderdeel van de kale huur wordt gezien.
Nieuw prestatieveld BBSH Daarom is het gewenst om aan de prestatievelden van het BBSH duurzame energieopwekking toe te voegen. Doe dit op een zodanige wijze dat duurzame energieopwekking ook een DAEB activiteit wordt. Dit betekent dat investeringen door corporaties in duurzame energieopwekking geborgd kunnen worden door het WSW of door een nieuw te vormen waarborgfonds voor duurzame energie Dit is ook gewenst als de investering in een aparte Energie BV plaats vindt van de corporatie, want dan kan er ook gebruik worden gemaakt van energie investering aftrek. Binnen corporaties wordt veelal geen (fiscale) winst gemaakt en kan de EIA niet worden verrekend.
Bij het opstellen van de regelgeving moet de vraag beantwoordt worden of corporaties uitsluitend mogen investeren t.b.v. van haar eigen sociale huurwoningen en haar maatschappelijk vastgoed of dat ook koopwoningen en commerciële verhuur hier gebruik van mogen maken. Dit speelt met name bij gemengde projecten. Bedacht moet worden dat dit kabinet wil stimuleren dat corporaties meer woningen gaan verkopen. Ook zullen huren bij woningen tot net boven de huurtoeslaggrens worden opgetrokken om de mensen te bedienen die net boven de € 34.000 verdienen, de zogenaamde ‘tussen de wal en het schip’ groep. Ontkoppelen van woningen uit een duurzaam energiesysteem gaat gepaard met hoge kosten en desinvesteringen. Mijn voorstel zal derhalve zijn dat corporaties ook een rol mogen spelen bij duurzame energieopwekking voor vastgoed dat niet DAEB is, als dit een onderdeel uitmaak(te) van een gemengd complex. Het overheidsbeleid is er tenslotte op gericht om de totale woningvoorraad energieneutraal/ duurzaam te maken.
Waarborgfonds duurzame energie Vanzelfsprekend kan ook overwogen worden om een nieuw waarborgfonds voor duurzame energie op te richten, waar ook andere organisaties gebruik van kunnen maken. Dit maakt het wel complexer. Indien niet gekozen wordt voor borging via het WSW maar door een nieuw waarborgfonds dan blijft het belangrijk dat het een DAEB activiteit betreft, anders is borging met achtervang van de overheid niet mogelijk. Duurzame energieopwekking kan dit zijn. Eventueel kunnen ook andere organisaties die deze maatschappelijke doelstelling nastreven, gebruik maken van een waarborgfonds. Om dit te begrenzen kan naar de EU doelgroep gekeken worden en bijv. als voorwaarde worden gesteld dat minimaal 70% van de afnemers hiertoe behoort, wil financiering m.b.v. een waarborgfonds met achtervang van de overheid mogelijk zijn.
Corporatie duurzaam energiebedrijf Een corporatie die investeert in duurzame energieopwekking wordt feitelijk energieleverancier. Eventueel kan zij hier samenwerkingsverbanden voor aangaan met andere corporaties of een energie BV oprichten. Hier beginnen de activiteiten de energiewetgeving, zoals de elektriciteitswet, de gaswet en warmtewet te raken.
Kanttekeningen Hierbij zijn de volgende kanttekeningen te maken.
Indien duurzame energieopwekking een prestatieveld wordt van het BBSH, overweeg hierbij dan de directe koppeling met de woning los te laten. De techniek rond duurzame energieopwekking is nog sterk in ontwikkeling. Er komen bijv. steeds grotere, maar ook steeds kleinere windmolens op de markt. Mag een corporatie de economisch meest aantrekkelijke optie kiezen? Mag gekeken worden vanuit de optiek van de wijk of moet uitsluitend gekeken worden vanuit de optiek van de woning. Het ligt voor de hand dat de regelgeving dit mogelijk moet maken. Op dit moment is grootschalige energieopwekking vaak economisch voordeliger, dus een participatie in een windmolenpark i.p.v. een individueel zonnepaneel. Zeer grote investeringen (windparken op zee) zijn vanuit de beperkte borgingsruimte van het WSW niet mogelijk, de vraag is dus of hiervoor regelgeving nodig is. Wat is woninggebonden energie? Indien in de toekomst elektrische auto’s ’s nachts bij de woning worden opgeladen, is dit dan woninggebonden? In de beleving van mensen wel, maar het is wel een wijziging t.o.v. ons huidige denken. Een kracht van een woningcorporatie is dat zij de energielevering van duurzame energie kan koppelen aan de woning. Hiermee ontstaat een vaste afzetmarkt gekoppeld aan het huurcontract en zekerheid rond terugverdienen van investeringen. Zodra dit uitgangspunt wordt losgelaten, nemen de risico’s toe. Meer risico vertaalt zich in hogere rente, daardoor langere terugverdientijden en minder haalbare projecten Indien de overheid een kooprecht introduceert voor individuele bewoners zal ook nagedacht moeten worden hoe om te gaan met de investeringen van duurzame energieopwekking en de verplichte levering van energie hierdoor. Kopen mensen een deel van het collectieve energiesysteem, bijv. via een VvE. Belemmert dit de financiering van de hypotheek? De waarde van het duurzame energiesysteem vertaalt zich niet rechtstreeks in de verkoopprijs. De investering is vaak hoger dan de waarde in het economisch verkeer. Hypotheekverstrekkers kijken tot nu toe vooral/ alleen naar de kapitaalinvestering en niet naar de energiekosten. Zijn eigenaren van koopwoningen in staat om als deelnemer in een VVE te (her)investeren en onderhoud te organiseren. Een oplossing zal in een aantal situaties zijn dat de corporatie eigenaar blijft van het systeem en dat de koper gebruik blijft maken van de verplichte levering. Indien alle woningen verkocht zijn, kan de corporatie alleen nog eigenaar zijn van het energiesysteem. Een verschuiving in taken dus.
Energie BV Woningcorporaties kunnen geen geborgd geld lenen voor duurzame energieopwekking via het WSW, indien dit ondergebracht wordt in een aparte energie BV. Als toegelaten instelling kunnen zij wel geld lenen, maar dan zijn er vanwege de huurprijswetgeving onvoldoende mogelijkheden voor een sluitende exploitatie. Voor individuele zonnepanelen is dit te overwegen, voor een collectieve WKO onmogelijk of tenminste financieel ongewenst. Bij een energie BV is het wel mogelijk de energie investeringsaftrek te verrekenen, door de corporatie in veel gevallen niet.
Een complicerende factor is bovendien dat het WSW het ongedeelde eigendom van een woning(complex) wil als onderpand. Bij duurzame energie opwekking maakt deze financiering buiten het WSW om lastig. Hoe wordt de woning(complex) gebonden criterium uitgelegd? Denk bijv. aan een WKO in een appartementengebouw, maar ook zonnepanelen op daken op het zuiden, waarvan de opbrengst niet uitsluitend is voor de huurder die er woont. Door een Energie BV te laten lenen via het WSW of een WSW Energie gekoppeld aan het WSW, wordt dit opgelost. Bij externe financiering zal het WSW altijd te maken krijgen met elkaar rakende onderpanden/rechten van opstal of bijv. een sale en leaseback overeenkomst.
Een volgende vraag is of een Energie BV onlosmakelijk aan een woningcorporatie is gekoppeld of dat dit ook kan worden overgedragen aan een gezamenlijk energie BV van een aantal corporaties of bijv. aan Woonenergie? Wat betekent dit dan voor het ongedeeld eigendom, dat het WSW als uitgangspunt heeft. Het ligt voor de hand om de bundeling van kennis vanuit samenwerkingsverbanden van corporaties toe te staan.
Corporaties zullen in toenemende mate worden benaderd of zij willen meedoen aan een duurzame energieontwikkelingsmaatschappij bijvoorbeeld de provincie Flevoland voorstaat (DEON). Is het geoorloofd risico’s met geld uit de toegelaten instelling te lopen, indien overheden dit ook mogen? De provincie wil risicodragend vermogen beschikbaar stellen aan derden, als hefboom om duurzame energieopwekking van de grond te tillen. Ik vind dat corporaties eventueel wel een beroep moeten kunnen doen, maar dat corporaties geen risicodragend vermogen beschikbaar moeten stellen aan DEON. Bij risico hoort tenslotte dat het mis kan gaan.
Een andere vraag is of corporaties mogen meewerken aan initiatieven met een maatschappelijk doel door energie te gaan leveren aan huurders? Bijv. natuurontwikkeling in Flevoland mogelijk maken door 20 jaar windmolens in dat gebied te plaatsen. Energie moet worden afgenomen in Flevoland. Dat kan via de corporatie. Een corporatie kan eventueel meefinancieren in de aanleg van windmolens. Naar mijn idee moet dit mogelijk zijn, mits de risico’s zijn begrensd tot de risico’s van duurzame energieopwekking t.b.v. eigen bezit/huurders. Bovendien moet het verdienmodel uitgaan van het niet meer dan anders principe.
Bij verder stijgende energieprijzen kan een verdienmodel ontstaan voor duurzame energieopwekking dat corporaties eventueel aan kunnen wenden op andere prestatievelden van het BBSH. Voorwaarde is dat corporaties niet verplicht zijn om de werkelijke kosten af te rekenen, zoals is vastgelegd in
huurprijzenwet voor servicekosten. Er kan hierdoor een revolving fund ontstaan, waardoor de middelen aangewend kunnen worden voor nieuwe investeringen in duurzame energieopwekking. Vanzelfsprekend zijn ook middelen nodig om risico’s af te dekken.
Huurprijzenwet De overheid heeft wetgeving rond huren en servicekosten. Het bedrag dat in rekening moet worden gebracht voor duurzame energie past niet in dit systeem. Aangezien investeringen worden gedaan met een lange terugverdientijd is zekerheid over het verdienmodel belangrijk. De overheid moet zich bovendien realiseren dat de meeste investeringen in duurzame energieopwekking er vanuit gaan dat de kosten van energie zullen stijgen. Dit is in zekere mate een vorm van speculeren.
De huren zijn gemaximeerd door de woningwaardering. Sinds kort maakt het energielabel hier onderdeel van uit. Jaarlijks stelt de overheid het percentage van de huurverhoging vast, meestal inflatievolgend. Voor mensen die huurtoeslag ontvangen is het erg belangrijk dat de huren onder de relevante grenzen voor huurtoeslag blijven, zodat zij huurtoeslag kunnen blijven ontvangen.
Naast de huren zijn er servicekosten. Deze moeten afgerekend worden op daadwerkelijk gemaakte kosten, bijv. schoonmaak, energiegebruik verlichting portieken, elektriciteit liften e.d.
De kosten voor het opwekken van duurzame energie betreffen in belangrijke mate een kapitaalinvestering met daarnaast kosten voor beheer en onderhoud. Meestal wordt ook nog fossiele brandstof gebruikt als achtervang. Het is niet mogelijk om de extra investering voor duurzame energie op te nemen in de kale huur. De huur komt dan boven de aftoppingsgrens uit voor huurtoeslag waardoor de woning onbereikbaar wordt voor mensen met een smalle beurs. Het lager vaststellen van de huur betekent een te grote onrendabele investering. De kosten moeten derhalve apart in rekening worden gebracht. Het zijn echter geen servicekosten, want de kosten worden voor een groot deel door een kapitaalinvestering veroorzaakt. De opgewekte energie kan gebruikt worden door huishoudens maar ook voor beweging van liften, verlichting portiek of voor elektriciteit of verwarming in de woning. Het lijkt dus soms wel op servicekosten.
Gedurende de investeringsperiode kan niet zomaar van systeem worden gewisseld, zonder dat er sprake is van kapitaalvernietiging. Indien de kosten van fossiele brandstoffen sneller stijgen dan de kosten van duurzame energieopwekking, dan wordt het systeem op termijn voordeliger. Andersom ontstaat een probleem omdat het uitgangspunt is dat de kosten voor de consument niet meer mogen zijn dan anders.
In eerste instantie is duurzame energieopwekking niet goedkoper voor de consument, wel duurzamer. Ter dekking van de hoge investeringen wordt vaak gekozen voor een relatief, hoge vaste bijdrage (vastrecht) bij aanvang. De variabele lasten zijn lager dan bij een traditionele energievoorziening. De stijging van de vaste bijdrage geschiedt op basis van de inflatie. Vaak wordt het uitgangspunt gehanteerd niet mee dan anders. Lastig is echter waarmee te vergelijken. Belangrijk is dat de overheid door nieuwe regelgeving het verdienmodel niet onderuit haalt. Ook onzekerheid over
toekomstige regelgeving belemmert investeringen. Duurzame energieopwekking moet als een aparte eenheid worden benaderd en niet worden verward met servicekosten of huren.
Warmtewet Corporaties worden feitelijk leverancier van duurzame energie. Hiermee kunnen de grote energiebedrijven de corporaties als concurrent zien. Indien als gevolg van lobby e.d. de regelgeving rond de warmtewet zo complex wordt en een corporatie aan dezelfde voorwaarden moet voldoen als een groot energiebedrijf dan zijn de administratieve lasten veel te hoog om nog te kunnen investeren. De wetgever zal met haar regelgeving hier rekening mee moeten houden, wil zij kleinschalige duurzame energieopwekking stimuleren.
Op dit moment is de warmtewet in ontwikkeling. Dit geeft veel onzekerheid over het verdienmodel rond het opwekken van duurzame energie. Aangezien dit over kapitaalinvesteringen gaat die op de langere termijn moeten worden terugverdiend, werkt dit zeer belemmerend.
De warmtewet in combinatie met een kooprecht van huurders geeft ook onzekerheid over het verdienmodel. Gemengde projecten met huur en koop en eventueel huur boven de fiatteringsgrenzen komen nogal eens voor. Denk bijv. aan seniorencomplexen in een woonservicegebied met een WKO.
Woningverbetering De regelgeving rond complexgewijze woningverbetering schrijft voor dat bewoners individueel moeten instemmen met het verbeteren van hun woning. Indien 70% van een complex akkoord is, moet de rest mee. De regelgeving gaat er derhalve vanuit dat verbeteringen altijd ten goede komen aan individuele bewoners.
Knelpunten hierbij zijn de zogenaamde split incentives (woningcorporaties investeren en het financiële voordeel van minder energieverbruik ligt bij de huurders). Er mag een huurverhoging worden gevraagd voor woningverbetering als gevolg van energiebesparing, maar huurders zijn wantrouwend en het is moeilijk om draagvlak te krijgen. Het uitgangspunt hierbij is dat de huurverhoging niet hoger is dan de energiebesparing (niet meer dan anders). In veel gevallen geeft een corporatie dan een garantie dat dit klopt. Vanzelfsprekend betreft dit een gemiddeld gebruik bij een normaal woongedrag. Natuurlijk heeft een bewoner ook zelf een verantwoordelijkheid. Het onderwerp verkrijgen van draagvlak bij bewoners is een kritische succesfactor.
Bij duurzame energieopwekking kan het interessant zijn om daken van blokjes woningen die op het zuiden liggen vol te leggen met zonnepanelen. Het lijkt redelijk om de opbrengst in een Energie bv van een corporatie te laten komen, waardoor meer huurders hiervan kunnen profiteren. Moeten de bewoners hier nu mee instemmen als het hun dak betreft? Moeten zij extra voordeel hebben? Een vergelijkbare situatie ontstaat met het dak van een flat. Ik stel voor dat investeringen aan de buitenkant van de woning voorbehouden zijn aan de corporatie, dat de opbrengst ook voor haar is, maar dat de huurder wel individueel moet instemmen indien de corporatie haar een vorm van duurzame energie aanbiedt.
Daarnaast kan de corporatie de huurder op individuele basis een vorm van duurzame energieopwekking aanbieden, die voor eigen gebruik is ( bijv. een zonnepaneel). In dat geval betreft het een woningverbetering met eventueel individueel voordeel waar de huurder mee moet instemmen. De wetgever moet dit verduidelijken in de regelgeving.
De wetgever biedt de huurder op basis burgerlijk wetboek artikel 215 veel ruimte om de woning naar eigen inzichten in te richten en te verbouwen. Dit geldt in principe ook voor energiebesparende maatregelen. Voor wijzigingen moet wel vooraf toestemming worden gevraagd aan de verhuurder. In principe is de buitenkant van de woning van de corporatie. Zij hoeft dus geen medewerking te verlenen als de huurder zijn dak wil verhuren aan een bedrijf die dit wil volleggen met zonnepanelen of hier reclamemateriaal aan wil bevestigen. Waarschijnlijk moet de huurovereenkomst op dit punt worden aangepast. De wetgever zal hier rekening mee moeten houden in haar wetgeving rond zelf aangebrachte voorzieningen. Indien een bedrijf zonnepanelen op het dak van corporatiewoningen legt wordt de corporatie hiervan eigenaar door natrekking. Het bedrijf kan dit niet voorkomen door een overeenkomst met de huurder te sluiten. Mocht dit zich voordoen dan kunnen er misverstanden ontstaan. Ook hier is behoefte aan verduidelijking in de regelgeving.
Kortom, wat huurt een huurder, het gehele huis of alleen het te bewonen gedeelte. Een voorbeeld: van wie is het dak van een huurwoning op het zuiden?
Is dat van de corporatie en kan die kiezen om dit vol te leggen met zonnepanelen en de opbrengst in een energie BV te laten komen, Is dit alleen mogelijk als het gehele voordeel voor de huurder is en kan dit alleen als de huurder instemt met de woningverbetering, Kan de huurder zijn dak onderverhuren aan een energiebedrijf die dit vol legt met zonnepanelen en winst maken uit de onderverhuur. Is dit dan een zelf aangebrachte voorziening waar de huurder vooraf toestemming voor moet vragen aan de woningcorporatie. Indien de huurder de woning verlaat en hij heeft zelf zonnepanelen gelegd gaat het eigendom dan over de corporatie door natrekking ook indien hij dit heeft onderverhuurd aan een bedrijf?
Financieringsmogelijkheden en subsidies Investeren in zaken die met name een maatschappelijk rendement, maar een beperkt economisch rendement hebben, past bij de core business van woningcorporaties. De kosten van duurzame energieopwekking betreffen met name kapitaalinvesteringen. Zij hebben een lange terugverdientijd. De overheid dient zich te realiseren dat indien de energieprijzen dalen, er sprake zal zijn van een negatief rendement. Ook indien de overheid haar fiscale verdienmodel rond fossiele brandstoffen gaat aanpassen omdat de inkomsten tegenvallen en als gevolg daarvan duurzame energieopwekking extra gaat belasten ontstaat een negatief rendement. Voor woningcorporaties maar ook voor anderen is
langjarige zekerheid belangrijk. Het gebruik maken van wind, zon e.d. zal ook in de toekomst niet moeten worden belast.
Door het inflatievolgend huurbeleid dat de regering langjarig heeft gevolgd staat de financiële positie van woningcorporaties onder druk. De bouwkosten zijn sneller gestegen dan de huren. De bijdrage van woningcorporaties aan de huurtoeslag die voorzien wordt vanaf 2014, holt de investeringscapaciteit van woningcorporaties nog verder uit (€ 620 miljoen per jaar vanaf 2014). Het Lenteakkoord wil de bijdrage al in laten gaan in 2013. Het WSW en het CFV sturen sterker op risico’s. Dit beperkt de investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties. Het WSW stelt als gevolg hiervan de borgingsruimte voor een beperktere periode vast en begrenst de ruimte of hanteert zelfs maatwerk. Bij maatwerk wordt zelfs geen vrije faciliteringsruimte vrijgegeven. Het WSW stuurt op positieve kasstromen, voor veel corporaties is het moeilijk om hieraan te voldoen, zeker indien (naast de jaarlijkse fictieve aflossing van 2%) bijgedragen moet worden aan de huurtoeslag. Veel corporaties sorteren hier op voor en stoppen met investeren in woningverbetering (en dus ook in energiebesparing) en nieuwbouw.
Recent is de corporatiesector opgeschrikt door de derivatenproblematiek rond Vestia. Dit zal leiden tot een heffing saneringssteun door het CFV. Recent heeft het CFV aangekondigd, dat zij de Minister wil voorstellen om de bevoegdheid van het CFV te verruimen, zodat zij, indien noodzakelijk, deze saneringsbijdrage kan verhogen van 1 naar 5%. Deze heffing gaat ten koste van de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties.
Tot voor kort stimuleerde de groenfinanciering met relatief weinig uitgaven voor de overheid het nemen van duurzaamheid bevorderende maatregelen. Op dit moment is het rentevoordeel nauwelijks aanwezig. Dit heeft te maken met de fiscale afbouw en de huidige rentestand. Indien er meer zekerheid is over het fiscale voordeel voor maatschappelijke beleggingen voor particulieren dan stimuleert dit duurzaamheidsinvesteringen.
50% WOZ-waarde Een ander criterium van het WSW wat tot nu toe nog niet zoveel aandacht krijgt, is de voorwaarde dat niet meer mag worden gefinancierd dan 50% van de WOZ-waarde van het bezit. Bij dalende huizenprijzen is deze grens eerder in beeld. Door veel nieuw te bouwen komt deze grens ook aan de orde. De vraag is, wat is de WOZ-waarde van een duurzame investering? Dit probleem kan worden ondervangen door het criterium 50% WOZ waarde bij duurzame energieopwekking los te laten en veel meer een koppeling te leggen met het rendement en met kasstromen.
Bijdrage betaalbaarheid Woningcorporaties worden op dit moment sterk beperkt in hun investeringsruimte als gevolg van de bijdrage aan de huurtoeslag. Dit betekent dat het kunnen verkrijgen van financiering steeds meer een aandachtspunt vormt om te kunnen investeren. De bijdrage aan de huurtoeslag beperkt de investeringsruimte met een veelvoud van het bedrag dat wordt afgedragen (zie in bijlage 1 het artikel met FNV Bouw).
Investeren in energiebesparing leidt tot vermindering van de woonlasten, minder afhankelijkheid van de sterke prijsstijgingen van fossiele brandstoffen en draagt bij aan de verduurzaming van Nederland. Nederland wordt bovendien minder afhankelijk van buitenlandse energieleveranciers waarbij levering niet altijd betrouwbaar is. Het ligt derhalve voor de hand dat de investeringen rond duurzaamheid afgetrokken moeten kunnen worden van de bijdrage aan huurtoeslag. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de energielabels in de bestaande bouw en de EPC berekening van de nieuwbouw. Om de uitvoering simpel te houden, zou voor een volgende systeem kunnen worden gekozen.
Investeren in verduurzaming van de woningen wordt bevorderd door op basis van labelsprongen investeringen aftrekbaar te laten zijn van de jaarlijkse bijdrage aan betaalbaarheid.
2 labelsprongen
€ 10.000
3 labelsprongen
€ 15.000
4 labelsprongen
€ 20.000
Bij nieuwbouw een EPC onder de 0,4
€ 10.000
Aangezien de energielabels opgenomen worden in de woningwaardering en opgesteld worden door een gecertificeerd bureau is dit goed controleerbaar. Bij een bouwaanvraag bij nieuwbouw wordt de EPC vastgesteld.
Indien een DAEB discussie speelt kan een koppeling gelegd worden met de huurgrenzen bij woningen zoals bij de EU doelgroep. Een alternatief is om deze aftrekregeling voor investeringen ook voor commerciële verhuurders te laten gelden, zij moeten tenslotte ook bijdragen aan de huurtoeslag en hun woningvoorraad moet ook worden verduurzaamd. Een bijkomend voordeel is dat dit een stimulans voor de bouw is. Zoals bekend zitten bouwbedrijven te springen om werk.
Het voorstel voor deze regeling is enigszins afgeleid van de tijdelijke EIA regeling voor woningverbetering die in 2010 van kracht was.
Stimuleringsregelingen Tot voor kort bestonden er mogelijkheden voor groenfinanciering, energie investeringsaftrek, laag BTW tarief e.d. Deze zouden ook op dit moment een stimulans zijn. Het lage BTW tarief zou ook aan investeringen in energiebesparing gekoppeld kunnen worden.
Kennisontwikkeling In de hele bouwkolom zijn voorlopers actief. Maar ook voor de middengroepen is grote behoefte aan kennisontwikkeling. Dit begint bij de stedenbouwkundige opzet maar strekt zich uit tot ontwerp, beheer maar ook bewonersgedrag. Doordat alle partijen die in de bouwkolom werkzaam zijn bezig zijn met overleven, wordt er niet geïnvesteerd in de ontwikkeling van mensen. Dit versterkt het risico op fouten.
Vragen komen aan de orde zoals;
Welk kwaliteitsniveau is noodzakelijk in stap 1 in de trias energetica bij het energiezuinig maken van woningen om op een later tijdstip duurzame energieopwekking (stap 2) mogelijk te maken. Is label C wel genoeg? Dit doen veel corporaties. Is verduurzaming van de woningvoorraad wel mogelijk indien niet geïnvesteerd wordt in kennisontwikkeling in de bouwketen (de indruk is dat het resultaat veel slechter is dan op basis van bestek zou mogen worden verwacht)? Hoe kan duurzaamheid structureler worden opgenomen in kwaliteitsbewaking en –denken? Levert woningisolatie gezondheidsrisico’s op door gebrek aan ventilatie? Is er wel voldoende aandacht voor het beheer? Is verduurzaming wel mogelijk indien geen aandacht wordt besteed aan het leren wonen in een goed geïsoleerd huis met nieuwe, duurzame installaties. Denk aan gezondheid / ventilatie, omgaan met laag temperatuurverwarming, verwisselen filters.
Voor bewoners betekent het wonen in een duurzaam gebouw een andere warmtebeleving. Over het algemeen is sprake van laag temperatuur verwarming. Zuinig omgaan met energie betekent ook een ander stookgedrag. In veel gevallen is een constante temperatuur beter dan het ’s avonds laag zetten van de verwarming. Ook is het lang openzetten van ramen bij een passiefhuis niet gewenst.
De overheidscommunicatie gaat uit van traditionele systemen. Dit werkt verwarrend. Beter zou zijn dat de overheidsvoorlichting ook nu al vertelt dat een ander woongedrag gewenst is bij duurzame energieopwekking. Op zich moeten mensen dit kunnen leren. In een generatie is tenslotte een overgang gemaakt van turf, naar kolen naar gas en nu naar een duurzaam systeem.
Truus Sweringa, directeur-bestuurder Oost Flevoland Woondiensten, 8 maart 2012 (geactualiseerd september 2012)
Bijlage 1:
Vergroening woningen: goed voor bouwer en huurder
1
John Kerstens van FNV Bouw ziet grote kansen voor de bouw om uit de crisis te klauteren dankzij de verduurzaming van bestaande woningen. Directeur-bestuurder Truus Sweringa van Oost Flevoland Woondiensten zag in dat oudere huurwoningen onbetaalbaar dreigen te worden en vergroent die zonder huurverhogingen op te leggen. De overheid, vinden zij, voert een remmend beleid: penny wise, pound foolish. Het is nog altijd crisis in de laat-cyclische bouw, terwijl andere sectoren alweer op stoom raken. Sinds 2009 zien we een neergaande lijn, maar het dieptepunt was begin maart 2011 nog niet bereikt met 2
nagenoeg 15 % minder banen dan in 2009 . Degelijke, betrouwbare bouwers vallen om. Toch kan elk moment de kentering komen. We hebben direct concrete actie nodig om mensen en hun vakkennis in de bouw te behouden. Ook de energiecrisis komt er aan. De Japanse worsteling met een levensgevaarlijke meltdown en de huidige onrust in olieproducerende landen onderstrepen iedere dag dat we minder afhankelijk moeten worden van deze energiebronnen. De energieprijzen zullen onvermijdelijk door het dak gaan: terwijl huren tussen 2000 en 2005 met zo’n 15% stegen, gingen de gasprijzen met 68% omhoog. Willen we in Nederland betaalbaar blijven wonen, dan moeten we anders gaan denken over woonlasten en een stuk efficiënter worden met energie. Dat kan: er zijn zeker 500 duizend oudere, energieverslindende woningen die geïsoleerd moeten worden. Nu de werkgelegenheid in de bouw onder druk staat is het zeer verstandig deze onvermijdelijke investeringen naar voren te halen. Helaas worden door dit kabinet belangrijke steun opgeschort, subsidies afgeschaft en lasten afgewenteld. Door deze -penny wise, pound foolish- bezuinigingen dreigen investeringen door corporaties uit te blijven. Alle besparingen vallen in het niet bij de verloren kansen. De besparing op de huurtoeslag van circa 600 miljoen die de corporaties in 2014 moeten opbrengen, betekent bijvoorbeeld 1,75 miljard minder investeringen in duurzaam bouwen. En minder inkomsten voor de overheid. De tijdelijk verlaagde btw voor werk in de bouw, houdt op dit moment bouwers aan het werk met verbouwingen, maar die regeling loopt 1 juli af. En zo zijn er meer regelingen die worden teruggedraaid. Woningverbetering is een win-win-win situatie. Hoe eerder we daken, vloeren en muren isoleren en H++ ramen aanbrengen, hoe beter: voor huurders, verhuurders, bouwers en ook voor overheid.
1
Het Financieel Dagblad (FD) plaatste een artikel in hun krant naar aanleiding van dit artikel dat OFW samen met FNV bouw
publiceerde. Het artikel is onder andere overgenomen door Aedes, de Woonbond, Binnenlands Bestuur, IKC RO Nieuwsflits van het informatie- en kenniscentrum voor de Ruimtelijke ordening en duurzaamnieuws.nl. Ook op radio 1 nieuws, met het oog op morgen en in het RTL ontbijtnieuws werd aandacht aan het onderwerp besteed.
2
De Cordares cijfers laten een daling zien tot een stand van 143.874 per 1 februari 2011. Daarmee is in twee jaar tijd
het aantal werknemers met ruim 25.000 afgenomen, ofwel bijna 15%.
Duurzaamheid en sociaal beleid zijn namelijk veel gezonder voor de betalingsbalans dan een bezuiniging. Duurzaamheid is logisch, maar vergt moed. Alle betrokkenen moeten een ommezwaai maken in het denken over werken en wonen. Verduurzaming kan zichzelf gelukkig grotendeels bedruipen, het levert direct iets op. Waar sociale huurwoningen zijn verbeterd, daalt de energierekening met ongeveer 500 3
euro per jaar . Het valt te hopen dat dit kabinet verduurzaming snel actiever gaat steunen. Op de korte termijn voor bouwers en op de langere termijn voor iedereen. Aanbevelingen: Handhaaf het tijdelijk lagere BTW-tarief van 6% voor arbeid in de bouw, dat 1 juli afloopt. Vergroening woningen: goed voor bouwer en huurder. Schaf het voornemen af dat verhuurders met meer dan 10 woningen moeten meebetalen aan de huurtoeslag vanaf 2014. De maatregel kost Nederland meer dan dat ze oplevert. Woningcorporaties zetten nu al investeringen stop omdat ze anders dat jaar in de financiële problemen kunnen raken. Handhaaf de groenfinanciering. Groenfinanciering scheelt gauw 1% rente gedurende 10 jaar.
4
Voer opnieuw de Energie Investerings Aftrek (EIA) in voor renovatie van woningen die meer dan 2 stappen vooruit gaan in het groene woninglabel.
5
Meewerken aan duurzame energieopwekking moet onder de zogenaamde daeb activiteiten vallen (dienst algemeen economisch belang).
6
Laat de nieuwe warmtewet die in de maak is kleinschalige duurzame energieopwekking stimuleren.
7
Stimuleer met duurzaamheid vakkennis, tegen de trend in van goedkoper, flexibeler, meer buitenlands, tijdelijk personeel. Behoud vooral vakmensen in de sector. Huizen tot de grens van de NHG hypotheekgarantie mag je belonen voor iedere stap in het groene label.
3
Op plaatsen waar de bouw al bewust bezig is met duurzaamheid, levert een kleine inspanning direct voordeel op zoals blijkt
uit de CO2-prestatieladder van Prorail en de SKAO. De CO2-prestatieladder voor de hele bouw sinds deze maand, 0,1 % kosten en levert een veelvoud aan besparingen op. 4
Bij een Groenfinanciering wordt tegen een lagere rente (een deel van) de hypotheek van een duurzaam nieuwbouwproject
(woningbouw of utiliteitsbouw) of een duurzaam renovatieproject (woningbouw) gefinancierd, dat een groenverklaring heeft in het kader van de Regeling Groenprojecten. Deze overheidsregeling geeft aan welke projecten als groen worden aangemerkt, inclusief de procedure om een verklaring (= groenverklaring) te verkrijgen dat een concreet project een 'Groenproject' is. 5 6 7
http://www.belastingdienst.nl/zakelijk/investeringsregelingen/investeringsregelingen-02.html Deze regeling liep 1-12-2010 af. Hierdoor kunnen corporaties lenen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Als de warmtewet die ruimte straks biedt, kunnen corporaties een rol spelen bij opwekking van duurzame, lokale energie: door
Warmte Koude Opslag (wko) installaties, zonnepanelen op daken te leggen en windmolens in de wijken te bouwen.
Bijlage 2: Rekenvoorbeeld van OFW Het kabinet heeft aangekondigd dat verhuurders met meer dan 10 woningen vanaf 2014 financieel moeten bijdragen aan de huurtoeslag. Dit treft woningcorporaties in ernstige mate. Stel dat woningcorporaties vanaf 2014 €600 miljoen moeten bijdragen jaarlijks, welk effect heeft dit dan? Er ontstaat minder investeringsruimte. Woningcorporaties investeren onrendabel in de bouw en renovatie van huurwoningen. Dit geldt ook voor het verduurzamen van de woningvoorraad.
Inkomsten nieuwbouw Stel dat de onrendabele investering in een nieuwbouwhuurwoning €60.000 is, dan kunnen er dus 10.000 woningen minder worden gebouwd. Stel dat de investering voor een huurwoning €175.000 is dan betekent dit € 1,75 miljard minder investeren per jaar. Hierdoor loopt de overheid €280 miljoen mis aan BTW. Verder zal het effect zijn dat de overheid minder grond kan verkopen, stel €20.000 per woning, ofwel €200 miljoen. Werkgelegenheid nieuwbouw Voor de werkgelegenheid betekent dit ook veel. Stel de helft van de bouwkosten is arbeid, dan staat de bouw van een woning gelijk aan een arbeidsjaar. 10.000 woningen minder is dus 10.000 arbeidsjaren minder werk. Daar is de indirecte werkgelegenheid dus nog niet bijgeteld. De werkloosheid kost de overheid ook geld aan uitkeringen. Bovendien creëert de overheid een toekomstig probleem omdat de zeer gewenste jonge instroom nu niet tot stand komt.
Inkomsten renovatie Stel onrendabel investering voor duurzame renovatie is €10.000 per woning, dan kunnen er dus 60.000 woningen niet worden gerenoveerd. Stel de investering per woning is €40.000, dan betekent dit 2,4 miljard minder investeringen, ofwel 383 miljoen minder BTW. Stel de arbeid is 50% dan betekent dit 30.000 arbeidsjaren minder werk.
Verduurzaming Naast de eerdere punten betekent dit ook dat de verduurzaming van de woningvoorraad niet van de grond komt. Onze ervaring is dat een energiebesparing van een jaren 60 rijtjeswoning rond de €500 3
(800 m aardgas) per woning per jaar bedraagt. Ofwel € 30 miljoen minder stookkosten per jaar voor mensen met lage inkomens. Maar ook minder CO2 uitstoot namelijk 1400 kg CO2 per woning per jaar 3
3
(1m gas = 1,78 kg CO2 ). Wat 48 miljoen m minder gas en 85.440 ton minder CO2 betekent. Daarmee worden we minder afhankelijk van energie uit het buitenland en duurzame versterking van de koopkracht van de lagere inkomens. Dit is zeker noodzakelijk gezien de verwachting van sterk stijgende energieprijzen as gevolg van ontwikkelingen in de wereldmarkt.
