Nee, ik ben nog een beetje te jong. Ook ouderen hebben een rol in de participatiesamenleving Ook in de straat, ook in de buurt, ook in de wijk

Bron: DUB Utrecht, cartoon Niels Bongers, 21 maart 2013

Nee, ik ben nog een beetje te jong Ook ouderen hebben een rol in de participatiesamenleving Ook in de straat, ook in de buurt, ook in de wijk

Ouderen verdienen geen huurconflict Ouderen verdienen niet om dakloos te worden Ouderen hebben recht om te weten waar zij aan toe zijn Ouderen moeten van een fijne oudedag kunnen genieten Daar draait het om bij de ‘ouderenhuisvesting’

Raadsinformatieavond Utrecht 15 juli 2014 - “Ouderenhuisvesting Utrecht” - Hopmans 1/13

Ouderenhuisvesting Utrecht Subtitel: laat ouderen van een fijne oudedag genieten

SAMENVATTING Wederom huisvesting. Deze keer gaat het niet weer over de studenten, maar over de ouderen. Een groep die de laatste tijd aardig in de verdrukking is gekomen, maar een groep die zondermeer alle aandacht verdient en duidelijk ook gaat krijgen binnen deze gemeente. Als er niet met de ouderen wordt ‘gesleept’, dan wordt er gedreigd met ‘Uw partner is te gezond en moet vertrekken’ (het verhaal uit Wageningen van mei 2014). Alles wat onzekerheid voor deze groep oproept, veroorzaakt over het algemeen vele slapeloze nachten en niet alleen bij deze groep, maar ook bij de familie. Het is niet niks, als je op hoge leeftijd van alles nog moet meemaken. Vergeet niet ‘Iemands dak boven zijn hoofd afpakken, iemand hierna aan zijn lot overlaten’ is in de categorie van huren het allerergste wat je een modelhuurder kan aandoen. Het is nog altijd zo, dat ouderen het liefst hun eigen ding willen kunnen doen en desnoods bij de familie willen gaan wonen, maar als dit niet (langer) gaat of niet kan, dan kunnen deze ouderen een fijn plekje in een of ander tehuis zeker waarderen. - Berg ouderen niet te snel op. - Besef dat iedereen dus ook de ouderen een deel van de ziel van de straat, de wijk en de buurt zijn. - Besef dat ouderen veel meer waarde voor de buurt hebben dan sommigen misschien denken. - Besef dat een te eenzijdig inrichting van de buurt een behoorlijk obstakel kan opleveren voor een succesvolle participatie. Terug naar de ouderenhuisvesting. - Bij dit alles kan het natuurlijk zo zijn, dat ouderen wel in hun eigen buurt moeten kunnen blijven wonen. Zo moeten er geschikte woningen voor hen zijn, als zij niet meer echt de trap op kunnen lopen. Hoe dan ook: in bijna iedere straat zijn altijd zogenaamde nul-trede woningen (=woningen op de begane grond, of woningen bereikbaar via een lift) aanwezig. Reserveer een deel hiervan, als doelgroep-woningen voor hen. - Maak niet dezelfde fouten als sommige woningcorporaties w.o. SSH Utrecht hebben gedaan met het geforceerd doordrukken van campuscontracten, of met het gaan inzetten van sociale huurwoningen voor de lucratieve commerciële shortstay verhuur. - Voorkom dat huurders het slachtoffers worden van verhuurders, die lucratief (=bij iedere mutatie streefhuur optrekken naar 100% van maximaal toegestane huur) willen verhuren. De huisjesmelkers 2.0. - Voorkom dat verhuurders een eigen woonruimteverdeelsysteem kunnen gaan opzetten. Bij zelf labelen, bij zelf toewijzen kan het wel de opmaat zijn naar.


Ouderenhuisvesting Utrecht Subtitel: laat ouderen van een fijne oudedag genieten Wildwest toestanden vermijden. Contract is contract Afspraak is afspraak Ouderen hebben gewoon nog meer recht op zekerheid dan anderen

Het VERHAAL Wederom huisvesting. Deze keer gaat het niet weer over de studenten, maar over de ouderen. Een groep die de laatste tijd aardig in de verdrukking is gekomen, maar een groep die zondermeer alle aandacht verdient en duidelijk ook gaat krijgen binnen deze gemeente. Als er niet met de ouderen wordt ‘gesleept’, dan wordt er wel gedreigd met ‘Uw partner is te gezond en moet vertrekken’ (het verhaal uit Wageningen[1] van begin mei 2014). Alles wat onzekerheid voor deze groep oproept, veroorzaakt over het algemeen vele slapeloze nachten en niet alleen bij deze groep, maar ook bij de kinderen, bij de kleinkinderen en dus bij de familie van deze groep. Het is nog altijd zo, dat ouderen het liefst hun eigen ding willen kunnen doen en desnoods bij de familie willen gaan wonen, maar als dit niet (langer) gaat of niet kan, dan kunnen deze ouderen een fijn plekje in een of ander tehuis zeker waarderen. Behalve als …… Het is niet niks, dat je op hoge leeftijd nog mee moet maken ‘ik moet oprotten’, of ‘ik moet voor de zoveelste keer uit mijn buurt vertrekken’ (het zgn. slepen met ouderen). Vergeet niet ‘Iemands dak boven zijn hoofd afpakken, iemand hierna aan zijn lot overlaten’ is in de categorie van huren het allerergste wat je een modelhuurder kan aandoen. 1

Wageningen - 32 ouderen moeten gedwongen verhuizen (dwangsom €7.500/’illegale’ huurder)


Zeker als je als huurder nergens schuld aan hebt. Zeker als je als huurder je feitelijk gedraagt als een modelhuurder. Nog meer, als je op een gegeven moment denkt en verwacht, dat je verder ongestoord van een rustige oude dag kunt en mag genieten. Want waar maak je je überhaupt zorgen om, je geniet als huurder toch huurbescherming. Zouden de verhuurders maar eens gaan beseffen, dat zij meer hebben aan deze groep (ouderen) huurders, dan zij nu misschien beseffen.

Advies Daarom wil ik de Raad nu al het volgende meegeven: 1. Berg ouderen niet te snel op. Het liefst blijven zij in hun eigen huis, hun eigen thuis, hun eigen buurt wonen. De ouderen behouden zo het gevoel: wij horen er nog steeds bij. Onderschat dit niet. 2. Besef dat iedereen dus ook de ouderen een deel van de ziel van de straat, de wijk en de buurt zijn. Deze straten zijn overdag met deze groep in de buurt in ieder geval een stuk minder levenloos. De ouderen moeten niet naar hun werk. De ouderen houden van hun buurt. De ouderen zijn de oren en ogen van de buurt. Onderschat dit niet, als het gaat om o.a. de leefbaarheid en de veiligheid in de buurt. 3. Besef dat ouderen veel meer waarde voor de buurt hebben, dan sommigen misschien denken. Het leidt tot het hebben van meer begrip voor elkaar. Men heeft sneller iets voor elkaar over. Dit moet je van elkaar leren. Een glimlach doet nu eenmaal heel veel. Niet alleen van een kind, maar ook van je medemens. 4. Besef dat een te eenzijdig inrichting van de buurt een behoorlijk obstakel kan opleveren voor een succesvolle participatie. Je buren helpen je veel sneller als dit nodig is, dan de buren die niet in je buurt wonen. Dit begrijpt iedereen.


Terug naar de ouderenhuisvesting. Bij dit alles is het meest aantrekkelijk, dat ouderen wel in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. Zo moeten er geschikte woningen voor hen zijn, als zij niet meer echt de trap op kunnen lopen. Hoe dan ook: in bijna iedere straat zijn altijd zogenaamde nul-trede woningen (=woningen op de begane grond, of woningen bereikbaar via een lift) aanwezig. Advies Reserveer een deel van die nul-trede woningen, als doelgroep-woningen voor de ouderen. Maak niet dezelfde fouten als sommige woningcorporaties w.o. SSH Utrecht hebben gedaan met het geforceerd doordrukken van campuscontracten, of met het gaan inzetten van sociale huurwoningen voor de lucratieve commerciële shortstay verhuur (zie verder de bijlage; campuscontracten 2.0). Ter informatie. Boven verwachting is voor die verhuurder alles zo snel gegaan, dat deze verhuurder SSH Utrecht tussen de regels door zelf aangeeft, dat het kamertekort voor studenten voor haar[2] feitelijk niet meer het hot issue is voor de komende jaren[3], maar dat het realiseren van starterswoningen voor afgestudeerden dit wel is. Vast een stuk lucratiever. Personen vaak met meer geld.

2

Studentenhuisvester van de stad Utrecht, eerder tot 2009 langdurig sociale huisvester in de stad Utrecht. De wachtlijsten zijn passé, minder gangbaar. Evenals de gangbare concepten van woonruimteverdeling. COMMENTAAR: - is woonruimteverdeling niet het terrein van de gemeente (zie ‘Per 1 januari 2007 zijn nieuwe woonruimteverdeelregels vastgelegd in de Huisvestingsverordening BRU’)? - is het afwijken van deze verdeling niet in strijd met het verleende mandaat? COMMENTAAR: Trouwens, ondanks deze strategische beleidswijziging/-keuze heeft SSH Utrecht recentelijk wel een van de laatste zes reguliere modelhuurders op de complexen IBB en TWC voor de rechter gedaagd om hem ‘op te laten rotten’. Niet om het tekort aan kamers voor studenten af te laten nemen, maar om een (gekoesterde) wens uit te laten komen. 3

Dit is logisch: bij leegstand, dreigende leegstand of mogelijk zelfs structurele leegstand. Dit is logisch: na een fors generaal pardon mogen vele huurders met een campuscontract, die niet langer studeren, plotseling voor onbepaalde tijd blijven wonen. Dit is logisch: als je woningen bedoeld voor studenten aanbiedt aan niet-studenten en deze woningen dus zeer waarschijnlijk ook verhuurt aan niet-studenten. Dit is logisch: als je (gedeeltelijk) stopt met het aanbieden van campuscontracten aan nieuwe huurders (lees: studenten). Dit is logisch: als iedereen van jong tot oud direct via deze verhuurder aan woonruimte kan komen. Dit is allemaal logisch, of toch niet? Duidelijk ontstaat wederom het gevoel van WILLEKEUR. Zes reguliere huurders (=het restant van 1.150 ‘weggepeste’ reguliere huurders op de wooncomplexen IBB en TWC) zijn blijkbaar teveel, terwijl in het afgelopen jaar 2013 deze verhuurder SSH Utrecht 2.538 verhuureenheden extra is gaan verhuren. Raadsinformatieavond Utrecht 15 juli 2014 - “Ouderenhuisvesting Utrecht” - Hopmans 5/13

Ook heel begrijpelijk als Uw Raad weet, dat voor deze verhuurder nieuwe vormen van verhuur[4] belangrijker worden. Iets waarin het ‘kamer+’-concept[5] van haar prima in zal gaan passen. Dergelijke ‘kamer+’-woningen zijn vast en zeker minder betaalbaar voor studenten, dat begrijpt iedereen. Zeker als het leenstelsel medio 2015 in werking treedt. Dit leenstelsel zal zijn uitwerking op de woningmarkt (lees: studentenwoningmarkt) niet gaan missen. Hoe het leenstelsel op termijn echt gaat uitpakken, is koffiedik kijken voor iedereen. Dat is zeker, want welke student zal voor enkele nachtjes niet thuiswonen vele honderden euro’s gaan lenen? Geld dat op termijn wel terug betaald moet gaan worden. Niks kinderbijslag, niks basisbeurs. Advies Leenstelsel is een uniek concept voor de student. Leenstelsel dwingt de student nog meer om keuzes te maken. Leenstelsel. Wat dit daadwerkelijk gaat betekenen voor de woningmarkt voor de kleinbehuisden/kleine huishoudens is gewoon afwachten. Misschien liggen hier kansen voor de ouderenhuisvesting. Trouwens, deze ‘kamer+’-woningen zijn inzetbaar voor meerdere doelgroepen. Dit kan weleens de opmaat naar een eigen woonruimteverdeelsysteem worden. Deze verhuurder mag haar woningen zelf labelen. Deze verhuurder mag haar woningen nu al zelf toewijzen. Dus deze verhuurder SSH Utrecht kan op termijn wel eens zelf gaan bepalen wie waar mag gaan wonen. Advies Wees alert op dit soort effecten bij de invoering van het “tijdelijk huren”. Zeker als U weet, dat een verhuurder niet langer lid is van Aedes (“Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo’n 91% van de corporaties is lid van Aedes”). Samengevat komt het verhaal erop neer: - Vergeet de ouderen niet. - Blijf de ouderen erbij betrekken. - Onderschat de ouderen niet. - Begin al met anticiperen op wat komen gaat. - Samen met de ouderen maken wij deze samenleving nog rijker, dan hij al is. Dank voor Uw aandacht, fijne vakantie toegewenst, Met vriendelijke groet, dré hopmans Bijlage: - mogelijke interpretatie van campuscontracten 2.0 | doelgroep-woningen (gevolg van het “tijdelijk huren”) - Locatie studentenkamers Cartesiusweg - SSH Utrecht - relaas over het ‘drama’ Wageningen | handelen in strijd met beslissing wetgever (de praktijk) 4

Lees: allerlei vormen van tijdelijk verhuur. Iets dat eerst aan de orde is bij invoering c.q. aanpassing van de wet rond “tijdelijk huren”. 5 Dat zijn onzelfstandige woningen met meer privacy. Woningen met eigen sanitaire voorzieningen. Zie bijlage Locatie studentenkamers Cartesiusweg. Raadsinformatieavond Utrecht 15 juli 2014 - “Ouderenhuisvesting Utrecht” - Hopmans 6/13

BIJLAGE:

mogelijke interpretatie van campuscontracten 2.0 | doelgroep-woningen (gevolg van het “tijdelijk huren” [6])

De hosanna geluiden rond campuscontracten kan de Universiteit Utrecht veel geld (gaan) kosten, of het kost haar al heel veel geld. Ook de zittende huurders kunnen hier al het slachtoffer van zijn geworden. Waarom: Campuswoning moet campuswoning blijven. Onvoldoende studenten betekent leegstand. Leegstand kost geld. Waarom leegstand (de wet verbiedt het verhuren aan andere doelgroepen)? •

•

Dwingend rechterlijk is door de wetgever beslist (art.7:274 lid 4 sub 3 BW “in de huurovereenkomst (…) bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student als bedoeld in dit lid zal worden verhuurd”), dat de campuswoning een campuswoning moet blijven (=verhuurder mag de woning uitsluitend nog aanbieden aan studenten; dit is nu eenmaal de last voor woningcorporaties na het omzetten van een reguliere woning naar een campuswoning; naast de lusten van het bij iedere mutatie steeds kunnen optrekken van de vraaghuur naar 100% van de maximale toegestane huur). Dit in tegenstelling tot het tijdelijk verhuren als short stay woning. Dit is ook de insteek van minister Blok in zijn aankondiging wetsvoorstel rond “tijdelijk huren” van 11 april 2014[6]. Doelgroep-woningen moet beschikbaar blijven voor de doelgroep. Dus de campus-woningen zijn uitsluitend bedoeld voor de studenten.

U allen begrijpt, dat de situatie zorgelijk kan worden als een verhuurder het grootste deel heeft omgezet naar campuswoningen. SSH is zo’n verhuurder. Vergeet niet in 2006 heeft Kences[7] voor het teveel ‘omkatten’ gewaarschuwd. Advies Let dus goed op: bij het op grote schaal invoeren c.q. toestaan doelgroep-woningen. 6

Passage over “tijdelijk huren” (brief minister Blok van 11 april 2014; zie aanhechting):

Het gaat dan om woningen die worden aangewezen voor de huisvesting van die doelgroepen en die ook blijvend voor die groepen beschikbaar moeten blijven. De verhuurder geeft dan in de huurovereenkomst, analoog aan de campuscontracten, aan dat de woonruimte bestemd is voor een bepaalde groep en dat de huur wanneer de huurder niet langer kan aantonen tot deze groep te behoren wordt beëindigd, ten behoeve van een nieuwe huurder uit die groep. Het feit dat na het vertrek van de voorgaande huurder de woning opnieuw ter beschikking moet komen aan een huurder uit dezelfde doelgroep voorkomt dat van een dergelijke regeling misbruik wordt gemaakt. & Uit de inventarisatie bleek daarnaast dat er volgens diverse partijen veel situaties zijn waarbij de huidige mogelijkheden voor tijdelijke verhuur1 niet kunnen worden toegepast. Dit leidt er toe dat verhuurders in veel gevallen pogen een huurovereenkomst op te stellen waarbij de huur gekenmerkt wordt als huur ‘naar zijn aard van korte duur’. Dit wordt door rechters vaak ook wèl gehonoreerd en dat leidt dan weer tot een onwenselijke uitbreiding van deze oorspronkelijk restrictief bedoelde categorie, terwijl tegelijkertijd veel juridische kosten gemaakt moeten worden om deze contracten te toetsen. 7

“Kences is in 1999 opgericht als kenniscentrum studentenhuisvesting en samenwerkingsverband van studentenhuisvesters in Nederland. De Kences deelnemers huisvesten samen ruim 76.000 studenten. Het gaat hierbij om huisvesting van Nederlandse studenten en studenten uit andere delen van de wereld.” Raadsinformatieavond Utrecht 15 juli 2014 - “Ouderenhuisvesting Utrecht” - Hopmans 7/13

BIJLAGE: Locatie studentenkamers Cartesiusweg - SSH Utrecht

het nieuwe collectiviteitswonen in een “kamer+” woning


BIJLAGE: relaas over het ‘drama’ Wageningen | handelen in strijd met beslissing wetgever (de praktijk) Het heeft allemaal te maken met de (hoog)bejaarden in het tehuis Dennenrust in de gemeente Wageningen, waar begin mei 2014 de vlam in de pan vloog toen wereldkundig gemaakt werd, dat een groep bewoners van het tehuis Dennenrust ‘illegaal’ zouden wonen. Niets is minder waar, dan dat. Maar de toon was wel gezet. De discussie was wel gestart over die ouderen, zonder die ouderen. Mogelijk het begin van een ongewenste landelijke discussie rond ouderen met behoorlijke precedentwerking. Niet voortgekomen uit een of andere gewijzigde beslissing van de wetgever, of een bestemmingsplanwijziging, want dit moet de buitenwereld allemaal gaan geloven, maar dit was het gevolg van een te overijverige handhavingsambtenaar. Daar kom je eerst later achter als je de kwestie verder volgt en je de officiële stukken te zien krijgt. De wetgever had enige tijd daarvoor beslist[8] hoe omgegaan moet worden met de tachtigjarige opa met zijn twintigjarige levenspartner/echtgenote, als de tachtigjarige opa in een tehuis gaat wonen. De tekst[8] van de wetgever is voor niemand Chinees. Evenmin bevat het een woord Frans. Het laat absoluut geen enkele andere uitleg toe. Zo helder, zo duidelijk was de beslissing van de wetgever toen en is die beslissing nog steeds. Toch zijn deze (hoog)bejaarden in die periode door een ‘hel’ gegaan. Neem dit maar van mij aan. Als de handhavingsambtenaar en die gemeente een (juridisch) punt hadden, dan zou je er misschien begrip voor kunnen hebben. Maar als dit punt pertinent niet strookt met wat door de wetgever is beslist, dan is het pas echt triest. 8

De wetgever in Den Haag is glashelder. Zij had eerder bepaald, dat: Besluit van 25 oktober 2002, houdende hernieuwde vaststelling van de aard, inhoud en omvang van de zorg waarop aanspraak bestaat ingevolge de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten en wijziging van andere besluiten in verband daarmee (Besluit zorgaanspraken AWBZ) (….) Artikel 9 1.Verblijf omvat verblijf in een instelling met samenhangende zorg bestaande uit persoonlijke verzorging, verpleging, begeleiding of behandeling, voor een verzekerde met een somatische, psychogeriatrische of psychiatrische aandoening of beperking of een verstandelijke, lichamelijke of zintuiglijke handicap, indien die verzekerde aangewezen is op een beschermende woonomgeving, een therapeutisch leefklimaat of permanent toezicht. 2.Op verblijf bestaat slechts aanspraak indien de verzekerde meer dan drie etmalen per week daarop is aangewezen. 3. De echtgenoot van een persoon met een somatische of psychogeriatrische aandoening of beperking die op grond van een indicatiebesluit als bedoeld in het Zorgindicatiebesluit in een instelling verblijft, heeft aanspraak op verblijf in dezelfde instelling. Hij behoudt aanspraak op verblijf in die instelling na het overlijden van zijn echtgenoot dan wel na het vertrek van zijn echtgenoot naar een andere instelling. Raadsinformatieavond Utrecht 15 juli 2014 - “Ouderenhuisvesting Utrecht” - Hopmans 9/13

Zeker als je de buitenwereld wil doen geloven, dat door de afgifte van een gedoogbeschikking[9] het allemaal minder erger is, dan gedacht. Advies De geïnteresseerden beveel ik in het kader van de “ouderenhuisvesting” aan om het recente debat[10] over deze kwestie gevoerd in de plenaire zaal van de Tweede Kamer terug te kijken, want bedenk wel: welke ongelooflijke precedentwerking dergelijke uitlatingen[11][12][13] kunnen krijgen, waar sommige woningcorporaties graag misbruik van willen maken. Op basis van wat de wetgever heeft beslist, is gedogen absoluut niet aan de orde. Op basis van de weten regelgeving mag de twintigjarige nieuwe levenspartner/echtgenote van opa in een dergelijk tehuis gaan en blijven wonen, als opa daar mag gaan wonen. De wetgever heeft dat beslist. En de wetgever heeft heel duidelijk gekozen voor “de ouderen moeten van een fijne oudedag kunnen genieten”. Volkomen terecht in mijn ogen. Er zijn maar weinig huurders die een verhuurder ondersteunt door 17 advocaten tegengas durven te geven, als het serieus wordt.

9

Dit is feitelijk hier niet aan de orde is. Evenmin is dit aan de orde voor nieuwe gevallen.

10

http://debatgemist.tweedekamer.nl/debatten/scheiden-van-hoogbejaarde-echtparen-door-kabinetsbeleid (5 juni 2014)

11

“Het is schrijnend, maar een gevolg van de Nederlandse wetgeving”, “ze [hebben] geen recht (…) op een plek in een verzorgings- of verpleeghuis” en “Het is erg vervelend, maar een gevolg van bezuinigingen op de zorg. De criteria om in een verzorgingstehuis te mogen wonen zijn aangescherpt en wij moeten ons aan de wet houden. Dat dit tot schrijnende situatie leidt, is onvermijdelijk” heel logisch, maar direct gaan dreigen met een dwangsom geeft wel te denken. Als je de wet aan je kant hebt, dan hoef je niet met enige dwangsom te dreigen. Als je de wet aan je kant hebt, dan win je probleemloos iedere rechtszaak. COMMENTAAR: alleen het hele trieste is, dit is absoluut niet het standpunt van de wetgever is (zie voetnoot [8]). 12

Evenzo geldt dit voor het citaat “De landelijke criteria om te mogen wonen in een verzorgings- of verpleeghuis zijn aangescherpt. Daardoor hebben minder mensen recht op een plek in Dennenoord. Als gemeente moeten we ons aan ons eigen beleid houden, hoe vervelend we dat ook vinden in dit geval”. COMMENTAAR: nimmer woont iemand daar ‘illegaal’ als hij of zij keurig is toegelaten om daar te mogen wonen. Ook niet de twintigjarige echtgenote van de tachtigjarige opa. 13

Op basis van jurisprudentie komt het niemand toe om de wet enger uit te leggen, dan de wetgever bedoeld en beoogd heeft. Iedereen dient zich te houden aan de weten regelgeving en hiervan afgeleide regels. Het dwingend rechterlijke karakter van iedere reguliere huurovereenkomst dient nageleefd te worden. Vanuit het oogpunt van rechtszekerheid heeft de wetgever er duidelijk voor gekozen om keer op keer de eerdere rechtsbescherming (=de huurbescherming) in stand te laten. M.a.w. contract is contract, afspraak is afspraak.

Triest is het, als je denkt voor onbepaalde tijd te huren, dat de verhuurder denkt: “ik voeg achteraf allerlei (zeer bezwarende) voorwaarden toe aan het reguliere huurcontract, want met ‘dwingend recht’ heb ik niets te maken, zodat de zittende huurder gewoon moet ‘oprotten’”. Terwijl het huurrecht zo simpel is (of je huurt onder voorwaarden, of je huurt voor onbepaalde tijd; iets wat je afspreekt aan het begin). Als je een huurcontract tekent voor onbepaalde tijd, dan verwacht je niet, dat je gedwongen moet verhuizen als je netjes je huur betaalt en als je geen (extreme) overlast veroorzaakt. Het trieste is, dat het zo simpel allemaal niet is. Doet dit ouderen niet aan. Dit verdienen de ouderen niet. Dit verdienen je ouders niet. Dit verdient de familie niet. Raadsinformatieavond Utrecht 15 juli 2014 - “Ouderenhuisvesting Utrecht” - Hopmans 10/13

Bron: http://www.anbo.nl/belangenbehartiging/wonen-en-mobiliteit/nieuws/wageningen-kan-landelijk-voorbeeld-zijn


Wageningen haalt bakzeil: oudere echtparen blijven samen

13 mei 2014 Reageer Echtparen die in verzorgingshuis Dennenrust in Wageningen wonen en van wie een van de partners zorg nodig heeft, mogen bij elkaar blijven. De gemeente Wageningen meldde eerder dat deze paren gescheiden zouden worden, omdat mensen zonder zorgindicatie niet in het huis mogen wonen. 30 mensen moeten weg Op dat plan kwam echter zoveel kritiek dat het standpunt is bijgesteld, aldus een woordvoerster van de gemeente dinsdag. Wageningen blijft wel van mening dat iedereen die nog zelfstandig kan wonen Dennenrust moet verlaten. Het gaat om ruim 30 oudere mensen. Alleen voor de echtparen wil de gemeente nu naar maatwerk zoeken. Onvermijdelijk Burgemeester Geert van Rumund zei maandag dat de tientallen bewoners uiterlijk op 1 oktober vertrokken moeten zijn. “Het is schrijnend, maar een gevolg van de Nederlandse wetgeving en de bezuinigingen op de zorg. De criteria om in een verzorgingstehuis te mogen wonen zijn aangescherpt en wij moeten ons aan de wet houden. Het is onvermijdelijk.” Te formeel Volgens verschillende politieke partijen in Wageningen stelt de gemeente zich te formeel op. “Hier wordt een bureaucratisch geschil over de hoofden van een kwetsbare groep ouderen uitgespeeld”, aldus de VVD. De stichting Jah-Jireh Woonzorg kocht het bejaardenhuis in 2012 om er oudere Jehova's getuigen te laten wonen. Het oogmerk is dat deze speciale groep in eigen kring elkaar een goede oude dag bezorgt. De gemeente stelt dat “deze sympathieke woonvorm” van harte welkom is in Wageningen, maar niet in Dennenrust. Het bestemmingsplan staat dat niet toe. Bestemmingsplan Volgens de gemeente is het voornamelijk het bestemmingsplan dat roet in het eten gooit. Het terrein waarop Dennenrust staat, heeft een natuurbestemming en geen Raadsinformatieavond Utrecht 15 juli 2014 - “Ouderenhuisvesting Utrecht” - Hopmans 12/13

woonbestemming. Zorginstellingen mogen zich in sommige gevallen wel in natuurgebieden huisvesten. Maar wonen zonder zorgindicatie is volgens het bestemmingsplan niet toegestaan. Gemeente handhaaft Wageningen hoopt volgens de woordvoerster bij de rechter terecht te komen, zodat er een uitspraak komt over “dit onvoorziene gevolg van landelijke wetgeving.” Als de gemeente wint, zal er gehandhaafd worden. ANBO is verbaasd De Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen ANBO is “heel verbaasd” over het voornemen van de gemeente Wageningen om de helft van de bewoners weg te sturen uit verzorgingshuis Dennenrust, omdat zij nog kunnen wonen zonder extra zorg. “Dennenrust doet precies wat wij allemaal willen en verwachten van de zorg in Nederland: dat mensen zelf gaan regelen hoe ze oud willen worden. De gemeente zou dit moeten toejuichen en er een landelijk voorbeeld van moeten maken”, zei een woordvoerster van de ouderenbond dinsdag. Eigen kring Volgens Wageningen laten de landelijk aangescherpte criteria niet toe dat mensen zonder zorgindicatie in een verzorgingshuis wonen. De bewoners van Dennenrust kiezen er juist voor om in eigen kring voor elkaar te zorgen. De bewoners huren woonruimte van een stichting. Een deel van de bewoners koopt zo nodig zorg in. Anderen krijgen wettelijk geregelde zorg, omdat zij daarvoor in aanmerking komen. Nieuwe woonvormen “Volgens ons gaat de gemeente er helemaal niet over wie er in Dennenrust mag wonen, aangezien de bewoners gewoon huurders zijn. Of ze samen in een gebouw wonen of allemaal in aparte huizen doet er niet toe. Het is een nieuwe woonvorm, zoals er meer in Nederland ontstaan”, meent de ouderenbond. Verkeerde pad De ANBO is er fel tegen dat Wageningen aanstuurt op een rechtszaak over de bewoning van Dennenrust. “De gemeente gooit de eigen glazen in. Tientallen mensen zouden naar een zelfstandige woning moeten verhuizen. Velen gaan later alsnog een beroep op gemeentelijke zorg doen en dan moet Wageningen daarvoor opdraaien. De gemeente is echt op het verkeerde pad.” Bron: http://www.binnenlandsbestuur.nl/sociaal/nieuws/wageningen-haalt-bakzeil-oudere-echtparen-blijven.9331719.lynkx


> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der StatenGeneraal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Kenmerk 2014-0000165141 Uw kenmerk

Datum Betreft

11 april 2014 Tijdelijk huren

Hierbij informeer ik u, mede namens de minister van Veiligheid en Justitie, over de door ons voorgenomen wijzigingen in de regelgeving voor het tijdelijk huren van woonruimte. Van verschillende zijden gaan stemmen op om te komen tot een uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, meest recent nog in de brief die de wethouders van Amsterdam en Utrecht mij hebben geschreven met allerlei voorstellen voor lokaal maatwerk. Den Haag en Rotterdam staan achter deze voorstellen. Ook de fractie van de ChristenUnie heeft aangegeven na te denken over tijdelijke huurcontracten voor starters. De achtergrond hiervan is de algemene, en door de economische crisis verergerde, ontevredenheid met het functioneren van de woningmarkt. Het kabinet heeft sinds zijn aantreden een aantal maatregelen genomen om te komen tot een beter werkende woningmarkt, zowel waar het de koopmarkt als de huurmarkt betreft. Voorbeelden hiervan zijn de inkomensafhankelijke huurverhoging en de gewijzigde fiscale behandeling van de hypotheekrenteaftrek. Ook de voorgenomen heroriëntatie van de woningcorporaties op hun kerntaken maakt onderdeel uit van dit pakket. Door deze maatregelen ontstaat er een meer gelijk speelveld tussen huren en kopen, en tussen sociale huur en commerciële huur. Dit moet ook bijdragen aan een betere doorstroming op de woningmarkt. Juist voor wat betreft het bevorderen van de doorstroming kan tijdelijke verhuur een goed aanvullend instrument zijn. Het is daarbij overigens geenszins de bedoeling om het uitgangspunt van het contract voor onbepaalde duur te verlaten en af te stappen van het systeem waarbij tijdelijke verhuur de uitzondering op de hoofdregel is. Het instrument van tijdelijke huur moet daarom zo worden ingezet dat aan de essentie van de huurbescherming niet wordt afgedaan. Met tijdelijke huurovereenkomsten krijgen verhuurders de mogelijkheid hun bezit flexibeler te beheren en doelgerichter in te zetten, bijvoorbeeld wanneer zij bepaalde doelgroepen willen bedienen. Diverse groepen van huurders hebben geen behoefte aan een huurovereenkomst voor lange duur dan wel onbepaalde tijd. Voor huurders kan een toename van de mogelijkheden voor tijdelijk huren een vergroting van het aanbod aan huurwoningen opleveren, omdat woningen voor bepaalde doelgroepen sneller beschikbaar komen of doordat verhuurders woningen voor de verhuur aanbieden

Pagina 1 van 7

die anders leeg zouden staan. Inventarisatie Mijn ambtsvoorganger minister Spies heeft in haar brief van 17 januari 2012 (Kamerstukken II 2011-2012, 27 926, nr. 178) een aantal acties aangekondigd op het gebied van tijdelijk huren. Onderdeel daarvan was een substantiële wijziging van de Leegstandwet, waarmee de termijnen voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet werden uitgebreid en de voorwaarden versoepeld. De betreffende wijziging is op 1 juli 2013 in werking getreden.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Datum 11 april 2014 Kenmerk 2014-0000165141

Daarnaast is in die brief toegezegd om, in antwoord op een (aangehouden) motie van dhr. Van Bochove (CDA) en mevrouw Ortega-Martijn (CU) (Kamerstukken II 2011-2012, 33 000 VII, nr. 72), in overleg te treden met het Landelijk overleg huurders verhuurders (LOHV) en met experts in het veld om eventuele nog niet geadresseerde behoeften aan vormen van tijdelijke verhuur in kaart te brengen en te bezien hoe hier aan tegemoet gekomen kon worden. Ter invulling van deze toezegging heeft in het najaar van 2013 een gespreksronde met diverse partijen in het veld plaatsgevonden, onder andere met Aedes, de Woonbond, Vastgoed Belang, VNG, gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, corporatie Stadgenoot, corporatie Rochdale, diverse huurrechtjuristen, Platform 31, het Expertisecentrum arbeidsmigranten, de Maaskoepel, corporaties Woonbron en Woonstad uit Rotterdam, de Federatie Opvang, NVM, VGM en Kences. Insteek van deze gespreksronde was een zo breed mogelijke inventarisatie van behoeften aan vormen van tijdelijke verhuur en van wensen ten aanzien van de bestaande vormen van tijdelijk huren (Burgerlijk Wetboek, Leegstandwet). De ronde heeft een breed scala aan wensen ten aanzien van de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten opgeleverd. Op grond hiervan heb ik, samen met de minister van Veiligheid en Justitie, bezien welke uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijk huren wenselijk en mogelijk is. Daarbij is ook bezien of een vereenvoudiging of stroomlijning van de bestaande regelgeving rond tijdelijk huren in Burgerlijk Wetboek en de Leegstandwet mogelijk is, mede omdat diverse partijen aangaven dat deze regelgeving wat hen betreft te versnipperd en ingewikkeld is. Naar aanleiding van de bovengenoemde inventarisatie zal een wetsvoorstel worden opgesteld voor verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, waardoor aan de gesignaleerde problemen en wensen tegemoet gekomen wordt, en waardoor het stelsel van tijdelijke huurmogelijkheden substantieel wordt herzien. Dit wetsvoorstel zal het volgende omvatten: Een uitbreiding van de specifieke categorieën van ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:274 leden 1 onder c jo de leden 3 en 4 van het Burgerlijk Wetboek) met een aantal nieuwe categorieën, namelijk jongeren, starters (5jarencontract) en grote gezinnen, en mogelijk een door het College van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen groep personen. Introductie van een nieuwe vorm van tijdelijk huren: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, met een maximumduur van 2 jaar. Uitbreiding van de Leegstandwet met de categorie te koop staande huurwoningen.

Pagina 2 van 7

-

Aanpassing van de zogenoemde diplomatenclausule (artikel 7:274 lid 1 onder b jo. lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). Uitbreiding van de campuscontracten met promovendi.

ChristenUnie Tijdens de begrotingsbehandeling voor Wonen heeft de Fractie van de ChristenUnie de notitie ‘Starterscontract: Flexhuren voor jongeren’ uitgebracht, waarmee zij aankondigde een initiatiefvoorstel te willen indienen voor een ‘starterscontract’. De Fractie van de ChristenUnie wilde het volgens die notitie mogelijk maken om jongeren van 18 tot en met 27 jaar een woning aan te bieden waar zij dan vervolgens 5 jaar kunnen wonen, waarna de woning aan een nieuwe starter kan worden aangeboden. Met de opgebouwde wachttijd moet de huurder dan een andere woning kunnen vinden. Ik heb al eerder aangegeven de Fractie van de ChristenUnie graag te ondersteunen met het vormgeven van dit initiatiefvoorstel. Het deel van de bovengenoemde voorstellen dat onderdeel zal uitmaken van het initiatiefvoorstel laat ik te zijner tijd dan ook graag aan de Fractie van de ChristenUnie.


Voorstellen wijziging regelgeving tijdelijke verhuur De bovengenoemde voorstellen worden hieronder verder toegelicht: Uitbreiding ‘dringend eigen gebruik’, gericht op doorstroming In voormelde brief van 17 januari 2012 is reeds ingegaan op het (experiment met een) jongerencontract van de Amsterdamse corporaties. Het experiment met het jongerencontract, waarbij de huur voor jongeren voor de leeftijd van 23 jaar ingaat en bij de leeftijd van 26 jaar wordt opgezegd, loopt al enige jaren, en mijn ambtsvoorganger kondigde aan dit experiment met belangstelling te volgen en bij een positief resultaat de regelgeving op dit punt te willen aanpassen. Tijdens de recente inventarisatie is ook met partijen gesproken over het voorstel van corporatie Stadgenoot voor een 5-jarencontract. Dit voorstel behelst het mogelijk te maken om starters onder de 30 jaar voor een aantal in overleg met de gemeente aan te wijzen woningen een tijdelijk huurcontract aan te bieden voor 5 jaar. Na afloop van die 5 jaar kan de huurder als het inkomen is gestegen een nieuwe woning vinden op de vrije markt. Als het inkomen nog laag is kan met de opgebouwde wachttijd een reguliere sociale huurwoning worden gehuurd. In dat kader kwam ook de categorie woningen voor grote gezinnen aan de orde; schaarse grote woningen die specifiek worden toegewezen aan grote gezinnen zouden vrij moeten kunnen komen voor een ander groot gezin wanneer het gezin kleiner wordt (de kinderen het huis uit gaan). Het is wenselijk om een woning die specifiek bestemd is voor een bepaalde doelgroep ook voor die doelgroep beschikbaar te kunnen houden, en het dus mogelijk te maken om de huur op te zeggen wanneer het huishouden dat er woont niet langer tot die doelgroep behoort. De campuscontracten (artikel 7:274 lid 1 onder c jo lid 4 van het Burgerlijk Wetboek) vervullen wat dat betreft bijvoorbeeld een uitstekende rol en het succes van deze aanpak is bewezen. Vandaar dat ik dergelijke vormen van tijdelijk huren voor meer categorieën woningen mogelijk wil maken, en wel door de huidige specifiek benoemde vormen van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ in artikel 7:274 lid 1 onder c jo

Pagina 3 van 7

leden 3 en 4 van het Burgerlijk Wetboek, die gericht zijn op gehandicaptenouderen- en studentenwoningen, aan te vullen. In eerste instantie moet daarbij worden gedacht aan de volgende nieuwe categorieën: Jongeren; mensen onder een bepaalde leeftijd. Starters (cf. het 5-jarencontract); mensen die voor het eerst een woning huren. Grote gezinnen.


Ook zal nog bezien worden of het mogelijk is een ‘vrije categorie’ te creëren, waarbij het College van B&W afhankelijk van de situatie op de plaatselijke woningmarkt nog andere doelgroepwoningen kan aanwijzen. Het gaat dan om woningen die worden aangewezen voor de huisvesting van die doelgroepen en die ook blijvend voor die groepen beschikbaar moeten blijven. De verhuurder geeft dan in de huurovereenkomst, analoog aan de campuscontracten, aan dat de woonruimte bestemd is voor een bepaalde groep en dat de huur wanneer de huurder niet langer kan aantonen tot deze groep te behoren wordt beëindigd, ten behoeve van een nieuwe huurder uit die groep. Het feit dat na het vertrek van de voorgaande huurder de woning opnieuw ter beschikking moet komen aan een huurder uit dezelfde doelgroep voorkomt dat van een dergelijke regeling misbruik wordt gemaakt. Huur naar zijn aard van korte duur, de huurovereenkomst voor bepaalde tijd Op grond van artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek valt huur ‘welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ niet onder het woonruimtehuur(prijzen)recht, en geldt noch de huurbescherming noch de huurprijsbescherming. De verhuurder kan de huur opzeggen zonder gebruik te maken van één van de wettelijke opzeggingsgronden en hij hoeft zich bij het bepalen van de huurprijs niet aan het woningwaarderingstelsel te houden. Deze uitzondering op de huurbescherming is oorspronkelijk bedoeld voor die ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming’. Het was bedoeld als een ‘uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis’ die volgens de wetgever ‘in onze opstelling zeer restrictief moest worden opgevat’. De klassieke voorbeelden van het ‘gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ zijn het gebruik als vakantiewoning en als wisselwoning. Momenteel valt deze categorie gedeeltelijk samen met wat door velen ‘short stay’ (geen juridische term) wordt genoemd. Het gaat dan veelal om gemeubileerde verhuur in een hotel-achtige setting, ook aan buitenlandse werknemers en studenten. De woonruimte wordt dan vaak ook benoemd als woonhotel, shortstay-facility enzovoorts. Door de omschrijving in artikel 7:232 van het Burgerlijk Wetboek is het voor een verhuurder van te voren niet zeker of zijn verhuur onder de categorie ‘gebruik naar zijn aard van korte duur’ valt. De rechter beoordeelt een en ander aan de hand van de aard van de woonruimte, de aard van het gebruik, de partijbedoeling, de effectuering daarvan en de feitelijke duur van het gebruik. De uitkomst van het oordeel van de rechter is vooraf moeilijk te voorspellen. Omdat een dergelijke onzekerheid voor verhuurders de investeringen in en exploitatie van dergelijke complexen bemoeilijkt is in de brief van 17 januari 2012 Pagina 4 van 7

toegezegd met het ministerie van Veiligheid en Justitie te overleggen over de mogelijkheid om de categorie van ‘gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ nader te omschrijven zodat verhuurders vooraf meer zekerheid hebben over de aard van hun huurovereenkomst, en daarbij rekening te houden met de overwegingen uit de jurisprudentie. Uit de inventarisatie bleek daarnaast dat er volgens diverse partijen veel situaties zijn waarbij de huidige mogelijkheden voor tijdelijke verhuur1 niet kunnen worden toegepast. Dit leidt er toe dat verhuurders in veel gevallen pogen een huurovereenkomst op te stellen waarbij de huur gekenmerkt wordt als huur ‘naar zijn aard van korte duur’. Dit wordt door rechters vaak ook wèl gehonoreerd en dat leidt dan weer tot een onwenselijke uitbreiding van deze oorspronkelijk restrictief bedoelde categorie, terwijl tegelijkertijd veel juridische kosten gemaakt moeten worden om deze contracten te toetsen.


De problematiek rond deze categorie is dus enerzijds dat verhuurders geen zekerheid vooraf hebben dat hun verhuur onder deze categorie valt, terwijl anderzijds de categorie in de jurisprudentie steeds verder wordt opgerekt. Het is daarom wenselijk om een voor verhuurders aantrekkelijk alternatief te creëren op grond waarvan zij een tijdelijke huurovereenkomst kunnen sluiten waarbij wèl van te voren zeker is dat de huur eindigt. Het voornemen is daarom om, naar analogie van de verhuur van bedrijfsruimte (artikel 7:301 lid 1 BW), in het woonruimtehuurrecht een ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd’ te introduceren, waarbij de huurprijsbescherming wel, maar de huurbescherming niet geldt en de huur dus na de afgesproken termijn ‘automatisch’ eindigt. Deze huurovereenkomst kent dan een maximumduur van twee jaar en eindigt zonder opzeggingsformaliteiten wanneer de voorgestelde periode eindigt. Daarmee wordt voorzien in een maatschappelijke behoefte voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode. Om te voorkomen dat huurders alleen nog meerdere opvolgende tijdelijke contracten krijgen zal worden bepaald dat deze overeenkomsten niet kunnen worden verlengd, althans dat wanneer de huurder na de overeengekomen termijn mag blijven zitten een reguliere huurovereenkomst met alle huurbescherming van dien ontstaat. De duidelijkheid vooraf over de tijdelijkheid van de overeenkomst geeft de verhuurder een alternatief voor de categorie ‘naar zijn aard van korte duur’, waardoor deze categorie weer beperkt wordt tot waar zij oorspronkelijk voor bedoeld was. Tegelijk krijgen de tijdelijke huurders recht op huurprijsbescherming. Bovendien zal het voor huurders mogelijk gemaakt worden de huur voor het einde van de afgesproken termijn op te zeggen, hetgeen nu bij een overeenkomst voor bepaalde duur niet mogelijk is. Tijdens de inventarisatie is een groot aantal groepen genoemd die behoefte hebben aan een vorm van tijdelijke huisvesting of waarvoor een tijdelijk contract wenselijk is, zoals studenten, arbeidsmigranten, werknemers in noodzakelijke sectoren (verpleegsters, agenten) en kenniswerkers. Deze hebben behoefte aan 1

Voor een overzicht van de huidige mogelijkheden voor tijdelijke verhuur moge verwezen worden naar de bijlage bij de brief van 17 januari 2012 (Kamerstukken II 2011-2012, 27 926, nr. 178) Pagina 5 van 7

(tijdelijke) huisvesting tijdens hun periode van studie of werk. Daarnaast werden mensen genoemd die bijvoorbeeld uit de opvang komen, gescheiden zijn of ex-gedetineerd. Deze mensen zijn gebaat bij tijdelijke huisvesting tot zij voldoende woonduur hebben opgebouwd of permanente huisvesting hebben gevonden. Tot slot werden overlastgevende huurders genoemd. Verhuurders willen deze vaak een tweede kans geven, maar de huur, mocht het weer mis gaan, gemakkelijk kunnen beëindigen. Dit kan bijdragen aan het terugdringen van de woonoverlast, bijvoorbeeld in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid ernstig onder druk staat. Er is daarom ook voor die categorie woningzoekenden behoefte aan een tijdelijke huurovereenkomst, die bij goed gedrag eventueel in aanmerking komt voor een permanente huurovereenkomst, maar waarvan anders (na een bepaalde periode) de huurovereenkomst gemakkelijk is te beëindigen.


Met deze nieuwe vorm van tijdelijk huren, de ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd’, en met de uitbreiding van de mogelijkheden voor opzegging in verband met ‘dringend eigen gebruik’ wordt voorzien in de mogelijkheid om al deze groepen (tijdelijk) te huisvesten. Uit de inventarisatie kwam daarnaast een aantal concrete vragen naar voren: Uitbreiding van de Leegstandwet met de categorie te koop staande huurwoningen. De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om te koop staande koopwoningen tijdelijk te verhuren. Aangenomen werd dat wanneer verkoop van een te koop staande huurwoning uitblijft, deze woning weer regulier in plaats van tijdelijk verhuurd kan worden. Inmiddels blijkt dat soms (hoge) kosten gemaakt moeten worden om een huurwoning ‘verkoopklaar’ te maken. Het ligt dan niet voor de hand om de woning, wanneer zij niet meteen verkocht wordt, weer in de reguliere verhuur te doen. Ik ben daarom voornemens de Leegstandwet zo te wijzigen dat de categorie te koop staande huurwoningen als een nieuwe categorie tijdelijk te verhuren woningen wordt opgenomen. Voor deze categorie zullen de reguliere termijnen voor vergunningverlening (maximaal twee jaar, verlenging met maximaal een jaar tot maximaal vijf jaar) gelden, evenals de huurprijsbescherming. Voor deze categorie zal daarnaast een kortere minimumverhuurduur worden geregeld: drie maanden in plaats van zes maanden. De gemeentelijke toets bij de vergunningverlening kan in dit geval voorkomen dat verhuurders hun hele huurvoorraad te koop zetten en op deze manier tijdelijk kunnen verhuren. Aanpassing van de ‘diplomatenclausule’ (artikel 7:274 lid 1 onder b jo lid 2 van het Burgerlijk Wetboek) Op grond van deze bestaande vorm van tijdelijk huren kan een woning bij afwezigheid van de eigenaar/huurder tussentijds verhuurd worden. Momenteel is dit echter slechts voor één tussenhuurder mogelijk. Wanneer deze tussenhuurder vertrekt is het op grond van de huidige omschrijving van de regeling van de tussenhuur niet mogelijk een nieuwe tussenhuurder te laten huren tot het moment van terugkeer van de eigenaar/eerdere huurder. Ook is het niet mogelijk de huurovereenkomst met de tussenhuurder (bijvoorbeeld als gevolg van verlenging van het verblijf in het buitenland) te verlengen zonder dat reguliere verhuur ontstaat. Het voornemen is daarom de tekst van artikel 7:274 lid 2 (diplomatenclausule) zo aan te passen dat bij afwezigheid van een eigenaar/huurder de woning tussentijds Pagina 6 van 7

aan meerdere opvolgende tussenhuurders kan worden verhuurd, en zodat verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde duur bij verlenging van de afwezigheid van de eigenaar/eerdere huurder mogelijk is. Uitbreiding van de campuscontracten met promovendi. In de brief van 17 januari 2012 is al aangekondigd dat de campuscontracten (artikel 7:274 lid 1 onder c jo lid 4 van het Burgerlijk Wetboek) worden uitgebreid met de categorie promovendi, zodat studentenhuisvesters ook promovendi tijdens hun promotie kunnen huisvesten en de huur na afloop van het promotieonderzoek kunnen opzeggen. Door mijn ministerie is in samenwerking met de koepel van studentenhuisvesters Kences en de ministeries van OC&W en V&J gewerkt aan een voorstel waarmee deze uitbreiding geregeld wordt. Deze wijziging zal in het wetsvoorstel tijdelijk huren worden opgenomen.


Voorlichting/modelcontracten Diverse partijen gaven aan dat het bestaande stelsel van tijdelijke huurvormen versnipperd is, en ingewikkeld, waardoor partijen grote moeite hebben de juiste contractvorm te vinden en op juiste wijze te hanteren. Van de gelegenheid zal dan ook worden gebruik gemaakt om de regeling overzichtelijker in te kleden. Naast aanpassing van de regelgeving rond tijdelijk huren ben ik ook voornemens om de voorlichting over de situaties en of groepen waarvoor tijdelijk huren mogelijk is, en de voorwaarden die daarbij gelden, te verbeteren. Daarnaast zal ik bij de belangenbehartigers van huurders en verhuurders aandringen op het maken van modelcontracten die passen op de bestaande (en nieuwe) vormen van tijdelijk huren, zodat verhuurders en huurders de correcte contracten hanteren en daardoor niet met onverwachte rechtsgevolgen geconfronteerd worden. Het wetsvoorstel ‘tijdelijk huren’ zal naar verwachting dit najaar bij uw Kamer worden ingediend. De minister voor Wonen en Rijksdienst,

drs. S.A. Blok

Pagina 7 van 7

Nee, ik ben nog een beetje te jong. Ook ouderen hebben een rol in de participatiesamenleving Ook in de straat, ook in de buurt, ook in de wijk

Recommend Documents