O;ntwikf:elingsNisie Betuvvs
Gemeente Overbetuwe Betuws Bedrijven Park BV Overbetuwe, 11 juli 2007
Definitief concept
Rpdr!hIPnn;~rY
.anaschaDsvisie De
rbnpi,h,'rn
Ii
a
sc a
si
a
I 5 [1
..
Inleiding
23 5
2 Aanleiding en initiatief
Aigemeen
7~ _5
Landschapsvisie De Danenberg
44 8
Betuws Bedrijvenpark
44
17 voorwaarden Intentieovereenkomst
4S
Hoofdpunten marktonderzoek STEC
,]
Beleidshistorie en uitwerkingsgebied
11
Missie, doelstellingen en rand-
25
voorwaarden voor de integrale
2S
2S
13 3 Stakeholders
p
Stakeholderanalyse
14
Overlegplatform Betuws Bedrijvenpark
14
I Landschapsvisie Danenberg
Sporen
Zorgvuldig en duurzaam
Milieu: zorgvuldig en duurzaam
31
Milieu: zorgvuldige
Gezamenlijke stedenbouwkundige
en gemeente
35
Verkeer: parkeren
37
Commercieel draagvlak:
Energievisie
17
Onderzoeken Betuws Bedrijvenpark bv
39
Visualisatie
-., LL
Uitgangspunten Gemeente
Programma van eisen verkeer
48
gemeente Overbetuwe 50
Programma van eisen landschappelijke inpassing gemeente Overbetuwe
52
Programma van eisen Economische Zaken gemeente Overbetuwe
54
Overbetuwe
41 6
Eisen, wensen en aandachtspunten
41
Aigemeen
Overlegplatform Betuws Bedrijven-
41
Procesoverzicht
I Landschapsvisie Danenberg
41
Marketingorganisatie
41
Bijzonderheden
Sociale effecten rapportage
47
Verkeer: ontsluiting
39
22
Witteveen+Bos 10 januari 2007
35
Aigemeen
park
Hoofdpunten onderzoeksagenda
randvoorwaarden gebiedsontwikkelaar
Woningbouw
-., ,i..L
46
landschappelijke in passing
38
Onderzoeken en uitgangspunten
groep 30 mei 2006
ruimtegebruik
onderscheidende kwaliteiten 17 4
Bijlagen
ruimtegebruik
gebiedsontwikkeling
Partijen
43 7 Tot slot
2:>
7
13
Ontwikkelingsvisie
Inventarisatie wensen en eisen
Marketing en gebiedspromotie
Overlegplatform
O;,!t'.f'.""
':9S";.iisi~
5'2tuw::.
8{::ddjv<::,npa1-~
tim 4 mei 2007
LandS(~":Jps/::'~~-:
De D:::Jnenberg
3
1 I
e n deze intentieovereenkomst zijn de
Op 11 december 2006 hebben BBP en de
uitgangspunten voor de gebieds-
Vereniging Milieudefensie, Gelderse
ontwikkeling vastgelegd, waaronder 17 specifieke
Milieufederatie, Stichting tot Behoud van Open
voorwaarden, een Nota van Uitgangspunten en
Betuwe en Stichting de Groene Long een
enkele amendementen vanuit de raad van de
convenant gesloten voor deze gebieds-
gemeente Overbetuwe. Aansluitend is door de
ontwikkeling. Voor De Danenberg moet een visie
raad van de gemeente Overbetuwe op
voor een landschapsontwikkeling van 205 hectare
19 december 2006 een Participatieplan
worden ontwikkeld, naar voorbeeld van de
vastgesteld, waarin is vastgelegd op welke wijze
landschapsvisie Slijk-Ewijk/Landgoed Loenen. De
burgers en andere belanghebbenden betrokken
Danenberg komt te Iiggen tussen Slijk-Ewijk/
worden bij de uitwerking van de plannen.
Landgoed Loenen en Oosterhout/Betuws
Resultaat van de intentiefase zullen zijn een
Bedrijvenpark. Harde financiele garanties door BBP
landschapsvisie voor De Danenberg, een
voor de aanleg van De Danenberg zijn voorwaarde
voorontwerp bestemmingsplan voor Betuws
voor realisatie van het Betuws Bedrijvenpark.
Bedrijvenpark en een samenwerkings- en/of exploitatieovereenkomst tussen de gemeente
Voor de landschapsvisie De Danenberg is een
Overbetuwe en BBP.
referentiekader beschikbaar, namelijk de in een
Ont'.!'::
'ngsvisie
B€tuv'.'~
U,-::drijvenpark
Lands(;'\aps'/~ip"
De D?inenberg
5
De belangenanalyse, onderzoeksresultaten en eisen
eerder stadium uitgewerkte landschapsvisie SlijkEwijk/Landgoed Loenen. Voor het Betuws
In hoofdstuk 2 wordt de aanleiding tot de
en wensen vormen de inleiding tot hoofdstuk 5
Bedrijvenpark is geen referentiekader beschikbaar.
ontwikkeling van het Betuws Bedrijvenpark kort
waarin de ontwikkelingsvisie, een gedragen
Ten behoeve van het integrale ontwikkelingsproces
beschreven, samen met de ambities, doelstellingen
oplossingsrichting door verbinding van aile
is dit wei wenselijk. In de afgelopen peri ode is
en randvoorwaarden. In hoofdstuk 3 worden de
belangen en mogelijke vertaling van aile gegevens
daarom gewerkt aan een referentiekader voor de
stakeholders en hun grootste belangen beschreven.
wordt beschreven. Hierin wordt een onderscheid
gebiedsontwikkeling waarbij in het bijzonder het
Hoofdstuk 4 beschrijft de verrichte onderzoeken
gemaakt in de landschapsvisie en het
bedrijvenpark nader is uitgewerkt.
naar milieu, markt en locatie, de randvoorwaarden
bedrijvenpark inclusief zijn landschappelijke
vanuit de gemeente Overbetuwe en de eisen,
inpassing. Hoofdstuk 6 gaat in op de
Met deze ontwikkelingsvisie leggen de gemeente
wensen en aandachtspunten vanuit het
gebiedsmarketing en promotie.
Overbetuwe en BBP het referentiekader voor de
Overlegplatform Betuws Bedrijvenpark /
gebiedsontwikkeling dan ook vast als onderdeel
Landschapsvisie Danenberg inclusief aile hieruit
van de afspraken in de Intentieovereenkomst.
voortvloeiende nadere voorwaarden en uitgangspunten voor de integrale gebiedsontwikkeling.
6
On~:"'iik«;,;:nnqs';i$i('. S~.tU\J'i;; S.ecir\\'~€np.<-.;rk
Land~t:.haps\+:i:(f 0'2
D2
"i
2
Be~eid$ihi5;tQ*«ie
en
15 augustus 2003 geeft aan dat na deze reductie
wordt vastgesteld dat de A15-zone tussen de A325
aan de A15 een nieuw regionaal bedrijventerrein
en A50 geschikt is voor een grootschalig bedrijven-
haalbaar is van 85 hectare netto uitgeefbaar.
terrein. In opdracht van de stadsregio beoordeelt
ind 2002 stemmen bestuurlijke vertegenwoordigers van de gemeenten
DHV vervolgens vijf locaties voor het nieuwe In het 2e kwartaal van 2003 wordt het
bedrijventerrein en concludeert dat locatie l in de
Overbetuwe, Arnhem en Nijmegen, het KAN en de
toekomstige regionale bedrijventerrein in de A15-
gemeente Overbetuwe de beste is. locatie L is de
Provincie Gelderland in met het plan van aanpak
zone in het 'Actieplan Bedrijventerreinen 2004-
locatie waar later het Betuws Bedrijvenpark op
'Regionaal bedrijventerreinenbeleid en zorgvuldig
2008' door het Ministerie van Economische Zaken
werd geprojecteerd.
ruimtegebruik in de A15-zone', met als essentie
erkend als een van de 49 TOP-projecten voor de
dat de 'Nota Bedrijventerreinen 2002-2005' van de
Nederlandse economische structuur.
stadsregio Arnhem-Nijmegen moet worden
De raad van de gemeente Overbetuwe accepteert op 25 januari 2005 de keuze voor locatie Len legt
getoetst aan de zogenaamde SER-Iadder, met
De raad van de gemeente Overbetuwe accepteert
als beleidsdoel vast: 85 hectare netto uitgeefbaar,
name voor de behoefte aan nieuwe grote
op 13 oktober 2004 de beleidstaak van 85 hectare
120 hectare bruto.
bedrijventerreinen in de A12-zone, de A15-zone en
netto uitgeefbaar op het grondgebied van de
de A73-zone.
gemeente Overbetuwe. De locatie van het nieuwe
In augustus 2005 wordt de lijst met 17 rand-
bedrijventerrein is dan nog niet bekend. Met
voorwaarden voor het Betuws Bedrijvenpark door
Het bureau STEC onderzoekt in 2003 met behulp
'netto uitgeefbaar' wordt de aan bedrijven in
de raad van de gemeente Overbetuwe vastgesteld.
van de SER-Iadder de behoefte aan nieuwe
prive-eigendom te verkopen grond bedoeld, dus
bedrijventerreinen aan de A15, A12 en A73.
zonder benodigde wegen, waterberging en
In oktober 2005 wordt vervolgens locatie l in de
Hieruit voigt dat ten opzichte van het provinciale
openbaar groen.
A15-zone opgenomen in de eindversie van het
Streekplan en het Ruimtelijk Plan 2002-2005 van
Regionaal plan 2005-2015 van de Stadsregio
de Stadsregio Arnhem-Nijmegen een reductie op
Vervolgens wordt in het kader van het nieuwe
Arnhem-Nijmegen. In opdracht van de Stadsregio
de totale behoefte aan bedrijventerreinen mogelijk
provinciale streekplan door Royal Haskoning een
weegt Royal Haskoning in haar strategische
is van 33 procent. Het latere STEC-rapport van
strategische milieubeoordeling uitgevoerd, waarbij
"=? Ont'll:"
'r:gsvisie B-etuw:> 8edrijvenpark
La.ndschaps,/isie De O"mi2nbe.rg
7
milieubeoordeling van 14 februari 2006 ten
intentieovereenkomst tussen de gemeente
behoeve van het Regionaal Plan 2005-2015 enkele
Overbetuwe en Betuws Bedrijven Park BV zijn
alternatieven af voor een bedrijventerrein rond de
opgenomen.
3 Do hH:atle '\IO,W het B"tMWS Bedi'ijvenpark is opgenornon in zowe! hot Stl'eokpian Geidel'iamj ah in het n,imteliJk beleid (Regiom:al !"ian :W©5-2(15) Vim de 5tadnegio Arnllem-Nijrnegen
A15-zone. Locatie L komt hier weer als beste Op kaart van 10 februari 2006 - zoals opgenomen
locatie uit.
in de intentieovereenkomst tussen de gemeente Op 30 mei 2006 zet de raad van de gemeente
Overbetuwe en BSP - wordt het uitwerkingsgebied
Overbetuwe het sein op gwen voor de intentie-
voor het bedrijvenpark en onderzoeksgebied voor
overeenkomst met Betuws Bedrijvenpark BV.
landschapsvisie De Danenberg weergegeven.
Eind 2006 zijn vervolgens het ruimtelijk plan 2005-
In het Ruimtelijk Plan 2005-2015 van de
2015 van de Stadsregio en het nieuwe streekplan
Stadsregio en het provinciale Streekplan zijn
voor Gelderland vastgesteld, waarin de contouren
dezelfde contouren overgenomen.
voor het Betuws Bedrijvenpark volgens de
1 'Moutskooischets' bohewende bi! het corn/ena"t van do miiiHip;utijen on B€tuw5 Beclwijv-enpat"K BV uk 2$)Q6
2 Op 6 juni Z006 siete" do gemoento Dvorbotuwo on Setuws Bedrijvenpark BV eon intentioevei'oonkemst evor de Mitgangspul1ten van de ontwikkeling "an lIet hedrijve"park HI de iam:!§<:hap'''''s'e. De,," kaad: geoft de h"gnm"ing V"", do uitwerkingsgebiedon ili'm en maakt dee! Mit van de m"tentieovereenkom$t
BetuW's bedrijvenparki
Uitworf<Jngsg,.7bif.Yienl
111I i ~. u wIa~ri~~. . ~ . ~..~~.~_ 8
Ont\.<
;ki.':Hr:.~1svisk':
SJ?,j",;v<-:.. G~:,(k;;'.:enp<:,ck
L3'·;d'.;c.h<;.p\'.')~le
Df
D;:tne:·;be.~q
N
1~:_._. .
m
I\'U$$~qef d(}el$tenm~leilll
•
eilll
'V(}or
Door de uitvoering van de landschapsvisie en een
BBP formuleert specifiek voor het bedrijvenpark
zorgvuldige inpassing van het bedrijvenpark in
de onderstaande missie en doelstellingen:
haar directe omgeving, wordt in het gebied een verantwoord evenwicht bereikt tussen het
Het Betuws Bedrijven Park wit maximale
landschap en de gebouwde omgeving. Dit even-
waardecreatie voor gebruikers, omwonenden en
BP en de gemeente Overbetuwe gaan de
wicht is de basis voor het gesloten convenant met
overige belanghebbenden van het bedrijvenpark
landschapsvisie en het bedrijvenpark
de milieuorganisaties, waarin de komst van
realiseren op basis van het 'landlord-principe'. Op
gelijktijdig ontwikkelen, de ontwikkelingsprocessen
85 hectare netto uitgeefbaar bedrijvenpark niet
basis van dit principe blijft de ontwikkelaar (landlord)
zullen dan ook waar mogelijk gelijk oplopen.
meer ter discussie staat.
langdurig actief betrokken bij en verantwoordelijk voor de kwaliteit van het bedrijvenpark. Het
Doelstelling is de realisatie van maximaal
bedrijvenpark moet het voorbeeld worden voor de
85 hectare netto uitgeefbaar bedrijvenpark op
nieuwe duurzame generatie bedrijventerreinen in
basis van een zorgvuldige landschappelijke
Nederland: tijdloos met behoud van waarde op lange
inpassing binnen zijn ruimtelijke context. Tevens
termijn, veilig, met een kwalitatief goede
wordt een fonds gevormd ten behoeve van de
verkeersontsluiting, milieuvriendelijk met een reeel
realisatie van landschapsvisie voor het gebied De
ambitieniveau voor zorgvuldig ruimtegebruik, een
Danenberg dat circa 205 hectare omvat. Dit ter
goede beeJdkwaliteit, zorgvuldig ingepast in zijn
compensatie van de functiewijziging van het
directe omgeving met groen en water en stimulerend
gebied waar het bedrijvenpark wordt gerealiseerd.
voor aantrekkeJijk openbaar leven op straat.
110t beddjvenpark kdjgt een r<JW$e buUen:efle met veel gween en watew. 110t t0neill ze!r bi0dt ooi, weeweat!e"e megelijkheden, zoals wandelpade!1l
Ontw;'
·;r:g.wisie Betu\"::> 8edrijvenpaf"f,;
La.nd~(hap::'/i:)ie
De Danenberg
11
De gebiedsontwikkeling bevindt zich in de
Doelgroepen zijn reguliere gebruikers van vooral
Binnen het bedrijvenpark wordt gesegmenteerd
definitiefase. Het totale plangebied ligt op
regionale herkomst, zoals nader beschreven in de
naar 'representativiteit' en de 'kwaliteit van
grondgebied van de gemeente Overbetuwe. De
eerder genoemde onderzoeken van de STEC
huisvesting en open bare inrichting'. Concreet
algemene bestemming is 'modern gemengd
Groep. Het bedrijvenpark levert vooral een
betekent dit, dat er binnen het totale
bedrijventerrein'. Toelaatbaar zijn bedrijven binnen
bijdrage aan de regionale vraag naar nieuwe
bedrijvenpark deelgebieden met verschillende, op
de milieucategorieen 1 en 2, categorie 3 en 4 zijn
bedrijfshuisvesting in de Stadsregio Arnhem-
de gebruikers afgestemde kwaliteiten en sferen
ter beoordeling van de gemeenteraad. Zware
Nijmegen. De uitgangspunten voor de afzet van
ontstaan. Daarnaast worden bedrijven met naar
industrie volgens categorie 5 en 6 is uitgesloten
het plan zijn daarom tot stand gekomen na
verhouding de meeste milieuhinder voor de
waardoor milieuhinder voor de directe omgeving
intensief overleg met onder andere de Stadsregio
omgeving in het hart van het bedrijvenpark
wordt beperkt.
en de Provincie, die beide het bedrijvenpark in hun
gesitueerd (een zogenaamde inwaartse zonering).
ruimtelijke visies hebben opgenomen. Voor de verkeersafwikkeling wordt het bedrijvenpark rechtstreeks ontsloten op het rijkswegennet, zodat overlast voor de dorpskernen - met name Oosterhout - wordt vermeden.
Stockley Park hi! Londen gddt ills
12
On~.'-'
. E'2.ci,i\v(~!",p<;ck
e~m
van de vcmwh"",iden nm de nleuwe g\mel'iltle hedrljventerreinen
La'·:(hch<,~pwj~jf: Dt:: D,~nenbe,;'"g
3
Stakeho~deW'ana.~Y:H~
Kernpunten project: Milieubelasting ij de ontwikkeling van het bedrijvenpark en
Verkeersontsluiting
n december 2006 is door SSP een eerste
de landschapsvisie zijn de volgende
Commercieel draagvlak
analyse gemaakt van de belangen van aile
belanghebbende partijen betrokken: Private en publieke initiatiefnemers en
belanghebbenden teneinde hierin een beter inzicht 2.8 de MER-commissie
opdrachtgevers: 1.1
BBP BV (in begin ook vertegenwoordiger
kunnen geciusterd worden naar 'proces' en 3
de private belanghebbenden en
van de markt)
betrokkenen direct en indirect:
1.2
de gemeente Overbetuwe
3.1
1.3
toekomstige afnemers en gebruikers, individueel en/of verenigd in een VvE of
in te krijgen. De kernpunten vanuit deze analyse
3.2
anderszins
direct: particuliere en overige
'project'.
Kernpunten proces:
grondeigenaren, inwoners, omwonenden
Maatschappelijk draagvlak
direct: het Overlegplatform Betuws
Ontwikkelingsorganisatie
Bedrijvenpark / Landschapsvisie Danenberg
2
Publieke beleidsmakers, zoals: 2.1
de provincie Gelderland
2.2
de Stadsregio Arnhem-Nijmegen
2.3
het Waterschap Rivierenland
2.4
de gemeente Nijmegen
2.5
Rijkswaterstaat
2.6
de ministeries van VROM, EZ en LNV
2.7
Rijksdient Archeologie en
3.3
indirect: de milieuorganisaties, nutsbedrijven, leveranciers etc.
Monumentenzorg
O;"lwi"
"':~jS\iisii' E!~tU'N:'
3£( djv~npar'k
L:~nd:s(~'~~P:S'/~:>~(~ De Dan~nber9
13
Be'KlUlws
Bij de eerste twee onderwerpen ligt het accent op
Bed:rnvew]~i~rk
een zo evenwichtig en breed mogelijke kwaliteit
I
van het proces van ontwerpen, formuleren van
e stakeholdersanalyse, inclusief de eisen,
plannen en besluitvorming over de plannen. Bij de
wensen en aandachtspunten vanuit het
drie andere onderwerpen ligt het accent op de
olgend uit het Participatieplan is het
Overlegplatform, leren dat voor de processtrategie
totstandkoming van een zo hoog mogelijke
OverIegplatform Betuws Bedrijvenpark /
voor het project meerdere sporen naast elkaar
inhoudelijke projectkwaliteit.
Landschapsvisie Danenberg ge·instaIleerd,
moet worden gevolgd, waarbij elk spoor zich richt
bestaande uit de Ondernemersvereniging
op een van de eerder genoemde kernpunten:
De basisoplossingen voor de belangentegen-
Oosterhout, Bezorgd Oosterhout, Tennisvereniging
stellingen tussen de verschillende
De Hoge Wick, Dorpsraad Slijk-Ewijk, Dorpsraad
belanghebbenden in deze clusters liggen in:
Oosterhout, Historische Kring Oosterhout, Slijk-
spoor is het optimaliseren van het maatschappelijk
Maatschappe/ijk draagvlak
Ewijk en de milieuorganisaties (Vereniging Milieu-
draagvlak voor het totale project, bestaande uit het
maximalisatie door goede participatie en
defensie, Gelderse Milieufederatie, Stichting tot
bedrijvenpark met zijn landschappelijke inpassing en
communicatie
Behoud van Open Betuwe en Stichting de Groene
de landschapsvisie De Danenberg.
Ontwikkelingsorganisatie
Long).
De kwaliteit van het proces (redelijkheid,
mede gericht op het betrekken van de andere
In aanvulling op de stakeholdersanalyse heeft het
billijkheid) moet zorgen dat het einddocument
grondeigenaren
Overlegplatform eisen, wensen en aandachts-
van de planvorming tegemoet komt aan een
Milieubelasting
punten geformuleerd voor de gebiedsontwikkeling,
resultaat waarin aIle stakeholders zich kunnen
beperken door zorgvuldig en duurzaam
die in de verdere uitwerking worden meegenomen
vinden
ruimtegebruik en een zorgvuldige inpassing
(zie bijlage 8.8).
De gemeente Overbetuwe heeft in de tweede
1: Participatie en communicatie: doel van dit
Verkeersontsluiting
helft van 2006 met diverse stakeholders
het creeren van de ontsluiting via de direct aan
overlegd over de inrichting van het proces,
de locatie gelegen A15
gericht op dit doe!. De gemeenteraad heeft
Commercieel draagvlak
daartoe op 19 december 2006 ingestemd met
waardecreatie door onderscheidend vermogen
het participatieplan. Het Overlegplatform
c.q. onderscheidende kwaliteiten
burgerparticipatie is ingericht Het onderzoek naar de sociale effecten (SER) van het Betuws Bedrijvenpark voor de kernen Oosterhout en Slijk-Ewijk vormt een wezenlijk instrument ter toetsing van de plannen
14
Orc,,' ikkdinqsvisle
S~t~;~·'.i~ S~.'(iri\.'(~,":p.i);k
Land:,~:.h<;f)Yifbk.' D::'
D,lne ';berg
Regelmatig zullen tussenrapportages aan de
Onder deze conditie kunnen onder meer de
gemeenteraad gaan plaatsvinden over de
milieuorganisaties zich vinden in de uitvoering
het creeren van een rechtstreekse onts!uiting op het
voortgang
van de beleidsopgave om 85 hectare netto (120
rijkswegennet.
2: Landschap als samenbindende conditie:
J: Verkeersontsluiting: doe! van dit spoor is
hectare bruto) bedrijventerrein te realiseren
Dit spoor kan niet los worden gezien van de
Het landschapsplan kan niet zander het
oplossing voor het regionale verkeersvraagstuk
doel van dit spoor is te komen tot een einddocument
bedrijvenpark; het bedrijvenpark kan niet zander
dat uitgaat van een organische, harmonische
het landschapsplan. De onderlinge
samenhang tussen landschapsplan, bedrijvenpark en
verbondenheid wordt de basis van ontwerp en
is het creeren van zodanig onderscheidend vermogen
bufferzone, gebaseerd op een zo zorgvu!dig moge!ijk
planvorming
bij de beslissers van het bedrijfs/even (branding) dat
ruimtegebruik.
De uitgifte van het park kan het beste zo
het BSP zijn 'mission statement' kan waarmaken.
4: Commerciee/ draagv/ak: doe/ van dit spoor
Uitgangspunt is geen verdere verstedelijking toe
worden opgestart dat de intenties van SSP voor
Het bedrijvenpark moet aantrekkelijk zijn voar
te staan ten westen van de grenszone tussen het
de landschappelijke omgeving van meet af aan
vestiging van ondernemers, en op lange termijn
bedrijvenpark en de landschapsvisie, conform de
worden bevestigd
ook aantrekkelijk blijven zodat een duurzaam
Kadernota Ruimte van de gemeente
bedrijvenpark ontstaat
Overbetuwe, verdere verbetering van het landschap in De Danenberg en een dekkende
Streven is de belangentegenstellingen te over-
financiele voeding van de kwaliteitsverbetering
bruggen en een 'gedragen oplassing' tot stand te
uit de exploitatie van het bedrijvenpark
brengen. De genoemde onderwerpen worden in de komende hoofdstukken als leidraad gebruikt.
Poehtciiing is een (wgan1,cne, narrnon1eu:te samenhang tu.sen heddjvenpad" iam:lscnap,,;rwicht;ng en huffenofle
c;
~wi;
··'9S\,ilSi€
5etuw~
Seddj':/0npar"k <..'n
L~n(b::,hap::,'/:>~e
De [)anenbefg
15
4
e
a
s
mj[gi~ng$punten
Betuw$
Kort samengevat wordt door toevoeging van deze
BV
ambitie in met name hoogwaardige bedrijven en
oor de gebiedsontwikkeling Danenberg
value-added-Iogistics het volgende programma
Marktonderzoek
gekozen voor het Betuws Bedrijvenpark
uitgangspunten in aanvulling op de rand-
In de aanloop naar de vaststelling van het Betuws
(percentage van de 85 hectare netto uitgeefbaar
voorwaarden en uitgangspunten volgens de
Bedrijven Park in het Streekplan van de Provincie
kaveloppervlak):
intentieovereenkomst. Aile onderzoeken, eisen,
en Ruimtelijk Plan van de Stadsregio, is op macro-
wensen en aandachtspunten vormen de
niveau marktonderzoek verricht door STEC Groep.
Gemengd plus/modern
± 67,5%
kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten en
Hieruit bleek de behoefte aan het op de markt
Hoogwaardige bedrijven
± 17,5%
voorwaarden voor de gebiedsontwikkeling.
brengen van 85 hectare netto uitgeefbaar
Value-added-Iogistics
± 15,0%
gelden de onderstaande onderzoeken en
bedrijvenpark. In 2005 en 2006 is in opdracht van BSP aanvullend marktonderzoek uitgevoerd om tot
Gemengde bedrijven omvatten zowel product-
een verdere marktonderbouwing voor het
ontwikkeling, productie als opslag. Hoogwaardige
bedrijvenpark te komen.
bedrijven hebben een accent op research &: development, productontwikkeling en
Uit aile marktonderzoeken voigt een programma
engineering. Va/ue-added-/ogistics zijn een vorm
dat een reeel uitgangspunt is op basis van de
van bedrijvigheid waarin aan halfproducten
diverse verwachtingen en inzichten omtrent de
handelingen en applicaties worden verricht,
verschillende bedrijfssegmenten. Wat hieraan
waarna ze naar de afnemer of eindproducent
ontbreekt is een vorm van ambitie waarmee de lat
gaan. Veel productie vindt in steeds schonere en
hoger wordt gelegd om ook daadwerkelijk een
veiligere omgevingen en ruimten plaats en
hoger en 'duurzaam' resultaat te bereiken.
verschuift van massaproductie naar custom-made
Rldmt:~ ¥tHH' becldjvefl rnct een ho@ere toeg:evQ~gcie \
()
·:twi~·
"',gSviSl0
B~tu\·'.'s
fkddj-.'enpark
L;:\:VjS(h.cq)~'/s~e D~ Dan~nb::rg
17
Legenda 50 dB(A) wegverkeerslawaai 57 dB(A) contour Betuweroute _, 10"·6 PR-com:our CUP
I-_-...! EV~contour Betuweroute (!lon) EV-contour A15 ToelSingsafstand Gasleidingen Bebouwingsafstand Gasleidingen -+--+
Hoogspanningslijnen Nijmegen-Eisl spec. zone 50 m Nijm...Qdwrd spec. zone 55 m
**
Zakelijk rechtstrook NUON Categone ! tim 1ll toegestaan Categorie I en II toegestaan Categorie I toegestaan G€ien bednjven toegestaan Vindplaals van belekenis
gggg Inv. OOorzond. noodzakelijk
** ProefSleuvenond. aanbevolen *
Aanv. boorond. aanbevolen
Grlp"p
:c«:ll'J,l
,,~~
mll!'J!lW!IJ!I'!III.-"iRM.ill:!:}l.
OV<'J¥zid'it van aile i'lJI1"den dl" onderzocht !'!'weten wn,."en voo,.
het bestermnlngsplan
,,1'1 18
()nfy"i ;ki.'.'linqsviSH:': G".~tUVJ:': fh::(iri!ver,r;ark
Land~,~~h<;p~'.,i~>
Df.' D3n(-~":i:;u·9
clIO mliieuwappo,.tage
productie. Hierdoor innoveren veel productie-
De argumenten voor een hogere ambitie in
Voor het realiseren van hoogwaardige gebouwen
omgevingen naar een hogere ruimtelijke kwaliteit
hoogwaardige bedrijven zijn:
met meer dan 40 procent vloeroppervlak ten
en vervagen de grenzen tussen traditionele
Heegwaardige bedrijven zijn de imagodragers
behoeve van kantoorfuncties in een gebouw is
bedrijfsruimten en kantoorachtige bedrijfsruimten.
van het park. Hierop meet maximaal worden
waar nodig een vrijstelling op het Ruimtelijk Plan
ingezet, mede gelet op de kansen die de locatie
en Streekplan noodzakelijk.
Deze samenstelling kan deor onderlinge substitutie
van het BBP hiervoor biedt
eventuele marktbewegingen velgen, om een
De marktonderzoeken gaan voorbij aan het
In diverse marktonderzoeken wordt gesignaleerd
succesvolle en duurzame entwikkeling te blijven
steeds innovatiever worden van
dat value-added-Iogistics algemeen en ook voor het
garanderen.
productiebedrijven en de toename van R&D-
BBP een kansrijke markt vormen. Een aandeel van
activiteiten, waardoor de vraag naar
minder dan 15 procent binnen het BBP zou te
hoogwaardige gebouwen met voldoende
marginaal zijn en onvoldoende ambitie,
hoogwaardiger (kantoorachtige) ruimten groeit
aantrekkingskracht en duurzame programma-
De geschiktheid van de locatie voor de vestiging
ontwikkeling betekenen,
van hoogwaardige bedrijven en ook instituten De verhoging door hoogwaardige bedrijven van de werkgelegenheid en het aantal gebruikers van het BBP, waardoor sneller en sterker een draagvlak voor voorzieningen op het park ontstaat, wat de kwaliteit en duurzaamheid en aantrekkelijkheid van het park ten goede komt
V""'''9 n""'f Iwcflwa",n:l1ge gehoMwen met \/oMoende kantoorwuimte groeit
Cntv"';'
'",gS\iisi~
BettN':S B€odj'/enpark
Land~chap:,'/~sh';: De
Danenberg
19
Civiel- en milieutechnisch onderzoek en plano/ogie
Bij de ontwikkeling moet rekening worden
Cultuurhistorisch, stedenbouwkundig
Parallel aan het marktonderzoek is aan
gehouden met aile genoemde milieutechnische
en overige onderzoeken
Witteveen+Bos opdracht gegeven om de
invloeden en effecten. De diverse milieukundige
In opdracht van BBP wordt op dit moment de
onderzoeksagenda op te stell en voor de
aandachtspunten en onderzoeken zijn, behalve
cultuurhistorie van het gebied nader in beeld
noodzakelijke bestemmingsplanwijziging en
voor het ontwerp, ook nodig voor het doorlopen
gebracht. Tevens heeft BBP in overleg met de
eventuele Milieu Effect Rapportage. De
van een procedure voor een nieuw bestemmings-
gemeente een inventarisatie gemaakt van steden-
onderzoeksagenda inventariseert civieltechnische
plan om het bedrijvenpark mogelijk te maken.
bouwkundige randvoorwaarden en aandachts-
en milieutechnische kenmerken zoals natuur-
Voor de landschapsvisie hoeft geen bestemmings-
punten. Deze onderzoeken leveren start- en
waarden, grondwaterpeil en kritische afstanden
planwijziging plaats te vinden. BBP kiest er voor
aanknopingspunten voor de stedenbouwkundige
rand agrarische bedrijven, woningen, hoog-
om op voorhand voor het bedrijvenpark een MER-
uitwerking van de gebiedsontwikkeling.
spanningslijnen, gasleidingen, snelweg etc. De
procedure te doorlopen. De startnotitie hiervoor is
onderzoeksagenda betreft aile aspecten waarmee
in juni 2007 afgerond.
Aile overige onderzoeken vol gens de onderzoeks-
in het ontwerp en de procedures rekening moet
De ontwikkeling is pas een succes als deze
agenda ten behoeve van het opstellen van een
worden gehouden en is begin 2007 in het
duurzaam is. Duurzaamheid geldt hier in de
voorontwerp bestemmingsplan worden in 2007
Overlegplatform behandeld.
ruimste en diepste betekenis op aile lagen en
uitgevoerd en leveren eveneens bouwstenen voor
niveaus en in aile stadia, vanaf stedenbouw tot en
de (stedenbouwkundige) oplossingen voor de
met dagelijks gebruik en verblijf in het gebied.
gebiedsontwikkeling.
Duurzaamheid gaat verder dan aileen efficient en effectief ruimtegebruik waarmee een ruimtebeperkende en beschermende werking op de bestaande en nieuwe omgeving wordt verondersteld. In het volgende hoofdstuk wordt hier dieper op ingegaan.
Cultuurhbtodsch omiera:oek maakt dee! uit van de voorbereidingNl (): tv-:"
···:~;svisie
B€tuvvs S£drij...' enpark
Land::,chap:::.,:isif: De Danent.H'::i"9
21
wensen en Bet~ws
I
e gemeente Overbetuwe hanteert voor de
l,,*ndls(:ha:p:$V~~He
gebiedsontwikkeling haar vaste
sociale-effect-rapportage opgesteld. De
D,,*nenberg
beleidsregels. In aanvulling hierop heeft de
resultaten uit deze rapportage worden bij de verdere gebiedsontwikkeling meegenomen. Tevens
gemeente Overbetuwe recent nadere uitgangs-
oals eerder beschreven zijn in het
geeft BBP hierbij aan hoe de eventuele negatieve
punten geformuleerd ten aanzien van verkeer en
Overlegplatform burgerparticipatie de
effecten teniet worden gedaan.
groen en vanuit Economische Zaken, als aanvulling
eisen, wensen en aandachtspunten namens de
op de aan de intentieovereenkomst gehechte
Ondernemersvereniging Oosterhout, Bezorgd
randvoorwaarden en uitgangspunten (zie
Oosterhout, Tennisvereniging De Hoge Wick,
bijlagen). In een gezamenlijk proces zal een
Dorpsraad Slijk-Ewijk, Dorpsraad Oosterhout,
Energievisie worden ontwikkeld en uitgewerkt.
Historische Kring Oosterhout, Slijk-Ewijk en de milieuorganisaties geinventariseerd (zie bijlagen). Deze eisen, wensen en aandachtspunten zijn gericht op: proces, bedrijvenpark algemeen, milieu, verkeer, landschapsvisie, overgangszone, woningbouw en cultuurhistorie.
(jok dG 9H'dgen V00r net 50di'i!e !GefkHmi'i.at In dG dorpskevnGn w(wdGl1 om:1erz0dH
22
n de tweede helft van 2007 wordt de
Or;tvv~ ,kdin9svisk~
E~.>t~;..,..·<~
Sedrifvenpa,-k
La,·!d:;,,:h<.:p:;\'i~f(,'
D::: D.?,ner,h.'="9
5
o
kkeUng
Deze landschapsvisie streeft naar verbetering van de kwaliteit van het landschap, de natuur en de recreatieve mogelijkheden door een reeks van
m voor het project een optimaal gedragen oplossing te bereiken, moet rekening worden gehouden met aile uit de stakeholders-
eiijktijdig met het voorontwerp
aanpassingen en inrichtingsmaatregelen in de
bestemmingsplan voor het bedrijvenpark
uiterwaarden, oeverwallen, komgronden en het
analyse en diverse onderzoeken naar voren
wordt de landschapsvisie voor De Danenberg
gekomen eisen, wensen, aandachtspunten en
ontwikkeld, inclusief een financieel dekkingsplan
De aanleg van struinpaden
randvoorwaarden. Hieronder wordt aan de hand
voor de realisatie hiervan. Landschapsvisie Slijk-
Boomaanplant langs wegen en paden
van deze onderwerpen een beschrijving en
Ewijk / Landgoed Loenen dient hierbij als
Herstel van oude veerstoepen
visualisering gegeven van de gebiedsontwikkeling,
referentie. Deze referentie maakt integraal deel uit
Inrichting van rust- en zichtpunten
die aansluit op de stakeholdersanalyse, onder-
van deze ontwikkelingsvisie.
Versterking van de kleinschaligheid en
zoeken, uitgangspunten etc. zoals hiervoor
plassengebied, zoals:
beslotenheid
beschreven. GdijkOjd'g met de pial1'men vo,w het beddjvenpalrk w(wdt in ovede" met he!anghebbenden een !endschapHds!e op het geoied De Denenherg ontwikkeid. Het hmd,<:haprplan 5lijk.Ewijk/bndgoed teenen dient hi€f1/oeJr ills refenmtle
O;-,'twi i
'
>:9s;'/isii;,~ Uf~t\)W:S SEddi'./~npa"k
La.nd::'(:·'ap'./~:sif:
De [)orl€nbf:J"g
23
Groot onderhoud van Landgoed Loenen
de gebruiksfuncties, aard- en heemkundige
Herstel en uitbreiding van wandel- en
waarden, ecologische waarden, recreatie en
fietsroutes, zoals het Kerkepad
toerisme, toegankelijkheid en ontsluiting en
Aanleg van zachtglooiende oevers
waardering van het landschap van het gebied,
Recreatieve voorzieningen en horeca-
wordt gestart met de uitwerking van de
gelegenheden
landschapsvisie. Hierin worden aile eisen, wensen
Inrichting en uitbreiding van natuur
en aandachtspunten vanuit het Overlegplatform (zie bijlagen) in nauwe onderlinge samenwerking
Specifiek voor de ontwikkeling van de landschapsvisie wordt een op dit vakgebied deskundig procesmanager aangesteld. Deze procesmanager geeft leiding aan een team van deskundigen dat in nauwe samenwerking met het Overlegplatform en zijn achterban de landschapsvisie uitwerkt.
Na een uitvoerige inventarisatie van de opbouw van het landschap, de identiteit en verscheidenheid, de cultuurhistorie, de waterhuishouding, de visuele kwaliteiten, de betekenis van
24
Ontvv!\ki.'.,jingsvisie
~>?U\,,<::,
Hedri!vcnpi;(k
La:·:d:,ch<;f')wl~if
Df
D2n~;nbf.'jg
meegenomen.
Betuw$
i5
willen groeien, zodat zij niet naar andere terreinen
bedrijvenpark. Deze aanpak heeft in het
hoeven te verhuizen en daarmee een nieuwe
buitenland al zijn succes bewezen en wordt in ons
ruimteclaim leggen.
land onder andere toegepast op het bedrijvenpark
Voor bedrijventerreinen in Nederland is dit een
ljsseloord II in Arnhem. Betuws Bedrijvenpark BV
Zoals in hoofdstuk 3 aangegeven concentreert de
relatief nieuwe manier van werken, omdat de
wil die rol van landlord op zich nemen en
basisoplossing voor het bedrijvenpark zich op drie
alledaagse praktijk nog vaak is dat terreinen zo snel
onderzoekt ter versterking daarvan ook de
hoofdonderwerpen:
mogelijk worden aangelegd en uitgegeven, waarbij
mogelijkheid om de helft van de gebouwen op het
milieubelasting beperken door duurzaam
er maar weinig eisen worden gesteld aan het
park in eigen beheer (of in samenwerking met
ruimtegebruik en een zorgvuldige inpassing
ruimtegebruik op, en de toekomstwaarde van het
beleggers) te gaan verhuren. Daardoor houdt de
verkeer (het creeren van de ontsluiting via de
terrein. Het Betuws Bedrijvenpark wil met deze
landlord meer grip op het ruimtegebruik en het
direct aan de locatie gelegen A15)
slechte traditie radicaal breken door een efficient
beheer van de ruimte en gebouwen en kan er
commercieel draagvlak (waardecreatie door
en duurzaam ruimtegebruik, dat wordt vertaald
zowel op park- en gebouwniveau meer flexibiliteit
onderscheidend vermogen c.q. onder-
zowel in het on twerp, als in het uitgiftebeleid en
worden geboden.
scheidende kwaliteiten)
het langjarig beheer van het bedrijvenpark.
Zm'i;"uhHgj en iluuvz31@m
Ontwerpvoorwaarden De eerste stedenbouwkundige keuzen voor
Milieu: ZQlwqvuliliq en iluuvzaam
Landlord-principe
zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik liggen in
Zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik vergt ook
de te kiezen factoren voor:
Een van de belangrijkste eisen die aan het ontwerp
een andere rol van de ontwikkelaars van het
het (netto) uitgeefbaar oppervlak versus groen
voor het bedrijvenpark wordt gesteld, is dat er
bedrijvenpark. Hun rol houdt niet op bij het
en water
sprake moet zijn van een zorgvuldig en duurzaam
imichten van het terrein en verkopen van de
het bebouwd oppervlak op de kavels versus het
ruimtegebruik.
kavels, maar zij blijven voor lange tijd
netto uitgeefbaar oppervlak, de zogenaamde
Zorgvuldig ruimtegebruik betekent dat het
verantwoordelijk voor de gang van zaken op het
footprint
beschikbare oppervlakte intensief moet worden
bedrijvenpark, de kwaliteit van de architectuur, het
het brute vloeroppervlak van gebouwen versus
benut om te voorkomen dat de bedrijven
onderhoud van de open bare ruimte, het
het netto uitgeefbaar oppervlak (de
'onnodige' vierkante meters innemen.
parkmanagement en - meer in het algemeen -
zogenaamde Floor-Space-Index = FSI)
Daarnaast moet het terrein ook op langere termijn
voor de toekomstwaarde van het gebied en zijn
blijven voldoen aan de eisen die het bedrijfsleven
bebouwing. Dit wordt ook wei het landlord-
stelt. Zo moet de inrichting van het park
principe genoemd, waarbij de ontwikkelaar als een
voldoende flexibiliteit bieden aan bedrijven die
landlord ('huisbaas') verantwoordelijk blijft voor het
Ontwl;
q~vis:i~ B€tUW~
t>£orijvenpark
La.nds(hci.!:;s,/i:::,ie De D:anenbefg
25
De efficiency van het ruimtegebruik neemt toe
Per programma en deelgebied wordt een specifieke keuze gemaakt, als voigt:
naarmate deze factoren hoger zijn. Deze factoren bepalen daarnaast ook de kwaliteit, de
value-add ed-logistics
(15%)
functionaliteit en de duurzaamheid van het
85% netto uitgeefbaar (rest is wegen, groen en water)
ruimtegebruik.
gemengd plus/modern >2ha
(0,55 x 67,5%)
80% (idem)
Hoe dichter en hoger de bebouwing, hoe hoger
gemengd plus/modern <2ha
(0,45 x 67,5%)
75% (idem)
de eisen aan de onbebouwde ruimte, hoe nauwer
hoogwaardig bedrijven
(0,75 x 17,5%)
75% (idem)
de eisen aan de functionaliteit van de ruimte (denk
hoogwaardig kantoorachtigen
(0,25 x 17,5%)
65% (idem)
aan bereikbaarheid, manoeuvreerruimte en verticaal transport) en hoe beperkter de flexibiliteit en groeimogelijkheden. Hoe lager de kwaliteit,
Door deze specifieke en niet generieke benadering
goed ruimtegebruik ook vrijwel automatisch
functionaliteit en duurzaamheid van ruimte, hoe
kan maximaal gestuurd worden op zorgvuldig en
tegemoet gekomen aan de inwaartse zonering
lager tenslotte ook de waarde en mogelijkheid tot
duurzaam ruimtegebruik. Het gewogen
voor de relatief meest milieuhinderlijke bedrijven
waardecreatie van de grand, het vastgoed, het
gemiddelde aandeel netto uitgeefbaar oppervlak
(categorie 3 en 4).
totale bedrijvenpark.
komt hiermee op circa 78 procent. Bovenstaande keuze en stu ring per deelgebied maken dus een
Zorgvuldig en Duurzaam Ruimtegebruik betekent
duurzaam en hoogwaardig park mogelijk: zeer
daarom met name op bedrijventerreinen waar de
intensief in het midden en minder intensief aan de
mate van stapeling en verticaal transport beperkt is
rand en. Hiermee wordt behalve aan de eisen van
tot enkele bedrijfslagen, een zorgvuldige afweging en keuze van deze factoren. De footprint en hoeveelheid groen en water (lees: onverhard oppervlak, op zowel openbaar als priveterrein) bepalen met name de kwaliteitsbeleving van een bedrijvenpark en de duurzaamheid op lange termijn. Hoe dichter en hoger de bebouwing, hoe lager de beleving voor gebruikers en bezoekers. Aan de vanden van het heddjvenpal"k 1S rie bdH}t!\Adng extensief. In het midden lnl:emlef. waarbij wei gewaakl: moet worden voor kwaiil:eit en uitstl"a!log van de ge!.nmw<Jn
o ~tv.. i; -
"\gsvisi<;;, 5€tu\:vs Beddjvenpark:
Lands(hcq)s'/~:>~e
De Danenberg
27
lotaa!
'136
Particuliere percelen
24
Betuwse Bongerd
9
Vergeleken met andere hoogwaardige bedrijven-
mogelijke deel van het benodigde waterbergings-
terreinen in Nederland is een aandeel van
oppervlak (circa 10 ha) in de groene bufferzone
gemiddeld 78 procent netto uitgeefbaar oppervlak
rond het bedrijvenpark kan worden opgenomen.
hoog en is dus sprake van intensief rUimtegebruik.
Oit betekent dat voor de groene bufferzone binnen
Oit ruimtegebruik is echter aileen 'duurzaam'
het uitwerkingsgebied 145
indien tegelijkertijd een hoge inrichtings- en
beschikbaar is. Op de kaart op pagina 32 is op
-I- 108 = circa 37 ha
Hoogspanningszone
5
bebouwingskwaliteit wordt geeist en de beschik-
basis van deze berekeningen globaal aangegeven
Vrijwaringszone A15
3 8
bare ruimte gefaseerd en flexibel wordt ingezet
wat de contouren worden van het bedrijventerrein.
Wegen Water Groen
2,5 12,5
Het in de intentieovereenkomst aangewezen
In onderstaande tabel is het (theoretisch)
uitwerkingsgebied voor het bedrijvenpark omvat
ruimtegebruik nogmaals weergegeven:
Bufferzone
37
totaal 186 ha. Hiervan resteert 145 ha, na aftrek van te hand haven percelen in particulier eigendom
Totaai Jitweridngsgebied (zwarte contour de
aan de Oosterhoutsestraat (circa 24 ha), de hand-
Netto uitgeefbaar terrein 85
inh,'nt-i,'r,\!,or,,,'nk,0rr,r)
having en uitbreiding van de Betuwse Bongerd
percelen in particulier eigendom
-1-
24
(circa 9 ha), de onbebouwbare hoogspannings-
uitbreiding Betuwse Bongerd
-1-
9
zones (circa 5 ha), de vrijwaringszone langs de A15
onbebouwde hoogspanningszone
-1-
5
(circa 3 ha). Oe vrijwaringszone ter plaatse van de
vrijwaringszone langs de A15
-1-
3
gasleiding is niet als beperking voor ruimtegebruik meegenomen, ervan uitgaande dat hierover
Bruto
afspraken zijn te maken met de Gasunie.
indusiei gwene bufferzone
h8drll\fPfH');~rk
groene bufferzone waarin Uit reken- en meetkundige oppervlakte-
opgenomen 10 hectare waterberging
-1- 37
verkenningen blijkt dat binnen het bedrijvenpark zelf voor wegen (8 ha), water (2,5 ha) en groen
Bruto
bedriivenoark
(12,5 ha), totaal 23 ha nodig is, zodat minimaal
wegen in het bedrijvenpark
-1-
85 ha netto uitgeefbaar + 23 ha wegen/waterl
water in het bedrijvenpark
-1- 2,5
groen = 108 ha bruto uitgeefbaar oppervlak nodig
groen in het bedrijvenpark
-1-12,5
is voor het bedrijventerrein. Het oppervlak voor water is hierin geminimaliseerd omdat het grootst
28
Ont'N~ J;'.;:;;nqsvisi{~ s.'?t~;Vh g~d:>~{':np2.:k
Lai·!ds~:.hc.p~\,,~>,\,.'
D,.;: D:::tnenber9
Netto uitiv,efbaar bl~driiveinoark
8
Tijdens het stedenbouwkundig ontwerpproces
Het ambitieus evenwicht ligt mede in de
inzetbaar. De footprint kan in de toekomst onder
wordt verder gekeken naar de exacte inpassing en
combinatie van een hoog gemiddeld aandeel
voorwaarden (met name architectonische
situering van het bedrijvenpark en de groene
uitgeefbaar oppervlak (78 procent) een, in de
kwaliteitseisen) en aanwijzingen van de landlord
bufferzone binnen het uitwerkingsgebied, waarbij
startfase, gemiddeld bebouwd oppervlak (footprint)
worden uitgebreid, met name op de ruimte die in
ook de relatie en integratie met het aangrenzende
van 63 procent en een marktconforme verhouding
de beginfasen door maaiveldparkeren wordt
landschapsvisie worden meegenomen.
bruto vloeroppervlak I netto uitgeefbaar oppervlak
ingenomen.
(Floor-Space-ndex). Dat leidt tot een beperkte Op basis van aile verrichte stedenbouwkundige
stapeling van bedrijfsvloeren van 1 tot maximaal
De hoeveelheid groen binnenin het park is relatief
onderzoeken kan worden geconcludeerd dat een
2 volledige lag en. Bedrijfsgebouwen met meerdere
laag, omdat aan de randen van het park juist veel
ambitieus evenwicht mogelijk is tussen enerzijds
bouwlagen worden gesitueerd in de zone nabij
groene kwaliteit gerealiseerd kan worden dat op
85 hectare netto uitgeefbaar oppervlak bedrijven-
de A15.
loopafstand van aile terreinen ligt. Gelet op de inwaartse zonering voor de grotere
park en anderzijds het waarborgen van voldoende groen en water in het bedrijvenpark ten behoeve
Door een gemiddelde footprint van 63 procent
gebouwen en meest milieuhinderlijke functies, is
van een duurzame kwaliteit. De generieke
blijft de ruimtelijke kwaliteitsbeleving, en daarmee
het realiseren van veel groen in dit middengebied
de waarde van de gronden en vastgoed optimaal.
minder nodig. Indien door looproutes en
In de toekomst wordt naverdichten op de kavel als
verbindingen en zichtassen ervoor wordt gezorgd
instrument voor duurzaam ruimtegebruik
dat de massieve groene kwaliteit aan de randen
verhouding uitgeefbaar
I groen+water+wegen
bedraagt dan 78% I 22%.
in het !Hut van !let h'Oddjv'Onpalrk is minder fllimt'O VOOIr openhaal' £11'0'011, maa¥ wei VOOf groellvoorzi'Ollil1gen op !let eigen ten'O!n
():·~t,.('.,:,
-r,gsvisie
J£tUY.'S 5£ddj'j~npark
Li:\n;j;,(hap~'/lsie De
Danenberg
29
goed zichtbaar en makkelijk bereikbaar is, kan
Uitgiftevoorwaarden
de kwaliteit van de te realiseren gebouwen. Tijdens
binnen het park met relatief minder groen volstaan
De landlord zal de noodzakelijke beheersafspraken
de intentiefase worden de bij het landlord-principe
worden, met behoud van een duurzame kwaliteit.
verankeren in de uitgiftevoorwaarden van de
behorende contractuele afspraken nader
Dat laat onverlet dat de beperking aan natuurlijk
gronden. Onderdeel hiervan zijn onder andere een
uitgewerkt en vastgelegd.
groen in deze deelgebieden nog maximaal
verplichte deelname aan een cooperatieve
gecompenseerd kan worden met allerlei vormen
vereniging van eigenaren (of vergelijkbare
Een tweede belangrijke 'uitgiftevoorwaarde' is
van 'gebouwd groen' en 'verticaal groen' rondom
oplossing) en verplichte afname van een
waar de start van de gronduitgifte zal plaats-
gebouwen, op erven en langs straten en
basispakket parkmanagementdiensten. Facultatief
vinden. Verschillende belangen pleiten er voor om
waterlopen. Hierop is ook goede stu ring van de
zullen aanvullende diensten worden aangeboden
aan de noord/west-zijde langs de A15 in
landlord mogelijk om de beleving voor de
via de cooperatieve vereniging van eigenaren.
combinatie met het middelste deer van het plan-
gebruikers en bezoekers en de waardeontwikkeling
Deze diensten worden in aanvang door de landlord
gebied te starten met de uitgifte en ontwikkeling.
hoog te houden.
georganiseerd in samenspraak met de cooperatieve vereniging van eigenaren. Daarnaast
De belangrijkste argumenten hiervoor zijn:
is ook de wijze van kaveluitgifte van belang voor
in de eerste fase kunnen meerdere deelgebieden
een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik. De
gericht op de verschillende segmenten
landlord ontwikkelt en realiseert de gebouwen en
gelijktijdig worden ontwikkeld, zodat vanaf de
levert deze sleutelklaar op aan de gebruikers.
start gestuurd kan worden op duurzame
Daarmee houdt de landlord grip op het tempo en
ruimtebenutting en kwaliteit stedenbouwkundig maximaal inspelen op een efficiente ruimtebeperkende inpassing van
VOQr'b*eh:h~n
van
<'v~;rdc~a~
bestaande infrastructuur (hoogspanningsleiding,
£F"oen"
gasleiding en bestaande wegen) de ontwikkeling start hierdoor zo ver mogelijk van de bestaande bebouwing vandaan er ontstaat tijd voor de aanleg en groei van het groen in de groene bufferzone nabij de bestaande bebouwing alvorens in de nabijheid hiervan bedrijfspanden worden gerealiseerd het voorkomen van verstedelijking ten westen van de zogenaamde 'ritssluiting'
30
OnT,'<'ii ;k;.:-lingsvisi=2 E".':tuvh
Ht.~·d()',,'.(:;np(.:rk
LrF:d;,ch(.:ps,:i~if_: D~.'
[)?,rll::,.,be:fq
ontwikkeling direct in de nabijheid van de
Beheervoorwaarden
mogelijke nieuwe verkeersontsluiting recht-
Indien in het stedenbouwkundig ontwerp goed
streeks op het Rijkswegennet, waardoor
wordt geanticipeerd op de toekomstige groei van
Een ander belang vanuit milieuoogpunt, is de
verkeersoverlast voor de omgeving uitgesloten
bedrijven kan de kwaliteit toenemen en kllnnen
zorgvuldige en integrale inpassing en verweving
blijft
bedrijven niet aileen succesvol zijn op het BBP
van het bedrijvenpark als totaal in het bestaande
hierdoor ontstaat sneller profijt voor het BBP van
maar hun groei ook goed en lang binnen het park
en nieuwe landschap en met de bestaande
de landschappelijke omgevingskwaliteit waar-
opvangen. Zowel ontwerp, uitgifte als beheer
bebouwde omgeving, zodanig dat het park
mee de kwalitatieve ambities van het BBP beter
maakt daarom integraal en onlosmakelijk deel uit
enerzijds geen overlast veroorzaakt en anderzijds
kunnen worden verankerd
van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik.
waar mogelijk een toegevoegde waarde aan het
MiHel!: ZOl"gvtlldiqe
gebied levert. Deze keuze en argumenten leiden tot een hoofdfasering in de uitgifte en ontwikkeling. Gestart
Het bedrijvenpark, de groene bufferzone en de
wordt aan de noord/west zijde langs de A15 in
landschapsvisie worden optimaal ingepast en
combinatie met het middelste deel van het
verweven met de bestaande omgeving, en bieden
plangebied om daarmee direct voor aile markt-
daarnaast functioneel een meerwaarde, bijvoor-
segmenten huisvestingsmogelijkheden aan te
beeld door het opnemen van recreatieve voor-
kunnen bieden. Vervolgens wordt het bedrijven-
zieningen, woningbouw en gemeenschappelijke
park in zllidelijke en oostelijke richting afgerond.
faciliteiten.
Tijdens de ontwerpfase wordt de hoofdfasering nader onderzocht en lIitgewerkt.
Onderstaand wordt een aantal maatregelenl oplossingsrichtingen beschreven die als uitgangspunt gelden voor het stedenbouwkundig ontwerp. Tevens verwijzen we betreffende de zorgvuldige landschappelijke inpassing specifiek naar de lijst met eisen, wens en en aandachtpunten vanuit het Overlegplatform burgerparticipatie (zie bijlagen).
Ontw;'
··'~9svisie B€:tuv'.'~
8€crij'v E'nparK t
Land~(bap:wjsje
De Danenberg
31
De groene bufferzone
Er ligt een kans om de groene bufferzone naast
ontwerpproces nader worden uitgewerkt in
Tussen de bestaande bebouwing te Oosterhout en
waterretentie tevens te gebruiken ten behoeve van
overleg met het Overlegplatform.
de bebouwing aan de Nieuwendijk wordt als
de functie van waterafvoer voor het gehele gebied
overgang naar het bedrijvenpark een groene
door een verbinding met andere watergebieden in
bufferzone gerealiseerd. De groene bufferzone
de regio te realiseren. De Rietgraaf zou hierin een
Er wordt uitgegaan van inwaartse zonering voor
tussen het bedrijvenpark en de bestaande en
rol kunnen spelen.
de grotere gebouwen en meest milieuhinderlijke
Inwaartse zonering
functies (categorie 3 en 4). Dat wil zeggen dat
nieuwe woonomgeving wordt ingericht met groen, water, ontsluitingen en een beperkt
De randen van het plangebied
deze gebouwen en functies zoveel mogelijk in het
woningbouwprogramma.
Door een zorgvuldige stedenbouwkundige en
centrum van het plangebied worden gesitueerd
De groene inrichting van deze zone bestaat uit
landschappelijke uitwerking van de randen van het
waardoor door de afschermende werking van de
met hoog (bos) en laag groen beplante percelen
bedrijvenpark ter plaatse van bestaande
bebouwing eromheen de milieuhinder naar de
en aarden verhogingen. De zone dient enerzijds als
bebouwing in Oosterhout en Slijk-Ewijk moet
omliggende woonomgeving kan worden voor-
buffer en anderzijds als visuele scheiding. De
overlast door het bedrijvenpark naar de bestaande
komen. Uiteraard zullen de wettelijke milieu-
bufferzone dient bij voorkeur recreatieve verblijfs-
omgeving worden voorkomen. Door specifieke
contouren van bedrijven ten opzichte van hun
waarde te geven aan zowel het bedrijvenpark als
maatregelen in de groene bufferzone ter plaatse
woonomgeving volledig van toepassing zijn.
de huidige omgeving. Hiervoor worden nader te
van bestaande bebouwing kan hieraan invulling
bepalen inrichtingselementen en voorzieningen in
worden gegeven. Onderstaand zijn enkele
Bebouwingshoogte
de zone opgenomen.
oplossingsrichtingen geschetst die tijdens het
Zoals eerder in deze paragraaf beschreven, is er sprake van beperkte stapeling van bedrijfsvloeren van 1 tot maximaal 2 volledige bouwlagen.
l)e Buffe!'20ne w(wdt inge!'id'lt met hoog en i"ag g!'oen en (mh!uitin!J§!'ouUs, onder andere voor w"ndeiaar5 en f!etsHs
Hogere bedrijfsgebouwen (onder andere kantoorachtige gebouwen) worden geclusterd in de zone aan de A15, hogere bedrijfsgebouwen met meer dan twee bouwlagen vooral in het midden van het plangebied. Hiermee wordt zicht op deze gebouwen, vooral voor de bewoners aan de Oosterhoutsestraat, tot een minimum beperkt.
Or!!.'..".'"
":fJsv!sie 8€tu\·\,s 8edr-ii'/enpark
Land;)d'!cqJ~,!jsie
De Dar1<2nb£fg
33
Vewkeell': OI:l~SliWiI~lirl9
Vewkeer:
fase wordt de haalbaarheid van deze langzaam-
~~rk,>r@~
Auto-/vrachtverkeer
verkeerroutes onderzocht. Een langzaam-
Tijdens de ontwerpfase zal worden onderzocht
Het bedrijvenpark wordt rechtstreeks ontsloten op
verkeerroute vanuit Oosterhout zal het bedrijven-
welke parkeeroplossingen haalbaar zijn, rekening
het rijkswegennet, dus niet via het lokale
park toegankelijk maken voor voetgangers en
houdend met de marktsituatie en technische
wegennet (volgens bijlage 5 van de intentie-
fietsers, bij voorkeur via de Van Balverenlaan. De
mogelijkheden van het gebied.
overeenkomst: niet via de Griftdijk, niet via
bedrijven op het bedrijvenpark zullen via logische
Vanwege de grondwaterstand zullen parkeer-
Oosterhout, niet via Reeth, niet via de Rijksweg-
routes per fiets bereikbaar moeten zijn. De
oplossingen onder maaiveld voor bedrijfs-
Zuid). In verder overleg met de betrokken
verkeersstructuur zal uit de stedenbouwkundige
gebouwen niet realiseerbaar zijn. Tevens wordt
stakeholders en beslissingsbevoegde overheden
uitwerking volgen en hiervan onderdeel zijn.
tijdens de ontwerpfase onderzocht of en hoe afspraken kunnen worden gemaakt over het
moet de verkeersontsluiting worden uitgewerkt.
Openbaar vervoer
toevoegen van extra bouwvolume op kavels in een
Langzaam verkeer
Afgestemd op het beoogde hoogwaardige
later stadium, in combinatie met het op dat
Om De Danenberg beter toegankelijk te maken
programma van bedrijven en de werkgelegenheid
moment realiseren van gebouwde parkeer-
voor de bewoners van de omliggende woon-
en voorzieningen op het bedrijvenpark, en als
oplossingen.
gebieden is het denkbaar dat wandel/fietsroutes
extra middel om verkeersoverlast nog verder te
door de groene bufferzone lopen en zo de
voorkomen, moet het park goed bereikbaar zijn
oostelijke en westelijk randen van het totale
per openbaar vervoer. Het bereikbaarheidsprofiel
plangebied gaan verbinden. Tijdens de ontwerp-
wordt nader uitgewerkt, waarbij aangehaakt wordt op de ambities en visies van de Stadsregio.
:lowe! voer sne!- a!s lang.zaam verkeer moeten goede oplessingen ultg"W"l'Ut werdell. aeiangrl!k punt vall aandadit is iHlt aanbet! van openbaar vel'veew
O'"!!Y'.':
',gsvisie f:h:,:tuvv:) 82dd.ivenpar"k
L~?·;d:::(:·!ap:':.'j~)e
De Danenberg
35
Commewdeei clwaaOivlalt:
gebruik, tenzij het inzicht gedeeld wordt dat op
tot nieuwe en duurzame werkgelegenheid in de
ornclewscheh:leflde ltwallteit:0f1
lange termijn flexibiliteit juist de basis is van
regio. Het parkmanagement biedt tenslotte aan
Ook de toekomstige gebruikers van het bedrijven-
duurzaamheid door het remmend effect op nieuwe
ondernemers ook de kansen om hun huisvestings-
park zijn voor SSP belangrijke stakeholders. Voor
ruimteclaims.
beheer en andere facilitaire zaken gezamenlijk in te
het SBP is daarom het creeren van voldoende
kopen en hiermee voordelen in tijd, geld en
commercieel draagvlak en aantrekkend maar
Op gebouwniveau biedt het BBP aan gebruikers
kwaliteit te behalen.
vooral ook bindend vermogen van vitaal belang.
een hoge mate van flexibiliteit, functionaliteit en
Dit wordt door BBP ingevuld op aile niveaus, van
representativiteit lOwel met het oog op het
De belevingswereld van het BBP zal tot op de
park tot gebouw en werkplek, door gebruikers een
dagelijks gebruik en de dagelijkse beleving, als ook
werkplek merkbaar zijn. De toegevoegde waarde is
aantal onderscheidende kwaliteiten (Unique Se//ing
op de waardevastheid van de investering die
dat het parkmanagement niet aileen de gebruikers
Points) mee te geven.
gebruikers en beleggers in het SBP doen. Om niet
van het park, maar ook omwonenden allerlei
aileen een functioneel adequate werkomgeving,
gemaksdiensten kan aanbieden. Gedacht kan
Op parkniveau biedt het BBP zijn strategische
maar ook een schone, veilige, inspirerende en
worden aan kinderopvang, catering, reparatie,
ligging, goede bereikbaarheid per auto, fiets en
motiverende werkomgeving te bieden, vormen het
boodschappen, vervoer en uiteindelijk elke service
openbaar vervoer, de hoogwaardige buitenruimte
park en de gebouwen zoveel mogelijk een
waar voldoende vraag naar zal zijn. Tijdens de
om en in het park en het landlord-principe dat
integrale belevingswereld. Zo'n omgeving werft en
intentiefase wordt onderzocht op welke wijze en
kwaliteit, duurzaamheid en flexibiliteit waarborgt.
bindt niet aileen de ondernemers zelf, maar ook
vanaf wanneer door de landlord invulling kan
Over de flexibiliteit kunnen in aanvang tegen-
hun bezoekers en hun personeel, zodat uiteindelijk
worden gegeven aan deze voorzieningen. Hierin
gestelde belangen bestaan in relatie tot ruimte-
zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik ook leidt
~,
De beheen:le!' van het pawk ral u!teen!ope!HJe d!enst0n aan ga,m b/eden, rowe! vo@!' het pe!'scnee! van de beadjven ais
C;·~!'..".;'i'
\fCOi'
omw@@enden
··lgs;.iisi'2 J.£tuws B£ddjvenpark <.:'n
Lands{hap~'/s~e
De Danenbr::rg
37
worden de belangen meegenomen van reeds in de
Deze landgoederen (hoven en erven) hebben een
omgeving gevestigde ondernemers die deze
schaal die past bij het dorpse karakter en de
voorzieningen kunnen aanbieden.
n de eerder beschreven groene bufferzone
karakteristiek van de bestaande lintbebouwing aan
worden landgoederen in de vorm van
de Oosterhoutsestraat. In de landgoederen worden
Op het gebied van beleving speelt ook de
'hoven en erven' gerealiseerd. Enerzijds kan
woningen gerealiseerd van maximaal 2,5 bouw-
verschijningsvorm en architectuur van gebouwen
hiermee het beheer van de openbare ruimte (de
laag hoog. De exacte inpassing, situering en
een belangrijke rol. Ook hierin biedt het SSP zijn
groene bufferzone) worden gewaarborgd. Ander-
conceptuitwerking van de landgoederen worden
toekomstige gebruikers een hoge kwaliteit, door
zijds biedt toevoeging van nieuwe landgoederen
tijdens de stedenbouwkundige ontwerpfase
het hanteren van een hoge, naar deelgebied
tussen Oosterhout en het bedrijvenpark de beste
uitgewerkt.
gedifferentieerde beeldkwaliteit. Ondernerners
garantie voor het op afstand houden van milieu-
vinden zo niet aileen werkomgevingen waarmee ze
belasting in verband met de wettelijke milieu-
zich kunnen identificeren en thuisvoelen, maar
cirkels. Toevoeging van landgoederen in deze zone
kunnen er ook zeker van zijn, dat de waarde van
heeft dan ook een mitigerend milieueffect op de
hun investering niet ondermijnd wordt door een
bestaande bebouwing aan de Oosterhoutsestraat.
afwijkende of laagwaardige ontwikkeling op naastgelegen kavels. De eigenaren en ondernemers worden gaandeweg ook zelf betrokken bij de sturing op integrale kwaliteit van het park, waardoor excessen worden uitgesloten.
C{t Groene Suff;:nrzGlne w0vden
38
On>/kk~':lir:9Si!isi~fkt~;-:..'(s
S,:(Vivenp<,;rk
~anflgoedere~ in {h~ V
La;·,dKh,.:p:-;vis!e D~:' D<=znenbf.'f9
var: 'hovfjTI en
eW\h:;n;
g0r-eaHseewo.. d~e goed aanshdten h~j het karaktew van het geh~ed
Vb;uaH$ati~
Een van deze mogelijke tegenstellingen ligt in het beleidsvoornemen in de A15-zone op nader te uurzame gebiedsontwikkeling betekent niet
bepalen plaatsen windmolens te installeren. Deze
lie voorgaande randvoorwaarden en
aileen zorgvuldig omgaan met de kwaliteit
windmolens be"lnvloeden het ruimtegebruik en de
uitgangspunten voor het bedrijvenpark en
en de schaarste van ruimte, maar ook met de
visuele kwaliteit en daarmee de duurzaamheid van
de groene zone kunnen visueel vertaald worden
kwaliteit en de schaarste van energie.
de gebiedsontwikkeling en zijn daaraan niet
tot een ontwikkelingsvisie die als 'getekend
Hiervoor zal in sam en hang met de ontwikkelings-
zonder meer complementair. Derhalve zal zeer
Programma van Eisen' kan worden gebruikt voor
visie een integrale energievisie worden opgesteld
zorgvuldig overwogen moeten worden wat de
uitwerking naar een ontwerp in samenspraak met
gedurende de intentiefase. Doelstelling hierbij is de
beste locatie is voor deze windmolens.
aile stakeholders. Deze visuele vertaling is te zien
duurzaamheid in energie steeds integraal met de
op pagina 32.
duurzaamheid van ruimtegebruik te beschouwen en hierin in geval van tegenstellingen een
Met nadruk wordt opgemerkt dat dit schema nog
evenwicht of alternatieven te zoeken.
geen ontwerp is, maar een model waaruit in later stadium een ontwerp moet ontstaan. In deze fase speelt het schema een visualiserende rol, die in combinatie met tekst en getal een eenduidig begrip en inzicht geeft.
["n dwwrza.am bcdrfjllcnpad< IIraflgt colt Nm vhf" of.' &2 2newg,cvccwzicn,ng
Ontv.",!'
'-:gs,-iisie
B€:tuw~
gedrij'.tenpark
LantLcr'!aps,,'isie De Donenbe.rg
39
6
a
e ontwikkeling van het gebied wordt vanaf
1l.::ILU'LUS
oti
een intensieve interactie met eerdergenoemde
binnen de verantwoordelijkheid van een manager
stakeholders, afzonderlijk of in combinaties van
ontstaat op een structurele manier aandacht voor de balans tussen de belangen van de verschillende
doelgroepen.
stakeholders en daarmee voor de draagkracht van
het eerste begin op een vraaggerichte wijze in deze fase wordt bepaald in
aangepakt. In aile betrokken doelgroepen wordt
\'L""";"",,,,,,,,,,
het project.
onderzocht in welke (Iatente) behoeften het
welke markt het project opereert en wat de
bedrijvenpark en De Danenberg kunnen gaan
huidige en toekomstige concurrentie is
voorzien en welke eisen dit stelt aan de inrichting.
Pi,,! "innr·r,,'Y,·
beschrijven wat het unieke
commercieel manager actief die leiding geeft aan
Stakeholders (belanghebbenden) bij de
karakter (merkessentie) is van het project
het acquisitieteam 'bedrijven'. Hierbinnen zijn de
ontwikkeling zijn niet aileen het bedrijfsleven,
i\i1;."rki,·!'!t"nn·i!X:
maar ook de huidige en toekomstige bewoners
van product, prijs, plaats en promotie en welke
en een internationale focus. Dit team werkt nauw
en bezoekers van het gebied en uiteenlopende
marketingactiviteiten hiervoor moeten worden
samen met de gebiedsmarketingmanager 'werken
belangengroepen voor bijvoorbeeld milieu en
ontwikkeld
en natuur'.
Naast de twee marketingmanagers is er een
bepalen wat de optimale mix is
taken verdeeld naar een regionale, een nationale
archeologie. Werken volgens het landlord-principe vraagt om een vroegtijdige inventarisatie en weging van al deze belangen, in de overtuiging dat dit een versterking oplevert van zowel het maatschappelijke als het commerciele rendement.
n de projectorganisatie wordt een
et project heeft door zijn lange
marketing-verkoopmanager opgenomen
ontwikkelingstijd een aantal bijzonder
die toezicht houdt op het marketingproces en aile
kenmerken. Een daarvan is de mogelijke tijdelijke
daaruit voortkomende ontwerpen en activiteiten.
invulling van onderdelen van het terrein die ten
Onder deze manager rapporteren (in principe) een
dienste komen aan de verschillende stakeholders en
p hoofdlijnen worden voor de ontwikkeling
gebiedsmarketingmanager 'wonen, cultuur en
daarmee aan de draagkracht en de promotie van
van de marketing en de gebiedspromotie
recreatie' en een gebiedsmarketingmanager
het gebied.
de volgende stappen doorlopen. In aile fasen is er
'werken en natuur'. Door de functiemenging
Ont-v':;:
"19$visie fktuV'.'s uf:ddjvenpark
('r~ Land~(hap~'/s1e
De
DarH~nbf;'.rg
41
;, .-:: -"':.:" ...... :Ji (chronologisch)
Intentieovereenkomst SSP, 6 juni 2006 + bijlagen Participatieplan SSP I Landschapsvisie Danenberg, 31 oktober 2006 Convenant BBP milieuorganisaties, 11 december 2006 + bijlagen Blauwe Draad BSP, conceptversie December 2006 Onderzoeksagenda SSP Witteveen+Bos, 10 januari 2007 Programma's van Eisen gemeente Overbetuwe Wensen en eisen Overlegplatform
tim
4 mei 2007
42
Onr.V'./ik\djr,gsvisie
Er:~t~;',.''.!i 8(>dr;i\:enp(~rk
La:·:d:;cha~w.:Ue D~:'
Daner:berg
7
51
e ontwikkeling van het Betuws Bedrijvenpark en de landschapsvisie De Danenberg is ambitieus en complex, maar is op basis van ruimtelijke en financiele verkenningen en onder voorwaarde van een strategisch goed gevoerd communicatie- en participatieproces realiseerbaar. De hoge eisen die aan de ontwikkeling worden gesteld, gelden ook voor de ontwerpers die het project binnen de gestelde en begrensde kaders vorm moeten geven. De langetermijnkwaliteit ligt in handen van de landlords die de gebiedsontwikkeling niet aileen
mede initieren en vormgeven, maar ook duurzaam begeleiden en beheren. Het BBP biedt aile kansen en ingredienten om daadwerkelijk tot een voorbeeld, zowel in project als proces, voor een nieuwe generatie duurzame en hoogwaardige gebiedsontwikkelingen uit te groeien, waarin zorgvuldig en optimaal met aile ruimte en belangen wordt omgegaan.
():·~tv·,f!'
",fjs'i!sie Setuw::. gr:c;,ij-./enpark
Lar:d:::(hap:,::'"/~s~£
De D;;Jr:enlJerg
43
11
In het kader van de gronduitgifte en het
De ontwikkelaar vergoedt eventuele
bestemmingsplan wordt een zogenoemde
planschade
segmenteringsstrategie ontwikkeld waarin
Het instrument parkmanagement wordt
Bij de verdere uitwerking van de plannen
wordt vastgelegd voor welk type
ingezet, mede ten behoeve van milieu-
worden de principes van zorgvuldig ruimte-
bedrijvigheid, op welke plaats en voor welke
maatregelen
gebruik toegepast (de zogenaamde SER-
oppervlakte grond beschikbaar wordt gesteld
De personele en materiele kosten van het
ladder)
Het bedrijventerrein wordt landschappelijk
bestemmingsplan worden door de
De gemeente heeft bij de ontwikkeling de
ingepast
ontwikkelaar vergoed
regierol
Behalve de sub 7 bedoelde directe inpassing
Belanghebbenden worden bij de totstand-
De oppervlakte van het bedrijventerrein is
wordt een landschappelijke ontwikkeling van
koming van het bestemmingsplan en
gemaximeerd op netto 85 ha/bruto 120 ha
een groter gebied ten zuiden van de A15 ter
landschapsplan betrokken
Op het bedrijventerrein wordt geen zware
hand genomen als compensatie voor de
De ontwikkelaar onderzoekt voor eigen
industrie toegelaten (categorie 5 en 6), naar
functiewijziging van het gebied naar
rekening en ter goedkeuring van de gemeente
de toelating van de andere categorieen wordt
bedrijventerrein
de sociale gevolgen van het bedrijventerrein
nader onderzoek verricht
De ontwikkelaar stort overeenkomstig de
Voorafgaand aan de procedurele start van het
De gemeente maakt afspraken met de
gemeentelijke exploitatieverordening een
bestemmingsplan wordt een exploitatie- en
ontwikkelaar over de aanleg van het bedrijven-
bed rag in het fonds bovenwijkse
samenwerkingsovereenkomst met de
terrein, de uitgifte van gronden en tempo
voorzieningen
gemeente gesloten, waarin bovenstaande
waarin de uitgifte zal plaatsvinden (fasering)
Het bedrijventerrein wordt rechtstreeks
punten worden opgenomen.
WOO¥¥l!1'Ll'ThirO&'1rTh
ontsloten op het rijkswegennet De ontwikkeling vindt aileen plaats als de doortrekking van de A73 naar de A15 niet doorgaat
44
OnT.,-,vik
,~::lin9svisi{': E~.~tuv;) fk~d:ih:enp(.irk
l..a:·:dKh(~f::S",'!~k:
Df: D1ne,·;t;erg
ij I
Zorg dat de ICT-infrastructuur in orde is door de
30
aanleg van ducts Focus in de marketing op lokale en regionale
Richt vooral op lokale en regionale
bedrijven, kies voor praktisch en effectief,
bedrijfsruimtegebruikers (er is een zeer lage
benadruk de USP's
bovenregionale vraag)
Overweeg toevoeging van A15 aan de naam
Ga vooral voor de doelgroepen productie, value-
van het park
added-logistics en groothandel (met het accent
Het bebouwingspercentage van kavels is
op 'modern gemengd')
maximaal 70 procent (FSI gemiddeld = 0,6, FSI
°
= 0,7)
Maximaal 1 procent is hoogwaardige vraag
hoogwaardig
(Iiefst op zichtlocaties), 60-70 procent is
Suit de potentiele multimodaliteit uit (voor de
middenkwaliteit en 20-30 procent lag ere
door bedrijven gewenste 'modal shift')
kwaliteit.
Cluster bedrijven niet verplicht, maar laat dit vrij
Neem indeling naar verschijningsvorm als
In de opstartfase is een jaaruitgifte <10 ha
uitgangspunt bij de segmentering
haalbaar, na 2010 >10 ha/jaar
Kies een reeel ambitieniveau in zorgvuldig
De grondprijs kan minimaal € 130,-/m2 grond
ruimtegebruik, te hoge eisen beperken de
bedragen tot € 150,-/m 2 grand voor
flexibiliteit en afzet, pas aileen een hoger
zichtlocaties
ambitieniveau in zorgvuldig ruimtegebruik toe op het hoogwaardige deel Stel zeker parkmanagement in, maar met een basispakket
G;·~tV'.:;:
·'flsvisie rk:tuv.::, 8';ddj'/enpar"i.;,
Land:s(h~,q]~'/!~k~
De Danenberg
45
In het gebied zijn 2 gasleidingen aanwezig met
Daarnaast bestaan beleidsvoornemens in het
een minimale toetsingsafstand van 20 tot 55
Streekplan om in een zoekzone aan de A15 een
meter. Hierover moet overlegd worden met de
aantal windmolens te plaatsen. Indien deze in de
Er is een MER-beoordeling nodig, nader te
Gasunie, die ook plannen heeft voor een derde
zone langs het BBP komen kost dit ruimte voor het
bepalen is of deze gericht moet zijn op een
gasleiding
BBP en nemen de beeldkwaliteit en waarde van
plan-MER of besluit-MER
Door het gebied loopt een hoogspanningslijn
het bedrijventerrein af.
Om geen overlast voor de omgeving en geen
waarvoor een minimale toetsingsafstand van 50-
overbelasting van de Griftdijk te veroorzaken is
55 meter moet worden aangehouden
Indien de aanwezige hoogspanningslijnen
een zelfstandige ontsluiting vanaf de A15 nodig,
Met betrekking tot de bodemkwaliteit is overleg
ondergronds gelegd zouden worden moet
welke in overleg met Rijkswaterstaat, provincie
en veldonderzoek nodig
rekening worden gehouden met extra lengte voor
en gemeente Overbetuwe en Nijmegen
Vanuit de bestaande omgeving bestaan geen
de kruising van de A15 en de Betuweroute. Dit
besproken en ontwikkeld moet worden
milieutechnische belemmeringen
maakt deze oplossing erg duur en onrendabel.
Er hoeft geen geluidszonering te worden
Er is naar schatting maximaal 12 hectare open
Met de lijnen moet daarom in het
gehanteerd, wei ITweten bepaalde
wateroppervlak nodig voor 85 uitgeefbaar
stedenbouwkundig ontwerp rekening worden
grenswaarden in acht worden genomen
bedrijventerrein
gehouden, bijvoorbeeld door onder het trace
De jaarlijkse grenswaarde voor luchtkwaliteit is
Met betrekking tot ecologie en archeologie is
zoveel mogelijk wegen en groen te situeren. Nabij
mogelijk een knelpunt, dit moet nader
overleg en veldinventarisatie nodig
Oosterhout bepalen de Iijnen de situering van
H~ ~J'nli~ilIin
woningbouw in de groene bufferzone.
onderzocht worden Voor de externe veiligheid is een nader onderzoek nodig
46
Urn:,,'
iu~~~,nnqsvtsk 3~tU'Jh 3\':':::i:~jver:p()[k.
l..a,"':d:i:~h<,)psvhj0 u(:' Dane:-:l.:;eg
ijia
3 De landschapsvisie en het BBP zijn een
vam
"I
5 Het BBP wordt ontworpen met een
onlosmakelijk geheel:
I\':Irn
Het BBP heeft geen typische 'autoweg locatie' uitstraling: 'Het Park' is het adres. De voordeur en zieht is vanuit het park zelf Het park als geheel is het zicht Gecontroleerde zichtassen zijn toegestaan.
toegevoegde waarde voor zijn omgeving:
De contextverbindende landschapszones zijn
De ruimte tussen de gebouwen is
vooral oost-west gesitueerd langs de A15 en
kwaliteitsbepalend
de zuidgrens van BBP
Duurzaamheid is een speerpunt van het
Bestaande landschappelijke elementen dienen
stedenbouwkundig ontwerp.
bij voorkeur gerespecteerd te worden en te
Maatschappelijk relevantie is een speerpunt
worden meegenomen in het
van het park
stedenbouwkundig ontwerp
Architectuur is dienend en maakt deel uit van
Het landschap vormt de ruggengraat van BBP
het geheel van ruimtelijke dimensies
De interne landschapszones zijn noord-zuid
Het park heeft dominante groene randen en is
gesitueerd
geYntegreerd met zijn omgeving 4 :2 Het BBP wordt niet volgens een traditionele
Het BBP maakt deel uit van de gehele structuur binnen de grenzen van de A 15, de
verkavelingstructuur ontworpen:
Waal, A50 en A325:
Het park als geheel wordt als kavel beschouwd
Het park zal bij voorkeur een hoofdentree
Het park wordt als een adres beschouwd
hebben
Het landschap en water, de bebouwing,
Het park zal zijn eigen infrastructuur hebben
infrastruetuur en parkeren worden als een
die losgekoppeld is van de infrastructuur van
ge"lntegreerd geheel ontworpen
de context
Het landschap en water houden niet op bij de
De inrichting van het park houdt rekening met
parkgrenzen maar maken deel uit van de
de schaalniveaus van zijn context (A15)
grotere context
O;-:tV'.';'
·'flsvisie
Bf~tuvvS S;~ddi'.'enpark
L~FHj:)(h~p:wis~e
De Danenberg
47
la
Om de toegankelijkheid te waarborgen bij
Duurzaam veilige weginrichting
calamiteiten en onderhoudswerkzaamheden is
De inrichting van het bedrijventerrein vraagt
een extra toegangsweg noodzakelijk. Deze
specifieke aandacht voor het vrachtverkeer in
Voor de indeling en inrichting van de
ontsluiting is normaal gesproken afgesloten voor
relatie met het overige verkeer. De principes van
infrastructuur op het Betuws bedrijvenpark worden
gemotoriseerd verkeer en wordt dus aileen
duurzaam veilig zijn spelen hierbij een belangrijke
de volgende algemene uitgangspunten
gebruikt bij calamiteiten en werkzaamheden
rol, dit zijn:
gehanteerd:
Voor een goede ontsluiting van het langzaam
onbedoeld gebruik van infrastructuur tegengaan
goede ontsluiting bedrijvenpark op het
verkeer is het noodzakelijk om meerdere
ontmoetingen met hoge verschillen in massa,
omliggende wegennet
aansluitingen te realiseren op het omliggende
snelheid of inrichting voorkomen
logische verkeersstructuur op het bedrijvenpark
wegennet. Een goede ontsluiting richting
onzeker gedrag van weggebruikers voorkomen
Duurzaam Veilige weginrichting van de wegen
Oosterhout is hierin belangrijk
v~n
Voor de snelheid, wegprofiel, ontsluitingen
op het bedrijvenpark Geen parkeergelegenheid op openbaar terrein
Verkeersstructuur De verkeerstructuur is onderverdeeld in een
De uitgangspunten zijn hieronder verder uitgewerkt.
hoofdontsluitingsweg en interne ontsluitingswegen. Deze interne
Toegang bedrijvenpark
Snelheidsregime
ontsluitingswegen kunnen weer onderverdeeld
De maximumsnelheid is 50km/uur
Het bedrijvenpark moet ontsloten worden op
worden in wegen met en zonder
Lange rechtstanden dienen voorkomen te
een weg met de functie stroomweg of
verzamelfunctie. Deze structuur moet
worden omdat hierdoor hoge rijsnelheden
gebiedsontsluitingsweg. In dit geval is dit de
herkenbaar en eenduidig zijn voor de
mogelijk zijn
A15 of integreren in afslag 38.
weggebruikers
De ontwikkelingen op het bedrijvenpark mogen
In deze structuur passen geen doodlopende
geen effect hebben op de verkeersstromen in
wegen
Oosterhout
48
bedrijven, kruisingen en in- en uitritten worden de volgende uitgangspunten gehanteerd.
Of1r.~,'/U,,~'linqSi/isk: g~tU~·'h S~.'(irii'.'enp<;tk
L(1;':d~,ch<;pw)s~e D::.'
D.11lc ;be::.J
Wegprofiel
Ontsluiting bedrijven op rijbaan
Routering
Op de hoofdonts!uitingsweg onts!uiten geen
Er dient duidelijke bewegwijzing naar de
breedte rijbaan: 7m. (uit toekomstig te
bedrijven. Aile ontsluitingen vinden plaats op de
bedrijven/straten aanwezig te zijn
berekenen intensiteiten kan de noodzaak
interne ontsluitingswegen
Bij de ingang van het bedrijvenpark moet een
blijken om genoemde minimumbreedtes nog
Op kruisingen is de voorrang geregeld ten
informatiehaven worden aangelegd. Dit
aan te passen)
gunste van de gebiedsontsluitingsweg
informatiepunt geeft de bezoeker duidelijke
scheiding van rijrichtingen met een
Op kruisingen van twee hoofdonts!uitingswegen
informatie over het bedrijventerrein. De
midden berm van minimaal 1,SOm
gaat de voorkeur uit naar een rotonde
maatvoering moet voldoende breed en lang zijn
vrijliggende fietspaden aan weerszijde van de
Op kruisingen met twee interne
zodat vrachtauto's met opleggers eenvoudig
rijbaan, maatvoering breedte 2m
ontsluitingswegen kan worden volstaan met een
gebruik kunnen maken van het informatiepunt
voetpad: afhankelijk van de intensiteiten en
'traditionele' kruising
structuur langzaam verkeerroutes,
Er moet voldoende uitzicht zijn bij het naderen
maatvoering breedte is 1,SOm
van een kruising op de andere weggebruikers
hoofdontsluitingsweg (gebiedstoegangsweg)
Openbaar vervoer Goed openbaar vervoer naar het bedrijvenpark
interne ontsluitingswegen (met en zonder
In-/uitritten
zal een overstap kunnen bewerkstellingen vanuit
de uitritten van bedrijven dienen volgens de
de auto. Dit hangt sterk samen met de
rijbaan: 6,SOm (uit toekomstige te berekenen
CROW-richtlijnen, eenduiding en uniform te
routering van het openbaar vervoer buiten en
intensiteiten kan de noodzaak blijken om
worden vormgegeven
op het bedrijvenpark a!smede de herkomst van
verzamelfunctie)
genoemde minimumbreedtes nog aan te passen)
met name werknemers. Er zal onderzocht Parkeren
fietsvoorzieningen: afhanke!ijk van de
Het parkeren voor bedrijven dient plaats te
intensiteiten en structuur langzaam
vinden op eigen terrein. Voor de bepaling van
verkeerroutes
de parkeervraag wordt gebruikt gemaakt van de
voetpad: afhankelijk van de intensiteiten en
crow-uitgave 182
structuur langzaam verkeerroutes,
Aandacht voor centrale parkeer- en
maatvoering breedte is 1,SOm
stallingvoorzieningen, bij voorkeur nabij de
moeten worden of de lijnvoering van de bestaande buslijnen aangepast kan worden
entree van het bedrijvenpark
Oi"!{'.f'.'!;
~9S\,iisi€ 8i;;tUW:)
F:5f.;cidjv<.:npark
Land~{hr.qJ~'!:)e
De
Dan~nber9
49
la
IP W'01iW'iUlrU1I1iTh ViThn
Het ontwikkelen van een duurzame boomstructuur. Om dit te bereiken, bevinden
Het bedrijventerrein moet aantrekkelijk zijn om
kabels en leidingen zich niet binnen de
er te werken. De groenvoorziening geeft de
kroonprojectie van bomen. Kabels en leidingen
mogelijkheid om in pauzes er aangenaam te
Iiggen in een aan het begin van de planvorming
vertoeven, rondwandelen en zitten
vastgestelde kabelgoot en/of kabelstrook, waarin
De toekomstige beplanting moet een
geen bomen staan
representatieve werkomgeving geven en sociaal
Het bestaande landschap vormt het
De uitstraling en locatie van trafostations zijn
veilig zijn, overzichtelijke beplanting
uitgangspunt voor het te ontwikkelen
passend en dienen vroegtijdig binnen
Langzaamverkeerroutes zo mogelijk aansluiten
bedrijventerrein. Het vormt een duurzaam
beeldkwaliteitsplan, energieplan en het ontwerp
op omliggende landschap, dat versterkt de
raamwerk dat aansluit bij de structuur van het
te worden opgenomen
binding met omliggende gebied
landschap
De groenvoorziening op het bedrijvenpark
De groenvoorziening moet de structuur en het
zoveel mogelijk aaneengesloten houden (grate
karakter van het bedrijventerrein onderstrepen
plantvakken)
en versterken
Zo veel mogelijk voorkomen van
Belangrijk onderdeel is de vormgeving van de
achterkantsituaties op het bedrijventerrein. Geen
randen. Deze moet naadloos aansluiten op de
achterkanten op weg gericht tenzij voorzien van
aangrenzende gebieden en geen hinderlijk
een brede groenstrook
beeld opleveren
Kwaliteitsborging door vroegtijdig aandacht
Bestaande en nieuwe waterlopen daar waar
voor beheer en onderhoud. De nieuwe
mogelijk als structurende elementen gebruiken.
inrichting moet duurzaam en efficient te
De watergangen kunnen tevens een verbinding
beheren zijn
Randvoorwaarden groenvoorziening
vormen met het aangrenzende landschap
50
Randvoorwaarden vanuit het gebruik
Dnt~,'.:·; ;ke!in~:.svisi~~ g2~.UV,f:-;' Sed(:i':e~:p(;rk
Land~,ch(}.·psvl:,>lf D~:'
D:?:!1enbef9
Randvoorwaarden vanuit het gebruik Streven naar een zo evenwichtig mogelijke Randvoorwaarden vanuit het landschap
Inrichtingsrichtlijnen (voor zowef bedrijvenpark afs fandschapspfan):
balans tussen ogenschijnlijk tegenstrijdige
Rekening houden met de inrichtingsrichtlijnen
De inrichting moet aansluiten op (de plannen
belangen van bedrijventerrein, agrariers en
van de afdeling Openbare Ruimte
voor de) aangrenzende gebieden (o.a.
burgers
Er moet rekening worden gehouden met de
landschapsvisie Slijk-Ewijk/landgoed Loenen)
Voor het gebied dient een langzaamverkeer-
(inrichtings)richlijnen van TENNET, beheerder
Streven naar versterking van het onderscheid
routenetwerk ontwikkeld te worden, voor zowel
van de hoogspanningsleidingen en masten in
tussen de verschillende landschaptypen
recreatief als functioneel gebruik
het gebied
Streven naar behoud en versterking van de
Meer duidelijkheid omtrent de mogelijkheden
Er moet rekening worden gehouden met de
kleinschaligheid van de karakteristiek van het
voor het toekomstig landgebruik geven.
inrichtingsrichtlijnen van de overige beheerders
stroomruggenlandschap
Bewoners en agrariers zijn betrokken bij het
van kabels en leidingen in het gebied
In het kom- en oeverwallenlandschap zijn de
landschap: zij moeten betrokken worden bij de
Er moet rekening gehouden worden met de
zegen en pijpen (watergangen) uitgangspunt
plannen voor dit landschap
keur van Waterschap Rivierenland voor de
voor de inrichting. De watergangen integreren
De landschapsbeleving vanaf de Waaldijk
aanwezige watergangen (o.a. met betrekking
en accentueren
behouden en waar mogelijk versterken
tot schouwpaden en duikers)
Streven naar handhaven en uitbreiden van karakteristieke beplanting. De voorkeur gaat uit naar zo groat mogelijke en aaneengesloten landschapselementen (robuuste beplantingen) Het beheer van de nieuwe inrichting moet voldoen aan een extensief onderhoud en beheer met karakteristieken sober en doelmatig
OJ'~twi;
19svisie i}r:;tuVV) B;.:ddj...' enpark
Li:\ndszhaps'/:::,!e: De Chnenberg
51
van
Speerpunten vanuit EZ-beleid duurzaamheid; eigentijds maar toch toegeent
hebben om bedrijven waar nodig ruimte te
op de langere termijn
bieden zich binnen de regelgeving te bewegen
Beeldkwaliteit: geen standaard bedrijven-
De lokale terreinen kennen een kavelomvang
terreinen ontwikkelen maar terreinen die
van maximaal 1 hectare. Uit het aanbod is
geen detailhandelsactiviteiten (inclusief
voldoen aan een hogere mate van beeld-
gebleken dat behoefte is aan ofwei de kleinere
grootschalige en perifere detailhandel)
kwaliteit. Ten behoeve van de Merm en PvMG-
kavel van circa 1500 m 2, dan wei de grote kavel
geen (bedrijfs)woningen
Zuid werden daarom specifieke
van circa 2 of 3 hectare. Aan de laatste
in principe geen zelfstandige kantoorfuncties
beeldkwaliteitsplannen opgesteld. Ook hier
categorie bedrijven kan Overbetuwe momenteel
(vanwege concurrentie met Eist-Centraal)
verdient beeldkwaliteit grote aandacht. Specifiek
geen huisvesting aanbieden, terwijl er wei vraag
geen thematische segmentatie
dient aandacht geschonken te worden aan de
naar is. Het regionale park Overbetuwe mag
regionale afstemming
randen van het bedrijfsterrein, als overloop naar
daarom uitgaan van een grotere schaalgrootte
het buiten-gebied en ter aansluiting op het dorp
Binnen het EZ-beleid wordt aandacht besteed
Oosterhout
aan de ontwikkeling van recreatieve
Relatie met het beeldkwaliteit heeft het park-
verbindingen: fiets- en wandelpadenstelsel
management: ter bevordering van de
dienen ontwikkeld te worden, zeker gezien de
Aigemene (beleids)uitgangspunten
unanimiteit, beveiliging, beheer openbare
ligging van het park nabij het Park Loenen/Slijk-
ruimte en dergelijke wordt voorkeur gegeven
Ewijk, en de dorpen Slijk-Ewijk en Oosterhout.
aan de oprichting van een bedrijvenstichting
Daarbij dient tevens aandacht geschonken te
Binnen het EZ-beleid is als speerpunt bepaald
worden aan de aanleg van oeververbindingen;
dat bij de opstelling van nieuwe bestemmings-
kanovaarten en dergelijke
plan en de nieuwe inrichting van bedrijventerreinen nadrukkelijk aandacht dient te zijn voor bereikbaarheid
52
Bestemmingsplan dient een flexibele opzet te
nn~'./,:i\,kdjn~,jS\;·lSK~ ~> :,~\.,;~ GC?::''VVE'.'''f;fd,
La'::d;,(.h6P\\';~;f D~::
D:::.n('.
:~';e,s
Overbetuwe wil het ondernemersschap graag promoten en wil zich daarom inzetten voor de startende ondernemer. De wijze waarop kan op verschillende manieren ingevuld worden. Een van deze opties is het creeren van aantrekkelijke, betaalbare huisvesting. Het heeft voorkeur om hiervoor ruimte in te passen Mede vanwege de ontwikkeling van de recreatieve en toeristische sector, kan de vestiging van een horecagelegenheid cq hotel goed passeniaansluiten. Hierbij dient afstemming te worden gezocht met het RBT-
KAN Gezien de Jigging yen het park, centraal binnen de regio en tussen de twee grate steden kan gedacht worden aan de opname van een facility-point, dit voornamelijk in relatie tot het
dorp Oosterhout. Tevens kan gedacht worden aan de realisatie van een ziekenhuis, kinderopvang, medisch centrum en dergelijke
();·~twi'
":flsvisie Betu\'v:> Sedrij'jenpark
La.nds([·~aps,,'1:>1~
De Danenberg
53
la
~nvlZ:nt~rLs~t[e
4
wef\lsef\l en
Informatievoorziening
Een wens ten aanzien van het proces is dat we op de hoogte (adequate informatievoorziening) worden gehouden van relevante ontwikkelingen inzake bestuursrechtelijke procedures. Voorbeelden hiervan zijn: Regionaal streekplan Relevante bestemmingsplanwijzigingen Een tweede wens ten aanzien van het proces is dat we op de hoogte (adequate informatievoorziening) worden gehouden van relevante onderzoeken en rapportages zoals Gelderland in 4 bedrijven, inzake: Milieu Verkeersontwikkelingen Infra in de omgeving (Nijmegen, A50, etc, etc)
Planschade
Proces
In het licht van de betrokkenheid van de bewoners en de intensieve communicatie in dit proces (veel bewoners besteden grote delen van hun prive-tijd in dit overleg en de voorbereiding ervan) zou het creeren van een laagdrempelige planschadeprocedure een logische en charmante zet zijn.
Bedrijvenpark, algemeen
Afstemming
Afstemming op andere bedrijventerreinen, met name Nijmegen; concurrentie voorkomen, verkeer etc.
Bedrijvenpark, algemeen
Brandweer
Aandacht voor brandweervoorzieningen op het bedrijvenpark (indien nodig)
Bedrijvenpark, algemeen
Fasering
Gefaseerd uitgeven van het terrein; niet eerst hele bedrijvenpark ontwikkelen, begin langs de A15 Hou rekening met veranderingen in de vraag naar bedrijventerreinen
54
Unt''/'..'i
,kdir:::~:Wlsit,; b"_~~l;~'h
Ged,i!':e,";p,,;rk
~':: l..iF,d~z·.h(;p~\i~<e
[)(:' D2ne ',uerSj
Bedrijvenpark, algemeen
Leefbaarheid
De leefbaarheid in het dorp Oosterhout (dus exclusief De Danenburg, etc) moet in balans blijven
Bedrijvenpark, algemeen
Licht
Tennisclub heeft momenteel geen restricties t.a.v. het moment waarop 's avonds ('S nachts) de lichten uit moeten en zou dat graag zo houden
Bedrijvenpark, algemeen
Luchtkwaliteit
Sporten en het inademen van slechte lucht is geen goede combinatie. Ook op basis hiervan maakt de tennisclub zich zorgen omtrent de miiieucategorieen
Bedrijvenpark, algemeen
Milieucategorie
Lijst met industriecategorieen vanuit De Dorspraad betrekken
Bedrijvenpark, algemeen
Voorrang
Voorrang voor vestiging verlenen aan bedrijven uit het eigen dorp of de gemeente
Bedrijvenpark, algemeen
Voorzieningen
Voorzieningen op bedrijvenpark (bijv kinderopvang) ook ter beschikking stellen van omwonenden. Toevoeging BzO: Voor voorzieningen die nodig zijn moet op basis van de uitkomsten van de SER worden besloten of deze op het park moeten worden gerealiseerd of dat wellicht de voorzieningen in het dorp Oosterhout kunnen worden verbeterd of gerealiseerd als blijkt dat dit de leefbaarheid in de dorpskern bevordert. Een voorbeeld kan zijn kinderopvang
Duurzaamheid
De ontwikkeling en exploitatie van het bedrijventerrein moet duurzaam en C02 neutraal zijn
Bedrijvenpark, milieu
Etagebouw
Bedrijventerreinintensivering door etagebouw is niet gewenst
Bedrijvenpark, milieu
MER en nulmeting
Aanleg Bedrijvenpark zou eigenlijk geen consequenties mogen hebben voor zicht
J; Bedrijvenpark, milieu
(horizonvervuiling), lucht (stank, stof) , geluid, milieu etc. Ook hier geldt dat een nulmeting wenselijk is. Beloofd was 'u gaat het niet zien, niet horen en niet ruiken'. Een deugdelijke MER is, in het licht van de vele opmerkingen in de Strategische Milieubeoordeling KAN een absolute noodzaak Bedrijvenpark, milieu
Milieucategorie
·x
Milieucategorieen bedrijven > willen meepraten over verdeling van soorten bedrijven binnen die categorieen over het terrein heen
Bedrijvenpark, verkeer
Calamiteiten
Calamiteitenroute vanaf het bedrijvenpark?
Bedrijvenpark, verkeer
OV
Openbaar vervoer bedrijventerrein: moet speciale aandacht voor zijn; kijk verder dan bijv. de aanleg van een bushalte, maar ook naar bijv pendelbussen, bedrijfsvervoer etc.
Bedrijvenpark, verkeer
Verkeersdruk
Waak voor sluiproutes door de dorpen: De toekomstige infrastructurele oplossing moet voorkomen dat: Het dorp Oosterhout door vrachtverkeer wordt belast Het dorp Oosterhout door sluipverkeer wordt belast De veiligheid op de Oosterhousestraat en Stationstraat verslechtert Gntwi;
"~f!svisle
Betu\·'.'s 8e(j,"jj-Jenpark
L;:;n,.i;',zhaps,/isi€ De Danenberg
55
Verkeersdruk
Let op: verkeersdruk in Oosterhout is nu al zo intens dat bij calamiteiten het verkeer niet uit het gebied weg kan. Hou rekening met de ontwikkelingen in hele omgeving, niet aileen met gevolgen van de komst van het bedrijventerrein
Bedrijvenpark, verkeer
Verkeersdruk
Wellicht wenselijk is dat t.a.v. de verkeersdruk een goede nulmeting wordt georganiseerd
Bedrijvenpark, verkeer
Vrachtwagens
Op het bedrijvenpark dienen voldoende voorzieningen voor chauffeurs en parkeren van vrachtwagens te worden gerealiseerd zodat er geen ongewenste effecten ontstaan in het dorp Oosterhout. (bv het parkeren c.q. overnachten van vrachtwagens)
Bedrijvenpark, verkeer
Weg tennisbaan
Een weg direct achter de tennisbanen is ongewenst vanwege de rustige Iigging
Verkeer algemeen
A73
Wanneer is a73 echt geen bedreiging meer?? Vrees dat zowel bedrijvenpark als A73 er (alsnog) komt
Verkeer algemeen
A73
Geen onomkeerbare ontwikkelingen in het A73-traject met het oog op toekomstige mogelijkheid de doortrekking toch mogelijk te maken
Landschapsvisie
Agrariers
Bestaande agrarische bedrijven moeten binnen het landschapsplan goed kunnen blijven functioneren
Landschapsvisie
Betuwse Bongers
Betuwse Bongerd behouden en versterken als landschappelijk element in het gebied
Landschapsvisie
Ecologische waarden
Extra aandacht voor het versterken van de ecologische waarden (biotoop voor onder andere kamsalamander) in de sloten/vijvers bij de Danenberg
Landschapsvisie
Glastuinbouw
De landschapsverstorende glastuinbouw, gelegen tegen de Waaldijk, verplaatsen of zodanig in het landschap inpassen dat deze verstoring minimaal is. Hetzelfde geldt voor dorpsontsierende bebouwing bij Oosterhout en Slijk-Ewijk
Landschapsvisie
Hoogspanning
Verbetering van het landschap Oosterhout door het ondergronds brengen van de hoogspanningsmasten
Landschapsvisie
Kunstenaars
Benut de landschapsvisie Danenberg om een aantal kunstenaars een kunstzinnig en eigenzinnig ontwerp te laten maken voor het gehele gebied Danenberg , dus dwars door het bedrijvenpark en landschap heen en tot uitdrukking brengend de Betuwse identiteit, in verleden, heden en toekomst. Maak een prijsvraag ervan! De resultaten zullen vervolgens een toeristische trekpleister vormen en de regionale economie versterken
Landschapsvisie
Educatief bos
Aandacht voor landschappelijke inpassing aan de westrand van het bedrijvenpark; zie bijlage over het plan 'Educatief bos'
56
On>'jd':k(.'~lin~>"'lsj~ E~.'(u",,'{:'l
f;(·j(!v-2np<.:ck
La:·:d~~:.h(.:psv!s1E' D~.' D'-"(H,~
":jJ('fg
Landschapsvisie
open
Openhouden zicht op Slijk-Ewijk (en karakteristieke kerkje) vanuit de Waaldijk
Landschapsvisie
Recreatie
Mogelijkheden verkennen op aansluiten recreatieve aansluitingsmogelijkheden op het Regionaal Park Lingezeege
Landschapsvisie
Variatie
Landschappelijke variatie in het gebied nodig, niet aileen 'vlak' terrein
Landschapsvisie
Wandelen en fietsen
Langs wandel- en fietsroutes geen hoge begroeiing om de openheid en de zichtlijnen te behouden
Landschapsvisie
Wandelen en fietsen
Creeren van 'ommetjes' zowel vanuit de kern van Oosterhout als vanuit Slijk-Ewijk. Dit betekent aanleg van wandelpaden door het Landschapspark Danenberg
Landschapsvisie
Wandelen en fietsen
Alternatief bieden voor het fietsverkeer op de Oosterhoutsestraat door parallelle verbinding te realiseren tussen Oosterhout en Slijk-Ewijk. Logische aansluiting realiseren voor fietsen en wandelen tussen landschapspark Loenen en landschapspark Danenberg
Landschapsvisie
Wandelen en fietsen
De Dijkstraat vanuit Oosterhout verlengen met fiets/wandelpad naar Slijk-Ewijk.
Landschapsvisie
Wandelen en fietsen
Herstellen van het oude pad tussen de Oosterhoutsestraat en de Danenberg en laten aansluiten bij de 'ommetjes'
Landschapsvisie
Wandelen en fietsen
Aansluiten van het fiets- en wandelmogelijkheden op de infrastructuur in de Waalsprong
Landschapsvisie
Wandelen en fietsen
Beter toegankelijk maken van de Danenberg zelf, vooral voor wandelen en fietsen
Landschapsvisie
Watergangen
Watergangen in het gebied extra accentueren door waar mogelijk herstel van oude lopen en bevorderen van ecologische waarden in de watergangen
Landschapsvisie
Woningbouw
Mogelijkheden meenemen voor beperkte woningbouw en voorzieningen nabij Slijk-Ewijk en Oosterhout (randen van het landschapspark), gericht op het versterken van de socia Ie samenhang in deze kernen en in nauwe samenhang met het omliggende landschap en cultuurhistorie (organisch groeien van dorpen)
Landschapsvisie
zichtlijnen
Openhouden van de zichtlijn vanuit de Waaldijk-Oosterhoutsestraat-A15 ten westen van het Betuws Bedrijvenpark. Op deze zichtlijn geen bebouwing of hoge begroeiing toevoegen
Landschapsvisie
Woningbouw
Sociale woningbouw in SE (voor starters en ouderen)
Overgangszone
Variatie
Geef aandacht aan Overgangszone: keuze voor mogelijke invulling is van groot belang (woningen,
__
......................... ..
-
~
_-_
-
.
water?) gevarieerde invulling
0; tV':i'
~gSY·isi('
Eet;.;,:\'::, 5eddj',./enpark
L;~n[L(.hap:s·/)ie
De
Dan~nberg
57
Woningbouw
Aansluiting
Woningbouw; niet bouwen omwille van het bouwen, moet passen bij karakteristiek dorp en aansluiten op SER
Cultuurhistorie
Nieuwe Dijk
Accentueren van Nieuwe Dijk als oudste dwarskade in het gebied
Cultuurhistorie
Versterken
De cultuurhistorische en archeologische waarden in het gebied vasthouden en waar mogelijk versterken, waarbij wordt aangesloten bij het Erfgoedplan van de gemeente Overbetuwe
Cultuurhistorie
Onderzoek
Gedegen historisch onderzoek; gebied is al gekwalificeerd als middel tot hoge waarde. Oude rivierloop beschermen en terug laten keren in het landschap. Verdrag van Malta volgen. Snel mee beginnen
overschrijding bestaan. Het gebied waar de norm
stof overschrijding net onder de norm (34·35 dagen
naar de Strategische Milieubeoordeling KAN d.d.
overschreden wordt in 2070 is groter in de A73 en de
per jaar). Toevoeging van het bedrijventerrein direct
14 febr 2006 en haalt daarbij de volgende
A75 zone.
naast de A 75 kan door de verkeersaantrekkende
passages uit dit rapport aan:
Volgens het besluit luchtkwaliteit moeten de
werking van invloed zijn op de lokale luchtkwaliteit
Bezorgd Oosterhout verwijst in deze passage
planvormers de normen in acht nemen. Dot houdt in 5MB pagina 25-26
58
dat er geen activiteiten mogen worden ontwikkeld die
Dorpsraad 5lijk-Ewijk
een verdere overschrijding van de normen inhouden.
'Slijk-Ewijk wil een educatief bos, van noord naar
Luchtkwaliteit
De ontwikkeling van een bedrijventerrein zal een
zuid langs de westkant van het bedrijvenpark op
in het KAN -gebied wordt de grenswaarde voor het
verkeersaantrekkende werking hebben en daarmee
de strook grond die bestemd was voor de a73.
jaargemiddelde niet overschreden. Wei is er sprake
van invloed zijn op de luchtkwaliteit. Ais geen
Met een educatief bos bedoelen we een
van een overschrijding van de grenswaarde voor het
mitigerende maatregelen worden getroffen, zullen
middelgroot bos met aile soorten bomen die er
daggemiddelde. In het hele zuidwestelijke deel van
deze bedrijventerreinen niet kunnen worden
van vroeger uit in Nederland op de kleigronden
het KAN-gebied en direct langs aile snelwegen ligt de
ontwikkeld.
groeiden. uiteraard met paden om deze bomen te
waarde voor fijn stof op meer dan 35 dagen per jaar
A 75-zone
kunnen zien.
(zie kaart 3a). De grenswaarde is 35 dagen per jaar.
Langs de A 75 ligt in de huidige situatie een gebied
Misschien zou het bos zelfs vanaf de a15 door
Voor 2070 wordt in het KAN gebied een vermindering
waar de norm voor fijn stof (daggemiddelde) wordt
kunnen lopen tot aan de Waaldijk.
de overschrijding van de fijn stof norm verwacht.
overschreden. In 207 a is dat gebied beperkt tot direct
'We hebben begin 2006 eens gesproken over hoe
Aileen direct langs de snelwegen blijft een
aansluitend aan de A 75. daar het aantal dagen fijn
het er in de toekomst uit zou kunnen zien. Het
On?'vvikki.'.'linqsvisi<.::
G·~:t~N:;:; Se(irif'..'~n~·;<;:k
l.. a,":d:i.(.h.ap;;v)~)f f>:'
D,~n(:::b('r9
educatief bos was een onderdeel daarvan. Dit zou een educatief bos moeten worden. Het is de bedoeling dat het een strook bos wordt, dat loopt vanaf de recreatieplas langs de A15 tot aan de bufferzone van het bedrijventerrein. Dan afbuigend in de bufferzone naar het zuiden tot aan de Oosterhoutsestraat. Door dit bos moet een wandel c.q. fietspad komen. Dit fietspad moet doorgetrokken worden naar de Waaldijk. Wij hopen dat de Waaldijk tegen die tijd autoluw is, zodat de recreanten over de dijk naar Loenen kunnen. In het Loenense bos komt een brug als doorgang naar de recreatieplas. Dan is er een mooie fietsronde ontstaan, die het landschapsplan Slijk-Ewijk en Loenen samenvoegt met landschapsplan Danenberg en waarbinnen mogelijkheden zouden kunnen komen zoals landschapsontwikkeling, landgoederen, een nieuwe plas met won en aan het water. Ter compensatie van de landgoederen zouden er sociale woningen bij Slijk-Ewijk kunnen komen voor ouderen en starters.'
();-~!\I'.:i'
~gsv~sie gl~tLN'::-'
8eddj,..t\~npark
Li!it;ds(hafJs'/U~::
De [)<'Jn€nberg
59
Colofon
Tekst: gemeente Overbetuwe en Betuws Bedrijvenpark BV Vormgeving: Paul Glaudemans, Arnhem
60
Ontwii\ki.':lingsvisie 30tU.. . .'<::\ Bed[ii\.'e1':~;(;rk
l..a,·:ch,:.:h<;pwI::\ie D;:' DJ1l.<::::berq
