Česká zemědělská univerzita Provozně ekonomická fakulta Obor Podnikání a administrativa
TEZE Analýza poskytování hypotečních úvěrů na finančním trhu v ČR
© Michaela Novotná, 2005 Vedoucí DP: Ing.Daniela Pfeiferová
1. Úvod Hypoteční úvěr je specifickým druhem úvěru pro fyzické a právnické osoby a po vytvoření nezbytných legislativních a institucionálních předpokladů byl na náš finanční trh uveden v roce 1995, v podstatě se jednalo ale o jeho znovuzavedení, protože zejména v meziválečném období byl u nás velmi rozšířeným bankovním produktem. Účelem hypotečního úvěru jsou výhradně investice do nemovitostí. Vzhledem k tomu, že se jedná o investice dlouhodobé jsou hypoteční úvěry především úvěry dlouhodobými se splatností 10, 15, 20 i více let. Obdobně, jako je tomu ve vyspělých zemích, jsou i u nás hypoteční úvěry významným nástrojem politiky bydlení. Kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením je v současné době nejoptimálnější formou financování bytových potřeb. Banky v současné době poskytují i tzv.kombinovaný produkt. V podstatě se jedná o hypoteční úvěr, který je v průběhu jeho splácení splácen výnosy ze stavebního spoření. Banka např.poskytne hypoteční úvěr, klient splácí pouze úroky a jistinu splácí mimořádnými splátkami z výnosu ze stavebního spoření a využívá přitom státních finančních podpor hypotečního úvěrování bytové výstavby a stavebního spoření. Hypoteční úvěry nejsou samozřejmě poskytovány pouze na financování bytových potřeb, ale i na financování potřeb nebytových. V praxi se vžil název bytové a nebytové hypotéky. Hypoteční úvěry jsou poskytovány na pořízení nových průmyslových objektů, obchodních objektů a jiných objektů pro podnikání. Hypoteční úvěry se staly i efektivním nástrojem potřebné restrukturalizace úvěrového zatížení firem. Možnost využít hypoteční úvěr ke splacení dříve poskytnutých úvěrů na investice do nemovitostí přináší klientům zlepšení jejich cash flow s tím i celé ekonomické situace. V současné době na českém trhu poskytují hypoteční úvěry tyto bankovní ústavy: Česká spořitelna,a.s., Českomoravská hypoteční banka, a.s., Československá obchodní banka, a.s., GE Capital bank, a.s., HVB Bank Czech Republic, HypoVereinsbank CZ a.s., Komerční banka, a.s.
Raiffeisenbank a.s., Živnostenská banka, Wüstenrot
hypoteční banka, a.s. a eBanka a.s.
1
2. Cíl a metodika Cílem této práce je představit produkt hypotečního úvěru ze všech úhlů, poukázat na jeho výhody i nevýhody a analyzovat nabízené hypoteční produkty na finančním trhu České Republiky. V této práci je podán přesný postup a nutné kroky, které musí podstoupit každý, kdo žádá banku o poskytnutí hypotečního úvěru. První část, literární rešerše, je věnována základní charakteristice hypotečních úvěrů včetně jejich členění a druhů, podmínkám, které je nutné splnit při žádosti o hypoteční úvěr, předmětu, na který bude hypoteční úvěr poskytnut a dále hypotečním zástavním listům. Těm je věnována samostatná část a podrobný výklad formy jejich emise, objemu i jejich úročení a sice z důvodu, že HZL jsou základním zdrojem refinancování hypotečních úvěrů. Další část se podrobně zabývá celým postupem, kterým projde každý, kdo zažádá o poskytnutí hypotečního úvěru. Jde konkrétně o
proces výběru banky,
projednávání, schvalování a uzavření obchodu, dále o proces čerpání a splácení úvěru, jakým způsobem je úvěr zajištěn a za jakých okolností dochází ke změně podmínek v rámci smlouvy o hypotečním úvěru. V této části je podán jasný přehled všech dokumentů, které jsou nutné předložit při žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru. V závěrečné části je proveden vlastní výzkum. Nejprve je uveden přehled všech bank s oprávněním poskytovat hypoteční úvěry na finančním trhu České Republiky. U každé banky je uvedena její základní charakteristika s kontakty a adresou jejího působiště, dále pak údaje o poskytování
hypotečních
jejím základním kapitálu, datu udělení licence pro
úvěrů,
datu
zahájení
činnosti
a
jméno
předsedy
představenstva. Dále jsou u každé jednotlivé banky uvedeny nejvýznamnější a nejzákladnější hypoteční produkty, které banka poskytuje a jejich charakteristiky. Pro srovnání jednotlivých hypotečních produktů jsou zvolena stejná kritéria jako je minimální výše úvěru, maximální výše poskytnutého úvěru, minimální a maximální doba splatnosti, úroková sazba a poté poplatky spojené s poskytnutím úvěru jako jsou poplatky za zpracování žádosti, poskytnuti úvěru, vedení úvěrového konta, poplatky při jednotlivých čerpáních a dále případné poplatky za změnu smluvních podmínek. Je tak 2
zaručena vysoká vypovídací schopnost o jednotlivých hypotečních produktech konkrétních hypotečních bank. U hypotečních produktů se vyskytují i další poplatky, ale tyto jsou již vázány na jednotlivé konkrétní případy např. Různé úpravy smluv, penále za předčasné splacení hypotečního úvěru atd. Tyto sazby jsou dané procenty ze zbývající částky. Vzhledem k velké variabilitě a možnostem počítání těchto dodatečných nákladů nejsou tyto položky zahrnula do hodnotících kritérií, došlo by tak ke snížení vypovídací schopnosti jednotlivých hypotečních produktů a porovnání bank by nebylo přesné. Pro každé kritérium porovnávání vyšla jako nejvýhodnější jiná banka, záleží tedy na klientovi, jaké kritérium je pro něj prioritní a podle kterého bude banku vybírat. Pro zvolenou typovou rodinu byla důležitá kritéria s prioritou 1) výše splátky, 2) výše poplatků, 3) výše odpočtu z daní. Jako nejvýhodnější banka pro typovou rodinu se jeví Živnostenská banka, a.s.. Z ní si tedy bude rodina vybírat již konkrétní hypoteční produkt. V závěrečné části je tento nejvhodnější konkrétní produkt
popsán a uveden
princip žádosti o něj spolu s přehledem jednotlivých splátek. Při zpracovávání této práce byla použita
nejen odborná literatura, ze které
pramení pouze základní obecná fakta, internet, ale hlavně osobní konzultace přímo na pobočce Živnostenské banky, a.s. a interní materiály této banky.
3
3. Závěr Všechny banky mající udělené povolení od České Národní banky k emitování hypotečních zástavních listů poskytují úvěry jak fyzickým tak i právnickým osobám a z jejich podmínek je patrné na jaký segment trhu zaměřují svojí pozornost. Z podmínek zahraničních bank vyplývá, že se soustřeďují především na právnické osoby a klientelu v řadách fyzických osob s vyššími finančními nároky. Mají pevně stanovenou minimální výši úvěru, která zaručuje určitou selekci segmentu trhu. Poplatky jsou zde určeny procentní sazbou z objemu poskytovaného úvěru. Tuzemské banky nemají vyhraněné pole působnosti a svými podmínkami umožňují poskytnutí hypotečního úvěru většímu okruhu zájemců. Poplatky jsou stejně jako u zahraničních bank vyjádřeny určitou procentní sazbou, avšak je zde stanovena jejich minimální a maximální možná výše. Nejvíce smluv o hypotečním úvěru uzavřela (do roku 2003) Českomoravská hypoteční banka. Toto je do určité míry ovlivněno skutečností, že ČMHB, a.s., byla první bankou na našem trhu, která hypoteční úvěry začala poskytovat. Za krátkou dobu své existence si hypoteční úvěr našel své místo na finančním trhu. Rozvinul se jako nástroj státní politiky bydlení. Ačkoliv hypoteční úvěry by měly být dostupné širokému okruhu domácností, faktem zůstává, že vzhledem k relativně vysokým splátkám v porovnání s příjmy obyvatelstva zůstávají pro značnou část obyvatelstva nedostupnými. Nezbytným předpokladem pro další rozvoj hypotečního úvěrování je zajistit v odpovídající míře refinancování hypotečních úvěrů emitováním hypotečních zástavních listů, které by mělo přinést hypotečním bankám levnější zdroje, umožnilo jim snížit cenu úvěru a učinit hypoteční úvěry přístupnějšími.
4
4. Použitá literatura A: Odborná literatura 1. D. Bardová ., R. Opltová , F. Pavelka: Jak správně na hypotéky, nakladatelství CONSULTINVEST, spol. s r.o., Praha 1997 2. Doc. Ing. Václav Beneš, CSc: Bankovní a finanční slovník, nakladatelství Svoboda – Libertas, Praha 1993 3. F.Pavelka, P. Opltová: Hypoteční úvěry, PP Agency, Praha 1996 4. J.M. Rosenberg: Slovník bankovních a finančních služeb, Victoria Publishing, 1992 5. M. Kroh .: Jak si vzít úvěr, GRANADA Publishing, spol.s r.o., 1999 6. Obecné zásady poskytování hypotečních úvěrů, pracovní předpis ČMHB č.401/001 7. P. Dvořák: Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty, Linde Praha a.s.1999 8. P. Jiříček.: Finanční trhy, Bankovní institut, 1996 9. Price Waterhouse : Úvod do úvěrového rizika, Management Press, 1994 10. V. Polidar: Management bank a bankovních obchodů, Ekopress, Praha 1995 11. V. Polidar: Management úvěrových obchodů bank, Ekonomia 1992 12. Z. Revenda: Peněžní ekonomie a bankovnictví, Management Press, Praha 1999 B: Přehled použitých zákonů 1. Vyhláška ministerstva financí č. 178/1994 Sb., o oceňování nemovitostí, ve znění vyhl.č.295/1995 Sb. 2. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 3. Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů 4. Zákon č. 509/1992 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a novelizací 5. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 142/1996 Sb., a dalších předpisů 6. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č.84/1995 Sb.a dalších novelizací 7. Nařízením vlády č. 33/2004 Sb. (o stanovení podmínek státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby)
C: Internetové stránky 1. 2. 3. 4. 5.
http://bankovnictví.cz http://www.cmhb.cz http://www.fin.cz http://www.finance.cz http://www.financeuver.org
5
Webové stránky bank: 1. Komerční banka, a.s. (od 9.11.1995) www.kb.cz 2. Česká spořitelna, a.s. (od 9.11.1995) www.csas.cz 3. Českomoravská hypoteční banka, a.s. (od 15.12.1996) www.cmhb.cz 4. Československá obchodní banka, a.s. (od 24.7.1997) www.csob.cz 5. Raiffeisenbank a.s. (od 27.7.1999) www.rb.cz 6. GE Capital Bank, a.s. (od 30.12.1999) www.gecb.cz 7. Živnostenská banka, a.s. (od 9.11.1999) www.ziba.cz 8. HVB Bank Czech Republic a.s. (od 1.1.1996) www.hvb.cz 9. Wüstenrot hypoteční banka a.s. (od 13.11.2002) www.wustenrot.cz 10. eBanka, a.s. (od 28.8.2003) http://www.ebanka.cz 11. Ministerstvo pro mistne rozvoj: http://wwwmmr.cz 12. Ceska Narodni Banka: http://www.cnb.cz
5. Obsah 1. Úvod..............................................................................................................................1 2. Cíl a metodika ...............................................................................................................2 3. Závěr .............................................................................................................................4 4. Použitá literatura ...........................................................................................................5 A: Odborná literatura ........................................................................................................5 B: Přehled použitých zákonů ............................................................................................5 C: Internetové stránky .......................................................................................................5 5. Obsah ............................................................................................................................6
6
